第一篇：房地產(chǎn)工程管理辦法二

廣東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

工程管理辦法二

為加強工程管理，控制工程施工的質(zhì)量、成本和工期，監(jiān)督安全文明施工，保證工程項目施工的順利進行，特制定本管理辦法。

第一章監(jiān)理合同的管理

第二十條公司工程部是監(jiān)理合同的主要執(zhí)（履）行部門，工程部各成員均應(yīng)熟知《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)監(jiān)理條例、監(jiān)理合同、監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則等。

第二十一條對于監(jiān)理合同中沒有授予監(jiān)理單位的責(zé)權(quán)，任何人不得口頭授予。

第二十二條對于監(jiān)理合同已授予監(jiān)理單位的責(zé)權(quán)，工程部必須切實行使知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和確認權(quán)。對于監(jiān)理機構(gòu)人員配備，現(xiàn)場監(jiān)理人員的工作表現(xiàn)、監(jiān)理規(guī)劃及細則落實情況、監(jiān)理效果等作出考評及提出處理意見。

第二十三條工程部應(yīng)審核監(jiān)理單位提交的《監(jiān)理規(guī)劃》和《監(jiān)理總結(jié)》，并按照《監(jiān)理規(guī)劃》的內(nèi)容審批監(jiān)理單位提交的《監(jiān)理細則》，依據(jù)監(jiān)理和施工合同、其他合同性文件和相關(guān)法律法規(guī)，及時審簽監(jiān)理單位報送的各類監(jiān)理資料及后附施工資料（時限應(yīng)在施工合同約定的現(xiàn)場工程師審批時限之內(nèi)）。

第二十四條工程竣工后，工程部應(yīng)作出《監(jiān)理合同》履行的工作總結(jié)。

第四章施工合同的管理

第二十五條工程部是施工合同的主要執(zhí)（履）行部門，工程部各成員均應(yīng)熟知設(shè)計圖紙、施工合同、施工組織設(shè)計、施工方案、預(yù)算書和相關(guān)工程建設(shè)規(guī)范等。

第二十六條對于監(jiān)理合同沒有授予監(jiān)理單位的責(zé)權(quán)，應(yīng)積極補位和承擔(dān)。

第二十七條對施工單位的工程管理，應(yīng)通過調(diào)動、督促監(jiān)理單位的工作來進行。

第二十八條審簽《施工組織設(shè)計》和專項施工方案。施工組織設(shè)計和專項施工方案由施工單位編制，經(jīng)監(jiān)理單位審核后，依序由公司工程部專業(yè)工程師、工程部經(jīng)理審核，最后報公司總工程師批準并報公司備案。審批程序以審批表〈見附表1〉的形式進行，建設(shè)單位總工程師根據(jù)審批意見在每份申報資料上簽字并加蓋公章后交現(xiàn)場資料員發(fā)放和歸檔（其中加有審批表的一套資料由公司歸檔）。

第二十九條對于具有下列情形之一的施工組織設(shè)計或?qū)ｍ検┕し桨福究偣こ處煈?yīng)組織公司相關(guān)部門、勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進行論證，必要時，可邀請其他專家參與論證。論證結(jié)果報公司總經(jīng)理批準。

一、總包施工組織設(shè)計。

二、與合同內(nèi)容變化較大且對工程質(zhì)量、安全、進度或造價影響較大的施工組織設(shè)計或?qū)ｍ検┕し桨浮?/p>

第三十條工程部應(yīng)參加監(jiān)理單位組織的主要原材料、重要機具設(shè)備和主要工種人員進場檢查、分部分項工程驗收、隱蔽驗收、重要施工部位的旁

站監(jiān)督、工程例會及竣工初驗等關(guān)鍵性工作。

第三十一條整個施工過程中，工程部應(yīng)對施工質(zhì)量、進度和安全的實際狀態(tài)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)與計劃目標(biāo)有偏差應(yīng)及時提出，不得瞞報和假報。對嚴重質(zhì)量缺陷、嚴重工期延誤或安全事故、重大安全隱患應(yīng)逐級上報至公司領(lǐng)導(dǎo)，項目總經(jīng)理應(yīng)及時組織相關(guān)單位對糾偏補救措施進行協(xié)調(diào)或組織論證并提出處理意見。

第三十二條總工程師協(xié)助總經(jīng)理負責(zé)組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工、物業(yè)管理、質(zhì)檢等政府驗收相關(guān)單位對工程進行單項工程、單位工程和總體工程的竣工驗收。

第三十三條工程竣工后，工程部應(yīng)寫出《施工合同》履行的工作總結(jié)。

第五章原材料設(shè)備采購和乙方分包單位的進場管理

第三十四條原材料和設(shè)備的采購方式按合同約定執(zhí)行。

第三十五條對于甲方供應(yīng)的原材料和設(shè)備，按公司的招標(biāo)規(guī)定（另行制定）執(zhí)行。對于甲控材料、設(shè)備，應(yīng)按《甲控材料、設(shè)備確定審批表》（附件2）《工程材料、設(shè)備價格審定表》（附件3）規(guī)定的步驟，進行確定和審批。工程部施工管理組應(yīng)參與聯(lián)合驗收并負責(zé)向施工單位移交，對需要封樣的，由工程部現(xiàn)場專人負責(zé)保管樣板和相關(guān)技術(shù)資料。原材料和設(shè)備進場驗收后，應(yīng)將樣板（或其照片）和相關(guān)技術(shù)資料移交現(xiàn)場資料管理員。

第三十六條對于乙方采購的重要或大量的原材料和設(shè)備，工程部現(xiàn)場專業(yè)工程師及項目代表對乙方報送的原材料和設(shè)備廠家基本情況、品牌、規(guī)格、型號、技術(shù)性能等方面信息應(yīng)會同監(jiān)理單位審核并參與對生產(chǎn)廠家和生

產(chǎn)現(xiàn)場的實地考察。參與考察的專業(yè)工程師應(yīng)將考察情況、意見及相關(guān)資料以審批表(見附表4)的形式報工程部經(jīng)理審核，最后報公司項目總經(jīng)理和總工程師批準。建設(shè)單位現(xiàn)場代表根據(jù)審批意見在每份申報資料上簽字并加蓋公章后交現(xiàn)場資料員發(fā)放和歸檔（其中加有審批表的一套資料由項目工程資料員歸檔）。材料和設(shè)備進場后，工程部現(xiàn)場專業(yè)工程師應(yīng)會同監(jiān)理單位依據(jù)樣板驗收并核對品牌、規(guī)格型號、產(chǎn)品合格證、檢驗報告、實物的質(zhì)量等。工程部現(xiàn)場專業(yè)工程師還應(yīng)監(jiān)督監(jiān)理單位對進場原材料和設(shè)備的見證抽樣送檢和對不合格原材料和設(shè)備的見證退場工作。

第三十七條原材料和設(shè)備的選擇對建筑設(shè)計功能和效果或結(jié)構(gòu)受力有影響的，應(yīng)由設(shè)計研發(fā)部征求設(shè)計單位的意見.第三十八條對乙方分包單位的進場管理參照第三十三條規(guī)定執(zhí)行。

第六章合同款項支付程序

第三十九條工程部應(yīng)對經(jīng)監(jiān)理單位項目總監(jiān)簽署的施工工程款項（預(yù)付款、進度款和結(jié)算款等）的支付以及監(jiān)理費的支付進行審查（每次均應(yīng)到施工現(xiàn)場實地檢查核對實際施工完成量）。由工程部專業(yè)工程師初審，工程部經(jīng)理、項目總經(jīng)理審核后，送預(yù)算部審核。具體審批流程和要求以財務(wù)部制訂的規(guī)定為準。

第七章資料管理

第四十條現(xiàn)場工程資料和文件需由專職人員（現(xiàn)場資料管理員）負責(zé)收發(fā)、存檔等管理工作。

第四十一條現(xiàn)場工程資料和文件需按其項目名稱、文件類別、時間分

類存檔，并應(yīng)編號和裝幀。

第四十二條現(xiàn)場工程資料和文件的收發(fā)和借閱均應(yīng)造冊登記。任何資料的發(fā)放、歸檔和銷毀均必須得到本單位現(xiàn)場代表的簽字批準。

第四十三條現(xiàn)場資料管理員應(yīng)負責(zé)對借出資料和文件的收回工作。第四十四條工程資料所載工作的第一經(jīng)辦人為資料送存的責(zé)任人，應(yīng)隨資料審批流程跟蹤，審批流程結(jié)束后，應(yīng)將資料原件移交現(xiàn)場資料管理員分發(fā)和保管。工程部經(jīng)理應(yīng)督促資料的移交保管工作。

第四十五條現(xiàn)場資料管理員應(yīng)對移交保管的工程資料做形式上的審查，如發(fā)現(xiàn)沒有責(zé)任人簽字、蓋章或沒有日期、編號等形式缺陷的資料，應(yīng)將其退回。

第四十六條專業(yè)工程師應(yīng)提示和配合現(xiàn)場資料管理員做好設(shè)計圖紙等文件資料的清理工作，避免文件資料的混淆使用。

第四十七條工程竣工并經(jīng)檔案驗收后，現(xiàn)場資料管理員應(yīng)將所有工程資料和文件整理好移交公司資料管理部門。

第八章現(xiàn)場考勤管理

第四十八條駐場工作人員按公司考勤管理制度規(guī)定及現(xiàn)場管理要求執(zhí)行工作作息時間，上下班及值班必須在現(xiàn)場辦公室考勤表如實簽到或登記，請假按公司規(guī)定辦理。

第四十九條現(xiàn)場施工期間，工程部經(jīng)理應(yīng)安排駐場人員值班。工地現(xiàn)場超出公司上班時間施工時，現(xiàn)場代表需要臨時安排1-2名工程師值班。

第九章其它管理

第五十條工程部現(xiàn)場專業(yè)工程師均應(yīng)對施工現(xiàn)場每日進行或發(fā)生的與本崗位職責(zé)有關(guān)的實際情況以管理日記的形式如實予以記載。工程部經(jīng)理和各項目代表應(yīng)定時對管理日記予以檢查、核對和指導(dǎo)。

第五十一條

理員歸檔。

第五十二條

第五十三條

管理日記在工程竣工后或人員調(diào)動時應(yīng)移交現(xiàn)場資料管本管理辦法未提及的事項按公司相關(guān)制度執(zhí)行。本管理辦法自發(fā)布之日起實施。

第二篇：房地產(chǎn)工程招標(biāo)管理辦法.

房地產(chǎn)工程招標(biāo)管理辦法

1.目的

為規(guī)范房地產(chǎn)公司工程招標(biāo)管理，維護招標(biāo)單位的權(quán)益，在保證項目質(zhì)量、工期等要求的前提下，以合理低價選擇最滿意的投標(biāo)單位，制定本管理辦法。2.范圍

本管理辦法適用于房地產(chǎn)公司所屬各房地產(chǎn)公司。

3.職責(zé)

（1）房地產(chǎn)公司總部財務(wù)管理部成本管理組負責(zé)本管理辦法的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋、監(jiān)督檢查。

(2 房地產(chǎn)公司所屬各房地產(chǎn)公司進行招標(biāo)工作的經(jīng)辦人員、審批人員和其他責(zé)任人員負責(zé)貫徹執(zhí)行本管理辦法。

4.方法與過程控制（包括總則、合格承包商數(shù)據(jù)庫、招標(biāo)工作程序、其他規(guī)定）

(1 總則

① 本管理辦法適用于集團所屬各房地產(chǎn)公司的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢委托的招標(biāo)，其中金額（工程造價）在5萬元以上（含5萬元）的工程施工項目和所有工程監(jiān)理、工程造價咨詢委托必須實行招標(biāo)選擇合作單位。工程招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，但無論采取何種方式，都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競標(biāo)。

但下列情況除外：（1）金額（工程造價）在5萬元以下的工程可按照貨比三家、合理低價的原則，經(jīng)填報《承包商考察結(jié)果審批表》，報公司招標(biāo)工作小組批準后確定承包單位；（2）某些已經(jīng)過集團審批確定了長期合作伙伴關(guān)系的工程；（3）某些地方政府壟斷工程。

② 工程招標(biāo)應(yīng)遵循以下原則：

全面招標(biāo)原則：凡是符合招標(biāo)條件的工程項目都要以招標(biāo)方式確定承包單位；

整體招標(biāo)原則：禁止將項目肢解或化整為零，規(guī)避招標(biāo)。

事前預(yù)算原則：施工類工程在招標(biāo)前，應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算編制標(biāo)底；不提倡在無標(biāo)底的情況下，進行費率招標(biāo)。

資質(zhì)審查原則：所有投標(biāo)單位都要經(jīng)過嚴格的資質(zhì)預(yù)審，符合項目要求的投標(biāo)單位才有資格參加項目投標(biāo)。

合理低價中標(biāo)原則：選擇的中標(biāo)單位應(yīng)是在滿足招標(biāo)綜合要求的前提下，報價較低且合理。

透明公正原則：整個招標(biāo)過程務(wù)必有充分的透明度，各部門間積極配合、全面溝通、信息共享、杜絕暗箱操作。

保密原則：要做好標(biāo)底、投標(biāo)文件、評標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容的保密工作，以防影響招標(biāo)的公正與效果。

③招標(biāo)管理機構(gòu)及職能劃分 Ⅰ招標(biāo)管理機構(gòu)

公司應(yīng)設(shè)立招標(biāo)工作小組，招標(biāo)工作小組是公司招標(biāo)工作的決策機構(gòu)，小組成員至少包括：總經(jīng)理（可作授權(quán)）、副總經(jīng)理或總監(jiān)、成本管理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、項目部經(jīng)理等；招標(biāo)工作小組組長由一線公司任命；招標(biāo)小組對定標(biāo)起集體決策的作用。

工程招標(biāo)的執(zhí)行部門主要包括工程管理部與成本管理部，兩部門應(yīng)分設(shè)招標(biāo)職能崗位，負責(zé)招標(biāo)工作的具體操作。Ⅱ 職能劃分

工程管理部的主要職能：投標(biāo)單位資質(zhì)預(yù)審，建立合格承包商數(shù)據(jù)庫，編制招標(biāo)文件，發(fā)標(biāo)，評技術(shù)標(biāo)，控制整個招標(biāo)工作進度，并負責(zé)招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔、保存，以及負責(zé)組織安排全過程的招標(biāo)小組的會務(wù)，在上述各階段的招標(biāo)工作中，以工程管理部為主持者；

成本管理部的主要職能：編制標(biāo)底，接標(biāo)，主持開標(biāo)，評經(jīng)濟標(biāo)，主持談判在上述各階段的招標(biāo)工作中，以成本管理部為主持者；

項目部的主要職能：提出詳細的招標(biāo)要求（如承包單位、材料設(shè)備的進場計劃和技術(shù)要求），全過程參與招標(biāo)工作(主要是會審工作，并督查招標(biāo)工作的進展。

(2 合格承包商數(shù)據(jù)庫

① 合格承包商是經(jīng)各相關(guān)部門推薦，并經(jīng)公司招標(biāo)工作小組審查合格的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢單位，工程管理部主持合格承包商相關(guān)資料的收集、整理，并建立合格承包商數(shù)據(jù)庫，所有項目的招標(biāo)都須從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇投標(biāo)單位。

② 合格承包商應(yīng)符合以下要求： 證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范；

技術(shù)力量和資金實力雄厚，在本行業(yè)中有一定的知名度； 重合同、守信用，信譽良好；近三年無重大質(zhì)量、安全事故；近三年與萬科無訴訟。

③ 對未列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)工作小組組織考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察結(jié)束后填寫《承包商考察結(jié)果審批表》，經(jīng)公司招標(biāo)工作小組審查合格后列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中。④ 合格承包商資格評審

合格承包商資格（并非終身制），每隔一定時間應(yīng)對其進行重新評審、調(diào)整。

對于簽署承包合同的承包商，成本管理部、工程管理部、項目部協(xié)同定期對其履約情況

進行評審，評審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進度、配合情況等，評審結(jié)果經(jīng)招標(biāo)工作 小組審查后作為該承包商綜合記錄。

招標(biāo)工作小組根據(jù)承包商的評審情況決定該承包商是否在合格承包商數(shù)據(jù)庫中保留。

（3）招標(biāo)工作程序

部門

成本管理部

程序

工程管理部 項目部

制定招標(biāo)計參與并提出意見

劃

提出詳細的招

主持開標(biāo)會

標(biāo)項目、時間

議，根據(jù)項目

計劃、技術(shù)交

情況制定招標(biāo)

底、配合等要

詳細計劃

求

編制招標(biāo)文主持編制招標(biāo)參與并提出意編制標(biāo)底、審查修改標(biāo)書中經(jīng)濟條款等

件 文件 見

發(fā)布招標(biāo)信息 或投標(biāo)邀請函 選擇投標(biāo)單位 并提出意見

主持信息發(fā)布

選擇投標(biāo)單位

及選擇 投標(biāo)單位

并提出意見

發(fā)標(biāo)、答疑 參與并負責(zé)經(jīng)濟標(biāo)部分的答疑

主持發(fā)標(biāo)、答

疑會議，參與并負責(zé)有

關(guān)技術(shù)交底、審查投標(biāo)單位配合情況答疑 資質(zhì)

開標(biāo) 主持接標(biāo)工作，主持開標(biāo)會議

參與會議并提參與并提出意出意見 見

評審技術(shù)標(biāo)并 提出意見并根評標(biāo) 主持評標(biāo)會議、負責(zé)評審經(jīng)濟標(biāo)、談判 參與投標(biāo)單位據(jù)情況參與談

判

談判

定標(biāo)、發(fā)招標(biāo)工作小組組長主持，集體表決定中標(biāo)通知 標(biāo)，并發(fā)出中標(biāo)通知

資料管理 工程管理部主持招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔、保存工作（應(yīng)指定專人負責(zé)資料管

理）；工程管理部等部門進一步完善合格承包商數(shù)據(jù)庫

① 招標(biāo)文件

Ⅰ 標(biāo)準（示范）招標(biāo)文件

標(biāo)準（示范）招標(biāo)文件由工程管理部組織成本管理部、項目部、財務(wù)管理部及法律人員共同起草，經(jīng)公司招標(biāo)工作小組審核批準后，作為公司該類招標(biāo)的標(biāo)準示范文本。

Ⅱ 施工招標(biāo)文件內(nèi)容

施工招標(biāo)文件應(yīng)包括正文和附件。正文包括：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、項目簡介、工期、質(zhì)量要求、工程造價要求、投標(biāo)須知、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)時間和地點、評標(biāo)辦法、違約責(zé)任、投標(biāo)押金、相關(guān)規(guī)范、投標(biāo)文件格式、特別約定等；附件包括：施工圖、擬簽標(biāo)準合同（合同中應(yīng)明確發(fā)包單位要求的全部內(nèi)容）等。

Ⅲ 施工招標(biāo)文件中的工程造價要求應(yīng)包括：

◆定額及計價文件約定；

◆合同造價包含范圍，甲方分包的范圍； ◆工程款支付方式；

◆主材價格在標(biāo)書中詳細明確；

◆甲供材料和限價材料的范圍及其價格結(jié)算辦法； ◆設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的處理及其費用確定的原則； ◆人工、材料、設(shè)備等調(diào)差； ◆報價明細表；

◆開辦費、施工組織措施費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費、擾民費等費用明確的計取方式； ◆總價結(jié)算方式。

Ⅳ 施工類工程招標(biāo)，正常情況下，應(yīng)根據(jù)施工圖編制標(biāo)底，標(biāo)底作為評標(biāo)的重要依據(jù)，應(yīng)力求準確、全面，不得漏項。

Ⅴ 施工類工程提倡總價招標(biāo)。如確因施工圖不能及時提供但確因經(jīng)營需要而采用費率招標(biāo)，則工程第一期應(yīng)嚴格按《萬科企業(yè)股份有限公司工程評標(biāo)、定標(biāo)評審表》會審，經(jīng)分公司第一負責(zé)人簽字批準，并及時報總部財務(wù)部成本管理組組備案；后期相似工程如仍采用費率招標(biāo)，則應(yīng)經(jīng)分公司第一負責(zé)人和集團主管副總簽字批準，并報總部財務(wù)部成本管理組備案；在有詳細施工圖的情況下，嚴禁采用費率招標(biāo)；總部財務(wù)管理部成本管理組對各公司費率招標(biāo)情況進行跟蹤監(jiān)控，不定期進行檢查。

Ⅵ 采用費率招標(biāo)的項目，須在招標(biāo)文件和合同中明確計費依據(jù)，并規(guī)定在施工圖預(yù)算編制完成后，及時根據(jù)施工圖預(yù)算和中標(biāo)費率確定工程造價，雙方核對后作為合同造價，并就確定后的總價簽署補充協(xié)議。

Ⅷ 采用費率招標(biāo)的項目，特別要求投標(biāo)單位按招標(biāo)文件規(guī)定對以下費用作出詳細、明確的說明（是否計取，如何計取），這類費用包括：開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費用、總承包配合管理費等。

② 招標(biāo)信息發(fā)布及投標(biāo)邀請

Ⅰ 公開招標(biāo)的項目在當(dāng)?shù)刂饕獔蠹埳匣蚪ㄔO(shè)交易服務(wù)中心發(fā)布招標(biāo)信息，并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。

Ⅱ 實行邀請招標(biāo)，選擇投標(biāo)單位的工作由工程管理部主持，工程管理部、成本管理部、項目部等共同參與并分別從合格承包商承包商數(shù)據(jù)庫中選擇等數(shù)量的投標(biāo)單位進行邀請招標(biāo)。

Ⅲ 如合格承包商數(shù)據(jù)庫中沒有合適的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)工作小組再組織進行考察確定（考察人員不得少于三人且分屬不同部門），進一步補充、完善該數(shù)據(jù)庫。③ 發(fā)標(biāo)

Ⅰ 招標(biāo)文件的發(fā)放和答疑由工程管理部組織，成本管理部、項目管理部參與。Ⅱ 公開招標(biāo)的項目，要按照合格承包商標(biāo)準和項目要求對投標(biāo)單位進行審查，審查合格的投標(biāo)單位才能領(lǐng)取招標(biāo)文件。

Ⅲ 招標(biāo)答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。④ 開標(biāo)

Ⅰ 招標(biāo)文件應(yīng)規(guī)定：投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標(biāo)文件送交成本管理部，投標(biāo)截止日期之后，原則上不再接受任何投標(biāo)文件。

Ⅱ 成本管理部主持開標(biāo)工作，開標(biāo)工作應(yīng)集體在場，現(xiàn)場拆封，該過程和內(nèi)容需作好記錄，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認。⑤ 評標(biāo)、定標(biāo)

Ⅰ 評標(biāo)、定標(biāo)應(yīng)按照貨比三家的原則進行充分、科學(xué)的比較和論證，各公司根據(jù)項目情況選擇采用：最低評標(biāo)價法、綜合權(quán)重評標(biāo)打分法、合理最低投標(biāo)價法，進行綜合評議。

Ⅱ 中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求，并且投標(biāo)價格是合理低價；對于技術(shù)簡單、規(guī)模不大的施工招標(biāo)原則上應(yīng)按合理最低投標(biāo)價法確定中標(biāo)單位。Ⅲ 成本管理部主持招標(biāo)項目的評標(biāo)工作，招標(biāo)工作小組全體人員參與（與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得參與評標(biāo)），工程管理部評審技術(shù)標(biāo)，成本管理部評審經(jīng)濟標(biāo)。

Ⅳ 評標(biāo)過程中，如果不同投標(biāo)單位的綜合評價結(jié)果相同或很相近，其中與發(fā)包單位在類似工程中有過良好合作關(guān)系的投標(biāo)單位可考慮其在企業(yè)實力(信譽、項目經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗方面的綜合評標(biāo)權(quán)重，填報《萬科企業(yè)股份有限公司工程評標(biāo)、定標(biāo)評審表》，在同等條件下，優(yōu)先中標(biāo)。

Ⅴ 招標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的各項指標(biāo)要求，制定評標(biāo)辦法，并結(jié)合項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書，客觀、公正地對所有投標(biāo)文件進行評價。

Ⅵ 確定中標(biāo)單位后3天內(nèi)，招標(biāo)工作小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。Ⅶ 下列情況須重新招標(biāo)：

◆發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位相互串通投標(biāo)，投標(biāo)單位以向招標(biāo)工作小組成員行賄的手段謀取中標(biāo)的情況；

◆投標(biāo)單位以他人名義投標(biāo)或以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的情況； ◆開標(biāo)后，發(fā)現(xiàn)所有投標(biāo)皆不滿意，例如各標(biāo)價皆高出標(biāo)底價，不在合理報價范圍之內(nèi)；

Ⅸ 整個評標(biāo)、定標(biāo)過程需做好記錄，全體參加評標(biāo)人員簽字確認。⑥ 簽定合同

Ⅰ 在中標(biāo)通知規(guī)定的簽定合同時間之內(nèi)，工程管理部會同成本管理部負責(zé)按照招標(biāo)文件中的合同條件和中標(biāo)單位的相關(guān)承諾與中標(biāo)單位簽訂承包合同。

Ⅱ 積極加強與當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦等政府有關(guān)部門的溝通，積極配合政府部門的工作，爭取政府有關(guān)部門的支持。

Ⅲ 在配合當(dāng)?shù)卣块T有關(guān)招標(biāo)工作的同時，全面考慮各種不確定因素，注意規(guī)避各種風(fēng)險，確保合同實際利益條款（讓利優(yōu)惠、承包商資金墊付等）的有效執(zhí)行。

Ⅳ 具體情況參照《萬科企業(yè)股份有限公司工程合同管理辦法》執(zhí)行。

（4）其他規(guī)定

① 本管理辦法僅適用于房地產(chǎn)公司內(nèi)所屬房地產(chǎn)公司的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢招標(biāo)，而當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦規(guī)定的招標(biāo)則按當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦的規(guī)定辦理。② 投標(biāo)結(jié)束后，工程管理部應(yīng)做好項目招標(biāo)資料（招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標(biāo)和評標(biāo)的記錄、評定標(biāo)評審表、相關(guān)會議紀要等）的收集、整理、歸檔、保管工作。

③ 招標(biāo)工作小組人員及其他相關(guān)人員應(yīng)嚴格遵守公司員工守則和職業(yè)道德，不得與投標(biāo)單位私下接觸，不得接受投標(biāo)單位的財物或其他好處，不得泄露標(biāo)底，不得透露有關(guān)評標(biāo)的任何情況，否則，按公司有關(guān)制度進行處罰，觸犯國家法律的移送檢察機關(guān)。

④ 集團所屬各房地產(chǎn)公司的招標(biāo)小組成員名單、合格承包商數(shù)據(jù)庫及中標(biāo)單位的履約情況須定期上報集團總部財務(wù)管理部成本管理組及設(shè)計工程部工程研究中心備案，作為集團總部必須掌握的信息。

⑤ 集團財務(wù)管理部成本管理組及設(shè)計工程部工程研究中心將不定期檢查集團所屬各房地產(chǎn)公司的工程招標(biāo)情況。

⑥ 集團所屬各房地產(chǎn)公司務(wù)必嚴格執(zhí)行本管理辦法，在執(zhí)行過程中，如與實際情況確有不合適之處，各公司可根據(jù)實際情況作修改之請示，報集團財務(wù)管理部成本管理組及設(shè)計工程部工程研究中心核實，經(jīng)總部分管領(lǐng)導(dǎo)批準后方可實施。

第三篇：房地產(chǎn)公司財務(wù)管理辦法

第1章總則

第1條目的為加強公司建設(shè)項目的財務(wù)管理，監(jiān)督資金使用，控制項目成本，提高公司的經(jīng)濟效益，結(jié)合國家規(guī)定和公司的實際情況，特制定本辦法。

第2條適用范圍

本辦法適用于公司建設(shè)項目的財務(wù)管理工作。

第3條職責(zé)

建設(shè)項目部財務(wù)處負責(zé)建設(shè)項目的財務(wù)管理工作，主要工作內(nèi)容如下。

（1）貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)和公司相關(guān)制度。

（2）及時籌措資金，保證建設(shè)工程資金需求。

（3）加強資金管理，嚴格財經(jīng)紀律。

（4）嚴格合同管理，保證資金安全。

（5）控制費用支出，降低建設(shè)成本。

（6）降低資金成本，提高資金使用效率。

（7）組織會計核算，發(fā)揮會計信息在項目管理中的作用。

（8）編制財務(wù)決算，做好財務(wù)分析，提供財務(wù)報告。

第2章項目策劃階段財務(wù)管理

第4條項目評審

項目部財務(wù)處參與建設(shè)項目可行性研究報告的評審工作，評價或測算建設(shè)項目投資收益、投資回收期、內(nèi)部收益率等財務(wù)指標(biāo)。

第5條擬定融資方案

項目部財務(wù)處根據(jù)項目計劃，設(shè)計、比選，擬定融資方案。

第6條編制資金計劃

建設(shè)項目投資計劃經(jīng)總經(jīng)理批準后，項目部財務(wù)處根據(jù)投資預(yù)算、施工進度計劃和融資方案編制資金計劃。

第7條項目立項與預(yù)算

項目部財務(wù)處根據(jù)項目工作計劃開展立項批復(fù)、工程預(yù)算工作。

第8條掌握財務(wù)信息

建設(shè)項目立項后，項目部財務(wù)處應(yīng)關(guān)注有關(guān)財政、金融、稅收政策、法規(guī)的變化，及時

向項目部經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)反映相關(guān)信息。

第3章項目建設(shè)階段的財務(wù)管理

第9條項目合同、文件會審

項目部財務(wù)處參加建設(shè)項目合同會審和公開招標(biāo)范圍內(nèi)的各類工程招標(biāo)文件會審，重點審查涉及財務(wù)方面的條款，包括合同價款支付條件、支付時間、支付方式等。

第10條合同文件存檔

建設(shè)項目合同、協(xié)議正本及合同結(jié)算書原件需由項目部財務(wù)處存檔。

第11條項目合同款項管理

（1）合同預(yù)付款在50萬元以上的，一般應(yīng)同時規(guī)定承包商出具預(yù)付款銀行保函。

（2）預(yù)付項目款原則上不高于合同金額的30%，預(yù)付項目款必須在合同中約定抵扣方式，并在工程進度款中抵扣。

（3）項目合同至少應(yīng)按工程價款的5%留作質(zhì)量保證金或由承包商出具相應(yīng)金額的銀行保函，待質(zhì)量保證期結(jié)束后支付。

（4）材料、設(shè)備購買合同未保留質(zhì)量保證金的，合同中應(yīng)明確規(guī)定質(zhì)量保證期內(nèi)承包商的責(zé)任。

第12條項目資金使用

每月項目部按照項目建設(shè)進度編制資金使用計劃，經(jīng)項目經(jīng)理審核后，項目部財務(wù)處根據(jù)資金使用計劃籌措、調(diào)度資金，滿足資金需求，合理儲備資金。

第13條項目付款

（1）項目部財務(wù)處嚴格按照合同規(guī)定和公司財務(wù)支出審批流程辦理付款。

（2）財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對合同規(guī)定的支付條款、項目部提交的鑒證文件進行審查和復(fù)核，復(fù)核無誤后方可辦理付款手續(xù)。

（3）付款必須到達合同約定的賬戶，特殊情況需要支付到非合同約定的賬戶時，必須有承包商的書面證明，由承包商出具正式發(fā)票。

第14條項目付款準備資料

項目部辦理付款時，應(yīng)向項目部財務(wù)處提交以下文件。

（1）工程合同請款單、支出憑單。

（2）視合同規(guī)定，承包商的發(fā)票或收據(jù)。

（3）合同首頁、蓋章頁、付款條款頁復(fù)印件。

（4）付款條件鑒證文件，如到貨單、驗收單、結(jié)算單等。

（5）承包商來函、項目部請示等相關(guān)文件。

第15條項目結(jié)算

項目部對已驗收的項目應(yīng)及時辦理結(jié)算，結(jié)算前累計付款額不應(yīng)超過合同價款的80%，以免冒支。

第16條質(zhì)量保證管理

質(zhì)量保證期滿由項目使用部門出具合格證明，質(zhì)量管理部進行審核，項目部財務(wù)處按合同規(guī)定支付質(zhì)量保證金。

第17條費用控制

項目管理費用支付程序按照總公司費用報銷管理辦法執(zhí)行。

第18條項目報告

項目部財務(wù)處定期編制建設(shè)項目費用支出情況表、工程管理費用預(yù)算對比表，提出階段控制調(diào)整意見。

第5章附則

第23條本辦法由財務(wù)部制定，解釋權(quán)歸財務(wù)部所有。

第24條本辦法自頒布之日起開始執(zhí)行。

第四篇：房地產(chǎn)財務(wù)管理辦法

財務(wù)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理，規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理行為，保護資產(chǎn)的安全與完整，防范各種財務(wù)風(fēng)險，根據(jù)《中華人民共和國會計法》、財政部《內(nèi)部會計控制規(guī)范》等法律法規(guī)，以及《中國鐵道建筑總公司財務(wù)管理內(nèi)部控制制度》和集團公司有關(guān)規(guī)章制度,結(jié)合本公司的實際情況,制定本辦法。

第二條 各單位財務(wù)管理的原則是：堅持以資金管理為中心，以成本管理為重點，完善內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制，嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的各項財務(wù)管理制度，努力降低成本費用，如實反映財務(wù)狀況，按規(guī)定向上級單位繳納上交款項，依法納稅，接受上級單位的財務(wù)檢查和審計監(jiān)督。

第三條 本辦法適用于**公司（以下簡稱公司）及所屬各單位。

第二章 組織機構(gòu)和職責(zé)

第四條 公司財務(wù)管理實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中管理的管理體制。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是指公司財務(wù)部對所屬各單位的財務(wù)工作實行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，集中管理是指實行集中財權(quán)、集中財力、集中核算管理。

公司財務(wù)部是公司負責(zé)資產(chǎn)管理、財務(wù)管理、會計核算、會計管理的綜合職能部門，在公司總會計師的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行國家質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針、政策、法規(guī)、法令和國家財經(jīng)政策、法律法規(guī)及上級有關(guān)規(guī)章制度，并結(jié)合公司特點制定公司財務(wù)管理規(guī)章制度。

（二）制訂公司資金管理方案，負責(zé)和組織公司資金的籌集、調(diào)配、使用和管理，監(jiān)控所屬單位的資金使用，實施上交款的收繳，充分發(fā)揮資金的利用效率，保證資金的良性循環(huán)。

（三）負責(zé)組織編制公司財務(wù)預(yù)算和財務(wù)決算報告，定期進行經(jīng)濟活動分析，為公司決策提供真實、準確的財務(wù)信息。

（四）實施項目部財務(wù)機構(gòu)設(shè)置和財會人員的配備，指導(dǎo)和監(jiān)察所屬單位的財務(wù)管理、資產(chǎn)管理、會計核算和會計基礎(chǔ)工作。

（五）負責(zé)公司固定資產(chǎn)的會計核算工作，配合工程保障部做好固定資產(chǎn)購置、折舊和大修理費計提、處置、報廢等過程中的監(jiān)督管理，定期分析固定資產(chǎn)使用效果。

（六）負責(zé)公司稅收管理和辦理外出經(jīng)營活動稅收管理證明，按照稅法和國家稅收制度，積極做好各項稅款的上繳工作。

（七）組織和實施公司本級的財務(wù)收支及會計核算工作，負責(zé)公司工會和職工持股會財務(wù)管理和財務(wù)核算工作。

（八）負責(zé)公司經(jīng)營所需各種銀行保函和信貸證明的辦理工作。

（九）組織實施公司財會人員繼續(xù)教育、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、證件管理，負責(zé)對所屬單位會計電算化工作的普及、推廣和管理。

（十）負責(zé)完成上級和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

第五條 公司對所屬各單位全面實行會計委派制，被委派會計代表公司履行對被委派單位的財務(wù)管理職責(zé)。被委派會計的管理職責(zé)按照公司《會計人員委派制度試行辦法》執(zhí)行。

第三章 貨幣資金管理

第六條 本辦法所稱貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。

第七條 各單位的貨幣資金由本單位財務(wù)部門集中統(tǒng)一管理。各類貨幣資金的收付業(yè)務(wù)，必須由財務(wù)部門統(tǒng)一辦理。

第八條 各單位對貨幣資金實行計劃管理，每月底由各職能部門根據(jù)財務(wù)預(yù)算、工程進度和實際需要，填報下月資金使用計劃交財務(wù)部門匯總審核，綜合平衡后交單位行政主管領(lǐng)導(dǎo)審批，形成當(dāng)月正式資金使用計劃，財務(wù)部門依據(jù)計劃及領(lǐng)導(dǎo)審批支出單進行監(jiān)督執(zhí)行。

第九條 公司所屬各單位出納由公司直接任命。各單位負責(zé)人的親屬、曾因經(jīng)濟問題受過處分、思想道德素質(zhì)低下、法制觀念淡薄或調(diào)離會計、出納崗位的人員，不得從事出納工作。嚴禁外聘出納人員。財務(wù)部門負責(zé)人要隨時掌握出納人員和其他經(jīng)管貨幣資金業(yè)務(wù)人員的情況。對有賭博惡習(xí)、缺乏責(zé)任感以及法紀觀念淡薄的人員，要及時調(diào)離崗位。

第十條 出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作。禁止會計（指出納崗位以外的其他會計崗位，下同）、出納一人兼。出納崗位業(yè)務(wù)量較少時，在不影響辦理出納業(yè)務(wù)前提下，出納人員可以兼任除上述工作以外的其他工作。

第十一條 出納人員辦理貨幣資金收付業(yè)務(wù)，必須以會計人員填制或經(jīng)會計人員審核簽字的合法憑證為依據(jù)。無會計人員填制或?qū)徍撕炞值暮戏☉{證，出納人員不得擅自辦理收付款業(yè)務(wù)。收付款憑證、收據(jù)、借據(jù)等貨幣資金收付憑證應(yīng)當(dāng)由會計人員保管和填制，出納人員不得代為保管或填制。

第十二條 各單位要嚴格按照中國人民銀行《銀行賬戶管理辦法》有關(guān)規(guī)定開設(shè)銀行賬戶，除業(yè)主有特殊要求外，每個項目部只能開設(shè)一個銀行賬戶。各單位原則上必須在中國建設(shè)銀行開戶,為今后開通建行網(wǎng)上銀行系統(tǒng)創(chuàng)造條件。

第十三條 辦理銀行存款必須由本單位出納或指定的會計人員親自到銀行辦理。嚴禁委托他人代辦存款業(yè)務(wù)。

第十四條 各單位應(yīng)當(dāng)加強對銀行結(jié)算票據(jù)的管理，按中國人民銀行《支付結(jié)算辦法》規(guī)定取得和使用票據(jù)。銀行支票及其他有固定編號的結(jié)算票據(jù)應(yīng)建立領(lǐng)用登記制度，按順序號簽發(fā)使用，定期盤點核對，作廢支票要妥善保管。

第十五條 各單位實行印鑒與票據(jù)分管制度。一般應(yīng)由出納人員分管票據(jù)和本人的印鑒，由財務(wù)部門負責(zé)人分管結(jié)算財務(wù)專用章和財務(wù)部門負責(zé)人印鑒。分管印鑒和票據(jù)的人員外出時，應(yīng)將所分管的印鑒和票據(jù)交給領(lǐng)導(dǎo)指定人員暫時保管，嚴禁將全套印鑒和票據(jù)交由同一人保管。分管印鑒的人員不得私自將印鑒交于他人代管或代蓋。

第十六條 各單位在支票的使用和管理上必須注意如下事項：

一、簽發(fā)各類支票原則上必須將各項內(nèi)容填寫齊全，特殊情況須簽發(fā)金額不確定的轉(zhuǎn)賬支票時，必須在支票用途欄注明限額，并經(jīng)財務(wù)部門負責(zé)人審批。

二、嚴禁各單位將空白支票交于他人作信用抵押。

三、空白支票如果遺失，應(yīng)及時向銀行申請掛失。

四、不準出租、出借銀行賬戶，不準簽發(fā)空頭支票和遠期支票，不準套取銀行信用。

五、撤消銀行賬戶時必須將剩余的全部空白支票交回銀行注銷。第十七條 通過銀行對外付款時，其收款人全稱、開戶銀行和賬號必須以合同或有法律效力的書面文件（如發(fā)票）為依據(jù)。需變更合同中的收款人全稱、開戶銀行和賬號時，必須由對方出具書面文件，并加蓋原合同所蓋的公章，由原合同簽字人簽字。使用支票、銀行匯票、銀行本票付款時，必須確認收取票據(jù)人員的身份并由本人簽收。

第十八條 出納人員應(yīng)及時向銀行索取銀行對賬單，并及時對

賬，至少每月一次。每月終了，出納人員根據(jù)對賬結(jié)果,編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表草稿，連同對賬單、銀行存款日記賬一并交會計人員審核。會計人員審核無誤后，編制正式的銀行存款余額調(diào)節(jié)表，由出納人員、會計人員和財務(wù)部門負責(zé)人簽字，與銀行存款對賬單一并保存，列入會計檔案管理。

第十九條 現(xiàn)金的使用范圍必須嚴格遵守《現(xiàn)金管理條例》的有關(guān)規(guī)定，不得超范圍使用現(xiàn)金。

第二十條 外出采購或進行經(jīng)營活動需要大額款項時，應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得攜帶大額現(xiàn)金。

第二十一條 不允許白條抵充庫存現(xiàn)金，不允許利用銀行賬戶代為個人或外單位存入或支取現(xiàn)金，不允許將公款以私人名義存入銀行，不允許存放賬外現(xiàn)金，嚴禁設(shè)立“小金庫”。

第二十二條 嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度。庫存現(xiàn)金限額一般為單位三至五天的日常零星開支量。交通不便和邊遠地區(qū)的開戶單位可以多于五天，但不能超過十五天的日常零星開支。如有超儲，應(yīng)及時送存銀行。

第二十三條 存放現(xiàn)金應(yīng)當(dāng)配備保險柜，存放保險柜的房間應(yīng)當(dāng)安裝防盜門、窗，并要有一定的安全、報警措施。存、取現(xiàn)金款額較大或離銀行較遠時，必須有機動車輛接送，并派人陪同保護。存取現(xiàn)金途中不得辦理其他事項或逗留。

第二十四條 出納人員必須使用訂本式賬薄按規(guī)定登記現(xiàn)金日記賬和銀行日記賬。所有現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)應(yīng)及時逐筆登記入賬，做到日清月結(jié)，出納人員應(yīng)經(jīng)常進行現(xiàn)金的清庫和核對，確保賬款相符。每月月末，會計人員要與出納人員一起對庫存現(xiàn)金進行盤點，并編制盤點表。發(fā)現(xiàn)賬款不符時，應(yīng)及時查明原因。

第二十五條 更換出納人員時，必須辦理移交手續(xù)。現(xiàn)金、銀行

存款、銀行匯票、銀行本票、印鑒、各種有價證券、支票等有固定編號的銀行結(jié)算憑證以及其他有關(guān)資料、物品的移交情況應(yīng)編入移交清冊。移交清冊一式四份，由移交、接交雙方及監(jiān)交會計人員、監(jiān)交的財務(wù)部門負責(zé)人分別簽字并各執(zhí)一份。出納人員臨時外出，其工作由其他指定會計人員代理的，也應(yīng)就所移交的事項（如現(xiàn)金、票據(jù)、賬簿等）辦理交接手續(xù)。

第二十六條 外埠存款按銀行存款的辦法進行管理，有關(guān)業(yè)務(wù)完成后要及時清理撤戶。銀行匯票存款、銀行本票存款必須經(jīng)常進行清理核對，至少每月要由會計人員清理核對一次，特別要注意檢查余款和因超過付款期等原因而退回的款項是否及時入賬。對于在途貨幣資金，財務(wù)部門負責(zé)人和會計人員應(yīng)當(dāng)及時檢查其在途時間是否正常。

第二十七條 加強對備用金的管理工作。財務(wù)人員應(yīng)定期或不定期地清點備用金，嚴禁將備用金挪作個人使用或轉(zhuǎn)借他人。備用金的借支與報銷嚴格按公司《經(jīng)費報銷管理辦法》執(zhí)行。

第二十八條 出納人員、會計人員和財務(wù)部門負責(zé)人如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金、銀行存款或其他貨幣資金浮多、短少，或有被盜、被挪用、被貪污嫌疑時，應(yīng)及時查明原因，并向本單位行政主管領(lǐng)導(dǎo)和公司財務(wù)部報告。需向公安部門報案的，應(yīng)及時報案。

第四章 物資采購與存貨管理

第二十九條 本辦法所稱物資采購包括購買原材料、周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品及其他物資。存貨系指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營活動中持有以備出售，或者仍處在生產(chǎn)過程，或者在生產(chǎn)或提供勞務(wù)過程中將消耗的材料或物資等。

第三十條 各單位應(yīng)當(dāng)按照科學(xué)有效、公開公正、比質(zhì)比價、監(jiān)督制約的原則，建立健全采購管理的各項制度，防止采購過程中的不

正當(dāng)行為發(fā)生。

第三十一條 采購物資的貨款結(jié)算必須以點驗單和復(fù)檢報告為依據(jù)，并經(jīng)過單位行政主管領(lǐng)導(dǎo)審批后財務(wù)部門方可付款。無點驗單和按規(guī)定應(yīng)進行復(fù)檢的，不能辦理結(jié)算手續(xù)。點驗結(jié)果和復(fù)檢結(jié)果不符合要求的，應(yīng)按合同和有關(guān)規(guī)定及時采取退貨、拒付或扣減貨款、向?qū)Ψ剿髻r等處理措施。

第三十二條 對由于價高質(zhì)次等原因造成購貨款超付，必須追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。誰的責(zé)任，由誰負責(zé)在一定時間內(nèi)追回，逾期未追回的部分應(yīng)由責(zé)任人賠償。由于超付款給企業(yè)（單位）造成的利息等經(jīng)濟損失，也應(yīng)由責(zé)任人賠償。

第三十三條 工程項目的承包單位領(lǐng)料時必須經(jīng)財務(wù)部門審核結(jié)算，防止因多領(lǐng)材料而造成超撥款。

第三十四條 物資部門在每月底要認真清理發(fā)料單，將當(dāng)月消耗的材料按領(lǐng)料單位和材料類別制成材料消耗匯總表，并隨發(fā)料單一起報送至財務(wù)部門列銷。

第三十五條 材料按照實際成本記賬的單位，材料的發(fā)出、領(lǐng)用時，原則上選用“先進先出法”確定發(fā)出、領(lǐng)用材料實際成本。方法選定后，不應(yīng)隨意變更，以保持會計核算的一致性。

第三十六條 周轉(zhuǎn)材料的攤銷、保管、回收、報廢管理。

（一）、財務(wù)部門根據(jù)物資部門提供的周轉(zhuǎn)材料使用情況表采用分期或分次攤銷法計算攤銷額，嚴禁使用一次攤銷法攤銷。

（二）、財務(wù)部門對在用周轉(zhuǎn)材料進行明細分類核算，監(jiān)督在用周轉(zhuǎn)材料動態(tài)，每季與物資部門核對賬目，保證賬卡相符。

（三）、施工現(xiàn)場拆除、回收的在用周轉(zhuǎn)材料，經(jīng)物資、技術(shù)部門鑒定，確定實際成新率（成色），并做出記錄交財務(wù)部門調(diào)增或沖減有關(guān)工程成本。

（四）、經(jīng)鑒定周轉(zhuǎn)材料確需報廢時，物資部門應(yīng)填制在用周轉(zhuǎn)材料報廢單，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準后報廢，其回收的殘料交料庫點收入賬，財務(wù)部門對未攤銷完的價值應(yīng)補提攤銷。

（五）、在用周轉(zhuǎn)材料丟失、損壞時，必須分析原因和責(zé)任，按規(guī)定提出處理意見，經(jīng)單位領(lǐng)導(dǎo)批準處理。損壞但可以修復(fù)的在用周轉(zhuǎn)材料，應(yīng)進行整修，整修的費用計入工程成本。

第三十七條 低值易耗品的收發(fā)、保管、攤銷、報廢及賠償管理。

（一）、財務(wù)部門和物資部門對在用低值易耗品應(yīng)建立明細臺賬進行實物管理，領(lǐng)用人領(lǐng)用時須在臺賬或卡片上簽字。

（二）、低值易耗品攤銷,在領(lǐng)用時采用一次攤銷法進行攤銷。

（三）、在用低值易耗品報廢，經(jīng)過物資部門鑒定，填制低值易耗品報廢（賠償）單，經(jīng)單位領(lǐng)導(dǎo)批準后，交財務(wù)、物資部門注銷。已報廢注銷低值易耗品有殘值的，由物資部門收回殘值交財務(wù)部門。

（四）、丟失、損壞和其他原因短少的在用低值易耗品，應(yīng)由使用人提出報告，填制低值易耗品報廢（賠償）單，由部門或班組分析并說明原因，經(jīng)物資部門審核并提出處理意見，報單位領(lǐng)導(dǎo)人批準辦理。屬使用人或保管人責(zé)任的，由過失人賠償，賠償按評估價及情節(jié)輕重確定。

第三十八條 各單位物資部門和財務(wù)部門應(yīng)嚴格加強對存貨的定期清查、盤點，定期核對賬目，確保賬賬相符、賬表相符、賬物相符。存貨應(yīng)按月、按季盤點，年終結(jié)算前要進行一次全面的財產(chǎn)清查。工程項目竣工或停建時，不論是否到年終，都要進行全面的財產(chǎn)清查。

第三十九條 各單位財務(wù)部門在物資采購、驗收、領(lǐng)用等過程中的其他管理職責(zé)按照公司《物資管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章 固定資產(chǎn)管理

第四十條 本辦法所稱的固定資產(chǎn)系指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用期限超過1年的房屋建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用年限超過2年（含）的，也作為固定資產(chǎn)。對于達到固定資產(chǎn)使用標(biāo)準，但實際使用期限在一個項目工期內(nèi)的易損耗工、器具，不再列入固定資產(chǎn)。

第四十一條 固定資產(chǎn)實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級歸口管理。公司主管領(lǐng)導(dǎo)對全公司固定資產(chǎn)的管理負全面責(zé)任，總工程師和總會計師組織領(lǐng)導(dǎo)固定資產(chǎn)的技術(shù)管理和核算工作。各固定資產(chǎn)使用和管理單位對固定資產(chǎn)使用和管理負直接責(zé)任。公司工程保障部負責(zé)施工機械、運輸設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備和其他行政用固定資產(chǎn)的實物管理，工程技術(shù)部和人力資源部分別負責(zé)儀器及試驗設(shè)備和房屋建筑物的實物管理，財務(wù)部負責(zé)固定資產(chǎn)的會計核算工作。

第四十二條 經(jīng)公司批準，公司對各單位購置的原值在5萬元以上的固定資產(chǎn)作為其上交款轉(zhuǎn)公司直接管理，由公司工程保障部計提折舊和大修理費，5萬元以下的固定資產(chǎn)由各單位自行管理，由各單位財務(wù)部門自行計提折舊。

第四十三條 固定資產(chǎn)的實物管理部門應(yīng)當(dāng)按固定資產(chǎn)的分類目錄，對固定資產(chǎn)統(tǒng)一編號，建立臺賬；大型固定資產(chǎn)還應(yīng)當(dāng)逐臺、逐件建立檔案。財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按固定資產(chǎn)類別進行分類核算，并設(shè)置固定資產(chǎn)登記簿和固定資產(chǎn)卡片，逐臺、逐件進行核算。固定資產(chǎn)發(fā)生增減變動、租賃及使用狀態(tài)的變更，其實物管理部門應(yīng)當(dāng)及時辦理有關(guān)手續(xù)，并及時傳遞到財務(wù)部門。

第四十四條 固定資產(chǎn)的日常會計核算要嚴格按照財政部《企業(yè)

會計制度》和中國鐵道建筑總公司《施工企業(yè)會計核算辦法》執(zhí)行。需要補充的是，購買固定資產(chǎn)時，不論購款項是否支付、發(fā)票是否取得，只要固定資產(chǎn)開始投入使用，均須根據(jù)固定資產(chǎn)購買合同上確定的金額加上運雜費等相關(guān)費用進行組資，并于次月開始計提折舊。

第四十五條 固定資產(chǎn)折舊按照中國鐵道建筑總公司制定的《固定資產(chǎn)目錄及折舊年限表》規(guī)定的折舊年限、折舊率、凈殘值率并使用直線法按月計提。

第四十六條 公司對原值在5萬元以上的機械設(shè)備要按照三個階段劃分原則預(yù)提大修理費，即按使用年限將機械設(shè)備平均劃分為三個階段，第一按其折舊率的100%預(yù)提，第二階段按其折舊率的50%預(yù)提，第三階段不提。

第四十七條 各單位對因固定資產(chǎn)銷售、報廢、盤虧和毀損所形成的資產(chǎn)損失，必須報公司審批。

第四十八條 各單位固定資產(chǎn)實物管理部門和財務(wù)部門應(yīng)嚴格加強對固定資產(chǎn)的定期清查、盤點，定期核對賬目，確保賬賬相符、賬表相符、賬物相符。固定資產(chǎn)的清查至少每年進行一次，要注意查明固定資產(chǎn)的數(shù)量、技術(shù)狀況，保養(yǎng)、使用或存放情況以及使用或存放地點。

第四十九條 財務(wù)部門在固定資產(chǎn)購置、維修保養(yǎng)、租賃、報廢、出售、清查等過程中的其他管理職責(zé)按照公司《機械設(shè)備管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章 工程施工與付款管理

第五十條 各單位工程承包必須符合《建筑法》有關(guān)規(guī)定。勞務(wù)承包隊伍的確定，實行“資格預(yù)審、評議對比、民主決策、上級審批”的程序，必須堅持“先簽合同后施工”的原則。

第五十一條 工程承包必須與勞務(wù)承包單位簽訂規(guī)范和完整的勞務(wù)承包合同，勞務(wù)承包隊伍上場前必須交納不少于承包價款3-5%的履約保證金。

第五十二條 承包工程的財務(wù)核算要以承包合同和驗工計價為控制依據(jù)，以結(jié)算支付憑證進行賬務(wù)處理。

第五十三條 各單位對工程勞務(wù)承包單位一般不預(yù)付款，確需預(yù)付時，必須報公司批準，而且不應(yīng)超過已經(jīng)投入施工但未計價的工料價值，并應(yīng)留足一定的質(zhì)保金。

第五十四條 各單位應(yīng)嚴格驗工計價和撥付工程款的控制。在驗工計價和撥付工程款時，必須做到以下幾點：

（一）要堅決糾正業(yè)主計價批復(fù)后再給勞務(wù)承包隊計價的做法。必須嚴格按承包合同按時、足額對勞務(wù)承包隊伍計價。

（二）要嚴格根據(jù)業(yè)主的撥款情況和對勞務(wù)承包隊伍的驗工計價撥付工程款；

（三）必須扣除領(lǐng)用材料款、機械使用費及借款、留足質(zhì)量保證金后撥付工程款；

（四）嚴格按照審批權(quán)限撥付工程款。各單位對勞務(wù)承包隊伍工程款的撥付必須通過項目部集體會議研究決定，在撥款時必須填制《工程撥款批準單》，有關(guān)部門都要簽署意見，即計劃部門負責(zé)填寫驗工計價情況；施工部門填寫質(zhì)量及實物工程量情況；物資部門填寫用料情況；設(shè)備部門填寫設(shè)備使用情況；質(zhì)檢部門填寫工程質(zhì)量情況；財務(wù)部門填寫已撥付工程款情況；行政主管領(lǐng)導(dǎo)簽署結(jié)算意見。

第五十五條 發(fā)生承包工程款等款項超付時，按公司《經(jīng)濟責(zé)任追究辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十六條 各單位因資金短缺而發(fā)生對外欠款時，應(yīng)根據(jù)自身資金狀況，合理確定償債額度，并做好對方工作，防止因發(fā)生經(jīng)濟糾

紛而對單位造成不良影響。

第七章 工程價款結(jié)算與收款管理

第五十七條 各單位應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，及時向發(fā)包方報簽驗工計價。工程竣工驗收時，單位領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對合同變更等簽證進行徹底清理，及時編制工程決算，并及時取得發(fā)包方簽認。財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定，會同有關(guān)部門及時向發(fā)包方收取預(yù)付工程款（備料款）、工程進度款、工程決算款、尾工款和質(zhì)保金，并定期與業(yè)主核對往來賬目，往來賬目數(shù)額不一致時要及時查明原因。

第五十八條 在每期驗工計價時,各單位要做到照章納稅，嚴禁出現(xiàn)因納稅處理不當(dāng)而給企業(yè)造成不應(yīng)有的損失。

第五十九條 工程價款的結(jié)算和施工合同收入的確認，嚴格按照公司《執(zhí)行<建造合同準則>暫行規(guī)定》（另文下發(fā)）執(zhí)行。

第六十條 工程項目完工撤場前，項目部要積極做好對業(yè)主和勞務(wù)隊伍的工程決算工作，其中對勞務(wù)隊伍的工程決算必須辦理完畢。項目撤場時，公司將審計后的財務(wù)賬目和銀行印簽收回公司清欠辦公室管理，同時注銷銀行賬戶，其資金收付由公司財務(wù)部通過公司基本賬戶統(tǒng)一辦理，但該項目經(jīng)理和財務(wù)主管必須繼續(xù)負責(zé)項目的工程結(jié)算和債權(quán)債務(wù)清理工作。

第六十一條 各單位的行政主管為清欠工作的第一責(zé)任人，要對該單位的清欠工作負責(zé)到底。

第六十二條 各單位應(yīng)嚴格按照總公司《施工企業(yè)會計核算辦法》的規(guī)定計提壞賬準備和確認壞賬損失，對于有充分證據(jù)證明已無法收回的應(yīng)收款項，必須將證明材料報公司財務(wù)部審核，并經(jīng)公司有關(guān)會議批準后，方可確認壞賬損失。所有測算、證明資料都要作為會計憑證的附件完整保存。

對于超過三年并已確認為損失處理的壞賬，要另立備查簿，列已銷賬資產(chǎn)管理，必須注意保密，并派人催收，不能放棄對該項應(yīng)收款項的索取權(quán)。

第六十三條 關(guān)于資金清欠的獎勵與懲罰按照公司《資金清欠獎懲暫行辦法》執(zhí)行。

第八章 成本費用管理

第六十四條 本辦法所稱成本包括施工合同成本、商品銷售成本以及各種產(chǎn)品和勞務(wù)的成本。本辦法所稱費用包括構(gòu)成成本的各項費用、管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用、營業(yè)外支出等其他費用。

第六十五條 成本費用管理的主要內(nèi)容是：建立健全成本費用管理責(zé)任制，加強成本費用管理的基礎(chǔ)工作；進行成本評估和決策，確定目標(biāo)成本，編制成本費用預(yù)算；嚴格遵守成本費用開支范圍；實行嚴密的成本費用控制，按財務(wù)、會計制度和成本費用核算辦法及時正確核算成本費用；分析考核成本、費用指標(biāo)的完成情況。

第六十六條 在成本費用管理中，必須貫徹執(zhí)行國家的財經(jīng)方針、政策，遵守財經(jīng)法規(guī)和財經(jīng)紀律，接受國家財政、審計、稅務(wù)機關(guān)和上級主管部門的監(jiān)督檢查。

第六十七條 具體的成本費用管理規(guī)定按照公司《工程項目經(jīng)濟預(yù)評估辦法》、《工程項目責(zé)任成本管理辦法》、《經(jīng)費報銷管理辦法》、《差旅費開支管理辦法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九章 籌資和投資管理

第六十八條 籌資系指企業(yè)的資金籌集。籌集資金必須堅持下列原則：合理確定籌資數(shù)量，努力提高籌資效果；認真選擇籌資渠道，力求降低資金成本；適時取得資金來源，保證資金投放需要。

第六十九條 嚴禁公司所屬各單位向銀行、非金融機構(gòu)或個人借款，以及進行其他各項籌資活動。

第七十條 未經(jīng)公司董事長審批，嚴禁所屬各單位之間相互拆借資金，所屬各單位在會計核算上只允許與公司財務(wù)部之間發(fā)生財務(wù)往來。

第七十一條 嚴格控制對外進行資本性投資和對內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資，確需對外投資時，必須按照集團公司《投資管理辦法》的要求，制定嚴密的可行性研究報告和備選方案，由公司董事會審議后報集團公司審批；確需對內(nèi)投資（購置固定資產(chǎn)）時，嚴格按照公司《機械設(shè)備管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十二條 嚴禁公司所屬各單位對外進行任何形式的擔(dān)保、抵押以及職工內(nèi)部集資和公司授權(quán)以外的其他經(jīng)濟活動。

第十章 上交款管理

第七十三條 各單位對公司上交款包括以下幾個部分:

（一）、綜合收益款

1、利潤：項目部按照公司對項目經(jīng)濟預(yù)評估結(jié)果收取；機械化公司按上年固定資產(chǎn)凈值的5%收取。

2、人員管理費：按公司《工程項目管理辦法》規(guī)定標(biāo)準收取。

3、資產(chǎn)占用費：按上年末對公司往來欠款余額的6%收取。

（二）、固定資產(chǎn)使用費：包括當(dāng)年計提的固定資產(chǎn)折舊和大修理費。

（三）、各項工資附加費、社會保險費：職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費由公司財務(wù)部分別根據(jù)當(dāng)年公司工資總額的12%、2%、1.5%按季統(tǒng)一提取，并按季轉(zhuǎn)入各單位計入成本費用，各單位自行根據(jù)公司轉(zhuǎn)入的工資附加費計提基數(shù)的2%計提剩余的職工福利費，并自行留用，項目竣工時不論節(jié)超，均將其余額作為項目利潤或虧損轉(zhuǎn)入公司財務(wù)部。各項社會保險費中的企業(yè)負擔(dān)部分由公司財務(wù)部根據(jù)人力資源部核定的計提金額按季提取，其中除醫(yī)療保險費直接在公司本級核銷外，其余各項社會保險費均轉(zhuǎn)入各單位計入成本費用。

各單位上交公司的各種款項扣除公司對其各類投入或應(yīng)收取費用后的差額為正數(shù)時，方可視為其上交款數(shù)額。

第七十四條 公司對各單位上交款實行“收支兩條線”的管理模式。

各單位必須根據(jù)應(yīng)上交款總額、項目合同總價和業(yè)主當(dāng)期的工程價款支付情況，按月將當(dāng)期應(yīng)上交款(評估效益點、固定資產(chǎn)折舊、大修費及各類規(guī)費)電匯至公司資金調(diào)度中心，除固定資產(chǎn)折舊、大修費及各類規(guī)費外，原則上根據(jù)每次業(yè)主撥付貨幣資金的10％上交綜合收益款，匯款事宜直接由公司委派會計辦理，所在單位領(lǐng)導(dǎo)不得干預(yù)，委派會計不按規(guī)定辦理者，按公司《會計人員委派制試行辦法》有關(guān)規(guī)定進行處罰。

各單位若確實資金周轉(zhuǎn)困難需要公司向其調(diào)配資金的，必須以書面形式報送公司資金調(diào)度中心審核，經(jīng)公司董事長批準后，公司可向其調(diào)配所需周轉(zhuǎn)資金。

第七十五條 各單位必須合理統(tǒng)籌安排資金，確保按時完成上交款，確因資金緊張、業(yè)主資金不到位或業(yè)主強制控制項目非生產(chǎn)性或資本性資金支出的，必須以書面形式向公司匯報資金緊張的原因，在公司指派有關(guān)業(yè)務(wù)部門審查屬實并經(jīng)公司總會計師審批后，可暫緩繳納。

第七十六條 公司年終將各單位的上交款情況作為單位效績考

核的關(guān)鍵指標(biāo)進行考核，考核標(biāo)準按照公司《項目管理辦法》執(zhí)行。

第十一章 會計信息質(zhì)量管理

第七十七條 本辦法所稱的會計信息質(zhì)量包括會計憑證的質(zhì)量、會計賬簿的質(zhì)量和財務(wù)會計報告的質(zhì)量。

第七十八條 各單位應(yīng)嚴格按照《會計法》、《會計準則》、《企業(yè)會計制度》和《施工企業(yè)會計核算辦法》的規(guī)定，進行會計核算。不準搞人為的潛虧掛賬，也不準故意隱瞞收入和利潤。各種資產(chǎn)和負債必須做到賬實相符。

第七十九條 填制和取得會計憑證、登記會計賬簿，必須符合財政部《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》的要求。會計機構(gòu)、會計人員必須按照國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定對原始憑證進行審核，對不真實、不合法的原始憑證不予接受；對記載不準確、不完整或涂改過的原始憑證予以退回。嚴禁白條抵庫、嚴禁設(shè)置賬外賬和私設(shè)“小金庫”。

第八十條 各單位應(yīng)當(dāng)按照財政部《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》的規(guī)定編制和對外提供真實完整的財務(wù)會計報告，并要符合合法性、真實性和完整性的要求。

第八十一條 編制財務(wù)會計報告，必須根據(jù)真實的交易、事項以及完整、準確的賬簿記錄等資料，并按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定的編制基礎(chǔ)、編制依據(jù)、編制原則和方法編制。

第八十二條 各單位負責(zé)人對本單位會計信息的真實性負責(zé)。單位領(lǐng)導(dǎo)人授意、指使、強令會計機構(gòu)、會計人員提供不實會計信息的，應(yīng)負直接責(zé)任。

第十二章 會計組織工作管理

第八十三條 從事會計工作的人員，必須取得會計從業(yè)資格證書。擔(dān)任公司大型以上項目部(投資額在5000萬元以上)主管會計人員，除取得會計從業(yè)資格證書外，還必須具有中專（含）以上學(xué)歷和有從事會計工作兩年以上經(jīng)歷。

第八十四條 各單位必須建立健全會計崗位責(zé)任制，保證會計工作的有序進行。在不違反內(nèi)部牽制的前提下，各單位可根據(jù)其業(yè)務(wù)的具體情況實行一人一崗、一崗多人或一人多崗。

第八十五條 各單位執(zhí)行內(nèi)部牽制制度，基本要求是：

（一）出納人員與會計人員、會計機構(gòu)負責(zé)人在貨幣資金業(yè)務(wù)上互相制約，具體內(nèi)容見本辦法第三章中規(guī)定。

（二）會計事項的處理，不能由一個人負責(zé)辦理全過程，必須由兩個以上人員處理。

第八十六條 任用會計人員必須實行回避制度。嚴禁各單位領(lǐng)導(dǎo)的親屬擔(dān)任本單位的會計機構(gòu)負責(zé)人（會計主管人員），嚴禁有親屬關(guān)系的人員在同一會計機構(gòu)中擔(dān)任會計人員。

第八十七條 公司對所有所屬單位的會計主管人員實行直接委派，具體規(guī)定按照公司《會計人員委派制試行辦法》執(zhí)行。

第八十八條 會計人員調(diào)動工作或者離職，必須與接管人員辦清交接手續(xù)。各單位會計人員交接工作時，必須由公司審計部或財務(wù)部派人監(jiān)交。會計人員交接必須編制書面的移交清冊，交接雙方和監(jiān)交人員必須在移交清冊上簽名。

第八十九條 各單位必須按照財政部和總公司有關(guān)會計工作標(biāo)準化的要求，嚴格執(zhí)行財政部的《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》，認真開展會計基礎(chǔ)工作標(biāo)準化活動。公司不定期組織會計基礎(chǔ)工作大檢查，對會

計基礎(chǔ)工作成績突出的單位要給予獎勵；對未達到標(biāo)準化的單位，要限期整改；整改期限到期仍不能達標(biāo)的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。

第十三章 財務(wù)信息化管理

第九十條 公司所有單位必須實現(xiàn)會計電算化，財務(wù)部門必須配備一部筆記本電腦，做到專機專用，并要經(jīng)常（每周不少于一次）進行病毒檢查，確保財會信息的安全。

財務(wù)信息化使用的軟件，在上級單位沒有新的規(guī)定之前，各單位必須統(tǒng)一使用中國鐵道建筑總公司專用用友財務(wù)軟件。

第九十一條 各單位要按照相互監(jiān)督、相互制約的原則設(shè)置財會信息化的崗位，并明確崗位職責(zé)。

第十四章 附 則

第九十二條 本辦法自2018年1月1日起執(zhí)行，由公司財務(wù)部負責(zé)解釋。

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法

房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法

折疊第一章

總

則

第一條?為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條?在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動,應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條?本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。

第四條?從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則，遵守職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德。

第五條?縣級以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，分別負責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的監(jiān)督和管理。

第六條?房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)按照章程實行自律管理，向有關(guān)部門反映行業(yè)發(fā)展的意見和建議，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展和人員素質(zhì)提高。

第二章

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員

第七條?本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，是指依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的中介服務(wù)機構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以設(shè)立分支機構(gòu)。

第八條?設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和分支機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。

本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和分支機構(gòu)與其招用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國勞動合同法》的規(guī)定簽訂勞動合同。

第九條?國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理。

第十條?房地產(chǎn)經(jīng)紀人實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施，原則上每年舉行一次。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理實行全國統(tǒng)一大綱，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試的制度，每年的考試次數(shù)根據(jù)行業(yè)發(fā)展需要確定。

第十一條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。

第十二條?直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人(執(zhí)行合伙人)或者負責(zé)人、注冊資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等備案信息向社會公示。

第十三條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)變更或者終止的，應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起30日內(nèi)，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。

第三章

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動

第十四條?房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用。

第十五條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示下列內(nèi)容:

(一)營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件;

(二)服務(wù)項目、內(nèi)容、標(biāo)準;

(三)業(yè)務(wù)流程;

(四)收費項目、依據(jù)、標(biāo)準;

(五)交易資金監(jiān)管方式;

(六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;

(七)政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;

(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

分支機構(gòu)還應(yīng)當(dāng)公示設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營地址及聯(lián)系方式。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售商品房項目的，還應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關(guān)證明文件。

第十六條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容:

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員情況;

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準;

(三)服務(wù)費用及其支付方式;

(四)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);

(五)違約責(zé)任和糾紛解決方式。

建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織可以制定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本，供當(dāng)事人選用。

第十七條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。

第十八條?房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行明碼標(biāo)價制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和標(biāo)價方式進行價格欺詐;一項服務(wù)可以分解為多個項目和標(biāo)準的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個項目和標(biāo)準，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價。

第十九條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定事項，或者服務(wù)未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定標(biāo)準的，不得收取傭金。

兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費。

第二十條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名。

第二十一條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項:

(一)是否與委托房屋有利害關(guān)系;

(二)應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;

(三)委托房屋的市場參考價格;

(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險;

(五)房屋交易涉及的稅費;

(六)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準;

(七)經(jīng)紀服務(wù)收費標(biāo)準和支付時間;

(八)其他需要告知的事項。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)當(dāng)事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準。書面告知材料應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人簽名(蓋章)確認。

第二十二條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托人身份證明等有關(guān)資料。

第二十三條?委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供真實有效的房屋權(quán)屬證書。委托人未提供規(guī)定資料或者提供資料與實際不符的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。

第二十四條?房地產(chǎn)交易當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。

交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的簽字和蓋章。

第二十五條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為:

(一)捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格;

(二)對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;

(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易;

(四)泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益;

(五)為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;

(六)改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租;

(七)侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金;

(八)承購、承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋;

(九)為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀服務(wù);

(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十六條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄制度，如實記錄業(yè)務(wù)情況。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)保存房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，保存期不少于5年。

第二十七條?房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)制定房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)規(guī)程,逐步建立并完善資信評價體系和房地產(chǎn)經(jīng)紀房源、客源信息共享系統(tǒng)。

第四章

監(jiān)督管理

第二十八條?建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、價格主管部門應(yīng)當(dāng)通過現(xiàn)場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員進行監(jiān)督。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違反人力資源和社會保障法律法規(guī)的行為，由人力資源和社會保障主管部門依法予以查處。

被檢查的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當(dāng)予以配合，并根據(jù)要求提供檢查所需的資料。

第二十九條?建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員信息共享制度。建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)定期將備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)情況通報同級價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門。

第三十條?直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺，為備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供下列服務(wù):

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案信息公示;

(二)房地產(chǎn)交易與登記信息查詢;

(三)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上簽訂;

(四)房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案公示;

(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他事項。

經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以取得網(wǎng)上簽約資格。

第三十一條?縣級以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案，并向社會公示。

縣級以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)將在日常監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的違法違規(guī)行為、經(jīng)查證屬實的被投訴舉報記錄等情況，作為不良信用記錄記入其信用檔案。

第三十二條?房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供真實、完整的信用檔案信息。

第五章

法律責(zé)任

第三十三條?違反本辦法，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款:

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用的;

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，未向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準等情況，并未經(jīng)委托人同意的;

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同未由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名的;

(四)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，不向交易當(dāng)事人說明和書面告知規(guī)定事項的;

(五)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未按照規(guī)定如實記錄業(yè)務(wù)情況或者保存房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的。

第三十四條?違反本辦法第十八條、第十九條、第二十五條第(一)項、第(二)項，構(gòu)成價格違法行為的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，責(zé)令改正、沒收違法所得、依法處以罰款;情節(jié)嚴重的，依法給予停業(yè)整頓等行政處罰。

第三十五條?違反本辦法第二十二條，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)擅自對外發(fā)布房源信息的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案，取消網(wǎng)上簽約資格，并處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第三十六條?違反本辦法第二十四條，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

第三十七條?違反本辦法第二十五條第(三)項、第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項、第(八)項、第(九)項、第(十)項的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

第三十八條?縣級以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門的工作人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)督管理工作中，玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章

附

則

第三十九條?各地可以依據(jù)本辦法制定實施細則。[1]

第四十條?本辦法自2011年4月1日起施行。