第一篇：廣告策劃的基本流程

廣告策劃的基本流程

通常情況下，一個規范的廣告策劃過程可分為組織準備、市場調研、戰略規劃、制定計劃、實施與總結5個階段。

1、段

（1）成立廣告策劃小組。策劃小組應由客戶主管、策劃創意、文稿撰寫、設計制作、攝影攝像、市場調查及媒介公關等方面的人員組成。成立策劃小組是用集體智慧來完成廣告策劃工作，是廣告策劃活動由經驗化向規范化、科學化發展的有效途徑。

（2）規定工作任務，安排時間進程。

2、廣告調研是廣告策劃的前題與基礎。

（1）調查、搜集市場信息和相關資料。其中包括品牌及產品調查、品牌形象調查、消費者狀況調查、競爭者狀況調查等內容。不如品牌及產品調查，既要詳細了解品牌各構成要素的具體內容，又要詳細了解產品的外觀、結構、功能、原理、材料、技術、質量、價格、制作工藝、使用方法及保管、養護、維修措施等。

（2）分析、研究相關資料數據。對調查、搜集的全部資料和數據進行歸納、總結、分析、研究，要求能夠描述現狀，揭示趨勢，為下一步制定策略提供參考依據。

3、戰略規劃是整個廣告的核心與主體。

（1）對前期分析研究的成果，作出決定性、戰略性選擇。

（2）進行戰略規劃。以策劃創意人員為中心，結合相關人員對廣告目標加以分析，根據目標市場策略確定廣告的定位策略和訴求策略，進而發展出廣告創意和表現策略，根據產品、市場及廣告特征提出合理的媒體組合策略、促銷組合策略等。

（3）這一階段的規劃還涉及廣告機會的選擇、廣告計劃的制定以及有關廣告預算和策劃報告的寫作等。

4、制定計劃階段

（1）把戰略規劃用具體系統的形式加以規范，要確定廣告運作的時間和空間范圍，還要對媒體的選擇和運用作出限定，包括用怎樣的媒體組合比較合理，廣告的頻率如何，需要多少經費預算才能支持這樣的頻率，等等。

（2）編制廣告策劃文本，即策劃書。策劃書既是策劃成果的集中體現，也是策劃人員向客戶說明并爭取廣告業務的文本依據，因而必須經過認真修改與審定之后才能完成。

（3）與客戶進一步溝通，并對策劃闡釋說明，最后就廣告策劃方案達到一致意見。

5、實施與總結階段

（1）計劃的實施與監控。廣告策劃小組分工合作，按照計劃要求，對廣告進行創作、設計，進行媒體發布，并對整個過程進行監控和調節。

（2）評估與總結。

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第二篇：廣告策劃流程

廣告策劃流程

一、市場分析

1、目前同類產品情況

2、競爭狀況分析

3、市場預測

二、產品分析

1、產品特點

2、優劣勢比較

三、銷售分析

1、地域狀況

2、銷售目標

3、競爭對手銷售狀況

4、優劣勢比較

四、企業目標

1、短期目標

2、長期目標

五、市場戰略

1、產品定位（產地、類型、特點、檔次、消費者定位）

2、銷售對象

3、包裝戰略

4、定價戰略

5、零售點

六、阻礙分析

1、據產品零售點抽樣現場調查

2、對在以上一點的大目的地調查

3、從調查分析綜合得知，找出導致產品銷售蠻的原因

七、公關戰略

1、舉辦新產品上市新聞發布會

2、一系列宣傳活動

八、廣告戰略

1、廣告目標

2、廣告對象

3、廣告創意（廣告創意的源泉、創意主題、創意表現策略）

九、媒介戰略

1、報紙廣告：地域、位置、創作簡述

2、電視廣告：時間、創意簡述

3、廣播廣告：時間、地域

4、樣本說明廣告：適用場合與對象、要求印刷設計精美（內容包含產品原理、性能、案例、征訂單）

5、POP廣告：適用在銷售現場，使消費者易發現、重視該產品

十、廣告費估算

第三篇：廣告策劃的流程

廣告策劃的流程

廣告策劃不是無計劃的、盲目的行為，作為企業整體營銷活動的重要組成部分，它是按照一定的程序，有計劃有步驟地進行的，一個成功的廣告策劃，一般是按下列程序進行的：

環境分析 對廣告環境進行深入細致的分析和研究，明確企業整體營銷對廣告提出的要求，掌握企業外部方方面面的廣告影響因素，以擺正產品在市場上的位置，從而確定廣告在市場上的位置。

產品分析 對于廣告的產品或勞務進行深入地了解和研究，掌握好產品的個性，以決定該產品做廣告的必要程度以及怎樣做廣告。

確立廣告目標 在匯總廣告環境和廣告產品的有關情況的基礎上，有廣告主企業的最高決策層會同營銷部門負責人一起確立廣告目標。

確定廣告主題與創意 即通過廣告活動必須達到廣告目標所提出的要求。因此必須將廣告的產品或服務和廣告目標結合起來通盤考慮，通過一定的方法，適應廣告對象的要求，從而提煉出廣告主題構思出廣告創意，解決怎樣說的問題。

研究確定廣告表現策略 通過對各種廣告媒體、表現方式、地區時機等的選擇，以次作為實現目標的手段。

確定廣告預算廣告部門連同企業的營銷部門和財務部門一起確定廣告預算總投資，廣告部門再聯系廣告公司對廣告費用進行具體的預算分配。

廣告決策 在各個環節分析確定后，從總體上進行廣告決策，選擇最優組合方案，從而制定出廣告計劃書，確定廣告活動實施的步驟方法。

廣告效果檢驗 制定有關的控制、評價標準，隨時了解協調廣告活動的進行，檢驗廣告活動的好壞，并及時進行反饋，以調整廣告整體的策劃。

廣告目標的確定

廣告目標是廣告活動要達到的最終目的，也是企業對廣告活動的要求和控制廣告活動的標準，還是衡量廣告效果的依據。因此，對廣告目標的確定就應有一套嚴格的要求，以保證所制定的廣告目標切實可行。

具體要求有以下幾個方面：１、廣告目標要符合企業整體營銷的戰略目標；

2、廣告目標要明確具體；

3、要具有可行性；

4、要具有可控性；

5要能夠被其他營銷部門接受；

6、能夠具體為一系列廣告活動的分目標。

在確定廣告目標前還要考慮以下因素即企業因素（企業資金，企業形象，企業規模）產品因素（產品的不同生命周期）市場因素（市場的種類、市場的競爭狀況）。

廣告目標的類型大致有如下幾種：1誘導試驗的目標；2擴大認識的目標；3增強習慣的目標；4維持偏愛的目標；5鞏固品牌形象的目標；6改善企業和品牌形象的目標；7直接促進銷量的目標。廣告主題的確立

廣告主題是廣告的中心思想也是廣告的靈魂，是表現廣告為達到某項目標而要說明的某種觀念。一則廣告必須鮮明地突出地表現廣告主題，使人們在接觸廣告之后，很容易理解廣告告知他們什么，要求他們什么。廣告主題由廣告目標、信息個性和消費心理三個要素構成。用公式來表示即：廣告主題=廣告目標+信息個性+消費心理。

廣告主題的確定不可能一蹉而就，一般先提出多種方案，然后經過試用，方可最后確定；同時廣告主題的選擇是否恰當，往往要經過市場的檢驗，當市場檢驗不夠理想時，必須及時進行重新研究，改進廣告主題。在決定廣告主題時，對這種商品用這個主題，對那種商品用那個主題的方法，并沒有一定的規則，但就廣告主題的選定而言一般應注意以下幾點：顯眼、易懂、刺激、統一、獨特而避免同一化、擴散化和共有化傾向。

廣告策略的把握

策略是達成某種目的所采用的方法和手段，廣告策略是為了達成企業營銷目的而采用的廣告方法和手段。廣告策略決不可以憑空杜撰，一定要先消化廣告主的營銷目的、營銷策略，因為廣告是營銷的手段之

一，廣告策略是營銷策略的延伸。廣告策略的把握主要是對廣告目標策略、廣告定位策略、廣告表現策略、廣告預算策略、廣告媒體策略和廣告創意的方法與技巧的把握。

廣告預算的制訂

廣告的作用在于將產品的需求曲線向上移動。企業希望花費實現銷售目標所需要的最底的金額，也就是追求預算效率的最大化。但是企業怎樣才能知道支出的金額是否適當呢？如果企業的廣告開支過低，則收效其微；也就是說這筆開支反而就過高了。另一方面如果企業在廣告方面開支過高，那么有些錢本來可以派更好的用場。所以制定廣告預算時應考慮以下因素：產品不同生命周期的不同策略；市場份額大小和消費者基礎的不同；競爭的力度和市場喧囂的強度不同；產品替代性的不同情況等等。

制定廣告預算常用的四種方法：

量入為出法即企業在估量了自身所能承擔的開支能力后所安排的廣告預算。例如企業財政本僅能安排100萬元廣告費用，則企業便以次100萬為基準計劃廣告投入。

銷售百分比法即企業以一個特定的銷量或銷售價的百分比來安排其廣告費用，例如某企業90年銷售總額為1000萬元，企業以上銷售總額的5%安排廣告投入，則91年全年廣告預算為50萬元。

競爭對等法即企業按競爭對手的大致費用來決定自己的廣告預算。

目標任務法目標和任務法要求經營人員kao自己特定的目標，確定達到這一目標必須完成的任務以及估算完成這些任務所需要的費用來決定廣告預算，這是一種相對科學的預算方法。

第四篇：廣告策劃流程基本知識

廣告策劃

廣告策劃是為了用較低的廣告費用取得較好的促銷效果。廣告策劃工作，包括分析廣告機會、確定廣告目標、形成廣告內容、選擇廣告媒體以及確定廣告預算等內容。

（一）分析廣告機會

進行廣告促銷，首先要通過廣告機會分析解決針對哪些消費者做廣告以及在什么樣的時機做廣告等問題。為此就必須搜集并分析有關方面的情況，如消費者情況、競爭者情況、市場需求發展趨勢、環境發展動態等，然后根據企業的營銷目標和產品特點，找出廣告的最佳切入時機，做好廣告的群體定位，為開展有效的廣告促銷活動奠定基礎。

（二）確定廣告目標

確定廣告目標，就是根據促銷的總體目的，依據現實需要，明確廣告宣傳要解決的具體問題，以指導廣告促銷活動的時行。廣告促銷的具體目標，可以使消費者了解企業的新產品、促進購買增進銷售或提高產品與企業的知名度以便形成品牌偏好群等。

（三）形成廣告內容

廣告的具體內容應根據廣告目標、媒體的信息可容量來加以確定。一般來說應包括以下三個方面：．產品信息

產品信息，主要包括產品名稱、技術指標、銷售地點、銷售價格、銷售方式以及國家規定必須說明的情況等。．企業信息

企業信息，主要包括企業名稱、發展歷史、企業聲譽、生產經營能力以及聯系方式等。．服務信息

服務信息，主要包括產品保證、技術咨詢、結款方式、零配件供應、保修網點分布以及其他服務信息。

企業在安排廣告內容時應注意以下問題：

（1）真實性，即傳播的信息必須真實可信，不可有夸大不實之詞，更不能用虛假廣告欺騙消費者。

（2）針對性，即傳播的信息應該是目標消費者想了解的，做到有的放矢。

（3）生動與新穎性，廣告具有吸引力、感染力從根本上來說，取決于以上兩個方面，但同時也與廣告的生動性與新穎性密切相關，因此廣告內容應簡明易懂、易于記憶，廣告形式應生動有趣、富有新意。

（四）選擇廣告媒體

廣告信息需要通過一定的媒體才能有效地傳播出去，然而不同的媒體在廣告內容承載力、覆蓋面、送達率、展路頻率、影響價值以及費用等方面互有差異，因此正確地選擇廣告策劃過程中一項非常重要的工作。．廣告媒體的特性

企業的廣告策劃人員在選擇廣告媒體時必須了解各種媒體的特性。廣告可以選擇的傳播體及其特性的有關情況如下：

（1）印刷媒體。印刷媒體指的是報紙、期刊等印刷出版物，這類媒介是廣告最普遍的承載工具。報紙的優點是：信息傳遞及時、記者廣泛穩定、可信度比較高；

刊登日期和版面的可選度較高、便于對廣告內容進行較詳細的說明；便于保存，制作簡便，費用較低。報紙的局限性是：時效短、轉閱讀者少；印刷簡單因而不夠形象和生動，感染力相差一些。期刊的優點是：讀者對象比較確定、易于送達特定的廣告對象；時效長、轉閱讀者多、便于保存；印刷比較精美、有較強的感染力。期刊的不足是：廣告信息傳遞前置時間長、信息傳遞的及時性差、有些發行量是無效的。

（2）視聽媒體。視聽媒體主要有廣播、電視等。廣播的優點是：覆蓋面廣、傳遞迅速、展露頻率高；可選擇適當的地區和對象、成本低。廣播的缺點是：稍縱即逝、保留性差、不宜查詢；受頻道限制缺少選擇性、直難性與形象性較差、吸引力與感染力較弱。電視的優點是：覆蓋面廣、傳播速度快、送達率高；集、形、聲、色、動態于一體，生動直觀、易于接受、感染力強。電視的不足是：展露瞬間即逝、保留性不強；對觀眾的選擇性差，絕對成本高。

（3）戶外媒體。戶外媒體包括招牌、廣告牌、交通工具、霓虹燈等。戶外媒體的優點是：比較靈活、展露重復性強、成本低、競爭少。戶外媒體的缺點是：不能選擇對象、傳播面窄，信息容量小、動態化受到限制。

（4）郵寄媒體。郵寄媒體是指遍布全國用至全世界的郵政網絡。郵寄媒體的優點是：廣告對象明確而且具有靈活性、便于提供全面信息。郵寄媒體的局限性是：時效性較差、成本比較高、容易出現濫寄的現象。

什么事策劃

都說世上只有兩種力量，一種是劍，一種是思想，而思想最終總是戰勝劍。策劃其實就是一種思想，它善于把復雜的問題簡單化，把簡單的問題獨特化，以尖銳的訴求去刺激消費者。

消費者的心理有時很像一座冰山，露出水面的只是三分之一，更多的都藏在水的下面。如果誰能挖掘出水下面的冰山，誰就一定會讓消費者跟著走了。但是請記住一點：千萬不要試圖欺騙消費者。還是那句話:你可以在同一時間欺騙所有的人，或在所有時間欺騙一個人，但你絕不可能在所有的時間欺騙所有的人。

消費者的心理說復雜也復雜，說簡單也簡單，鑰匙就是一個字：“誠”！作為策劃公司給客戶進行策劃和創意的時候，同樣要建筑在這“誠”字上。以此為基礎為核心再去做產品定位、市場定位和創意，才有真正獲得持久成功的保證。

消費者所認知的事實可能不是“科學”的事實，但如果我們一廂情愿的去傳播我們認為的正確的事實，卻一點兒不去兼顧消費者所認知的可能是“錯誤”的事實，恐怕也不合適，會給我們推廣產品帶來阻力，所以我們要去利用錯，才會不犯錯。

不要怕冒風險,因為根本就沒有所謂安全的策劃。新奇的設計和創意總歸有風險,如果怕冒風險,也就不可能引起消費者的注意;不被注意,就不會促進銷售。那風險就更大了。不冒風險,實際上是在冒另一種最大的風險:放棄機會,坐以待斃。

我們一直保持這樣的原則與客戶打交道：服務質量第一，友誼第二，偏離這種原則的人，遲早要失敗。畢竟客戶與你的友誼是為合作的根本服務的。到頭來，客戶總是向對他們講實話的策劃公司感激不已，那種見風使舵、跟著客戶感覺走的策劃公司遲早要被客戶掃出門外。

一個好的策劃公司必須是可以為企業帶來某種幫助，與客戶面對面你一定要讓客戶感受到你的價值，還有你的敬業精神。中國的廣告公司大多得上門找客戶，行動和心理上都是被動的。客戶找策劃公司的畢竟少數，策劃公司和策劃人的知名度、美譽度也不是一天就能創造出來的。但既然有找上門來的客戶，至少說明了這樣一個事實：企業主是需要策劃公司的，真正有服務能力和責任感的策劃公司，永遠有其存在的理由和價值。也就是說，競爭再激烈，焦點仍然落在服務能力與服務態度上。

做策劃的人都知道,現時社會已大不同于以往。光有好的內容遠遠不足以成功,還須有奪人耳目的形式才能在同類中脫穎而出。美玉美則美矣,但未琢出光彩之前,誰知道它的美呢?策劃公司再有實力,沒有具體體現讓人真切感受,誰又知道策劃公司的實力水平到底怎樣呢？

市場策劃是做什么？

針對企業和產品的實際情況，進行市場戰略目標體系的策劃；

研究市場的宏觀方面的信息，包括市場動態、技術發展動態、國家與地方政策變化及趨勢等，并收集產品與市場信息；

制定、規劃公司品牌策略，包括新產品的定位、營銷方案及整體設計，提升品牌銷量；

負責企業形象、品牌形象、商業化包裝的策劃與管理，組織、編制大型市場規劃、設計方案，指導制作各種宣傳材料、產品說明書、銷售支持材料等。l 核心競爭力：

知識要求：具備市場營銷、廣告、傳播或相關專業本科以上學歷，能夠獨立組織制定市場規劃、市場銷售策略、產品拓展等工作。

技能要求：有較強的市場感知能力、敏銳地把握市場動態、市場方向的能力；具備大型活動的現場管理能力，有較強的表達、理解與公關能力以及團隊合作精神。

經驗要求：具有三年以上相關職位的從業經驗。有大型項目的市場拓展和銷售工作經驗及商務談判經驗。

作為一個專業的媒體策劃人應該具備那些條件?

對市場的深入研究和對讀者需求的深入理解。就像銷售一樣，如果做市場策劃的人連市場需求都不清楚，還做什么策劃？靠自己天才的大腦嗎？天才的大腦只能是給自己看的，不是給市場看的。了解市場就是要了解市場需求，表面上看起來對市場了如指掌，但卻不能深刻理解市場需求的實質是什么，這樣的策劃人能成功嗎？

對媒體走向的準確把握。就拿現在國內媒體的發展趨向來說，看起來直投雜志風風火火，風靡一時，但這種直投的方式究竟能走多久？它的利在何處？弊在哪里？如果只看著直投雜志挺受歡迎的，社會各界反響挺大，但卻不了解它的發展趨勢，作為策劃人能成功嗎？

準確的市場定位觀念。市場定位觀念應當是根據對市場的深入研究和對讀者需求的深入理解的基礎上得來的。如果不考慮媒體的市場定位，對市場的研究和對讀者需求的理解等于白費。因為作為策劃人，你必須明白自己的讀者群在哪里，如果不明白自己的讀者群在哪里而一味地盲目推廣，最終的結果是推廣費可能比收入還要多，得不償失。

對媒體自身的深入理解。任何產品都有一個最佳賣點，任何傳媒也都有一個自己獨特的賣點。如果對自己的賣點在哪里都不知道，不能充分把握傳媒自己的獨特競爭力，怎么能把自己的產品賣出去呢？又如何能把本媒體的核心競爭力恰如其分地表達給讀者呢？

非凡的想象力。了解了前面幾項，非凡的想象力就是要把本媒體的獨特賣點恰到好處地傳達給那些準確定位過的客戶群。只有如此，傳媒才可能獲得成功。

第五篇：房地產廣告策劃流程

房地產廣告策劃流程

房地產廣告從其籌備到真正落實是一個非常復雜的過程，只有切實掌握好其中每一步的關鍵，才能最終得到理想的結果，其流程通常分為四個階段：

準備階段：拿地，規劃設計出產品（開發公司廣告部）—→確定預算—→尋找廣告公司

實施階段：廣告公司了解項目及購買對象信息

廣告公司出媒體計劃—→確定廣告目標

—→主題確定及創意表現

—→廣告投放時間的確定

—→媒體選擇

傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣

評估階段：測定廣告投放的效率

一． 準備階段

1．拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優缺點。若是開發商自己組建廣告部，則對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內部溝通會非常流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發公司的角度出發，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業，經驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，可以發現更加適合的產品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。

2．確定預算

（1）廣告預算內容

常見的房地產廣告預算內容包括以下幾項：

A． 廣告調查費用

包括廣告前期的市場研究、廣告效果調查、廣告咨詢費用、媒介調查費用等

B． 廣告制作費用

包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術設計、廣告禮品等直接的制作費用

C． 廣告媒體費用

購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用

D． 其他相關費用

是與廣告活動有關的公共活動、SP活動、直效營銷等費用

（2）確定廣告預算的方法

如果是對外尋找廣告公司，開發商會在產品出來后根據項目的大小和性質來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式

A． 量入為出法。即根據開發商本身資金的承受能力來確定廣告預算，帶有一定的片面性

B． 銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。

C． 競爭對等法。即根據競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。

D． 目標任務法。即開發商首先確定促銷目標，根據所要完成的促銷目標決定必須執行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。

通常大的房地產開發商會把銷售百分比法和競爭對等法相結合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%—3%之間，而小的開發商則會根據銷售狀況階段性的滾動執行，銷售結果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協商，根據廣告公司方面對產品的定義和見解也會作出相應的調整。預算費用的編排最后會由廣告公司與開發商一起協商制訂。

3．尋找廣告公司

通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：

（1）廣告招標。即向多家廣告公司發標，征集廣告策劃書、平面影視創意及報價。其優點在于創意結果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規模大、定力強的公司不愿參加招標。

（2）經驗選擇。根據廣告公司以前的作品及業內的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內出策劃草案，如小區的形象設計或者SLOGAN之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質性工作，深化創意，并且多數廣告公司樂于接受；而缺點在于比選的依據不充分不直觀，廣告個案差異性大，存在一定風險。

不同項目會根據其大小性質來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關系，這種模式也為開發商節省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關系也利于廣告公司和開發商就項目進行透徹的了解和合作。

二．實施階段

1． 廣告公司了解項目及購買對象信息

只有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產品進行徹底的研究，其內容包括：項目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項

目地理位置分析，小區規劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調查等。其中開發商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調查，只有在吃透了整個產品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。

2． 廣告公司出媒體計劃

（1）確定廣告目標。房地產廣告的成功與否，關鍵在于它能否在恰當的地點以恰當的方式傳達給恰當的人，廣告目標不能泛泛而談，包括開發商在內經常會走入誤區，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：

A． 所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？

B． 目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？

C．要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？

D． 用什么來測定傳達消息的效果？

（2）主題確定及創意表現。房地產廣告策略的出發點是引起消費者的注意和興趣，激發消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產品，因此在房地產廣告一定要充分表現產品的優點，易于消費者理解記憶和接受。

3． 廣告投放時間的確定

一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目（營業額在二、三億以上）時間會更加長一些，有的甚至達到了一兩年,而房地產廣告時間的節奏通常可以分為如下四種：

（1）集中型。是指廣告集中一段時間發布，以在短時間內迅速形成強大的廣告攻勢。優點在于能在短時期內給予消費者強烈而有效的刺激，以達到廣告的效果，并能促成銷售；缺點為廣告費用集中于一段時間大批量的投入，發布時機的選擇非常重要，若廣告未達到預期的效果，則很難進行補救

（2）連續型。指在一定時期內，均勻安排廣告的發布時間，使廣告經常性反復在目標市場出現，以逐步加深消費者印象。優點在于不斷刺激消費者，并節省廣告費用；在于不可能每次都達到刺激消費者的目的，而且預算也決定了連續性廣告無法進行大規模、長時間的廣告攻勢。

（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時間廣告，停一段時間，再做一段時間廣告，反復進行。優點在于根據項目的進程來進行廣告分配，做到有的放矢；點在于需要注意廣告發布的時機，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費者的遺忘速度。

（4）脈動型。脈動型集中了連續型和間歇型的特征，即在一段時間內不斷保持廣告發布，又在某些時機加大發布力度，形成廣告攻勢，集中了連續型和間隙型的優點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買欲望。缺點就是費用太高。而廣告時間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：

（1）引導期。作初期的訊息傳播，重點在引起消費者的好奇與期待，吸引購買者的注目和行動

（2）公開期。樓盤被正式推向市場,一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒,一旦開盤,隨著強銷期的來臨,大量的報紙廣告,結合強有力的業務推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。

（3）續銷期。為公開期后的續銷行為，將廣告后期所余的房屋產品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當的廣告方向，作最后的沖刺，以達最圓滿的成績。

廣告公司在擬定廣告時間的同時，即制定廣告節奏的安排，同時預先估算每段時間需要投入的費用。

在這里，選擇廣告投放節奏通常與一個項目大小性質有關，小項目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動型的方式。

4． 媒體選擇

房地產廣告媒體是用來傳播房地產廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報、網絡、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。

一般廣告公司會根據項目的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、項目的區域、開發商的資金實力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及廣播，高檔項目除了在《北青》，更多的會選擇《經濟觀察報》及《三聯生活周刊》《IT經理人》《商業周刊》等這類有針對性的報紙雜志上刊登。

大多數房地產的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報刊媒體三種形式，戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區域性客源；印刷媒體可以定向派發，針對性和靈活性都比較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到最大的經濟效益，應該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優補拙。

三．傳播階段

在此階段，前期各項準備已經非常具體充沛，一旦項目開始運作，就啟動整個廣告計劃。在這個階段里需要注意的是，雖然前期已經準備的非常詳細，但是市場是不斷變化及不可預知的，因此在這個階段，廣告公司需要和銷售總監密切配合，根據銷售第一線及時反饋的情況來盡心廣告計劃的修改，若銷售情況基本符合當初預制的，則廣告計劃改動不大；若有一定的差距，可以就內容和推廣節奏上根據客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時更改廣告計劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發商會采取更換廣告公司的形式，其實如果問題不是出在廣告公司業務水平上的話，更換廣告公司即勞神費力，同時也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產品本身有問題，另外就是當初廣告公司和開發商就產品

溝通的不夠，因此可以根據市場反饋對產品作出相應的修改，同時就產品及目標客戶進行更為詳盡的研究，重新包裝項目上市，爭取打個翻身仗。

四．評估階段

營銷學上通常說：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無效的，但是誰也不知哪一半是無效的。房地產廣告也是如此，房地產廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點就是：房地產廣告可以在廣告投放后的當天就能直接在來電來訪上得到體現。大部分的房地產項目已經能夠通過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數量也成為廣告投放效果的重要標準。在不同項目的反復實踐中發現，來電數量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過分強調來電數量就像完全忽視來電數量一樣，走向另一個誤區。房地產廣告的效果體現有三種層次：一是直接到訪；二是電話詢問；三是留下印象。因此電話數量就成了廣告銷售力的直接體現。但是檢測不同項目，可以發現同樣都是非常優秀的廣告表現，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項目，但是兩者正常的廣告后來電數量也不同。可以看出，相對于廣告表現來說，產品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價格、銷售時間段。通常來說，主要干道附近的項目來電量低，因為容易描述，容易到達，客戶更多會選擇直接到達；高檔項目（別墅，TOWNHOUSE，高檔公寓）來電率低，因為目標客戶群總量低；進入銷售后期的老項目低，因為市場認知度高，電話詢問不再成為最主要的了解手段。只有根據不同項目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結合的評估，才能正確測定一個廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項目進行相應的調整與修改。