第一篇：臨沂別墅市場(chǎng)初步調(diào)研

臨沂別墅市場(chǎng)調(diào)研

2012年，臨沂已有30多個(gè)別墅樓盤(pán)上市銷(xiāo)售，臨沂別墅市場(chǎng)正在上演一幕“諸侯爭(zhēng)霸”的大戲，誰(shuí)能笑傲江湖？誰(shuí)又將黯然退場(chǎng)？臨沂別墅的曾經(jīng)與現(xiàn)在，各樣的別致風(fēng)情，我們一起了解臨沂別墅的發(fā)展。

一、臨沂別墅起源

臨沂首個(gè)別墅——雙月園別墅

提到臨沂的別墅，繞不過(guò)去的自然是雙月園別墅，這個(gè)曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)，開(kāi)創(chuàng)了房地產(chǎn)與教育結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，成就了雙月園集團(tuán)的輝煌。在一段時(shí)間內(nèi)，遠(yuǎn)在羅莊的雙月園別墅，成為眾多臨沂人追捧的對(duì)象，不得不說(shuō)，這就是營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新的勝利。

時(shí)至今日，雙月園別墅幽靜依舊，只是學(xué)校早已成為明日黃花，漫步其中，一棟棟沉穩(wěn)而大氣的歐式別墅，掩映在林影疏密間，似乎在訴說(shuō)過(guò)去的輝煌，臨沂的別墅大幕曾經(jīng)由此緩緩拉啟。

第一個(gè)純別墅社區(qū)——佳和別墅

談及臨沂的別墅，我們不得不說(shuō)佳和別墅，它是臨沂第一個(gè)純別墅社區(qū)，也是臨沂時(shí)至今日的別墅典范。從建筑形態(tài)上，它延續(xù)類(lèi)雙月園的歐式園林風(fēng)格，但更加活潑，色彩的跳躍度更強(qiáng)，從內(nèi)部景觀上，40000平米的中心廣場(chǎng)，2000平米的中央水系，超高綠化率在今天的臨沂別墅市場(chǎng)依然無(wú)出其右。雖然臨西六路與北園路的地理位置在開(kāi)發(fā)之初來(lái)看，略有偏遠(yuǎn)，但隨著臨沂城市的擴(kuò)張，今天的佳和別墅已被大片的批發(fā)市場(chǎng)所包圍。高質(zhì)量的批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主已經(jīng)成為其最大的入住客群。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，佳和別墅在開(kāi)發(fā)伊始就迎合了市場(chǎng)對(duì)純別墅產(chǎn)品的需求，雖然同期還有其他別墅推出，但佳和別墅無(wú)疑是一枝獨(dú)秀的，其別墅樓王甚至賣(mài)出了7000元/平米的天價(jià)。究其原因，地段只算是其一，佳和的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)先半步的開(kāi)發(fā)理念在當(dāng)時(shí)的臨沂來(lái)說(shuō)，也走在了同行業(yè)的前列。

濱水別墅——美澳花園

2002年動(dòng)工的美澳花園，是臨沂第一個(gè)濱水別墅，也是第一個(gè)將假山流水概念引進(jìn)社區(qū)實(shí)現(xiàn)大型景觀的別墅產(chǎn)品，其大型水系的營(yíng)造，在目前臨沂眾多別墅中，也鮮有人再去如此操作。外有沂河美景與人工河，內(nèi)有豪華水系貫穿整個(gè)別墅區(qū)，同時(shí)，融合大量文化元素于小區(qū)其中。

在這里，我們不得不說(shuō)，南濱河今日的地產(chǎn)繁華，在一定程度上得益于美澳花園，作為南濱河片區(qū)最早的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是它真正意義上啟動(dòng)了該片區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)。作為一個(gè)高端產(chǎn)品，它一直以高性?xún)r(jià)比吸引了眾多市區(qū)購(gòu)房者，并一定程度上弱化了羅莊與蘭山區(qū)的分界概念。最早的類(lèi)別墅產(chǎn)品——金鼎藝墅

金鼎藝墅一直很低調(diào)，甚至有些臨沂人還不知道，但是老臨沂人大多有所耳聞，臨沂真正意義上的早期的一些有錢(qián)人，基本都住在這里。因?yàn)樗牡驼{(diào)絕對(duì)屬于真正的老城核心區(qū)位，從區(qū)位上來(lái)說(shuō)，它算是臨沂最的的城市別墅。

金鼎藝墅的布局其實(shí)類(lèi)似現(xiàn)在的疊拼別墅，一共4層，前面為1——2層。后面則為3——4層。面積為200——300余平米，在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)，每套60——100萬(wàn)的價(jià)格已然算是高價(jià)，但是還是被一搶而空。

二、別墅沿河布局

沂河，臨沂的母親河，五條河流縱橫臨沂，最終流入沂河，成就了大美的濱水臨沂。從北城新區(qū)到南濱河沿岸，一條大河，蜿蜒而上，從北到南，臨沂的諸多別墅一字排開(kāi)，百花競(jìng)放。

從最初的美澳花園到奧林匹克花園，從百聯(lián)華府到沂龍灣.龍園，從魯商.鳳凰城到涑堤春曉，水是臨沂別墅的靈動(dòng)之魂。有了水，臨沂的別墅是有了生命。

天然水景：清水出芙蓉，天然去雕飾

關(guān)鍵詞：公共性、觀賞性

代表水景：沂河、祊河、涑河、沂蒙湖等

代表項(xiàng)目：魯商.鳳凰城、沂龍灣.龍園、涑堤春曉、金昌.白鷺金岸、沂河.美域、福布斯灣等

水景解讀：擁有天然水景的別墅大都依江河而建。沂水邊，祊河畔，大批樓盤(pán)已然聳立，其中不乏別墅。相比湖景，江河水景更大氣更有活力。在觀賞性十足的同時(shí)，其公共性也決定了不能獨(dú)享。

夢(mèng)中近距離與涑河交流

代表項(xiàng)目：涑堤春曉

水景概況：在“尊重城市、尊重自然、尊重生活”的開(kāi)發(fā)理念下，城建地產(chǎn)充分利用地勢(shì)優(yōu)勢(shì)，涑堤春曉項(xiàng)目近距離與涑河交流，讓業(yè)主在睡夢(mèng)中聽(tīng)聞涑河潺潺水聲，酣然入睡。廣場(chǎng)與河的聯(lián)袂主演

代表項(xiàng)目：沂河.美域

水景概況：位于南濱河核心區(qū)域的沂河.美域，美麗的濕地公園，波光絢麗，水質(zhì)優(yōu)良，與青啤文化廣場(chǎng)融為一體，悠然的田園氣息與現(xiàn)代的都市風(fēng)情在此水乳交融，堪稱(chēng)臨沂城南的都市后花園。

1000畝水景原生湖泊，與白鷺停留

代表項(xiàng)目：金昌.白鷺金岸

水景概況：白鷺金岸擁有臨沂南濱河最大面積的1000畝私家原生濕地公園。浩渺湖面，1公路悠長(zhǎng)湖岸線，被稱(chēng)為難得的“自然空調(diào)”。作為臨沂首家生態(tài)濕地公園，沂蒙湖為白鷺金岸增色不少，為其提供了獨(dú)享180度湖景的便利。

自然+人工水景：有時(shí)打扮比長(zhǎng)相更重要 坐享200畝五洲湖

關(guān)鍵詞：擴(kuò)建、公園、公共與私密皆享

代表水景：五洲湖等

代表項(xiàng)目：海爾.臨天下、圣蘭菲諾等

水景解讀：由天然湖泊池塘引發(fā)的生態(tài)效應(yīng)，正吸引著臨沂眾多別墅相擁而上。一般而言，此類(lèi)水景源于一些自然水域，利用人工把水域擴(kuò)大后，再修建公園等市政配套。此類(lèi)水景多為湖泊，靈動(dòng)而不失靜逸。

代表項(xiàng)目：海爾.臨天下

水景概況：海爾.臨天下，坐擁臨沂市政府200畝碧波蕩漾的五洲湖，與文化廣場(chǎng)相鄰，坐享北城新區(qū)城市中央稀缺水資源，140余套新東方主義別墅與6萬(wàn)平米云墅高層，形成了規(guī)模和檔次兼?zhèn)涞拇笮透叨松鐓^(qū)，靈秀水色，風(fēng)景如畫(huà)。

三、當(dāng)別墅有了個(gè)性

從2010年開(kāi)始，臨沂的別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，從最初的不足10個(gè)別墅項(xiàng)目發(fā)展到今年的近30多個(gè)別墅項(xiàng)目。中式庭院、西班牙宮廷、法式風(fēng)情或英倫格調(diào)等等，在不斷地沖擊消費(fèi)者的眼球。

1、法師貴族別墅

在城市化日益加劇，城市生活日益壓抑，煩悶凸顯的今天，崇尚自然的風(fēng)氣逐漸盛行。近幾年，法式建筑以其建筑點(diǎn)綴自然、心靈回歸自然的獨(dú)有風(fēng)格在樓市風(fēng)靡一時(shí)，成為樓市的一大景觀。

法式建筑風(fēng)格講究將建筑點(diǎn)綴在自然中，在設(shè)計(jì)上講求心靈的自然回歸感，在開(kāi)放式的空間結(jié)構(gòu)里，隨處可見(jiàn)的花卉與綠色植物，雕琢精細(xì)的家居飾品，都從整體上營(yíng)造出一幅田園之美。法式建筑是經(jīng)典的，是經(jīng)過(guò)數(shù)百年的歷史篩選與時(shí)光打磨留存下來(lái)的。法式建筑推崇優(yōu)雅、高貴和浪漫，是一種基于對(duì)理想情景的考慮，追求建筑本身以外的詩(shī)意，力求在氣質(zhì)上給人以深度的感染。

法式風(fēng)格的另一特點(diǎn)是既從整體層面對(duì)建筑進(jìn)行把握，又善于在細(xì)節(jié)的雕琢上下工夫。法式風(fēng)格莊重大方，整個(gè)建筑多采用對(duì)稱(chēng)造型，營(yíng)造出一種恢弘的氣勢(shì)。屋頂多采用孟莎式、坡度略有轉(zhuǎn)折，上部平緩，下部陡直。屋頂上多有精致的老虎窗，或圓或尖，造型各異。外墻多采用石材裝飾，細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝講究精細(xì)。

法式別墅風(fēng)格沿襲了法式建筑風(fēng)格的一般特點(diǎn)，在自然的講求方面與細(xì)節(jié)的雕琢方面都更勝一籌。

縱觀臨沂樓市，不乏主打法式風(fēng)格的建筑。在別墅產(chǎn)品上，則首推近期即將全面推出的白鷺金岸項(xiàng)目，它完美地利用地勢(shì)資源，將法式風(fēng)情園林與建筑多角度展現(xiàn)。

代表樓盤(pán)：白鷺金岸、塞納榮府

2、西班牙宮廷別墅

西班牙風(fēng)格是一種融阿拉伯風(fēng)格與歐洲古典主義風(fēng)格為一體的建筑形態(tài)，其實(shí)也是地中海風(fēng)格的一種，只是融合了諸多歷史因素之后，它顯得更為神秘、內(nèi)斂、沉穩(wěn)、厚重、色彩也更為古樸。其建筑上部采用低坡屋頂，多為紅色瓷瓦，并與白色涂料為主、采用拉毛處理的建筑墻體，組成西班牙風(fēng)格建筑的典型外觀：“紅瓦白墻”。其屋檐運(yùn)用小拱圈心態(tài)進(jìn)行修飾。此外，拱凱廊柱也是西班牙風(fēng)格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個(gè)性感。

從建筑元素的角度而言，西班牙風(fēng)格以如下形態(tài)出現(xiàn)：屋頂多為紅色筒瓦；墻體厚重，多為白色、米色，異形墻面；屋檐朝兩側(cè)平緩?fù)馍欤瑧?hù)內(nèi)有庭院；門(mén)廊和窗多呈拱形，窗洞略小。談及西班牙建筑的設(shè)計(jì)及工藝細(xì)節(jié)，其中有些細(xì)節(jié)和重點(diǎn)表達(dá)了這種建筑風(fēng)格及形式的宜居性。

西班牙是海洋國(guó)際，有美麗的海岸線，所以，“水”是西班牙風(fēng)格的靈魂元素之一。水岸是曲線的，路也是曲線的，建筑沿水岸自然排布，體現(xiàn)了建筑與水、與人的和諧的居住形態(tài)及港灣式規(guī)劃理念。

作為臨沂第一個(gè)將西班牙風(fēng)情引進(jìn)的樓盤(pán)，濱河國(guó)際在其別墅產(chǎn)品上做了大膽的嘗試，一度在臨沂別墅市場(chǎng)上引起廣泛的管住，而后期陸續(xù)推出的龍園、和潤(rùn).香堤與福布斯灣項(xiàng)目更是利用自己純低密度的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步有話組合，隨著別墅消費(fèi)市場(chǎng)的日漸成熟，最求產(chǎn)品文化與底蘊(yùn)成為高端別墅消費(fèi)群體追求的重點(diǎn)。熱情奔放的西班牙風(fēng)格亦因其獨(dú)特的建筑藝術(shù)，以及在休乃至全世界堪稱(chēng)領(lǐng)先的建筑成就，必然獲得更多臨沂高端住宅消費(fèi)群體的青睞。

代表樓盤(pán)：沂龍灣.龍園、濱河國(guó)際、和潤(rùn).香堤、福布斯灣

3、英倫格調(diào)

英倫風(fēng)格別墅是18世紀(jì)早期，安妮女皇時(shí)代發(fā)展起來(lái)的。

英倫格調(diào)別墅特點(diǎn)也很鮮明，一般是以下幾種設(shè)計(jì)元素的結(jié)合：首先是底部用手工的磚砌墻，另外，一般使用木質(zhì)的屋頂版，圓頂角樓與多重人字形坡屋頂相互襯托。在色彩上，一般外立面材質(zhì)為暖色系，主要是磚紅色，并且以有木質(zhì)白色條狀飾條或者是石灰?guī)r細(xì)節(jié)。在窗戶(hù)的使用上，一般有凸肚窗和角塔。另外，在整體形象上，英倫建筑的正立面不對(duì)稱(chēng)設(shè)計(jì)，并且有進(jìn)深較大的入口和寬廣的門(mén)廊。

目前，臨沂典型的英倫風(fēng)格別墅有很多，除了沂河.美域和英倫花園外，其他的別墅項(xiàng)目體量相對(duì)較小，另外，對(duì)于臨沂的受眾群體來(lái)說(shuō)，英倫風(fēng)格別墅的外立面效果可以吸引很多市民的關(guān)注，但是內(nèi)部結(jié)構(gòu)對(duì)追求實(shí)用功能的臨沂人來(lái)說(shuō)又略顯浪費(fèi)，在這一點(diǎn)上，如伊

麗莎白.東岸、百聯(lián)華府、匯通天下等都做了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。以融合進(jìn)臨沂人所追求的如花園，室內(nèi)實(shí)用性等元素。

要說(shuō)純粹的英倫別墅不得不說(shuō)2個(gè)樓盤(pán)，一個(gè)是來(lái)自歐洲的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)——瑞柏置業(yè)的鼎峰.英倫花園，從根子上足夠英倫，所以在產(chǎn)品的打造上，更多是考慮到居住習(xí)慣的原汁原味，值得品味學(xué)習(xí)。

而沂河.美域則充分利用青啤的品牌優(yōu)勢(shì)，加之產(chǎn)品的河景優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品特性，將充足的英倫元素進(jìn)行整合融匯，相信出彩的地方更會(huì)層出不窮。

代表樓盤(pán)：沂河.美域、英倫花園、匯通天下、伊麗莎白.東岸、百聯(lián)華府

4、托斯卡納風(fēng)格別墅

托斯卡納建筑是意大利建筑的代表，它讓人想起沐浴在陽(yáng)光里的上坡，中世紀(jì)的古老小城，文藝復(fù)興時(shí)期豐富精彩的文化藝術(shù)瑰寶，美麗如畫(huà)的田野風(fēng)光，誘人的美食及頂級(jí)的CHIANTI葡萄美酒......當(dāng)?shù)啬贪椎南笱腊愕陌讏资雒慕鹕兴箍{陽(yáng)光，以及紅色的土壤，濃綠的森林，葡萄園和牧場(chǎng)，淺綠色的橄欖樹(shù)果園，鮮紅的番茄，各種色調(diào)調(diào)和成了托斯卡納。表現(xiàn)在建筑上，通過(guò)采用天然材質(zhì)如木頭、石頭和灰泥表現(xiàn)光與影的關(guān)系，別墅在入口設(shè)戲劇性的塔或是圓形大廳、噴泉、壁飾、壁爐和庭院、鐵藝、百葉窗和陽(yáng)臺(tái)，尤其是爬滿滕蔓的墻同樣表達(dá)了托斯卡納的生活方式無(wú)拘無(wú)束而實(shí)際。托斯卡納以其豐富的人文資產(chǎn)及絕美的田園景色，早已征服了全世界的游客，著名中國(guó)詩(shī)人徐志摩在《翡冷翠山居閑話》更是對(duì)那里的風(fēng)景贊賞有加。

其實(shí)，真正 來(lái)到托斯卡納的人才知道，托斯卡納建筑風(fēng)格與其稱(chēng)之為托斯卡納建筑風(fēng)格，倒不如稱(chēng)之為托斯卡納生活風(fēng)情更為全面和準(zhǔn)確。建筑僅僅是這個(gè)風(fēng)情的一個(gè)重要組成部分。這種建筑主要以鄉(xiāng)村農(nóng)舍未主體，最典型的特點(diǎn)就是紅色陶土屋瓦，屋面坡度不大，舒展而自然。墻面多為石灰泥圖層或文化石嵌入墻體，墻面涂刷著黃或桔紅的顏色。在純凈的藍(lán)天白云之下，在托斯卡納金色的陽(yáng)光照耀下，在深綠的葡萄牙和森林的掩映下，色彩斑斕醇厚，構(gòu)成了托斯卡納的建筑風(fēng)情。加上慵懶而富足的人們，悠閑幸福的慢節(jié)奏生活，托斯卡納的迷人風(fēng)情更被演繹的如醉如癡。

臨沂的托斯卡納產(chǎn)品不是很多，首先要提到的成熟產(chǎn)品就是香醍榮府，充分將托斯卡納風(fēng)格鄉(xiāng)村的、簡(jiǎn)樸的、優(yōu)雅的元素進(jìn)行融合。而經(jīng)典黃金分割比例，羅馬式穹頂、哥特式花式窗欞等元素也得到充分體現(xiàn)。

城建地產(chǎn)是將托斯卡納風(fēng)格產(chǎn)品第一個(gè)引進(jìn)臨沂的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在城建時(shí)代莊園洋房系產(chǎn)品取得巨大成功后，順勢(shì)推出涑堤春曉。涑堤春曉對(duì)托斯卡納風(fēng)格做了充分的調(diào)整，其產(chǎn)品在滿足美觀基礎(chǔ)上，還具備極強(qiáng)的實(shí)用性和舒適性。

代表樓盤(pán)：香醍榮府、涑堤春曉、銀河龍門(mén)花園

5、北美風(fēng)情別墅

美式別墅又稱(chēng)北美風(fēng)情風(fēng)格別墅，美國(guó)的建筑風(fēng)格呈現(xiàn)出多元的豐富多彩的國(guó)際化傾向。美國(guó)的建筑，尤其是住宅，是集當(dāng)今世界建筑精華之大成后又融合了美國(guó)人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素，使得美國(guó)的住宅成為國(guó)際上最先進(jìn)、最人性化、最富創(chuàng)意的住宅。

因此，北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格，不像歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來(lái)的，它在同一時(shí)期接收了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響。具有注重建筑細(xì)節(jié)，有古典情懷，外觀簡(jiǎn)潔大方，融合多種風(fēng)情于一體的特點(diǎn)。

美式風(fēng)格與英式別墅相比較，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊；由于氣候的差別，英式別墅的坡屋頂較陡；英式別墅空間靈活適用，流動(dòng)自然。

目前，臨沂有圣蘭菲諾、愛(ài)倫坡等項(xiàng)目主打北美風(fēng)情，圣蘭菲諾的別墅產(chǎn)品為290——

500平米的美式莊園別墅，對(duì)于臨沂的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，北美風(fēng)情無(wú)疑是個(gè)新鮮產(chǎn)物，是否可以吸引到足夠的眼球度，還需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

代表樓盤(pán)：圣蘭菲諾、愛(ài)倫坡

6、中式庭院風(fēng)格

中式庭院風(fēng)格別墅的特點(diǎn)非常突出，首先是以南北縱軸對(duì)稱(chēng)布置和封閉獨(dú)立的院落為基本特征的。通過(guò)道路延展，形成以家庭院落為中心，街坊鄰里為干線，社區(qū)地域?yàn)槠矫娴纳鐣?huì)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，同時(shí)也形成了一個(gè)符合人性心理，保持傳統(tǒng)文化，鄰里關(guān)系融洽的居住環(huán)境。

另一個(gè)必不可少的自然是園林了。中國(guó)古代的建筑對(duì)于園林的要求很高，在一定程度上也是配合了人需要私密空間的心態(tài)，而這一點(diǎn)與現(xiàn)代人的居住要求也非常符合。因此，在園林植栽的配備上，目前，流行的做法式關(guān)注科學(xué)性、多元性和立體性，通過(guò)有效的布局，在馬頭墻、青瓦片等粉墻黛瓦的庭院元素映襯下，中式庭院別墅的幽靜與端莊以一種人與自然和諧生長(zhǎng)的形式呈現(xiàn)。

目前，臨沂唯一在的中式庭院別墅式海納.曦園。對(duì)于臨沂這樣的偏北方城市，其建筑文化中，本身以北方民居風(fēng)格為主，南方元素十足的中式庭院別墅，還是存在生存土壤養(yǎng)分不足的狀況，客戶(hù)可接受程度略有不足。

代表樓盤(pán)：海納.曦園、水榭華庭

四、未來(lái)臨沂別墅發(fā)展趨勢(shì)

作為一種稀缺資源，別墅必然是一種少數(shù)人享受的產(chǎn)品。但是，對(duì)于擁有綿長(zhǎng)河岸線的臨沂來(lái)說(shuō)。2012年開(kāi)始，別墅產(chǎn)品在短期內(nèi)的大批放量，在一定程度上壓制了別墅稀缺價(jià)值的釋放，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)。我們通過(guò)分析，研判未來(lái)臨沂的別墅市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下5個(gè)主要特點(diǎn)：

1、短期內(nèi)市場(chǎng)放量較大，造成銷(xiāo)售壓力驟增。目前臨沂共有30多個(gè)別墅項(xiàng)目，總體的供應(yīng)量在3000余套，這對(duì)于原本一年只消化300——500套別墅產(chǎn)品的臨沂來(lái)說(shuō)，足夠消化近10年。產(chǎn)品的供需矛盾，在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)期存在。

2、沿河聚集的啞鈴式別墅集群更加明顯：臨沂別墅項(xiàng)目中的絕大多數(shù)位于環(huán)境優(yōu)美的濱河兩岸，以沂河為軸，北城新區(qū)與南濱河片區(qū)各占一頭，自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)和地域的獨(dú)占性、稀缺性，使得臨沂別墅產(chǎn)品的聚集效應(yīng)表現(xiàn)的越來(lái)越明顯，而相應(yīng)的配套資源也會(huì)向該區(qū)域傾斜。

3、別墅產(chǎn)品創(chuàng)新：目前來(lái)看，隨著陶朱公這類(lèi)創(chuàng)新性別墅產(chǎn)品的熱銷(xiāo)，在一定程度上使得別墅開(kāi)發(fā)商對(duì)自身的產(chǎn)品要有所調(diào)整，畢竟要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，可以判定的是，未來(lái)一段時(shí)間，臨沂后期退出的別墅產(chǎn)品創(chuàng)新性更強(qiáng)，尤其集中在產(chǎn)品的附加面積贈(zèng)送和強(qiáng)調(diào)功能的實(shí)用性上。

4、文化產(chǎn)品將大行其道：沒(méi)有文化的產(chǎn)品只是一堆建筑的堆砌，所以，在滿足基本的居住需求后，臨沂未來(lái)的別墅項(xiàng)目，必然是要充分將文化與別墅融合，無(wú)論是與建筑風(fēng)格相配套的文化，還是以獨(dú)特的園林或特殊的地理位置，文化將成為客戶(hù)選擇別墅產(chǎn)品必要的因素之

一。而如何將文化內(nèi)容融入前期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃中去，貫穿到每一個(gè)產(chǎn)品線，形成鮮明的文化特征，是對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商的一個(gè)考驗(yàn)。

5、價(jià)格上漲必然成為必然：臨沂別墅市場(chǎng)的炒作氣氛并不濃郁，總體價(jià)格相比國(guó)內(nèi)同等城市具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)隨著高端別墅產(chǎn)品的不斷上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)越來(lái)越大。我們認(rèn)為，臨沂別墅產(chǎn)品價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲的空間基本不存在，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，臨沂的別墅產(chǎn)品價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)定，基本呈現(xiàn)穩(wěn)中小幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

第二篇：裝飾市場(chǎng)初步調(diào)研分析

裝飾市場(chǎng)初步調(diào)研分析

目前國(guó)內(nèi)裝飾市場(chǎng)隨著國(guó)內(nèi)房地得發(fā)展方向?yàn)橹鲗?dǎo)，家居裝飾業(yè)正處于迅速成長(zhǎng)階段，家居裝飾企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)異端激烈，家居裝飾的廣告隨處可見(jiàn)，促銷(xiāo)和策劃活動(dòng)層出不窮，許多企業(yè)一方面加強(qiáng)內(nèi)部管理以降地成本，（如明雕公司據(jù)我所知在南山石巖有個(gè)大的加工場(chǎng)生產(chǎn)和倉(cāng)庫(kù)。），另一方面通過(guò)報(bào)紙和媒體來(lái)迅速提高自身企業(yè)的知名度（如同某知名品牌合作單位等），以便占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額，所以作為本公司PEDINI有著意大利純血統(tǒng)的品牌在內(nèi)地市場(chǎng)發(fā)展的可能性渠道之一，以下是對(duì)PEDINI可行性合作噶分類(lèi)分析。

一、家居現(xiàn)有普片認(rèn)識(shí)度高噶牌子：

1.居眾

2.3.4.5.6.7.滿堂紅 名雕 海大 拓步 好家庭 經(jīng)典

二、客戶(hù)對(duì)家居裝修的要求分析（以下是按照1300多萬(wàn)人口，但戶(hù)籍人口大概230多萬(wàn)人來(lái)分）

A/4到10萬(wàn)的占有大概百分之到65，這一部分人大部分是工薪階層或一般噶白領(lǐng)人士，首次置業(yè)和面積小，自身經(jīng)濟(jì)能力一般。

B/10到20萬(wàn)的占有大概百分之到25，這一部分人大部分是二到三次置業(yè)或原居民（俗稱(chēng)深圳本地人），普通公務(wù)人員。

C/20到40萬(wàn)大概百分之6，這一部分人大部分是企業(yè)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)中小型企業(yè)老板或原居民（俗稱(chēng)深圳本地人）同政府部門(mén)人員為主

D/剩下的大概百分之到4。100到500萬(wàn)不等，這一部分人都是大型企業(yè)家或政府和大型企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)。

三、從客戶(hù)對(duì)家居的投入裝修比例分析

1、A和B都是以質(zhì)量、實(shí)用為主設(shè)計(jì)和品牌需求為次要，因?yàn)橐坏┤胱【褪?到10年不等。所以有一些公司會(huì)針對(duì)這類(lèi)型會(huì)出一些實(shí)惠套餐，香港都會(huì)由此類(lèi)型。

樓盤(pán)為小戶(hù)型和價(jià)位比較低噶住宅。

2、C類(lèi)是對(duì)設(shè)計(jì)和品牌有一定的要求。但所選的檔次只為中上的價(jià)位。

所以是裝飾公司的主要利潤(rùn)對(duì)象。

樓盤(pán)為和價(jià)位中等住宅花園小區(qū)有會(huì)所類(lèi)。

3、D類(lèi)是對(duì)設(shè)計(jì)和牌子有好高的要求，也是能接受本公司PEDINI價(jià)位能力的客戶(hù)層，而這類(lèi)

客戶(hù)所找尋的裝飾公司不叫裝飾公司而是另外有兩種名稱(chēng)（工作室）(有限公司)（設(shè)計(jì)顧問(wèn)

有限公司）和（事務(wù)所），我所了解的有以下幾家，它們都是高級(jí)圈子出名不怎打廣告。

而深圳頂級(jí)的公司比較集中在南山的華僑城創(chuàng)意園里面有梁志天、高文安、梁景華、雅典居、陳飛杰、貝森豪絲（新加波）等多家公司。D類(lèi)型公司有效進(jìn)行方案分析中。

第三篇：瑜伽市場(chǎng)的初步調(diào)研

瑜伽市場(chǎng)的初步調(diào)研

一．市場(chǎng)現(xiàn)狀

目前，呼市地區(qū)大多數(shù)的瑜伽屬于自主經(jīng)營(yíng)（私營(yíng)）模式，只有少數(shù)是連鎖式經(jīng)營(yíng)。練習(xí)瑜伽的主要以女性為主，少數(shù)男性。

呼市的瑜伽情況和全國(guó)差不多，目前數(shù)量非常多。但多是一些私營(yíng)的，有的和健身房合作，價(jià)格質(zhì)量參差不齊，普遍比較低。教練多沒(méi)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，教學(xué)水平比較低，各瑜伽館比較雷同，差異化小。

經(jīng)營(yíng)形態(tài)：瑜伽行業(yè)的經(jīng)營(yíng)主要以傳統(tǒng)商業(yè)為模式。

在經(jīng)營(yíng)形態(tài)上，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所以租賃為主，以中小型會(huì)館為主流者居多，在經(jīng)營(yíng)進(jìn)展中，絕大多數(shù)的瑜伽會(huì)館經(jīng)營(yíng)基本形式，以健身和服務(wù)并重，但隨著消費(fèi)者對(duì)瑜伽認(rèn)識(shí)的不斷加深，除服務(wù)被重視規(guī)范外，以專(zhuān)業(yè)為主的瑜伽場(chǎng)所越來(lái)越成為經(jīng)營(yíng)者的共識(shí)。

其中，美容(個(gè)體經(jīng)營(yíng)者+瑜伽)，逐步過(guò)度到(運(yùn)動(dòng)健身館+瑜伽)，目前倡導(dǎo)主流的屬于掛牌專(zhuān)業(yè)性質(zhì)的瑜伽會(huì)館，這三大經(jīng)營(yíng)模塊同時(shí)在市場(chǎng)策略和開(kāi)發(fā)上更加主動(dòng)和多樣化，以適應(yīng)日益激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

宣傳手段：

手段：傳統(tǒng)廣告+單線傳播+公眾號(hào)發(fā)布+朋友圈互動(dòng)轉(zhuǎn)發(fā)等

宣傳上，網(wǎng)絡(luò)上、媒體上、街道上林立的各類(lèi)瑜伽經(jīng)營(yíng)廣告，到開(kāi)始主動(dòng)接近自己的目標(biāo)顧客和老顧客，用各種手段請(qǐng)顧客上門(mén)光顧，同時(shí)增強(qiáng)了宣傳的投入的同時(shí)，也增進(jìn)了與顧客感情溝通的投入。

例如：節(jié)日里進(jìn)行的親客活動(dòng)，日常聯(lián)絡(luò)，禮品饋贈(zèng)等，瑜伽會(huì)館各顯形式，使盡力氣。

經(jīng)營(yíng)特色：

經(jīng)營(yíng)以瑜伽健康練習(xí)為特色，成為瑜伽各類(lèi)經(jīng)營(yíng)會(huì)館的競(jìng)爭(zhēng)主要生存點(diǎn)。其特色就是“與眾不同”的差異性，但目前絕大多數(shù)瑜伽各類(lèi)會(huì)館所謂的特色經(jīng)營(yíng)，基本就是習(xí)慣跟著市場(chǎng)走，創(chuàng)建特色瑜伽會(huì)館的策略無(wú)非是，比如“突出自己的服務(wù)品牌理念”，“保證瑜伽教習(xí)的效應(yīng)”，“服務(wù)項(xiàng)目的獨(dú)特性”，“超前性，新穎性”，“引進(jìn)瑜伽的專(zhuān)有技術(shù)”，“制定獨(dú)特的促銷(xiāo)贈(zèng)送方案”，“個(gè)性化的服務(wù)方式”，“有特點(diǎn)的裝修風(fēng)格”，“引進(jìn)新型的實(shí)用管理技術(shù)和某些設(shè)備”，“塑造瑜伽老師的專(zhuān)業(yè)形象，強(qiáng)化員工的主人翁意識(shí)和禮儀訓(xùn)練，激勵(lì)瑜伽老師發(fā)揮自己的潛能”等等。

問(wèn)題：不夠系統(tǒng)化，策略缺失，推廣步驟混亂，品牌性質(zhì)不明顯 教習(xí)方案：

教習(xí)方案，其全國(guó)瑜伽各個(gè)會(huì)館的水平基本是同一種模式的復(fù)制水平有些經(jīng)營(yíng)會(huì)所，把模仿幾套國(guó)外的健身操，幾種國(guó)外的練習(xí)方法，把這種類(lèi)別叫做“國(guó)際瑜伽水平”。

有的瑜伽會(huì)館請(qǐng)個(gè)印度來(lái)的青年“包裝”一下，成為“瑜伽大師”，把這種叫做印度傳統(tǒng)正宗瑜伽等。

需求變化分析：

目前國(guó)內(nèi)瑜伽健身消費(fèi)需求的變化，分析主要有兩個(gè)原因：

1）一個(gè)是以白領(lǐng)為主流消費(fèi)群體，所構(gòu)成的變化引起大眾消費(fèi)需求方向的變化;2）另一個(gè)是同一消費(fèi)群體思想觀念的變化，引起市場(chǎng)方向消費(fèi)需求的變化。長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要注重質(zhì)量，消費(fèi)者的需求，起初是質(zhì)量，即努力使產(chǎn)品適應(yīng)各種不同的消費(fèi)需求，但要發(fā)展就要做品牌，要競(jìng)爭(zhēng)就要做好品牌，做好品牌就需要保證質(zhì)量。

第四篇：別墅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

別墅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、越都名府

1、概況：越都名府由浙江嘉城投資建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司,地處柯巖大道東首,新未莊對(duì)面,該樓盤(pán)已交付使用,總占地面積335畝,容積率1.0,綠化率40%.由147幢單體別墅和158套排屋組成,目前已售完,但在房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上流通的房源較多,多為排屋.2、特點(diǎn)：緊靠柯巖風(fēng)景區(qū),鑒湖五星級(jí)大酒店,高爾夫公園,勝利西路明年全線通車(chē),區(qū)塊方位好,離柯橋,紹興的車(chē)程在十幾分鐘之內(nèi).配套窗戶(hù)質(zhì)量不是很好,業(yè)主反應(yīng)的較多.套型設(shè)計(jì)不好,不實(shí)用.3、配套設(shè)施：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng),中心會(huì)所,網(wǎng)球場(chǎng),籃球場(chǎng),游泳池,各種健身器材等等.4、物業(yè)管理公司：浙江綠城物業(yè)管理有限公司

5、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代坡屋頂

6、全案策劃：杭州和聲廣告

7、車(chē)位：?jiǎn)诬?chē)位和雙車(chē)位

8、主要戶(hù)型：排屋270平方,別墅350平方

9、單體別墅價(jià)位：4980起至6200元每平米不等.花園價(jià):開(kāi)發(fā)商出售價(jià)為:1000元每平方米,市場(chǎng)價(jià)為:1200元每平米.10、銷(xiāo)售對(duì)象：企業(yè)主,企業(yè)事業(yè)高層管理者，輕紡城經(jīng)商人士等。

11、工程形象：已交付使用。

二、鏡湖山莊

1、概況：地處湖塘街道，紹興104國(guó)道南復(fù)線南側(cè)，占地500畝，容積率0.28，綠化率：65%以上，分A區(qū)92套和B區(qū)74套單體別墅。

2、特點(diǎn)：鏡湖山莊內(nèi)有鏡湖森林公園，享受自然森林的綠意，景

色秀麗，花園面積較大。離市區(qū)和縣城稍遠(yuǎn)一些，道路交通相對(duì)于其他別墅樓盤(pán)弱一些。

3、配套設(shè)施：鏡湖森林公園，楊梅山，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)

報(bào)警系統(tǒng)，中心會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，各種健身器材等等。

4、物業(yè)管理公司：鏡湖物業(yè)

5、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代坡屋頂

6、價(jià)位：4800元/平方米左右，花園價(jià)：800元/平方米。銷(xiāo)售對(duì)象：

企業(yè)主，企事業(yè)單位高層管理者，輕紡城經(jīng)商人士等。

7、折扣情況：一次性96折，按揭98折，銀行可按揭7成8、銷(xiāo)售情況：2003年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售B區(qū)74幢，還剩16套，A區(qū)92

套于2005年8月份開(kāi)始預(yù)定，還剩65套

9、花園面積類(lèi)型：300~2000平方米不等

10、套型面積類(lèi)型：300~700平方米不等

11、景觀設(shè)計(jì)：日本奧原生態(tài)美景設(shè)計(jì)咨詢(xún)杭州有限公司

12、全案策劃：升平中國(guó)投資顧問(wèn)機(jī)構(gòu)

三、康郡別墅

1、概況：該樓盤(pán)一期于04年8月18日開(kāi)盤(pán)，總占地600畝，容積率0.38，綠化率65%以上

2、優(yōu)勢(shì)：小區(qū)內(nèi)配套高爾夫球場(chǎng)，并且可使用。旁有鑒湖，柯巖風(fēng)景區(qū)。

3、配套：高爾夫球場(chǎng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)，中心會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，各種健身器材等等

4、物業(yè)公司：浙江卓越物業(yè)管理公司

5、價(jià)位：一期5000~6800元/平方米，二期7300元起步，花園1200元/平方米

6、折扣：不打折

7、銷(xiāo)售對(duì)象：企業(yè)主，企事業(yè)單位高層管理者，輕紡城經(jīng)商人士等

8、套型面積：350~1000平方米，花園面積：330~1000平方米

9、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代美式坡屋頂

四、森海豪庭

1、概況：地處紹興魯迅東路底的城東開(kāi)發(fā)區(qū)，總占地面積1000畝

2、特點(diǎn)：小區(qū)規(guī)模較大，綠化好，被評(píng)為建設(shè)部綠化生態(tài)住宅示范小區(qū)，離紹興市中心只十幾分鐘車(chē)程。別墅的私密性不是很好，與公寓一起較亂，雜，安全性不高

3、配套設(shè)施：高爾夫練習(xí)場(chǎng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)，中心會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，游泳池，各種健身器材等

4、物業(yè)公司：浙江金昌物業(yè)管理公司

5、價(jià)位：?jiǎn)误w別墅8500元/平方米，花園1580元/平方米

6、面積：295~470平方米

7、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代坡屋頂

8、工程形象：交付使用

9、入住率：別墅區(qū)入住30%，公寓區(qū)入住60%以上

五、日月翠澤苑

1、概況：地處柯橋群賢路與百柯路交叉口，占地110畝，容積率0.62，綠化率40.2%，由6套單體別墅和65套雙聯(lián)別墅組成，2005年9月開(kāi)盤(pán)，07年5月交付

2、特點(diǎn)：旁有輕紡城高級(jí)中學(xué)，魯迅外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，交通方便，缺山缺水，自然景觀不是很好

3、配套設(shè)施：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)，中心會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，游泳池，各種健身器材等

六、湖山花園

1、概況：柯巖風(fēng)景區(qū)旁，全獨(dú)立別墅06年4月28日開(kāi)盤(pán)，起步價(jià)7380元/平方米，共98幢，建筑面積400~630方，花園面積300~600方，花園價(jià)格1200元/平方米

2、特點(diǎn)：樓盤(pán)旁有山有水，設(shè)有酒店，自然景觀好。

第五篇：別墅調(diào)研報(bào)告

別墅調(diào)研報(bào)告

XX學(xué)校

XXX

花溪碧桂園

花溪碧桂園，位于貴陽(yáng)花溪區(qū)東南部，毗鄰貴陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)城。獨(dú)享貴安新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。進(jìn)門(mén)處雙面噴泉襯托花溪碧桂園的標(biāo)志，大氣不凡，視野寬廣。

交通網(wǎng)路

三縱三橫一環(huán)一快鐵一輕軌 市區(qū)-項(xiàng)目：解放路嘉潤(rùn)路口，上貴惠大道12分鐘直達(dá)。金陽(yáng)-項(xiàng)目：上南環(huán)高速（花二道），至小河上貴惠大道可直達(dá)項(xiàng)目。

花溪-項(xiàng)目：上南環(huán)高速至孟關(guān)出口，可到項(xiàng)目。未來(lái)孟溪路（東段已通）5分鐘直達(dá)項(xiàng)目。

并且有公交車(chē)班次。方便住戶(hù)出入，交通便利。

周邊環(huán)境

碧桂園引進(jìn)全套高端生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施，滿足業(yè)主多種需求。花溪碧桂園擬配套近12000㎡生態(tài)湖面、歐式商業(yè)街、風(fēng)情客棧、大型超市、肉菜市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老院、交通中心、豪華會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等高端配套設(shè)施。住戶(hù)可以在這享用最尊貴的服務(wù)。花溪碧桂園涵蓋集團(tuán)頂尖產(chǎn)品鉆石·墅，英倫、西班牙、法式多種風(fēng)格雙拼別墅，均是碧桂園21載別墅沉淀之精華。其中鉆石·墅采用行業(yè)內(nèi)少見(jiàn)的全掛石頭雕花外立面。項(xiàng)目以整體造園手法重金打造貴陽(yáng)罕見(jiàn)純歐陸風(fēng)情園林，通過(guò)景觀與綠化實(shí)現(xiàn)無(wú)邊界滲透，精心營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，宛若生活在歐洲國(guó)度。

調(diào)研對(duì)設(shè)計(jì)舉足輕重，通過(guò)調(diào)研別墅樣式及設(shè)計(jì)風(fēng)格，給這次設(shè)計(jì)課題 以輔助性的作用，切身了解別墅設(shè)計(jì)中的一些基本尺寸和基本能分區(qū)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn),身臨其境從而體會(huì)身為住戶(hù)的需求。

調(diào)研過(guò)程

我們小組4名成員，一同前往碧桂園，進(jìn)行參觀、拍照、考查、討論、分析。返校后，根據(jù)實(shí)地考察，分別作出了環(huán)境、交通流線、結(jié)構(gòu)、空間、功能等分析。主要調(diào)研了兩個(gè)戶(hù)型。調(diào)研戶(hù)型一

建筑體型既有以清新、亮麗、現(xiàn)代為基調(diào)而形成輕盈、活潑的建筑形態(tài)，通體洋溢著新古典主義的法式風(fēng)格。屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折；屋頂上多有精致的老虎窗，造型各異；外墻多用石材或仿古石材裝飾；細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，呈現(xiàn)出浪漫典雅風(fēng)格。整個(gè)建筑多采用對(duì)稱(chēng)造型，氣勢(shì)恢宏。

此戶(hù)型為法式雙拼一戶(hù)三層型，總面積為231平方米，5房2廳4衛(wèi)。

一層為門(mén)廊，客廳，餐廳，廚房，衛(wèi)生間，臥室。客廳餐廳開(kāi)敞式，進(jìn)門(mén)感覺(jué)空間大，很寬敞，有氣派。此臥室設(shè)計(jì)在一樓即可為腿腳不方便的老人居住，也可為客房使用。一層樓梯底下巧妙地運(yùn)用空間作為儲(chǔ)藏室，節(jié)省空間利用，便利生活使用。進(jìn)門(mén)直接上樓梯會(huì)穿過(guò)餐廳跟客廳，樓梯位置靠中間影響較小。

二層進(jìn)門(mén)主臥，轉(zhuǎn)角獨(dú)立衣帽間與衛(wèi)生間連在一起方便換裝洗漱，主臥附帶著露臺(tái)可觀景。三層為多功能房，較大的露臺(tái)，臥室。主客流線清晰，保護(hù)主人私密性。

從動(dòng)靜分區(qū)圖可以看出，動(dòng)靜分區(qū)得當(dāng)，保證了私密性和尊貴感。

從干濕分區(qū)圖看出，不同空間各為所用，互不影響，考慮到了生活的細(xì)微之處，在很大程度上方便了人們的生活，提高了生活質(zhì)量。

主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，符合當(dāng)下的潮流，穩(wěn)固牢靠，獨(dú)立衣帽間與衛(wèi)生間連在一起方便換裝洗漱。經(jīng)濟(jì)適用且整潔大方，多開(kāi)窗，房間寬敞明亮，通風(fēng)條件良好.調(diào)研戶(hù)型二

外立面材質(zhì)為暖色系，磚紅色。多重人字形坡屋頂，讓整棟建筑看起來(lái)更加高端大氣，有皇族的氣勢(shì)。屋頂采用木質(zhì)作為材料，木質(zhì)材料堅(jiān)固耐用，整棟建筑顯得十分自然、大氣。淺色的石材與深紅的面磚雙色拼搭，在視覺(jué)上有層次感及過(guò)度感。

此戶(hù)型為英倫雙拼一戶(hù)三層型，總面積為271平方米，6房2廳4衛(wèi)。與上個(gè)戶(hù)型相比，空間設(shè)計(jì)不緊密，較為寬敞，南北通透，客廳跟主臥面積最大，顯示出主人華貴的氣質(zhì)。恰當(dāng)?shù)墓δ芊謪^(qū)，主客流線清晰，保護(hù)主人私密性。進(jìn)門(mén)直接上樓梯會(huì)穿過(guò)餐廳跟客廳，樓梯位置靠中間影響較小。不足處，缺少衣帽間。

（動(dòng)靜分區(qū)圖）

（干濕分區(qū)圖）

從兩圖可以看出，臥室是最私密空間遠(yuǎn)離了活動(dòng)空間，動(dòng)靜分區(qū)明確,干濕分區(qū)明確,通風(fēng)良好,南向采光,交通面積少,公攤面積少,有良好的視覺(jué)景觀,無(wú)視線干擾,無(wú)黑房間,房間尺度宜人。相同之處，多開(kāi)窗框剪結(jié)構(gòu)，牢固可靠，臥室多分布在東、南朝向。

空間分析

一個(gè)完整的建筑空間是由多個(gè)空間組合而成的。建筑空間不僅僅是形式上的，外型上的，同時(shí)也和使用功能緊密聯(lián)系，所以我們要從形式和功能上進(jìn)行分析。多個(gè)空間形式——詳細(xì)分析

?平面空間組合——流線式空間組合中的串聯(lián)式 ? 多個(gè)空間

? 豎向空間組合—— 疊加、穿插

? 串聯(lián)式——各個(gè)使用空間按照功能要求，一個(gè)接一個(gè)的相互串聯(lián)，沒(méi)有明顯的公共交通空間。? 疊加——一層空間與二層空間的疊加

? 穿插——一層空間與部分二層空間的錯(cuò)落，使一層客廳上面形成了很高的空間 單個(gè)空間——詳細(xì)分析

（一）空間的大小——

? 1.一層客廳的大空間保證了會(huì)客的寬敞 ? 2.儲(chǔ)藏室的小空間恰巧符合儲(chǔ)存的需要 ? 3.臥室的小空間創(chuàng)造了溫馨的家庭氣氛

（二）空間的高低——

? 客廳的高度保證了會(huì)客時(shí)的，心情的舒暢，消除了壓抑感

（三）空間的封閉與開(kāi)放——

? 1.室內(nèi)空間的封閉，容易造成焦慮感和壓抑感，因此創(chuàng)造陽(yáng)臺(tái)開(kāi)放空間，拉近建筑與自然的距離

調(diào)研總結(jié)

本次別墅調(diào)研，是我們一行人首次對(duì)別墅進(jìn)行調(diào)研。我們不僅從中學(xué)到了許多通過(guò)實(shí)踐才能學(xué)到的知識(shí)，填補(bǔ)了很多之前對(duì)別墅的空白點(diǎn)，還發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，認(rèn)識(shí)自己的不足，其次我們從中體會(huì)到團(tuán)隊(duì)的力量。因此，這次調(diào)研對(duì)我們本次設(shè)計(jì)及以后的設(shè)計(jì)生涯都有很大幫助。

別墅案列分析：

順馳林溪?jiǎng)e墅

順馳林溪，別墅。位于昌平區(qū)百善鎮(zhèn)，是京城傳統(tǒng)的上風(fēng)上水之地，北臨北六環(huán)10余萬(wàn)平米綠化帶，西面緊鄰沙河大學(xué)城，東接規(guī)劃百善新鎮(zhèn)區(qū)，南臨百葛路，由六環(huán)和八達(dá)嶺高速連接市區(qū)，交通便利，項(xiàng)目占地52萬(wàn)平方米共分三期完成有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，屬原創(chuàng)鄉(xiāng)村別墅的風(fēng)格。

作為令人最為輕松愉悅的居住形式，本套別墅在完美地保護(hù)私密性的前提下，讓主人享受到與自然交融的樂(lè)趣。本別墅將室內(nèi)的陳設(shè)成為自然景色的延伸。首層平面

總建面 324平米

其中地上 257平米

戶(hù)型整體空間組合擺脫了Townhouse（戶(hù)型）常見(jiàn)的三段式結(jié)構(gòu)，“正式禮儀區(qū)”和“非正式家庭起居區(qū)”在空間上有了一定的分隔。

通過(guò)起居室的垂拔、不同功能空間的貫通、相互借景以及內(nèi)庭院等手法的運(yùn)用，營(yíng)造了相對(duì)開(kāi)敞、氣派的空間效果，明顯不同于普通Townhouse的狹窄和局促。

內(nèi)庭院的運(yùn)用既解決了樓梯與衛(wèi)生間的采光問(wèn)題，又使得室內(nèi)空間變得更加生動(dòng)和有趣味。二層平面

二層起居室上空處弧形轉(zhuǎn)角樓梯的設(shè)計(jì)形成了樓上樓下空間的良好交流，同時(shí)形成了一個(gè)二樓的小公共空間，與內(nèi)庭院的景觀相結(jié)合，避免了別墅二層常見(jiàn)的一條走道兩邊開(kāi)門(mén)的單調(diào)和壓抑感。一大一小兩個(gè)內(nèi)庭院的存在更好的將光線和景觀引入了主臥室和兒童房。主臥室的180度大露臺(tái)觀景效果極好，且給了業(yè)主未來(lái)一定的改造空間。

認(rèn)為可改進(jìn)點(diǎn)：

一層和二層的公共衛(wèi)生間的面積應(yīng)適當(dāng)加大，并做到干濕分離，傭人房及其衛(wèi)生間、洗衣房、設(shè)備間不應(yīng)占用地上面積。主臥增加步入式衣帽間。案列總結(jié)

針對(duì)花溪碧桂園與北京順馳林溪，兩者各有亮點(diǎn)，地理位置都很不錯(cuò)。碧桂園整體設(shè)計(jì)過(guò)于死板，循規(guī)蹈矩，相比起來(lái)更喜歡順馳林溪的設(shè)計(jì)，張弛有度，二層起居室上空處弧形轉(zhuǎn)角樓梯的設(shè)計(jì)很有特點(diǎn)。根據(jù)兩個(gè)別墅設(shè)計(jì)的對(duì)比，我認(rèn)為在滿足功能要求的同時(shí)，更應(yīng)該滿足其精神需求。別墅的設(shè)計(jì)要與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。這樣才能更好的滿足客戶(hù)要求。