第一篇：《建設(shè)監(jiān)理》第1章典型案例解析

第一章（建設(shè)工程監(jiān)理概論）案例分析題

案例1-1 [背景材料] 某建設(shè)工程項目在設(shè)計文件完成后，項目業(yè)主委托了一家建設(shè)監(jiān)理公司協(xié)助業(yè)主進行施工招標(biāo)和實施施工階段監(jiān)理。

建設(shè)工程委托監(jiān)理合同簽訂后，項目總監(jiān)理工程師分析了該項目的規(guī)模和特點，擬按照制定計劃、確定工作內(nèi)容、確定監(jiān)理目標(biāo)、集權(quán)與分權(quán)、劃分部門、制定分工表、形成組織結(jié)構(gòu)、授權(quán)、配備監(jiān)理人員、制定監(jiān)理信息流程和工作流程等步驟建立本建設(shè)項目監(jiān)理機構(gòu)。

施工招標(biāo)前，監(jiān)理單位編制了招標(biāo)文件，其主要內(nèi)容包括： ①工程綜合說明；

②設(shè)計圖紙和技術(shù)資料； ③工程量清單； ④施工方案；

⑤主要材料與設(shè)備供應(yīng)方式；

⑥保證工程質(zhì)量、進度、安全的主要技術(shù)組織措施； ⑦特殊工程的施工要求； ⑧施工項目管理機構(gòu)； ⑨合同條件； ??

為了使監(jiān)理工作規(guī)范化進行，總監(jiān)理工程師擬以工程項目建設(shè)條件、監(jiān)理合同、施工合同、施工組織設(shè)計和各專業(yè)監(jiān)理工程師編制的監(jiān)理實施細則為依據(jù)，編制施工階段監(jiān)理規(guī)劃。

監(jiān)理規(guī)劃中規(guī)定各監(jiān)理人員的主要職責(zé)如下：(1)總監(jiān)理工程師職責(zé)

①審核并確認分包單位資質(zhì)； ②審核簽署對外報告：

③負責(zé)工程計量工作，審核工程計量的數(shù)據(jù)和原始憑證： ④簽發(fā)開工令。

(2)專業(yè)監(jiān)理工程師職責(zé) ①審核簽認竣工結(jié)算；

②檢查承包單位投入工程項目的人力、材料、主要設(shè)備及其使用、運行情況，并做好檢查記錄：

③擔(dān)任旁站工作；

④簽發(fā)停工令、復(fù)工令。(3)監(jiān)理員職責(zé)

①按設(shè)計圖及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對承包單位的工藝過程或施工工序進行檢查和記錄，對加工制作及工序質(zhì)量檢查結(jié)果進行記錄；

②做好監(jiān)理日記和有關(guān)的監(jiān)理記錄； ③審查和處理工程變更。

[問題] 1

一、監(jiān)理組織機構(gòu)設(shè)置步驟有何不妥?應(yīng)如何改正?

二、常見的監(jiān)理組織結(jié)構(gòu)形式有哪幾種?若想建立具有機構(gòu)簡單、權(quán)力集中、命令統(tǒng)一、職責(zé)分明、隸屬關(guān)系明確的監(jiān)理組織機構(gòu)，應(yīng)選擇嘲F一種組織結(jié)構(gòu)形式?

三、施工招標(biāo)文件內(nèi)容中哪幾條不正確?為什么?

四、監(jiān)理規(guī)劃編制依據(jù)有何不恰當(dāng)?為什么?

五、各監(jiān)理人員的主要職責(zé)劃分有哪幾條不妥?如何調(diào)整? [參考答案]

一、監(jiān)理組織機構(gòu)設(shè)置步驟中不應(yīng)包括“集權(quán)與分權(quán)”，其他步驟順序不對。正確的步驟應(yīng)是：確定監(jiān)理目標(biāo)、制定計劃、確定監(jiān)理工作內(nèi)容、劃分部門、授權(quán)、形成組織結(jié)構(gòu)、配備人員、制定分工表、確定工作流程、制定監(jiān)理信息流程。

二、常見的組織結(jié)構(gòu)形式有直線制、職能制，直線職能制和矩陣制。

三、招標(biāo)文件內(nèi)容中的④、⑥、⑧條不正確。因為這三條應(yīng)是投標(biāo)文件(或投標(biāo)單位編制)的內(nèi)容。

四、不恰當(dāng)之處是監(jiān)理規(guī)劃編制依據(jù)中不應(yīng)包括施工組織設(shè)計和監(jiān)理實施細則。因為施工組織設(shè)計是由施工單位(或承包單位)編制的指導(dǎo)施工的文件；監(jiān)理實施細則是根據(jù)監(jiān)理規(guī)劃編制的。

五、各監(jiān)理人員職責(zé)劃分中的問題：

1．總監(jiān)理工程師職責(zé)中的第③條不妥。該條應(yīng)是專業(yè)監(jiān)理工程師的職責(zé)。2．專業(yè)監(jiān)理工程師職責(zé)中的①、②、③、④條均不妥。第①、④條應(yīng)是總監(jiān)理工程師的職責(zé)；第②、③條應(yīng)是監(jiān)理員的職責(zé)。

3、監(jiān)理員職責(zé)中的第③條不妥，該條應(yīng)是總監(jiān)理工程師的職責(zé)。

案例1-2 [背景材料] 某化工廠建設(shè)項目分兩期工程建設(shè)，項目業(yè)主與某一監(jiān)理公司簽訂了建設(shè)監(jiān)理委托合同，委托工作范圍包括一期工程施工階段監(jiān)理和二期工程設(shè)計與施工階段監(jiān)理。

總監(jiān)理工程師在該項目上配備了設(shè)計階段監(jiān)理工程師8人，施工階段監(jiān)理工程師20人，并分設(shè)計階段和施工階段制定了監(jiān)理規(guī)劃。

子項監(jiān)理工程師曹工在一期工程的施工監(jiān)理中發(fā)現(xiàn)承包方未經(jīng)申報，擅自將蒸餾塔設(shè)備安裝工程分包給某安裝公司并進場施工，立即向承包方下達了停工指令，要求承包方上報分包單位資質(zhì)材料。承包方隨后送來了該分包單位資質(zhì)證明，曹工審查后向承包方簽署了同意該分包單位分包的文件。曹工還審核了承包方送來的蒸餾塔設(shè)備安裝工程施工進度的保證措施，并提出了改進建議。承包方反映，由于業(yè)主供應(yīng)的部分材料尚未到場，有些保證措施無法落實，會影響工程進度。曹工說：“我負責(zé)給你們協(xié)調(diào)，我去施工現(xiàn)場巡視一下。就去找業(yè)主。”

[問題]

一、該項目的監(jiān)理公司應(yīng)派出幾名總監(jiān)理工程師?為什么?總監(jiān)理工程師建立項目監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)選擇什么結(jié)構(gòu)形式?總監(jiān)理工程師分階段制定監(jiān)理規(guī)劃是否妥當(dāng)?為什么?

二、根據(jù)監(jiān)理人員的職責(zé)分工，指出曹工的工作哪些是履行了自己的職責(zé)，哪些不屬于曹工應(yīng)履行的職責(zé)?不屬于曹工履行的職責(zé)應(yīng)屬于誰履行? [參考答案]

一、該項目監(jiān)理公司應(yīng)派一名總監(jiān)理工程師。因為項目只有一份監(jiān)理委托合同(或一個項目監(jiān)理機構(gòu))。

總監(jiān)理工程師應(yīng)選擇按建設(shè)階段分解的直線制監(jiān)理組織形式。分階段制定監(jiān)理規(guī)劃妥當(dāng)。因為該工程項目包含設(shè)計階段監(jiān)理和施工階段監(jiān)理。

二、曹工的職責(zé)問題：

要求承包方上報分包單位資質(zhì)材料；審查進度保證措施，提出改進建議；巡視現(xiàn)場。這些均屬于曹工的職責(zé)。

不屬于曹工的職責(zé)有：下達停工令；審查確認分包單位資質(zhì)；協(xié)調(diào)業(yè)主與承包方關(guān)系。這些職責(zé)應(yīng)由總監(jiān)理工程師承擔(dān)。

案例1-3 [背景材料] 某工程建設(shè)項目分為兩個相對獨立的標(biāo)段(合同段)，項目業(yè)主組織了招標(biāo)并分別和兩家施工單位簽訂了施工承包合同，承包合同價分別為4 651萬元和4 223萬元人民幣。

合同工期分別為38個月和36個月。根據(jù)第二標(biāo)段施工合同約定，合同內(nèi)的裝飾工程由施工單位分包給專業(yè)裝飾工程公司施工。工程建設(shè)項目施工前，業(yè)主委托了一家監(jiān)理公司承擔(dān)施工監(jiān)理任務(wù)。

1．總監(jiān)理工程師根據(jù)本項目合同結(jié)構(gòu)特點，組建了監(jiān)理組織機構(gòu)，繪制了業(yè)主、監(jiān)理、被監(jiān)理單位三方關(guān)系圖(圖1)2．按下列要求編制了監(jiān)理規(guī)劃：

①監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容構(gòu)成應(yīng)具有統(tǒng)一性； ②監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)具有針對性；

③監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)具有指導(dǎo)編制項目資金籌措計劃的作用； ④監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)能協(xié)調(diào)項目在實施階段進度的控制： ⑤監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)滿足業(yè)主的需求和要求。3．監(jiān)理規(guī)劃的部分內(nèi)容如下。(1)工程概況

(2)監(jiān)理階段、范圍和目標(biāo)

①監(jiān)理階段——本工程項目建設(shè)的施工階段。

②監(jiān)理范圍——本工程建設(shè)項目的兩個施工標(biāo)段內(nèi)的工程。③監(jiān)理目標(biāo)——靜態(tài)投資目標(biāo)：8 874萬元；

進度目標(biāo)：38個月；

質(zhì)量目標(biāo)：優(yōu)良(3)監(jiān)理工作內(nèi)容

①協(xié)助業(yè)主組織施工招標(biāo)工作； ②審核工程概算；

③審查、確認承包單位選擇的分包單位；

④檢查工程使用的材料、構(gòu)件、設(shè)備的規(guī)格和質(zhì)量； ⑤檢查完成的工程量，驗收分部分項工程，簽署工程付款憑證；(4)監(jiān)理控制措施

監(jiān)理工程師應(yīng)將主動控制與被動控制緊密結(jié)合，按下列控制流程(圖2)進行控制工程建設(shè)項目的施工。

(5)監(jiān)理組織結(jié)構(gòu)與職責(zé)(6)監(jiān)理工作制度

[問題]

一、圖1表達的業(yè)主、監(jiān)理和被監(jiān)理單位三方關(guān)系是否正確?為什么?

二、編制監(jiān)理規(guī)劃的各條要求是否恰當(dāng)?為什么?

三、監(jiān)理規(guī)劃中的內(nèi)容有哪些不妥之處?為什么?怎樣改正?

四、若要求每位監(jiān)理工程師的工作職責(zé)范圍只能分別限定在某一個合同標(biāo)段內(nèi)，則總監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)建立什么樣的監(jiān)理組織結(jié)構(gòu)形式?為什么?并請繪出組織結(jié)構(gòu)示意圖。

[參考答案]

一、圖1所表達的三方關(guān)系不正確。因為：業(yè)主與分包單位之間不是合同關(guān)系；監(jiān)理階段是施工階段監(jiān)理，所以監(jiān)理單位與設(shè)計單位之間無監(jiān)理與被監(jiān)理關(guān)系；業(yè)主與分包單位之間無直接的合同關(guān)系，故監(jiān)理單位與分包單位之間也不是直接的監(jiān)理與被監(jiān)理關(guān)系。

二、在監(jiān)理規(guī)劃編制要求中： 第①條內(nèi)容恰當(dāng)。因為監(jiān)理規(guī)劃作為指導(dǎo)項目監(jiān)理機構(gòu)全面開展監(jiān)理工作的指導(dǎo)性文件，在總體內(nèi)容組成上應(yīng)力求做到統(tǒng)一。

第②條內(nèi)容恰當(dāng)。因為工程項目主要具有單件性和一次性特點，只有具有針對性，監(jiān)理規(guī)劃才能真正起到指導(dǎo)監(jiān)理工作的作用。

第③條內(nèi)容不恰當(dāng)。因為資金籌措計劃是在項目決策階段由業(yè)主確定的。第④條不恰當(dāng)。因為業(yè)主委托的是施工階段監(jiān)理，所以監(jiān)理規(guī)劃是施工階段的，而不是實施階段的。

第⑤條不恰當(dāng)。因為業(yè)主的正當(dāng)要求和需求應(yīng)反映在監(jiān)理合同之中，而監(jiān)理合同是監(jiān)理規(guī)劃編制的依據(jù)。

三、在監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容中：

第(2)項中第③條監(jiān)理目標(biāo)表達不妥。因為監(jiān)理目標(biāo)不明確，應(yīng)按兩個合同標(biāo)段的承包合同分別列出各分解控制目標(biāo)。

第(3)項中第①條不妥。因為已簽訂了施工合同，施工招標(biāo)工作不應(yīng)列入監(jiān)理規(guī)劃中；第②條亦不妥，因為審查概算是設(shè)計階段的工作，故其內(nèi)容不應(yīng)列入施工監(jiān)理規(guī)劃中。

第(4)項主動控制與被動控制相結(jié)合的工作流程關(guān)系不妥。因為圖2中主動控制與被動控制的工作流程關(guān)系顛倒了。應(yīng)改為圖3所示。

四、總監(jiān)理工程師應(yīng)建立直線制監(jiān)理組織機構(gòu)。因為直線制監(jiān)理組織適用于監(jiān)理項目能劃分若干相對獨立子項目的大中型建設(shè)項目。其示意圖如圖4所示。

第二篇：典型案例解析

一、勞動關(guān)系類

1、如何界定勞動關(guān)系和勞務(wù)關(guān)系？

案例：

2004年6月22日，劉某提交《工傷認定申請書》，述稱其2004年5月21日19時30分左右，在A公司為小貨車加油時，因加油管著火被燒傷。某局受理該案件后，經(jīng)調(diào)查得知：（1）A公司與黃某簽訂了租用小貨車的合同。（2）劉某是小貨車的司機，其工資一直是由A公司以租車費形式支付給黃某，再由黃某支付給劉某。

認定決定：

根據(jù)前述事件背景，某局認為，劉某與黃某屬雇傭關(guān)系，而與A公司間不存在勞動關(guān)系。根據(jù)《××省工傷保險條例》第二條規(guī)定，決定不予受理劉某提出的工傷認定申請。

爭議焦點：

劉某與A公司間是否存在勞動關(guān)系。行政復(fù)議決定：

劉某不服某局作出的認定，向該市人民政府申請行政復(fù)議。復(fù)議機關(guān)認為，根據(jù)劉某提交的小貨車機動車行駛證，證明該車車主是劉某，黃某也否認雇傭劉某，因此，復(fù)議機關(guān)以某局認定小貨車的車主是黃某，劉某與黃某是雇傭關(guān)系，屬于認定事實不清，撤銷該局的該行政行為。

經(jīng)進一步調(diào)查，某局對此事故重新作出認定。認為A公司與車主劉某以合同形式租車，二者之間不存在勞動關(guān)系，根據(jù)《××省工傷保險條例》第二條規(guī)定，決定不予受理劉某提出的工傷認定申請。

評析：

本案中，A公司與黃某簽訂的租用小貨車的合同中，對劉某服從A公司規(guī)章制度的要求不明確，對劉某的人身獨立性要求不明顯；并且劉某的工資一直是由A公司以租車費形式支付給黃某，再由黃某支付給劉某。綜合以上兩點，該局認為，劉某是自帶車為A公司提供勞務(wù)，A公司與劉某不存在用人單位與勞動者間具有的隸屬性，因此，他們間的關(guān)系屬勞務(wù)關(guān)系，不是勞動關(guān)系。（四川）

2、技校生提前就業(yè)期間發(fā)生傷害事故能否認定為工傷 案例：

梁某為某技校學(xué)生，按規(guī)定2003年7月畢業(yè)。2003年5月底經(jīng)所在技校推薦，被某公司招用為試用期員工，并口頭約定在試用期滿后簽定勞動合同。2003年7月1日，梁某在公司的生產(chǎn)車間進行生產(chǎn)活動中受傷。公司以梁某是技校學(xué)生為由沒有提出工傷認定申請，同時也不完全支付工傷待遇，梁某親屬向勞動保障部門申請工傷認定。

爭議焦點：

學(xué)生在提前就業(yè)期間是否與用人單位形成勞動關(guān)系？實習(xí)階段受傷能否認定為工傷？

認定結(jié)論：

經(jīng)調(diào)查取證，梁某在用人單位工作并領(lǐng)取勞動報酬，由用人單位進行管理，屬于提前就業(yè)期而非實習(xí)期，已經(jīng)與用人單位形成了事實勞動關(guān)系。勞動保障部門認定梁某受傷為工傷。某公司接到認定書后沒有提出申請復(fù)議。

評析：

目前，普遍存在學(xué)生在畢業(yè)前即到用人單位提前就業(yè)的 情況（技校生更明顯）。提前就業(yè)的學(xué)生按用人單位的安排進行工作，在用人單位領(lǐng)取勞動報酬，由用人單位進行管理，屬于提前就業(yè)期而非實習(xí)期，已經(jīng)與用人單位形成了事實勞動關(guān)系。因此，學(xué)生在提前就業(yè)期間因工作原因受到事故傷害的，應(yīng)當(dāng)認定為工傷。

3、以“工程承包協(xié)議”代替勞動合同所形成的關(guān)系

屬事實勞動關(guān)系還是勞務(wù)關(guān)系 案例：

蘇某是靈活就業(yè)人員，2004年2月12日其到一家國有造船企業(yè)的機加分廠工作，上午當(dāng)他在鑄鍛平臺上使用手持風(fēng)動砂輪對工件進行打磨時，由于砂輪片突然破碎，飛出的砂輪片將其頭部擊傷，造成中度顱腦外傷，被送往醫(yī)院搶救治療。2004年4月，蘇某向勞動保障行政部門提出工傷認定申請。

爭議焦點：

此事件發(fā)生后，該企業(yè)認為蘇某不是本單位的正式職工，他們之間只是工程發(fā)包與承包的關(guān)系，形成的是勞務(wù)關(guān)系而不是勞動關(guān)系，不愿將此事作為工傷事故來處理。

認定結(jié)論：

根據(jù)傷者本人提供的材料，勞動保障部門正式受理并進行了調(diào)查，了解到該企業(yè)內(nèi)部各分廠類似鑄件、清砂、打磨等部分工種比較空缺，多年來一直以工程承包的形式向外發(fā)包，由外包工來完成。蘇某就是這種情況，他以個人名義與該企業(yè)機加分廠簽定了《工程承包協(xié)議書》，約定了用工期限、勞務(wù)費用結(jié)算辦法和其他相關(guān)的責(zé)任，并填寫了一份《補充勞動力申請表》報企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后正式上崗工作。勞動保障部門認為雖然企業(yè)沒有與蘇某簽定正式的勞動合同，但他們之間已經(jīng)形成了明顯的事實勞動關(guān)系，依據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定認定其受傷為工傷。

評析：

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，各種經(jīng)濟形式的并存導(dǎo)致了現(xiàn)實生活中用工形式的復(fù)雜化，本案中該單位由于部份崗位的特殊性，如果正常程序進行招工，不但手續(xù)復(fù)雜且成本也會相應(yīng)增加，而以工程承包的形式對外發(fā)包，簡單易操作，只要承包人能按時完成任務(wù)即可，沒有過多地去考慮這樣的用工形式是否合法。一旦出現(xiàn)傷亡事故，引起爭議和訴訟的可能性很大。

存在問題：

就當(dāng)前的情況看，勞動關(guān)系與勞務(wù)關(guān)系的界定還沒有一個明確的、政策法律解釋，現(xiàn)實生活中由于用工形式的多樣靈活，這兩種關(guān)系的判定還受到各地司法不同鑒定結(jié)論的影響。因此，由此類問題引發(fā)的工傷保險爭議與訴訟，往往使勞動保障行政部門處于相當(dāng)被動和尷尬的局面。（廣西）

4、解除勞動關(guān)系人員有證據(jù)證明是原用人單位 職業(yè)危害造成的職業(yè)病應(yīng)認定為工傷 案例：

于某，男，48歲，原系哈爾濱市拖拉機廠職工，1977年參加工作，1992年因肺心病不能上班而調(diào)入某供銷社。2000年與現(xiàn)單位解除勞動關(guān)系。2003年7月被省職業(yè)病院診斷為塵肺壹期，肺功能中度損傷，2003年10月于某要求拖拉機廠支付工傷待遇而訴至當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會，仲裁委員會受理后，委托市勞動局認定是否工傷。

市勞動保障局接案后進行了調(diào)查，于某原系哈市某拖拉機廠職工，1977年參加工作，1977年至1993年在單位鑄鐵分廠從事鑄工作業(yè)，后因肺部疾病不能上班，被迫調(diào)入某供銷社掛名，因供銷社改制本人不能上班而與單位解除了勞動關(guān)系，現(xiàn)無業(yè)人員，2003年7月被診斷為職業(yè)病。

申請人認為：

自己在鑄工崗位工作了13年之久，肺部疾病并不知道是職業(yè)病，而原單位即不給做檢查，還以不能上班要除名為由，要求其調(diào)走，后被診斷為職業(yè)病，才知道自己應(yīng)該是工傷，應(yīng)由原單位支付工傷待遇。

原企業(yè)辯稱：

于某現(xiàn)已與原企業(yè)解除了勞動關(guān)系，不是我們的職工，不應(yīng)由我們承擔(dān)工傷保險責(zé)任。

認定決定：

于某雖然現(xiàn)在與原單位不存在勞動關(guān)系，但有足夠的證據(jù)證明其在原單位從事13年的鑄工工作，其塵肺是在與原單位存在勞動關(guān)系時患病的，而用人單位不按規(guī)定給從事有害工種做體驗，還以不能上班除名為由要求其調(diào)走，《職業(yè)病防治法》第五十三條規(guī)定“最后的用人單位有證據(jù)證明該職業(yè)病是先前用人單位的職業(yè)病危害造成的，由先前的用人單位承擔(dān)。”根據(jù)《工傷保險條例》第十四條四款規(guī)定“患職業(yè)病的”認定工傷規(guī)定，市勞動保障局做出認定工傷的結(jié)論。爭議焦點：

原單位患職業(yè)病，現(xiàn)已予其解除勞動關(guān)系，工傷保險責(zé)任由誰承擔(dān)。

行政復(fù)議：

企業(yè)對認定工傷不服，于2004年3月向省勞動保障廳提出行政復(fù)議，省廳復(fù)議認為市勞動保障局對于某作出認定工傷的決定的結(jié)論，事實清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，執(zhí)行合法，內(nèi)容適當(dāng)，維持市勞動局對于某作出的工傷認定結(jié)論。而后企業(yè)又向區(qū)、市法院提出行政訴訟，二級法院支持了市勞動保障局認定工傷的規(guī)定。（黑龍江）

5、一起因勞動關(guān)系引發(fā)的爭議案

案例： 2003年6月24日外出務(wù)工人員馬某經(jīng)朋友介紹進入某市甲公司，從事冶煉技術(shù)操作工作，第二天（25日）與該公司簽訂了派往異地乙公司進行技術(shù)指導(dǎo)工作的協(xié)議，日工資50元。2003年6月24日馬某隨同甲公司經(jīng)理劉某來到乙公司工作。2003年8月6日10時，馬某在冶煉爐前進行技術(shù)指導(dǎo)時，由于爐口流速太小，在解決流速問題時，被爐口噴出的火焰燒傷。經(jīng)醫(yī)院診斷：

1、全身多處燒傷51%，深Ⅱ°。

事故發(fā)生后，兩公司各持己見，甲公司認為馬某是在乙公司工作期間受傷，一切責(zé)任有乙公司承擔(dān)。而乙公司則認為雙方在技術(shù)指導(dǎo)合同中未明確在技術(shù)指導(dǎo)期間發(fā)生事故的責(zé)任，馬某是甲公司派來的，應(yīng)有甲公司承擔(dān)全部責(zé)任，乙公司只墊付了馬某前期的住院費和醫(yī)藥費。此后，兩家公司相互推諉，致未痊愈的馬某提前出院。馬某認為自己是在工作時間、工作期間、因為工作原因受傷的，并且與甲公司簽訂了外派協(xié)議，應(yīng)有甲公司承擔(dān)全部責(zé)任，便向甲公司駐地司法局法律服務(wù)中心求助，2004年4月2日法律服務(wù)中心委托所在地勞動保障行政部門給予馬某進行工傷認定。

勞保障行政部門受理后，根據(jù)法律服務(wù)中心提供的材料，進行調(diào)查核實。在調(diào)查核實中，由于兩家公司對勞動法律法規(guī)不了解，相互推諉扯皮，不予積極配合，加之，兩公司又不在同一地區(qū)，給調(diào)查核實工作造成了很大困難。后來，在事故發(fā)生地勞動保障行政部門的積極配合下，核定了以下事實：

（1）馬某雖未與甲公司簽訂規(guī)范的勞動合同，但已與甲公司簽訂了不完善的外派技術(shù)指導(dǎo)協(xié)議，馬某與甲公司形成了事實勞動關(guān)系。

（2）馬某在工作時間，工作區(qū)域內(nèi)，因為工作原因受傷，應(yīng)認定為工傷。

認定決定：

勞動保障行政部門根據(jù)《工傷保險條例》第14條第1項規(guī)定，于2004年5月27日研究，認定馬某致傷為工傷。

爭議焦點：

甲公司認為馬某是在乙公司工作期間受傷的，一切責(zé)任有乙公司承擔(dān)。而乙公司則認為，本公司已給甲公司支付了技術(shù)服務(wù)費，馬某受傷應(yīng)有甲公司承擔(dān)全部責(zé)任。兩公司都認為馬某與本公司不存在勞動關(guān)系。

評析：

這是一起因勞動關(guān)系引發(fā)的爭議案。

甲公司與馬某簽訂了外派技術(shù)指導(dǎo)協(xié)議，協(xié)議條款雖不完善，但也不能以馬某在乙公司工作，就不認定與馬某存在勞動關(guān)系，不承擔(dān)馬某工傷的相關(guān)責(zé)任。馬某是甲公司招聘的，馬某到乙公司工作也是由甲公司指派的，甲公司作為用人單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)職工工傷的相關(guān)責(zé)任。至于甲、乙兩公司如何分擔(dān)馬某工傷的相關(guān)費用，兩公司應(yīng)按雙方簽訂的技術(shù)服務(wù)協(xié)議約定去劃分，也可協(xié)商解決。

6、“包工頭”用工發(fā)生傷害，發(fā)包單位應(yīng)承擔(dān)工傷責(zé)任 案例：

2003年5月3日，上海通天工貿(mào)有限公司（以下簡稱“通天工貿(mào)公司”）與自然人鄭永廣達成口頭協(xié)議，雙方約定由鄭永廣負責(zé)拆卸通天工貿(mào)公司所屬的5噸吊鉤門式起重機（俗稱行車）的工作。鄭永廣立即組織了吳錫弟等數(shù)名外來從業(yè)人員完成此項工作。在次日拆卸行車的過程中，吳錫弟由于沒有安全保護，從行車上下來時不慎從高處墜落，送往醫(yī)院后，因傷勢過重經(jīng)搶救無效后死亡。2003年12月25日，吳錫弟之子吳偉興向?qū)毶絽^(qū)勞動和社會保障局提出工傷認定申請。

結(jié)論及依據(jù)：

寶山區(qū)勞動和社會保障局經(jīng)查明后作出工傷認定結(jié)論，認定吳錫弟發(fā)生的死亡事故是工傷，應(yīng)由通天工貿(mào)公司承擔(dān)工傷責(zé)任。理由如下：死亡事故發(fā)生在吳錫弟正在拆卸行車的過程中，地點為通天工貿(mào)公司廠區(qū)內(nèi)。通天工貿(mào)公司未與鄭永廣簽訂書面合同，鄭永廣作為自然人，并沒有經(jīng)營證照或施工資質(zhì)。在實際履行過程中，通天工貿(mào)公司法定代表人要求鄭永廣找?guī)讉€人幫忙，并借予其完成拆卸工作的工具，鄭永廣并沒有以自己的技術(shù)、設(shè)備和勞力獨立完成該項任務(wù)。從行為本質(zhì)上講，鄭永廣實際代表了通天工貿(mào)公司負責(zé)拆卸行車作業(yè)，其招用的吳錫弟等人應(yīng)當(dāng)認定與通天工貿(mào)公司已構(gòu)成事實勞動關(guān)系。

行政復(fù)議和訴訟：

通天工貿(mào)公司不服工傷認定結(jié)論，于2004年2月9日向上海市勞動和社會保障局申請行政復(fù)議。通天工貿(mào)公司稱，寶山區(qū)勞動和社會保障局工傷認定結(jié)論，認定事實不清、法律關(guān)系定性錯誤。理由是，通天工貿(mào)公司將拆卸行車的業(yè)務(wù)發(fā)包給鄭永廣，依據(jù)承攬合同特征，承攬人應(yīng)當(dāng)獨立完成工作并承擔(dān)風(fēng)險，由此發(fā)生死亡事故自然應(yīng)當(dāng)由鄭永廣承擔(dān)。吳錫弟既不是申請人的職工，也不是申請人臨時招聘來的拆卸行車的臨時工，且其勞動報酬由鄭永廣支付。根據(jù)誰用工誰負責(zé)的原則。2003年5月4日發(fā)生吳錫弟傷亡事故認定為工傷，應(yīng)當(dāng)由承攬方鄭永廣承擔(dān)。

復(fù)議機關(guān)經(jīng)審查后認為，寶山區(qū)勞動和社會保障局作出的工傷認定結(jié)論，認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)，于2004年4月7日作出了維持寶山區(qū)勞動和社會保障局具體行政行為的復(fù)議決定。通天工貿(mào)公司不服行政復(fù)議決定，于2004年4月26日向?qū)毶絽^(qū)人民法院提起行政訴訟。一審法院經(jīng)開庭審理后認為，被告寶山區(qū)勞動和社會保障局關(guān)于吳錫弟死亡一事作出的工傷認定結(jié)論，事實清楚、證據(jù)充分、適用依據(jù)正確。遂于2004年7月19日作出一審判決，維持寶山區(qū)勞動和社會保障局2003年12月2日作出的工傷認定結(jié)論。

一審判決后，通天工貿(mào)公司不服，向上海市第二中級人民法院提起上訴。上訴人通天工貿(mào)公司訴稱：其將行車拆卸業(yè)務(wù)交由自然人鄭永廣承攬，承攬人應(yīng)以自己的風(fēng)險獨立完成工作。死者吳錫弟系鄭永廣招用的人員，通天工貿(mào)公司與吳錫弟無任何法律關(guān)系，請求撤銷一審判決及工傷認定結(jié)論。二審法院經(jīng)審理后認為，上訴人認為其與鄭永廣系承包關(guān)系，吳錫弟的死亡不應(yīng)認定為上訴人的工傷事故，該上訴理由缺乏事實證據(jù)和法律依據(jù)。被上訴人寶山區(qū)勞動和社會保障局經(jīng)調(diào)查取證確認吳錫弟與上訴人之間存在事實勞動關(guān)系，認定事實清楚、證據(jù)充分、適用法律正確，遂依據(jù)《行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規(guī)定作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

評析：

據(jù)《合同法》有關(guān)承攬合同的規(guī)定，承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同。承攬人的工作具有獨立性，即承攬人應(yīng)當(dāng)以自己的勞力、設(shè)備和技術(shù)承擔(dān)工作風(fēng)險，獨立完成承攬工作。本案中，公司將拆卸行車的工作“發(fā)包”給自然人鄭某，公司也以該理由堅持認為與死者不存在勞動關(guān)系。但表面的形式并不能掩蓋他們之間實質(zhì)上的法律關(guān)系，由于在拆卸行車的過程中，是公司借予鄭某完成拆卸工作的工具，鄭某并沒有以自己的技術(shù)、設(shè)備和勞力獨立完成該項任務(wù)。我們認為，鄭某的行為只是代表公司，因此認定公司與吳某之間存在事實勞動關(guān)系。

但如果本案中，鄭某以自己的勞力、設(shè)備和技術(shù)完成了該項工作，則吳某與公司間的關(guān)系如何認定呢？在我國，建筑工程的施工往往采用承包的方法，由于管理不嚴，導(dǎo)致層層轉(zhuǎn)包，無效承包的現(xiàn)象十分嚴重。發(fā)包方、承包方、雇傭者之間的法律關(guān)系的認定存在較大難度，在此情形下，是否采取“上推”的方式來確認勞動關(guān)系還是引導(dǎo)當(dāng)事人走民事侵權(quán)訴訟的渠道？（上海）

7、使用單位原料設(shè)備完成工作，單位支付勞動報酬

應(yīng)當(dāng)依法確認勞動關(guān)系

案例：

2003年3月26日，李克先經(jīng)人介紹到上海豐鑫文儀企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“豐鑫公司”）從事噴漆工作，但未簽定書面勞動合同。期間，雙方以送貨通知單的形式結(jié)算工作量。2003年5月18日，李克先因患病至上海市華山醫(yī)院住院治療。2003年9月25日，豐鑫公司向華山醫(yī)院開具介紹信，以李克先在試用工3個月內(nèi)未經(jīng)過體檢為由，要求對李克先予以診斷。2003年11月3日，華山醫(yī)院出具了職業(yè)病診斷證明書，診斷李克先患慢性重度苯中毒（白血病）。2003年11月13日，李克先因患急性髓細胞性白血病于華山醫(yī)院死亡。2003年12月5日，李克先妻子尹德芝向嘉定區(qū)勞動和社會保障局提出工傷認定申請，同時提交了送貨通知單及職業(yè)病診斷證明書等相關(guān)材料。

結(jié)論及依據(jù)：

嘉定區(qū)勞動和社會保障局經(jīng)初步審查后于2003年12月31日正式受理，經(jīng)查實確認如下事實：李克先在與豐鑫公司存在事實勞動關(guān)系期間，于2003年11月3日確診得職業(yè)病。根據(jù)《工傷保險條例》第十四條第（四）項的規(guī)定，嘉定區(qū)勞動和社會保障局于2004年1月16日作出了認定為工傷的結(jié)論。

爭議、復(fù)議及訴訟：

豐鑫公司不服認定結(jié)論，認為與李克先之間是承包關(guān)系，而非勞動關(guān)系，也并未簽訂勞動合同，因此于2004年3月17日向嘉定區(qū)人民政府申請行政復(fù)議。嘉定區(qū)人民政府經(jīng)審查后認為，李克先作為豐鑫公司職工，在工作期間患職業(yè)病，根據(jù)《工傷保險條例》應(yīng)當(dāng)認定為工傷。嘉定區(qū)勞動和社會保障局作出的認定結(jié)論，事實清楚、證據(jù)確鑿、適用依據(jù)正確，對此認定結(jié)論予以維持。

豐鑫公司不服復(fù)議結(jié)論，2004年6月2日向嘉定區(qū)人民法院提起行政訴訟，要求撤消具體行政行為。嘉定區(qū)人民法院經(jīng)開庭審理認為，嘉定區(qū)勞動和社會保障局作出的工傷認定結(jié)論，事實清楚、證據(jù)確鑿，作出的認定結(jié)論并無不當(dāng)，遂維持了行政機關(guān)的認定結(jié)論。

一審判決后原告不服，向上海市第二中級人民法院提起上訴。上訴人訴稱，尹德芝作為李克先的妻子，不符合工傷認定的申請人資格。李克先與上訴人之間系承包關(guān)系，而非事實勞動關(guān)系，不屬于該公司的職工，要求撤銷一審判決和具體行政行為。

二審法院經(jīng)審理后認為，根據(jù)《工傷保險條例》第十七條規(guī)定，職工或其直系親屬、工會組織可以提出工傷認定申請。因李克先已死亡，其妻子提出申請，符合法規(guī)規(guī)定。嘉定區(qū)勞動和社會保障局根據(jù)送貨單、職業(yè)病診斷證明、介紹信等證據(jù)，認定李克先與上訴人之間存在事實上的勞動關(guān)系，事實清楚，證據(jù)確鑿。李克先在豐鑫公司內(nèi)，使用上訴人提供的原料、設(shè)備完成噴漆工序，并由上訴人按照計件形式支付勞動報酬，上訴人認為其與李克先系承包關(guān)系，缺乏事實依據(jù)。上訴人的上訴請求，不予支持，依據(jù)《行政訴訟法》第六十一條第（一）項規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

評析：

勞動者雖未與用人單位簽定書面勞動合同，但并不意味著他們之間就不存在勞動關(guān)系。在此情形下，勞動保障部門應(yīng)當(dāng)依法履行調(diào)查核實的職責(zé)。本案中李克先使用豐鑫公司提供的原料、設(shè)備完成工作，并由該公司按照計件形式支付勞動報酬，已經(jīng)構(gòu)成事實上的勞動關(guān)系。根據(jù)《工傷保險條例》第十八條第（二）項的規(guī)定：“與用人單位存在勞動關(guān)系（包括事實勞動關(guān)系）的證明材料”，符合《工傷保險條例》中工傷認定受理的范圍，應(yīng)當(dāng)依法認定為工傷。

8、交納財產(chǎn)風(fēng)險抵押金是否存在勞動關(guān)系

或事實勞動關(guān)系

案例：

2004年11月29日，李某以書面形式向勞動和社會保障局申請工傷認定，申請書中陳述：其女兒小李是在某酒店KTV做領(lǐng)班工作的，2004年9月23日凌晨0：30左右，在與客人因瑣事發(fā)生爭執(zhí)，后在酒店大門被對方持刀殺傷臀部，后送往醫(yī)院搶救，因失血性休克死亡。認定結(jié)論：

勞動和社會保障局經(jīng)過核實后認為，小李自2004年5月2日至2004年9 月23日組織一批小組在某酒店KTV部為客人服務(wù)，并向酒店交納了財產(chǎn)風(fēng)險抵押金。小李的工資是從每位小姐為客人服務(wù)后的勞務(wù)費中抽取20%作為自己的工資，酒店未支付任何報酬給小李。小李及組織的小姐未與酒店簽訂勞動合同。小李與酒店不存在勞動關(guān)系或事實勞動關(guān)系，不屬于工傷認定的受理范圍，故作出了不予受理決定。

評析：

用人單位與勞動者建立勞動關(guān)系是認定工傷的首要條件。本案中，李某認為女兒小李是在酒店KTV部做領(lǐng)班，并交納了財產(chǎn)風(fēng)險抵押金，是酒店的員工，應(yīng)該是有事實勞動關(guān)系，但實際上，小李只是借酒店的場地組織一批小姐為客人服務(wù)，從每位小姐的勞務(wù)費中抽取一定的費用作為自己的勞動報酬。她與酒店不存在事實勞動關(guān)系。因此，根據(jù)《工傷保險條例》的規(guī)定，她不屬于工傷受理范圍。勞動和社會保障部門作出的不予受理決定是正確的。（云南）

9、車輛掛靠關(guān)系司機死亡工傷認定不予受理 案例： 2003年11月17日，申請人蔡小莉的丈夫黃顯平駕駛掛靠南充路通汽車運輸公司產(chǎn)權(quán)為個體工商戶楊杰所有的川R12887大貨車運輸水泥途中因機械故障出車禍死亡。個體工商戶楊杰已對黃顯平的死亡進行了賠償，蔡小莉以南充路通運輸公司為用人單位向勞動保障局申請對黃顯平的工亡進行認定。

認定結(jié)論：

申請人丈夫黃顯平與南充路通公司的勞動關(guān)系不成立，不予受理其工亡認定申請。

爭議焦點：

黃顯平所駕駛的機動車行駛證上記載大貨車的車主是南充路通汽車運輸有限公司，且該車掛靠經(jīng)營證明個體工商戶營業(yè)執(zhí)照的字號名稱也是南充路通汽車有限公司。

勞動局不予受理理由：

（1）申請人蔡小莉的丈夫黃顯平與南充路通公司不構(gòu)成勞動關(guān)系。

黃顯平生前所駕駛的川R12887大貨車車主為楊杰，楊杰為依法成立的個體工商戶，其經(jīng)營的川R12887號大貨車雖然與南充路通公司簽訂有車輛掛靠合同，但從合同約定看，車主楊杰為獨立經(jīng)營、自負盈虧、獨立承擔(dān)民事責(zé)任，與路通公司無關(guān)。從勞動局調(diào)查取證得知，2003年11月17日死者黃顯平受楊杰安排駕駛川R12887號大貨車運輸水泥出車禍，南充路通公司事后才知曉。楊杰為自主用工，死者實際的用工雇主，即用人單位。黃顯平為個體工商戶楊杰所聘用，而非南充路通公司所聘用。路通公司不是黃顯平的用工主體，與黃顯平的勞動關(guān)系不成立。

（2）車輛掛靠是管理上的需要，并未改變用工方式。按照地方政府對運輸車輛掛靠管理經(jīng)營的管理規(guī)定，車輛產(chǎn)權(quán)屬本人的車主必須辦理個體工商戶營業(yè)執(zhí)照。楊杰的個體工商戶營業(yè)執(zhí)照上雖然有南充路通汽車有限公司的名字，但只表明了有掛靠形式存在，并未改變車輛的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和個體工商戶自主經(jīng)營的性質(zhì)，而且該營業(yè)執(zhí)照是個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，不是路通公司的營業(yè)執(zhí)照。如果是路通公司的營業(yè)執(zhí)照，必須是法人的營業(yè)執(zhí)照。車輛掛靠僅是車主楊杰每年向南充路通公司繳納一定的車輛營運、稅務(wù)、代辦保險等服務(wù)費，同時南充路通公司也未對楊杰進行任何管理。楊杰與南充路通公司僅是形式上的掛靠，實際的用工則是車主楊杰。

（3）車主楊杰有工商行政管理部門頒發(fā)的個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，是依法成立的個體工商戶，符合《工傷保險條例》規(guī)定的勞動法律關(guān)系用工主體資格，即為黃顯平的用工主體單位，南充路通汽車運輸有限公司不是死者黃顯平的用工主體單位。

行政復(fù)議決定：

省廳認為，勞動局對蔡小莉作出的不予受理決定書，事實清楚、依據(jù)充分、程序合法，維持了勞動局對蔡小莉作出的不予受理決定。

評析：

本案是一起典型的有車輛掛靠關(guān)系的司機死亡案件，首先查證掛靠合同得知，楊杰與南充路通公司不構(gòu)成勞動關(guān)系，南充路通公司雖然為車主楊杰提供從事營運所必需的服務(wù)，如辦營運證、車牌、代辦保險等，但并未對車主進行經(jīng)營管理，且楊杰是依法成立的個體工商戶，其掛靠車輛完全是獨立自主經(jīng)營；其次從勞動局調(diào)查楊杰聘用黃顯平的事實得知，黃顯平生前的工資由車主楊杰發(fā)放，2003年11月17日黃顯平受楊杰安排駕駛川R12887大貨車運輸水泥出車禍死亡，黃顯平死者與楊杰形成勞動法律關(guān)系，故車主楊杰才是工傷認定申請的用工主體，申請人請求的死者因工死亡性質(zhì)認定主體錯誤，作出了不予受理決定。（四川）

10、實行承包經(jīng)營的用人 單位的職工發(fā)生工傷如何處理

案例：

陳某是某機電公司電料車間的一名職工，由于企業(yè)經(jīng)營不景氣，由陳某所在車間的一名員工與公司簽訂了承包協(xié)議，實行了承包經(jīng)營。2004年3月4日，陳某在生產(chǎn)流水線上工作時，不慎被傳送帶絞斷上肢，隨即被單位送到醫(yī)院急救，經(jīng)過搶救后，陳某脫離了危險。陳某的家屬向機電公司提出申請工傷認定的要求，并要求公司支付陳某醫(yī)療期間的治療費。公司認為陳某所在車間已經(jīng)被承包了，應(yīng)由實際的用工方——電料車間負責(zé)陳某的工傷責(zé)任。因此，不同意陳某家屬的要求，也不同意支付陳某的醫(yī)療費和相關(guān)費用。陳某的丈夫隨即向當(dāng)?shù)貏趧颖Ｕ闲姓块T申請工傷認定。勞動保障行政部門結(jié)果調(diào)查核實，發(fā)現(xiàn)陳某在承包的車間工作期間，并未與公司解除勞動關(guān)系，該公司也沒有給職工繳納工傷保險費。因此，勞動保障行政部門除依據(jù)《工傷保險條例》第十四條

（一）款規(guī)定，認定陳某系工傷外，同時責(zé)令某機電公司承擔(dān)陳某工傷期間的治療費和相應(yīng)的工傷保險待遇。機電公司不服，提起行政訴訟，法院維持了勞動保障行政部門作出的工傷認定決定。

評析：

這起工傷認定申請案件涉及兩個方面的問題：一是實行承包經(jīng)營的用人單位的職工發(fā)生工傷后，工傷保險責(zé)任具體由哪方承擔(dān)；二是對陳某發(fā)生工傷，用人單位應(yīng)承擔(dān)的工傷保險責(zé)任范圍是哪些。

根據(jù)《工傷保險條例》第四十一條第二款的規(guī)定，用人單位實行承包經(jīng)營的，工傷保險責(zé)任由職工勞動關(guān)系所在單位承擔(dān)。本案中，雖然陳某在承包的電料車間工作，但是其勞動關(guān)系一直在機電公司，該公司并沒有因為電料車間被承包，而與該車間的職工解除勞動合同，因此，按照《工傷保險條例》的規(guī)定，理應(yīng)由機電公司承擔(dān)陳某的工傷保險責(zé)任。

本案中某機電公司應(yīng)承擔(dān)的工傷保險責(zé)任包括兩方面：

(一)向所在統(tǒng)籌地區(qū)的勞動保障行政部門提出工傷認定申請。根據(jù)《工傷保險條例》第十七條第一款的規(guī)定“職工發(fā)生事故傷害或者按照職業(yè)病防治法規(guī)定被診斷、鑒定為職業(yè)病，所在單位應(yīng)當(dāng)自事故傷害發(fā)生之日或者被診斷、鑒定為職業(yè)病之日起30日內(nèi)，向統(tǒng)籌地區(qū)勞動保障行政部門提出工傷認定申請。遇有特殊情況，經(jīng)報勞動保障行政部門同意，申請時限可以適當(dāng)延長。”機電公司拒不為陳某申請工傷認定是明顯錯誤的。在這種情況下，陳某的丈夫依據(jù)《工傷保險條例》第十七條第二款的有關(guān)規(guī)定，直接向機電公司所在地地勞動保障行政部門提出了工傷認定申請，以維護傷殘職工的合法權(quán)益。(二)機電公司承擔(dān)陳某的醫(yī)療費和其他工傷保險待遇。在本案中，機電公司沒有履行繳納工傷保險費的義務(wù)，根據(jù)《工傷保險條例》第六十條的規(guī)定“用人單位依照本條例規(guī)定應(yīng)當(dāng)參加工傷保險而未參加的，由勞動保障行政部門責(zé)令改正；未參加工傷保險期間用人單位職工發(fā)生工傷的，由該用人單位按照本條例規(guī)定的工傷保險待遇項目和標(biāo)準(zhǔn)支付費用。”因此，在陳某被確定為工傷后，機電公司應(yīng)承擔(dān)陳某治療期間的醫(yī)療費、伙食補助費、停工留薪期的工資、一次性傷殘補助金、按照勞動能力鑒定的傷殘等級享受的傷殘津貼等費用。

11、職工已超過法定退休 年齡，在工作時受傷應(yīng)否認定為工傷 案例： 申請人：曹百利（曹禮祥之子）受傷害職工：曹禮祥，男，63周歲，市環(huán)境衛(wèi)生管理處聘用員工(農(nóng)民工)，從事清掃馬路工作，身份證號碼：***。用人單位：黃山市環(huán)境衛(wèi)生管理處。申請人稱: 2004年8月19日上午6時40分黃德海駕駛皖NJ29/50242號變型拖拉機，沿屯溪區(qū)濱江路由國際大酒店向躍進路方向行駛至濱江路二馬路口時，與正在道路上清掃工作的黃山市環(huán)境衛(wèi)生管理處工人曹禮祥發(fā)生碰撞，造成曹禮祥倒地受傷，后經(jīng)黃山市人民醫(yī)院搶救無效于2004年8月24日死亡。用人單位稱: 曹禮祥已年滿63歲，與用人單位只存在勞務(wù)關(guān)系，無勞動關(guān)系。認定決定： 曹禮祥之子曹百利于2004年12月27日向黃山市勞動保障局提出工傷認定申請，黃山市勞動保障局于2005年1月31日發(fā)函要求市環(huán)境衛(wèi)生管理處舉證，提交與曹禮祥無勞動關(guān)系的法律有效證明材料，市環(huán)境衛(wèi)生管理處于2005年2月5日向黃山市勞動保障局仲裁部門提出《關(guān)于要求對曹禮祥認定為勞務(wù)關(guān)系的請示》。2005年2月21日黃山市勞動保障局仲裁部門答復(fù)市環(huán)境衛(wèi)生管理處：“曹禮祥于1941年2月14日出生，現(xiàn)已超過法定退休年齡，已不具備簽訂勞動合同的主體資格，因此，曹禮祥與市環(huán)境衛(wèi)生管理處不存在勞動關(guān)系。” 黃山市勞動保障局根據(jù)調(diào)查取證核實情況,認定如下事實:

1、曹禮祥同志與市環(huán)境衛(wèi)生管理處不存在勞動關(guān)系。

2、曹禮祥同志是在工作時間和工作場所，因工作原因受到事故傷害的。因此黃山市勞動保障局認為曹禮祥同志受傷雖然是在工作時間、工作場所，因工作原因受到事故傷害的，但因為認定工傷的主體不合法，根據(jù)中華人民共和國《工傷保險條例》（國務(wù)院令第375號）第一章第二條的規(guī)定，曹禮祥同志不符合認定工傷的條件，不予認定工傷。爭議焦點： 本案例的爭議焦點是曹禮祥同志已超過法定退休年齡，作為工傷認定的主體是否合法？由此產(chǎn)生了兩種不同意見： 一種意見認為：依據(jù)國務(wù)院國發(fā)〔1978〕104號《國務(wù)院關(guān)于工人退休、退職的暫行辦法》第一條“全民所有制企業(yè)、事業(yè)單位和黨政機關(guān)、群眾團體的工人，符合下列條件之一的，應(yīng)退休。

（一）男年滿60周歲，女年滿50周歲，連續(xù)工齡滿10年的。”和國務(wù)院國發(fā)〔1981〕164號《國務(wù)院關(guān)于嚴格執(zhí)行工人退休退職暫行辦法的通知》第二項“必須加強對退休、退職工人的聘用管理，工人退休后，一般不要留在原單位繼續(xù)工作,其他單位如果確實需要聘用有技術(shù)和業(yè)務(wù)專長的退休人員作技術(shù)指導(dǎo)的,必須由原發(fā)退休費用的單位、聘用單位、和退休工人三方簽訂合同,并報當(dāng)?shù)貏趧硬块T批準(zhǔn)后,方能聘用。過去已經(jīng)聘用而沒有簽訂合同的,應(yīng)當(dāng)補簽合同，履行審批手續(xù)。”的規(guī)定。本案例中曹禮祥死亡時的年齡已達63周歲，已超過法定退休年齡，不具備建立勞動關(guān)系的主體資格，且未與單位簽訂勞動合同,因此與單位不存在勞動關(guān)系,認定工傷的主體條件不成立。一種意見認為：《中華人民共和國勞動法》并未對老年人從事勞動作出禁止性規(guī)定。且《中華人民共和國老年人權(quán)益保護法》第四十一條規(guī)定:“國家應(yīng)當(dāng)為老年人參與社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)創(chuàng)造條件,根據(jù)社會需要和可能,鼓勵老年人在自愿和量力的情況下,從事下列活動:??(五)依法從事經(jīng)營和生產(chǎn)活動；??”本案例中曹禮祥同志死亡時雖已63歲,但他并不是單位退休、退職工人,而是一位由單位聘用的農(nóng)民工,因此其不適用國務(wù)院國發(fā)〔1978〕104號和國發(fā)〔1981〕164號文件。其不存在辦理退休手續(xù)，曹禮祥同志雖然未與單位簽訂勞動合同，但其與單位存在事實勞動關(guān)系。因此認定工傷的主體條件是成立的。行政復(fù)議決定： 黃山市勞動和社會保障局根據(jù)調(diào)查取證材料,對照《工傷保險條例》有關(guān)條文,于2005年3月2日下達工傷認定決定書(黃勞社醫(yī)險[2005]9號)后, 曹禮祥同志之子曹百利不服認定結(jié)論,于2005年3月14日向黃山市人民政府法制辦提出行政復(fù)議,法制辦予以受理。經(jīng)審查黃山市人民政府法制辦認為：曹禮祥同志生前為市環(huán)衛(wèi)處聘用的農(nóng)民工，雖年滿60歲以上，未與單位簽訂勞動合同，但其與單位存在事實勞動關(guān)系。而且曹禮祥同志是在工作時間和工作場所，因工作原因受到事故傷害致死的，符合《工傷保險條例》第十四條第（一）項之規(guī)定，因此于2005年4月12日作出行政復(fù)議決定如下: 撤銷黃山市勞動和社會保障局2005年3月2日作出的黃勞社醫(yī)險[2005]9號批復(fù),認定曹百利之父曹禮祥同志為因工死亡。評析： 本案案情并不復(fù)雜，從表面上看只是一起普通的工傷認定案件，但勞動關(guān)系與勞務(wù)關(guān)系的界定卻是本案認定中的主要分歧，也是我們工傷認定工作中亟待解決的問題。在理論上，用人單位招用勞動者未訂立書面勞動合同，但同時具備下列情形的，勞動關(guān)系成立。

（一）用人單位和勞動者符合法律、法規(guī)規(guī)定的主體資格；

（二）用人單位依法制定的各項勞動規(guī)章制度適用勞動者，勞動者受用人單位的勞動管理，從事用人單位安排的有報酬的勞動；

（三）勞動者提供的勞動是用人單位業(yè)務(wù)的組成部分。但在本案例中如何理解勞動者的主體資格是否符合法律、法規(guī)規(guī)定，明顯存在很大的分歧。正確區(qū)分勞動關(guān)系和勞務(wù)關(guān)系，實踐中的意義不言自明。因為勞動關(guān)系與勞務(wù)關(guān)系的法律適用不同，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)相差很大，特別是在延伸的權(quán)利義務(wù)如工傷保險待遇方面。以本案為例，如果確認曹禮祥與市環(huán)衛(wèi)處是勞動關(guān)系，曹禮祥就應(yīng)當(dāng)被認定為工傷，依法享受工傷待遇；如果確認曹禮祥與市環(huán)衛(wèi)處是勞務(wù)關(guān)系，曹禮祥只能獲得民事賠償。工傷待遇與民事賠償是兩種不同的責(zé)任形式，承擔(dān)方式與待遇水平相差很大。勞動關(guān)系與勞務(wù)關(guān)系的差異可以歸納為：

一、主體不同。勞動關(guān)系只能存在于勞動者和依法成立的用人單位之間；勞務(wù)關(guān)系不僅可以存在于自然人與法人單位之間，也可以存在于自然人之間。二是地位不同，勞動關(guān)系當(dāng)事人之間存在從屬關(guān)系，勞動者必須接受用人單位的監(jiān)督和管理；勞務(wù)關(guān)系當(dāng)事人則是完全平等的民事主體。三是待遇不同。勞動關(guān)系中勞動者不僅有權(quán)獲取工資，而且享有社會保險和規(guī)定的福利待遇；勞務(wù)關(guān)系中勞務(wù)提供者只能獲得合同約定勞務(wù)收入。四是合同形式不同。建立勞動關(guān)系必須簽訂勞動合同；勞務(wù)關(guān)系則可以采取比較靈活的締約方式。五是適用法律不同。勞動關(guān)系適用勞動法；勞務(wù)關(guān)系適用民法。面對如此眾多的差異，實際生活中有時就很難厘清，主要有兩方面原因：一是當(dāng)前勞動關(guān)系不規(guī)范。二是勞動關(guān)系多元化。隨著社會的發(fā)展和就業(yè)方式的變化，既可以建立勞動關(guān)系也可以實行勞務(wù)關(guān)系的工作領(lǐng)域日漸增多，并且勞動關(guān)系與勞務(wù)關(guān)系的客觀特征正在逐漸模糊。基于這種現(xiàn)實情況，在處理本案時, 黃山市人民政府法制辦根據(jù)《中華人民共和國老年人權(quán)益保護法》有關(guān)條文規(guī)定，以及《中華人民共和國勞動法》未對老年人從事勞動作出禁止性規(guī)定，從保護弱者，以人為本的精神出發(fā)，認定曹禮祥同志為因工死亡，也未嘗不是一種解決問題的辦法。備注： 本案例尚存在不同意見,即男年滿60周歲，是否可以界定為完全喪失勞動能力或強制退出勞動？如果是，國家應(yīng)對年老農(nóng)民提供相應(yīng)的社會保障，如果不是，應(yīng)對這些人網(wǎng)開一面，保障其合法權(quán)益不受侵害。（安徽）

二、上下班途中發(fā)生機動車事故類

12、上班途中受到機動車間接傷害的事故 案例：

申請人自述：2004年7月29日中午，申某與同事步行到單位上班，途徑農(nóng)貿(mào)市場路段時，被一輛貨車駛過時車胎擠壓的飛石擊傷右足，當(dāng)時汽車司機因并未知情而繼續(xù)行車駕駛離現(xiàn)場。其本人過后在醫(yī)院診斷為：右足第五趾骨骨折。該單位未能及時申報工傷，在超過單位申報期限后，受傷害本人申請工傷認定，按規(guī)定提交了與用人單位存在勞動關(guān)系的證明，當(dāng)天醫(yī)療診斷證明、旁證材料等，但未能提供公安交通管理部門的事故責(zé)任認定書或相關(guān)處理證明。

爭議焦點：

1、上下班途中受到機動車間接傷害，能否依據(jù)《工傷保險條例》第十四條第（六）款規(guī)定，作為受到“機動車事故”傷害認定為工傷？

2、凡在上下班途中受到機動車事故傷害而要求工傷認定的，公安交通管理部門出具的交通事故認定書是否作為必備提交材料之一？

認定結(jié)論：

因材料不完整，缺少公安交通管理部門出具的交通事故認定書，此案尚未做出認定。

評析：

上下班途中受到機動車間接傷害，依據(jù)《工傷保險條例》第十四條第（六）款規(guī)定，應(yīng)該能作為受到“機動車事故”傷害而給予工傷認定。但機動車事故應(yīng)屬交通事故中的一種，按照《中華人民共和國道路交通安全法》的規(guī)定，交通事故的管轄處理權(quán)屬公安交通管理部門。一旦發(fā)生交通事故，當(dāng)事人有責(zé)任迅速報告公安交通管理部門，司機當(dāng)時在正常行駛的情況下發(fā)生此意外事故，其不知曉時不會報警；另一當(dāng)事人申某也沒有及時報警，由交警部門作出相應(yīng)的處理。故無法出具交通事故認定書或相關(guān)處理證明。對于這種情況，能否根據(jù)傍證材料來給予工傷確認，目前政策上不好把握。（廣西）

13、職工上下班途中受到非機動車事故傷害不能認定工

傷 案例：

史某是某公司招用的合同制職工，并簽有勞動合同，2004年7月25日6時40分，騎自行車上班途中，行至西門轉(zhuǎn)盤拐彎處，為避讓機動車自行碰在道牙上摔倒致傷。經(jīng)醫(yī)院診斷：右膝軟組織損傷，右膝內(nèi)側(cè)副韌帶損傷。事故發(fā)生后即向勞動保障行政部門申請工傷認定。

認定決定：

勞動保障行政部門核實單位申報的材料后，經(jīng)專題會議研究，認為史某上班途中摔倒致傷，不符合《工傷保險條例》工傷認定條件，認定為非工傷。

史某對勞動保障行政部門作出的認定決定不服，即向行政復(fù)議機關(guān)提出了申請行政復(fù)議申請。

爭議焦點：

史某認為自己是在上班途中，為了避讓機動車自行碰在道牙上摔倒致傷，符合《工傷保險條例》上下班途中的規(guī)定，如不及時避讓，就會發(fā)生不可想象的后果，應(yīng)當(dāng)認定為工傷。

復(fù)議機構(gòu)決定：

行政復(fù)議機關(guān)依法受理后，認為：史某上班途中，為了避讓機動車自行碰在道牙上摔倒致傷，只符合上下班途中的認定條件。原認定證據(jù)確鑿，理由充分，依據(jù)準(zhǔn)確，符合法定程序，是合法有效的行政行為。因此，行政復(fù)議機關(guān)決定：維持原工傷認定決定。

評析：

根據(jù)《工傷保險條例》第14條第6項規(guī)定：職工在上下班途中，受到機動車事故傷害的，應(yīng)認定為工傷。而史某在上下班途中，為了避讓機動車自行碰在道牙上摔倒致傷，不是受到機動車事故傷害的，不能認定為工傷。（吉林）

14、上下班途中被火車壓傷下肢能否認定工傷案 案例：

邱某是某鐵路車務(wù)段職工，2004年4月3日上午，自居住地乘出租車前往工作單位（車站貨場），在7道貨場的公路邊下了車。當(dāng)時3道停有一列貨運列車，邱某為了圖省事，便從列車連接處的車鉤下鉆過去，在鉆越過程中列車突然啟動，邱某被扎傷右小腿，造成右小腿損傷。由于是上下班途中的車輛事故致傷，邱某便向當(dāng)?shù)貏趧颖Ｕ闲姓块T申請認定工傷。

認定決定：

勞動保障行政部門調(diào)查后認為，邱某上班途中因鉆越停在車站的列車，由于列車突然啟動，車輪扎傷邱某右小腿，而列車不屬機動車，邱某受傷不符合工傷認定條件，不予認定工傷。

評析：

《工傷保險條例》第十四條第六款規(guī)定“在上下班途中受到機動車事故傷害的”，應(yīng)當(dāng)認定為工傷。符合本條認定工傷的必須同時具備兩個條件：

1、上下班途中。這有時間和地點兩個要件，時間必須是上班前和下班后的一定時間段內(nèi)，即合理的時間段內(nèi)。地點必須是勞動者上下班必經(jīng)路線或合理的路線。

2、必須是機動車事故致傷。《中華人民共和國道路交通管理條例》對機動車的概念作了如下界定：“機動車是指以動力裝置驅(qū)動或牽引，上道路行駛的供人員乘用或者用于運送物品以及進行工程專業(yè)的輪式車輛。”同時對道路概念也作了界定，道路是指“公路、城市道路和雖在單位管理范圍但允許社會機動車通行的地方??”。由此可見，火車雖由動力牽引，但不在道路上行駛，不屬機動車，所以被行進中的火車致傷，不屬機動車事故。

3、邱某為了圖省事，節(jié)約時間，沒有走距離比較遠的地下通道，而違章鉆越停在車站的列車，受到的傷害是自身造成的，后果自負。

4、我國《鐵路法》第五十八條規(guī)定：“因鐵路行車事故及其他鐵路運營事故造成人身傷亡的，鐵路運輸企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果人身傷亡是因不可抗力或者由于受害人自身的原因造成的，鐵路運輸企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。”為此，邱某上班途中因鉆越停在車站的列車，由于列車突然啟動，車輪扎傷邱某右小腿，不能認定為工傷。（遼寧）

15、下班途中機動車交通肇事受傷職工應(yīng)認定為工傷 案例：

受傷害職工劉曉秋，2004年4月27日20時許，在下班回家途中，被賈彥武駕駛兩輪摩托車在伊哈路由東向西處撞傷。

工傷認定：

根據(jù)《工傷保險條例》第三章第十四條第六款之規(guī)定，勞動保障局予以認定為工傷，并下達了《工傷認定決定書》。

行政復(fù)議：

伊春大一木業(yè)有限公司法定代表人金郁煥對本案的工傷認定不服。當(dāng)?shù)卣峤涣诵姓?fù)議申請書，其理由如下：

1、劉曉秋不是在下班時間發(fā)生的交通肇事。申請人公司的上、下班時間為早7：00晚7：00，依此規(guī)定，劉曉秋應(yīng)在晚7：00已經(jīng)下班，只是因為劉曉秋與其他職工對如何給付工資與公司發(fā)生爭議，而無端滯留在公司的，直至接近當(dāng)日晚8：00才走出公司，因此，下班時間已過，而且劉曉秋等人屬于違規(guī)滯留公司，故勞動局認定的下班途中，屬于事實不清，證據(jù)不足。

2、依據(jù)國務(wù)院《工傷保險條例》第十四條第六款的規(guī)定，只有在下班時間，下班回家途中發(fā)生的交通肇事才可認定為工傷，而本案劉曉秋擅自滯留公司，拖延下班時間，當(dāng)然不應(yīng)適用此條款來認定工傷，因此勞動局認定，劉曉秋下班途中受傷為工傷屬于適用法律不當(dāng)。

勞動保障局對大一木業(yè)提出的理由進行了書面答復(fù)。

1、伊春大一木業(yè)有限公司執(zhí)行的上下班時間為早7：00時晚7：00時的12小時工作日，嚴重違反了中華人民共和國《勞動法》第四章第三十六條之規(guī)定，劉曉秋與其他職工與該公司討論或爭議應(yīng)如何給付其工資是非常正常的，不是無端滯留公司，違規(guī)滯留公司。

2、伊春大一木業(yè)有限公司錯誤之一是執(zhí)行每天12小時工作日，錯誤之二是因如何給付工資與職工們發(fā)生爭議，如果說是：“拖延下班時間”責(zé)任在該公司，而不在職工們身上。

3、勞動和勞動報酬是不可分割的，討論或爭議如何給付工資也是工作，這一點伊春大一木業(yè)有限公司在行政復(fù)議申請書中已經(jīng)承認“拖延下班時間”，既然都承認了2004年4月27日早7時至晚8時是上、下班時間，退一步講，劉曉秋即使是：“無端”、“違規(guī)”、“擅自”的，伊春大一木業(yè)有限公司也應(yīng)承擔(dān)劉曉秋的工傷待遇，因為工傷保險實行的是“無責(zé)任補償”原則。

2004年10月9日政府下達了《行政復(fù)議決定書》“經(jīng)查，劉曉秋是伊春大一木業(yè)有限公司職工，伊春大一木業(yè)有限公司規(guī)定的上、下班時間為早7點到晚7點。劉曉秋在2004年4月27日下午下班時與申請人因如何給付工資發(fā)生爭議，20時許，在下班途中發(fā)生交通事故，被摩托車撞傷頭部。

行政復(fù)議機關(guān)認為：勞動與勞動報酬密不可分，勞動者與用人單位勞動報酬發(fā)生爭議，進行討論，屬于工作內(nèi)容。劉曉秋與申請人因如何給付工資發(fā)生爭議，在下班途中受到機動車事故傷害，符合《工傷保險條例》第十四條“在下班途中受到機動車事故傷害的”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定工傷，勞動保障局作出的決定，認定事實清楚，證據(jù)充分，適用依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)。

行政機關(guān)決定維持伊春市勞動和社會保障局作出的《工傷認定決定書》（伊勞社傷險認定決字【2004】2號）。案例復(fù)議焦點評價：

1、此案爭議的焦點是：劉曉秋于2004年4月27日20時許，在回家途中被摩托車撞傷頭部，是否屬于下班途中的時間；

2、被認定勞動者與用人單位因勞動報酬發(fā)生爭議，進行討論，屬于工作內(nèi)容是正確的。

16、上下班途中發(fā)生交通事故負主要責(zé)任

能不能算工傷? 案例：

某市A公司員工周某2004年2月16日12時許，周某打卡下班后在××路段遭遇交通事故，后經(jīng)搶救無效死亡。經(jīng)交警部門認定，周某借道通行，違反優(yōu)先通行原則，違反了《中華人民共和國道路交通管理條例》第七條第一款的規(guī)定，負該次交通事故的主要責(zé)任。

認定決定：

2004年3月5日周某之夫周某某提出工傷認定申請，市社保局于4月8日作出×社保認字(×)〔2004〕第570660001號《××市工傷認定書》。該認定書認定周某死亡系在上下班途中因交通事故所致，但同時認為周某死亡不屬于或不視同為工傷。

爭議焦點：

在上下班途中機動車事故中，當(dāng)事人有違反交通規(guī)則行為并承擔(dān)相應(yīng)事故責(zé)任，是否能夠判定為屬于違反治安管理行為，而不予認定工傷？ 行政復(fù)議決定：

周某某收到上述王傷認定書后不服，向該市人民政府申請行政復(fù)議。2004年6月9日，市人民政府作出×府復(fù)決〔2004〕108號《行政復(fù)議決定書》，該決定書維持了該市社保局于2004年4月8日以×社保認字(×)〔2004〕第570660001號《××市工傷認定書》作出的具體行政行為。

行政訴訟判決：

周某某對該行政復(fù)議不服，遂訴至××區(qū)人民法院。法院認為：《工傷保險條例》第十四條第(六)項規(guī)定：職工在上下班途中，受到機動車事故傷害的，應(yīng)當(dāng)認定為工傷。《工傷保險條例》第十六條第(一)項規(guī)定：因犯罪或者違反治安管理傷亡的，不得認定為工傷或者視同為工傷。上述《條例》的規(guī)定是互補的，當(dāng)事人能否被認定為工傷，就要看當(dāng)事人的行為是否符合該《條例》第十四條第(六)項所規(guī)定的應(yīng)當(dāng)認定為工傷的情形，同時又沒有該《條例》第十六條第(一)項規(guī)定的排除情形。

周某在下班途中發(fā)生交通事故，在沒有過錯的前提下，根據(jù)《工傷保險條例》第十四條第(六)項的規(guī)定，理應(yīng)認定為工傷。但經(jīng)交警部門認定，周某在該次交通事故中違反《中華人民共和國道路交通管理條例》第七條第一款的規(guī)定，負此次事故的主要責(zé)任，周某的行為有過錯，根據(jù)《工傷保險條例》第十六條第(一)項的規(guī)定，周某不應(yīng)被認定為工傷或視同為工傷。該市社保局據(jù)此作出×社保認字(×)〔2004〕第570660001號《××市工傷認定書》的具體行政行為，認定事實清楚，適用法規(guī)正確，程序合法，依法應(yīng)予維持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋》第五十六條第(四)項之規(guī)定，判決駁回原告周某某的訴訟請求。

評析：

《工傷保險條例》中關(guān)于上下班途中發(fā)生交通事故是否認定為工傷規(guī)定的表述，與2004年1月1日前××市施行的《××經(jīng)濟特區(qū)工傷保險條例》和《××省社會工傷保險條例》（1998年頒布實施）不盡一致。《工傷保險條例》中對該類情形，僅限定了“上下班途中”、“機動車事故”兩個條件，取消了原有《××經(jīng)濟特區(qū)工傷保險條例》中的“非本人承擔(dān)主要責(zé)任”以及《××省社會工傷保險條例》中的“必經(jīng)路線上”、“非本人主要責(zé)任”的限定。但是，新條例在取消“非本人主要責(zé)任”規(guī)定的同時，卻明確規(guī)定了一項認定工傷的排除情形即“因違反治安管理傷亡的”。這就表明職工在交通事故中是否承擔(dān)責(zé)任仍然影響其是否認定為工傷，因為，其承擔(dān)主要責(zé)任的前提是由于其違反了《中華人民共和國道路交通事故處理條例》中有關(guān)道路交通規(guī)則等的規(guī)定。本案中，公安交警部門已經(jīng)作出認定，周某在交通事故中違反《中華人民共和國道路交通管理條例》第七條第一款“關(guān)于車輛、行人必須各行其道。借道通行的車輛或行人，應(yīng)當(dāng)讓其在本道內(nèi)行駛的車輛或行人優(yōu)先通行”的規(guī)定，負此次事故的主要責(zé)任。從性質(zhì)上就確認了周某的行為屬于違反交通規(guī)則的行為。根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰條例》第二十七條第（六）項“違反交通規(guī)則，造成交通事故，尚不夠刑事處罰的”、或第二十八條第（二）項“非機動車駕駛?cè)嘶蛘咝腥诉`反交通規(guī)則的”的規(guī)定，該員工違反交通規(guī)則的行為已構(gòu)成違反治安管理行為中的違反交通管理行為，即屬于違反治安管理。同時，正因為周某的違反交通規(guī)則即違反治安管理的行為，導(dǎo)致了此次交通事故的發(fā)生及其本人的死亡。該情形符合國家《工傷保險條例》第十六條第（一）項排除條款的規(guī)定即“因犯罪或者違反治安管理傷亡的”，不得認定為工傷或視同工傷。因此，周某某之妻周某的交通事故雖然發(fā)生在上下班途中，符合《工傷保險條例》中第十四條認定工傷條款的規(guī)定，但由于其行為違反治安管理且導(dǎo)致死亡結(jié)果的發(fā)生，符合《工傷保險條例》第十六條排除工傷條款的規(guī)定，不得認定為工傷或視同工傷。

備注：

國家新條例實施后，上下班途中發(fā)生的交通事故是否應(yīng)認定為工傷的案件成為一類容易引起爭議的典型案件。原因在于，新舊條例規(guī)定表述的不一致導(dǎo)致當(dāng)事人與行政機關(guān)對該類情形是否認定為工傷產(chǎn)生不同理解。當(dāng)事人容易錯誤的理解為，新條例對該類情形規(guī)定的條件有所放寬，無需考慮職工在事故中的責(zé)任，一概應(yīng)認定工傷。因此，在對此類案件的處理上，應(yīng)當(dāng)盡量充分說明行政決定的理由（如引述違反道路交通及治安管理的相關(guān)規(guī)定），以盡量減少行政爭議。

17、職工前往單位休息場所待班途中遭遇機動車

事故傷害，應(yīng)當(dāng)認定工傷

案例：

某礦業(yè)公司采掘工王某的工作時間是每班連續(xù)工作12個小時休息36小時（一天半），該公司職工的居住區(qū)離采礦工作區(qū)有35公里左右，平時上晚12點班的職工為趁天亮趕路一般在下午18時左右就出發(fā)，先到單位提供的休息室等班。2004年3月24日晚8時左右，王某在上班途中遭遇機動車交通事故傷害。單位以其與上班時間相差太多為由，拒絕為其申報工傷。王某個人向勞動保障行政部門提出工傷認定申請。勞動保障行政部門受理后，要求單位說明情況并提供相關(guān)證據(jù)。經(jīng)研究認為：該單位提供的休息室不是職工的居住場所，而是職工交接班中臨時待班的中間場所，王某提前到單位應(yīng)當(dāng)屬于上班途中，其遇到機動車傷害符合《條例》第十四條第六款的規(guī)定，遂做出王某屬于工傷的認定決定并送達相關(guān)各方。評析：

此案的焦點是王某提前到崗是否屬于上班途中。單位認為其應(yīng)當(dāng)在晚12點接班，正常到達單位時間不應(yīng)當(dāng)在晚8時左右，所以事發(fā)當(dāng)時不是在上班途中。職工上下班途中的認定應(yīng)當(dāng)把握的重點：一是起點終點是否在職工平時居住地與單位之間，二是目的是否去上班或回居住地。單位提供休息室不是王某的平時居住地，其發(fā)生事故時也是在上班的路上，符合有關(guān)規(guī)定。所以勞動保障行政部門作出張某的工傷認定結(jié)論是正確的。

18、從本案看工傷認定中的“上班途中” 案例：

梁某，女，1984年10月生，其戶籍在山東省鄒平縣韓店鎮(zhèn)開河村。2001年6月交納押金后，到鄒平縣某棉紡廠（以下稱單位）工作。梁某的工作實行三班倒，一周倒一次，其中早班7點上班。單位在廠內(nèi)為梁某安排了集體宿舍。因離家較近，梁某經(jīng)常回家居住。

2004年1月18日，即陰歷臘月二十七日下午下班后，梁某騎自行車將單位所分年貨送回家。第二天早上6時許，與本村同事一起騎自行車上班。6時20分左右,當(dāng)梁某行至鄒平縣城北外環(huán)時被一輛貨車撞擊，致梁某受傷，肇事車輛逃逸。經(jīng)醫(yī)院診斷：梁某被撞成腦挫裂傷、顱內(nèi)血腫、顱骨骨折等癥。經(jīng)醫(yī)院二次手術(shù)治療，現(xiàn)已出院。

2004年2月13日，梁某向當(dāng)?shù)貏趧颖Ｕ喜块T提出工傷認定申請。2004年2月27日，梁某完善認定材料后，勞動保障行政部門予以受理。經(jīng)調(diào)查核實，認定上述所屬事實后，勞動保障行政部門于2004年4月9日作出對梁某的工傷認定決定，并在20個工作日內(nèi)送達了雙方當(dāng)事人。

在認定階段，該單位在接到勞動保障部門的工傷認定舉證通知書后，答辯認為，梁某于2004年1月19日早晨在探家返回途中受到機動車傷害，不是上下班受到的傷害，不符合《工傷保險條例》第十四條

（六）項的規(guī)定，不能認定為工傷。理由是：

（一）、梁某入廠后，單位已為其安排了宿舍，梁某入住該宿舍已近三年，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹《民法通則》若干問題的意見第九條第一款規(guī)定：“公民離開住所地最后連續(xù)居住一年以上的地方，為經(jīng)常居住地。但住院治療的除外。”認定梁某的經(jīng)常居住地為單位職工宿舍。梁某只有從單位職工宿舍到車間之間的路途，才能稱之為上下班途中。

（二）、單位《宿舍管理規(guī)定》第九條明確規(guī)定：“宿舍管理區(qū)內(nèi)的職工，要在上班前兩個小時在指定的宿舍居住、休息，不得在廠區(qū)或家中滯留不歸。否則造成的后果本人自負。”綜上，梁某是在違反單位有關(guān)規(guī)定的情況下私自回家探親后，在返回單位途中受到機動車事故傷害的，不屬于上下班途中受到機動車傷害的情形，不能認定為工傷。

勞動保障部門作出認定梁某為工傷的決定后，該單位不服，申請行政復(fù)議。復(fù)議維持后，又向人民法院提起行政訴訟。法院經(jīng)審理認為：本案雙方爭議的主要焦點是梁某的居住的地方是哪里，也就是單位為梁某安排的宿舍和梁某在韓店開河的家哪個是其居住地。但此爭議的焦點與本案雙方爭議無關(guān)。根據(jù)《工傷保險條例》第十四條第（六）項之規(guī)定，在上下班的途中，受到機動車事故傷害的應(yīng)認定為工傷。此條中的上下班途中通常是指從居住的地方到工作的地方的路途中。經(jīng)庭審調(diào)查，梁某居住的地方有兩個，一個是單位為梁某安排的宿舍，另一個是梁某在韓店開河的家，這兩個都是梁某的住所。因為，單位為梁某安排的宿舍是其為上下班方便的經(jīng)常居住地，另一個是梁某在韓店開河的家，也是經(jīng)常居住地。因此，勞動保障部們認定梁某從韓店開河的家到單位上班途中受到機動車傷害這一事實并無不當(dāng)。該認定事實清楚，證據(jù)充分，認定程序合法，適用法律正確，應(yīng)予維持。單位所提供的內(nèi)部規(guī)定不影響該案實體的認定。

通過本案，我們又考慮到“上班途中”的另外兩種情形，也是工傷認定實際工作中經(jīng)常遇到的問題。

（一）、從住所以外的地方上班的情況。某職工下午1點30分上班。職工由其居住住所到其工作的地方正常需要10分鐘。按正常路線，職工1點10分從家出發(fā)即可。沿此路線上班受到機動車事故傷害，認定工傷無庸置疑。一次，職工中午吃過午飯12點30分左右，為去一超市購物，改變了原來的上班路線。在超市購?fù)晡锖螅?3時10分許從該超市到其工作的地方上班，途中受到機動車傷害，是工傷嗎？我們認為是工傷。因為它符合上班途中，受到機動車事故傷害的情形。由此可見，“上班途中”不見得是從居住住所到工作的地方的途中，只要符合“合理路線”的要求，從保護勞動者合法權(quán)益的角度，就應(yīng)作出有利于職工一方的認定。

（二）提前上班的情況。

某職工在單位有臨時宿舍，但由于是農(nóng)民工，家中有地，下班后一般都回家?guī)图依锔尚┗睢Ｂ毠ぜ译x單位約1小時20分路程。一次，該職工上中班，要求15點50分接班。可該職工在14點45分發(fā)生交通事故，事故地點離單位還需約15分鐘的路程。該職工所受機動車傷害算工傷嗎？我們認為，若認定該職工為工傷，應(yīng)調(diào)查核實以下內(nèi)容。

1、該職工上班的證據(jù)。

2、該職工上班時間的合理性。

3、若單位不認為是工傷，由用人單位舉證。《工傷保險條例》第十九條第（二）款規(guī)定：“職工或其直系親屬認為是工傷，用人單位不認為是工傷的，由用人單位承擔(dān)舉證責(zé)任。”此條款明確了，在工傷認定的行政過程中，用人單位承擔(dān)的責(zé)任。通過調(diào)查核實上述內(nèi)容，在確認該職工當(dāng)天下午上中班，且是在其上班的合理路線上受到機動車事故傷害的前提下，若用人單位舉不出該職工是因從事上班一外的其他原因受到機動車傷害，就應(yīng)當(dāng)認定該職工為工傷。

通過本案，得出以下啟示：

（一）職工上下班途中通常指從居住住所到工作的地方的途中。對于上下班的時間和路線應(yīng)從實際出發(fā)靈活認定。

（二）農(nóng)民工與正式工在勞動法上有同樣權(quán)利。

（三）用人單位不與職工簽定勞動合同，不影響工傷認定。

（四）用人單位違背有關(guān)法律法規(guī)，制定的內(nèi)部規(guī)章制度以及與職工簽定的協(xié)議，不影響工傷認定。

（五）工傷認定機關(guān)應(yīng)善于運用《工傷保險條例》第十九條第二款，即工傷認定中，用人單位負有舉證責(zé)任的規(guī)定。（山東）

19、因工作原因無證駕駛無牌號車輛發(fā)生交通

事故受到傷害不能認定工傷

案例：

李某是一家縣糧油公司的職工，從事糧庫保管員工作。2002年11月14日，李某根據(jù)糧庫主任安排下鄉(xiāng)村收購玉米，上午10時20分騎自購摩托車在109國道某鄉(xiāng)附近，與對面駛來的小客貨車相撞，造成摩托車報廢，李某左大腿骨折，右小腿粉碎、開放性骨折。

事故發(fā)生后，糧油公司于2003年5月26日向縣人事勞動保障局申報要求給予李某認定工傷。

縣人事勞動保障局受理后，根據(jù)交警部門《道路交通事故責(zé)任認定書》“在此事故中，李某無證駕車，駕駛無牌號車輛，并且未按規(guī)定讓行，違反了《中華人民共和國道路管理條例》第25條機動車駕駛員，必須經(jīng)過車輛管理機關(guān)考試合格，領(lǐng)取駕駛證，方準(zhǔn)駕車等規(guī)定，李某應(yīng)負此事故的主要責(zé)任”，認為李某因無證駕駛無牌號車輛，違反了《中華人民共和國道路管理條例》，受傷情況不符合《企業(yè)職工工傷保險試行辦法》第8條規(guī)定的工傷認定范圍，根據(jù)試行辦法第9條第1款規(guī)定，于2003年6月11日作出不屬工傷范圍的認定決定。

認定決定作出后，李某不同意縣人事勞動保障局的認定結(jié)論，理由有：一是自己的工作單位距住地遠，加之交通不便，摩托車是剛買的，未來得及辦理相關(guān)手續(xù)。二是出事的主要原因是2002年10月份公司給每個職工下達了20萬斤玉米收購任務(wù)，單位不但沒有給提供任何交通、運輸工具，反而將收購任務(wù)與工資掛鉤，為了提高工作效率和收購質(zhì)量，每天都要走家串戶，摩托車是工作的需要才購買使用的。工傷認定與違反道路交通管理條例不能混為一談，除法定的《工傷保險條例》明確規(guī)定的不能認定為工傷的情形外，不能隨意擴大法律解釋。2004年3月31日向縣人民政府提出行政復(fù)議申請。

縣人民政府受理后，進行了審核，認為：

1、本案中，道路交通事故發(fā)生時間為2002年11月14日，糧油公司于2003年5月26日向勞動保障部門申請工傷認定，據(jù)此，本案中工傷認定應(yīng)適用《企業(yè)職工工傷保險試行辦法》。

2、依據(jù)交警部門《道路交通事故責(zé)任認定書》，李某違反《中華人民共和國道路管理條例》，應(yīng)負事故主要責(zé)任。根據(jù)《企業(yè)職工工傷保險試行辦法》第9條規(guī)定，職工由于違法造成負傷、致殘、死亡的，不應(yīng)認定為工傷。勞動保障部門認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適應(yīng)依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)。根據(jù)《中華人民共和國行政復(fù)議法》第28條規(guī)定，縣人民政府決定維持縣人事勞動保障局的認定決定。

爭議焦點：

1、買、使用摩托車是否因為糧油公司下達收玉米的任務(wù)重，又未提供專門交通、運輸工具。

2、李某是為了工作，因工作原因才受傷的。

3、縣人民政府行政復(fù)議時，該適用《企業(yè)職工工傷保險試行辦法》規(guī)定，還是《工傷保險條例》規(guī)定。評析：

這是一起違反《中華人民共和國道路管理條例》，無證駕駛無牌號車輛造成交通事故，引發(fā)的勞動爭議案。

《企業(yè)職工工傷保險試行辦法》第9條規(guī)定，職工由于犯罪或違法造成負傷、致殘、死亡的，不應(yīng)認定為工傷。《中華人民共和國治安管理處罰條例》第27條第2項規(guī)定，無駕駛證的人、醉酒的人駕駛機動車輛屬于違反交通治安管理行為。因此，李某雖在工作時間，因為工作原因受到事故傷害，但其無證駕駛機動車輛的行為在先，明顯屬于違反治安管理條例的范圍，認定李某致傷不屬工傷范圍是正確的。

20、在外地施工遇節(jié)日放假職工回家途中遭遇

機動車事故傷害是否認定工傷

案例：

梧州市基礎(chǔ)設(shè)施機械工程公司職工林某于2003年7月經(jīng)公司派遣前往該公司在外地的工程工地負責(zé)施工管理，同年9月30日因國慶節(jié)工地放假，該職工搭乘一輛客車返回在市里的家，當(dāng)客車行至國道207線3088KM+880M路段時發(fā)生車禍造成受傷。2004年9月27日林某向市勞動保障部門提供工傷認定申請，并提供了該公司關(guān)于該項工程的施工合同文本復(fù)印件、項目經(jīng)理部組成人員名單及2003年9月27日由該公司發(fā)出的國慶放假通知、道路交通事故責(zé)任認定書等資料，勞動保障部門受理了此案。

爭論焦點：

有意見認為適用《條例》第十四條(五)的規(guī)定，即：“因工外出期間，由于工作原因受到傷害或者發(fā)生事故下落不明的”，有的則主張應(yīng)適用《條例》第十四條(六)“上下班途中受到機動車傷害的”的條款。

認定結(jié)論：

適用《條例》第十四條(六)的規(guī)定，認定其受傷為工傷。評析：

此案在案情上并不復(fù)雜，只需核實職工工作所在地與居住地、單位允許其放假回家的時間證明、其離開工作地點的時間、乘坐客車的班次及道路交通管理部門對事故處理情況即可。但是在適用法規(guī)條款上，我們認為林某被派往外地工作，工作時間不象大多數(shù)人那樣八小時以后可以返回自己家中，放假結(jié)束后他必須要再返回他工作的工地，這樣一來一往的情況應(yīng)理解為上下班時間的廣義延伸，更主張適用《條例》第十四條(六)的規(guī)定。經(jīng)反復(fù)斟酌，最終一致認為適用后一條款是洽當(dāng)?shù)摹?/p>

第三篇：物業(yè)糾紛典型案例解析[范文]

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

物業(yè)糾紛典型案例解析

1、物業(yè)收費糾紛解析

相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《物業(yè)管理條例》第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責(zé)任。

《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個常識：

常識一：物業(yè)管理服務(wù)不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費的主張是不合理的

物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等。業(yè)主認為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費，但不能拒交，因為物業(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費的主張是不合理的。

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

常識二：業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權(quán)拒交物業(yè)管理費

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決議，無論是物業(yè)管理委員會還是業(yè)主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。但即使這種情況發(fā)生了，單個業(yè)主也不能以物業(yè)公司進入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實際提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費。因為由單個業(yè)主來否認物業(yè)管理企業(yè)與管委會或業(yè)委會訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設(shè)之后召開的業(yè)主大會決定承認這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會最終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實服務(wù)，交納相應(yīng)的物業(yè)費。如果業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)存有異議，應(yīng)通過建議召開業(yè)主大會的渠道解決，采取拒交物業(yè)費的方式不當(dāng)。

常識三：與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨訂立合同。

另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。

(1)因物業(yè)公司的過錯致使業(yè)主不繳納物業(yè)費的

典型案例：證明服務(wù)不周拒交物業(yè)費，法院判決仍須補交70％

馮女士因拖欠41個月物業(yè)費，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設(shè)啤酒銷售攤位等。法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實際違約情況確定為30％，馮女士須交41個月物業(yè)費的70％。

案例解析：《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，同時《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得

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以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)就要承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費，但可以要求物業(yè)公司在服務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費。

（2）非因物業(yè)公司的過錯產(chǎn)生的物業(yè)糾紛 ①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費的 典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費敗訴

7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。”也就是說，對于欠費業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費業(yè)主。

法院經(jīng)審理認為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對于物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故上述合同對于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。

《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會督促其交納物業(yè)費的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時間早于《物業(yè)管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時相對方可以申請調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行。現(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項費用如何計算、世紀(jì)城物業(yè)公司

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所收取的相關(guān)費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機關(guān)提出投訴，由有權(quán)機關(guān)對此予以審查決定。在相關(guān)的主管機關(guān)沒有對世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據(jù)。

案例解析：《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。至于收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費

案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟成果.一切用數(shù)據(jù)說話

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典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費。

案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費。

房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因為根據(jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標(biāo)的物的實際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區(qū)的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進行修補，但不能據(jù)此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應(yīng)及時交付。

③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認為物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由實際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費用時遭拒

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絕，萬某認為物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。

案例解析：本案的焦點是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費。《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費用。

向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠實的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用時，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費用。

④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費的

典型案例：艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費3611.6元，并承擔(dān)訴訟費。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費。

法院判決：市法院審理認為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負有

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交納物業(yè)管理費的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費3611.6元。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負有交納物業(yè)費的義務(wù)。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實際發(fā)生的服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求確認合同無效，而拒交物業(yè)費問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機關(guān)進行處理，不能據(jù)此認定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費。

風(fēng)險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費用，為了維護自己的權(quán)益，為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。

2、小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《物業(yè)管理條例》第三十五條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（1）車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：王女士的汽車停放在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標(biāo)準(zhǔn)收取露天臨時停車費。前年12月22日晚車輛丟失。市中院經(jīng)審理后認為，公安部門對車輛被盜案一直

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未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的窗體頂窗體底端物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大過錯，判決物業(yè)無責(zé)。

案例解析：在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關(guān)系還是場地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車輛丟失中是否存在過錯。

1、如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

2、如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對車輛的丟失有過錯過失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有過錯的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，因為物業(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財產(chǎn)保管關(guān)系，對業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。

3、如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，則應(yīng)根據(jù)其收費的數(shù)額和車輛的價值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時，應(yīng)按照最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對待證事實的證明無法達到確定充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實予以確認的規(guī)定，并同時結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯程度、收費標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

（2）業(yè)主家中財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：業(yè)主王某家中被盜,財產(chǎn)損失達二萬多人民幣.王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.案例解析：首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此本案中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容.為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險,一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險,將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司.風(fēng)險防范：為了避免因業(yè)主財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實的履行對業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任的在此類糾紛中。

3、因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛

相關(guān)法律法規(guī):《物業(yè)管理條例》第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《物業(yè)管理條例》|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

《物權(quán)法》第七十一條

：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

(1)因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關(guān)費用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。

法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責(zé)維修。

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。

根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對公用水箱的滲漏，應(yīng)及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對王某的損失給予賠償。

物業(yè)公司要避免因維修不及時導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時維修的問題及時的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。

(2)因維修費用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：對業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺，由業(yè)主負責(zé)維修。

房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

（3）維修共用設(shè)施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例 ：A物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時，該業(yè)主總是加以阻礙，并要求給予經(jīng)濟補償。

一切用數(shù)據(jù)說話

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案例解析：按照《物權(quán)法》第70－72條規(guī)定，各區(qū)分所有權(quán)人對自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有獨立支配的權(quán)利，但并不意味著對專有部分享有絕對支配權(quán)利，不允許其他任何人利用。各區(qū)分所有權(quán)人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務(wù)。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對各區(qū)分所有權(quán)人在履行義務(wù)時所造成的損害給予補償，則是應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/p>

4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯的除外.《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

典型案例：某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告實業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

〔判決〕人民法院經(jīng)審理認為：實業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

并無直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

案例解析：本案的核心是誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。

本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財產(chǎn)因之負有可能遭受損害的風(fēng)險，如果這種風(fēng)險不及時排除，就可能造成財產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責(zé)任人負有賠償?shù)牧x務(wù)。《物業(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。

其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。

關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進的請求，但實業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

風(fēng)險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患。

5、小區(qū)內(nèi)因共用場地的使用而引發(fā)的法律糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

《物業(yè)管理條例》第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

一切用數(shù)據(jù)說話

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業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

《物業(yè)管理條例》第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

《物業(yè)管理條例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元

《民法通則》第71條財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

《物權(quán)法》第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

《物權(quán)法》第七十六條：下列事項由業(yè)主共同決定：

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

（1）物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：物業(yè)公司無權(quán)出租共用部分

某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營。而小區(qū)業(yè)主認為在購房時已將傳達室分攤?cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e，對傳達室擁有所有權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。

案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業(yè)管理條例》第11、55、66條規(guī)定，小區(qū)傳達室是共用部分，所有權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應(yīng)該由業(yè)主大會決定。物業(yè)公司只能對傳達室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，賠償損失，并可要求房地產(chǎn)

（2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛

典型案例：曾先生原是婁底市的一個煤礦主，2006年2月他在長沙市一高檔小區(qū)買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來，曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，可以開辟出來做泊車之用。

于是，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請來民工把空地整理出來，不到2天時間搭建好了一個車棚。開發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆掉，一切用數(shù)據(jù)說話

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否則雇請民工將車棚強行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費用。

對開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。

為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今還沒有解決。

案例解析：按照建設(shè)部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條對共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi)的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨排他性使用；按照《物業(yè)管理條例》第7、51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會的同意；按照《物業(yè)管理條理》第1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對曾先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報告的義務(wù)。

按照《物權(quán)法》第70－73、76條規(guī)定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)利。

《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

6、業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《物權(quán)法》第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意

《物權(quán)法》第八十四條：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

典型案例：2002年3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個月，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)找上門來了，要求關(guān)閉餐館，吳先生覺得他為大家服務(wù)，解決大家早餐問題是好事，物業(yè)管理不應(yīng)該干涉，為此發(fā)生糾紛。

案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權(quán)利擅自改變房屋的使用性質(zhì)。

根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)

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有利害關(guān)系的業(yè)主同意

及《物權(quán)法》第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。無論是業(yè)主還是使用人，都不應(yīng)當(dāng)擅自改變房屋在建筑設(shè)計規(guī)定的用途，如果擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅影響社會管理秩序，而且有可能對相鄰權(quán)造成影響。相鄰權(quán)是可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來自相鄰他方的危害或危險的權(quán)利；相鄰義務(wù)則是向相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險的義務(wù)。物業(yè)相鄰權(quán)的實質(zhì)在于不得違反全體業(yè)主的共同利益，不得將其權(quán)利濫用，即對物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律限制。擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于相鄰權(quán)所禁止的行為。區(qū)分所有權(quán)人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據(jù)其本來規(guī)劃設(shè)計的居住、營業(yè)或者其它特定的用途來使用，否則構(gòu)成不當(dāng)使用。

7、特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《民法通則》第123條：

從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。

《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《物業(yè)管理條例》第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

【案例】孫某（男，10歲）在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。

審理結(jié)果：電力公司負80％的責(zé)任，物業(yè)公司負20％的責(zé)任

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，電力公司具有維修養(yǎng)護高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴格依照《電力設(shè)施保護條例》

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及其《實施細則》的規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險。《物業(yè)管理條例》第52條第1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。”電力公司未能及時檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《民法通則》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。”本案中孫某并非故意觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

此外，物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，但本案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

風(fēng)險防范：盡管《物業(yè)管理條例》第52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。但是物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險的發(fā)生，就應(yīng)對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標(biāo)志。

8、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

（1）典型案例：上消防逃生門物業(yè)管理存隱患擔(dān)責(zé)三成

高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺上，當(dāng)時上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。下午5點多黃昏時分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直接上了天臺，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過認真清理，他臉上大傷口3個被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實在無法下針只好作了消毒處理。經(jīng)過檢查，原來通往天臺的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標(biāo)志，晚上時不知被誰關(guān)上了，高某沒發(fā)現(xiàn)就一頭撞了上去。

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第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應(yīng)當(dāng)賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。

法院判決：小區(qū)物業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任。

案例解析：平臺晾曬衣服顯屬不當(dāng)，且其為成年人應(yīng)當(dāng)對自己的活動范圍負注意義務(wù)，對損害后果的發(fā)生負主要過錯責(zé)任；但物業(yè)公司負有對管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應(yīng)的警示注意義務(wù)，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒有對其作警示標(biāo)志，因此應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

（2）典型案例：物業(yè)公司盡到了注意告知義務(wù)無責(zé)任

2005年1月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺階結(jié)冰,趙小姐上班時經(jīng)過不慎滑到,導(dǎo)致右手骨折,事發(fā)后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業(yè)公司要求賠償。而物業(yè)公司認為，根據(jù)租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應(yīng)走人行通道而不應(yīng)該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。所以物業(yè)管理認為趙小姐跌傷是其本人過錯造成，應(yīng)自己承擔(dān)后果，故物業(yè)管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。

法院判決：物業(yè)公司無責(zé)任

案例解析：既然所簽定的物業(yè)管理合同或相關(guān)管理規(guī)定已載明電梯的使用性質(zhì)，再加上當(dāng)天管理人員現(xiàn)場已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，故物業(yè)管理人員已盡到了注意告知義務(wù)，因此，在這種情況下導(dǎo)致趙小姐摔傷，責(zé)任全在趙小姐身上。

（3）典型案例：物業(yè)未盡及時注意義務(wù)業(yè)主人身損害索賠

去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準(zhǔn)備進行0裝修。裝潢公司施工人員在大樓開鋸木板后，將兩塊木板放在一樓通往地下車庫的步行樓道上。當(dāng)日中午，鄰居周某步行至地下車庫取車時，避讓不及踩到木板滑倒骨折。盧灣法院審理后判決，裝潢公司賠償周某5000余元，物業(yè)公司賠償2500余元。

案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時報警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒有及時注意，導(dǎo)致?lián)p害后果產(chǎn)生的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若因物業(yè)的管理未到位，如未及時清理雜物、對公共設(shè)備進行修復(fù)造成居民人身損害的，物業(yè)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

風(fēng)險防范：為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理

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人員應(yīng)及時的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標(biāo)志。

9、業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業(yè)管理條例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果

（五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。

本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)

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管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請求。

案例解析：

（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負責(zé)賠償。

（三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。《物業(yè)管理條例》第四十六條第一款規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費用2至3倍的罰款。”同時，《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”因此，問題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過錯，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時向有關(guān)部門報告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

風(fēng)險防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴格按照《物業(yè)管理條例》和《住

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宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時的予以制止并向有關(guān)部門報告，但無權(quán)采取強制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。

10、小區(qū)內(nèi)發(fā)生的人身損害賠償糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《物業(yè)管理條例》第四十七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

《民法通則》第一百三十一條：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。

最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》

第九條： 雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償。

前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者其他勞務(wù)活動。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認定為“從事雇傭活動”。

《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《民法通則》第一百二十六條：

建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

《物業(yè)管理條例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由

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業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

《城市新建小區(qū)管理辦法》第二條第三款：本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。

（1）保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷 物業(yè)公司未盡責(zé)被判賠償

日前，洛陽市老城區(qū)法院依法審結(jié)一起因物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主身體損害的人身損害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔(dān)張某人身損害損失40％的補充賠償責(zé)任，賠償張某4萬余元。

2003年4月2日，原告張某之母李女士從被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了一套位于本市某小區(qū)內(nèi)的住宅。同年9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約。其中約定，被告在管理中負有“在公安機關(guān)的指導(dǎo)下管理日常治安工作，安排管理人員對本區(qū)進行日常巡視”的義務(wù)。此后，原告按約每月交納物業(yè)管理費，被告將其物業(yè)管理中的治安工作委托保安公司管理。

2004年8月15日凌晨2時許，一犯罪嫌疑人潛入該小區(qū)，從原告所居住的房屋南邊沿墻攀爬至原告房間，用菜刀將熟睡中的原告砍傷，后逃離現(xiàn)場(該案至今未破)。案發(fā)后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)大門口設(shè)有門崗，一天24小時值班，但對出入人員無登記，無日常24小時巡邏。案發(fā)前后，被告正將該小區(qū)的后圍墻扒開安裝后門，管理工作比較松懈。經(jīng)洛陽市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成9級傷殘，為此先后住院治療38天，花去醫(yī)療費3.3萬余元。

2004年11月19日，原告以被告物業(yè)管理中治安防范措施有漏洞，給犯罪分子以可乘之機為由，向洛陽市老城區(qū)法院提起訴訟，要求被告賠償其醫(yī)療費、交通費、殘疾賠償金、精神撫慰金等共計10萬余元。法院審理后，依據(jù)我國《民法通則》等有關(guān)規(guī)定，于近日作出上述判決。

案例解析：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)補充賠償責(zé)任

最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，從

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事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者是其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。本案中，原、被告之間簽訂公共契約后，雙方即形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費，被告即負有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財產(chǎn)行為的義務(wù)。因此，原告張某深夜在自己家中睡覺時，被潛入的犯罪嫌疑人持刀砍傷致殘，屬被告未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，對此，被告存在一定過錯，法院判決其承擔(dān)張某人身損害損失40％的補充賠償責(zé)任是適宜的。

（2）保安致人損害的物業(yè)糾紛

典型案例：某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設(shè)有保安員執(zhí)勤，負責(zé)對進入小區(qū)的人和車輛進行安全管理。2004年8月5日，居住在該小區(qū)的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子，準(zhǔn)備進入小區(qū)回住所。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進入小區(qū)的相關(guān)手續(xù)后，方可進入小區(qū)。為此，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。楊某的丈夫焦某下車與保安員發(fā)生互毆。爾后，其子又用電話聯(lián)系他人進入小區(qū)，與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應(yīng)，損傷程度為輕微傷。為此，楊某起訴某物業(yè)公司要求賠償醫(yī)藥費、誤工費、護理費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、鑒定費、精神損失費等共計5.3萬余元。

法院判決：經(jīng)審理法院認為，公民的身體健康權(quán)受法律保護。原告駕車進入被告管理的居民小區(qū)時與被告的值勤保安因車輛出入證問題產(chǎn)生爭執(zhí)，雙方本應(yīng)克制自己的情緒，從維護小區(qū)管理秩序出發(fā)，妥善處理問題。由于雙方均不夠冷靜，進而情緒激動相互毆打，造成原告受傷。雙方均負有一定過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。被告與實施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟損失。最后，法院判決某物業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟損失人民幣6100元。

案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。原告是一名小區(qū)居民，被告則是管理小區(qū)的物業(yè)公司。值得注意的是，這起案件的直接當(dāng)事人是一名被告雇傭的值勤保安。法院認為，值勤保安在從事雇傭活動中致使原告人身損害，被告應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟損失。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

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雇主在這里所承擔(dān)的是雇主替代責(zé)任。雇主替代責(zé)任是指雇主對雇員在從事雇傭活動中侵犯他人權(quán)利時所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。本案中，值勤保安對進出小區(qū)的車輛和人員進行管理是在履行其雇主——某物業(yè)公司安排的工作。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個人行為，但值勤保安是在履行其工作職責(zé)時，與原告發(fā)生爭執(zhí)從而導(dǎo)致斗毆。依照最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條第二款，前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者其他勞務(wù)活動。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認定為“從事雇傭活動”。所以，應(yīng)認定值勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動中致人損害，其雇主——某物業(yè)公司仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

但同時，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對小區(qū)進行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。但原告沒有履行其義務(wù)，而與值勤保安爭執(zhí)斗毆。因此，原告同樣是有過錯的，依照《中華人民共和國民法通則》第131條“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請求。

（3）小區(qū)共用設(shè)施傷人賠償糾紛

典型案例：2005年8月29日下午，7歲的小鵬（化名）與媽媽一起在小區(qū)休閑廣場上玩耍。小鵬在跑動中撞倒一張石桌。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司交涉。但對方認為小鵬受傷是由于父母看護不力，他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費、精神撫慰金計1．4萬余元。庭審中，被告物業(yè)公司和開發(fā)商都表示不愿賠償。

法院判決：物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。

案例解析：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，同時建設(shè)部《城市新建小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)公司對小區(qū)的管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)保容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。因此，物業(yè)公司對物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施負有管理、維護義務(wù)，對于因共用設(shè)施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而物業(yè)小區(qū)休閑廣場上的石桌作為共用設(shè)施，可見物業(yè)公司對休閑廣場上的石桌負有管理、維護義務(wù)。另根據(jù)《民法通則》規(guī)定，一切用數(shù)據(jù)說話

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建筑物或其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。本案中，物業(yè)管理公司未能提供足夠證據(jù)證明其已盡到了管理、維修義務(wù)對損害的發(fā)生并沒有過錯，故應(yīng)對小鵬的受傷承擔(dān)賠償責(zé)任。同時，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護義務(wù)，對兒子受傷亦有一定過錯，可相應(yīng)減輕物業(yè)公司的部分賠償責(zé)任。因此，法院判決物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。

相關(guān)法律知識：“安全保障義務(wù)”有法律依據(jù)[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，比較集中地體現(xiàn)了侵權(quán)責(zé)任法的主要原則。其中與物業(yè)管理行業(yè)關(guān)系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”通俗地說就是，經(jīng)營者或者社會活動組織者，對他的顧客或者活動參加者負有合理限度的安全保障義務(wù)，未履行這個義務(wù)，致使他人受到人身損害的，要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理，但從法理上看，從事物業(yè)管理活動應(yīng)包括在“等經(jīng)營活動”之中，物業(yè)管理公司要對它的顧客一一業(yè)主和使用人承擔(dān)安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)足毫無疑義的。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理人的安全保障義務(wù)主要體現(xiàn)在三個方面：設(shè)施設(shè)備的安全保障責(zé)任、管理服務(wù)的安全保障責(zé)任、預(yù)防和制止第三人侵權(quán)的安全保障責(zé)任。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 設(shè)施設(shè)備：安全可靠無隱患[Fr:http://www.Pmedu.net]

每個住宅小區(qū)中都會有許多設(shè)施設(shè)備，如交通設(shè)施、供水供電供氣設(shè)施、安保設(shè)施、排污設(shè)施、娛樂設(shè)施等，物業(yè)公司作為管理人，有義務(wù)保障這些設(shè)施的完好，不使其對業(yè)主和使用人造成人身損害。如果設(shè)施設(shè)備未達到安全要求，導(dǎo)致使用人受損的，受損人有權(quán)向物業(yè)管理人索賠。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理中，來自設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險相當(dāng)多，僅小區(qū)游泳池，就存在水質(zhì)是否達標(biāo)、是否按標(biāo)準(zhǔn)配備了救生設(shè)備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設(shè)置了安全告示等，其中一項欠缺，就可能構(gòu)成“未盡設(shè)施設(shè)備的安全保障義務(wù)”。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方莊小區(qū)一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護欄時失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫(yī)療費用近三萬元，后女孩向物業(yè)公司索賠26萬余元。物業(yè)公司認為，一切用數(shù)據(jù)說話

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安裝護欄足為了保護綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應(yīng)該去攀爬護欄，家長也未盡到監(jiān)護責(zé)任，物業(yè)公司對此傷害后果沒有責(zé)任。法院最終認定：該小區(qū)物業(yè)公司設(shè)置鋼筋護欄時應(yīng)當(dāng)考慮到兒童的安全，護欄留有十余厘米長的尖頭，存在安全隱患，應(yīng)對此人身傷害事故承擔(dān)部分責(zé)任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療費用1萬元。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 這個案例啟示我們，對小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施設(shè)備，都要考慮是否存在不安全的因素，特別是兒童能及的范圍內(nèi)，不僅要考慮正常使用狀態(tài)下會不會發(fā)生傷害，還要考慮到非正常使用狀態(tài)下，甚至“萬一”情況下的傷害。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時觸電。這種心思，就是物業(yè)管理人應(yīng)有的安全意識。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 服務(wù)管理：細致周到無過失[Fr:http://www.Pmedu.net]

物業(yè)公司的服務(wù)管理，包括對業(yè)主的服務(wù)及對房屋、設(shè)施及小區(qū)秩序的管理。服務(wù)管理不到位，沒有盡到職責(zé)，造成業(yè)主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務(wù)”，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。東海花園業(yè)主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區(qū)，物業(yè)管理人員未能覺察，顯然在履行職責(zé)上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔(dān)賠償責(zé)任的主要原因。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進出小區(qū)，作案時間長達10多個小時，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區(qū)保安都未有絲毫警覺。這種情況下，物業(yè)公司要說自己完全履行了管理上的安全保障義務(wù)，恐怕說不過去。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障責(zé)任范圍很廣：對可疑人員進行詢問盤查、在施工檢修地點設(shè)置標(biāo)志、投放消殺藥劑前的預(yù)告警示、對業(yè)主求助時的迅速處理等，都是物業(yè)公司最常見的安全保障工作內(nèi)容。2001年3月，上海復(fù)興新苑小區(qū)業(yè)主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運送垃圾的小門進入小區(qū)，而該門在晚上是應(yīng)當(dāng)上鎖的，那晚卻沒有關(guān)。這成為物業(yè)公司未履行職責(zé)的主要依據(jù)。因此法院判物業(yè)公司賠償4萬元。這個案例警示我們，物業(yè)管理工作不允許百密一疏，任何時間、任何行為都要經(jīng)得起檢驗，這是一個很高的要求。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 類似業(yè)主被殺害這樣的惡性事故出現(xiàn)的概率固然很低，但小的傷害事故隨時都有可能發(fā)生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當(dāng)造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運動游樂設(shè)施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的風(fēng)險。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構(gòu)筑物因維護、管理瑕疵致人損害

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù) 的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外”。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區(qū)里發(fā)生，物業(yè)公司作為管理人責(zé)無旁貸。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 特別要注意的是，由物業(yè)管理人組織的大型社區(qū)活動越來越多，體育比賽、商業(yè)促銷、文藝匯演等，雖然能營造熱烈的小區(qū)氣氛，但造成人身意外傷害的風(fēng)險也大大增加。作為社區(qū)活動的組織者，物業(yè)公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒有安全把握，寧可不組織這類活動。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵權(quán)：及時果斷不延誤[Fr:http://www.Pmedu.net]

對于來自第三人的人身傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務(wù)。《物業(yè)管理條例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。”這里把物業(yè)公司制止第三人侵權(quán)的安全保障義務(wù)，概括歸納為“兩協(xié)助兩及時”。“兩協(xié)助”足“協(xié)助防范、協(xié)助救助”；“兩及時”是“及時制止、及時報告”。我們知道，物業(yè)公司作為一個企業(yè)，本身并不具備執(zhí)法的權(quán)力，它只能在合理限度范圍內(nèi)承擔(dān)安全保障義務(wù)。“預(yù)防、制止(應(yīng)急)、報告、救助”這四個方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責(zé)任。比如，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)接到“有人行兇”的報警，應(yīng)該立即派保安人員趕赴現(xiàn)場，在保護自身安全的前提下，采取制止措施，同時向公安機關(guān)報告。如已發(fā)生人員傷亡，應(yīng)立即聯(lián)系急救站，協(xié)助救治傷員。在警方到達后，協(xié)助工作，配合調(diào)查。做到這些，就履行了制止侵權(quán)的安全保障義務(wù)。如果物業(yè)公司沒有做到“兩協(xié)助兩及時”，都會構(gòu)成不作為，受害者有權(quán)要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：

一、新《物業(yè)管理條例》解讀

1、街道辦新增為成立業(yè)主大會指導(dǎo)部門

修改條文：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”

解讀：這項修改將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會的一切用數(shù)據(jù)說話

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指導(dǎo)部門，是把現(xiàn)實中的做法固定化。

2、業(yè)主共同決定七種事項

修改條文：“第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。”

解讀：此次修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項，改成了和《物權(quán)法》一樣的七種事項。

3、改建、重建建筑物程序更嚴格

修改內(nèi)容：“業(yè)主大會決定本條例第十一條第5項和第6項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”

解讀：對于“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項新增事項，《決定》規(guī)定了更加嚴格的程序。此外，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)在只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意就可以了，而修改之前，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

4、業(yè)主可向法院申請撤銷侵權(quán)決定

修改條文：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”

解讀：由于規(guī)定了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定對業(yè)主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到業(yè)主的權(quán)益，《決定》賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟的權(quán)力。

5、業(yè)委會決定違法街道辦有權(quán)撤銷

修改條文：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”

解讀：修改賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會、業(yè)主委

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員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主的權(quán)利。

6、物業(yè)由管理者變成“服務(wù)員”

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，《決定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。

解讀：雖然只是變了幾個字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務(wù)的。

二、《物權(quán)法》與《中華人民共和國物業(yè)管理條例》的對比分析

1、《物權(quán)法》首先對業(yè)主、業(yè)主委員會的合法權(quán)益進行了保護。

首次明確以國家法律的形式，提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有物權(quán)概念。《物權(quán)法》第七十條

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換句話說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。業(yè)主們打開家門，直到小區(qū)紅線以內(nèi)的非專有部分，未經(jīng)特殊說明，都屬于業(yè)主共有部分。共有物權(quán)的概念之所以重要，是因為這是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會一切權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會存在的物質(zhì)基礎(chǔ)就在于，業(yè)主們要聯(lián)合起來，就大家共同擁有、使用的共有部分進行管理、處分與協(xié)調(diào)，使共有部分處于良好的狀態(tài)，營造一個和諧、寧靜的家園。而物業(yè)服務(wù)機構(gòu)所服務(wù)的也正是這一部分，因為對于業(yè)主來說，專有部分是私人家庭部分，任何人未經(jīng)允許，是不能夠隨便進入的。由此，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的職責(zé)也就非常明晰了，協(xié)助業(yè)主全體，使建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分處于良好的使用狀態(tài)，更加整潔、美觀。

《物權(quán)法》對于共有物權(quán)的內(nèi)容也作了解釋說明：第七十三條

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對比《條例》，有了實質(zhì)性飛躍，《條例》中沒有共有物權(quán)的概念，提及業(yè)主共有物權(quán)的相關(guān)規(guī)定只有第六條第七款

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。應(yīng)當(dāng)說，物權(quán)法比《條例》有了質(zhì)的飛躍，難怪業(yè)主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了。

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《物權(quán)法》明確了建筑區(qū)劃內(nèi)，國有土地的使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。業(yè)主全體購買了建設(shè)單位的商品房，因此建筑區(qū)劃內(nèi)國有土地使用權(quán)自然一并轉(zhuǎn)讓給了全體業(yè)主。但是，據(jù)我們調(diào)查，目前絕大多數(shù)建設(shè)單位在將小區(qū)業(yè)主的專有部分出售完畢以后，并未將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，而且繼續(xù)持有《國有土地使用權(quán)證》，因此，違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。由此可見，在《物權(quán)法》實施以后，將掀起一輪國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓爭議熱潮。

很多業(yè)主經(jīng)常會抱怨，自己購買房產(chǎn)的時候，周圍是草木蔥蘢的綠地，然而，好景不長，不久就會變成鋼筋水泥的叢林。一些開發(fā)商經(jīng)常通過先宣傳綠地面積，作為賣點，當(dāng)業(yè)主們購房入住之后，再將綠地變?yōu)闃欠浚^續(xù)牟利，嚴重損害了業(yè)主的合法權(quán)益。于是在房地產(chǎn)市場的供需兩端，形成了需求方——業(yè)主們的權(quán)益無影無蹤，供給方——發(fā)展商的利益無窮無盡這種奇觀。對于這種現(xiàn)象，《物權(quán)法》也作了相應(yīng)規(guī)定。

第一百三十六條

新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。我們看到，公共綠地作為原有業(yè)主們已設(shè)立的用益物權(quán)，是不能被損害的。因此，建設(shè)單位再想通過隱瞞規(guī)劃實現(xiàn)提高房價的做法，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。

2、明確了業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的地位問題。

在很多小區(qū)的實踐中，不少業(yè)主都感覺到，許多合理的要求沒有得到解決，個別社區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的矛盾甚至非常尖銳。業(yè)主們請物業(yè)服務(wù)機構(gòu)辦事很困難，主人翁地位根本沒有得到體現(xiàn)。物權(quán)法對此作了規(guī)定。《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

這三條的意義在于明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的法律地位、經(jīng)濟地位問題。業(yè)主是共有物權(quán)的所有人，業(yè)主全體為了更好的、更職業(yè)化的管理好自己的共有物權(quán)，邀請物業(yè)服務(wù)機構(gòu)前來協(xié)助，這與我們普通居民請家政服務(wù)人員操持家務(wù)是一樣的道理。只不過家政協(xié)助管理專有物權(quán)，而物業(yè)服務(wù)機構(gòu)協(xié)助管理共有物權(quán)而已。業(yè)主全體有權(quán)利更換物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，并且，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的職權(quán)、服務(wù)質(zhì)量及收費標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由業(yè)主全體根據(jù)實際市場情況

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確定。如果明確了這一點，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)與業(yè)主之間的關(guān)系也就非常明確了。業(yè)主是主人，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)是專業(yè)化服務(wù)機構(gòu)。對比《條例》中的如下規(guī)定，第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。可以看出物權(quán)法更加明晰了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在物權(quán)法中這些內(nèi)容比《條例》進了一大步。在物權(quán)法中，始終是物業(yè)服務(wù)，而不是物業(yè)管理，我們也注意到，王兆國副委員長在向全國人大代表提請審議時，也始終使用的是物業(yè)服務(wù)，這說明，國家最高立法機構(gòu)是明晰的，在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間，業(yè)主是首要的。管理與服務(wù)，表面上看是用詞不同而已，實質(zhì)上看，《物權(quán)法》在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的關(guān)系上，確立了業(yè)主的主導(dǎo)地位。當(dāng)然，并不是說物業(yè)服務(wù)機構(gòu)就是不重要。事實上，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)有一支專業(yè)化的隊伍，他們提供物業(yè)服務(wù)比業(yè)主自行管理要更加高效，更加熟練。業(yè)主自行管理屬于業(yè)余水平，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)屬于專業(yè)水平。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間必須要爭取雙贏的局面。物業(yè)服務(wù)好了，業(yè)主們愿意支付更高的物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)才能夠提高收益。物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量提高了，業(yè)主們的家園也才更有價值。

3、對業(yè)主委員會的地位有了進一步明確，業(yè)主委員會成立的要件作了規(guī)定。《物權(quán)法》第七十八條

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。而目前實施的《條例》第十二條規(guī)定業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，而沒有說業(yè)主委員會的決定對全體業(yè)主具有約束力，僅僅多了7個字，但這7個字，字字千金，解決了業(yè)主委員會多年來無人理睬的尷尬境地。業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會，但是在一般情況下，不能拒絕業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主可以由于種種原因不參加業(yè)主委員會的活動，但是，業(yè)主委員會的決定必須遵守，這樣才會有更多的業(yè)主積極參與業(yè)主委員會的工作，也才會有更多的業(yè)主積極參與城市社區(qū)的建設(shè)。關(guān)于業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系，《物權(quán)法》與條例相比，也有了明顯不同。《條例》第十九條規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。換句話說，房地產(chǎn)主管部門有權(quán)撤銷業(yè)主委員會的決定，但是從《物權(quán)法》來看，房地產(chǎn)行政主管部門已經(jīng)無權(quán)撤銷業(yè)主委員會的決定，只有人民法院才能有權(quán)撤銷業(yè)主委員會的決定。這就更加規(guī)范了業(yè)主委員會與政府職能部門之間的關(guān)系。《物權(quán)法》第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

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由此看來，業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理組織，依據(jù)國家的法律、法規(guī)的規(guī)定，一是基于業(yè)主的意思而成立，二是基于行政主管部門指導(dǎo)下和經(jīng)一定的程序而成立．只要業(yè)主委員會按照法定的程序和要求召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之時即為合法成立；三是業(yè)主委員會的權(quán)利來源于業(yè)主共同的真實意愿，而非政府主管部門的批準(zhǔn)，業(yè)主委員會沒有上級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)，只是在業(yè)務(wù)上接受有關(guān)部門的“指導(dǎo)”。地方人民政府相關(guān)部門“備案”與“指導(dǎo)”不是行政審批、行政許可，行政主管部門不履行法定職責(zé)，不影響業(yè)主委員會的成立，備案也不是業(yè)主委員會成立或履行法定職責(zé)的必要條件。房地產(chǎn)行政主管部門不是業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)，因此，業(yè)主委員會做出的決定，只要符合國家的法律規(guī)定，無需地方相關(guān)部門的審批。只有人民法院在業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時，才能夠依法撤銷。

從《物權(quán)法》中，我們看到，城市居民委員會對業(yè)主委員會不再具有指導(dǎo)與監(jiān)督的權(quán)力。而《條例》第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。由于居委會不是地方人民政府相關(guān)部門，因此不再具有對業(yè)委會的“指導(dǎo)”與“監(jiān)督”權(quán)力，業(yè)主委員會也無必要向居委會告知所有決定。

4、《物權(quán)法》保護了物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的合法權(quán)利，對于物業(yè)服務(wù)機構(gòu)來說，最為敏感的問題就是物業(yè)服務(wù)費用的收取，在小區(qū)中物業(yè)機構(gòu)與業(yè)主之間糾紛最多的利益關(guān)系最為直接的就是某些業(yè)主因為對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的質(zhì)量不滿意，而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用。

第七十二條

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。根據(jù)此條，只要是業(yè)主委員會或業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，協(xié)商確定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，個別業(yè)主是不能因為個人對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)不滿而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用的。第八十三條有如下內(nèi)容業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。從法律意義上規(guī)定了業(yè)主委員會有協(xié)助物業(yè)服務(wù)機構(gòu)追索物業(yè)服務(wù)費用的權(quán)力與義務(wù)。而在《條例》中的規(guī)定如下第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴，顯然《物權(quán)法》更明確。

5、《物權(quán)法》同時也保護了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。

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建筑區(qū)劃內(nèi)，停車位的歸屬問題，向來是爭論的焦點之一。絕大多數(shù)業(yè)主認為停車位屬于業(yè)主共有，理由主要有三：1）停車位屬于小區(qū)配套設(shè)施，公共配套設(shè)施，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條，理應(yīng)屬于全體業(yè)共有。2）建停車位所使用的土地，其國有土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有，而建設(shè)停車位的相關(guān)成本已經(jīng)計入房價當(dāng)中，因此車位實際上是使用業(yè)主的錢在業(yè)主的土地上建設(shè)而成3）業(yè)主在購買房產(chǎn)時，有公共停車位是影響購買行為的重要決策依據(jù)，如果建設(shè)單位將車位出售給他人，業(yè)主將無處停放車輛。

建設(shè)單位則認為

停車位可以出售的理由主要有二，1）車位的出售，按照市場機制進行配置是解決車位供給不足的主要辦法。2）停車位單位面積的建設(shè)成本要高于一般房屋，如果停車位屬于業(yè)主共有，那么開發(fā)商在規(guī)劃時會盡量減少停車位的建設(shè)，最終將會造成業(yè)主的不便。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。說明開發(fā)商是可以出售規(guī)劃停車位的。

三、對《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的解讀

1、什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)？

建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，并且就專有部分有單獨的所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。《物權(quán)法》在我國，第一次以國家法律的形式提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，并進行了規(guī)范。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)從原來的共同共有發(fā)展而來，處分共同共有的財產(chǎn)必須征得全部共有人的同意。但在現(xiàn)代城市中，高層住宅往往有數(shù)百甚至上千戶，對于共有部分如何處置、如何管理，要形成一致決策，普通的共同共有的物權(quán)決策模式，難以適應(yīng)形勢需要。因此將連為一體的建筑物區(qū)分為兩部分：專有部分與共有部分。專有部分由業(yè)主獨享，共有部分由業(yè)主共享，實行民主決策機制對共有部分進行處置是非常必要的。

2、什么是業(yè)主的專有物權(quán)？

專有物權(quán)是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，指構(gòu)造上能夠獨立區(qū)分，具有排他性且可獨立使用的作為區(qū)分所有權(quán)的建筑物部分。通俗地說，指能夠作為獨立標(biāo)的物進行交易的單位，對于一般業(yè)主來說主要是指開門以內(nèi)的套內(nèi)面積。由于物業(yè)的不可分割性，業(yè)主在行使形式專有物權(quán)時，可能對他人的專有物權(quán)造成損害。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條之規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。因此，專有物權(quán)應(yīng)當(dāng)包括兩部分住宅及經(jīng)營性用房。而車庫、車位、會所等等沒有明確能否構(gòu)成專有物權(quán)。正因為如此，一切用數(shù)據(jù)說話

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車庫、車位及會所能否出售，如果出售這些物業(yè)的權(quán)利人在沒有其他專有物權(quán)的情況下能否成為業(yè)主，也存在疑問，這需要進一步的司法解釋。

3、業(yè)主是否可以對專有部分任意處置？

（1）業(yè)主行使專有物權(quán)時不能對其他業(yè)主造成損害。由于不同業(yè)主房屋毗連在一起的特性，當(dāng)某一業(yè)主在行使其專有物權(quán)時，可能對其他業(yè)主的專有物權(quán)產(chǎn)生影響。因此，七十一條明確規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

（2）業(yè)主行使專有物權(quán)時，不能隨意更改專有物權(quán)的用途。七十七條規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

4、什么是業(yè)主的共有物權(quán)？

嚴格來說，是指區(qū)分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物。《物權(quán)法》第七十三條對共有物權(quán)的內(nèi)容進行了規(guī)范。“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”確立了建筑區(qū)域內(nèi)的一般性原則。這個兜底性條款確立了公共場所的歸屬。另外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十七條

建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此，建筑區(qū)劃內(nèi)，國有土地使用權(quán)也屬于全體業(yè)主共有。

總體來看：道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、國有土地使用權(quán)明確為業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

會所、架空層、人防工程等等是否為業(yè)主共有依然未明確，在司法實踐中可能會造成爭議。

5、業(yè)主對于共有物權(quán)的權(quán)利有哪些？

（1）業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利（七十條）（2）業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利（七十二條）

（3）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要（七十四條）（4）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)

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要接受業(yè)主的監(jiān)督（八十一條、八十二條）

（5）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

（6）維修資金屬于業(yè)主共有，第七十九條

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

6、業(yè)主對于共有物權(quán)要承擔(dān)什么義務(wù)？

（1）業(yè)主要承擔(dān)共有物權(quán)產(chǎn)生的費用，這是業(yè)主對共有部分承擔(dān)義務(wù)中最為關(guān)鍵的要求，業(yè)主不能拒絕繳納合理的物業(yè)服務(wù)費用，當(dāng)建筑物需要維修時，當(dāng)共有部分需要修繕時，業(yè)主不能拒絕其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的部分費用。八十條規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

（2）業(yè)主必須要服從業(yè)主大會與業(yè)主委員會就共有部分所做出的決定。七十八條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

（3）業(yè)主在行使、利用共有部分時，要遵守相關(guān)規(guī)定。第八十三條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

7、業(yè)主對共有部分的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是否“對等”？

業(yè)主對于共有物權(quán)可以放棄權(quán)利，但不能拒絕義務(wù)，這是業(yè)主委員會、業(yè)主大會權(quán)利的基本原則，同時也是業(yè)主共同管理小區(qū)的基本原則。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)

（七十二條）。業(yè)主大會類似于股份公司的股東大會，只要是業(yè)主，就是業(yè)主大會的當(dāng)然成員，業(yè)主可以不參加表決，但業(yè)主不能以不參加業(yè)主大會為名，不履行義務(wù)。這就如同股東可以不參加股東大會表決，但不能不服從股東大會的決議一樣，不能以未參加股東大會，就否認自己作為股東的義務(wù)。

8、車庫、車位歸誰所有？

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（1）首先滿足業(yè)主需要不是一個準(zhǔn)確的法律概念。有優(yōu)先購買權(quán)還是優(yōu)先使用權(quán)？從第一款來看，肯定是指優(yōu)先使用權(quán)，第二款中的當(dāng)事人并不排除非業(yè)主和開發(fā)商。但是，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，保證優(yōu)先使用權(quán)。這里需要提醒大家注意的是，根據(jù)第七十條僅僅擁有車位的權(quán)利人，并不是業(yè)主。

（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。規(guī)劃車位是為專用部分配套服務(wù)的，二者相輔相成，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，等于默認開發(fā)商首先享有所有權(quán)。另外，這里當(dāng)事人約定有兩個層次，是開發(fā)商與業(yè)主全體約定還是業(yè)主之間進行約定。

（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這些車位的分配機制尚有待研究，是業(yè)主委員會分配與管理，還是由物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理未明確。

9、業(yè)主實現(xiàn)共有物權(quán)的形式？

業(yè)主大會與業(yè)主委員會是業(yè)主全體的代表，業(yè)主全體通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會實現(xiàn)對共有部分的所有權(quán)及一切派生的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

10、業(yè)主共同決定的事項是什么，如何做出決定？

《物權(quán)法》第七十六條確立了業(yè)主全體共同決策的的基本內(nèi)容、程序與標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項包括：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

可以看出，國家立法機構(gòu)對于業(yè)主全體做出決策是極為慎重的，其中第五、第六兩項充分保護了每一個業(yè)主的權(quán)利，但是也應(yīng)當(dāng)看到要做出第五、第六項決定實行的是面積與人數(shù)的雙重表決標(biāo)準(zhǔn)，因此實施的難度非常之大。

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11、業(yè)主委員會的成立及其與政府部門的關(guān)系如何？

業(yè)主委員會是基于業(yè)主的共同意志成立，其行使權(quán)利的基礎(chǔ)是全體業(yè)主的授權(quán)，而并非政府機關(guān)。第七十五條

業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。對比目前實施的《中華人民共和國物業(yè)管理條例》來說是一個巨大進步。業(yè)主委員會的日常工作顯然沒有必要事事向居民委員會告知。而根據(jù)《條例》住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。同時排除了《條例》中房管局、街道、居委會撤銷業(yè)委會決定的做法。《物權(quán)法》只規(guī)定了一種撤銷業(yè)主委員會決定的作法，第七十八條規(guī)定

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。因此只有人民法院能夠依法撤銷業(yè)主委員會侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定，其他決定或其他部門是無權(quán)撤銷業(yè)主委員會決定的。第七十八條

12、共有部分的維修費用如何稱呼？

業(yè)主共有部分維修費用的稱呼，長期以來沒有統(tǒng)一，有稱為專項維修基金的、稱為維修基金的等等，物權(quán)法同意了稱謂。第七十九條規(guī)定

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。因此，《物權(quán)法》為物業(yè)維修的費用統(tǒng)一定名為維修資金，并歸全體業(yè)主共有。確立歸于主共有，為維修資金的專門立法與實踐完善提供了法律依據(jù)。

第四篇：近期典型詐騙案例解析

近期典型詐騙案例解析

案例一：

高某某，校區(qū)2012級學(xué)生，該生接到一個自稱為聚美優(yōu)品客服的電話（86—10—85753685）說：該生在網(wǎng)上訂購了聚美優(yōu)品的一款產(chǎn)品（高某某的確于2012年購買過該產(chǎn)品），但在簽收時簽錯位置，簽到了批發(fā)商位置[1]，現(xiàn)在該生成為他們公司的批發(fā)商，而作為批發(fā)商必須購買2000元以上的產(chǎn)品，今天是批發(fā)商統(tǒng)一交款的最后期限，將會自動劃轉(zhuǎn)該生農(nóng)行（網(wǎng)購銀行卡）賬戶內(nèi)的錢[2]，現(xiàn)在必須跟銀行聯(lián)系，取消該業(yè)務(wù)才能避免錢被自動劃轉(zhuǎn)（該生賬戶錢比較多，足夠支付）。客服說幫聯(lián)系銀行工作人員幫其取消業(yè)務(wù)。

隨后，該生接到自稱為農(nóng)行工作人員的電話（86—10—95599），讓該生在自動取款機上按其操作來辦理取消該業(yè)務(wù)，該生按操作先點擊轉(zhuǎn)賬[3]，再輸入“二維碼”（即對方銀行賬戶），再輸入“二維碼密碼”（即轉(zhuǎn)賬金額），該人員說辦理成功，隨即掛了電話。

待該生發(fā)現(xiàn)被騙后，查看銀行賬戶，9000余元已不翼而飛。該生聯(lián)系農(nóng)行，但已無法補救。現(xiàn)已在公安機關(guān)報案，案件正在調(diào)查過程中。

破綻：[1] 快遞簽收有個人和批發(fā)商之分么？

[2] 為何需要點擊“轉(zhuǎn)賬”？

[3] 只要你不泄露賬戶賬號、密碼，誰也無法取走你的錢。點評：目前詐騙手段層出不窮，不斷翻新，“技術(shù)含量”不斷提高，犯罪分子可以復(fù)制任何知名企業(yè)的電話，來獲取信任。為防止受騙，同學(xué)們要做到以下幾點：

1、上網(wǎng)時要做好個人信息的保密工作，防止個人信息泄露；

2、不要輕信陌生人，陌生電話；

3、只要涉及到匯錢、轉(zhuǎn)賬、交錢事宜，都要留心，給陌生賬戶匯錢時要提前跟老師或保衛(wèi)部門聯(lián)系；

4、發(fā)生詐騙后，應(yīng)立即跟當(dāng)?shù)毓膊块T報案，同時還向老師和保衛(wèi)部門報告，以協(xié)助事件的處理和防止意外的再次發(fā)生。

案例二：

吳某某，校區(qū)2013級學(xué)生，該生收到一條中獎短信[1]，說該生中獎，可上某個網(wǎng)址兌獎。該生登陸該網(wǎng)站，點擊領(lǐng)取獎品，但無法領(lǐng)取，隨后退出。次日，該生接到一個陌生電話說：該生登陸網(wǎng)址領(lǐng)取了獎品，必須給他們匯錢2000元，否則就提出法律訴訟[2]。該生害怕，就匯了2000元，此后該生發(fā)現(xiàn)受騙后，到公安機關(guān)報案，案件正在調(diào)查中。

破綻：[1] 沒有參與，何來中獎？

[2] 沒有領(lǐng)獎，何來法律訴訟？

點評：本案與傳統(tǒng)的中獎詐騙不同，涉及到電話威脅。為防止受騙，同學(xué)們要做到以下幾點：

1、白掉的“餡餅”不“吃”，不做虧心事，不怕鬼敲門；

2、要做好個人及家庭信息的保密工作；

3、發(fā)生詐騙后，應(yīng)立即跟當(dāng)?shù)毓膊块T報案，同時還向老師和保衛(wèi)部門報告，以協(xié)助事件的處理和防止意外的再次發(fā)生。

第五篇：醫(yī)療糾紛典型案例法律解析

醫(yī)療糾紛—名家剖析

在醫(yī)學(xué)的發(fā)展過程中，如果忽視醫(yī)學(xué)的人文底蘊，忽視了醫(yī)學(xué)發(fā)展的價值理性，病人就只能被看做是“出故障的軀殼”或者“等待修理的生命機器”。然而，醫(yī)學(xué)研究和作用的對象是作為“權(quán)利主體”的人，有生命權(quán)、健康權(quán)、有人性的尊嚴，是處于復(fù)雜的社會關(guān)系中、有一定文化背景、受法律保護的人。醫(yī)學(xué)技術(shù)或者醫(yī)療行為不能損害人性尊嚴和生命權(quán)利。不能造成人類發(fā)展的困境。

法律和道德無疑成為規(guī)制醫(yī)學(xué)技術(shù)和醫(yī)療行為的規(guī)范。技術(shù)理性的發(fā)展客觀上要求價值理性的介入，法律和道德不再是科學(xué)技術(shù)的旁觀者，它總是積極的介入科學(xué)技術(shù)的研究和應(yīng)用之中，法制作為一種價值理性，所蘊含的對人的生存狀態(tài)、自由、權(quán)利、尊嚴和價值的關(guān)懷和尊重，就構(gòu)成對科學(xué)技術(shù)的非理性、非人道利益的抑制。它要求醫(yī)學(xué)不僅要關(guān)心人軀體的健康，更應(yīng)當(dāng)重視人的生命質(zhì)量和生命的權(quán)利。因而，醫(yī)學(xué)承載著法律、道德等人文價值因素，如果脫離人的價值和尊嚴造成傷害，這種技術(shù)的發(fā)展就不能被人類所接受。

“當(dāng)醫(yī)生就意味著一只腳踏進醫(yī)院，一只腳踏進法院”

從上個世紀(jì)末以來，我國醫(yī)患關(guān)系發(fā)生了劇烈變化，當(dāng)下醫(yī)療糾紛不斷增加，醫(yī)患沖突愈演愈烈的，醫(yī)生執(zhí)業(yè)環(huán)境似乎有持續(xù)惡化的趨勢。在醫(yī)患關(guān)系緊張的當(dāng)前，許多醫(yī)生感到執(zhí)業(yè)中的人身安全和人格尊嚴得不到保障。醫(yī)生似乎成為一個“高風(fēng)險”的職業(yè)。在醫(yī)療活動中醫(yī)患雙方的目標(biāo)應(yīng)該是共同的、一致的，都是以治療疾病，恢復(fù)健康為目的。醫(yī)患雙方為了與疾病抗?fàn)幎Y(jié)成共同的戰(zhàn)友。醫(yī)生根據(jù)患者的病情，憑借自己的醫(yī)術(shù)醫(yī)治疾病，減輕患者的傷痛，恢復(fù)其身體的康健。患者的目標(biāo)也是如此，因而應(yīng)信任和配合醫(yī)生的醫(yī)療，雙方共同追求健康和提升生命質(zhì)量的目標(biāo)。

然而，現(xiàn)實中醫(yī)患關(guān)系卻凸顯了緊張和矛盾、甚至對立沖突釀成血案的事情屢見不鮮。醫(yī)療資源的不均衡，看病難、看病貴、掛號難催生了托關(guān)系、走后門，送紅包、吃回扣，這都成了公開的秘密，而且有愈演愈烈之勢。社會信任的缺失產(chǎn)生醫(yī)患溝通障礙，使得在許多患者的眼中純潔的“白衣天使”變成了唯利是圖、見錢眼開、乘人之危、借機敲詐的“白眼狼”。患者不信任醫(yī)生，醫(yī)生戒備患者，導(dǎo)致醫(yī)療環(huán)境惡化，醫(yī)患糾紛頻發(fā)。醫(yī)患關(guān)系由應(yīng)該鐵板一塊的“目標(biāo)共同體”似乎演化成了互相猜忌和防范的“冤家對頭”。

醫(yī)療事故，是指醫(yī)療機構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員在醫(yī)療活動中違反醫(yī)療衛(wèi)生管理法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章、診療護理規(guī)范、常規(guī)、過失造成患者人身損害的事實。醫(yī)療主觀的過錯是指醫(yī)療主觀上的過失，即醫(yī)療機構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員在診療過程中存在疏忽大意或者過于自信的主觀過錯。

同意書是一種合同，也可以看成是一種授權(quán)書，或者是病歷記錄。同意書主要意義在于醫(yī)方向患方履行告知義務(wù)

患者知情同意和醫(yī)院告知義務(wù)向來是討論的熱點。醫(yī)患關(guān)系是一種合同關(guān)系，醫(yī)療行為應(yīng)尊重患者的意志。

醫(yī)方有告知的義務(wù)，患者有知情同意權(quán).患者有權(quán)通過合理的方式參與有關(guān)其醫(yī)療的決定，如果沒有病人或者其合法代表基于充分理解和自愿的統(tǒng)一，不能對病人采取任何的診療措施。

醫(yī)院應(yīng)審慎履行告知的義務(wù)：

1、必須確保患者的知情同意權(quán)

2、避免不計后果的發(fā)生（根據(jù)不同情況、選擇適當(dāng)?shù)姆绞胶秃线m的時機，暫緩告知、委婉的告知、危重情況下先告訴家屬等）

3、注意說話的方式和態(tài)度

4、注意保護患者的隱私權(quán)

參考內(nèi)容

醫(yī)患關(guān)系的現(xiàn)狀和重要性

目前的醫(yī)生和患者之間缺乏良好的溝通。患者大部分認為，醫(yī)患之間的溝通一般或基本上沒有溝通；醫(yī)護人員大部分認為，醫(yī)患之間的溝通一般或基本上沒有溝通。這在一定程度上說明醫(yī)患之間缺乏基本的信任，醫(yī)護人員未很好履行告知照顧義務(wù)，歸結(jié)為雙方信任度降低的主要原因。不論是患者還是醫(yī)護人員都不同程度的認為醫(yī)患關(guān)系不和諧。

不太和諧的醫(yī)患關(guān)系主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是醫(yī)患互不信任。不太和諧的醫(yī)患關(guān)系主要表現(xiàn)在以下幾個方面：度增加，醫(yī)患沖突時有發(fā)生，醫(yī)療糾紛呈逐年上升趨勢；度增加，醫(yī)患沖突時有發(fā)生，醫(yī)療糾紛呈逐年上升趨勢；二是醫(yī)療糾紛以醫(yī)療過失為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉轻t(yī)療過失為主；糾紛以醫(yī)療過失為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉轻t(yī)療過失為主；三是糾紛處理難度越來越大，處理方式正以行政裁決為主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑稍V訟為主體；來越大，處理方式正以行政裁決為主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑稍V訟為主體；四是醫(yī)患糾紛處置稍有不慎即可引發(fā)較大的社會矛盾，四是醫(yī)患糾紛處置稍有不慎即可引發(fā)較大的社會矛盾，造成嚴重社會影響，會影響，制造不穩(wěn)定因素

醫(yī)患關(guān)系的實質(zhì)是“利益共同體”。因為“醫(yī)”和“患”不僅有著“戰(zhàn)勝病魔、早日康復(fù)”的共同目標(biāo)，而且戰(zhàn)勝病魔既要靠醫(yī)生精湛的醫(yī)術(shù)，又要靠患者戰(zhàn)勝疾病的信心和積極配合。對抗疾病是醫(yī)患雙方的共同責(zé)任，只有醫(yī)患雙方共同配合，積極治療，才能求得比較好的治療效果。醫(yī)患雙方在抵御和治療疾病的過程中都處于關(guān)鍵位置，患者康復(fù)的愿望要通過醫(yī)方去實現(xiàn)，醫(yī)方也在診療疾病的過程中加深對醫(yī)學(xué)科學(xué)的理解和認識，提升診療技能。在疾病面前，醫(yī)患雙方是同盟軍和統(tǒng)一戰(zhàn)線，醫(yī)患雙方要相互鼓勵，共同戰(zhàn)勝疾病。維護醫(yī)患這對利益共同體的良好關(guān)系，需要醫(yī)患雙方的共同努力。一則有趣的民間傳說可作為注腳。唐朝藥王孫思邈外出采藥，遇一只母虎張口攔路，隨從以為虎欲噬人而逃，孫思邈卻看出虎有難言之疾。原來這母虎被一長骨卡住了喉嚨，是來攔路求醫(yī)。孫思邈為其將異物取出，虎欣然離去。數(shù)日后孫思邈在返程中途經(jīng)此地，那虎偕虎崽恭候路旁向他致意。這個故事起碼說明了兩個道理：第一，即使是吃人的猛虎患病，醫(yī)生也應(yīng)本著仁義之心為它治療，何況生了病的人呢；第二，即使是吃人的猛虎對于為它解除病痛的醫(yī)生也懷有感恩之心，有禮貌地回應(yīng)。從某種意義上說，相互尊重、相互配合、相互依存正是醫(yī)患關(guān)系的最基本特點

影響醫(yī)患關(guān)系的因素

1.政府方面

政府在衛(wèi)生經(jīng)費上的投入不足，政府在衛(wèi)生經(jīng)費上的投入不足，經(jīng)費在國家財政支出所占比例遠遠低于發(fā)達國家和世界平均水平，2007年我國政府預(yù)算支出占衛(wèi)遠遠低于發(fā)達國家和世界平均水平，2007年我國政府預(yù)算支出占衛(wèi)生總費用的比重為20.3%，世界平均水平是61.8%，發(fā)達國家達到生總費用的比重為2%，世界平均水平是61.8%社會法制不健全，目前維護患者和醫(yī)生權(quán)利義務(wù)和在醫(yī)療事73%[3]。社會法制不健全，目前維護患者和醫(yī)生權(quán)利義務(wù)和在醫(yī)療事故鑒定和處理辦法上長期缺少權(quán)威性法律法規(guī)社會衛(wèi)生保障制度的不健全、不健全、不完善和醫(yī)療衛(wèi)生行政管理體制和社會調(diào)節(jié)機制相對落后也是政府方面原因一個體現(xiàn)。也是政府方面原因一個體現(xiàn)。

2、醫(yī)院方面 在當(dāng)前市場經(jīng)濟條件下，少數(shù)醫(yī)院自身管理不嚴，在當(dāng)前市場經(jīng)濟條件下，少數(shù)醫(yī)院自身管理不嚴，服務(wù)意識淡經(jīng)濟效益至上，辦院宗旨偏離，于是“開單提成”漠，經(jīng)濟效益至上，辦院宗旨偏離，于是“開單提成”、“藥品回等怪象屢禁不止，加重了患者負擔(dān)，惡化了醫(yī)患關(guān)系，扣”等怪象屢禁不止，加重了患者負擔(dān)，惡化了醫(yī)患關(guān)系，最終影響整體社會關(guān)系的和諧。同時，個別醫(yī)務(wù)人員醫(yī)德醫(yī)風(fēng)、響整體社會關(guān)系的和諧。同時，個別醫(yī)務(wù)人員醫(yī)德醫(yī)風(fēng)、醫(yī)療質(zhì)量和醫(yī)療思維模式方面的原因，也導(dǎo)致患者對醫(yī)院和醫(yī)務(wù)人員的信任和醫(yī)療思維模式方面的原因，度降低，醫(yī)患雙方溝通上的缺乏，從而影響醫(yī)患關(guān)系的良性發(fā)展。度降低，醫(yī)患雙方溝通上的缺乏，從而影響醫(yī)患關(guān)系的良性發(fā)展。

3.患者方面

隨著人們物質(zhì)和文化生活水平的不斷提高，隨著人們物質(zhì)和文化生活水平的不斷提高，患者對自身健康狀況的關(guān)注度不斷增加，同時對提供服務(wù)方————醫(yī)院和醫(yī)務(wù)人員的醫(yī)況的關(guān)注度不斷增加，同時對提供服務(wù)方——醫(yī)院和醫(yī)務(wù)人員的醫(yī)療技術(shù)、服務(wù)水平和醫(yī)療環(huán)境等方面的要求和期望值越來越高。療技術(shù)、服務(wù)水平和醫(yī)療環(huán)境等方面的要求和期望值越來越高。

患者對醫(yī)療活動的認知存在誤區(qū)：患者對醫(yī)學(xué)和疾病規(guī)最后，患者對醫(yī)療活動的認知存在誤區(qū)：律缺少理性認識；患者對醫(yī)院性質(zhì)、收費標(biāo)準(zhǔn)認識不夠。律缺少理性認識；患者對醫(yī)院性質(zhì)、收費標(biāo)準(zhǔn)認識不夠。甚至有患者在產(chǎn)生矛盾后無理取鬧，產(chǎn)生“醫(yī)鬧”者在產(chǎn)生矛盾后無理取鬧，產(chǎn)生“醫(yī)鬧”這一特殊現(xiàn)象

4.媒體方面

其有個別媒體為制造轟動效應(yīng)吸引讀者眼球，效應(yīng)、次，有個別媒體為制造轟動效應(yīng)、吸引讀者眼球，在報道中有斷章取義、夸大其詞、有意炒作之嫌，取義、夸大其詞、有意炒作之嫌，有時甚至有意無意地把醫(yī)患關(guān)系變成了一種“對立”關(guān)系，對醫(yī)患關(guān)系的惡化起了推波助瀾的作用，變成了一種“對立”關(guān)系，對醫(yī)患關(guān)系的惡化起了推波助瀾的作用，并且在客觀上一定程度的轉(zhuǎn)移了公眾及輿論對醫(yī)療保障缺失的問責(zé)。

如何有效的防范和減少醫(yī)患沖突？ 醫(yī)患雙方很多時候都是由觀念、理解、看法、角度、態(tài)度不同而引發(fā)的沖突，如果醫(yī)患雙方都能夠用下面這些新思維和觀念來指導(dǎo)自己的言行，許多糾紛都不會萌芽。

（1）開放式思維：如果醫(yī)生固守舊觀念，不與患者充分對話和交流，由自己決定一切，往往會因為患者對醫(yī)療的不了解、不知情而導(dǎo)致沖突。要實現(xiàn)知情同意、自主選擇的倫理學(xué)準(zhǔn)則，就必須開放地讓患者了解醫(yī)療活動的過程，實行醫(yī)療技術(shù)、醫(yī)療活動、醫(yī)療收費公開，增進醫(yī)患理解、緩和矛盾，也有利于醫(yī)患配合。

（2）換位思維：醫(yī)患相互不理解是醫(yī)患糾紛的導(dǎo)火索，如果通過換位思維加以調(diào)節(jié)，患方可以理解醫(yī)學(xué)的風(fēng)險性、復(fù)雜性和個體差異性，讓醫(yī)者大膽工作；醫(yī)方則要設(shè)身處地為患方著想，以患者的心情和渴望來理解他們的要求，并加以最優(yōu)化地實現(xiàn)。

（3）風(fēng)險思維：客觀事實和理性都提醒我們要辨證、明智、現(xiàn)實地權(quán)衡醫(yī)療代價與風(fēng)險的問題。醫(yī)生一定要有風(fēng)險意識，對患者進行告知與溝通，讓患者理解在醫(yī)療過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，正視風(fēng)險，醫(yī)患共同努力在權(quán)衡和預(yù)防中避險，或坦然面對難避之險。（4）循證思維：循證醫(yī)學(xué)的觀點已經(jīng)深入人心，臨床醫(yī)療實踐中，亦要遵循四大基本倫理準(zhǔn)則：知情同意、自主、不傷害、最優(yōu)化，每個醫(yī)療行為都應(yīng)思考該不該做、怎么做、做了以后怎么對待等一系列問題，不能考慮不周即草率地實施，要循避害就優(yōu)之法，在評價這些工作時也要循證說話，當(dāng)前循證思維中最重要的就是循醫(yī)德醫(yī)風(fēng)之證、循醫(yī)療質(zhì)量之證、循服務(wù)質(zhì)量之證、循法律法規(guī)之證。

（5）法制思維：舊思維中評價一位醫(yī)師的標(biāo)準(zhǔn)是醫(yī)德、技術(shù)、服務(wù)等純專業(yè)化和倫理化內(nèi)容，然而如果用新思維來衡量，這僅僅是當(dāng)代醫(yī)師成功的一半，另一半必須用法制觀來評判，每一項具體醫(yī)療工作都要貫穿法制思維，否則將不能完成舉證責(zé)任倒置而陷于被動。

（6）醫(yī)患利益沖突觀：為什么當(dāng)下醫(yī)患關(guān)系矛盾增加、也更難處理？這是醫(yī)患利益沖突加劇的反映。我國公費醫(yī)療制度的取消、醫(yī)改的起步與深化、患者對高質(zhì)低費醫(yī)療的期望、社會各界經(jīng)濟地位與政治地位及社會地位的不平衡等都是醫(yī)患利益沖突加劇的原因。利益包括經(jīng)濟利益和非經(jīng)濟利益，如收費糾紛是經(jīng)濟利益的沖突，健康受到影響是健康權(quán)益的沖突，言語不當(dāng)糾紛是榮譽或人格利益的沖突……可以認為當(dāng)今的醫(yī)療服務(wù)過程就是醫(yī)、患、國家、集體利益遵循一定法則的調(diào)節(jié)與平衡過程，現(xiàn)今的新型醫(yī)療藝術(shù)很大程度上就是醫(yī)患利益沖突的調(diào)衡藝術(shù)。

醫(yī)科的學(xué)生提升法律素質(zhì)的意義

醫(yī)學(xué)生應(yīng)具備完整、系統(tǒng)的法律知識結(jié)構(gòu),樹立正確的法律觀念,具有健康的法律心理,擁有先進的法律文化,做到知法、信法、愛法、守法、用法、護法的完美統(tǒng)一。醫(yī)學(xué)生是未來的醫(yī)生,他們將來的工作對象是病人,醫(yī)生和病人之間形成一種特殊的醫(yī)患關(guān)系:他們既是合作者、配合者,又是對立者、矛盾者。無論是前者還是后者,醫(yī)患關(guān)系均反映出大量的法律問題,醫(yī)療糾紛時有發(fā)生。隨著患者法律意識的增強,加強和提高醫(yī)生和醫(yī)學(xué)生的法律素質(zhì)已成為當(dāng)務(wù)之急。

作為一名醫(yī)學(xué)專業(yè)的學(xué)生，在校學(xué)習(xí)期間除了接受大量傳統(tǒng)和現(xiàn)代的醫(yī)學(xué)知識、學(xué)習(xí)基本的醫(yī)療技術(shù)操作、掌握一定的科學(xué)研究技能、培養(yǎng)良好的醫(yī)德情操外，還應(yīng)該加強自身法律素質(zhì)，熟悉我國的醫(yī)療保障制度、法律法規(guī)和方針政策。如認真學(xué)習(xí)貫徹《中華人民共和國執(zhí)業(yè)醫(yī)師法》《醫(yī)療事故處理條例》《病歷書寫基本規(guī)范（試行）》等與自身職業(yè)密切相關(guān)的法律法規(guī)，保障自身合法權(quán)益，保護人民身體健康。

作為藥學(xué)專業(yè)人才，為確保藥品質(zhì)量，保障人民用藥的安全有效，增強自我保護，自我醫(yī)療意識，合理利用醫(yī)療衛(wèi)生與藥品資源，不但應(yīng)該有良好的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)，掌握最新的藥學(xué)知識和先進的醫(yī)藥技術(shù)，還必須熟悉《中華人民共和國藥品管理法》《中華人民共和國藥品管理法實施條例》《藥品經(jīng)營質(zhì)量管理規(guī)范》《藥品經(jīng)營質(zhì)量管理規(guī)范實施細則》《藥品注冊管理辦法》等醫(yī)藥法規(guī)、條例，帶頭執(zhí)行國家對藥品生產(chǎn)、銷售和流通環(huán)節(jié)的各種具體規(guī)定。

因此，強化醫(yī)藥科學(xué)生的法律意識和法律觀念是依法治國的需要，是醫(yī)療衛(wèi)生和公共衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展的需要，是深化衛(wèi)生改革，調(diào)整醫(yī)學(xué)教育結(jié)構(gòu)的需要，更是加強衛(wèi)生法制宣傳教育，增強全民衛(wèi)生法制意識的需要。