第一篇：申報房地產開發項目建設投資計劃須知

申報房地產開發項目建設投資計劃須知

一、企業須知：

1、申報建設投資計劃前需先取得土地主管部門批復的土地用權的相關文件，以及規劃主管部門批復的詳細性規劃或規劃方案。

2、項目總投資應包括土地費用、前期費用、建安工程費、配套費及其它費用。

3、具備開發建設的項目資本金要求。

4、分期實施的項目，要按照規劃注重項目的整體性，且每期規模原則不小于4萬平方米。

5、建設投資計劃審批時限為15個工作日。

二、各區縣建委須知：

1、各區縣建委要保證商品房投資計劃審批工作依法進行，作到公開、公平、公正。下達的商品房投資計劃應統一項目編號、統一計劃格式，不得隨意增加申報要件，并按照行政許可規定的期限辦理。

2、各區縣建委下達投資計劃的地塊要以土地出讓合同規定的地界范圍和批復的規劃方案相對應，不得擅自拆解分期下達。

3、各區縣建委正當在商品房項目投資計劃下達三日內，將投資計劃審批文件報市建委備案。

4、市建委對各區縣建委進行定期監督檢查，對有越權審批、濫用職權等違規行為進行嚴肅處理。

第二篇：房地產開發項目申報流程

房地產開發項目申報流程 [USEMONEY=80][/USEMONEY] 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：（1）選址定點；（2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；（3）初步設計及施工圖審查；（4）規劃報建圖審查；（5）施工報建；

（6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查

6、規劃部門辦理項目選址意見書

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查

2、國土資源局辦理土地預審

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環 保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查

5、國土資源局進行用地預審

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項

1、公安消防支隊進行消防設計審查

2、人防辦進行人防設施審查

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書

3、工程施工合同

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

一、取得土地

1、建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。

2、建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂供地方案，報市、縣人民政府批準；需要上級人民政府批準的，應當報上級人民政府批準。

建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附具下 列材料：

(1)建設單位有關資質證明；

(2)項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；(3)土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；(4)初步設計或者其他有關批準文件；

(5)建設項目總平面布置圖；

(6)占用耕地的，必須提出補充耕地方案；

(7)建設項目位于地質災害易發區的，應當提供地質災害危險性評估報告。

3、供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。

4、土地使用者應當依法申請土地登記

通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應當依法申請土地登記。

二、房地產項目開發報建報批程序

1、對取得土地和準備開發項目打可行性研究報告和立項申請，然后到計劃發展委員會申請立項。

2、憑土地出讓合同到規劃局規劃技術處申報，有規劃測繪隊測繪后，取得建設項目規劃紅線圖。

3、將總體規劃方案報規劃局規劃管理處審批，通過后領取建設用地規劃許可證。

4、總體規劃通過后如果一次規劃分批實施，就將分期實施的詳細規劃和相應的單體建筑設計報規劃局規劃管理處審批。

5、在審批期間，將各規費收繳部門繳費流轉審批完畢，其中包括消防、建設、教育地方配套、衛生防疫、白蟻防止、綠化、人防、墻體改造、散裝水泥、城建檔案、工程質監等。具體手續辦理如下：(1)將報批的范圍內的所有建筑單體圖紙報當地消防部門進行消防審查，取得建筑工程消防意見書

(2)到當地建設局計劃財務處繳納建設規費(3)到當地教育局計劃財務處繳納教育設施附加費

(4)到當地衛生防疫站進行建設工程衛生防疫審查，繳納衛生防疫檢測費

(5)與當地房管局白蟻防止所鑒定白蟻防止協議，繳納白蟻防止費(6)按整個建設項目規劃的綠化率規定專門對項目進行綠化設計，將綠化報建圖送園林管理局審批

(7)按當地的人防配套要求，做項目的人防規劃，然后將所做的人防規劃和人防工程的立項申請報當地人防辦部門審批通過(8)到當地經濟委員會繳納新型墻體改造費和散裝水泥費(9)到當地城建檔案館簽訂建設工程檔案移交協議書(10)到當地建設局質監站簽訂建設工程質監協議，繳納工程質監費用。

6、上述手續辦理完畢后到規劃局規劃管理處申領建設工程規劃許可證。

7、領取建設工程規劃許可證后，將準備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設局技術處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領取建筑工程施工圖審核批準書。

8、如果投資方（項目控股方）是國有資產，建筑工程必須通過當地招投標辦公室進行公開招投標，對中標的施工單位發中標通知書。

9、憑建筑工程施工圖審核批準書和施工單位中標通知書到建設局建管處申領建設工程施工許可證。

10、建設工程施工許可證，和商品房核價的有關資料送當地物價部門進行商品房預售核價。

11、憑建設工程施工許可證和預售批準文件到當地建設局開發辦（或者是房管局房地產市場處）領取商品房預銷售許可證。

12、在項目簽訂土地出讓合同、取得立項批文和建設用地規劃許可證后到當地民政局地名管理辦公室申報地名。

13、專業管線包括：供電、自來水、燃氣、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網，在項目的總體規劃設計審查通過以后，有規劃設計單位對整個項目的所有專業管線進行管線規劃設計，設計成果送規劃局的市政規劃管理處審核，通過后，將管線規劃圖送上述各專業部門聽取各部門意見，然后由建設單位會同規劃局的有關人員召集 各專業部門召開管線規劃協調會，將所有專業部門的意見形成會議紀要，以防止各專業管線在具體實施中相互扯皮，管位相撞。工程建設項目報建須提交資料

1、建設項目立項或可行性研究的批準文件

2、經辦銀行或審計部門出具的建設資金到位的資信證明

3、城市規劃部門出具的建設項目選址通知書或規劃用地紅線圖（裝飾裝修工程免）；（以上須提交原批件核驗并提供復印件存檔）

4、填報《廣西壯族自治區工程建設報建表》并加蓋建設單位公章。

三、辦理建設項目選址意見書

根據《中華人民共和國城市規劃法》第三十條和《建設項目選址規劃管理辦法》之規定，特制定申報建設項目選址意見書辦理程序如下：

1、建設單位提出書面申請（打印件）

2、說明建設項目的名稱、性質、用地與建設規模、擬選位置、供水、用電與能源的需求量、采取的運輸方式與運輸量，以及廢水、廢氣、廢渣的排放和排放量。

3、建設項目可行性研究階段，根據項目管理權限，應有市建設局參與，并核發選址意見書。建設單位報請建設項目設計任務書時，必須附有市建設局核發的選址意見書：

4、建設項目規劃選址的主要依據（附件）（1）經批準的項目建議書

（2）建設項目與城市規劃布局的關系（3）建設項目與城市交通、通訊、能源、市政、防災、規劃的銜接關系

（4）建設項目配套的生活設施與城市生活居住及公共設施規劃的銜接與協調

（5）建設項目對城市環境可能造成的污染影響，以及與環境保護規劃和風景名勝、文物古跡保護規劃的協調。

四、辦理《建設用地規劃許可證》 建設用地規劃許可證的辦理程序是：

（l）建設單位或者個人持建設項目設計任務書或者計劃批準文件，向規劃部門提出定點申請；

（2）規劃部門現場勘察，并征求環保、消防、相鄰單位等方面意見；（3）規劃部門根據建設項目的性質、規模，按照城市規劃的要求，核發其用地位置和界限，提供規劃設計條件；

（4）審核建設單位提交的規劃設計總圖或者初步設計方案是否符合規劃用地要求；

（5）核發建設用地規劃許可證。

辦理建設用地規劃許可證所需提交的材料包括：（1）申請報告

（2）《建設用地規劃許可證》申請表

（3）相關地下管線圖、道路紅線圖和新測地形圖（4）項目計劃批文

9（5）原產權單位意見或雙方用地協議書，原土地權屬證明及邊界點坐標

（6）環保、消防等職能部門專項審查意見（7）已批準的設計方案(復印件)

五、辦理《建設工程規劃許可證》

1、建設單位〈甲方〉持計劃部門的投資批文、土地使用（或有關用地批文）、用地紅線圖、地形圖〈1：500〉一式兩份、建房專題報告等向規劃行政主管部門申報劃定建筑紅線。

2、建筑紅線劃定后,即可委托有相應資質的設計單位進行建筑設計

（1）新征土地必須先進行總平面規劃,經審定后方可作單項工程設計

（2）原有土地上如無總平面規劃,則需作總平面改造規劃，經審定后方可作單項工程設計

（3）大型公建或對城市景觀有影響的,先作方案送市規劃局審批后，方可作擴初設計,然后按要求作施工圖設計

3、設計圖紙必須按規定報有關部門審查,簽署意見〈如建設、消防、人防、防疫、環保等部門〉，并辦理建筑招標手續后,再持全部有關文件、圖紙〈包括填妥的《建設工程規劃許可證申請表》、當年有效的建設工程項目計劃文件、建設用地使用權證或原有建筑物產權可證、建筑紅線圖及其它文件材料等〉向規劃部門申辦《建設工程規劃許可證》，同時按規定交納配套費等。

4、辦證后即可按合法用地范圍和施工圖及規劃局發出的建筑紅線圖放施工灰線,經規劃局派員驗線后方可破土動工。工程竣工后,經規劃局驗收合格后換發《建設工程規劃竣工驗收合格證》,并將竣工檔案移交城市建設檔案館,建筑物方可交付使用。

5、辦理各項建設項目報建地點及聯系電話

（1）市規劃局各城區分局辦理審批項目內容：沿街臨時建筑沿街改變建筑立面裝飾及設計方案；改變建筑的使用性質；私房建設報建；農民、居民私人宅基地定點。

（2）市規劃局各城區分局地址及聯系電話

新城分局：古城路1號（5873228）江南分局：江南路3號（4830606）

興寧分局：民主路2-5號（2615919）永新分局：新陽路68號（3153061）城北分局：北湖南路26號（3311255）青秀山分局：青秀山管委會內（2114712）

（3）建筑工程驗線直接與業務員或市規劃局城區分局聯系（4）其余規劃管理審批事項到南寧市行政審批辦證大廳(南寧市西鄉塘科園東路大學創業園內)，聯系電話：3221203

六、辦理《建設工程施工許可證》

1、申請建設工程報建的附報材料：（1）申請報建的報告（2）填寫《廣西壯族自治區工程建設報建表》（3）建設工程當立項計劃批文或批示

（4）工程建設用地批準書或批示（圖）或國有土地使用證（附圖）（5）建筑設計紅線圖

2、申辦建設工程施工許可證的附報材料：（1）申辦許可證的申請報告

（2）填寫《建設工程施工許可證申請表》（3）施工圖審定（市建設局，地址：市審批大廳）（4）中標通知書或承發包通知書（市招標辦）

（5）建設工程規劃許可證（市規劃局。地址：市審批大廳）（6）工程資信證明

（7）施工合同審查表（市招標辦。

（8）工程質量監督申報書（市質量監督站）（9）市建設工程安全監督登記書（市安全監督站）（10）施工企業簽署工程是否具備施工條件意見（11）文明施工保證書（施工企業簽字蓋章）

（12）固定資產投資新開工登記單（市統計局地址：市審批大廳）（13）建筑安裝工程保險費統一票據（市勞動保險辦）（14）建筑工程施工人員意外傷害保險證（同上）

（15）建筑垃圾處置A證（市市政管理局，地址：市審批大廳）（16）建筑工地噪聲排放申請表（市環保局．地址：市審批大廳）（17）非工業污水處理設施的批文（同上，地址：市審批大廳）（18）繳納散裝水泥專項資金通知書（市散裝水泥管理辦公室。地址：市審批大廳）

（19）南寧市防雷裝置設計審核意見（市防雷中心，市審批大廳）（20）建設工程承包廉潔協議（市招標辦，地址：新竹號8號）（21）房地產開發項目建設協議書（市建設局綜合開發處）注：

1、所有原件都要審核

2、第1、2、7、10、11、18、20項材料要留原件，其它的材料留復印件

3、所提供的材料紙張大小必須一致

建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，一年內未辦完手續，或者取得建設工程規劃許可證一年內未開工，又未辦理延期手續的，建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證即自行失效。

第三篇：房地產開發項目投資合作協議書

房地產開發項目投資合作協議書

甲方： 乙方：

根據《中華人民共和國合同法》及有關法律法規之規定，甲、乙雙方本著平等互利、誠實信用的原則，共同參與合作開發建設房地產項目。為明確雙方的權力、義務和責任，通過友好、平等、認真協商，達成如下合作協議，共同遵守執行。

第一條、開發項目 項目名稱： 項目地址：

第二條、項目占地面積和用地性質

開發項目占地 畝，約為平方米，土地性質為小產權，雙方確認的一期土地為 畝，折合人民幣 萬元作為甲方出資款，項目所用土地以政府批復為準。

第三條、項目規模

在本協議所述地塊上開發建設的具體內容包括：擬建非住宅平方米，住宅平方米，二期約為平方米（以上面積以工程竣工后實際測量為準）。

第四條、甲乙雙方合作方式

1、甲乙雙方共同出資合作開發房地產項目，共同管理、共享利潤、共擔風險。甲方出資總額占房地產開發項目資金總額的 %，乙方出資總額占房地產開發項目資金總額的 %，以出資比率確定股權比例，按照股權比例分配利潤，利益、風險按各方的股權比例享有或承擔相應的權利、義務和責任。

2、本次合作開發項目投資總額為 萬元（人民幣），按上述出資比率，甲方應出資額為 萬元、乙方應出資額為 萬元。（實際投資額以雙方實際出資額為準）

3、如因一方資金問題不能按約定進行出資的，利潤分配按實際出資比例進行分配，合作雙方所賒的各種材料由雙方承擔。

上述投資總額包括項目占地的拆遷、安置、補償和辦理項目報建手續等費用款項，也包括建筑安裝總造價及各方按比率分得的物業相應應分攤稅費等。

4、如因一方資金原因不能按約定投資比例投資的。①另一方有權找第三方進行投資，補齊一方的投資比例；②一方可以自行找人補齊投資比例，但必須征得另一方的同意方可作為投資。利潤分配在一方的利潤分配里，不得作為甲乙雙方另增加的第三人。同時，補齊投資比例的人不得參與房屋的建設開發和施工工程項目；③、項目相關財務管理

財會管理人員須具備良好的職業道德、工作能力和好的人品，遵守國家的法律法規。

1、財務管理部門須制定嚴謹的財務管理制度和各崗位職責；

2、嚴格執行財務管理制度，嚴格履行財務管理手續，做到日清月結。各項財務支出須由相關領導批準，支出票據的報銷須按程序有直接經手人和驗收人及相關領導的親筆簽字。各項財務收入須開具正規的收入票據，杜絕打收入白條。

3、合作開發項目產品的出售，要嚴格執行定價范圍。超出定價范圍出售合作開發項目產品時，須合作雙方商定并寫出文字紀要，任何個人無權超出定價范圍出售合作開發項目產品。

4.項目開發建設成本核算、決算編制、財產清償、利潤分配等，嚴格遵照國家財務稅收制度執行。

5、房屋的出售、預售款必須打到指定的專用帳戶，任何一方不得私自收取房屋的出售和預售款，一經發現視為違約，按收取款額的3倍罰款，罰款直接從投資款和利潤中扣除。公司履行財務結束時間為工程項目全部完成及利潤分配到位。

第十一條、售后產品的維修與管理

嚴格按照國家對房地產開發建設售后相關規定執行，按甲乙雙方權利、義務承擔相應的責任。

第十二條、違約責任

1、甲乙雙方應全面、實際履行本協議約定條款所確認的各項義務，任何一方如果沒有依照協議約定履行自己應盡的義務，均構成對本協議的違反，應承擔違約責任。違約方除繼續履行合同義務外，應該賠償另一方由此而引發的全部經濟損失。

2、合作一方未經另一方同意不得私自向第三方轉讓其股份或財產份額，否則，違約方應當賠償另一方由此而造成的全部經濟損失。

3、合作一方嚴重違反本協議、或者因一方的重大過失，應當承擔相應的一切法律和經濟賠償責任，同時賠償由此而給合作的另一方造成的一切經濟損失。

第十三條、聲明及保證

甲方：

1、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續均合法有效。

2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1、乙方簽署和履行本合同所需的一切手續均合法有效。

2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十四條、保密約定

切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的不利影響。

3．不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

4．本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭（不論曾否宣戰）、**、罷工，政府行為或法律規定等。

第二十條、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內容不明確的，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十一條、補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十二條、合同的效力

1、本協議自雙方簽字之日起生效。

2、本協議有效期為自簽字之日起至該樓盤辦理完稅收清算手續止。

3、本協議正本一式2份，雙方各執1份，都具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_____________

身份證號：

聯系電話：

_________年______月______日

_________年______月______日

聯系電話：

身份證號：

乙方（蓋章）：_____________

第四篇：關于房地產開發項目投資控制

房地產開發項目投資控制

房地產開發項目投資控制

如何用有限的資金去完成大額的資金需求的房地產項目

(一)實行一次規劃，分期設計，分期施工的總原則——

劃整為零,把首期投入的建設資金減少到最小.1、通過招標選擇最佳項目總體規劃方案。

最佳項目總體規劃方案是既符合國家、地方有關政策、法規要求，又滿足項目業主（開發商）各項技術、經濟指標、建設規模、標準、水平要求的規劃方案。

2、制訂項目的總實施計劃

項目總體規劃方案報政府主管部門批準后，立即制訂項目的總實施計劃。根據項目的規模大小，劃分為若干區，然后確定各區分期先后實施的順序，再根據各期工程量確定各期的建設工期。最后匯總成擬開發項目實施總計劃。

3、制定項目第一期工程實施計劃

在擬開發項目實施總計劃的基礎上，首先制定項目第一期工程實施計劃。再將第一期工程分標段（幢號）制定出實施計劃。此時，（開發商）必須根據已經籌集到的建設資金，確定首期開工幾個標段（幢號）的工程。

4、在同一期開發的工程中，實行邊設計，邊施工；設計一個標段，施工一個標段，（達到預售時就開始預售，及早回收資金）搭接滾動的模式。

5、重復3、4的作法，相繼完成第二期、第三期工程，…….直至完

成整個開發項目的全部工程.采取以上做法, 就可以用有限的資金完成大額的資金需求的房地產項目.第1/3頁陳文馨2001 – 07-28

（二）在房地產項目開發全過程全面實施主動控制

不僅要對項目投資決策，設計（方案策劃，初步設計，施工圖設計），招標、施工被動地控制項目投資，更要能動地影響投資決策，影響設計，發包和施工，主動地控制項目投資。

主動控制就是事先調查研究，預測風險，認真分析，主動采取控制措施，以盡可能地減少以至避免偏差。使其各階段項目投資目標值更加科學，準確。

（三）采取技術與經濟相結合的控制項目投資的有效手段

要通過技術比較，經濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系，力求在技術先進條件下的經濟合理、在經濟合理基礎上的技術先進、把控制項目投資滲透到各設計和施工技術措施之中。

（四）分階段，以設計階段為重點科學確定房地產開發項目

投資控制目標4、1投資決策階段：投資決策階段的最后產生項目投資估算。投資估算是否科學，切合實際，是否正確，對整個項目的投資影響極大，要科學，切合實際地正確地作出項目投資估算。必須從以下幾方面做起：

（1）認真做好項目投資機會調查研究：要對房地產市場進行充分調查、研究、預測、分析后確定是否值得投資,在什么時機投資。確定后，編制項目建議書；

（2）認真做好開發項目的可行性研究：進一步深入調查研究，對項目擬定的產品市場，社會需求，現狀調查，預測分析、競爭對手現狀和發展分析、產

品的競爭能力分析，擬定市場營銷戰略，項目規模方案，建設標準、水平，這是項目投資的關鍵環節。

（3）認真評審項目可行性研究報告:特別是其中的規模方案、建設標準、水平、投資估算,要嚴格按建設部發布的《房地產開發項目經濟評價方法》進行審查，確保投資決策的科學性，減少房地產項目開發投資的盲目性。

4、2項目方案設計、初步設計階段:項目投資控制目標：設計總概算要控制在投資估算以內；在此階段，確定單位工程形狀，外形尺寸、層高，結構系數等參數時，一定要從實用、安全、經濟、方便施工的原則綜合考慮。上述參數，直接影響工程的造價。

4、3技術設計階段：項目投資控制目標是：修正總概算.此階段要進一步細化、修正、確定、建筑、結構尺寸，設備、設施等的技術參數等，要把修正總概算控制在總概算以內。

4、4施工圖設計階段：項目投資控制目標是施工圖預算.控制要求是施工圖預算必須小于修正總概算。

4．5施工招標階段：項目投資控制目標是：合同價。控制要求是合同價等于或略低于施工圖預算。

4．6施工階段：項目投資控制的目標是：控制合同價以外的，施工過程中的新增費用的發生，將其控制在最小額度內。施工階段新增費用的控制是項目投資控制的重點。項目管理者，必須從施工準備階段開始在施工的全過程中從各方面，采取切實有效的措施進行有效的控制。其重點是：

一、嚴格控制變更設計；

二、切實及時履行建設工程施工合同，監理合同及其它合同中業主應盡的職責與義務，不要給施工方，監理方或其它方造成索賠條件。

1．7竣工驗收階段：項目建成竣工驗收，形成工程實體，完成項目投資。本階段控制的目標是項目竣工決算。控制重點是，嚴格審查工程竣工資料（包括合同資料及技術經濟資料等）及竣工決算書，杜絕重計，多計，亂計費用。

第五篇：房地產開發項目投資合作協議書

項目投資合作協議書

甲方： 乙方：

根據《中華人民共和國合同法》及有關法律法規之規定，甲、乙雙方本著平等互利、誠實信用的原則，共同參與合作開發建設房地產項目。為明確雙方的權力、義務和責任，通過友好、平等、認真協商，達成如下合作協議，共同遵守執行。第一條、開發項目

項目名稱：運河灣小區

項目地址：解放路三國商貿城 第二條、項目規模

該項目規劃占地面積41畝，總建筑面積 108500平方米，包括（代建公租房3400平方米，人防1733平方米、地下室2290平方米、住宅及商用房76077平方米）規劃共計9棟樓，其中8#，9#樓及售樓部為底商住宅樓占地面積12畝，建筑面積2.5萬多平方米，目前1#、2#、3#、4#、已經竣工入住，5#、6#、7#剩余門窗及入戶電源尾工（含部分人防工程），8#主體還差3層主體完工，9#樓樁基已完成。第三條、合作方式

1.乙方一次性出資項目開發資金小寫：2000萬元，大寫：貳仟萬元整，甲乙雙方共同監管財務及銷售、共享利潤、共擔風險（實際投資額以實際出資額為準）。

2.乙方出資的款項必須只能用于5#、6#、7#、8#、9#樓的施工建設，不能挪出它用。3.乙方投資利潤按小寫：1000萬元收取，大寫：壹仟萬元整，期限為項目竣工達到驗收條件，投資利潤在項目竣工后進行結算。

4．乙方在回收取投資款時，按銷售收入款的70%收取，中間收取額度不能大于實際投資，在收取到實際投資額度后暫停收取，剩余30%由甲方支配，乙方不得干預。

5.在協議生效之前的運營費用由甲方承擔，在本協議生效之后的運營費用由甲乙雙方共同承擔。

6.甲方在資金條件應許的前提下可以提前支付完乙方的投資及利潤，乙方在收取完實際投資和利潤后，本合作協議結束。第四條、合作項目付款方式

1.該項目資金在銀行單獨開戶管理，乙方投資資金在協議簽署后1天之內到賬，本協議以投資款到賬之日生效。

2.銀行賬戶由甲乙雙方監管資金收支，確保雙方利益。

第五條、項目管理

1.本協議簽定之后，甲乙雙方各自委派專人共同組建合作項目聯合辦公室，乙方主要人員是財務人員、銷售監管人員、其他各管理人員均有甲方主導。

2.項目聯合辦公室的工作內容，根據需要具體協調和落實。3.項目關鍵程序和步驟須雙方領導或直接責任人簽字才能實施。第六條、項目相關財務管理

財會管理人員須具備良好的職業道德、工作能力和好的人品，遵守國家的法律法規。

1.財務管理部門須制定嚴謹的財務管理制度和各崗位職責。

2.嚴格執行財務管理制度，嚴格履行財務管理手續，做到日清月結，在合作期間各項財務支出須由雙方領導或責任人批準。

3.各項財務收入須開具正規的收入票據，杜絕打收入白條。

4.合作期間開發項目產品的銷售，要嚴格執行雙方監管制度，任何個人無權銷售合作開發項目產品。

5.合作期間項目開發建設成本核算、決算編制、財產清償、利潤分配等，嚴格遵照國家財務稅收制度執行。第七條、違約責任

1.甲乙雙方應全面、實際履行本協議約定條款所確認的各項義務，任何一方如果沒有依照協議約定履行自己應盡的義務，均構成對本協議的違反，應承擔違約責任。違約方除繼續履行合同義務外，應該賠償另一方由此而引發的全部經濟損失。

2.乙方如果未按雙方約定支付項目投資額度和到賬期限，乙方違約應承擔責任并賠償由此而造成的全部經濟損失。

3.甲乙雙方任何一方嚴重違反本協議、或者因一方的重大過失、或者因一方違法亂紀而導致項目中止或終止的，應當承擔相應的一切法律和經濟賠償責任，同時賠償由此而給合作的另一方造成的一切經濟損失。第八條、聲明及保證

甲方：

1．甲方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本協議。

2．甲方簽署和履行本協議所需的一切手續均合法有效。

3．在簽署本協議時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1．乙方為自然人，有權簽署并有能力履行本協議。

2．乙方簽署和履行本協議所需的一切手續均合法有效。

3．在簽署本協議時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。第九條、保密約定

甲乙雙方保證對在合作協商進行討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的文件及資料（包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密）予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。否則，違約方應當賠償另一方相應的或者一定的經濟損失。第十條、協議轉讓的約定

本協議所規定的雙方任何權利和義務，不得轉讓給第三方。任何一方未經另一方書面明確同意向第三方轉讓本協議，均屬無效。第十一條、雙方爭議的處理

1.本協議受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2.本協議在履行過程中發生爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解；協商或調解不成的，可以按下列方式解決：

（1）提交項目所在地仲裁委員會的仲裁。

（2）依法向人民法院起訴。第十二條、補充與附件

本協議未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本協議的附件和補充協議均為本協議不可分割的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。第十三條、合同的效力

1.本協議雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章。

2.本協議自乙方投資款到賬之日生效。

3.本協議有效期為自生效之日起至乙方收取完利潤結束，結束后乙方不再參與項目的任何事務。

4.本協議正本一式_2_份，雙方各執_1_份，都具有同等法律效力。

甲方（簽字蓋章）：_____________

乙方（簽字）：_____________

****年**月**日

****年**月**日