第一篇：關于開展《2012成都餐飲企業調查報告》

成都市美食之都促進會 四川省飯店與餐飲娛樂行業協會

關于開展《2012成都餐飲企業調查報告》

調查工作的緊急通知

各會員企業、相關餐飲品牌企業：

根據市商務局、市統計局的委托，由我會負責承辦的《2012成都餐飲企業調查報告》（2011財政年度）調查統計工作將于6月30日前結束。成都餐飲企業年度調查工作，是2010年我市榮獲國際美食之都稱號后啟動的一項餐飲行業基礎性建設年度工程。該項工作2010年啟動以來，得到了行業企業的大力支持，2010年、2011年的《調查報告》反響良好。為確保今年《調查報告》的準確性、系統性和權威性，請各會員企業、相關餐飲品牌企業在行業調查環節積極參與和支持。現將相關事宜通知如下：

一、調查范圍為全市范圍內的餐飲企業（星級賓館餐飲部）。調查采用重點調查和抽樣調查相結合的原則，對品牌餐飲企業和高星級賓館作重點調查，對微小企業采用pps方法，即“與樣本單位規模成比例的概率抽樣”的方法。采取定向發放調查問卷，回收第一手數據，進行匯總分析的方式。

二、調查結果將編制《2012成都餐飲企業調查報告》（2011財政年度），報送市商務局、市統計局和其他相關機構；納入《成都國際美食之都建設基礎數據庫》；評出2012年成都餐飲品牌100強、餐飲單店納稅10強和成都中餐單店20強、火鍋單店20

強、賓館餐飲10強等品牌榮譽；納入成都國際美食之都名店品牌宣傳推廣活動。

三、調查結果將是成都餐飲行業最專業、詳實、真實的統計研究資料，為政府決策、企業發展和對外咨詢提供科學參考。同時，作為企業申報中國馳名商標、四川省著名商標和成都市著名商標時，協會出具同行業市場占有率等指標證明的重要依據。

四、參與調查并提交有效問卷的企業可免費獲得《2012成都餐飲企業調查報告》一本。

五、請各企業指派專人作為聯系人，并將后附的調查問卷及時認真填寫后，加蓋企業騎縫章，于2012年6月26日前送至成都市美食之都促進會，同時將調查問卷的電子版發送至指定電子郵箱。

聯系人：張嵬***

李笙生***

黨文鮮***

王茜***

江寧***

呂曉紅***

聯系電話：***6

傳真：***7

E-mail：2571475529@qq.com

特此通知

附：

1、《多店餐飲企業調查問卷》

2、《單店餐飲企業調查問卷》

成都市美食之都促進會

四川省飯店與餐飲娛樂行業協會

2012年6月10日

第二篇：中國餐飲企業調查報告

餐飲行業作為民生產業，一直沒有一個權威的調查報告。在眾多業界人士的期盼下，中國飯店協會攜手北京飲食行業協會、上海餐飲行業協會、天津市飯店協會、重慶市飲食行業協會、廣東省餐飲服務行業協會、四川飯店與餐飲娛樂行業協會、杭州市餐飲旅店行業協會、西安市飯店與餐飲行業協會、南京餐飲商會和新疆飯店協會十大兄弟協會歷時半年完成了首次全國餐飲企業經營情況調查，并在此基礎上編寫完成了首個《2009中國餐飲企業調查報告》，希望此報告能夠成為中國餐飲行業最專業、最詳盡、最真實的統計研究資料，剖析餐飲企業的發展現狀、發展模式，為行業培育品牌、樹立標桿和企業上市服務。

本次報告共計匯總了幾百家餐飲企業的情況，涉及餐館幾千家，餐位數上百萬，涵蓋了特色餐飲、賓館餐飲、火鍋、小吃、快餐、休閑餐飲等多個業態，主要是國內餐飲行業中各業態、各區域、各類型的代表性企業和領軍企業，范圍覆蓋中國內地每一個省、自治區和直轄市。應該說是匯總了行業中的優秀企業。本次調查明顯有兩個特點：一是真實填報數據的企業越來越多，行業發展逐漸進入規范發展的軌道。二是企業填報和專家調研相結合，真實的反映了行業的發展現狀。鑒于餐飲行業中企業差距較大，因此本報告中若干指標會略高于行業平均水平。

本調查報告主要結論如下：

一、品牌表現

本報告借鑒美國restaurants & institutions對美國餐飲企業排序的通用方式（見報告附件），對國內民族餐飲品牌和單體餐館兩個序列進行了排名，依據各企業營業額從高至低分別排出了前30強和前20強，希望對這些品牌的真實發展情況做出客觀評判，為行業樹立標桿。為保證數據的可參照性，中國餐飲品牌排在前十位的分別是杭州飲服、杏花樓、小肥羊、全聚德、俏江南、廣州酒家、小南國、迪歐咖啡、向陽漁港、梅隴鎮。中國餐飲單店前十位分別是全聚德（北京和平門店）、白天鵝賓館、金錢豹（上海延安西路店）、金悅（北京航天橋店總店）、亢龍太子酒軒（武漢金融店）、中國大酒店、凈雅（北京五棵松店）、知味觀（總店）、石浦（寧波天一店）、樓外樓（總店）、如果算上單店食品加工營業額，則杏花樓（總店）、知味觀（總店）、新雅粵菜館（總店）排位中國餐飲單店前三名。

調查結果顯示，我國餐飲企業經營規模不斷擴大，排名入前三十強品牌營業額總額超過150個億，而前20強餐飲單店年營業額則平均在一億元以上。

二、企業業績

2009年，全國餐飲企業平均利潤率、人均勞效、每平方米營收、每餐位營收四項指標均取得較好業績，全國餐飲品牌30強平均利潤率為8.2%，利潤率排在前三位的企業分別是上海老城隍廟、上海小南國、廈門舒友海鮮；前30強品牌年人均勞效平均為18.2萬元，排在前三位是上海老城隍廟、上海杏花樓、廣州酒家。

從單店來看，前20 強品牌人均勞效為23.4萬元，排在前三位的是全聚德和平門店、北京金悅航天橋店、寧波石浦天一廣場店。每天每平方米營收平均為44.2元，排在前三位的企業是廣州白天鵝賓館、廣州酒家、北京金悅；每天每餐位營收平均為255.2元，排在前三位的是北京金悅、四川銀杏、北京全聚德。每餐位員工數平均為0.43。一般認為，每餐位面積達到5平米，每餐位員工數達到0.5以上的餐飲企業，是一個設施條件比較好的企業。

在北京、上海、廣東、浙江餐飲發達地區三大指標明顯高于全國平均水平。就利潤率而言，分別為北京11%、上海11.55%、廣東10%、浙江10%；年人均勞效分別為北京22.3萬元、上海22.8萬元、廣東21.2萬元、浙江18.3萬元；企業每天每平方米營收分別為北京39元、上海28.5元、廣東59元、浙江32.8元。

按特色餐飲、快餐、小吃、火鍋四種業態測算，三大指標分別是：就利潤率而言，特色餐飲8.76%、快餐5.2%、小吃10.4%、火鍋9.6%；就年人均勞效而言，特色餐飲20XX元、快餐35985元、小吃59940元、火鍋49100元；就企業每平方米營收而言，特色餐飲14437元、快餐13960元、小吃4683元、火鍋3743元。

全國餐飲品牌前30強企業中年利潤超億元的企業有四家，分別為杭州飲服、上海杏花樓、北京全聚德、上海小南國。

三、資本運作

在30強品牌中，企業對上市融資擴張充滿信心，其中有一半品牌企業在籌劃上市，在調查的營收中數據清晰。但目前資本擴張依然以自籌資金為主，資金籌集的市場化程度不高。

在接受調查的餐飲企業中，80%的企業開業年限超過3年，50%以上則是具有十年以上的歷史，74%的企業為民營。特別是老字號企業經過這些年的市場錘煉，重現發展生機，在30強品牌中占10席，老字號跨區域連鎖擴張進入了一個新的階段。

數據顯示，接受調查的餐飲企業中，已有62%開展了特許經營，并把其視為品牌擴張和企業發展的重要路徑，這是餐飲業發展的必然選擇，另一方面也受到了各地物業價格高企的影響，數據顯示，全國各地適合用做餐飲經營的物業價格均比上年有所增長，而北京上海等地，中高檔餐飲的目標物業平均租金已經高于5元/平米/天，成為企業不堪之負。

四、管理能力

從財務能力來看，企業對人力成本不斷上升表示擔憂。餐飲企業中原材料成本和人力成本占據了企業成本費用的最大部分，分別為37%和12%，且均比上一有所上漲。平均利潤率逐年下降。企業對盈利能力成長信心不足。

從人力資源狀況來看，企業對一線人員緊張和高層次管理人員缺乏表示擔憂。企業員工流動率依然較高，平均達到了56%，影響了企業服務品質和持續發展的能力。而員工結構以40歲以下、高中學歷以下為主，但大專以上學歷員工比例有所增加。企業對員工培訓的重視程度也有所增強，有42%的企業培訓經費占薪資總額的比例超過3%，平均達到3.6%。

從集團化發展來看，餐飲企業越發重視集中采購、統一配送，并注重中央廚房、種養殖基地和餐飲食品加工方面的多元化發展。但是在計算機聯網管理和餐飲信息化技術應用方面仍有待提高。

在要求餐飲企業高層管理人員對企業和單店的核心競爭力要素依據重要程度進行排序時，最被重視的核心競爭力要素分別為：企業層面依次是品牌、人才、管理與服務三項；單店層面依次是品牌、出品質量和特色。顯示了企業已經對品牌在市場競爭和企業發展中的重要性有了充分的認知。

五、營銷與消費者認知

調查顯示，餐飲企業把在本地媒體尤其是平面媒體上投放廣告作為最為主要的營銷和推廣方式，在渠道建設中，實現與大中型預訂網絡合作的比例并不高，70%的企業僅為10-15%的預定量。

越來越多的企業開始重視忠誠客戶建設和客戶關系管理，主要通過會員卡、優惠卡方式實現，但是在客戶關系管理方面，仍有較大的提升空間。

調查顯示，消費者使用信用卡消費的人群比例達39%，有預定習慣的消費者比例并不高，平均僅為37%，傳統上簽單消費的消費者比例已經下降至很低。

六、未來景氣預測

展望未來，企業對餐飲市場長期向好趨勢不變，餐飲業將繼續快速健康發展，對大眾餐飲、中心廚房、名菜名點成品半成品加工、原輔材料基地建設充滿信心；對會所餐飲、健康餐飲、精細化管理、六t管理走勢樂觀；對企業上市、融資擴張、連鎖經營熱情很高；對品牌提升、餐飲文化發展趨勢表示樂觀。餐飲市場將進入品牌消費時代，餐飲業將以16%的增速繼續對擴大消費、促進就業發揮積極作用。

第三篇：2009中國餐飲企業調查報告

蓮山 課件 w ww.5 Y

K J.CO

M 4食品產業網（2009年10月26日09:28）2009中國餐飲企業調查報告中國飯店協會攜手北京飲食行業協會、上海餐飲行業協會、天津市飯店協會、重慶市飲食行業協會、廣東省餐飲服務行業協會等十大兄弟協會歷時半年，通過對幾千家各種模式餐飲企業的調查，完成了首次全國餐飲企業經營情況調查，并于今天發布《2009中國餐飲企業調查報告》，對中國餐飲行業進行最詳盡的統計研究，并剖析餐飲企業的發展現狀。

哪種餐飲模式利潤最高

按特色餐飲、快餐、小吃、火鍋四種業態測算，三大指標分別是：就利潤率而言，特色餐飲8.76%、快餐5.2%、小吃10.4%、火鍋9.6%；就年人均勞效而言，特色餐飲202000元、快餐35985元、小吃59940元、火鍋49100元；就企業每平方米營收而言，特色餐飲14437元、快餐13960元、小吃4683元、火鍋3743元。

老字號重現發展生機

在接受調查的餐飲企業中，80%的企業開業年限超過3年，50%以上則是具有十年以上的歷史，74%的企業為民營。老字號企業經過這些年的市場錘煉，重現發展生機，在30強品牌中占10席，老字號跨區域連鎖擴張進入了一個新的階段。數據顯示，接受調查的餐飲企業中，已有62%開展了特許經營，并把其視為品牌擴張和企業發展的重要路徑。

餐飲企業人才缺乏

從財務能力來看，企業對人力成本不斷上升表示擔憂。餐飲企業中原材料成本和人力成本占據了企業成本費用的最大部分，分別為37%和12%，且均比上一有所上漲。從人力資源狀況來看，企業一線人員和高層次管理人員缺乏。企業員工流動率依然較高，平均達到了56%，影響了企業服務品質和持續發展的能力。而員工結構以40歲以下、高中學歷以下為主，大專以上學歷員工比例有所增加。企業對員工培訓的重視程度也有所增強，有42%的企業培訓經費占薪資總額的比例超過3%，平均達到3.6%。

越發注重集團化發展

從集團化發展來看，餐飲企業越發重視集中采購、統一配送，并注重中央廚房、種養殖基地和餐飲食品加工方面的多元化發展。但是在計算機聯網管理和餐飲信息化技術應用方面仍有待提高。

應關注消費者忠誠度

越來越多的企業開始重視忠誠客戶建設和客戶關系管理，主要通過會員卡、優惠卡方式實現，但是在客戶關系管理方面，仍有較大的提升空間。調查顯示，消費者使用信用卡消費的人群比例達39%，有預訂習慣的消費者比例并不高，平均僅為37%，傳統上簽單消費的消費者比例已下降至很低。

會所餐飲健康餐飲成發展趨勢

展望未來，企業對餐飲市場長期向好趨勢不變，餐飲業將繼續快速健康發展，對大眾餐飲、中心廚房、名菜名點成品半成品加工、原輔材料基地建設充滿信心；對會所餐飲、健康餐飲等走勢樂觀；對企業上市、融資擴張、連鎖經營熱情很高。餐飲市場將進入品牌消費時代，餐飲業將以16%的增速繼續對擴大消費、促進就業發揮積極作用。

文章編輯：aimee：今晚報

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第四篇：成都西餐廳調查報告

成都西餐廳調查報告

—必勝客SWOT分析

內容摘要：在競爭激烈的快餐市場中，西式快餐總能立于潮頭，是因為它有著第一流的管理。必勝客從進入成都之后發展速度較快，在成都市場上共開設了6家店，為進駐整個四川市場打下了堅實的市場基礎。隨著人們消費觀的不斷改變和消費行為的不斷改善，必勝客也在不斷的調整著自己的市場經營模式。

關鍵詞：成都 商圈 消費觀 必勝客 分析

成都市概況

成都市位于四川省中部，為四川省省會，自古以來作為中國西部的通商口岸和交通樞紐，擔負著政治、經濟、文化等匯集地。人口眾多，尤其以川菜和小吃文明于天下，近年來大力發展旅游，使成都的城市知名度逐漸提高和上升。

成都市商圈分析

成都的商圈基本上以春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈為中心，以一環路為邊界向外進行輻射，建成以商業中心點加區域商圈模塊為主導模式的商圈結構。

成都的三大商圈一直主導著成都的商業格局。近年來，大型商業地產項目不斷涌現，使成都的商圈呈現出向二、三環外擴張的趨勢，其內部已呈三足鼎立之勢。

春熙路商圈： 春熙路商圈（圖一）是在城市發展過程中自然形成的，具有豐富的歷史積淀，是成都不可或缺的一張名片。近年來，春熙路商圈進一步將紅星路步行街、東大街、大慈寺片區納入了自己的勢力范圍內，謀求自己的霸主地位。春熙路和紅星路片區將以中高檔商業零售業態為主，以及體量較大、高度較低的大型綜合購物中心，以提高商業的規模效應。春熙路商圈每天能吸引購物、娛樂、休閑人流達四五十萬左右。

鹽市口商圈：

鹽市口（圖二）商圈歷來都是成都市中心的商業腹地，距天府廣場150米左右，人民商場、成都百貨大樓、仁和春天百貨、摩爾百盛、大業百貨等大型購物中心匯集其中。但這里的交通、規劃、破舊房屋等各種歷史和現實因素，使其在區域的總體建設上比春熙路較慢。鹽市口廣場、九龍廣場、城市之心等商業建筑的出現，讓鹽市口商圈漸成氣候。

騾馬市商圈：

騾馬市（圖三）商圈近幾年隨著太平洋百貨、家樂福、好又多、蘇寧電器的開業，新城市廣場、金色夏威夷、騾馬市商貿大世界、錢江?鉑金時代等商業物業的開發，其聚集的商氣、人氣也相當可觀，騾馬市商圈的發展潛力逐漸顯現。尤其是商業和住宅建筑規劃分別達到近10萬平方米的新城市廣場，其龐大的商業體量在全市都堪稱商業巨艦。

圖一 春熙路 圖二 鹽市口 圖三 騾馬市

成都市消費行為

成都餐飲市場及其發達，商業中心十分集中，造成成都市民消費相對集中并且規律化較強。由于文化因素的影響，成都市民對飲食餐飲消費十分看重，在成都市的大小街道，餐廳所占臨街店鋪比例極高。但由于成都物件水平較低，居民對消費預期普遍較低，造成在成都市場上餐飲人均消費較低，競爭較為激烈。

成都現有西餐廳類型及代表

在中餐蓬勃發展的同時，成都西餐業也處于高速發展時期。在成都西餐主要分為兩種，一種是為了消費較高的客戶群準備的西式正餐，如酒店的西餐廳、香榭麗西餐廳等。這類西餐廳一般提供較為正式的用餐服務，所提供菜品均為西式正餐菜品，用料考究，主要面對消費群體為國外友人，商務人士等高端消費人群。另外一種為消費較低的西式簡餐，提供比薩、意面等食品，以必勝客、好倫哥等為主。這類西餐廳一般提供比薩、意面、三明治、薯類制品等，用餐簡單，環境相對較差，主要面對用戶為學生及青年白領等中低端消費人群。

成都西餐廳主要分布區域

西餐由于市場定位的特殊性和接受程度，在成都市場上，西餐大致分為以下幾個地方：

外國友人聚集地：此區域集中與人民南路、美國領事館附近，由于周邊國外友人較多，因此多家西餐廳在此落戶，普遍人均消費較高。

高校周邊：高校人群由于年輕時尚，對新生事物和潮流接受比較快，所以在高校周邊云集了大量的西餐廳，吸引高校學生就餐。以科華北路為代表。

城西及城南高檔住宅區：成都市區南部和西部由于高檔住宅小區較多，人均收入較高，在此處區域擁有多處區域商圈，為配合業態的平衡，西餐廳數目也較多。

成都必勝客考察分析

必勝客鹽市口店：位于成都市核心商圈，主要客戶群為年輕時尚購物群體，生意較好，店面積屬于中等，可以舉辦生日會。

必勝客春熙路店：位于春熙路步行街正中心中山像旁邊，為必勝客成都旗艦店，具有更高的市場價值，店面積較小，位于2層，可以舉辦生日聚會。主要客戶群定位于春熙路步行街人群

必勝客總府路店：生意很好，多數時間需要等位。客戶群主要來自周邊的社區，部分為總府路逛街人群。位于蝴蝶天橋旁邊，位置醒目。由于生意較好，本店不提供生日聚會服務

必勝客百聯天府店：位于百聯天府購物中心一層。客戶群穩定且多來自周邊社區居民及百聯天府購物人群，客源穩定，生日聚會舉辦較多，屬于社區店范疇。

必勝客騾市口店：位于一級商圈，緊鄰成都好倫哥及家樂福八寶街店。處于商業區與住宅區的結合處，可以舉辦生日會。

必勝客交大店：位于嘉信茂購物廣場沃爾瑪交大店周邊，其主要人群來自嘉信茂購物廣場購物人群及周邊居民。

必勝客市場STOT分析

必勝客從進入成都之后發展速度較快，在成都市場上共開設了6家店，為進駐整個四川市場打下了堅實的市場基礎。

必勝客倡導“為客瘋狂”、“顧客是我們的惟一”的理念，營造“歡樂休閑”、“輕松親切而又值得依賴”的餐飲氛圍和文化，并把這種餐飲文化轉化到企業內部，形成一套具有企業特色的企業文化。讓員工接受并認同這種企業文化，使員工不經意間影響著顧客，在品位與品嘗之間產生完美的結合。

S（優勢分析）

在遍布世界各地一百多個國家，每天接待超過4,00萬位顧客，烤制170多萬個比薩餅。必勝客已在營業額和餐廳數量上，迅速成為全球第一的比薩連鎖餐廳企業。

（1）能力優勢：每一家必勝客歡樂餐廳每天都以嶄新的姿態、悅目的裝潢、舒適的設計、訓練有素的服務人員、再加上風味迥異、營養豐富的比薩、意大利面、新鮮自助沙拉等美食招待喜愛它的顧客。

（2）理念優勢：必勝客還為中國的消費者和中式餐飲業帶來了另一種全新的，不同與肯德基快餐式的服務,“它的特色在于：通過顧客進門，在“必勝客歡樂餐廳”，不僅新鮮烹制的比薩、品質上乘的特色食品有與他人共同分享的愉悅。

（3）硬件優勢：必勝客歡樂餐廳的氛圍從視覺、心境讓人感到賞心悅目：熱情周到的服務，餐廳燈光柔和溫馨，音樂優雅悅耳，內部裝飾繽紛時尚，桌椅舒適雅致。

總之，在“必勝客歡樂餐廳”會令每個人感覺開心愉快、輕松愜意，是一個適合朋友、家人聚會，盡享舒適快樂時光的理想場所。即使到下一世紀，這一全新的餐飲模式也將繼續作為必勝客可持續發展的典范。

W(劣勢分析)

推廣劣勢價格上處于弱勢，由于生產成本較高使得在價格上偏貴導致一部分顧客流失；其次從2010的“飲料門”過后，必勝客品牌信譽度下降又導致一部分顧客流失。以至于市場份額不大。

O（機會分析）

在本土文化上下功夫

首先，歡樂美食。這里的消費群以年輕一族為主，時尚的、流行的元素為必勝客鋪上了歡樂的背景。沒有嗆人的油煙，沒有令人作嘔的蚊蠅，有的只是干凈的桌椅和明亮的窗戶，心情自然舒暢愉悅。

其次，歡樂環境。為突出歡樂氣氛，所有餐廳都增加了抽象派西式壁畫、壁爐狀的出餅臺、隨處可見的廚房小玩具等，還為就餐的年輕人和兒童量身定制了許多游戲項目。比如在比薩上桌之前的“沙拉吧”，拓展思維，“裝配”出一份新鮮美味、多得冒尖的沙拉大餐等。

再次，歡樂服務。在客人被服務員領到餐臺前坐下后，服務員并不在顧客左右。這就是“必勝客”的距離式服務，有距離是為了在客人的感受上造成無距離。服務生的“眼力”很好，當客人有所需求時，他們會從客人的眼神、表情或動作中讀出客人的期待，適時提供服務。正是由于這一系列歡樂元素，使其品牌精神得以在細節上體現出來，才使得一個洋品牌在古老的中國大地上生根發芽。

必勝客形象的二度定位，無疑是擴大了消費群，目標明確地指向了年輕人、白領和家庭，其消費形式也以朋友聚會、家庭聚餐、情侶約會為主。尤其引人注目的是，調整后的部分地區必勝客在產品價格上給消費者帶來了新驚喜：各類產品降幅達到15%，算是“歡樂價格”吧。

溫馨的環境

必勝客的裝潢更加偏重情調，昏黃幽暗的燈光流瀉下來，映照在附著于墻壁上的抽象油畫上，形成一圈一圈暗昧的影像，給人一種朦朧的溫暖，仿佛某一個散淡的黃昏里一場波瀾不驚的巧遇：只有一張比薩的距離，美食與文化的邂逅。

溫馨舒適的餐廳讓您在享受咖啡茶點的同時，也享受必勝客帶給您的環境和品位。三五知己圍坐一圈，品咖啡紅茶，佐以精致的小食，或聊天，或看雜志，輕松愉快，愜意非常。

T（危機分析）

有強大的競爭對手，肯德基。肯德基大規模的開店，已經進入三線城市，選址通常在當地的大百貨超市，人流量大的地區。全球有12000家左右店鋪。肯的品種越來越豐富，而且很多 東西都在 中國人的口味上做，或者更改，一直致力于開發適合中國人口味的產品，產品更新換代速度較快。廣告效應，新產品隨廣告同步上市。非常苛刻的要求，在每一個環節上。

第五篇：關于成都房價調查報告

關于成都房價調查報告

自2007年以來，中國的房價進入了一輪井噴式的高增長，隨著2008年政府宏觀調控政策的出臺，房價上漲幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房價進去了新一輪的增長期，09年商品房成交量，交易額，房價漲幅都創下歷史最高紀錄。到2010年，雖歷經調控重重攔截，依然保持明顯上漲，人人談“房”色變。在此背景下，成都市房價雖然房價漲幅相比2009年有了明顯的下調，但是因為基數過大的原因，實際上漲的絕對值依然驚人。就此，本人對成都市房價進行了一次深入的調查，具體情況如下：

一、調查目的通過對成都市房價上漲的調查，了解成都房價現狀，對2001年房價漲幅有一定預見性；同時分析上漲原因，提出解決辦法。

二、調查對象

成都市各大售樓點及售樓經理、購房者、其他居民

三、調查方式

隨機問卷調查，以及詢問，觀察

四、調查時間：2010年8月—2010年9月

五、調查內容

通過對成都市內的十幾家售樓點和房產公司的走訪、詢問、調查，特別是和一些房產大商、專家的接觸，對房產有一定認識，對成都市08—10年的房價有一定了解，對房價大幅上漲的原因有所挖掘。對購房者和一些居民的問卷調查（附件1），反應出在房價上漲的背景下，普通老百姓對房價下降的迫切要求。并且通過此次調查，提出對成都市房改幾點建議。

六、調查結果

通過此次調查發現，特別是問卷調查中90%認為成都房價偏高，在對各售樓點的調查中發現自房改政策出臺后，成都市房價最高上漲8%，最低的1.002%，一環路最高房價達15800元/平方米，三環路附近最低房價5400元/平方米。80%購房者認為房價將繼續上漲，但上漲弧度會下降。95%的購房者將買按揭房，認為按揭雖多，但是能解決現在問題，比如婚姻。

通過調查，認為中國房價上漲有以下原因：

首先物價上漲，特別是建筑開發成本上漲。成都市房價這些年持續上漲，從不回頭，重要原因之一就是我國1998年以來連續八次降息，使名義利率達到了歷史上最低位。就房地產業而言，過度的低利率助長了開發商的盲目投資，引發了鋼鐵、水泥等行業的盲目發展，使得建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的態勢，使國民經濟越來越失調。建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產價格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價格。

其次是總體需求呈旺盛，需求量大。近年來，隨著社會經濟的發展，人民生活水平的不斷提高，對居住的要求和需求也日益提高，在我國的很多城市，都出現了住房供不應求的現象，導致這一現象的主要原因是房地產總體需求強勁造成供求關系緊張，而影響住房總體需求快速增長的因素有很多，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機型住房需求，都直接或間接影響了房地產總體需求水平的提高，共同推動了房價的上漲，而房價快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動的。成都市也是這種情況，隨著對住房需求的上漲，房價上漲成必然。

再次成都市住房供應結構的不合理。國家統計局的權威數據表明，商品住房投資、供應結構還不夠合理，經濟適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房價上漲持續加劇的原因之一。隨著商品住房供應量的增加，由于不少地方政府執行住房供應保障政策不力，部分開發商熱衷于大戶型、高檔房的建設，使得經濟適用房的竣工面積所占比重下降。成都市在10年實際建成的公租房、廉租房僅幾十萬平方米，遠遠不能滿足要求，與之相對的大戶型的不斷上漲。

同時土地資源地方政府的嚴格控制且價格上升。對地價和房價的關系有兩個截然不同的觀點：一個觀點認為地價是由市場決定的，另一個觀點認為地價上漲推動了房價上漲。我認為兩者是相互交替影響的，房價帶動了地價、地價推動了房價。近年來，城市土地供應緊縮，住宅產品供給壓力不斷增大，直接導致供求關系緊張，致使地價快速走高。地價不斷創出新高是緣于土地偏緊，而且這種土地偏緊仍將在今后較長時間內持續。成都市適應于房地產開發的土地很少、有限，而快速增長的住房需求又進一步加劇了房地產開發土地的供需矛盾，從而導致新一輪房價的快速上漲。

最后人口的高速增長。人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導致房價持續上漲。成都市是人口很密集的城市之一，人口多，住房需求的基數都很大，需求的擴大造成房價上漲。

隨著房價的不斷升高，進而出現了各種各樣的房地產問題以及由此引起的社會問題，如何能夠有效的抑制房價的持續上漲，對由房價上漲而產生的一系列問題得以解決。通過以上的原因分析，以下通過分析、思考和查閱，提出以下幾點建議：

首先加強住房需求的管理。為區別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進行管理，即對住房需求進行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當前所要做的是進一步完善這種住房供應體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團購房，抑制超前需求；運用多種手段，打擊投機需求。要建立和健全租賃市場的規章制度，維護雙方當事人的利益，規范租賃市場的健康，正常和有序發展。成都市政府要宣傳合理消費觀念，不要人云亦云，追風的去買房，倡導建設小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態。

同時，建立和健全房地產信息發布制度。成都市政府要定期向社會公開發布有關住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網上信息查詢制度，及時更新有關內容，保證信息的現時性。完善信息資源的開發利用。在現有基礎上，積極開發分地區、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發布，使市場主體及時了解有關信息，掌握市場走勢。要及時建立多層次的房地產市場預警系統，建立綜合的預警指標體系，重點監控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標，為房地產市場各主體決策提供服務。建議成都媒體盡量客觀地

預測房價的走勢，準確引導市民轉變住房消費的觀念，鼓勵他們勇敢地做商品房的消費者。

再次，加強對地方政府的監督和管理。加強的對地方政府使用土地的監督和管理，成都市政府要合理、正確轉讓土地，加強和完善房地產稅的管理，公開辦事程序，公布稅費標準，允許產權、規則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發商對開發項目的可控性，減少交易費用，降低開發成本，從而為降低房價提供有力的保證。

最后，結合成都市具體情況，加快城鄉一體化，進一步擴大城市化的空間。成都市周邊城鎮的大量農村人口涌入城市，造成成都市的擁擠和住房緊張的壓力。只有進一步的加快城鄉一體化，轉移一部分城市人口，擴大滿足住房需求的空間。