第一篇：烏干達房地產考察報告

烏干達房地產行業

發展的現況考察與投資建議

烏干達投資環境概述

地處東非有非洲中心之稱的烏干達共和國原屬英殖民地，完全照搬西方資本主義高度私有化社會制度，土地、資產、社會財富集中控制在少數人中，擁有和控制這些財富的少數人還不純屬本國黑人，而是殖民時期后期白人撤走后留下的外來印巴人。從烏干達國家獨立后發展至今，金融、地產、房產、企業等國家經濟命脈領域基本被外來印巴人所控制，因而從發展和長遠戰略來論斷我們的投資其實是寄托在印巴人創立的戰略平臺上。而這個平臺基于穆塞韋尼總統在近20多年的執政期間，推行適合烏干達國情的政治和經濟政策、發展戰略，烏干達的政局穩定，經濟一直處于良好的發展狀態，這種穩定和安全已經得到了國際社會的一致認可。近幾年來烏干達國家JDP迅速增長，人均JDP由2000年的297美元上升至現在的501美元，國內消費水平逐年提高。國際援助和外資投資逐年增加，基礎設施建設日益完善，投資環境等級評估逐年提升。

從國際要素和地緣政治角度量衡烏干達的投資環境分析，結論是風險系數極低。烏干達所處地理不是兵家之爭的軍事戰略控制要地，它與周邊國家沒有明顯的邊界沖突爭端。烏干達雖然是一個多民族國家，除北部靠近南蘇丹與剛果（金）的區域存在叛軍組織外，其他區域均無爭端，近幾年來通過烏干達政府軍與國際社會對叛軍的有效打

擊，已經不在構成威脅。另外，在世界能源爭奪戰中，烏干達沒有豐富大型的礦藏和能源，即使是近幾年在西部發現了可開采的石油資源，也不會是構成資源戰爭威脅的焦點。而它擁有三分之二水域的維多利亞湖，倒是算得上偏安一隅的富庶之國。

從市場貿易和商品流通角度分析烏干達投資環境，這里存在著極大的開發潛能和前景。烏干達所處在東非區域的地理位置，具有其獨特的優勢，以及與東非共同體國家的和諧關系，與周邊國家的源源不斷的貿易關系，以烏干達為中心，四周相鄰和相近的七個國家，是該區域商品集結和流通自然形成的樞紐與集結地，因而選擇投資這里有極大的潛能可挖掘發揮。

在國家土地使用政策、界限及優惠政策方面，以政策實施后的投資受益狀態和表象加以分析。該國土地使用分三大類：一類是國家直接持有，這類土地多用于政府用地及公共設施等，需要劃撥使用，其性質是不可轉讓和買賣的，例如政府各機關用地、軍事用地、醫院、國立學校、各項公共場地，還有貧民安置區等；另一類土地是國王擁有，不在國家之內而直接掌控的土地，這類土地一般作為王國與外界合作的資本；再一類就是以個體私人擁有，可投放市場，以商品性質自由買賣的土地。這類土地在總量中占的比例最大。這些可買賣的土地，其使用年限，可分為永久性、99年、49年三個界限，99年和49年多為商業、工業、農業用地。

優惠政策：烏干達國家設立投資局負責管理境外投資，并出臺有

投資法，頒布了明確的境外投資優惠鼓勵政策文件，房地產、制造業、農業等行業都在投資鼓勵范圍之內，根據投資額度的大小，在稅收方面給予不同年度的減免（詳見烏干達投資法）。

烏干達的地產項目開發主要在兩個方面：

一、烏干達商業地產的現況和發展趨勢

烏干達商業地產主要集中在首都坎帕拉。因烏干達獨特的地理位置確定了它在東非區域貿易的重要作用，使它成為這一區域的物資集散地和貿易中心，坎帕拉市的批發市場，沿街商鋪比比皆是，商品貿易十分繁華，因此，也確定了商業地產的發展前景。烏干達政府近期又發布了城市建設整頓規劃，集中整理城市中貿易市場、批發市場的對市容和交通的影響，進行規范性的建設規劃，這給商業地產的開發創造了一個很好的發展機遇。商業地產在烏干達的租金收益十分可觀，商鋪的租賃和賣價很好。

烏干達商業地產的現況：坎帕拉的市中心和分布在市內的批發市場約有幾十個，其他城市如金賈、波特爾堡、姆巴拉拉、馬新迪、卡巴萊、古魯、托洛洛城市也都有很多頗具規模貿易市場，尤其是邊境城市。現有的貿易市場因經濟條件的限制，建設的檔次和材料很差，布局不規范，嚴重存在臟亂差的問題，造成的交通堵塞和擁擠是目前政府急于解決的問題。大中型的商業區都是好多年前的建筑，十分的擁擠。會展地產和會展經濟發展的現況十分落后，烏干達每年舉辦多次貿易會展，參會的客商群體很大，很多是來自歐盟、印度、日本、中國等外國的參展商，展位費很高，每個展位1米長，價位1000美元，甚至有些還是帳篷。參觀的群體也很大，烏干達的學校每次都組織學生參觀，還有很多企業和團體，人山人海，十分熱鬧，每張門票3000先令（約合7元人民幣）。商業地產的中高檔寫字樓和公寓也是可以投資的一個方面，在烏干達很多的投資商和公司都是租住在居民區內的別墅里，支付者很高的租金，每套月租金在1000—2000美元不等，辦公的便利性和安全性都存在著問題。總體而論，烏干達商業地產投資的市場具有極大的前景和潛力。

二、烏干達現在的城市住房狀況和發展情況

烏干達現在的城市住宅地產開發，高檔住宅的開發趨勢很旺，經濟適用房的開發正在興起。

烏干達人民生活和收入一直存在著兩級分化的現象，這也是非洲國家普遍存在的問題。在烏干達各地一般住宅基本都是單棟式別墅建筑，獨門獨院；尤其是首都坎帕拉市，以及至恩德培市40余公里的沿途，所有的開發建筑均為單棟式別墅建筑，建筑面積一般在200—400平方米不等，市場銷售的價位在30—50萬美元之間，每平方米售價依據所處位置和建筑的檔次定價，平均價約每平米11000—

15000元人民幣左右，租賃的價格每月租金在1500—2500美元之間，我們考察的幾個新建的住宅區基本都在這個價位之間。因為烏干達多以山地為居住地，一般多依據地形建設，高層建筑的住宅樓基本沒有。很少有像國內那樣的單元樓建筑，只有一兩處公寓式建筑，用于出租

式經營。

坎帕拉的貧民區范圍很大，從飛機上俯視坎帕拉首先映入眼簾的就是貧民區成片的紅色屋頂，面積碩大、雜亂無章，其實全國各地的現況沒有什么差距，就連沿途經過的埃塞首都亞的斯亞貝巴也是同樣。經濟適用房的開發在今后的幾年里應該是非洲住宅產業發展的主要趨勢，解除貧困是烏干達政府正在實施的重要國策，中國在肯尼亞建設的經濟適用房在烏干達影響很大。

烏干達政府正在規劃將首都遷往坎帕拉北面70公里的蘆葦羅的方案，其中也存在著很大的商機和這兩種地產開發的機遇。

聯合國已經確定在烏干達建立物資中心，位置選擇在恩德培（烏干達國際機場所在地），這是地產開發的另一個商機，目前，從恩德培至坎帕拉40公里的公里兩邊，土地升值的很快，因為由中國公司施工的高速公路已開工建設。

烏干達建筑用地市場參考價格：

坎帕拉市內商業用地市場參考價：約80萬-100萬美元/英畝，年限49年；靠近市郊：約5萬-7萬美元/英畝，49年。如果與政府或者單位合作土地可另行協商。坎帕拉的土地，基本上不分商業用地和住宅用地，主要是看地段。

基于上述，建議國內的房地產行業在國內現在的形勢下，考慮“走出去”發展不失是一個選擇的方向，從各方面分析，烏干達在整個非洲或者東非都是一個較好的選擇對象，既存在著發展的機遇和前景，又具有相對的穩定性和可持續發展性。

宋學森

2012.1.16

第二篇：日本房地產考察報告

日本房地產考察報告

2016年4月16日至25日，由集團組織公司高管赴日本進行為期7天的考察學習。非常有幸本人參與了此次考察活動。

入職東方今典焦作房地產總經理一職已有一年時間，各個方面都得到了歷練與學習。在短暫的7天里，匆忙行走于東京、大阪等都市，并拜訪了日本四大壟斷財閥之一的三井集團。文化的差異，行業的比較，價值觀的思考，時時刻刻觸動和撞擊著內心。回來以后，在回顧考察經歷及整理照片的時候，不斷通過搜集查看一些背景知識，希望對企業、行業發展有更深層的探索與理解。

一、日本概覽

日本國土面積37.78萬平方公里，僅相當于我國云南省大小，人口約1.3億，首都為東京。由北海道、本州、四國、九州和約3900多個小島組成。國土的三分之二被森林所覆蓋，其中森林面積占66.5%，農用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面積占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本經濟與房地產發展回顧

1、日本經濟回顧從“世界的奇跡”到“失去的十年。

二戰后的日本經濟史可以簡單概括為四個階段： 戰后～50年代：恢復階段； 60年代：高速度增長階段；

70—80年代的穩定增長階段；在石油危機的壓力下，提出“技術立國”戰略，經濟開始進入穩定增長期，年均增長速度達5%，迅速跨入世界先進國家行列，并一躍成為世界第二大經濟強國，創造了令世界矚目的“經濟奇跡”。生產和需求十分旺盛，大量剩余資金涌動。從1986年起，日本資產價格經歷了5年的持續上漲時期。短短5年間，日本地價上漲了2倍多，其中1987年，商業用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76%的異常水平，形成了世界經濟史上空前的房地產泡沫。

90年代后的復合型蕭條階段；這一階段的因房地產泡沫破裂引發股市、地價暴跌引發的一系列社會經濟危機，使日本經濟出現了明顯的停滯和下滑。1990年GDP增長率達5.1%，到2001年僅為-0.5%，日本經濟開始步入持續十多年的復合型經濟衰退期——“平成蕭條”期，又被稱為“失去的十年”。同時這是這一時期促進了日本經濟產業界的反思，推動了經濟理念的進步，使得日本經濟不在追求形式上的量而更注重質。完成了新的產業革命的轉型，經濟有了質的飛躍。

2、日本住宅產業發展化情況

日本是世界上率先在工廠里生產住宅的國家。開始于60年代，70年代進入產業成熟期。

日本的住宅產業化始于20世紀6O年代初期。一方面當時日本的房地產有大量需求。人力已經蓋不過來。第二，經濟具有大規模生產的力量。第三，社會化大生產的實現，制造業進入房地產領域。60年代末期，當時的日本，電視機和汽車都已經實現了工廠制造。為了提高產品質量和效率，開始對住宅實行部品化、批量化生產，用生產電視機和汽車的方式生產住宅。

70年代是日本住宅產業的成熟期，大企業聯合組建集團進入住宅產業，將住宅產業由傳統的勞動密集型轉變為科技密集型。現在日本已經可以在一個月的時間內蓋完六層樓，可以在工廠中生產出全裝修的廚房、衛生間。

日本住宅產業化的發展很大程度上得益于住宅產業集團的發展。住宅產業集團是應住宅產業化發展需要而產生出的新型住宅企業組織形式，是以專門生產住宅為最終產品，集住宅投資、產品研究開發、設計、配構件部品制造、施工和售后服務于一體的住宅生產企業，是一種智力、技術、資金密集型、能夠承擔全部住宅生產任務的大型企業集團。

三、具體項目調研分析

1、對保護綠色生態成本毫不在意的日本

本次考察首站為東京。東京：世界超大都市，按日本行政區劃，東京指東京都，其總面積為2,162平方公里，1,320萬人口（相當于全日本的1/10），具備世界大都市的共同特點，是一個擁擠的城市，現代化的建筑，發達的交通，喧嘩卻有秩序。

在東京考察過程中，印象比較深刻的是日本對環境治理及對土地可持續利用發展所做的措施。日本的“綠地覆蓋率”為66%，僅次于芬蘭、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的東京，人均綠地面積也達到了3.01平方米。

二戰后日本經濟的高速發展，產業和人口向東京聚集，環境污染問題持續惡化，東京的“大城市病”日益嚴重，民眾苦不堪言。用相應的法律來確保公園綠地、控制建設的混亂局面，引導城市空間良性發展顯得刻不容緩。為此，日本于1972年頒布了《都市公園整備緊急措施法》。啟動投資額達9000億日元的公園建設“5年計劃”。此后到現在，東京的綠地面積以每年約10%的速度遞增，環境污染大幅好轉。之后《都市計劃法》、《都市公園法》、《都市綠地保全法》和《首都圈近郊綠地保全法》等一大批相關法規陸續出臺，形成了完整而長期的綠地保護體制。

從東京市政廳大樓俯看整個城市，可以看到城市內保留了一大片森林綠地。在日本皇宮皇居外苑同樣可以看到大面積的綠化，形態各異的黑松與摩天樓林立相互呼應，現代和前衛中處處體現出明顯的日本特色和風格。

在資源極度緊張的東京能保留如此大面積的綠化實屬罕見。正如東京堅持的 “綠地是城市活力之源”一樣，綠地不僅是點綴城市的“花瓶”，還是城市的凈化器與安全閥，是居民共同的“精神休憩地”。銀座商業街

銀座的大街長約1公里，把銀座1丁目到8丁目緊緊連成一體，組成了繁華的“銀座8丁”。地理位置優越，代表銀座的高級百貨店，提供各種名牌化妝品、時裝、首飾、箱包等高檔優質商品，倡導提供給顧客高尚、時尚、具有國際性的生活方式，主要目標顧客群是三十歲至五十歲的城市精英和成功人士。同時也吸引著世界各地的人群前來購物消費。

銀座商業街的規劃特點：交通組織和功能布局：商業街區核心區主要解決人流問題，兩側的次干道主要解決車輛通行，因此核心區主要布置商業樓。而兩側的次干道旁布置了大量的寫字樓和停車樓。

合理的空間尺度：核心區商業樓座均采用短開間大徑深的布局。既保證了各商業樓的展示面，同時讓人流在輕松的移步換景當中，感受電影畫面般的購物商業環境。

人性化的廣告商業氛圍：不過度追求視覺刺激的建筑外立面，井然有序得體的廣告展示，與購物過程中售貨人員禮貌的服務相結合，充分表達了對購物人群的尊崇。

2、拜訪日本四大壟斷財閥之一的三井集團

從日本明治維新至現在，由三井家庭統治的財閥而發展起來的三井集團歷經400年發展，經久不衰，成為日本的四大壟斷財閥之一。在第二次世界大戰以前和戰爭間，該財閥一直據日本四大財閥之首，是日本經濟工業化進程中的重要推動力量。三井集團目前有25家大企業組成。其核心企業有櫻花銀行、三井物產、新王子制紙、東芝、豐田汽車、三越、東麗、三井不動產等，該財團在化工、重型機械、綜合電機、汽車制造、房地產、核發電、半導體、醫療及辦公電子設備等行業擁有優勢。

此次考察拜訪三井集團時，通過觀看三井集團企業宣傳視頻，并通過相關資料對其企業發展、經營理念及管理體制有了一個較為詳細的了解，同時也被其優良的管理模式、全球化運作經驗、發達的商業網絡所震撼，這些先進成熟的管理體制經營模式對發展中的集團公司具有很強的借鑒意義。

因時間關系，只針對房地產方面的運營管理方面進行相互交流洽談，并參觀了三井不動產住宅研究中心及別墅展示工廠。·優秀的施工工藝水平

上個世紀60年代，制造業進入房地產領域，工業化方式生產住宅。別墅以及多層房屋的建造也是采用成品墻板、整體衛浴現場拼裝。這些在我們參觀三井不動產住宅研究中心、別墅展示工廠時，感覺特別明顯，一棟別墅可以定制生產，45天即可建成，這就要求有大量的生產廠家提供定制產品。標準化生產可以節省人力物力，降低成本，縮短工期，并且易于維護更換。

建筑工地的施工圍擋、外挑安全防護也全部是標準化構件，從開工到結束是處于全封閉狀態，即避免了揚塵也保證了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、東京所見到的建筑物基本上都是統一的搭建模式。我們國內限于投入成本原因，就這方面來說和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常樸素，沒有多少過于華麗的東西。相對歐美來說，日本建筑設計的概念性還要更少。但是，他們在空間的到位性、構造技術的研究方面卻非常深入，絲毫不亞于任何一個發達國家。

在參觀三井樣板房展示時這點得到了非常好的印證。戶型設計非常人性化、注重細節。采充分考慮到日本人的生活習慣。例如日本的住宅比較密集，相應會帶來采光問題。所以在戶型設計時，采光面往往會根據環境的不同，盡量做適應性設計，提高采光率。整體廚房，預留有冰箱位置；整體浴室，很干凈，浴缸內還有扶手設計。日本住宅比較流行浴室、廁所、洗面所三分離的格局，也就是說以上三者都各處一室，擁有獨立的專用空間。浴室部，因為日本人特別喜歡熱水澡，一般家庭都有較大面積的浴室。洗面所部分，除必需的洗面臺以外，設計師又為洗衣機設計了專用空間，并且預留上下水。廁所部分，有的設置了迷你洗手盆。

此外在施工細節上非常精細，其他不多說，拿填縫處理來說，無論外墻幕墻還是廚衛瓷磚，里里外外的填縫處理都做的漂亮。膠體密實，手感柔韌，筆直整齊，填縫劑的質量和打膠的工藝水平都是相當出色。

3、亞洲奧特萊斯霸主之三井奧特萊斯

在此次考察行程最后一站，參觀了三井位于大阪的奧特萊斯。

在亞洲，奧特萊斯發展較為成熟的地區當屬商業形態高度成熟的日本，而在日本，做奧特菜斯最為成功的當屬三井不動產株式會社旗下的三井奧特萊斯。

如大家所知，在日本東京，銀座、新宿、澀谷等地云集了很多高檔的百貨商場，西武、三越、松坂屋、阪急、東急、伊勢丹等等百貨店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齊全，但就是一個字“貴”。但在三井奧特萊斯購物城，不僅店鋪數量眾多，而且眾多世界和日本的時尚大牌，價格僅為正品的3－7折。如果運氣好，還可以淘到所謂的B級品以及下架商品，但價格卻能低到1到2折。

讓你買到想買的品牌，讓你的日常穿著更加時尚，讓你的時尚成本一降再降??這就是三井奧特萊斯購物城的理念。廠家直銷店、正規代理點，自主品牌等都能在這里一應俱全。

由大阪奧特萊斯窺見三井不動產商業運模式

1995年，三井不動產在大阪鶴見開設了第一家奧特萊斯（現在的日本許多大型奧特萊斯都是參考它而建造的），開創了日本的奧特萊斯新紀元。由于它的原址是大阪花博會主場館，所以它的外觀是參考月下美人花而建造，屋頂是可以敞開式的，從遠處望去，當它敞開的時候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上當它關上的時候則變成一朵綻放的月下美人花。與如今的奧特萊斯相比，它并不顯的十分大，但是里面寬敞的空間，同樣讓人感到十分舒適。

在大阪奧特萊斯，衣飾、箱包、珠寶首飾、洗化等各業態劃分非常合理、清晰，讓客戶一目了然，在各區域內都能找到最理想的商品。

三井奧特萊斯憑借精準的定位和多年來不斷修正的運營方式及經營策略，使其不僅成為當地最富人氣的購物中心，也成了外國人來此地旅游觀光的圣地。其成功運營可以歸納為以下3點：

1、租賃開發

日本土地政策為私有制，因此三井不動產一直本著能租地就不買地的原則，集聚其他企業的資金共同開發，由自己的商業營銷團隊統一經營，目的在于降低資金成本，加速周轉，減少風險，同時可以自主規范經營業態。這跟日本本地特色有關，因為日本房地產已經度過了泡沫階段，其土地升值的空間不大，主要盈利還是靠項目本身。其次三井奧特萊斯的開發和運營，保持了日本商業地產項目開發運營的一貫作風，即用比較長的一段時間持續運作一個項目，這對我們來說是一種啟示。

2、地理位置

奧特萊斯這個業態的位置的選擇非常受限，因為只有土地運行的低成本，才能保證其商品的價格優惠。三井通常采用開發新區域的方法，并與政府共同合作，在幾年時間內把周邊配套完善，達到互利互惠，一方面培育新區域的商業氛圍，一方面健全新區域的硬件設施。目前在三井在日本全國奧特萊斯均分布在中國游客也廣為熟悉的北海道、東京首都圈以及大阪、神戶等地。各奧特萊斯均設在距離市中心50—90分鐘車程的位置。

3、立體建筑與立體業態

奧特萊斯的建筑與中國的商業建筑有很大的差異。其上下只有2層，并由人行天橋貫穿其中，自動電梯等配置有20處之多，整個建筑四通八達。每個店鋪都配有非常清楚的走道指示導向，使人群很方便的在一個立體的平面流動，實現了雙首層，以致一、二層的租金相同，達到經營價值最大化。

立體的建筑配有立體的業態，奧特萊斯對消費需求的研究很透徹，針對性很強，不僅集聚了高端奢侈品牌及美食廣場，還嘗試建構了大型的菜市場等居家休閑區域。特殊的業態組合拉攏了周邊的人群，并放大了傳統的奧特萊斯業態。嚴格的業態要求也很重要，奧特萊斯每年控制業態調整不超過10%。人流動線與業態經營都是其成功的關鍵。

四、考察帶來的啟示 短短的7天日本考察行程，帶來不僅眼界的開闊，更多的是對行業、企業、項目發展運營帶來的深入思考。

1、對資源的可持續發展利用，日本國土面積不大，人口也比中國少得多，資源很貧乏，但是在工業上卻是世界強國，經濟總量居世界第二位。但與中國不同的是，日本社會經濟發展是不以犧牲環境為代價，反之與環境形成長期有效的良性循環。這也得益于政府對國家發展的長遠考慮與前期大量的人力、資源、資金投入。看似政府巨大的前期投入，帶來的是完整而長期的綠地保護體制，給城市健康有序發展帶來的深遠影響。

縮小至一個企業，如何更長久健康的發展，賺錢不應該成為唯一的標準。如何打造企業持續的行業競爭能力與品牌影響力，如何把產品做的更好，做成行業標桿、經典，確實需要我們好好思考。

2、先進的企業管理經驗與獨特的企業文化。如三井集團這樣優秀企業的管理經驗，以前僅僅是在書本上學習的，而這次親自去深入考察，才進一步地體會到這些企業在管理方面的專業和精細。可以說，專業、精細，已經完全滲透到了日本社會生活的方方面面。

此外在在拜訪三井集團過程中，讓我感到非常感動的是企業領導人對企業文化的踐行。本次接待拜訪的是三井集團已經退休的一位領導人，行動已經不是特別方便，卻仍然堅持由工作人中攙扶下樓至停車場迎接考察團。在洽談過程中，因會議室面積不大，沒有充足的椅子使用，同行的兩位導游只能站在會議室，三井集團相關負責人看到此情況，親自從別的屋子里搬椅子給兩位導游。雖然此次拜訪只是純粹的考察學習，但三井集團仍然給予了相當的重視與禮遇。

3、住宅產品的工業化生產及人性化設計。日本的建筑不是建造，而是組裝。即把建筑的各個零部件在工廠制造出來后，拿到現場去進行組裝，把房地產建筑做成了工業化的模式，各個部件之間配套十分嚴密，工作流程做得很細，這一點非常值得我們學習。這應該也是我們國家今后會大力發展的一個方向，但需要相當龐大的企業從產供銷一體化的平臺去實現大范圍推廣應用，僅靠單一的幾個項目試驗性的使用標準化產品，無法保證成本降低，無法體現優勢所在，也無法吸引生產廠家趨之若鶩。

日本的住宅產品設計也非常人性化，三井不動產的所有產品研究開發全部自主完成，對建材、戶型、采光、科技運用等方面考慮做得非常周全精細，即便若干年后，居住依然非常舒適，這點非常值得我們學習。僅從商業利潤來考慮項目開發，隨著社會經濟快速發展及人們對住宅產品的要求來說，無論產品規劃還是產品本身勢必很快被市場淘汰。

引深至企業發展，每一家偉大的百年企業，必然創造過無數偉大的產品，無論外部環境發生怎樣的改變，產品永遠是企業的基石。百年企業的發展成型，必然有堅實的產品品質為根基。回歸到商業經濟的本源，企業能夠提供給消費者的，最核心的價值也必然是來自于產品本身。只有在產品本身具備強大的競爭優勢，能夠全面滿足消費者需求，并得到廣泛認可的前提之下，輔以模式、渠道等其他方面的創新、完善，才能夠真正推動企業發展，形成基于產品的良性循環。

這就要求前期犧牲部分利益，大量的資金投入。以房地產項目來說，從拿地開始，要先考慮做什么樣的產品，針對什么樣的客戶，精準定位規劃產品。真正從客戶的角度研究產品規劃，研發出經典的、高品質的、前瞻性的產品，并能夠長期將產品的開發理念、技術、工藝長期傳承下去，方才能夠實現百年企業品牌的目標。

4、通過三井奧特萊斯學習它的招商營運，首先要學習的是明確項目自身定位進行招商。擴大與同檔次購物中心的差異化，增加對特定目標的吸引力。另外還要學習它能持續運作一個項目。三井奧特萊斯全部為自持商業，自持商業的好處在于，業態規劃、招商全部可以自主，經過長期運營可以形成自己的獨特品牌，積累大量的商業資源，擴大知名度，不斷調整不斷改進，具備強大的市場競爭力。

事實上我是覺得駐馬店與洛陽的商業可以借鑒其成功經驗。嘗試自持商業，自主組建商業運營團隊，雖然前期要經過長期的運營，但自主規劃商業業態，積累大量的商業資源，為企業后續商業項目的運營提供堅實的基礎。此外，在資金方面，自持不動產在資金緊張時可以抵押貸款，提供現金流，緩解企業資金壓力。

第三篇：房地產建設項目考察報告

房地產建設項目考察報告

2010年4月10日、11日，在總經理帶領下，我們一行人到唐山、天津塘沽一帶考察當地樓盤及其建設項目，身臨其中所走、所觀、所聞、使我感想甚多，也頗有幾點啟發。新穎、別致、典雅的天津塘沽“城市名居”

“城市名居”樓體形式打破常規的大小方形交錯的格局，各棟樓均為類似 “品”字形的結構，色彩鮮明，格調典雅的樓體外墻裝修與綠化、景觀輝映成趣讓人回味無窮；其戶型布局也隨之呈現多樣化：如廚房、餐廳呈弧形結構，餐廳、客廳、臥室也擯棄了傳統的正南正北的格局，平面布局靈巧而精致。這種樓體形狀節約占地，不會影響容積率和綠化率，且整體視覺效果和一般住宅小區相比，讓人有一種賞心悅目之感。城市高層建筑是現代建筑物的表現之一，它不僅是為了反映其建筑藝術本身，滿足人們居住需求，而且還必須借助于良好的建筑空間環境的營造，以減少和克服人們各種負面心態。

住宅區的建設應從城市的整體性來考慮，從城市規劃的角度認識和分析現代化城市的文化價值，經濟價值和情感價值，在處理空間和布局重點上創造出獨特的風格和住宅建筑景觀；建筑物外形的形式美要講究線條，色形，材料質感也需和周邊地理環境相協調，與園林景觀相互襯托。比如我們看到的唐山市中心區的“6 灣”緊鄰春波蕩漾，楊柳依依的陡河帶狀公園，號稱唐山第一個濱河社區，雅居在此讓你暫時遠離城市的喧囂和煩惱，享受片刻的寧靜。

我們公司開發建設的玫香園住宅地域價值也相當可觀，西側毗鄰聞名于世的定州塔，以及未來倚塔而建的美麗的定州塔園林景觀區，如此富有特色的城市景觀與之相映，盡享舒適、優越生活情趣；使玫香園高層住宅更凸顯尚品住宅的魅力和升值空間。城市向東，生活向“街心公園”，將是定州人的生活夢想與選擇。

設計前衛，新穎，極具競爭力的唐山“6灣”復式住宅

唐山“6灣”高層住宅設計有復式樓層，這里的復式結構兩層掏空均為標準樓層高度，內部用樓梯連接通向二層，上面有臥室，一個衛生間，下面是客廳餐廳廚房衛生間的布局。這個戶型層次分明，給人新鮮的感覺，據當地售樓置業顧問反映，時下的新新人類對于傳統戶型有些視覺疲勞了，偶然看到這種復式房型，讓人有一種好奇，甚至像住進豪宅的感覺，復式結構房屋擁有大型的落地窗，采光的效果較一般的住宅好，特別是在北方地區，采暖和采光是人們購買房屋的兩個重要參考條件；由于目前獨生子女增多，老人和孩子渴望能夠住在一起，彼此照應，但是又希望有相對獨立的衛生間和居室，行動不變的老人可住在下層，時尚的年輕人可住在上層，一般都會有相對獨立的衛生間和居室，既保證了兩代或是三代同堂的愿望，又各自擁有私密的生活空間。這就啟發我們在戶型策劃、結構設計方面應大膽設想，突破常規，推陳出新，使新概念寓意其中，成為新的競爭力、新的視點。

定州現在似乎并沒有這種高層帶復式結構的住宅，現代高層住宅也應該考慮設計這種戶型結構，我認為這是一個很好的賣點。

2唐山“萬達廣場”的宣傳策略攻心為上，先聲奪人

萬達廣場銷售中心裝潢相當豪華，職業化服務，熱情周到。經專業化設計采用高檔材料裝修好的樣板間配備實物生活設施供業主參觀、欣賞品味，為業主提前勾畫未來舒適美好的生活，看了你怎會不為之怦然心動？

據說3月15日國際消費者權益保護日來臨之際，唐山萬達廣場面向公眾舉辦了工地開放日活動，由唐山萬達廣場老業主、新老客戶和媒體記者共同組成的代表團，分批參觀了唐山萬達廣場的施工現場，零距離了解項目進展情況和工程質量。萬達開發方讓客戶近距離觀察工程狀況，向外界承諾愿意接受公眾的監督和置疑，有則改之無則加勉，態度開誠布公，推心置腹；再加上位于城市黃金地帶，看了這樣的樓盤有錢誰不愿意買？隨后大張旗鼓的渲染萬達廣場“最后機會”的大幅廣告，對近期推出的最后一批房源搞了一個萬達繽紛會員招募活動，加入后可享受優先購買權。井然有序，規范標準、分工明確，責任意識強的項目管理

施工現場場容場貌整齊劃一，場地內做了硬化處理，工程材料，工程周轉材料等堆放非常整齊有序。

安全檢查員經常性，全方位巡邏檢查，責任意識極強，不帶安全帽根本無法進入現場，施工樓體采用外懸挑腳手架，全方位密閉式圍護，安全生產標語醒目“安全生產管理你管我管大家管”??

這里工程質量也是值得我們學習的，框架剪力墻現澆結構外觀相當標準，各層之間無明顯混凝土接槎現象，墻體蜂窩孔洞極其少見；

3模板清理非常干凈，模板支撐整體性穩定性非常好??

期間我訪問到他們對項目目標的進度控制，他們對項目各階段的工作內容、程序、持續時間和銜接關系編制計劃，將計劃付諸實施，在實施的過程中經常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至工程竣工。進度控制的最終目的是確定項目目標的實現。

這是我在唐山“萬達廣場”等幾個施工現場所觀所聞到的實際情況，這樣的項目管理，高效優質的生產確實經得起公眾的參觀，業主的監督。我覺得我們搞項目工程管理的，置身若此，方感到我們自身的社會價值也迫切需要體現。

建筑項目管理的好壞對于一個企業來講，具有及其重要的作用。在實際的建筑項目管理中，要做好項目管理并非易事，建筑項目管理不僅僅針對成本，質量，進度的某一項，而應把它作為一個整體進行系統完整的管理，只有這樣，才可能在建筑項目管理中取得良好效果，不以規矩，無以成方圓。

楊建雷

2010年4月15日于明月豪苑二期

第四篇：烏干達勞工政策

關于外籍人員居留和工作的有關規定

2005-04-14 14:52

烏干達法律規定，所有在烏的外國人都需到移民局辦理居住和工作許可。

初次抵達后，機場移民局發放特殊通行證，憑此證可在烏停留一個月，此后可申請延長2個月（20美元）或3個月（50美元）。持證人如要在烏工作，須在3個月內辦好工作許可。

在烏投資的外國人從烏投資局得到投資許可后，便可申請工作許可，并可直接從投資局申領。投資局將擬雇外籍員工數量、已到位的投資額、業務計劃書及申請人護照復印件、投資證、照片等提供給移民局，協助申請。辦理擬雇外籍職員的工作許可時，還需附上學歷證明的復印件、個人履歷和聘用書等。在烏投資的外國人辦理工作許可，手續比較簡單，一般能夠獲得批準。

工作許可費用情況

工作證等級 持證人類別 費用（美元/年）

A2級 執行政府合同項目人員 50

B 級 從事農業活動的外國人 175

C 級 從事礦產開發的外國人 250

D 級 商貿業主 250

E 級 外國制造業主 250

F 級 外國專家 175

G 級 外國雇員 75

沒有國家公民、移民委員會頒發的有效入境證、特殊通行證或長期工作證（居住證）而在烏從事任何職業的外國人均被視為違法，雇用無上述證件的非烏干達居民也屬違法行為，將被處以最高300萬先令（約1500美元）的罰金或長達2年的監禁，或兩樣并罰。

烏干達工作許可制度

2009-02-09 15:12 文章來源：駐烏干達經商參處

文章類型：原創

內容分類：其它

在烏工作或做生意需辦理工作許可，其主管部門為烏內政部下屬移民局。

個人來烏工作或做生意需向烏移民局申請工作許可。烏工作許可一般為1-5年期不等。根據從事職業不同，工作許可分為八類：CLASS A：外交機構人員；CLASS A2：受雇于烏政府機構人員；CLASS B：農業領域投資者；CLASS C：采礦業投資者；CLASS D：商業和貿易；CLASS E：制造商；CLASS F：專業人員；CLASS G：一般受雇人員。

申請程序

在烏申請工作許可由雇主統一辦理，也可由本人自行辦理。

提供資料

在烏辦理工作許可依申請類別不同，所需提供資料也不相同，主要包括：-所在單位函

-推薦信（適用于受雇于政府部門職員）

-兩張護照照片

-申請人護照復印件

-投資許可復印件（適用于投資者）

-公司注冊證明

-公司銀行帳戶情況

-無犯罪紀錄證明

-土地使用權證明（適用于農業領域投資者）

-采礦許可（適用于采礦業投資者）

具體規定可登陸烏干達移民局網站：www.immigration.go.ug

烏干達新移民法規指導意見

2010-10-22 03:36 文章來源：經商處 文章類型：編譯

內容分類：政策

自10月1日起烏施行新的移民法規，現將指導意見摘要如下：

一、Special Pass

（一）Special Pass 只頒發給有短期合同和確定日期返程機票的申請者；

（二）短期合同是指時間不超過5個月的合同；

（三）5個月后不能延期；

（四）Special Pass 不頒發給來烏找工作的人；

（五）任何欲在烏就業、屬Entry Permit G類人員（外國來烏工作人員、傳教士、志愿者、非政府組織工作人員）需獲得Entry/Work Permit 后方可入境。

二、Entry Permits

（一）G2（外國來烏工作人員）

1、在雇員入境前，雇主必須為雇員申請 Entry Permit ；

2、只有當移民局批準Entry Permits G 的申請且費用已付，雇主方可邀請其新雇員來烏；

3、申請者仍需付入境簽證費；

4、持A（外交人員）、A1（與政府簽訂合同的外國來烏工作人員）、G1（傳教士、志愿者、非政府組織工作人員）類Entry Permits者也需遵守上述指導意見。

（二）D類（商業和貿易）

1、所有申請D 類Entry Permit者必須向烏干達央行匯款最少100,000美元，烏央行會出具匯款憑證；

2、匯款憑證原件或已公證復印件是D類 Entry Permit 申請的附件，為投資證據；

3、B類（農業）、C類（礦業）、D類（商業和貿易）、E類（制造業）F類（專業技術人員）可以入境后申請Work Permit；

4、Special Pass 可頒發給C類以上的Work Permit申請者。

（三）行為良好證書

任何一種Entry Permit的申請者都需從其祖國或最后居住地獲取行為良好證書。

三、Renewals（續簽）

（一）當提交續簽申請時，所有雇主都需將公司外國雇員的數量、姓名和資格證書連同為本地就業者提供的培訓及就業機會的證據一并提交；

（二）禁止在烏干達境內變動工作；

（三）在申請簽證前，專業技術人員需在相關的專業機構登記。

四、關于外國人的規定

任何人在任何時候雇傭外國人都應盡快且每隔六個月向移民局提交以下信息：

1）被雇傭的外國人的名字；

2）外國雇員的身份情況；

3）外國雇員工作的行業；

4）其他移民局認為必須提交的信息。

第五篇：申請烏干達簽證

? 申請旅游簽證（簽發一個月有效入境，入境后可停留一個月）：

1.三個月以內的個人常用帳戶的銀行對賬單（原件）；

2.申請人所在工作單位的在職證明信附上簽字蓋章（英文原件）；

3.申請人所在工作單位的營業執照復印件；

4.機票預訂單（建議您待簽證簽發再出票）

5.在烏干達酒店預訂單

6.一張申請表（）及一張6個月以內的2寸護照照片。? 申請商務簽證（簽發一個月有效入境，入境后可停留一個月）：

1.申請人所在的中方公司出具的派遣函（英文原件）及公司的營業執照復印件

2.烏方邀請公司出具的邀請函（英文原件）及公司的相關證明文件（營業執照、投資許可證和相關合同、協議等。如果在烏有大型工程需要派遣工程師或技師則需要烏干達投資局或者內政部的推薦信）。

3.烏方邀請公司法人的護照復印件（若公司法人為中國人，需要附上法人的工作簽證的復印件）

4.一張申請表（）及一張6個月以內的2寸護照照片。?簽證費用：（收費簽證按工作日計算費用，遞交簽證當天及法定假期不計算在內。）500 RMB: 五個工作日；700 RMB：三個工作日；

1000 RMB：一個工作日（即第二天可以取到）。

備注：1符合要求的申請資料通常會按時簽發簽證，如遇特殊情況，敬請您諒解！

2簽證遞交時間：周一，周三，周五。簽證簽發完畢可以在辦公時間取護照。3只有外交護照和公務護照（綠皮）免簽證費，具體申請簽證資料同上。

4烏干達移民局負責辦理工作簽證和續簽，相關事宜請聯系烏干達移民局咨詢。5辦公時間（周一至周五 上午：9：00-12：30下午14：00-17：00）6中國及烏干達法定假期詳見烏干達官方網站及使館通知。

聯系方式：010-65321708/65322893/65321324/65322370傳真：010-65322242