第一篇：商品房包銷的定義及特征

商品房報銷的定義及特征

商品房包銷是指商品房開發商以合同的形式約定，將商品房授權給包銷人銷售，從中賺取差價，包銷人承擔銷售剩余商品房的購買義務的行為。商品房包銷至少應具備以下四方面的法律特征：

代理性。包銷人在雙方約定的合同期限內享有銷售代理權并有權獲得包銷基價與銷售價之間的差價。包銷人只能以開發商的名義進行銷售，并予以辦理相關手續如簽訂合同蓋章、辦理所有權過戶等的配合，即通常意義上的顯明代理關系。也就是說，包銷人不能以自己的名義對外銷售商品房，這點與我國的房地產經紀人相同。《商品房銷售管理辦法》第26條明確規定：“受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。第27條：“受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》（以下簡稱“解釋”）第20條規定：“出賣人將其開發建設的商品房交由包銷人以出賣人的名義銷售的”。

風險性。包銷人有保證在包銷期限屆滿時買入剩余商品房的義務，即包銷人應承擔通常意義上的買賣風險，這是與一般房地產代理銷售的最大區別所在。一般的包銷合同里，雙方對此都有明確的約定。《解釋》第20條規定：“包銷期滿未銷售的商品房，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外”。如果約定不明確或者沒有約定，那么，應根據合同主要目的來判定是一般的經紀關系還是包銷關系。

獨立性。開發商將商品房以包銷基價交由包銷人銷售，包銷人可以自主決定商品房的實際銷售價格，如銷售價格高于包銷基價，可以獲得超額部分；如銷售價格低于包銷基價，向開發商補償差額部分。在實踐中，一般有兩種確定包銷價格。一是雙方約定包銷基價和付款期限，對外銷售的價格由包銷人決定。二是雙方約定將對外銷售價格的一定比例返還給開發商，剩余部分則作為包銷人的報酬。

排他性。在包銷期限內，包銷人對商品房擁有一定的占用權，排斥了開發商的自行銷售和自由處分的權利。這是開發商需要承擔的風險。如果開發商選擇的包銷人的促銷能力不佳，在約定時間內無法把商品房銷售出去，無疑會增加開發商的風險。因此，開發商應在合同里盡可能簽訂具體而周密的預見性控制風險條款，通常采用的做法是分階段實施包銷合同。

包銷行為是一種特殊的代理行為，其特殊性表現在包銷人如果沒有在包銷期限屆滿前售完所包銷的商品房，這種代理關系就會轉化為買賣關系。

第二部分 包銷過程中的法律關系

1、開發商與包銷人之間的商品房買賣代理關系。在包銷期限內，開發商將商品房讓與包銷人承包銷售，包銷人須以開發商的名義向購房者出售商品房。

2、開發商與包銷人之間的附條件的買賣關系。如果包銷的商品房在約定的包銷期限內不能全部售出，則由包銷人購入剩余的包銷房，此時，包銷人與開發商之間形成一種附條

件的買賣關系。

3、開發商與購房者之間的買賣關系。包銷的商品房的所有人是開發商，也只有開發商才有售樓主體資格。雖然，從吸引購房者開始到簽訂好商品房買賣合同的具體事務都是由包銷人實際完成的，但實際上的買賣當事人是開發商與購房者。

4、包銷人與購房者之間的代理買賣關系。開發商與包銷人的委托授權行為與第三人買受人無關，僅僅在開發商與包銷人之間產生法律效力。因為，委托授權與代理銷售行為是區分開來兩個法律行為，委托授權是開發商與包銷人之間的內部法律關系，代理銷售是包銷人與買受人之間的外部法律關系。委托授權是代理銷售行為合法化的前提，代理銷售是委托授權的結果。

其一，房地產市場疲軟，存在商品房滯銷風險。則包銷人從自己利益出發，顯然會調低商品房銷售價格，有可能低于包銷基價。那么，此時開發商從自己利益考慮，擅自出售本應由包銷人銷售的商品房，參照市場同等商品房的銷售價格，對包銷人損失予以賠償，還是比較公平合理的，但我們認為，該參照價不能低于開發商的銷售價格。

其二，房地產市場高漲，開發商不存在商品房銷售不出去的風險，所以一般不會發生該類情況。但如果開發商急需大筆錢，比如說因投資出現失誤、其它項目迫切需要大筆現金等，在與包銷人協商無法達成一致下，開發商自然會采取降價措施出售商品房以便盡可能在短時間內籌集到大筆資金。此時，再以參照市場同等商品房的銷售價格來賠償包銷人的損失，對包銷人顯然是不公平的。筆者以為，應以包銷人的最近銷售價格的平均值予以賠償，這樣才比較公平合理。

其三，雙方在簽訂包銷合同時，房地產市場疲軟或走勢不明朗，開發商為盡快將商品房銷售出去，就會給予包銷人較大的利潤留成。但包銷合同履行過程中，房地產市場反彈，開始出現持續穩定地增長，甚至出現供不應求情況。此時，開發商就會發現包銷人得利太快，覺得自己吃了大虧，希望能與包銷人達成補充協議，但包銷人顯然不會同意，于是開發商就會擅自自銷，即所謂的嫉妒型自銷。

由于該行為的出現，純粹是開發商違約并獲利，因此，筆者認為，應將開發商所獲利全部返還給包銷人，并應責令他承擔較嚴厲的違約責任。

六、商品房包銷中的稅金問題

在商品房包銷中，涉及稅金有兩個問題：

一是開發商與包銷人對外銷售中的稅金問題。包銷人將商品房以開發商的名義銷售給購房者，相互之間均產生稅金，開發商依法繳納營業稅，購房者依法繳納契稅。但實踐中，開發商與包銷人會利用包銷行為來逃避稅金，這是違法行為。

舉個案例。購房者胡某與某房產公司簽訂了商品房認購書，認購商品房一套，約定房價為45萬元。胡某與該商品房的包銷人某置業公司簽訂了商品房預售合同，并按約支付了房款45萬元給包銷人，后胡某又與某房產公司簽訂了商品房買賣合同，約定房價為38萬元，某房產公司交付了商品房。胡某住入該房后，以包銷人無預售主體資格為理由，向法院提起訴訟，要求判定與其簽訂的商品房預售合同無效，要求包銷人返還多收的房款7

萬元并賠償利息損失。

一、二審法院審理后都認為：胡某與開發商簽訂的商品房訂購書，是真實有效的，包銷人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預售合同是無效的，胡某與開發商簽訂的商品房買賣合同中將房價寫成38萬是偷逃稅收的行為，除房價條款無效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實際住入該房，故胡某要求返還7

萬元和賠償利息損失訴請不予支持。本案當事人在商品房交易中少繳稅費應當補繳。二是開發商與包銷人之間的稅金承擔問題。開發商將商品房交由包銷人銷售，只是一種委托行為，商品房的所有權和使用權并沒有轉移，不屬于銷售行為，因此不發生稅金繳納

第二篇：商品房包銷協議

商品房包銷協議

甲方：

地址：

法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

甲、乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，就乙方包銷甲方開發的事宜，在平等互利、充分協商的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。

第一條合作方式和范圍

甲方指定乙方為金港灣項目尾盤商品房（尾盤共房屋套，建筑面積共計平方米）的包銷商，銷售甲方在興建的項目，該項目系現房，用途為住宅，商品房預售許可證號為。（包銷房屋房號、分戶面積及分戶平面圖詳見本協議附件）

本協議約定之包銷，是指銷售代理商與開發商簽訂包銷協議，在約定的期限內承包銷售開發商的商品房，按約獲取服務費，包銷期限屆滿，由包銷商承購未售完商品房的行為。

第二條合作期限

１．本協議約定的包銷期限為3個月，自年月日至年月日。

２．除非甲方或乙方嚴重違約，雙方不得單方面終止本協議。３．在本協議有效期內，甲方不得再行指定其他代理銷售商進行銷售，甲方亦不得自行銷售上述房屋。

第三條費用負擔

本項目的營銷推廣費用由乙方負責支付。

第四條銷售方式

甲、乙雙方約定：本協議所約定的包銷房屋的包銷基價為人民幣元/平方米。在包銷期限內，乙方對協議約定的包銷范圍內的商品房享有獨家銷售權、房價確定權，本項目銷售超出基價部分的房款收入屬于乙方的包銷服務費收入。

乙方在簽訂本協議后3日內，向甲方支付人民幣元做為履約保證金，對本包銷協議的履行進行擔保。包銷期間屆滿，仍由未售完房屋的，該履約保證金直接轉為乙方承購未售完商品房的購房款。

第五條包銷服務費及支付

雙方同意按下列方式支付包銷服務費。

1．在與客戶正式簽訂《商品房買賣合同》并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的包銷義務即告完成，即可獲得本協議所約定的全部包銷服務費。

2．乙方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于3天將基價房款支付甲方；屬于銀行按揭的，乙方應收齊預付款，扣除包銷服務費后在3日內將余款支付甲方。甲方可委派財務工作人員監督乙方的收款行為。

3．因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金、違約金，由甲乙雙方按五五分成。

第六條甲方的責任

１．甲方應向乙方提供以下文件和資料：

（１）甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶；

（２）甲方應提供政府有關部門對開發建設項目批準的有關證照（包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證、商品房驗收備案登記表、商品房預售許可證）和銷售項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證；

（３）關于代售的項目的所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等；

（４）乙方代理銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準；余數全部退給甲方；

（５）甲方正式委托乙方為項目銷售（的獨家）銷售商的委托書，委托乙方與購房客戶簽署《商品房買賣合同》。

以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后二天內向乙方交付齊全。

甲方保證若客戶購買的的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清或房屋質量存在問題，所發生的任何法律風險、賠償和其他責任均由甲方承擔。

2、甲方應保證本項目銷售享有銀行7成20年按揭的政策。

3．甲方應積極配合乙方的銷售，向乙方交付房屋鑰匙、前期文件，并以書面形式明確告知乙方在銷售過程中應注意、應避免、應克服的事項。

4、包銷期間屆滿如包銷房屋仍未售完，則甲方應在5日內與乙方或乙方指定的自然人按包銷基價簽署《商品房買賣合同》。如乙方提出按揭申請，甲方應予以積極協助。

第七條乙方的責任

１．在合同期內，乙方應做以下工作：

（1）制定制定銷售計劃，安排時間表；

（2）按照甲乙雙方議定的條件，在包銷期內，進行廣告宣傳、策劃；

（3）派送宣傳資料、售樓書；

（4）利用各種形式開展多渠道銷售活動；

（5）代理甲方與購房客戶溝通、談判、簽署意向書或合同、收受定金、預付款和購房款；

（6）乙方不得超越甲方授權向購房方作出任何虛假承諾；

（7）鑒于乙方將對房屋進行裝修后銷售，售后房屋如出現裝修質量問題與甲方無關，由乙方承擔相應責任；

（8）乙方負責向買受方收集辦理產權和銀行按揭所需的資料。

２．乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的金港灣項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3．乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。

4、包銷期間屆滿如包銷房屋仍未售完，則乙方應在5日內由自己或指定的自然人按包銷基價與甲方簽署《商品房買賣合同》。

第八條合同的終止和變更

１．在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律、經濟、財務等事宜。

２．經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具

有同等法律效力。

第九條違約責任

1、如乙方在約定時間內沒有完成銷售，且經甲方書面催告后15日內乙方仍不同意出資將所剩房屋按雙方約定包銷價格全部收購的，乙方所付保證金以及裝修投入費用概不退還；

2、如乙方在收到購房款后未能如約將應付款移交甲方，甲方可按應付款萬分之五/日的標準向乙方收取逾期付款違約金；

3、甲方違反本協議的約定，自行銷售房屋或委托他人銷售房屋的，按下列辦法處理（兩者一并執行）：

（1）自銷房屋或委托他人銷售房屋全部列入乙方已經完成的包銷任務，溢價部分收益歸乙方所有。

（2）按實際銷售面積*500元/平方米的價格向乙方支付違約金。

4、任何一方違約解除本協議的，除向對方賠償實際經濟損失外，守約方還可要求違約方一次性賠償人民幣30萬元用于預期經濟利益損失的賠償。

第十條其他事項

1、本協議約定未盡之處，適用《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定。

2．本合同一式四份，甲乙雙方各執貳份，經雙方代表簽字并加蓋公章后生效。

3．在履約過程中發生的爭議，雙方應協商解決。協商不成的，爭議交長沙仲裁委員會裁決。

甲方：乙方：

簽約代表人：簽約代表人：

簽約時間：簽約時間：

本協議附件：

1、甲、乙雙方工商營業執照復印件；

2、包銷房屋房號、分戶面積及分戶平面圖；

3、項目的《商品房預售許可證》復印件。

第三篇：商品房包銷合同

商品房包銷合同

甲方：

地址：

法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

甲、乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，就乙方包銷甲方開發的 事宜，在平等互利、充分協商的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

1．甲方指定乙方為項目商品房（共房屋套，建筑面積共計平方米）的包銷商，銷售甲方在興建的項目，該項目系現房（期房），用途為住宅（商鋪、寫字樓），商品房預售許可證號為。（包銷房屋房號、分戶面積及分戶平面圖詳見本協議附件）本協議約定之包銷，是指銷售代理商與開發商簽訂包銷協議，在約定的期限內承包銷售開發商的商品房，按約獲取服務費。

第二條 合作期限

1．本協議約定的包銷期限為個月，自年月日至年月日。

2．除非甲方或乙方嚴重違約，雙方不得單方面終止本協議。

3．在本協議有效期內，甲方不得再行指定其他代理銷售商進行銷售，甲方亦不得自行銷售上述房屋。

第三條 費用負擔

1．本項目的營銷推廣費用包括報紙廣告、印制宣傳材料、具體銷售工作人員的開支及日常支出等由乙方負責支付。

第四條 銷售方式

1．甲、乙雙方約定：本協議所約定的包銷房屋的包銷基價為人民幣元/

平方米。在包銷期限內，乙方對協議約定的包銷范圍內的商品房享有獨家銷售權、房價確定權，本項目銷售超出基價部分的房款收入屬于乙方的包銷服務費收入。

第五條 包銷服務費及支付

1．雙方同意按下列方式支付包銷服務費：

（1）.在本合同簽訂、乙方向甲方提供「項目形象營銷及營銷策劃推廣報告」后三日內，甲方向乙方支付人民幣拾萬元整（小寫：RMB 100000.00）并在第一次服務費結算時扣回。

（2）在與客戶正式簽訂《商品房買賣合同》并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的包銷義務即告完成，即可獲得本協議所約定的全部包銷服務費。

（3）乙方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于3天將基價房款支付甲方；屬于銀行按揭的，乙方應收齊預付款，扣除包銷服務費后在3日內將余款支付甲方。甲方可委派財務工作人員監督乙方的收款行為。

（4）因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金、違約金，由甲乙雙方按五五分成。

第六條 甲方的責任

1．甲方應向乙方提供以下文件和資料：

（1）甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶；

（2）甲方應在項目附近建立售樓部，并給據乙方提供的思路對售樓部進行裝修。

（3）甲方應提供政府有關部門對開發建設項目批準的有關證照（包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證、商品房驗收備案登記表、商品房預售許可證）；

（4）關于代售的項目的所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等；

（5）乙方代理銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準；余數全部退給甲方；

（6）甲方正式委托乙方為項目銷售（的獨家）銷售商的委托書，委托乙方與購房客戶簽署《商品房買賣合同》。

2．以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后二天內向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購買的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清或房屋質量存在問題，所發生的任何法律風險、賠償和其他責任均由甲方承擔。

3．甲方應保證本項目銷售享有銀行7成15年按揭的政策。

4．甲方應積極配合乙方的銷售，向乙方交付房屋鑰匙、前期文件，并以書面形式明確告知乙方在銷售過程中應注意、應避免、應克服的事項。

第七條 乙方的責任

1．在合同期內，乙方應做以下工作：

（1）制定銷售計劃，安排時間表；

（2）按照甲乙雙方議定的條件，在包銷期內，進行廣告宣傳、策劃；

（3）派送宣傳資料、售樓書；

（4）利用各種形式開展多渠道銷售活動；

（5）代理甲方與購房客戶溝通、談判、簽署意向書或合同、收受定金、預付款和購房款；

（6）乙方不得超越甲方授權向購房方作出任何虛假承諾；

（7）乙方負責向買受方收集辦理產權和銀行按揭所需的資料。

2．乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3．乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。

第八條 合同的終止和變更

1．在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律、經濟、財務等事宜。

2．經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條 違約責任

1．如乙方在收到購房款后未能如約將應付款移交甲方，甲方可按應付款萬分之五/日的標準向乙方收取逾期付款違約金；

2．甲方違反本協議的約定，自行銷售房屋或委托他人銷售房屋的，按下列辦法處理（兩者一并執行）：

（1）自銷房屋或委托他人銷售房屋全部列入乙方已經完成的包銷任務，溢價部分收益歸乙方所有。

（2）按實際銷售面積*500元/平方米的價格向乙方支付違約金。

3．任何一方違約解除本協議的，除向對方賠償實際經濟損失外，守約方還可要求違約方一次性賠償人民幣30萬元用于預期經濟利益損失的賠償。

第十條 其他事項

1．本協議約定未盡之處，適用《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定。

2．本合同一式四份，甲乙雙方各執貳份，經雙方代表簽字并加蓋公章后生效。

3．在履約過程中發生的爭議，雙方應協商解決。協商不成的，爭議交仲裁委員會裁決。

甲方：

簽約代表人：

乙方：

簽約代表人：

簽約時間：

本協議附件：

1、包銷房屋房號、分戶面積及分戶平面圖；

2、項目的《商品房預售許可證》復印件。

第四篇：商品房包銷框架協議

包銷協議（框架）

委托方（甲方）： 地址：

代理方（乙方）： 地址：

甲方具有房地產開發的經驗和實力并有本項目土地的開發權，乙方有房地產銷售的經驗和渠道，經雙方協商一致達成如下框架協議

一、標的情況

◇項目名稱：防城港市 二期（最終以政府部門核定的名稱為準）◇包銷數量：包銷200套住宅，個車位

◇包銷面積（建筑面積）： 約25000 ㎡（最終面積以房地產產權登記機關實際測定面積為準）

二、包銷基價

上述標的住宅包銷價格按建筑面積計算為每平方米 元人民幣，車位每 個 元人民幣。

三、包銷期限

自本協議生效之日起至 年 月 日止

甲方在此包銷期限內不再自行或委托第三人對上述標的進行銷售。

四、合作方式

包銷期內乙方可以甲方名義對外銷售包銷范圍內房屋，商品房買賣合同由買受人與甲方簽訂。超過包銷基價的溢價部分作為乙方的銷售代理費用及項目廣告、推廣等費用；包銷期滿未售出的房屋，由乙方按照本協議約定的包銷基價購買并在包銷期滿后 個月內向甲方付清。

五、客戶定金收取與支付

1、定金進入甲乙雙方在防城港市設立的共管賬戶，當甲方項目建設進度至基礎±0.00時，雙方將定金從共管帳戶中取出，用于項目的工程建設。

2、因買受人原因，未能達成交易，罰沒的定金，甲乙雙方各占一半

六、房款的收取

房屋買受人所交房款由甲方財務收取，操作細節按甲方公司規定執行。

七、購房合同的簽訂

甲方取得商品房預售許可證后，憑甲方收取客戶房款收據由甲方與客戶簽訂購房合同。操作細節按甲方公司規定執行。

八、包銷進度

1、甲方取得預售許可證后第一個月，完成銷售標的的 %。

2、甲方取得預售許可證后第二個月，完成銷售標的的 %。

3、九、銷售代理費用（超過包銷基價溢價部分）的支付

（一）銷售實現的認定標準

1、對于選擇一次性付款的客戶，本項目銷售實現的認定標準是：甲方與客戶訂立商品房買賣合同，并且客戶向甲方支付的房款達到合同總價款。

2、對于選擇分期付款的客戶，本項目銷售實現的認定標準是：甲方與客戶訂立商品房買賣合同，并且客戶向甲方支付雙方合同約定的首期房款。

3、對于選擇銀行按揭付款方式的客戶，本項目銷售實現的認定標準是：甲方與客戶訂立商品房買賣合同，并且客戶向甲方支付的房款達到甲方認可的首期款，并且客戶申請按揭資料已送交銀行受理，批準放貸。

（二）銷售代理費用支付 兩種方式任選一種，雙方協商

第一種，未完成包俏任務前暫不進行結算，當用履約保證金可以抵作未銷售部分房款時，雙方對超過包銷基價溢價部分進行結算，結算后甲方支付給乙方 第二種，根據包銷進度，在完成包銷進度的前提下，雙方對超過包銷基價溢價部分進行結算，每次支付溢價部分的一半，另一半根據完成包銷進度情況，在下次結算時再行支付，依次類推。

十、企劃廣告費用問題

乙方根據本標的銷售需要的企劃、廣告費用由乙方自行負責，投放時間及金額雙方再行協商。甲方根據本項目整體情況銷售需要的企劃、廣告費用由甲方負責

十一、履約保證金

1、簽訂合同之日起三日內支付履約保證金伍佰萬元（500萬元）

2、履約保證金用于乙方履約保證。

十二、稅費負擔

購房者應承擔的稅費由其自行交納。

在基價范圍內的稅費和相關費用由甲方負擔，超過基價部分的稅費和相關費用由乙方負責。乙方負擔的稅費和相關費用由甲方在結算銷售代理費用時扣除，由甲方統一向有關部門交納

十三、售樓中心甲方提供給乙方使用，其他由乙方負責。

十四、違約責任雙方再行協商

第五篇：散文定義及文體特征

一.散文的定義：

現代散文，是指與小說、詩歌、戲劇并列的一種文學體裁，對它又有廣義和狹義兩種理解。

廣義的散文，是指詩歌、小說、戲劇以外的所有具有文學性的散行文章。除以議論抒情為主的散文外，還包括通訊、報告文學、隨筆雜文、回憶錄、傳記等文體。隨著寫作學科的發展，許多文體自立門戶，散文的范圍日益縮小。

狹義的散文是指文藝性散文，它是一種以記敘或抒情為主，取材廣泛、筆法靈活、篇幅短小、情文并茂的文學樣式。

二.散文的特征

⒈較強的紀實性

散文具有較強的紀實性質。但對紀實性的理解，至今仍有較大分歧，比較有代表性的意見有三種。

一是主張絕對真實：“描述真人真事，是散文的首要特征。散文家們要靠旅行訪問，調查研究了積蓄豐富的素材，要把事件的經過，人物的真實，場地的實景，審察清楚了，然后才提筆伸紙。散文特寫決不能仰仗虛構。它和小說、戲劇的主要區別就是在這里。”（周立波《散文特寫選·序》，《散文特寫選（1959-1962）人民文學出版社1963年）

二是主張“大實小虛”：“散文寫作，在選材上也并不是絕對地排斥任何虛構的。也就是說，在保持題材上大體真實（請注意，這里的概念并不等同于文學科學中的‘真實性’的含義，故稱之為‘題材的紀實性質’）的前提下，某些細節的虛構，乃至某個次要人物的虛擬，不但在創作實踐上是有成例的，被允許的，而且有時甚至是很必要的。??關鍵則是要‘大實小虛’。”（韓少華《散文散論》，北京師范大學出版社《寫作論》）

三是供實用的散文，要嚴格地寫實；供欣賞的散文，允許有虛構的成分存在：“談散文創作，我們還不能不談虛構。虛構是文藝創作普遍采用的一種方法，它對于概括社會生活、塑造典型形象、突出作品主題均有不容忽視的作用。散文創作也不一味地排斥這種方法。具有寫實特點的散文體裁之所以不排斥虛構，是因為人們寫散文，自古以來就有供實用和供欣賞的分別。供實用的散文，只能嚴格地寫實，不允許有任何虛構；而供欣賞的散文，在寫實上就不那么嚴格，允許有虛構成分存在。”（冠顯《散文寫實說》）

在這三種意見中，我們認為第二種意見是可取的。首先，“大實小虛”說在實踐上反映了散文創作的客觀實際。以冰心《小桔燈》為例，據散文家韓少華說：“前不久，在拜訪冰心同志的時候，得到了她的指教，得知文章中的小孩一家，以及作者同他們的接觸，包括女孩父親的姓氏都是確鑿的，是實有其人、實有其事的。”“只是在個別次要之處做了一點虛構。”冰心在《漫談〈小桔燈〉的寫作經過》一文中，對該文“個別次要之處做了一點虛構”作了補充說明，即“我的朋友”這個次要人物是虛構的。“大實小虛”說在理論上也是順理成章的，散文是文學作品，而虛構是文學作品常用的一種手法，所以散文不可能與虛構無關，但這種虛構又不能破壞散文的紀實性原則，所以它只能是“大實小虛”了。

盡管散文的細節可以虛構，但散文中的情感是絕對真實的，這一點也應該是散文真實性的一個重要側面。

⒉取材的廣泛性。

散文的取材范圍十分廣泛，大千世界幾乎無不可寫，所以郁達夫說：“散文清淡易為，并且包括很廣，人間天上，草木蟲魚，無不可談。”（《＜達夫自選集＞》魯迅說，散文的“題材應聽其十分自由選擇，風景靜物，蟲魚，即一花一葉均可。”（《致羅清楨》，《魯迅書信》P241），人民文學出版社1959年版）周立波說：“舉凡國際國內大事，社會家庭的細故，掀天之浪，一物之微，自己的一段歷史，一絲感觸，一撮悲歡，一星冥想。往日的凄惶，今朝的歡快，都可以移于紙上，貢獻讀者。”（《散文特寫選·序言》）駱文說，散文“作為一種文體，好處甚多。一石之嶙，可以為文。一水之波，可以寫意。一花之瓣，可以破題。實在自由。”（《我的散文觀》）

正因如此，有人講散文作者“觸目聞聲，隨處可感。魯迅目閱白雪紛飛而抒懷，形成《雪》的精魂；茅盾見白楊挺拔而命筆，致成《白楊禮贊》；巴金觀朝暾乍涌而心吟，因有《海上的日出》；吳伯蕭憶紡車聲韻而揮毫，寫下名篇《記一輛紡車》；楊朔賞茶花絢麗引起創作沖動，留下膾炙人口的《茶花賦》。總之，一個作者的所見所聞，所知所感，都有可能被取來作為寫散文的材料。”（漢基《關于散文取材種種》））。

散文的內容涉及自然萬物、各色人等、古今中外、政事私情??可以說是無所不包、無所不 有的。可以寫國內外和社會上的矛盾、斗爭，寫經濟建設，寫文藝論爭，寫倫理道德，也可 以寫文藝隨筆，讀書筆記，日記書簡；既可以是風土人物志、游記和偶感錄，也可以是知識 小品、文壇軼事；它能夠談天說地，更可以抒情寫趣。凡是能給人以思想啟迪、美的感受、情操的陶治，使人開闊視野，豐富知識，心曠神怡的，都可選作散文的題材。

在取材領域上，小說、戲劇、詩歌都不能與散文相比。小說的題材，要有完整的故事情節，鮮明生動的人物形象。戲劇的題材，要有激動人心的矛盾沖突。詩歌的題材，要有深郁的情韻。而散文卻沒有這些限制，可以寫小說、戲劇、詩歌的材料。都可以寫散文，不可寫小說、戲劇、詩歌的題材，亦可寫散文。

取材廣泛，首先表現在它選擇題材可以不分古今，不分中外，不分大小上下，凡能給人以知識、美感，陶冶人的情操的東西都可信手寫來，綴成優美的篇什。其次，表現在寫作散文時，可以在一個主題的統率下選取不同時間、空間的材料，十分自由。如秦牧的《土地》。

我們承認和強調散文取材的廣泛性，但也不是說什么東西都可寫成散文。那種不分青紅皂白，挖到籃里就是菜的做法是行不通的。寫散文要選取揭示“人類那種崇高感和莊嚴感”的材料，要選取反映具有“超世俗的審美理想、審美情趣”的材料。

3.形式的靈活性

散文取材廣泛，內容豐富，為其服務的形式也靈活多樣，不拘一格。

①結構多種多樣

首先散文的結構中心多樣。既可以用人物為結構中心，如《藤野先生》；可以用典型的細節為結構中心，朱自清《背影》；可以用景物為結構中心，郁達夫《故都的秋》；也可以用某一象征事物作結構中心，如《茶花賦》。

其次，散文的結構形式不拘一格：有的按時間發展先后順序或以空間轉移為序組織材料，如《小桔燈》和《從百草園到三味書屋》；有的以作者的思想認識和感情變化為序，如張潔《挖薺菜》和楊朔《荔枝蜜》；有的以某一思想為統帥，把材料分別組織在幾個不同的側面之內，如《土地》。

②表達方式自由靈活。散文可以自由地使用敘述、描寫等五種最基本的表達方式，也可使用暗示、象征、比興、聯想等手法。記敘散文以敘述、描寫和議論；議論散文以議論為主，間用敘述、描寫和抒情。

③語言運用自如。現代散文的語言主要是現代漢語，但有時為了表達的需要，可以借用文言詞語和用法，方言俚語、歌謠諺語等語言形式。文言語辭如陶鑄《松樹的風格》中：“松樹的生命力可謂強矣！松樹要求于人的可謂少矣。”用歌謠諺語的如：朱可楨《大自然的語言》中引用了“阿公阿婆，割麥插禾。”酈道元《巫峽》中“長江三峽巫峽長，猿鳴三聲淚沾裳。” ⒋詩意濃郁

散文不象小說、戲劇靠虛構的故事情節、矛盾沖突和塑造的人物形象吸引讀者，而是靠濃郁的詩意和理趣來感染讀者。在抒情、敘事類散文中要追求詩意。有的散文家說，真正的散文是充滿詩意的，就象蘋果飽含果汁一樣。毫無詩意的散文是沒有生命力的。因此，散文作者努力在生活中尋求詩意，并使自己的作品富有詩意。楊朔說：“不要從狹義方面來理解詩意兩個字，杏花春雨，固然有詩，鐵馬金戈的英雄氣概更富有詩意。你在斗爭中，勞動中，生活中時常會有些東西觸動你的心，使你激昂，使你歡樂，使你憂愁，使你深思??凡是遇到這種動情的事，我就要反復思索，到后來往往形成我文章里的思想意境。”“我在寫每篇文章時，總是拿著當詩一樣寫。”“總要象寫詩那樣，再三剪裁材料，安排布局，推敲字句。”（《＜東風第一枝＞小跋》，轉引自《現代散文序跋選》P190,百花文藝出版社1983）

散文的詩意與它是一種長于抒情的文體分不開的，其詩意的濃度同作者感情的深度總是成正比的。為什么散文長于抒情呢？因為：a、散文一般采用第一人稱，寫“我”的所見所聞所感。無論寫到什么，其目的都是為了抒發作者的生活感受和思想見解，帶有濃烈的感情色彩，是“作者心靈的歌聲”（高爾基）。b、散文有自己特殊的筆調，即所謂散文筆調。散文筆調，首先是語言凝練，優美富有文采；其次是筆法靈活疏放，揮灑自如。

議論性散文中，追求文章的理趣也是散文富有詩意的一種表現。朱自清評魯迅的雜感說：“這里吸引我的，一方面固然也是幽默，一方面還有別的，那就是傳統的理趣，現在我們可以說是理智的結晶，而這也是詩。”這類文章讓我們為作者深邃的思想所震撼，被其中精辟的論辯所折服。如韓愈的《馬說》，朱自清的《匆匆》。散文的說理與議論文不同，它必須借助形象來說理（蘇軾《赤壁賦》），將情與理交融起來，使之“既表現人們的感情，也表現人們的思想。”（普列漢諾夫語）⒌語言優美

優美的語言是散文所以成為美文的一個重要方面。散文語言具有以下特征：

①講究文采。常用多種手法，或濃墨重彩、或淡筆輕彩，著力表現事物的“畫意”，再現美好的形象。有的散文作家有意識地化常語為奇語，以更好地表現散文的“詩情”和“畫意”。如朱自清先生《春》中開頭幾句：

桃樹、杏樹、梨樹，你不讓我，我不讓你，都開滿了花趕趟兒。紅的象火，粉的象霞，白的象雪。

再如《赤壁賦》中寫簫聲一段：

其聲嗚嗚然，如怨如慕，如泣如訴，余音裊裊，不絕如縷。舞幽壑之潛蛟，泣孤舟之嫠婦。

散文講究文采，但并非只使用華美的語言，有的散文家使用最平常的語言，寫出極美的文章來。即所謂的“家常風”。如魏巍《我的老師》。

②靈活疏放。

作者可以浮想聯翩，隨意點染，任情穿插，時而敘，時而議，時而抒情，或將它們水乳交融起來。可謂騰挪翻飛，無不隨心應手。

③注重節奏。

句式富于變化，有時駢散相間，平仄相調；有時長短交錯，張弛相映，使作品富有音樂美。請看袁鷹《青山翠竹》中的一節：血雨腥風里，毛竹青了又黃，黃了又青，不向殘暴低頭，不向敵人彎腰，竹子燒了，還有竹枝；竹枝斷了，還有竹鞭；竹鞭坎了，還有深埋于地下的竹根。⒍（篇幅）短小精悍。

散文一般篇幅短小，層次較少，結構不很復雜，但又具有選材精要，言簡意賅，立意深邃的特點。郁達夫“一粒沙里見世界，半瓣花里說人情。”（《現代散文序跋選》）秦牧說：“像蘇州的園林，小是小了，然而卻境界深邃，天地開闊。（《園林 扇畫 散文》見《筆談散文》）

三、英美散文的特點

英國散文的篇幅一般都比較短小，唯其如此，才顯得活潑強悍，有較強的可讀性；英國的散文多少都帶有某種教化的目的，有的明顯一些，有的隱蔽一些，有的表現為直接，有的表現為間接，某些時代散文家的教化意識強些，有些則弱些，有的并不表現在每篇具體的文章中，而是多篇文章所形成的總體之中；英國散文一般都明白、清晰、簡潔，華麗莊重的文體不是英國散文的主流；英國散文的語氣親切隨和，筆調輕松活潑，幽默風趣；英國散文總是流蕩著作者個人的情感，因此是一種富有作者個性的體裁；最后，它的結構一般比較精巧，也許由于篇幅短小，寫作者有足夠的時間來考慮精密的構思，并能有力地將其付諸實現的緣故。英國散文是有特色的，屬于散文中的上乘。約翰遜的理性論辯、哈慈利特的雋言妙語、狄更斯的通俗寫實、卡萊爾的歷史寫作、達爾文的科學論證、羅斯金的經濟憂患、阿諾德的文學探討、羅素的哲學見解、克拉克的電視講座等等，共同描繪出英國散文作家多元面貌與英國歷史語境交織出來的思想景觀和散文圖畫。

美國散文在題材和體裁上呈現出開放性、多樣性和探索性的特點，風格多元并存，思辨性突出，寫實性很強，幽默感獨特。愛默生、麥爾維爾、詹姆斯、弗羅斯特等人的散文讓人感受到無比強撼的思想活力和冷峻的辯證思維，氣度非凡。梭羅、克萊恩、杰克．倫敦、龐德、安德森、海明威、福克納、考普蘭、韋爾蒂等人文筆清新自然，簡約洗練。馬克．吐溫、歐．亨利、瑟伯、佩雷爾曼、馮內古特等作家的散文犀利幽默，充滿張力、辛辣與苦澀。門肯、愛德蒙．威爾遜、李普曼、懷特等在大眾文化的歷史性挑戰和機遇中為保持散文的文學地位付出了不懈的努力。尤其是懷特，以博大的視野、精致的文筆、敏銳的觀察、真樸的個性被譽為“20世紀最偉大的散文家”。沃爾夫、塔利斯、麥克菲、狄迪恩等人的新聞主義手法也給散文創作帶來深遠的影響。道格拉斯、鮑德溫、馬丁．路德．金、金凱德、湯亭亭等少數族裔作家的散文創作又給美國的散文的發展圖景增添了有力而必需的一筆。

四、英美散文教學的一得之見講授英美散文的方法仁者見仁，智者見智，這里所述純屬個人體會論文聯盟www.tmdps.cn

首先應當注意英美散文的立論方法。英美散文家大都具有這樣的本事，抓住一件事情，層層敷染，演化開去，講得頭頭是道，在漫不經心中引出一番人生的道理來。要做到這一點，作者不僅需要見微知著的慧眼，而且要能夠運用發散性思維，讓思想的光芒向四處輻射，使文章顯得豐富充實。然后再把這些光束聚集在題旨上，折射出深刻的哲理，給人以啟迪。戈爾德．史密斯的“國家偏見”（National Prejudice）、米爾恩的“金色的果子”（Golden Fruit）、普里斯特萊的“反諷原則”（The Ironic Principle）都屬于這類文章。發散性思維的運用還見諸于正式的評論或近乎于正式評論的散文，只不過采用的技巧不同罷了。在這里，作者提出一個論點，然后或旁征博引，或如剝筍殼般層層剖析，或夾敘夾議，或舉例說明，將文章加以鋪陳，然后再慢慢收攏，自然地得出結論，與文章的開首相呼應。