第一篇：拉薩項(xiàng)目物業(yè)資料

西藏華鈺礦業(yè)股份有限公司

物業(yè)及相關(guān)人員情況說明書

一、公司簡介

西藏華鈺礦業(yè)股份有限公司成立于2002年，注冊資金4.68億元，主營鉛、鋅、銅等有色金屬的開采、加工、銷售及固體礦產(chǎn)勘察業(yè)務(wù)，具有固體礦產(chǎn)勘查乙級資質(zhì)。現(xiàn)有采礦權(quán)和探礦權(quán)多項(xiàng)，其中已探明儲量具有大型以上規(guī)模的礦山兩座，中型以上規(guī)模的礦山一座。

目前，公司資產(chǎn)總額超過10億元，已查明資源的占有量、采選礦能力及公司的盈利能力均居區(qū)內(nèi)礦業(yè)企業(yè)前列，連年被西藏自治區(qū)評為納稅、安全生產(chǎn)先進(jìn)企業(yè)。公司現(xiàn)已形成集資源開發(fā)、地質(zhì)勘查、礦山采礦與選礦一條龍的完整礦業(yè)開發(fā)體系，自身經(jīng)營已走上良性循環(huán)、滾動發(fā)展的道路。

二、物業(yè)基本情況

該物業(yè)坐落于拉薩市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，建有辦公樓一棟、綜合樓一棟，占地面積13360平方米，建筑面積17000平方米；綠化面積4000平方米，設(shè)有職工食堂，客餐包間、茶坊、及健身房、娛樂室等場所。

三、西藏華鈺礦業(yè)股份有限公司辦公樓功能分區(qū)

四、西藏華鈺礦業(yè)股份有限公司綜合樓功能分區(qū)

五、甲方委托給乙方管理的項(xiàng)目包括但不限于：

1、房屋日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括：綜合辦公樓房屋的房頂、地面、墻臺面、吊頂、門窗及鎖、樓梯、燈具、小五金修配、疏通下水道、通風(fēng)道等的日常養(yǎng)護(hù)和維修。

2、區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)管道，設(shè)備的維護(hù)、維修、運(yùn)行管理，包括不限于道路、室內(nèi)外上下水管道、高壓水泵房、污水管道、供熱管道、消防供水系統(tǒng)、鍋爐房設(shè)備等；

3、供電系統(tǒng)高、低壓電器設(shè)備、供電系統(tǒng)的維護(hù)、檢修、運(yùn)行和管理，包括不限于配電室、變壓器、由配電室至辦公區(qū)域、生活區(qū)、公共場所的配電箱、柜、供電線路、照明設(shè)施、光源。節(jié)日、重大活動彩燈懸掛與維護(hù)

4、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等的管理維護(hù)；

5、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；節(jié)日、大型會議和活動的花卉擺放

6、公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、車棚、地下停車場等。

7、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括樓內(nèi)共用部位的清潔衛(wèi)生、樓層及院內(nèi)垃圾的收集、清倒，樓內(nèi)公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔；門前三包區(qū)域的清掃和保潔

8、部分室內(nèi)的衛(wèi)生保潔，包括公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室、總監(jiān)辦公室、會議室、接待室等；

9、職工食堂與茶坊管理、大型會議的茶水服務(wù)；

10、安全保衛(wèi)管理，維持公共秩序，包括來訪人員登記 通報(bào)、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、防火防盜報(bào)警、突發(fā)事件處理等；

六、現(xiàn)有人員編制明細(xì)表

物業(yè)現(xiàn)有人員編制及相關(guān)福利明細(xì)

第二篇：物業(yè)資料

物業(yè)管理費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：（1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；（3）綠化管理費(fèi)；（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)；（5）保安費(fèi)；（6）辦公費(fèi)；（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（8）法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。

與我國基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)方式。

物業(yè)與物業(yè)管理的概念

（一）物業(yè)的概念

“物業(yè)”一詞來自于香港方言。它評自 Real Property或Real Estate，表示房地產(chǎn)或不動產(chǎn)。在港澳及東南亞一些國家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的別稱或同義詞。在《香港房地產(chǎn)法》一書中，作者李宗鋒先生稱“物業(yè)”是單元性的房地產(chǎn)。它既可以是單元性的地產(chǎn)，也可以是單元性的房產(chǎn)；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。應(yīng)注意的是，盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念 在很多方面還存在著差別。一般來說，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國家或地區(qū)的整 個(gè)房地產(chǎn)；而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念，它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)具體的實(shí) 物資產(chǎn)。

1．物業(yè)的特征。物業(yè)與其他事物一樣，也有自己獨(dú)特的性質(zhì)。首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征：

（1）固定性。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移動性或位置的確定性。

（2）耐久性。表現(xiàn)于長久的使用壽命期。

（3）多樣性。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。

2．物業(yè)的社會屬性。物業(yè)的社會屬性，主要包括以下內(nèi)容：

（1）經(jīng)濟(jì)屬性。表現(xiàn)于物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、交換、分配及消費(fèi)等，必然也是商品化的運(yùn)行過程，物業(yè)的一切運(yùn)行須符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。

（2）法律屬性。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。在中國的法律中，房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。

（二）物業(yè)管理

物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management，Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。

1．廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。

2．狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔

衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。

從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管 理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而 進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在 建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。

物業(yè)管理消費(fèi)的特征和功能

一、物業(yè)管理費(fèi)的支出是一種消費(fèi)性支出

消費(fèi)是作為社會成員的人們?yōu)闈M足個(gè)人物質(zhì)和文化生活需要對各種產(chǎn)品和勞務(wù)的使用。消費(fèi)性支出是貨幣的持有者購買最終產(chǎn)品或服務(wù)來滿足自身的需求或獲得某種滿意而發(fā)生的支出。而投資性支出是為了實(shí)現(xiàn)資本的增值，實(shí)現(xiàn)資本的積累。很顯然，在目前的物業(yè)管理市場，大部分業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費(fèi)性支出，享受物業(yè)管理的過程也是一種消費(fèi)行為。附著在居住消費(fèi)之上的物業(yè)管理服務(wù)是大部分業(yè)主作為住房消費(fèi)的一部分來獲得的。在現(xiàn)代消費(fèi)理念中，業(yè)主購買了房產(chǎn)，實(shí)際上只完成了住房消費(fèi)的一部分，物業(yè)管理消費(fèi)才剛開始。這一消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)而漫長的過程，直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)自然終止為止。因此，對于大部分業(yè)主而言，物業(yè)管理的消費(fèi)屬性是十分確定的。然而由于目前我國的絕大部分物業(yè)管理公司是從過去的“房管所”衍生出來的，加之政府的“福利”觀念、“福利面前人人平等”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費(fèi)意識、消費(fèi)理念遲遲不能完整樹立起來，消費(fèi)行為也被嚴(yán)重扭曲。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費(fèi)欲望，從而嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。因此，明確物業(yè)管理的業(yè)主消費(fèi)屬性，具有十分重要的意義。

1、有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。明確了業(yè)主的消費(fèi)者地位和消費(fèi)者行為，則意味著物業(yè)管理企業(yè)的收入來源是消費(fèi)者的消費(fèi)。而不同的消費(fèi)群體或物業(yè)小區(qū)，其消費(fèi)理念、消費(fèi)能力、消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、消費(fèi)要求差異很大，則要求物業(yè)管理企業(yè)必須更加貼近消費(fèi)者，不斷挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主提供更全面、及時(shí)、周到和細(xì)致的服務(wù)，特別注重“個(gè)性化服務(wù)”的提供。

2、有助于業(yè)主理性地消費(fèi)。只有樹立了業(yè)主的消費(fèi)意識，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價(jià)格來定位自己的物業(yè)管理消費(fèi)層次，而不是攀比。并對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量的好壞，質(zhì)價(jià)比的合理度以及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題提出相應(yīng)的意見、建議，行使自己的權(quán)力，積極參加管理。

3、有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費(fèi)政策。明確了物業(yè)管理的消費(fèi)屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式和消費(fèi)趨勢制定出意在使物業(yè)管理消費(fèi)機(jī)制正常運(yùn)行、物業(yè)管理消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費(fèi)模式與消費(fèi)政策相匹配，從而促進(jìn)物業(yè)管理消費(fèi)的健康發(fā)展。

二、物業(yè)管理消費(fèi)的特征

1、物業(yè)管理消費(fèi)的高消費(fèi)性。物業(yè)管理消費(fèi)不是一種本能性消費(fèi)，而是一種社會性消費(fèi)。物業(yè)管理消費(fèi)和單純的物質(zhì)消費(fèi)相比，消費(fèi)支出明顯偏高。物業(yè)管理行業(yè)是建設(shè)于良好的社會再生產(chǎn)能力之上的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。目前，物業(yè)管理服務(wù)除了深圳、廣州、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和中心城市發(fā)展良好以外，在相當(dāng)多的內(nèi)地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念的因素以外，起決定作用的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按平均每平方米3元、月

支出300元計(jì)算，也只占到其家庭收入的3％左右。而這一比例到內(nèi)地，則可能上升到30％。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低成本運(yùn)作模式來計(jì)算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。因此，對大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費(fèi)是一種高消費(fèi)的支出。將物業(yè)管理消費(fèi)定位于高消費(fèi)意在將之區(qū)別于傳統(tǒng)的“房屋管理”。傳統(tǒng)的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費(fèi)。明確物業(yè)管理的高消費(fèi)特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費(fèi)水平的差異，來定位物業(yè)管理消費(fèi)的時(shí)間和空間及“房屋管理”消費(fèi)的時(shí)間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個(gè)行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進(jìn)行正確的消費(fèi)定位，采取正確的消費(fèi)行為，避免出現(xiàn)目前許多人有意無意排斥物業(yè)管理消費(fèi)的現(xiàn)象。只有當(dāng)社會發(fā)展到一定程度后，物業(yè)管理消費(fèi)才會成為人們的內(nèi)在需求。

2、物業(yè)管理消費(fèi)的發(fā)展性。即物業(yè)管理消費(fèi)的深度和廣度隨社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)或時(shí)期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時(shí)）的物業(yè)管理內(nèi)容單

一、功能單

一、層次較低。即使個(gè)別地區(qū)（時(shí)期）具有現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費(fèi)的也只是個(gè)別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無法得到滿足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物質(zhì)財(cái)富的豐富，物業(yè)管理消費(fèi)將遞進(jìn)增長。

3、物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于其價(jià)值觀、審美觀的不同，對物業(yè)管理消費(fèi)的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對物業(yè)管理硬件消費(fèi)的要求。而收入較高、文化層次較高的消費(fèi)群體或業(yè)主，既重視對物業(yè)管理硬件的消費(fèi)，更重視對物業(yè)管理軟件的消費(fèi)。

4、物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性。物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性表現(xiàn)為消費(fèi)空間和容量的彈性。從空間上講，物業(yè)管理消費(fèi)的空間可大可小，小到業(yè)主自己的家庭，大到整個(gè)社區(qū)，甚至整個(gè)城市，到處都有物業(yè)管理消費(fèi)的內(nèi)容。物業(yè)管理的消費(fèi)容量也是如此。物業(yè)管理消費(fèi)不同于物質(zhì)消費(fèi)那樣，不享受物業(yè)管理的某些內(nèi)容，不會對業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴(yán)重影響。

5、物業(yè)管理消費(fèi)的公共性。物業(yè)管理消費(fèi)是一種公共消費(fèi)。因?yàn)椋溆袃蓚€(gè)基本特性。一是非他性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，便會有眾多的受益者，業(yè)主將共同消費(fèi)這一服務(wù)，不可能將其中任何人排斥在外，每個(gè)人也不可能拒絕消費(fèi)。二是非競爭性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，在達(dá)到充分消費(fèi)之前，多一個(gè)業(yè)主的加入或少一個(gè)業(yè)主的加入并不影響他人的消費(fèi)。為消費(fèi)某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開展競爭或爭奪。

三、物業(yè)管理消費(fèi)的功能

物業(yè)管理消費(fèi)具有許多其他消費(fèi)不可替代的功能。“有限的價(jià)格，無限的享受”為物業(yè)管理的基本功能。

一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)能達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度。在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值；在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。

具體而言，現(xiàn)代物業(yè)管理具有如下功自能：

1、教化和益智的功能。現(xiàn)代物業(yè)管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統(tǒng)項(xiàng)目的經(jīng)營和服務(wù)上了。現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理消費(fèi)，能增長消費(fèi)者的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養(yǎng)。

2、促進(jìn)身心健康的功能。在衣食無憂的現(xiàn)代都市人群中，越來越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個(gè)性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)，“買房買環(huán)境，買房買享受”的理念也為越來越多的現(xiàn)代人所接受。因?yàn)槿说囊簧蟛糠謺r(shí)間將在小區(qū)度過。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的高度體驗(yàn)。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。

3、社交和繁榮文化的功能。物業(yè)管理消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動的規(guī)律。物業(yè)管理消費(fèi)的層次越高，越表現(xiàn)出對高品位服務(wù)、高品位文化和精神服務(wù)的需求，以滿足其自身高層次的需求。而現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進(jìn)業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。而社區(qū)文化的振興和繁榮將推動人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個(gè)意義上講，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了人們的社會交流和情感的交融。

4、具有凈化社會空氣、促進(jìn)社會和諧發(fā)展的功能。營造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯而易見提高，是現(xiàn)代物業(yè)管理的基本目標(biāo)之一。高質(zhì)量的物業(yè)管理消費(fèi)可以提高人的整體素質(zhì)，從而促進(jìn)整個(gè)社會的和諧發(fā)展。

恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費(fèi)上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會性消費(fèi)上的支出比例將不斷上漲。根據(jù)這種社會發(fā)展趨勢，物業(yè)管理這一消費(fèi)市場將越來越巨大。

物業(yè)管理公司類型劃分

隨著房改的逐步深入，物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生，據(jù)統(tǒng)計(jì)全市已達(dá)959家注冊經(jīng)營，但是許多人對它還是膚淺的認(rèn)識，感興趣的是成立業(yè)主委員會，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司為業(yè)主服務(wù)，如管理服務(wù)不盡人意，有權(quán)中止合同，炒物業(yè)管理公司的“魷魚”，選擇大家滿意的物業(yè)公司上崗。而實(shí)際情況遠(yuǎn)非想象的那么簡單。

在新舊矛盾交錯(cuò)、類型復(fù)雜的情況下，物業(yè)管理公司嚴(yán)格規(guī)范住宅小區(qū)管理制度，提供方便快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主的滿意，是占領(lǐng)市場的首要選擇。況且類型繁多，有必要對各種類型的物業(yè)管理公司有初步的認(rèn)識，相互了解，勤于溝通，共建美好家園才是物業(yè)公司與業(yè)主的共同心愿。

第一，由商品房開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司，由于硬件環(huán)境優(yōu)越，人員素質(zhì)高，各種服務(wù)設(shè)施齊備，商業(yè)娛樂休閑場所全都具備，再加上有千畝森林，百畝水面，自然環(huán)境優(yōu)越，使小區(qū)物業(yè)管理水平能很快向智能化管理邁進(jìn)，這是很大優(yōu)勢，但也存在管理脫節(jié)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下“官商”意識，服務(wù)質(zhì)量不高的問題，提高“軟件”水平是當(dāng)務(wù)之急。

第二，是中央國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位委托市房管部門管理的住宅小區(qū)，由于雙方有幾十年的良好合作基礎(chǔ)，資金充足，即便國家機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)整，人員分流，給物業(yè)管理帶來一定困難，但經(jīng)過溝通，達(dá)成共識。委托管理改為物業(yè)管理后，良好的合作基礎(chǔ)，經(jīng)費(fèi)到位。使住宅小區(qū)維護(hù)修繕，設(shè)施改造逐步完善，物業(yè)管理水平的提高有目共睹。

第三，由房管所改制為物業(yè)管理公司，經(jīng)費(fèi)短缺嚴(yán)重，由于小區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)年代長，設(shè)施改造項(xiàng)目過多，無資金保障，運(yùn)行最為困難。

由于接收建設(shè)單位遺留下的問題，一直沒予解決，住戶以拒交各種費(fèi)用為報(bào)復(fù)手段，多年積累，成了這些公司很大的虧損黑洞。再加上許多設(shè)施的強(qiáng)制更新，為提高首都大氣質(zhì)量，供暖燃料改為油料和天然氣。成本不斷上漲，供暖費(fèi)收繳由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利怪圈沒有改革，成了老大難問題，多年未果。在這種情況下，房管所改為物業(yè)管理公司，難度之大可想而知。況且改制難，生存更難。在這種情況下輕管理、重開發(fā)經(jīng)營，餐館擾民事件屢有發(fā)生。求生存如此之難，哪里有什么精力提高物業(yè)管理水平。據(jù)一家媒體報(bào)道，西郊一住宅小區(qū)垃圾成堆，環(huán)衛(wèi)部門不予清運(yùn)，原因是小區(qū)物業(yè)公司拒交清運(yùn)費(fèi)，而物業(yè)小區(qū)則辯稱，我們是房管所改制的，奉上級領(lǐng)導(dǎo)之命改的，既不可能，又無能力交納垃圾清運(yùn)費(fèi)，而環(huán)衛(wèi)部

門反駁說：既掛牌改制，就應(yīng)按章交費(fèi)。雙方爭執(zhí)不休，遭殃自然是小區(qū)的居民。這樣無能力交納費(fèi)用的物業(yè)公司，何必掛牌改制呢？

第四，是企事業(yè)單位行政房管部門改為的物業(yè)公司，由于歷史原因和各種因素，企事業(yè)單位蓋職工宿舍，社會化問題的矛盾越來越突出，成了阻礙企事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大包袱。如何讓行政房管部門分離出去，減輕企事業(yè)負(fù)擔(dān)成了企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)頭痛的問題，而讓行政后勤分離，成立物業(yè)公司，扶持幾年后，完全斷奶，成了最好的選擇。但人員素質(zhì)低，住宅設(shè)施老化，急待修繕的房產(chǎn)居多，資金短缺就更讓物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)頭痛的首要問題，求生存發(fā)展，廣拓門路，增加員工凝聚力，盡管保證員工收入不低于過去水平。這一切一切都需要資金支持，而企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)恨不得立竿見影，改制后減少投入，直到逐年遞減，最后能夠反過來上交企事業(yè)利潤，這種急功近利的做法，很難讓物業(yè)公司有什么發(fā)展前景，提高物業(yè)管理水平，讓物業(yè)公司健康發(fā)展。

一輪又一輪的討價(jià)還價(jià)的資金投入討論，雙方絞盡腦汁，衡量輕重，員工生存成了首要選擇。多開商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增加服務(wù)種類，這種不顧具體情況的經(jīng)營方式很難奏效。面對大型超市以連鎖方式，步步緊追的擴(kuò)大服務(wù)范圍，除了交通干道附近和繁華路口外，小而全的服務(wù)經(jīng)營小店只能慘淡經(jīng)營。

第五，也是幾種物業(yè)公司里最為復(fù)雜的類型，就是企事業(yè)單位過去相互委托管理的住宅小區(qū)和宿舍樓，由于過去的歷史原因和各種因素，住宅樓產(chǎn)權(quán)分屬幾個(gè)單位，然而委托其中一個(gè)單位管理，每年按分?jǐn)偯娣e，交納費(fèi)用。這種情況實(shí)際很復(fù)雜，這里有過去年代，由于經(jīng)費(fèi)不足，幾個(gè)單位分別購買一棟樓，有上下級單位合蓋的宿舍樓，有出賣地皮和出資金共建的房子，一個(gè)單位分成幾個(gè)小單位，產(chǎn)權(quán)變更的宿舍，中央和本市企事業(yè)單位合蓋的住宅，在改制前，許多單位由于關(guān)停并轉(zhuǎn)，人員分流遺留下的矛盾令人揮之不去，資金缺口嚴(yán)重妨礙了對住宅樓日常管理修繕。你中有我，我中有你的房產(chǎn)關(guān)系，互相拖欠經(jīng)費(fèi)，形成三角債。鍋爐改造、一戶一表改造工程都需要資金實(shí)施。你急他不急的策略，令改制后的物業(yè)公司束手無策。怎么辦？

讓人著急，卻暫無良策，但有一點(diǎn)卻令物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)馬虎不得，那就是改為物業(yè)管理公司就要在國家主管部門統(tǒng)一規(guī)范下按照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行資格審核認(rèn)證合格后，合法經(jīng)營。逐年檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定取消你的經(jīng)營資格。

內(nèi)地的物業(yè)管理主要存在三種管理模式

1、專業(yè)物業(yè)管理模式

管理內(nèi)容為住戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中；經(jīng)費(fèi)來源主要是通過收取管理費(fèi)和多種經(jīng)營來解決，為住戶提供有償服務(wù)；服務(wù)對象主要是高檔物業(yè)，如寫字樓、別墅、賓館、公寓等。

2、專業(yè)化與行政性相結(jié)合的管理模式

大多由發(fā)展商自行組建，管理對象以住宅小區(qū)為主；由于福利性管理的影響，這類公司很難實(shí)現(xiàn)資金平衡，只能靠經(jīng)營其它產(chǎn)業(yè)，或者由發(fā)展商支持獲得平衡；管理目標(biāo)是為居民提供一個(gè)安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持發(fā)展商的開發(fā)。

3、傳統(tǒng)行政性福利管理模式

即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務(wù)質(zhì)量看，市場上有影響的專業(yè)物業(yè)管理公司有10多家，主要是合資或外資企業(yè)，如怡信、魏理仕、梁振英測量行、第一太平洋戴維斯、九龍倉物業(yè)、萬通璐頓、威格斯、太聯(lián)物業(yè)等。中資的以萬科物業(yè)較為知名。

第三篇：中信物業(yè)相關(guān)資料

在中國，中信物業(yè)根據(jù)中信房地產(chǎn)股份公司的整體戰(zhàn)略構(gòu)想分別在北京、廣州、深圳、上海、長春、東莞、汕頭、惠州、長沙、成都、重慶、大連、蘇州、寧波等城市設(shè)立了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)類型涵蓋高檔住宅、寫字樓、商場、別墅、工業(yè)區(qū)及政府辦公樓等物業(yè)，物業(yè)服務(wù)的面積超千萬平方米。特別是對國內(nèi)經(jīng)典標(biāo)志性建筑提供成功的物業(yè)管理，在國內(nèi)外贏得良好聲譽(yù)和信任。

公司致力于完善管理制度、通過用精致的服務(wù)營造和諧社區(qū)，打造精品、提高中信地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造客戶滿意、員工擁戴、社會稱贊的“中信物業(yè)”服務(wù)品牌。

深圳市中信物業(yè)管理有限公司為中信地產(chǎn)深圳投資有限公司下屬的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，成立于2000年，是全國首家一次性順利通過質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，具有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。目前公司共有員工510人，所有管理崗員工均有大專以上學(xué)歷，管修人員全部持證上崗。

2007年，深圳中信物業(yè)獲得了“中國物業(yè)管理金榜企業(yè)Top100”光榮稱號，2008年又獲得第五屆“深圳知名品牌”殊榮，并成為深圳市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。

經(jīng)過8年的發(fā)展，深圳中信物業(yè)憑借中信深圳集團(tuán)的強(qiáng)大實(shí)力和高品質(zhì)的管理服務(wù)，在深圳打造了“誠信的物業(yè)人，可信賴的管家”的物業(yè)管理品牌。

誠信的物業(yè)人，可信賴的管家。誠信決定物業(yè)管理企業(yè)的生存空間，中信物業(yè)深諳個(gè)中道理，從成立之初，深圳中信物業(yè)以“以信譽(yù)謀發(fā)展，用服務(wù)創(chuàng)效益”為指導(dǎo)，秉承“明明白白，實(shí)實(shí)在在”的經(jīng)營風(fēng)格，運(yùn)用科學(xué)的管理手段和誠信經(jīng)營，重視顧客長遠(yuǎn)的服務(wù)需求，持續(xù)進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)研究與探索，積極參與行業(yè)的競爭，提高服務(wù)品質(zhì)，帶給顧客舒適的生活環(huán)境，提升了品牌和美譽(yù)度，使中信物業(yè)的發(fā)展步伐越來越快，管理規(guī)模不斷擴(kuò)大，在行業(yè)間的知名度越來越高。

深圳中信物業(yè)管理類型涵蓋高檔住宅、寫字樓、商場、別墅、工業(yè)區(qū)及政府公共物業(yè)等。自2004年以來，深圳中信物業(yè)緊跟中信深圳（集團(tuán)）公司區(qū)域性開發(fā)和經(jīng)營的發(fā)展步伐，在惠州、蘇州、重慶、寧波成立了分公司，并在惠州，長沙、重慶、成都、蘇州、寧波、井岡山等地成功接管了項(xiàng)目，目前管理面積逾300萬平方米。

深圳中信物業(yè)以誠信、高品質(zhì)、人性化的管理，成為顧客的貼心朋友，可信賴的管家。

東莞市中信物業(yè)管理有限公司成立于1995年，是中信華南（集團(tuán)）東莞有限公司的全資企業(yè)，是專門從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化公司，具備國家一級資質(zhì)，也是中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位和東莞市物業(yè)管理協(xié)會的副會長單位。

目前公司員工逾1000人，公司總部設(shè)置在廣東東莞，同時(shí)在廣東中山和吉林長春設(shè)立異地分公司。所服務(wù)的區(qū)域包括中信東泰花園、中信陽光假日、中信陽光澳園、中信新天地、中信凱旋城、中信森林湖、中山中信美景康城、長春中信城等較大規(guī)模的樓盤以及東莞市建設(shè)局、質(zhì)監(jiān)站等承接管理項(xiàng)目，服務(wù)面積逾二百六十萬平方米。

公司非常重視規(guī)范內(nèi)部管理，致力質(zhì)量體系建設(shè)和社區(qū)環(huán)境管理，于2003年2月通過

德國ＴüＶISO9001認(rèn)證并持續(xù)地通過監(jiān)督審核和換證復(fù)審，又于2008年2月通過深圳鵬程國際ISO14001認(rèn)證審核。公司以“顧客滿意、持續(xù)改進(jìn)、中和信達(dá)、物華業(yè)成”為質(zhì)量方針，視“服務(wù)打造品質(zhì)生活”為公司使命，以“樹環(huán)保意識，創(chuàng)綠色社區(qū)，堅(jiān)定地為環(huán)保社會做出努力”為環(huán)境方針。公司盡力履行優(yōu)秀企業(yè)公民的社會責(zé)任，除了積極引導(dǎo)社區(qū)居民投入綠色環(huán)保活動外，還持續(xù)地組織并積極地參與社會救助扶貧活動。公司倡導(dǎo)“六個(gè)一”的經(jīng)營理念，即一個(gè)中心就是以社區(qū)居民滿意為中心；一個(gè)產(chǎn)品就是專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)；一個(gè)規(guī)范就是以 ISO9001 質(zhì)量體系為運(yùn)作規(guī)范；一個(gè)特色就是具有特色的社區(qū)文化；一種文化就是中信的企業(yè)文化；一個(gè)團(tuán)隊(duì)就是要建立一支永遠(yuǎn)創(chuàng)新的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。

經(jīng)過多年的實(shí)踐和歷練，公司專業(yè)化的管理、人性化的服務(wù)不僅贏得了廣大客戶和社會公眾的高度稱贊，更得到了國家建設(shè)部、廣東省、東莞市有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的肯定，先后曾榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”、“廣東省城市物業(yè)管理住宅示范小區(qū)”、“東莞市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“東莞市社會治安綜合治理安全文明小區(qū)”、“全國優(yōu)秀度假社區(qū)”、“泛珠區(qū)域物業(yè)管理品牌企業(yè)”等榮譽(yù)。

公司除了持續(xù)地保持原有的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的社會美譽(yù)，還一直追求著不斷創(chuàng)新的服務(wù)精神，2008年初啟動“四心服務(wù)”系列行動，進(jìn)一步提升客戶滿意，努力營造更安全、更優(yōu)美、更舒適、更便捷的物業(yè)社區(qū)環(huán)境，讓社區(qū)居民出門放心、回家開心、住得舒心及生活省心。

2006年9月份，中信物業(yè)成為首批加入國際 “金鑰匙”物業(yè)聯(lián)盟組織的物業(yè)服務(wù)單位，率先在東莞引入首個(gè)“金鑰匙物業(yè)服務(wù)體系”，它吸收和借鑒國際高星級酒店“人性化服務(wù)”和“滿意加驚喜”的服務(wù)理念，在提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)上，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求項(xiàng)目內(nèi)部管理，增加專項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目和特約性增值服務(wù)內(nèi)容，以委托代辦（代購、代修、代租、代送、代訂、代買等）為滿足客戶需求的表現(xiàn)形式，全方位凸顯服務(wù)的差異化和增值度。東莞市中信物業(yè)管理有限公司正在積極參與世界金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟的標(biāo)準(zhǔn)制定，這將對中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展起到里程碑式的作用。

東莞市中信物業(yè)管理有限公司一直視員工為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，本著“人本、卓越、創(chuàng)新”的企業(yè)特征，不斷進(jìn)行自我建設(shè)與完善，將中信物業(yè)締造成為一個(gè)值得信賴的中國物業(yè)管理品牌。

北京中信國際大廈物業(yè)管理有限公司是中國中信集團(tuán)公司下屬企業(yè),是中國最早從事專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)之一，于1985年7月15日開業(yè)，受中信集團(tuán)公司委托全面經(jīng)營管理國際大廈，公司開業(yè)以來每年都超額完成中信集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計(jì)劃指標(biāo)，為中信集團(tuán)公司和國家創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益，獲國家物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)。

與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新是公司生存和發(fā)展的源泉和動力，公司持續(xù)不斷創(chuàng)新改進(jìn)各項(xiàng)管理和服務(wù)，把管理和服務(wù)與國際接軌，不斷提高管理和服務(wù)水平，得到了市場承認(rèn)和贊譽(yù)。面對全球經(jīng)濟(jì)一體化和激烈的市場競爭，近年來公司在經(jīng)營管理好國際大廈的同時(shí)，勇敢走向市場，積極參與市場競爭，不斷擴(kuò)大市場份額，全力塑造中信國際物業(yè)管理品牌，認(rèn)真完成每一個(gè)物業(yè)管理合同的條款和承諾，將公司的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、模式、理念、技術(shù)引入到各物業(yè)管理項(xiàng)目，確保每個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開局好、起步高、樹形象、創(chuàng)效益。

第四篇：物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目省、市優(yōu)項(xiàng)目資料參考目錄

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目省、市優(yōu)項(xiàng)目資料匯編參考目錄（對照評分細(xì)則上的內(nèi)容，逐一將對應(yīng)相關(guān)材料，準(zhǔn)備成冊，待查。）主要內(nèi)容：

一、省、市優(yōu)項(xiàng)目申報(bào)表（一式三份）

二、申報(bào)項(xiàng)目簡介:

1、項(xiàng)目簡介

2、建設(shè)批文

三、物管企業(yè)情況

1、公司情況簡介

2、公司章程

3、物管資質(zhì)證書

4、稅務(wù)登記證

5、組織機(jī)構(gòu)代碼證

6、法人營業(yè)執(zhí)照

7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)批復(fù)

8、員工上崗證書

9、管理制度

四、物業(yè)托管情況：

1、物業(yè)管理委托合同

2、物管項(xiàng)目業(yè)主評議

五、運(yùn)作機(jī)制

1、運(yùn)作流程（一般工作流程、應(yīng)急事件流程）

2、各類圖表（登記表、調(diào)查表、聯(lián)系單、維護(hù)記錄、簽到表）

3、工作業(yè)績

4、整改內(nèi)容項(xiàng)目經(jīng)營情況

六、業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)

1、服務(wù)工作質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)

2、職工考核及獎懲細(xì)則

3、費(fèi)用明細(xì)表

4、利潤表

七、創(chuàng)優(yōu)方案

1、項(xiàng)目創(chuàng)建計(jì)劃

2、創(chuàng)建實(shí)施方案

八、圖片：項(xiàng)目的總平面圖，反映物業(yè)管理服務(wù)特色的照片20張以上（包括小區(qū)大門、環(huán)境綠化、房屋立面、車輛管理、技防設(shè)施、管理制度、小區(qū)管理處、保潔、維修、保安的作業(yè)場景等）。

第五篇：物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目省、市優(yōu)項(xiàng)目資料參考目錄

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目省、市優(yōu)項(xiàng)目資料匯編參考目錄

（對照評分細(xì)則上的內(nèi)容，逐一將對應(yīng)相關(guān)材料，準(zhǔn)備成冊，待查。）

主要內(nèi)容：

一、省、市優(yōu)項(xiàng)目申報(bào)表（一式三份）

二、申報(bào)項(xiàng)目簡介

1、項(xiàng)目簡介

2、建設(shè)批文

三、物管企業(yè)情況

1、公司情況簡介

2、公司章程

3、物管資質(zhì)證書

4、稅務(wù)登記證

5、組織機(jī)構(gòu)代碼證

6、法人營業(yè)執(zhí)照

7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)批復(fù)

8、管理體制

9、員工上崗證書

四、物業(yè)托管情況

1、物業(yè)管理委托合同

2、物管項(xiàng)目業(yè)主評議

五、相關(guān)管理制度

1、公眾管理規(guī)定

2、內(nèi)部管理規(guī)定

六、運(yùn)作機(jī)制

1、運(yùn)作流程（一般工作流程、應(yīng)急事件流程）

2、各類圖表（登記表、調(diào)查表、聯(lián)系單、維護(hù)記錄、簽到表）

七、業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)

1、服務(wù)工作質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)

2、職工考核及獎懲細(xì)則

八、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)

1、項(xiàng)目創(chuàng)建目標(biāo)

2、發(fā)展規(guī)劃和實(shí)施方案

九、項(xiàng)目經(jīng)營情況

1、費(fèi)用明細(xì)表

2、利潤表