第一篇：北京密云蔡家洼村舊村集約改造

北京密云蔡家洼村舊村集約改造因“地”制宜 規劃新農村

——北京東郊農林、休閑復合產業綠色生態商務港整體規劃

來源：國土資源網 作者： 發布時間：2007.06.07

引言

在《北京市遠郊區舊村改造試點意見》指導下，按照 “生態密云、休閑之都”的發展戰略，北京蔡家洼村舊村改造項目以集約農村用地為基本理念，加強農村產業結構調整，以特色林果觀光、采摘等為基礎，發展無污染深加工業，生態農業、休閑旅游等現代農業和服務業，作為域內產業重點，充分利用現有資源，走全面、協調、可持續的發展道路。

在積極推進社會主義新農村建設的今天，蔡家洼村的做法系統全面科學，既尊重客觀事實，又保持地方特色，巧用大局環境，因地制宜地找到一條切實可行的發展之路，值得探究和思考。

蔡家洼村位于密云城東，潮河東岸，毗鄰縣城3公里處；東臨大馬峪，南倚黎祖山，依山傍水，環境幽雅。該地區屬暖溫帶半濕潤季風氣候，夏熱多雨，秋爽冬寒，春短干旱。年降水量500-700毫米。途經101國道、北京至河北承德高速公路、北京至河北興隆高速公路，交通便利。現有住戶800戶，人口2600人,分布在四個自然村，六個生產隊，村民居住分散，生產、生活極為不便；村內住宅、道路、公共場所占地面積較多，約2200畝，造成土地資源大面積浪費。此外，蔡家洼村還有約20000畝未測山場，土地資源豐沛，山場植被保護較好，具有廣闊的開發前景。在新農村建設中，蔡家洼村擬規劃改造區域總面積為7800畝，其中基本農田400畝，一般農田1100畝，住宅占地2200畝，河灘700畝，山坡3400畝。

根據現有資源條件，進行舊村改造，推進郊區城市化，實現城郊聯動發展，是北京密云蔡家洼村積極大膽的創新。在規劃先行和適當集中的原則下，進一步拓寬都市型現代農業的發展思路，按照綠色景觀隔離農業、精品農業、半山區果草牧一體化農業和山區生態林業的四圈布局，加快產業結構調整，發展精品農業、旅游農業、生態農業，從農業產品深加工、農業生態環境和休閑服務產業發展，加快二三產業的發展，特別是第三產業的發展，著力打造北京東郊綠色生態商務港。

北京密云蔡家洼村項目有以下幾個特點：

一.集約農村用地 集中舊村改造

密云縣蔡家洼村舊村改造將通過宅基地集中建設,創建規劃合理、功能完善，居住舒適、環境生態的新農村生活社區。

據初步規劃設計，先期準備拆遷原有松散型院落式平房，在原村址主路以西籌建14萬平方米搬遷樓，以多層住宅為主，創造清新雅致、格調高尚的村民住宅園區。在小區配備社區服務中心、超市、健身中心、活動室等附屬設施，考慮農民生活特點，這次改造工程還將為每戶家庭修建儲藏室。

小區綠化設計采用由中心綠化帶、中心綠地、庭院綠化等共同組成的綠化系統，強調綠化的整體性、連貫性和對稱性。

小區給排水系統初步設計為獨立給排水系統———在主村上游位置籌建日給水2300噸的水廠一座，徹底解決村民生產、生活用水和工業用水問題；在村西南側籌建日處理2000噸的污水處理廠一座，建成后的污水處理廠除滿足本村污水排放處理外，還可以滿足巨各莊鎮上游部分污水排放處理需要；污水經處理后排入整治后的潮河或者供小區循環利用，減輕對密云縣河流水體污染。

小區全部采用新的能源供給方式，以減少對大氣環境的污染，達到節能、節耗的目的。為方便村民生活用氣，此次改造工程還將在小區的東北側建一座烴燃氣站。

二.加強農林果產業 延伸產業鏈服務價值

通過集約出的大部分土地用于發展規模種植、科學種植，提高林果、糧食產量；通過林果加工、糧食加工，解決林果、糧食的銷售，充分挖掘現有資源附加值，提高收益水平；同時通過發展生態觀光旅游、特色采摘等項目帶動商業,餐飲,住宿、服務等第三產業的快速發展。

以發展生態旅游、休閑文化、休閑商務、休閑康體等現代特色旅游，進一步優化密云地區特色旅游參與性經濟林與現代服務業相融合的空間布局，明確功能定位和發展重點，加快密云地區城市現代化建設，大力發展高聚集、強輻射、低能耗、環境友好、就業寬廣的京密綠色商務產業高地，走全面、協調、可持續的發展道路。

為滿足觀光旅游及特色采摘活動的需求，該村將把原規劃為2500畝的巨龍觀光采摘園，擴大到4000畝，栽植精品果樹，擴建熱帶水果大棚、蔬菜大棚，發展高效精品觀光農業，此外，還初步規劃在櫻桃園及熱帶果園以南籌建8－10萬平方米的高檔餐飲住宿區。

在舊村拆遷改造同時，蔡家洼村還準備建設果品加工廠一座，玉米加工廠一座，一方面解決本村林果及糧食的加工銷售，另一方面可以拓寬周邊地區農民的果品及糧食銷售渠道，解決農民賣果賣糧難的問題。

三.巧用大局優勢 避免區域盲目競爭

北京密云蔡家洼村項目規劃沒有滿足于密云本位的小循環現狀，而是主動積極加入北京建設群的大循環進程，從環渤海經濟圈發展戰略來考慮自身發展與定位，主動承擔起時代所賦予的使命，為建設北京國際大都市做出貢獻。巧用大局優勢，避免區域盲目競爭。借助奧運賽事在北京舉行，網球、極限運動高尚品味的體育賽事，塑造一個高端體育休閑產業和體育創意產業的平臺。

蔡家洼村將在原磚廠舊址及以北坡地建設小球訓練中心，工程包括訓練場地、場館建設和運動員會議及休養會所建設，為2008年奧運會的小球運動員創造良好的培訓及熱身訓練場所。

同時，充分利用大北京的經濟中心的背景，規劃建設集總部經濟、企業會所、經濟使館、生態經濟帶為一體的綜合型產業經濟發展區，作為整個北京總部經濟的“拓展區”，總部基地的“后花園”。項目規劃將充分利用現有山坡地資源，開辟建設高科技園區、酒店、度假村等高檔服務產業，吸引投資商到村里投資置業，增加區域經濟總量，最大限度解決農民就業問題，充分體現城鄉一體化的城市發展思想。

四.整體規劃 有序推進

堅持保護環境，可持續發展的原則。正確處理好繼承、保護與發展的關系，以合理科學的開發促進生態環境的保護工作。

堅持規劃先行，合理有序建設的原則。充分體現“四節”，即：節地、節能、節水、節材，做出能在各方面利益中得到平衡的。

堅持農民自愿，維護農民利益的原則。充分發揮農民在舊村改造中的主體作用，調動和發揮農民的積極性和創造性，切實維護農民利益。

堅持合理推進，防止盲目開發的原則。充分考慮當地的經濟基礎、就業環境和改造后的問題，按照《北京市遠郊區舊村改造試點意見》聯席會議9個組成部門制定好標準，全力做好前期規劃工作，比如：道路、綠化、飲水等的核心內容。

堅持保護耕地，集約利用土地的原則，建設用地嚴格控制在村莊占地范圍內，嚴格控制占用農用地，嚴禁占用耕地，特別是基本農田，嚴禁開山造地、占河造地、毀林造地，節約并集約利用土地，大力發展二三產業，提高土地的利用效益。

北京密云蔡家洼村項目開發分成三大階段：

第一階段為項目啟動開發：對整個園區的土地進行整理，完成主道路系統和市政配套系統的建設，建成農民宅基地生活配套區，園區主景觀區，入口園區，運營管理中心。

第二階段為項目的發展階段：按統一規劃、統一管理、統一建設的原則進行整個項目的全面建設。

第三階段為項目的完善和運營階段：進一步加強軟硬件的同步建設和完善，充分提升本項目的產業發展功能，打造具有影響力的現代服務業的示范區。

“十一五”期間，建設新農村是一項重要課題。實現農村現代化、加快城鄉一體化發展；改善農村基礎設施和農民生活環境，提高農民生活質量；規范農村建設，促進農村土地集約利用，提高土地利用效益和利用水平；促進農村二、三產業發展，增加農民收入，提高農民社會保障水平；加強農民住宅建設的安全管理，增強農村地區抗災防災能力；加強農村基層政權建設和社會事業發展，構建和諧社會，這些都是新農村建設需要解決的重要內容。北京密云蔡家洼村舊村集約改造，在上述方面有許多好的嘗試。該村項目起點高、規劃細、重點突出、資源配置有特色，有很強的持續發展空間。我們有理由相信，通過舊村改造，以集約利用土地資源的方式，整合農林產業綜合資源，發展休閑旅游服務業，蔡家洼村新農村建設的步伐一定是堅實穩妥的，也必將為全國開展新農村建設提供典型經驗。

第二篇：密云蔡家洼青少年生態體驗營

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※青少年生態體驗營 & 家庭親子生態游※

參與對象： 1至6年級小學生及其家長；初中 + 高中學生；大學生生態農業體驗 適合規模： 30至300人

活動時間： 1天

活動地點： 密云縣蔡家洼聚隴山農業生態園

培育方法與目的: 通過參加DIY豆腐、面制品、耕種、采摘等手工活動，增進孩子對勞動的興趣，除了幫助學生強化農業科普知識的學習理解及個人動手能力、創新能力、生活能力等綜合素質的提高外，更加強他們團隊合作精神和健康思想意識的培養以及職業精神的塑造。

手工豆腐體驗

在制作師傅的指導下，可以將學生分成幾個小組親手體驗從黃豆制作成豆腐的工藝流程。在體驗實踐中，也可以使參與者的勞動素質，團隊合作及組織協調能力得到有意義的提升。

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手工面點體驗：

專業面點師帶你自制壽桃、PIZZA等特色面點制品。通過面點師的示范，給小朋友們一次家務能力的嘗試，并對其生活能力的提高起到實際作用。

臺灣茶藝體驗區

小朋友在臺灣茶藝師的帶領下，學習茶藝基礎知識，講解茶的沖泡方法，其過程，不僅陶冶情操·更感受中國茶文化的傳承。

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手工巧克力制作體驗

小朋友自己動手制作巧克力，了解巧克力的制作流程，把巧克力做成自己喜歡的各種形狀。

參觀完以上手工活動，沿著百果長廊參觀一下聚隴山休閑農業園，將又是一堂有價值的社會實踐課。小朋友們不僅可以在這里親眼認識多種蔬菜、水果等農作物。更可以參與到采摘、種植等勞動中。對小朋友起到珍惜勞動、尊重勞動，體會粒粒皆辛苦的滋味，親近大自然的教育目的。

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2013年學生春游，夏令營，秋游，親子體驗營項目報名中………

第三篇：ZH村舊村改造申請報告

**村舊村改造申請報告

***市城廂黨工委辦事處：

為實現富民強村戰略，我們**村積極開展“三創四心”行動，以實現“三年大變樣，五年翻一番”為奮斗目標，圍繞黨工委辦事處的工作布署，根據我村實際情況，經村“兩委”研究，我們將啟動旌陽路西側文化路派出所北側舊村改造工程建設項目，并做為發展村集體經濟的切入點，拉開我村發展經濟的帷幕。我們將本著積極穩妥、踏踏實實、一步一個臺階的思想，把這項工作做好，具體情況如下：

1、我村擬進行舊村改造區域位于旌陽路西側、文化路派出所北側、馬山路南，西鄰萊陽一中。該區域現有臨街磚木結構房屋四十余間，已有三十年多年歷史，房屋低矮破舊嚴重，墻體百孔千瘡，岌岌可危，經鑒定已成為“危房”，房屋位于城市主街道,嚴重影響城市面貌,不利于城市規劃。其次,房屋緊鄰人行道,對來往行人和用房戶造成很大的人身安全隱患。

2、預計改造后的總建筑面積約1.3萬平方米，計劃投資1560萬元，資金來源采取自籌及部分招商引資的籌資渠道。一層—三層約7000平方米的臨街商業房做為村集體固定資產，將采取面向社會招標以租賃承包形式經營，該項目將依托現有的萊陽電子科技市場的良好氛圍，以經營電子科技產品為主營項目，逐步建成電子科技一條街，形成規模化、專業化經營，項目建成投入使用后，預計每年的租賃費可增加集體收入80余萬元。三層以上將建設二棟小高層住宅樓，該項目的建設在增加村集體收入的基礎上，同時美化了城市面貌，在各方面條件具備的情況下，我們將爭取早日開工建設，早日取得經濟效益。此次舊村改造是棗行村全體村民多年的夙愿，是全體村民的共同心聲，是真正的惠農之舉，棗行村“兩委”將以滿懷熱情、昂揚斗志，為真正實現“發展經濟、美化城市、造福村民”的奮斗目標而努力工作。

以上申請報告望領導給予批準為盼。

***城廂辦事處**村村民委員會

2010年4月9日

第四篇：北京舊村改造材料及設計征集

北京舊村改造材料及設計征集 ?

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? 省份： 北京城市： 北京市轄項目類型：住宅地產占地面積：8000畝建筑面積：200萬㎡綠化率：

1488人已關注 36家企業已報名

項目介紹

北京市昌平區馬池口村舊村改造項目，馬池口村占地面積約8000畝，第一期批準改造項目占地1200畝，其中回遷房占地約150畝，集體產業用地450畝，城市開發用地約670畝，總建筑面積約200萬平方米。

采購商介紹

北京北方企業集團公司（下稱“北企集團”）于1988年2月經昌平區區委、區政府批準注冊成立。1990年6月，北企集團從馬池口鎮劃出，實行單列，由區政府直接管理，是以企代政的鎮級單位。是一個具有機電、化工、機械、電子、電器、建筑、安裝、儀器儀表、汽車檢測修配、汽車駕駛學校、各種廣告服務、醫藥批發、食品及各類農產品等多門類、規模型、集團化企業和現代化規模農場及畜牧、水產養殖場的工、農、商、貿一體化的集團公司。

采購清單

中國地產采購聯盟：

由新浪地產網、易居中國共同發起成立聯合房地產開發商、供應商、服務商及其他相關企業自愿組成的聯盟團體。

為廣大房地產企業建立一個信息共享、統一采購、降低成本的平臺，為服務提供商、材料設備供應商，提供最有效的具有創新性的互聯網營銷渠道。

如有疑問請咨詢:

聯系人：王先生

聯系電話：010-58951000-1389 郵箱：jiangong@leju.sina.com.cn 報名時間：2011/9/22至2011/11/10

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廣州迪美房地產咨詢有限公司

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廣州舒納和戶外家具有限公司 廣東-廣州 建國防水有限公司 北京

徐州臥牛山新型防水材料有限公司 江蘇-南京

金華市東威利門業有限公司 浙江-金華

廈門固克涂料集團有限公司 福建-廈門

江門市嘉圖建筑涂料有限公司 廣東-江門

濟南雅森景觀設計有限公司 山東-濟南

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佛山市三水區創合金屬公司 廣東-佛山

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第五篇：南山區大沖村舊村改造簡介

南山區大沖村舊村改造簡介

一、規劃背景

彈指20余年，深圳以超常規的速度經歷了工業化、城市化的爆炸式洗禮。就在即將跨過現代化的門檻、率先完成中華“五千年未有之變局”時，深圳發現，一直與這個城市相生相伴的城中村違建已成圍城態勢，仍在迅速蠶食著這個城市為數有限的發展空間。再不施救，深圳將無以為繼。

為實現市委市政府提出的“建設區域性經濟中心城市，園林式、花園式現代化國際性城市”的目標，按照市委市政府對城中村改造的工作部署，深圳市規劃管理部門于2002年啟動了大沖等數個試點村的規劃工作。

隨著2004年市委、市政府《深圳市城中村改造暫行規定》及《中共深圳市委深圳市人民政府關于進一步加強查處違法建筑和違法用地工作決定》兩份文件的出臺，深圳市城中村改造再次被推到風口浪尖。

二、現狀概況

1.區位：南山區大沖村（以下簡稱“本區”）位于南山區高新技術產業園區中區東片，具體范圍為：北起硅谷別墅南側、南至深南大道、西起科技大道、東至沙河西路，總用地面積68.4公頃（扣除范圍內萊英達宗地6.6公頃）。

2.人口：現狀總人口29007人，其中常住戶382戶，戶籍人口1007人（僅占3.4%），暫住人口28000人，常暫比為1：27.8。

3.用地：現狀以居住用地、工業用地以及園地為主，其中臨深南大道北側分布有少量商業服務業設施用地和政府團體用地。現狀用地呈現隨意開發的城中村形態，基礎設施比較缺乏。

4.建設：本區規劃范圍內現狀建設總量為90.22萬平方米，扣除朗景園約3.4萬平方米的居住建筑（本次舊改不考慮其拆遷賠償問題）外，本次舊村改造涉及的現狀建筑物共有1337棟，總建筑面積約為86.82萬平方米。

5.權屬：已劃撥紅線用地11塊，共計25.0公頃，占總用地的36.5%。

三、改造定位的確定 城中村改造是一項任務艱巨、政策性強、關系千家萬戶切身利益的系統工程，既涉及城市規劃、土地、安置補償和產權界定等規劃國土政策，又涉及改造主體確定、利益分配、社會改良等社會、經濟方面因素。

政府進行城中村改造，目的是改善城市面貌，重在贏得環境效益和社會效益；而村民除了希望居住條件改善外，他們更加在乎經濟效益，特別是長期、持續、穩定的經濟收入。

因此究其本質，改造能否進行、能否成功的關鍵還是在于其是否具備改造動力，而改造動力的根本就是經濟驅動力。

（一）改造潛力分析

大沖村距南山商業文化中心3公里，距深圳市中心約10公里，至寶安機場約20公里，與特區內其他三個高新園（前海、留仙洞和大學城）之間的距離也在10公里以內，地鐵一號線已在此布局。優越的區位條件，與城市整體結構的依托關系和便捷的交通聯系，將有利于大沖村在充分享用城市各項配套服務設施的同時吸引城市的消費人流。

大沖村位于南山區高新技術產業園區中區的東部，是深圳市高新技術產業帶“9+2”中非常重要的一環。因此，要通過舊改加速大沖村的城市化進程，只有依托高新技術產業園區的發展，提高對高新技術產業園區生活配套的服務能力，大沖村才能實現現代居住文明社區與高新技術產業園區之間的高效銜接。也只有充分利用這種區位優勢支持高新產業的發展，大沖村才會有生命力，村民也才能在其中獲得長期且穩定的經濟收入，舊改也才有可能進行。

（二）改造動力分析

1.村民改造意愿是實施改造的內部動力之一

通過深入的調查研究發現，大多數村民并不是不愿意進行改造，只要確定合適的房屋改造補償政策，順民意、得民心，還利于民，并輔以必要的思想動員工作，使村民明白從舊改中能夠真正得到好處，他們潛在的改造積極性就能夠被調動起來。因此，將大沖村的未來與高新園區相結合無疑能夠增加村民的信心。2.減少投入、提高產出是改造的原動力

對城中村改造的順利實施還取決于改造的投入產出比，于是，最大限度地減少投入和提高產出成為問題的關鍵。提高產出需要規劃做到高容積率以提高單位產出。由于現狀已經達到很高的開發強度，容積率的提高幅度不可能很大，但居住環境和設施條件如道路、綠化、基礎設施的改善可以大幅度提高新建房屋和已有房屋的單位租售價，具有相當的投資吸引力。其次，提高商業面積、辦公面積等也是提高單位產出的重要手段。因此，與高新園區相結合將是實現這一目標的最好選擇。

基于以上改造動力和潛力分析，本次舊改對大沖的定位為：建設為深圳市高新技術產業園區配套基地；建設與深圳市整體城市形象及高新園區形象相適應的新型現代化高尚居住社區。

四、規劃簡介

（一）策略研究

通過對深圳市“城中村”的形成原因及其產生的相關社會問題、改造動力探索及改造潛力分析、相關案例比較研究、政策研究、經濟研究等方面的分析研究，明確了相關改造策略：

1.改造措施及賠償方案

（1）為了保證舊改后村民的利益，確定其股份公司為舊村改造主體。

（2）以大沖村“整體改造、就地安置”為前提。（3）按照深府[2004]177號文《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》（以下簡稱《規定》）的規定：特區內城中村改造項目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價；容積率在2.5至4.5的，采取相應樓面地價的20%；建筑容積率超過4.5的部分，按照現行地價標準收取地價。土地管理部門收取的地價將全部返撥南山區政府，作為大沖村改造市政基礎設施的建設費用。

（4）依據《規定》中以貨幣補償為主的改造精神，考慮舊改的可實施性，建議以產權置換方式補償住宅的，原則上每戶補償480平方米，具體按以下兩種情況處理：

①原村民興建私房建筑面積超過480平方米，每戶補償480平方米；超出480平方米部分，按1999年3月5日私房建筑平均造價(約800元／平方米)進行補償。

②原村民興建私房建筑面積不足480平方米，每戶補償480平方米，但需按改造時商品房建筑平均造價(不含地價)補交不足480平方米部分。

即通過改造后，原則上每戶村民只擁有480平方米的自住房（建議可發紅皮房地產證），其余部分全歸股份公司所有，實行統一管理、統分統租統售，保證股份公司、村民利益的公開、公平。

（5）由股份公司制定靈活的分配組合方式以及多樣化的參股方式，即村民在住宅、商業、工業等固定資產以及貨幣賠償等方面具有多種選擇性，以盡可能的滿足不同的需求，增加改造的可操作性。

（二）詳細規劃 1.用地功能布局

在現狀調研和前期策略研究的基礎上，以把該用地建設成配套齊全、環境優美的新型現代化高尚居住社區為目的。因此規劃中除保留現狀的大王古廟、鄭氏宗祠以及幾棵古樹外，對規劃范圍內的其它用地進行了重新整合。

作為深圳市高新技術產業園區的配套基地，本區的功能配置除了一般的居住、公寓外，更增加了相關的商業、文化、娛樂以及部分研發孵化及專業展場等多項功能，使其成為功能齊備的生活配套區，增加高新產業的吸引力，并以此帶動大沖村的城市化改造進程。

考慮到商業的規模效應及沿深南大道商貿公建帶的輻射效應，將沿深南大道北側地塊以及沿銅鼓路兩側本區主要入口地塊設為商業性公共設施用地，其中銅鼓路西側地塊除了具有商業、辦公及公寓等多種功能外，還可兼容高新研發及孵化功能。另外，根據對拆遷安置的統一部署將四類居住用地置于用地的東北角（臨時安置區）和東南角地塊（永久安置區）。其它可利用開發的地塊主要規劃為二類居住用地，其中靠近科技園部分作為高新園公寓配套區，其余作為商品房開發區，可租可售，靈活滿足市場需求。2.道路交通

本次規劃充分考慮本區道路與現狀城市道路和周邊規劃道路的銜接以及居民出行流線等因素，按照規劃定位及發展要求理順道路結構，基本沿用大沖村原有的主要出入口，道路走向的選擇盡可能橫平豎直，同時以較節省的道路面積解決地塊內的車行交通，著重于營造引人入勝的步行空間。3.配套設施 結合現狀權屬及上層次規劃，按照新深標的要求合理配套公共設施和市政設施，并充分考慮實施的可行性。

規劃中將現狀大沖小學用地擴建為九年中小學一貫制學校用地；同時保留萊英達用地南側的小學用地，按照六年制小學設置；另外根據規劃人口規模以及服務半徑規劃有兩處幼托用地。規劃按照南山區分區規劃的要求在科發路與沙河西路相交西北角地塊布置有一處公交首末站。其余配套設施均不獨立占地，規劃中在各地塊內明確了其類別、數量及所需建筑面積。4.公共綠地（空間）

結合現狀古跡建筑（大王古廟和鄭氏宗祠）與古樹設置公共綠地與開敞空間，以滿足居民的生活需求，既與新的標志性建筑一起構成大沖村新的中心，又可增強歸宿感。同時利用步行系統將各組團外部活動空間、景觀空間、綠地、配套公建聯系在一起，創造出人性化的戶外活動公共空間。5.地下空間

規劃結合地鐵一號線在此布設站點，利用高層、超高層建筑物基礎埋深基本要求適當開發地下商業空間，并將其周邊相臨地塊相互串聯，形成一個統一組織、管理的地下商業網絡系統，綜合提升土地使用價值。考慮到建筑物自身地下停車的要求，本規劃建議地下商業空間開發以一層為宜。6.城市界面

結合功能分區與土地的綜合使用，重點塑造臨深南大道、沙河西路的城市界面。規劃中根據兩條城市迎賓道（深南大道和沙河西路）的特性不同，沿沙河西路應形成以車行景觀為主導的韻律性城市界面；沿深南大道應形成以人行和車行景觀共同主導的城市界面，近人尺度的裙房形成連續性城市界面、塔樓形成韻律性城市界面。另外考慮到與深南大道南側高新園建筑相呼應，在其北側布局商業性辦公建筑，以板塔結合、曲直結合、高低結合、進退結合的群體組合形式，既體現土地價值的最大化開發又豐富城市景觀。

7.住宅改造建設 規劃在保證良好朝向的前提下使住宅群體體現流暢的韻律感，線性空間滲透各級開放空間，賦予每個住宅單元良好的景觀并增強場所的可識別性。住宅建筑以點式、條式高層住宅為主，高層高度控制在30層以下。住宅整體空間形態豐富，形成富有特色的城市景觀界面。

本方案從住戶基本的使用要求出發，共設計了接近二十種基本戶型平面，而每一基本戶型由于所處位置的變化，層數的變化，使戶型選擇多樣化，以滿足不同使用者的需求。

8.開發時序

考慮用地區位條件、交通條件以及用地現狀建設情況，規劃將本區建設分為三步進行開發，力爭“三年見成效，五年大變樣，八年換新貌”。

本區的整體改造主要分三步進行，每一步中又可根據具體情況分為若干周期運作，但每一步都必須保證難易結合，對舊村的拆除和新開發建設要并重，不能只顧簡單的開發建設，不顧舊村的拆遷改造。只有這樣才能保證整個舊村改造的開發建設環環相扣、良性循環地進行，為大沖經濟的可持續發展培育新的增長點。

五、華強北中聯改造項目與大沖舊村改造的區別

華強北中聯改造項目的依據是2009年推行的《深圳城市更新辦法》，但具體實施細則尚未出臺。大沖村舊村改造則沿用了2004年推行的《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》。城市更新辦法囊括了舊村改造規定的內容并在其基礎上進行了修正與更新。1.改造主體性質

大沖村舊村改造屬于城中村改造，而華強北中聯項目屬于舊工業區改造。2.政府重視程度

大沖村舊村改造2002年就被定為深圳城中村改造試點村，在一定程度上得到了諸多的政策照顧，而華強北中聯改造項目只是上步工業區眾多更新單元中的一個，其重視度明顯不如前者。3.改造主體意愿

據了解，由于改造方提出了較好的拆遷補償條件，自去年年初開始，大沖村原居民陸續簽訂拆遷補償協議，整體過程進行得非常順利。相比之下，華強北中聯項目涉及多家企業的利益，權屬關系比較復雜，開展工作相對困難。4.補繳地價辦法

大沖村舊村改造沿用的是2004年改造規定中按容積率補繳地價辦法，華強北中聯項目則是采用2009年更新辦法中拆除重建工業區的補繳地價辦法。