第一篇：臨沂別墅市場初步調研

臨沂別墅市場調研

2012年，臨沂已有30多個別墅樓盤上市銷售，臨沂別墅市場正在上演一幕“諸侯爭霸”的大戲，誰能笑傲江湖？誰又將黯然退場？臨沂別墅的曾經與現在，各樣的別致風情，我們一起了解臨沂別墅的發展。

一、臨沂別墅起源

臨沂首個別墅——雙月園別墅

提到臨沂的別墅，繞不過去的自然是雙月園別墅，這個曾經轟動一時，開創了房地產與教育結合的開發模式，成就了雙月園集團的輝煌。在一段時間內，遠在羅莊的雙月園別墅，成為眾多臨沂人追捧的對象，不得不說，這就是營銷創新的勝利。

時至今日，雙月園別墅幽靜依舊，只是學校早已成為明日黃花，漫步其中，一棟棟沉穩而大氣的歐式別墅，掩映在林影疏密間，似乎在訴說過去的輝煌，臨沂的別墅大幕曾經由此緩緩拉啟。

第一個純別墅社區——佳和別墅

談及臨沂的別墅，我們不得不說佳和別墅，它是臨沂第一個純別墅社區，也是臨沂時至今日的別墅典范。從建筑形態上，它延續類雙月園的歐式園林風格，但更加活潑，色彩的跳躍度更強，從內部景觀上，40000平米的中心廣場，2000平米的中央水系，超高綠化率在今天的臨沂別墅市場依然無出其右。雖然臨西六路與北園路的地理位置在開發之初來看，略有偏遠，但隨著臨沂城市的擴張，今天的佳和別墅已被大片的批發市場所包圍。高質量的批發市場業主已經成為其最大的入住客群。

應當說，佳和別墅在開發伊始就迎合了市場對純別墅產品的需求，雖然同期還有其他別墅推出，但佳和別墅無疑是一枝獨秀的，其別墅樓王甚至賣出了7000元/平米的天價。究其原因，地段只算是其一，佳和的開發團隊領先半步的開發理念在當時的臨沂來說，也走在了同行業的前列。

濱水別墅——美澳花園

2002年動工的美澳花園，是臨沂第一個濱水別墅，也是第一個將假山流水概念引進社區實現大型景觀的別墅產品，其大型水系的營造，在目前臨沂眾多別墅中，也鮮有人再去如此操作。外有沂河美景與人工河，內有豪華水系貫穿整個別墅區，同時，融合大量文化元素于小區其中。

在這里，我們不得不說，南濱河今日的地產繁華，在一定程度上得益于美澳花園，作為南濱河片區最早的開發項目，是它真正意義上啟動了該片區的房產市場。作為一個高端產品，它一直以高性價比吸引了眾多市區購房者，并一定程度上弱化了羅莊與蘭山區的分界概念。最早的類別墅產品——金鼎藝墅

金鼎藝墅一直很低調，甚至有些臨沂人還不知道，但是老臨沂人大多有所耳聞，臨沂真正意義上的早期的一些有錢人，基本都住在這里。因為它的低調絕對屬于真正的老城核心區位，從區位上來說，它算是臨沂最的的城市別墅。

金鼎藝墅的布局其實類似現在的疊拼別墅，一共4層，前面為1——2層。后面則為3——4層。面積為200——300余平米，在當時來說，每套60——100萬的價格已然算是高價，但是還是被一搶而空。

二、別墅沿河布局

沂河，臨沂的母親河，五條河流縱橫臨沂，最終流入沂河，成就了大美的濱水臨沂。從北城新區到南濱河沿岸，一條大河，蜿蜒而上，從北到南，臨沂的諸多別墅一字排開，百花競放。

從最初的美澳花園到奧林匹克花園，從百聯華府到沂龍灣.龍園，從魯商.鳳凰城到涑堤春曉，水是臨沂別墅的靈動之魂。有了水，臨沂的別墅是有了生命。

天然水景：清水出芙蓉，天然去雕飾

關鍵詞：公共性、觀賞性

代表水景：沂河、祊河、涑河、沂蒙湖等

代表項目：魯商.鳳凰城、沂龍灣.龍園、涑堤春曉、金昌.白鷺金岸、沂河.美域、福布斯灣等

水景解讀：擁有天然水景的別墅大都依江河而建。沂水邊，祊河畔，大批樓盤已然聳立，其中不乏別墅。相比湖景，江河水景更大氣更有活力。在觀賞性十足的同時，其公共性也決定了不能獨享。

夢中近距離與涑河交流

代表項目：涑堤春曉

水景概況：在“尊重城市、尊重自然、尊重生活”的開發理念下，城建地產充分利用地勢優勢，涑堤春曉項目近距離與涑河交流，讓業主在睡夢中聽聞涑河潺潺水聲，酣然入睡。廣場與河的聯袂主演

代表項目：沂河.美域

水景概況：位于南濱河核心區域的沂河.美域，美麗的濕地公園，波光絢麗，水質優良，與青啤文化廣場融為一體，悠然的田園氣息與現代的都市風情在此水乳交融，堪稱臨沂城南的都市后花園。

1000畝水景原生湖泊，與白鷺停留

代表項目：金昌.白鷺金岸

水景概況：白鷺金岸擁有臨沂南濱河最大面積的1000畝私家原生濕地公園。浩渺湖面，1公路悠長湖岸線，被稱為難得的“自然空調”。作為臨沂首家生態濕地公園，沂蒙湖為白鷺金岸增色不少，為其提供了獨享180度湖景的便利。

自然+人工水景：有時打扮比長相更重要 坐享200畝五洲湖

關鍵詞：擴建、公園、公共與私密皆享

代表水景：五洲湖等

代表項目：海爾.臨天下、圣蘭菲諾等

水景解讀：由天然湖泊池塘引發的生態效應，正吸引著臨沂眾多別墅相擁而上。一般而言，此類水景源于一些自然水域，利用人工把水域擴大后，再修建公園等市政配套。此類水景多為湖泊，靈動而不失靜逸。

代表項目：海爾.臨天下

水景概況：海爾.臨天下，坐擁臨沂市政府200畝碧波蕩漾的五洲湖，與文化廣場相鄰，坐享北城新區城市中央稀缺水資源，140余套新東方主義別墅與6萬平米云墅高層，形成了規模和檔次兼備的大型高端社區，靈秀水色，風景如畫。

三、當別墅有了個性

從2010年開始，臨沂的別墅市場呈現井噴式發展，從最初的不足10個別墅項目發展到今年的近30多個別墅項目。中式庭院、西班牙宮廷、法式風情或英倫格調等等，在不斷地沖擊消費者的眼球。

1、法師貴族別墅

在城市化日益加劇，城市生活日益壓抑，煩悶凸顯的今天，崇尚自然的風氣逐漸盛行。近幾年，法式建筑以其建筑點綴自然、心靈回歸自然的獨有風格在樓市風靡一時，成為樓市的一大景觀。

法式建筑風格講究將建筑點綴在自然中，在設計上講求心靈的自然回歸感，在開放式的空間結構里，隨處可見的花卉與綠色植物，雕琢精細的家居飾品，都從整體上營造出一幅田園之美。法式建筑是經典的，是經過數百年的歷史篩選與時光打磨留存下來的。法式建筑推崇優雅、高貴和浪漫，是一種基于對理想情景的考慮，追求建筑本身以外的詩意，力求在氣質上給人以深度的感染。

法式風格的另一特點是既從整體層面對建筑進行把握，又善于在細節的雕琢上下工夫。法式風格莊重大方，整個建筑多采用對稱造型，營造出一種恢弘的氣勢。屋頂多采用孟莎式、坡度略有轉折，上部平緩，下部陡直。屋頂上多有精致的老虎窗，或圓或尖，造型各異。外墻多采用石材裝飾，細節處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝講究精細。

法式別墅風格沿襲了法式建筑風格的一般特點，在自然的講求方面與細節的雕琢方面都更勝一籌。

縱觀臨沂樓市，不乏主打法式風格的建筑。在別墅產品上，則首推近期即將全面推出的白鷺金岸項目，它完美地利用地勢資源，將法式風情園林與建筑多角度展現。

代表樓盤：白鷺金岸、塞納榮府

2、西班牙宮廷別墅

西班牙風格是一種融阿拉伯風格與歐洲古典主義風格為一體的建筑形態，其實也是地中海風格的一種，只是融合了諸多歷史因素之后，它顯得更為神秘、內斂、沉穩、厚重、色彩也更為古樸。其建筑上部采用低坡屋頂，多為紅色瓷瓦，并與白色涂料為主、采用拉毛處理的建筑墻體，組成西班牙風格建筑的典型外觀：“紅瓦白墻”。其屋檐運用小拱圈心態進行修飾。此外，拱凱廊柱也是西班牙風格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個性感。

從建筑元素的角度而言，西班牙風格以如下形態出現：屋頂多為紅色筒瓦；墻體厚重，多為白色、米色，異形墻面；屋檐朝兩側平緩外伸，戶內有庭院；門廊和窗多呈拱形，窗洞略小。談及西班牙建筑的設計及工藝細節，其中有些細節和重點表達了這種建筑風格及形式的宜居性。

西班牙是海洋國際，有美麗的海岸線，所以，“水”是西班牙風格的靈魂元素之一。水岸是曲線的，路也是曲線的，建筑沿水岸自然排布，體現了建筑與水、與人的和諧的居住形態及港灣式規劃理念。

作為臨沂第一個將西班牙風情引進的樓盤，濱河國際在其別墅產品上做了大膽的嘗試，一度在臨沂別墅市場上引起廣泛的管住，而后期陸續推出的龍園、和潤.香堤與福布斯灣項目更是利用自己純低密度的產品優勢進一步有話組合，隨著別墅消費市場的日漸成熟，最求產品文化與底蘊成為高端別墅消費群體追求的重點。熱情奔放的西班牙風格亦因其獨特的建筑藝術，以及在休乃至全世界堪稱領先的建筑成就，必然獲得更多臨沂高端住宅消費群體的青睞。

代表樓盤：沂龍灣.龍園、濱河國際、和潤.香堤、福布斯灣

3、英倫格調

英倫風格別墅是18世紀早期，安妮女皇時代發展起來的。

英倫格調別墅特點也很鮮明，一般是以下幾種設計元素的結合：首先是底部用手工的磚砌墻，另外，一般使用木質的屋頂版，圓頂角樓與多重人字形坡屋頂相互襯托。在色彩上，一般外立面材質為暖色系，主要是磚紅色，并且以有木質白色條狀飾條或者是石灰巖細節。在窗戶的使用上，一般有凸肚窗和角塔。另外，在整體形象上，英倫建筑的正立面不對稱設計，并且有進深較大的入口和寬廣的門廊。

目前，臨沂典型的英倫風格別墅有很多，除了沂河.美域和英倫花園外，其他的別墅項目體量相對較小，另外，對于臨沂的受眾群體來說，英倫風格別墅的外立面效果可以吸引很多市民的關注，但是內部結構對追求實用功能的臨沂人來說又略顯浪費，在這一點上，如伊

麗莎白.東岸、百聯華府、匯通天下等都做了適當的調整。以融合進臨沂人所追求的如花園，室內實用性等元素。

要說純粹的英倫別墅不得不說2個樓盤，一個是來自歐洲的地產開發企業——瑞柏置業的鼎峰.英倫花園，從根子上足夠英倫，所以在產品的打造上，更多是考慮到居住習慣的原汁原味，值得品味學習。

而沂河.美域則充分利用青啤的品牌優勢，加之產品的河景優勢和產品特性，將充足的英倫元素進行整合融匯，相信出彩的地方更會層出不窮。

代表樓盤：沂河.美域、英倫花園、匯通天下、伊麗莎白.東岸、百聯華府

4、托斯卡納風格別墅

托斯卡納建筑是意大利建筑的代表，它讓人想起沐浴在陽光里的上坡，中世紀的古老小城，文藝復興時期豐富精彩的文化藝術瑰寶，美麗如畫的田野風光，誘人的美食及頂級的CHIANTI葡萄美酒......當地奶白的象牙般的白堊石，出名的金色托斯卡納陽光，以及紅色的土壤，濃綠的森林，葡萄園和牧場，淺綠色的橄欖樹果園，鮮紅的番茄，各種色調調和成了托斯卡納。表現在建筑上，通過采用天然材質如木頭、石頭和灰泥表現光與影的關系，別墅在入口設戲劇性的塔或是圓形大廳、噴泉、壁飾、壁爐和庭院、鐵藝、百葉窗和陽臺，尤其是爬滿滕蔓的墻同樣表達了托斯卡納的生活方式無拘無束而實際。托斯卡納以其豐富的人文資產及絕美的田園景色，早已征服了全世界的游客，著名中國詩人徐志摩在《翡冷翠山居閑話》更是對那里的風景贊賞有加。

其實，真正 來到托斯卡納的人才知道，托斯卡納建筑風格與其稱之為托斯卡納建筑風格，倒不如稱之為托斯卡納生活風情更為全面和準確。建筑僅僅是這個風情的一個重要組成部分。這種建筑主要以鄉村農舍未主體，最典型的特點就是紅色陶土屋瓦，屋面坡度不大，舒展而自然。墻面多為石灰泥圖層或文化石嵌入墻體，墻面涂刷著黃或桔紅的顏色。在純凈的藍天白云之下，在托斯卡納金色的陽光照耀下，在深綠的葡萄牙和森林的掩映下，色彩斑斕醇厚，構成了托斯卡納的建筑風情。加上慵懶而富足的人們，悠閑幸福的慢節奏生活，托斯卡納的迷人風情更被演繹的如醉如癡。

臨沂的托斯卡納產品不是很多，首先要提到的成熟產品就是香醍榮府，充分將托斯卡納風格鄉村的、簡樸的、優雅的元素進行融合。而經典黃金分割比例，羅馬式穹頂、哥特式花式窗欞等元素也得到充分體現。

城建地產是將托斯卡納風格產品第一個引進臨沂的房地產開發商，在城建時代莊園洋房系產品取得巨大成功后，順勢推出涑堤春曉。涑堤春曉對托斯卡納風格做了充分的調整，其產品在滿足美觀基礎上，還具備極強的實用性和舒適性。

代表樓盤：香醍榮府、涑堤春曉、銀河龍門花園

5、北美風情別墅

美式別墅又稱北美風情風格別墅，美國的建筑風格呈現出多元的豐富多彩的國際化傾向。美國的建筑，尤其是住宅，是集當今世界建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創新等等一些人文元素，使得美國的住宅成為國際上最先進、最人性化、最富創意的住宅。

因此，北美風格實際上是一種混合風格，不像歐洲的建筑風格是一步步逐漸發展演變而來的，它在同一時期接收了許多種成熟的建筑風格，相互之間又有融合和影響。具有注重建筑細節，有古典情懷，外觀簡潔大方，融合多種風情于一體的特點。

美式風格與英式別墅相比較，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結構，而英式別墅主要建筑結構墻體為混凝土砌塊；由于氣候的差別，英式別墅的坡屋頂較陡；英式別墅空間靈活適用，流動自然。

目前，臨沂有圣蘭菲諾、愛倫坡等項目主打北美風情，圣蘭菲諾的別墅產品為290——

500平米的美式莊園別墅，對于臨沂的市場來說，北美風情無疑是個新鮮產物，是否可以吸引到足夠的眼球度，還需要時間來驗證。

代表樓盤：圣蘭菲諾、愛倫坡

6、中式庭院風格

中式庭院風格別墅的特點非常突出，首先是以南北縱軸對稱布置和封閉獨立的院落為基本特征的。通過道路延展，形成以家庭院落為中心，街坊鄰里為干線，社區地域為平面的社會網絡系統，同時也形成了一個符合人性心理，保持傳統文化，鄰里關系融洽的居住環境。

另一個必不可少的自然是園林了。中國古代的建筑對于園林的要求很高，在一定程度上也是配合了人需要私密空間的心態，而這一點與現代人的居住要求也非常符合。因此，在園林植栽的配備上，目前，流行的做法式關注科學性、多元性和立體性，通過有效的布局，在馬頭墻、青瓦片等粉墻黛瓦的庭院元素映襯下，中式庭院別墅的幽靜與端莊以一種人與自然和諧生長的形式呈現。

目前，臨沂唯一在的中式庭院別墅式海納.曦園。對于臨沂這樣的偏北方城市，其建筑文化中，本身以北方民居風格為主，南方元素十足的中式庭院別墅，還是存在生存土壤養分不足的狀況，客戶可接受程度略有不足。

代表樓盤：海納.曦園、水榭華庭

四、未來臨沂別墅發展趨勢

作為一種稀缺資源，別墅必然是一種少數人享受的產品。但是，對于擁有綿長河岸線的臨沂來說。2012年開始，別墅產品在短期內的大批放量，在一定程度上壓制了別墅稀缺價值的釋放，對于整個市場來說。我們通過分析，研判未來臨沂的別墅市場將呈現以下5個主要特點：

1、短期內市場放量較大，造成銷售壓力驟增。目前臨沂共有30多個別墅項目，總體的供應量在3000余套，這對于原本一年只消化300——500套別墅產品的臨沂來說，足夠消化近10年。產品的供需矛盾，在未來一定時間內長期存在。

2、沿河聚集的啞鈴式別墅集群更加明顯：臨沂別墅項目中的絕大多數位于環境優美的濱河兩岸，以沂河為軸，北城新區與南濱河片區各占一頭，自然環境的優勢和地域的獨占性、稀缺性，使得臨沂別墅產品的聚集效應表現的越來越明顯，而相應的配套資源也會向該區域傾斜。

3、別墅產品創新：目前來看，隨著陶朱公這類創新性別墅產品的熱銷，在一定程度上使得別墅開發商對自身的產品要有所調整，畢竟要以市場為導向，可以判定的是，未來一段時間，臨沂后期退出的別墅產品創新性更強，尤其集中在產品的附加面積贈送和強調功能的實用性上。

4、文化產品將大行其道：沒有文化的產品只是一堆建筑的堆砌，所以，在滿足基本的居住需求后，臨沂未來的別墅項目，必然是要充分將文化與別墅融合，無論是與建筑風格相配套的文化，還是以獨特的園林或特殊的地理位置，文化將成為客戶選擇別墅產品必要的因素之

一。而如何將文化內容融入前期的產品設計和規劃中去，貫穿到每一個產品線，形成鮮明的文化特征，是對該類產品開發商的一個考驗。

5、價格上漲必然成為必然：臨沂別墅市場的炒作氣氛并不濃郁，總體價格相比國內同等城市具有相當的優勢，預計隨著高端別墅產品的不斷上市，市場競爭壓力會越來越大。我們認為，臨沂別墅產品價格呈現快速上漲的空間基本不存在，在未來一段時間內，臨沂的別墅產品價格會保持穩定，基本呈現穩中小幅上揚態勢。

第二篇：裝飾市場初步調研分析

裝飾市場初步調研分析

目前國內裝飾市場隨著國內房地得發展方向為主導，家居裝飾業正處于迅速成長階段，家居裝飾企業的競爭異端激烈，家居裝飾的廣告隨處可見，促銷和策劃活動層出不窮，許多企業一方面加強內部管理以降地成本，（如明雕公司據我所知在南山石巖有個大的加工場生產和倉庫。），另一方面通過報紙和媒體來迅速提高自身企業的知名度（如同某知名品牌合作單位等），以便占領更大的市場份額，所以作為本公司PEDINI有著意大利純血統的品牌在內地市場發展的可能性渠道之一，以下是對PEDINI可行性合作噶分類分析。

一、家居現有普片認識度高噶牌子：

1.居眾

2.3.4.5.6.7.滿堂紅 名雕 海大 拓步 好家庭 經典

二、客戶對家居裝修的要求分析（以下是按照1300多萬人口，但戶籍人口大概230多萬人來分）

A/4到10萬的占有大概百分之到65，這一部分人大部分是工薪階層或一般噶白領人士，首次置業和面積小，自身經濟能力一般。

B/10到20萬的占有大概百分之到25，這一部分人大部分是二到三次置業或原居民（俗稱深圳本地人），普通公務人員。

C/20到40萬大概百分之6，這一部分人大部分是企業部門領導中小型企業老板或原居民（俗稱深圳本地人）同政府部門人員為主

D/剩下的大概百分之到4。100到500萬不等，這一部分人都是大型企業家或政府和大型企業主要領導。

三、從客戶對家居的投入裝修比例分析

1、A和B都是以質量、實用為主設計和品牌需求為次要，因為一旦入住就是5到10年不等。所以有一些公司會針對這類型會出一些實惠套餐，香港都會由此類型。

樓盤為小戶型和價位比較低噶住宅。

2、C類是對設計和品牌有一定的要求。但所選的檔次只為中上的價位。

所以是裝飾公司的主要利潤對象。

樓盤為和價位中等住宅花園小區有會所類。

3、D類是對設計和牌子有好高的要求，也是能接受本公司PEDINI價位能力的客戶層，而這類

客戶所找尋的裝飾公司不叫裝飾公司而是另外有兩種名稱（工作室）(有限公司)（設計顧問

有限公司）和（事務所），我所了解的有以下幾家，它們都是高級圈子出名不怎打廣告。

而深圳頂級的公司比較集中在南山的華僑城創意園里面有梁志天、高文安、梁景華、雅典居、陳飛杰、貝森豪絲（新加波）等多家公司。D類型公司有效進行方案分析中。

第三篇：瑜伽市場的初步調研

瑜伽市場的初步調研

一．市場現狀

目前，呼市地區大多數的瑜伽屬于自主經營（私營）模式，只有少數是連鎖式經營。練習瑜伽的主要以女性為主，少數男性。

呼市的瑜伽情況和全國差不多，目前數量非常多。但多是一些私營的，有的和健身房合作，價格質量參差不齊，普遍比較低。教練多沒經過專業培訓，教學水平比較低，各瑜伽館比較雷同，差異化小。

經營形態：瑜伽行業的經營主要以傳統商業為模式。

在經營形態上，經營場所以租賃為主，以中小型會館為主流者居多，在經營進展中，絕大多數的瑜伽會館經營基本形式，以健身和服務并重，但隨著消費者對瑜伽認識的不斷加深，除服務被重視規范外，以專業為主的瑜伽場所越來越成為經營者的共識。

其中，美容(個體經營者+瑜伽)，逐步過度到(運動健身館+瑜伽)，目前倡導主流的屬于掛牌專業性質的瑜伽會館，這三大經營模塊同時在市場策略和開發上更加主動和多樣化，以適應日益激烈市場競爭。

宣傳手段：

手段：傳統廣告+單線傳播+公眾號發布+朋友圈互動轉發等

宣傳上，網絡上、媒體上、街道上林立的各類瑜伽經營廣告，到開始主動接近自己的目標顧客和老顧客，用各種手段請顧客上門光顧，同時增強了宣傳的投入的同時，也增進了與顧客感情溝通的投入。

例如：節日里進行的親客活動，日常聯絡，禮品饋贈等，瑜伽會館各顯形式，使盡力氣。

經營特色：

經營以瑜伽健康練習為特色，成為瑜伽各類經營會館的競爭主要生存點。其特色就是“與眾不同”的差異性，但目前絕大多數瑜伽各類會館所謂的特色經營，基本就是習慣跟著市場走，創建特色瑜伽會館的策略無非是，比如“突出自己的服務品牌理念”，“保證瑜伽教習的效應”，“服務項目的獨特性”，“超前性，新穎性”，“引進瑜伽的專有技術”，“制定獨特的促銷贈送方案”，“個性化的服務方式”，“有特點的裝修風格”，“引進新型的實用管理技術和某些設備”，“塑造瑜伽老師的專業形象，強化員工的主人翁意識和禮儀訓練，激勵瑜伽老師發揮自己的潛能”等等。

問題：不夠系統化，策略缺失，推廣步驟混亂，品牌性質不明顯 教習方案：

教習方案，其全國瑜伽各個會館的水平基本是同一種模式的復制水平有些經營會所，把模仿幾套國外的健身操，幾種國外的練習方法，把這種類別叫做“國際瑜伽水平”。

有的瑜伽會館請個印度來的青年“包裝”一下，成為“瑜伽大師”，把這種叫做印度傳統正宗瑜伽等。

需求變化分析：

目前國內瑜伽健身消費需求的變化，分析主要有兩個原因：

1）一個是以白領為主流消費群體，所構成的變化引起大眾消費需求方向的變化;2）另一個是同一消費群體思想觀念的變化，引起市場方向消費需求的變化。長遠發展需要注重質量，消費者的需求，起初是質量，即努力使產品適應各種不同的消費需求，但要發展就要做品牌，要競爭就要做好品牌，做好品牌就需要保證質量。

第四篇：別墅市場調查報告

別墅市場調查報告

一、越都名府

1、概況：越都名府由浙江嘉城投資建設開發有限公司,地處柯巖大道東首,新未莊對面,該樓盤已交付使用,總占地面積335畝,容積率1.0,綠化率40%.由147幢單體別墅和158套排屋組成,目前已售完,但在房產二級市場上流通的房源較多,多為排屋.2、特點：緊靠柯巖風景區,鑒湖五星級大酒店,高爾夫公園,勝利西路明年全線通車,區塊方位好,離柯橋,紹興的車程在十幾分鐘之內.配套窗戶質量不是很好,業主反應的較多.套型設計不好,不實用.3、配套設施：閉路電視監控系統,室內報警系統,中心會所,網球場,籃球場,游泳池,各種健身器材等等.4、物業管理公司：浙江綠城物業管理有限公司

5、建筑風格：現代坡屋頂

6、全案策劃：杭州和聲廣告

7、車位：單車位和雙車位

8、主要戶型：排屋270平方,別墅350平方

9、單體別墅價位：4980起至6200元每平米不等.花園價:開發商出售價為:1000元每平方米,市場價為:1200元每平米.10、銷售對象：企業主,企業事業高層管理者，輕紡城經商人士等。

11、工程形象：已交付使用。

二、鏡湖山莊

1、概況：地處湖塘街道，紹興104國道南復線南側，占地500畝，容積率0.28，綠化率：65%以上，分A區92套和B區74套單體別墅。

2、特點：鏡湖山莊內有鏡湖森林公園，享受自然森林的綠意，景

色秀麗，花園面積較大。離市區和縣城稍遠一些，道路交通相對于其他別墅樓盤弱一些。

3、配套設施：鏡湖森林公園，楊梅山，閉路電視監控系統，室內

報警系統，中心會所，網球場，各種健身器材等等。

4、物業管理公司：鏡湖物業

5、建筑風格：現代坡屋頂

6、價位：4800元/平方米左右，花園價：800元/平方米。銷售對象：

企業主，企事業單位高層管理者，輕紡城經商人士等。

7、折扣情況：一次性96折，按揭98折，銀行可按揭7成8、銷售情況：2003年開盤銷售B區74幢，還剩16套，A區92

套于2005年8月份開始預定，還剩65套

9、花園面積類型：300~2000平方米不等

10、套型面積類型：300~700平方米不等

11、景觀設計：日本奧原生態美景設計咨詢杭州有限公司

12、全案策劃：升平中國投資顧問機構

三、康郡別墅

1、概況：該樓盤一期于04年8月18日開盤，總占地600畝，容積率0.38，綠化率65%以上

2、優勢：小區內配套高爾夫球場，并且可使用。旁有鑒湖，柯巖風景區。

3、配套：高爾夫球場，閉路電視監控系統，室內報警系統，中心會所，網球場，籃球場，各種健身器材等等

4、物業公司：浙江卓越物業管理公司

5、價位：一期5000~6800元/平方米，二期7300元起步，花園1200元/平方米

6、折扣：不打折

7、銷售對象：企業主，企事業單位高層管理者，輕紡城經商人士等

8、套型面積：350~1000平方米，花園面積：330~1000平方米

9、建筑風格：現代美式坡屋頂

四、森海豪庭

1、概況：地處紹興魯迅東路底的城東開發區，總占地面積1000畝

2、特點：小區規模較大，綠化好，被評為建設部綠化生態住宅示范小區，離紹興市中心只十幾分鐘車程。別墅的私密性不是很好，與公寓一起較亂，雜，安全性不高

3、配套設施：高爾夫練習場，閉路電視監控系統，室內報警系統，中心會所，網球場，籃球場，游泳池，各種健身器材等

4、物業公司：浙江金昌物業管理公司

5、價位：單體別墅8500元/平方米，花園1580元/平方米

6、面積：295~470平方米

7、建筑風格：現代坡屋頂

8、工程形象：交付使用

9、入住率：別墅區入住30%，公寓區入住60%以上

五、日月翠澤苑

1、概況：地處柯橋群賢路與百柯路交叉口，占地110畝，容積率0.62，綠化率40.2%，由6套單體別墅和65套雙聯別墅組成，2005年9月開盤，07年5月交付

2、特點：旁有輕紡城高級中學，魯迅外國語學校，交通方便，缺山缺水，自然景觀不是很好

3、配套設施：閉路電視監控系統，室內報警系統，中心會所，網球場，籃球場，游泳池，各種健身器材等

六、湖山花園

1、概況：柯巖風景區旁，全獨立別墅06年4月28日開盤，起步價7380元/平方米，共98幢，建筑面積400~630方，花園面積300~600方，花園價格1200元/平方米

2、特點：樓盤旁有山有水，設有酒店，自然景觀好。

第五篇：別墅調研報告

別墅調研報告

XX學校

XXX

花溪碧桂園

花溪碧桂園，位于貴陽花溪區東南部，毗鄰貴陽國際汽貿城。獨享貴安新區發展優勢。進門處雙面噴泉襯托花溪碧桂園的標志，大氣不凡，視野寬廣。

交通網路

三縱三橫一環一快鐵一輕軌 市區-項目：解放路嘉潤路口，上貴惠大道12分鐘直達。金陽-項目：上南環高速（花二道），至小河上貴惠大道可直達項目。

花溪-項目：上南環高速至孟關出口，可到項目。未來孟溪路（東段已通）5分鐘直達項目。

并且有公交車班次。方便住戶出入，交通便利。

周邊環境

碧桂園引進全套高端生活娛樂配套設施，滿足業主多種需求。花溪碧桂園擬配套近12000㎡生態湖面、歐式商業街、風情客棧、大型超市、肉菜市場、社區醫院、養老院、交通中心、豪華會所、泳池、網球場等高端配套設施。住戶可以在這享用最尊貴的服務。花溪碧桂園涵蓋集團頂尖產品鉆石·墅，英倫、西班牙、法式多種風格雙拼別墅，均是碧桂園21載別墅沉淀之精華。其中鉆石·墅采用行業內少見的全掛石頭雕花外立面。項目以整體造園手法重金打造貴陽罕見純歐陸風情園林，通過景觀與綠化實現無邊界滲透，精心營造優美的居住環境，宛若生活在歐洲國度。

調研對設計舉足輕重，通過調研別墅樣式及設計風格，給這次設計課題 以輔助性的作用，切身了解別墅設計中的一些基本尺寸和基本能分區，發現問題，總結經驗,身臨其境從而體會身為住戶的需求。

調研過程

我們小組4名成員，一同前往碧桂園，進行參觀、拍照、考查、討論、分析。返校后，根據實地考察，分別作出了環境、交通流線、結構、空間、功能等分析。主要調研了兩個戶型。調研戶型一

建筑體型既有以清新、亮麗、現代為基調而形成輕盈、活潑的建筑形態，通體洋溢著新古典主義的法式風格。屋頂多采用孟莎式，坡度有轉折；屋頂上多有精致的老虎窗，造型各異；外墻多用石材或仿古石材裝飾；細節處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，呈現出浪漫典雅風格。整個建筑多采用對稱造型，氣勢恢宏。

此戶型為法式雙拼一戶三層型，總面積為231平方米，5房2廳4衛。

一層為門廊，客廳，餐廳，廚房，衛生間，臥室。客廳餐廳開敞式，進門感覺空間大，很寬敞，有氣派。此臥室設計在一樓即可為腿腳不方便的老人居住，也可為客房使用。一層樓梯底下巧妙地運用空間作為儲藏室，節省空間利用，便利生活使用。進門直接上樓梯會穿過餐廳跟客廳，樓梯位置靠中間影響較小。

二層進門主臥，轉角獨立衣帽間與衛生間連在一起方便換裝洗漱，主臥附帶著露臺可觀景。三層為多功能房，較大的露臺，臥室。主客流線清晰，保護主人私密性。

從動靜分區圖可以看出，動靜分區得當，保證了私密性和尊貴感。

從干濕分區圖看出，不同空間各為所用，互不影響，考慮到了生活的細微之處，在很大程度上方便了人們的生活，提高了生活質量。

主體結構為框架剪力墻，符合當下的潮流，穩固牢靠，獨立衣帽間與衛生間連在一起方便換裝洗漱。經濟適用且整潔大方，多開窗，房間寬敞明亮，通風條件良好.調研戶型二

外立面材質為暖色系，磚紅色。多重人字形坡屋頂，讓整棟建筑看起來更加高端大氣，有皇族的氣勢。屋頂采用木質作為材料，木質材料堅固耐用，整棟建筑顯得十分自然、大氣。淺色的石材與深紅的面磚雙色拼搭，在視覺上有層次感及過度感。

此戶型為英倫雙拼一戶三層型，總面積為271平方米，6房2廳4衛。與上個戶型相比，空間設計不緊密，較為寬敞，南北通透，客廳跟主臥面積最大，顯示出主人華貴的氣質。恰當的功能分區，主客流線清晰，保護主人私密性。進門直接上樓梯會穿過餐廳跟客廳，樓梯位置靠中間影響較小。不足處，缺少衣帽間。

（動靜分區圖）

（干濕分區圖）

從兩圖可以看出，臥室是最私密空間遠離了活動空間，動靜分區明確,干濕分區明確,通風良好,南向采光,交通面積少,公攤面積少,有良好的視覺景觀,無視線干擾,無黑房間,房間尺度宜人。相同之處，多開窗框剪結構，牢固可靠，臥室多分布在東、南朝向。

空間分析

一個完整的建筑空間是由多個空間組合而成的。建筑空間不僅僅是形式上的，外型上的，同時也和使用功能緊密聯系，所以我們要從形式和功能上進行分析。多個空間形式——詳細分析

?平面空間組合——流線式空間組合中的串聯式 ? 多個空間

? 豎向空間組合—— 疊加、穿插

? 串聯式——各個使用空間按照功能要求，一個接一個的相互串聯，沒有明顯的公共交通空間。? 疊加——一層空間與二層空間的疊加

? 穿插——一層空間與部分二層空間的錯落，使一層客廳上面形成了很高的空間 單個空間——詳細分析

（一）空間的大小——

? 1.一層客廳的大空間保證了會客的寬敞 ? 2.儲藏室的小空間恰巧符合儲存的需要 ? 3.臥室的小空間創造了溫馨的家庭氣氛

（二）空間的高低——

? 客廳的高度保證了會客時的，心情的舒暢，消除了壓抑感

（三）空間的封閉與開放——

? 1.室內空間的封閉，容易造成焦慮感和壓抑感，因此創造陽臺開放空間，拉近建筑與自然的距離

調研總結

本次別墅調研，是我們一行人首次對別墅進行調研。我們不僅從中學到了許多通過實踐才能學到的知識，填補了很多之前對別墅的空白點，還發現了問題，認識自己的不足，其次我們從中體會到團隊的力量。因此，這次調研對我們本次設計及以后的設計生涯都有很大幫助。

別墅案列分析：

順馳林溪別墅

順馳林溪，別墅。位于昌平區百善鎮，是京城傳統的上風上水之地，北臨北六環10余萬平米綠化帶，西面緊鄰沙河大學城，東接規劃百善新鎮區，南臨百葛路，由六環和八達嶺高速連接市區，交通便利，項目占地52萬平方米共分三期完成有獨棟、雙拼、聯排，屬原創鄉村別墅的風格。

作為令人最為輕松愉悅的居住形式，本套別墅在完美地保護私密性的前提下，讓主人享受到與自然交融的樂趣。本別墅將室內的陳設成為自然景色的延伸。首層平面

總建面 324平米

其中地上 257平米

戶型整體空間組合擺脫了Townhouse（戶型）常見的三段式結構，“正式禮儀區”和“非正式家庭起居區”在空間上有了一定的分隔。

通過起居室的垂拔、不同功能空間的貫通、相互借景以及內庭院等手法的運用，營造了相對開敞、氣派的空間效果，明顯不同于普通Townhouse的狹窄和局促。

內庭院的運用既解決了樓梯與衛生間的采光問題，又使得室內空間變得更加生動和有趣味。二層平面

二層起居室上空處弧形轉角樓梯的設計形成了樓上樓下空間的良好交流，同時形成了一個二樓的小公共空間，與內庭院的景觀相結合，避免了別墅二層常見的一條走道兩邊開門的單調和壓抑感。一大一小兩個內庭院的存在更好的將光線和景觀引入了主臥室和兒童房。主臥室的180度大露臺觀景效果極好，且給了業主未來一定的改造空間。

認為可改進點：

一層和二層的公共衛生間的面積應適當加大，并做到干濕分離，傭人房及其衛生間、洗衣房、設備間不應占用地上面積。主臥增加步入式衣帽間。案列總結

針對花溪碧桂園與北京順馳林溪，兩者各有亮點，地理位置都很不錯。碧桂園整體設計過于死板，循規蹈矩，相比起來更喜歡順馳林溪的設計，張弛有度，二層起居室上空處弧形轉角樓梯的設計很有特點。根據兩個別墅設計的對比，我認為在滿足功能要求的同時，更應該滿足其精神需求。別墅的設計要與周邊環境相協調。這樣才能更好的滿足客戶要求。