第一篇：中國量子基金發展

中國對沖基金業蹣跚起步 來源： 謝代軍的日志

據路透社報道，誰會成為中國的索羅斯量子基金?雖然國內對沖基金業才蹣跚起步,不少機構卻已開始躍躍欲試,搶先推出對沖基金,期望能在未來建立領先優勢.去年中國首次推出股指期貨和融資融券,使得對沖系統性風險成為可能,為資產管理業者打開另一片天空;而中國逐步增多的富裕人群,亦為對沖基金培養了龐大的潛在客戶群.不過,單一的期指品種,受限的交易機制及空白的過往業績紀錄,均成為近階段對沖基金快速發展的攔路虎.“2010年是中國對沖基金的元年,今後各種對沖策略將會起步.”易方達基金公司指數與量化投資部總經理劉震樂觀預測,未來3-5年時間內,中國對沖基金的資產規模可能會達到3,000-4,000億元人民幣.不過,海外金融市場動蕩仍讓國內監管層心有余悸,在衍生品推廣等方面小心謹慎.好買基金研究中心對沖基金分析師盧加西就坦言,由于政策的限制,不指望兩三年內對沖基金會有大的發展,“目前,對沖基金宣傳意義大于實際意義.”

自1949年誕生全球首只對沖基金以來,60馀年的時間里,全球對沖基金業規模已達2萬億美元,數量化投資和對沖已成為基金業的流行語.即使在2008年全球金融危機中遭受重挫,但這兩年對沖基金業的資金規模增長迅速,已接近危機前水平.對沖是利用相反方向的產品頭寸去抵消投資組合的風險暴露,以減少預期收益的不確定性,常用的對沖策略包括市場中性、趨勢交易、事件驅動等逾10種策略類型.由于高額的激勵酬金,海外很多明星人物都獨自創建了對沖基金,例如量子基金的喬治.索羅斯;文藝復興公司的西蒙斯及這次美國次貸危機中憑借做空次級債一戰成名的鮑爾森.不過,對沖基金往往會被政府和監管機構認為是歷次金融危機的罪魁禍首.“小荷才露尖尖角”

繼去年小規模試點後,不少機構快馬揚鞭,推出更多對沖基金產品.國泰君安資產管理公司今年初首次嘗試對沖理財產品,發行首日客戶認購額就近10億元,超過原計劃兩倍,最終公司將募集目標提高至5億元.易方達3月亦發行了公募基金業首只一對多的對沖產品;而在私募基金中,如廣東民森和朱雀亦已發行或計劃發行對沖基金.“我感覺國內基金業已到轉折點,依賴規模和牛市來擴大收益,已成過去.今後需要從資產配置和真正的超額收益來求發展,科學化、量化和另類化更顯重要.”劉震說.劉震曾任職于全球最大私募基金之一的德劭集團(D.E.Shaw)旗下量化對沖基金.歸國後他加盟易方達,提前在對沖的產品人員配置、系統、策略及產品設計等多方面進行準備,預計年內公司還會有多只創新型對沖產品推出.目前國內首批對沖基金均采用了國際上最常采用的市場中性策略,即通過量化選出有望較股票指數獲得超額收益的個股,隨後在股指期貨上做空,以回避股市系統性風險.理論上,這可令產品獨立于指數,牛熊市都能實現正收益.國泰君安資產管理公司高層亦曾表示,今後公司可能還會有數個後續產品發行.預計該公司未來發行的采用市場中性策略的私募產品總規模,可達30-50億元.在海外成熟市場上,對沖基金的投資者大多為家族基金、大學基金和養老基金,這些機構追求的是持續穩定的回報.雖然中國的投資者目前絕大多數是散戶,不乏期望通過股市暴富的投機者,但隨著富裕人群的增多,培育對沖基金的土壤正在形成.中國居民約30萬億元的儲蓄存款馀額中,約八成掌握在20%的人群中.據估計,全國存款規模超過100萬元的家庭,其存款總額已超過2萬億元.招商證券香港的投資管理部董事嚴中伶指出,中國有足夠資金支持對沖基金業的發展,這類產品募集個幾千萬美元并不困難,幾個富人就能達到要求.交易機制受限

中國對沖基金業的炫麗前景,已吸引不少華爾街華人精英歸國,相當多基金公司建立了量化投資部.不過國內配套措施尚不完善,使得這些海歸人士感嘆“英雄無用武之地”.深圳一基金公司量化投資部總監表示,與美國華爾街不同的是,中國要做對沖還有很多障礙,首先是無法T+0(當天回轉交易),做空股票很不方便,可選擇賣空標的數量和規模都太少,而且對沖基金通過量化選股并頻繁交易的基本條件亦不能滿足.“在華爾街,至少在中頻以上,否則無法超過主動投資基金的,而在國內,操作一頻繁,交易所就會來找你.”他說.目前券商、公募基金公司等金融機構已獲準交易期指,而合格境外機構投資者(QFII)交易期指的規定即將推出.不過券商自營和公募基金參與期指交易僅限套期保值目的,只有基金公司的專戶及券商資產管理獲準完全對沖.好買基金分析師盧加西指出,各只對沖基金所采用的量化策略是否可靠和優秀,能否或得超額收益,這都需要時間和業績紀錄來驗證.而且國內尚沒有轉融通機制,融券沒有那麼多的量,操作手法較為單一.“目前這階段,還做不了太多的事,”他坦承,目前對沖基金只是新穎的賣點,用以吸引市場目光,更多是從營銷的角度,將募集資金量提高.“新興市場,暴漲暴跌,趨勢較明確,不需要對沖.” 他山之石

其實,印度對沖基金業的發展或許可給尚處襁褓中的中國同業帶來一些啟示.2002年以來,印度股市約有40個月是下跌的,但印度的對沖基金業績卻跑輸大盤,甚至在2008年大熊市中,其凈值亦被腰斬,其應該具備的對沖風險功能基本失效.印度當地有200多個股指期貨,避險品種不可謂不豐富.但當地對沖基金業者并不習慣完全在期指上對沖,不少基金經理仍停留在原先僅能做多(Long-only)的共同基金操作思路上;而且印度在融券方面亦不方便.這一幕與中國目前狀況很相似.香港南方東英資產管理公司董事總經理王進指出,“所有中國基金公司只有Long-only的投資者,一旦你轉向對沖產品,你需要不同的投資哲學和技巧.” “做對沖不僅是靠對公司的理解,還要靠能力、經驗、魄力、眼光,”嚴中伶表示,“做空需要具備與做多不同的個性和能力,有些人的個性不愿意去做空股票.看壞就不買,不太喜歡再去吐一口痰.”

即使在歐美等發達市場,對沖基金已失去初始的風險對沖的內涵,普遍采用“對沖+杠桿”策略的對沖基金在金融危機中損失慘重,大量公司倒閉,例如美國的長期資本公司(LTCM).“中國可能一開始不會,但一旦競爭激烈,高杠桿是不可避免的.”上海一位私募基金經理指出.

第二篇：中國農業產業發展基金成立

中國農業產業發展基金成立

2013年03月22日 07:01 來源：證券時報 作者：鄭曉波

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更多中國農業產業發展基金昨日在北京舉行揭牌 分享到：儀式，正式宣告成立。中國農業產業發展基金經國

務院批準設立，存續期15年，總規模40億元。財

政部、中國農業發展銀行、信達資產管理公司、中信集團各出資10億元。

據悉，基金重點支持農業產業化龍頭企業，通過支持龍頭企業提高資本實力，吸引更多的資本、技術和人才，以充分發揮龍頭企業輻射面廣、帶動力強的作用，進一步提升農業產業化的整體發展水平。(鄭曉波)

第三篇：中國基金業發展歷史

中國基金業發展歷史

中國的投資基金起步于1991年，并以1997年10月《證券投資基金管理暫行辦法》頒布實施為標志，分為兩個主要階段。

一、1997年10月前投資基金的發展狀況

1991年10月，在中國證券市場剛剛起步時，“武漢證券投資基金”和“深圳南山風險投資基金”分別由中國人民銀行武漢分行和深圳南山風險區政府批準成立，成為第一批投資基金。

此后僅于1992年就有37家投資基金經各級人民銀行或其他機構批準發行。1992年11月，我國國內第一家比較規范的投資基金———淄博鄉鎮企業投資基金（“淄博基鑫”）正式設立。該基金為公司型封閉式基金，募集資金1億元人民幣，并經中國人民銀行總行批準，于1993年8月在上海證券交易所掛牌交易，是第一只上市交易的投資基金。淄博基金的設立揭開了投資基金業發展的序幕。并在1993年上半年引發了短暫的中國投資基金發展的熱潮。1993年初，建業、金龍、寶鼎三只教育基金經中國人民銀行總行批準在上海發行，共募集資金3億元，并于當年底在上海證券交易所上市交易。但基金發展過程中的不規范性和積累的其他問題逐步暴露出來，多數基金的資產狀況趨于惡化。從1993年下半年起，中國基金業的發展因此陷于停滯狀態。

截至1997年10月，全國共有投資基金72只，募集資金66億元。其特點表現為：

1、組織形式單一。72只基金全部為封閉式，并且除了淄博鄉鎮企業投資基金、天驥基金和藍天基金為公司型基金外，其他基金均為契約型。

2、規模小。單只基金規模最大的是天驥基金，為5.8億元，最小的為武漢基金第一期，僅為1000萬元。平均規模8000萬元，總規模僅66億元。

3、投資范圍寬泛，資產質量不高。絕大多數投資基金的資產由證券、房地產和融資構成，其中房地產占據相當大的比重，流動性較低。1997年末的統計調查結果顯示，其投資范圍大體為：貨幣資金14.2％，股票投資31％，債券投資3.5％，房地產等實業投資28.2％，其他投資占23.1％。

4、基金發起人范圍廣泛。投資基金的發起人包括銀行、信托投資公司、證券公司、保險公司、財政和企業等，其中由信托投資公司發起的占51％，證券公司發起的占20％。

5、收益水平相差懸殊。1997年，收益水平最高的天驥基金，其收益率達到67％，而最低的龍江基金收益率只有2.4％。

中國投資基金業的起步階段存在一定的問題，其中包括：

第一是基金的設立、管理、托管等環節均缺乏明確有效的監管機構和監管規則。例如，大部分基金的設立由中國人民銀行地方分行或者由地方政府審批，其依據是《深圳市投資信托基金管理暫行規定》等地方性法規，沒有統一的標準，甚至在名稱上都存在較大差異。在基金獲批設立后，審批機關也沒有落實監管義務，基金資產運營、投資方向等方面均缺乏相應的監督制約機制。

第二是一些投資基金的運作管理不規范，投資者權益缺乏足夠的保障。例如，部分基金的管理人、托管人、發起人三位一體，基金只是作為基金管理人的一個資金來源，而基金資產與基金管理人資產混合使用，賬務處理混亂。又如，基金托管人并沒有起到監督作用，基金管理人的行為沒有得到有效監控。

第三是資產流動性較低，賬面資產價值高于實際資產價值。投資基金的大量資產投資于房地產、項目、法人股等流動性較低的資產，同時存在資產價值高估的問題。例如，20世紀90年代中期，部分地區房地產泡沫逐漸消除時，沉淀在房地產的資產仍然按照成本計價而沒有按照市價進行調整，使個別基金資產的賬面價值高于實際資產價值。

二、1997年10月到2008年中國證券投資基金的發展

《證券投資基金管理暫行辦法》在1997年1O月的出臺，標志著中國證券投資基金進入規范發展階段。該暫行辦法對證券投資基金的設立、募集與交易，基金托管人、基金管理人和基金持有人的權利和義務，投資運作與管理等都做出了明確的規范。1998年3月，金泰、開元證券投資基金的設立，標志著規范的證券投資基金開始成為中國基金業的主導方向。2001年華安創新投資基金作為第一只開放式基金，成為中國基金業發展的又一個階段性標志。與此同時，對原有投資基金清理、改制和擴募的工作也在不斷進行之中，其中部分已達到規范化的要求，重新掛牌為新的證券投資基金。

截至2002年11月底，共有17家正式成立的規范化運作的基金管理公司，管理了54只契約型封閉式證券投資基金和17只開放式基金，其中封閉式基金發行規模達到817億元，市值約773億元，歷年合計分紅超過200億元，開放式基金管理規模564億元，并出現多種投資風格類型。與此同時，《證券投資基金管理暫行辦法》及實施準則、《證券投資基金上市規則》、《開放式證券投資基金試點辦法》等有關法律法規的不斷完善，也為證券投資基金的規范化發展打下了堅實的基礎。

此階段中國證券投資基金的主要特點表現在以下幾方面：

1、法律法規不斷完善，監管力量加強，為基金業的運作創造出良好的外部環境，并推動基金業的迅速發展。多部基金法規相繼出臺，中國證監會基金監管部作為基金監管的主要實施部門，在基金管理公司與基金的設立、運營、托管等方面實施高效監管，起草中的《投資基金法》一旦正式頒布施行，也將成為中國基金業發展的核心法律依據。

2、基金規模日益擴大，對市場的影響也日益重要，逐漸成為證券市場中不可忽視的重要的機構投資者。其中既包括新發行的封閉式與開放式基金，也包括原有投資基金經清理、改制和擴募之后形成的規范化運作的證券投資基金。目前受中國證監會監管的證券投資基金市值總和已接近800億元，相當于滬、深兩市流通市值的7％左右。

3、基金品種日益多樣化，投資風格逐漸凸現。從1998年第一批以平衡型為主的基金發展至今，已出現成長型、價值型、復合型等不同風格類型的基金，尤其是隨著開放式基金的逐步推出，基金風格類型更為鮮明，為投資者提供了多方位的投資選擇。

4、面對加入世貿組織后的競爭格局，基金管理公司開展廣泛的對外合作，學習先進的管理與技術經驗，推動基金產品與運營的創新為中國加入國際金融市場競爭奠定了基礎。

三、2008年以后中國基金業的發展

過去十年，中國基金業處在發展的第一階段，也是行業誕生后的初級發展階段。在這一階段，基金只數和基金資產規模幾乎不間斷地成長，基金管理公司的數量不斷增加，基金資產規模的增長主要來自于現金流，而不是投資收益；在現金流內部，新發基金至關重要，老基金的現金流即使不為負數，對行業規模的貢獻也是次要的。此外，非共同基金業務和國際化業務也基本沒有破土。從2008年開始，中國基金業全面進入第二發展階段，我們稱之為“結構化轉型階段”，基金業的發展特征、基金管理公司的業務結構以及基金投資人的行為理念等方面，都與第一階段表現出本質性的差異。

“歷史性轉型”到底包含六個方面的轉型：現金流和投資收益成為行業規模變化的雙引擎；在現金流內部，老基金的申購與新基金的認購同等重要；共同基金產品中的高中低風險產品開始走向均衡；非公募業務開始對現金流和存量產生顯著影響并改變基金公司財務的貝塔值；國際業務開始進入行業的業務版圖，并將對提升核心競爭能力產生重大影響；機構客戶的比重將上升，而長期投資與資產配置的理念開始受到客戶重視。

從基金市場整體情況看，2001年至2005年，基金行業的成長主要依靠凈現金流。這五年合計，基金投資收益對行業規模的貢獻是365億，而凈現金流的貢獻是3304億。2006-2007年的牛市下，投資收益對行業規模的貢獻度快速提升，合計達到10926億，而凈現金流的貢獻是14689億。2007年10月以來的熊市下，基金規模快速萎縮，2008年上半年，對規模下降負面貢獻最大的是投資收益，達到-9697億，而凈現金流是-480億。

2001-2007年，我國長期基金的現金流均為正值。在其中前六年，凈申購均為負值，這也就是說，正的現金流局面主要靠新基金維持；而2007年，老基金的申購量一躍超過了贖回量，凈申購的規模甚至大大超過了新基金的發行規模。2008年上半年，長期基金歷史上首現負現金流，其中，老基金再次由凈申購轉為凈贖回，新基金的發行雖然達到1198億，但占年初基金規模的比例只有4.1%，達到了歷史最低點。

1998-2001年是以股票投資為主的封閉式基金為代表的高風險基金壟斷的時期；2002-2005年，貨幣市場基金大發展，2005年底貨幣基金占比40%，股票和混合型基金占比53%；2006-2007年，高風險基金乘牛市而上，在2007年底達到市場占比94%的頂峰；2008年以來，熊市逐漸侵蝕高風險基金的市場份額，貨幣基金和債券基金抬頭。截止2008年9月底，股票基金占55%，混合基金占30%，債券基金占6%，貨幣基金占9%。

這種易變性體現的是市場本身的易變性以及基金投資人行為的易變性。很明顯，中國基金投資人尚缺乏資產配置這一基本的理財觀念，而更易于隨著市場的動蕩而快速地在高、低風險資產之間進行頻繁切換。這不論對于行業自身的持續健康發展而言，還是對于基金持有人自身的長期利益而言，都是極大的損害。

基金公司的“非公募業務”包括養老金管理（全國社保基金和企業年金）、專戶理財和投資顧問業務。

在養老金管理方面，截止到2007年底，9家基金管理公司擁有社保資格，管理資產規模總計2370億元；12家基金管理公司擁有企業年金的資格，管理資產規模總計71億元。養老金管理規模合計占基金規模的7.5%。我們估計，到2008年底，養老金的管理規模至少會達到基金規模的15%左右，該業務領先的公司其規模占基金規模的比例可能超過1/4，這主要是因為：一方面養老金的投資比較保守，全國社保基金規定“證券投資基金、股票投資不得超過40%”，企業年金規定“權益類投資不得超過30%，其中股票不得超過20%”，在當前的大熊市下，其存量市值的減損一定大大小于偏股型基金，有的年金計劃甚至還有盈利；另一方面，養老金的現金流相對穩定，不斷有新的企業年金進行委托投資。有報道稱，某大型基金公司的企業年金管理規模2006年底是3億，2007年底為20億，而目前超過了100億。勞動和社會保障部的報告稱，未來企業年金市場將以每年400-1000億的速度成長。

在專戶理財方面，2008年上半年，專戶理財總量為40億，估計到年底有望達到100億。于今年１月１日開閘的該業務起步難言順利，主要原因在于市場狀況的急轉直下。技術上的原因還包括5000萬元的客戶準入門檻問題，以及相應的客戶定位問題。目前有限的專戶理財客戶中主要是上市公司，其次是個人客戶，金融企業或投資性公司較少，國外機構業務中的主體之一———各種民間基金（捐贈基金、互助基金、大學基金等）也很少。而更深層次的問題還在于專戶理財產品本身。由于金融工具的缺乏，專戶理財尚難以構造與共同基金有本質差異的產品，而它在稅收待遇上又處于劣勢，制約了該業務應該具有的生命力。

在投資顧問業務方面，主要包括基金公司以投資顧問的方式承擔銀行理財產品或信托產品或QFII的資產管理。作為一種“準共同基金”，投資顧問業務在規模上比“一對一”的專戶理財更容易做大，但它本身也存在一些必須解決的問題：對于基金公司而言，它與共同基金存在目標客戶重疊的情況，且品牌效應和客戶資源主要掌握在銀行手中；對于客戶而言，它最大的問題是雙重收費，這讓它在與共同基金的競爭上沒有優勢，除非它在產品的風險收益特征上與共同基金有重大差異。

總體上看，非公募資產在當前中國基金行業的資產管理規模上已經是不可忽視的構成部分，未來其分量和重要性仍將上升，我們過去所謂的“基金管理公司”在一定程度上已經可以更名為“資產管理公司”，對于部分大型公司來說尤其如此。

隨著將來越來越多合資基金公司的設立，不僅有助于提升中國基金業的整體管理經驗和專業水平，而且將為中國證券市場和廣大投資者提供更加豐富的金融產品和更為優良的投資服務。

首先，有助于我國基金管理公司借鑒國外基金在管理和風險控制等方面的成熟經驗，提升基金業管理水平；其次，將改變目前基金業競爭格局：一方面，由于擁有“中西合璧”優勢的基金的參入，勢必使國內基金業本已激烈的競爭局面更加白熱化，合資基金與本土基金都將在新的競爭中經受考驗；另一方面，國外基金在投資理念、產品設計和創新等方面的經驗將為中國基金業帶來更多、更新的異質化產品，從而形成有序、差異化的競爭格局；最后，通過將國際慣例和中國國情的有機結合，通過中外雙方的優勢互補，合資基金將推動我國證券市場健康有序發展。

競爭的壓力也會使得更多的基金公司朝著小規模、有特點的方向去發展。面對新的競爭者，現有的基金公司也會加速合資的步伐。未來的基金市場，競爭會更加充分，可供投資者的選擇也更多。

機構客戶：商業銀行的客戶可以分為法人客戶與個人客戶，法人客戶根據其機構性質可分為企業類客戶和機構類客戶。

法人是指是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。我國《民法通則》根據法人所從事的業務活動，將法人分為企業法人和非企業法人兩大類。根據《民法通則》的規定，我國的法人主要有四種：機關法人、事業法人、企業法人和社團法人。在這里，機構類客戶是除了企業法人之外的三種法人客戶的統稱。

但是在這9年中，基金也經歷了多次的起伏跌蕩，既經歷了1999年“5.19”行情，經歷了2001年6月上證指數2245的高點，也經歷了2005年7月上證指數998的低點，還經歷了股權分置改革帶來的喜悅。

到目前為止，我國基金業的發展大致經歷了以下幾個階段：早在1987年，中國銀行和中國國際信托投資公司等熟悉海外業務的金融機構就開始在境外（香港等地）涉足基金業務。從1992年開始，國內的基金紛紛在沈陽、大連、海南、武漢、北京和深圳等地出現。同年10月8日，國內首家被正式批準成立的基金管理公司——深圳投資基金管理公司成立。到1993年，各地大大小小的基金約有70家左右。這一時期是我國基金發展的初期階段。1993年8月，淄博基金在上海證券交易所公開上市，以此為標志，我國基金進入了公開上市交易的階段。1998年3月23，開元、金泰兩只證券投資基金公開發行上市，這次封閉式證券投資基金的發展已進入了一個新的歷程。到2001，我國已由基金管理公司14家，封閉式證券投資基金34只。2001年9月，經管理層批準，由華安基金管理公司成立了我國第一支開放式證券投資基金——華安創新，我國基金業的發展進入了一個嶄新的階段。2002年，開放式基金在我國出現了超常規式的發展，規模迅速擴大，截至2002年底，開放式基金已猛增到17只。2003年10月28日由全國人大常委會通過的《證券投資基金法》的頒布與實施，是中國基金業和資本市場發展歷史上的又一個重要的里程碑，標志著我國基金業進入了一個嶄新的發展階段。

我國基金發展的歷史起源于1992年，規范的基金起源于1998年3月。盡管我國規范基金的歷史并不長，但是在這9年中，基金也經歷了多次的起伏跌宕，既經歷了1999年“5·19”行情、2001年6月上證指數2245的高點，也經歷了2005年7月上證指數998的低點，還經歷了股權分置改革帶來的喜悅。1998年我國成立了第一批5只封閉式基金：基金開元、基金金泰、基金興華、基金安信和基金裕陽，根據對這5只基金的統計，從1998年基金成立到今年1月12日，他們的凈值平均累計增長366.55%。同時我們也要看到，在2001年6月上證指數處于2245點附近入市的投資者，隨著指數下跌到2002年1月25日的1451點，其持有的基金資產凈值也下跌了19.18%。再考慮到封閉式基金的折價因素，有相當一批投資者的損失超過40%。2002年1月已成立的33只封閉式基金到2004年1月初才基本恢復到前一輪下跌前的凈值，期間經歷了24個月左右的時間；這些投資者的本金到2006年下半年才得以恢復，期間經歷了至少54個月的時間。我國基金發展的歷史說明了股票型投資基金是長期理財的工具，而不是作為短期投機炒作的發財工具。

中國基金業大事記

1997年11月14日,國務院批準發布了《證券投資基金管理暫行辦法》。1997年12月12日,中國證監會發布《關于申請設立基金管理公司有關問題的通知》、《關于申請設立證券投資基金有關問題的通知》,規定申請設立基金管理公司、證券投資基金的程序、申報材料的內容及格式。

1998年2月24日,中國工商銀行作為第一家證券投資基金的托管銀行,成立了基金托管部。

1998年3月,國泰、南方基金管理有限公司成立,這是我國成立的第一批基金管理公司。我國首批封閉式證券投資基金也在同月設立,分別是基金金泰和基金開元。1998年9月,證監會基金監管部正式成立,下設綜合處、審核處、監管一處和監管二處。該部于1997年10月開始運作。

1999年3月30日,全國人大財經委在人民大會堂召開了基金法起草組成立大會。基金法被列入了全國人大常委會的立法規劃。1999年8月27日,中國證監會轉發中國人民銀行《基金管理公司進入銀行同業市場管理規定》。同年,10家基金管理公司獲準進入銀行間市場。1999年12月29日,證監會頒布《證券投資基金行業公約》。2000年6月18日,中國證監會舉辦首屆基金從業資格考試。

2001年4月24日,財政部、國家稅務總局聯合發出通知,規定對投資者購買中國證監會批準設立的封閉式證券投資基金免收印花稅及對基金管理人免收營業稅。

2001年6月15日,中國證監會發布《關于申請設立基金管理公司若干問題的通知》,引入了“好人舉手”制度。從此,發起設立基金管理公司申請人的范圍擴大。2001年8月28日,中國證券業協會基金公會成立。

2001年9月21日,中國首只開放式基金------華安創新基金設立,首發規模約為50億份基金單位。

2001年10月,《開放式證券投資基金試點辦法》頒布,使得證券投資基金管理的基本框架進一步得到了完善。

2001年12月22日,中國證監會公布《境外機構參股、參與發起設立基金管理公司暫行規定》(征求意見稿),中外合作基金管理公司進入實質性的啟動階段。2002年6月1日,中國證監會頒布《外資參股基金管理公司設立規則》,該規則自2002年7月1日起實施。

2002年8月23日,起草工作歷時3年之久的證券投資基金法草案首次提交全國人大常委會審議。

2002年10月16日,國安基金管理公司成為首家獲準籌建中外合資基金的公司。2002年11月27日,中國證券登記結算公司發布《開放式基金結算備付金管理暫行辦法》、《開放式基金結算保證金管理暫行辦法》。2002年12月3日,中國證監會發布《證券投資基金管理公司內部控制指導意見》。2002年12月9日,中國證券業協會證券投資基金業委員會在深圳成立。

2002年12月19日,南方、博時、華夏、鵬華、長盛、嘉實等六家基金公司,被全國社保基金理事會首批選定為社保基金管理資格的基金公司。

2003年3月3日,因清理最后一只老基金而設立的基金管理公司------巨田基金管理有限公司獲準開業。

2003年4月28日,第一只由中外合資基金管理公司管理的基金,也是我國第一只系列基金------招商安泰系列基金成立。

2003年6月23日,全國人大法律委員會向十屆人大常委會第三次會議提交證券投資基金法草案的二審稿。

2003年9月22日,《人民日報》發表中國證監會主席尚福林署名文章:《大力發展證券投資基金 培育證券市場中堅力量》。

2003年10月23日,全國人大法律委員會向十屆人大常委會第五次會議提交證券投資基金法草案的三審稿。

2003年10月28日,十屆人大常委會第五次會議以146票贊成、1票反對、1票棄權的結果,表決通過證券投資基金法。至此,歷時近4年的證券投資基金法制訂工作獲得圓滿成功。

2004年3月,海富通收益增長與中信經典配置基金的首發規模雙雙超過100億份。我國證券投資基金的規模首超2000億份。

2004年6月1日,《中華人民共和國證券投資基金法》正式施行。

第四篇：中國教師發展基金

中 國 教 師 發 展 基 金 會中國民辦教育協會中小學專業委員會中國民辦教育協會學前教育專業委員會

關于舉辦“首屆全國民辦中小學幼兒園

評選表彰活動”的通知

教民聯發2009〔01〕號

各有關民辦中小學、幼兒園：

改革開放30多年來，我國民辦教育事業蓬勃發展，增加了教育投入，推進了辦學體制改革，豐富了教育資源，滿足了人民群眾對教育多樣化的需求，為推動教育改革發展發揮了重要的作用。

今年是新中國成立60周年，為進一步推動全國民辦教育事業發展，根據廣大民辦中小學和幼兒園的要求，中國教師發展基金會、中國民辦教育協會中小學專業委員會和中國民辦教育協會學前教育專業委員會決定在全國范圍內開展“首屆全國民辦中小學幼兒園評選表彰活動”，表彰為民辦教育事業發展作出積極貢獻的優秀單位和個人，樹立先進典型，發揮優秀民辦教育機構和個人在民辦中小學、幼兒園中的示范作用，促進全國民辦教育事業的健康持續發展。

一、參加單位

（一）主辦單位 中國教師發展基金會

中國民辦教育協會中小學專業委員會 中國民辦教育協會學前教育專業委員會

（二）承辦單位

中國人才研究會教育人才專業委員會

（三）協辦單位 《學前教育》雜志社

二、活動時間

評選時間：2009年9月1日至11月30日。

表彰時間：表彰大會擬定于2009年12月18—20日召開。

三、獎項設置

民辦中小學：設“全國優秀民辦中小學”、“全國優秀民辦中小學校長”、“全國優秀民辦中小學教師”三大獎項。

民辦幼兒園：設“全國優秀民辦幼兒園”、“全國優秀民辦幼兒園園長”、“全國優秀民辦幼兒園教師”三大獎項。

本屆活動嚴格按照標準評選表彰，每類個人獎項原則上每單位參評名額不超過1人。

四、評選標準

（一）民辦中小學 1.全國優秀民辦中小學

（1）依法成立，取得辦學許可證和法人登記證書，辦學時間在三年以上。（2）認真執行《教育法》等國家有關法律、法規，辦學行為符合《民辦教育促進法》的規定，堅持育人為本。

（3）辦學指導思想端正，全面貫徹國家教育方針政策，堅持社會主義辦學方向，注重素質教育和育人質量，在推動素質教育中發揮積極的作用。

（4）辦學行為規范，學校組織機構及制度完善，在招生、招聘教師以及內部管理等方面主動接受當地政府及教育主管部門的監督指導。

（5）有較高的辦學水平和教育教學質量，形成了一定的辦學特色，辦學聲譽良好，獲得社會和家長的廣泛認可，在區域范圍內起到示范作用。

（6）學校的財務制度完善，產權明晰，資產優良。辦學資金籌措、收費行為嚴格執行有關法律、法規的規定，堅持以不營利為目的辦學原則。

（7）學校具有一定的規模，原則上符合以下要求：小學、初中和高中每個年級至少有兩個平行班，小學學生人數在500人以上、初中和高中分別在300人以上；九年一貫制學校學生總人數在700人以上，十二年一貫制學校學生總人數達到1000人以上。

（8）三年內沒有發生屬學校責任的嚴重安全事故，沒有發生師生嚴重違紀、違法行為。

2．全國優秀民辦中小學校長

（1）符合國家規定中小學校長的任職條件，在現任職學校任校長職務三年以上。（2）全面貫徹國家教育方針政策，遵守民辦教育有關的法律法規，依法辦學。（3）堅持正確的辦學方向，堅持素質教育思想，有較先進的辦學理念。（4）具有較高的文化知識水平和一定的教育理論水平，有較強的指導教育教學工作能力。

（5）具有較強的管理能力，學校管理科學規范，學校的校風、教風、學風端正，學校形成團結互助、尊師愛生、朝氣蓬勃、積極向上的良好風尚。

（6）品德良好，為人師表，忠于職責，積極進取，勇于創新，不斷深化教育教學改革，促使學校教育教學質量不斷提高，形成一定的辦學特色。

（7）重視教師隊伍建設，在提高教師素質、特別是在培養青年教師工作中取得較為顯著成績。

（8）任職期間，近三年內沒有發生屬學校責任的嚴重安全事故，沒有發生師生嚴重違紀、違法行為。

3．全國優秀民辦中小學教師

（1）具備相應的教師資格，教齡在三年以上的民辦中小學在職教師。

（2）遵守國家法律、法規，全面貫徹國家教育方針、政策，積極實施素質教育。（3）品德良好，作風正派，熱愛教育工作，有較強的事業心和責任感，熱愛學生，促進學生的全面發展。

（4）在工作中為人師表，在教書育人方面取得較為突出的成績。

（5）在教學一線執教，有較先進的教育思想，教學經驗豐富，積極參與教研、科研工作，努力進行教育教學創新，在提高教育教學質量方面有較為顯著的成績。

（6）工作認真，敬業，受到學校、學生、家長的好評。（7）在當地有較好的社會聲譽，在教師中起到模范帶頭作用。

（二）民辦幼兒園 1.全國優秀民辦幼兒園

（1）取得教育行政部門的辦園許可證和法人登記證書，辦園時間在三年以上。（2）認真執行《教育法》等國家有關法律、法規，全面貫徹國家教育方針、政策，辦園指導思想端正，堅持育人為本。

（3）辦園行為規范，符合《民辦教育促進法》的規定，園內組織機構及制度完善，在招收幼兒、招聘教師等方面主動接受當地行政主管部門的監督、指導。

（4）幼兒園規模適度，有較高的管理水平，形成一定的辦園特色。

（5）幼兒園在當地有良好聲譽，得到家長和社會的廣泛認可，在區域范圍內起到示范作用。（6）依法保障教職工和幼兒的合法權益，重視教職工隊伍建設，幼兒園形成團結向上的良好氛圍。

（7）幼兒園財務制度健全，辦園資金籌措、收費行為嚴格執行有關法律、法規的規定。

（8）近三年內沒有發生屬幼兒園責任的嚴重安全事故，沒有發生教職工嚴重違紀、違法行為。

2.全國優秀民辦幼兒園園長

（1）符合國家規定的幼兒園園長任職標準，在現任職幼兒園擔任園長職務三年以上。

（2）遵守國家教育法律、法規，堅持正確的辦園方向，依法辦園，熟悉幼兒教育理論知識，對幼兒園發展有清晰的思路。

（3）熱愛幼教事業，品行端正，作風正派，有較強的事業心和責任感，有改革創新精神。

（4）有較高的管理水平，依法辦園，愛護幼兒，關心教師。

（5）工作認真負責，愛崗敬業，善于團結教師和員工，受到孩子、家長和員工好評。

（6）有科學合理的幼兒園發展規劃，重視教職工隊伍建設，有較高的辦園水平和社會聲譽。

（7）重視幼教研究工作，帶領教師開展教研活動和課題研究。

（8）近三年內沒有發生屬幼兒園責任的嚴重安全事故，教職工沒有發生嚴重違紀、違法行為。

3.全國優秀民辦幼兒園教師

（1）具備相應的教師資格，教齡在三年以上的民辦幼兒園在職教師。（2）遵守國家教育法律、法規，熱愛幼教事業，有較強的事業心和責任感，愛崗敬業，樂于奉獻。

（3）具有一定的幼兒教育理論素養，有較先進的教育理念，勇于創新。（4）重視幼兒教育理論和業務的學習，積極參加相關培訓，能結合工作實踐開展教研活動，不斷提高自身素質。

（5）工作認真負責，兢兢業業，熱愛孩子，受到幼兒的喜愛，贏得家長的好評。（6）善于團結同事，在幼兒園工作中起到示范作用。

五、申報辦法

歡迎全國各地符合申報條件的民辦中小學、幼兒園單位和個人參加本屆評選表 彰活動，申報有關獎項。

（一）申報材料 1.民辦中小學

（1）全國優秀民辦中小學：①《全國優秀民辦中小學申報表》；②申報材料1份（2000字以上）；③辦學許可證、法人登記證的復印件。

（2）全國優秀民辦中小學校長：①《全國優秀民辦中小學校長申報表》；②申報材料1份（1000字以上）；③免冠半身2寸彩色照片2幅；④教師資格證、工作證的復印件。

（3）全國優秀民辦中小學教師：①《全國優秀民辦中小學教師申報表》；②申報材料1份（1000字以上）；③免冠半身2寸彩色照片2幅；④教師資格證復印件。

2.民辦幼兒園

（1）全國優秀民辦幼兒園：①《全國優秀民辦幼兒園申報表》；②申報材料1份（1500字以上）；③辦園許可證、法人登記證的復印件。

（2）全國優秀民辦幼兒園園長：①《全國優秀民辦幼兒園園長申報表》；②申報材料1份（1000字以上）；③免冠半身2寸彩色照片2幅；④教師資格證、工作證的復印件。

（3）全國優秀民辦幼兒園教師：①《全國優秀民辦幼兒園教師申報表》；②申報材料1份（1000字以上）；③免冠半身2寸彩色照片2幅；④教師資格證復印件。

3.申報材料要求

（1）申報材料須經單位審核，并簽署意見、加蓋公章后方可上報。

（2）申報材料要求認真總結參評單位或個人的先進事跡及教育教學經驗、特色、成果等，要客觀、準確、翔實，具有代表性及時代感。

（3）申報材料分為紙質版和電子版兩種格式。

紙質版：要求一式3份，申報表格及文字材料為Word文檔格式、A4紙打印。電子版：申報材料為Word文檔格式。

（二）申報辦法

1.下載有關獎項申報表格的網站

中國民辦教育協會中小學專業委員會網站（http://www.tmdps.cn）《學前教育》雜志社（http://www.tmdps.cn。申報材料報送截止日期：2009年11月20日。

六、參評費用

本屆活動堅持公平、公開、公正和公益性的原則，申請參評單位和個人無需交納任何評審費用。

七、評選程序

評選工作以公平、公開、公正為原則，分三個階段進行：

（一）資格審查：由本屆活動組委會辦公室負責對參評材料進行初審。

（二）專家評審：由本屆活動組委會組織專家對參評材料進行評審。

（三）公示：對于通過專家評審的單位和個人在上述網站上進行公示。

八、表彰形式

對于通過評審批準授予有關獎項榮譽稱號的單位和個人，主辦單位擬定在2009年12月18—20日在人民大會堂召開表彰大會進行表彰，并在教育部主管的中國教師報公布表彰名單。

（一）民辦中小學

1.通過評選的民辦中小學：由中國教師發展基金會、中國民辦教育協會中小學專業委員會聯合頒發“全國優秀民辦中小學”獎牌。

2.通過評選的民辦中小學校長：由中國教師發展基金會、中國民辦教育協會中小學專業委員會聯合頒發“全國優秀民辦中小學校長”獎牌和證書。

3.通過評選的民辦中小學教師：由中國教師發展基金會、中國民辦教育協會中小學專業委員會聯合頒發“全國優秀民辦中小學教師”獎牌和證書。

（二）民辦幼兒園

1.通過評選的民辦幼兒園：由中國教師發展基金會、中國民辦教育協會學前教育專業委員會聯合頒發“全國優秀民辦幼兒園”獎牌。

2.通過評選的民辦幼兒園園長：由中國教師發展基金會、中國民辦教育協會學前教育專業委員會聯合頒發“全國優秀民辦幼兒園園長”獎牌和證書。

3.通過評選的民辦幼兒園教師：由中國教師發展基金會、中國民辦教育協會學前教育專業委員會聯合頒發“全國優秀民辦幼兒園教師”獎牌和證書。

九、聯系方式

（一）首屆全國民辦中小學幼兒園評選表彰活動組委會辦公室 聯系人：陳志明，電話/傳真：010—62011042，手機：***。

（二）中國教師發展基金會

聯系人：王淑惠、馬福如，電話/傳真：010—66034602、66050602。

（三）中國民辦教育協會中小學專業委員會 聯系人：段麗茹，電話/傳真：010—51817875。

（四）中國民辦教育協會學前教育專業委員會

聯系人：李治寧、楊志彬；電話/傳真：010—83560419。

（五）《學前教育》雜志社

聯系人：李治寧；電話/傳真：010—83560419。

附件1：全國優秀民辦中小學申報表 附件2：全國優秀民辦中小學校長申報表 附件3：全國優秀民辦中小學教師申報表 附件4：全國優秀民辦幼兒園申報表 附件5：全國優秀民辦幼兒園園長申報表 附件6：全國優秀民辦幼兒園教師申報表

中國教師發展基金會 中國民辦教育協會 中國民辦教育協會

中小學專業委員會 學前教育專業委員會

2009年8月28日

主題詞：民辦中小學

幼兒園

評選表彰

通知

發 送：各省（自治區、直轄市）教育廳（教委）、新疆生產建設兵團教育局民辦教育處，各省（自治區、直轄市）民辦教育協會、有關民辦中小學幼兒園

抄 送：教育部人事司，基礎教育一司、二司；中國民辦教育協會

首屆全國民辦中小學幼兒園評選表彰組委會辦公室

2009年8月28日印發

第五篇：“中國房地產基金發展路徑”高峰論壇實錄

“中國房地產基金發展路徑”高峰論壇

文字實錄

轉型期間的中國房地產，正處于巨變的前夜。房地產基金順勢而生，風起云涌，正日益成為一支不可忽視的新生力量。面向未來的中國房地產基金，怎樣才能走得更長遠、更穩健？在地產金融時代即將開啟的大背景下，這一新興行業將呈現怎樣一種發展格局？又存在哪些問題及矛盾？以及趨勢與變化？全國房地產投資基金聯盟的成立，又將發揮哪些作用與功能？銀行、信托等金融機構、社會資本、地產LP等，又將如何在參預地產基金過程中，實現各方的共贏及行業的可持續發展？

為此，《融資中國》雜志聯合全國房地產投資基金聯盟，10月19日在北京隆重舉辦“中國房地產基金發展高峰論壇”，金融界網站作為重要媒體合作伙伴參與了本次大會。

主題：中國房地產基金發展路徑 高峰論壇 文字實錄

時間：2011年10月19日上午

地點：北京金融街（000402）維斯汀酒店

內容：

主持人：謝謝大家在白忙準時之中來到活動現場，我代表主辦方對各位的到來表示最衷心的感謝，謝謝你們。

我是來自北京電視臺的主持人，房地產基金是瞬時而升，風起云涌…昨天的晚宴舉辦的非常成功。希望大家今天可以暢所欲言，共同把脈中國房地產的發展未來，首先歡迎融資中國總編輯方泉先生。

方泉：溢美之詞都是溢美，感謝大家在冬至來臨之際參加我們房地產的基金討論會，昨天我跟一個房地產界的老朋友一塊聊天，曉光在那劉煒中午一起吃飯的時候說冬天可能提前到來，盡管十度的別墅還差強人意的賣著，但是他知道和他共同做這行業的很多朋友都面臨資金的及其緊缺的狀況，我說在冬至來臨之跡我們開這個會還是適時的，昨天晚上跟證券的投資基金的聚會，大家討論資本市場下一步走勢的時候，繞不凱德問題還是中國經濟是否應著陸還是軟著陸，盡管昨天上午中國經濟不可能硬著陸，但是作為在二級市場做投機的機構投資者，更關心的是通脹下來之后，我們的經濟增長會不會下來，上市公司的業績會不會下來，就是整體經濟的增長會不會硬著陸，又繞不開的一個問題是房地產業當下的局面，一個家單地不是很符合經濟邏輯的現象如果房地產出現大幅度下跌，他么無疑我們的經濟就是硬著陸，反之才是軟著陸，但是反之也是說房地產是緩慢下跌。所以房地產和房地產融資不但關心到業內的這些相關的操盤者，同時更廣泛的關注到中國經濟，關注到我們所有的參與中國經濟投資的大小投資者，我們知道今年以來關于國家宏觀經濟的三個關鍵詞是壓通脹、保增長、促轉型，所有的宏觀經濟這一年以來的政策都想通過一兩條政策，以貨幣政策為主導的政策同時應對這三個問題。而這三個問題之間又互為因果，我們說保增長離不開房地產行業的穩定，哪怕是穩定下滑。那么裔通脹也離不開房地產的穩定和穩定下滑，大家知道企業成本極高一個重要的推手就是中小企業的租房成本，通脹對房地產之間發生關系，那么增長與房地產也直接發生關系，更重要的放長遠看中國經濟不得不面臨的從現在做的轉型又需要集中代表傳統產業傳統經濟模式的房地產做出一定的犧牲，在這個背景下我們房地產的發展，房地產基金的下一步的發展，都跟中國經濟目前的狀況息息相關。我們說搞這樣的活動對大家來講是一次暢所欲言的機會，對整體的中國業績講也是尋找政策出路的機會，我注意到今年以來馮侖的萬通一直搞立體城市，他有這個想法的時候，我個人作為資本市場的專家，也參與了討論，馮侖這個創意能不能搞出來，其實我認為也代表了房地產行業本身是否能夠創新的一個方向，大家如果有興趣的話，大家可以搜一搜，馮侖的立體城方案相關信息，我覺得馮侖的立體誠實的創意，至少改變了傳統的房地產行業是資金密集型和勞動密集型的特征，正在向高科技密集型來轉變，甚至于他所倡導的立體城的融資方式也不是我們現在能夠想到的類似房地產基金，他給我們的啟示不在乎他是否能成功，而在于房地產冬至來臨的形勢下，我們業內怎么尋找自己行業的提升和發展的機會，謝謝大家。

主持人：接下來是第一個進行主題演講的嘉賓，中國房地產基金的發展路徑及創造探索，有請劉曉光先生。

劉曉光：方總的觀點我不同意，流動性肯定對通貨膨脹有影響，但流動性是一個雙面。一方面他可能會減弱通貨膨脹，現在企業資金成本這么高，大量成本肯定轉移到…尤引起人們新的預期，總重要我的觀點如果現在繼續大雅流動性，同時打壓股市價格，再打價房產價格，那將是致命的問題。又美元去買美元資產，那是更棒的事情。關于基金我想今天我有15分鐘，我簡練的說一說，我對基金我們比較熟從91年開始，20年時間，我們經歷過基金的上市，研究基金的法鼓，現在主要做的有幾個，首創華夏基金，一只是內子的還有一只是外資的，我們做兩只北京小城市的基金…基金現在在探索，今天覺得很有意義，把這些基金的朋友組織起來，有專門的聯盟，我覺得很有意義。我想今天說的題目就是一個基金的發展的路徑，新模式的探討，副標題叫做打造中國基金地產基金的聯合艦隊，簡單推廣一下。

基金我們在發展興起過程中有很多困惑大家知道從本原上講，地產基金是…被稱為私募基金的是專門用于地產投資的分支，最早出現70年代末期，因為商業手段的兇悍被稱為門口的野蠻人，基金的發展歷史不是很長，但是對中國來講推遲了很長時間，我們最早接觸地產基金在90年代初期，真正運作在2002年以后，從基金的現狀看，大概有幾個特征，近兩年來發展很快，基金市場的激增，以開發商的財團背景組成的，有的是外資獨立的，開始的時候可能主要集中一二線城市，現在 是二三四線城市，我們看中國的基金現在有很多問題，因為以前多數是所謂收取固定收益的債券式的基金，我說很多基金名為債權，實為股權，針對這些情況，現在基金還有這些那樣的問題，我們概括有這么幾個方面，傳統的基金模式沒有具備快速接觸物質項目的功能，這樣的專業大型開發商可能是不缺資金，資金很多，但是中小開發商有好象自身的基金功能還是差。第二有利沖突，基金投資者與基金管理者項目之間有利益。第三定位出現偏差。可能有一些基金將來發展成為財團…第四盈利模式。注重資本的收入，項目的管理的收入和資產管理的收入，當然還有機制的問題，整個基金的投入期豐收期的配比，這些問題我認為融合基金的發展過程中，可能也是一個歷史的必然，這里有很多問題我們需要探討，到底是什么樣的模式，到底是什么的方式，功能怎么確定，都需要我們探討。

從基金角度講，他的發展情況我們把它概括一下，不多說了，從90年代到03年，從04年到06年外資采取收入的方式，06年到09年改變收入的路線，改向參與房地產投資。現在基金比較多了，但是仍然是發展期、探討期。我們回顧歷史，中國的房地產基金每次的變革都是伴隨宏觀調控大背景進行的，中國的房地產沒多少年，從90年代算20多年的歷史，我們趕上大概有11次宏觀調控，這種調控情況下我們房地產金融面臨的困境，當然跟其他行業宏觀調控產業升級等等，這里面講，我們的困擾肯定是流動性的緊張，傳統融資工具的受限，我們也看到行業發展的新的機遇，比如私募基金正在成為地產金融的一個很好的模式。我們想還是要深入的去共同來總結研究發展。這里可能幾個方面的工作，一個是深入研究海外的基金的先進的經驗，另外一個促進行業內的互相的交流溝通。還有加快地產基金人才的培養。還有創新的模式，打造房地產的基金的聲威。這是我說的主要的觀點。

基金來講到了中國以后，根據中國的國情要有很多的變化，我們投資基金創業基金的時候做了很多很細致的分析，在中國可能有些變化，從基金的人才講，我們過去是空白的，這些年來我們有一些隊伍，我們還存在很多需要我們探討的問題，關于壯心基金模式的問題我們簡單概括一下，就是以投資人的利益為核心，打通房地產投資的鏈條，打造由地產基金獨立第三方的開發公司律師、會計師、造價咨詢師，營銷策劃，等等構成的聯合艦隊，當然我這里提的不全面，這個鏈條還要長，有一個具體的圖，這個圖在目前還有些其他構造從地產基將來要往前運作的過程中，有專業化的專業性的生產指標要結合在一起，圓的中心是基金管理人，這些機構可能將來共同構成我們的發展隊伍，可能一個基金一個金融機構是遠遠不夠的，一定是專業化很強的都是，和生態鏈高度融合的東西，我們形象的講基金就是航空，投資人管理人就是航空母艦，我們還需要有巡洋艦等等，產業鏈的服務內容很多，但是概括起來將實際上是項目孵化，項目的價值發現，投資的運作，投資后的管理，項目的挖掘、策劃、協助、支柱等等，實際上一方面是基金的改革要考慮的問題，生態鏈、價值鏈。實際上不是做基金的你做地產商也會涉及到一樣的問題，只是基金將來更容易專業化的結合起來，本身就是為投資人服務的，提供價值最大化，他不需要一定都是自己的都是，一定是綜合性的，這樣我選最好的。

現在很多項目將來專業化的東西可能更適合基金里邊，代表投資人的概念，所以更容易的把這種專業鏈條結合起來。它的流程程序跟地產商的概念有很多相通的，我再2002年的時候涉及思考大的財團的運作模式當中當時有涉及到，當時我提出來拿出150億，投150個城市，占領150塊地，如果當年做，可能我今天就幾千億的身價，后來沒有做。

涉及鏈條很有意義第一價值發現，第二評估，第三資金平臺，第三項目運作，第五項目管理，還有追蹤審計的鏈條，這樣按可以風險控制。我們的基金是最適于把專業化聯合結合起來攜程我們的生態鏈，價值鏈，這樣可能最后的目的是給投資提供最大的利益，我一直講什么叫商業，就是用最少的金錢最好的概念最好的專業組成，把錢拿到家里，我們的基金發展方向可能會有幾個方向，我們現在在做嘗試，如果首創華夏。脫胎于品牌地產商，堅持獨立題材方的運作，目的是實現投資的利益最大化，在這個過程中，很多專業化的鏈條運用，可能是我們將來發展的一個重要方向和成功的重要方面。由于時間有限，我簡單的把思考給大家介紹一下，中國的基金發展將來會有很多思考，我的形象感覺像雨后春筍在生長，所以基金聯盟很重要，我們自己要規范，這樣可能對中國的基金業產生一條光輝的道路，謝謝大家。

主持人：謝謝劉曉光，接下來演講嘉賓江湖人稱少帥，讓我們掌聲有請曹少山先生。

曹少山：非常感謝，剛才劉總發言也是最核心深邃的東西，我的發言可能不會有劉總這樣的高度，也沒有這樣的經驗，但是給大家分享一下我自己同時這段行業的觀察和心得體會。

地產基金的話題最近一段時間非常熱，我也參加過一些論壇，但是應該說我覺得今天這次的論壇從參會人員的背景講是最強最有價值的，因為把真正能夠代表影響這個行業今后發展的很多代表性人都請來了，以前我參加過很多論壇基本上參加的人員是開發商為主，而且很多是中小開發商，他們對真正基金發展的東西沒有太大興趣，所以像我們這些基金管理人在那些論壇上說，總有點對牛彈琴的感覺。

我一直在不同的場合強調地產私募基金它的核心首先是資產。是社會資本用一種新的代理形勢參與房地產開發的組織形式，其次才是開發商可以運用的融資形勢，所以地產服務的核心意義是投資人的利益，能夠有能力影響主導地產行業格局的應該是LP群體，尤其是有組織的LP群體但是到目前為止還處在觀望。現在地產具有整個私募股權市場的特征。

我今天講的是我自己個人的一點觀點，第一首先這個行業的規模非常小，影響力還有限，雖然前景很廣闊，但是速度并不快，真正要形成勢力還需要相當長的時間，現在做房地產基金有幾百家，但是在我看來，有很大一部分是開赴上用有限合伙之的形勢實現的案例，還不能稱為真正的地產基金，比較純粹的地產基金從投資規模講，一年下來融200、300億，這個和每年4、5萬億的房地產投資最規模講還是比較小的。

一般投資人對地產基金的認識和趨向還掌握在大型的渠道商，由于政策限制，他們對這些資產類型的態度比較謹慎，真正的大型LP群體對這種房地產意識沒有完全覺醒，在如何評判的核心認識還是比較粗放，在行業起步階段，LP缺乏對評判GP很好的尺度，現在看絕大多數看品牌，看誰的名氣大，看背后的股東背景勢力，對真正絕對GP實際問題關注不夠。GP在專署研究上的能力，GP的利益沖突，團隊的操守問題，我覺得大家對這些問題的關注不夠，現在只要是GP牌子都大都可以。那么在我看來，任何一種私募基金，都應該是一群誠實的聰明過人、勤奮過人，渴望成功的團隊，通過擔當風險為投資人賺錢的形式，基金的核心是團隊，基金成敗得關鍵是高效的…基金的靈魂是投資人致尚。

開發商的盈利模式投融資的模式的轉變是中國地產基金發展的大前提，目前絕大多數開發商沒有放棄維持原來重資產加高杠桿加投資開發的盈利模式，這樣的狀況不利益形成有利基金發展的外部環境。

第四市場上應該嚴重缺乏具備良好機構特征的基金管理人，合格的GP團隊是稀缺，現在社會上錢不少、機會也不少，真正少的是好的基金人才。

目前市場上一般投資人追究短期化的收益這種不利于培養好的管理人，我認為這是制約行業發展的問題，為了滿足投資人的短期逐利的要求很多現在市場上包括我們自己在內，在做一些短期的債型，實際就是信托的高成本替代，從長期說這種產品沒有太大的價值，也缺乏長期生成的市場空間。

第五在中國地產投資行業這個舞臺上，現在開發商還是主角，雖然我說這個行業過去十年今后十年行業特征有很大變化，這些人基本功還很好，所以還是有捧場的人，但是實際上并不是最適合這個行業發展的。獨立團隊在目前的狀況下，力量比較單薄，開發商發起的基金又有很大的先發的優勢，我有一個擔心中國的私募行業而偏離在成熟的資本市場作為投資資產類型這種以投資人為核心的定位，有這種風險。

在我看來，開發商發起并擔當實質基金管理人這種基金，不再做母體以外的投資，這都不能稱為真正意義上的基金，使開發商反融資的一種形勢，在PE企業里，大家沒有聽過把錢投到自己企業的事情，但是同樣的利益沖突在地產私募基金領域沒有被廣泛的認識，我們會說美國出了…中國也一定有這樣的企業，但是其實你們真正了解凱德置地的已經不是開發商了，已經完全變成基金企業了。

第六：業績比較小，和投資人利益可以實現比較高度的一致在激勵機制和行為約束上有可能成為市場的鯰魚，第七中國地產基金現在發展階段正好遭遇了比較復雜的外部經營環境，其實剛才方總講了實際上中國地產行業目前外部的經營環境不確定性很大，國內國際宏觀形式在發展大的變化，同時也是考驗基金管理人的時候，調控是個雙刃劍，以前投資地產閉著眼也可以賺錢，現在沒有，這樣有利于鍛煉培養好的團隊。

在我看來中國這么大的經濟體，同時帶動著中國城鎮化的進程，這樣的機遇放在全球的范圍鎳都是千載難逢，專業化、精細化的地產投資時代才剛剛開始，再糟糕的市場當中，優秀的私募基金都會找到賺錢的機會。在泡沫破裂的20多年很多私募在日本的地產中是賺錢的，好的私募基金是和大勢相反性比較弱的，地產基金業不例外。

對于未來的預判我覺得這個很難做，未來需要我們所有人堅持不懈的努力去實現，促進更加完善健康的地產基金。中國所有的創新都是創新實踐先行。我們這些相對先行的這些人自立非常重要，總體中國的創新環境現在有很大進步，我們以前只能做不能說，現在能說也能做，地產基金本身不是一個新鮮的東西，是舶來品是，我希望看到這個行業未來相對層次比較豐富，我相信這個不同背景的基金管理人能夠在一起，因為這個市場足夠大，最后我說幾點呼吁。

一從業人員要有使命感，我們有可能會我們作為一個集體會影響和改變行業的格局，我們要承擔起引導教育投資人的責任，堅持去做我們認為對有價值的東西，很多先行者可能做的不好會成為先烈，我們需要堅持必要的原則。

二、不要急功近利，要培養真正的風險識別能力，徹底擺脫原來銀行體制延續出來的案頭風險管理的方式。

最后我非常相信私募地產基金的存在的經濟格局和社會意義，我相信他有生命，相信能夠發展。我們希望我們的努力能夠得到社會其他力量的呼應和支持，尤其廣大LP意識的崛起，謝謝大家。

主持人：接下來是張民耕先生，演講題目是在調控中發展和規范房地產基金。

張民耕：各位來賓早上好。聽了方總編和曉光和曹總的演講感受特別深，以前房地產界一到調控就開會，叫扎堆壯膽抱團取暖，今天是房地產基金和各種潛在的投資人的機會，可以用兩句話概括，呼朋喚友、一接班通行，我今天想討論兩個方面，一個房地產基金現在產生要做什么可以做什么，怎么在現在的環境下得到很規律的有序的發展，也是為了基金在千載難逢的機會下誕生了，要利用好這個機會，使的基金這個行業能夠茁壯成長有序的發展，另外還有房地產基金聯盟干什么，會干些什么，這兩方面做一些我的考慮、思考。

我演講的題目叫大勢所趨、順勢而為，在調控中發展和規范房地產基金，剛才曹總說了一下現在的房地產基金有數百個，我看到兩個統計數字一個說200個一個說500個，投入的資金大概有500億，這些都表現了行業不成熟，現在房地產聯盟我們準備和新科，和融資中國結成戰略合作伙伴關系，今后希望由第三方由一些媒體或者是科研機構對這個行業的成長做記錄和分析，這樣今后就會有規規范的數字展示給大家。

我介紹一下房地產基金聯盟，基金聯盟是由神州基金、高科投資、信基基金、河山資…發展的，有國內近40家房地產投資基金參與與發起，今后還有更多的業內企業加盟。全國房地產投資基金聯盟由全國工商聯房地產商會批準成立，接受全國工商聯房地產商會的業務指導指導和監督管理，是在全國工商聯房地產商會領導下的非營利性的房地產投資基金行業會員組織，全國投資基金聯盟的成立是中國房地產界的一個件大事，是房地產基金界的一件大使，聯盟將以會員的利益和需求為第一要務。

房地產基金對目前形式的判斷，沒有專門開會研究，是我們日常交流對房地產基金對房地產形式的市場發展前景的基本判斷。

第一：城市化進入第二波，房地產還會持續發展，改革開放30年，中國城市人口從2億增長到5億，城市化率從20%增長到50%，要達到法發達國家75%的平均的城市化率中國還有很長的路要走，未來30年城市人口還要增長約5億，達到12億人，中國人口15億到了75%到80%的樣子，還要增長25%的城市化率，作為城市化物質載體的房地產還有大的發展。

第二我們認為房地產投資的短缺導致中國城市化的房地產發展出現一系列重大的問題，中國的城市化進程進行了30年，這30年走過了發達國家300年的路徑，制約中國城市化良性發展的公募投資，西方國家在300年中積累大量的資金用于公募投資，中國在短短的30年中作為公募投資主題政府是很難積累那么多資金，于是土地財政只是解決短缺的一種嘗試。這種嘗試不是很成功，導致種種中國城市化發展過程中和房地產發展過程中的一系列問題，有人說是城市化，也有人說是只有土地沒有人口的城市化，關系最根本的原因是公募投資的短缺，導致供求失衡，導致高地價高房價的問題。

第三增加投資是解決一系列的路徑，解決中國城市化的根本途徑再生增加投資，房地產基金作為動員非房地產社會基金，經過專業隊伍管理，增加城市化…這顯然是一條可靠的路徑，這是對未來房地產發展前景，房地產基金得以發展的最扎實的基礎。

我們現在房地產基金對于本輪調控以后房地產市場發展的趨勢有一些比較共同的認識，第一個房地產市場的主體和市場份額將發生變化，房地產業的金融屬性凸現出來，金融資源的多寡決定了房地產業的成敗，市場主體和市場份額大進小退將成為一種趨勢…

第二房地產產業模式將發生轉變，從投資開發銷售經營管理全的開發商模式，向專業分工的專業開發商轉變，從香港模式向美國是轉變，產業細分、產品細分開始成為趨勢，海南島與投資商的分野開始出現。

第三房地產開發商的投資財務模式將發生轉變，資本金門坎進一步提高，從以前的自有資金節資金下一輪的投資本金的財務模式，轉變為自有資金合伙合作資金，下一輪投資本金。

第四：房地產業利潤率和模式發生轉變，房地產業的利潤率是降低已經成為不爭的事實，房地產全行業全過程的利潤分布發生變化，從以前的開發商利潤加上售后增值利潤這種模式轉變為開發利潤加上投資商利潤加上售后增值利潤，這樣的利潤模式，一個是利潤率降低，一個是利潤的分布向前移。

第五房地產開發發生轉變由于一二線城市限購限貸，有的正式已經無限制了，北京、上海的特大人口的往往是十年的指標五年完成，所以車和房的限葉也是自然一方由于開發能力的…房地產由一線城市向二線城市展開。

以上五點房地產發展趨勢，是房地產基金得以發展的基礎。下來說一下如何在調控中發展中國的房地產。

第一房地產開發商需要雪中送談。結合大中小型不同的開發說的需求為大企業提供并購基金，為中型企業提供夾層基金，為小提供股權基金。

第二今后的發展之中金融機構需要錦上添花，基金為其提供一種新的避險工具，與金融機構合作，提供銀行信托發放貸款前的基金投入，提供銀行信托債權監管之外的股權，與銀行信托等金融機構何合作，提前介入延后退出，以及優先劣后機構安排，成為他們的一種新的避險工具。

第三：社會資金需要保駕護航，基金為其提供一種不同于炒房炒地的安全收益平臺。

第四：中小開發商和三四線發展商需要抱團取暖。

下面說一下房地產基金聯盟作為房地產的社團組織我們的使命和目標。

要珍惜房地產投資基金寶貴的發展機會，規范自律，加強交流、開合作、共同發展，以天下之才建下屋，住天下之人，富天下之民，樹正確的房地產發展觀及財富觀。

最后我簡單說一下，房地產基金聯盟的作為與功能，房地產基金行業規范自律信用建設的肌底，第二房地產基金行業對外宣傳溝通社會的窗口，房地產基金行業與各級政府管理機構溝通檢驗合作的的橋梁，房地產基金企業和從業人員信息交流資源整合加強有意及合作的橋梁，房地產基金企業互利合作，共謀發展共同提升業務水平的平臺，房地產基金行業與國內國際房地產行業、房地產金融行業、金融行業交流的渠道。

由于時間關系我就講到這，謝謝大家

主持人：下一個演講嘉賓蘇鑫先生。演講題目是地產私募基金是順勢而為還是創新發展。

蘇鑫：非常感謝主辦方給我這個機會交流，把這幾年的工作感受跟大家涉及交流，涉及到三個方面，第一我們怎么看待房地產基金面臨的宏觀的環境和形勢，形象的認知，第二就目前的現狀我們看到房地產基金應該是怎么樣的模式，怎么樣的方式，我們可以進行一些探討。第三跟基金長遠發展推出一些核心的路徑。

基金的未來的機會，我們談的比較多，我們相信這是未來一個無論是對房地產行業的發展，還是中國投資的渠道都是非常重要的一個環節，但是我們清醒的認識到房地產基金說到底，我們所處的行業環境只能算是一個嬰兒，所以我們再往前走的未來的幾年，我們可能是莽撞的少年而已，我們這時候遇到的狀態并不是特別好，因為我們依附大的行業，房地產這個行業實際上是受到調控的未來會有重大波動風險的行業，這種情況下，要有非常深刻的意識。

最近大家都關注喬布斯，有一本書講了在20幾年前，在美國硅谷愛鋪了的時候年輕人在一起剛剛啟蒙的狀態非常熱血沸騰，那些人沒有禁忌不知道什么是最好的，但是他們有熱情，有對這個行業的這種熱忱的投入，這一點可能是我們欣慰的，所以堅信未來我們這些人能夠引領這個行業往前發展，但是我們看這個行業最核心的有三個方面，實際上我們有機會有挑戰跟這個行業相關的，第一個監管部門，第二投資人，第三開發商，開發商現在我們感覺到發生變化，基金受到重視，投資人也開始關注基金新的一種投資的形勢，政府實際上原來不認知他，現在進行監管，從天津最近的政策的發展趨勢看，實際上中國金融的不開放，造成了有些不法分子良利用這種形勢搞一些非常的募集，所以出現了一些監管，這個也是張總把我們大家聚在一起形成基金聯盟的核心，我們要有自律，我們要知道什么是合格基金管理人應該做的事情，這一點對我們來說是非常重要的。

第二點我們談一談賺錢的模式，賺錢的模式實際上我們每個基金賺錢的模式都不一樣，但是我們最近發現一個特別好的機會，就是開發商缺錢，信托受到一定的限制，所以內債的形勢家庭的形勢，我們感覺到我們生活條件比一年前好很多，我們有很多的賺錢的機會，但是我們要清醒的看到，我們賺到前要問自己是怎么轉到的，是市場賞賜給你的，還是靠你自己能力賺到的，不是說市場賞賜我們不需要，但是我們要清醒，一個基金的發展是靠你的核心能力，你的商業模式就是你賺錢的能力，你投資的項目對你說能不能夠促進提升你的專業能力，到底哪一種模式最好的，實際上是沒有定論的，至少在目前基金發展狀況，我不知道未來到底是怎么樣，我們敬畏要充滿熱情，有可能是有強大的融資能力，這可能是你的核心能力，你就可以不斷的發展，也可能是你以前有很好管理團隊，你做過房地產開發，你有這方面經驗，相對合作者你房地產開發能力非常強，這也是你的能力，當然說我有能力募集，我自己去開發，在中國也存在這種機會哪一種更好不知道，但是每一年我們賺到錢總結的時候一定要問自己，我們是靠什么來的，是不是靠我們的能力，我們跟其他人有什么不同這個能力能不能被別人復制，把潛在的合作者，把潛在的人員吸引過來。

第三我們談一談關于資本的募集，和房地產未來的變化我們要關注的風險的控制，最近有兩件事情，媒體議論的非常多，一個是鄂爾多斯（600295），房地產出事情，第二個溫州，民間資金的崩盤，在半年前，我們走訪過這幾個地方，做民間資本的調研，已經非常清晰的看好鄂爾多斯房地產的問題，因為它這個鏈條是把地下的財富通過鏈條變成了永遠不開燈的存錢罐，但是游戲規則要不斷的積累財富，鄂爾多斯有一個特點需要95%的人…而政府的這次調控在二三線誠城市的按揭出現了問題，這樣自然問題就出現，通過這個例子給我們說明房地產這個行業可能未來面臨最大的不確定性就是流動性，任何一個微小的變化都會產生重大的影響，甚至是半年左右的時間我們會看到有些信投公司會遇到重大的問題。我們去了幾個二線城市，一個非常大的銀行，他們參與開發項目，在未來的一年都沒有考慮開發帶，沒有信號。就是傳統的資金鏈條跟銀行相關的可能都會重大影響，這些現金流都會對我們的投資產生重大的影響。

第一流動性對這個行業產生影響。這個矛盾就來了，作為基金來說，這個行業如果收益率達到25%以上是非常難的，但是投資人希望有25%的收益幅度，一種方式我們用高利貸，因為缺錢，那我們要從兜里拿一些過來，這個偶爾為之可行。那怎么去賺，原來我們坐在一起，跟開發商坐在一起是談判，我們能不能換一種方式變成合作者，這樣我們通過專業能力共同賺市場的錢他分你一部分，他多得一部分，何樂而不為。

還有一點募集在兩年我們接觸的基金朋友當中，當時有兩派，一類是機構投資者，從現在看這些效果不明顯，因為在中國還沒有成型的機構投資者，在房地產這個行業來說還不存在，但是我們發現大量的民間資本都是傾向房地產，溫州為什么出問題，說明這個市場部開發，說明政府對民間資本金融是…結果是這么多個中小金融機構并沒有能夠真正形成民間資本金融銀行，出問題是遲早的事情，如果不開發民間資本，向溫州高利貸的事件，早晚會出現。我們要看到一個信號，民間資本有一個偏好，因為他追求相對高的回報，這個行業來說具備這種可能性，我們怎么跟民間資本結合，這是我們要考慮的，首先要展示你的專業能力，最核心的就是你的賺錢能力，你怎么去賺錢，我們的專業能力，怎么能夠讓他有吸引力，還有一個要么通過我們自己要么通過，第三方機構把信用建立起來。還有一點就是剛才幾位提到的，我們要勇于去引導投資，因為我們是專業人士，其實大家再看一看民間投資的渠道是很可憐的，有什么可投資，以前說投房地產，可以投礦業，可以投股票，股票不說了，那么房地產慣有的投資渠道買房子就能賺錢這個事已經不存在了，即使是開發了限購，但是沒有按揭支持的房地產住宅投資是不可能有很高的收益的，我們估算了一下不可能超過5%，我為什么不買信托，為什么不跟基金合作，因為他們是專業人士…這些很多人看到，蒙蒙朧朧的，房地產的慣用渠道出不去，新的看不清楚，房地產投資證券化一定是大的趨勢，如果不開發，我們想一想普通的老白欣，兜里只有10萬塊錢，金融環境對他是非常慘淡的，他只是在受剝削，他連抗通脹的途徑都沒有，那么中小投資人我們所有的白領或者更高一層次的金領，以前還可以買房子公寓銀行還支持，現在沒有了，買商業地產還買不起，如果更大的投資，幾千萬，更多的，可能會跟基金合作，但是我們這種信用，還沒有跟他建立很好的匹配。

如果說作為政府來說，我們今天要講的LP探討這個話題，就要看作為宏觀監管層能不能容忍民間資本，要看到所有的投資的通道，不要看到房地產投資基金就是給開發商賺錢能不能看到它是解決民間資本投資通道非常重要的一種方式，如果看到這一點，我們在座的基金管理人都會有未來，謝謝各位。

主持人：下面有請吳有富先生。

吳有富：各位朋友大家上午好，今天很高興參加這個會，前面嘉賓站在基金思考問題，我站在地產開發，除了我們出售業務盈利，我們還能通過什么樣的方式盈利。想向大家報告四個方面，這個不用說了，一家公司要有自己的原則。一家企業它怎么去盈利肯定要談它的背景，長虹是一家有50多年的國企家電行業的知名且，我們有幾個背景，在深圳在成包括在北京我們都有自己的研發基地，一部分是自用，還有一部分是出租，更重要的是我們還要在深圳建成自己的通話基地，叫互聯網產業基地，下個月18號我們在深圳有一個關于互聯網產業基地的發布，環境大家有時間參加。

下面幾個就是老的廠區的改造，說我們地產這不好那不好假如我們不做地產開發，中國的城市能改變面貌嗎。我們很多同行被稱為夜總會，夜里總開會，不開會不行。我們獲得一些相對高一點的回報也是勤奮的結果。我們這一塊也配合長虹的企業重組，把經營不善的企業重組，我們認為對這個城市都有好處，我們盈利還是要站在這個行業的發展，對這個國家貢獻的角度思考，你我只是一粒沙子一滴水，千萬不要把自己估高了，我想我們今天探討的盈利模式的問題，還是要為當地的經濟發展作出貢獻在這作出貢獻的過程中談我們的盈利回報問題。

我們現在已經在全國7個城市開展工作，也在全國包括東北在內大概8個城市進行工業園的建設。我們在做創意文化產業，最近炒陶瓷炒的比較熱鬧，我們準備干這個事情。如果做創意產業園，我們離不開三個要素，第一離不開政府，沒有政府的指導是不可行的，第二離不開大師。第三還需要在座的投資商，大家要有開發的經驗。這樣就可以把它做起來，就不展開說了。

我們想盈利模式第一通過創作生產銷售展示平臺，促進當地旅游與會經濟的發展，促進當地的城市化進程，為帶地的就業和誠實的可持續發展做出貢獻。

第二要有現金的回流。第三要通過人才培養平臺，投資于有才華的中青年陶瓷藝術工作者，保證瓷具長期收益。

我們再思考的一個問題就是我們叫智能社區家庭，做高科技我們比較厲害，怎么把我們服務業主，還有房地產開發，包括家電智能化結合起來，我們做了一個集團內的跨部門的研究小組，跟筑建部一起研究，做一個智能社區方面的創新，怎么樣搭建平臺，不僅僅是賣一個硬件的東西，總之我們結論就是除了去出售物業除了出租物業盈利…也可以做創意產業園，通過提升當地的悠久的文化傳統的東西，通過把這一些大師們團結起來的平臺來獲取我們的盈利，也可以把我們在傳統家電產業上的優勢，高科技的優勢，加上我們業主的服務做一個智能社區獲益盈利，未來道路還很廣，今天借助這個機會向大家報道一下，謝謝大家。

主持人：接下來演講嘉賓是李壽雙先生，他的演講題目是新趨勢新問題。

李壽雙：剛才劉總做了發言，提到律師事物塞房地產基金的產業鏈里面也是的一環，我從法律的角度談一下，此前我們做的比較多的就是傳統的基金，當然包括傳統意義上的基金，比如此前理解房地產基金差異并不大，無非投資項目的對象可能有所不同，股權基金房地產基金投資方式包括退出是會有不同，但是近一兩年基金的調控進行，從我們從業的經驗看，有兩個特點，談到對新的房地產基金對傳統房地產基金的改造，一個就是基金的項目化，我們原來講的都是找很多項目，有一個投資策略，選的項目投。現在新出現的房地產基金，傳統的意義還有，但是在數量上占更多的是定投基金是基于這個項目發展基金，另外就是私募、公募，傳統的基金我們加私募基金，實際上隨著融資形式的改變，房地產缺錢缺的很厲害，通過其他主體參與涉及…這樣會產生了傳統方面意義上的改造，與此同時隨著房地產基金的發展，我們整個的股權基金的法律環境也在發生改變，此前股權投資行業監管是比較寬松的，比如創業投資管理辦法，那些規定基本上管創投的，房地產基金跟創投沒有直接關系，這樣在傳統的PE基金，此前并沒有一個明確的行業法律規定，曾經發改委曾經起草過辦法，但是并沒有出臺，直到最近10年上半年發改委出臺了股權基金備案規定，發改委還有一個非試點的股權基金管理辦法，在這個備案管理辦法里第一點加強股權投資企業的備案。另外一個備案規定特別強調了關于募集資金的監管，除了引導行業發展之外最擔心的風險就是公共的募集的社會化的風險，這個問題是監管機關最關心的。這方面規定在加強。

房地產基金在發展變化，另一個監管日趨嚴格，在這有很多矛盾之主，我撿幾個要點從法律角度給予，在募集做法還是不同，基金有幾個特點，房地產基金有很多做法有不太規范的地方，很多基金還是通過短信、匯率、論壇的形勢募集，包括第三方的理財機構也了解到，大家也收到類似的信息，很多第三方理財機構還是傳統意義賣房地產信托的做房地產私募的募集，這樣給我們有很多沖突。第二工業回報，我們大家做房地產基金，如果是開發商的背景投到開發商項目去的，開發商非常關注融資成本，要么在房地產基金操作，要么在項目操作，在特定情況下，比如一年兩年之后要掛基金的份額需買斷，這樣就形成有可能特定情況下形成工業機構，如果說具備了半公募或者公募的募集，非法集資不一定構成犯罪。如果沒有真實的項目，畫一個餅，這三個條件具備就構成了非法集資，政府自動給你分配。

第二備案，備案這個問題尤其新的備案管理辦法，很多基金有這個困惑，房地產基金到底要不要備案，房地產基金我投房地產項目，但是畢竟投房地產項目除非你是接待形勢否則就有股權的問題，凡是在以股權投資，不管是投上市退出目的，還是除了房地產公司股權以短期回報為目的，主要經營就是股權投資，這種就要備案，但是實踐當中也有矛盾的地方。在天津的辦法里提到股權的投資方向要符合國家的投資政策，包括此前的客戶服務也跟天津的備案有爭論，房地產基金有的是想備案，有的不想備案，我們大家知道如果備案之后有一些日常的管理，如果把很多錢投到房地產項目去了，有些就會提出質疑，在部分地方存在行業政策的限制，這個就是我們房地產基金在法律服務過程中，或者在實踐操作過程中存在的問題，第三個管控。基金也有基金治理的概念，做一個基金通常就是GP出1%，LP出99%。這種情況下基金的治理比公司治理更難的難題，很多基金由于特定的原因，比如說以房地產商發行的基金怎么樣避險發生沖突，比如說設立咨詢委員會，如果房地產商作為主要發起人就是要為房地產項目融資，如果你要讓他回表決是無法接受的。

另外一個剛才幾位提到定投的基金，這種情況下，投資決策怎么辦，傳統的基金都有投決會，如果就這么兩個項目再設立就是一個形勢，在這種情況下，房地產基金的治理是一個重要的課題，如果這個問題解決不好那你無法取得LP，你作為基金的管理公司你長期發展，治理不好，實際會有比較大的問題。

第四房地產投資的問題，大家剛才有人提到每股實占的問題，說的文雅一點就是夾縫投資，我們從法律的角度看，更向夾縫投資，并不是沒有任何問題，也并不是沒有任何辦法。比如說剛才蘇總談到像鄂爾多斯，現在出現很多問題，大家通過微博關注到梧州有一個案例，放高利貸，現在這個案例法律上也存在很多的爭議，但是至少提醒我們這樣存在風險，我們要分清楚什么樣的接待形勢什么樣合法什么樣不合法，很多人區分不清楚，企業借貸和民間借貸只要不超過銀行利率的4倍就是合法的，實際民間接待有特別的定義，想法如果是企業間的借貸，房地產基金可能不管是合伙制…這種叫企業借貸，這就是無法合同，甚至還要罰款，可能如果說跟你被投資方發生糾紛。

另外一點我們說的民故是寨的形勢，如果擺到桌面上，無非就是明為投資，實為借貸，也會被認為是借貸的形式不認為是投資的形式。這種情況下認為民故是寨比較大，相反做一些法律處理。新的問題也不斷出現，也會有一些創新的解決方式，作為律師事務所…也為房地產基金行業的發展做一些貢獻，希望多跟大家交流，謝謝。

主持人：下一位演講嘉賓裘韜先生，演講主題是海外REITS帶給中國投資者的機會。

裘韜：我覺得目前中國房地產的形勢比較嚴峻，前途是光明的，道路是曲折的，東方不亮西方亮，我現在向大家介紹一下海外房地產投資的機會。

這個是目前情況的小結，由于國內房地產政策收緊，現在投資者面臨很大的困難，如何投資房地產有很多投資者把目光轉向海外，前兩年一些網站也組織了一些去美國、歐洲澳大利亞看房的活動，有很多有能力的投資者已經去海外進行職業，但作為普通投資者去海外置業有很大的困難，另外很重要一點是國外午夜的稅務成本比較高，流動性比較大，風險比較集中，我們覺得目前的情況下，通過QE的渠道投資海外房地產，使投資用比較少的資金獲得穩定的資金收益和潛在的增值。

REITS就是資產政權化的方式，可以享受一些優惠政策，需要存在一些義務，最大的好處就在于企業本身免稅，海外REITS的總市值超過9000億，主要市場有美國、澳大利亞、加拿大、新加坡等，持有的市場規模超過萬億，目前占全國商業的總比重是10%到20%，這個比較還是比較小，但是隨著不斷的發展比例會不斷的增加。美國是這個模式的創造者，制度結構監管體系行業規范和市場運作都是其他國家推出這個模式參考的重要對象，下面的表是對市場各國家的結構，一在每個國家發展的情況都是不太一樣的，尤其亞洲國家采取的信托制，美國以公司制為主，亞洲很多國家都是外部管理結構，因此在表現上有不同，在法規上也略有區別總體的特點就是讓投資者直接參與房地產投資，極大可能最大化增加收益。

美國REITS的條件，首先公司必須進行房地產業務75%以上投資房地產，跟一些信托不太一樣。決定了他經營模式主要還是在經營租賃性房地產而非開發項目上，REITS的股份，由于是一種公募的結構，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過50%的股份，這是美國非常流行的的模式，REITS的下屬，物業的所有人可以把物業貢獻出來，是LP的權益，把這個權益置換成股份。另外他也可以間接享受到REITS地下所有物業收益情況。REITS這種盈利模式大家已經有所了解，它的重要的一個盈利模式就是投入收購、管理、足聯、變賣的形式直接進行房地產管理，REITS本身建構了一個現金收入的穩定性和增產增值的長久性，美國REITS的非常廣…

下面簡單介紹一下龍頭企業的作用，Vornado酒店的REITS，這個host hobetis…它地下不管有管好物業，還包括酒店運營商的資產。在高速公路旁會經常看到這樣的房子。林業華盛頓有很多森林。

REITS的法規歷程，中國現在發展REITS的過程非常艱苦，看一下美國的歷程有很艱苦，美國REITS第一家是艾森豪威爾總統創建的，在這個過程中間涉及到無數的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITS成立51年。大家看到它經歷過兩次的騰飛，一次是1986年，以前REITS只能被動的管理，1986年這個法案的通過，很多公司制的REITS得到很大的發展。1996年以后這個行業數目在減少，行業的整合在不斷的進行，但是目前看股權類REITS市值的情況也保持了非常大的增長，美國REITS的投資者分布，大家看到目前位置機構個人，還有公募私募都有參與。

它的幾個特點，第一，資產質量非常高。另外REITS的結構可以使公募市場進行融資，在很多融資上具有優勢，它的杠桿率比較高，金融危機的時候美國房地產行業杠桿率過高，很多企業短期融資，目前內部也進行了改革，資產負債率是良性的水平。

第二付息率高，它的歷史平均達到5%到8%，他為投資者提供除了債權以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價格變動是隨著市場的變動的，它的年化總收益達到5%，他的固定收益得到體現，另外他的總收益非常可觀的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個區間內沒有打敗，但是從年化標準比國內證券是要低的。

它的跟其他各類指數的相關性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風險還是有貢獻的，美國REITS也促使這個行業內部進行了一些改革，導致研究透明度非常高，由于是上市企業，一方面要進行定期披露，另外他們制訂了自己的行業準則，包括運營先進額的概念，更好的反映現金流的情況，另外他的資產相當的公開透明。還有本身資產負債的情況，我覺得是對最重要一點公司的治理非常好，由于稅收法規的規定，必須把90%的收入開發給投資者，在前進的管理靈活度并不是特別大，約束了管理的行為。

在公募市場上投資REITS的產品不斷出現，美國最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣的企業，我為大家簡單介紹一下美國房地產目前的現狀，現在去投資美國房地產市場是不是一個很好的時間。第一經濟基本面在不斷的好轉，另外價格是完成了比較大的調整，商業地產調整幅度達到42%，房價收入達到合理的水平，現階段會維持低利率的政策，第四美國整體的宏觀增長。我們對未來美國房地產市場復蘇比較看好。

由于時間關系簡單講一下目前房地產交易的情況，這張圖很好的體現了在美國大型項目核心地方的交易變化，住宅性房地產不同的是，反彈的幅度非常大。現在我們從谷底過來已經兩年半時間，歷史經驗看，時間上來講我們處于復蘇的中期，另外從房地產復蘇的周期講，目前我們處的階段是房地產企業通過了資產負債的情況得到了好轉，現在進入的是第二個階段行業內的大規模的整合階段，最近REITS之間活動非常頻繁。

第三個階段就是美國整體經濟的復蘇階段，長期刺激經濟需求。這張圖就是REITS目前的股價跟公司資產靜止的比較，歷史上而言，議價在2%左右，目前市場價值在10%的折價，現在投資美國房地產通過REITS去投資有很好的價值。謝謝大家

閆宗成：非常感謝，我想傳播也是一種生產力，希望我們的觀點和言論能夠促進我們房地產基金發展的環境，現在我正式來宣讀房地產投資基金管理企業資本宣言。

中國房地產基金近期的快速發展，既有宏觀調控的促進因素，更是大勢所趨，目前的發展局面是基于房地產行業自身金融創新的需求和中國金融資本市場發展動力同時涌現的結果，我們可以預見本次房地產私募基金的發展趨勢不會是曇花一現，更不會停滯不前，最終湊涓涓的溪流匯集成波瀾壯闊的江河，成為推進中國地產行業發行發展的新生力量，作為中國房地產私募基金的先行者，我們身感行業發展的責任，我們愿意以自立宣言的形勢愿意以規范和提高鋼也水平為己任，促進房地產私募行業有效持續的發展…共同發布資本宣言如下，第一堅持正確的政策發展導向，促進行業的健康發展，作為中國房地產基金領域的開拓者，我們首先堅持落實國家的宏觀經濟及方面的孔正，堅持房地產市場的健康發展方向，我們將通過自身的努力研發平臺，調節房地產市場供求關系，疏導民間資本的流動，對比高利貸的風險發揮積極作用。

第二依法設立合法經營提示風險，房地產私募基金和基金管理公私要自覺遵紀守法，合法經驗，依法納稅，嚴格遵守法律法規，與投資者簽署詳盡的協議，忠實履行投資協議。

第三提高專業素養和職業技能，樹立政府的價值觀和財務觀，房地產私募基金從業人員必須提高房地產和金融領域的職業技能，具有較強的風險控制意識和能力，獲得社會的認可，在中國培養一批獨立、職業、專業的地產金融投資家。樹立正確的道德觀、財富觀，謀求合理的利益回報。

第四堅持推進房地產的發展方向，我們將倡導房地產的主流發展模式，積極實施引領中國房地產的先進投融資模式，致力于同事業資本和商業資本更深領域的融合，成為中國地產金融領域的創新者和引導者。

我們將同投資人成為一個共同謀求合理的利潤回報，風險規避手段，樹立正確成熟的投資理念，作用管理人我們始終代表投資人的根本利益，主要以具備資金實力為主，披露引發潛在利益沖突情況，設置防范手段，管理人堅持基金收益回報時投資者優先的原則。

第六：公平交易，契約是保持投資的手段，公平是實現雙贏的保證，房地產私募基金與被投資公司秉持長期共贏的理念，與律師事務所、會計師事務所第三方機構…

房地產私募基金雖然迎來了較好的發展環境，但其規模仍然很小，行業有待成熟，各基金之間廣泛交流合作，只有基金，房地產私募行業不斷的發展壯大各基金公司才有可能獲得更好的生存和發展，我們堅信只要房地產私募行業遵守國家相關法律，國家房地產發展方向保持一致，遵循國際奉行的成熟的基金手段，中國的房地產私募基金行業必將蓬勃發展，并在不久的間來成為持續推動房地產發展重要的力量。謝謝。

趙燕凌：各位來賓大家好，非常感謝以上的主講嘉賓代理的非常精彩的演講，給大家分享的心得。我們現在看到國內的一些大的開發商都在做，或正在籌備做地產資金，這個地產基金其實有很大的優勢，從LP的角度講，項目有比較管理團隊，有過往的業績，但是在實際的操作過程中，融資不是特別容易，曹總講到了他認為決定房地產基金行業格局的重要力量是LP，那現在如果是說LP是對房地產基金尤其是說開發商目前還處于一種非常謹慎的觀望的狀態，或者說謹慎的嘗試投資的狀態，那就這個房地產基金，能夠上很大的規模可能也是比較困難。

我們非常希望能夠討論開發商背景的房地產基金是什么樣的狀態，目前存在哪些問題，未來需要走什么樣的發展道路。下面我邀請對房地產開發比較有研究的專業人士研討房地產基金的發展之路，下面有請（高合）投資的總是長蘇鑫，（頂風）投資合伙白勇，（伏地）的丁恒總監，閆振杰、吳有富先生、陳偉權先生。

我們順著之前溝通的話題我們順著往下說，這個就是按照嘉賓的順序比如說誰有什么樣的判斷想法都可以順著往下說。第一個問題我非常關心的也是我個人非常關心的就是開發商背景的房地產基金看起來有非常多的優勢，比如說它的項目的優勢、管理的優勢、過往業績的優勢，我們在進行基金鹿野的時候，幫助地產做融資的時候，做房地產基金業務的時候，在跟LP做溝通，LP對開發類的投資是什么態度在擔心什么。

陳偉權：我說一下，我們主要是跟各方面，LP的投資方面我們可以看到最重要我們談風險跟股票，我們看到的基金方面還有開發的風險在里面，對于LP來說，對于壓迫的回報肯定加上開發風險這一塊，很多與會的同志談到，整個的談到LP標志其他的成本都是，現在對于目前來說，有項目的開發商，LP看中的就是渠道，開發商的利潤，我們說開發商的利潤投票，LP在希望在這里分享一部分的回報，我們從風險回報的角度對于整個開發商LP對他們的匯報還是很大，我們看最近看到的都是…

丁恒：我說一下（）的感受，（）在，國內做基金業務比較早的，之前大家覺得做的相對比較慢，從（）最出做基金業務的時候，行為發展的業務模式，我們把它作為一個業務來做，不僅僅由于它受到資金有影響需要融資，我們把它當業務來做，這就決定整個在做的時候，傾向股權多一點，債權不做，我們希望找到一些真正的成熟的投資人，大家做長期的合作，不是短期的投資行為，我們在向一些投資人在推薦項目或者推薦產品的時候不會是過高的把項目進行包裝，我們因為有一個項目很好做的基金，對外我們不愿意把它說的過分的話，我們很客觀的有點保守的給一些人描述，后來大家做復興一家的基金，包括復興的高官投的，大家感覺為什么內部比外部更高，因為內部更了解，我們只是客觀的說，我們把它當時長期的發展業務，這個業務來源腹地是復興下來的子公司，復興是投資控股性的公司，同時延伸了腹地未來也是開發加投資的商業模式發展的這樣一個，在08年的時候，資金面不緊張的時候，我們已經開始，這是一個長期堅持的策略，但是我們不會因為目前的狀況，提高很高的一些回報的預期，我們于是找一些長期的合作的比較成熟的把這個業務長期的做下去。

王文斌：我們希望能夠借助房地產基金的行業，今天我們來和在座的朋友學習借鑒，同時推薦我們自己，找總談到LP的問題，我們和LP還沒有正面的接觸，所以現在對這方面的情況我不是很了解，不過我想說一點，因為我看了一下可能在在座的開發商就我一個，我談一些我作為開發商的體會，市場好的時候是錢追著我們走，比如說在前兩年基本上是銀行天天請我們吃飯，各種資金找我們，這兩年現在就是資金不足，我們不得不天天去找銀行的行長去聊天吃飯，這個我想剛才我聽了一個嘉賓談了，現在GP不好做，LP不好找，這個情況跟市場有關系，市場相好的時候，什么時候你看到開發是仰著頭走路市場肯定很好，作為開發商我談一點提醒投資者，中國房地產市場不是市場化的市場，他受政策的影響非常大，現在土地的供給是壟斷的，在這種情況下，一般的資本對房地產這個行業的風險的判斷是什么樣的，能夠不能按照市場化的原則判斷風險，這個我們現在最要解決的問題，可能今天上午有很多的嘉賓在談，說做GP要提升自己房地產管理能力，甚至給項目中小開發商提供一些戰略上的一些幫助，我能夠幫你調整，這個東西有很重要的一個問題，當這種情況發生的時候，我們的GP他介入多深，也就是基金對房地產介入多深，我上午看了，我們的基金經理人，都是以前有開發商背景，都是做開發商的，收過一個項目來很好的運作，當你現在拉到的不是項目100%的股權，你拿到是30%、40%時候，你如何去影響，你影響和承擔的責任之間又是什么關系，是不是有矛盾，我們這個行業要發展需要解決的問題，謝謝。

閆振杰：我們接觸比較多的地產基金或者說LP，我們系這么認為，目前我們沒有太多的客戶配制地蠶基金這方面，主要有這么幾個原因，開發商的地產基金，就是開發商有自己的融資平臺，或者是說叫兒子給老子借錢，借了錢以后有利益輸送的問題，這是大家的很容易很直接的認識，第二個就說在目前的這種情況下，可能整個的市場都在形成一個對國家宏觀調控對房地產行業的限制或者打壓，形成房價的下跌的預期，在這個時候如果說不管是說房地產基金還是說房地產行業本身，可能都會面臨一些困難，這個方面不會特別好的募集，第三個原因現在房地產基金，我們肯定是希望給客戶配制一些比較獨立的專業做基金的公司推的組合，而不是說已經鎖定了幾個項目，如果銀行放松的時候…從客戶的角度看，如果現在形成了下降的預期，可能就不是特別的看好這個基金，如果在這個過程中間還沒有新的創新出來，比如剛才講了美國有很多的基金專業化做出來了，那么這樣一部分的LP就可以去進行分析，有沒有市場看好，比如專門做大學宿舍的，還有一點中國目前的LP肯定大部分都是個人投資者，個人投資者財富積累的過程可能60%、70%都是靠炒房子，買比較多的房子做起來的，而不是中小企業，中小企業做地產LP的不太多，目前大多數都是子沒出手，過去的成功經驗在房子上獲取了很多暴利，如果現在及基金其他的方式出來，在沒有到位的情況下不會參與這個行業，我接觸的LP可能最終選擇地產的信托，這個行業不是特別看好的情況下，只能追求一個比較基本的固定的回報，我們再給客戶配制的時候，接觸比較多的LP，最后比較傾向的選擇都是地產信托，能夠有一個8%到10%，現在能到11%、12%的回報，地產信托也在限制阻礙房地產發展的重要的力量，我們希望有更多的專業的地產基金能力起來，不管是開發商背景的有從業經驗的開發商轉過來，如果能向剛才講的那么多領域能出來，這個行業發展應該是非常好。

白勇：我剛才想我應該結合我自己的經驗圍繞這個話題，關于開發商發起私募基金是否合適，我在想寫了幾個點，我自己也聊，話題說的簡單一點，我想第一什么是私募基金，其實私募基金只不過它的錢是來源是通過私底下募集，他不一定是公募還有自己的錢，你是幫別人管錢還是幫別人服務，這是跟開發商最大的不同，第二什么叫開發商，我們大部分說的話是有誤解的，我們中國人在學術上，包括在國外咱們說開發商指的就是項目管理公司，指的開發服務環節，開發在中國是服務環節，大部分說的開發商其實指的是開發給自己的資金提供服務，自己的資金自己還有開發隊伍，那么在美國這個就是分類比較明顯。我節的把這兩個說清楚了之后就比較清楚了，就是核心現在這個問題問的本質上是哪周基金的發起人是合適的，或者說各有什么優劣勢，西方的早期的發起人的背景也是各種各樣的，也有現在一些國內的開發商為了自己的項目來去融資，只不過是偏項目型的，也有做的比較大的，有個朋友講他們把這個作為公司的戰略，有一個戰略的轉型，因為原來在2005年以前，原來是幾個公司合并在一起，原來都有好多資產，原來都不是很賺錢，最后一起發現要充分利用資本市場，把自己的資產管理作為一個重要的業務，他明確了自己要靠基金管理賺錢，這是一個，現在國外大部分好多發起背景都是從金融行業轉過來的，或者從房地產行業，結合到我們的中國，實際上我覺得沒什么特別的，跟國外是一樣的，只不過在這早前。我們今天在座的，比如張總最早也是做開發商，我本意就是在自己的潛伏在早期，現在把它轉型了，自己隊伍單獨的跟私募基金的投資者對他們進行服務，他是開發商背景，因為他唯一的服務對象就是他募集的LP，就涉及到一個核心問題，你服務的對象是誰，他自己有一部分資金，第一你能不能保證我的收益，第二當有好的項目的時候我的利益跟你的會不會有沖突，本質上是投資者的錢和他自己的錢的利益的沖突，只要把這個利益沖突解決好了誰發起都沒有問題。他們投資很認可他們，因為在基金涉及的時候涉及的非常好。在募集基金的時候…避免了基金沖突。我覺得這個問題我算是把它說的相對比較清楚。不同的投資模式有哪些沖突，很多私募基金大部分是去投資別的公司的股份，像IPO項目公司的股份，這種自己有沒有開發隊伍，這是另外一個話題，你是私募基金你投資一個開發類的項目，誰來幫你完成這個利潤，其實私募基金好多種，如果這種情況下大部分買別的公司，實際上借助了被投資對象的這幫投資隊伍幫你增值，也有私募基金借助第三方，包括綠城專門給別人提供項目管理，潛在的私募基金跟他們談，我買的科第你來做項目開發，我們自己也成立了自己的一個項目管理公司，他給私募基金支持，我個人得意見這個無所謂，核心是你要找一幫人，你投資的是開發類的項目，你要把利潤實現，第二收購類的，也需要一個隊伍，如果要收購一個縣城的商業，你只是進行中心定位，這個你的隊伍有可能比較小，資產管理隊伍，后面的東西其實有國際的好多基金…這是第二個。我再回到最后總結一下，第一發起人背景無所謂，核心是你要處理好投資人的錢和你自己的錢的沖突，第二誰來幫你做產品線做產品增值，核心的私募基金你幫別人管錢，你只要幫他賺錢就可以，只要這個基金管理人他又紅又專。

趙燕凌：白總的投資是比較成熟的，是比較典型的股權類的地產基金，您剛才講的沒有回答我感興趣的，咱們是靠什么獲得了LP的認同。

白勇：又紅又專，我結合我們公司的例子，你看其實我們這個隊伍里面，房地產私募基金，最好有房地產背景，第二私募基金，金融背景，你發現我們這個隊伍里面，都有房地產經驗的人也有金融經驗的人，說到我們公司，實際上他們的經驗就是圈在金融上，我本人是做房地產行業出身，從04年開始做房地產基金，所以核心投資者認不認可你核心就是認為你這個團隊是否優秀，你這個團隊有沒有這個業績，所以我們現在已經在開始二期基金，他們也想認可我們，但是你最好我們第一只基金，也建議我們不要太大，我們自己也覺得小一點，現在二級基金規模大一些。

趙燕凌：你是怎么獲得LP的認可和投資。

蘇鑫：因為大的話題主持人是煞費苦心，我們基本上沒有上當，中間還隔了一個，證明這個市場爭議還非常大，我們處在行業的初期階段，那么最后那個話題剛才問的話題特別好，最終的抉擇是LP決定的，各有利弊，LP絕對開發商有項目，只不過有利益沖突的可能，專業團隊可能，但是項目基礎、專業能力受到一定的限制，無論是哪一個你知道自己的能力在哪里，我們跟LP交流時候，最關鍵告訴別人你的核心能力在哪里，你的專業能力在哪里，還要看到錢跟我們這些開發商基金是一樣的，他是有去向的，有的人愿意承擔更高的風險，這些人是我們基金募集的核心，不愿意可能是信托的方式最適合，如果要想增加流動性，所以跟基金結合一定還是錢比較多的，然后對房地產相對比較偏好，又愿意承擔風險的人，這些人我們難就是怎么能跟他們建立一種關系可以通過第三方，也可能通過你以前的人脈，在中國沒有非常良好的信用系統，這一點是非常重要，把你的能力展示出來，另外一方面要虛心起步，賺到錢別人自然跟你合作，這一點也非常重要，我覺得有這幾點就有可能一步一步往前發展。

趙燕凌：剛才蘇總白總來自開發上背景的基金，目前的基金屬于獨立性的市場基金，丁總是純開發商背景的基金，你在跟LP溝通的過程中，收益率還不如就是LP的預期，達不到LP的預期，所以我非常想知道，目前開發商背景的基金和市場獨立型的，市場化的基金相比，有哪些優劣勢。

丁恒：我們給的數據給的高，我們選擇投資人選擇我并不是看我跟你描述的預計收益率，一定是相信我可以和你一起把這個做好，因為我給你與其的東西，他使實現的可能性是很多變量的，你是相信預期還是相信我這個團隊相信我我這個組織相信我這個組織的能力，這是對投資人的選擇，合乎我們要求的，我們愿意跟他長期合作，如果不符合我們寧愿步子放慢一點。

趙燕凌：在運作的過程中，您體會買開發上商的背景基金你有哪些優勢？

丁恒：假如我們作為一個投資人，我們是把錢投資給有能力的人還是沒這個能力的人，大家擔心就是利益輸送的問題，這個可能跟企業本身的定位有關系，我們走的路子就是把這個作為長期的戰略和業務模式做的，我們比一般的投資，我更關心我的形象，更關心我的信用，更關心投資人對我的評價，如果我這個維護不了，我業務做不下去了，投資人選擇的時候，看這個基金發起的動機是什么，他哪怕是開發商發起的，他是短期的投資需要還是長期的業務需要。

趙燕凌：陳總你有什么補充。

陳偉權：我都很同意，剛才丁總談到企業里面對這模式是新的嘗試，凈資產的收入，我看到這個可能跟資本市場有關，某些開發商他們本來是有自資本市場上市的，對于現在的大環境，拿地的成本越來越高，而現在的情況下一個增長點在哪里，我們的高杠桿，大家說南海，可能開發不同的房地產是一個南海，但是整個模式改變，從你的模式競爭力變成基金投資方的回報，我們之前討論過在其他地方比如美國新加坡，背后的內涵一直在…都是機構投資者，回報的能力最強的，平均回報最高的一種，對于整個的系統改善的話，這個是整個生態改變。趙燕凌：王總。

王文斌：我覺得存在就是必然，看我兩邊的架式就知道了，我們上午的學習美國的發展路徑逐步發展到現在，我們從中國這種狀況發展到將來是不是也要向中國資本市場發展，往左方面傾斜，我想可能會，不過我們這些人能不能看的到，美國發展50年，我們中國用多少年發展，如果是50年我相信在座沒有多少人看到。

趙燕凌：閆總怎么看？

閆振杰：一般聽第三方的，肯定任何一個不管地產開發商的基金還是獨立的專業的基金，肯定每個人都會說自己的優勢劣勢，需要有機構幫他分析判斷，發表一下我們的觀點，雖然這個名字叫地產基金，但是本質上沒有區別，我們應該還是想它首先是基金，其次有一個叫地產類型的股權，主要的資產管理行業，如果從我們的觀點分析，這個團隊有沒有歷史業績，你原來的管理的路徑是什么樣子的，從這個角度我們應該是比較看好說，海外的一些美元基金做了很多年，現在做人民幣基金，或者說有這樣的經驗做的團隊，更關注的能力，對于開發商發地產基金，除了治理結構上有不同，但是如果運動員老是想沖上場比賽，如果開發商背景的基金它也可能他就看好這個項目，他自己就想干這個項目，他自己投了，但有可能投了就失敗了，但如果從基金管理的角度說，我就想在天安門附近蓋一個樓，這是我的某一個情節，我去投了砸了，但是地產基金不見得懂行，或者特別熟的人，從行當角度說我就是投資要賺錢。現在如果說從任何一個基金來說，起碼從兩個角度判斷，要么能講出比較好的業績，還有一個你能講故事，未來你的壯心特色有哪些和別人不一樣的東西，這樣對你，未來的發展都有必要，講不出太多的成功故事，就必須有創新的東西出來才好做。

趙燕凌：您剛才說了這100塊錢能夠拿到就是又紅又專，您在給LP的溝通的時候，拿到100塊錢因為是從LP做，對GP的判斷的評價指標里面您具備了哪些。

白勇：我們因為目前為止在外資的房產基金來自歐洲和美國，根據我們對投資者對歐洲，他們的評價的指標非常多，他們要看好多好多因素，到某一個階段，也會來，我覺得他全部都會看，到某一個階段就會給我們發一份問卷，幾十頁，所以我覺得是全面的，就是風險和收益率，第一你有多高的回報，第二你承諾的能夠不能夠做的到，開發商跟自己的資金還同時獨立的基金，本質也是風險，肯定落實到現在我覺得大部分的投資者如果愿意投資開發商和上市公司發起的私募基金是因為他們覺得風險相對小一點，回報率就會低一點，投資獨立的基金管理人風險就會高一點，所以核心就是回報率加風險，這個就是比較到最后就是很普通的。謝謝。

趙燕凌：蘇總還有要補充的嗎？

蘇鑫：關鍵看意識，我們都認為開赴上做基金有道德風險，最近我接觸了一個開發商，他覺得基金是未來的方向，他能做到這基金100%在上市公司里控股，所有的項目放在…基金100%持有，意識到這個點你就會自己去調整，我們也是一樣，我們剛剛起步，我們覺得這是好的方向，10年、20年就好，我們愿意把所有的熱情所有的資源放在這里邊，我們可能會成功，但是任何一個行業都會有危有機，不是以我們為轉移的。國外的經驗簡單搬過來，募集的時候，投資者不成熟，我們不成熟怎么能讓投資者成熟，我們都成熟投資者不成熟是必然的，規模小一點，開始的時候可能是朋友，你賺到錢了再去講不是很容易嗎，你覺得是個方向，投入全部的精力去做就有機會。

趙燕凌：剛才閆總說了，假如LP有100塊錢愿意頭房地產的激進，不是開發商的基金，開發商的權重占的非常過，未來這股力量會被激發起來，現在看到的國外的開發商的基金，我特別請教一下場上的嘉賓，目前開發商背景的基金與國外的開發商背景的基金存在哪些差異。

蘇鑫：這個話題交給我的好朋友白勇，哪都做。

白勇：我再簡單回顧一下他們的歷史，其實他們在1997年進入亞洲金融危機之后，包尤其是東南亞壓力很大，但是這些國家還是有創新意識，嘉德充分利用了這個機會，這是很大的點，所以剛才有朋友呼吁，中國也應該建立這么一個。他就以這個作為一個支點，開始把自己擁有的物業開始上市，包括寫字樓，包括商場，他是新加坡，他是海外的，后來就有意識的把這個作為一個戰略向海外擴張，你自己擴張的時候我發現自己還沒那么多錢。第二他想全球擴張，他能把規模做大，又能進行轉型，進行資產管理，也能做一部分收入，跟國內我覺得只不過處在一個早期，有的已經把它當成業務，有的還是處于在早期的摸索階段，但是我覺得這個跟環境有關系，原來我在別的會上也講了，中國的金融生態鏈，生態環境還不完全具備，包括前端的私募基金，中端物業抵押貸款，都需要政府充分利用好私金，給開發商創造比較好的環節，有時候也是沒辦法，如果是為了把這個作為一個戰略，也是好的。

趙燕凌：陳總。

陳偉權：政府的政策很重要，資產管理這一塊是可以提供很多優惠，對基金管理很重要，吸引各方面的人才，所以體現在對基金行業這一塊，跟他本來的傳統的開發商整個模式改變，美國跟中國不一樣，他們主要是以稅收的政策鼓勵國民，他們長期的投資的增值稅很低，這個作為一個吸引基金彌慢慢保存下來，中國方面還暫時沒有具備這一方面，一方面民間的儲蓄率很高，另外中國對稅法改觀也不是時候，可能看起來證監會對于發展覺得還不是時候，除了保障法，對于市場運作的商品房來說暫時還不是這方面，剛才我提到稅收是很大改變，另外我提…美國整個產業鏈里邊最重要還是團隊的經驗，團隊的一些激勵。美國最重要的稅法是參與基金管理方面的激勵吸引了很多金融的人才在這方面投進去，對于基金產業鏈的GP來說核心就是團隊，我們說不知道5年、10年還是50年，我們看到開發商里面主要的核心出來品牌，他們的團隊如果已以后看到自己出來做，這也是對于開發商來說也是很重要的一個考慮的因素，他們的團隊是不是…他們拿到的這些基金不一樣，他們承擔的風險不一樣，到最后基金不缺的情況最后的核心…慢慢的發展的最重要的驅動力。

蘇鑫：丁總你有什么對比。

丁恒：我根據剛才的比較，討論的需要可能把它區分市場化的開發商，實際上就是開發商也是市場化的沒有對立的關系。

趙燕凌：

丁恒：內部的項目就是我們下面負責基金的團隊，包括一些領導人，首先從程序上決策他是獨立的不是公司的干擾，二一個所有的項目放同一個平臺上，我們不會分內部的外部的，我們在目前基金業務的初步發展起，采取了扶持的態度，我們所有的項目對下面的基金業務先開發，他們先選擇他們愿意投了投，我們正好是反過來做的。

趙燕凌：我特別想問一下，嘉德當年是不是走過了同樣的路程，慢慢的一步步走向市場化，如果是這樣的話，我們把它作為模本，中國的房地產基金尤其是開發商背景的房地產基金應該走新加坡之路，如果是這樣的話，那就是開發商背景的基金慢慢的未來一定是走向市場話。

陳偉權：因為我已經離開這邊，我就是不太好多說，他們有他們的戰略，我只是說曾經工作過，負責過幾個私募基金。他們公司的基金全都是在自己的管理之下，不會去投別的公司管理的項目私募基金長遠的發展道路，我個人覺得從國外來看有可能獨立的私募基金更加有發展前途一些，做到一定程度，之所以開發商背景的因為自己的資金的限制和環境的限制，當是市場的發展慢慢的不一定還要做這個，我是愿意用只有的項目投，還是愿意用基金投，像黑石要有很多錢，他可以自己買自己管理，只不過他希望把項目做大，希望通過別人的基金，把自己做大。

趙燕凌：房地產行業是新興的行業，目前有很多新的跡象，出新了新的問題，以后我們有很多的機會在一起來共同討論行業未來的發展。

主持人：謝謝臺上的嘉賓，謝謝你們。今天上午的整個論壇議程到這里全部結束。下午三個論壇、一個頒獎典禮，謝謝大家。

主題：中國房地產基金發展路徑 高峰論壇 文字實錄

時間：2011年10月19日下午

地點：北京金融街維斯汀酒店

內容：

主持人：各位下午好，今天下午的議程是這樣，有一個主題演講，有三場論壇，還有頒獎儀式，我們熱烈掌聲歡迎唯一主題演講嘉賓章華先生，有十年房地產行業從業經驗，自2005年起即開始基金方向研究，發起設立了超過10只房地產私募基金，是國內房地產基金的先行者。請章總跟我們分享他的演講題目是地產基金的成功之道。

章華：我非常高興，跟業界的朋友做一個這樣主題的分享，本來的題目是地產基金成功之道的探討，不知道為什么探討沒有了，好象在炫耀成功的因素，我還是跟大家共同探討題目更好一些。

講題目之前把我們基金自己的戰略研究部的情況跟大家做一個溝通，截止到昨天為止，中國的房地產上市公司137家，相關的數據都披露完畢，大概66%左右接近三分之二，業績指標是下滑的，不足三分之一業績支指標是向上的，反映當前調控帶來的影響，這個指標來自我們監管的數字，如果考慮到那些非監管數字，可能幾乎全部都是綠的，全部指標是上下走的，這是最新現實數字情況。那么今年以來的話，從銀行的投資渠道，然后到信托的投資渠道，幾乎全都關掉了。截止到去年的10月份圍繞資本市場的各項的資本化停掉了，所以基金的話，大家感覺到很熱的話題，我們在基金這個業界我們自我的感受其實基金這一塊還是時間比較短，比較難以上規模，問題不斷在探討中逐步解決，像我們最新成立的房地產基金聯盟，圍繞如何解決主流的融資渠道，如何建設可持續長期發展，我們國內有這這樣組織，很多問題在探討中，沒有更多的經驗，更多跟大家做一些主題的交流。

我們感覺從復地到興業我們幾年走過來，感覺有幾個因素是做基金是比較關鍵的情況，第一塊還是行業的形勢和趨勢的分析和認知，房地產談到的調控帶來的問題，也包括像負債率增加帶來的問題，最近的負債率由去年年底69%的負債率，到一季度是71%的負債率，最新76%的負債率，負債率的增加的話，帶來很沉重的壓力，這些問題都是一些不可回避的問題，如何判斷形勢，我們基金如何搭配基金的進程變得越來越重要。

主要的一點中國房地產這個行業的發展催生了房地產基金的發展，我們之所以選擇做基金，然后我們在大部分基金的從業，就像曹總講得非常顯赫的背景，然后的話我想大家都是經歷了很多輝煌的過往，為什么選擇這一塊，還是未來長期看好這一塊行業，有幾個因素涉及到，不在展開講，像城市化進程，像縣城的財稅體制，像投資渠道的單一，像融資的過剩，這些問題從我自己的視角來講，我們是站在未來得20年到30年看，就站在未來20恩年到30年這些因素能否改變，如果不能改變我們長期堅定看好這個行業，這是我們堅守這個行業一個非常關鍵的戰略因素。

現在大部分資金沒有做成主動管理，都是被動管理型這樣的基金，波動管理基金也好，包括債權、加權的公司也好，還是看一些抵押物的情況，抵押物的話八年了，然后平均的漲幅大概是45%。房屋價格漲幅的話，我們自己做了一些數據的采集分析差不多17左右，土地價格在過去10年間，從04年的831到現在，過去八年實際上地價，到這個房價的增加，地價的話，這個跟國家的相關的財政政策、GDP的話，這個相關的指標緊密的掛鉤、相輔相成。在未來一定時間內，我們也看不到地價大幅下降趨勢，如果出現不能大幅下降的話，短期這種房子價格的調整，我不認為有很長的一個可持續性，雖然今年明年可能都還會非常艱難。

從左邊的指標來看，大家能發現這樣的規律，實際上到現在為止還是供應和需求之間是脫鉤的，這個數據是取了很長時間來看，這個數據什么時間能發生調頭向下，像這樣的情況，然后我們也會持續的并購，這是我們對地產行業因素這樣的考慮。

另外一塊就是說大家非常慎重在短期的策略政策，像劉曉光我們前一段時間在一起討論，現在所有的房企都沒有戰略，之后的戰略，主要是生存安全變成了第一戰略，安全過程的第一戰略。現在來講的話，短期內大家看出空的因素是越來越明顯，但是站在我們角度看，我們是短期看政策，中期看貨幣，長期看區域。短期和中期總的分也許是一到三年，周期的長期應該是三年以上的時間，短期的政策實際是政策猛烈這樣的打壓，各種因素的焦急的匯集，然后的話這使房地產陷入困境和煎熬，中期的貨幣我們也覺得國家會收，但是從世界的趨勢看的話，當美國在不斷印鈔的過程里邊，其他國家必然都會跟進。因此現在舊的貨幣政策沒有跟進，所以大家從不斷的印鈔票的話，才可以使本國的經濟得到發展，才可以在國際貿易里不吃虧，長期趨勢大家都是業內人士，我想這個比較容易認知。

這一塊我們選擇這個行業的符合國際趨勢，國際上從美國開始第一只基金純股權投資在80年代，隨著戰爭的世界范圍的結束，房地產變成了國際主流的投資工具，短短的幾年間，從八幾年過千億美金，像高盛在經濟危機的前幾年發的兩只基金各自了100億，所以的話空間在國內的話，2010年被稱為元年，所以在商會有很多年，然后就會將變成一個房地產的黃金時期，這一塊作為一個主流這種趨勢不可阻擋。在國內的話直接的融資的比例的話，已經遠遠超過了銀行的比例，中國還是銀行占據了絕對的主導，基本的話，現在房企這方面，像信托和銀行還是絕對大的占的比例份額。

這一塊現在大的形勢看，短期調控恰恰是一個投資的最佳時期，中國的房企的這樣一些財務數字，一般現在房企的話，這個數字截止到去年的年底，這么來看有比較大的戰略空間，如果按照全國，截止到年底8萬家比例計算，如果說對等的話，全資金1比2將有4.3萬億的資金需求，這個需求我想大家可能還是可以感受的到，上市房企的自然對基金及股權的方式介入興趣更大，但是對非常時而言，相應需求沒有那么旺盛，如果不是考慮股權，只是考慮資產證券，負債率數字比4.3萬億還大，房地產企業接受的程度非常大。

第一個因素我們講整個形勢的判斷認知，站在我們基金的角度。第二個因素基金管理公司不同的發起推動發展模式，這幾個模式各有各的優劣缺點，我想這里邊可能針對五種不同的類型，也是中國當前房地產基金管理公司存在的模式，再有一點金融機構發起，優勢在資金，劣勢在專業，因為金融是有，就像這樣一個企業永遠是升不下去的。我國是有這么一層感知，因為我自己這十幾年下來就在這兩個領域一直在做，房地產企業很多的爭議，恰恰反映了問題，這一方面我們并沒有主流的認知和房企發生了基金，就是成功的。但是從特殊情況，國際上也有走的商業地產的路線，長期持有，他的價值各方面都看的到，凱德是大國企，然后整個新加坡主流的房企是一股獨大的，所以它做的事情的話，不受我們國內，我們做的最早復地我們都有更多的交流，幾年下來，還是難以成為規模的話，我想只能是比較重要的一環。PE和VC行業對房地產基金有重大的不同，對行業認識是有很大的影響，外資基金我們在座有幾位，現在為止始終沒有成為中國房地產基金的主流，進去的話，限的還是比較多，必須以股權的方式進來，進出問題還是挺多的，金融背景為主的人士發起的，再有專業人士，類似于我們曹總幾位老朋友，這種模式長期我非常看好，我認為這是長期來看是最主流的方式，但短期內來說，我們也會碰到一些問題，在資金的來源上，像專業人士發起的，如果站在專業的管理角度來說，這種管理的制度管理的水平是最強的，它如果是應該代表未來，可能在段中期還會碰到問題，我自己感覺主流的一個方式還是專業人士的結合，最后是股權方式的結合，而不是專業認識與金融機構掛鉤，兩個結合的話，就可以盤整一個投資問題，然后一個入資問題，最重要包括管理問題，所以這個從模式上，我們是這樣一個考慮。

這一塊是團隊，這次怎么來考量，我覺得還是金融和地產的結合，其中以金融為主，同時輔助，然后其他的專業人士搭配，就類似造價所、評估所，類似于律師、會計師，相配套的這樣一些相關的人士，切塊分割的要求，之間還是有邊界的，除了專業之外，基金還是需要很強的資源背景，需要有很強的克服困難能力，然后還要求確定在某些方面意還是挺高的。

另外一個因素融資通道，融資通道的話，我想大金融發起來自先天的優勢，但是對非金融發起，我覺得可選擇的東西還比較多，我們之前做了系統的梳理，這個模式大家始終還是比較重要的一塊，然后這方面像五大國際，然后就是中農工建交五大銀行，實際上國際部分的話，可以做一些論證。像保險資金、現在的商業地產都是可以投的，只不過深度的認同這個是不容易，像信托的基金的結合也是不錯的形式，包括像對一些外資基金，還有REITs的一些配合，像LP這種方式的話，這個可能是有一些深入的一些資源的整合，現在的話類似于像類似重慶，類似于像上海，包括其他的還有個別地區，中央級的，國家級的這種開發區，現在的話，還是有一定額度，這樣結構好的話，投資這方面我覺得最主流還是職務職務的話，可以省去中間過程，可以培養忠實的投資者，但是職務的難度也是相對比較高，然后我們更多的主要面對這些問題，然后我們也要說對方不成熟，首先我們成熟了沒用，還是需要一定的時間的積淀，隨著業績的提升，隨著我們管理的這種重復，這種公開化和認知，這一方面一定是我們的主流。這方面的我想只要走出這條路，我們基金的以真正的獨立的成熟的基金是越來越近，基金之所以能成功，在于它的投資能力和資產管理能力。

投資能力是非常關鍵的一塊，資產管理能力才是真正考驗我們的重要一塊，一個項目的投資我們可能只是一個點，你投的對我們需要幾年，然后在這幾年中你如何可以保證風險控制的住，收益能衡量不錯，這是需要很深的對地產的認知，包括一個廣闊體系的搭建，同時需要配備很強的人跟的上，大的方面還是預見風險、管理風險和控制風險三方面去做。預見的話，就是說你在去投之前，然后要有自己的一套體系，然后總結和體驗。我們這項工作做了幾年風險點的話歸納了大概有70幾類，細化更多。管理風險有的放矢，制定一些風險管控的措施，在整個的基金的中途管配，整個的全過程風險意識的話貫穿其中，所以控制風險出了問題及時的做轉型，房地產的關節和PE、VC差距太大了，然后它的每一個過程，如果沒有事先的預案很困難，沒有事后運營的話，就比較困難。

另外一點的話，資產管理風險的評估也是原來的標準，整個全過程我們都是希望，內容的話是一部分，在投資前系統做好準備的，如果大家，這種準備沒有的話，我想從基金角度還是很難進行投資。

總結一點我們要看是專業的投資能力，完善的風險控制能力和系統的資產管控能力這三個核心能力的話，構成這樣一個合格的管理能力。有這樣一個管理能力的話，使我們能有穩健的回報，進而形成持續穩定的強大的投資能力，然后打造我們的品牌，回歸投資人，實際上錢不是我們主動去找，而是錢洶涌澎湃跟著我們而來，謝謝大家。

主持人：謝謝章總，接下來論壇的環節我們換個主持人，是主持人的新人，河山資本董事長曹少山先生，熱烈鼓掌一下，大家鼓掌歡迎。

曹少山：這個環節主要是想針對潛在的LP，就是投資人怎么跟EP對接，因為現在做基金最主要的環節，就是基金的募集過程中碰到的問題，我今天早上也說，LP這個群體到現在為止，還沒有站到基金行業的中心位置來，我們沒有很系統的很全面的聽到這個群體的聲音，所以接下來的時間，我們就想把這個時間留給比較有代表性的LP群體的代表人物，參加這個環節的嘉賓的民生銀行（600016）私人銀行部的副總裁李文先生，工商銀行（601398）投行部負責人段文衛先生，合眾集團中國區首席代表趙鵬先生，北京信托總經濟師時寶東先生，萬潤投資董事長謝志剛先生，諾亞財富副總裁殷哲先生，西安恒信資管常務副總裁趙豐先生。

曹少山：圍繞這個話題我們涉及幾個題目，但是我想進行對話之前，我還想請帶在座的嘉賓介紹一下自己，根據你們可能代表的背后的LP群體，我們選擇一些有一定代表性的，大概在我們今天討論這個語境下，你們介紹一下自己的機構和現在在做的事情。

趙豐：尊敬的各位嘉賓大家下午好，借此機會我首先介紹一下我們公司的情況，我是來自于西安的我也想簡單的介紹一下西安的機遇，我是西安投資控股公司總經理，同時是西安資產管理公司的常務副總，我們公司是西安市政府的一個全資產的國有獨資企業，目前我們做什么經營投資、基金管理咨詢等多元化的行業，我們目前就是昨天也和幾位嘉賓做交流，我既是做LP，我們某些層面又是GP，我們可以稱為綜合性的投資公司，非常想利用這個機會給大家介紹一下西安機遇，我想就是三個方面，首先是西部大開發，第二個我們大開發所給我們帶來的發展機遇。第二各是我們新經濟區大家可以看到，新經濟區對國家對省級開發區，所帶來的一些發展的機遇。第三個西安市在國務院文件里邊被列為全國第三個擴機化所帶來的發展的機遇，同時還有一些政治機遇。這些經營者機遇疊加為西安帶來的前所未有的發展機會，我邀請各位到西安共同投資于西安，共享西安的盛舉。

段文衛：大家下午好我是工商銀行投行部負責人，雖然PE這塊資金這一塊產品是我們市場的蓬勃發展，這個市場實際上，始終把我們看作專業渠道，或者是金融超市，實際上我們通過PE為我們所有的資金，隨著PED蓬勃發展，我們做了一個為基金服務的產品，從基金的做顧問，到基金投資的管理，到基金資金的托管，在整個基金運作的龍頭管推的過程中，我們提供顧問服務，應該是這些銀行本身就是中介，我們從事的是經營的模式，建行它是只賣自己的產品，我們既賣我們自己的產品，同時我們也賣其他基金的產品，我們可能要挑出來，比如對GP的準入，對項目的準入，這個推出來效果不錯。去年做了80幾個億，今年做了100多個億，這里面80%以上是地產基金或者是土地開發基金，到這個月開始對地產這一塊是暫停的，因為受到我們本身信貸活行業對這個調整，對地產的調整，并不是說房地產基金就應該停，只是說對住宅為主的傳統性的房地產基金叫停，我們應該怎么去轉型，我們的房地產之間不能說只圍繞房，住房這一塊，傳統的住宅房地產，商品化的運作，包括更深入的城市化、商業化的、產業化，只要我們房地產圍繞這些東西去做轉型的過程中，可能還會產生很多的PE，所以在這個過程當中，可以提供我們的服務，可以繼續提供金融銀行的服務，當然這個模式有很多，包括信托性類的資金，包括有效合伙制的基金，所以這種基金我們都可以去做。跟在座的GP類型的有效合伙制的公司，我們跟產業基金，和其他的產業基金我們也有做，謝謝大家。

謝志剛：各位嘉賓下午好，我是北京萬潤投資謝志剛，感謝主辦方提供這個機會，萬潤投資跟是一家小開發商，在北京摸爬滾打10多年的時間，像北京的望京西南四環的博銳大廈。隨著房地產形式的調控越來越嚴格，作為我們中小開發商來講一直在思考一個問題，在這樣激烈的市場競爭環境下，作為我們市場競爭力不是很充足，既沒有國企背景也沒有上市公司雄厚的資本支持，出路很難，往哪里去走一直是我們業界同仁思考的問題，本人一直在考慮，苦苦的尋找新的發展方向，以及發展出路，應該到底怎么做，有幸在去年有個機會結緣了第一只人民幣地產基金，有幸結識了張總，我也投入了第一個人民幣地產基金的第一個項目，對咱們金融業做了LP服務做了一個嘗試。通過這個項目的投資，確確實實整個過程當中一直關注地產基金，也一直關注了整個行業的發展，所以在這種也是省市神州提供了這么一個機會，跟基金界的朋友結緣，謝謝大家。

雄亮：感謝大家我來自民生私人銀行，民間這些還是持續在2008年，一直在私募資金比較活躍。我們參與的私募基金超過100億元，有幾個重大項目跟地產有關的，看到滑潤的劉總跟民泰合作的零售基金募集成功，跟北京旅游（000802）合作的率產業基金10.8億元募集成功，另外不單是合作，還信托公司一起參與，這個信托公司發起的信托計劃，同時也為一些我們在優秀的包括開發商為背景的，或者包括章總那邊還有探索，以銀行的客戶作為LP加入房地產基金，因為我們的客戶一直有在房地產領域配置比較多，現在由于限購的原因沒法直接投資房地產，目前也是由于銀行監管政策的原因，我們傳統上的以固定收債券為主的單一項目也好，信托也好我們是不參與的，讓我們投資者享受到房地產開發的利潤，謝謝大家。

時寶東：各位嘉賓各位朋友下午好，我來自北京國際信托有限公司。我們是一家國有控股的機構。公司從2002年開始從事房地產信托業務，一直到今天仍然在這個行業中還在從事這樣的業務。房地產信托占整個公司業務大概20%左右，我們現在管理的信托財產已經1000多個億，所以在房地產行業也做了很多項目，在某種程度上基金是信托型的有限合伙的公司制的，我們是一種信托型的基金，這里是既充當著GP，同時又是LP，因為它是信托型的基金，將來有可能信托可以作為LP加盟到咱們有限合伙制的房地產基金，就是GP加上信托成為LP這樣一個基金，所以有幸參與這樣的盛會結識各位朋友，希望將來能有進一步的合作，謝謝。

趙鵬：大家下午好我是合眾集團的趙鵬，合眾集團可能大家聽說過，是一家REITs外資的，以私募為主的投資公司。了解我們的一些資產都投入在私募股權里這樣一個高度房地產資產，房地產這塊我們是一小塊，包括房地產私募股權，一是我們業務部相對比較小40億美元，我們剩下的錢200多億全都是所有的PE，今天房地產我們做的并不是太多，當然有很多原因，一個主要原因就是中國的基金不是很發達，房地產基金外資房地產基金在中國不是很發達，跟別的國家，美國幾萬億，中國差了很多。這一點我們在中國沒有找到很多的合作伙伴，我們做的不多，但是我們在對中國投過基金，就是直接投過項目，可能今天借這個機會探討一下，看中國房地產基金業怎么發展，因為我主要做PE，這邊發展起來了，這個事對我們是利好，我們可以找到更多的合作伙伴，更多的投資機會，是以這個財政的需要，這是我們的角色，我們不是戰略投資人，我們不是開發商，我們也不投債，我們只投股權，有機會跟大家探討很高興。

曹少山：今天在座的嘉賓我覺得既有銀行界的代表，銀行界現在大家知道整個中國銀行（601988）業的金融脫媒的趨勢非常的明顯，而且這個是大勢所趨，還有基本上是不可逆轉。中國的銀行實際掌握著眾多富裕人士階層的資源，雖然第三方理財做的不錯，但是總體講中國絕大部分客戶掌握在銀行手里，所以銀行界的受行業政策的影響比較大，即便是客戶有這樣的需求，但是什么時候做，做多大，怎么做，有很多情況下，銀行體系外的那么自由，但是最顯然這是一個巨大的金礦，是所有基金管理看中的一個，謝總從一個中小開發商實現了非常華麗的轉身，已經從一個實業家變成了資本家，我覺得謝總的經驗可能會對很多小型的開發商沒有特別競爭力的開發商，但是又不愿意馬上離開地產行業的開發商這個筆資產是一個很好的啟示，請趙總來主要是想聽聽國際上大的OFF他們是怎么看待LP的這個關系。第一個請大家談一談你們直接接觸LP的這些機構，你們的LP現在到底是怎么看私募地產基金這種資產類型，這種投資渠道，你們認為中國的私募地產基金的前景到底有多大，目前的市場環境，因為調控非常嚴謹，是不是適合這種新興的代表形勢的發展，我想先請雄總談一談您的看法。

雄亮：包括房地產投資基金在內的所有私募投資，是向我們私人銀行客戶推進。那么這些客戶比我們傳統零售客戶有更高的風險承受能力，可能也有更高的風險識別的能力，并且能保持他的房地產投資產品控制在相應的領域及其配置要求，另外就說一個房地產投資一般都是長期投資，區別于以往銀行傳統代銷的這種，不管銀行理財產品，或者是結構優化也好，是以投資項目，我們感覺到短期確實宏觀經濟非常嚴厲，那么我們也有一個房地產整體價格往下走的預期，我們房地產的項目進行了大量的壓力測試。這是我們認為在中長期房地產確實比較看好，中國人的傳統來說，在傳統中房地產確實是比較重要的抵制通貨膨脹的重要工具，但是我們作為銀行來說，重要的責任就是替投資者識別風險，或者更好向投資者披露風險，民生銀行參加的房地產投資，房地產項目來說在風險上經過了非常嚴格的檢驗。第一個我們一般從合作看它的實力，另外一個GP的過往業績，同時我們希望分散風險，對所有投資的項目進行重點跟蹤，另外我們參與房地產投資基金，同時也想為銀行獲得一個長期長遠的客戶，從培育客戶，所以我們銀行做事其實很多，不光是在房地產投資的LP代銷的客戶推薦方面，我們可以從資金監管，后續的一切服務，民生銀行不同于其他的銀行，把全國的房地產業務集中在一個事業來做，這樣可以在全國配置我們的一個貸款合作，優化房地產合作開發當中一些企業，所以我們每個月跟房地產也好，金融融資提供宏觀長期的合作。

曹少山：我想問一下，民生銀行做地產私募基金嘗試這個比較早做的比較成功，現在在您看來基金私人銀行客戶對地產基金的態度是說非常積極，我沒有地方配置，我比較很多資產類型比較下來可能買這個更好，還是說調控這么嚴厲，等一等再看看，除非有特別好的我才愿意買，就是大概的您背后的大的凈資產在1000萬以上的客戶怎么看這個。

雄亮：我們的客戶其實是多種多樣的，每個私人銀行都有不同的資產配置的需求，確實有的時候客戶非常看好地產股，他們有很大的熱情。但是有些客戶是相當保守的，他們也僅僅是配置很小一部分資產，到房地產投資基金。因為確實來講，如果僅僅1000萬資產不推薦房地產投資基金的，第一是長期的投資，因為從一個真正房地產項目，起碼應該是3年左右如果形勢不太好，可能拉的更長。我們民生銀行現在主導參與基金都是以這個為主，希望直接參與這個情況，不希望像以前做開發商，我們是對應我們的銀行更高，這是資產監管推薦產品。另外一個就說有的大家有長期看好，有的是短期看好，所以短期這部分我們以前房地產計劃推薦來做，現在由于政策來講，這塊是銀行無法繼續參與，主要是這方面考慮，謝謝。

曹少山：時總您說一說。

時寶東：信托公司在房地產信托業務當中，大量做的是單一項目，實際上針對一個項目做的基金，這種基金按照信托行業是99加1等于0，從收益上沒有任何影響，但是信譽上會受到影響，所以信托首先是信任才托付，如果一旦出現問題就會影響你的信譽，信托公司的生存會受到影響，所以說關于項目確實部分托付，只是看好。因為投資組合可以做到平滑的作用，所以說用基金的方式運作確實是比較好的方式，我們也曾經做過組合式投資房地產信托，也就是說發一個房地產信托計劃，那么大概有7年，投資項目投三到五個項目。利用這種方式確實是能夠相對來說抵抗單一項目出現問題造成整個項目損失，組合投資有好處的。所以說信托公司另一種就是發起一信托計劃，積極參與到基金當中，同樣可以做主流投資，避免單一項目的問題，所以說從這個角度，信托公司還是愿意做這樣的事情，還有一個問題是這樣，就是說上午大家談到，中國真正的機構投資人并沒有出現，因為在國外機構投資人我們通常講保險基金、社保、各種福利基金還有慈善等等，我們國內這樣的機構投資人由于政治限制，他們并不能真正投資到我們當中帶來比較好，回報比較好的行業中。我們所說的機構投資人都是國有企業，民營企業，把他們稱之為機構投資人，這肯定是不對。因為他們應該是自己把自己的錢用好了，如果用不好股東就把他們解雇，不應該由企業給你錢，你自己管不好讓別人給你投，這肯定也不現實的。所以說信托在這里某種程度上可以充當機構投資人的角色，信托公司在面臨轉型首任支托，代人理財。但是8目前來看更多是代人融資，從資金需求方角度來考慮，監管部門也一直希望信托公司進行業務轉型，變成代人理財。那么代人理財之后，資金歸結起來了，怎么把基金運用好，需要專業的管理團隊管理資金，因為金融面臨著行業是太多了，所有的行業都要面對，不可能所有的行業都有專家，所以說結合行業專家管理好這個資金，那就是想做好代人理財必須要做好這個工作，所以說我們在轉型上來講，一定會有這樣的需求，在尋找過程中一定要，尋找有這個能力能把資金運用好專業隊伍的LP共同管理好。

曹少山：我有一種感受像民生銀行的像時總這種，其實對這種產品理解還是很深刻，這樣的新興機構。我覺得到是非常有利于行業真正的成熟和發展，因為你們幫助你們的客戶做了一定程度的篩選和識別，謝總您要不要談一談您作為一個成功的企業家，或者說是一個成功的民間資本的代表，怎么看待這種地產基金的產品，您對它的前景判斷怎么樣？

謝志剛：民間資本的代表我不敢當，還是說從一個中小開發商的角度談一些自己的感受，剛才談到國內的房地產形式近幾年一直在調控不斷的加強，這樣中小型開發商留下的空間應該越來越少，所以廣大的中小開發商時時都在思考出路，在這個過程當中也有不少人提到的干脆賣掉了，把錢裝在兜里，找時間做點別的行業，這種轉型對企業經營來講是一個非常艱難和痛苦的過程，選擇行業不是一件簡簡單單的事，選不好可能把以前發展得到的積累輔助一旦，作為企業盈盈來講選型不是一件容易的事，也有人說過我們主動尋求被別人包養，找出大量的專業機構。但是這種實際上也有一個很大的問題，作為我自己的思考來說，你已經定位自己是中小開發商，主動可以自己有太多是主動。這樣的話也決定了不是一個簡簡單單的過程，即便找到了可靠的人找到了大款，在被包養的過程中也不是很快樂的事情，我通過對自己的分析和從業的經歷，我到是選擇了做LP的這條路，因為做一個開發商摸爬滾打在這個行業里，對行業的發展過程以及開發產品的風險控制，以及市場的風險判斷都積累了一定的經驗，跟地產基金結合，恰巧是在金融行業的支持需要尋找基金團隊的幫助，把自己的開發經驗和基金團隊金融經驗尤其結合起來，緊密結合起來，同時投入在開發產品上，這種投資型式的轉變實際上比尋找別人包養地位要強大的多，我舉個例子，說一個億的投資基金，我投在一個跟某個房地產項目我占的地位是微乎其微，今天這么多基金公司，我投資一個億，投資在基金公司的項目上，我想我的地位不能說很高，但是比我找大的開發商要很高，這樣兩個從自己的地位考慮應該說作為地產基金的LP的轉型，我認為是中小開發商很好的思路，一個出路。面臨上午今天聽了同仁的演講，面臨現在目前基金行業的整體發展的現狀，存在著一定的問題，最關鍵的印象一個模式上的問題，投資人和基金公司以及基金的需求方三者之間的關系，上午劉總講了首創基金的模式，這點我聽了以后非常欣賞，有很多目前這種現狀，應該說基金公司和投資人的利益能緊緊的綁在一起，我們基于現在目前市場的模式，是一種實力股民債的形勢，斷定了基金公司和基金的開發商之間的利益關系存在一種矛盾，不能形成一種緊密的特征，在這種矛盾的過程當中，可能無形當中就給投資行為拉下了種種的障礙和風險，在這種障礙出現的問題作為LP，作為投資人是很尷尬的，我們看到一些問題，但是我們作為LP的角度，我們沒有能力干預，也沒有能力挽救，我們只能牢牢的跟GP結合在一起。

另外一個方面可能不一定在我業界發生，還有一個問題是LP要面對的GP，GP怎么真正的為投資人把利益真正結合在一起，每家基金公司毫無疑問這個責任都會作為自己的任務去完成，從主觀的愿望上一定是這樣子，我想在實際的投資行為過程當中，往往可能或多或少的，對投資的風險以及過程風險的把控上，畢竟真真正正自己身上掏出來的錢還不確定，可能還有差異，我們每個人從心理上還是如此，你花錢跟我花錢還是不一樣，這兩者作為LP來講是現在特別關注的，從這種角度上特別期盼基金公司怎么創造出新的機制和體制，真正的深入成為一體。如果有這種機制和模式，我想未來基金發展的方向、發展前景，毫無疑問應該是非常廣闊的，上午聽了劉曉光的模式我感覺非常好。

這種模式的形成，它不是靠基金公司的一個方面愿望要做就能實現的，需要客觀環境，同時需要目前房地產市場整個開發過程中的形成，因為目前的現狀以及開發商實際上說是開發商不如說是一個發展商，既是投資又是過程的管理，投資商是投資商，開發商確實是項目的管理方，再加上社會的資源要素，律師行、會計師事務所把各種因素結合在一起，形成一種新的模式，把各自的定位到一個程度，作為基金公司GP想為投資人負起責任，承擔起使命這種環境已經具備了，謝謝大家。

曹少山：我覺得謝總這一番話給我們，包括本人在內還有臺下的基金同行一個很重要的提示，謝總的思考應該說非常的深刻，而且確實每一個基金管理人都得面對，同時要提示很好的解決的辦法，應該說謝總還是從您個人投資的經驗講，還是代表了一個非常成熟、非常有經驗的投資人，您提出的這些要求我覺得很深刻。既然談到在LP在選擇GP的過程中碰到的問題，我想咱們把話題轉到下一個主題上，在目前基金發展的階段中國的地產基金很短，劉總可能是真正的先驅，就是這幾年雖然冒出了很多基金管理公司，但是歷史很短，業績也很薄，在這個行業處在初級階段的時候，LP具體在操作的過程當中，你們在考慮的過程當中，怎么評判和選擇這個GP，你們是看哪些東西。我今天早上發言當中提到現在有的時候，會出現一些選擇的時候，簡單化的一些思考，剛才在臺下跟他討論另外的一個LP，趙宗談談您的看法，一個大的管理人在選擇GP的時候，清單可能是幾十頁，上百頁都有可能，國內市場從我們看到的情況來講，顯然還沒有到這么深入的調查，經常出現的情況我站在一個局外的立場，就是會出現一種我所說的大公司、大品牌、大的開發商，再配上一個大的金融機構就行，我也接觸到一些發行內部無論做風控還是整理的人，聽了很多但是私募下來很大程度上依賴一個品牌和公司實力股東背景做基金管理人的探討，對其他問題也談，但是談的并不是很深，從這點上剛才謝總的講話給了我們一個影子，請嘉賓圍繞這個話題如何選擇和評判GP，尤其在GP普遍資金比較薄，行業處在初始階段，我想請趙總先談談，因為您又是LP，又自己單干GP，雙重的這個角色，這點您怎么看待這個問題。

趙鵬：應該曹總問我這個問題也是我一直在思考的問題，因為做的一年多來，作為一個公募基金的管理人員，如何尋找到適合的GP，能夠把政府的資金實現有效的放大，第二實現保值增值也是我不斷總結不斷學習的過程，目前看曹總講的非常正確，國外的FPI管理員尋找合適的一個GP，進行調查，我看得最多200多億進行調查，我看對GP是全方位的認可，目前從國內看在座咱們今天參加這個活動都是春江水暖鴨先知，大家都是最早以靈敏的嗅覺發現地產基金機會的人，但這個行業又是非常新生的行業，剛才上午下午幾位的發言，我們下午在一起溝通，我想基本上從2007年以后像雨后春筍一樣逐步的誕生，我們實際上沒有能用嚴格的東西展示出來，我認為尋找一個好的GP我想主要看兩個方面，首先看團隊，就是人的問題，人的問題應該是所有要素資源里面最重要的問題，這個要素資源走的好其他的問題都能夠解決。下午章總的發言談到，尤其是團隊，團隊要有過往的優秀的業績，團隊每個人要有很好的操作實操的經驗，這個團隊要有非常好的合理搭配的機制，也就是說大家財務的，做風險管控的，這個團隊要有非常好的結構的匹配，我覺得解決好團隊的問題之后，下面就是機制的問題，機制問題就是最終決定這個團隊是否被我們認可信賴的問題，我覺得最重要就是團隊分配的機制，管理公司自身的分配機制，GPLP的分配機制問題，國外的成熟經驗為我們提供太多可以參考借鑒的，正如我剛才講的中國這個行業是非常新興的行業，國外我們不能照搬。在LP和GP的博弈過程當中，LP和GP也是博弈，最后達到雙方的妥協，在博弈過程中不僅僅是分配的問題，包括對決策的要求上，我們初生的GP會讓給LP。除了分配機制以后還有管控機制，我覺得管控機制非常重要，從項目的開始醞釀到項目的管理，到項目的退出是整個風險管理的問題，我們剛才時總講的推動組合投資平滑風險。從管理的角度從退出的角度，渠道設計的角度來解決好風險，通過風險的管控來實現投資收益的問題，我們選擇GP無外乎圍繞這兩個核心，第一團隊的搭配，第二個符合合理的一個機制的問題，解決了兩個問題以外的，我們其他就是看我們行業發展的問題等等我相信都能夠實現解決，這是我對這個問題的認識，謝謝。

曹少山：段總談談的你的看法。

段文衛：我們本身把GP分成A類和B類，我們簡單分成兩類，當然A類可以在全國范圍內對工行合作做基金發行，第二個是B類B類指的就是說在全縣分為內在省推薦的，每個省有權限有5個億3個億的，就說實際上不同風格的團隊。我們怎么看GP這個問題在做一個GP，在目前為止每一個GP都是新的，沒有說哪一個GP是品牌GP，我說未來可能三到五年知道哪個GP是最優秀的，在座的許多一個基金管理人都存在機構，我們看如果他的團隊本身有一定的業績有一定的商業模式，資本比較雄厚。另外項目的儲備比較豐富，我們進行考慮以后進行，當然自身做一個GP起碼的內部的管理從合法性，從合規性到合理性，在行業的這一塊為什么我剛剛提到工行前期做的80%是地產，后來又突然體到行業的問題，實際上我們房地產業面臨一個轉型。上午聽了吳總說我受了很大的啟發，我們純粹以住宅，住宅房地產實際上就是商品房。在這個過程當中很多的地產商，開發商得到短期得到報應，原來的經營模式發生變化，在這個過程中，首先我們的房地產開放上就要思考我們怎么轉型，應該向城市化、商業化、市場化和產業化轉型，城市化結合國家新農村建設，這個是國家政策支持的，第二個行業化我把長期持續商業地產作為發展的方向，怎么樣立體城市的發展，第三個就是產業化，國家高端制造業是重點支持的，文化行業是國家重點支持的，所以房地產不能說住宅地產就是房地產行業，更應該考慮我應該看到怎么樣配合國家的政策，在國家轉型過程當中我們的地產商要發行轉型，這樣就符合我銀行支持的對象，第二個本身基金的項目準入制，我們看項目，任何一個基金房地產也是個行業也是產業鏈，應該說這個基金不能說就好就不好，應該在每一個階段這個產品是不同的，我們工商銀行有6萬億的存差，怎么轉換成產品，轉換成另外一種投資，轉換成直接投資的話，這是我們客戶的需求，在每一個房地產在整個鏈條中，沒有長期限制的時候，我當然是以后做成一個夾層，這是短暫性的，你要賣就賣可變現的東西作為抵押，做一個可變做保證，萬一開發不成功呢，在這樣情況下我們第一件。這個是我們做的，他拿了在這個過程當中，他沒有拿上市公司做保證。但是在實際上股權基金房地產基金是解決企業資本的工具，在房地產資產結構里面它會發生變化，它的資產、資本會提升，這個時候我們銀行放貸的流動資金借款和建設資金一塊，基金還是在每個階段還是要發揮它，一級完全之后在第二階段解決資本沖突的問題，房地產這個時候涉及的資金可能是可轉債，部分股權部分債權，銷售這塊的收益會更高，對于投資者來說要考慮一定的風險又要考慮高回報，在國外可能做上市公司收購，我們做房地產基金不能只定位說現在為了解決我自身項目的資金問題，或者說為了幫房地產企業解決現在融資的問題，這種產品可能是有風險的，這就叫做逆勢而為我們要順勢而為，應該講既要順勢而為，又要創新。就是要隨著目前轉型，為了解決中小企業房地產商，解決它的融資問題，現在可以拿到25%的回報，這意味著也有風險，凡是都有可能賣不出去，因為按揭這一塊，買房子這樣一塊貸款都可以，有可能我可以拿到25%的回報，拿不出現金來，所以這就是一種風險，你是靠我房子可以賣掉，所以在這個過程當中我們應該眼光看到怎么在房地產，隨著我們國家產業轉型的過程當中，以房地產概念來房地產的轉型做產業型的布局，我們對地產GP的評判也是結合行業項目包括基金管理人自身的，包括我們在設計產品過程中的風險來判斷的，在這個過程當中我們會把不同的產品我們的銷售渠道我們跟LP是不一樣的，做夾層這一塊，如果說是可轉債我們可以做信托，不同的產品我們的銷售對象是不一樣，我們對GP既看GP本身也看行業本身這個企業的背景商業模式和經營模式，謝謝。

曹少山：我覺得段總的信號非常清晰，開發商不轉變模式，基金管理人放帶高利貸的方式這條路走不通，無論是開發商趙總談談你的看法。

趙豐：對于我們來講選擇GP是我們的本質工作，但是不管怎么樣做了那個東西叫做盡職調查，我盡職了，后邊是沒辦法。我的意思是說這個東西只有看過去不看未來，這個基金好你看他干過這個這個，這跟你完全沒關系。這點剛才嘉賓提到了品牌就是說它做的好過去，有的時候發現是過去做的好未來可能會產生問題，很復雜的原因，我講一個小原因，比如投了個好項目要退出，人們在2007、2008年干的沒到退出期，這陣你發現他要管理兩個基金，我期待他第二個基金做同樣質量的項目，你發現他的精力把你的錢融起來，一般都是5倍、10倍往上漲，更重要是把前邊5倍、8倍先賺到，先把這個討嫌了，你發現一兩年的時間投不出去，單在那交管理費，所以就說我們有一點點小方法論，我感覺在中國挑GP房地產開發商沒什么經驗，我感覺的確很難，因為有一個原因就是利益交換問題，國外也有中國更有，我們有豐富的土壤產生利益交換很可怕，我們并沒有很好的方法去防備。中國并不是的，因為你發現這個盤子企業之外還有很多東西要交換，對于下一代的發展會產生好的時候會毫不猶豫跟你交換，如果不進行交換影響我們基金的整體實力發展，這個很難很難判斷，的確是沒有辦法像這么大的機構在追求短期，就是說可見度比較清晰的短期的項目，不能說10年、甚至更長的項目我們也有顧慮。

曹少山：LP選擇GP不管200億500億的凈值，它肯定是科學的。

01：42：00

趙豐：不是藝術，我認為是社會學，他認為是藝術。我認為是社會學，深度光度都要進行研究，不能把它作為太藝術的東西。

曹少山：謝謝，實際上是一個很全面的東西，中國的GP群體不成熟，LP群體選GP的經驗，也是剛剛積累的階段，我們GP沒走過周期，但是選人我覺得最高層次的投資，在這方面實際上境外的一些好的一些。而國內像謝總這樣的民間企業家，雖然用很草根的方式，但是有一套非常管用實際有效的一種商業邏輯，一樣是我們國內機構值得借鑒的。我們簡單談談利益沖突，前面環節都在不同層面上碰到這個問題，GP的利益沖突問題，包括開發商發起的基金，到底有沒有人，有沒有像我們說的那么重要，真的他么重要嗎，你們在對開發商發起的基金里面的常見問題，比如說我們說的利益輸送的問題，管理人到底是對忠誠度的問題，能不能拿出最好的項目，以及對項目這個質量有沒有立項選擇選擇披露，等等問題，怎么看，有沒有你們感覺到在實際操作過程中，有沒有好的防范的方法，民生銀行的雄總你們跟銀泰、滑潤非常成功的基金，能夠不能拿這個案例談談你的看法。

雄亮：如果是銀泰華潤的基金，我想可能是這個，劉總更有發言權，從開發商利益角度講是這樣的，我們民生銀行跟有些銀行不一樣，我們如何為投資者挑選GP，目前來講，我們其實偏向一些有全國大的開發商背景的這些，或者是參股的一些基金管理公司。對于風險就是目前來講，由于房地產投資基金歷史業績不透明，不像PE整個IPO價格大家都知道，另外一個沒有一個大家公開的第三方評級機構也好。像PE是國內的新科一直在做排名，但是房地產基金沒有，我們目前講對于每一個合作的PE來講，都要求把投資的項目要講清楚，因為跟PE不一樣，只要說清楚你投資這個充分披露，我們是要求充分披露，我們要對每一個項目可能要代替投資者測算，同時講我們對基金要求有些條件，比如基金的審計機構，可能是銀行的偏向四大會計事務所，我們幫助GP也好，或者跟華潤合作一樣，一起做好每個項目的監控，華潤的基金來講，全國是三個地區投了四個項目，我們要求當地的民生銀行分支機構對項目和資金情況進行監管，一個是如何投是否符合它一開始向我披露的，另外一個有預收收入進行監管，我們對每一個項目對基金成立之前，站在銀行角度進行調查判斷的話，我們對大體整個收益有相對的判斷，所以我們目前講沒有信息透明的標準，其實是傾向于對每個項目跟蹤比較詳細的，基本站在每個項目角度來做的。

曹少山：你的意思只要項目好，誰當GP無所謂。

雄亮：也不是這樣，根本來講，我們對GP也是第一個看人，我們關注的是主要一兩個關鍵人士他過往的業績，另外一個就是團隊，有些團隊公司幾個層面都是非常強的人，不希望有個幾個人都非常出類拔萃。另外一個如何配合開發商，銀行的高端客戶還是偏保守，可能不同于券商也不同于PE自己的客戶，銀行的客戶得偏保守，而心里我們下一階段更多注重風險，一旦基金不利情況下，第一他有沒有自己后續的能力。開發商自己的后續資金，這是比較重要的。另外一個就是未來的不只是住宅，還有一個是商業，未來在招商運營方面有沒有自己獨特的經驗，體現物業價值是我們比較看中的，另外一個確實是全國性開發商，很少有中小型開發商我們更多選擇我們地產有戰略的客戶，對客戶的過往業績非常非常了解，基本這個情況。

曹少山：大致開發商好象安全性高、收益也高。最后一點時間留給時總，談談對這個問題的看法。

時寶東：因為私募股權投資只是確定一個投資方向，然后確定條件可是沒有項目，通常是這樣。那么房地產基金作為LP來講確實希望報酬問題，你只是說投資房地產大概怎么樣，因為這個就是投資人很難來判斷，因為大家知道房地產地段地段還是地段。那意味著必須有操作項目，第一項目確實多，他從一個市內有幾個，不同的省也有，組合就比較容易一些，如果全在一線城市肯定死定了，如果有二線城市配比，至少現階段有靈活性。所以說為什么要選擇開發商，最關鍵就是項目要多一些好一些，做組合容易一些，當然弊端就在于萬一出現問題，這就我想跟REITs一樣，REITs現在也強調綜合投資，既有商業工業，就說它可能各有優缺點，你REITs有專業的網站，然后要做組合，實際我想將來是這樣，如果最好的情況是幾個開發商把他們共同組合起來，但是要多個項目，這是我覺得做房地產基金要考慮的問題，中國基金發展的道路肯定有自己的特色。

曹少山：在市場出發的階段，應該給所有的不同形態的基金都有這樣的發展的機會，過了一段時間以后，我們市場自然有生命，有生命力的東西自然能發展下去。感謝各位嘉賓精采的發言。

主持人：好，謝謝曹總，和我們今天第一個論壇的嘉賓，今天下午的第二個論壇的主題是全資本配下的房地產投資。第二個主持人甘女士。

章華 劉志強 劉綱 郭克軍

甘美蘭：咱們下面這個第二個論壇像一個，好像這個難度有點大，咱們這個論壇，就這個題目是講的這個全資本配置下的房地產投資，跟這個有很多，像這個居委會有些問題，設置到很多PE方面的問題，但是我我們還是我覺得跟地產有一些，不一定直接的關聯，從我的價值看這個問題，但我想我們還是先請我們的嘉賓上來，然后再慢慢的聊，大家聊一聊。下面我們先請上我們的討論嘉賓，首先請信業投資董事總經理章華。北京風險投資公司總裁，劉志強先生。再下面是深創投的北方區總經理劉綱先生。美華投資的董事總經理王志斌先生，華潤信托的北京總經理劉騫。還有中倫律師事務所的郭克軍。我們就這個論壇的這個題目，我覺得不是特別容易，跟房地產好像這個全資產配置下的房地產投資，這個因為全資產配置下又提到了PE，因為就本身來講PE跟房地產還是兩件事，雖然都叫股權投資，但PE這一塊跟房地產還是不一樣，但我想今天的主題也不是討論的PE，咱們討論房地產的問題。但是我想有些講的這些長期從事PE行業的一些專門的這些，所以我想就開始我們還是每位嘉賓就介紹一下自己的公司和自己有關的一些經驗，然后再討論。

郭克軍：各位下午好，我就簡單介紹一下我們中倫律師事務所，以及我們從事基金，基金房地產基金情況，那么中倫律師事務所，是一個綜合性的全國性的和獨立的律師事務所，應該我們的綜合排名一直是國內的領先。這里面尤其值得一提的是我們房地產法律服務一直國內領先因為我們這個律師事務所最早開創了中國房地產銀行按揭的法律服務，目前我們也為國內很多大的開發商提供全程的法律服務，我們有很多大的房地產開發商的客戶，此外資本運作，包括基金的募集設立，法律無誤上也是國內領先，談到地產基金上一輪討論，很多嘉賓提到這個買給商業地產基金，這個項目就是我們律師事務所房地產業務不得律師全程提供法律服務的，設了人民幣性質的房地產基金，還有上海一個房地產基金，是跟基金公司合作。我本人是一直參加國家發改委股權工作，參與全程的起草，所以我們中倫律師事務在PE領域，也有一些心得，很高興借這個機會跟大家交流，希望在接下來的交流中學到新的經驗，謝謝。

劉騫：各位嘉賓下午好，我是華潤信托北京總經理劉騫，很多基金專家在這里跟大家做一個交流，那么華潤信托是是1982年成立，我們是20世紀到30億，那現在是資產管理達到50億，大家也能來50億在二級市場投資的，地產和其它結合信托，達到200億，還有大概100億是其它的投資人PE這個基金領域，進行7年的時間，也嘗試做規模基金投資，這個投資合作。那么大家業務，包括證券投資這塊，另外一塊就是我們結構，包括地產投資方面，還有一塊就是我們基金合作，這也是基金常規。我們現在利潤情況10年是凈利潤是12個億，公司應該從82年開始是一個比較緩慢的發展，從人員業務規模上都是金融公司，人員大概有150人，相比較業內大型的公司包平安中信，我們希望能夠在地產基金方面跟大家做出探討，我們過去嘗試幾個基金的合作，那現在已經成立基金的，包括一些情況我們看，還有10月13號我們投資基金，信托地產都是為了投資這么一個專門基金，好像就是以基金合作，希望大家多多交流經驗，在不同的領域在GP和LP的領域做溝通。

劉綱：大家好我是劉綱，從事風險投資的公司，我們成立1999年到現在累計投資將近86億的投資，300多個項目，在國外上市的項目達到86家左右，具體數字沒記住，在創業板我們有一段時間達到了十分之一，現在上市項目還有6%。我們目前管理的基金全部都是在做風險投資，就是私募股權投資，我們最近開始籌備證券方面的基金，要拿證監會的牌照。在地產基金方面我們也著手研究，我們認為在私募股權投資在500億的時候要進入到騏達另類的投資領域，包括像合同文員管理的基金，我們現在對基金的管理非常關注，在我們自己投資的領域中間我們在地產中間有一些初步的資源，在全國分布了40多個分支機構和當地的政府開發區和有關管委會合作的，他們有時候會跟他們交流會提到一個問題，城市的開發產業開發、商業地產開發，接著我們還沒有介入這個，所以這次有這樣一個機會跟地產的同志們一塊來學習，包括張總也是我們PE班的同學，當時邀請我參加地產基金，我們也不是業內的人士不能夠在這。我們還是愿意去協助支持地產的工作，也希望通過這個過程尋找一些合作，謝謝大家。

劉志強：謝謝大家我叫劉志強，是北京風險投資公司的。我和劉綱是上下樓他代表深圳我代表北京，我們的股東結構也差不多，我們也差不多時間成立的，當時承擔的任務性質協調差不多，他們大股東是深圳市國家管理局我們是北京市國有經營管理公司。經過這么多年發展深創走在我們前面，我們在地產基金上邊也是做了一些嘗試和實踐，這種嘗試和實踐是被逼出來的，它跟PE沒有太多差別，最早PE基金投資房地產也還是很多。但是現在一些地產基金的這些基金的也還是很多，像匯豐最近搞了一個跟南華搞了一個叫匯豐全國房地產基金，叫金融街一號樓，像這樣的基金也在投資地產方，他跟PE沒有太多細分，概念上在實踐中會交叉在一起的，那么我先介紹一下公司的項目是。

王志斌：主持人好大家好，我是北京美華投資公司的董事長王志斌。投資美華是一家金融控制的投資公司，實際上進行持有一些還沒有上市的公司股權，有一些民間經營的所有機構貸款公司和保險公司，第二個我們主要是在退出基金，包括投資。那么對于房地產這個投資基金的內容，現在主要是在產業里邊開發，那么我們把這些產業投資人、客戶，然后再一起稱為基金。那么在一起在這塊進行開發，各種各樣的工業國家，然后一些項目。所以這是我們在這幾年要做的全資產的配置，我們把我們產業投資人的一些合作伙伴也牽起來，一起做金融投資。所以這是我們現在要解決的事情。

章華：大家好我是章華，來自信業基金公司，信業的情況大家了解一些，不多說了，我自己之前一直在地產時間更長一些，從2002天信托法規范以后，我們當時做了北京市第一單房地產信托，在那個時間信托是很時髦的事情，現在信托是一個主流的方式了，我們在2002年有了第一單之后，在2005年和幾個大的政府機構包括中信、中城，幾個公司一起上基金方案，2006年有一只28億，進入發行的基金，后續因為一些原因我們做了變形處理，后面我始終覺得基金實際是一個方向，強調他的投資性，強調他股權的運作，強調他的投資者的資產管理，所以后邊在非利到藍光，全國性的大房企做一些結合，也是做了一些這方面的工作，我覺得問題是有一些，但是主流的方向仍然是勢不可當，可以借助這樣的形勢整合專業資源，整合這樣的一些金融資源，包括一些項目資源共同做好，選擇這樣的行當，希望在這條路上走的很遠，謝謝大家。

甘美蘭：從大家介紹情況來看，這樣都是對房地產都有或多或少的接觸，像房地產的投資，像深創投有興趣走到里面去，像華潤信托這些已經這樣做了。其實就是說我想今天大家雖然都在一個起步的階段，即便是PE的背景和創投的背景，現在多多少少接觸了房地產基金開始了，但是第一個問題就是說咱們在目前的宏觀調控的形勢下，房地產投資到底有沒有機會，就說大家如果說深創投我是國內最好最有限的企業，做了這么多，在空投方面，在IPO方面。但是我覺得現在我要走入到房地產，像這些想法的背后房地產到底有沒有機會，一定是有機會，或者有什么特殊的機會導致你走到這條路上去，現在是越來越多的人加入到這個行業，各種各樣的背景的來嘗試的都有，我也想要不要從深創投的，劉總你說一說你覺得房地產投資者有沒有機會，然后這個機會到底在哪里，而且是這個宏觀調控、房價，這樣的情況下。

劉綱：昨天晚上和甘總一塊吃飯，談了地產基金的收益率，每年回報50%以上非常非常好。一個項目下來大概兩三倍以上，就是蠻不錯的，我們可能一個項目下來是十幾倍，現在目前可能是五六倍，有的最高50倍更高。從短期來看肯定對我們的吸引力是不夠的，而且我們在主戰場的經理本來就不夠能源很多，我們會在一段時間之內繼續加大對私募股權在PE領域投資，即使在中國目前房地產調控的局面下，從我們基金戰略角度我們要有一個資產配置組合，我們側重中早期側重VC為主的投資，一個平均可能就3000到5000萬之間的話，500億可以投很多的項目，達到500億規模的時候，就不能在VC和PE里面，除非在走一個大的平夠基金，其他方向我們必須要考慮，從整個公司的發展戰略來講我們會成為一個基金管理的在政權基金在地產基金是我們要考慮的。從地產的行業來看，我個人一直認為中國還是城鎮化高速成長的時期，我們現在已經進入到股權紅利的階段，第一階段是雙軌制，還有從外貿方面的收益所謂的進口等等這些差價，雙軌制導致的，第二波是所有的工業化，第三波就是城市化，包括礦產資源的開發，第四波進入股權投資的階段，但是我認為中小企業發展的過程中國的城市化沒有結束，中國由于目前城市化過程中間，在政策在市場博弈的方面存在一些失控失調，導致房地產價格在短期之內非常激進的高漲。對于普通老百姓的住宅工藝遠遠不足，因此在局部或者一個階段成為社會上重大的問題，因此出了很多證券，但是當偶然解決了保障房基本普通中少收入的民眾通過這種渠道獲得住房保障之后，我想相對中高端的市場供應一定是這種住宅供應一定靠市場解決，我可以問在座一個問題，你們有計劃要選一個要搬房子，要換一個更好的住宅要拒收的話可能90%以上都對自己住宅狀態步態滿意，因為即使在北京最好的位置處，可能原來50年代的房子，或者60、70年代的房子，它的品質不符合我們目前社會高速增長的財富人群，還有中產階層的需求，因此我認為中國的房地產的發展，首先成長的動力來自于消費升級，對高品質住宅的需求，這是很重要的一點。第二就是從農村到城鎮，從城鎮到城市這樣大的成口遷徙，這些人從農民變工人也是有需求的。普遍要通過經濟適用房的保障體系，第三在城市建設過程中，所謂的商業地產工業地產發展比國際上發達國家遠遠不同，大家出國美輪美奐，整個中國的城鎮農一有很大區別，不是那么美好完美，因此由于需求而驅動的中國城鎮化發展始終都存在，在這個地產中間有三個最好的驅動力量，第一個我認為是理念和人才相關的理念，一個優秀的開發者可以把這個地方點石成金。第二個是驅動力量是位置地產資源，第三個是資金，由于這三個最重要的力量三架馬車，作為我們基金管理在未來中國的地產發展的過程中間，可以發揮我們應有的作用，謝謝。

甘美蘭：謝謝劉總，講的很好，我們到底這個市場的走勢會怎么樣，機會到底有沒有，投資機會在哪里。

劉騫：因為地產本身也是一個資產密集型的行業，就有這樣一個機會，而且房地產在就是說在資本這個技術層面，它還是很多的，杠桿率是非常高的，靜態投資是80億的話動態30個億就行了，所以這里邊對于一些金融的從業這些人來講，這個對他的吸引力還是非常大的，因為它的按杠桿率非常高，所以管理層在基金一定會有很多的，就說不管房地產怎么發展，我們的政府如何壓制房地產的價格成長，它也一定會發展非常多的。

甘美蘭：謝謝。大家認為有機會，我跟您比較熟，從認識到現在，也知道你一直在嘗試了很多基金，對基金情有獨鐘的行當里，您覺得機會在哪，您覺得有錢的話準備投到什么地方去？

章華：我覺得資產配置，房地產相比其他機會確實做了一點功課，因為那個時間PEVC更好一些，簡短的說有這么幾點，第一個做房地產基金和做PEVC時間段，第二金額大，去年有60億，如果60億交給劉綱投可能投三年，可能回報很高，但是事實上形成具體規模非常不容易，房地產兩到三年出來，可能PEVC甚至有更長的。另外一個風險低房地產的風險比其他風險低，只要國家大的格局不改變風險還非常低的，另外一點回報在所有行業里邊，如果按行業去分第一是金融業第二是房地產，劉騫做可能回報更高，但是做房地產的行業，實際是房地產加金融的概念，回報實際是不低的，之前做PE規模比較大的鴻毅要正確的交流，他們做到300億以上，可能30不到，目前做房地產20的話都搶200，但是形成的規模可能是A倍，這是一個大的問題。

第二塊說現在的機會投房地產的機會我覺得是短期的機會，中國房地產上市公司回報沒那么高，整個100強房地產12.9，前年12%，現在出來比去年還低，短期是在特殊時期，考驗我們的眼光一定是在股權上，在特殊項目上。所以我覺得中長期看股權的機會一定是這個是確實有。

甘美蘭：再問問劉志強，你是怎么投的，在房地產這塊。

劉志強：這是一樣投資機會在哪兒，要依據一個基礎，產業的投資人，我們會說我們是管理人，那么僅僅是這樣的話就是說機會在哪里，管理費或者說以后實踐的收益，但是為了能夠讓別人把錢他給我，那我們往往會說，作為LP你的機會在哪里，我幫他分析，在住宅之外現在還有好多的城市的綜合體，還比如說產業園這樣的一些商業，我們現在說有很多企業家，他可能說我之在三個小時的車程左右的一個公司，有一個地塊，把我在北京的一些產業移出去，我直接投資到哪做一個開發，委托開發也好。還有一個就是說我這個產業園有這個規劃，大家都參加了基金里邊，我做兩件事情，第一幫大家運行基金，第二幫大家在房地產進行全部開發，所有人在這個園區里做了協同效應，我的酒店今天賺錢，但是他有一個產業不賺錢，對于我來說在之外更重要我們既然把房地產看成一個金融，我們就要為我們的產業做增值的服務，不是說跟誰見面，你缺錢我幫你解決，擔保公司這就是我們所壓的沒有辦法面臨困難，如果說一開始就跟所有的產能同時作為金融股權的投資人，再次之外還有一些純粹的財務，他們覺得說我沒有產業到那個地方去，我可以我們大家小的利益。我在考慮這樣的問題，就是說機會不僅僅在我們身上，我們要說機會在之外在哪里，我們一起去找。

甘美蘭：您給大家介紹一下你這個項目為什么覺得這樣是一個選擇的機會，選擇零售這方面。

劉騫：這個事我這么看，就說中國高速增長的經濟體城市化完全結束，這樣大的長期的房地產市場很急切。這里面很簡單的就是說舉出來三塊，一個說商業的發展，人均的商業面臨相比較發達國家是很重要的這個是一個非常好的機會，第二塊城市化進程改善性需求產生了鋼需，這個也是重要的因素，現在看到我們投的項目都是在二三線城市。還有一塊也看豪宅，因為地產商業地產完全是現金流貼現，住宅不會，沒有人花錢租個別墅，這個市場可能存在，但是這個市場不會很大，所以稀缺地段的豪宅也是有機會的，這三個地段是我們選擇的標準，銀泰的項目涉及到很大背景，商業是我們選擇的，住宅是我們變相的，從整個的合作的基礎來看，銀泰的初衷不是跟我們合作，是為了商業布局，想強占核心的類型，現在是很好的階段，給他基金去強占位置，住宅的潛在利潤讓基金來賺，而且從我們這個角度講，從基金提供方低產和GP的利益沖突，我們認為做基金是長期的合作，大家一定互利互惠友好合作，以往做信托貸款，把它所有的抵押給我，把自己的資產保護好，這樣做一個長期的合作，這樣很容易出現問題，因為他的一些資源沒有額外的東西去避免它經濟波動帶來的風險，從我們基金涉及的節都講，從我們經理的機制講都做了一些安排，大家可以看到我們投的三個項目業態的配比大概的規模是現在。

甘美蘭：你是說投的三個項目。

劉騫：一個項目兩塊地，一個住宅。

甘美蘭：大家從各個不同的角度做了很好的解釋。有一個問題大家展開談一談，從全資產配置的角度，各方面做投資如何配置PE與房地產基金，在多大的規模下，我聽聽其他嘉賓的說法，因為這個題全資產的配置的角度把PE和房地產基金。

郭克軍：聽了各位嘉賓的發言，我的身份比較特殊，因為我是律師，講我們律師募集，更多是參與了整個基金的全部流程，像滑潤這邊作為LP的中間渠道，幫助GP去募資，還有可能是開發商，我們律師是參與了整個過程，但是不一定是一個團隊，根據我們的經驗我感覺實際上就是房地產基金，如果單純的把房地產基金割裂看，我覺得意義不大，更多要連讀在一起房地產基金，它只是行業大的基金這樣一個概念下做的一個行業投資的細分，所以我覺得關注點在基金本身的運行規律上，而不是房地產本身，因為房地產本身只是它投資的一個領域，這是我的一個觀點，單純看房地產本身的一些經濟周期或者波動，我覺得還不如考慮基金的本質特性，這里面如何設計一些好的結構，激發GP的積極性等等，更好的吸引更多LP來參與房地產基金投資，這個從我的經驗看參與房地產基金的設立和投資的LP更重要，而不是過多的關注房地產本身的一些波動，或者說它的一些特性，當然我也承認，房地產企業或者行業本身有它的特性，更多從基金的特性來看，這是第一個觀點。

第二個觀點上一個問題我簡單說一點，第一個根據我做很多IPO項目，我覺得沒有差的行業，只有差的企業，任何企業任何行業都是不錯的，都有不錯的投資機會，只是你是不是選擇了很好的一個企業，很好的企業家去投資，這個是我的一個觀點。還有一點我覺得在目前的情況下，越是房地產企業潛入所有的資金鏈的斷裂的可能或者國家宏觀調控，反而給做房地產基金投資的同事或者同仁帶來機會，危中有機，我覺得要更多看到機會而不是危，所以從我們現在法律服務的角度看，我們更多的是配合客戶涉及比較好的交易結構，達到資金的需求方和資金供給方力量的平衡，保護各方的利益，GP和LP的利益法律關系的設計達到力量的平衡，我覺得當一個基金的GPLP達到平衡，GP達到很好的激勵，LP得到很好的回報，所以外部這個基金和投資企業，如果投資什么項目，這些也能達到一個很好的一個利益平衡，我覺得這個就是一個非常完美的基金結構，不在于他投的房地產還是新能源。

甘美蘭：因為你們做銀泰產品之后，您也做過PE，現在有一種說法信托公司慢慢做轉型創新，就是說用信托來作為LP，測PE基金，你們打算怎么超這個方向去發展，做資產的配置，怎么考慮從信托的角度打算怎么走法。

劉騫：一個是盈利模式，大家看到更多是一個平臺，一個方式一個渠道，信托公司協調不想把這個牌照飯一直吃下去，去做專業的事情，通過專業來推動資金供給，達到資產管理的角色，還有一個從風險控制角度講，信托公司其實是吃的擔保公司的飯，一直在給項目做擔保，因為項目不能虧，所以我投了一個好的投資項目，我只賺了一點點擔保費用而已，這種情況講投資者培育的狀態講，我們只能做現在這樣的小利差的擔保著，我們從這兩個角度出發，既然做了LP，我從風險控制的角度講，我一定要參與GP，從這個家度會反推從LP的目的中反推成我們要做LP，另外我們主動管理的方面要建立自己的專業能力成為GP，從這兩點出發，我們慢慢向GP過渡。從這個方向上來講，我們現在主要的方向包括銀泰萬通現在也在成倍能源基金，都具備這樣的專業能力，我們希望通過公司的協同達到自我的專業能力的培育，通過自我專業再加上公信力，解決問題，是我們高速發展如果具備了這兩段就是我們高速發展取得很好的態勢的開始。

甘美蘭：深創劉總。

劉綱：從我們的角度看，有一個重要的問題，我們原來從事PE，現在進入房地產基金，這里面我們需要學習很多東西，之間的差別其實是蠻重要的，所以我覺得之間的差別，我個人感覺對我們來講要解決好幾個問題，第一個就是團隊組建，一部分肯定是基金，原來做VC和PE的人，另外一部分跟房地產領域相關的，這里面它的學問還是差距很大，第二個我覺得在募集資金的放上，原來我們LP和地燃基金LP期望都是不同的，做地產投資的人，信托發起兩年，是吧，我們可能是五家吧，但是在第四年形成現金回流，但是時間周期很長，我們怎么解決，原來募集是高回報，地產基金募集的時候是不是同樣能做到，這是要解決的第二個問題。第三個問題以前我們投資成長性小，現在要投資地產型項目，當地產的理念和位置確定好之后，就不單純的是股指投資，在項目投資的資產負債的配置比是什么樣的關系，這個顯然是非常重要的，如果太高就給信托公司掙去了，如果太低你也啟動不了，還有就是這里面多了一個角色，還有開發商的角色，還要解決開發商。我們認為私募股權基金進入地產是未來的趨勢也是一個大的方向，我們目前國內的向定會投資，也有專門的地產事業部，但是這是我們要進入的過程顯然不會這么順利，有可能在私募做的非常好，我們要抱著學習的態度向各位學習。

劉志強：剛才中青旅（600138）和IDG，投旅游的時候，并不是說一個股權投資，他是看上這個項目是一個旅游地產項目，他要把烏鎮的這些老百姓搬走搬到新區里面，把烏鎮開發出來做旅游，地產也做了旅游也做了，形成股權發現有長年累月的收益，并是說完全滿足買入，這是一個非常好的股權，它的結構現在股權的結構就是烏鎮的政府40%，因為土地是他們的，IDG30%，中青旅30%，現在在做第二個項目，第二項就是在北京的司馬開長城做一個旅游地產，也是找了一個古鎮來做大家有一個長年累月的收入，第一個團隊經營旅游項目。第二個團隊做房地產開發的，它是一個銜接的，我把剛才不說劉總，我把劉綱的話給具體化了一下，它是一個互相轉化的一個，我剛看這有一個微博寫著，以后信托基金資寬松的時候怎么辦，會不會迎來地產基金的春天，像中青旅IDG一定會有，謝謝。

甘美華：接著說，再補充一下說，在差不多的時間大家總結一下。

劉志斌：我們所投資的這些要跟更深的一個交流，基于更大的格局全方位的解決方案，可以把我們LP不但當做客戶來談，可能當做合作伙伴來談。

章華：我覺得專業是有邊界的，我們做投資是基于專業同時基于資源，基地產基金PE不同的欲望，我們不會說輕易踏入地產以外的內容，始終不是一個主流，像PE和VC，像劉綱很難一腳踏兩船。到地產這個捐資一樣，我們之前談到幾個合伙人也許不限股東，之后可持續的道路也并不多，像我們去看PE、VC還有很大不同，機會還是很多的，就像房地產基金，都是很多。但是還是選種一段自己最擅長的，房地產基金未來20、30年，我們就會沿著這條路很好的發展，輕易不會分心，謝謝大家。

甘美蘭：我們論壇時間到這，最后做一個總結性的闡述，從投資來講我個人認為是大家為什么今天把我推到這做主持這個論壇，像我所任職的又作PE又做房地產投資，事實上管兩個類別的產品，既有PE基金又是地產基金，我們是兩個不同的投資團隊齊頭并進，和PE相比房地產基金在團隊的組建基金的程序期，包括項目的選擇，資金的募集和資金的收益方面都是有區別的，就是說其實兩種并存的情況沒有什么問題，我覺得就是說有PE的團隊在，PE對股權投資的認識基礎上，再去延伸做房地產，這也是過去走過的路，從這個角度來講應該都有配置，不同的投資標的，不同的投資目標，我想這個是大概總結性的看法，就是說都有投資機會，最后謝謝大家，今天參加這個論壇。

主持人：謝謝諸位劉總，接下來我們進行最后一個論壇，是中國房地產基金的發展路徑以及創新模式，再次請出這個論壇的主持人鄭錦橋先生，有請鄭總，大家知道鄭總在清華負擔、上海交大等名校同時擔任客座教授，同時也是渤海的發起人，鄭總一直專著做新的股權的投資基金實踐，包括這個全球資本市場的研究。

鄭錦橋王戈宏 閆宗成 肖 張海泉 張家勇 李壽雙

鄭錦橋：我們看到是很具有挑戰性的一個課題，它是請我們要上來的幾位實物的操作者，來共同探討一下有關中國房地產基金的發展路徑及創新模式，其實中國房地產投資基金的發展也就是最近剛剛幾年的時間，特別是在最近一兩年，那么對于這些鋼舍入的企業而言，如果說能有正確的方式去募集基金，投資項目，管理項目和退出的話，那么這個行業的發展，就會更加規范，同時我們在看到房地產投資基金，在歐美迅速發展的同時，我們是否能借來更多的一些經驗和吸取他們的一個教訓，例如說我們看到金融危機的發生，就是源于我們房地產金融衍生產品過多使用而造成，那么中國經濟的發展過程中，是否在這個方面要吸取教訓，因此我們的房地產投資基金在發展的初期，如果說定位好，建設好了，基礎平擺好了，并且能結合中國的實際情況，來更好的創新了，那么我們的行業就更有希望，我們的老大哥提到這個，中國房地產這個投資基金，年年的目的，就是在于是中國房地產投資基金的比較能在一個健康的平臺和管理下進行，所以我們下面就有請我們幾嘉賓、朋友，共同就這一問題，來做一個討論，他們是王戈宏，我們盛世神州的CEO。還有我們閆宗成董事長，咱們裕元資本管理集團的合伙人，還有華夏雙大的執行總裁，張總沒有來，陳總。中城聯盟運營總監，張總…好，我們掌聲有請諸位上臺。大家在這兒聽了一天，其實咱們這個最后幾位，都是比較重量級的，為什么呢，因為這個王總說，越到最后，這個話題相對而言就越難，該談的別人都談過了，我談點什么，所以這方面，我想諸位能否就放開一點，不僅僅局限于我們看到的這些主題，而且就我們大家在座的諸位聽了半天有什么特別的問題，提出來，我這個基金設立過程中有這樣那樣的問題，我相信我們的專家都能給您一個滿意的答復，大家準備好問題，你可以舉手，好嗎，我再擴充一下，那么在此之前我們請諸位來先介紹一下自己的基金和所在單位的記錄情況，我們從肖總這兒先開始。

肖波：各位好，我是大城律師事務所的肖波肖律師，我們大城應該是綜合規模排名第一第二位吧。2009年、2010點在亞洲法律事物的評比當中排名第一，亞洲排名也是第一，2010年我們年收入超過11億人民幣，我們大城的愿景是在未來跟隨中國經濟的強勢發展在未來20、30成為全球最大律師事務所之一，因為在英國經濟全球最強的時候，全球最強十大律師事務所都是英國，未來20、30年中國律師行也有極大的可能成為全球最大的律師行之一，我個人在1997年開始參與中國銀行廣東分行按照香港的按揭模式進行房地產按揭的這種嘗試，2000年開始跟中國農業銀行（601288）廣州分行還是搞二手樓按揭，開發商發展的大盤按揭，以及二手樓按揭都參與過，現在在大城一半在香港一半在北京，我們在整體的是從基金的股權設立以及到交易架構的設計，還有投資并購的設計，還有安全性的控制等等，我們團隊有非常豐富的經驗，我們在個案當中由于跟客戶簽的是保密協議，我們對于保密，有約定的不會談到細節，這是我們對客戶的基本承諾。

鄭錦橋：謝謝肖律師很忙，大城很大也很成功，大城是很著名的律師事務所之一。

張海泉：大家好，我是上海中城基金的，中城聯盟可能在座的也聽說過，我們是一家基金管理公司。中城聯盟主要有三類房地產的開發商構成，一類是全球性開發商像萬科、龍湖、華遠這樣一些全國開發商。第二地方的房地產開發企業。第三類就是像細分行業，像中城聯盟內部綠色科技環保項目的倡議建設，包括住宅包括商業地產，像北京的有些項目，還有風尚，還有江蘇的地產這些企業。我們中城成立在2002年，快10年了，從最近10年的歷史來看，我們也是在這個行當里面摸爬滾打，從原來有效公司制的公司發展到后來的公司制基金，到2006年改制成房地產私募的一家基金管理集團，房地產的大老非常有前瞻性，甚至2000年的時候萬科的時總、就已經看到的在中國房地產基金的發展非常美好的發展前景，所以說他們在02年倡議設立了我們基金公司，初使的股東是房地產開發商，我們第一個就是項目資源非常豐富，這些開發商在全國的房地產開發的份額從銷售額來看，大概已經超過5%了，項目源非常多，我們到現在為止已經超過60個，第二個我相信的傳遞，通過中城聯盟基金把一些中小型機構LP傳遞給這些開發商，開發商把他們資源優勢通過我們向這些投資人傳保。第三個從中城聯盟發展的歷史來看，對行業的了解和對房地產項目的微觀的專業的能力，對于我們團隊在這個行當里的工作非常有幫助，給我們很多幫助支持經驗積累，我本人在房地產行業設計院工作過也曾經做一些代理機構，后來在我們投資領域，在這之前也組織過房地產項目開發工作，大致的情況是這樣，借這個機會感謝我們融資中國還有感謝我們盛世神州的張總王總給我們這個機會在業界做這樣非常有意義有幫助對我們工作非常有支持的活動，謝謝。

鄭錦橋：我們有請張總，王總

王戈宏：我們是北京第一個注冊，我們這個做了很多的很草根的工作，人民幣基金，今天中午吃飯的時候，有個朋友說現在人民幣基金，沒有像今天這樣得到全民的關注，以前是全民PE，現在差點成為全民地產PE了，你要覺得做地產PE是掙錢干脆就別做，你聽完之后，我們在座都是執行者，執行者非常感謝到現在還在堅持的各位，不辜負你們今天的堅持。

03：01：00

陳億飆：稍微跟地產有點關系的是我們投的像喊停，像開心網1280，我們更多投跟地產有關系我們投的服務型的公司，我想也是我們要討論的做地產除了單純的資產投資之外，還需要專業性的，我們開物本身沒有像之前…

岑鵬：我們非常感謝有這次機會來到這兒，作為房產投資來講，很多我們公司來說，是新興的一個公司，也是剛加入投資地產金融，獲得了一個大力支持。我們上個月完全了第一只旅游商業地產的基金的募集，這次投資的基金是偏股權型的，但是跟我之前做的不太一樣，也是希望能在這個領域里面跟大家多有一些交流的機會，在這方面多學習請教，我2000年大學畢業的時候做股權投資，那時候做股權投資也有一些可以拉出來說的，比如和訊網，還有財經雜志參與的投資，2008年金融危機開始之后我們剛好在工商銀行段總行的銀行業務的主下，有幸成為授權的PE，從那個時候參加地產的投資，銀行相對比較保守的投資人，大多做的加固正債的方法，我們華夏雙大這次也是一個契機。

閆宗成：本人現在的主要精力可能放在聯盟上，對中國私募基金的發展創造良好的環境和社會公正客觀的一個評價的氛圍，聯盟成立以后我認為我們現在聯盟的成立把地產和金融結合在一起，但是我覺得這遠遠不夠，在所有的幾何圖形當中三角形是最重要的，你這個價格才更穩定，把地產跟金融結合在一起，其中還要加上產業資本和，商業資本，主題產業，商業資源構成了完整的框架，在這個框架下，中國的房地產私募基金的發展才會更加的永建，更加的實現大產業大商業的融合。

鄭錦橋：言總剛才提到的問題，大家深入的討論一下，今天來參加會議的一些嘉賓，有不少都是來自大的房地產開發商的背景下的基金，也有一些是草根的，比如說過去的不同背景的個人來去組建的股權投資基金，大家今天特別看到，今天聽民生銀行的同仁在談，我們研究發基金幫助銷售的要看基金管理公司的背景，最好是有國內大開發商背景的基金管理公司，我們在提出一個問題，請各位嘉賓回答，背景對基金管理公司到底影響多大？是所有的基金管理公司都要有這個大的開發商的支撐，還是我們也給一些背景相對不詳的一些基金管理公司一些生存和發展的機遇，或者大家有其他什么樣的建議，我們聽聽各位來賓的介紹。

王戈宏：我簡單說一下，今天因為轉型時期，論壇我覺得開的特別好，這次轉型開的特別重要就是中國房地產在美國哈佛，中國房地產到了關鍵時刻，中國房地產30年，一個是銷售杠桿一個是金融杠桿，現在全被限購，到限購全被打掉，這是一個轉型，轉型之后涌現了很多資金，我們其實研究很多基金被錯認為第三只高利貸，我個人覺得這個誰做基金并不重要，拉開開發商還是小開發商做，發起的背景是開發商還是金融工作者，他在談儒家和寒亭的發展，中國是一個特殊的市場，中國做任何產業在新興的時期只有一個是最重要的，他說的是所，談規模的大與小，到最后誰能把速度做出來，誰能把業績做出來，他們用6到7年做出了非常好的業績，各位談到銀行融資，現在真正從銀行拿到錢的不多，因為融資中國采訪我的時候說中國基金現在的類型有開發商式的有個體金融工作者的，也投行的有代理過來的，如果這么一家產業拿出上市公司產業做擔保投資人能不放心嗎，現在議論背景我覺得為時過早，現在討論模式也不是時候，最后真再過10天之后大家都有業績的時候，那個時候的核心優勢和競爭的特色才能顯示出來。

鄭錦橋：張總補充一下。

張海泉：現在目前的三家銀行私人理財或者是投行有過合作，是招行，還有工商銀行，跟這兩家銀行合作發行的私募基金發了6只，有幾個觀點闡述一下，我聽了不下10次加固增債的問題，我們在投資房地產項目，在管理這個環節上，我們認為加股有點偏差的，只要是你作為股東身份，因為你約定他的固定收益的方式，你這個股權本身相應在法律環節權利和義務都是要承擔或者享有的，從我們的操作的經驗看，很多比如說在銀行的開發貸款環節，或者項目公司擔保的環節，還是要承擔義務的，我們的私募基金是不是要承擔。這是第一個。

第二個我想說的是剛才的問題，關于開發商的選擇問題，實際上大小開發商我跟王總的意見也點區別，如果真的是固定收益類的，偏債基金，從現在情況看，確實適合大開發商更加安全，如果是小的，甚至一個項目實際上風險在這個地方存在，大的開發商一些大的上市公司它的公信力和整體系統能力有優化的條件，為什么要根據每只基金的策略來定，你是要利潤還是要安全還是要周轉性，還是要合理期限，這個要配合我們LP的想法做，從小開發商說，很多小開發商不是很指明，但是利潤非常高，如果你是一個項目基金。

第三個關于跟開發商合作的簡單的技術問題，實際上提到的固定收益的方式在我們經驗里邊可以去優化和調整的，比如說增值稅20，調成最小的范圍19到21，或者是10到30，可以用一些技術手段設計一些基礎條件，把所謂的完全固定小浮動變成大浮動，做一些保底額并不是很高，向上面開闊的一些股權產品，從外面的條件看，我們跟諾亞財富就是這種類似的完全股權性的跟開發商類型的房地產基金。

鄭錦橋：張總談到了很多，更多我們在一種基金在設立過程中，或者在整體的這種和開發商投資的過程中一種風險的控制，同時更多保障我們投資人的一些安全，所以在這些方面無論是債或者是股，剛才提到應該是在整個投資過程中綜合運用，不可能完全是股也不可能是完全是債，如何規避類似我們講的加固增寨模式的風險，我們聽一聽肖律師的意見。

肖波：我補充三點，從我的角度思考，中國經濟在今天是歷史的機遇，這樣一個時期，我們在中國經濟范疇之內，我們不是獨立于世界經濟的，由一個國際事業的角度看，金融資本市場的這種爭奪，包括規則的制訂與執行，包括新的規則顛覆久的規則一系列的東西與國際市場緊密相連，無論任期的基金包括房地產基金，我們要有一個國際視野，國際視野這方面思考一些是說在國際上有很多專家也有很多學者，任何的經濟理論任何的都是人為的，背后透著國家主權利益，如果我們純粹按照美國或者歐洲的既定的規則做，我們的基金包括我們的金融和我們資本市場我們能夠走多遠，這個是一個非常值得我們每一個在座的人思考，其實離我們并不遠，這個問題跟我們每個人都切身利益相關的，如果是國家的金融資本市場崩潰，那么我們在座的任何利益都無從談起，國家利益原則主權原則，這是我們在座的我認為我們每個人都需要去思考，在座我們的金融資本創新，基金創新的同時，不能夠把自己孤立于世界市場，我們要做國際金融資本市場的戰略的研究，方面鄭總是專家，他會有很多的了思考，這是第一個原則。

第二個原則在房地產基金的產業或者行業當中，我們要保障到這個行業的安全性，以及這個行業從業的高級人員和普通從業人員的安全性，一層是整體行業的健康發展，不能跟國家比如說國家的大的計劃，還有國家調控政策相違背，這個是底線，因為如果我們真正的觸犯了觸及到國家調控政策，或者說一些行業發展政策的底線的話，這個是非常危險的，從目前調控出臺的背景，出臺的必須性，必要性來看，實際上中國的房地產發展，如果按照前幾年無序的發展，首先崩盤從這個開始崩，所以實行強有力的政策，從這個政策小有我們生存的空間，問題是我們空間往哪往來走，是左岸還系右岸，行業的從業人員包括合伙人我們的發起人我們的高級從業人員，每一個人都關乎到自身的道德品質以及我們是否前瞻性看到我們未來的愿景，這里面我談到一點，可能政府某些管員要求的和我們行業自己的愿景有不同，比如政府看到5到10年，我們看到不僅5到10年，也許是30年，這個在我們自己的前瞻性的眼光。

第三點我談一下從法律的角度看，包括從法律角度看行業，我認為不在自己說我有多高的回報率，這個年化的回報率，在做這方面的闡述的時候，我建議要非常慎重，這因為這個事情很塊現實報了，你今天在這方面說了年化是30%、50%，未來你的投資者在你的口碑當中是一個非常良好的見證還是非常不愉快的一個耳光，這個很快就會出現，所以我建議大家學習一下巴非特公司的非常健全的內部管制，我們在香港參與很多香港的上市公司企業管制的規則，方面香港做的非常好，可以值得我們學習，第二個我們內部的信息披露，包括兩層，一層是對自己公司的全體員工的披露，另一方面投資人的披露，投資人既然投資進來，既然選擇到了投資公司，是一個單位還是一萬個單位，還是更多的單位都是有同等的法律權益的。

鄭錦橋：那么剛才提到一個問題，就是基金的一個治理結構，其實現在對國內的企業而言，很多基金，包括PE基金治理結構本身很單薄，比如說LP的基金進入基金以后，能否了解基金的實際投資情況，基金投資的所有項目的權益的變化情況，能否定期向LP反饋等等這些方面，可能都涉及到一些LP下一次，是否再有信心和想法，跟進進行再投資的這個可能性，因為每個基金的LP，當基金在發展的時候，LP也在發展，也就是當你管理的規模越大的時候，你的LP它也在逐步的增加自己的財務，并且是通過各種不同的渠道，所以說更多的這種這種治理結構，就像剛才肖律師所提到的，這種結構如果是更加完善的話，可能對基金的發展可能會更加的有利，我們在座的嘉賓剛才提到，我們這個成本從一家成本，是重點是原來是做PE基金，并且投資過幾家非常成功的一些項目的案例，所以岑總投這個房地產基金比較少，但是我想岑總一定會有一些投資PE方面非常好的經驗，給我們大家來介紹幾條好嗎？

岑鵬：今天非常高興跟房地產業界的專業基金交流，我做一個外行從第三方角度相對旁觀的角度提一些看法，第一我贊同律師談的一點方向很重要，投資方向最重要，第二什么時間去投，我們看任何產業都是這樣，房地產剔除作為資產類投資以外。我覺得因為這個美國也好，日本也好，都經歷過這個階段，對整個房地產行業留給我們警惕的地方，從另一個好的方向，我覺得專業的地產基金的設立，無論是金融的背景還是開發商的背景，原來是行業經驗現在是專業化分工，資產類分工的專業的房地產基金處理，更多的專業的能夠房地產開發商要想他們的專業在哪，更多靠土地增值，賺取所謂的超額收益，專業化分工是一個好的趨勢，無論對開發商還是對地產都有比較好的促進作用，這樣我們能更多的作為完全是PE、房地產投資也好，我們能夠從專業角度看開發商，把它當成一個服務型的公司，我就能看它，之前把專業性投資混在一塊，最近看到一些趨勢，也有一些在接觸，當然有很多的專業性，有專門做旅游方向的，有專門做科技產業園區方向的，這個都是比較有意思的，還有一些更新的東西，最近我們剛剛投完一個也跟這相關，比如像旅游地產，它缺的不是酒店，不是資產類的投資，缺的很多的是服務型的…還是回到根本這個產業的發展方向還是非常重要的，因為我們現在看市場的投資人，我從房地產投資或者PE的角度看，就是從第三方的角度看，我們分為兩類一類叫機會型，解決的問題流動性也好、融資結構，還是債還是混合，還是流動性還是國家整車，這一類機會型，聽了很多，另外一類價值型，價值型我們見的比較少，香港新加坡有一些，美國比較遠，香港比較多一些，集中在產業園區還是酒店旅游我們逐漸見到一些，這個方向從第三方角度機會型是特色，有一定的空間，像王總講的白貓黑貓，作為基金管理人擴大抓住這個機會很重要，另一個方向專業分工，一定有市場空間，包括像含騰這種你說不是房地產公司，某種程度它是中國也是一種類型的房地產公司，我們也跟不良資產的處置交流過，不良資產碰到的問題小地塊最難處理，無論處理的效率跟收益效果那像寒亭這是一類，中國最早做連鎖的，這些是消化能力最強的，我覺得市場里會有很多細分，更多體現專業性，分工的方一定是好的，大成律師提醒這個方向，這是我們所有從業人員去思考的問題，美國日本已經非常清晰的方式了，我月的這個還是一個我們需要整個去行業去關注的問題，先說這些。

鄭錦橋：陳總告訴我們一個道理，這個房地產投資基金不一定出這么多的房地產的開發項目，剛才提到諸多的，甚至包括我們提到這個地產，因為我們會未來房地產投資基金，所關注的一個很重要的方向，那么在這些方面，我想這個華夏的岑總，可能也會非常的感受，因為這個基金是今年3月份才設立，那么這個董事長張總，也是清華的師友，那么這個公司設立以后也有它很獨特的一個方法，我們請陳來介紹一下這個問題，就是關于這個房地產基金的盈利模式的創新問題。

陳億飆：這個命題是很大的一個命題，對于房地產基金講，更多是系統的工作，四個部分說我們的LP遇到很多，你們LP是誰他可能對我們的GP在選擇方面是否有些影響，這其實是我們經常面臨的情況，這次我們華夏面臨的旅游基金，有一定自己自身的背景，本身是開發商，在開發商定位在旅游商業，所以我們在基金方面有這的資源，我們就會往這方面傾斜一下，另外我們的募集對象LP屬于基金的投資人，我們股東的對直接的樣也合作伙伴，他們實際上決定了在這只基金里頭我們可以在某種程度上，我們不用嚴格像以前我們一定要選擇債權兜底的方式處理，最后選擇想象股權的投資，它實際是一個系統工程。

另外一個關于盈利模式，這一塊也是我們內部經常討論的問題，到底因為基金的村與其有一個實現點的，比如之前做PE，3+2，做地產基金可能三年就要選擇退出，對于商業項目可能那時候剛剛完全，還沒有產生良好的大的現金流，那時候怎么選擇退出…在發展過程中，我們也會像蘇總、章總說的盈利模式的探索，對于我們華夏雙大來講還是初學者還要一點點做起來。

鄭錦橋：更多是初學者，但是看起來打的基礎不錯，那這里邊剛才陳總體提到的問題，包括咱們在座的幾位，基本上都是這個開發商背景的這樣一個企業，那么現在的問題，包括咱們今天嘉賓提到的很多問題，是如何去募集資金的問題，其實我們今天我們了解，我們在座一些小的規模不是很大的基金管理公司，都考慮募集資金的關系，涉及到下一步再募集基金的問題，包括我們已經設立有一定規模這樣的企業，和一些投資管理公司，也甚至下一步再募集基資金的問題，為什么呢？因為你的大股東不一定能拿出第二筆第三筆的錢做，咱們聯盟的設立一個盲從規范基金的方面，另外一方面更多方面為我們的房地產股權投資管理公司包括基金的募集多指一些招，我們請閆總談一談。

閆宗成：以發起的股東背景和合伙人的背景不同，他的資源獲取，包括發展路徑也可能會有不同，現在是一個百花齊放的時代，但是不排除有一朵花生下來就開的特別大，紛紛設立自己的房地產基金，我個人的觀點中小型的房地產開發商不適合完整的全產業鏈的獨立的做一只房地產基金管理機構，因為中小型開發商最大的優勢就是項目優勢，包括你對當地的區域的把握程度，包括項目管理能力，首先人才，就是比較讓人頭痛的，更別說資金募集的，打造我們房地產私募基金的產業鏈生態連在這里面實現分工和適合，我們現在研究一個課題…同時聯盟要成為基金管理公司的孵化器，比如說通過聯盟平臺來促使更多的房地產私募基金專業的提高成熟度的提高，當下最重要的在于中國的LP的不成熟和整體的缺乏，但是這種缺乏和不成熟都是表現需要我們通過漫長時間的努力去引導來加速這樣的成熟，家加速這樣的擴大，聯盟成立以后，最現實的目的就是如何能在培育和教育投資人方面發揮一些實質作用，我們研究也在致力于，可能下一步也會有緊密的合作，包括在座的第三方理財機構。迅速有效的對中國的LP起到教育引導的活動，我們也期待聯盟對在座的資金募集起到實質性的作用。

鄭錦橋：我們現在管理有PE基金和房地產投資基金，其中有一個叫中研成頂，這是和中建集團一起進行合作，這個基金他的募集沒有面向社會公開募集，面向中建集團的分包商和分銷商募集，供應鋼材的供應水泥的其他配件的面向他們募集，這種募集還有一定的政策，你買這個基金一份1000萬你可以享受5000萬工程量，如果您是一個相對新的基金管理公司，我現在要面對社會募集資金，我們現在面臨最大的問題就是信任問題，劉總說募集資金沒有問題，但是其他名不見經傳的小公司很難募集，再加上房地產行業又有這樣那樣不穩定的因素，因此募集真是一個大的問題，北京真正有錢的投資人，相對對房地產的認識更加清晰，你到二三線城市募集的時候到是容易。這些方面不同的基金有著不同的做法，雖然大家都面臨困難，但是我們怎么找到更適合基金募集的方法，非常重要，沒有成功募集，就不會有你下一步的意見。基金設立和你所有的一律你可以提出來，有沒有問題，你沒問題的話，最后一個問題，我們還給我們嘉賓，那么就是說每個嘉賓我們看到無論是做基金管理，還是做律師，以及其他管理工作，都會有自己，面對這樣一個分辨的這種經濟環境，所要解決的一些分析，對大家來講現在最大的挑戰是什么？你比如說王總盛世神州，大家也知道盛世神州做股權投資在北京是第一家，我們在做盛世神州是個典型的股權投資基金，其中王總，我有一個問題，想知道聽說你們看100個項目一個都跑不了，那如何這些解決這些項目和投資人增值之間的關系，您解釋一下。

王戈宏：我們探討很多融資，今天的論壇不一樣，以前很多論壇參與很多都是海法上要么就是記者，今天確實有LP有開發商有基金管理公司，這是很好的三角，這里面回到我覺得做任何事情回到原點，光談融資不行，因為房地產基金是一個系統的問題，很多人談的時候，我在我們團隊開會我們不是在做一份工作，是做一份事業。第二點大家看房地產商開發商說透就是有資源資金的公司，現在中國地產基金很尷尬，我們有點像地產的投行，有錢沒項目。有的好項目我們如如果找不到錢就沒了，三個月根本不可能，我們剩下投的每一個項目融資期都是10天、20天、頂多30天，所以說這個開發商不見棺材不落淚，一定是到最后一個關口發現不能做給我們做，PE投了項目可以做IPO可以幾倍的增長，我們是靠真金白銀拿進去之后靠股息分紅。我覺得現在談太早，不能把自己搞的很萎縮，我們是真股真債，我們真實的購買了開發商的項目的股份，我們以資本的形勢進去至于最后債是不是合理，我們只能在目前的法律框架前提下，我們只能祈禱兩年后不要出任何問題，兩年后這個金融政策一直向今天這樣所有的項目都變成了我們本來說是我們開發商我們跳升轉為金融家，兩年后我們又變成項目的股東，那個時候中國基金的悲劇到來了，這個銷售開發商的到期還也，當地市場的去化率還有，有沒有相關的產業進行現金流的補充。當房子不能賣的時候，我覺得地產基金真是一個很系統化的問題，不能把它當成一份工作，也不能當成一份簡單的投機，我們要當成一份事業，我們現在這些人都是草根，我們堅持這個完全更快的去年為了融資。我們歡迎任何草根一樣的人來做，我們才有未來，基金在美國有一個合理性，基金一定不能按照公司來做，合伙合伙有限責任和有限股份制，和規模制的區別在哪里，合伙制就是所有的老板可以一起共事，股份制是可以進行增值。有限責任就是老板的問題。那么如果現在基金還是有限責任制再做又回到公司制這個是最大的問題，LP最怕是什么，不是怕項目虧錢，最怕GP窮最怕GP走人，所以在GP沒有解決的時候我們要回到投資融資，其實資本我們得到很多支持。這個時候基金的春天真正到來，前段時間中國地產基金的有了，但是種子還沒成熟，春天播種的方式孩子許建立起來，另外我們的播種員基金管理人也沒有缺，三個方面都非常成熟的時候才有基金的春天，我們真的要從零開始，才能迎來基金的春天。

鄭錦橋：王總說的非常好，王總告訴我們大家了如果說我仍然在春天的時候你沒有種子，如果到冬天的時候你需要堅持住，對大家而言堅持就是勝利，中國的PE，我想恐怕在近兩年內是普通開花，真正收果的時候，我們還需要幾年時間，尤其是房地產基金，我們現在還不能說誰大誰小，只有到了三年五年，甚至更長時間，能堅持到10年，甚至更長時間，還給我們面帶笑容的時候，那才可能是真正的成功，我們看1976年設立，但是聽說真正的發展也是在1985年美國資本市場低落的時候，才真正發展，也是十年磨一劍，我們在座都會非常有機會，讓我們共同努力，那么最后我們看我們嘉賓中，還有沒有大家愿意給大家再說點什么的。

肖波：關于怎么解決假股真債，簡單指的招，這個在法律上很容易解決，那我們在堅定信念、勇敢前行，只有我們站在高處，前瞻性的行動，有思考力、有行動力，別人提出的假設的疑問，是不能阻礙我們前行的，這是第一點。第二點我們大城在基金的設立包括各種交易價格的安排，以及整體的規劃方面有非常豐富的經驗，解決這個問題要有一整套的律師文件，第二是在我們真正投進去之后，投資做完之后進行社會的學習的監管，這個監管我們律師行除了做盡職調查之外，剛才我們有的嘉賓紀律調查好像是可有可無的，那么我想這個我是不同意，我們認為是必須的對于你的安全性，對于你的從業人員的安全性是至關重要的，在你要去募集資金和往外投資的時候要有一個基本的文件，就是繼續調查的一個報告，包括法律的材料。然后再下來投資進去以后執行環節，應該有自己的專家團隊，如果這里沒有專家團隊，可以委托做現場跟蹤調控的紀律調查，包括監督，這一塊我們可以做，可以跟大城具體談談法律上的安全風險防范問題。

鄭錦橋：非常感謝各位來賓，謝謝大家，謝謝主持人。

主持人：好再次謝謝鄭總和我們其他的參與論壇的嘉賓。最高興還有這么人留在最后，來一起觀臨我們今天最后的一個環節，就是我們非常隆重簡單而熱烈的頒獎典禮。那其實不用說，房地產基金是一個綜合性的行業，那么它的健康發展，它的持續性發展，需要一些專業的機構和個人來推動，那么今天我們進行一個獎項的開頒獎，就是最佳推動力機構獎，有請我們的開頒獎嘉賓融資中國出品人總裁朱閃先生，有請朱總。好，有請朱總先生給我們開獎，看看我們獲得今天第一個獎項，最具推動力機構獎的是那些機構。

朱閃：只有一個機構，獲得2011年房地產基金推動獎最具推動力機構獎的是全國房地產投資基金聯盟。

主持人：好，那我們現在為這個聯盟頒獎，那么聯盟哪一位上來領獎，秘書長，是秘書長，恭喜，現在時間很緊張，我們請秘書長發表一字獲獎感言好不好。

聯盟秘書長：聯盟剛剛滿月，現在派發這個獎項，我想更多是對聯盟未來的需要，我在這里也是代表聯盟的所有成員，在這里表個態，我們一定會更加努力，謝謝。

主持人：好，謝謝秘書長和聯盟給我們做出的貢獻，接下來請朱總給我們開獎的是最具推動力個人獎，有請朱總。

朱閃：最具推動力個人獎的是（人名）。

主持人：請章總為代表說一句獲獎感言。

章華：好好干活，為房地產青黃不接的時候加一瓢水。

主持人：接下來我們頒發的是最具影響力獎，有請方泉。

方泉：最具影響力獎，劉曉光、于亮、沈國軍…

主持人：雖然房地產基金行業起步沒有太長時間，但現在已經到了百花齊放的時候，到底有哪些企業團隊進入視線，接下來我們頒發最具價值管理團隊獎，有請趙燕凌女士。

趙燕凌最具價值管理團隊講，河山資本、盛世神州、聯盟…

主持人：什么樣的掌門人有什么樣的企業，什么樣的企業成就出什么樣的掌門人，所以說企業給予掌門人唱戲的平臺，掌門人給予企業想要的一切，接下來我們頒發最佳CEO獎。

獲得2011年房地產基金最佳CEO獎的有…甘美蘭。

主持人：接下來頒發的是最具運營創新獎，我們的開頒獎嘉賓是劉綱先生。

劉綱：獲得2011年房地產基金推動獎最具運營創新獎的是首創基金腹地投資。

主持人：接下來頒發的是最具有影響力信托獎。

華潤信托、平安信托。

主持人：接下來頒發最佳私人銀行獎。有請孫瑞華女士。

孫瑞華：獲得2011天房地產基金推動獎最佳私人銀行獎的是民生銀行、招商銀行（600036）。

我祝愿中國的房地產基金能夠健康發展，為中國的投資者提供一個新的渠道。

主持人：再次感謝招商和民生，也謝謝孫主編。接下來頒發最佳第三方獎。有請劉志強先生。

劉志強：獲得2011年房地產基金推動獎最佳第三方獎的是諾亞財富、恒天財富、斬恒理財。

主持人：恭喜獲獎的團隊。再次謝謝劉總也恭喜獲獎的朋友。

非常感謝融資中國，我們會為我們的LP選擇更好的基金為我們的投資者。