第一篇：芙蓉古城策劃方案

1.總體介紹

芙蓉古城位于成都西郊，距市區二環路10余分鐘車程，同時享有成-溫-郫國家級生態農業保護帶中的新鮮空氣和生態環境。結合現代會議功能和假日繁榮經濟，整合推出全新“第二居所”體系，集居住、度假、休閑、投資于一體，是極富傳統特色的小區。

芙蓉古城以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統建筑精髓而成，由四合院型的建筑群組成。融合各種中國民居建筑風格、以成都地域文化為項目內涵的老成都縮影式的極富傳統色彩的小區，迅速提升了區域價值，成為成都旅游地一個景點，更成為地產開發的典型案例。

2.四大人性功能分區

傳統居住區——建筑風格多樣，毗鄰生態觀賞溫泉，環境靜雅；

文化休閑區——含詩書畫社、青少年素質教育中心、中心休閑廣場、MBA學術中心；

特色商業街——小吃街、手工藝品街、購物超市等；

會所酒店區——建生態豪華會所、星級賓館、博物館等。

3.開發、運營模式亮點

理念創新——成為中國著名旅游地產公園

集古代民居之精髓，融現代建筑之理念，融合了老成都文化、傳統文化和四合院文化；建筑上秉承傳統民居特色，以川西民居為主，融合唐風建筑、江蘇民居、云南民居等傳統建筑精髓，作為非城市中心的項目，芙蓉古城以秀麗獨特的風景和古典建筑形成了生態的旅游資源，開創了成都旅游居住的新居住理念。

合理規劃，各個組團劃分明顯

? 一條中軸線將各個中式風格建筑結合在一起，且從表面看是中式的、民

居的，實際內容是現代的，多元化的。中軸線兩側分布各類配套，如餐飲、娛樂、文體、垂釣等。

? 由川西民居組團、江蘇民居組團、云南民居組團、唐風建筑組團構架芙

蓉古城的住宅體系，主體兩層，但外古，內現代，兩者完美結合，符合人們生活習慣。

古為今用，洋為中用。人性化的園林設計，飲水于地下；采用繪畫、雕塑等手法表現歷史長河中的蓉城。外觀古樸、內部實用，符合現代人的生活標準和生活理想。

核心競爭力：文化——整個以芙蓉古城為中心的永寧片區物業品質及價值也不斷攀升

文化是旅游地產的鮮明特征之一，芙蓉古城這方面做的尤為出色。開發商在開發之初就對整個小區進行詳盡的布局，讓飲食文化、童趣文化、街市文化、茶文化、水文化、地域文化等根植于小區，使一磚一瓦、一檐一廊，都透露出歷史的、深沉的文化底蘊。

據悉，正是在芙蓉古城1000多畝中式大城的影響力帶動下，區域內先后規劃建設了2000畝濕地公園、芙蓉古城休閑旅游景點、建筑面積80000平方米的華西醫院永寧分院、2.6萬平方米商業街、金蘋果幼兒園、成都7中、樹德中學、成都外國語學校附中、成都電大、四川交通學院等知名學校，使這片區域價值飛速提升。

以旅游地產的模式，帶動商業發展，商業業態結合當地積淀的歷史背景，多元化、特色化，以餐飲、休閑、娛樂為主。

芙蓉古城中薈萃成都知名小吃的美食街、傳統手工制品羅列的民族特色精品街、風格迥異的各種茶樓、千回百轉的活水河流和有著濃郁成都地域特色的游玩設施從不同角度敘述著老成都的故事，成功抵達現代都市人的懷舊思緒。

營銷創新

投資800萬元，占地40畝的芙蓉古城意景小區——全息營銷模式，作為680畝的芙蓉古城實驗室，這種營銷模式創新開全國房地產營銷之先河；且其不斷地創新營銷模式，如仿《清明上河圖》請名人制作巨幅《芙蓉古城俯瞰全圖》在售樓部展示等均引領成都住房的消費時尚，其銷售火爆也極其罕見。

第二篇：成都“芙蓉古城”策劃案

2、迎合都市人周末消費：在以休閑和旅游著稱的成都，農家樂、度假村、周邊名景點都是習慣享受生活的都市人在周末樂于前往的去處。農家樂提供的服務僅能滿足當代都市人最初最低層次的周末需求，度假村高消費且缺乏有水準的文化陶冶和精神享受，而各大名景點在周末游人如織卻缺乏完善的能夠承載較大人流負荷的配套。成都的周末休閑亟需提高檔次和

規格，千呼萬喚，直到芙蓉古城在溫江如一朵奇葩綻放。

3、逆城市化的必然：城市的發展先后歷經城市化、逆城市化（城市環境惡化，大量人口從城市涌向郊區）和后城市化三個階段，發展速度較快的成都目前處于逆城市化階段。該階段特點是城市空心化和住宅郊區化。在發達國家，居家于市郊已成為必然。“出塵不出城”成為越來越多的城市人的居住追求，蔚信房產應勢所趨，揮戈西進，以先行者的姿勢在溫江永寧開發返璞歸真、古韻流淌的芙蓉古城。這一手筆，期望促成成都房產開發品質的提升與突破。

4、傳承民族建筑精髓．弘揚中華歷史文化：我們堅信--只有民族的，才是世界的。城市建筑，無疑是城市內涵和地域文明的凝固，是城市人群的情感寄托之一，應該有著鮮明的城市個性和特色。可自九十年代以來，數種建筑“洋風”猛勢疾來，讓國人（當然包括成都人）目不暇接而盲目崇尚異域風格，于是，傳統的、在全世界享有盛譽的中國建筑風格日漸黯淡于房地產業的推進中，大量不倫不類、不明所以的洋式建筑卻如雨后春筍般亮相于大江南北。來華的外國友人詫異，有深沉民族情節的國人或惋惜、或痛心。對那些能夠堅守“民族的東西”的房地產界同行，我們無比贊賞。成都是世界級歷史文化名城，川西建筑自成一家，芙蓉古城正是以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統建筑精髓而成。我們的努力是為了給世人以民族建筑精品，讓中華文化流芳千古。先行者的實踐無疑艱辛，但我們一定會讓夢想般的“故園”在芙蓉古城得以實現。

5、市場研究結果：喧囂的“塵”世、林立的鋼筋混凝土筑成的高樓、繁忙而快速的生活節奏，早已讓人身心疲憊，許多人都希望到郊外呼吸清新空氣，放松自我，一種休閑度假的居住方式向當代城市人走來，芙蓉古城正是對這種需求的最佳迎合。

二、開發思路

1、開發理念：芙蓉古城創立在日漸提高的都市人生活消費水平和文化追求中，主要依據城市中產階層隨社會發展而日益增長的物質文化需要，結合現代會議功能和假日經濟繁榮的現狀而整合推出全新的“第二居住”體系。項目的價格比原版別墅（Villa）低，但其環境營造、配套設施、物管標準等均不壓于原版別墅，其文化內蘊更非原版別墅能相提并論。江蘇風格建筑、云南風格建筑、川西風格建筑、臺灣風格建筑和日本風格建筑等在芙蓉古城的和諧互映證明了住宅文明的包羅萬象，并散發出芬芳各異的生活情韻。芙蓉古城中薈萃成都知名小吃的美食街、傳統手工制品羅列的民族特色精品街、風格迥異的各種茶樓、千回百轉的活水河流和有著濃郁成都地域特色的游玩設施從不同角度敘述著老成都的故事，成功抵達現代都市人的懷舊思緒。

2、項目定位：集居住、度假、休閑、投資于一體、融合各種中國民居建筑風格、以成都地域文化為項目內涵的老成都縮影式的極富傳統色彩的小區。

3、目標客戶：對老成都有懷舊情結、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人為主，同時包括其他注重“5 2”生活模式、追求個性生存狀態的都市人群等。

4、項目建設推進計劃：2001年5-6月份開始全面啟動，建設周期為一年，擬于2002年8月份全面投入使用。

三、項目位置芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態城市帶快速通道旁，交通便利，距市區二環路僅10余分鐘車程，與外環路文家立交橋相距僅1000米。項目遠離都市喧囂，獨擁一處寧靜，又享有成-溫-郫國家級生態農業保護帶中的新鮮空氣和生態環境。海峽兩岸科技園近在咫尺，2000而且因其處于大型城市帶上，離城市較近，日常生活和物質采買都非常方便。此地物華天寶，人杰地靈。深邃蒼穹下，巍然一古城立于天地之間，云青青欲雨，水澹澹生煙，實乃一濯塵蕩垢、驅勞聚神之佳處，適于居住、度假、靜養休閑。

四、項目規模芙蓉古城總投資逾2億元，占地約810畝，初步規劃總建筑面積13萬多平方米。項目分A、B區，A區70畝，B區640畝。

五、規劃理念

1、功能分區：芙蓉古城各功能區以水系園林環境間隔和穿插，動靜有致，統一和諧

★傳統居住區--建筑風格多樣，毗鄰生態觀賞型溫泉，環境靜雅；

★特色商業區--小吃街、手工藝品街、購物超市等；

★文化休閑區--含詩書畫社、青少年素質教育中心、中心休閑廣場、置信MBA學術中心等；

★運動保健區--設各種運動場、中老年人健康中心、診所等；

★賓會所

第三篇：芙蓉春天營銷推廣策劃方案

芙蓉春天營銷推廣策劃方案

特別說明：芙蓉春天（湖南萬福房地產開發有限公司）

相思湖（申花控股）

一、前言

芙蓉春天地產項目的出現,體現了申華集團公司長遠的戰略眼光和做百年企業的雄心壯志。（芙蓉春天不是申花公司的項目）

芙蓉春天地產項目的出現，使申華集團公司不經意間在黔城闖入了復合型房地產開發這一前端的領域，或者說，申華集團公司在有意無意之間為黔城房地產開發的未來成功準備了條件。芙蓉春天地產項目的出現，順應了中高收入者對綠色生態環境的向往與呼喚，其深厚的發展潛力不可限量。

芙蓉春天地產項目在開發模式上，采用了創新策劃在先，規劃設計在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區與地產開發模式創新，它對申華公司的未來事業將產生深遠的影響。

二、市場分析

（1）市場背景

芙蓉春天地產項目位于洪江市政府新址--黔城鎮，全鎮坐落在低山丘陵地帶，位于沅水和氵舞水交匯處，地勢平坦，自然條件優越，地產項目現占地約300畝，前期項目開發已小見成效，大規模的綜合性開發即將進行。（芙蓉春天項目168畝、相思湖項目350多畝）

在歷史上，黔城鎮素有“楚南上游第一勝地”、“湖南西部文化重鎮”、“湘黔邊陲經貿重鎮”之稱。全年氣候溫和，年均氣溫17.30℃，最高39℃，最低－3℃，年降雨量1359毫米，四季分明，陽光充足，雨量充沛，自然資源豐富，是發展城市、興建工廠的黃金地段。黔城鎮交通便利，枝柳鐵路、209國道穿境而過，距懷化市40公里，距中方縣政府20公里，距芷江飛機場40余公里，風景名勝也別具特色。

現在，黔城鎮已有常住人口約54000，隨著洪江市經濟區的建設和新廠新單位的遷入，黔城鎮的未來人口還會大量增加。黔城鎮的現有休閑娛樂設施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。

懷化市城區人口已超過60萬，且洪江市主人口也已超過43.15萬，主城區居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區化（由近郊逐步走向遠郊）是一個不可阻擋的大趨勢。

（2）產品分析

在本案中，“芙蓉春天”定位解釋如下：

1、是一個美好的小區，小區內外景觀優美，春意橫生，富具情趣，給人以各種不同的美的享受（季節、時點、材質、園林、規劃構思之美），能令人“詩意地棲居”；

2、小區鄰里關系和睦，生活模式健康，社區文化優雅，注重可持續發展，能給人身心方面雙重享受，是一個生活繽紛、充滿生機、夢想與追求的地方；

3、居住在本小區，能實現人生各種夢想（居住、生活娛樂、健康休閑、增值、教育、發展等）。

“芙蓉春天”住宅定位如下：

1、山水的（選址——規劃）；

“山為庫，水為財”，山是大地的胸膛，水是天地的眼睛，有山有水才是居住的好地方, 芙

蓉春天選址風景秀麗的沅水河畔與氵舞水交匯處,深得中國依山傍水的傳統居住精髓。

2、生態的、和諧的（環境）

生命在于回歸，芙蓉春天注重小區內外園林的營造，尊重自然，在保留小區原有植物的基礎上，因地制宜的配搭種植各類植物，建筑用料上使用環保用材，建筑外觀采用柔和繽紛的自然色彩，全力體現自然生態之美，景觀與建筑的交融式設計，互融互生，為住戶創造景致天然的居住環境，亦為黔城增添一道美麗的風景線；

3、繽紛的（設施）

社會越往前發展，人的需求也就越有個性化，每個人每個時段都會有不同的需求，芙蓉春天充分尊重客戶的需要，在小區設置各類配套設施，包括尊貴會所、商業街、開放式廣場等，配套設施完善，滿足各種生活需求，享受繽紛生活樂趣，令業主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求；

4、休閑的（生活模式）

生命是一首詩，芙蓉春天提倡的是生活的舒態與寫意，早上您可以到附近的景區跑跑步，或者去爬爬山；傍晚時分，您可以陽臺上與心愛之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日，生活是多么的休閑；

5、親情的（情感）

芙蓉春天把小區看成是一個大家庭，以業主成朋友為榮，以您為圓心，以業主為尊，提供個性化的服務，充分考慮業主的各種需求，成為您成功路上的“賢內助”；

6、情趣的、人文的（文化品味）

芙蓉春天提倡的是高品質、高品味，巧妙的將中國傳統人文文化融入小區規劃與景觀小品上，并有機的實現人景互動，漫步其中，仿如畫中，萬千美感，只可意會，妙不可言。

（3）目標客戶群和競爭對手分析

無論是項目的先天條件還是后天的條件，項目的客戶群主要是當地高層次的成功人士和附近鄉鎮普通居民，這兩種不同的人士各有什么樣的特征呢？他們對住宅最關心的特點又是什么呢？他們的消費行為習慣是什么呢？他們的偏好又是什么呢？回答這些問題后，我們就能對項目的目標客戶群有一個清晰的了解和理性的認識，才能在包裝定位、廣告推廣上有一個明確的目標，才能有的放矢，使我們的包裝推廣落到實處，所以推廣這群人最感興趣的東西，包裝這群人最喜歡的包裝。適當的超前倡導、引導優質的生活方式。是任何一個樓盤營銷的關鍵所在。很顯然，本項目的客戶群有以下的特征：

1、年齡：35——50之間。

2、職業：私營業主、政府官員、企事業領導、下屬縣市土財主、附近鄉鎮居民等。

3、家庭人口構成：3——4口。

4、收入：①可能沒有很高很固定的收入，但積蓄頗豐；②有固定較高的收入，有一定的積蓄且樂于購房。

5、消費偏好：①喜歡選擇適合自己的，并且是經濟實用型的，重要的是還要距購物和娛樂場所較近的；②不一定喜歡最適合自己的，但絕對喜歡能彰顯自己身份的物品。

6、裝備：有私家車，并不在乎離交通站點遠近，但對交通要求很高絕對需要便捷易達。

7、心理：有一定的從眾心理，消費有一定的盲目性。

競爭對手主要就是指東方花園地產，分析兩個項目的優劣勢，我們認為造成目前銷售狀況的差別的主要原因相對來說有兩個：

1、特別突出的賣點：東方花園地產項目工程營造的是目前突出的地理優勢，距購物廣場和娛樂場所較近。而芙蓉春天目前還比較缺乏這種地理環境的競爭性賣點。

2、客戶資源的優勢：東方花園地處政府各個機關的附近，這些公務員的從近心理和習慣一個居住片區的情結導致他們的置業首選就是東方花園。而芙蓉春天項目周邊的客戶就相對較

少。

所以，我們項目當前的首要目標就是提煉突出一個特別突出的賣點，確立市場的差異化，讓客戶知道他們選擇是一個豪宅同時，又能實在的感受到豪宅的生活是一種怎樣的尊貴的享受。

三、營銷推廣思路

從黔城目前的房地產市場比較來看，項目所處的江畔地理位置無可比擬，項目本身的質素——彰顯業主身份的豪宅在當地也是屈指可數，所以項目無論是在先天上還是在后天上都有不可復制的獨特性、稀缺性。但因為當地的經濟發展情況以及消費者居住理念的一定限制性等方面的利差因素導致項目目前處在階段性的困難時期，為了擺脫目前的困境，我們對市場和競爭對手做了一個詳細而全面的分析，經過我實地考察后，得出的最終結論是：芙蓉春天項目不缺乏優點賣點，反而是優點賣點太多。但是，沒有或者是沒有推出極其突出、獨特的賣點，這就是造成當前銷售狀況的主要原因。所以，出現“處處都行，但無一精通”的尷尬境地，這樣一來，反而讓客戶不會對項目產生深刻的印象從而促進銷售，所以我的策略就是對項目進行一個更詳細、更理性、更明確的定位，采取“突破一點，帶動全面”的戰略，從而確立項目市場的差異化，提高項目的市場認知度。讓業主們認識到選擇芙蓉春天，是體現個人尊貴身份的選擇。

四、廣告戰略

（1）廣告目標

造市制造銷售熱點。

造勢多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢，大眾傳播高空轟炸和現場活動地面推廣相結合。大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購買欲望。

擴大“芙蓉春天”的知名度、識別度和美譽度。

提升企業形象。

（2）廣告對象

對現代娛樂公園情有獨鐘的黔城及周邊地區青年；

喜歡到郊外的綠色環境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區居民；

喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的黔城中老年人；

喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節日游園活動的黔城及周邊地區居民；

具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民；

樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的黔城及主城區居民；

（3）廣告地區

在黔城這個城市及周邊中方縣地區。

（4）廣告創意

廣告主題：

㈠、每天活在逍遙自在的世界里

創意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動畫的方式展現孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到芙蓉春天項目的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，你也每天生活在逍遙的世外桃源里。

㈡、回到家，就是渡假的開始

創意

一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假。”老公：“行，馬上帶你上。”

上了車，不過多久就到了。

他們來到了一個仿佛世外桃園的地方，而且這里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子？！”

老公：“沒問題。”孕婦：“真的可以嗎？”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀！！我每天都可以渡假了！！！！”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎？就到芙蓉春天。

五、廣告效果預測

由于申華集團公司的房地產項目——芙蓉春天，選在繁忙都市人都向往的環境清幽，綠意盎然、山清水秀，遠離都市塵囂的優雅山區以及申華集團公司設計新穎獨特，獨具現代與古典相結合的房屋設計加上申華集團公司全面的設計宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產生熱銷，給申華集團公司大額的利潤收入提高公司知名度，讓公司在激烈的房地產市場競爭中站穩腳根。

六、營銷活動戰略

（1）活動目標

造市制造銷售熱點，提升銷售業績。

大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購買欲望。

擴大“芙蓉春天”的知名度、識別度和美譽度。

提升企業形象。

（2）活動對象

在黔城這個城市及周邊地區所有人。

（3）活動地區

在芙蓉春天售樓部附近的休閑廣場或售樓部門面前。

（4）活動創意

活動主題：

㈠、回憶八九十年代看露天電影的趣味

創意

可以在距芙蓉春天售樓部很近的休閑廣場播放露天電影，夜間播放，一天一場或一天兩場。因為無論是上班族還是其他職業的人，吃完晚飯才有時間休閑放松一下，并且夜間氣溫沒有白天那么高，很多人都愿意出來逛逛。據考察，來黔城買房的很大一部分人來自附近鄉鎮，他們很喜歡人多熱鬧的地方，這也正好符合他們的興趣愛好。正如上面已經提到過的，購房者基本上都是中老年人，所以播放露天電影更能喚起他們對他們那個年代的回憶，讓他們感覺到芙蓉春天可以給他們帶來很多貼心服務，在不經意間就會聚攏人氣，并在播放期間可適當宣傳芙蓉春天。重要的一點：畢竟黔城地方不是很大，這個效果做的好的話，會達到一傳十、十傳百的宣傳效果，對提升銷售額有很好的幫助。

㈡、回憶玩篝火的樂趣

創意

隨著社會的發展，無論是年輕人還是中老年人，現在一群人圍在在一起篝火的很少見了，特別是中老年人，他們在六七十年代經常一群人圍坐在一起玩篝火，等到半夜都為了吃上一頓“美味可口”的牛肉，他們在那個年代有說有笑，那種樂趣現在已是少見。而隨著人們生活水平的提高，加上生活節奏的加快，很多人已經很多年沒有玩篝火了。也許年輕人會邀上幾個好友一起搞燒烤，可是他們沒有嘗試過夜里一群人圍在一起玩篝火、吃燒烤，那種樂趣不管是什么年齡段的人都比較喜歡。芙蓉春天可以定期組織舉辦此類活動，做到不斷創新，只有不斷的創新才會有新鮮感，才能與其他房地產有區別，讓購房者認識到：只有芙蓉春天才能真正給他們想要的至尊生活；只有芙蓉春天才能不斷創新、有所突破；只有芙蓉春天才能做到高品質、高體驗、高享受；只有芙蓉春天才能讓“您”買了永不后悔。

七、活動效果預測

通過上面兩個具有創意的活動，并不間斷的舉辦此類有創新的活動，定能夠讓洪江市民和周邊區域居民記住芙蓉春天，對實現企業資金回籠和利潤收益有很大幫助，從而擴大芙蓉春天的知名度、識別度和美譽度。進而提升整個企業形象。

以上推廣思路未包括媒體宣傳策略、主題活動、單位推售策略、價格策略、促銷措施策略、工程進度配合、銷售目標等項目，本案期望通過以上的策劃整合，能夠喚起買家購芙蓉春天的欲望，改變原有居住觀念，為順利完成項目計劃指標而努力。

第四篇：麗江古城大研鎮----旅游策劃方案

麗江

古城大研鎮

——旅游策劃方案

【前言】：麗江古城又名大研鎮，是中國歷史文化名城和世界文化遺產，以其江南水鄉般的美景，別具風貌的布局及建筑風格特色，被譽為“東方威尼斯”。麗江古城始建于宋元，盛于明清，曾是明朝麗江軍民府和清朝麗江府的府衙所在地，明朝稱大研廂，清朝稱大研里，民國以后改稱大研鎮。

該份策劃方案通過規劃目的、指導思想與原則、景點現狀分析、旅游資源評價與發展前景分析、旅游服務設施規劃、旅游基礎設施規劃、旅游產品規劃、生態環境保護和營銷規劃來對麗江旅游進行策劃。在此同時也發現麗江旅游上一些問題，比如交通、通信、住宿、休閑娛樂場所、引導標識等方面的建設，這些將直接影響到旅游者的滿意度。麗江的城市規劃現在落入我國千篇一律的那種城市建筑的老套舊窠，看不到建筑物與綠樹、綠地和水潭相互掩映的那種園林城市之美，看不到麗江應該有的高山邊地城市建筑獨特的生態景觀之美和個性特征之美。而且城市周圍的山林景觀中，還有不少明顯是過去開山炸石留下的難看瘡疤，影響了麗江的市容。我覺得，麗江要成為一個世界級的旅游名城，從空中鳥瞰，就要追求一種山水園林城市之美，一種人們飛臨上空就心馳神往的效果。因此，今后在城市建筑中，空間的疏朗布局、綠樹綠地、河流湖泊與建筑物的間距和相互輝映，是至關重要的，即使是辦公樓、賓館酒店樓堂館所等，都要在外觀上體現一種本地建筑的特色。

目錄

一、規劃目的、指導思想與原則 二、三、四、五、六、七、八、景點現狀分析

旅游資源評價與發展前景分析 旅游服務設施規劃 旅游基礎設施規劃 旅游產品規劃 生態環境保護 營銷規劃

一、規劃目的、指導思想與原則

（一）規劃目的：為了真正把麗江城打造成國際休閑度假、會議和商務旅游基地，實現休閑旅游向度假旅游的轉化，最大限度地發揮麗江高原和農業、文化原生態、多樣性的資源優勢，滿足中高端旅游者對旅游的高要求

（二）指導思想：麗江旅游發展中定向時權式原生態旅游文化度假村建設的理念

（三）原則：提升麗江游客的檔次，同時達到旅游中的保護，保護原則中的體驗

二、景點現狀分析

麗江市位于云南省西北部云貴高原與青藏高原的連接部位。北連迪慶藏族自治州，南接大理白族自治州，西鄰怒江傈僳族自治州，東與四川涼山彝族自治州和攀枝花市接壤。總面積20600平方公里。轄古城區、玉龍納西族自治縣、永勝縣、華坪縣、寧蒗彝族自治縣，共有69個鄉（鎮）446個村民委員會，總人口110多萬人。麗江自古就是一個多民族聚居的地方，共有12個世居少數民族，其中納西族23.37萬人，彝族20.14萬人，傈僳族10.62萬人。

麗江市地勢起伏較大，山區、平壩、河谷并存。最高海拔為玉龍雪山主峰扇子陡（5596米），最低海拔為華坪縣石龍壩鄉塘壩河口（1015米），海拔高差4581米，立體氣候顯著。年均氣溫12.6℃─19.9℃，年均降雨量910毫米─1040毫米，全年無霜期為191─310天，日照時間為2321─2554小時。麗江市最具優勢和開發潛力的資源主要有旅游資源、生物資源和水能資源。

三、旅游資源評價與發展前景分析

（一）、旅游資源評價：具有800多年歷史的麗江古城，座落在麗江壩子中部，面積約3.8平方公里，始建于南宋末年。是元代麗江路宣撫司，明代麗江軍民府和清代麗江府駐地。麗江古城選址獨特，布局上充分利用山川地形及周圍自然環境，北依象山、金虹山，西忱猴子山，東面和南面與開闊坪壩自然相連，既避開了西北寒風，又朝向東南光源，形成坐靠西北，放眼東南的整體格局。發源于城北象山腳下的玉泉河水分三股入城后，又分成無數支流，穿街繞巷，流布全城，形成了“家家門前繞水流，戶戶屋后垂楊柳”的詩畫圖。街道不拘于工整而自由分布，主街傍水，小巷臨渠，300多座古石橋與河水、綠樹、古巷、古屋相依相映，極具高原水鄉古樹、小橋、流水、人家的美學意韻，被譽為“東主威尼斯”、“高原姑蘇”。

（二）發展前景：麗江擁有悠久的歷史文化古韻，古樹、小橋、流水、人家——如詩如畫，迎合了現代人 逃避世俗壓力，向往世外桃源。這種原生態度假是一種真正詩意的棲居到世外桃源，可以恢復你的記憶 綠色旅游，讓你進入自然而不是進入社會將這種原生態自然美景不破壞加以發展，未來開發空間極大

四、旅游服務設施規劃

（一）、旅游住宿：在麗江地區旅行住宿分為兩種情況：一是到開發成熟或正在開發的地區旅行，住宿條件基本都有保證，比如麗江古城、虎跳峽、寶山石城；另一種情況是到開發還不成熟的地區游玩，住宿設施得不到保證，可以投宿當地人家，或者露營，但是需要注意安全問題。

住在麗江：麗江古城屬于那種可以一住就半個月的地方，多數游客前往麗江，選擇住在客棧。在那里，有許多納西族、白族的傳統客棧，普通床位20～60元/人；在客棧里悠閑地烤烤太陽，或者和店主人攀談一天，或者還可以待在店主人的房間里，昏天黑地看一天碟片。如果想住得好些的話，可以選擇設施完備的賓館酒店。如原鄉麗江客棧、麗江桃花島驛站、麗江四方客棧、麗江悅榕莊等，都是很好的選擇。

（二）餐飲設施：麗江地處川藏滇交通的要道，而且是多個少數民族混雜居住地，麗江飲食最大的特色就是豐富。現在因為有天南海北的旅游者的涌入，在麗江甚至能吃到一些國外的特色食品。

納西族的飲食習慣和漢族幾乎一樣，也是一日三餐。早飯會是比較簡單的饅頭或者水燜粑粑，還有一碗酥油茶；中餐和晚餐要豐富得多，會有炒菜（葷素搭配）、咸菜和湯，主食則是純米飯或者摻了雜糧的米飯。豬肉是最主要的肉類，這里比較特色的吃法是將豬肉進行腌、晾、曬等加工后制成腌肉、火腿。這里一年四季蔬菜的種類很多，而且還有各種美味的菌類，例如麗江的“雞樅” 菌就非常有名，您可以在餐館里點，如果在旅途中遇到售賣的也值得買回去。比較特別的就是納西族實行分餐制。過去來做客的人要盤腿坐在地上，每個人面前都會擺著三個碗，菜碗、飯碗和酒碗，用手來吃。不管客人來了多少都會將飯菜和肉按人頭均分，盛在各人的碗里，而且還要讓客人將剩下的飯菜帶回去給家里因為年老行動不便的老人們。后來納西族受到了漢族文化的影響，不再席地而坐，而且開始使用筷子。現在在古城的納西人已經不實行分餐制，在偏遠山區的納西人還保留此習慣。

摩梭人以大米、玉米為主食，蔬菜吃得比較多的是青菜、蘿卜；肉類也以豬肉為主，摩梭人的豬膘肉也稱琵琶肉，是當地最為有名的食品，此外還有一個特色的腌酸魚。居住在小涼山的彝族，他們的主食就是粑粑，“砣砣肉”也是他們的飲食特色。

（三）娛樂設施：麗江擁有得天獨厚的地域優勢，《印象麗江》大型實景演出，由著名導演張藝謀、王潮歌和樊躍共同執導。《印象-麗江》雪山篇將劇場設在海拔3100米玉龍雪山的懷抱里，四周高山草甸、白云繚繞，將觀眾帶到了雪域高原天人合一的純美背景中。在可容納1200余人的360度全視角劇場中，用象征著云貴高原紅土的紅色沙石砌成了12米高、迂回艱險的“茶馬古道”。

麗江的酒吧是別致的，來到這里，不進古城的酒吧泡泡，則很難說是真正來過麗江了。日落黃昏后，月上樹梢頭，與佳人相約，柔風暗光下感受悠閑！咀嚼著美味的燒烤，豪飲著喜歡的啤酒，兩個人或多個人一起發呆，靜靜的快樂著！麗江的好玩場很多，哪里都可以贏得一醉，但醉倒在哪里最合適可要好好思索了。

如果想好好的感受時光倒流，放松一下，那么一米陽光、小巴黎酒吧、櫻花屋、自由公社和古樹吧等地方都是很好的去處。高端的康體旅游，還要加快建設高水平、高品位的體育場，建設高原高爾夫球場、足球、網球、籃球、田徑、游泳等項目的訓練基地。舉辦和開展國際單項錦標賽事，使高端游客留在麗江、樂在麗江、消費在麗江。

五、旅游基礎設施規劃

麗江市內的交通全部依靠長途汽車，每天在麗江客運總站內都有發往所屬各縣的長途汽車，以中巴車為主。離開麗江縣以后，道路多為土路，旅程中的艱苦是不言而喻的。而麗江縣內的交通以公共汽車和出租車為主。

麗江的市內交通以公共汽車和出租汽車為主，出租車在市區內均為6元，不打表，如果有特殊要求的，價格面議，會因季節不同而上下浮動。另外還有一些私人運營的中巴車，主要是滿足不同游客對車輛的需求。

還可以選自旅游路線麗江大巴車 一日游: 路線1 玉峰寺-甘海子牧場-白水河-摩西風情園-云杉坪 路線2 甘海子牧場-云杉坪-白沙壁畫-玉泉公園-古城 路線3 長江第一灣-虎跳峽

二日游路線1 云杉原始森林-云杉草甸-云杉谷-白水河-畫眉坪-冰川甸一 馬尾瀑-千尺瀑-摩西風情園 第二天 甘海子牧場-干河壩-玉峰寺-玉柱擎天-白沙民俗村-白沙壁畫

路線2 同一日游路線1 第二天 藏族村-里那比格-玉泉公園 路線3 同一日游路線2 第二天 同一日游路線3 三日游路線1 中甸-白地-長江第一灣-虎跳峽-麗江

路線2 瀘沽湖-麗江 路線3 瀘沽湖-攀枝花-金江

路線4 賓川雞足山-下關-麗江 八日游麗江-保山-瑞麗-緬甸-麗江 十三日游麗江-石鼓-虎跳峽-中甸-拉薩 登山旅游路線甘海子-里那比格-大本營-竹蓬-蟲草坪-冰塔林-雪山神-扇子陡 獨具特色專項游麗江-甘海子牧場（包括雪地騎馬、木板滑雪、雪地自助燒烤、滾雪

球活動、馬拉雪撬）

六、旅游產品規劃

麗江古城以中國保存最完整的少數民族古城鎮著稱，狹義上指麗江古城的主體部分大研古鎮。麗江大研古城有著名的四方街、大石橋、酒吧街、木府等小景點，這里有全中國最集中的客棧、最具民族特色的旅游紀念品，是麗江旅游的必到之處。

麗江古城的小巷子里有不少出售手工藝品的小店，如自在服飾、東巴陶齋、聚藝苑畫廊、時青茂木刻等都是別具風味的民族手工藝品小店。這里的工藝品大多為手工的，價格相對貴一些，但是可以還價。游客不僅可以在這里選購合意的商品，有時還可以看到工藝品的整個制作過程。

麗江的購物小店雖多，但是在這里買東西需要具有一定的砍價技巧。這里的物品開價通常都比較高，還價時可以直接還到要價的一半以下，再視店家的態度適當加價。

名稱： 土布 介紹： 過去因交通不便，納西人過著自給自足的生活，他們所織的土布色彩豐富、質樸、富于變化。麗江古城里有很多專門出售土布的商店，有的還代客加工成所希望的款式，比如上衣、裙子、帽子等。

名稱：東巴扎染 介紹： 到麗江一定要買的就是東巴扎染，它借鑒了白族扎染和苗族臘染工藝，加入東巴文化的元素，東巴文的象形和民間工藝結合在一起，使得東巴扎染具有了獨特的審美價值和裝飾性。買一塊東巴扎染做成的布掛，美觀和實用兼具。

名稱： 窨酒 介紹： 據說，伊麗莎白女王出訪中國時，在國宴上點的就是麗江的窨酒。窨酒屬黃酒類低度酒，早在明代就已形成了獨特的釀造工藝。

名稱： 蘇理瑪酒 介紹： 這是一種度數低、味道清香酸甜的飲料，寧蒗摩梭人和普米族稱其為“酥哩嘛酒”。色淺黃，內含氨基酸、碳水化合物、維他命等多種營養物質。

名稱： 雪茶 介紹： 一種空心草芽狀的地衣類茶科植物，生長在海拔4000米以上，因潔白如雪而得名。雪茶性涼，味甘苦，具有生津止渴、清熱解毒、平肝降火、滋陰潤肺、降脂降壓等藥用價值，可單獨用開水泡飲，也可與茶葉、菊花、甘草等同泡。

名稱： 螺旋藻 介紹： 麗江程海是世界上三大生長螺旋藻的湖泊之一，而且生長的鈍頂螺旋藻是最為優良的品種，螺旋藻所含的成分使其具有保健和醫療雙重功效。在麗江街頭會看到很多加入螺旋藻后加工而成的食品，比如面條、餅干等。

名稱： 豬膘肉 介紹： 寧蒗瀘沽湖周圍摩梭人和普米族獨特的腌肉制品，因其形如琵琶，又名琵琶肉。豬膘久存而不腐，存放時間越長，其肉味越清香，是瀘沽湖畔各族人民送禮和待客的佳品。

名稱： 小涼山蘋果 介紹： 有“小涼山”之譽的寧蒗縣，境內氣候溫暖，陽光充足，非常適宜蘋果生長。小涼山蘋果色鮮、個大、味甘、多汁，享譽省內外。其中尤以“金帥”、“紅冠”、“紅元帥”等幾個品種為上品。

名稱： 納西壁畫 介紹： 喜歡收藏壁畫的朋友，建議購買當地的納西壁畫，非常值得珍藏，擱臵在桌面做擺設，效果很不錯。

名稱： 東巴掛毯 介紹： 系麗江毛紡廠的工藝產品，它采用當地優質的細羊毛，精編細織而成，圖案為黑色羊毛繪制，以納西古老的東巴字畫和富有吉祥美好寓意的圖案構成。

名稱： 布農鈴 介紹： 一種極富特色的、形狀同馬幫的馬鈴的掛件。這種馬幫文化商品，系店主人自己設計的，純手工制作。精致小巧的青銅鈴鐺下系有一塊圓形木塊，手繪著各種各樣的畫。

麗江旅游資源和旅游產品通過近20年的建設和發展，在旅游產品數量、規模有了一定發展和優勢，如：麗江古城、玉龍雪山景區享譽國內外。但許多旅游產品仍然存在弱、小、散，市場競爭十分脆弱。一是旅游景點景區建設發展上要走集團化、規模化道路，科學規劃，定位高端，用雄厚的資金和力量來打造景區，杜絕小型私企圈地囤地，低層次開發建設。二是旅游酒店客棧要限制規模，控制數量，提升質量，現在麗江酒店賓館客棧過多過爛，存在惡性競爭，要以悅榕莊、和府皇冠假日酒店為龍頭，引進大集團大企業收并購，進行規模化經營，以實現麗江旅游的國際精品化。三是旅游文化產品要向深度和廣度開發，重視民族文化原真性，提供給游客麗江特有的文化產品，這不僅成為來麗江旅游的紀念品，也是麗江旅游的宣傳品。四是旅游購物向中高端產品發展，要建設麗江購物必去的場所，集中麗江旅游文化產品，價格上取向于中高端，質量上一定是保證的，嚴殺假冒偽劣商品。

七、生態環境保護

（一）可持續發展選擇：可持續發展是人口、經濟、社會、環境和資源相互協調，既能滿足當代人的需求而又不對后代人的需求構成危害的發展。可持續發展是旅游業發展的重要內容和重要目標。無論是從對自然稟賦和社會遺存的依賴，還是從旅游業與環境的辨證關系來看，旅游業都是最需要實現可持續發展的領域之一。麗江作為云南省對外開放的重要窗口和云南旅游業的重要支撐，其旅游業的發展既面臨新的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰。要實現麗江旅游業的健康和可持續發展，就要堅持科學的發展觀,圍繞把麗江建成世界級的精品旅游勝地和中國西南香格里拉生態旅游區的中心和示范點的目標，認真研究并切實解決好麗江旅游業可持續發展中存在的問題。

（二）制約麗江旅游業可持續發展的生態環境分析：生態環境是旅游業發展的基礎，同時也是人類發展、進步的基本資源和基本條件。生態環境的保護利用，不僅是當代人的問題，更是下幾代人所共同應對的問題。人類利用生態環境要遵循生態環境固有的規律，不能違背規律而任意踐踏。旅游業的利用生態環境與發展礦業的直接消耗資源破壞生態環境相比較，是一項可與自然生態環境協調發展的可持續發展的產業，但隨著大眾旅游的發展，旅游業對生態環境造成了一定的破壞和負面影響。

（三）生態環境保護規劃：認真建設好生態旅游區（點），要根據麗江生態環境和文化生態，建設好自然生態旅游區和文化生態旅游區，以人無我有，人有我優，人優我特在激烈的市場競爭中創品牌，提高麗江旅游的質量和效益。要經過努力，把麗江建設成為具有與日俱增的歷史價值的遺產城市，具有最佳居住環境的人與自然和諧的生態城市；具有濃郁地方民族特色和文化品味的國際旅游精品城市。要以建設中國香格里拉生態旅游區為目標，加強旅游區域合作。隨著市場經濟的不斷更新，我們應保持與時俱進、開拓創新的精神，更新傳統的經營方式，區域合作將成為重要的發展趨勢，并在旅游發展中發揮更加重要的作用。麗江地處滇、川、藏的結合部，是藏文化、巴蜀文化、南詔文化等多元文化的交匯地，是世界屋脊青藏高原向云貴高原過渡銜接的地帶，是國家規劃建設的中國西南香格里拉生態旅游區的中心。麗江要立足得天獨厚的自然資源和多姿多彩的民族文化，與省內外的大理、迪慶、四川西昌、攀枝花、西藏昌都等地市開展合作，建設“世外桃園”為主題的香格里拉生態旅游區，提高利用資源、保護資源的水平。麗江與滇、川、藏友鄰地區從生態環境的保護上需要加強配合，在發展旅游過程中，更需要加強合作。因此，麗江要與友鄰地區攜起手來，共謀發展，以生態化、多樣化、民族化的方針規劃、建設、保護和利用好這些世界級旅游資源，打造出世界級的旅游精品。深化旅游企業改革，做大做優旅游企業。要以增強麗江旅游企業的國內外市場競爭力為目的，加快企業改革，有效整合旅游企業，促進旅游企業向集團化、網絡化、專業化方向發展，加快玉龍旅游股份有限公司的上市步伐，增強企業實力。探索和完善古城管理公司、瀘沽湖開發公司、老君山公司等企業的管理和經營模式，通過兼并、合并、托管等方式擴大企業規模和實力。加快旅行社體制改革，改變散、小、弱的狀況，按照現代企業制度的要求，做大重組好旅行社企業。整合旅游飯店，抓大放小，引進國內外著名的酒店管理機制和管理方式，提高麗江旅游飯店的服務質量和經濟效益。大力推進旅游交通聯合化經營，組織好滇西北旅游車輛的聯動，積極探索旅游服務質量監理公司、旅行社財務管理公司、導游服務公司等新旅游經營組織形式，全面提升旅游企業的素質，打造麗江旅游的品牌形象。

八、營銷規劃

（一）市場分析：世界各行業中旅游業將繼續保持最大產業的地位。根據世界旅游組織預測，2020年世界國際旅游者將達15.6億人次，國際旅游業收入將達到20000億美元。歐洲仍將是最受歡迎的旅游地，但不會是加速度增長，所占市場份額將有所減少。亞太地區仍將是發展最快的地區，在世界旅游市場仍將居第二位，而且份額將會有較大的提高，國際旅游區域的重心將向亞太地區轉向。非洲、中東、南亞將以較快的速度增長。中國、美國、法國、西班牙、中國香港、意大利、英國、墨西哥、俄羅斯、捷克將成為世界十大旅游目的地。

（二）市場戰略：麗江旅游的指導思想和戰略思維決定麗江旅游發展的科學定位。沒有明確而科學的旅游發展定位，就不可能有大的作為。麗江旅游資源不僅豐富多彩，而且都可以列入五星級旅游資源，即精品級旅游資源。目前對于麗江旅游發展的定位討論，主要有三種觀點：其一是定位在高端精品上，旅游對象以高端游客為主，不追求數量而看重質量，根據旅游地的局限，限制游客數量，提高游客消費水平；其二是定位為大眾化旅游，擴大景區面積，吸引更多的游客進入到麗江，獲得更多的旅游收入；其三是多元化旅游，將旅游區劃分幾個層次，滿足不同游客的需要。

（三）發展定位：整體定位高端休閑，部分觀光和度假產品設定大眾市場，這樣形成比較完全的產品譜系，也將引導麗江走一條可持續的旅游發展道路。資源的優勢必須轉化為產品的優勢，這需要優秀的產品定位和規劃設計；產品的優勢轉化為產業的優勢，則需要相關產業的配套和全社會的氛圍營造。麗江市委、市政府明確提出的“兩山（玉龍雪山、老君山）、一城（麗江古城）、一江（金沙江）、一湖（瀘沽湖）、一文化（東巴文化）、一風情（摩梭風情）”為代表麗江旅游資源，這些具有代表性的資源應該進入中國之最，國際之優，不能停留在云南或地區之間的比較上，把這些資源景點必須打造成國際精品旅游勝地。

第五篇：浮梁古城招商引資策劃綱要

浮梁古城招商引資策劃綱要

招商引資是運用投資--融資、資本--負債結構的設計，整合旅游資源、土地資源、人力資源、現金投資之間有機結構關系，項目主體資本構架與管理構架、投融資結構與程序模式，招商引資模式與程序的設計與規劃，全面系統地制作分項目、子項目的商業計劃書、招商說明書，以及區域或整體開發的可行性研究報告，而且招商運作也是與營銷相互配合、邊投資建設、邊營銷市場、邊搞活動、邊接待客人，市場營銷與招商引資互相配合，逐步推進開發的升溫。浮梁古城需向全國大規模招商，才可能完成11.60億元的總投資。

因此，我們的招商引資的模式是在投融資規劃基礎上，進行招商引資政策、文件、活動、步驟、組織管理等策劃和文件制作，從而全面系統地安排招商引資工作。

1、招商市場分析

（1）總項目招商市場

由于國家在發展旅游產業上加大了政策支持與資金支持力度，目前很多國家資本、民營資本、海外資本等擁有機構均開始將目光投向旅游產業，雖然他們對旅游市場的了解還需要一個過程，但如果嚴格按國際規范標準模式向他們進行重點推薦，眾多的投資機構定將做出正確選擇。因為這個市場的潛力及其包容空間將很大，無論是上市公司，抑或是諸多有實力的機構已經通過他們靈敏的嗅覺感覺到了這個市場無比巨大的吸引力。

（2）分項目市場

即使從景德鎮地區現有的陶瓷工藝設計人員這一個較小的市場來看，就可發掘出眾多的投資商，何況國內還有哪么多的瓷科研機構、瓷生產機構和瓷銷售機構，他們如果對各分項目所包容的內涵進行深入了解，必定會心甘情愿將資金投向一個既是他們畢生追求的事業，又可通過集聚效應產生更多效益的項目中去。

2、招商引資的流程

招商引資的流程為：

1、對具體的項目制作商業計劃書

2、具體事項進行評估，取得評估報告

3、由專門的會計師事務所出俱審計報告

4、由律師出俱法律意見書和律師工作報告

5、做成投資價值報告

6、辦理政府審批手續

7、做成招商報告書

（1）商業計劃書（及可行性研究報告制作）

在項目設計基礎上，通過詳細的市場調查和統計分析，深入進行投入產業核算，結合營銷戰略與管理運作模式設計，完成商業計劃書或可行性報告制作。該項報告，對進行招商引資、銀行融資、國家扶持項目的立項申報和審批都非常有用。

（2）審計報告

由專業的會計師事務所對公司的財務狀況和經營成果進行審計，做出規范的審計報告。審計前必須準備以下資料：

營業執照及批準證書

公司章程及補充文件

外匯批準證明和申請文件

海關登記證明 稅務登記證

當年納稅申報表，稅務檢查報告

董事會成員名單和所有董事會會議記錄

場地租賃協議及合同

主要客戶清單和銷售合同

本年/期資產負債表、利潤表、現金流量表及其它會計附表一套

試算平衡表

總帳及各明細分類帳

其它相關資料

（3）評估報告

為方便融資，需要對土地經營權、項目收費權、項目經營權等資產由專業的評估機構評估，并出俱評估報告。有了評估報告，銀行質押、抵押貸款便有了可靠的依據。

（4）法律意見書和律師工作報告

對整個開發建設的過程中，所有的合同、報告等文書必須有相應的法律意見書和律師報告，以保證融資的每個環節與法律不抵觸，合乎規范的法律程序。

（5）投資價值分析報告

從投資的角度，對旅游項目的投資價值、前景、盈利可能性及盈利水平進行評價，并提供投資建議。使得投資商對項目的價值和風險有充分的了解，正確的做出投資決定。

（6）政府審批流程

每個項目的政府審批流程如下：

計委審批的手續有6個：

1、項目建議書批復(即立項)。

所需材料：

①項目業主上報項目建議書及相關依據(附件)；

②項目投資中長期計算；

③環保意見；

④風景旅游主管部門書面意見；

⑤其他相關部門意見；

⑥項目資本金承諾意見和融資意向書。

2、可行性研究報告批復。

所需材料：

①項目業主上報項目可研報告文本(須經有資質的單位編制)；

②規劃部門選址意見書(規劃定點)；

③環保部門環評意見；

④水土保持方案批文；

⑤可研報告評審意見(或咨詢評估意見)；

⑥土管部門用地預審意見；

⑦項目法人組建方案；

⑧項目資本金落實證明。

3、項目初步設計方案批復。所需材料：

①項目初步設計方案文本(須有資質的單位編制)；

②項目法人批文和營業執照；

③規劃部門用地規劃許可證；

④項目初步設計方案評審意見；

⑤必要的外部協作配套條件協議；

⑥項目資本金落實證明。

4、填報開工報告批復。

所需材料：

①填報開工報告表(一式四份)；

②項目法人營業執照；

③項目初步設計批文；

④規劃部門建設工程規劃許可證；

⑤項目資本金落實證明；

⑥項目投資方向調節稅納稅憑證；

⑦散裝水泥專項基金繳納憑證；

⑧白蟻防治費繳納憑證。

5、下達投資計劃。

所需材料：

①上報投資計劃建議書。

②其他材料同填報開工報告表。

6、項目竣工驗收紀要。

由項目初步設計方案審批部門組織實施。

注：投資額在500萬元以上的基建項目，其審批權在市計委，并需填報開工報告。

二、建設局審批的手續有9個：

在風景名勝區范圍內投資建設的旅游項目，其項目選址意見書，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證(簡稱“一書兩證”)審批權在風景旅游主管部門。

1、核發項目選址意見書(或稱規劃定點通知書)。所需材料：

①1：1000的地形測繪圖；

②項目可行性研究報告文本；

③環境影響評價報告；

④有關部門意見；

⑤項目選址或定點申請書。

2、環境影響評價報告批復。①項目建議書文本；

3、核發建設用地規劃許可證。

所需材料：

①項目建設用地申請書；

②建設項目報建申請書；

③提出規劃條件和規劃設計要求；

④建設用地平面圖或規劃設計圖。

4、核發建設工程規劃許可證。

所需材料：

①要求審批建設工程規劃許可證的申請書；

②項目計劃有關正式批文；

③項目初步設計方案批復和初步設計圖；

④審核建設工程施工圖；

⑤白蟻防治委托手續，5、核發建設工程施工許可證。

所需材料：

①工程質量監督委托手續；

②建設項目開工安全條件審查手續； ③工程施工企業資格審查；

④建設工程施工招投標。

6、建設工程規劃驗收。

①施工放線記錄。

7、核發建設工程規劃合格文件。

①規劃管理建設施工單位簽驗收單；

②建設工程規劃驗收。

8、核發建設工程竣工單和質量等級證書。

①建設工程竣工驗收記錄；

②報送建設工程竣工資料。

9、核發房產權證。

三、國土局審批的手續有3個：(一)用地審批程序：

1、用地申請；

2、建設用地預審；

3、提供相關材料：

①項目選址審批書；

②計委立項；

③勘測圖紙；

④有關部門意見。

4、征地調查；

5、向市或省征地辦公室上報“一書四方案”材料：

①呈報用地說明書；

②農地轉用方案； ③補充耕地方案；

④供地方案；

⑤征用土地方案。

6、用地補償登記；

7、用地補償公告；

8、總供地。

(二)供地審批程序：

1、用地申請書；

2、計委對項目初步設計方案批文及相關部門意見；

3、土地價格評估；

4、建設工程規劃許可證及紅線圖；

5、用地單位資質證明及公章、法人私章；

6、有關部門材料。

(三)土地登記程序：

1、土地登記申請；

2、地籍調查；

3、土地權屬審核；

4、土地注冊登記；

5、頒發土地證

3、招商引資的優惠政策

因為旅游開發投資額度高，投資風險大，回報期限長，同商住開發有很大的區別，實施優惠政策吸引開發商是一個關鍵環節。浮梁縣的招商引資優惠政策如下：

一、加大招商引資力度

1．凡在我縣投資興辦經濟實體或進行各種開發的投資者，可享受本政策措施規定的相關優惠政策。同時采取特別優惠的政策鼓勵投資者建設與經營如下項目（以下簡稱特別鼓勵類項目）：(1)高科技型企業；(2)農業產業化龍頭企業；(3)旅游景點的建設與經營；(4)生態農業和觀光農業；(5)市場建設與經營；

(6)交通和城鎮基礎設施建設；

(7)教育、文化、衛生、體育等公益事業的建設與經營。

2．投資者興辦企業購置土地，固定資產投資達100萬元，政府土地出讓金和新增建設有償使用費除省、市部分按省、市優惠規定執行外，本縣部分可減免20%，固定資產投資額每增加100萬元，可相應減免10%，直至優惠70%為止。投資者興辦企業用地可以先租后征，投資者以行政劃撥或租賃方式取得土地使用權的，按其每年應繳土地收益金的80%扶持5年；對特別鼓勵類項目，其前5年應交的土地收益金全免。

3．投資者興辦企業用地辦證的各項費用，除上繳省、市的，一律按30%收取。申辦企業證照的過程中發生的各種規費，除上繳省、市外，可免收的免收，需收的一律按規定標準最低幅度的30%收取。

4．對新辦企業供電貼費按贛價[2000]139號文件執行，其增容的貼費可先交三分之一，剩余部分在企業投入生產后二年內分期分批交納。電力報裝“一口對外”，電力工程按市場定額予以從優從快。

5．投資者興辦企業自項目投產后的各項行政事業性收費，除上繳省、市的，3年內，按規定標準最低幅度的60%收取。對特別鼓勵類項目，在5年內按規定標準最低幅度的30%收取。6．一次性投資100萬元以上的企業投產后發生的所得稅，前3年免征后2年減半征收。對特別鼓勵類項目，前5年免征后3年減半征收。

7．對一次性投資300萬元以上的特別鼓勵類項目和一次性投資2000萬元以上的經濟實體，在本政策措施優惠的基礎上，根據企業性質和發展潛力，通過一事一議，給予更加優惠的政策。對行政事業性收費減免后還過高的項目，通過一事一議，再給予減免。

8．2002年縣財政安排預算30萬元（以后逐年增加），設立引資獎勵基金。對引進縣外資金的單位和個人，按到位金額給予超額累進制獎勵；人民幣在800萬元（含800萬元）以內的獎勵4‰；800萬元以上至4000萬元的，超過800萬元部分獎勵金額為超出部分的6‰；4000萬元以上至8000萬元的，超過4000萬元的部分獎勵金額為超出部分的8‰；8000萬元以上的，超過8000萬元的部分的獎勵金額為超出部分的10‰。屬外商獨資企業由引資獎勵基金支付，屬合資、合作企業的由縣內相關企業支付。

9．縣各單位、部門、社會團體引進外資，按“誰引進、誰服務、誰受益”的原則，在引進企業投產發生稅收后，連續五年由受益財政同級政府按企業稅收地方收入部分的30%獎給引資單位、部門、社會團體。

二、鼓勵企業做大做強

10．大力扶持具有發展潛力和競爭實力的企業組建集團，企業組建集團，公司注冊資本可以由規定的500萬元降至300萬元，子公司可以由規定的5家減少為3家。

11．年銷售收入2000萬元和繳納各種稅收100萬元以上的縣各類企業，且上述兩項指標年增長率10%以上的，其當年繳納所得稅增量部分的50%由受益財政同級政府獎勵給企業。

12．本縣工業企業在縣內進行新的投資所興辦新的企業和縣外企業總部或分部落戶在我縣并在我縣納稅的，可享受本政策措施規定的相關優惠待遇。

13．大力支持駐縣部、省、市屬企業的改革和發展。駐縣部、省、市屬企業是我縣當然的重點保護企業，享受本縣規定的相關優惠政策。部、省屬企業所辦的學校、醫院等社會事業，3年內逐步移交給地方管理，干部、職工其子女在升學、就業、參軍、戶籍等方面與本縣居民同等對待。

三、放手發展個私民營經濟

14．除國家法律法規明確禁止外，所有投資領域均向個私民營企業開放，任何單位和個人不得設門坎和實行行業壟斷。

15．對新辦個體工商戶辦理營業執照只收取登記費，屬下崗職工新辦的個體工商戶，第一年免交各種規費，對本縣內現有的個私民營企業應交的各項行政事業性規費從本文件下達之日起，除上繳省、市的，一律按規定標準最低幅度減免30%。

16．對個體工商戶一般按核稅辦法征稅，一定兩年不變。對年納稅20萬元以上的個體工商戶和100萬元以上的民營企業，按實納稅較上年增長10%、10%～20%、20%以上不同情況，由受益財政同級政府分別按其增量地方留成部分的30%、40%、50%給企業獎勵。

17．對取得自營進出口權的民營企業與國有進出口企業享受同等政策。

18．鼓勵新辦企業向工業園區集中，有關優惠政策，按照縣政府《浮梁縣工業園區優惠政策》執行。

四、著力推進農業產業化

19．對認可的農業產業化龍頭企業實行定額征稅，超額的地方稅收部分由受益財政同級政府先征后返，一定三年不變。

20．對種植面積達100畝以上或年銷售收入達到20萬元以上的種養專業大戶發展生產經營，以2000年實際繳納稅收為基數，照章納稅后超額部分的50%由受益財政獎返三年。

21．農民在計稅《農業稅》耕地上改種適銷對路效益高的經濟作物的，只收農業稅，免收農業特產稅。對外來投資商以及農村致富帶頭人所從事的種養業、加工業等，自取得收入起，三年內免征農業特產稅。

22．農村經紀人銷售本地農產品納稅1萬元（含1萬元）以上的，由受益財政同級政府按納稅額中地方收入的10%給予獎勵；納稅5萬元以上的，由受益財政同級政府按納稅額中地方收入的20%給予獎勵；納稅10萬元以上的，由受益財政同級政府按納稅額中地方收入的30%給予獎勵。

23．對通過拍買或租賃等形式進行“五荒”資源開發和領辦、創建生態農業和觀光農業項目和基地的，免征個人所得稅，三年內免征農業特產稅。申辦者須辦理集體土地證或林地使用權證的，辦證費全免。縣政府在農業專項資金安排上，優先安排生態農業和觀光農業項目。

24．支持、鼓勵創建茶葉、大米、食用菌、野生蔬菜等農產品優質品牌。被評為著名商標的，給予創建者1萬元獎勵；被評為馳名商標的，給予創建者5萬元獎勵。

25．農業產業化基地、企業和自然人與大專院校、科研院所合作開發綠色食品的，可享受特別鼓勵類項目的優惠待遇，同時免征大專院校、科研院所一方的單位和個人的所得稅。

五、突出抓好旅游資源開發

26．從2002年開始，縣財政安排20萬元預算資金，用于旅游開發“六個一”工程和重點景區建設的規劃、設計、對外

27．投資者進行旅游資源開發的，除享受特別鼓勵類項目優惠外，還可享受生態農業和觀光農業開發等各種優惠。在旅游點投資建設并經營賓館、商場、文化和娛樂項目的，可享受特別鼓勵類項目的優惠待遇。

28．鼓勵創建旅游品牌。旅游景點建設達到“AA”級標準的，給予開發建設者2萬元獎勵；達到“AAA”級標準的，給予開發建設者5萬元的獎勵；達到“AAAA”級標準的，給予開發建設者10萬元獎勵。

29．經營旅游業的公司或旅游景點承包者，作為縣重點保護單位掛牌保護。

六、加速城鎮建設

30．縣城和小城鎮土地市場運作的收入全部投入縣城和小城鎮建設。

31．投資者在縣城和小城鎮投資100萬元以上經營賓館、商場、學校、醫院、文化、娛樂等項目的，除享受特別鼓勵類項目優惠外，還作為縣重點企業掛牌保護。

32．投資者投資城鎮等基礎設施及城鎮公用設施建設的，可用城鎮土地折價置換。投資者在置換土地上進行開發，免收一切辦證費用，其它各種規費除上繳省、市外，可優惠50%。33．對來我縣整體購買土地進行房地產開發的，免收一切辦證費用，商品房出售后，免征個人所得稅，其他地方稅收的50%專款用于城市建設。

34．凡來我縣購置商品房或在規劃小區內建住宅的人員，各種規費減半收取，居住人員可轉為城鎮戶口，子女就學、就業、參軍等享受本縣居民同等待遇。

七、扶持鄉鎮經濟發展

35．凡在小城鎮務工經商，經營證照齊全，有自己的固定住所，經本人申請，可辦理小城鎮住地戶口，并在子女就學、就業、參軍等方面享受城鎮居民同等待遇。對進城鎮的農民，不隨意更改其土地承包關系。

36．建制鎮在小城鎮規劃范圍內，土地出讓收益除上繳中央、省、市外四年內返還建制鎮，用于小城鎮建設；小城鎮建設收取的城市建設維護稅全額列支為城市維護費，用于小城鎮基礎設施建設。

37．在保護好森林資源的前提下，進一步放寬林業政策。對來我縣投資旅游開發和生態農業、觀光農業開發的，需用公益林的，在不改變公益林性質的前提下，可以劃撥林地使用權，保持50年不變，允許繼承和轉讓。松香、竹筍、香菇等林副產品和小雜竹一律免收林業規費，木材檢查站不再檢查。縣林業公司收取的林價10%的商品材勞務費，用2年時間逐年取消。2002年收6%，2003年收3%，2004年不再收取勞務費。

38．實行“誰引資、誰受益，異地辦廠、屬地納稅、統一劃撥”原則。鄉鎮招商引資企業落戶縣城、工業園區和近郊鄉鎮，除落戶所在地參與30%分成外，70%稅收歸引資鄉鎮征收。

39．加大對困難鄉鎮的轉移支付力度。從2002年起，不再增加鄉鎮財政上解基數；對困難鄉鎮財政上解逐年減少；對特別困難鄉鎮的財政上解按當年財政收入完成比例先解后返，一年一定。

八、引進和激勵各類人才

40．縣政府設立人才資源開發專項資金。對在科技應用與推廣、經濟發展中有突出貢獻的各類人才予以重獎。高薪引進的專業技術人才的個人收入所得稅征收后，由受益財政同級政府全額獎回本人。

41．對縣重點保護的各類企業和科教文衛急需引進的人才，由法人代表提出名單，縣人事部門認可，報政府批準，即可辦理調動手續，家屬戶口可以隨遷；對要求掛編在縣人才交流中心的，掛編費予以免收。凡機關、事業單位工作人員在縣內領辦和創辦經濟實體的，其編制、職級、工資三年內保留，三年滿后經批準還可延長。

42．凡引進的人才帶入科研成果或專利，并使企業產生明顯效益的，可由企業按項目利潤10%～30%計提資金獎勵本人，并允許企業稅前列支。

43．允許各類人才以技術、管理等要素，作價入股，參與企業分紅，高薪技術成果的作價入股額可以超過創辦企業注冊資金的35%。

44．對年納稅地方收入總額排位前10位的縣內各類企業的經營管理人才和有突出貢獻的專業技術人才，由縣政府授予榮譽稱號并給予獎勵。

九、整治和優化經濟發展環境

45．嚴格執行縣委、縣政府為保護企業者的合法權益規定了“八不準”。充分發揮優化環境“110”熱線電話的監督舉報作用，堅決把優化經濟發展環境領導責任制，責任追究制和評議制落到實處。46．設立辦證服務大廳，規范辦事程序，提高辦事效率。凡程序簡便的申請事項，由窗口工作人員即收即辦，當天辦證；需組織論證公告或現場勘察的行政審批事項，由窗口工作人員受理后，出具承諾受理單，由窗口負責人協調本部門按程序辦理，原則上在一周內辦結；對涉及多個部門審批的事項，全部實行并聯審批，在一周內辦結，特別復雜的不超過1個月。

47．涉及投資與建設項目的收費全部進入辦證大廳實行規范管理，各行政收費部門向社會公示收費依據、收費標準，接受查詢和監督。

48．每月1～25日為企業的“安靜日”，未經特別許可，在此期間不得對企業進行任何形式的檢查（除必要的安全生產檢查外）。凡是涉及企業的各項檢查活動，能減的就減，確實必要的檢查，有關職能部門必須事先到縣政府辦公室登記領取檢查證，企業在鄉鎮的，應告知鄉鎮政府。并在企業的安靜日外進行，否則企業有權拒絕檢查。

49．對工業園區實行全封閉管理，任何單位和個人未經縣政府批準，不得擅自進入園區對企業進行檢查。

50．強化對依法行政的監督。成立縣優化經濟發展領導小組，同時監察部門設立投訴中心，受理和查處企業的各類投訴。對阻礙經濟發展的違法違紀及其他不良行為和不履行本政策措施的，一經查實，嚴格按照或參照縣委、縣政府《關于優化經濟發展環境的若干規定》（浮發[2001]19號）嚴肅處理。對中央、省、市制定的相關政策，凡本政策措施未涉及的內容，以上級文件為準。已涉及的內容，上級更優惠的，以上級文件為準。本政策措施與縣政府以前文件有抵觸的，以本政策措施為準。上級文件和本政策措施未涉及到的，實行一事一議的制度。縣政府各相關職能部門，根據本政策措施，制定具體的實施細則，報縣政府審核備案。

本政策措施自發布之日起施行，由縣政府辦公室具體負責解釋。

4、招商引資的營銷策劃活動

（1）招商活動安排

1．2002年10月至12月，首次招商大會

本詳規通過評審后，開發公司將投入20萬元資金，向周邊城市及瓷產業、旅游產業界，進行一次較有聲勢的招商活動。與“告別滄桑、開發新城”游覽相結合開展首次招商大會。

2．2003年4月至5月，第二次招商大會

2003年4月、5月份，設計元旦、春節的瓷韻古城旅游線路及五·一黃金旅游線路，大力宣傳運作，舉辦一次大型瓷產業專題活動，同時開展招商活動。

3．日常招商

充分利用媒體、網絡積極開展日常招商。為此，應于2002年11月份做好招商項目的主要招商材料、安排好項目運作的基礎條件、制定出明確的招商政策。

（2）招商營銷策劃

由于浮梁古城開發規模較大、投入規模也相應較大，總體工程建設須分期完成，故在開發模式上須采取合作開發的策略，這就涉及到招商問題，因此也相應需要招商營銷策劃。

前期：以招商會的形式募集眾多的投資機構進行招商推介說明，并實行各個擊破的方式。同時須輔之以形象推廣與概念推廣策劃，以景德鎮地區及周邊地區的中小型投資商為主要目標受眾，以整合營銷方式進行推廣。

中期：以品牌推廣為主，以重點項目進行招商，對目標受眾進行投資效益分析及已得利益為主要訴求點。

后期：以環境建設、配套設施為主要訴求點，同時重點推出品牌的總體概念，以博取實力很強的投資商對項目的青睞，從而達到資本運作目標。