第一篇：工程供方履約評估作業指引

工程供方履約評估作業指引

1、工程竣工時履約評估內容

1．1施工單位的履約評估采用《施工單位履約評估表》進行，主要由成本合約部組織，工程技術部參與，其中：

? 工程技術部、項目公司主要針對施工質量、施工單位的協調管理和文明施工、施工進度、簽證控制，以及施工圖紙的審核、安全施工、總體質量情況等進行評估；

? 成本合約部主要對工程供應商的各項付款條件和成本進行核對，并提供專業意見；

1.2材料設備供應商的履約評估采用《材料設備供應商履約評估表》進行，材料設備供應商履約評價由材料采購部組織，項目公司和成本合約部參與。其中： ? 項目公司主要針對產品質量、準時交貨、訂單變更接受、投訴靈敏度、共同改進、溝通、合作態度、配合驗收等進行評估；

? 成本合約部主要對供應商的各項付款條件和成本進行核對，并提供專業意見。

2、履約評估的時機

2.1合同履約評估一般在合同執行完畢后進行。

3、履約評估的標準

3.1各項指標中“很好”表示認同；“較好” 表示基本認同，但有需要改進的地方；“較差”表示不能滿足公司的基本要求，迫切需要改進；“差”表示不認同，不能作為合格供應商。

3.2各部門進行評價結論時，各項指標有一項為“否”、“無”或“差”或有三項以及上為“較差”則評價結論為“不合格”；有一項“較差”或三項及以上“較好”時，評價結論不得為“優秀”。

3.3各部門評價結論均為“優秀”，總體評價結論為優秀；任一部門評價結論為“不合格”時，總體評價結論為“不合格”。

第二篇：工程合同簽訂及履約標準化工作指引

合同簽訂及履約標準化工作指引

一、目的

通過簽訂建設工程施工、監理、材料和設施設備采購等合同，明確承發包雙方的權利和義務，確保工程質量、進度、成本得到有效控制。

二、適用范圍

三、職責

工程管理部：負責工程合同簽字、蓋章和分發工作，負責合同資料整理歸檔。成本管理部：負責擬寫合同草案，并完成流程的報批。

材料管理部：負責材料和設施設備采購合同草案的擬寫、流程報批及合同的簽章、分發和歸檔工作。

四、工作程序

1、合同簽訂 1.1合同主辦部門根據詢標紀要、投標書、答疑紀要、招標文件及國家法律法規文件擬適用于烏鎮雅園及烏鎮達園項目的施工、監理等合同的簽訂和履行。

寫合同草案，議（續）標的根據議（續）標報告擬訂合同草案。合同草案經相關人員內部評審后由合同主辦部門按相應流程報公司審批。

1.1.1合同內容應規范合理，原則上應使用公司現行的標準范本格式。

1.1.1.1合同名稱應反映所屬項目和主要事項，禁止直接使用通用性的合同名稱。項目相關合同名稱應包括“XX項目+事項”，例如“烏鎮達園ALILA酒店 建安工程施工合同”。

1.1.1.2合同起首部分應寫明各方的全稱，且必須與公司印章名稱保持一致。1.1.1.3施工合同要明確工程范圍和內容、工程數量、工程價款（結算辦法）、付款辦法、工期要求、質量標準、技術資料提供、違約責任、保修條件等； 1.1.1.4采購類合同要具體寫明產品名稱、牌號、商標、生產廠家、型號、規格、等級、花色、是否成套產品等，技術質量要求要明確、具體，數量要明確計量單位、計量方法等，運輸方式及運費負責人應具體，交（提）貨期限、地點及驗收方法應明確； 1.1.1.5合同必須有違約責任，違約責任應具體寫明約定的違約條件、違約金數額、比例及計算方法。合同中必須有履約保證金的比例及交納、退還時間條款約定。1.1.1.6合同必須有質保金及質保期，以保證合同后期服務的正常進行。原則上質保期應以項目集中交付業主之日起計算。1.1.1.7合同應有明確的簽約地點及合同生效和執行完畢的起止時間及簽約時間。1.2合同主辦部門根據評審意見對工程施工合同進行修改完善，并組織與承包方進行洽談，對于評審意見無法落實的，須書面與有關職能部門溝通確認。1.3經審批后的合同，由合同主辦部門根據會簽意見修改，并將需要打印的合同文本、投標報價清單及合同相關附件資料轉換成PDF格式后以電子郵件的方式發送至工程管理部招標專員，由工程管理部招標專員落實合同文本、投標報價清單及其他附件（如有其他特殊要求的由成本管理部相關人員在郵件中注明）的打印、裝訂工作。1.4工程管理部招標專員在裝訂完成的合同文本側面蓋工程管理部騎縫章，交由施工單位簽章后返回，工程管理部招標專員對施工單位完成簽章的施工合同進行核對，核對無誤后報公司綜合管理部蓋公司合同專用章，并按合同約定份數分發給施工單位。工程管理部招標專員負責合同簽章的跟蹤，需督促施工單位及時完成合同的簽章工作并返回。合同雙方必須使用有效的印章（公章或合同專用章），不得使用財務章或業務章等。1.5合同簽訂后，工程管理部分管人員應及時督促承包方按照合同約定提繳履約保證金或履約保函。1.6工程施工合同主辦部門為成本管理部，材料和設施設備采購合同主辦部門為材料管理部。1.7合同流程發起后，流程發起人務必做好過程中的提醒、跟蹤、督促工作；各環節的流程責任人在審批流程到達后，務必及時簽署明確的意見或建議，必須對流程負責，對簽署的意見或建議負責。原則上流程到達各環節責任人后，各環節責任人應在三個工作日完成意見簽署，流程在會簽欄停留時間不超過五個工作日。

2、合同履行 合同簽訂后有關部門的相關分管人員應熟悉合同條款，并負責對合同的履行進行跟蹤。公司各部門應加強合同履行的監督和管理工作，在合同履行過程中，若發現承包方未按合同履行時，應及時向公司領導匯報，并采取應急措施。經項目公司對該承包方進行評審、考核后，決定是否繼續與其履行合同。

3、資料歸檔 3.1合同簽訂后，由工程管理部資料室進行合同原件整理歸檔，并將合同原件報備財務管理部及綜合管理部。工程管理部資料室對歸檔合同進行統一編號，建立《工程施工合同目錄》，并建立合同電子檔案，并將合同電子檔案報備至成本管理部。3.2材料和設施設備采購合同由材料管理部負責合同統一編號并整理歸檔，建立《材料和設施設備合同目錄》，并建立合同電子檔案，并將合同電子檔案報備至成本管理部。

五、審批程序

審批程序根據公司現行審批權限執行。

六、執行原則

1、在合同簽訂時，禁止實質性改變招標文件中約定的有關內容。

2、必須加強計劃管理，嚴禁先進場施工后簽訂施工合同。

3、嚴禁以電子文檔形式向外發放施工合同等相關資料。

第三篇：工程防滲漏作業指引

制度版本信息

工程防滲漏作業指引 制度履歷表

編號：

目 錄

第一章 總 則 1

第二章 防滲漏重點部位 1

第二章 防滲漏預控管理 2

第三章 防水材料預控管理 4

第四章 防滲漏過程管理 4

第五章 防滲漏驗收管理 9

第六章 防滲漏驗收標準 10

第七章 附則 12

第一章 總 則

第一條

為規范工程防滲漏作業要求，杜絕工程滲漏隱患，結合集團防滲漏做法的經驗及借鑒其它房地產公司在防滲漏方面的管理，根據集團新的授權、《工程管理辦法》及《工程質量驗收管理實施細則》編制本指引。

第二條

本辦法驗收權限依照集團2017年版《授權體系》編制，如集團《授權體系》進行調整則驗收權限依照新的授權自行調整授權部分。

第三條

防滲漏工程作為影響使用功能的最大隱蔽工程，強調“預控在前、監控施工過程居中、試驗性驗收在后”的三步控制法。設計及施工應遵循“防排結合、先排后防”的原則。強調結構自防水，選擇合適的防水材料并規范施工、驗收環節、成品保護。重視各飾面層、防水層施工后的淋、蓄水試驗，驗證防滲漏效果。

第四條

工程防滲漏的全過程施工管理適用本辦法。

第二章 防滲漏重點部位

第五條

房屋建筑工程防滲漏的重點在于室外防水（屋面、露臺、開敞陽臺）、室內防水（廚房、衛生間、洗衣間）、外墻（門窗）、地下室、覆土地下車庫頂板、給排水管道等幾個方面。

第六條

室外防水：鋼筋混凝土結構的澆搗、養護質量對防滲漏有重要意義，防水層施工和穿過結構板的管道節點構造、屋面不易進行卷材施工的部位（如相信凸起物之間間距小于30cm的部位）、防水層的收頭及保護是重要的控制環節。同時開敞陽臺、露臺須設有地漏并增做防水。

第七條

室內防水：鋼筋混凝土地面的構造設計和施工質量是重點，其次防水層施工和穿過樓地面的管道節點構造以及對防水層的保護是重要環節。

第八條

外門窗：驗收門窗拼角質量是保證門窗自身質量的前提，門窗立樘固定方式及副框（若有）塞口質量是保證門窗無滲漏的基礎，施打發泡膠、打膠的質量、主框螺絲孔密封是保證門窗無滲漏的要點。

第九條

覆土地下車庫頂板：重點在于頂板和墻板的鋼筋混凝土構造和施工質量，以及防水層的施工質量和穿墻螺桿洞的封堵和預留洞的處理，設計允許荷載對施工材料、機械堆放的限制要求、模板的拆除條件是必須關注的。

第十條

外墻砌體：重點關注砌筑結構的灰縫飽滿度、必須在墻外側保證有一道抹灰層是外墻防滲漏的保證，而墻體預留洞口（螺栓孔）的封堵和外墻保溫層的防滲漏則是一個關鍵。

第三章 防滲漏預控管理

第一節 防滲漏組織管理

第十一條

地區公司會同項目公司、監理單位、施工單位成立創建無滲漏工程工作小組，各單位要分別制定具體的技術措施、實施辦法和責任制，建立創建“無滲漏”工作的質量保證體系。

第十二條

監理單位應在進駐現場后完善《監理實施細則——防滲漏篇》，并作為正式監理文件經審核后執行。

第十三條

監理單位應核查防水施工隊伍的資質、防水施工人員的上崗證情況。核實所用防水材料是否屬于集團長期合作單位進行，按規定抽檢并見證取樣。

第十四條

投標階段，投標單位應在技術標的質量保證體系中明確防水工程質量管理架構，建立以項目經理為組長的防水工程質量管理小組。充分理解并接受本《標準》有關規定。

第二節 防滲漏方案管理

第十五條

項目公司工程部按照以上詳圖做法及檢查項目點編制《防水工程施工管理指導書》。

第十六條

監理單位按照以上詳圖做法及檢查項目點編制《監理實施細則——防滲漏》。

第十七條

總包單位按照以上詳圖做法及檢查項目點編制《防水工程施工方案》及《保證措施》。

第三節 堅持樣板引路

第十八條

防水工程實行樣板引路制度，大面積施工前，施工單位應按《防滲漏專項施工方案》進行樣板工程施工，每道工序應報請監理和甲方驗收，通過驗收后方可進行下道工序。樣板施工過程以照片或錄像的形式作為工程施工資料存檔，提交備份資料。

第十九條

樣板施工的具體要求參見集團下發的《樣板管理實施細則》。

第四章 防水材料預控管理

第一節基本規定

第二十條

防水材料嚴格按照設計要求進行選用，不得任意變更。

第二十一條

防水材料必須嚴格在集團下發的長期合作單位庫內選擇，嚴禁非庫內廠家的防水材料使用到工程上。

第二節常規防水材料要求

第二十二條

對于SBS防水材料不得低于彈性體改性瀝青聚酯胎卷材 SBS Ⅰ型，嚴禁使用瀝青復合胎防水卷材。各項性能指標符合國家現行有關規定。

第二十三條

廚衛間如采用聚氨酯防水涂料應選用單組分聚氨酯防水涂料。

第二十四條

采用其它防水材料，材料性能等各項指標必須符合國家有關規定。

第二十五條

防水材料必須有出廠質量合格證，法定檢測部門出具的檢測報告，工程所在地的注冊備案證，現場使用前應取樣復試，復試合格后方可使用。

第五章 防滲漏過程管理

第一節一般管理規定

第二十六條

防水工程必須由具備防水資質的專業隊伍施工，防水施工作業人員必須具備相應的上崗證。

第二十七條

防滲漏作業由項目工程副總主責，分管專業工程師嚴格過程旁站監督，100%檢查，實名制驗收。發現虛假驗收或驗收不認真，追究驗收人和責任人的責任。

第二十八條

防滲漏工序檢查過程中，監理應在現場做好標記，填寫相應的檢查記錄。

第二十九條

施工單位應在圖紙會審階段對設計文件中防水材料未明確的各項指標等加以明確。

第三十條

施工單位在正式進駐現場接到甲方移交圖紙15天內完善《防滲漏專項施工方案》（節點齊全、圖文并茂），并作為正式工程文件同時報送監理單位、項目公司審核，并嚴格遵照執行。施工單位必須在正式防水工程施工前完善技術交底制度，項目公司及監理單位隨時抽查施工單位的技術交底落實情況并形成日志文件，對實施成效嚴格考核評估。

第三十一條

防滲漏節點做法具體參見《防滲漏作業標準》。

第二節防水材料進場管理

第三十二條

監理單位必須嚴格按規范規定對防水材料進行進場檢驗，并核對材料的來源。項目公司應根據現場實際材料到場及使用量，按批次向防水定點采購廠家核實供應量，核定結果及時錄入施工日志。招標部及工程部均有責任分別向總包單位和防水定點采購廠家定期核實。

第三十三條

施工過程中，甲方和監理如對防水材料和施工質量有疑義，可隨時抽樣或抽查，并將抽樣交由有資質的檢測單位進行檢測。

第三十四條

防水材料每次見證取樣二份，項目工程部送檢復試一份，留存一份。

第三節地下室防滲漏管理

第三十五條

地下室防滲漏重點部位及關鍵工序包括：穿外墻管道防水做法及安裝；止水鋼板的留置、對接及安裝；頂板收光打磨；后澆帶的清理與澆筑；螺栓眼的修補與堵洞；頂板蓄水、墻體淋水試驗；防水細部做法；室外肥槽的回填等。

第三十六條

大體積防水混凝土需單獨編制專項施工方案。

第三十七條

基礎混凝土澆筑必須嚴格控制塌落度，并做好記錄。必須嚴格控制澆筑的分層厚度。

第三十八條

地下室基礎筏板水平施工縫和地下室豎向施工縫必須使用止水鋼板止水，其它施工縫采用止水橡膠條止水。止水鋼板連接處必須滿焊、止水橡膠條不得斷開。

第三十九條

車庫頂板混凝土應一次性收光，濾水層（含水收集系統）施工等作為關鍵節點嚴格控制。

第四十條

地下室穿墻螺栓、穿墻套管、基層平整度及陰陽角部位要做專項檢查，合格后方可進行后續施工。防水卷材施工要分層驗收。

第四十一條

外墻肥槽回填必須分層施工，派專人旁站并留影像資料存檔。

第四節外墻防滲漏過程管控

第四十二條

外墻防滲漏重點部位及關鍵工序包括砌體結構外墻的砌筑灰縫飽滿度、外墻抹灰質量、堵洞、細部做法、外墻淋水試驗五項工作。

第四十三條

結構墻螺栓孔洞的塑料套管必須全部取出，逐個封堵密實。

第四十四條

外墻砌筑嚴格控制每次砌筑不超過規范要求，砂漿要飽滿。

第四十五條

抹灰的分隔縫必須先固定后抹灰，不得先抹灰后切割安裝分隔條，以防滲漏。

第四十六條

有外墻保溫的，柔性抗裂砂漿的厚度必須嚴格控制、專項檢查，嚴禁鋼絲網的外露。

第五節外門窗防滲漏過程管控

第四十七條

外門窗防滲漏重點部位及關鍵工序包括門窗的土建預收口、塞口；打膠收口；外墻門窗的淋水試驗。

第四十八條

所有門窗在安裝前必須預先收口，未預收口不得安裝。收口前應跟門窗廠家溝通，確定收口的具體尺寸。此工序要需專項檢查。

第四十九條

門窗洞口尺寸過大時應參照《防滲漏作業標準》的處理規定提前處理后方可抹灰收口。

第五十條

門窗安裝前應按照規定的標準做好工序的交接手續，符合防滲漏作業標準后方可交接。

第五十一條

門窗打膠前需檢查門窗周邊塞口是否滿足防滲漏標準，包裝清理干凈，靠門窗周邊抹灰順直，無殘留物等方可打膠。

第六節屋面和露臺防滲漏過程管控

第五十二條

屋面工程滲漏點主要發生在結構自防水，出屋面的各種管根、煙風道等構造物，山墻，水落口，排水溝等。屋面和露臺防滲漏重點部位及關鍵工序包括平屋面混凝土的收光打磨、堵洞、細部做法、蓄水或淋水試驗等內容。

第五十三條

屋面混凝土澆筑是結構防水的管控重點，坡屋面混凝土澆筑的施工方案應采取從下周圈循環往上澆筑施工法，確保混凝土澆筑密實。平屋面混凝土澆筑完成后要求一次性壓光。

第五十四條

出屋面堵洞應同室內堵洞，先剔鑿再分兩次澆筑完成。

第五十五條

防水收頭原則上留槽做法優先，其次為用鋁壓條收口。

第七節廚衛間、陽臺防滲漏過程管控

第五十六條

廚衛間、陽臺防滲漏重點部位及關鍵工序包括管道堵洞、找平層、附加層、保護層、三次閉水試驗。

第五十七條

土建與水電安裝專業施工順序應合理，必須先裝好設備及管道再做防水，嚴禁在完成防水的地面、墻面上打眼鑿洞。

第五十八條

穿樓地面的管洞堵洞原則上由土建施工單位施工，不在土建施工單位內的建議水單施工單位委托施工單位施工，以確保堵洞質量。

第五十九條

防水材料原則上嚴格按設計確定的防水材料進行施工，不得任意變更。以下兩中情況如設計未明確應在圖紙會審時提出：

1.當廚房、衛生間采用地熱采暖時，防水層不可采用聚氨酯等可揮發性防水材料。

2.墻面防水材料應選用與砂漿粘結較好的 JS 等防水材料，不得使用與砂漿粘結不好的防水材料，以免出現空鼓。

第六十條

采用內保溫做法時，墻面防水應粘貼在墻面基層上，不得做在保溫層上。

第六章 防滲漏驗收管理

第六十一條

驗收依據

1、設計圖紙要求；

2、國家相關驗收規范；

3、防水材料封樣。

第六十二條

權責劃分

1、地區、項目須設立防滲漏工作負責人，原則上要求地區工程總監、項目工程副總為防滲漏一戶一驗工作責任人。

2、地區公司質安總監、項目監理總監、監理工程師為防滲漏一戶一驗工作驗收責任人，監理總監、監理工程師須對每道工序100%驗收，地區公司質安總監對每道工序驗收比例不少于50%；項目工程副總、地區公司工程總監對驗收情況進行檢查，檢查比例分別不少于30%、10%。

第六十三條

驗收程序

1、地下室防水施工前，項目防滲漏負責人負責制定本項目防滲漏一戶一驗工作計劃并報地區公司，地區公司防滲漏責任人根據本地區各項目防滲漏一戶一驗工作計劃制定地區公司工作計劃，監督各項目工作計劃執行情況。

2、項目監理工程師與監理總監須按驗收內容嚴格監控防滲漏工作每道工序施工過程；每道工序施工完成后，項目監理工程師與監理總監須按工作計劃及時到現場進行驗收并填寫防滲漏一戶一驗臺賬，驗收合格后，及時根據驗收權限申請相關驗收人及責任人驗收，相關驗收人及責任人須24小時內到場驗收，驗收合格后在臺賬上簽字。

第七章 防滲漏驗收標準

第一節防水材料檢查標準

第六十四條

防水材料進場前，項目工程（監理）部要熟知設計文件中防水材料的選型、規格、參數。

第六十五條

防水材料復試必須按進場數量每進場一批復試一批，要求現場點數，如實填寫，不得填寫代表批量。每次復試取樣的同時留存材料樣品（樣塊不得小于200mm×100mm）封存備查。取樣送檢監理必須全程跟蹤。

第六十六條

施工過程中，項目工程（監理）部必須按照復試時預留的樣品對比查驗防水材料，發現異常及時處理。

第二節淋（蓄）水試驗

淋（蓄）水試驗是防水工程質量控制的重要環節，在施工過程中分階段進行淋（蓄）水試驗，真正實現過程控制。所有淋（蓄）水試驗必須有甲方、監理全程檢查并簽字確認，辦理單項淋（蓄）水試驗記錄，驗收合格后方可進行下道工序施工。

第六十七條

屋面淋水試驗

屋面施工應至少進行兩次閉水試驗，其中設兩道防水層的屋面必須進行三次閉水試驗（坡屋面為淋水試驗，不少于兩小時；平屋面為蓄水試驗，不少于24小時，水面高出最高處20mm）。

1.各種出屋面管道、煙道、落水口等的安裝及四周封堵后，進行結構閉水試驗并對滲漏處進行修補。

2.各層防水層施工完畢后，將落水口臨時封堵，進行第二次閉水試驗，并安排專人檢查記錄，直至無滲漏發生。

第六十八條

廚、衛間蓄水試驗必須進行三次蓄水，即：穿過樓板管道封堵完成后、防水層施工完成、面層施工完成后各蓄水一次，并100%檢查驗收。

第六十九條

外墻淋水試驗

1.時間：外墻洞口封堵完成，砌體外墻抹灰層完成，養護2-3d；

2.淋水方式：在外墻面上部用直徑20mm的PVC管，每隔500mm打孔，向墻面噴水；

3.淋水時間：12h（或持續中雨12h）

第七十條

外門、窗淋水試驗

門窗及窗扇玻璃安裝及外側密封膠完成后進行門窗淋水試驗，用帶噴頭的水管向門、窗所在范圍逐一噴水,噴水壓力0.2--0.3MPa，每樘門窗淋水時間不少于 15min。

第七十一條

其它遵照國家規范等有關要求執行。

對防滲漏重要部位（工序）實行專項驗收，各驗收部門如實在《重要部位（工序）防滲漏專項檢查驗收記錄表》（附件1）中填寫驗收情況。

第八章 附則

第七十二條

工程防滲漏具體節點做法詳見《工程防滲漏作業標準》。

第七十三條

集團住宅事業部負責本指引的編制、修訂、解釋工作，本指引自發布之日起實施。

第四篇：萬科工程保修管理作業指引

萬科工程保修管理作業指引

1.目的

為理順工程保修、物業保修的管理程序和內容，使各交付后項目的物業管理順利進行，確保保修工作的有效協調，特制定本工作指引。2.適用范圍

適用于上海萬科開發的所有工程項目在保修階段的管理和維修工作。3.術語和定義

3.1.保修期限：指從質監站竣工驗收合格簽字之日起至合同保修期滿為止為總包 單位對發展商的保修期。發展商對業主的保修期為房屋交付日起至國家規定的保修期限。質監站竣工驗收合格簽字之日起至房屋交付日時間差的保修由發展商承擔。

3.2.房屋交付：指公司與房屋購買者合同約定的交付日期。

3.3.房修工程師：指物業公司各項目服務中心房屋保修管理的專職工程師。3.4.地產專職工程師：指地產項目部派出，配合項目物業服務中心處理房屋保修 期內房屋質量問題的專職工程師。

3.5.地產事業部客戶經理：指地產客戶關系中心派出，配合物業處理房屋質量問 題、業主投訴的專職人員。職責

4.1物業公司：

4.1.1 負責自交付之日起的工程保修工作，各物業服務中心經理為工程保修管理 的第一責任人，進行統一的協調和監督管理。

4.1.2負責制定和完善相關房屋保修制度文件，并嚴格執行；

4.1.3負責對各物業服務中心按規定配置房修管理人員，定期組織培訓考核，房 修管理人員必須具有房修相關專業和管理能力，詳見《房修管理人員崗位職責》； 4.1.4負責房屋保修管理協調處理業主提出的各類問題，落實維修整改； 發現

房屋系統性、普遍性質量問題，及時匯報、溝通，提出改進建議；及時向地產提供房屋維修有關信息；建立一戶一檔房修檔案資料庫；

4.1.5每月定期上報房修工作半月報和工程質量保修記錄；

4.1.6負責選定專業維修隊伍，在原保修施工單位違反保修協議規定或無法及時 保修的情況下，物業公司有權直接委托其他專業維修隊伍進行及時維修。4.2地產客戶關系中心：

4.2.1負責督促地產項目部確保新項目達到交付標準，及時合格完成新項目物業

移交；集中入住之日起三個月之內，地產專職工程師全日在物業服務中心上班，直接接受服務中心經理管理，配合完成入住期間驗房問題的整改，負責保修單位整改的過程控制、報驗確認和專業溝通，確保維修整改的質量和及時性。

4.2.2負責各物業服務中心工程保修工作的對接；行使物業服務中心與地產其他 部門之間的總協調職責以及重大投訴的指導、處理。地產事業部客戶經理負責牽頭質量問題保修的補償談判，確定補償、維修方法、善后處理，參與重點房修工作。

4.2.3根據房修工作需要，審定和要求物業制定、完善相關房屋保修制度文件，并按此內容督促實施； 4.2.4通過第三方對業主滿意度回訪，以季度為周期對物業進行房屋保修管理工

作考核，依據考核得分給予物業經濟獎勵或扣罰；

4.2.5 對物業房修工作進行檢查和督促，對工作不稱職的房修人員要求物業予以撤換。

4.2.6負責物業第三方維修費用的結算及甲供材料的供貨；

4.2.7負責落實新項目簽訂總承包合同時，在合同相關條款中明確新項目交付后，施工單位必須與物業公司、地產公司（客戶關系中心），另外簽訂細化的《房屋保修三方協議》并作為總包合同附件”。總承包單位有義務接受物業公司的保修管理和監督。4.2.8負責在新項目物業移交的二周內牽頭落實簽訂《房屋保修三方協議》。

附：《房屋保修三方協議》樣本

5.項目保修階段

5.1.項目保修階段工作定義：指集中入住開始至房屋保修期限內，物業公司承

接業主報修的房屋質量問題，及其引發的投訴處理、索賠談判、維修整改、協調、檔案記錄等保修管理工作。5.2.項目保修階段保修工作操作規程

房屋維修管理具體操作詳見《房屋維修管理作業指導書》

5.2.1 新項目集中入住期間，業主提出的驗房問題，在完成維修驗收時業主不能

來現場簽認的，必須在入住驗房表單“業主驗房記錄單”的復驗結果欄內作出相應記錄。

5.2.2 新項目集中交付結束后，業主的每項報修，必須執行房修相關表單的填寫 操作。

5.2.2.1以下情況必須填寫3聯單：

a.需要持續入戶維修作業2天（含2天）以上的； b.需要打開房屋結構進行維修并隨后恢復的：

如：涉及空鼓、裂縫；各類滲漏；拆換木地板；拆裝鋁門窗框架、調換鋁型材；拆裝進戶門、內門框架；電氣、給排水管線拆裝；櫥柜拆裝；飾面磚、大理石調換等對業主生活影響較大的保修項目；

c、已過保修期屬有償維修，但由于某些特殊原因，作讓步無償保修的；

d、業主反應較激烈、已有投訴或可能引發重大投訴的其它保修項目； 5.2.2.2更換配件等一般小項維修，可填寫《零星房屋維修處理記錄單》；

5.2.3房修工程師接到業主報修，應認真解答業主詢問，作好記錄并填寫報修單，及時會同保修單位、業主現場查看，商議處理意見和維修時間，操作中需注意以下事項： a.判斷質量問題避免含糊，盡量避免二次以上到業主房屋中查看質量問題，對質量問題的判斷前后要一致。

b.維修人員不得單獨到業主房屋中查看質量問題。

c.屬保修范圍的質量問題，及時與業主溝通協調，約定維修時間，落實維修。d.較重大的質量問題（如裂縫、滲漏）不要輕易下結論，待事后判斷準確后

以書面形式答復業主（可以將質量問題的結論、維修方案和合同約定的補償合并在一起），業主簽字確認后實施維修。

e.一般質量問題的維修補償為維修結算費用的10％，由物業公司直接操作。對于業主提出的額外的補償，物業公司不宜輕易承諾。f.重大質量問題（裂縫、滲漏以及超過5000元維修費用的）保修的補償、實際損失超過維修費10％的（需有有關證明），應上報地產事業部客戶經理確認。g..屬業主裝修或使用不當等原因產生的質量問題，應及時取證，耐心解釋、溝通，按有償維修規程執行。

5.2.4對于正在裝修或已完成裝修房屋的維修，維修方案中應明確成品保護所用 材料、保護方法，在維修過程中予以監督。

5.2.5房修工程師或協管員必須每天進行現場巡視，重大質量問題的隱蔽工程施 工需安排人員旁站監理，重點進行維修過程監控和質量驗收；增加的人員費用應由保修單位支付。

5.2.6各物業服務中心每月12日、25日前向物業技術管理部上報《房修

工作半月報》、每月25日前上報《工程質量保修記錄表》，由技術管理部統一轉報地產客戶關系中心和上傳地產網絡平臺。

5.2.8除《上海市新建住宅質量保證書》外，一般不另外提供有關房屋質量鑒定 報告。

5.2.9不得將維修費用直接賠付給業主，讓業主自己維修。

5.2.10防止施工單位直接與業主談判、賠償，改變物業公司已確定的處理方案。5.2.11在房屋質量問題性質、保修范圍、維修時間等問題與業主存在意見差異的，業主反應較激烈、已有投訴或可能引發重大投訴的，一周內經與業主溝通、協調無效果的，房修工程師必須及時上報部門經理，并抄報地產客戶關系中心和房修小組。

5.3.物業公司直接委托第三方專業施工單位修繕的操作流程：

5.3.1直接委托第三方房修的前提條件：原保修單位違反《房屋保修三方協議》

約定條款，保修服務質量不能滿足物業公司和小業主合理要求的。5.3.2物業房修工程師填寫《房修委托申報單》并附《物業零星工程委托單》（需 附“**情況說明”附件）。

5.3.3物業房修工程師郵件報批→服務中心主管/經理批示回復→物業房修工程師

轉報→地產事業部客戶經理批示轉報→客戶關系中心房修主管批示回復→事業部客戶經理轉發→物業房修工程師執行→第三方施工單位維修。5.3.4報批流程在2個工作日內完成，第三方施工單位維修發生的費用按照《房 屋保修三方協議》中規定執行。

5.3.5超過總包保修期等由地產支付的維修費用，由物業服務中心直接填寫《房屋維修委托申報單》、《物業零星工程委托單》以郵件方式報地產客戶關系中心確認，地產客服關系中心應于2日內給予審批回復。6.重復維修升級管理及預警制度：

6.1.對于相同部位、同一問題重復維修兩次及兩次以上的房修問題，服務中心應

重點跟蹤、管理，以消除客戶的抱怨和不滿。6.2.房修工程師接到業主重復維修兩次及兩次以上的報修，必須立即上報房修負

責任人、客服主管和部門經理。由房修負責人、客服主管及時與業主協調溝通，處理該項重復維修。處理過程中，房修負責人、客服主管遇有困難難以解決或業主反映激烈有矛盾升級傾向時，應及時上報經理，進入升級管理，由服務中心經理直接主持協調處理該項重復維修。

6.3.客服接待、房修工程師接到業主對房屋質量問題兩次及兩次以上維修的投訴

（包括口頭、書信、電話、網上等各種形式），房修工程師需及時填寫《房修預警報告》，上報物業服務中心經理，抄送物業技術管理部和地產客戶關系中心。由物業服務中心經理親自主持與業主協調溝通，處理該項重復維修。6.4物業技術管理部、客戶關系中心應及時跟蹤、配合，從技術、協調的政策、策略等方面予以支持。7．交付后設計變更工作流程

7.1定義：項目交付后發現房屋設施、小區綠化、景觀小品、公共設備、設施存 在設計不合理，影響使用功能或物業管理，需要進行設計變更和整改的操作管理。

7.2房修工程師接到業主報修后，按房修相關表單要求填寫（三聯單）并上門勘

查，如確屬設計問題的，及時提出書面意見報地產事業部客戶經理，由事業部客戶經理協調地產設計部處理，三日內回復處理意見。

7.3小區綠化、景觀小品、公共設備設施，房屋公共部位存在設計不合理，影響 使用功能和物業管理的，由物業服務中心匯總相關情況，提出專題報告上報地產客戶關系中心，由客戶關系中心牽頭與地產設計部協調處理，一周內回復審批意見。

7.4房修工程師陪同設計部工程師到現場進行勘查，由設計工程師出具圖紙，地

產工程師安排施工單位整改，房修工程師按房修工作流程處理。8.房屋保修扣款流程

8.1物業服務中心注意保存《維修整改通知》底單、掛號信憑證、電話記錄單等 書面證據，作為質量維修有關費用在保修單位保修金中扣除的依據； 8.2物業服務中心直接委托第三方施工單位修繕的，《房修委托申報單》及《零星 工程委托單》作為扣款依據，報地產事業部客戶經理、客戶關系中心審核，維修費用結算總額包含物業15％的管理費和補償業主的10％的費用。8.3地產相關部門需在24小時內給予書面批復。

8.4物業服務中心在每個月10日前上報上月份的維修費用結算，按不同維修單位或費用支付單位分類整理審批表（含所有相關附件和發票），經服務中心經理審核簽字后，交報地產客戶關心中心房修主管審批；

8.5地產客戶關心中心經理審批簽字后，交地產財務部審核，執行付款流程。8.6地產財務部在8個工作日內按流程審批后支付款項。

8.7超過維修費10％的補償，由地產事業部客戶經理在《房屋保修扣款通知單》 簽字報客戶關系中心經理簽字確認；

8.8委托第三方施工單位修理的維修項目，維修完成后服務中心應通過掛號信通 知業主領取補償款（補償款由服務中心先墊支）補償協

第五篇：作業危害評估和個人防護用品使用指引

作業危害評估和個人防護用品使用指引

一． 目的

為確保員工的身體健康，防止出現工傷事故及職業病。

二． 適用范圍

適用于公司全體員工。三． 職責

3.1 健康安全委員會負責定期對全廠作業危害情況進行評估。3.2 倉庫負責個人防護用品的儲存和發放。3.3 行政部負責個人防護用品的定期培訓。3.4 各部門管理人員負責監督個人防護用品的使用。四． 工作程序

4.1 健康安全委員會負責定期對全廠作業危害情況進行評估，確定所需要的個人防護用品。4.2 評估由健康安全委員會組織進行，有必要時聘請專家進行。

4.3 評估工作一般1年進行1次，若有需要增加評估時，由健康安全委員會組織進行。4.4 評估結果記錄在《作業危害和個人防護用品(PPE)評估表》中。

4.5 各部門依照評估結果使用個人防護用品，并張貼圖文并茂“溫馨提示”于需要使用個人防護用品的顯眼處，以便可以時時提醒操作人員。

4.6 行政部和部門管理人員負責進行個人防護用品的使用培訓。有必要時，聘請專家進行培訓。4.7 行政部以新入職人員，進行培訓。

4.8 個人防護設備只要有需要便必須提供，各種個人防護設備在什么情況下才需要使用，下列例子可作參考資料： 4.8.1 眼部/面部保護器具：工序會產生飛濺物體、液體、有害輻射而足以傷用眼部和面部的，應當提供眼部/面部保護器具。眼部保護器具的類型視乎危害的類型和性質而定，包括安全護目鏡、眼罩、防止有害輻射的有色鏡片。

4.8.1 足部保護器具：當工序潛在足以傷及員工足部的危害的，例如物體下墜或滾動以致砸傷員工足部，或銳利物體刺穿腳常等等，應當提供足部保護器具（安全鞋）。當需要員工足部暴露于液體、其他污染物、有危害性的物質或者電氣危險的，則應當提供防護靴。

4.8.1 聽力保護器具：如果有可能發生由于暴露于高噪聲而導致失聰的情況，應當提供聽覺保護器具。聽覺保護器具正確使用，應當可以把員工的噪聲暴露水平降至低于85分貝，聽覺保護器具的類型包括耳罩和耳塞。

4.8.1 手部保護器具：應當針對用途提供適當額定的手套，以期能給員工手部充分的保護，不讓手部直接接觸化學品，以免手部遭受劃傷、灼傷、插傷，或者暴露于極熱或極冷的溫度。

4.8.1 頭部保護器具：應當提供頭部保護器具（安全帽），保護員工頭部，以防受下墜或亂飛的物體擊傷或插傷，或觸電灼傷。

4.8.1 防護衣物：應當給員工提供防護衣物，以免暴露于化學品，劃傷、插傷、凍傷、灼傷等危害。

4.8.1 呼吸道保護器具：如果可能發生吸入屬有害類別的空氣傳播污染物或達到致害數量的空氣傳播污染物的危險，應當提供呼吸道保護器具，這類空氣傳播污染物包括微粒粉塵、蒸氣、各類氣體、煙霧劑、含金屬粒子的蒸氣，品種呼吸道器具的類別包括空氣凈化器和空氣補給器，選擇呼吸道保護器具時，首先應當懂得識別和評估污染物，然后才能決定什么是適當的呼吸道保護器具。所有呼吸道保護器具是應當經針對不同污染物暴露類型進行監管或研究測試局認可，員工有任何呼吸道問題的，不應要求他們佩戴呼吸道保護器具工作。] 4.8.1 供訪客用的個人防護器具：凡有告示牌標明需要穿戴個人防護設備的地區范圍，訪客進入這些范圍，或者在這些范圍內工作，也應當獲得提供適當的個人防護設備。

4.9 若經過培訓的員工在上班時間未使用相應規定的防護用品，公司視為違反廠規。