第一篇：2014房企新版圖II：轉(zhuǎn)型中的恒大

2014房企新版圖II：轉(zhuǎn)型中的恒大

編者按：由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心主辦的2014中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā) 布在即，中國房企的座次排名即將更新。在過去的一年，雖然調(diào)控政策依舊，甚至部分一二線城市加碼，但并未抑制住全國樓市銷售及房價的再創(chuàng)新高。房企也在這 一年的激烈搏殺中，因戰(zhàn)略選擇的不同，而在規(guī)模、業(yè)績、市場占有率等方面出現(xiàn)分化，有千億俱樂部的擴大，有新勢力的崛起，當然也有部分老牌勁旅的落魄。在 2014年，這些高歌猛進者、謹慎甚微者、奮起直追者、彷徨失意者又會構(gòu)筑出怎樣的房企新格局？在市場新形勢下，他們會不會讓房地產(chǎn)業(yè)迎來顛覆性的變革？ 敬請關(guān)注中房網(wǎng)系列策劃專題《2014房企新版圖》。

恒大“二當家”的位置已經(jīng)坐了四年

2010年開始，在由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合開展的“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”測評中，恒大地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)四年繼萬科之后位列第二。

一直以來，恒大地產(chǎn)堅持其“民生地產(chǎn)”理念，契合市場需求的發(fā)展模式得到了行業(yè)的充分肯定。今年的500強測評中，轉(zhuǎn)型中的恒大沉浮幾何，也成為本次測評中最具懸念的話題之一。

唯快不破的老黑馬

早在2006年，恒大就開始了爆發(fā)式的增長。2013年恒大更是首度銷售規(guī)模達到1082.5億元，闖入千億軍團。“7年實現(xiàn)50倍的增長速度，恒大是千億企業(yè)中發(fā)展最快的企業(yè)，也是進入城市最多的千億企業(yè)”，這是中國房地產(chǎn)測評中心主任、易居(中國)執(zhí)行總裁丁祖昱對恒大的總結(jié)。的確，2011年、2012年在銷售面積排名上，恒大都甩開第二名二百萬平米的交易量，穩(wěn)居第一。從原來只進入廣州一個城市，到2008年的20多個城市，再到2013年的140個城市，用“一夜之間”形容恒大并不為過。

論及恒大模式，業(yè)內(nèi)總結(jié)了四點關(guān)鍵詞：快發(fā)展、執(zhí)行力、標準化、高周轉(zhuǎn)。

丁祖昱表示，快速發(fā)展優(yōu)勢方面，恒大從2006年僅十幾億銷售額發(fā)展到2013年千億規(guī)模速度驚人。而快速發(fā)展過程中，企業(yè)往往會碰到各種問題，一般企業(yè)會解決這些問題后再發(fā)展，但恒大的做法是在成長過程中讓問題自然消失。恒大在執(zhí)行力上，也顯現(xiàn)了軍事化管理精神。許家印主席晚上12點發(fā)布的要求，第二天早上9點就已經(jīng)落實到各個公司，然后就有相應落實成果反饋。同時，恒大是最早做產(chǎn)品標準化的企業(yè)。據(jù)悉，恒大旗下的材料公司、設計院有大量人員，將產(chǎn)品建材標準化，并能將集采率達到80%以上，產(chǎn)品線分恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下等5類。因此，并通過高集采率確保運行成本，同樣4000元/平米的精裝修產(chǎn)品，恒大項目品質(zhì)優(yōu)于周邊項目，最終能賺到錢，對其他房企來說不可想象。營銷模式也同樣體現(xiàn)了“標準化”，“開盤必特價，特價必升值”這句廣告語紅遍大江南北。

此外，恒大在很多三四線城市，利用高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢，加上有誘惑力的價格，鋪天蓋地的廣告，迅速完成了去化，最終成為了發(fā)展速度最快的房企。

這是恒大賴以成功的四大法寶，地產(chǎn)戰(zhàn)場中，“唯快不破”是一條鐵律。低速轉(zhuǎn)型

然而，“唯快不破”的恒大也在謀求轉(zhuǎn)型。

據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計，2010年至2013年的4年時間，恒大地產(chǎn)年銷售金額增速分別為72%、53%、14%、17%；年銷售面積增速分別為43%、53%、26%、4%。而同處第一梯隊的中海，這4年間的銷售金額增速分別為40%、25%、30%、25%；銷售面積增速分別為10%、7%、32%、33%。2012年開始，恒大業(yè)績增長略顯乏力。在2013年，雖然恒大在銷售面積排名上被綠地、碧桂園超越，滑落至第三位；但依然風頭很盛，穩(wěn)居7家千億軍團之中。

恒大從2012年開始的“低速行駛”，正是由于當時三四線城市市場逐漸供應飽和，甚至過剩，由于難以吸引外來人口、提供持續(xù)購買力，不少中小城市的樓市開始不景氣。

在深陷二三線城市之前，許家印也意識到撤離是遲早的事。具有轉(zhuǎn)型意味的恒大“112戰(zhàn)略”隨即浮出水面。據(jù)悉，這一由董事局提出的戰(zhàn)略計劃包括“一個優(yōu)化、一個降低、兩個提高”，其中優(yōu)化指的是，優(yōu)化住宅地產(chǎn)項目區(qū)位布局，發(fā)展重心向一二線城市傾斜，精選具有發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市項目。

2013年下半年開始，隨著大批開發(fā)商集體重返一線城市，恒大也首次進京：7月，以35.6億元配建26萬平米公租房，競得 昌平區(qū)沙河高教園地塊 ；9月，以40.4億元競得 朝陽豆各莊地塊 ；11月，以51.35億元配建11.2萬平米自住型商品房和1.69萬平限價房奪得朝陽東壩南區(qū)地塊，三次出手約127億元。有媒體粗略統(tǒng)計，2013年恒大地產(chǎn)在北京、上海、重慶、南京、杭州等城市拿地金額已超過300億元，其中北京、上海占比超五成，一二線擴張策略已非常明顯。

不過，想要拉動整個企業(yè)的發(fā)展速度，在一線城市的土儲量顯然還需上一個臺階。拿地只是一方面，這次轉(zhuǎn)型最終還需考驗的是，深喑二三線城市發(fā)展之道的恒大，能否適應土豪遍地的一線城市戰(zhàn)場。

丁祖昱表示，“去年開始恒大調(diào)整了策略，重點放回一二線城市，特別是北京、上海。這個時候轉(zhuǎn)型，稍微晚了點，代價也可能要大一點，但恒大說不定還會創(chuàng)造奇跡”。

多元化助力品牌推廣

與此同時，在過去三年多，說起恒大地產(chǎn)，就不得不說恒大足球。2010年，恒大接手廣州足球隊時，許家印曾放言“5年內(nèi)奪取亞冠冠軍”。2013年11月9日，恒大為中國足球俱樂部帶回首個亞冠冠軍。

足球讓恒大的曝光度維持在較高水平。營銷專家紀寧認為，恒大在下一盤全國性的棋，主打有選擇性的、極具話題性的體育營銷?！昂愦蟋F(xiàn)在是攻其一點，不及其余，用足球來帶動其他產(chǎn)業(yè)。在足球方面不斷爆出大話題，只要恒大在足球上出手，不用花什么營銷費用，各方媒體都會蜂擁而至。

盡管，恒大球迷與其購房群體很難判斷是否存在直接的經(jīng)濟聯(lián)系，在數(shù)據(jù)上目前尚且難以找到支撐，但是，在過去四年里，恒大地產(chǎn)的知名度大增，其年銷售額也一路飆升，2009年為303億元，2010年為500億元，2011年為803億元，2012年為923.2億元，2013首度突破1000億元。

一個顯著的例子是，借助亞冠聯(lián)賽的地毯式轟炸，恒大冰泉水瞬間成為國人特別是體育迷們熟識的品牌。而繼賣水之后，恒大還在春節(jié)前夕宣布成為一家全國性股份制銀行——華夏銀行的第五大股東，作價33億。

除足球之外，自2009年上市之后的短短四年間，在地產(chǎn)主業(yè)外，恒大已經(jīng)涉及電影、音樂、動漫以及排球俱樂部等領(lǐng)域。

多元化發(fā)展是房地產(chǎn)商在全新的市場規(guī)律下，權(quán)衡利弊的戰(zhàn)略性選擇，或是副業(yè)反哺主業(yè)，或是發(fā)展重心轉(zhuǎn)型，而恒大的多元化似乎并不能讓許多人看透。有多年研究房企的業(yè)內(nèi)人士認為，恒大地產(chǎn)在迅速做大后開始多元化，參與體育、文化、礦泉水等領(lǐng)域，對主營業(yè)務等其他方面聯(lián)動效應不強。

不過亦有業(yè)內(nèi)人士認為，多元化戰(zhàn)略能夠促進大品牌效應，對地產(chǎn)業(yè)務推廣形成聯(lián)動。同時，投資高端快消產(chǎn)品利潤可觀，投資銀行對企業(yè)資本化發(fā)展有百利而無一害，恒大的發(fā)展思路仍然值得業(yè)內(nèi)關(guān)注。

未來考驗穩(wěn)中求進

2014年，恒大地產(chǎn)能夠再次實現(xiàn)跨越式發(fā)展嗎？恒大方面將今年銷售目標鎖定至1100億元，較2013年的千億銷售目標上升10%。接近恒大地產(chǎn)人士分析，恒大集團當時在全年千億元銷售目標伸手可及的前提下，有意調(diào)整銷售節(jié)奏，隨行就市，合理提升利潤率，為2014年銷售積蓄力量。

緊密的產(chǎn)業(yè)布局、連續(xù)略顯激進的土地儲備背后需要強大的財務能力?！?12戰(zhàn)略”中，“一個降低”指的就是“去杠桿”，降低負債率?！皟蓚€提高”指的是努力提高現(xiàn)金總額和主營業(yè)務凈利潤率。不過，2013年，在公司自身降杠桿的努力仍顯不足。

恒大半年報數(shù)據(jù)顯示，由于去年年初突然配股集資50億港元，其后再罕有地在項目層面上發(fā)行永久性證券，至年中又再出售多個商鋪及車位套現(xiàn)，恒大手持現(xiàn)金余額達到420億元，中期負債率降至58%。

但根據(jù)美銀美林的報告，如若剔除約60億元的永久性證券、70億元來自合作項目的回籠資金，以及120億元的累計重估收益后，恒大上年中期的凈負債將達到410億元，較業(yè)績報告中提及的340億元高出約70億元，而經(jīng)上述因素調(diào)整后的負債率則達到117%。

看似資金鏈充裕的恒大仍屬于高負債運轉(zhuǎn)的公司，地產(chǎn)主業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展和投資多元化產(chǎn)業(yè)培育新的增長點并快速盈利之間仍是艱難的平衡術(shù)。

有業(yè)內(nèi)人士認為，盡管恒大在三四線的產(chǎn)品標準化沒有問題，但一二線城市產(chǎn)品線有差異性，對恒大是一種挑戰(zhàn)。不過，考慮到恒大超高的執(zhí)行力，恒大或許可以度過轉(zhuǎn)型期。

第二篇：房企轉(zhuǎn)型——糾結(jié)眼前不如順應趨勢

房企轉(zhuǎn)型——糾結(jié)眼前不如順應趨勢

正略鈞策管理咨詢

房企大可不必糾結(jié)于眼前依舊從嚴的宏觀調(diào)控政策，順應產(chǎn)業(yè)鏈裂變、市場需求、區(qū)域發(fā)展、政府訴求分化等等趨勢性變化，盡早轉(zhuǎn)型才是明智之舉。

總體上看，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于牛市下半場和調(diào)控中場。一些關(guān)鍵的趨勢性變化值得企業(yè)重點關(guān)注：以資源圈占為主導的粗放式增長及坐地生財式時代基本結(jié)束，以品質(zhì)品牌和規(guī)模實力為主導的專業(yè)化、規(guī)?；瘯r代已經(jīng)來臨；以土地紅利為主導的時代即將結(jié)束，以高周轉(zhuǎn)、精細化成本控制和品牌品質(zhì)溢價為特點的時代已經(jīng)來臨；以“住上房子”為主流需求的時代即將結(jié)束，以滿足“住好房子”為主要需求的時代即將來臨；以投資、開發(fā)一體化為主要特征和以銀行資金為主流的信貸時代即將結(jié)束，以房地產(chǎn)金融和開發(fā)管理能力及品牌輸出為主線的時代即將來臨；以地方政府只知道單純賣地為特征的時代結(jié)束，以土地整合其它資源服務于社會經(jīng)濟和城市發(fā)展為方向的時代已經(jīng)來臨。

一些企業(yè)如果對上述變化視而不見，仍然沉浸在過去的所謂成功經(jīng)驗上，或?qū)⒁皇袌鏊蕴?。事實上，每一次調(diào)控或外部環(huán)境的劇變，都在加速促進房地產(chǎn)行業(yè)集中度的形成，越來越多的房企也在被動性消失或主動性逃離。

盡管眼前我們面臨宏觀經(jīng)濟發(fā)展和調(diào)控政策變化的不確定性，告別單邊快速上揚并進入了震蕩發(fā)展期，但中國房地產(chǎn)的大周期并未見頂，驅(qū)動行業(yè)增長的關(guān)鍵因素依然沒有改變。

由此，房地產(chǎn)企業(yè)大可不必糾結(jié)于眼前的調(diào)控和波動，而應當順應產(chǎn)業(yè)鏈裂變、市場需求、區(qū)域發(fā)展、政府訴求分化等等趨勢性變化，積極尋求轉(zhuǎn)型。

首先，產(chǎn)業(yè)鏈定位和盈利模式要轉(zhuǎn)型。即從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，最常見則是房地產(chǎn)金融和代建。輕資產(chǎn)模式的典型代表是美國的鐵獅門，它通過自身高水平的價值發(fā)現(xiàn)和價值提升能力優(yōu)勢，提取商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)鏈條各個環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，以不到5%的資本投入分享項目40%以上的收益。

盡管國內(nèi)房地產(chǎn)金融環(huán)境尚未成熟，但近年來，金地集團等企業(yè)已經(jīng)率先試水房地產(chǎn)金融業(yè)務并取得較快發(fā)展。綠城建設則通過品牌有償使用、代建管理服務以及代建項目超額利潤回報獲取運營收益。

其次，業(yè)態(tài)定位要轉(zhuǎn)型。即從單純的住宅開發(fā)向復合地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型。比如商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、教育文化地產(chǎn)乃至城鄉(xiāng)一體化建設等。目前復合地產(chǎn)

甚至已經(jīng)成為獲取土地和資金的較好選擇。比如萬達集團和華夏幸?；鶚I(yè)，它們已經(jīng)在各自領(lǐng)域成功探索了盈利模式和現(xiàn)金流平衡模式。另外還要從單純的開發(fā)向持有運營轉(zhuǎn)型。隨著銷售型物業(yè)投資回報率的降低，資源稀缺性和運營提升資產(chǎn)價值廣受關(guān)注，房地產(chǎn)金融的發(fā)展，使得越來越多的企業(yè)如華潤、中糧、SOHO中國、龍湖地產(chǎn)等，都在主動選擇加大持有運營核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的比例。

最后，區(qū)域定位也要轉(zhuǎn)型。規(guī)?；髽I(yè)選擇梯度轉(zhuǎn)移，中小企業(yè)選擇區(qū)域深耕，二者的關(guān)鍵都在于尋找高成長型城市及區(qū)域。區(qū)域聚焦的目的不僅在于區(qū)域政府關(guān)系，更在于通過區(qū)域深耕，把對區(qū)域市場的深刻理解、區(qū)域品牌影響力、區(qū)域拿地能力塑造成競爭優(yōu)勢，把這類區(qū)域打造成穩(wěn)固的“根據(jù)地”，形成平衡和持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合。比如河南建業(yè)就長期堅守“省域化”發(fā)展戰(zhàn)略，以鄭州為起點和中心“向下走”，盡管可能喪失了跨區(qū)域擴張“賺快錢”的機遇，但卻在規(guī)避風險的同時積累起可持續(xù)的發(fā)展后勁。

盡管沒有脫離相對熟悉的房地產(chǎn)行業(yè)，但相對過往“賺快錢”的快感，轉(zhuǎn)型的道路必然充滿艱辛，這就需要更多的耐心與理性。香港新鴻基是令人羨慕的轉(zhuǎn)型標桿，可是其成功轉(zhuǎn)型總共用了15年：前期的探索階段用了11年，以開發(fā)物業(yè)為主，堅持以20~30%的金融資源嘗試性參與持有型物業(yè)；集中轉(zhuǎn)型時期，開發(fā)物業(yè)零增長，集中拓展持有型物業(yè)；最終形成均衡的資產(chǎn)和業(yè)務配置，實現(xiàn)現(xiàn)金流和收益結(jié)構(gòu)的均衡，提升了企業(yè)對抗低谷沖擊的能力。

綜上所述，筆者認為企業(yè)要想實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，需要從以下幾個方面努力：首先要有清晰的愿景和方向，需要保持持續(xù)的資源配置，并有足夠的耐心；其次是要有低風險的切入點；再其次需要穩(wěn)健的財務制度；最后是要有與之相匹配的團隊和文化?！獊碜哉遭x策管理咨詢。

第三篇：“巨無霸”相遇力促房企四轉(zhuǎn)型

“巨無霸”相遇力促房企四轉(zhuǎn)型

5月14日，萬科與萬達合作發(fā)布會在京舉行。據(jù)報道，此次合作將是一場長期性合作，萬達、萬科未來將在國內(nèi)和海外市場，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)。由萬達投資項目中的商業(yè)部分，萬科開發(fā)項目的中住宅部分。

那么，為什么這樣的兩個“巨無霸”相遇？萬科與萬達“兩萬”會激起怎樣的市場火花？它們正在關(guān)注哪些行業(yè)趨勢或熱點？正從哪些方面力促行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級、健康發(fā)展？

轉(zhuǎn)型之一：下半場住宅市場空間有限，倒逼房企顛覆自己轉(zhuǎn)型

2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達到1.0套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場。此時，樓市規(guī)模化時代已經(jīng)過去，市場環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，未來買方市場的特征會越來越明顯。對于處于“下半場”的樓市來講，由于購房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場需求增速沒有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。

從上述分析來看，在樓市“下半場”，傳統(tǒng)住宅市場規(guī)?；l(fā)展空間受限，這已經(jīng)成為當前房企發(fā)展過程遭遇的痛點。從房企戰(zhàn)略發(fā)展的角度來看，雖然一些房企規(guī)模足夠大，但是也隨時面臨被行業(yè)顛覆的風險，此時，房企自己也不得不顛覆自己進行轉(zhuǎn)型。從大多數(shù)房企轉(zhuǎn)型方向來看，大部分房企開始轉(zhuǎn)向運營方向，而商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)是房企轉(zhuǎn)型運營的三大方向。

事實上，無論是萬達還是萬科，在行業(yè)發(fā)展中都面臨一定問題，都在進行企業(yè)的轉(zhuǎn)型。萬科的問題是從住宅開發(fā)商到城市配套服務上的轉(zhuǎn)變過程中，商業(yè)能力欠缺，阻礙轉(zhuǎn)型速度，于是萬科在去年拉開轉(zhuǎn)型元年的大幕，明確了以“三好住宅”和“城市配套服務商”作為未來發(fā)展方向；而萬達的問題是大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開發(fā)過程中標準化、產(chǎn)業(yè)化等問題有待提升，于是，萬達集團董事長王健林最近就表示，萬達要在五年之內(nèi)去地產(chǎn)化，走“輕資產(chǎn)”的路線，成為一家商業(yè)投資服務公司，力爭在2025年開業(yè)1000座萬達廣場。

在房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢的市場背景下，方可與萬達的合作昭示著房企已提前打好轉(zhuǎn)型的“馬拉松之戰(zhàn)”。此時，萬科與萬達作為行業(yè)領(lǐng)軍房企，它們之間的合縱連橫變?yōu)椤皬姀娐?lián)合”。盡管萬科與萬科之間是自取所需（萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導給萬科。萬科學萬達的商業(yè)運營經(jīng)驗、萬達商業(yè)瞄上萬科全國住戶的消費者入口，試圖擺脫“重資產(chǎn)”），但這也算是房企開始倒逼自己進行轉(zhuǎn)型應對樓市下半場的行動，對于其他房企來講也有借鑒意義。

轉(zhuǎn)型之二：“輕資產(chǎn)”模式規(guī)避風險，提升利潤率

“輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益（“重資產(chǎn)”模式）走向賺取增值服務收益，包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務過程中的提成收益。

目前，商業(yè)輕資產(chǎn)運營模式有兩種，一種是以新鴻基為代表的“雙輪驅(qū)動模式”，一個輪子做住宅產(chǎn)生現(xiàn)金流，一個輪子做經(jīng)營性物業(yè)，產(chǎn)生收入，但是經(jīng)營性物業(yè)沉淀的資金多少，要跟整個企業(yè)的負債率掛鉤，也就是說，在商業(yè)物業(yè)和住宅現(xiàn)金流之間構(gòu)建出合理的比例。這種模式更像此前及當下萬達大多數(shù)項目的操作模式。

而新加坡凱德的模式是將投資開發(fā)或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權(quán)，另一部分股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險基金等海外機構(gòu)投資者持有。待項目運營穩(wěn)定并實現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，從而進行循環(huán)投資。這種模式更像去年下半年以來萬達、萬科和基金公司合作的“輕資產(chǎn)”方面的操作。從未來發(fā)展趨勢來看，品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務過程中的提成收益將成為房企賺取利率的主要方向。

從此次萬科萬達兩家房企合作的聚焦點來看，也是將合作聚焦在“輕資產(chǎn)”上，從合作的目的來看，萬科與萬達合作后將聯(lián)合在國內(nèi)外拿地開發(fā)，萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導給萬科，至于商業(yè)地產(chǎn)部分則采取“輕資產(chǎn)”操作模式（無論是萬科萬達共同持有運營還是引入基金等第三方資金）。很明顯，以后無論萬達還是萬科，在項目操作層面都不再“重資產(chǎn)”，旨在通過“輕資產(chǎn)”模式強化投資的杠桿效應，規(guī)避自身風險，賺取增值收益，提升利潤率。

從萬達未來的利潤來源目標看，2020年萬達集團收入的2/

3、利潤的超過2/3要來自于服務業(yè)企業(yè)，也就是說，要來自于不動產(chǎn)銷售以外的收入和利潤。從另外一個角度理解，也就是說，當前由于房產(chǎn)銷售主導萬達還沒有達到這個目標。至此，我們也就不難理解為何萬達啟動第四次企業(yè)轉(zhuǎn)型，拼命向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型了。

轉(zhuǎn)型之三：降低拿地成本和融資成本

樓市新常態(tài)的市場背景下，合作拿地的開發(fā)模式逐漸盛行。合作拿地本身就是市場資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風險的市場行為。前兩年一些“地王”，如廣州亞軍地塊、證大外灘地塊、綠城長風商辦地塊等均為幾家開發(fā)商共同拿地、共同開發(fā)的合作開發(fā)模式。時至今日，合作開發(fā)讓這些企業(yè)的“地王”繼續(xù)生存了下來。

但在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，一線城市及核心二線城市拿地價格越來越高，房企的生存和發(fā)展不能以“地王”方式進行，否則，企業(yè)勢必會面臨擴張及運營過程中的風險。此時，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，各個開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又互助合作，這樣，即使政策在“土地拍賣”開發(fā)環(huán)節(jié)上有諸如保障房配建、配套等指標限制，各方也可盡可能降低拿地成本、規(guī)避投資開發(fā)風險，優(yōu)化市場資源配置。

此外，萬科與萬達合作后在國內(nèi)外市場上聯(lián)合拿地開發(fā)亦是這個道理?！岸f合作”后，它們可以共享客戶和品牌資源，面對政府的土地議價能力會增強，同時，對金融機構(gòu)的吸引力和安全感也會增加，融資成本也會降低?？傊f科與萬達合作后，無論是在一線城市及核心二線城市拿地，還是在海外市場擴張，都具有了更強的議價能力，也為企業(yè)盡可能降低了融資成本，規(guī)避了市場風險，鞏固了市場地位，這也正是“強強聯(lián)合”之后的價值所在。

轉(zhuǎn)型之四：“二萬”合作1+1>2，強化品牌價值，抓住C端消費者客戶

從市場主體的角度來說，在“下半場”，開發(fā)商不再是房地產(chǎn)市場核心，也很難再制造買漲不買跌的市場氛圍。此時，購房者或消費者的需求決定著房企的布局及產(chǎn)品策略、商業(yè)運營及營銷模式，購房者或消費者成為整個市場真正意義上的核心，開發(fā)商必須認真研究購房者或消費者的需求，否則將很難在“白銀時代”做精準營銷，很難找到自己合適的C端客戶，也很難做好運營服務。

從上述分析來看，注重對購房者或消費者C端的精準把控能力，把控購房者或消費者消費的第一入口將成為每一個房企面對的問題。

從萬科與萬達在把控C端客戶的動作來看，萬科目前已經(jīng)推出了社區(qū)APP“住這兒”，萬達則有電商平臺“非凡”，如果兩家能把這兩個領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)全部打通了來做，則想象空間巨大。

筆者認為，萬科與萬達兩家合作后，將聯(lián)合在國內(nèi)外拿地開發(fā)，萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導給萬科，這樣，企業(yè)間通過相互合作可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，提高總體競爭力，可以實現(xiàn)服務品質(zhì)1+1>2的提升，強化了品牌的疊加價值，對于抓住C端消費者客戶、強化C端客戶消費的忠誠度具有積極作用。同時，這也正是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)類型企業(yè)所欠缺的，是行業(yè)內(nèi)正在轉(zhuǎn)型的企業(yè)值得學習和借鑒的。

作者系上海同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)

第四篇：評論：房企轉(zhuǎn)型在資本市場的投射

借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代風口，房企轉(zhuǎn)型除了引發(fā)行業(yè)內(nèi)關(guān)注外，其每一步轉(zhuǎn)型舉措都在資本市場產(chǎn)生影響。

通過對股市中地產(chǎn)股的研究，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱發(fā)現(xiàn)，今年來漲幅排名前十的地產(chǎn)股主要包括以下幾種類型：跨界、金融、健康、互聯(lián)網(wǎng)、國資改革、重組，這些股市中的“風口”同樣也適用于地產(chǎn)股。

資本市場看好轉(zhuǎn)型地產(chǎn)企業(yè)，并非簡單的炒概念，而是看著轉(zhuǎn)型對于房企未來盈利的影響。以地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)、金融聯(lián)姻為例，地產(chǎn)屬于大金融的范疇，房企布局互聯(lián)網(wǎng)+金融已經(jīng)有如新湖中寶和泛?？毓傻瘸晒Π咐沼钟刑┖碳瘓F投資深圳吉屋。通過互聯(lián)網(wǎng)金融，房企在銷售中可以切入房屋交易提供金融服務，這必將對房企傳統(tǒng)的銷售模式帶來新的革命。

房企加速轉(zhuǎn)型不僅為資本市場帶來新的想象空間，也帶來富豪榜上地產(chǎn)大佬身家的水漲船高。根據(jù)彭博華人富豪榜和亞洲富豪榜截至5月1日的數(shù)據(jù)，萬達集團董事長王健林以381億美元的身家超過李嘉誠，成為新的華人首富兼亞洲首富。

王健林身家暴漲源于他控股的兩個上市公司萬達商業(yè)和萬達院線股價近期飆升，萬達院線從27.94元人民幣的開市價一路暴漲至近日收盤價167.8元人民幣，萬達商業(yè)在48.6港元的開市價附近徘徊幾個月后近期也漲到了65.4港元。

資本市場給出的溢價是首富排名的關(guān)鍵。超越李嘉誠，王健林成為亞洲首富，并非故事的終點，更像是富豪競爭的開始。成為亞洲首富，源于資本市場對萬達模式重新的價值重估，這樣的價值重估，也將隨著萬達的轉(zhuǎn)型進一步顯現(xiàn)。

萬達集團提出了旨在從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”的第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，隨著萬達集團在文化、旅游、電商和金融四大業(yè)務上的逐步完善，萬達集團未來基于線下消費基礎(chǔ)上的客流、物流、資金流和信息流將完成閉合生態(tài)的搭建。隨著萬達轉(zhuǎn)型推進，資本市場對萬達各個板塊的價值必將進一步“重估”，這會對王健林身家?guī)碇苯拥挠绊憽?/p>

當然，房企想要真正獲得資本市場青睞，必須拿出轉(zhuǎn)型的決心和誠意，在這方面，萬科是個好例子，在推行事業(yè)合伙人機制、不斷完善社區(qū)服務平臺、密切關(guān)注新的細分市場的同時，萬科還更換集團的標識，顯示其擁抱未來的決心。

□邢飛

諾亞平臺

http://www.tmdps.cn

編輯:edndhh

第五篇：轉(zhuǎn)型潮中打造煤企樣本

轉(zhuǎn)型潮中，打造新型煤企樣本

——高平市新莊煤礦發(fā)展戰(zhàn)略剖析

□ 高平市新莊煤礦簡介

新莊煤礦屬高平市地方國有重點煤礦，現(xiàn)擁有新莊煤礦和南陽煤礦兩座生產(chǎn)礦井，共有職工2500余人，年總核定生產(chǎn)能力180萬噸。

新莊煤礦始建于1954年，現(xiàn)有井田面積7.1026平方公里,年核定9#煤生產(chǎn)能力60萬噸；南陽煤礦始建于1995年，現(xiàn)有井田面積18.9096平方公里,年核定3#煤生產(chǎn)能力120萬噸，是省、市規(guī)劃建設的百萬噸重點骨干礦井，被列入山西省“55”煤炭規(guī)劃項目和晉城市“2316”工程建設項目。

針對新莊“老”礦井因半個多世紀開采、3#煤資源枯竭以及南陽“新”礦井仍處建設發(fā)展期的現(xiàn)實，新莊煤礦黨政領(lǐng)導班子堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),響亮地提出了“安全、穩(wěn)定、發(fā)展”理念、“做強南陽煤礦、振興新莊煤礦”的目標、以及“安全優(yōu)先、民生優(yōu)先、環(huán)保優(yōu)先、效益優(yōu)先”為原則的科學發(fā)展戰(zhàn)略。做強南陽煤礦，就是依托其豐富的自然資源優(yōu)勢，建設成為規(guī)模大、效益好、安全穩(wěn)、裝備高檔、管理精細、生態(tài)環(huán)保、文明和諧、職工素質(zhì)高的示范型現(xiàn)代化礦井。

振興新莊煤礦，就是根據(jù)資源不足的現(xiàn)狀，建設成為安全可靠、產(chǎn)量穩(wěn)定、裝備中檔、管理規(guī)范、效益提升、職工收入有保障、安居樂業(yè)、充滿發(fā)展活力的礦井。

歷經(jīng)三年多的實踐，“做強南陽、振興新莊”科學發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)生根開花結(jié)果，彰顯出強勁的內(nèi)生動力。求真務實、拼搏進取的新莊煤礦人譜寫了規(guī)模發(fā)展、安全生產(chǎn)、經(jīng)營建設、資源節(jié)約、生態(tài)保護、民生保障、文化建設、社會捐助、和諧創(chuàng)建的宏大篇章，受到了社會各界的充分肯定和廣泛好評，企業(yè)集聚效應和工作合力迅速形成。

航行在轉(zhuǎn)型發(fā)展的大潮中，新莊煤礦這艘艦艇劈波斬浪，完成了一次次速度與質(zhì)量完美融合、效益與價值共同體現(xiàn)的航程。在以礦長明科棟、黨總支書記申國義為代表的領(lǐng)導班子帶領(lǐng)下，新莊煤礦全體干部職工聚力前行，開拓創(chuàng)新，在轉(zhuǎn)型發(fā)展大潮中樹立了新型煤炭企業(yè)的標桿。

黨建引領(lǐng)給力又好又快發(fā)展

黨建工作的強化和提升，為新莊煤礦的又好又快發(fā)展提供了堅強的思想、組織和政治保證。近年來，該礦堅持以黨的十七大和十七屆三中、四中、五中全會精神為指針，圍繞?1266?黨建工作思路，狠抓黨的建設、黨風廉政建設、職工素質(zhì)工程建設、精神文明建設，開創(chuàng)了黨建工作的新局面。

在組織建設上，該礦召開了礦黨總支委員會第七次換屆選舉大會，選舉產(chǎn)生了新一屆黨總支委員會，健全了黨支部組織機構(gòu)，選配了強有力的黨支部書記，并審議通過了《第六屆黨總支委員會工作報告》，為今后的黨建工作提供了組織保障。

黨風廉政建設方面，開展了?學習弘揚右玉精神，深化‘五治五督’，加強作風整頓?活動、?制止假日不正之風?活動，召開了專題民主生活會、自查報告匯報會，建立了?高平市預防職務犯罪警示教育基地?，營造了風清氣正的發(fā)展環(huán)境。

在創(chuàng)先爭優(yōu)活動中，自2010年6月以來，新莊煤礦在黨組織和黨員中開展了?發(fā)揮兩個作用，爭創(chuàng)一流業(yè)績，推動科學發(fā)展?的主題實踐活動以及黨員責任區(qū)、黨員公開承諾、黨員先鋒崗等活動。

在民主管理上，該礦召開了第六次工會會員代表暨第七次職工代表大會，選舉產(chǎn)生了工會第六屆委員會和經(jīng)審委員會，審議通過了《企業(yè)年金管理辦法》、《勞動合同管理辦法》等涉及職工切身利益的7個管理辦法；堅持抓好黨務、礦務、科隊務公開，保障了職工的參與權(quán)和知情權(quán)。

此外，在中層干部中推行?三考兩推?制度，學習制度化，舉辦采煤、機電、通風安全專業(yè)大中專班和短訓班，組織優(yōu)秀青年職工座談會、首屆青工計算機基礎(chǔ)技能競賽、?你讀書、我買單?等活動，使企業(yè)人才強企戰(zhàn)略得到貫徹執(zhí)行；通過《新南陽》礦報、網(wǎng)站、公開欄、板報、電子屏等形式，深入貫徹黨和國家的方針政策，宣傳企業(yè)的工作思路、重大決策和工作成果，為企業(yè)健康發(fā)展營造了良好的輿論氛圍。

黨建工作的有序、快速進展，為新莊煤礦增強可持續(xù)發(fā)展能力奠定了基礎(chǔ)。南陽煤礦完成了生產(chǎn)能力核定及采礦許可證、生產(chǎn)許可證換發(fā)工作。通過淘汰更新改造設備工藝、建設防風抑塵網(wǎng)、投用水處理站、治理矸石山等，實現(xiàn)了礦產(chǎn)資源開發(fā)和生態(tài)環(huán)境保護協(xié)調(diào)發(fā)展的目標。高平市綜合治理進企業(yè)暨平安礦山建設現(xiàn)場會、?新礦杯?創(chuàng)平安促和諧綜治知識競賽在南陽煤礦舉行，高平市綜治工作領(lǐng)導組對新莊煤礦綜治工作的成效和做法給予了充分肯定。

安全至上，生產(chǎn)形勢穩(wěn)態(tài)運行

安全是煤炭企業(yè)穩(wěn)定、和諧、發(fā)展的大計。新莊煤礦不僅從科技應用、資金投入、完善監(jiān)測系統(tǒng)等?硬建設?層面，還從安全管理、營造安全文化、提升職工安全素質(zhì)等層面全面創(chuàng)優(yōu)?大安全?環(huán)境，實現(xiàn)了礦井安全?三無一降?和其它安全無事故的目標。

科技在安全生產(chǎn)中發(fā)揮著重要的保障和支撐作用。南陽煤礦積極實施對礦井各系統(tǒng)的升級改造，通風方式由中央并列式調(diào)整為中央分列式，滿足了120萬噸/年礦井安全生產(chǎn)要求；完成了35KV雙回路供電系統(tǒng)建設；購置單繩纏繞式單滾筒提升機，購置了兩臺無極繩牽引絞車，提高了輔運能力；完成了二采區(qū)水倉泵房建安工程，提高了礦井排水能力；購置兩臺300米探水鉆，提高了探水裝備水平；完成了鐵路專用線鞏村道口維修和專用通訊線路改造工程，保證了安全發(fā)運；采用物探和鉆探相結(jié)合的方法，對新增井田進行勘測，掌握了詳實資料，有效防治水、保證正常采掘。

除科技支撐之外，新莊煤礦在逐級簽訂安全目標責任狀，實行安全生產(chǎn)承諾制的基礎(chǔ)上，推行了全員安全風險抵押制度；編制完善了《2010隱患排查治理工作實施方案》《礦井安全生產(chǎn)長效機制補充規(guī)定》《事故報告、調(diào)查、處理暫行規(guī)定》等；進一步完善了礦級領(lǐng)導入井帶班、井下現(xiàn)場交接班等制度；建立了井口群監(jiān)工作站，配備了專職群監(jiān)員，發(fā)揮職工群眾的安全監(jiān)督作用。

安全避險?六大系統(tǒng)?逐步完善，也為新莊煤礦的安全運營發(fā)揮了重要作用。兩礦完善了安全監(jiān)測監(jiān)控系統(tǒng)、井下人員定位系統(tǒng)、井下通訊聯(lián)絡系統(tǒng)、礦井壓風自救系統(tǒng)、礦井供水施救系統(tǒng)。目前正在積極籌建井下緊急避險系統(tǒng)。特別是南陽煤礦省質(zhì)量標準化一級調(diào)度室的建設走在同類企業(yè)的前列。

此外，新莊煤礦還通過?一日一題、一周一案例、一月一考試?培訓教育以及?走出去、請進來?，崗位練兵、技術(shù)比武和知識競賽等活動，提升職工的安全意識、安全技能和自?；ケＫ剑焕玫V報專版、宣傳欄、井口安全文化長廊、安全親情文化等方式，加大對職工的安全宣教力度，從思想意識上提高職工的安全素養(yǎng)。

轉(zhuǎn)型潮涌新型煤企塑型成功

新莊煤礦之所以在強手如林的煤企中探索出發(fā)展新機，深層次的原因還在于其改革創(chuàng)新的精神激發(fā)。幾年來，在這種精神的激勵下，黨政領(lǐng)導班子帶領(lǐng)全體干部職工奮力開拓，創(chuàng)新發(fā)展，使企業(yè)實現(xiàn)了歷史性新突破。

截止目前，南陽煤礦井巷工程完成了總回風巷聯(lián)絡巷噴漿和二采區(qū)回風巷擴幫工程；完善了排水系統(tǒng)；完成了總回風巷、二采區(qū)回風巷和軌道大巷的水溝掘

砌工程；推進3210綜放工作面回采和3209準備工作面掘進。新莊煤礦克服了9101回采工作面、9103回風順槽掘進工作面遇斷層、陷落柱等難題，保證了礦井安全生產(chǎn)；采用井上GPS定位和井下鉆探相結(jié)合的方法對牛村舊井進行定位，并對地表其它廢棄老窯進行定位，為整體布置和合理開采提供了科學依據(jù)；對原泄水面進行了維修支護和頂部鉆探，保證了采掘正常接替。

生產(chǎn)基礎(chǔ)的進一步夯實，為新莊煤礦的生產(chǎn)經(jīng)營奠定了堅實基礎(chǔ)。南陽煤礦科學調(diào)度提高裝車效率，僅靠公路銷售，至2010年11月8日年銷量首次突破100萬噸大關(guān)，當月銷售收入達到1.27億元，全年銷售煤炭105.03萬噸，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益最大化。新莊煤礦以?保運量、創(chuàng)效益?為目標，積極培育戰(zhàn)略用戶，全年銷售煤炭35.55萬噸，創(chuàng)收 162萬元。無論是從生產(chǎn)規(guī)模，還是從效益而言，新莊煤礦均居于全市煤炭企業(yè)前列，煤炭銷售成為全市煤炭行業(yè)的風向標。

同時，在產(chǎn)能規(guī)模的提升上，南陽煤礦完成了120萬噸/年生產(chǎn)能力的核定；完成了西山煤礦、馬游煤礦的資產(chǎn)認定、礦井關(guān)閉、資源補償和進駐接管工作，井田面積增加至18.90平方公里，地質(zhì)儲量增加2000萬噸，延長礦井服務年限12年。而新莊煤礦方面，完成了60萬噸/年生產(chǎn)能力核定，井田面積由原來的6.63平方公里增加至7.10平方公里,地質(zhì)儲量增加1000萬噸，延長礦井服務年限10年。

多元化方面，南陽煤礦成立了鑫陽建材有限公司，正在進行?三通一平?等開工建設前的準備工作。此外，新莊煤礦大力實施礦區(qū)增綠工程。南陽煤礦于2010年增加綠地面積8000平方米，在礦區(qū)道路兩側(cè)和周邊栽植了雪松等樹木，礦區(qū)綠化覆蓋率提升到35%以上，建成了?三季有花、四季有綠?的花園式礦山。

民生至上濃濃關(guān)愛普惠職工

新莊煤礦之憂，并非產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟獨優(yōu)，而是融合了人文精神的企業(yè)發(fā)展導向之優(yōu)。幾年來，在發(fā)展建設中，該礦確立了?發(fā)展惠及民生，讓職工共享企業(yè)改革發(fā)展成果?的辦企宗旨，勵志把好事辦實，把實事辦好，把難事辦妥，讓職工得到更大實惠和保障。

工資待遇方面，以2010年為例，該礦在崗職工增資幅度24.84%，人均月增收430元。內(nèi)退職工待遇大幅度提高，工資享受比例在原有標準上增加了10%，并相應地提高了崗位工資、年功工資標準和生活補助標準。建立了企業(yè)年金制度，使職工退休后的生活水平得到了切實保障。全年為職工上繳?五險兩金?3019.62萬元。為職工發(fā)放了端午節(jié)、夏季防暑、夏秋服裝、中秋節(jié)和年終福利等，人均4300多元。

為創(chuàng)造更加和諧的勞企關(guān)系，新莊煤礦進一步完善了職工內(nèi)部退養(yǎng)及待遇規(guī)定，制定了《關(guān)于離退休和內(nèi)退人員有關(guān)規(guī)定的修訂意見》；加強對企業(yè)內(nèi)部職工崗位調(diào)動管理，制定了《企業(yè)內(nèi)部職工崗位調(diào)動及崗位<工種>管理辦法》；經(jīng)過向高平市、晉城市勞動和社會保障部門請示，使從事特殊工種的農(nóng)民工可享受55周歲正式退休的待遇。

圍繞職工學習生活條件的改善，新莊煤礦投資110萬元新購2輛大客車，為職工上下班提供便利；建設了集洗浴、辦公為一體的綜合調(diào)度樓，職工的工作生活條件得到極大改善；為全礦職工安裝數(shù)字電視，每戶補貼396元，讓礦區(qū)和市內(nèi)住戶觀看到豐富多彩的數(shù)字電視節(jié)目。

此外，新莊煤礦還于2010年廣泛開展職業(yè)健康體檢，為女職工做專項檢查，為全礦職工上繳了晉城市總工會大病醫(yī)療互助金；組織實施了?送溫暖?工程，慰問離、退休干部及困難職工784人次，發(fā)放救濟款9.36萬元；為全礦304名離退休職工共發(fā)放福利金15.20萬元；為軍轉(zhuǎn)干發(fā)放了慰問品；對于困難職工給予力所能及的關(guān)心和照顧，送去了黨的關(guān)懷和企業(yè)的溫暖；開展了?金秋助學?活動，為17名考入二本以上院校的職工子女發(fā)放獎學金，共計12.60萬元。

新莊煤礦先后榮獲 ?全國連續(xù)實現(xiàn)安全生產(chǎn)1000天以上礦井?、?全國煤炭工業(yè)行業(yè)安全高效礦井?、?國家級安全質(zhì)量標準化礦井?，山西省?治安模范單位?、?煤炭科技創(chuàng)新十佳礦井?等稱號。

?十二五?期間，該礦將緊緊抓住?做強主業(yè)、轉(zhuǎn)型跨越?的發(fā)展機遇，全面完成?做強南陽、振興新莊?戰(zhàn)略目標，努力實現(xiàn)本質(zhì)安全，效益翻番；轉(zhuǎn)型跨越，多元發(fā)展；節(jié)能環(huán)保，生態(tài)礦山；職工利益，同比增攀；社會責任，勇于承擔；上下同心，和諧新南。?十二五?末，該礦將力爭成為?雙十億?企業(yè)，在高平市煤炭行業(yè)繼續(xù)保持領(lǐng)跑地位。