第一篇：鄭州市城市房地產開發經營管理條例

鄭州市城市房地產開發經營管理條例

（2009年8月28日鄭州市第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過 2009年9月25日河南省第十一屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準）

第一章 總 則

第一條 為規范城市房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進房地產業健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《河南省城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條 在本市城市規劃區內國有土地上從事房地產開發經營活動，實施房地產開發經營的監督管理，適用本條例。

第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，注重節約和合理利用土地，保護和改善生態環境，開發建設節能環保型建筑。

第四條 市房地產行政主管部門負責本市房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣（市）、上街區房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

發展改革、建設、城鄉規劃、國土資源、財政、人防、環境保護、工商、市政、價格等有關部門，應當根據各自職責，共同做好房地產開發經營活動的管理工作。

第二章 房地產開發

第五條 市、縣（市）、上街區房地產行政主管部門應當會同發展改革、建設、城鄉規劃、國土資源、人防、環境保護等部門，根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和房地產市場供求情況等，編制房地產開發規劃，報同級人民政府批準。市、縣（市）、上街區房地產行政主管部門應當會同有關部門，根據房地產開發規劃和年度建設用地計劃，制定房地產開發年度計劃，報同級人民政府批準后實施。

第六條 編制房地產開發規劃和年度計劃，應當優先安排保障性住房、危舊改造住房和城市基礎設施建設中拆遷安置用房的開發項目。

第七條 房地產開發用地應當以出讓方式取得，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，城鄉規劃行政主管部門應當對房地產開發項目的性質、規劃設計條件、相關基礎設施和公共設施的建設條件提出書面意見；房地產行政主管部門應當對房地產開發項目的規模、開發期限提出書面意見；城市拆遷管理部門應當對房地產開發項目的拆遷補償及安置要求等提出書面意見。

城鄉規劃、房地產行政主管部門及城市拆遷管理部門出具的書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

第八條 從事房地產開發的企業，應當具備國家、省規定的相應資質。

第九條 房地產開發項目資本金占項目總投資的比例，按照國家規定的標準執行。

第十條 房地產開發企業依法將在建工程設定抵押的，應當到市、縣（市）、上街區房地產行政主管部門進行登記。抵押所融資金只能用于該在建項目。

第十一條 房地產開發企業應當按照批準的規劃設計要求進行開發建設，不得擅自改變規劃設計。

第十二條 與房地產開發項目配套的基礎設施和公共設施，應當按照規劃與開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

第十三條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業對其開發項目的質量承擔責任。鼓勵房地產開發企業參加房屋質量保險。

勘察、設計、施工、監理等單位依照有關法律、法規的規定和合同的約定，承擔相應的責任。

第十四條 房地產開發項目的交付使用應當符合下列條件：

（一）建設工程已經驗收合格并依法向有關部門備案；

（二）配套的基礎設施和公共設施已經按照規劃設計建成，并經驗收合格；

（三）前期物業管理已經落實；

（四）法律、法規規定和當事人約定的其他條件。

不符合前款規定條件的房地產開發項目，不得交付使用。

第三章 房地產經營

第十五條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規規定的條件和程序。

第十六條 房地產開發企業預售商品房，應當依法取得商品房預售許可證；銷售現房的，應當到市、縣（市）、上街區房地產行政主管部門辦理房地產初始登記。

第十七條 商品房預售款應專款用于該預售項目的開發建設，并按工程進度使用。

第十八條 房地產開發企業銷售商品房，應當與買受人簽訂書面合同。合同中應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交款方式、交付日期、質量要求、產權登記辦理、前期物業服務以及雙方的違約責任等內容。

當事人可以依照約定向房地產行政主管部門申請辦理預告登記。

房屋銷售實行合同聯機備案實名制。

第十九條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托中介機構代理銷售。委托中介機構代理銷售的，應當與受托方簽訂委托銷售合同。

第二十條 房地產開發企業銷售商品房時，應當向買受人出示商品房預售許可證或者商品房初始登記證明、前期物業服務委托協議、物業收費標準及臨時管理規約等文件；中介機構代為銷售的，還應當出示委托銷售合同、工商營業執照和中介機構備案證明。

第二十一條 商品房銷售廣告的內容應當真實、合法，并應當載明房地產開發企業、代理銷售中介機構的名稱、預售許可證號或者商品房初始登記證明號。

未取得商品房預售許可證或者商品房初始登記證明的，不得發布包含商品房銷售信息的廣告。

第二十二條 買受人應當按照國家有關規定交納房屋專項維修資金。買受人委托房地產開發企業代交的，房地產開發企業應當自收到房屋專項維修資金之日起三十日內，將代交的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。尚未售出的房屋的專項維修資金，由房地產開發企業在辦理房屋所有權初始登記時代交。

第二十三條 房地產開發企業應當按照合同約定將符合交付使用條件的房屋按期交付給買受人。

房地產開發企業交付房屋時，應當向買受人出示符合本條例第十四條第一款規定的相關材料。

第二十四條 房屋交付使用前，房地產開發企業應當與其選聘的物業服務企業按照國家有關規定對托管項目及共用設施、設備進行查驗交接，同時向物業服務企業移交該項目的有關資料。

第二十五條 房地產開發企業應當在房屋交付使用時，向買受人提供質量保證書和使用說明書。

質量保證書應當列明保修范圍、保修期限和保修責任等，其內容標準不得低于國家有關規定，并應當符合房屋買賣合同的約定。

使用說明書應當附有房屋品質狀況，并明示房屋合理使用方法。

第二十六條 房地產開發企業應當按照質量保證書的規定和房屋買賣合同的約定，承擔房屋保修責任及由此產生的費用。因維修房屋致使房屋原使用功能受到影響，給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。第二十七條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業依法予以賠償。

第二十八條 買受人應當按照使用說明書的要求合理使用住房，不得擅自改變、損毀房屋主體和承重結構。因使用不當或擅自改變、損毀房屋結構、設施等，造成房屋質量受損的，應當承擔相應責任。

第二十九條 保障性住房實行政府定價或者政府指導價。禁止房地產開發企業擅自銷售保障性住房；禁止中介機構代售保障性住房。

保障性住房的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。

第四章 服務與監督

第三十條 房地產行政主管部門應當建立房地產開發項目庫，為房地產開發企業選擇房地產開發項目提供服務。

第三十一條 房地產開發企業取得房地產開發項目后，政府有關部門應當依照法律、法規規定的條件、程序和時限為房地產開發企業辦理相關手續。

任何部門和單位不得在法律、法規規定之外向房地產開發企業收取費用，不得強制或者變相強制房地產開發企業參加評比、達標、贊助和展銷等活動。

第三十二條 房地產行政主管部門應當建立健全房地產開發企業信用檔案體系和房地產開發經營信息系統及統計制度，并定期向社會公布相關信息。

房地產開發企業應當按照房地產行政主管部門的要求，及時提供相關信息和資料。

第三十三條 實行房地產開發項目手冊備案制度。

房地產開發企業應當在取得開發項目之日起五日內，到房地產行政主管部門領取開發項目手冊。房地產開發企業應當將項目建設過程中的主要事項如實記錄在開發項目手冊中，并定期送房地產行政主管部門備案。

第三十四條 市、縣（市）、上街區房地產行政主管部門和建設、城鄉規劃、國土資源等有關部門應當根據各自職責，依法對房地產開發經營活動進行監督檢查；發現問題，應當依照有關法律、法規規定及時處理。

對取得預售許可證的房地產開發項目，房地產行政主管部門應當對該項目的進展情況進行跟蹤監督；發現問題，應當依法責令限期改正。

第三十五條 市、縣（市）、上街區人民政府及其相關部門應當加強對保障性住房的規劃、建設、銷售、出租的監督管理工作。

第五章 法律責任

第三十六條 違反本條例第八條規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發的，由市、縣（市）、上街區房地產行政主管部門責令限期改正，處以五萬元以上十萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十七條 違反本條例第十一條規定，擅自改變規劃設計要求的，由市、縣（市）、上街區城鄉規劃行政主管部門依照有關法律、法規規定予以處罰。

第三十八條 違反本條例第十六條規定，未取得商品房預售許可證預售商品房的，由市、縣（市）、上街區房地產行政主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，并處已收取的預付款百分之一的罰款；預售行為給買受人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十九條 違反本條例第二十一條規定，發布虛假商品房銷售廣告的，由市、縣（市）、上街區工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》等有關法律、法規規定予以處罰。

第四十條 違反本條例第二十三條第一款規定，將不符合交付使用條件的房屋交付使用的，由市、縣（市）、上街區房地產行政主管部門或者其他有關部門依法責令限期改正；拒不改正的，依照有關法律、法規規定予以處罰；給買受人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十一條 違反本條例第二十五條第一款規定，未向買受人提供質量保證書和使用說明書的，由市、縣（市）、上街區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可處以一千元以上五千元以下罰款；情節嚴重的，由原發證機關

降低其資質等級或吊銷其資質證書。

第四十二條 違反本條例第二十九條第一款規定，擅自銷售或代售保障性住房的，由市、縣（市）、上街區房地產行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；情節嚴重的，由原發證機關吊銷其營業執照和資質證書。第四十三條 有關部門和單位向房地產開發企業收取法律、法規規定之外的費用的，由價格、財政等主管部門責令退回所收費用，并由同級人民政府或者有關行政主管部門對其主管負責人員或者直接責任人員給予行政處分。

強制或者變相強制房地產開發企業參加評比、達標、贊助和展銷等活動的，由同級人民政府或者有關主管部門責令改正，給予通報批評，并依照有關規定對相關責任人員進行處理。

第四十四條 房地產行政主管部門及有關部門和單位的工作人員有下列行為之一的，由其所在單位或有管理權限的部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）在實施房地產開發經營監督管理過程中收受賄賂、謀取私利的；

（二）未依照法律、法規規定的條件、程序和時限為房地產開發企業辦理相關手續的；

（三）違反有關法律、法規規定擅自批準房地產開發建設的；

（四）對違法的房地產開發經營行為未依法及時處理的；

（五）違反保障性住房監管規定的；

（六）其他違反法律、法規規定的行為。

第四十五條 違反本條例規定的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關部門依照有關法律、法規的規定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第四十六條 本條例自2010年1月1日起施行。1995年4月27日鄭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過，1995年10月31日河南省第八屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準的《鄭州市城市房地產開發管理條例》同時廢止。

第二篇：房地產開發經營管理1422

一、名詞解釋

1.房地產投資:是指經濟主體以獲得未來的房地產收益或資產增值為目的，預先墊付一定數量的資金或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。

2.市場定位:是根據競爭者現有產品在細分市場上所處的地位和客戶對產品某些屬性的重視程度，塑造出本企業產品與眾不同的鮮明個性或形象傳遞給目指標。的必要性

15、房地產市場調查的內13個人住房抵押貸款:是A房地產市場失靈B住房容有哪些 指借款人以本人名下的房問題和住房保障C宏觀經A國內外市場環境調查產抵押，向貸款人申請用濟周期循環D房地產價B市場需求容量調查 C消于個人合法合規用途的人格劇烈波動 E房地產市場費者和消費者行為調查D民幣擔保貸款。非均衡 競爭情況調查E市場營

二、簡答題 8、房地產開發程序的建銷因素調查 1、房地產投資風險包括設階段的工作包括哪六個

三、論述題 哪些風險環節A質量控制B進度控請結合實際分析“房地產A房地產投資的系統風制C成本控制D合同管理泡沫”的成因及“過度開險：通貨膨脹風險、市場E安全管理 F竣工驗收 發”的誘因 供求風險、周期風險、變9、房地產市場特性與功A房地產泡沫的成因，主現風險、利率風能包括哪些A房地產市場要有三個方面：險、政策風險、政治風險、特性：市場供給的壟斷性、1）土地的有限性和稀缺性標客戶，是該產品在細分市場上占據強有力的競爭位置。

3.房地產資產市場:房地產被當作一種資產被家庭和企業持有和交易，其目的是獲取投資收益。

4.盈虧平衡分析:是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產品成本、產銷量與盈利的平衡關系的方法。

5.土地一級開發:是由政府或其授權委托的企業進行土地征收、拆遷、土地平整，進行地上、地下市政基礎設施和社會公共配套設施建設，使土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件活動。

6.敏感性分析:是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。

7.房地產抵押貸款:是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。8.房地產投資信托基金:是購買、開發、管理和出售房地產資產的公司。9.房地產開發投資:是指投資者從取得土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用 者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤的過程。

10清償能力指標:是考察項目計算期內償債能力的指標。

11房地產市場:是指從事房地產交易活動的場所。12速動比率:是反映項目快速償付流動負債能力的或然損失風險 B房地產投資的個別風險：收益現金流風險、未來運營費用風險、資本價值風險 機會成本風險、時間風險、持有期風險 2、房地產開發的步驟與階段 A房地產開發的步驟：提出投資設想、細化投資設想、可行性研究、獲取土地使用 權、合同談判與協議簽署、工程建設、竣工交用、物業資產管理階段：1.投資機會選擇與決策分析階段2.前期工作階段3.建設階段4.租售階段3、房地產市場的參與者包括哪些 A土地所有者或當前土地使用者B開發商C政府及政府機構D金融機構E建筑承包商F專業顧問 G消費者或買家 4、房地產開發投資中的專業顧問主要包括那些 A建筑師 B工程師 C會計師 D造價工程師或經濟師E房地產估價師及房地產經紀人F律師 5、房地產投資分類 A按投資主體劃分：政府投資、非盈利機構投資、企業投資和個人投資 B按經濟活動類型劃分：從事土地開發活動的土地開發投資、從事各類房屋開發活動的房地產開發投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資C按物業類型劃分：居住物業投資、商業物業投資、工業物業投資、酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業投資 6、開發商對目標市場的選擇一般有哪幾種模式A市場集中化B選擇專業化C產品專業化D市場專業化E全面覆蓋F大量定制 7、政府干預房地產市場市場需求的廣泛性和多樣性、市場交易的復雜性、房地產價格與區位密切相關、存在廣泛的經濟外部性、市場信息的不對稱性B房地產市場功能：配置存量房地產資源和利益、顯示房地產市場需求變化、指導供給以適應需求的變化、指導政府制定科學的土地供給計劃、引導需求適應供給條件的變化 10工程招標的類型與程序 A招標類型：公開招標、邀請招標 B招標程序：申請招標、編制招標文件、編制招標工程標底、確定招標方式，發布招標公告或邀請投標函、投標人資格審查、招標工程交底及答疑、開標、評標和決標、簽訂合同

11、房地產投資有哪些特點 特點：區位選擇異常重要、適于進行長期投資（長期性）、需要適時的更新改造投資（適應性）、投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險（投資價值不確定性）、變現性差、易受政策影響（政策影響性）、依賴專業管理（專業管理依賴性）、存在效益外溢和轉移（相互影響性）。

12、影響消費者購買行為的主要因素 A社會文化因素B個人因素C心理因素 13、房地產間接投資包括哪些A投資房地產企業股票或債券B投資房地產投資信托基金C購買住房抵押支持證券 14政府宏觀調控房地產市場的手段有哪些

（一）土地供應政策

（二）金融政策

（三）住房政策

（四）城市規劃

（五）地價政策

（六）稅收政策

（七）租金控制

是房地產泡沫產生的基礎。2）投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。3）金融機構的過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。B過度開發的誘因主要有三個方面，即：（1）開發商對市場預測的偏差。（2）開發商之間的博弈和非理性行為。（3）開發資金的易得性。

2、開發商如何分析競爭對手當市場差不多已經被瓜分完畢時,企業的發展在很大程度上要依靠從競爭對手那里奪取地盤,為此企業必須定制自身的發展戰略、了解客戶、了解競爭對手，才能取得競爭優勢，在市場商戰中獲勝。

（一）識別競爭者

（二）確定競爭者的目標

（三）確定競爭者的戰略

（四）判斷競爭者的反應模式

（五）企業應采取的對策（企業明確了主要競爭者和其優劣勢及反應模式之后，就要決定自己的對策：進攻誰、回避誰。）

3、經濟評價指標都有哪些 A盈利能力指標：

（一）靜態指標：成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、靜態投資回收期、現金回報率、投資回報率

（二）動態指標：財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期B清償能力指標：利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率、流動比率、速動比率

第三篇：鄭州市房地產開發項目交付使用管理辦法

鄭州市房地產開發項目交付使用管理辦法（征求意見稿）

第一條【目的依據】 為加強房地產開發項目交付使用管理，規范房地產開發建設行為，明確房地產開發項目交付使用條件，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《鄭州市城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 【適用范圍】 本辦法適用于本市建成區國有土地范圍內房地產開發項目的交付使用管理。

房地產開發項目是指房地產企業開發銷售的住宅、非住宅和政府組織實施的保障性住房。

第三條 【管理服務部門】 市房地產行政主管部門負責本市房地產開發項目交付使用的指導和監督工作。

市城鄉建設、城鄉規劃、城市管理、園林綠化、消防、人防、環境保護、水務等有關行政管理部門和電力、自來水、熱力、燃氣、郵政、通信、有線電視等專業經營單位應當按照各自職責，共同做好房地產開發項目交付使用的相關工作。

第四條【交付使用條件】 房地產開發項目按設計要求達到下列條件后，方可交付使用：

(一)主體工程和配套設施建設經城鄉規劃部門核實符合規劃要求，取得建設工程規劃核實證明文件;

(二)主體工程的建設、勘察、設計、施工和監理符合法律、法規和國家強制性標準的規定，工程竣工驗收合格，并向建設行政主管部門報送備案材料，取得建設行政主管部門受理憑證;

(三)配套綠化按規劃設計要求建成并取得園林綠化行政主管部門出具的驗收合格證明文件;

(四)用水水源采用城市公共供水的，庭院供水支線管網及分戶計量水表前(含水表)供水設施設備應取得城市公共供水企業出具的驗收合格證明文件;用水水源采用井水的，應取得取水許可批準文件;

(五)排水設施符合《鄭州市市政設施管理條例》相關規定，取得城市管理部門出具的室外排水設施驗收合格證明文件;

(六)用電納入城市供電網絡，并正式供電，電力配套設施工程取得電力企業驗收合格證明文件;

(七)供熱系統符合供熱配建標準，保證供熱正常使用;使用城市集中供熱的，供熱系統的設計與安裝須經城市集中供熱企業審核驗收，出具驗收合格證明文件后納入城市集中供熱，并與供熱企業簽訂集中供熱并網協議;

(八)完成室內燃氣管道的敷設和室外燃氣管道的銜接，取得燃氣企業出具的驗收合格證明文件;

(九)電話通信線及有線電視線敷設到戶，有線電視線納入區域性有線電視網;

(十)住宅項目信報箱安裝數量達到一戶一箱的標準，技術規格符合《住宅信報箱》(GB/T24295-2009)的相關要求，取得郵政部門出具的驗收合格證明文件;

(十一)庭院的道路、照明等配套設施建設符合設計要求，并經建設單位組織設計、施工、工程監理等單位竣工驗收合格，出具驗收報

告;因分期開發建設不能與主體工程同時交付使用的，應當完成臨時通行道路、臨時照明等設施的建設;

(十二)庭院做到院內清潔、場地平整;分期交付使用的，應當采取有效措施與施工工地隔離;

(十三)已選聘前期物業服務企業，辦理物業承接查驗手續;(十四)廉租住房、公共租賃住房簡裝修工程部分，按有關規定進行驗收;

(十五)住宅工程應提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》;(十六)法律、法規、規章規定的其他條件。

因特殊原因不能與房地產開發項目同時交付使用的配套設施，應當提供臨時設施，并出具相關部門批準文件。

第五條【專業經營單位職責】 電力、自來水、熱力、燃氣、郵政、通信、有線電視等專業經營單位，應當按照合同約定，積極配合開發企業完成房地產開發項目專項配套設施建設;專項工程竣工后，根據開發企業申請及時進行交付使用驗收，保證物業買受人使用需要;驗收合格后5日內向開發企業出具相關證明文件。

第六條【行政部門職責】 相關行政管理部門應當在接到開發企業申請后5日內，就房地產開發項目的備案驗收情況出具相關證明文件。

第七條【交付使用】 房地產開發項目交付使用時，開發企業應

當在項目所在地公示符合交付使用條件的相關證明文件。

交付使用雙方對房屋符合合同約定及達到交付使用條件的意見達成一致的，可以自行交付使用。

交付使用雙方未達成一致意見的，當事人可以通過委托評審或申請訴訟、仲裁的方式確定房地產開發項目是否達到交付使用條件。不具備交付使用條件的房地產開發項目，不得交付使用。

第八條【專家評審】 房地產開發項目交付使用評審工作實行專家評審制。

房地產行政主管部門應當委托房地產行業協會組織建立“房地產開發項目交付使用評審專家庫”。入選的專家應當具備房地產相關專業中級以上職稱。

評審費用標準由物價部門核定。評審費用由委托方墊付，經評審不具備交付使用條件的房地產開發項目，由開發企業支付，具備交付使用條件的由委托方支付。

鼓勵開發企業將房地產開發項目進行專家評審后交付使用。

第九條【評審程序】 房地產行業協會接到評審委托后，應在2日內在專家庫隨機抽取5名專家，組成評審委員會，對項目的交付使用條件進行評審。

評審委員會應當對評審的項目提供客觀公正的評審結論，對評審結論的真實性負責。

評審委員會應當對評審材料的真實性以及是否符合實際情況進行核驗，在3個工作日內做出評審結論，出具專家評審意見書。

評審過程中應當通知建設單位和業主代表參加。

第十條 【評審結果】 房地產行業協會應當將專家評審意見書報市房地產行政主管部門備案。

對評審結論有異議的，可以申請仲裁或訴訟。

第十一條 【配合工作】 房地產開發企業應當及時向評審委員會提交項目符合交付使用條件的文件材料。

有關部門和單位在評審委員會了解情況或查看相關材料時，應當積極配合，不得拒絕和推諉。

第十二條【企業違規責任】 房地產開發企業違反本辦法規定，不具備交付使用條件強行交房或提供虛假證明文件的，由房地產行政主管部門責令其改正，并作為不良經營行為記錄在開發企業信用信息系統;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十三條【部門違規責任】 相關行政管理部門和專業經營單位進行專項工程驗收時，對符合標準但拒絕出具、拖延出具相關手續的，或對不符合標準但出具虛假手續的，對主管領導按行政問責制的有關規定予以問責;對直接責任人員，由所在單位或者監察部門按照有關規定予以處分;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十四條【參照執行】 縣(市)、上街區房地產開發項目的交付使用管理，參照本辦法執行。

第十五條【適用時限】 本辦法自二0一一年 月 日施行。二0一一年 月 日前取得商品房預售許可證的房地產項目，不適用本辦法。

第四篇：房地產開發與經營管理練習題2

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練習題二

（一）單項選擇

1．（）是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環境的活動。

A．房地產經營

B．房地產管理 C．房地產開發

D．房地產運作

2．房地產開發是一個復雜的過程，需要各種資源，主要包括（）。

①土地 ②勞動力 ③資金 ④建筑材料 ⑤城市基礎設施 ⑥城市公用配套設施 ⑦專業人員的經驗

A．①②③④

B．①②③④⑦ C．①②③④⑤⑥⑦

D．①②③④⑤⑦

3．一般來說，房地產開發都遵循一個合乎邏輯和開發規律的程序。一下程序排列正確的是（）。

①規劃設計與方案報批 ②投資機會找尋 ③可行性研究 ④獲取土地使用權證 ⑤投資機會篩選 ⑥施工建設與竣工驗收 ⑦市場營銷和物業管理 ⑧簽署合作協議

A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦

4．投資機會選擇和決策分析，是整個開發過程中最重要的一個環節，類似我們通常所說的（）。

A．前期工作。

B．初期工作。C．前提工作。

D．項目可行性研究。

5．根據開發項目的特點，開發商在主要通過（）方式獲得土地使用權的同時，也可以通過（）方式，獲得公益性或部分公益性項目的土地使用權。

A．有償出讓；有償轉讓

B．行政劃撥；有償出讓 C．有償出讓；行政劃撥

D．行政劃撥；有償轉讓

6．為了降低建筑安裝工程費用的風險，開發商可以采用（）的合同形式。

A．固定單價合同

B．成本加酬金合同 C．分包合同

D．固定總價合同 7．以下不屬于經營性用地的有（）。A．工商業用地

B．旅游用地 C．娛樂用地

D．商品住宅用地 8．房地產開發項目的預租售，一般能夠令開發商（）。

A．減少風險

B．增加銷售收入 C．降低銷售成本

D．減少稅收負擔 9．經濟適用房和廉租房項目用地，目前采取（）方式供地。A．協議出讓

B．招拍掛出讓

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C．行政劃撥

D．行政劃撥兼協議出讓 10．出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定（）。

A．土地利用計劃

B．控制性詳細規劃 C 修建性詳細規劃

D．土地利用總體規劃 11．（）是建設工程項目管理隊伍中的核心之一。

A．項目經理

B．房地產估價師 C．預算師

D．高級經濟師

12．邀請招標是非公開招標方式的一種，被邀請參加投標的承包商通常在（）之間。

A．2-8

B．3-5 C．3-10

D．4-10 13．為了便于監督管理，提高房地產開發機構的工作效率，開發商宜采用（）發包。

A．專業工程

B．建筑工程全過程 C．分部工程

D．分階段 14．在承包方式和內容上，房地產開發商通常選擇（）。

A．全部包工包料總價合同方式

B．全部包工包料成本加酬金合同 C．專業工程發包的總價合同

D．部分包工包料的單價合同 15．房地產開發項目建筑工程招標程序，排列正確的是（）。

①編制招標文件 ②確定招標方式 ③招標工程交底及答疑 ④簽訂合同 ⑤申請招標

⑥編制招標工程標底 ⑦開標、評標和決標 ⑧投標人資格審查

A．⑤①⑥②⑧③⑦④

B．⑤⑥①②⑧③⑦④ C．⑤①⑥②⑧⑦③④

D．⑤⑥①②⑧⑦③④ 16．（）是招標工程的預期價格，是審核投標、評價、決標的重要依據。

A．標價

B．標底 C．報價

D．競價 17．（）是指項目管理機構以合同中規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督與管理活動。

A．安全管理

B．進度控制 C．質量控制

D．成本控制 18．（）是指一項目進度計劃為依據，綜合利用組織、技術、經濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。

A．時間控制

B．安全管理 C．質量控制

D．進度控制

19．對于功能復雜的大型綜合性房地產開發項目，開發商租售物業時通常會選擇（）。

A．買方代理

B．賣方代理 C．聯合代理

D．雙重代理 20．編織工程進度計劃的方法有橫道圖法和（）。

A．網絡圖法

B．表格法 C．竣工圖法

D．坐標圖法

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（二）多項選擇

1．房地產開發都可以分為那些階段（）。A．投資機會選擇與決策分析。

B．前期工作。C．建設階段。

D．租售階段。

2．工程項目管理的主要內容包括控制和管理，其中管理是指（）。

A．進度管理

B．投資管理 C．合同管理

D．信息管理 3．屬于土地收購儲備范圍的土地類型（）。

A．新增建設用地中用于公共利益的土地 B．已列入危舊房改造計劃的土地 C．依法收回的閑置土地

D．政府依法收購和整理的國有土地 4．一般情況下，土地使用權出讓方式包括（）。A．招標

B．掛牌 C．拍賣

D．協議

5．對于擁有資金但缺少土地資源的開發商來說，可以通過（）的方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲得土地使用權的一種重要方式。

A．土地轉讓

B．公司入股 C．并購

D．合伙 6．房地產開發前期的規劃管理體現在（）。A．開發項目的選址審批

B．核發《建設工程施工許可證》 C．規劃方案及初步設計審批

D．核發《建設用地規劃許可證》 7．《建設用地規劃許可證》主要規定了（）。A．用地性質

B．位置 C．面積

D．界限 8．房地產開發建設項目的招標方式包括（）。A．公開招標

B．開標 C．邀請招標

D．決標

9．建設工程施工階段的工程質量控制工作主要包括（）。A．對原材料的檢驗

B．工程的配套設施 C．確立有關質量文件的檔案制度

D．對各項施工設備、儀器進行檢查 10．招標文件通常包括（）等。

A．合同文件

B．投標須知 C．招標方式

D．工程標底

11．以下幾種情況中，房地產開發商傾向于自行銷售房地產項目的有（）。

A．房地產市場高漲、市場供應短缺，所開發的項目很受使用者和投資。B．大型的房地產開發公司在進行物業銷售時。C．房地產開發商有特定的銷售對象。D．高檔的房地產開發項目。

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12．盡管有些房地產開發商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業代理的幫助，這是因為物業代理具有某些優勢，具體包括（）。A．物業代理對房地產市場當前和未來的供求關系。B．物業代理具備豐富的租售知識和經驗的專業人員 C．物業代理信譽更高，更易銷售 D．物業代理更加熟悉市場情況

13．在下列房地產定價方法中，屬于競爭導向的房地產定價方法是（）。

A．隨行就市定價法

B．認知價值定價法 C．領導定價法

D．挑戰定價法 14．對房地產項目制定租售方案時，主要應該考慮的因素包括：（）

A．租售時間

B．出租還是出售 C．租售進度

D．租售價格

15．房地產開發商只有掌握科學的房地產定價方法，靈活運用定價策略，才能確保預期利潤和其他目標的實現。開發商定價的方法包括（）。

A．成本導向定價法

B．收益導向定價法 C．競爭導向定價法

D．購買者導向定價法

（三）判斷題

1．開發項目竣工驗收由承包商組織進行。（）

2．與橫道圖法相比，采用網絡圖進行工程進度控制，最大優點在于能夠表明各項工作之間相互聯系和相互制約的關系，并能找到關鍵工作和關鍵路線。（）

3．土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。（）

4．工程項目的規模較大，建設周期長，技術復雜的房地產開發項目建設，應采用邀請招標。（）

5．公開招標的費用要低于邀請招標的費用。（）

6．看物業代理公司過往的業績，主要看其共代理了多少個房地產項目或成交額有多少。7．價值定價法是成本導向定價的一種定價方法。（）8．目標定價法和領導定價法一樣，都屬于競爭導向定價。（）9．宣傳和廣告策略是房地產項目營銷的決定因素。（）

10．價格是市場營銷組合因素中十分敏感而又難以控制的因素。（）

第五篇：城市房地產開發經營管理條例

城市房地產開發經營管理條例 來源： 時間：2013/6/8 市房地產開發經營管理條例

[1998]第248號 第一章 總則

為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》本條例。

本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

房地產開發企業

設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

100萬元以上的注冊資本；

4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

業執照復印件；

業章程；

資證明；

業法定代表人的身份證明；

業技術人員的資格證書和聘用合同。

房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

房地產開發建設

確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、建設用地計劃和城市規劃、房地產開發計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批劃主管部門批準，并納入固定資產投資計劃。

確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和，保護歷史文化遺產。

房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依地產開發項目的性質、規模和開發期限；

市規劃設計條件；

礎設施和公共設施的建設要求；

礎設施建成后的產權界定；

目拆遷補償、安置要求。房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1 年未動工開發的，地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開造成動工遲延的除外。

房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

市規劃設計條件的落實情況；

市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

項工程的工程質量驗收情況；

遷安置方案的落實情況；

業管理的落實情況。

等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

房地產經營

轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

有建設工程規劃許可證和施工許可證；

提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

業執照和資質等級證書；

程施工合同；

售商品房分層平面圖；

品房預售方案。

條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；當說明理由。

條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約條 房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文托書。房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。法律責任

條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得得5 倍以下的罰款。

條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政附則

條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。

條 本條例自發布之日起施行。