第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作的實(shí)務(wù)操作中問(wèn)題匯集

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作的實(shí)務(wù)操作中問(wèn)題匯集

2009-8-5 9:49:00文章來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)字體：【大 中 小】【打印】

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容

為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：

1．土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

2.房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

4．代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

以上四類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：

1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。

2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

5．配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。

自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營(yíng)方式，也采用發(fā)包方式進(jìn)行。

采用自營(yíng)方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象，記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本XXX

貸：銀行存款XXX

庫(kù)存材料XXX

應(yīng)付工資XXX

如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。

一、自營(yíng)工程成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目

由于開(kāi)發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點(diǎn)，每一工程幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，在建設(shè)它時(shí)，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，也由于必須在指定的地點(diǎn)建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會(huì)條件不同，在建造時(shí)，往往也需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個(gè)體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對(duì)工程組織成本核算時(shí)，必須采用定單成本核算法，即按照各項(xiàng)工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本；凡是不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計(jì)入有關(guān)工程成本。

按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計(jì)算的對(duì)象。工程成本核算的對(duì)象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、工程進(jìn)度計(jì)劃的對(duì)象。根據(jù)單位工程來(lái)組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時(shí)反映施工活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡(jiǎn)化工程成本核算手續(xù)，對(duì)于：（l）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、開(kāi)竣工時(shí)間

相接近的各個(gè)單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個(gè)預(yù)算造價(jià)很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價(jià)的比例，算得各該單位工程的實(shí)際成本。

為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對(duì)生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項(xiàng)目：

1．材料費(fèi)指在施工過(guò)程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費(fèi)用。

2．人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場(chǎng)制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場(chǎng)水平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎(jiǎng)金、津貼和職工福利費(fèi)。

3．機(jī)械使用費(fèi)指在施工過(guò)程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人員工資，職工福利費(fèi)，燃料動(dòng)力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤(rùn)滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)。

4．其他直接費(fèi)指現(xiàn)場(chǎng)施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)，場(chǎng)地清理費(fèi)等。

5．施工間接費(fèi)措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時(shí)設(shè)施，還應(yīng)包括臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)。

上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于直接耗用于工程的施工過(guò)程，叫做直接費(fèi)，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程戍本，叫做間接費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。

二、材料費(fèi)的核算

各項(xiàng)工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過(guò)“領(lǐng)料單”、“退料單”。“已領(lǐng)來(lái)用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計(jì)算。“已領(lǐng)未用材料清單”是對(duì)下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場(chǎng)存料，在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分別盤(pán)點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計(jì)算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個(gè)單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時(shí)逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來(lái)定期計(jì)算其實(shí)際用量。即對(duì)進(jìn)場(chǎng)的大準(zhǔn)材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時(shí)不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計(jì)算定額耗用量。

本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）

再通過(guò)盤(pán)點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：

本月實(shí)際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤(pán)點(diǎn)數(shù)量

差異數(shù)量＝本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量

差異分配率＝差異數(shù)量÷本月定額耗用量×100%

然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和計(jì)劃價(jià)格成本：

某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）

某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的計(jì)劃價(jià)格成本＝該工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量×計(jì)劃單價(jià)

施工隊(duì)組在施工過(guò)程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時(shí)填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成本。于工程完工時(shí)，再填制“退料單”將實(shí)際盤(pán)存數(shù)沖減工程成本。對(duì)租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費(fèi)可根據(jù)租賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程成本。

三、人工費(fèi)的核算

工程成本中的人工費(fèi)，對(duì)計(jì)件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計(jì)入各項(xiàng)工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為14％）計(jì)入各項(xiàng)工程的成本。

“工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、計(jì)算獎(jiǎng)金或計(jì)件工資的憑證。通常于施工前由施工員會(huì)同定額員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃和勞動(dòng)定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條件進(jìn)行檢查，并會(huì)同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗(yàn)收，評(píng)定質(zhì)量等級(jí)。實(shí)際驗(yàn)收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時(shí)，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計(jì)數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計(jì)劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來(lái)的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎(jiǎng)金于當(dāng)月結(jié)算。

對(duì)計(jì)時(shí)工人的工資和職工福利費(fèi)，可根據(jù)按工程別匯總的工時(shí)匯總表中各項(xiàng)工程耗用的作業(yè)工時(shí)總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計(jì)算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計(jì)算公式如下：

某施工單位平均工資率（元/時(shí)）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和

職工福利費(fèi)總額（元）÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和（時(shí)）

用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)工程耗用的工時(shí)，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)：

項(xiàng)工程分配的人工資＝該項(xiàng)工程耗用工時(shí)×施工單位平均工資率

四、機(jī)械使用費(fèi)的核算

施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。

機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括：

1．人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。

2．燃料、動(dòng)力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動(dòng)力費(fèi)。

3．材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤(rùn)滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。

4．折舊、修理費(fèi)指對(duì)施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。

5．替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動(dòng)皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開(kāi)關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。

6．運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)、運(yùn)離施工現(xiàn)場(chǎng)和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場(chǎng)的工程成本負(fù)擔(dān)。

7．輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場(chǎng)施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?/p>

8．養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。9．間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。

至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫(kù)存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“累計(jì)折舊”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)用 9 000

貸：庫(kù)存材料11 00

低值易耗品150

材料成本差異25

應(yīng)付工資 4 000

應(yīng)付福利費(fèi)560

銀行存款 2 165

累計(jì)折舊 8 000

待攤費(fèi)用 3 000

機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算，對(duì)大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行；對(duì)中型機(jī)械一般可按機(jī)械類別進(jìn)行。至于那些沒(méi)有專人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)（或工作臺(tái)班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機(jī)械對(duì)各項(xiàng)工程施工的工作臺(tái)時(shí)，可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄，在“機(jī)械使用月報(bào)”中加以匯總

第二篇：淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)操作

淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)操作

在房地產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)賬務(wù)處理的科目設(shè)置有些差別，但遵循的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是相同的。本文就房地產(chǎn)會(huì)計(jì)具體操作方法和操作技巧粗淺談一下自己的看法。

一、合同和結(jié)算報(bào)告的管理

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，主要是通過(guò)合同形式進(jìn)行的，合同管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度的重要內(nèi)容之一，能否實(shí)施有效管理，把好合同關(guān)，是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成敗的一個(gè)重要因素。因此，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

（一）按照合同內(nèi)容進(jìn)行分類編號(hào)，如工程合同的前期拆遷合同、建筑安裝合同、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合同以及銷售代理合同等等要逐級(jí)分類、編號(hào)，同類合同要?dú)w集在一起，以便于日常使用以及成本費(fèi)用的歸集和核算管理。

（二）合同中的合作單位名稱、合同名稱、合同主要內(nèi)容、合同的簽訂時(shí)間記錄準(zhǔn)確、完整。

（三）合同的總金額或按照結(jié)算報(bào)告據(jù)實(shí)結(jié)算要標(biāo)注明確。

（四）工程方面的合同需對(duì)質(zhì)保金比例及質(zhì)保期進(jìn)行明確。

房地產(chǎn)公司的合同結(jié)算是合同履行的主要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，把好合同的結(jié)算關(guān)至關(guān)重要，這既是對(duì)合同簽訂的審查，也是對(duì)合同履行的監(jiān)督。財(cái)務(wù)部門(mén)要將結(jié)算報(bào)告與合同對(duì)應(yīng)進(jìn)行管理，在原合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加結(jié)算報(bào)告編號(hào)、結(jié)算報(bào)告時(shí)間、結(jié)算金額以及工程結(jié)算的質(zhì)保金金額及質(zhì)保期等內(nèi)容，形成一個(gè)完整的合同執(zhí)行情況表。對(duì)于涉及合同內(nèi)容較多的，也可以將合同結(jié)算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表，但必須要保持編號(hào)的一致性，方便核查使用。

二、銷售發(fā)票收據(jù)的管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，銷售收入少則幾千萬(wàn)、幾億，多則幾十億、上百億，而一套開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收款次數(shù)少則兩次、三次，多則四次、五次，甚至還有一套產(chǎn)品購(gòu)買后又退回多次銷售的現(xiàn)象，那么其收款及退款的次數(shù)就更多了。銷售收入數(shù)量之大、收款次數(shù)之多就決定了銷售發(fā)票收據(jù)使用數(shù)量之大可想而知，而發(fā)票收據(jù)的使用、查找及分類匯總管理的問(wèn)題就顯得尤為突出了。

（一）建立發(fā)票收據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)的發(fā)票管理系統(tǒng)開(kāi)始施行后，可以直接借助于發(fā)票管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但是對(duì)于未使用稅務(wù)系統(tǒng)的情況下，自行建立一個(gè)發(fā)票收據(jù)的數(shù)據(jù)庫(kù)就顯得非常必要。隨著現(xiàn)代辦公軟件的普及應(yīng)用，建立一個(gè)EXCEL工作表，從收取第一筆銷售款開(kāi)始到收取最后一筆銷售款結(jié)束，涵蓋整個(gè)項(xiàng)目的全部收款過(guò)程。

（二）工作表的建立內(nèi)容要齊全。包括發(fā)票收據(jù)的本數(shù)編號(hào)、發(fā)票收據(jù)編號(hào)、開(kāi)具時(shí)間、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類別、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)、購(gòu)買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時(shí)間、收款開(kāi)戶行等涉及發(fā)票收據(jù)的所有內(nèi)容全部列示，這樣一個(gè)完整的數(shù)據(jù)庫(kù)就建好了。數(shù)據(jù)庫(kù)具有數(shù)據(jù)、資料信息的查找功能，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的內(nèi)部核對(duì)功能、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的編輯匯總功能、銷售數(shù)據(jù)的復(fù)核功能等。

三、財(cái)務(wù)輔助臺(tái)賬的管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡管使用了功能強(qiáng)大的財(cái)務(wù)軟件，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的突出特點(diǎn)，跨數(shù)據(jù)的分類整理匯總問(wèn)題是財(cái)務(wù)軟件無(wú)法解決的，所以財(cái)務(wù)輔助臺(tái)賬的建立是非常有必要的，直接決定著一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，有兩大類科目需要建立輔助臺(tái)賬：一類是往來(lái)類和成本類科目；另一類是損益類科目。下面分別進(jìn)行闡述。

（一）往來(lái)類和成本類科目的臺(tái)賬主要是預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本科目。預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目雖然通過(guò)財(cái)務(wù)軟件設(shè)置往來(lái)科目可以清晰反映往來(lái)情況，但是其只能反映賬面上的企業(yè)付款金額和合作單位開(kāi)具發(fā)票金額的預(yù)付賬款的借貸余額情況，并且財(cái)務(wù)軟件的缺陷即進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)后不能再反映前一已發(fā)生明細(xì)，另外對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，與合作單位的往來(lái)賬務(wù)可能涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程甚至是項(xiàng)目竣工決算后的質(zhì)保期間，鑒于上述情況往來(lái)科目臺(tái)賬的建立非常必要。

（二）損益類科目的臺(tái)賬主要有銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）、銷售成本、銷售稅金及附加、期間費(fèi)用等。損益類科目在月度結(jié)轉(zhuǎn)后余額將為零，內(nèi)可以反映累計(jì)情況，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)并且需要按照項(xiàng)目進(jìn)行清算的特殊性，客觀要求建立臺(tái)賬進(jìn)行管理。

銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）臺(tái)賬的建立要在銷售發(fā)票（收據(jù)）數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)賬務(wù)處理的特點(diǎn)增加憑證編制時(shí)間、憑證號(hào)，保留開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類別、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)、購(gòu)買人名稱、收款金額、收款方式等內(nèi)容，形成對(duì)應(yīng)于銷售收入（預(yù)售賬款）明細(xì)賬的每一憑證的明細(xì)臺(tái)賬，臺(tái)賬需要按照產(chǎn)品類別分別建立，以便于按照各種核對(duì)查找需求分類匯總收入金額，最大限度實(shí)現(xiàn)對(duì)收入情況的各種管理需要。除此之外，其他損益類科目可根據(jù)企業(yè)自身管理需要按月度或其他分類方式建立臺(tái)賬，實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合理、有效管理，以及滿足對(duì)所得稅及土地增值稅匯算清繳的最終清算需要。

以上從合同和結(jié)算報(bào)告的管理、銷售發(fā)票收據(jù)的管理、財(cái)務(wù)輔助臺(tái)賬的管理三方面對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的具體操作方法和技巧進(jìn)行了簡(jiǎn)明扼要的論述，涉及內(nèi)容較少，有待進(jìn)一步完善提高。

第三篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的操作流程

交房時(shí)，可以確認(rèn)收入，借記：預(yù)收賬款，銀行存款，貸記：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

同時(shí)，借記：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，貸記：庫(kù)存商品（房地產(chǎn)公司的房子作為其產(chǎn)品處理）

對(duì)于出租房子，首先應(yīng)判斷屬于哪種租賃方式，滿足下列一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃。

（一）在租賃期屆滿時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人

（二）承租人有購(gòu)買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)買價(jià)款預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開(kāi)始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)

（三）租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分（75％，含75％）

（四）承租人在租賃開(kāi)始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值（大于等于90％）；出租人在租賃開(kāi)始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值（大于等于90％）

（五）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

否則，為經(jīng)營(yíng)租賃。

對(duì)于融資租賃，在租賃期開(kāi)始日，出租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日最低租賃收款額作為長(zhǎng)期應(yīng)收款的入賬價(jià)值，同時(shí)記錄未擔(dān)保余值；將最低租賃收款額及未擔(dān)保余值之和與融資租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值和初始直接費(fèi)用之和的差額確認(rèn)為未實(shí)現(xiàn)融資收益。

租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。

未實(shí)現(xiàn)融資收益應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間進(jìn)行分配。出租人應(yīng)當(dāng)采用實(shí)際利率法計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期的融資收入。

借：銀行存款

貸：長(zhǎng)期應(yīng)收款

借：未實(shí)現(xiàn)融資收益

貸：租賃收入

對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃，房子的所有權(quán)仍屬于出租人，需要對(duì)房子計(jì)提折舊，在每期收到租金收入時(shí)，借記：銀行存款，貸記：其他業(yè)務(wù)收入；同時(shí)，借記：其他業(yè)務(wù)成本，貸記：累計(jì)折舊

第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的主要問(wèn)題

1、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過(guò)招商引資開(kāi)辦的，這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策，甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)，在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧”理所應(yīng)當(dāng)；部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚，特別是對(duì)預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。以高唐縣為例，該縣共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)7家，其中，高唐本地企業(yè)僅有1家，其他均為招商引資的外來(lái)企業(yè)，這些企業(yè)在高唐的累計(jì)經(jīng)營(yíng)期限都超過(guò)了180天，按規(guī)定均應(yīng)到國(guó)稅部門(mén)辦理稅務(wù)登記手續(xù)，但是，除本地一家企業(yè)外，沒(méi)有一戶主動(dòng)到國(guó)稅部門(mén)申報(bào)辦理稅務(wù)登記手續(xù)，經(jīng)國(guó)稅部門(mén)多次上門(mén)催辦，目前已4家企業(yè)辦理了稅務(wù)登記手續(xù)，另2戶企業(yè)仍在催辦過(guò)程中。

2、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。帳務(wù)不全，有的甚至根本沒(méi)有帳。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式，因未開(kāi)具正式發(fā)票，預(yù)收款長(zhǎng)期掛在帳上，不作收入，有的甚至無(wú)賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長(zhǎng)，與建安施工企業(yè)結(jié)算不及時(shí)，成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制、遵循配比原則，有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制即對(duì)成本采取支付多少，就列支多少；對(duì)未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而無(wú)法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計(jì)數(shù)開(kāi)具收款收據(jù)入帳，造成成本虛增，同時(shí)存在大量的不合法憑證或沒(méi)有取得憑證。

3、房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。流動(dòng)性強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前高唐的6家外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶，往往以回總公司匯總納稅為由，不愿接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，但按照國(guó)家政策的規(guī)定，他們中無(wú)一符合回總公司匯總納稅的條件，并且在高唐累計(jì)經(jīng)營(yíng)期限都超過(guò)了180天，應(yīng)該接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來(lái)一定困難，稍有疏松，極易形成漏征漏管。

4、易造成其他偷逃稅行為。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的供貨商無(wú)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，無(wú)營(yíng)業(yè)證和稅務(wù)登記證，開(kāi)具虛假發(fā)票行為嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)行為隱蔽、流動(dòng)性大，如果對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理不到位，這些供貨商偷逃稅更有了可乘之機(jī)，造成國(guó)家稅款流失。

5、發(fā)票管理相對(duì)薄弱。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收取預(yù)售房屋款時(shí)，采取白條或收款收據(jù)收款，有的用建筑材料發(fā)票沖抵售房款，從而造成收入體外循環(huán)，致使發(fā)票管理沒(méi)有有效發(fā)揮控稅效應(yīng)。

6、稅收管理管理人員的素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范，涉及的稅收問(wèn)題比較復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理政策性非常強(qiáng)，對(duì)管理人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)要求比較高。管理人員不僅要全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，也要熟悉國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)有業(yè)的其他政策。國(guó)稅人員由于受傳統(tǒng)的“兩稅”影響，所得稅分享制度改革后，在所得稅的管理方面有所欠缺，加之房地產(chǎn)行業(yè)是新興行業(yè)，基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上感到力不從心。

7、稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的《征管法》對(duì)有關(guān)部門(mén)協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中由于部門(mén)利益驅(qū)使，造成部門(mén)配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善，更增加了管理難度。此外，據(jù)調(diào)查，有些地方的政府部門(mén)不能正確認(rèn)識(shí)涵養(yǎng)稅源與依法治稅的關(guān)系，在支持稅務(wù)部門(mén)依法開(kāi)展工作方面力度不夠，也在一定程度上影響了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的實(shí)際效果。

二、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策

1、優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過(guò)印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊(cè)，在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開(kāi)辟宣傳專欄，舉辦專門(mén)培訓(xùn)班等多種形式，將國(guó)家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員和辦稅人員；二是主動(dòng)深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，幫助健全財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。還可通過(guò)設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報(bào)工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專題匯報(bào)，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭(zhēng)取地方政府的支持。通過(guò)依法開(kāi)展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺(jué)納稅的意識(shí)，使之熟練掌握稅收知識(shí)和辦稅技能，用誠(chéng)心、誠(chéng)信營(yíng)造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會(huì)各界特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來(lái)商家。

2、強(qiáng)化培訓(xùn)，提高稅務(wù)管理人員的素質(zhì)。結(jié)合稅收形勢(shì)的發(fā)展變化，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)稅收政策、其他國(guó)家政策、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、征管技巧等諸多方面的知識(shí)培訓(xùn)，提高他們的理論水平和征管技能。

3、有針對(duì)性地采取核定征收的辦法。對(duì)那些財(cái)務(wù)核算不健全，稅基不真實(shí)，收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算，不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶，可以采取核定征收管理方法，包括定額征收和核定征收。對(duì)掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收，在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額，按商品建筑面積乘以市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額等方法。

4、提高房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收管理信息化水平。將計(jì)算機(jī)技術(shù)和CTAIS等軟件充分運(yùn)用到房地產(chǎn)稅收管理，包括稅務(wù)登記、納稅申報(bào)、稅款征收、發(fā)票管理、稅源監(jiān)控、稅源分析、情報(bào)交換、信息采集等各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)全面、科學(xué)采集各類信息，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)登記管理的及時(shí)性、納稅申報(bào)的準(zhǔn)確性、稅源監(jiān)控的有效性和行業(yè)管理的規(guī)范性。

5、探索實(shí)行戶籍管理辦法。可以把每一個(gè)單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做為一戶納稅企業(yè)進(jìn)行管理。考慮到目前掛靠戶、承包戶、私人開(kāi)發(fā)商等僅僅是收取管理費(fèi)的“影子公司”，必須加強(qiáng)對(duì)建安公司、項(xiàng)目工程、子工程的三級(jí)管理，建立健全單項(xiàng)工程檔案管理。

6、加強(qiáng)重點(diǎn)監(jiān)控和重點(diǎn)稽查。重點(diǎn)對(duì)無(wú)證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)戶進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，同時(shí)抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)稽查，堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產(chǎn)逐個(gè)清理的拉網(wǎng)式清查辦法；對(duì)不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重，造成不良影響的，予以嚴(yán)厲打擊并公開(kāi)暴光，起到打擊一個(gè)、震懾一片的作用，確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

7、加強(qiáng)發(fā)票管理。結(jié)合國(guó)稅部門(mén)和地稅部門(mén)開(kāi)展的發(fā)票雙獎(jiǎng)活動(dòng)，認(rèn)真落實(shí)好全面開(kāi)票制度，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得、使用的發(fā)票，確保其合法性和真實(shí)性，充分發(fā)揮以票控稅的基礎(chǔ)性作用，對(duì)預(yù)收款項(xiàng)收據(jù)列入發(fā)票進(jìn)行管理。

8、加強(qiáng)部門(mén)配合，開(kāi)展綜合治稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及面廣，有時(shí)會(huì)涉及多個(gè)方面、多個(gè)部門(mén)的利益關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特殊性對(duì)加強(qiáng)部門(mén)配合、健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)、開(kāi)展社會(huì)綜合治稅提出了更高的要求。建議在原有協(xié)稅護(hù)稅組織的基礎(chǔ)上，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、縣直各部門(mén)、各企事業(yè)單位、行政村、居委會(huì)都要確定一名綜合治稅信息員，公檢法司等部門(mén)要發(fā)揮職能，為綜合治稅工作保駕護(hù)航，形成以協(xié)稅護(hù)稅和涉稅信息提供為主要內(nèi)容的社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)。嚴(yán)格納稅戶登記管理。建立工商、國(guó)稅、地稅、技術(shù)監(jiān)督等部門(mén)間的工作聯(lián)系和信息共享制度，進(jìn)一步明確工商和技術(shù)監(jiān)督部門(mén)的信息傳遞要求，加強(qiáng)源頭控管，確保業(yè)戶及時(shí)辦理稅務(wù)登記，及時(shí)納入正常管理；財(cái)政、計(jì)劃、經(jīng)貿(mào)、建設(shè)等部門(mén)要及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)提供房地產(chǎn)和各建設(shè)項(xiàng)目的信息資料，建筑施工企業(yè)必須依法開(kāi)具、使用發(fā)票，否則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得與其結(jié)算工程款。

第五篇：房地產(chǎn)抵押實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題和解決方法

房地產(chǎn)抵押實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題和解決方法

在銀行信貸業(yè)務(wù)中，抵押擔(dān)保因其較大的安全性，成為銀行貸款最為有利的擔(dān)保方式。但是，由于擔(dān)保法及其司法解釋對(duì)抵押擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定并不明確和具體，下面就江漢支行在房地產(chǎn)抵押實(shí)務(wù)和管理中存在的問(wèn)題和解決方法談?wù)劚救说囊稽c(diǎn)看法。

一、房地產(chǎn)抵押實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題

1、一般房地產(chǎn)抵押擔(dān)保中，以限制或禁止抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押登記，如農(nóng)村集體所有制土地。這方面的情形不多，但確實(shí)存在，主要表現(xiàn)為抵押人或借款人通過(guò)人為關(guān)系使抵押登記管理部門(mén)對(duì)上述土地辦理抵押登記;由于有他項(xiàng)權(quán)證，極易導(dǎo)致銀行錯(cuò)信政府的登記公示，為借款人發(fā)放貸款。這一案件已經(jīng)處理完全，并沒(méi)有受到損失。

2、以產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保。如抵押人進(jìn)行抵押的財(cái)產(chǎn)，表面上是一人所有，但實(shí)際上是與他人共同開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。案件涉訟后，抵押效力受到影響。該案件由于證據(jù)沒(méi)有砸死，現(xiàn)在抵押人正在檢察院申訴。

3、最高額抵押擔(dān)保登記無(wú)對(duì)應(yīng)的主債權(quán)文本。現(xiàn)行文本是借款合同文本，不符和業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，也不能與最高額抵押擔(dān)保有效銜接。

4、抵押權(quán)人名稱和機(jī)構(gòu)變更頻繁，影響變更前后抵押登記的效力和主從合同有效銜接性。

5、債務(wù)人或抵押人更名改制，對(duì)于需要辦理的借新還舊貸款，如何處理好債務(wù)承擔(dān)和借新還舊的關(guān)系、以及更名改制與辦理抵押登記之間的關(guān)系，沒(méi)有一個(gè)有效的程序和模式，危及貸款擔(dān)保安全。

6、抵押物清單沒(méi)有作為抵押合同的附件或是抵押物清單填寫(xiě)不規(guī)范。

7、個(gè)人金融業(yè)務(wù)中，大部分貸款只辦理的房產(chǎn)抵押登記，而沒(méi)有辦理土地使用權(quán)的抵押登記。

8、子母公司抵押擔(dān)保問(wèn)題。關(guān)于子公司為母公司提供抵押擔(dān)保的效力問(wèn)題，目前司法實(shí)踐中并沒(méi)有一個(gè)明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而很多集團(tuán)公司的業(yè)務(wù)往來(lái)均或多或少的存在上述問(wèn)題。

二、解決方法

針對(duì)上述問(wèn)題，聯(lián)系的業(yè)務(wù)實(shí)際，建議使用下列方式解決：

1、嚴(yán)格按照擔(dān)保法及其司法解釋的規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，對(duì)于不能進(jìn)行的抵押登記的房地產(chǎn)，嚴(yán)把審查關(guān)口，杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生;對(duì)于限制性的房地產(chǎn)，嚴(yán)格按照相關(guān)特別法律法規(guī)的規(guī)定和相關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，作好報(bào)批、審批手續(xù)，完善有關(guān)手續(xù)，使抵押擔(dān)保合法、有效、與主債權(quán)有效銜接。

2、對(duì)于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明的房地產(chǎn)，首先要查清權(quán)屬關(guān)系，涉及共同共有或共同開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，辦理抵押登記時(shí)，不但要求權(quán)屬確定，并且必須征得全體權(quán)利人或共同開(kāi)發(fā)人的書(shū)面同意，并將所有權(quán)利人的書(shū)面同意存檔、同時(shí)報(bào)抵押登記管理部門(mén)。

3、出臺(tái)有關(guān)最高額綜合授信合同，并完善合同的內(nèi)容，使最高額綜合授信合同不但涵蓋授信內(nèi)容，并且有相關(guān)的權(quán)利義務(wù)條款，使銀行有辦理最高額抵押登記時(shí)嚴(yán)格對(duì)應(yīng)一致的主債權(quán)合同。

4、盡量減少下屬單位名稱和機(jī)構(gòu)的連續(xù)性，避免銀行本身原因造成的抵押失效現(xiàn)象發(fā)生。不得已要變更下屬單位名稱、機(jī)構(gòu)的，一定要先作好業(yè)務(wù)的調(diào)查情況，根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)際和有利于業(yè)務(wù)安全、有效發(fā)展進(jìn)行變更。

5、對(duì)于借款人改制更名而要辦理貸款借新還舊的情形，建議：先由改制更名后的借款人辦理債務(wù)承擔(dān)手續(xù)，再為其辦理借新還舊手續(xù)，并由抵押人出具書(shū)面同意繼續(xù)為更名改制后的借款人提供擔(dān)保的書(shū)面材料，并將相關(guān)材料報(bào)登記管理部門(mén)備案，保證有關(guān)業(yè)務(wù)的連續(xù)性。對(duì)于抵押人更名改制的情形，建議，建議：在同一天辦理抵押登記的注銷、抵押物的過(guò)戶、新抵押人的抵押登記手續(xù)，并以銀行(債權(quán)人)名義、派工作人員在登記窗口索取上述所有手續(xù)的收件單，以控制階段性風(fēng)險(xiǎn)。

6、根據(jù)業(yè)務(wù)需要和業(yè)務(wù)發(fā)展的具體要求，適時(shí)修改抵押物清單的相關(guān)內(nèi)容，使之與抵押合同和主債權(quán)合同有效銜接;嚴(yán)格按照合同要求，正確、完整地填寫(xiě)抵押物清單，隨同抵押合同一并裝訂歸檔;必要時(shí)，修訂合同文本，將合同文本和抵押物清單總頁(yè)碼一并訂入合同條款之中，防范附件遺失。建議：根據(jù)法律要求和業(yè)務(wù)實(shí)際，出臺(tái)正確填寫(xiě)抵押物清單的參考文本。

7、出臺(tái)相關(guān)文件，要求個(gè)人金融業(yè)務(wù)必須辦理土地使用權(quán)的抵押登記。

8、子母公司抵押擔(dān)保的效力，因?yàn)閷?duì)公司法第60條和司法解釋的有關(guān)規(guī)定的不同理解，這種類型的擔(dān)保，其效力問(wèn)題一直沒(méi)有定論，而且銀行業(yè)務(wù)中經(jīng)常遇到的一個(gè)普遍問(wèn)題。要解決這一普遍問(wèn)題，建議：通過(guò)有關(guān)法律程序，提請(qǐng)有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)該問(wèn)題作出明確的權(quán)威答復(fù)。

以上，就是當(dāng)前房地產(chǎn)抵押擔(dān)保中存在的一些問(wèn)題和個(gè)人的建議解決方法。當(dāng)然，由于業(yè)務(wù)的紛繁變化、新情況的不斷出現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保中還存在其他問(wèn)題，由于這些問(wèn)題影響不大，不會(huì)危及抵押擔(dān)保的效力，這里就沒(méi)有一并列出。