第一篇：對啊幫學習論壇

對啊幫學習論壇 支持電腦與移動端的學習交流論壇 對啊幫學習論壇

對啊幫

會計幫 職稱幫 英語幫 學歷幫

對啊幫 是對啊網出品的一款學習社區，提供web端及手機客戶端同步服務。有對啊網專業的老師在線提供服務。無論你在那個省市參加考試，都能給你提供幫助。不分天南地北，不用四處奔波，即可獲取考試信息、試題答疑、資料下載、考試心理等幫助信息，我們的目的只有一個，幫助你順利學習，通過考試！

產品特色

純免費的成人職業教育考試交流論壇，提供PC端于移動端的完美結合，數據同步。支持、文字、圖片、語音、視頻等多種形式組合，想怎么發就怎么發。

這里，是會計人的聚集地；

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這里，有剛剛考過的拿到證兒的學員，講述親身的報名、學習、考試經歷；這里，有正在準備考試的學員，隨時的提問；

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1、相助；幫助別人，溫暖自己：幫助|

幫忙|我來幫你。

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3、量詞，用于人，是“ 群、伙 ” 的意思：聚集，一幫人聚集在此|一幫會計人。會計幫是對啊網2014年親歷打造，志在為想學習會計的所有人群提供免費服務。主要目的是聚集專業會計人群，提供垂直的教育問題交流和討論。會計問題，就來會計幫。運營總監—孫佳友

項目經理—李國瑞

android開發—徐鵬飛

IOS開發—周洺希

程序開發—劉浩

程序開發—韓儒冰

UI設計師—張志欣

前端工程師—田震

產品經理—張曉龍

對啊網CEO—欒建莛，親自掛帥

第二篇：班主任論壇doc（寫寫幫整理）

班主任論壇發言稿

天祝二中 王文壽

一、要有班級管理理念。我的班級管理理念是：以生為本，自主管理。這個理念實施的前提就是愛，“愛就是教育”，教師只有用自己的愛，才能與學生產生心靈的碰撞，著名班主任任小艾老師也在提出，教育不能沒有感情，沒有愛的教育，就如同池塘里沒有水一樣，不能稱其為池塘；沒有情感，沒有愛，也就沒有教育。你對學生有多愛，學生對你有多愛，他就會對自己有多愛，對班級有多愛，讓學生在互愛中加強責任心，走向自主，班級里人人有事做，事事有人做，學生能做的班干不做，班干能做的老師不做。“把班級還給學生”，讓班級管理過程真正成為師生交流、共同發展互動的過程，讓班級成為學生健康成長的樂園。

二、注重心理疏導

促進班級管理

自主的教育來自愛，愛來自學生的心理感受，處在青春期的學生，心理復雜且脆弱，所以在注重學生學習進步同時，更要關注學生的心理健康。讓他們以更健康和更穩定的心理狀態，愉快學習，快樂生活。我認為在班級管理中應對學生在堅持原則的基礎上分層心理疏導。

（一）堅持好疏導的原則。一是心理溝通原則。師生之間相互理解和信任，是做好疏導的前提，學生只有在信任教師的基礎上，才能“親其師，信其道。”二是超前疏導原則。疏導工作最好做在學生“心理障礙”出現之前。因為心理疏導不僅是針對少數已有“心理障礙”的同學，還必須面向全體學生。三是自我疏導原則。把一些好自我疏導方法告訴學生，讓他們學會自我疏導。

（二）分層疏導

1．關愛后進生。后進生經常遭受部分老師、學生甚至家長的指責和冷眼，“升溫則水，降溫則冰”，本來就因為自己差于別人而心灰意冷，又加很少受到賞識，心靈總是冰冰涼的，容易“破罐子破摔”，這些學生給他們點陽光就會燦爛。班主任要用愛心消除與學生的隔閡，學生才能“親其師，信其道”，才會收到良好的教育效果。一個人暫時落伍不怕，怕的是心如死灰。故轉化他們的關鍵是喚回他們的自尊，作為班主任，適當地傾斜愛心，把特別的愛獻給特別的他們，并找出他們的閃光點賞識，事實證明非常有效。當然，我們的關心和愛護決不等于無限度的寬容和放縱，兼有父母的呵護、老師的靈活方法和嚴格要求相結合才是最有效的方法。

2．關注中等生。我們在班級管理中常奉行“抓兩頭，帶中間”的思想，而事實上卻是“抓兩頭，丟中間”。中等生既沒有突出的成績、優秀的表現，也沒有搗蛋的行為，缺乏老師應有的關心、愛護和培養，在集體活動中缺乏唱主角的機會，加之對自身的認識不夠，形成了上進心不足的心理，好象在學習，但勁頭不足，進步不明顯。心理疏導：給予同等的關注。適時予以鼓勵，使他們敢于發言、敢于提出問題。課后，通過談心，鼓勵他們在集體活動中唱主角。期待他們，培養其自信心。羅森塔爾的“期待效應”表明，被期待的學生會產生喜悅、樂觀、積極向上、奮發圖強的情緒。我想，我們常喊的“抓兩頭、帶中間”必須得重新定位為“抓中間，帶兩頭”。

3.關心優秀生。優秀學生學習成績優良，有進取心，有很好的組織和表達能力，在班內起模范帶頭作用，是班主任的得力助手。但由于一直以來的優秀，讓他們變的患得患失，怕退步，出現急躁情緒，應該給他們一定的關注，緩解急躁情緒，同時他們是很脆弱的，要培養他們挫折人人難免的意識，不失時機的提高他們的抗挫能力。也有個別學習成績好但思想心理扭曲的，應及時糾錯指正，否則成為有才無德之輩。

三、注意三個效應

（一）責任分散效應。有一年，在紐約大街上發生了這樣一件事：一位年輕女子在晚間回家的路上遇刺。她絕望地喊叫：“殺人啦！救命！救命！”聽到喊叫聲，附近住戶亮起了燈，打開了窗戶，兇手嚇跑了。當一切恢復平靜后，兇手又返回作案。她又喊，附近的住戶又打開了電燈，兇手又逃跑了。當她認為已經無事，回到自己家上樓時，兇手又一次出現在她面前，將她殺死在樓梯上。在這個過程中，盡管她大聲呼救，她的鄰居中至少有38位到窗前觀看，但無一人來救她，甚至無一人打電話報警。這件事引起社會的轟動，也引起了社會心理學工作者的重視和思考。人們把這種眾多的旁觀者見死不救的現象稱為“責任分散效應”。對于責任分散效應形成的原因，心理學家進行了大量的實驗和調查，結果發現：這種現象不能僅僅說是眾人的冷酷無情，或道德淪喪。因為在不同的場合，人們的援助行為確實是不同的。當一個人遇到緊急情境時，如果只有他一個人能提供幫助，他會清醒地意識到自己的責任，對受難者給予幫助。如果他見死不救會產生罪惡感、內疚感，這需要付出很高的心理代價。而如果有許多人在場的話，幫助求助者的責任就由大家來分擔，造成責任分散，每個人分擔的責任很少，旁觀者甚至可能連他自己的那一份責任也意識不到，從而產生一種“我不去救，由別人去救”的心理，造成“集體冷漠”的局面。

有時聽班主任談話：“我和你都是布置同樣的任務，你班上完成得那樣好，我班上經常是沒有完成，真不知是什么原因！”我做了個有心人，對這兩位班主任的工作跟蹤調查了一周，發現原因很簡單。原來，甲班主任每次布置任務時，都要指明由某個學生具體負責；而乙班主任呢，每次幾乎都是說“第幾小組去完成”、“遲到的同學去完成”等概括性的話。甲班主任指明了具體的學生，使其感到了自己的責任，沒有推脫的可能，只有盡最大努力去做好。乙班主任沒有指定確切的對象，于是每個學生都在內心認為“別人會去做的”，而沒有意識到自己的責任，所以，任務就無法完成。因此，在班級管理中，教師要防止“責任分散”，即使是很小的事，也要落實到具體的人身上，“事事有人干，人人有事干”。魏書生的“窗戶長”、“門長”之類的“封號”，便是一個成功的例證。

（二）南風效應

有這樣一則寓言，講的是北風和南風比威力，看誰能把行人身上的大衣脫掉。北風首先來，凜凜寒風刺骨，結果行人怕冷，便把大衣裹得緊緊的。南風則徐徐吹動，頓時風和日麗，行人暖和了，開始解開紐扣，繼而脫掉大衣。結果很明顯，南風獲得了勝利。這就是“南風效應”。

有兩類班主任在學校中很具有代表性：一類是“雷霆萬鈞”型：學生犯了錯，馬上雷霆大發，狂風暴雨式地進行批評、教育；一類是“和風細雨”型：學生犯了錯，仍然以平靜的心態、平和的話語與學生交談，找出犯錯的原因并指明今后的行動。教育是為了使學生“從善”，這必須觸及學生的內心深處才行。“雷霆萬鈞”式的處理雖能一時震懾住學生，但過后“濤聲依舊”；“和風細雨”式初看似乎有點示弱，但卻是學生的“心靈的雞湯”。因此，作為班主任，在班級管理中，要少吹“北風”，多吹“南風”，才能讓學生主動脫下錯誤行動、不良習慣、不健康心理等這些厚厚的“棉衣”。班主任給自己一方的天平盤里不斷加愛和鼓勵的砝碼，學生不得不在自己的一方努力表現，尋求平衡。

（三）破窗效應

一個房子如果窗戶破了，沒有人去修補，隔不久，其他的窗戶也會莫名其妙地被人打破;一面墻，如果被亂寫亂畫了，很快的，就會出現跟多的亂寫亂畫;一個很干凈的地方，人們不好意思丟垃圾，但是一旦地上有垃圾出現之后，人就會毫不猶豫地拋垃圾，絲毫不覺羞愧。這就是俗稱的“破窗效應”。“破窗效應”在班級管理中有著很重要的借鑒意義。如果一名學生因為成績不好或有些不良的行為習慣，就被貼上一個“差生”或“壞學生”的標簽，那么就會帶上有色眼鏡看他，只要他犯了一點小錯，就抓住不放，亂扣帽子，因為大家都覺得既然是“破”的東西，讓他再破一些也無妨，所以，老師不要吝惜手中的好標簽，使勁的貼給學生補好每扇窗。一個班級，如果發生了一些不良現象，不及時制止，先可能是一個或幾個學生參與，后來就會波及全班。到這時再來制止，就會事倍功半。因此，班級中一旦發現有一扇“窗戶”破了，就應立刻把它“修”好，免得出現跟多的破“窗戶”。

班主任工作繁瑣復雜、千頭萬緒，需要我們在經驗中提效，創新中推進！我的發言結束 謝謝大家！

第三篇：什么叫bbs論壇（寫寫幫推薦）

1.概述BBS的英文全稱是Bulletin Board System。翻譯為中文就是“電子布告欄系統”。BBS最早是用來公布股市價格等類信息的，當時BBS連文件傳輸的功能都沒有，而且只能在蘋果機上運行。早期的BBS與一般街頭和校園內的公告板性質相同，只不過是通過來傳播或獲得消息而已。一直到開始普及之后，有些人嘗試將蘋果計算機上的BBS轉移到個人計算機上，BBS才開始漸漸普及開來。近些年來，由于愛好者們的努力，BBS的功能得到了很大的擴充。通過BBS系統可隨時取得各種最新的信息；也可以通過BBS系統來和別人討論計算機??等等各種有趣的話題；還可以利用BBS系統來發布一些“征友”、“廉價轉讓”、“招聘人才”及“求職應聘”等啟事；更可以召集親朋好友到聊天室內高談闊論

首先說明一下，上面說的“論壇”一般就是大家口中常提的BBS，像鐵粉社區這類型的也是。在網絡以外的現實世界中，“論壇”是指一種高規格、有長期主辦組織、多次召開的研討會議。著名的論壇有：博鰲亞洲論壇，精英外貿論壇，中國—東盟自由貿易區論壇，泛北部灣經濟合作論壇??

一種后綴修飾詞，一般用于企業、個人、網站等用詞。比如：80后之窗論壇、南陽零距離論壇、生活121論壇、企業論壇、愛看txt小說論壇、論壇會議、百度論壇等。后來被很多高校采用發展為校內論壇。比如南京大學的小百合，北京郵電大學的北郵人論壇及江南大學的江南聽雨論壇等。

2.形式

實體參與型

例如：鐵粉社區、大型峰會論壇、討論社會問題、專業學術論壇。特點：具有一定的時間、地點、參與人員的要求。

網絡交流型

簡稱BBS網絡交流論壇，是以網絡為媒介的交流平臺。

例如：各種網站論壇（bbs）。

特點：具有范圍廣、參與人群廣，一般私話開放性的交流互動社區。

3.管理

像鐵粉社區[1]一般由站長（創始人）創建。并設立各級管理人員對論壇進行管理，包括論

壇管理員（Administrator）、超級版主（Super Moderator，有的稱“總版主”）、版主（Moderator，俗稱“斑豬”、“斑竹”）。超級版主是低于站長（創始人）的第二權限（不過站長本身也是超級版主，超級管理員，administrator）一般來說超級版主可以管理所有的論壇版塊（普通版主只能管理特定的版塊）。

4.論壇分類

一、綜合類論壇

綜合類的論壇包含的信息比較豐富和廣泛，能夠吸引幾乎全部的網民來到論壇，但是由于廣便難于精，所以這類的論壇往往存在著弊端即不能全部做到精細和面面俱到。通常大型的門戶網站有足夠的人氣和凝聚力以及強大的后盾支持能夠把門戶類網站做到很強大，但是對于小型規模的網絡公司，或個人簡歷的論壇站，就傾向于選擇專題性的論壇，來做到精致。例如：鐵粉社區、小米論壇

二、專題類論壇

此類論壇是相對于綜合類論壇而言，專題類的論壇，能夠吸引真正志同道合的人一起來交流探討，有利于信息的分類整合和搜集，專題性論壇對學術科研教學都起到重要的作用，例如購物類論壇、軍事類論壇，情感傾訴類論壇，電腦愛好者論壇，動漫論壇，這樣的專題性論壇能夠在單獨的一個領域里進行版塊的劃分設置，甚至有的論壇，把專題性直接做到最細化，這樣往往能夠取到更好的效果。

5.分類 如果按照論壇的功能性來劃分，又可分為

一、教學型論壇

這類論壇通常如同一些教學類的博客。或者是教學網站，中心放在對一種知識的傳授和學習，在計算機軟件等技術類的行業，這樣的論壇發揮著重要的作用，通過在論壇里瀏覽帖子，發布帖子能迅速的與很多人在網上進行技術性的溝通和學習。譬如金蝶友商網。

二、推廣型論壇

這類論壇通常不是很受網民的歡迎，因其生來就注定是要作為廣告的形式，為某一個企業，或某一種產品進行宣傳推廣服務，從2005年起，這樣形式的論壇很快的成立起來，但是往往這樣的論壇，很難具有吸引人的性質，單就其宣傳推廣的性質，很難有大作為，所以這樣的論壇壽命經常很短，論壇中的會員也幾乎是由受雇傭的人員非自愿的組成。

三、地方性論壇

論壇地方性論壇是論壇中娛樂性與互動性最強的論壇之一。不論是大型論壇中的地方站，還是專業的地方論壇，都有很熱烈的網民反向，比如、長春貼吧、北京貼吧 或者是清華大學論壇、運城論壇、長沙之家論壇等，地方性論壇能夠更大距離的拉近人與人的溝通，另外由于是地方性的論壇，所以對其中的網民也有了一定行的局域限制，論壇中的人或多或少都來自于相同的地方，這樣即有那么點點的真實的安全感，也少不了網絡特有的朦朧感，所以這樣的論壇常常受到網民的歡迎。

四、交流性論壇

交流性的論壇又是一個廣泛的大類，這樣的論壇重點在于論壇會員之間的交流和互動，所以內容也較豐富多樣，有供求信息，交友信息，線上線下活動信息，新聞等，這樣的論壇是將來論壇發展的大趨勢。像鐵粉社區

6.論壇特點

1、利用論壇的超高人氣，可以有效為企業提供營銷傳播服務。而由于論壇話題的開放性，幾乎企業所有的營銷訴求都可以通過論壇傳播得到有效的實現。

2、專業的論壇帖子策劃、撰寫、發放、監測、匯報流程，在論壇空間提供高效傳播。包括各種置頂帖、普通帖、連環帖、論戰帖、多圖帖、視頻帖等。

3、論壇活動具有強大的聚眾能力，利用論壇作為平臺舉辦各類踩樓、灌水、帖圖、視頻等活動，調動網友與品牌之間的互動。

4、事件炒作通過炮制網民感興趣的活動，將客戶的品牌、產品、活動內容植入進傳播內容，并展開持續的傳播效應，引發新聞事件，導致傳播的連鎖反應。

5、運用搜索引擎內容編輯技術，不僅使內容能在論壇上有好的表現，在主流搜索引擎上也能夠快速尋找到發布的帖子。

6、適用于商業企業的論壇營銷分析，對長期網絡投資項目組合應用，精確的預估未來企業投資回報率以及資本價值。

第四篇：素質教育論壇發言（寫寫幫整理）

素質教育論壇發言

**區實驗小學創建于1992年，是省規范化學校、省教學示范學校，多年來，學校注重學生的健康成長和全面發展，秉承“為學生的幸福人生奠基”的辦學理念，以考試改革和學生綜合素質評價為突破口，在學生多元化評價方面進行了一些初步的探索和實踐。

一、改革評價管理機制，注重評價的多元化

我們以關愛為核心，以激勵為手段，以活動為載體，以發展為目的，倡導給予學生多次機會，打破唯紙筆測驗的傳統做法。根據學科特點，注重各學科的全員參與，注重任課教師、教研組、學校共同參與評價的過程。做到每個學科都有自主的、靈活多樣的考核方法。在評價上給學生一個全面、公正、客觀、及時、理性的評價，創設出一種“人人快樂，人人創造，人人爭先”的環境，為學生的幸福人生奠定基礎。

下面我從三個方面來交流我們學校的具體做法：

（一）評價形式靈活多樣

我們的評價改革變單一的期中、期末考試評價為多元的過程性評價，把評價融入學生的日常生活、學習中。

1.過程性評價

我們靈活運用了觀察法、談話法、調查法等多種方法，采用口試、筆試、實踐活動等多種形式，開放考試的時空，定性評價與定量評定相結合，將評價與日常教學緊密結合起來。如語文從聽力、誦讀、閱讀、寫作、口語交際等方面分類測試；數學從口算、筆算、應用、操作方面評價；英語從聽力、口語、故事、單詞記憶等方面進行測試；科學從科學常識、實驗操作、小課題研究為主進行分類評價。藝術則根據學生的課堂表現、藝術素養、藝體活動表現等進行評定。這些靈活多樣、開放動態的評價方式，真正體現了學生生動活潑、主動發展的需要。

2.階段性評價

在學習一段時間后，學校要對學生學習情況進行綜合評價，既有專項測試，又結合課堂觀察、作業跟蹤等方面的表現，既考查學生對基礎知識的掌握情況，又考查學法和習慣等情況。測試題一般由教研組出題，為了提高學生的自主學習能力，復習整理試題也可以由學生自主命題，讓學生在參與出題的過程中把握知識要點，提高興趣。出題質量老師來把關，學生互做互改，在參與出題、做題、批改的過程中，重視發揮學生在考核評價中的主體地位。學校的校刊、學生文集、手抄報等也成為學生展示的舞臺和陣地。這樣做，不僅扭轉了以往只重視考評結果而忽視考評過程的傾向，而且真正發揮了考試評價過程的教育性功能。

(二)評價內容豐富多彩

從評價的內容來看，變單一的注重學業成績評價為多元的整體性評價，質量評價由過去較單純的對知識、能力的考查，轉到關注學生成長的過程中來。

我們通過開展爭創“小金星”活動，多方面展示學生才華，評選 “聽力之星”“誦讀之星”“口算之星”“唱歌之星”等。通過這樣的評價，讓孩子發現自己的閃光點，從而激勵孩子學習的興趣，達到全面發展的目標。

評價內容增強開放性、選擇性、層次性和探究性。我們分類設計試卷，適合不同學生的發展需要。教師針對學生的實際情況設計綜合試卷，試卷設A、B、C卷，試卷難易度不同，供學生在階段性檢測中自主選擇使用。試卷形式及難易程度為：

A卷：基礎知識20%，變式性知識40%，綜合性知識30%，探究性知識10%。

B卷：基礎知識70%，變式性知識20%，綜合性知識10%。

C卷：基礎知識70%，變式性知識30%。

學生思想品德表現主要綜合評價學生的品德習慣、學習能力、合作交往、運動與健康、審美與表現等內容，在評價過程中，將每項目標細化為若干顯性表現，以方便對學生進行相對客觀的評價。教師將班級作為學生綜合素質評定的一個主陣地，多渠道、多方位、多形式地挖掘學生身上的閃光點，充分調動了學生的參與意識，在參與評價中學會客觀地評價自己和他人，不斷提高評價能力，逐步實現評價主體的多元化。

同時，學校組織開展的讀書節、英語節、足球節、藝術節等大單元的主題活動，為每個孩子的全面發展提供了廣闊的舞臺，豐富和拓展了學生發展的途徑。每項活動，學校都開展星級爭創，我們隨時對學生所展示的各種才能、參與的熱情、合作的精神等進行恰如其分地評價，并將評價結果納入到學生的成長檔案之中。不但極大地激發了學生踴躍參與活動的熱情，同時鍛煉了學生多方面的才藝，為學生的全面發展提供了保證。

（三）評價結果的呈現體現人性化。

1．學業成績采用等級加評語。

取代傳統的“百分制”的評價方式。采用A、B、C、D四個等級以及鼓勵性評語的評價方式。不僅能讓學生擺脫分數的困擾，還調動了學生學習的積極性。

2．分項測評采用星級制。

按

第五篇：第一屆養老論壇實錄（寫寫幫整理）

實錄：首屆中國養老產業與養老地產高端論壇

中國正面臨快速老齡化的嚴峻挑戰。預計到2050年，全國老年人口總量將超過4億，占總人口的1/4以上。但現階段，我國養老產業和養老服務的發展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養老機構床位數只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養老機構。居家及社區養老配套設施建設嚴重滯后，難以滿足大多數老人居家養老的需求。另一方面，養老地產蘊藏巨大市場。2010年我國老年市場需求將達到1萬億，但每年為老年人提供的產品還不足500億元。尤其在養老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其長遠的經濟和社會效益不容忽視。

當前國家制定了“以居家養老為主”的政策，全國將有90%以上的老人在家養老，因此養老住宅的開發與建設迫在眉睫。目前，我國養老地產的開發與養老建筑的設計尚處于起步和探索階段，因此，聯合各方力量，共同探討適合中國國情和市場需求的養老產業發展模式，具有重大的迫切性和現實意義。

由清華大學建筑學院和《中國房地產報》聯合主辦的“首屆中國養老產業與養老地產高端論壇”將在清華大學盛大召開，論壇將邀請政府官員、金融專家、國內外學術專家、房地產開發企業代表、養老機構代表等共同探討養老產業的發展模式、交流先進經驗、研究養老建筑設計要點等多個話題，以促進中國養老產業和養老地產的發展。

時間：2010年 6月6日

地點：清華大學中央主樓報告廳

【主持人】：尊敬的各位領導、各位來賓，大家早上好！歡迎各位蒞臨，首屆中國養老產業與養老地產高端論壇正式開始，有請本屆論壇特邀主持人，清華大學建筑學院教授，著名的老年建筑研究專家周燕珉女士。有請周教授，大家掌聲歡迎！

【主持人 周燕珉】：尊敬的各位領導、各位來賓，大家早晨好！歡迎大家來到清華大學參加首屆中國養老產業和養老地產高峰論壇。中國正面臨快速老齡化的嚴峻挑戰，但是現階段我國養老產業和養老服務的發展還相對滯后，目前只有1.16%的老人在養老機構，居家和社區的養老設施比較滯后。另一方面，養老地產有著巨大的市場，尤其是在養老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其發展的前景被廣泛看好。因此，聯合各方力量，共同探討適合中國國情的市場需求和養老產業的發展模式具有重大的迫切性的現實意義。在此背景下，清華大學建筑學院和中國房地產報聯合主辦了此次首屆中國養老產業和養老地產高峰論壇。本屆論壇由清華大學建筑學院住宅與社區研究所和優博集團承辦，獨家手機支持媒體為12580地產客。下面來介紹一下參會的嘉賓，他們是：中華人民共和國民政部社會福利慈善事業促進司司長王振耀先生；清華大學建筑學院黨委書記邊蘭春教授；中國房地產報優博集團總經理單大偉先生；幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇先生；清華大學老年學研究中心教授裴曉梅女士；日本橫濱國立大學教授大原一興先生；臺灣老人福利機構協會理事長陳敏雄先生；天津市鶴童老年福利協會常務副理事長方嘉珂先生；山東省文登市副市長譚遠國先生；清華城市規劃設計研究院副院長袁昕先生；臺灣老人福利協會副理事長陳立基先生；北京太陽城集團董事長朱鳳泊先生；香港大唐金融集團大陸業務負責人陳輝先生；中國房地產報副總經理，中國土地交易促進聯盟常務副秘書長郝衛東先生 等。

本次會議得到了高校和科研機構投資管理行業，全國各地房地產開發企業、養老管理機構等積極響應，也讓我們感受到養老產業和養老地產領域將要蓬勃發展的態勢，同時我們也感謝在座各位遠道而來的嘉賓，謝謝大家對此次會議的關注與支持。

下面我們先有請清華的領導致辭，有請清華建筑學院黨委書記邊蘭春教授致辭！

【邊蘭春】：尊敬的各位來賓、各位專家、老師們、同學們大家上午好！非常高興與各位朋友相聚在清華大學參加這次富有意義的老年論壇，再次我代表清華大學建筑學院向各位的到來表示最熱烈的歡迎和誠摯的問候。

首屆中國養老產業與養老地產高端論壇由清華大學建筑學院和中國房地產報共同舉辦，論壇旨在聚焦于我國當前所面臨的老年社會的挑戰，聯合政府機構、金融機構、養老機構、房地產開發企業、老年住宅產品生產企業、建筑設計單位和相關媒體等多方力量共同探討和展望未來中國的養老產業和養老地產的發展，包括養老產業的發展模式，國際先進經驗的交流，老年住宅的設計等多個主題。可以說，這是新形勢，新的發展要求下的一次跨學科，寬行業的交流盛會。

和諧社會的發展目標要求我們建設一個以人為本，服務日益人性化的社會，一個老少共融，不分年齡，人人平等的社會。當前國家制訂了以居家養老的政策，全國有90%的老人在家養老，同時養老住宅的開發和建設迫在眉睫。目前，我國養老地產的開發與養老建筑的設計尚處于起步和探索階段，所以聯合各方面的力量共同探討適合中國國情和市場需求的養老產業發展模式具有重大的迫切性和現實意義。

清華大學建筑學院一直在建筑設計、科研等領域關注住宅與社區發展的研究，我們一直強調通過多學科交叉的課程設計和實踐環節在社區規劃和建筑設計中應對不同人群的實際需要，實現美好環境和和諧社會的共同締造。

建筑學院組成的科研團隊長期進行老年住宅的研究，開設有住宅經濟化設計和老人居住建筑設計等多門課程，開展了大量關于老年人居住需求和老年住宅設計等方面的科研和實踐工作。參與編制關于老年居住建筑方面的國家標準和相關圖集，并且與國內外政府部門、著名大學及研究、設計和開發機構搭建起了廣泛的交流和合作平臺。

今天到來的很多嘉賓都曾經與我院在這些領域的研究有過很好的合作，并對我院在這些學科方面的發展給予了非常多的關注，再次我也表示非常衷心的感謝！

老齡化社會給我們的不僅是挑戰，更是學科與行業蓬勃發展的時代機遇，跨學科，跨行業的合作是老年產業發展的必然趨勢，對于清華而言，需要我們進一步發揮學術先鋒作用和學術整合的力量，將產學研相結合的辦學思想貫徹其中，對于我們在座的每一位而言，這更是不可推卸的社會責任。社會的發展離不開對人本身的終極關懷，老年人是我們社會的財富，也是全人類的財富，建立一個充滿活力的健康長壽的社會，是人類社會發展的永恒目標，這其實也是在談論涉及我們每一個人自身未來的重要話題。

所以我們很高興在清華大學舉辦這次論壇，希望通過本次大會能夠在決策部門、學術界、相關機構、企業中發起關于老年地產問題、老年養老問題等全面而深刻的討論，并搭建起一個廣泛而密切的合作平臺，為推動我國走向健康的老齡化，積極的老齡化社會作出貢獻。最后，預祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

【主持人 周燕珉】：謝謝邊教授的精彩致辭。本次活動得到清華大學學院領導的支持，還有許多學生、老師、志愿者也給予我們很多的幫助，在此表示感謝！下面有請中國房地產報總經理單大偉先生致辭！

【單大偉】：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！看到這么多來自國內外的專家、學者、研究機構以及房地產上下游的企業，都如此關注首屆中國養老產業與養老地產高端論壇，作為主辦方代表，我感到由衷的欣慰和激動。欣慰的是關注養老地產這體現著房地產行業對未來產品細分市場的關注和分析，也體現了中國步入老齡化社會，作為房地產企業的服務意識。激動的是，通過今天各抒己見的深入探討，我們在了解國際經驗的基礎上，期待著為養老地產的中國化發展找到一個突破口。

沉淀5000年的中國傳統文化，以孝義構筑了中國道德體系的倫理基礎，而當代中國將面臨嚴重的人口老齡化挑戰，當中國社會以典型的未富先老方式進入老齡化和高齡化時期，相關的政策、配套服務是否完善，如何使得銀發一族老有所養。

2001-2020年為我國快速老齡化階段，而北京、上海、天津等城市更提前進入老齡化的階段。溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會第三次會議的政府工作報告中指出，加強應對人口老齡化戰略研究，加快建立健全養老社會服務體系，讓老年人安享老年生活。

在這樣的背景下，城市管理者、服務機構、金融機構、房地產企業面對未來的銀發浪潮我們能做一些什么？引導大家去思考這樣的問題也就是中國房地產報、清華大學建筑學院共同主辦這次高端論壇的意義所在。從另一個層面講，關注養老地產也就是在關注房地產行業的可持續發展，有一種觀點認為，傳統的房地產大概還有15-20年的時間可以開發，這個階段買房的主力是70后和80后，但是當到了90后成長起來，很多夫妻雙方家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就要少了很多。而中國已經進入老齡化的高峰期，養老地產空間巨大。尤其是當我們國家制訂的以居家養老為主的政策，全國將有90%的老人在家養老，因此，養老住宅的開發與建設迫在眉睫，急需要建設大量的養老住宅，而養老地產所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持還不夠完善，商業模式也剛剛探索起步，養老建筑的設計尚缺少經驗，這些都需要業內共同探討和呼吁，研究并整合相關資源，多做一些有益的嘗試和探索。

各位來賓，養老地產的命題還有許多亟待求解，希望今天的研討會能為整個行業開一個好頭，也希望跟中國房地產報一樣有責任感的媒體將聲音傳遞出去，倡導行業學習國際前進經驗，并進行創新性的探索，為中國養老地產和老齡事業的發展攜手努力。最后預祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

【主持人 周燕珉】：謝謝單總的致辭，也非常感謝單總和中國房地產報這個團隊為了這次會議作出了很多的貢獻。下面我們進入大會報告階段，首先有請中華人民共和國民政部社會福利和慈善事業促進司王振耀司長發言！

王振耀司長畢業于南開大學，先后獲得哈佛大學行政管理碩士以及北京大學法學博士，2008年9月，他開始負責組建民政部社會福利和慈善事業促進司，并擔任司長。正在直接推動中國福利制度，特別是養老服務產業的規劃和發展，他同時還是北京師范大學社會發展公共政策學院的兼職教授，王司長的講演題目是中國養老服務政策的基本走向，有請王司長！

【王振耀】：以中國養老服務政策基本走向為題，我想談八個方面的

問題。

第一，所有在座的嘉賓都會關注的一個問題就是一年來中國養老服務政策的進展。大家知道最近一年來，是我們養老服務界在歷史上最為忙碌的一年，從中央的行政部門到具體的養老院的服務工作人員，全面都在經歷著一個轉型，經過我們一年的努力，我自己感覺到我們的進展比較多。大家知道第一個大的進展就是在去年確定了新農保，就是在農村建立新型農民養老保險，就是農民60歲以后可以得到國家的基本養老金，有55塊錢。當然這是在逐步的進行試點和推廣，去年已經有10%以上的縣展開了這項工作。

第二，去年到今年，最大的一項政策就是高齡津貼。盡管中央沒有統一的文件，但是因為寧夏以及其他一些地方的逐步推廣，在全社會已經形成了一種共識，那就是對高齡的80歲以上的老人，該按月給予適度的生活津貼。這項政策的進展應該說使相當多的80歲以上的老人感受到了整個社會的進步。

第三，有所進展的是去年我們在座的許多同志積極參與的養老服務業的床位建設。去年我們逐步統計，去年一年我們中國整個養老的床位增加了七萬張，我們居住的老年人也增加了十萬人以上。另外，我們也增加了一千多個養老院以及其他養老機構。去年一年成就不 3

小，當然在看到成就的時候，大家都會感受到去年擴展的十萬多個老年人進駐到養老機構大部分還屬于五保對象，但是無論如何已經有相當多的老年人開始進入到養老機構。

第四，我們整個養老的工作布局開始發生了變化。去年的養老工作從單一的床位建設，現在發展到了以居家養老為基礎，開始兼顧養老護理，應該說開始了多方面的，包括推進民間的養老機構的建設，多方面，多層次的一個政策調整。它是一種結構性的調整，去年來看，這種結構性的調整產生了比較大的效果。到現在為止，由于去年一年來社會意識的轉變，我們很坦率的說，加上今年整個房地產的形勢，現在是什么樣一種狀況呢？現在是有幾千億的民間的資金或者說是其他別的領域的一些資金，大家都在盯著房地產。這個領域現在應該說已經被很多做企業的人開始盯上了，開始感興趣。這和一年多前，和兩年前是完全不一樣的。去年一年的結構性的變化使整個中國養老服務業的布局產生了重大的推進。

第五，去年整個養老行政管理的工作進度也發生了重大的調整。從原來的逐步試點型開始過渡到全面普及型，去年有兩個最大的普及，一個大的普及就是寧夏一個月的時間建立了高齡津貼，并且進行了普及。另一個就是北京，北京原來的工作部署時間要長一點，但是從去年開始，一直持續到現在，北京在全國率先發起了養老服務業的革命。大家都知道，去年頒布了九養政策，九個方面的措施，其中大家都知道的是對所有80歲以上的老年人都發了100塊錢的養老護理券。這個是在全國走在最前面的，隨之而來的是北京的老年人開始在探尋多重得到服務的機會，北京不是80歲以上的人給高齡津貼，北京是60歲以上的人，如果沒有養老金就發200塊錢的福利養老金。同時北京農村農民的新型養老保險的基礎養老金不是55塊錢，而是280塊錢。所以在北京一個老年人如果60歲以上沒有養老金，那就意味著可以從國家，可以從政府這邊得到480塊錢，現在80歲以上的人又開始能得到100塊錢的護理券。大家看到北京的養老產業現在正在邁開大的步驟。

不僅如此，今年春天北京又進行了另一個大的臺階的攀登，這個攀登就是原來認為三年要普及的托老所，社區里面的老年飯桌又決定一個月完成，就是五一節就要因地制宜來完成這樣一個養老服務的基礎性工程。應該說這樣一種工作部署在全國帶了一個很好的頭。

第六，去年以來，我們養老產業界現在出現了比較大的三個行業性的聯盟，盡管松散，但卻昭示了我們整個養老行業的進步。三個大的聯盟大家知道主要是長期照料、養老產業、研究界推進的研究、護理、實踐的一條龍的聯盟。同時也成立了養老產業方面的協會，應該 說老年養老服務業的組織化的程度正在得到全面的提高。

回顧一年來的進展，我覺得我們的養老服務業正在出現健康發展的局面，這是我要向大家報告的第一個問題。

第二個問題，養老服務業形勢的嚴峻性。

應該說養老服務業到目前這個階段，我們大家千萬不要以為形勢一片大好，沒有任何艱難的、嚴峻的挑戰。其實回顧一年多的工作，我們邁開了大步，但是我們只是剛剛邁步。大家知道我們的養老服務業的第一個大的挑戰就是我們還有一個億左右的農村的60歲以上的老年人，還依然沒有得到基礎養老金，還是依托于家庭贍養為主，還沒有納入到現代養老保險或者是基礎性的現代養老保險的范圍，這應該說是一個很大的挑戰。

另外一個比較大的格局，我們離退休人員和整個低保人員目前的退休金和得到的最低保障的標準不一樣。大家知道我們有5000多萬人是退休人員，他們的平均工資一個月是1200塊錢多一點，另外還有近2000萬人是納入到低保、五保，他們的標準也都比較低，一個 大的挑戰。

另外一個大的挑戰是高齡老人，大家知道高齡人去年的同期數據是1800多萬，現在有數據預測可能達到了2000萬，就是80歲以上的老人，但是在全國到目前為止，只有七個省市自治區在全省范圍內按月發放養老金，相當多的，甚至是發達的省份還沒有在全省普及高齡津貼。

第三個大的挑戰是我們高質量服務的養老機構。高質量的養老服務機構在全國依然偏少，與國外的養老服務機構相比，我們的差距太大了。這些服務質量應該說包括多個方面，我們覺得現在應該說是相當多機構即使有了好的房子，但是管理方面都還有比較大的缺陷，提供不出來高質量的服務，因此就沒有好的產品，富裕的老年人進入養老機構有時候也感受不到較高質量的服務，這是我們今天在座的同志要討論的問題，我們應該深深思考這個問題。我們的商品還不對路，有的方面還很不對路，我們對社會的說服力還很差，這是我們養老服務業，現在要和其他成熟的市場的商品比較，我們高質量的服務產品和他們的差距太大了。

第四，我們的政策研究和其他一系列的管理，包括信息方面的加工，都還有著比較大的缺陷。大家知道，包括我們的行業管理，今天臺灣的養老協會來了一個比較大的代表團，剛才我們見面一聊，他們是一千多個養老機構，清清楚楚，80%的床位都得到了利用，他們的信息是比較準確，加工出來的產品也能夠提供給各個養老院。我們國家應該說現在在行業管理，行業聯合方面還存在著大的缺陷。這是我想談的第二個問題。

第三個問題，我們下一步應該如何定位養老服務業的機會目標。就全國總體而言，應該定位為一個目標，就是要建立與中等經濟發展水平相適應的養老服務體系。我們現在的養老服務是遠遠落后于我們的經濟發展水平，所以說從個體上來說，我們是未富先老，我們的很多老年人沒有養老金，但是從國家來說，從整體來說，可不是未富先老，已經是有了財富，沒有落實到老年人這里，存在著一定的技術障礙。這個國家的GDP已經接近了4000美元，4000美元是中等發達水平，中等發達水平的時候全世界包括我們同等發達水平的發展中國家他們的養老的各方面的政策措施都遠遠高于中國，那我們怎么能說是未富先老呢？坦率的說是個體未富，國家富了，是一富一老，不是未富。但是現在關鍵是如何進行政策調整。

第四個問題，當前的政策重點應該注重三類人。第一類貧困老人。納入低保和五保的老年人，他們大體上有兩千多萬。第二是高齡老人，應該說高齡老人就是80歲以上的老年人，這些老年人現在也接近兩千萬。第三個是失能失智老人，大體上超過了一千萬。這三類人做哪些事，主要是做三件事。

第一件事，給老年人進一步的發放津貼、補貼，讓老年人手里應該有一定的資金，才有服務能力。

第二件事，要進行基礎設施建設。

第三件事，要進行一系列的政策調整，要向以老年人為本的這樣一種基本的趨勢發展，使我們的多項政策更有利于老年人。

第五個問題，如何規劃未來。大家知道今年是規劃十二五建設之年，現在國家已經決定我們要制訂專項的十二五的國家養老服務體系建設的規劃，這個規劃應該是確定整個國家養老服務體系建設的基本格局。這個基本格局應該是以基層社區的養老服務為主，應該是以剛才談的三類老年人的服務為主，但同時一定要注意促成政府和民間的積極互動，形成未來良性的政策格局，恐怕要調整許多技術性的政策。

第六個問題，我要特別談到的是我們的產業就是聯盟或者是說我們行業組織的重要性。我們大家都知道一年多來，一年來我們能數得出來，我們全國的一百個，全國的二百個，全國的一千個這樣的優秀的養老院是哪里？是誰？應該說沒有數得出來。為什么沒有數得出來？說明我們養老服務業、養老的行業坦率的說還停留在一盤散沙的局面，我們需要聯合，需要聯盟，需要更多的行業標準，行業體系，行業評價活動開展起來。我特別希望，我們這樣的論壇向全國推出多種類型的養老服務的領頭的群體，模范的群體，讓我們在我們行業內部需要形成一套大家比較認同的一個標準，這是我想談的未來的工作。

第七個問題，高度重視咨詢機構的作用。現在我們發展養老產業，其實和發展別的產業一樣，我們對咨詢機構的作用重視不夠。外國的咨詢機構到中國來，發現中國的養老界的許 5

多很優秀的企業家，他們的學習依然停留在手工式、經驗式這樣一個層面。大家來見了見，聽了聽，簡單的了解了一下概況，就認為自己弄明白了，聽清楚了，就完全可以大膽的推進，這里沒有各類咨詢機構的詳細的規劃，沒有各種方案的選擇，沒有市場的預測，沒有公共關系的處理，所以坦率的說，我們養老服務業的挑戰應該說關鍵是在于我們立足點，起步還沒有把知識運用起來，或者是還沒有形成有機的結合。這是一個很大的挑戰，一個現代行業的發展，有了資金，有了需求，但是沒有很好的咨詢業，大家如果還不知道用咨詢機構，這就是一個很大的問題了。不知道用咨詢機構，我們知道就會出現多種多樣的資金的浪費，我們不愿意向咨詢機構付那幾十萬塊錢，付那幾百萬塊錢，最后我們可能浪費的是幾千萬，幾個億，幾十億。我希望大家對這個問題進行深思。

第八個問題，我要向大家提醒的是，現在的中國政策發展的模式已經出現了重大的轉型，這個轉型就是政府和民間開始了良性的互動，這個良性的互動就是當一項政策如果有社會需求，如果民間的呼吁比較得當，并且形成一定的聲勢，政府往往會順應大家的要求，調整我們現行的政策，從這個角度來看問題。我衷心的希望大家通過這次會議，通過會后的活動，通過聚智舉力，提出更多好的政策建議，也使我們中國的養老服務業的政策建立在更為健全的、良性互動的一個平臺上，謝謝大家！

【主持人 周燕珉】：剛才王司長非常懇切的把現在全國老年方面的態勢描述的非常清楚，最近幾年政府連續出臺了很多政策，也總結了一些問題，說明現在的問題還很重，任重而道遠，今后的工作也講了重點是什么。下面我們就有請孟曉蘇先生發言！孟曉蘇是幸福人壽保險股份有限公司的董事長，孟曉蘇先生是享受國務院特殊津貼的專家，是九所高校的兼職教授，經濟學博士，曾任中房集團董事長。2007年孟曉蘇開始醞釀啟動銀行系保險企業在金融領域中發揮全新的業務模式，房產反向按揭，牽頭組織成立幸福人壽保險股份有限公司，建立全新的國民養老保險體系，為中國健全和夯實社會養老保險體系作出了一個支撐。孟曉蘇先生講演的題目是以反向抵押貸款，實現以房養老，有請孟總！

【孟曉蘇】：非常高興參加這次養老產業和養老地產的論壇，感謝主辦單位對養老產業的支持！我研究養老已經多年，特別是研究以金融創新實現以房養老。我向國家寫了一些政策建議，也和其他一些研究學者共同寫了一些著作，關于以房養老的著作現在已經完成了八被，特別是反向抵押貸款。根據我們所收集的一些資料，我們看到了中國從2000年以來已經進入到了老年人社會，60歲以上的老人超過了10%，而65歲以上的老人超過了7%。

我們老齡化第一是速度快，來勢猛，第二是因為421家庭的問題，使得老年人的撫養比明顯的加大。第三就是居民的富裕速度還是慢于老齡化速度。國家來說我們不窮了，但是從個人來說需要找到未富先老的辦法。

現在很多人都在研究如何投資養老設施，而中國的保險業是允許投資養老設施，目前還不能夠投資其他的房地產行業。現在也有一些保險公司在積極研究如何能夠建設養老院，但是選址如何，在什么地方建，這是我們在座的很多房地產界人士都需要關心的。往往一選就選到了荒野地區，因為那兒的地便宜，選在了荒山野嶺的這么一些地方，這些地方缺乏基礎設施，老人生活很不方便，建筑醫院也很費勁，年輕人把父母送到那里心里有一種歉疚感，覺得對老人不孝順。老人為了不給子女增加負擔，大義凜然，走向荒山野嶺，這種方式并不太好。

用什么方式建設養老院呢？首先我給大家要報告的是我們有很多土地，以中房為例，早在80年代就建了800多個住宅區，而現在至少有20%就是有160個分布在全國100個城市市中心的小區要改造了，這些小區位置絕佳，因為80年代建的房子能建在什么地方去呢，都是建在了二環路以內，而現在這些小區需要改造了。為什么建了那么多小區呢？原來在那個時期，各地建房需要指標，全國有20%的指標分給了中房集團，他在國家的領導下，在若干城市集中的建成了一批住宅區，推動了中國城市綜合開發。

因為建了房子不能光給中房的員工自己住，還要賣給別人住，賣給別的單位住，由此推動了中國的住房商品化。現在這些小區都老了，沒有外墻保溫，沒有停車位，一般都是小戶型，現在都成了棚戶區了。當年戶型要求每套不超過47平米，別以為小戶型是現在才有了，當年我們就蓋小戶型了，現在這些房子都已經舊了，不是我們建筑質量不好，而是規劃要求太低了，老百姓住不下就是在兩棟樓之間蓋房子，成了棚戶區，現在這個棚子都搭了有25年了。

在改造這些小區的過程中我們看到因為這里面居民也老了，我們拿出15%-20%來建設老年社區，像呼和浩特有一個小區是市中心的一個小區，未來建成以后有15%的住宅是老年住宅。像昆明新東華小區，未來拆建了以后有10%的住宅建成老年社區，而且房子還不貴，因為現在要招拍掛，土地一平米的樓面積價都達到了兩萬塊錢了，但是這些地方的房子依然可以賣得比較便宜，5000、6000塊錢一平米，這是中房原有的土地，我們不主張賣高價。

怎么樣推動小區建設呢？現在還是需要找到資金渠道，所以我主張用PE的方式加強中房這樣的企業建設老年社區的能力，是不是能夠推動保險業通過PE的方式來參加呢？現在正在研究關于PE方案，我作為保險公司的董事長非常希望拿我左手的錢投資我右手的項目。

談到PE這個產品，其實關于房地產金融產品，很多都是我們這些人，而不是原來的金融界人士引進的，最成功的是我們引進的住房抵押貸款，當時是由我、宋春華、顧云昌等這些人建議的，現在已經大規模推行了。抵押貸款保險是我個人向國家建議的，當月實行了。還有反向抵押貸款、解決中低收入家庭住宅的房地產信托基金這些都得到了支持。

今天我要給大家介紹的是反向抵押貸款，這是我們這些年研究并且積極推動的。這個產品是我在2003年就把它介紹給溫家寶總理，溫家寶總理當天做了批示，批示給主管部門，一個是原建設部，一個是中國保監會，要建立一個以房養老的壽險服務，兩個主管部門很快拿出意見，認為孟曉蘇的建議很好，可以加快推進，這是2003年124號文件。

他要推進了我們就等著，但是一等就等了七年，這七年中產品沒有推進，但是有關的法律障礙在逐漸的解除，這個產品遲早要在中國大行其道。中國現在也和很多國家，特別是像美國一樣，也出現了一些有房產，但是沒有現金的老人，在美國叫住房富人，貨幣窮人，這種老人上百萬價值的房產不能在有生之年變現，怎么解決這個問題呢？他們又引進了一個荷蘭的產品，就是把退休老人的產權房抵押給保險公司，保險公司根據房屋的品質和價值進行評估，再根據老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產增值，再減去預付利息，這樣計算出來每個月需要給老人多少錢。一旦簽了這個協議，老年人繼續住在這個房子里，每個月保險公司送來一筆錢，一直到老人的離去房子才拿到保險公司來進行拍賣。這個產品是人生資源的一個很好的配置，因為人活著就需要住房，也需要錢，人死了當然就不需要錢了，也不需要房了，他不住在這個地方了，搬到另一個地方去住，那個地方很小的面積就夠了。

老人把自己身后的資產，用不著的資產用來提前變現，換了在世時候的生活、消費需要，由于這種產品有點像把抵押貸款反過來做，這種產品是金融機構按月向老人付錢，老人去世了以后房子歸金融機構，我就把這個翻譯過來叫做反向抵押貸款，這種產品很適合我們的國情。

90年代，美國人開始實行反向抵押貸款了，現在在美國反向抵押貸款已經是一個普遍的方式，日本近些年來老年人也踴躍的參加反向抵押貸款，日本引進這個產品的時間和我向總理報告的2003年的時間差不多，就是這七、八年的時間里，日本有39%的老人通過反向貸款實現養老了，而我們這個產品還處于一個尚待研究的領域。

日本和美國大量的推行反向抵押貸款有一個重要的原因就是他們都是有遺產稅的國家，這就是推進老人以房養老的一個重大的社會力量。

其實在我們中國，反向抵押貸款是最適合中國國情的，因為我們中國老年人沒有多少錢，多年低工資，對國家貢獻了，也沒有積蓄，不像日本老人越老越有錢。再有一個老年人沒有養老保險，現在給老年人上養老保險行不行呢？來不及了，你現在一次性交給200萬，還不如交給他自己慢慢花呢。所以中國在這種情況下從中年人開始就攢錢，用自己在銀行里的錢給自己建一個保險。但是中國人雖然是沒有多少積蓄，但是中國人有房子，特別是公房出售，就形成了很多老人因為一套房子而身價幾百萬，現在房子也不是一套了，也還有人有兩套和三套的房子，而用房產來實現以房養老恰恰是非常適合中國老人需要的。

把房子抵押了可以得到多少錢呢？雖然我們沒有具體的測算，但是模擬測算一下，我們主張中國以房養老老人是以65歲起步。65歲以后，根據男性老人的分析，他每個月可以得2萬塊錢，而且終身源源不斷。我們再分析一位女性，這個房子比前面那個男性要小，但是女性的平均壽命要高于男性，所以平均下來每年和每個月要得到的少一點，加上房子再小一點，即便是這樣，這個老太一個月也可以得到14000塊錢。有一個老部長問我說，我要是做的話能得到多少錢呢？我給他算了一下，一般老部長是66歲起算，房產260平米，每平米按三萬塊錢計算，這就是780萬，未來的升值我們還要少算，因為保險公司都愿意給他少算，可是老年人希望多算。這個老人一個月可以得四萬塊錢。

如果能夠推行這個產品，對老年人的好處大了，至少有五個好處。第一個好處，要啟動房產金庫，補償老年生活。這個情況下，房產成了金庫了，等于給自己存了一筆錢。

第二個好處，解除經濟顧慮，愉快延長證明。如果沒有錢的話，生活質量就不好了，在這種狀態下，老人有錢了，而且是源源不斷，這種老人如果拿了保險公司的抵付金以后，再到銀行存起來，就是想不開的老人了，你只要把身體養好了，下個月錢就來了，你還存什么錢呢？也要學月光族，月月花光，下個月錢又來了。根據國外統計，用了反向抵押貸款的老人一般比正常的要多活兩年左右。李嵐清同志聽說我這個產品以后，他說了一段話，他說他看過一個法國電視劇，一個法國老太太入了這么一個保險，結果老太太活了100多歲，把兩個基金人和一個律師都給熬死了，這個老太太就是不死。

第三個是增強生活自信，保持社會尊重。人老了不僅需要錢，還需要社會尊重。不光是年輕人需要尊嚴，老年人更需要尊嚴。但是人老了沒有錢就沒有尊嚴，住個院還得看醫生和護士的臉色。以后老人有錢了，一個月多拿好幾萬塊錢，兒子和兒媳婦看你的時候，你就塞給他五千塊錢，下個禮拜兒子沒有空了，兒媳婦帶著孫子來看你。

第四個好處是保護弱勢群體，有利于社會穩定。反向抵押貸款關注的是高收入群體，但是富人和有錢人的特點就是有錢，不需要你反向抵押貸款，是中低收入者但是有房產的家庭，這種產品自然的有一種向中低收入群體傾斜的傾向。民政部前任的一位副部長曾經問我說孟董事長你的產品很好，但是你的產品是給有錢的人，他說我管的人你管得了嗎？我說你管什么，他說我管低保。告訴他說管得了，我給他講一個上海發生過的一個真實的故事，是浦東電視臺報道的一個七旬老人狀告子女的故事，他一生沒有生育，養育丈夫的一子一女，老爺子死了以后給他留下了25000塊錢，他的子女都下崗了，把這25000塊錢都騙走了，這個老人一怒之下把這一對子女告上了法庭。小叔子說這個錢是留下給我嫂子的。

上海東方電視臺介入了，很煽情，一看這個節目很有意思，一個老人被子女拋棄，告上法庭，多熱鬧啊，電視臺想奪眼球，就拿著電視鏡頭去拍，透過電視鏡頭大家看到這個老太太是一貧如洗，什么都沒有。但是同樣，透過電視鏡頭，我發現的卻是另一番景象，原來老太太在浦東有一室一廳的房改房。我問我上海的總經理，我說浦東一室一廳值多少錢？他說值一百萬。原來楊老太太是有著一百萬身家的富婆啊，就這么一個富婆為了兩萬五千塊錢把子女告上了法庭，如果他有了反向抵押貸款，老太太一百萬房產抵押到里面，每個月可以給她8000塊錢，8000塊錢對一個老太太還愁什么啊，不光是自己衣食有靠，還能拿出一部分錢來接濟這兩個子女，那時候這兩個子女肯定會爭著叫媽了，和諧社會就是這么建立起來的。

第四個是實行遺產稅后可以依法避稅。貧富分化日趨嚴重的國家不能夠沒有遺產稅，如果有了遺產稅，這套房子你想留給子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遺產稅。但是入了反向抵押貸款，這套房子就不用交遺產稅了，因為老人在他生前就領光了他在房產里的全部，這他房產已經歸社會了，不再歸他自己了。不管他是活的長還是活的短，老人走的那天就領光了全部，就是命來該有的，他都拿走了，剩下的不歸他了，歸別人了，歸社會了。這樣房子就可以依法避稅了，不入的資產還是要交稅。

有人說這么好的產品是我們夫妻兩個共抵一套還是各抵一套啊？是各抵一套好，因為很多人都是有兩套房子。如果兩個人共抵一套的話，保險公司還是要按年齡小的計算，而且還要按照生命長的計算，還要加一個死亡的系數，這樣每個月得的就是少，一個人抵押一套就得的比較多。特別是如果兩個人押一套，現在中國老夫少妻盛行。

對社會觀念的影響，第一是中年人，可以放心花錢不必攢錢養老。擴大消費有利于經濟發展。第三個好處是可以反腐敗，59歲現象說的是一些官員在臨近退休的時候，對未來生活預期不良，為了保持住自己的生活水平而做了一些有損黨和國家的事，一旦被捉不僅毀了自己的一生，還為執政黨帶來了名聲的損害。田鳳山這個人是國土資源部的前任的前任的部長，他受賄了500萬，他有一套房產是800萬，他為什么為了500萬的受賄斷送了自己的名聲呢？不就是因為沒有入我這個反向抵押貸款嗎？所以，如果有了反向抵押貸款，按照中紀委的同志說，至少有一半犯罪的干部不再犯罪了，我說怎么有一半呢？他們認為有一半壓根兒就是壞人。

現在人的新觀念是人生最大的遺憾是人死了錢還沒有花完，人生最大的悲哀是人沒有死錢就花完了，我講了五年了，去年被趙本山給剽竊了。

保險業在中國還是遠遠落后于發達國家，還是因為我們缺乏創新能力，現在是一張保單賣全國，整天打電話追著你讓你買，實際上這些產品都不好，我們現在最怕就是接保險人的電話，先生你買保險嗎，小姐你買保險嗎？把這個很好的產業做成這樣了。這么好的產品為什么保險公司不推進呢？第一個是害怕房價下跌。第二個擔心是說土地到期，土地70年，到時候怎么辦呢？物權法這幾年也設立了，說土地使用權可以自動續期了。第三個是保險公司不讓投資不動產，現在也可以投資不動產了，當然法律制度有待細則的出臺。最后一個擔心說中國老人都愿意把房產留給子女，很多老人有兩套、三套房子，中國有10%的老人是沒有子女的，他們靠誰來養老呢？子女養老肯定是達不到，而指望子女養老在現代社會中也慢慢的成為了奢望。

中央電視臺一調查說有一半老人愿意選擇以房養老。現在我們要分析我們應該在兒女養老和票子養老的基礎上為老年人提供一個以房養老的條件，讓他可以選擇。正因如此，所以我幸福人壽在成立的時候就引起了社會的熱烈的議論，希望我們能夠盡快推出這種產品。如果有了這種產品，人生養老的三個需要里有兩個就可以通過這個解決了，老人可以自己給付自己了，第二是起居照料可以解決了，第三個是親情關懷就可以了。

這種產賓被厲以寧教評價為四種功能，其中住房的養老功能就是厲以寧教授概括出來的。這種產品的實行不光是需要保險人努力，還需要開發公司的努力，因為評估、管理都需要保險公司。我們的利益就是要建立和諧社會，老有所得，病有所醫，老有所養，住有所居，學有所教，這些都可以解決。

我們的目標是建立和諧社會，我們的做法是要創新，通過創新，包括金融創新來實現以房養老，我講完了，謝謝大家！

【主持人 周燕珉】：剛才孟總講的特別生動形象，下面陣陣掌聲。下面我來講一下我們做老年地產和老年建筑這方面的研究。

我今天講的內容有三個方面，第一個是養老居住需求和養老地產的概況。第二個是養老居住產品類型和設計要點。第三個是養老建筑設計實踐的案例。

剛才王司長講了我們國家的一些養老的狀況和出臺的一些政策，我們了解到咱們國家2006年提出了一個基本的養老方針，就是以家庭養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充，我們就稱之為9073，90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，7%的老年人通過社區照顧養老，3%的老人是入駐養老機構集中養老。

我們看一下現在國內的養老建筑的類型，如果按照9073分類的話可以看出三大段落。這里面我們可以看到居家養老是可以造一些適老化的普通住宅，還有老年居住社區和老年公寓。社區養老提供的是一些服務，老人的配套社區里面通過享受社區的照料，同時住在家里，但是由社區提供服務。機構養老指的是有政府的，也有企業的，公共福利院、私立老人院，老人護理中心等，老人住在機構里，過的是一種集體生活。

總的來說方向就是健康老人基本上是居家，在家里養老，而如果身體條件不好，需要護理多的是進入機構進行養老，大概是這么一個方向。

從我們的調查中可以看到，現在多數的老人希望在家里養老，有85%的老人表明了有這樣一個意愿，有6.69%的老人希望住到機構。在養老住宅這個方面，有很多的發展的前景，從發達國家的養老上來看，因為他們有一個循環的過程，發達國家也經歷過首先是先建醫院，很多人老在醫院排隊，所以建了很多醫院。后來覺得建太多醫院是特別合適，因為政府付出了很多的資金，很多老人的身體也不是病多特別的緊急，是一種慢性病，長期住在醫院里占了資源，所以就做老人機構的設施。后來發現其實這也不是特別合適，因為很多老人住進老人設施，不喜歡這種生活，還不是很適應，所以希望在家養老，西方一些國家已經從醫院慢慢回歸到家庭社區養老了。

我國本來就有這種傳統觀念，就是天倫之樂，愿意跟家里人在一起，這種情況下我們自然的就從社區養老開始，我們就不用走彎路了。住宅建設今后肯定會蓬勃發展，但是養老設施也不是說不需要了，因為這些數量也遠遠不夠，還是不能滿足需求。國際上的入駐養老設施一般占老年人口的4-6%，我們國家是占到了1%點多。

目前我國的養老地產存在哪些問題呢？首先是開發檔次比較低，配套和服務的設施有限。以前專門為老人設計這方面做的還是很不夠的，也沒有什么經驗。此外產業規模小，產業鏈整合度低，老年的一些設施和設備這些東西都是很缺乏的，也不專業，這方面產品也特別少，比如說扶手啊什么的都是特別少。缺乏全過程的開發經驗，把國外的東西直接搬來又水土不服，這個我們自己也比較明白，我們也借鑒了日本或者是臺灣、美國的一些經驗，我們感覺到有一些東西也不是可以直接照辦過來的。日本政府接入的也很多，給了養老很大的支持。但是我們國家的這些政策還不能馬上下來，所以我們直接學日本的小規模、多功能的養老設施恐怕也不是就能馬上搬得過來的。

缺乏清晰的市場定位，對老年客戶群細分不夠。我們認為對有錢的老人進行一些產品的開發，老人的情況非常的復雜，年輕一點的老人身體非常健康，老了以后就會身體不好，需要照護了。今天他比較健康，你就覺得他住的非常的合適，明天他摔一跤，需要護理了，但是又滿足不了。有一些政策雖然已經想起來了，但是還不能完全落地，特別是一些法規還不是很細致，有一些東西在適應性上還差一些，我們在設計當中也是有所感悟的。從這一點可以看出，我國的養老地產正處于一個初級階段，產業的整合，高端市場亟待發展，跨行業的前沿性研究迫在眉睫。

我們看一下嬰兒潮的現象，就是人口的高峰在哪些段上，第一代嬰兒潮是1949年左右出生的。第二代是文化大革命期間。第一代嬰兒潮生的80后也是一個小的嬰兒潮。1949年左右這一代即將步入老年，和80后年齡段的人要考慮購房和養老的問題，兩代人怎么樣共同購房，這個是值得我們關注的。

養老居住模式和社會背景的關系。首先是時代背景催生了遷居養老。首由于人口流動，因異地求學、救治帶來的兩代分居，可以看到被訪者當中很多人現在都是跟父母不住在一起，10

但是由于獨生子女的政策，其實父母的養老子女必須要承擔，他們也想到肯定要把父母接過來，他們老想著給父母買一個房，有這樣的一種想法。父母也想著來幫著帶子孫，兩代有一個需要就近居住的要求。還有就是家庭小型化帶來的問題，希望有第二套、第三套房的剛需，現在年輕人比較獨立，老人也是這樣的，讓他們在同一個屋檐下住著也是很不方便的。想把父母接來，也不想住在一個屋子里，一個套型里，可能是希望分成兩套，第二套、第三套的剛需顯得非常的明顯。

兩代家庭的居住聯盟。最近這一段尤其表現出來了，現在的房價非常高，80后想買房子其實已經變得不像以前那么容易了，原先是父母幫他付了首付，他自己可以來還貸款，但是現在恐怕連還貸款也有一點困難了，父母還得幫他多出一點錢。所以現在買房子的時候，父母的砝碼加重了，對房子的擁有程度也比較高一些，兩代又必須在經濟上相互扶持。

還有就是就近居住的要求，傳統觀念和獨生子女政策的影響，使育兒養老的問題必須是由全家人的共同協力一起完成，需要各自獨立，又希望相互能夠支持這樣的一個居住模式。多數家庭希望在同一個城區或者是社區居住，可以節約時間和生活的成本。這張表感到，選擇與父母居住的關系，有83%的人都希望住的近。老人特別希望看護第三代，和小孩在一起，活的特別的高興，這種情況是各個地方都可以發現的。希望就近居住，一個是可以互相幫助，另外一個在經濟上也可以相互支撐和節約生活成本，省得年輕人到了周末跑到很遠的地方看父母，希望就近居住。

養老模式和經濟能力的關系。老人的消費能力消費意識已經大大提高，特別是改革30年以后，到今天很多老人其實已經享受了改革開放的成果，經濟能力也可以達到一定的水平，足以支撐他自己的獨立生活。他們追求自由自主的晚年生活。有一些老人也照顧到年輕人的情況，現在就把城里的房子換掉，到郊區去居住，希望生活在風景非常好的地方，把城里的房子留給子女，方便他們工作和就學。老人或者是把自己的房子出租，來增加一些收入

此外，以房養老也是一個特別重要的方法，解決養老資金的來源，剛才孟董事長講的非常清楚，可以用銀行的返回房屋租金，倒按揭的形式。時代催生出一批富裕的老人，老年群體的居住也希望細分，需要多元化的老年社區形式，怎么樣的多元化的社區形式呢？我們可以看到我們研究了一下，當前老年人居住的社區建設有什么樣的類型，可以從兩個方面來看。

第一個方面，地段區位來分，還有一個是從建筑類型上來分。首先地段方面有城區型、景區型還有氣侯區域型。在城里住著有時候更需要的是護理，如果健康可以到郊外去。郊區是用地比較寬松，房價也低一些，可以建一些大型的或者是低密度的老年社區，當然也可以提供混合居住的社區。景區型是景觀環境非常好，可以做渡假養生的老人公寓，強調自然生態和休閑娛樂。氣侯區域型是指有特別好的資源環境，實現候鳥式的養老，比如說海南、云南比較好天氣的地方，老人可以進行候鳥式的養老，每年去住一兩個月。

我們可以分成專門型，就是專門向老年群體這樣的社區，比如說北京太陽城、東方太陽城，這些都是專門面向老人的。也可以是混合的，有年輕的人和老人一起居住，這樣的社區也是非常受歡迎的。嵌入式是普通的住區當中插入多種的老年設施，比如說老年公寓，專門的老年戶型，日間照料中心，活動中心等。

我們曾經研究過北京市的老年設施的分布和類型，在這個地圖上把這些老年社區都點進去，大表是代表人數床位多的，小的是代表人數床位少的，藍色的是代表私人企業開辦的，紅色是國家開辦的。不一定統計的非常準確，但是可以看出這個密度。我不仔細講是什么年代，怎么造的問題，我們可以從這幾個方面考慮一下我們今后要選擇在什么地方建設老人院，跟區位是不相同的。

比如說近郊區，現在可以蓋很多的商品住宅，在這個其中我們應該配件老人的住宅，或者是建設中等規模的專門的老年人社區。建城區二、三環以內的，要建大量的老年社區不是特別的現實，應該插建或者是配建老年服務設施。昌平、懷柔這些地方有很好的環境資源，11

可以建設高檔的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以開發一些休閑養生類的產品。舊城區現在主要是嵌入一些老年人的服務設施，或者是對舊的住宅實行適老化的改造。我們對80歲以上的老人進入家庭，給裝上扶手這類活動已經都展開了。

在開發的時候，我們要考慮的是很多的因素，比如說土地的價值、景觀的資源、交通的距離，特別是醫療條件要比較好，老人最關心的就是跟醫院就近的關系，有一些時候也是把醫院的分院搬到那邊去，或者是請醫生到那邊定期去進行門診。

這張表我們研究了一下根據護理程度和經營難度的兩個維度來看的，這邊是護理程度低，這邊是高，這邊是經營難度和易，有一些像林總關懷、老人病醫院暫時還不是開發商主要的方向，應該去做一些跟住宅比較接近的，比如說老年公寓，老年社區，老少戶兩代居，在一般的住宅上進行改造或者是加深，專門適合老年人的就夠了，這個并不是非常的有難度。

養老社區未來的發展、建設方向，首先應該注意實現多元化、現代的復合居住功能，純老年人社區建的特別多也不是特別的合適。第二要配備完整的，可應對緊急情況的醫療服務系統，醫療對老人非常重要，特別是緊急救護。第三個要擁有豐富的，滿足不同需求的康復運動和娛樂配套設施，老年人到了晚年了，希望自己健康的活下去，有很多的時間需要進行鍛煉，對自己的疾病進行康復，這些設施應該配套的比較多一些。還有是營造方便學習交流的，跟上時代要求的環境和設施，因為很多老年人不但是經濟條件比較好，還需要繼續學習，繼續深造，這種設施里頭也要含有這樣的功能。這個就是美國的一個例子，他們是把老年人公寓建在大學的旁邊，要求這些老人必須要有一定的學歷，這些老人可以到大學里去學習或者是去講一些東西，實現老人老有所為的理想。第五個是具有符合精神和價值需求的老年人服務功能，滿足自我的價值的實現。剛才說的可以到大學里講課，可能就覺得特別精神，后來這些老人當身體較為健康的時候，我們覺得老有所為的事情變成了他第一功能了，他只要老有所為了，身體也會相對健康一些。

我們研究的主要的方面，就是老年人居住產品類型和設計要點。

作為一個小區的規劃的示范，這個小區中應該怎么樣配套老人設施，怎么嵌入進去，保持可持續的居家養老。這里面我們拿小區的規劃來做例子，這樣的一些樓棟，可能是在三單元的地方做成老少戶，也可能在樓棟的一層專門做老年人戶型，因為進出比較方便，輪椅什么的也可以很方便的進出，給提供一些底層花園等等。比如說孤獨一個老人或者是需要別人照顧的可以放在底層。還有老人公寓，老人公寓，社區里加入老人公寓也是大家所希望的，我們在上海一代調查過，很多老人提出了這樣的情況，說我不一定非得跟小孩住在一個房子里，比如說三居室的房子里，我寧愿在小區里有一套公寓，小一點沒有關系，我可以替你接送孩子上幼兒園，等著你回來我把飯做好，你吃完以后把孩子帶走，這樣老人也可以自己獨立的生活，晚上還有自己的空間，而不是在一個房子里面彼此看著非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市場。

托老中心，這個小區里我覺得應該配置，可以跟幼兒園接近，或者是跟幼兒園在一個建筑里都是可以的，管理也比較方便，一套管理人馬就把幼兒園和老人活動中心都 管了。接送小孩和老人都是一塊了，接送完小孩把老人也接回來了，這樣也很方便。一個社區里怎么樣插入這樣的老人的設施設備，有的人覺得只能蓋老年社區，或者是老年到底有什么類型我們不是很清楚，我們可以分成四類到五類的設施可以插入進來。

老少戶的單元設計，老少戶是怎么樣的呢？像這樣一個單元，這邊是子女套，是兩室套，這邊是老人套，一個是單室的，或者是兩方的老人都要住在一起，就可以買兩個小套，和兩室套合在一起。我們把走廊做了一些處理，門的位置可以在不同的位置上有開啟的可能。走廊里面這個門可以在這兒設置，可以在這兒設置，有三種設置方式，可以使套型有靈活可變的可能。設置在這個位置上，其實A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和兩方的老人住 12

在一起，成了一個大戶型。我設置在這兒，這個戶型我可能是沒有買，或者是出租出去都可以。如果設在這兒，比如說老人不在，這兩套都出租了也可以。

我們想說的是我們只通過把門的位置換一下，設立不設立這個門使這個房子就有多種變化的可能，這樣的話我們做產品類型的時候相對放松。

還有一種就是短外廊式的住宅。電梯對老人很重要，如果有這個短外廊連接以后，就有兩個電梯，萬一某一個電梯檢修或者是有問題，他可以上另外一部電梯。短外廊里面這樣的戶型老人覺得很好，特別是衛生間，他覺得就應該對著廊子，我們問他們說，他們害怕出事的時候沒有人知道他們是怎么回事，就是希望能夠呼救。

郊外的風景區可以蓋一些住宅像別墅，但是不是一家人住，是幾位老人一起來做，或者是單位購買了一套，一家人一起來，或者是幾個人一起就伴來的形式會好很多。

結伴式度假我們也做了一個分析，覺得很好。到這兒來住幾個星期或者是幾個月，他們個人來的時候覺得比較孤獨，我們清華的教授就是幾個教授都在那兒買了房子，或者是會員制的，大家結伴去養老，那才比較有意思。可能是個人的房間都有起居、餐廳大的空間，但是可以有一個共同的空間。他們平常自己在房間里住著，有可能白天到這兒來活動，通過公共空間使老人相互認識，他們到這兒以后活動的比較有意思，要是住旅館的話，就覺得養老的方式對他們來說不是很合適，覺得很孤獨，這樣的話使他們能夠更多的在一起活動，相互認識。

還有一種就是自立和護理相變式的養老公寓。老人的身體是會變化的，今天是很健康的，明天可能會出現臥床的情況，需要輪椅了，但是這個建筑如果沒有辦法適應他的話，對他很不方便，讓他搬走，馬上離開也是非常困難的。這幾年我們都是健康的，可能是過三、五年以后就不健康了，怎么適應呢？比如說這個就像我們平常的單元式的房子，我們過了多少年以后，我們要求它或者是有這種需求的時候，我們可以讓它變成了像護理單元，比如說這邊全變成了一間一間的護理房間，有公共的活動還有管理室，有公共的洗浴和衛生間，我們可以動作非常小就可以變為另外一種形式，可以互換，適應老年人生活習慣的變化。

下面舉一些室內的例子，這是我自己家，這是起居和廚房的關系，我們希望起居和廚房之間是用玻璃，使得兩方視線上可以溝通，如果在廚房里做飯，外面有一點什么事不知道，所以到了老年以后，相互的關照就特別的重要了。門廳要比較亮，鞋柜的設計也要適應老年人的要求，還有完善去上廁所，通過扶著臺面去廁所比較安全，扶手的設置也是很重要的。

住宅衛生間里面，這是一張日本的照片，他們的老人公寓做的非常好，有扶手，有緊急呼叫的系統，包括衛生間的水池可以坐著洗臉等等，這些都是保證安全，并且是干濕分區。廚房的設計，像一些公寓里面我們也用不著非得做一個非常大的廚房，大家注意必須要用電的爐子，不能用明火，因為用明火有時候比較危險。

下面講一下老年建筑設計實踐的案例，這里面我們舉了一些案例，政府出資建的一些老年福利設施，有西藏和河北。

這是西藏拉薩城關區的社會福利院，前兩天我也去講了一下關于福利設施應該怎么建設。這是政府城關區出資建設的，有150個床位的老人院，其中有五保戶70多人，還有一些自費老人。建在旁邊的一個村子里面，旁邊都是藏族的農居的風格。旁邊有古樹林、轉經的塔等，地段條件非常好，我們把它也建的跟民居長的差不多形式的樣子。首先我們到西藏市區老人居住的地方或者是老人院里面去調研，他們的民族特色非常清楚，他希望把床都擺的靠近窗戶，我們覺得這個很奇怪，因為我們平常都覺得窗戶跟前比較冷，西藏的溫差也比較大，但是西藏一個特點就是白天的太陽非常好，把被褥都曬熱了，晚上雖然沒有暖氣，但是屋里也很暖和，所以床都擺在窗邊。另外他們都供奉著佛，必須要在屋子里有佛龕，所以這是民族特色的特殊的需求。

我們覺得每個地方氣侯條件和老人的生活習慣是不同的，老人的客戶群要細分，根據特點去做設計，如果你僅憑著想象，很多地方是不適合老人生活的。這個地段我們注意尊重周邊的環境，地貌。總建筑面積是5000多平米，容積率是1.2，這是一層的平面圖，可以簡單的分析一下，這里綠色的都是房間，這部分是五保戶的，這部分是自費的老人。最重要的我們通過調查感覺到跟社區的互動是很重要的，我們可以看到在周邊這些地方，沿路都設計了公共的場所，比如說茶室，就是可以轉完經到這兒休息，公共浴室也可以對外開放，村子里的人也可以到這兒來洗澡等等。如果政府建造完，由政府包下一直管這些，也是不合適的，這樣也不是特別容易可持續發展的。通過我們調研感到，村民們也愿意參與這樣的活動，也愿意到這兒來跟老人有一些共同的活動，我們把這些公共活動室對村民開放，有時候收一點費也可以幫助老人院持續的經營。

這是我們設計的立面，保持了西藏傳統民居的風格，樹林全都保留下來，這里面分別做了幾個院子，看起來比較親切，保障日照。這是保留的一棵古樹。

第二個例子講一下河北中捷民政事業服務中心，總面積不到兩萬，有300多張床位，他們要求是五院合一，包括了敬老院、殘障院、孤兒院、光榮院和老年公寓。中間是一個服務樓，把兩邊銜接，分幾期，后面這期持續往上增長，前面是第一期的開發。中間是光榮院，光榮院是原來退伍軍人，有殘障的功臣住在這個地方。后面將來會開發一些老年住宅以及護理的建筑。這是整體的鳥瞰圖，這一部分是老年公寓，這一部分是國家出資辦的孤兒院、殘障老人的服務中心。

這里面是老人公寓的平面，這里面也吸收了國外的一些先進經驗，包括管理在這里怎么樣形成，我們也考慮了設計的要點。這些房間都是老人的房間，可能是雙人間和單人間，到了邊上由于窗戶可以開得比較多，我們做了套間，我們當地調查，有一些人有一定的經濟實力，他們希望要一套房子，這里面可以夫婦分室，做一個兩室戶的房間。這樣的一條腿都有一個服務中心，有一個服務站，可以服務的比較方便，里面還有公共的小廁所，每間屋子都有衛生間，還有服務臺還有倉庫等等。中間這一條是公共的活動中間，每一條都有專屬的活動空間，包括餐廳，可以在這兒就餐。這邊還有一個總的服務臺，可以管理公共服務的空間，管理人員的勞動的時間段的不同，希望可以節省時間，這是非常重要的。這是外觀的樣子，目前地方政府可能很多地方都要求建設老人院，我們也希望作出典范。

目前我國面臨嚴重的老齡化的國情，并且發展速度非常快，希望社會多方面的解決養老居住問題，養老地產現在剛剛開始，如果能夠有一個健康的發展的話，會起到一個很好的作用。同時現在地產項目雖然大家都想富，可是經驗也比較少，特別是全過程的開發已經建成了這樣的例子，下午有臺灣、日本和咱們國內的一些嘉賓也會講一些經驗。老人建筑設計希望人性化、精細化，這個地方我們想象的比較簡單了，覺得有一個無障礙的通道就可以了，其實不是的，還有更多的細節，希望大家能夠了解和關注，有愛心才能把這個建筑做好，今天我就講到這兒，謝謝大家！

下面有請清華大學老年研究中心裴曉梅老師演講，他是美國德克薩斯大學老年教育研究所客座研究院，主要研究中國老年人口醫療改革和社區發展，裴老師用社會學的角度給我們講一些內容，有請裴老師！

【裴曉梅】：大家上午好！我今天想從人文的視角講一下老年型社區的建設及其問題。今天的中國以老年人為目標群體的房地產項目在大城市的郊區迅速擴張的勢態是有目共睹的。這些4項目多為參照國外退休社區模式的高端老年住宅，建造者意在為富裕起來的城市老年人打造服務周到的社區。老年人群體規模迅速的擴大，這是一個現實，和城市人口消費模式的變化又使得越來越多的地產企業投資于高檔老年住宅的開發中。另外還有一些規模較小的老人住宅項目，使開發商看準了老年增長的趨勢，旨在盡早加入到老年市場當中來。

在以人為本和和諧社會發展的目標指引下，一些地方政府也在把建設養老設施放到了治理的日程上，在一些城市不難發現一些政府主導的老年公寓和養老院的興建。老年住房市場的興起反映了政府和市場對老年人生活照護、服務需求的重視，也反映了當代中國人在決定晚年居住方式時有了選擇的空間，這無疑是一件值得慶幸的事。

另一方面，我們也看到目前老年住宅市場的發展存在一些問題，首先是住宅形式比較單調，除了比較高檔的老年公寓就是相對簡陋的養老院所，處于平均收入水平的老人要選擇既能支付得起，又能滿足晚年生活需求的居住環境也不是那么容易的。其次是現有的老年人住宅與養老服務的實際脫節，盡管許多新建老年公寓冠以養老公寓的名義，由于對老年人生活需求并沒有真正了解，所提供的服務缺少針對性和連續性，對于入駐的老年人而言，所謂的服務也多有隔靴搔癢的問題。由于缺少專業的管理人員和服務人員，入駐的老年居民仍然難以得到有質量的服務，中國老年住宅市場的發展剛剛起步，出現上述問題并不奇怪，要使這個市場健康、持續的發展下去，除了潛在的消費者數量的增加和消費能力的增長因素外，還需要對消費者的需求進行更深刻和精細的研究。我們要了解老年住宅市場中現有和潛在的消費者的特征，特征形成的因素和特征對居住選擇決定的影響，只有如此，企業才能開發更適合老年人居住的居住產品，政府才能對此行業的發展進行更有效的規范，老年個人才能可能獲得真正意義上的適宜居住關系，并因此而提高晚年生活質量。

首先，我們要清楚中國老年人這個群體是一個在年齡、經濟狀況和身體狀況方面高度分化的群體。這種群體分化影響著老人們的居住選擇和消費，無論是市場開發還是政府住房規劃，都應該關注老年群體特點，在中國我們看到受現有政策的影響，通常把60歲以上的人劃分為老年人。我們審視現在的人口結構，所謂老年人既包括60多歲的人，也包括80、90甚至是100歲的老人。同為老人，60多歲的人和80多歲的人在生活狀態下是有明顯差異的，不同年齡層次的人對居住環境有著不同的需求，一個60多歲退休不久的老人很可能身體依然健康，不但生活能夠自理，還有能力照顧子女和孫子女，如果他的住房得到改善，并對現有居住環境十分熟悉，則此刻他更換居住環境的意愿并不十分強烈。

對于70多歲的老人而言，生活照料開始，成為選擇居住環境的影響因素，即使是身體健康者，隨著視力和聽力等身體功能的下降，也開始希望居住環境中有人陪伴，這時候的老人或是考慮住的離子女近一些，或是住到有人照料的環境中去。

80歲以上的老人往往是需要人陪伴生活的，不僅僅是因為身體功能弱化了，還有一些人患有不同程度的慢性病。此時的老年人一半的人口已經處于喪偶的狀態，如果所居住的社區有相應的服務可尋，這樣是最好的選擇，如果沒有相應的服務可尋，子女又沒有辦法照料，可以選擇一個可以提供設施的社區。不是所有的老年人都需要更換居住環境，也不是所有的老年人都有更換環境居住的意愿，老年住宅消費者的消費動力更多來自于需求，而需求會因為年齡差異而不同。

另外一個差異，表現在老年群體當中的收入差異，收入水平的分化。因為老年人作為住宅市場的潛在消費者，受到收入水平的限制，一般來講，老年人的潛在收入來源包括社會養老保險，離退休金，資產收入，工作薪酬以及來自子女的定期供養金。中國城市大多數老年人都有社會養老保險收入和離退休收入，只有少數人，多于女性老人和高齡老人沒有收入，有固定收入的老人雖然衣食無憂，但是社會保險收入不足以使這些老人有能力購買有質量的老年住宅，除非子女可以提供相當部分的資金。

如果我們把老年人的收入分成五等分，我們可以看到80歲以上的年齡組的人，這些人當中低收入的人所占比重要遠遠大于低收入者在60多歲和70多歲年齡組所占的比重，顯然年齡的增加，老年人的收入局限也會越來越大，住房的消費能力也會降低。一部分年紀較輕，身體狀況較好的老人在退休后還有機會繼續參與生產性的勞動，在穩定的社會保險收入之外還能獲得一定的勞動收入。這些人作為住宅市場消費者，或許更愿意把住房作為投資，購買 15

能夠用于出租的普通住宅，而非老年型住宅。而年紀較大，收入水平在平均線下的老人，不用說消費老年公寓，如果沒有政策的支持和子女的幫助，甚至連入駐普通養老院的愿望都難以實現。

在照顧需求方面，老年群體也是分化的，因此，老年人居住環境的選擇在多數情況下是受照護服務推動的，個體衰老主要表現在兩個方面，認知和肌體的衰老，首先是認知方面，隨著年齡的增高，老年人的短期記憶能力有所下降，大腦容易受環境的干擾，這就是為什么老年人更容易陷入困惑狀態，在學習當中老年人需要比年輕人花更長的時間消耗信息。現在的老年人一個最大的恐懼就是認知能力的喪失。這種狀況在一開始的時候表現非常的微妙，并不明顯，隨著時間的推移癥狀會越來越明顯。處于這種狀況的獨居老人隨時都可能遭受到傷害，甚至是生命的危險。老年人口失智率隨著年齡的增長而上升，目前我國沒有這方面的統計，以美國為例，60歲以上的人口中約有5%的人處于不同程度的失志狀態。衰老的另一個特征表現在身體方面的變化，視力、聽力的下降，骨質疏松在老年人的身上表現非常的多，這些因素都加在一起，對老年人很容易造成傷害，對老年人而言，問題不是摔倒，而是什么時候摔倒和摔傷的程度。有三分之一的女性和六分之一的男性有胯骨摔傷的經歷。此外，85歲以上的老人發生致命事故的情況是60-70歲老人的四倍，除了摔傷造成殘疾外，老年人，特別是75歲以上的老年人當中許多人是關節炎、高血壓、中風后遺癥的慢性病患者。

我們看慢性病在不同年齡組的分布，60歲以上的老人中四分之三的人患有慢性病，而80歲以上的年齡組中，這個比重已經比80歲以下年齡組的患者比例高出了10個百分點。這個十分明顯的差異暗示，高齡老人對特殊居住環境的需求比低齡老人要大得多。慢性病的后果極易導致老年人的失能，無法獨立生活，需要人在身邊提供日常基本的生活照料，甚至還需要人長時間的提供護理和看護服務。

當然不是所有的老年病患者都不能生活自立，即使是帶病的狀態下，絕大多數的老年人還有較好的日常生活能力，總體而言，90%以上的老人都有較好的生活能力，只有4%的人生活能力差，需要依靠別人的幫助才能生存。3%的人日常生活能力屬于中等水平，需要某種程度的外部幫助維持日常生活。在這里我們再看到年齡對需求的影響，80歲以上的人日常生活能力較好者所站得比重比80歲以上的人所占的比重低18個百分點。隨著年齡的增高，老年人的日常生活能力呈下降趨勢。

較早進入老齡人社會的國家已經有一些研究，隨著年事的增高，人們不得不嘗試適應心里和身體能力的變化，適應的辦法就是把時間和精力集中在習慣了的活動類型上，這就是保持生活的連貫性，測量生活連貫性的重要指標就是是否在同一個時間，同一個地方長時間居住。當高齡老人不得不更換居住環境時，通常是為了生活的更方便，更有利于延長獨立生活的時間，更有利于在有需要的時候獲得必要的照顧和服務。由于大半生都是在擁擠和簡陋的住房中生活過來的，晚年改善住房條件的愿望十分的強烈，但是一旦經濟條件允許就會追求寬敞一些、現代一些以及環境優雅一些的住房。因此單純改善居住條件的角度出發，不難斷定老年住宅是一個潛在的巨大市場，然后中國的老人和其他國家的老人在照護需求方面沒有什么不同，在選擇晚年居住環境時，除了改善硬件環境以外，最關心的還是是否適合養老，就是所選的這個居住環境是否能夠滿足生活照護的需求。

如前所述，老年人的需求是多樣的，滿足這個群體的需求是件不容易的事情，目前已有的住宅產品設計在滿足老年人獨立生活需求方面做了許多的嘗試，高檔的老年公寓和老年社區就是屬于這種嘗試的，老年院所的建造開發者代表了對老年生活照料需求的關注，他們意識到老年居住和老年生活照料服務之間的關系，對于那些完全不能自理，身體脆弱到需要全天候照料的老人，除了家庭照料以外，現在也有了選擇老人護理院的可能，盡管設施還不足。

可以看出住房市場已經把老年人按生活自理程度分為三類：獨立自理型、半自理型和完全不能自理型。并根據這些情況，為身體能夠自理的老人建的老人公寓，為需要照料的老人 16

建的養老院和為生活完全不能自理的老人建造的護理院。現實的情況是，這三類類型并不十分清晰，有一些護理院并不一定容納完全不能自理的老人，少數養老院也為不能自立的老人提供服務，在一般的老年公寓中半自理的老人都很少見到，老年公寓所提供的目前更多是一個免于孤獨的生活環境，一個萬一出事能夠及時獲得幫助的許諾。應該承認，住房市場為今天的老人提供了比以往更多的選擇，問題是當一個老人經歷所有上述三種情況時，這樣的居住分類就破壞了他晚年生活的連續性，現實生活中一個老人的晚年生命歷程極有可能是從生活完全自理到完全不能自理的過程。在不斷變遷的居住環境的過程當中，老人不但總是處于一種適應新的環境的不安全感中，而且需要被迫丟掉和自己生活息息相關的物件和情感記憶。這說明了現有的老年居住安排在人性化設計方面還有巨大的改善空間，這需要市場開發者們的努力，也需要城市規劃者的關注。

在創造適合老年人生活城市社區當中，我們需要做些什么事情呢？做事情之前有一些人文方面的原則要達成一些共識。首先我們需要認清滿足老年人住房這件事和照護老年人生活，和維護他們的健康，這幾方面的需求要同時得到滿足。

在規劃當中，要注意到養老院和護理院等設施的目標是滿足一部分老年人的需求。大多數老年人是有能力和意愿在自己的家中或獨立，或與家人在一其渡過晚年的，全面的、多樣的、有質量的社區服務可以幫助他們實現這樣的一個愿望的。

這種共識有助于把現有城市規劃中對養老院所和養老公寓建設的關注轉移到社區建設的關注來，在城市社區建設中，有許多需要考慮的問題，針對老年駐所需求，要考慮三點問題，一個是養老里面的倡導，連續照顧服務體系的建立，以及老年服務產業的發展。首先是就地養老的問題，其實對于中國老年人而言，就地養老從來都是一個現實而不僅僅是一個理念，傳統社會的中國老人除了就地養老沒有其他的方式，現在大多數人也沒有輕易放棄自己熟悉的環境，近些年來，在一些有意無意的誤導和推動下，公眾印象中似乎老年公寓大有代表未來老年住房發展的趨勢，而遷居老年公寓也確實成為有經濟實力的人追逐的一種時尚，其實這種印象未必經得起時間的考驗，在人口已經老化的社會中，老年人口中居住在養老機構的比重一般會維持在一個社會的老年人口總數的5-6%左右，有人會說，因為中國的計劃生育政策是未來老年人家里沒有子女可以提供照顧，所以入駐養老設施必然成為趨勢。事實上，不僅中國的老年人將沒有子女可以依靠，許多發達社會的人口做已多年處于低增長和負增長的狀態，依靠子女照料已經成為奢侈的想法，但是這并沒有妨礙社會大多數老年人在自己的家里渡過晚年，只是在特別高齡或者是有特別需求時才選擇入駐養老機構，之所以會如此，是因為住房不僅僅是一個居住的地方，還是一個獨立的象征，家庭聚會的焦點，幸福記憶的源泉，與鄰里和周圍社區關聯的紐帶。

對于老年人來說，年齡越高，住在自己所熟悉的駐所就越發重要，因為家是一個人在社區中位置的主要表征，外觀可以說是自尊的來源，內涵集中了生活的意義。

其次，如何實現就地養老的問題。在現代城市建設中，實現就地養老，就需要把城市、社區建成一個適合老年人居住的地方，一個能夠維系居民生活連續性并提供安全感的地方，一個在人們身體發生變化的時候，滿足他們變化需求的地方。比如說住房設計、裝修和改造提供更多的坡道、寬道，以便輪椅的通過，安裝結實的扶手等等。當然老年個人是否有能力重新裝修其住房，以及是否應該為低收入老年人的住房改造提供公共財政支持，則是隨著而來需要考慮的問題。

再如失能會導致對居家服務的更多的需求，在獨立生活的高齡老人中需要日常的照料，對于需要照料的老人，現在絕大部分的照料是由家人提供的，只有少數老人雇傭保姆和小時工，社區建設當中應該設計諸如日拖照料、膳食提供和活動中心等滿足居家老人需求的服務，減輕家人照料的負擔，提升老年人服務的專業化程度，促進老年產業的發展。就地養老還需要考慮建設一個提供不間斷照顧服務的社區，何為不間斷照顧服務的社區呢？如果我們簡單 17 的看一下這個社區的話，就是說這樣的一個社區生活的老人從60歲到90歲，甚至是100歲，晚年生活的各個環節都能在一個社區當中得到滿足。一個60或者是70多歲的老人日常生活能力還很強的情況下，他所需要的是在生病時是否能夠及時就醫，房屋出現問題時是否有人及時維修，甚至有了問題，是否可以在社區內可以獲得必要的咨詢幫助。這時候就需要社區提供從醫院到家庭病床，康復中心等衛生服務、房屋維修服務、信息咨詢服務，隨著年齡的增加和體力的下降，他還很可能需要一些家務勞動的幫助，當他到了80歲或者是90歲的時候，特別是當他生活自理能力降低時，他還可以得到日托中心定時上門照護等服務。即使是在完全不能自理的情況下，還有入駐社區護理院的選擇，其生命的最后階段，還應該在自己居住的社區內得到必要的臨終關懷服務。

如此在以人為本的思路下，一個相對完整的社區為老年人服務體系就這樣建立了起來，這個不是一幅圖景，在我們看到的一些發達社會中已經成為現實。如果大家有機會去上海世博會，我建議大家去德國館參觀一下，那里有一個多代屋的展示，實際上就體現了我所說的這個社區照護體系。

最后還有必要重新思考一下社區服務產業的投資問題和消費問題。這可能是大家最關注的問題，在城市社區建設中，建立一個連續照護體系，除了需要認真的規劃，還需要資金的投入，還需要建立有效的規范制度。

規劃者需要認識到社區服務體系的建設和投入不僅是福利投入，還是對服務產業發展的投入，這種投入涉及多個領域，包括專業勞動力的職業培訓和信息技術的開發，其結果會有效的刺激服務和消費，促進服務產業的總體發展，特別是全球金融危機讓我們看到了中國產業結構轉型和擴大內需的必要，為社區老年服務體系的建設的投入恰好符合中國產業結構調整和擴大國內有效消費的發展趨勢。當城市規劃者充分意識到這個問題的重要性時，就會有更充分的公共資金的投入，也會有更積極的措施激勵其他資源的投入，這一點在剛才王司長的講話中已經給們帶來了希望。

此外，大多數老年人需要幫助才能夠真正消費得起老年服務，組織完善的住房保險和長期照護保險則是提高老年人消費能力的重要途徑，為此，建造適合老年人生活的城市社區將不再是一個設想，在不久的將來，在中國可以成為現實。謝謝大家！

【主持人 周燕珉】：謝謝裴曉老師！剛才他給了我們很多的具體數據，對我們國家現在老人的狀態做了一些分析，給了我們一些理念。今天上午的講演內容就到這里結束了，謝謝大家！下午我們會有日本、中國臺灣地區的一些專家做一些經驗的分享，希望大家準時到達。

【主持人】：尊敬的各位領導、各位來賓大家下午好！首屆中國養老產業與養老地產高端論壇下午的內容正式開始，有請本屆論壇特邀主持人清華大學建筑學院教授周燕珉女士！

【主持人 周燕珉】：大家下午好！今天下午有三位發言人和一場論壇。首先先請日本橫濱國立大學教授大原一興先生發言！

日本老齡化出現的比我國早，我在日本待了七、八年，對日本的情況非常的了解，他們在這方面積累了很多的經驗，大原老師是專門研究日本老人設施和變遷過程的，今天有幸請到他，我也是非常的高興。大原先生是畢業于橫濱國立大學，他在老年基礎設施領域有很深的造詣，原來我們也訪問過大原教授，他研究的成果都是非常深刻的。今天有幸請到了他，我們非常的高興。下面我們有請大原一興先生進行演講，謝謝！

【大原一興】：首先在這里要感謝主辦方的盛情邀請，下面進入我的演講時間。今天的內容主要由五部分構成：日本個別式住宅的設計指南和純住宅的修改；結合住宅部分的附加的服務；養老設施的住宅化的趨勢；近年來養老設施和地區性的活動等。

首先向大家介紹的是面臨老年人的獨立住宅，日本的住宅分為兩三層的獨立住宅，在這里面90%的老年人選擇在家養老，老年人持有所有權的大概占85%左右，為了確保新建的 18

住宅的保證上，1980年開始，日本各地區制訂了設計指南，在1995年正式制訂了老年人設計指南，對現存住宅的改修方面，在2000年加入了住宅改修的相關條例。

現在像我們圖中所看到的是玄關的照片，在日本由于習慣，玄關會有高低的差，為了方便穿脫鞋，為了考慮輪椅，沒有高低差是最理想的，但是由于傳統的習慣，高地差的減弱并不容易普及。存在明顯高地差的地板、把守和腳下的照明就被著重的考慮到，現在也出現了坐在椅子上可以上下移動的升降機，這種設計在家庭住宅也可以使用。此外在洗手臺附近的設計當中，比如說可以調解洗手臺高度的洗手臺，同時也注意下面的空間，方便于輪椅的出入，以及周圍的收納空間，這些方面的設計都經過了詳細的考慮。在關于衛生間的設計上面，大家現在從圖中可以看到，為了幫助老年人站立，設計了電動的坐便器，可以從后面扶助老年人自動起立。在浴室的設計上，考慮到日本傳統比較喜歡泡澡的習慣，我們在浴缸上面可以看到浴缸上面可使用的移動式的升降椅，門口為了方便輪椅的出入，采用了拉門的設計，同時也出現了家用的為了方便老年人出入的電梯。

在接下來的住宅改修的方面，主要向大家介紹的是改修的實例，這是一位坐輪椅的居民的房間，榻榻米采取的是可移動的榻榻米，可以增加房間的機動性。在浴室、衛生間上采用了一條直線的設計，方便升降椅來回穿梭于這幾個房間內。

剛才我們介紹的主要是獨立住宅中的各種手段，但同時這樣的手段在集合、公用住宅當中如何使用呢？下面我就介紹一下。1987年正式制訂了向老年人公開住宅制度化，主要是保障了無障礙設計，同時在內部的設計上傳感器、通報設施這些設備、設施也可以讓老年人更加安心，同時在這樣的住宅當中一定要存在管理人之間的談話，建立小區內的會所，日本的這些制度都是參照了以前英國的住宅制度而制訂而成的。具體的實例設計方面，由于是針對老年人的住宅，所以一定要遵從無障礙設計，無論是衛生間、浴室還是門廳的部分，都一定要適合老年人使用。

無論是集合住宅還是獨立住宅，為了讓老年人更加安心的生活，除了硬件的方面的提高，在軟件方面，尤其是護理服務上也是十分必要的。現在我們看到這個圖主要是顯示的日本現在近年來的一個數據庫，在2000年的時候由于制訂的護理保險制度，我們可以從最右邊看，1-5是大家需要監護的一個大概，體現不同的強度，從這張圖上我們知道護理政策是相當具有必要性的。現在各種的護理政策在一般的民間老年公寓當中也被廣泛的適用，現在大家圖上看到的是名古屋的一家老年公寓，7-10層是為一般比較健康的老年人設計的住宅，雖然有管理員長期在里面，但是并沒有設置護理服務。6層是專門為需要提供護理服務的老年人準備的。

這個就是這家老年公寓的平面圖，我們現在看到右邊的平面圖是7層以上為比較健康的老年人提供的平面圖。左上角的是需要監護的老年人的平面圖，大家可以清晰的看到6層的房間面積比7層的房間面積要相對的小一些。現在大家看到的三張照片是7層以上為一般比較健康的老年人提供的住宅的照片，上邊這張圖也是7層以上的老年人的食堂照片，右下角這張圖是6層以下老年人的食堂的照片。現在日本的住宅關于一般的住宅和護理的住宅結合在一起綜合形式的住宅是比較多的。

接下來我們要向大家如何把設施更加偏向住宅化的模式。面向老年癡呆癥的設施當中體現的最為明顯。現在養老設施的住宅化趨勢以及住宅養老設施化是同步進行的時代，在這里養老設施、居住化主要是重視住宅環境的改善，此外也從以前的大房間向單人房間進行變動，加強了小型環境的改善，以及多機能性、護理服務的連續性的追求。

我們從現在這張圖表中可以看出，現在這種護理型的老年公寓的輔助標準面積在不斷的上升，養老設施當中房間的面積越來越趨向單人化趨勢，而房間的面積在不斷的增長。這張圖當中主要是顯示了日本的現有各種各樣的老年公寓，這邊是顯示了各種老年公寓的名字，這種形式的老年住宅大概是從哪年開始的。比如說我們現在從上面看到這個藍色的部分是關 19

于日本特別養護型老年公寓，主要是對需要監護型的老年人居住的房間，大概的房間面積是下面顯示房間面積的大小。最近在新型建筑的老年公寓當中，面積在逐步的變大。在具體的空間上面，從大規模的集體的形式變成了小規模的特別看護形式，從以前的多床位的設施變成了現在以單人生活為中心的養老設施。

關于具體的房間配置方面，我們可以從圖中從左到右看到，最左邊的是很大的房間，里面有很多的床位的形式，慢慢的轉變成房間開始具體的劃分，現在變成的完全是提供單人房間的趨勢。以前的設施是很大的單位來看護的，到現在是逐步的分成一個一個的小單元式看護形式。這種護理型的養老設施經歷了各種各樣的平面組合的嘗試，近年來以小單元的組合形態居多，基本的形式都是小單元的組合。這張圖中大家看的稍微不是那么清楚，主要介紹的是日本像看護的養老設施當中的各種各樣的形式。現在養老設施的空間我們主要提倡回歸于住宅化、家庭化，空間里面我們要提倡人道性、舒適性、習慣性。現在圖中顯示的是一家小規模的養老設施，外觀上沒有人能看出是養老設施，跟一般的住宅沒有什么太大的區別，右側是門口的照片。這種所謂的以九個人為一個單位的，主要的入住者是有老年癡呆癥的老年人。

現在照片當中是每個房間的門口的部分，并不是從走廊直接進入到門口，而是走廊到住宅門口會凹進去一個空間，再到房間門口。走廊和房間中間用的是拉窗聯系在一起，這樣也加強了個人空間和公用空間的聯系。而我們從外觀，從街道上來看，并不是很容易就發現哪一家是老年公寓，哪一家是一般的住宅，實際上老年公寓是右邊的圖中所顯示的。

接下來向大家介紹一下近年來在日本養老設施中的與地區性聯系比較密切的設施，在這里我認為普通的生活主要是在追求我們以前的居家生活模式，什么是普通的居家生活呢？我們很難定義，大概都是虛擬的概念，而所謂居住模式的典范也是根據時代在不停的變化的。為了保證個人私人空間，尊重個人隱私是普通生活的一部分，公建面積是養老設施接下來需要提高的一部分。什么樣的養老設施是滿足普通人生活的養老設施呢？這個問題我們也進行了問卷調查，得到了大家現在所看到的這些照片。

比如說圖中所顯示的老年人自己在做自己的事情，或者是完全依從于自己的生活習慣，跟周圍的人聊天等等環境都顯示出了跟家里一樣的氣氛出來。此外如同我們中國在社區養老一樣，在日本的養老設施的地區有相當緊密的關系，像我們現在圖中所看到的，綠色的部分中間的這部分是監護型的養老設施，而相關的地區性的一些活動包括橙色的部分，包括藍色的部分。橙色的部分是指日本一般的民宅，具體的是右邊這些照片。

剛才地圖上的養老設施，在周圍的這些民宅原本就是一般的住宅，圖中這個是叫中山的家庭住宅，中間的老年人是監護型的養老設施里面入住的老人，他每天都是工作人員幫他打水，在生活上他自己沒有什么主動性，只是被迫的等待而已。現在每天進行一些活動，對老年人的每一天都有日間護理，白天從老年公寓來到人家家里，在這里每天會有幾個老年人在一起，每天到這里跟大家一起聊天，度過一天。我們研究室到這家去訪問的時候，正好趕上老年人在這家里就像一家之主一樣，跟工作人員說客人來了，快給客人倒茶之類的，平常沒有積極主動參與的人在這里什么事情都在積極主動的參與。像這樣的住宅是屬于一種跟設施性關聯性比較強的住宅。

包括我們剛才介紹的先從小規模的與地區性關系緊密聯系的養老設施被廣泛注目著。2006年根據護理管理制度形成了小規模、多功能的在家看護的組合模式，這種模式跟我們中國所說的日間護理的養老模式是一樣，白天往返于養老設施和家里之間，有必要的時候這個老年人也可以當天住在家里，不返回養老中心。現在圖中是一個小規模多技能的設施，主要是在一個很傳統的街道的里面，是由一個造醋的小工廠改造的，現在大家所看到的平面圖，左下角的平面圖是小工廠的平面圖設施，右上角是改造成養老設施之后的平面圖，在設施里面，像住房的部分跟一般的住宅沒有任何的區別。近年來日本進入高齡化社會，老年人的比 20

例也在大幅度的上漲，現在圖中的表格黃色的部分就是日本的關于今后老年人口的預測，紫色的部分是中國的，大概四十年以后日本老年人口會接近40%。

這是我們可預測的未來的老年人口的總數，在圖中所介紹的調查的這個村的老年人口的比例已經增長到了47.5%，這個村是日本的一個小島村，在這里由于高齡者的比例已經達到了47.5%，就是兩個人當中就會有一個老年人在地圖當中顏色稍微重一點，黑色的部分，在這里老年人的生活不僅僅是單純的依賴著養老設施，而是整個地區和整個環境。在日本一般只有在養老設施中才會看到老年人的聚會和聊天，在這里一般的地方都可以看得見。現在圖中的這些照片就是在剛才的地圖上所看到的灰色的部分，在設施附近的一些老年人的活動。我們認為在不久的將來，社區和養老設施將會變成一體化，老年人就地養老，社區也會變得越來越適合老年人居住。我們現在圖中所看到的是日本長野縣的一家老年中心，是利用一家廢舊的銀行改造的。在日本這種地方性的改造十分常用，因為比新建筑要便宜很多，現在圖中所看到的也是原來一家五層的樓房改造成的養老設施，四、五層是養老設施，三層是初中生和高中生的補習班。

現在的這張照片一看好像是一個電影院，但是仔細一看不是，附近的居民就喜歡這個電影院的老建筑，外觀并沒有改變，只是內部進行了改修，偶爾還會有人走錯，所以在門口貼出了不是電影院的表示通告。這里面也保持了一些原有電影院的設施，這個部分是可以讓來這里的老年人依舊很開心的看那些老電影。在日本，一般的社區附近都會存在商店街，這里是商店改造的老年人住宅和多功能的養老設施。從老年人的房間里面可以看到外面來來往往的居民，這樣可以減輕老年人的寂寞感。

最后我認為老年人參與到生活中來是十分必要的，在各有的養老設施當中，護理人員和被看護者存在著一種固定的關系，雖然這是護理人員的工作，護理起來也比較方便，但是對于老年人來說與外界的聯系會減少，生活也會變得單一化，改變護理人員和被護理者的固定的關系，讓老年人參與到平時的瑣事中是十分必要的。

目前的中國國情來講，并沒有過多的涉及到癡呆癥的問題，在日本這是一個相當大的問題，圖中就是一家癡呆癥養老設施的照片，在這里老年人會參與到日常生活當中來，引導老年人自己動手的能力。現在看到廚房的做飯部分，對這些有認知癥的老年人來講一個人做飯是比較麻煩也是比較困難的，在這里我們提倡大家互相幫助，共同的完成生活瑣事，不僅可以促進老年人的自立能力，也能夠使大家相互幫助。

現在看到的也是一家老年癡呆癥養老設施的平面圖，在這家養老設施當中并沒有強調設施的種類和概念，而是強調了這里的老年人自立能力，每個人都自己動手做飯。附近市場的這些商販每周也會固定來到養老設施里面，去為老年人販賣一些新鮮的蔬果。老年人可以根據自己的收入制訂自己每天的菜單，這種讓老年人自己購物的行為可以幫助老年人預防癡呆癥的發生，這就是我們所說的參與的重要性。

謝謝大家！

【主持人 周燕珉】：剛才大原先生講的這些研究的內容是他們研究了很長時間，特別的深刻，但是今天因為時間的關系，最終PPT的演示不是的好，照片不是特別的看得出來。我用一點點時間把他剛才的講演稍微總結一下。

我先簡單的說一下他說的那些內容當中有幾個重點，第一個是國家的政策經常在改變，房間的大小都變了，他們對老年人的護理設施的要求一個房間不能多于六個人，后來改成了四個人，最近一個房間變成兩個人。還有對智障的研究非常深刻，日本的老人院里住的都是80、90多歲的人，大部分人都有智障的問題，在這方面的研究非常多。剛才說的九個人一組的組團護理就是專門針對智障的老人設立的，他們有變成了空間的小型化的形式了。

他說的地域化的問題，現在不是光組織，回歸社區，日本的房子都是個人住宅，社區的建筑都是一個一個的，這種情況下，是小規模多功能的老年人設施，在這點日本也是在政策 21 的支持下做了一個非常好的規劃。此外改造的建筑很多，把一些個人的住宅改造了，工廠改造了，我到日本就有這個感覺，街道上原來是一個小商鋪，現在改成了老人院了，密度非常高。還有對街道的改造，促使老人積極活動，這一點日本人都比較內向，做的很多建筑上的設計幫助大家互相交流。中國的老人這方面的情況不是特別嚴重，因為中國老人都很喜歡跳舞什么的，但是高齡化到一定程度以后，老人就不愛動了，這時候需要一些建筑和設計使得他們可以動，也是延長壽命的一種方法。非常感謝大原先生！

下面有請我國臺灣地區的陳敏雄理事長講演。臺灣地區在福利機構這一塊做的非常好，我們也去參觀過，他們各種形式的都有，由于陳敏雄先生是好幾個院的院長，也親自在一線干活，他對這些都非常的了解。今天我們有請陳敏雄先生給我們介紹一下這方面的經驗，有請！

【陳敏雄】：尊敬的主持人、各位教授、與會的各位理事、先生，下午好！清華大學是我們向往的地方，我是第一次來，感謝主辦、協辦單位的邀請給我這么一次機會，到這邊來介紹一下臺灣的老人照顧機構的現狀跟發展。

臺灣有一千多家的老人院，我們臺灣最古老的老人院創立于康熙26年，已經有400年的歷史了，還有一家在高雄，創立在咸豐年間，知道咸豐是誰嗎？就是慈禧太后的老公，都很有悠久的歷史。我今天要介紹的是三個主題，臺灣的高齡化、少子化時代帶來的社會的沖擊。第二，老人機構的概況，還有市場的供需的狀況。第三，整個未來銀發市場的發展，還有產業化。

這張圖告訴我們1993年的9月，臺灣的老人占了總人口的7.1%，有149萬人，這個是按照聯合國世界衛生組織，只要你人口達到7%的時候，叫做老齡化社會。這是2010年的3月，我們統計數字已經達到了10.68%，有246萬9000人的老人在臺灣。在2018年，我們會達到14.36%，就是有334萬人，只要你14%就是老年社會。2026年，我們會達到20%，就是超老人社會。

在60年前，臺灣每一個婦女生7個小孩，現在我們已經生1個了，甚至是0.9個。我記得我們中國大陸有計劃生育的政策，臺灣沒有，但是我們都默默做到了。他也凸顯了一個問題，人口少子化比高齡化更嚴重。這個圖是未來臺灣人口結構50年是一個什么樣子，各位看看現在2008年，老人是10%，15-64歲的有生產力的人口，小朋友是17%，再往外推到2025年，老人會達到20%的時候，生產人口越來越小，老人越來越多。最重要的問題是臺灣的總人口是在往下掉，總人口并沒有增加，而且老人在增加，生產力在減少，小朋友更少了，這個是一個很可怕的現象。

臺灣的家庭的照顧功能逐漸的變小，第一個是社會變遷，家庭的結構由大家庭變成了小家庭。第二就是婦女就業人口在提升，我們在2006年有48.7%的婦女的上班率，但是我個人認為不止，因為很多家庭的家庭婦女在工作，只是政府沒有統計而已。每戶家庭平均人口數下降，在這樣的情況下，老人的需求已經很不容易從家庭中去取得適合的照顧了。再來就是說養老防老的觀念，老人愿意與子女同住的比例越來越降低了，這樣的狀況下怎么辦呢？換句話說，臺灣老人的事業越來越發展了，特別是1997年以后，臺灣的老人事業可以講是紅火的發展，這十年來發展的很快。在2007年我們國家定出了一個政策，什么政策呢？服務的原則是全人照顧，就是身心的照顧，要多元連續性的服務。推動方向，我們是以居家式照顧、社區式照顧為主，機構式照顧為輔，不得以才住機構，盡量在家里和社區，而且三者最好是連接起來。

臺灣的老人院的現狀，在經營形態來看有公營的，一共加起來是26家。民間機構是財團法人機構，是沒有錢的，是非營利組織，這個是108家。有一種是私人立案的，規模限制在49床以下，規模比較小，1997年政府才開放的，一共有932家，成長的香港可怕。還有 22

一種是公設民營，就是政府蓋的，提供設施設備，委托民間的財團管理，從中收取一些費用，一共有14家。

社政體系管的我們一共有108家，55757床，住在那里的老人不能有自理的生活，有失能的，有失智的，有長期臥床的三種模式。還有一種是老人公寓，我們有一種叫老人住宅，也有人叫老人公寓，不管名稱怎么樣，都是叫老人住宅。

還有一種是衛生體系，屬于我們的衛生署管的，一共有373家，如果說100床以上的，就要集中到中央來立案。存在的方式有兩種，一種是由醫院來設立，一種是由自己設立的。在臺灣經營比較好的都是醫院護士的，私人設立的一般來講經營都是比較差一點的。在臺灣還有一個很特別特別的機構就是退伍軍人服務委員會的體系，當時從大陸到臺灣去的老兵就住在這個地方，本來有很多很多，一共有18家，現在都80多歲了，現在只剩下了10800多床。市場供需是跟嚴重的失衡。

未來臺灣銀發市場發展與產業化的趨勢。我們臺灣基本來講老人失業是定位在社會福利，老人機構也是社會福利，但是有開放的一點點小空間，允許我們做一些產業。老人公寓就是其中的一種，大家一直在努力，可能是未來發展的一個新的方向。不管是什么家，總是慢慢的在發展，新的人就是新貴，有錢的老板，絕對不會住在那邊，還是有需求，所以就由老人住宅取代了，這樣比較貼近民眾的想法。

同時，政府也在鼓勵說你們應該用比較低的利息貸款給你，更重要的是獎勵，讓大家覺得同樣的土地會蓋更大。未來我們是覺得有發展潛力，不會受房地產的漲跌情況所影響。我們有一個潤泰的生活新象館，很多人都去參觀過。還有一個是臺塑集團在長庚養生文化村有一個，另外一個是我自己經營的一家機構，叫臺北市陽明老人公寓。

第二種模式就是財團法人安養護機構。400床、500床的很多，我經營的中心就是453床，這樣的機構應該是朝經濟的規模，而且要以強調優質、完整性、連續性、功能的方向來規劃，必須是跟社區、跟居家去做連接，強調多層級照顧。我自己經營了社團，我拿自己的經驗跟各位做一些分享。這幾家是我們經營的，加起來一共有900床。我們把它建的模式連接起來，建構一個恒安體系的多層級照顧的圖，從居家開始，社區還有老人住宅，還有機構，日漸照顧，還有喘息服務，就是短期的服務，也許是一個禮拜，還有送餐服務等等。

第三種模式就是在臺灣有不少公益的設施，現在逐漸的都凋零了，怎么辦呢？這些設施總是要改變的。現在用很高的價格，老人都是很節儉的，錢花不下去，所以要優質、便宜。政府投資應急設備，民間的一些有能力的單位來投資軟體，大家來合作，主要是給民眾的價錢偏低，而且優質的服務。

目前有兩種方式來做，第一種方式是OT的方式，政府新建，民間經營，幾年以后歸還政府重新招標，有的是三年，有的是六年，看你機構規模的大小。在臺灣的法律規定最高只能9年，不管機構大小，要重新的設置。目前老人機構在整個臺灣有14家。還有一種是BOT，政府提供一塊地，這塊地環境不錯，地點不錯，交通也OK，就由民間來蓋，蓋了以后讓你經營，一般來講是30年、40年，50年，以50年比較普遍。50年以后再給政府，臺灣有一個很有名的案子就是101大樓，是曾經世界最高的大樓，這個就是屬于辦公大樓的BOT，標到的那家公司可經營70年，70年以后要還給政府，不是讓房子，是你要折舊，70年以后誰來經營再說，條件會重談。

老人機構也是這樣子的，我下面要介紹一個我自己參與的案子。臺北市第一個社會福利的BOD案，是由樺福集團來承接的，他的老板是清華大學畢業的。這是凱撒飯店的旗艦店，總投資是100億臺北，其中28-30%是社會福利。這是一個很特別的案例，大家可以看一下這個圖，這是101大樓，他就在這個點上，這是一個捷運，這條也是捷運，地點前后面是捷運，一共有兩萬多平，所以說這個是未來的蠻特別的一個地方。里面有展覽機構，有老人機構，有老人住宅，有420個房間，老人養護有100床，還有日間監護，還有公園、綠地等等。

這是用公家的土地做投資，跟民間的專業做結合。臺灣有一個問題就是說有932家小型機構，這些機構因為規模太小，量實在是很大，占了整個臺灣的老人機構的86.3%，螞蟻多了可以把大象抬走，也是很有力量的。這些都是很小的，都是20床、30床，30床以下的占了64%，其實這是沒有效益的。這樣的狀況怎么辦呢？我們說應該鼓勵他們要朝著社區化、多家聯手經營的方式經營。但是我們也知道不是那么好做。

在這樣的局面下，我們鼓勵他們去做多層級的方式，使用連鎖的經營，但是我們也知道這是很不容易的，但是將來勢必要這么做。剛剛我們日本教授大原一興先生提到了失智的問題，每一個老人都是單人床，而且是12間單人床為一個組織，未來一定有市場，因為失智太嚴重了，但是我們有規定，要單人化，照顧人員一定要是臺灣本島的人，為了他們容易溝通。這樣高各人力成本，高設備的成本之下，我也不知道怎么經營，老人付得起這個費用嗎？這是一個問題，現在大家都在那兒看著，暫時沒有人當第一只白老鼠。

產業化的趨勢整個來講是社會獨立的定位，我就拿三機構試探一下是不是產業化。第一，銀發族跟飯店式的經營組合。住進去要600萬，如果到海那邊要加倍，一千多萬，當時定位為高級公寓。這個經營也很成功，但是問題是這個房子當初在蓋的時候是準備蓋住宅，后來生意不好，改成了老人院，也很成功。這個房子蓋的時候土地有銀行貸款，房子也有建筑貸款，這個房子比如說15億臺幣，肯定是轉投資了，很多是轉投資失敗了，失敗的話怎么辦呢？一定會產生問題，所以臺灣的內省部不允許抵債。這樣的狀況下，住在里面的老人就要像住飯店拿發票一樣。他們都是金字塔頂端的那一塊人，照顧的也很好，很有口碑。但是問題來了，因為是特殊的一種，里面的人會老化，年紀都80歲了，這個樓里的人越來越多，所以那些服務員一個一個的進來，而且各個國家都有，印尼的，菲律賓的，越南的都有，好像一個大雜院一樣。所以必須要做成一個聯盟才能提升競爭力，這是他們考慮的一個問題。

第二個是跟養生、醫療式經營組合。長庚養生春是200信號年創立的，臺塑是以養生做主題的，這個跟剛才的案例比起來，差很多，是從20-30萬之間，剛才的是500、600萬，差很多錢。好像也不怎么成功，有人稱為是失敗的案例，為什么失敗呢？因為那么多年住的人不到一半，這樣的情況下讓其他企業主想投資的不敢投資。

第三種就是我們自己的恒安，我們沒有什么權，我們利用我們的專利跟政府的資源做連接，我們采取多點的連鎖經營的方式，財產本金就是社會福利，不像公司沒有辦法股票上市，沒有辦法籌措資金，我們取得政府的信任，跟政府做合作，不過環境都很好，地點都不錯，而且空間也很大，所以容易達到一個順勢擴展的局面。

這樣的狀況下，通過這樣的競爭快速的去發展經濟規模，很多的財團，包括臺塑也是大財團，我們跟他們做競爭，坦白的講我們要努力，我們臺灣的很多專家對我們的發展很有興趣去研究，認為有一個象征的指標性的意義。

這樣的狀況未來還是有變數的，會產生很大的影響，也會有很大的挑戰，未來怎么樣就靠運氣和智慧，我就簡單的報告到這里，謝謝。

【主持人 周燕珉】：剛才陳先生講了一些臺灣機構運營的情況，這些經驗非常值得我們學習，因為本來地區的發展在我們前面一步，另外他們老人的情況也跟我們這邊是比較接近的，所以他的這種管理的模式和做法，成功和示范的經驗都對我們有參考的意義。前幾個月我們剛去過臺灣，參觀了各種類型的老人院，收獲特別的大，很多經營模式方面比別的國家更加容易接近。今天由于時間的關系，也沒有來得及講的更多，將來有機會我們會再請陳理事長。

下面邀請天津市鶴童老年福利協會常務副理事長方嘉珂先生為大家介紹在國內的現代養老機構的一些運營的經驗。方嘉珂先生是鶴童老人院的創始人，經歷了十年的艱辛使鶴童老人院由一所發展成為了五所，為我國民辦非營利性的社會養老行業和老人養老產業的發展探索出了一條新路，現在有請方先生！

【方嘉珂】：按照我的理解，今天的論壇是中國最有錢階層和未來最有錢階層的論壇。周教授是我們中國老年建筑設計的先行者和第一人，我很榮幸今天能夠做最后這一段匯報。談不上經驗，我想更多的是應該有一點反思，特別是聽了從上午到剛才的各位嘉賓的演講之后，我想講三點。

第一，把養老機構的由來和演變的過程簡單的描述一下。

第二，我們大陸目前養老機構的現狀評析。

第三，向老年房地產商建三言。

養老機構的由來與演變，按照我的研究，特別是剛才臺灣的陳先生談到的，因為我們大陸和臺灣基本上是同宗同族，概念基本上是一致的，他們康熙年間就有養老機構了，我的理解是養老機構源于長期照護，長期照護又源于照護，照護又源于照顧。有人的存在就開始有了照顧的問題，當然不限于老人。當照顧的問題解決需進一步對解決的方案有更高的要求的時候，比如說滿足感、舒適度、安全的考慮，這樣的話配套而來的一些監督、實務一些設計，照護就應運而生了。何為照護？照護是要針對目標的照料與護理，應該是照顧、陪同、守護、監督、管理甚至是控制。當所涉及的內容單純，時間不長，一般就可以叫照顧了。但是當所涉及的內容復雜，時間長了，配套的事項繁多的時候，則需以照護來決定。

何為長期照護，當照護的時間變得長，并且形成了專屬的內容、領域和學科，形成的獨特的工作形態，創立了制度和體系的時候，那么長期照護就開始產生了。比如說照護的執行，誰來執行？專業的要求，照護的實點，執行的時程，資源的耗用，質量管理，以及相關的權利、義務、監督等配套的問題出現時，長期照護是了解、掌握、滿足需求者的需要，對需求者提供醫療、保健、護理、社工、康復、心理、營養、藥事、管一等系列服務。長期照護現在理論上又分為居家式、社區式、機構式，甚至延伸到長久性的設計和特殊的照顧服務。比如說對臨終關懷的照護、癡呆人的招護。機構式的長期照護是指長期需要照護老年人、殘疾人，住宅為實現特殊目的而設置的建筑空間內，提供全天后的綜合性包括住宿、護理等機構式的服務。

能為需要密集照護的老年人提供完整且高密度的專業照護的業態，而且還能減輕家屬在精神和體力上的負擔，凡是依賴程度較高，沒有家庭和社區照顧資源的老年人，都是機構式照護的對象。

機構式和社區式、居家式的比較。從發達國家的地區經驗來看，最早被考慮和建置的應該是機構式，之后才往居家式和社區式發展。機構式在長期照護中所占的比例大約是停留在3：7，或者是2：8。此種比例具有普遍性、終極性、必然性、合理性、方便性，重要性難以替代。在成本效益上，機構式也最為合適。機構式在經營規模、拓展制最大，就接近了社區式，而社區式規模精致，就接近了機構式。機構式的比例雖然可能變小，但是不可或缺。前兩者的比重越大，在機構式的基礎上延伸服務乃理所當然。機構式是前兩者服務的基礎和平臺。

結論，由照顧衍生出照護，照護又衍生出了長期照護，最后形成了養老機構，這是第一點。

第二個問題談一談養老機構的現狀和評戲。量少、言微、位卑、差錢、法無。

第一，量少，社會福利社會化以前，只有政府對三無老年人和城市福利院和鄉村敬老院的存在。社會福利社會化以后，城市的社會力量開始介入，但是與高速增長的老年人需求相比差距甚遠，床位數至少應該達到老年人口比數的3-5，但是實際上只有1%。

按照沒有數量就沒有質量的觀點，較比學校、醫院等類似的行業，養老機構還普遍處于低水平發展階段，存量太小的必然結果就是不能形成行業規模，更別提進入社會主流行業。

第二，言微。存量少的直接后果就是行業發聲太小，特一是機構式長期照護老年人基本無音。當然較比發聲大曾經紅火一時的全國星光老年之家現在已經成了昨日黃花，盡管又在改頭換面，演變成如今的日間照料中心，但是前途未卜。

比照我國每年兩會教育界、衛生界在地方、全國人大的、政協的代表、委員名額，養老竟無界別，也就是說能為全國近2億老年人說話的人沒有。

第三，位卑。突出表現是從業人員以退休、進城和下崗失業人員為主要從業者及從業者與家庭保姆和醫院護工并沒有較大區別。位卑導致從業者寡。要實現養老機構從業人員專業化、職業化、行業華的目標，從業者高學歷、高福利和高待遇至關重要。

第四，差錢。社會的投資趨向是如何使投入產出利潤最大化，不將養老機構建設納入國民經濟增長的指標，不享與教育、醫療等行業同等的待遇，就總處于差錢的狀態。

導致資本遲遲不盡入的還有所謂的非盈利，加上原有政府直接舉辦的以樣板自居的利益九屆，就是說很多民間資本進不來，在我的理解當中，非盈利大家總體來講在我們的國民當中搞的不大明朗，認為非盈利就是白往里放錢，出不來。剛才臺灣，包括我理解的日本的體制內都應該占了絕大多數，但是那個里面并不意味著你不營利。

再有就是關于政府舉辦這一塊，大家剛才也看到了，日本好像根本就不提有關政府舉辦的概念，但凡和政府競爭某個行業的時候，民間永遠是敗將。已經進入或者是準備進入的資本也常常是限制于社會責任和獻愛心的局面。我跟很多房地產商也接觸過，搞了一種建筑，最后說我獻愛心，來一塊地蓋一個不要任何匯報的機構，在這種狀態下或者是裝裱自己，或者是與政府討價還價，甚至有贖原罪的心態。而這一切都源于沒有法律的歸宿。

第五，法無。立法始終是關鍵所在，但是迄今能算得上是法的僅為3672字的老年人權益保障法。該法又是15年前，1996年頒布，單就內容論還沒有涉及有關養老機構的內容，明顯時過境遷。我研究過臺灣的社會福利法，把養老機構的床位數都寫出來了，可見規范之新和之細。我們呼喚新的能夠涉及養老機構的法律法規盡早出臺。

關于出臺護理保險法，也應該盡早的納入國策層面，錢從哪里來勢必會成為主要問題。我們還期盼著養老護理人員法，德國有，臨終關懷法，德國有。我們業內呼喚非常大，我以為跟前面講的所有的內容都相關，這個法在發達國家沒有。結論應該倒著說，由于我們的法無，所以導致了差錢，由于差錢，導致了位卑，導致了言微，最后導致了量少。

第三，向老年房地產商建三言。底層建院重布局，長期照護重設計，建管分離重分工。

第一言，底層建院重布局。我們今天沒有請香港的嘉賓，一線大城市要學香港，高層建筑的底層，1-3層都可以用來做養老機構，老人與子女們同住在一棟樓內感覺良好，跟我們以上發言者談的什么老少居一系列的東西差不多，香港或者是說拉到我們北京、上海這種超大型城市，地如此緊張的情況下，我們的高層底商是我們的特點，只要蓋高層政府就蓋底商，我覺得應該學香港，高層底面建養老機構。學習美國，大動干戈到城郊打造所謂的養老設施，老年城的做法應該有一些質疑。就規模論也不會是越大越好。剛才臺灣的陳理事長也談到這個問題，要強調養老機構，在養老服務體系建設中的骨干和寶塔尖的地位，同時會對居家和社區服務有必然的輻射作用，而不是相反。絕不是補充作用。可喜的是我們國家已經在轉變，上午有的專家提到了咱們幾年前的提法，居家為基礎，最后機構為補充，現在民政部已經改變提法了，發改委提出來了機構為支撐，我以為還不夠，還應該是形成骨干，中午我跟臺灣的陳理事長交談的時候，他非常同意我的觀點，因為他的機構就是骨干，同時輻射了相當多的社區和居家。

還要評估日間照料中心，晚間空間資源的浪費的存在，香港很多養老機構現在都在改變，由過去的建日間中心現在劃歸為養老機構，因為晚上閑置了。我們現在不管這些，說做一件事全面鋪開，最后再說不行再關，是一個很大的問題。還要評估居家服務人員資源浪費之存 26

在，如果用外地的打工妹可以不考慮，但是對于照料高齡的或者是高端的概念，那是解決不了問題的。

第二言，長期照護重設計。對什么是高端老年人的定義要重新明確，養老機構主要是面向需要長期照護的老年人，所謂高端由此而來。用有錢和無錢來定高端、低端，不斷會導致養老行業的混亂，甚至還會沖擊其他行業，比如說酒店業，有錢的人，自理的人可以周游四海，可以到各種酒店去住，如果我們給他打造的是所謂的老年的酒店，將來的麻煩恐怕第一個抗議的就是酒店業，我不知道在座有沒有酒店業的，除非你轉型。在臺灣有一家轉型，但是最后又陷入了危機，好像我的理解是那樣的，何去何從還是問號。

因為解決需要長期照護老年人支付能力不足的問題，首要責任人是誰？是政府，其次是誰？是保險公司。老年人所接受的社會服務標準應該是一致、公平、公開和公正的，不應讓錢把老年人劃分為所謂的高端和低端。這在德國非常的明顯，德國的養老機構有錢人正常進入，沒錢人該誰補誰補。養老機構的建筑設計和配套設施必須是定位于長期照護老年人的專業化設計。我走了很多地產商建的所謂的老年公寓，當然很多是改建的，后來我跟周教授講，反功率極高，因為太不專業了。

第三言，建管分離重分工。能建設養老機構的未必能繼續管好，長期照護型的養老機構，今后的走向必然要由專業化、職業化和行業化的管理團隊來完成。

鶴童在托管養老機構方面已經走出了一條成功之路，比如說在北京月壇街道敬老院已讓其扭虧為盈，為了與市場接軌，鶴童與奧地利合資成立了一個公司，并在香港注冊，在引進國際的管理模式和團隊打造優秀的團隊方面鶴童愿意與在座的老年房地產投資者、建設者和所有者精誠合作。

由機構的演變是照顧演變成為了養老機構，現在的基本情況是立法是主要問題。我就說這些，謝謝大家！

【主持人 周燕珉】：剛才方先生給我們理清的許多的概念，講的特別的清晰，因為他身在第一線，可能特別了解現在市場的情況和老年機構建設的情況，提出了很多深刻的問題，也值得我們深思。這個跟政府、開發商以及學者都是密切相關的，需要大家共同努力。后面又提出了一些建議，可以說是非常具有實際的意義的，特別有現實意義，可以很好的借鑒。

下面進入我們的論壇時間，有請中國房地產報副總經理、中國土地交易促進聯盟常務副秘書長郝衛東先生主持！

【主持人】：養老地產高端對話現在開始，有請對話主持人中國房地產報副總經理、中國土地交易促進聯盟常務副秘書長郝衛東先生！【主持人 郝偉東】：首先我們要以熱烈的掌聲給到周教授，今天我本人也得到了非常好的學習，也是非常難得的一個養老地產和養老產業的研討會，讓我們以熱烈的掌聲感謝清華大學周教授的主持。

下面我們的對話將圍繞著城市和房地產選址這樣一個角度開始，首先有請山東省文登市副市長譚遠國；有請清華城市規劃設計研究院副院長袁昕；太陽城集團董事長朱鳳泊先生；臺灣老人福利協會副理事長陳立基先生；香港大唐金融集團大陸業務負責人陳輝先生。

我們今天的主題是養老產業和養老地產，上午我們聽到了很多養老產業包括養老住宅非常專業的研討。我們今天報名參會的大概90%是地產商，由此可見我們國內總活躍的房地產業非常關注這個養老產業的前景。談到房地產，第一就是選址，房子的價值第一是地段，房地產發展的第一個問題就是選址，在哪兒做項目。第二個我今天聽到了一個信息，我們這次來參會的有四個城市，這四個城市各有各的特點，城市也在思索，也在非常的關注這樣一個養老產業的發展。

我們這次對話的嘉賓有政府、行業協會、城市規劃設計單位、金融機構和開發商組成，正好構成了一個產業鏈的上下游的結構，我想今天我們的對話為了使得主題比較集中，我們以文登作為一個案例，如何使得房地產業養老產業和城市的戰略選擇結合在一起。背景就是 27

文登市最近剛剛在全市形成了一個城市新的戰略，就是要打造中國第一個養生之都，作為一個城市，舉全市之力把養老、養生產業作為城市未來發展的方向，首先有請譚市長給我們介紹一下養生之都的戰略定位。

【譚遠國】：各位朋友，大家可能是對文登不熟悉，我先簡單的介紹一下文登，文登是威海下屬的一個縣級市，在全國百強縣里排第14名，這是文登的情況。剛才郝總給大家介紹了文登目前正在打造一個養生之都，為什么要打造養生之都呢？我們總結了八大養生資源，三大優勢。

八大養生的資源：第一，文登這個地方南靠黃河，有一座山，海拔923米，有海有山，這個地方一年四季分明，夏天比較涼爽，28、29度，冬天又不冷，一般在零度左右，氣侯非常好，非常適合養生。

第二，空氣好。文登這個地方優質的空氣優良達到百分之百，優質的天氣達到190天，這是全國比較稀有的。特別是空氣中含有著負氧粒子特別高，能達到11000個，這個是空氣中的維生素，所以很適合養生，所以說文登是一個天然的氧吧。

第三，文登有獨特的海洋的資源優勢。我們文登有156公里的海岸線，特別是有12公里的天然浴場，特別是海邊還有防護林，非常適合養生。

第四，我們具有溫泉的資源。文登是中國的溫泉之都，我們文登有五處溫泉，溫度在65-77度之間，溫泉當中含有各種微量元素，陰離子、陽離子，對調解神經功能，增強免疫力非常有好處。

第五，食品養生。文登這個地方物產非常豐富，小麥、玉米、地瓜、花生、大豆，特別是我們生產的西洋參特別好。在文登這個地方海產品非常豐富，我們除了吃五谷雜糧以外主要是吃海鮮，吃各種貝類，海產品特別豐富

第六，文化養生。文登名字的由來是秦始皇到文登去尋找長生不老之藥，在這里特別盛行的是道教文化，想當年王重陽率領其他弟子走過千山萬水，想找一個長生不老的地方，最后選擇在了文登，這兒的道教養生文化比較豐富。

第七，森林養生。我們這里有一個國家森林公園，還有一個省級的森林公園，我們的森林覆蓋率可以達到46%，我們的森林養生的資源非常好。

第八，醫療養生。文登作為一個縣級市我們有兩所三級醫院，特別是文登有一個骨科醫院，是中國的三大骨科醫院之一，特別是院長是我們山東省的泰山學者，骨科醫院主要是治療腰疼、背疼。

三大優勢，第一是區位優勢，因為這個地方是環渤海圈，在青島、煙臺和威海中間。另外一個是交通優勢，特別是威海的機場就在文登的境內，到北京來50分鐘，特別是到韓國首爾，韓國的釜山40分鐘，有兩條高速公路，還有鐵路，特別是目前的膠東半島有一條高速鐵路，完工之后文登到青島到煙臺只要半個小時，這是交通的優勢。還有一個是土地優勢，這么好的資源，大家都知道土地是我們的基本國策，你沒有土地有再好的資源沒有辦法開發，而文登這里有很多的開發資源。

還有三大地域，第一是目前中國逐步的走向老齡化時代，我們文登可以達到15%。世界衛生組織調查研究，亞健康的人員達到了70%，這樣的人員特別多。還有我們現在生活水平不斷的提高，原來是解決溫飽，最近幾年是逐步想解決住房，解決汽車，第三次消費高潮就是養生。

八大資源，三大優勢來支撐我們要打造一個中國的養生之都，溫泉、海洋、森林樣樣都有，這在全國是獨一無二的，我們還是長壽之鄉，百歲以上的老人有47歲，國家優秀旅游城市，國家園林城市，這些稱號都有。所以我們決定要打造一個中國的養生之都。

【主持人 郝偉東】：這個城市的養生條件，自然條件真的是相當的好，說了這么多的優勢，給我印象很深刻的是秦始皇要去那兒求仙，道家要在那兒選址，長壽之鄉是一個硬道理，一個地方如果人是長壽的，說明這個地方是非常適合人類居住的。

其實我們國內有很多這樣的地方，非常適合做這樣的產業，剛才譚市長還沒有介紹，還有一個優勢，不是荒郊野嶺，是百強縣里面的第14位。

作為我們產業投資者的投資機遇怎么樣呢？下面我們有請朱總談一談。

朱鳳泊】：文登市的情況確實是很吸引人，但是做養老產業我相信在全國各地像文登這樣的好地方很多，作為地產商做養老地產首先選擇的當然是自然環境，但是更重要的是當地的消費水平。我們考慮通過十年的養老地產的投資建設，如果我們選擇一個城市做養老產業的話，我們要看人均GDP是否達到了5000美元以上，如果不是這樣的話是不行的，我們憑空制造了一個閣樓，無人喝彩。我對文登的情況了解的不是太多，我們考慮現在比較成熟的劃了三條線。

第一條是中國的沿海，特別是東海、江浙這一代，福建、廣西。中線我們認為是在重慶、四川。北線是北京、內蒙、山西。大的趨勢來看，如果做養老地產，從我個人的拙見來看向這三條線發展。

【主持人 郝偉東】：其實有一個概念需要理清一下，文登是要做養生之都，養老是養生產業集群里面的一部分，更著眼的還是因為養老經過分析因為老年人的行動能力，包括本地市場的支撐的問題，因此這個城市的希望在外部市場，外部市場現在還看不到以養老成為一個產業的核心，而是養生。我們之前袁院長沒有參與過他們的策劃和規劃，他是參照著一個國際養生城市的案例，吸引的是城市亞健康人群，包括中青年。養生跟養老的關系是城市配置一個養生的旅游業和養生的產業集群，養生的培訓服務業，養生的文化業，養生的社會制造業，同時又為養老提供了非常好的條件。

中午我跟岳成老年事業開發中心的趙總聊了一下，他們也在做一些關于候鳥式老假養生的項目，不是純粹養老的課題，而是能夠有移動的跟退休經濟有關系的一部分客群。關于養生這一塊，一會兒我想再聽聽周總的意見。中午我也跟陳理事長聊了一下，這種著眼于外部市場的養生城市有很多的案例，您提到了泰國，請您給我們介紹一下泰國的情況。【陳立基】：泰國的外貿部到我們單位來參觀，我問他們的主要目的是什么？他們說泰國要發展，要發展文化產業，我問他們的優勢在哪里？他說沒有天然災害，土地便宜，人工也便宜，人民親和力又很好。以前我曾經聽過北歐的人到泰國一下飛機就跪下，因為太舒服了，他們覺得很感動，那都是優勢了。這是7、8年前的事了。

剛才聽到了文登市長的介紹，我就在想發展養老范圍比較窄，養老只是其中一部分，條件這么好，應該是發展觀光，觀光是無煙囪的工業，發展的好自由也會把養生這一塊拉進來，千萬不要鋪的太大，不然的話很難收拾。

【主持人 郝偉東】：正好請袁院長接著聊一下，因為清華參與了文登養生的策劃，在您的觀念里面，一個養生之都應該是一個什么樣的產業集群呢？整個城市在策略、規劃和空間上，包括資源的梳理方面應該是怎么樣的呢？

【袁昕】：今天是從養老擴大到養生的主題，我談一談作為一個城市規劃者和建設者的專業人員的角度談規劃和設計，大概有兩個層面，一個是規劃，一個是設計。

從規劃來講，我們很高興能夠和文登市合作，來進行探討這方面的發展的趨勢。通常來講我們上來要先探討城市的定位，人口發展的規模，現在我們希望把人口規模做大，希望能夠把土地的規模做大，更多的是城市的運營或者是城市的經營，但是背后是人口的集聚，很多城市是把發展第三產業作為我們城市未來發展的一個重要的目標，第三產業、服務業的對象又是誰呢？我覺得隨著人口壽命的逐漸的延長，老年人所占的比例越來越高了。文登看到 29

了自己在這一塊可以有很好的發展前景，以這樣的方式去吸引更多的人來到這里，對促進他的產業發展起到很好的作用。

從設計上來講，包括剛才作報告中談到的老年的住宅是專業的設計，確實從這樣的設計上來講我們分為幾塊，實際上都在做規劃和發展。老年住宅有很多專業性的需求，這方面確實也需要很專業的團隊去配合，這一點我們也是在做一些研究，也希望把我們的這些研究成果轉化成在市場上或者是在實際當中能夠落地的，能夠讓大家有更多感受的條件。我們也是希望可以做一個上下游的配合工作。謝謝。

【主持人 郝偉東】：下面我想問一下大唐金融的陳總，陳總我先給您提供一些數據。近20年以來，美國養生產業增長了36倍，日本增長了32倍，歐洲各國以17%的比例在增加，中國的養生保健這樣一個健康產業是以每年15%-30%的速度在增加。據美國專家和財富雜志預測，在十年內，全球養生健康產業將達到10億美金的總產值，中國是1萬5000億的份額。在聊這個話題之前，我正好也聽到了清華規劃院的一個報告，什么是養生產業呢？跟養老的關系是什么呢？養老是里面的一部分，但是養生產業是非常龐大的一個產業集群，都跟健康和生命有關系，這里有養生的旅游業，像三亞可以到那兒度假，非常好的環境。也有稍微高端人群養心，比如說重慶的縉云山，每個人去那兒養養心，這樣一種養心之旅至少要花1500-2000元。瑞士是健康之旅，不管是抗衰老的打羊胎素還是像德國的溫泉小鎮，花費都非常昂貴。印度有瑜珈，心靈靜修也可以達到每年20萬的游客。其實這些案例都屬于養生產業，我特別感興趣剛才大原教授講的日本的可以有助力的馬桶座椅，這些設備不知道誰來生產，這些也屬于養生產業的設備制造，包括深海魚油，包括一些生物制藥，一些生物技術萃取的養魚藥品，這都屬于養生產業的范疇。當一個城市具備了這么全面的產業集群的時候，養老的條件無疑是非常的好，但是唯一要解決的是老年人的倫理問題，包括異地養老的問題，但是條件是具備了。因此把養生作為戰略，而不是把養老作為戰略。

作為金融機構面對這樣一個市場，也面對各國包括國內的眾多的案例，您從中有沒有看到一些投資的商機，或者是未來用哪種方式，無論是跟城市合作還是跟地產企業合作。【陳輝】：這么多房地產商來到這個會議上，表示這個市場一定是有需求的。我們資本是尋求回報和收益，這么多房地產商來到這個會議上，說明他們也是尋求機會。現在國內有一個講法叫拉動內需，老年人的養老需求其實可能是拉動內需的很大的一個部分，我們是這么看這個行業的發展的。

至于說到養生和養老，我認為可能是一個延續，現在比較講養生的，人到中年了，也考慮養生，但是消費最多的還是老年人群。我們的父母在養生中花的錢比他平時吃飯都要多，老年人有時候被養生品騙的很多，他們這方面有很大的需要。至于說涉及到文登的產業的發展方向，我認為應該講是觀光養生是一種方向，但是我認為在養老中怎么定位，要在整個山東半島，大家經常去山東的話，現在很多中級城市建得很好了，山東整個的產值在國內也是靠前的，應該定位周邊的城市跟他有一個同一個文化群的人有什么養老需要。如果想發展成像三亞這種形式不是不可能，但是必須要突出更多的優勢，三亞的陽光和海岸線是別的城市不具備的，文登必須要拿出別人的城市不具備的東西才能吸引更遠的游客。

所以我認為做成一個地區性的養老的基地，同時也做成了一種全國的養生的中心，我認為這是有可能的，我是這么一個看法。

我認為金融機構對房地產是有很大的興趣，整個的產業的增長對我們來講會提供很大的商機，金融機構是一個錦上添花的部門，我們也希望有機會介入，但是我們希望最主要是看到起碼能提供一個讓我們能認可的經營模式，這個模式是可復制，可擴大的，金融機構就會在這方面做更多的努力。

【主持人 郝偉東】：說到金融，譚市長，我昨天跟您聊，現在有幾個基金對文登投資非常感興趣，說是今天晚上就要跟您溝通一下基金在文登投資的規劃和設想，您現在可以簡單給我們透露一下大致是一個什么樣的情況嗎？

【譚遠國】：大家對文登的資源和地理位置都不太熟悉，對于打造成一個養生之都大家都產生了懷疑。我們逐步發現了我們文登資源的優質性，所以政府加上我們的有關專家共同謀劃，利用我們的優勢資源，打造一個養生之都。我們目前的策劃工作已經和清華大學城市規劃院合作，我們會按步驟來實施。剛才我聽有一位老總說文登可能是一個區域性的養老基地，這不是我們的方向，文登這個地方的海洋資源非常的優質，有12公里的金色沙灘，海水一點污染都沒有。特別是在北方的沿海城市，有山有水有溫泉的地方很難找到。中國現在大部分海景開發的都差不多了，像這么優秀的資源確實是不太多了。特別是文登的有一座山在膠東地區是第一高峰。這里面奇石、古木比比皆是，山清水秀，號稱是江北的九寨溝，這是一個非常有靈氣的地方，目前有幾個開發商都看重了這個地方，田園風光非常的好。養生在中國是一個新興朝陽產業，養生應該說是與健康有關，人最珍貴的是健康，長壽是我們的追求，怎么樣才能健康呢？要養生，要養心。我們目前為止要和幾個開發商對話，我們要打造一個田園風光的景區，養生地產。我們的海邊從2007年開發，投入了28個億的基礎設施，供水、排水、供暖、供熱樣樣俱全，我們的養老地產馬上就可以開發了，希望大家能夠走進文登，了解文登。

【主持人 郝偉東】：您剛才也談了一個新的話題，養生之都，養生地產，或者是叫健康產業。健康產業不僅是地產商參與，朱總您除了是咱們中國最早做養老地產，為天下子女盡孝心的這樣一種理念，您有沒有關注過關于更寬的，關于健康產業的多元經營呢？還是純做養老地產的呢？

【朱鳳泊】：養生和養老并不矛盾，只是養生的概念更寬泛了，包括養老，還包括對于中年人，對于亞健康人的調整和調理。今天養老地產的論壇，我們把論壇的主題更寬泛化了，談到了養生，我想做一個案例分析，來看看我們中國的國情，是否能夠急功近利的做到。

大家了解美國有兩個城市相連，一個是圣地亞哥，一個是爾灣，爾灣這塊地用了一代半人的時間打造了一個城市，給這個城市賦予的內容就是養老城。和它相連的是圣地亞哥，圣地亞哥有100、200年的歷史，圣地亞哥打造的就是養生城，這兩個城市的功能各不一樣，爾灣是一個非常好的成功案例，之所以成功還得益于美國是一個移民國家，人民從來不把自己住在這個地方稱為自己永久的地方。但是我們中國有5000年的歷史，我們居住在一個地方叫故土難離，很難靠一個概念，一個主題把人口集中到一個地方。所以說，如果我們要人為的打造一個養老城，除非有行政手段。比如說現在我們有幾個二線城市，現在政府已經出臺了城市增容的政策。大家都知道呼和浩特，它現在的人口才180萬人，要在五年內發展到350萬人，靠什么呢？靠引進各種產業來把人口增容。這樣做是能夠做到的，而我們作為一個投資商，作為一個策劃，把一個地方人口增容，很難做到。

所以我們作一個選題的時候，一定不能離開中國的國情，中國的歷史。我覺得文登很好，我雖然沒有去過，但是我們也經常有一些朋友談到文登，我想有一個建議，文登可以作為一種休閑度假產業來發展，如果沒有了人口政策，沒有靠政策來搞人口增容的話，先不要說叫什么都，都是指人口永久或者是半永久的居住。投資那么大，還需要人來的話，我倒覺得圣地亞哥是一個成功的案例，養生內容做的很多很多，圣地亞哥后來就成為了一個休閑度假圣地。我覺得我們的市長可以把圣地亞哥的情況了解一下。

【主持人 郝偉東】：我們今天其實是拋出了一個新話題，由養老說到了養生，今天畢竟還是養老地產，大家更多的關注還是關于養老地產的發展，包括投資商、開發商，結合老齡化事業如何做，有哪些新的創新。作為臺灣在這方面做的是歷史比較久，經驗也比較豐富，31

您作為看待大陸的方興未艾的市場，臺灣的專業機構有沒有想多和大陸合作投資養老地產呢？

【陳立基】：我在臺灣看過一個廣告，在臺灣有一個很有名的水庫，風景也不錯，旁邊蓋了一個飯店，這個飯店經營不好，后來轉型為養老院。我自己在做這一行，他有車送大家去，我也去了，到現場我只聽幾句話就知道大做不好。他們說住在我這里的養老院，每天都吃活魚，我就知道這個理念很奇怪了，果然后來就沒有做起來。老人家有他的特性，老人家不喜歡離開原來住的地方，還有一個是社會關系，原來的社會關系他不喜歡斷掉了，讓他重新適應一個環境，會造成他的選擇，他去玩一玩，去玩幾天，泡泡溫泉，吃一些養生的東西，這都是可以的，所以我是贊成發展觀光，空氣好，交通便利，又有海鮮，西洋參什么的，光從西洋參就可以發展很多的藥膳。

剛才有提到臺灣的臺塑的養生村，是王先生籌劃的，投資了100億下去，臺幣100億大概是人民幣20多億。我在念EMBA的時候，我和同學交換名片，我一看他是臺塑企業的高級主管，我就說現在養生做的怎么樣，他看了看我說學長我知道你的意思，我們這是一個失敗的案例。不是他規劃的不好，王先生非常有眼光，買了一大塊土地，非常大，他把道路弄好了土地就可以值錢，但是在那兒蓋養生村，連接原來的醫院，這是一系列的連接。第一期是3750床，他們在規劃的時候到我們機構不下十次，我就跟他們說不要蓋那么大，我看后來跟他們說沒有效。他們說沒有辦法，我們董事長要做就要做大，如果做成功的話，三千多人住在里面每天救護車一叫，把人運出去很恐怖的，還有去餐廳吃飯，餐廳會是很大的，所以要是小而美的，這樣成功了就可以復制。

【主持人 郝偉東】：臺灣的專業機構有沒有想在大陸進行選址或者是合作呢？

【陳立基】：我知道有人來投資，但是做的很辛苦。

【主持人 郝偉東】：為什么呢？

【陳立基】：好像是因為稅的問題，這個我不太清楚。在大陸投資的優勢是人事費比較低，因為在臺灣已經做了二、三十年了，認為經營管理很有優勢，應該很有信心。一般也不做大，我們都不喜歡做的太大，做的太大就機構化了，談不上什么溫馨照顧，越大越沒有辦法貼心服務。

【主持人 郝偉東】：中午還提到了一個模式，每一個項目不要太大，不要機構化，但是商業模式上可以做連鎖，可以在全國鋪點。

【陳立基】：建立品牌。

【主持人 郝偉東】：朱總您做這個歷史也比較久了，是一個代表性的企業，有沒有今后的商業模式是怎么樣的戰略布局呢？

【朱鳳泊】：我倒不是王婆賣瓜自賣自夸，太陽城到今天走了過十年，我想各位可以把它作為一個案例來分析，太陽城一共有1700個住宅單位，全部是銷售的，還有500個老年寄宿，就是租賃的房間有500個。按照一個房間兩個人的話，也有幾千位老人。現在太陽城無論是住宅還是租住，基本現在都是滿的，剛才提到了一個話題，說太大就不美，不溫馨，我有一個不同的見解。其實做什么事情沒有絕對化，在中國的國情下，在一個區域內找準自己的一個模式，首先要符合一種大政，在大政下面我是投資人，我來說了算，這個說了算就是謀劃。謀劃的好就是一個好項目，也有成功的案例，也有失敗的，就在于我們做老年養老地產項目當中，我們怎么從結構上，在以后長久發展上理清。

我們當時把房地產和養老產業作為一對孿生兄弟，一對雙胞胎捆綁起來一起做，所以我們又賣房又租房，還提供服務。剛才最后一個主題發言者講最好建房的別管，找專業團隊，我就犯這個大忌，從挖第一鍬土到今天又建又管，我覺得關鍵在于模式。

目前我們出臺的有關養老地產政策的前提下，我們現在沒有什么捷徑可走，我倒覺得如果說養老地產是一片茂密的山林，我們要想到這個山林去，我們必須要經過一片沼澤，我們 32

是先挖土填滿了沼澤還是搭一個橋過去。我們有很多先驅者，包括我們學術界、理論界，我特別佩服周老師，太陽城里的好多戶型都是他的心血。作為開發商，在運營商怎么能夠取得成功？有很多政策的限制，有很多干預，有很多不明白，不清楚的地方，但是你作為開發商，你自己要明白，要清楚。比如說最難的，我們一直面臨著很困惑的問題，由于我們賣房，政府說你是開發商，你不是做老年的，由于我們又有租房，銀行就講你是做老年設施的，養老地產看不明白，貸款我也不給你。所以想得到政府支持的時候，由于你賣房，政府遠離你。

最典型的北京市政府知道太陽城這個地方，當時政府由一個副市長帶隊來考察太陽城，先派了先遣隊來了太陽城以后回去匯報他是房地產商，市長于是就不來了，也不做調研了。我們發展當中有很大的資金需求，銀行說你這是老年項目，我們銀行目前不做這樣的貸款，你說作為開發商多難，想找個娘，娘不待見你，想找個爸，爸不理你。

我們苦苦的掙扎，到今天用了十個年頭才把太陽城做成，是滾動開發。太陽城就一個好，做到今天沒有貸款，整個資產十多個億，沒有銀行一分錢，都是太陽城的。所以在中國的國情下，做事情很難就在于你如何策劃，也就是說你要逾越這片沼澤的時候你是填石頭還是搭橋，在于我們自己創造和規劃。

【主持人 郝偉東】：請問袁院長您是搞規劃的，原來圍繞一個城市做一個項目的比較多，圍繞著養老產業像朱總提出的問題，您覺得在幾年前剛開始做的時候您想向朱總提什么建議？

【袁昕】：就單一項目來講，其實每個項目的差異性都會比較大，很難說對同一類項目有一個相對來講比較集中的建議。因為定位、市場，包括區位條件等等都有很大的差異性。比如說去參照一下圣地亞哥，特別是所謂的陽光地帶在養老產業這方面的發展都可以給我們不少的啟示，這個可以給文登更多的做一個參考。

我注意到泰國國家旅游局在境外投放的廣告，作為國家戰略來講明顯的分了兩個階段，第一個階段就是陽光、沙灘，當時并沒有養生和養老的概念，是純旅游的概念，是為了讓大家去認識泰國，了解泰國，就像我們文登一樣，現在很多人對文登不了解，我覺得文登有資源，在這方面可以向前走一步。但是走過一段時間以后，大家對泰國開始接受和了解，知道了自然的資源，包括其他的一些相關的品質和設置的時候，他的國家在這方面做了一些調整。國家旅游局此后再投放廣告已經變成了健康主題了，你到泰國來就不僅僅是旅游，你可以到這兒來療養一下，休養一下。雖然在本國有很好的社會醫療保障體系，但是你要排隊，要等很長的時間，還不如用相對來講比較低廉的價格到這兒自己能夠比較快的去解決這些問題，這是它的發展的策略。所以我覺得目標的定位一定是要跟他的策略結合起來，才能對整個的產業的發展有一個比較好的判斷。

剛才您也提到了養老產業后續有很多的產業鏈，我們做產業就是為了把產業鏈盡可能做的長一些，從養生這一塊來看，可能涵概的內容會更豐富一些，先從哪兒起步，是不是一下子可以做到養老，這也未必，要看市場的條件。這一點也是我們下一階段要規劃和設計需要去進一步梳理和細化的一些部分。

【主持人 郝偉東】：朱總的發言講了太陽城是十年的歷史，可以說是酸甜苦辣，朱總，如果說回到十年前，您還會不會再做太陽城這種模式呢？第二個問題是下一個十年，您想怎么做呢？

【朱鳳泊】：十年前拿到這塊地的時候很便宜，沒有用幾個錢，有不少人出主意干脆把地整理整理賣了，掙幾個億得了。你說做一個人，你就專門為了錢嗎？其實也不是，我覺得還是應該做事。當時選準這個目標就義無反顧，盡管這個過程很難，但是還是做下來了。我做了以后嘗到甜頭了，我們真的有下一個十年的規劃，還是想做養老地產。我們十年摸索出了不少經驗，我們覺得按照我們自己的經驗發展，當然有好政策更好，有銀行支持更好，但是如果政策還是這個政策，銀行還是這個銀行，我們照樣還能做得更好。我們主要是摸索剛 33

才談到的像文登這么好的地方，我們選址的問題，選在哪兒，太陽城的成功就得益于是在北京，如果在一個二線城市就壞了，因為做的太大了。

剛才我說了1700個住宅單位，500個租賃式的房間，叫城還真的是對了，很大，整個建筑面積是32萬，所以我們差一點在黃山選了一塊地方，差一點在那兒做。后來考慮到我的資金供應問題暫時停下來了，多虧停下來了。目前我們想好了，到城市人口增容比較快的，經濟發展速度很快的，像內蒙古我們用兩年時間做了調研，內蒙古原來在全國的經濟地位排名第29位，到現在全國排名第9位，增長速度排名第3位。它是一個資源大省，養老是一個空白，別看那個地方冬天很冷，冬季也很長，剛才談到的那個話題，養生度假養老。我再做的時候就準備把渡假、休閑、養老達到成一個項目，這樣的話冬天在那里老人也有可玩的內容，現在我太陽城就做了一個大的溫泉俱樂部，在老年城里作為一個以水為媒介，以溫泉為媒介的一個場所，就可以納人氣，可以來很多人。所以太陽城的成功還有我又做了休閑會所俱樂部，也做了一個醫院，我為我找準了點，我相信在內蒙那個地方也能做起來。

當然，現在在座的有很多地產商，我幾乎平均每個星期可以接待兩撥到太陽城來考察的，有的回去就做了，有的考察來考察去沒有做。我倒覺得別輕易動手，做之前一定要揣摩揣摩，做普通房地產一拍腦門你做去吧，錯不了，因為市場等著你呢，你賣不了三萬塊也能賣兩萬塊，你不能砸手里。但是做老年地產可不是頭腦一發熱就做了。從這十年當中看，有幾百個要做項目到我們這兒考察的，真正動手做的沒有超過五個，這個是對的。目前我們的政策是一塊堅冰，還沒有打開，而且各地又不一樣。有的地方政策給予了很多的扶持，政府真的是下決心要做養老產業，培育老年地產，有的地方是急于把本省的經濟搞上去，把這一塊忽視了，或者是不重視，所以還要看政府和政策。現在的現行政策如果做老年公寓，從開始建設的時候，你拿下的是正規手續，現在就是每個床位給補貼8000-16000，有這樣的政策。太陽城再有一兩個月就能拿好幾百萬，這已經定下來了。這個政策有了，這是做老年的。

但是做老年從開始建設這一塊政策又不全，你選擇了一塊地，你是用什么程序做老年項目，這在大陸是一個大問題，這個制度一直沒有理順。現在做老年項目大多數都是按房地產去做的，一套房地產，政府就離你遠遠的，本來老年地產應該得到政府政策的支持，甚至是培育你，幫助你。總而言之一句話，做老年地產一定把政策、人均收入、市場需求幾塊問題研究好了再投入。我下一個十年還繼續做。

【主持人 郝偉東】：雖然很難，下一個十年還繼續做。我們說一下下一個十年，我們有請陳總談一下下一個十年我們一致關心的PE和瑞斯能否在這個產業里發展呢？

【陳輝】：今天我們可以給大家統建一個產品就是上午孟曉蘇提到的瑞斯，像老年這種公寓或者是持有型物業的租金應該是相對比較穩定的，因為老人的人群的波動性應該是比較小的，我認為瑞斯這個產品要求的回報不是特別高的，實際上是求長期穩定的回報，這個產品可能是比較符合老年地產中的一個出口，因為瑞斯是房地產在金融市場的終端產品，瑞斯現在在香港來講已經從政策法規上很完備了，而且這個市場已經是成熟的了。房地產商的能力在于開發能力，可能是資本市場尋求的是一種穩定的回報，一部分資金有這方面的需求，保險公司現在為什么對養老地產有這么大的需求呢？就是因為他們的資金是一個長線的尋求穩定回報的一個資金，其實這類資金在未來的中國國內的市場會越來越多，比如說像養老金都有這方面的需求，所以我認為房地產商可以在這方面，你們產品出口的時候可以考慮這些產品。

PE應該講現在對所有的養老產業而言都是虎視眈眈的，但是我也必須講明白就是像朱總這樣，營利模式已經確定了，PE會蜂擁過來，如果你的營利模式不確定的時候，他們可能會相對保守一點。

國內目前的瑞斯市場目前討論的還是銀行間的債權市場，跟普通的大眾有一點距離，大家可以研究一下香港的市場情況，謝謝。

【主持人 郝偉東】：陳總總體感覺是看好下一個十年。

【陳輝】：出口不會限定于一兩個金融產品，基礎還是在房地產商的規范，而且是正常運營的角度上、基礎上，我們金融市場會提供更多的金融產品。但是目前瑞斯已經是一個成熟的產品了。孟總覺得倒按揭也是一個成熟產品，瑞斯更多是面向房地產行業，養老地產來講更適合這個產品，是從這個角度來看的。

【主持人 郝偉東】：我們就說下一個十年，袁院長您覺得在國內有志于做健康產業、養生產業或者是養老產業的城市選擇，您感覺下一個十年中國將出現一個樣的情況呢？

【袁昕】：老齡化問題是我們中國全社會面臨的問題，而不是某一個城市面臨的問題，因此從整個城市發展中兩講，是需要每個城市政府都關注的事情。從老人的社會問題上來講，也是未來我們社會發展所需要關注的事情，但是從這兩點來講，我覺得與老人相關的產業在未來的十年都會有一個比較大的發展。養老地產或者是養生作為一個鏈條的開端往下延伸的話，會根據各自城市結合自己的資源，再加上周邊的發展形勢的判斷來做選擇。

【主持人 郝偉東】：陳先生，您覺得下一個十年，大陸養老產業這一塊將是什么樣的情況呢？

【陳立基】：未來的十年商機無限，但是競爭還是很激烈的，城市資源怎么樣，同樣的你自己的企業有哪些資源，你的競爭力在哪里，蓋房子只要有錢，有好的設計，都可以達到，但是日后的經營管理呢？也非常非常重要，最后的競爭力就在事后的經營管理，為什么有的飯店要交給別人經營管理，人家有一套管理方式。商機無限，但是也是競爭非常激烈，成不成功都是在這個細節中。包括人為的，包括你整個團隊怎么帶出來，那個團隊投資人已經在后面了，應該是管理者還有專業人員，專業人員包括護理、社工、心理輔導等，這方面的人才，整個的團隊，整個的公司文化要呈現出來，讓住在里面的長輩覺得我住在這里安全、安心，我覺得吃的不錯，我也覺得我住在里面是受到尊重的，而且我覺得很有尊嚴，家人來看我不會覺得我是住在養老院，我是住在類似飯店管理那樣的，住在里面很有尊嚴。

【主持人 郝偉東】：總的感覺是商機無限，但是依然會有人死掉，有人會活下來。譚市長，下一個十年，您心目中的文登會是什么樣的呢？

【譚遠國】：過程我聽了各位專家對這十年的展望，養生和養老確實是現在的一個主題，我們社會已經進入到了老齡化的社會，我們每個人都是追求長壽和健康，我認為養生在今后十年肯定會成為第三次社會浪潮。不管是養生還是養老，哪里好往他里去，追求最高的養生。女同志希望永葆青春，永遠年輕，男同志希望永遠健康強壯，老年人也希望長壽，這是一個養老的城市，養生的城市。在北京的養老公寓大概是15000左右，文登這個地方藍天、白云、陽光、沙灘、海浪、溫泉，我們的客源都是外地消費群體，房價是在4000-5000左右，不管是養老還是養生的成本都很低。

我們有這么多的優質資源，有這么高級的規劃部門給我們搞謀劃、規劃和策劃，文登一定會按照這個策劃往前發展的，追求長壽，追求健康的理想之都，養生、養心、養形、養老、養顏，成為大家一個非常向往的地方。我希望在座的各位嘉賓到文登去買套房，到文登去投資，希望大家有時間可以去考察一下。

【主持人 郝偉東】：大家有什么問題可以提一下。

陳敏雄：剛才我聽了大家講的很有感觸，臺灣也有這樣的經驗，我想匯報給各位參考。在臺灣很難找到大面積的土地，只有政府的土地才可以。但是你任何一個開發商、地產商投資那么大，90億、100億臺幣下去，而且要占30%做社會福利，這個是很難的，而且有規定，這些房子蓋起來以后，住宅可以蓋，蓋越多回收越快，但是這些住宅只租不賣，這是房地產要命的一個地方。那怎么辦呢？剛才你提到了瑞斯的觀點，通過這個觀點把土地的產權證券化，這是瑞斯的概念，把錢趕快收回來。他用的是公家的土地，50年，讓你用50年，如果你表現的好，50年快到的前三年經過一種手續之后再加你20年，這就是70年，70年 35

當中你好好做，透過瑞斯的方式把錢收回來，那些房子再慢慢的租，還有租金的收入，還有瑞斯的收入，這一點就是目前臺灣的一個做法。他有一個問題，沒有保險公司的資金進來，只是一般的券商的資金和銀行的資金，如果保險公司有資金進來，再通過瑞斯的機制，這樣的運作會更好。

剛才譚市長提多了文登的事情，其實韓國有一個很好的案例，三星集團有一個55公頃的空間，從2001年開始蓋第一棟，2005、2006年蓋第二棟，住在里面的都是金字塔頂端的那一塊，企業家、銀行家、教授或者是將軍，配套的還有養護197床，是整套的配套。還有就是運動中心，還有文化中心，醫療中心。已經開放給臨近的民眾，大家一起來，所以強調的是三代同堂的概念，這個經營的很成功。

【主持人 郝偉東】：謝謝陳理事長！

【提問】：我想問一下臺灣的陳理事長，您剛才說到不要太大，那么您認為根據您的經驗多少床位算大，多少床位在經營上最合理呢？

【陳立基】：200、300床，越大照顧越困難，200、300床位比較容易服務。

【提問】：低于多少床位呢？

【陳立基】：再低的話也不行，我們也要為業主著想。

【主持人 郝偉東】：今天我們的論壇到此結束，總之，我們看到了養老地產的巨大的商機，也找到了方法，感謝各位嘉賓、聽眾和來賓，謝謝大家！