第一篇：明源房地產管理軟件問答

操 作 技 巧 明源售樓管理系統標準版V3.5（連載四）

問：軟件運行速度很慢，不論是進入軟件還是界面的切換都需要等待較長的時間。

答：

1、這跟網絡的反應速度有關，可視網絡情況盡量減少所使用的通信協議，以減少系統資源的占用。我們軟件狗所支持的協議有：TCP/IP、NETBEUI。



2、檢查網絡中是否使用有防火墻，某些防火墻軟件對C/S模式的軟件的影響很大，建議關閉防火墻或采用其他的防火墻軟件。

問：已將RSMS下的98ODBC文件拷至SYSTEM下，但進入“銷售統計”時就有提示“ODBC數據庫無效的別名”，能夠進去，銷售統計分析也有，但“內銷、外銷、付款方式、戶型、房間類型、朝向”卻不能分析，不知是什么原因？

答：請檢查控制面板中ODBC的版本號是否為3.5，如不是請檢查替換是否成功。

問：在“數據恢復”時有時會把系統的PMS數據庫刪除，就進不去，是何因？

答：請檢查被恢復的數據庫是否完整，在恢復數據時不能有其他應用程序占用數據庫，否則將導致數據恢復失敗。

問：網絡版的遠程端數據可否與公司NT網的其中一臺工作站進行遠程數據交換，而不直接在服務器上？答：如果遠程端通過撥號網絡能夠找到并成功映射服務器的軟件目錄為S盤，就可以進行數據交換。問：當第一次使用軟件時要將遠程工作站做的數據導出到服務器，而服務器進行導入時，系統出現“數據包格式不正確”的提示,這是為何？

答：目前版本（2.7）的ARJ在98和NT下使用的參數不同，如需在98和NT將進行數據交換可使用2.41版以前的ARJ。

問：一客戶買了100套房子,付款是100套房子一起付，怎樣操作？

答：新建一虛擬房間,100套房子當成本房間一起銷售出去，原來房間銷售狀態也要改為簽約，成交總價給定為1元或0.1元.收款就是虛擬房間收款.問：在收款登記模塊中，實際收款金額與應收款金額相等，系統為何提示多交款？

答：檢查實收款中款項名稱是否與應收款中的款項名稱相對應。

問：在增加一種銀行按揭的付款方式時，怎么無法使用銀行利率、按揭精確度一欄？

答：請檢查在付款方式的名稱中是否包含有“按揭”兩個字。

問：無意中錄入了“合同總價”如何清除掉？

答：錄入“合同總價”，系統會自動計算“應補差價”。如果直接清除“合同總價”，那么“應補差價”將是負的“預售總價”顯然不對。這時只有清除“實測面積”，系統認為當“實測面積”為0時，不需要補差價,自動清除“應補差價”和“合同總價”。

問：銀行按揭放款如何登記？

答：增加一筆實收款，款項名稱為“銀行按揭”，金額等于按揭金額，系統將自動填寫【銷售登記】中的“銀行是否放款”和“放款時間”字段。

問：在瀏覽資料一覽表時，顯示字段太多，怎樣才能同時看到沒有顯示在一屏的記錄？

答：利用“窗口分欄”功能，將鼠標移動到視圖左下角滾動條旁粗豎線處，鼠標的光標顯示為雙箭頭狀，按住左鍵拖動至視圖中間部位，則視圖被分為左右兩列窗口，拖動一列窗口的橫向滾動條查看數據時,另一列窗口數據保持不動,這樣在同一視圖中便可方便的進行查詢。

問：覽視圖中調整了字段寬度等后，希望保持調整后的狀態，怎樣處理？

答：調整完點擊編輯菜單中“語法存盤”即可，下次進入本視圖，還是已調整過的狀態。

第二篇：深圳明源《房地產成本管理》課程學習心得

深圳明源《房地產成本管理》學習心得

4月30-31日和房地產造價部房經理一同參加了深圳明源《房地產成本管理》課程為期兩天的學習，課程通過業內精英成本管理經理分享、標桿企業成本實戰案例研究和小組討論三種形式對成本管理和采招管理兩大塊進行了闡述。兩天的課程，雖然不能說全部消化，但是針對自己現在的工作有很大的幫助。

一、成本管理五大趨勢

1、先策后控，在關注“開源”的同時，也更多的從“節流”視角強調成本管控，其中，“無策后控”的成本管理模式為越來越多的房企所推崇。

2、成本策劃，從經營的視角前置成本控制，沒有設計圖紙也能開始成本管理，實現成本“事前”控制。

3、全生命周期管理，在成本全生命周期的管理過程中，實現從“成本核算”向“成本控制”轉變，將管理手段進行前置。

4、增值理念，從“絆腳石”到“引路人”，使成本工作分配更多地作用于作業鏈中增值的環節，成本管理者的角色從傳統的一味“省錢”轉變“教業務人員花錢”。

5、成本數據庫，建立成本數據庫是成本管理必不可少的一項，是成本越來越精準的依據，是審視成本管控的第一關。

二、突破成本管理的五大策略

1、分級管控，成本分級管控異地項目管控新模式，成本分級管 1

控的核心模式表現為“縱向分級、橫向分工”的立體管控框架。縱向分級指“集團、公司、項目、業務經辦人”四級管控模式；橫向分工指項目負責人、成本經理、營銷經理、財務經理等崗位的權責分工與協作。

2、核心支撐，控制型成本管理強調成本的過程管控，使成本管理從早前的事后“核算”邁入了事前“控制”階段。

3、職能拆分構建成本和采購的制衡體系，房地產企業成本管理部集成本、審算、合約和采購四個核心職能要素于一身，常導致職能混亂，成本和采購不能有效制衡。

4、合約規劃，合約規劃作為成本管理的事前控制手段，已經得到大多數地產企業的認可和應用。

5、成本管理成熟度評估體系幫助企業以和系統化的方法審視當前成本管理現狀，識別影響成本管理的關鍵環節和因素，從而幫助企業精準地提升成本管理水平。

三、業務環節成本管理的落地與應用

1、方案設計，設計單位普遍注重設計效果，忽視成本，而成本人員又缺乏設計背景，難以向設計單位提出反向要求，導致項目成本控制難以達到目標，因此，有必要找出設計階段成本控制的關鍵技術經濟指標進行限額控制。

2、景觀成本，景觀投入是個無底洞，高不封頂，通過有限的投入，實現最佳的景觀效果和產品高溢價，是景觀成本管理的關鍵。

3、設計變更，發生變更的原因越是前端的，所要付出的代價就

越大，要做好變更的成本控制，關注點和工作重心都要盡量前置。

4、營銷費用，招商分析營銷投放效果的三大指標為到訪成交率、單位到訪成本、單位成交成本。

5、財務費用，財務管理的貢獻體現在資本市場、預算管控、業績管理、稅務籌劃等五大方面。

6、稅金管理，節流從稅務籌劃開始，房地產開發每一環節的經濟行為都會涉及到稅費繳納，同時也蘊涵了稅收籌劃的空間。

四、公司現行成本系統運用情況談談自己的想法

1、在層面上講，只是停留在“成本核算”的基礎上，并沒有將“成本控制”的管控手段進行前置。

2、合約規劃作為成本管理的事前控制手段，已經是大多數地產企業的認可和應用，我們公司的現狀只是為了合同審批及付款審批而核算出來的一個數據，沒有實行強控，其實對于成本控制來說沒有很大的意義。

3、沒有建立強大的成本數據庫體系，建立成本數據庫體系主要包括建立指標模板和建立成本測算模型兩大部分，通過多個項目對比，對項目規劃指標、產品規劃指標、經濟技術指標提練出標準模板，將項目成本劃分為建安和非建安兩大類要，將歷史項目的數據沉淀下來。

以上是我這次課程中對成本管理的理解和心得，會將所學的知識運用到以后的工作當中。

第三篇：濰坊明源公司簡介

濰坊明源拓展科技有限公司

濰坊明源軟件銷售中心

是一家集計算機硬件銷售、軟件開發與銷售、房地產營銷管理軟件、印刷企業管理軟件、印刷報價軟件、CRM客戶關系管理軟件、進銷存財務管理軟件、印前軟件及設備集成、銷售、技術服務于一體的高新技術企業。

是深圳中藍房地產售樓營銷管理軟件山東省總代理；廣州晨輝印刷信息化管理軟件山東省總代理；瑞士洛森（香港）有限公司中國山東洛森代理商；CRM客戶關系管理軟件、房地產售樓管理軟件，數碼快印管理軟件，華光方正排版軟件，RIP輸出軟件專業經銷商；濰坊膠印機，日本、美國、杭州、深圳激光照排機全系列產品特約代理商；IBM服務器濰坊授權經銷商。公司承接各檔跨平臺彩色出版印前系統、激光照排系統、UVCTP/CTP系統解決方案。

印刷企業管理軟件含印刷報價系統、業務管理系統、生產管理系統、庫存管理系統、財務管理系統、客戶管理系統、外協管理系統等是一套適合于印刷廠及廣告公司使用的完美版本。

房地產售樓管理軟件是總結大多數國內優秀房地產企業樓盤銷售管理的需求,結合先進的CRM管理理念，不斷優化、提煉出來的一套房地產行業管理軟件。可實現樓盤項目營銷數據信息在集團各部門范圍內得以全面共享和有效使用，不僅減少了工作人員大量的重復工作，提高了企業和各部門間的協作效率； 還為集團領導提供了實時的業務信息以及準確的統計分析數據。

公司在經營過程中，秉承“誠信是基石，雙贏是動力”的理念，以用戶利益為重心，把最優的產品、最優的價格和最好的服務提供給您，感謝您的支持。

濰坊明源拓展科技有限公司濰坊明源軟件銷售中心

地址：濰坊市東風東街天馬國際商務大廈13樓12A08室

電話：0536-8896977***聯系人：趙建興

第四篇：房地產企業會計實務問答

問:房產分兩期開發，一期建造的園林景觀，會所等的成本應在兩期成本中分配。分配的標準以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統一的分配標準？

答：建筑面積是房地產開發各期成本分配的主要標準，一般都采用此標準分配一些共同成本，如各期之間，配套設施、基礎設施的成本等，對于前期和配套費用，其發生的成本與土地面積沒有直接關系，而與建筑面積有關系，所以，其分攤標準一般是按建筑面積進行分攤。可銷售面積是單位成本計算基礎。參見下面詳述：

由于土地費用和前期、配套等費用并不是按我們的會計分期來確定和支付的，所以，這部分費用除按上述開發成本的相應明細科目進行歸集外，還要采用一定的分攤標準在各成本對象之間進行分攤。分攤的標準有兩個，即土地面積和建筑面積。

由于企業在獲得土地后必須按照規劃部門規定的容積率進行規劃設計，不得超容積率設計和施工，所以，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準書時已經確定。但由于項目的分期施工，使得每期占用土地的面積與實際建造的建筑面積不匹配。如果按土地面積進行分攤，那么就會造成以高層為主的那一期單方土地成本低，而以多層或聯排為主的一期單方土地成本高。在土地成本占開發成本比例較高的地區，按土地面積進行分攤就會造成各期成本忽高忽低，不能真實反映項目的實際成本。因而在一般情況下采用按建筑面積進行分攤比較合理。但如果建造的產品有明顯的差異，比如將其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質和不同用途的產品時，用土地面積進行分攤更符合項目的實際情況。所以，企業可根據項目開發的具體情況選用其一或同時使用，但一經確定不得隨意更改。

根據取得的實測報告列示完工開發產品建筑面積的分布情況，并對照預測報告審核確認實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準確性。區分那些是可售面積，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業辦公用房屋等）。對會所、地下車庫等公建配套設施是否可售的衡量標準是看其權屬，如在銷售合同中明確產權屬于開發商所有，則屬可售面積；如明確屬全體業主，則屬不可售面積，最終計算出實際可售房屋面積。這是計算單位成本的依據，如果面積計算不準確，直接影響銷售成本和銷售利潤計算的準確性。

問:把會所作為售樓處，會所的裝修費用和工程施工費用是放在“建筑安裝施工費“還是在”公共配套設施費“核算？在公共配套設施中核算的“會所”等設施，需要核算的內容包含些什么？

答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時用途，按會所(公共配套設施)核算：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

按售樓處核算則看其是否能夠單獨作為成本對象進行核算，而分別作為自建固定資產或開發產品核算，兼作售樓處的會所如果屬于（2）類，則無矛盾。但如果無產權，為業主共有則應該核算在公共配套設施費項下。

31號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮。

在公共配套設施中核算的“會所”等設施，需要核算的內容主要是配套設施建造成本，很多企業將配套設施專門作為一項開發產品核算其成本，然后分攤計入不同開發產品的開發成本項下的公共配套設施費。

問:房屋實測報告的“房屋建筑總面積”是不是等于“可售產品的銷售面積”+“公建面積(公共綠化占地面積)”？（實測報告上可售面積指的是“住宅”）

答：根據《房產測量規范》房屋實測報告的房屋建筑總面積包括：房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。

問:基礎設施費的中綠化的核算內容，是否僅指建造綠化的工程費用？綠化的面積不在建筑面積計算范圍吧？

答：綠化占地不分攤土地成本，綠化不形成建筑物，不應納入建筑面積計算。

問:31號文中”計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。“哪些是稅收規定可以預提和應付計入成本的？

答：稅收規定可以預提和應付計入成本的包括：

⑴應付福利費、教育經費、工會經費；

⑵財政部《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》“經有權機關批準建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重較大的，經主管財政機關批準后，房地產開發企業可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用.采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發企業不得有償轉讓。”

⑶國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知：“

六、企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。”外資房企在開發費用預提方面有更大的空間。

問:為項目貸款發生的測繪費、保險費、評估費等放在開發間接費中，不是很理解。費用的發生因與借款直接相關放在財務費用中資本化不妥嗎？

答：至于用什么科目核算，見仁見智。我們認為進入開發間接費比較好，因為在一家金融機構融資不成功，也發生類似費用，而且類似費用發生后產生的成果還可以用于其他金融機構融資。

問:售樓處設在小區的會所，發生的售樓處裝修費用是作為銷售費用處理還是記入會所的建造成本？

答：如果該裝修費用金額較大，且裝修中考慮了以后會所經營或使用的需要，售樓結束后，該會所即可直接投入使用，不對原裝修作大規模調整，應該計入建造成本。如售樓處僅是臨時裝修或布置，可以計入銷售費用。

問:哪些費用可入銷售費用？

答：房地產公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用。

銷售前期費：核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業維護費等。

銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。

合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網上服務備案費等。

銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發公司委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協議，根據合同上的有關條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。

第五篇：房地產知識問答100題

房地產知識問答100題

1什么是房地產?

答:房地產是房產和地產的總稱,指土地及土地上的建筑物、附著物。

2什么是房地產權?  答:指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權,以及由上述權利產生的他項權,如抵押權等。

3為什么要進行房地產權登記?  答:房地產權登記是房地產產權管理的主要行政手段,是政府為健全法制,加強房地產管 理,依法確認房地產權利的法定手續。房地產權登記有三個方面的作用:產權確認, 即確認房地產的權屬狀態;保障權利人的合法權益;加強房地產管理,即通過房地 產權登記對房地產交易狀況進行管理和監督。

5房地產權登記有何法律效力?  答:依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后,產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能,任何其他人無權干涉或 妨礙,否則產權人可依法請求法律上的保護。

6房地產登記發證工作由哪個部門負責?  答:根據《深圳經濟特區房地產登記條例》規定,深圳市房地產主管部門即深圳市規劃國 土局是特區房地產登記機關,登記發證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權 登記科負責。

7《房地產證》有什么作用?  答:《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證,是合法擁有房地 產的憑證。

8現在頒發的《房地產證》與過去有關部門頒發的《房屋所有權 證》、《國有土使用權證》有什么區別?為什么要換證?  答:現在頒發的《房地產證》是由原《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》合二為一, 統一制作成單一的《房地產證》,由一個部門統一頒發。為統一《房地產證》的發放,加強房地產權管理,過去的《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》都要更換成新的《房地產證》,但在更換前繼續有效。

9新的《房地產證》如何體現土地和房屋的產權?  答:新的《房地產證》分別設置土地、房屋兩個欄目,對土地使用權,房屋所有權同時進 行登記,以確認權利人的上述兩項權利。

10《房地產證》記載哪些內容? 答:《房地產證》記載的內容包括權利人狀況,土地及房屋等。具體有:權利人、權利人 性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、等級、座 落、坐標等內容。

11房地產登記的程序是怎樣的?

答:房地產登記按下列程序辦理:(一)提出申請;(二)受理申請;(三)審查申請文件;(四)權屬調查;(五)依法公告;(六)確認房地產權利;(七)將核準登記事項記載在房地產登記冊上;(八)計收規費并頒發房地產權利證書;(九)立卷歸檔。

12房地產登記的種類有哪些?  答:房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

13怎樣申請房地產權登記?  答:申請房地產權登記,應當按照規定的時間向登記機 關提交申請書及有關文件,經審查,申請人的申請符合規定的,登記機關應在規定時間 內核準登記,www.tmdps.cn并發給房地產權利證書。

14房地產權登記機關核準登記需要多長時間? 答: 申請房地產權初始登記的需要90日, 申請轉移登記的需要30日,申請抵押登記的需要15日,申請變更及其它登記的需要30 日。

15房地產登記的權利人名稱是如何確定的? 答:房地產登記的權利人名稱根據如下辦法確定:(1)企業法人,為該企業法人的法定名稱;(2)國家機關、事業單位,為該機關、單位的法定名稱或政府確認的名稱;(3)非法人組織,為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱;(4)個人,為合法身份證明上的姓名;(4)共有人,為各權利人的名稱或姓名。(5)共有人,為各權利人的名稱或姓名。

16房地產登記是以什么為單位進行登記的? 答:房地產登記是以一宗土地為單位進行登記。所謂一宗土地,是指以權屬界線組成的封 塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的,各權利人分別對該宗土地上的建筑物、附 著物所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。

17不按規定時間申請房地產登記,應承擔什么法律責 任?  答:,不按規定的時間申請登記的,每逾期 一日,按登記費的千分之三加收逾期登記費。

18采取欺騙手段騙取房地產登記的,應承擔什么法律責 任? 答:利用欺騙手段獲得核準登記的,由登 記機關撤銷核準登記,沒收其非法所得,并處以非法所得一倍以下的罰款。情節嚴重構犯 罪的,由司法機關依法追究刑事責任。造成他人損失的,應負賠償責任。

19哪幾種情況房地產登記機關不予受理登記申請?  答:下列兩種情況房地產登記機關可以不予受理登記申請 (1)申請文件不齊全;(2)申請不符合規定;房地產買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產登記由有關當事人共同申請。

20哪些房地產登記需要由當事人共同申請?

答:房地產買賣、抵押、分割、交換、贈予等房地產登記由有關當事人共同申請。

21哪些房地產登記可由當事人單獨申請?  答:下列情形的房地產登記,當事人可單獨申請;(1)土地使用權或建筑物、附著物所有權的初始登記;(2)因繼承或遺贈取得房地產的轉移登記;(3)因人民法院已經發生法律效力的判決、裁定和調解而取得房地產權利的有關登記;(4)變更登記;(5)因土地使用年期屆滿的注銷登記;(6)因房地產權利證書滅失、破損而重新申領、換領房地產權利 證書等其他登記。

22法律規定共同申請的,一方當事人不配合,應承擔

什么法律責任? 答:應由當事人共同申請登記的,一方申 請,另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的,登記機關可責成不申請登記或不提供 登記文件的一方限期辦理登記手續。限期內仍不辦理的,可處以一千元以上五千元以下罰 款。登記機關經審查認為符合登記條件的,可逕為登記。

23申請房地產登記,可否委托他人代理?

答:申請房地產登記,申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的,應向登記機 關提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應按規定經過公證或認證。

24哪些房地產合同須辦理公證手續?  答:按照有關規定,房地產合同當事人一方為境外人士或機構的 ,須辦理合同公證手續。

25哪幾種情況房地產登記機關可以作出暫緩登記的決定? 答:有下列情形之一的,登記機關可作出暫緩登記的決定: (1)產權糾紛尚未解決的;(2)涉及違法用地、違章建筑事項,未經處理或正在處理之中的;(3)受理申請后發現申請文件需要修正或補正的;(4)有關機關依法查封或以其他形式限制權利人房地產權利的;(6)法律、法規、市政府規章規定應暫緩登記的其他事由。

26什么情況下登記機關可以決定撤銷全部或部份核準登記事項?  答:有下列情形之一的,登記機關可以決定撤銷全部或部份核準登記事項:(一)當事人對房地產不擁有合法權利的;(二)當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關證件、文件,采取欺騙 手段獲準登記的;(三)登機關審查有疏忽,核準登記不當的。

27房地產登記費是如何收取的?  答:申請房地產登記,權利人應按下列規 定交納登記費:(一)初始登記的,按登記價值千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的,超過部分按 萬分之五交納;(二)轉移登記的,按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過一千萬元的,超過部分 按萬分之五交納;](三)抵押登記的,按抵押價值的萬分之一交納。但每項最低不于一百元;(四)變更登記及其他登記的,每項交納二十元。

28什么是地籍?什么是產籍?  答:我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與記錄,包括了土地產權 的登記和土地分類面積等內容。具體來講,是對在房地13怎樣申請房地產權登記? 答:申請房地產權登記,應當按照規定的時間向登記機 關提交申請書及有關文件,經審查,申請人的申請符合規定的,登記機關應在規定時間 內核準登記,并發給房地產權利證書。

29什么是房地產權初始登記?  答:指對未經登記機關確認其房地產權利,領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。

30具備什么條件可以申請初始登記?  答:(1)凡簽訂了土地使用權出讓合同書,并付清了地價款 后三十日內;(2)自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內;具備上述兩個條件,方可申請 初始登記。

31申請土地使用權初始登記應提交什么文件?  答:申請土地使用權初始登記應提交下列文件:

一、《房地產初始登記申請書》;

二、身份證明,包括:個人身份證明,或企業法人營業執照和法定代表人證明,或國家機關 負責人證明,或市政府批準設立組織的文件和該組織負責人證明。境外企業、組 織提供的身份證明應按規定經過公證或認證。

三、土地權屬證明包括: 1以出讓方式取得土地使用權的應提交:(1)土地使用合同書。根據土地使用合同書規定由權利人自行征地的,應同時提 交征地補償協議書;(2)付清地價款證明; 2以行政劃撥方式取得土地使用權的應提交:(1)市政府批準用地文件;(2)用地紅線圖;(3)征地補償協議書; 3以其他合法形式取得土地使用權的,應提交有關證明文件。

四、登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。

32申請房地產權初始登記應提交什么文件?  答:申請房地產權初始登記應提交下列文件:

一、土地使用權屬證明;

二、建筑許可證;

三、施工許可證;

四、建筑物竣工驗收證;

五、經市政府指定的機構審定的竣工結算書;

六、建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖);

七、登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。

33哪些房地產登記需要公告?公告期是多長? 答:申請房地產初始登記及申請補發《房地產證》需要進行公告,公告期分別為30日及6 個月。

34土地的使用年期是如何確定的? 答:凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地,其土地使用年期按國 家規定執行。即:居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育 用地五十年;商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。

35什么叫宗地?宗地號代表什么意思?  答:宗地是地籍的最小單元,是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地,以宗地為 基本單位統一編號,叫宗地號,又稱地號,其有四層含義,稱為:區、帶、片、宗,從 大范圍逐級體現其所在的地理位置。如:B107-24這個地號表示福田區第1帶07片第 24宗地。

36什么叫宗地圖?什么叫證書附圖? 答:宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括: 宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質,與相鄰宗地的關系等。證書附 圖即房地產證后面的附圖,是房地產證的重要組成部分,主要反映權利人擁有的房地產 情況及房地產所在宗地情況。

37什么叫確權? 答:確權是依照法律、政策的規定,經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發放證書等登記規定程序,確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和 他項權利。

38權屬調查包括哪些內容?  答:房地產權屬調查包括:審查土地來源是否合法,占地是否超出規定的范圍;審查建筑 物有沒有加層、超面積、改結構、改用途等情況;確定房地產的權利人、權利性質、權 屬來源、取得時間、使用年限、權利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。

40什么叫房屋的基底面積?  答:房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

41什么叫房屋的建筑面積?房屋的建筑面積包括哪 些?  答:房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個部份。

42什么叫房屋的公共面積?  答:房屋的公共面積是指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積,包括層高超過22米 的單車庫、設備層或技術層,室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。

43房屋的公共面積如何分攤?  答:每戶(或單位)應分攤的公共面積按如下原則進行計算: 1有面積分割文件或協議的,應按其文件或協議進行計算。 2如無面積分割文件或協議的,按其使用面積的比例進行分攤。即:每戶應分攤的 公共面積=[SX(]應分攤公共面積各戶使用面積之和×每戶使用面積。

44房屋的建筑面積、公共面積由什么部門來確定?45什么是房地產轉讓? 答:房地產轉讓,是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法 人和其他組織,通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。

46哪些情況需要辦理房地產轉移登記?  答:經初始登記的房地產,有下列情形之一的,當事人應自合同或其他法律文件生效之日 起三十日內申請辦理轉移登記: 1買賣;2贈與; 3交換; 4繼承; 5共有房地產的分割; 6人民法院判決、裁定的強制性轉移; 7依照法律、法規規定作出的其他強制性轉移。

47房地產轉讓應遵循的原則是什么?

答:房地產轉讓應當遵循合法、公平、自愿和誠實信用的原則。

48房地產買賣合同應當具備的條款有哪些?  答:房地產買賣合同應當具備以下條款: 1當事人的姓名或者名稱、地址; 2房地產權利證書編號; 3房地產座落的位置、面積、四至界線; 4土地宗地號、土地使用權的性質和年期; 5房地產的用途; 6買賣價款及支付方式和日期; 7房地產交付使用的日期; 8公用部分的權益分享及共有人的權利義務; 9違約責任; 10合同糾紛的解決辦法; 11合同生效的條件及時間; 12雙方認為必要的其他事項。

49樓花是否可以轉讓?  答:預購的樓花當預購方付足購房價款總額25%以上時,可憑已在登記機關備案的買賣合 同再轉讓,并在合同背書上載明再轉讓的價格等情況。

50什么樣的房地產不能轉讓?  答:下列房地產,不得轉讓: 1根據城市規劃,市政府決定收回土地使用權的; 2司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的; 3共有房地產,未經其他共有人書面同意的; 4設定抵押權的房地產,未經抵押權人同意的; 5 權屬有爭議的; 6法律、法規或市政府規定禁止轉讓的其他情形。

51有哪些行為不屬于房地產轉讓?  答:下列行為不屬于房地產轉讓; 1共有人之間對共有房地產的分割; 2國家機關、由財政撥款的事業單位與其下屬的機構之間的房地產行政調撥。

有哪些行為視同房地產轉讓? 答:下列行為視同房地產轉讓: 1以房地產作為出資與他人成立法人企業的; 2一方提供土地使用權,另一方或多方提供資金合作開發房地產并以產權分成的; 3收購或者合并企業時,房地產轉移為新的權利人所有的; 4以房地產抵債的; 5國有企業之間或者其他組織之間的房地產調撥。

53房地產轉讓時,其它公用設施是否一起轉讓? 答:房地產轉讓時,轉讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產首次轉讓合同對 停車場、廣告權益沒有特別約定的,停車場、廣告權益隨房地產同時轉移;有特別約定 的經房地產登記機關初始登記,由登記的權利人擁有。

54什么是房地產交換?  答:房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產互相轉移給對方的法律行為。

55房地產交換有差價的,差價部分如何辦理?  答:房地產交換有差價的,應當就差價部分按有關規定交納稅費。

56什么是房地產贈與?  答:房地產贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產無償地轉讓給他人的法律行為。

57什么情況下,房地產贈與免交土地增值費?  答:父母與子女之間、配偶之間的房地產贈與、交換免交土地增值費。

59在什么情況下買房需簽訂房地產現售合同?在什么情況下買房 需簽訂房地產預售合同? 答:欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房,買賣雙方需簽訂房地產現售合同。購買尚 未竣工驗收的房地產時,應簽訂房地產預售合同。

60房地產開發商預售商品 

房地產時應符合什么條件? 答:房地產開發商預售房地產應當符合下列條件:(一)土地使用權已經依法登記,取得房地產權利證書;(二)取得《建筑許可》和《開工許可證》;(三)除付清地價款外,投入開發建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五, 并經注冊會計師驗資;(四)房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議;(五)土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。符合上列條件的,經主管機關核準后, 發給《房地產預售許可證》。核定為外銷的商品住宅,還應發給《商品住宅外銷可 證》。

61向開發商購買一手商品房屬什么轉移?  答:屬房地產二級市場轉移。

62辦理房地產二級市場轉移需提交什么文件?  答:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)《房地產證》或其它權利證書;(3)買賣合同書;(4)行政劃撥或減免地價款的土地,需提交市局或分局同意轉讓的批準文件及補足地價 款的證明;(5)市、區房改辦的批復及分戶匯總表;(6)身份證明;(7)非法人單位的,需提供其產權部門同意轉讓的證明。

63向其它單位或個人購買二手商品房屬什么轉移? 答:屬房地產三級市場轉移。

64辦理房地產三級市場轉移需提交什么文件?  答:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)《房地產證》或其他房地產權利證明書;(3)身份證明;(4)買賣合同書、或贈與書、或繼承證明文件、或交換協議書、或有關行政機關的行 政決定書;(5)行政劃撥、減免地價款的土地,需提供市局或分局同意轉讓的批準文件及補足地 價款的證明;(6)非法人單位的,需提供其產權部門同意轉讓的證明。

65向開發商購買一手商品房申請登記時,購房者需交的稅費有哪些?

答:需交①印花稅:數額為交易價的萬分之五,每證另貼花5元。 ②登記費:數額為交易價的千分之一。

66三級市場轉移需交哪些稅費?

答:賣方應交的稅費有:(1)營業稅:為售價的5%;(2)城建維護稅:為售價為的005%;(3)印花稅:為售價的005%;(4)有所得的,單位須交所得額15%的單位所得稅,個人須交20%的個人所得稅;(5)有增值的,須交增值額20%的土地增值費。 買方應交的稅費有:(1)印花稅:為售價的005%;另每證貼花5元;(2)登記費:為登記價的01%。

67土地增值費的收取有什么規定?  答:①凡1993年1月1日以后通過招標、拍賣方式取得土地使用權的,土地使用者第一轉 讓房地產時,免交土地增值費。 ②從1993年11月9日起發生轉讓行為的,轉讓人應按土地增值額的20%交納土地增 值 費。 ③1993年11月9日以前,以協議方式取得土地使用權或已發生轉讓的房地產,其土 地增殖費的交納標準為按土地增值額的40%?00%不等。

68什么情況下可變更或解除房地產買賣合同?  答:發生下列情形之一的,可以變更或解除房地產買賣合同:(一)經當事人雙方協商一致,并且不因此損害國家利益和他人利益的;(二)因不可抗力致使房地產買賣合同無法履行或者不能全部履行的;(三)因一方違約,使房地產買賣合同履行成為不必要的;(四)出現房地產買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。一方當事人根據本條第(二)、(三)、(四)項的規定要求變更或者解除的,應當及時通知 對方。

什么樣的防地產應經主管機關批準后方可轉讓?  答:下列房地產應經主管機關批準,并補足地價款后,方可轉讓:(一)通過行政劃撥取得土地用權的;(二)取得土地使用權時減免地價款的;(三)法律、法規規定的其他情形。

70以買賣方式轉讓房地產時,同等條件下什么人有優先購買 權?  答:(一)房地產共有人;(二)房地產承租人;一項房地產買賣合同同時具有上列當事人時,按上述順序依次享 有優先購買權。

71如何識別真偽《房地產證》?  答:①拿《房地產證》到市規劃國土局測繪產權處、各分局產權管理科或市規劃國土局信 息中心查詢,看是否已有登記記錄,房地產證號、房地產座落位置等是否屬實。 ②注意識別《房地產證》上所蓋印章的真偽。要注意印章的使用日期及字體。

72什么叫房地產抵押?  答:指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供 債務履行擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式。

73申請抵押登記應提交什么文件?

答:(一)《房地產抵押登記申請書》;(二)房地產權利證書;(三)身份證明;(四)主合同和抵押合同。非法人企業、組織的房地產抵押,應提交其產權部門同意抵 押的批準文件;預購的房地產抵押時,應提交本條第(一)、(三)、(四)項規定的文件 和房地產買賣合同書。

74預購的房地產如何進行抵押登記?  答:預購房地產抵押時,應提交《房地產抵押登記申請書》、身份證明、主合同和抵押合 同和房地產買賣合同書等文件。登記人員在房地產買賣合同書上加蓋抵押專用章。

同一抵押物設立若干抵押權時,如何辦理登記?

答:以同一房地產設定若干抵押 權時,抵押人在設定抵押權前,須將設定抵押權狀況告知各抵押權人,抵押權的順序 以核準登記的先后為序。

77土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產抵押登記如何辦理?

答: 凡企業土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產抵押,根據有關規定,其地面 建筑物 已經合法登記的,可同意單獨以房屋作抵押,在處分抵押物時,必須委托市 不動產拍賣行進行拍賣或變賣,不動產拍賣行負責扣發應補交的地價款,凡行政、事 業單位的房地產,不得擅自為企業提供抵押擔保。

78登記人員如何辦理房地產抵押登記?  答:對核準抵押登記的,登記人員在抵押人的《房地產證》上他項權利一欄中加蓋抵押專 用 章,填寫抵押日期及抵押權人,并在房地產登記冊上作抵押記錄及錄入電腦。抵押記 錄 應包括抵押人、抵押權人、抵押物名稱、面積、價值、抵押金額、抵押期限等。

79借款期限屆滿時,登記機關能否逕為注銷抵押登記?

答:抵押權與債權同時存在,債權消滅的,抵押權也消滅。借款期限與抵押期限不是同一 概念。借款期限屆滿時,登記機關不能逕為注銷抵押登記。

80,什么情況下不能辦理房地產抵押登記?

答:(1)權屬來源的性質是限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃撥土地、減免地價土地), 而又未取得市局同意的;(2)根據城市規劃,市區政府決定收回土地使用權的;(3)司法機關、行政機關依法裁定、決定 查封或者以其他形式限制房地產權利的;(4)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(5)權屬有爭議的;(6)法律、法規或市政府規定禁止抵押的;(7)除鄉(鎮)、村企業廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權和依法承包并經發包方 同 意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權之外的其它集體土地使 用 權。

81已抵押的房地產能否轉讓? 答:根據《中華人民共和國擔保法》的規定,已抵押的房地產可以轉讓,但應當通知抵押 權人并告知受讓人轉讓房地產已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓 人的,轉讓行為無效。

82以房地產抵押向銀行貸款,是否一定要辦理登記? 答:以房地產做為抵押物向銀行貸款,一定要到房地產登記部門辦理抵 押登記手續。根據《中華人民共和國擔保法》的規定,抵押合同自登記之日起生效,所 以,只有辦理了抵押登記,抵押合同才有法律效力。

84什么情形屬于房地產變更登記?

答:(一)房地產使用用途改變的;(二)權利人姓名或名稱發生變化的;(三)房地產坐落名稱或房地產名稱發生變化的。

85申請變更登記應提交什么文件? 答:(一)《房地產變更登記申請書》;(二)房地產權利證書;(三)身份證明;(四)改變房地產用途的,應提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同 書,需補地價的,還應提交付清地價款證明書;改變權利人姓名或名稱的,應提交 有關行政機關的批準文件。

87遺失《房地產證》如何申請補領?  答《:房地產證》毀滅或遺失的,權利人應聲明遺失, 并向房地產所在地的國土分局報失,申請補發。登記機關收到申請后,刊登公告,六個月后予以補發,并在《房地產證》 上注明“補發”字樣。

88申請補發《房地產證》需提交哪些文件?  答:(一)刊登聲明的報紙;(二)具結書;(三)身份證明;(四)補發《房地產證》申請書。

91購房者個人入戶應具備什么條件?

答:

一、購房入戶者須為非農業人口。具有干部、職工身份的在職人員購房入戶須憑縣以 上勞動、人事部門開具的辭職證明辦理購房入戶手續。國家規定的十個邊遠地區的干 部、職工不享受本購房入戶政策。

二、購房者可為其親屬申辦藍印戶口。其親屬入戶應具備以下條件:(1)年齡應在18歲(含18歲)至50歲之間。(2)具有中專以上文化程度或勞動部門認定的中級以上的技術等級。(3)以家庭為單位 的入戶者,戶主須滿足條件(1)、(2),其隨遷的未成年子女(18歲以下)入戶不受文化程 度的限制。(4)符合計劃生育政策。(5)沒有犯罪記錄。購房者所購商品住宅的入 住人員,須以家庭為單位。企業為職工申辦藍印戶口,入戶者條件與個人購房為其親 屬申辦藍印戶口的條件相同。

三、“購房入戶”政策只適用于現樓,購買樓花者不予申報藍印戶口。

92購房者辦理入戶手續時,應提供什么資料?  答:購房者個人向公安部門申請辦理入戶手續時,應提供以下材料;(一)《房地產買賣合同書》;(二)《房地產證》;(三)《購房入戶證明書》。

93藍印戶口轉常住戶口需要什么條件?  答:在取得藍印戶口滿1年后,符合以下條件者可申請轉入常住戶口:(1)符合購房入戶者藍印戶口申報條件;(2)付清全部房款;(3)繳清全部城市增容費;(4)所購商品住房未轉讓或出租。

94集資房能否銷售?  答:集資房不能銷售。只有經市政府主管部門批準,并發有《預售許可證》、《銷售許可 證》或《外銷許可證》的商品房,才可以在市場上公開銷售。

95土地使用權受讓人交清地價取得土地使用權后還要否交納土 地使用費? 答:同樣要按規定交納土地使用費。因為我國實行的是土地社會主義公有制,土地所有權 屬國家所有,所以每個使用土地的單位和個人,都應交納土地使用費。

97什么樣的房地產發紅皮《房地產證》?  答:可以在市場上公開銷售的市場商品房地產,發紅皮《房地產證》。紅皮房地產證記載 的房地產可以買賣、抵押、出租。

98什么樣的房地產發綠皮《房地產證》?  答:凡有下列情形之一的房地產,頒發綠皮《房地產證》: 1以行政劃撥方式獲得的土地使用權; 2在行政劃撥的土地上建成的房地產; 3通過協議方式并按協議地價標準支付地價款的土地使用權(以協議方式按市場地價 標準支付地價款的除外) 4在繳付協議地價款的土地上建成的房地產; 5獲得減免地價的土地使用權; 6在減免地價的土地上建成的房地產; 7準成本商品房; 8按“房改”取得的全成本(建筑費用加室外工程配套費用)商品房; 9微利商品住宅; 10農村居民私人住宅; 11房地產登記機關確認的其它非市場商品房地產。

99綠皮房地產證在什么情況下可以轉讓、抵押、出租?

答:凡綠皮本《房地產證》記載的房地產,一律不得買賣。需抵押、,典當、或出租的, 應經市規劃國土局依法批準,并辦理相應手續。出租的,需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費,抵作地價款。

100如何識別真偽《房地產證》?  答:①拿《房地產證》到市規劃國土局測繪產權處、各分局產權管理科或市規劃國土局信 息中心查詢,看是否已有登記記錄,房地產證號、房地產座落位置等是否屬實。 ②注意識別《房地產證》上所蓋印章的真偽。要注意印章的使用日期及字體