《民法典》第二編應知應會梳理

（第二篇

物權，共259條）

一、物權編七大亮點

1.新設添附制度

添附是指不同所有人的物結合在一起從而形成不可分離的物或者具有新物性質的物。《民法典》規定了加工、附合、混合三種添附形式，如物件加工、材料生產、房屋增建、房屋裝修等。（第三百二十二條）

2.三權分置——土地經營權來了

以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要，《民法典》物權編增加土地經營權的規定,并刪除耕地使用權不得抵押的規定。(第三百九十九條、第三百六十一條、第三百六十三條)

3.完善建筑物區分所有權制度

適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。（第278條、第281條）

4.細化住宅建設用地使用權的自動續期規則

《民法典》規定了住宅建設用地使用權屆滿自動續期，有利于保護房屋產權人的合法權益。《物權法》規定使用期限最長七十年，如繼續使用需再簽訂合同，繳納費用。是否繳納費用、繳納多少費用等等問題，《民法典》授權單行法律和行政法規以后規定。（第三百五十九條）

5.居住權入法實現物盡其用

為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規定“居住權”這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。（第二編第十四章）

6.走向動產質押和權利質押登記制度的統一

刪除了《物權法》中動產質押和權利質押具體登記機構的內容，為今后建立統一的動產質押和權利質押登記制度留下空間。（第四百零二條、第四百二十七條）

7.擴大擔保合同的范圍

為優化營商環境提供法治保障，《民法典》在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了擔保物權制度，明確融資租賃、保理、所有權保留等非典型擔保合同的擔保功能，增加規定擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同（第三百八十八條第一款）

二、主要知識點梳理

1.國家堅持和完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，按勞分配為主體、多種分配方式并存，社會主義市場經濟體制等社會主義基本經濟制度。

2.國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

3.不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

4.依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

5.當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，如未辦理物權登記的，不影響合同效力。

6.不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

7.不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。

8.當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

9.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

10.不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。

11.所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。

12.法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何組織或者個人不能取得所有權。

13.征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

14.國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。

15.法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。國有財產由國務院代表國家行使所有權。

16.礦藏、水流、海域、無居民海島、城市的土地、無線電頻譜資源、國防資產、屬于國家所有。于國家所有。

17.集體所有的不動產和動產包括：

（一）法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

（二）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；

（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；

（四）集體所有的其他不動產和動產。

18.農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。

19.國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。

20.業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

21.業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

22.業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

23.業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

24.業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

25.決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動等事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

26.業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

27.不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

28.不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

29.按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額，轉讓時應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利，其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

30.共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

31.按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

32.權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

33.遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，歸國家所有。

34.用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

35.國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，組織、個人依法可以占有、使用和收益。

36.農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。

37.耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。

38.土地承包經營權人依照法律規定，有權將土地承包經營權互換、轉讓。

39.承包期內發包人不得調整、不得收回承包地。

40.建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

41.建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

（一）當事人的名稱和住所；

（二）土地界址、面積等；

（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；

（四）土地用途、規劃條件；

（五）建設用地使用權期限；

（六）出讓金等費用及其支付方式；

（七）解決爭議的方法。

42.住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。

43.宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

44.居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

45.設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

46.居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

47.地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

48.設立地役權，當事人應當采用書面形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）地役權期限；

（五）費用及其支付方式；

（六）解決爭議的方法。

49.地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

50.地役權不得單獨轉讓、不得單獨抵押。

51.設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，但是法律另有規定的除外。

52.第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。

53.不得抵押財產：

（一）土地所有權；

（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

54.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

55.抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

56.抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

57.抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。

58.抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓。

59.同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

（一）抵押權已經登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；

（二）抵押權已經登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

60.質押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）質押財產的名稱、數量等情況；

（四）擔保的范圍；

（五）質押財產交付的時間、方式。

61.質權自出質人交付質押財產時設立。質權人有權收取質押財產的孳息。

62.占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。