第一篇：農(nóng)村土地管理調(diào)研報告

農(nóng)村土地管理調(diào)研報告

（一）農(nóng)民要地的背后是農(nóng)村土地流轉服務滯后

農(nóng)村土地流轉無序、失范現(xiàn)象。一方面有農(nóng)民自身草率了事，缺乏法律意識。村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)越俎代皰替農(nóng)民簽約；另一方面則是缺乏為農(nóng)民土地承包服務的中介機構。《農(nóng)村土地承包法》第十條規(guī)定“國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包權流轉”。同時《中華人民共和國土地管理法》中相關條文也規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地由村集體或村委會管理、經(jīng)營，可由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營”。村委會將棄耕田、農(nóng)村死亡五保戶承包田收回向人多地少戶發(fā)包，或成片“反租倒包”給企業(yè)、種田大戶時，無論是出于“好心”，還是為增加集體收入等因素。但土地流轉中須尊重農(nóng)民群眾的意愿。事實上，倘若有個能站在農(nóng)民立場，以同一個聲音為農(nóng)民服務的土地流轉服務中介機構。這樣勢必公正、公平地維護了廣大農(nóng)民的合法利益。

（二）土地產(chǎn)權不明晰

土地產(chǎn)權又稱土地所有權。土地產(chǎn)權其含義是：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對土地占有、處分、使用、收益的權利。土地產(chǎn)權是物權的一種，它的主體是土地所有權，客體是土地。《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外；屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村委會經(jīng)營、管理，已分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營組織經(jīng)營、管理”。事實上，法律對農(nóng)村土地闡述只是一個原則性問題，根據(jù)《憲法》、《農(nóng)村土地承包法》，中國實行土地集體所有制。農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，農(nóng)民通過承包獲取了土地使用權。在這種體制下，農(nóng)村土地的所有權實際上不明晰，農(nóng)民集體所有是一種所有權主體缺位的所有制，農(nóng)民土地流轉過程中向企業(yè)、種田大戶、缺田戶集中時，就產(chǎn)生村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)代替農(nóng)民談判簽訂合同、協(xié)議現(xiàn)象。同時征用土地過程中，農(nóng)民作為承包人和經(jīng)營者，卻不能參與來維護自身合法利益。這實際上極易造成交易雙方主體缺位，農(nóng)民的合法利益受損。

第二篇：加強農(nóng)村土地管理

加強農(nóng)村土地管理，建立健全新農(nóng)村建設的長效機制

社會主義新農(nóng)村建設，是從我國基本國情和發(fā)展階段出發(fā)做出的一項戰(zhàn)略安排，是惠及數(shù)億農(nóng)民、全面提升我國現(xiàn)代化水平的一項重大而又艱巨的歷史任務。新農(nóng)村建設涵蓋農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)民生活、農(nóng)村管理、村鎮(zhèn)建設、社會建設、國土整治等方方面面。每一方面都是新農(nóng)村建設所必不可少的內(nèi)容，然而新農(nóng)村建設主旨是解決“三農(nóng)”問題，“三農(nóng)”問題歸根結底都與土地問題有關，因為土地是農(nóng)村獨有的資源，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的載體，是農(nóng)民賴以生存的財富。自新中國成立至今農(nóng)村土地經(jīng)營模式經(jīng)歷了數(shù)個相應的歷史階段的變化，并發(fā)展為現(xiàn)在的農(nóng)村家庭承包經(jīng)營體制，但她的經(jīng)營者都是農(nóng)民，農(nóng)民是土地的主人。所以新農(nóng)村與土地建設關系密不可分。由于新農(nóng)村建設具有長期性，所以農(nóng)村土地問題也得建立長效管理機制。

一、建立健全農(nóng)村土地流轉機制

土地是農(nóng)民的命根子，自古以來農(nóng)民依賴土地養(yǎng)家糊口。隨著工業(yè)化、城市化進程的加快，農(nóng)民僅依靠人均不足一畝的土地很難維持生存，大量的農(nóng)民逐步變成農(nóng)民工，他們把外出打工的收入作為家庭的主要經(jīng)濟來源，把種地當作副業(yè)，有的甚至干脆脫離這一畝三分地去尋求發(fā)財致富的道路。他們有的將土地無償或廉價轉包他人，有的甚至拋荒。這樣以來造成農(nóng)村土地資源的大量浪費，將會危及國家糧食安全。為了充分發(fā)揮土地這種稀缺資源的作用，解決農(nóng)村富余勞力，讓真正的農(nóng)民富裕起來，實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉是一條捷徑。

1、建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉市場

其實土地流轉以前在不少農(nóng)村已悄然流行，但許多農(nóng)民擔心因流轉承包經(jīng)營權而失去承包權，使流轉期短、流轉規(guī)模小，又因常常是無償或廉價再加上不規(guī)范，以至于損害了流轉雙方農(nóng)民的利益。這種不規(guī)范而又無多大經(jīng)濟利益的流轉，往往形不成規(guī)模，也就沒有流轉的市場。盡管黨的十七屆三中全會明確指出了在承包權長期保持不變的基礎上實行土地經(jīng)營權的流轉，但目前許多農(nóng)民對土地流轉問題仍持觀望態(tài)度，其一因農(nóng)民不熟悉具體的法律政策；其二因農(nóng)民無法預知土地增值效應，他們對土地流轉還是感到茫然，不敢把土地承包經(jīng)營權輕易流轉出去，這樣勢必造成流轉效率低，由此看來農(nóng)村土地改革有可能成為中國社會升級轉型的瓶頸。因此建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉市場，為農(nóng)戶提供流轉信息、開展政策咨詢、指導合同簽訂、解決承包糾紛是推動土地流轉的前提是十分必要的。另外合理地評估土地價值，是增強合同的科學性、嚴肅性，保證農(nóng)民能夠充分享受土地增值的收益，保證土地轉讓期間穩(wěn)定的基礎。

2、建立并完善土地承包經(jīng)營權流轉制度

目前農(nóng)村土地流轉存在著 許多問題，一是土地流轉的操作程序不夠規(guī)范。目前，規(guī)范的土地流轉機制還沒有建立，在完備流轉手續(xù)、規(guī)范流轉程序方面存在不少問題。不少農(nóng)戶采用“口頭協(xié)議”，私下進行自發(fā)性的流轉，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，未通過流轉合同來規(guī)范雙方的權利和義務關系，糾紛隱患較多。二是土地流轉的中介組織不夠健全。大部分地區(qū)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢。一些地方盡管建立了流轉中介組織，但真正按市場經(jīng)濟法則進行運作的并不多。流轉市場發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，往往出現(xiàn)農(nóng)戶有轉出土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到中意的出讓者，影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置。三是土地流轉中政府定位不當。一些鄉(xiāng)村組織直接充當土地流轉的主體，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉作為增加鄉(xiāng)村收入的手段，或者作為突出地方政績的形象工程，損害農(nóng)民利益。由于流轉的動機和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策，如有的強行反租，有的租金補償過低，有的明著“反租”，暗著“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透

明度。四是非農(nóng)建設用地存在嚴重損害農(nóng)民利益的傾向。目前，非農(nóng)建設用地絕大多數(shù)實行國家征用，沒有區(qū)分公益性、經(jīng)營性的不同性質(zhì)。征地與供地采用雙軌制，征地沿用計劃經(jīng)濟時的強制辦法，但供地卻采取市場經(jīng)濟的有償出讓，政府“以地生財”。伴隨著房地產(chǎn)熱、大學城、開發(fā)區(qū)、小城鎮(zhèn)建設的逐步升溫，征地失控，“圈地運動”不斷升級。對農(nóng)民的征地補償方法不合理，采取“一次性買斷”，且補償費不能全部到位，層層截留，農(nóng)民只能得到一點安置補助，這對農(nóng)民是一種剝奪。大批農(nóng)民失去土地，又不能從土地上得到賴以生活的經(jīng)常性收入，成為無業(yè)游民，威脅社會穩(wěn)定。鑒以以上問題，建立并完善土地承包經(jīng)營權流轉制度，為土地流轉提供保駕護航是十分必要的。

在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營為基礎，統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制的前提下，根據(jù)十七屆三中全會精神“依法、自愿、有償”流轉土地承包經(jīng)營權，按照自愿、公平的市場經(jīng)濟原則允許土地使用權的轉讓或交易。為此，可以從以下幾方面建立并完善土地使用權流轉制度。

第一、加強土地流轉的規(guī)范管理。土地流轉涉及土地所有者、土地經(jīng)營者、中介組織等多方面的利益，流轉必須按規(guī)范的操作程序進行。土地流轉關系確立后，流轉雙方要簽訂流轉合同，明確流轉的形式、數(shù)量、年限、條件及雙方的權利、責任、義務等。合同要經(jīng)過有關部門的公證。要建立農(nóng)村土地流轉登記制度，使流轉管理工作正常化、規(guī)范化。

第二、建立市場中介組織，完善土地使用權流轉市場體系。市場中介組織是土地使用權流轉雙方的橋梁和紐帶。沒有市場中介，就會使土地流轉的機會減少、成本增加、風險加大。依托集體經(jīng)濟組織，建立類似土地托管服務中心的市場中介組織，為農(nóng)戶土地使用權流轉提供服務。要積極支持和引導各類主體創(chuàng)辦土地流轉中介機構、評估機構和土地銀行等，借鑒國有土地的管理辦法，建立土地流轉有形市場體系。

第三、準確定位鄉(xiāng)村組織在推進土地流轉中的角色。鄉(xiāng)村組織是農(nóng)村土地的管理者，它監(jiān)督土地資源的合理運用、農(nóng)戶土地使用權的流動、土地供需總量的動態(tài)平衡，而不應用行政手段去調(diào)整土地資源，去干預甚至取代農(nóng)戶對土地的使用權。因此，鄉(xiāng)村組織在土地流轉中的定位應該是加強管理和搞好服務。要做好涉及土地流轉的資格審查、合同公證、檔案管理和動態(tài)監(jiān)測等工作；要為土地流轉提供信息、中介、組織、協(xié)調(diào)等服務工作；要制定土地利用與流轉的長遠規(guī)劃，做好土地的集中連片和整理工作，改善農(nóng)田基礎設施建設，為土地流轉創(chuàng)造良好的環(huán)境。

第四、切實維護非農(nóng)建設征地中農(nóng)民的合法利益。土地是不可再生的稀缺資源。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地不僅具有生活保障功能，還具有不斷增值的資產(chǎn)功能。對非農(nóng)建設征地，要區(qū)別公益性和非公益性的不同性質(zhì)，采取不同的用地方式。對國家公益性建設用地，可采取征用的辦法，但征地補償款不應層層截留，大部分應歸農(nóng)民。對經(jīng)營性建設用地，不宜再采取征用和“一次性買斷”的做法，應學習廣東、上海等地的經(jīng)驗，采取租賃或土地入股經(jīng)營的形式，使農(nóng)民獲得長期穩(wěn)定的收益。

3、探索嘗試各種流轉模式

農(nóng)村土地流轉模式基本上有轉讓、互換、入股、出租等形式。根據(jù)各地農(nóng)村的實際，選擇適合本地情況的流轉模式，并允許多種模式并存。胡景濤總書記在十七屆三中全會上提出了允許以多種形式流轉土地承包經(jīng)營權，這為農(nóng)村土地流轉開辟了廣闊的市場。同時土地流轉模式其實在各地都有了一些嘗試：浙江省溫州市通過創(chuàng)新耕地流轉模式，通過轉包實現(xiàn)耕地向種糧能手、村級集體、專業(yè)合作社集中，并實施全程機械化服務；新疆維吾爾自治區(qū)沙灣縣四道河子鎮(zhèn)下八戶村，2005年通過土地互換，將七零八碎的上千塊土地，一下子改造成塊塊大條田，并騰出了小塊地的田頭地梗，即有利于播種、收割、灌溉、管理、省時省力省錢，又提高了土地的有效利用率，糧食增產(chǎn)增收。土地互換后，下八戶村節(jié)水30％，增地 5％，人均增收347元，節(jié)省勞動力50％ 甘肅省的首個股份合作社在甘肅寧縣焦村成立，農(nóng)戶攜地入股，由合作社集體使用，由種地能手或企業(yè)承包種地，入股農(nóng)戶參加農(nóng)業(yè)收入分紅。目前，該村入社弄農(nóng)戶占全村農(nóng)戶的51%以上，人口占54%以上入股地占33%以上`。專家介紹，當前一家一戶的小農(nóng)經(jīng)濟已難以應對市場，農(nóng)民增收困難。進行土地流轉，實施規(guī)模化種植已是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。土地股份合作社這種土地流轉形式的產(chǎn)生是農(nóng)村發(fā)展的需要；用土地入股成立合作社，不需要改變當前土地承包政策，卻可實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，提升農(nóng)業(yè)應對市場的能力，增加農(nóng)民收入，并可將部分勞力從土地上徹底解放出來。福建三明農(nóng)村信用社從2006年起探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押業(yè)務，目前全市農(nóng)信社累計已發(fā)放該類貸款318萬余元。近年來，三明市各地農(nóng)村信用聯(lián)社先后探索“公司+農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押”“基金擔保+農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押”和直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權為抵押等方式，解決農(nóng)民對土地規(guī)模化開發(fā)資金需求。近年來，隨著農(nóng)村勞動力大量轉移，將自家土地交由同村農(nóng)戶經(jīng)營的現(xiàn)象越來越多，這給農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造了有利條件，融資難問題也隨之產(chǎn)生，探索土地承包經(jīng)營權的多種流轉方式是解決農(nóng)戶融資難的出路。” 這些舉措不僅遏制了耕地拋荒現(xiàn)象，還成功穩(wěn)定住了糧食生產(chǎn)。

4、創(chuàng)新為農(nóng)金融服務，激活經(jīng)濟發(fā)展。

為了流轉雙方的共同利用，促進流轉的暢通，在流轉的過程中應充分發(fā)揮公共財政的導向和杠桿作用，大力推進農(nóng)村金融產(chǎn)品服務的創(chuàng)新，構建多層次、廣覆蓋、可持續(xù)多種組織形式互補的農(nóng)村金融體系，提高為農(nóng)民專業(yè)合作社和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的金融服務水平。進一步擴大信用擔保的范圍和比例，探索建立農(nóng)戶小額貸款聯(lián)保機制。在健全農(nóng)業(yè)自然災害保險的基礎上，積極探索市場風險保險機制。

土地流轉在全國不少地方都開展得有聲有色，農(nóng)民受益匪淺，并總結了一些成功的經(jīng)驗。然而我省是個農(nóng)業(yè)大省，但當前農(nóng)村土地流轉率偏低，土地流轉速度不是在加快，而是處于停滯狀態(tài)，這與我省農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的要求極不相適應。因此，我省應在借鑒全國各地成功經(jīng)驗的基礎上，找出原因，采取措施。

原因：一是中小農(nóng)戶疑慮、擔心，不愿流轉土地；二是土地價格偏低，不想流轉土地； 三是地塊分散，不便流轉土地。

措施：一是培育需求主體，依靠業(yè)主拉動土地流轉；二是采取靈活方式，依靠創(chuàng)新助推土地流轉；三是發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，依靠共贏實現(xiàn)土地流轉 ；四是搭建流轉平臺，依靠中介促進土地流轉。

政策建議： 一是進一步明確土地承包經(jīng)營權的物權性質(zhì)，讓農(nóng)戶敢于自主流轉；二是加快土地承包經(jīng)營權的商品化、市場化步伐，讓農(nóng)戶愿意流轉； 三是積極創(chuàng)新，推廣能夠實現(xiàn)各方共贏的土地流轉方式，讓農(nóng)戶樂于流轉。四是提高種田大戶集中土地的能力，讓他們成為土地流轉的有效需求主體；五是穩(wěn)住“口糧田”，激活“商品糧田”，讓土地流轉更加平穩(wěn)；六是加強農(nóng)田水利基本建設、土地整理和村莊整治，讓土地流轉更加方便；七是加強對相關法規(guī)和政策的宣傳和執(zhí)行力度，讓土地流轉更加規(guī)范。

作為安徽省大市之一的淮南市土地流轉情況如何呢？

據(jù)調(diào)查，目前我市土地流轉工作還沒有全面展開，流轉的市場還沒有正式形成，流轉的制度還沒有建立健全。為了加快我市土地流轉進程，應大力宣傳我市田家庵區(qū)三和鄉(xiāng)38戶農(nóng)戶的做法。地處舜耕山南面的三和鄉(xiāng)是山南新區(qū)建設之鄉(xiāng)，兩三年前的那里的農(nóng)民還是整天蹲在家里，硬是守著土地度日的老實巴交的農(nóng)民，但到頭來一畝地一年的純收入也只不過幾百元。如今在黨的富民政策的感召下，在村干部的耐心引導下，他們打消顧慮，積極大膽地進行了嘗試，三和村3個村民組的38戶農(nóng)民與淮南市天香生態(tài)園林有限責任公司簽訂了土地流轉合同。他們把包括已閑置、荒棄多年的溝塘堰壩及低洼地在內(nèi)總計237畝的土地出租出去，一畝地一年的租金就能得到600元，另外他們可以騰出時間外出打工增加收入。他們一邊掙錢一邊收錢，何樂而不為。這回三和村的38戶農(nóng)民走出了一條從未走過的新路子，開辟了一個發(fā)展規(guī)模經(jīng)營的新局面。三和村的這次土地流轉，為三和鄉(xiāng)乃至全市作了個示范，初步改變了農(nóng)民的經(jīng)營意識。最近三和村近2/3的農(nóng)民外出打工，這將為下一步的土地流轉孕育條件。今后我們在大力宣傳三和村做法的同時，更應積極探索適合我市農(nóng)村實際的流轉制度與模式。在輿論導向和政策制度的保障下開創(chuàng)我市經(jīng)濟發(fā)展新局面。

第三篇：農(nóng)村土地管理

寶坻區(qū)農(nóng)村宅基地審批管理辦法

來源： 作者： 日期：09-12-25

第一章 總 則

第一條 為加強我區(qū)農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范農(nóng)村宅基地用地秩序，保護農(nóng)民合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《天津市土地管理條例》、《天津市城市規(guī)劃條例》和相關法律法規(guī)的規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本辦法。

第二條 農(nóng)村村民宅基地必須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃，村莊規(guī)劃應當與

土地利用總體規(guī)劃相銜接。

第三條 對有條件的村莊,鼓勵村民向小城鎮(zhèn)集中或實施遷村并點，引導城鄉(xiāng)用地結構調(diào)整和布局優(yōu)化，推進土地節(jié)約集約利用，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

第四條 寶坻新城、京津新城和各鎮(zhèn)政府所在地的規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)，應按照城鎮(zhèn)居住區(qū)標準統(tǒng)一規(guī)劃建設村民住宅，不再審批宅基地。

第五條 農(nóng)村村民住宅建設應充分利用舊宅基地、空閑地和其它未利用地，嚴格控制占

用耕地。

第六條 農(nóng)村宅基地審批實行計劃管理。宅基地審批計劃由區(qū)政府根據(jù)市政府下達我區(qū)的建設用地計劃,結合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民的需求量，綜合平衡后統(tǒng)一下達給各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)當年使用宅基地不得突破計劃用地指標;計劃指標未用完的,可留作下使用。

第七條 依法取得的宅基地使用權和房屋所有權受法律保護，任何單位和個人未經(jīng)批準，不得隨意侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓宅基地。

第八條 農(nóng)村宅基地嚴格實行一戶一宅的法律規(guī)定。每戶用地面積不得超過二百平方米。

第九條 鼓勵農(nóng)村房屋在本村內(nèi)依法交易流轉(具體辦法另行規(guī)定)，但購房者需符合宅

基地申請條件，否則不予辦理變更登記。

農(nóng)村宅基地只能分配給本村村民使用，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地或以購買“小產(chǎn)

權房”的名義變相購買宅基地。

第十條 農(nóng)村宅基地的審批，應堅持公開、透明的原則，做到申請戶公開、申請條件公

開、審批結果公開，自覺接受群眾監(jiān)督。

第二章 宅基地管理

第十一條 宅基地管理實行區(qū)政府領導下的各部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)分工負責制。

(一)區(qū)規(guī)劃局負責全區(qū)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃管理，依法核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。

(二)區(qū)國土資源分局負責宅基地的用地管理，辦理新增宅基地的農(nóng)用地(未利用土地)轉用審批，核發(fā)《集體土地建設用地使用證》。

(三)區(qū)房地產(chǎn)管理局負責核發(fā)《房屋所有權證》及辦理房屋交易過戶。

(四)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責分解區(qū)政府下達給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宅基地利用計劃，對村民提交的宅基

地申請進行審核。

第三章 申請條件

第十二條 村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地。

(一)因結婚等原因，需分戶建房，且原宅基地面積分戶后低于一戶宅基地標準的：

1、單子戶，兒子年滿二十周歲的;

2、單女戶，女兒年滿二十周歲，招婿入贅的(需有男方戶口遷入證明);

3、多子戶，長子年滿二十周歲的(在校學生暫緩審批);

4、多女戶，長女年滿二十周歲，招婿入贅的(需有男方戶口遷入證明);

5、異性子女戶，長子或長女年滿二十周歲的(在校學生暫緩審批);

6、其他需要分戶建房情形的。

多子女家庭申請宅基地，應有計劃生育部門出具的符合計劃生育政策或者足額繳納社會

撫養(yǎng)費的證明。

(二)經(jīng)批準回鄉(xiāng)落戶定居的退伍軍人，無宅基地的。

(三)戶口在原籍、畢業(yè)兩年后工作仍未落實的大中專畢業(yè)生，達到分戶條件需要新建住

宅的。

(四)因自然災害或者實施村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。

(五)原有宅基地被依法征收的。

第十三條 村民有下列情況之一的，不得申請宅基地：

(一)本村沒有編制村莊規(guī)劃或編制的村莊規(guī)劃未經(jīng)依法批準的。

(二)原有宅基地面積已經(jīng)達到規(guī)定標準或者可以滿足分戶需要的。

(三)將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的。

第四章 審批程序

第十四條 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府依據(jù)區(qū)政府下達的宅基地利用計劃，以村為單位進行分解，并負責宅基地轉用的初審工作。

第十五條 區(qū)規(guī)劃局和區(qū)國土資源分局對鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯總上報的宅基地申請進行會審，原則上

每季度首月上旬會審一次。

第十六條 農(nóng)用地成批次轉用宅基地審批程序：

(一)村民委員會依據(jù)宅基地分解計劃，按照相關民主程序，提出宅基地申請，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政

府初審。

(二)區(qū)規(guī)劃局和區(qū)國土資源分局依據(jù)《寶坻區(qū)土地利用總體規(guī)劃》和村莊建設規(guī)劃對宅

基地申請進行會審。

區(qū)規(guī)劃局負責現(xiàn)場勘察、選址，確定用地位置，核定用地面積，出具選址意見書。

區(qū)國土資源分局依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和用地計劃負責出具建設用地預審報告。

(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)選址意見書和建設用地預審報告，對擬轉用為宅基地的地塊進行實地

勘測定界。

(四)區(qū)國土資源分局對相關材料進行組卷，報市審批。批準后，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府下達《農(nóng)用

地(未利用地)轉用審批通知書》。

第十七條 農(nóng)村村民申請宅基地審批程序：

(一)由村民向村民委員會提出書面申請，村民委員會召開村民大會或村民代表大會討論

通過后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對村民是否符合宅基地申請條件進行審核，審核結果回村張榜公布，公示期七天。群眾對審核結果提出異議的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應重新審核，并及時公布結果。

(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府持《農(nóng)用地(未利用地)轉用審批通知書》、村民宅基地申請和審核意見等相關材料，到區(qū)規(guī)劃局核定用地位置，辦理《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》;到區(qū)國土資源分局辦

理《建設用地批準書》。

(四)村民房屋建成后，分別向區(qū)規(guī)劃局、國土資源分局申請辦理《建設工程規(guī)劃驗收合格證》和《建設用地驗收合格證》，區(qū)國土資源分局按規(guī)定核發(fā)《集體土地建設用地使用證》。

(五)村民持相關材料向區(qū)房地產(chǎn)管理局申請辦理《房屋所有權證》。

第十八條 村民使用原有宅基地拆舊建新(不增加用地面積)的審批程序：

(一)村民向村民委員會提出書面申請，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核。

(二)區(qū)規(guī)劃局依據(jù)村莊規(guī)劃，核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。

(三)村民按規(guī)劃許可要求進行建設，房屋建成后，向區(qū)規(guī)劃局申請辦理《建設工程規(guī)劃

驗收合格證》。

四)村民持相關材料向區(qū)房地產(chǎn)管理局申請換發(fā)《房屋所有權證》。

第十九條 使用原有宅基地拆舊建新，需要增加用地面積的,按照本辦法第十七條規(guī)定程

序報批。

第五章 違法行為的查處

第二十條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》或未按《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行建設的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責查處。

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，但未取得《建設用地批準書》進行

建設的，由區(qū)國土資源分局負責查處。

第二十一條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)外違法占地進行建設的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責日常監(jiān)管，由區(qū)

國土資源分局負責查處。

第二十二條 寶坻新城、京津新城和鎮(zhèn)政府所在地規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)取得用地許可，但未取得建設工程規(guī)劃許可的違法行為，由區(qū)綜合執(zhí)法局負責查處。

兩個新城和鎮(zhèn)政府所在地規(guī)劃范圍內(nèi)雖取得用地許可和建設工程規(guī)劃許可，但未按建設工程規(guī)劃許可內(nèi)容實施建設的，由區(qū)規(guī)劃局負責查處。

兩個新城和鎮(zhèn)政府所在地規(guī)劃范圍內(nèi)違法占用土地進行建設的，由區(qū)國土資源分局負責

查處。

第二十三條 采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由區(qū)國土資源分局負責

查處。

將村民宅基地或者宅基地上的房屋向城鎮(zhèn)居民出售的，由區(qū)國土資源分局負責查處。

第二十四條 違反房屋交易法律法規(guī)的，由區(qū)房地產(chǎn)管理局負責查處。

第二十五條 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦應配合執(zhí)法部門對本轄區(qū)內(nèi)違法行為的查處。

第六章 附則

第二十六條 本區(qū)以前所發(fā)有關文件與本辦法有抵觸的，以本辦法為準。

第二十七條 本辦法由區(qū)政府法制辦公室負責解釋。

第二十八條 本辦法自2008年10月1日起施行，有效期5年

第四篇：農(nóng)村土地管理工作總結

農(nóng)村土地管理工作總結

在XX區(qū)委、區(qū)政府的正確領導下，在XX市農(nóng)委的大力支持下，XX區(qū)農(nóng)管委土地流轉科積極努力、團結協(xié)作，在土地承包管理、土地流轉、土地抵押貸款和土地糾紛仲裁等四個方面扎實工作，并取得了較大的成績。現(xiàn)將工作總結如下：

一、積極開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記試點，夯實土地流轉的基礎。XX區(qū)現(xiàn)有耕地32萬畝，已確權30萬畝。2012年，為形成產(chǎn)權明晰、權能明確、權益保障、流轉順暢、分配合理的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權制度，確保土地確權、坐落四至、承包合同、經(jīng)營權證“四到戶”，依法確認和保障農(nóng)民的土地物權，促進土地承包經(jīng)營權規(guī)范流轉，在XX區(qū)委、區(qū)政府的統(tǒng)一部署下，主管區(qū)長及管委會領導精心策劃，確定在光輝街道達連村開展土地承包經(jīng)營權登記試點工作。

3月份，土地流轉科根據(jù)《物權法》、《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，結合XX區(qū)實際情況，制定了《XX區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記試點工作方案》。為確保試點工作高質(zhì)量完成，4月份，XX市農(nóng)委政策指導處領導帶領土地流轉科人員去XX市學習了他們的工作經(jīng)驗。回來后，XX區(qū)對試點方案進行了合理調(diào)整。經(jīng)充分調(diào)研后，選定了專業(yè)測量公司即沈陽國源科技發(fā)展有限公司來完成土地實地測量和數(shù)據(jù)庫的創(chuàng)建工作。根據(jù)試點要求，XX區(qū)對國源科技提出了具體的工作指示要求。要求其在二次國土普查航拍圖的基礎上，實現(xiàn)全村各農(nóng)戶承包地塊在航圖上劃塊標注，通過地圖可以查詢承包戶的基本情況、土地承包信息、土地流轉信息、地塊實測面積、應分面積及面積差;土地承包合同、申請書、登記簿、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證、農(nóng)村土地使用證、實測四至圖等文本能夠套打輸出。

4月20日，XX區(qū)土地流轉科人員來到達連村，就試點工作進行了動員和業(yè)務指導，下發(fā)了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記試點工作宣傳單》，要求村委會組織兩個組的人員召集村民進行測量指界工作，人員經(jīng)費由XX區(qū)農(nóng)管委負責，按實際支出撥付，得到了達連村領導班子的支持和響應。

4月23日，XX區(qū)土地流轉科組織國源科技測量人員下村開始實地測量，在測量過程中，土地流轉科人員全程跟蹤，隨時處理測量工作中出現(xiàn)的問題，克服了各種困難，保證了測量進度。至4月27日完成測量工作。實測369戶，實測面積共3965畝(包括村機動地)。

5月份以來，XX區(qū)土地流轉科進行了數(shù)據(jù)錄入和核對糾錯工作，圖像及數(shù)據(jù)庫已建立。村委會在對那些多地戶和少地戶的情況進行分析，找了多地和少地的原因，區(qū)村兩級共同研究處理辦法，以真正把試點工作做好，為下一步工作打好基礎。

7月份，XX區(qū)派兩名同志參加了遼寧省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記工作培訓班，掌握了國家農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記試點的最新要求和各地進展情況，根據(jù)國家最新要求，與國源溝通，對經(jīng)營權證書、經(jīng)營權登記簿文本格式進行了修改，增加了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款他項權利證文本格式，使XX區(qū)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記試點數(shù)據(jù)庫處在全國一流水平。存在的問題：

1、由于村委會領導更換，個別農(nóng)戶土地面積與合同面積不符的原因無法說清。

2、村委會不同意按實測面積發(fā)證，認為將引起新的矛盾，并給處理土地流轉和征地補償?shù)葐栴}帶來麻煩。

二、加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理，提升服務的能力和水平。依法規(guī)范、健康有序的土地流轉，是流轉管理的重要內(nèi)容，流轉手續(xù)健全、流轉程序完備，是流轉管理的關鍵環(huán)節(jié)。為了扭轉XX區(qū)土地流轉自發(fā)無序、零散低效的局面，土地流轉科做了以下工作。

首先是起草了《XX區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理暫行辦法》，擬定了《XX區(qū)農(nóng)村土地流轉審批表》，在辦法中對土地流轉行為進行了規(guī)范，注重政府的規(guī)劃和引導，注重土地受讓方的資質(zhì)審查，對進入XX區(qū)的農(nóng)業(yè)項目進行把關審查，對不符合XX區(qū)農(nóng)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)濟效益不高、經(jīng)營能力不強、技術含量低的項目不予審批，規(guī)范了土地流轉的程序，防止私下流轉出現(xiàn)糾紛。6月29日。區(qū)政府以2012]14號文下發(fā)了《XX區(qū)人民政府印發(fā)XX區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理暫行辦法的通知》，土地流轉科組織各街道及有關部門領導開專題會議，傳達了文件。此文件的施行，將有效規(guī)范XX區(qū)的土地流轉行為，為XX區(qū)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作打下規(guī)范的制度和政策基礎。

其次，編制了《XX區(qū)蒲河生態(tài)經(jīng)濟帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃總體目標是建設“全國都市農(nóng)業(yè)樣板統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展典范”，即以蒲河生態(tài)經(jīng)濟帶為主軸，全力發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，加速城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，打造沈陽周邊都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光體驗圈。形成了一帶(蒲河現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展帶)、三市鎮(zhèn)(蒲河溫泉新市鎮(zhèn)、九龍河新市鎮(zhèn)、光輝新市鎮(zhèn))、三基地(蒲河休閑觀光農(nóng)業(yè)基地、優(yōu)質(zhì)種苗和綠色食品生產(chǎn)示范基地、工廠化現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地)、九莊園(小韓現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園、紅旗蟲草莊園、三鑫現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光園、錫伯族民俗文化莊園、朝鮮族民俗文化莊園、滿清民俗文化莊園、威龍紅酒會所、蒲河溫泉會所、寶能蒲河生態(tài)莊園)和一小時現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光圈的總體布局。從而明確了XX區(qū)土地流轉方向，便于最大限度提高土地利用價值，保障農(nóng)民土地承包權益，提高農(nóng)民收入。第三，大力做好土地流轉市場建設，成立了XX區(qū)土地流轉服務中心及平羅、馬三家、光輝3個街道土地流轉分中心，區(qū)、街、村土地流轉工作專兼職人員達到85人。完成了區(qū)土地流轉服務大廳及3個街道的土地流轉服務大廳建設，區(qū)土地流轉服務中心交易大廳面積達98平方米，三個街道土地流轉服務大廳總面積達300平方米。高標準配備了各種辦公設備58臺，辦公及服務設施配備齊全。區(qū)土地流轉服務中心經(jīng)省農(nóng)委批準成為全省首家農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉綜合運營試點單位。

第四、加大服務力度和水平，積極進行土地流轉信息收集、發(fā)布及流轉合同鑒證工作，促使XX區(qū)今年土地流轉面積達到13321畝，使區(qū)土地流轉面積達到了10萬畝。經(jīng)區(qū)土地流轉服務中心鑒證的500畝以上的流轉項目2個，分別是光輝街道南臺村的光輝宋式園林研究所的彩葉景觀苗木培育基地項目和平羅街道劉家村的五谷園生態(tài)有限公司的溫室綠色蔬菜基地項目，共流轉土地1200畝，涉及農(nóng)戶112戶。XX區(qū)將在土地流轉市場的服務體系、環(huán)境設施、流轉規(guī)模方面爭取成為全省同種工作的排頭。

三、大力推進土地承包經(jīng)營權抵押貸款工作，破解農(nóng)業(yè)資金瓶頸。區(qū)委、區(qū)政府在農(nóng)村工作中不遺余力的尋求發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟的突破口，國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革示范區(qū)、全省首家土地承包經(jīng)營權流轉綜合運營試點單位三項殊榮賦予了XX區(qū)在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的各個領域享有先行先試的權利。推行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款，能促進農(nóng)村資源資本化，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設的進程，推動農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

在區(qū)委、區(qū)政府和管委會的領導下，土地流轉科從年初開始，通過學習、調(diào)研，結合XX區(qū)實際情況總結、創(chuàng)新，形成了《關于開展XX區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款工作的實施意見》、《XX區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款管理暫行辦法》、《XX區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權指導價格評估暫行辦法》、《XX區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押登記實施細則》及5種抵押登記法律文書，經(jīng)過上下研討，6月29日以區(qū)政府2012]16號文下發(fā)了《XX區(qū)人民政府印發(fā)關于開展XX區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款工作的實施意見的通知》，為XX區(qū)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款工作打下了規(guī)范的制度和政策基礎。8月份土地流轉科與沈陽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司達成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款風險補償協(xié)議，在農(nóng)商行于洪支行營業(yè)部設立風險補償金專戶，存入風險補償金100萬元，可促使農(nóng)商銀行2012年發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款1000萬元。

目前，XX區(qū)沈陽星生葡萄專業(yè)合作社等4個農(nóng)業(yè)規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營主體已獲得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款360萬元，9月24日，XX市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展改革經(jīng)驗交流會在XX區(qū)召開時，市委書記曾維、市長陳海波、市政協(xié)主席劉雅琴等領導來到我XX區(qū)農(nóng)村土地流轉服務中心視察工作并親手為他們發(fā)放了貸款憑證。

可以說，經(jīng)過XX區(qū)農(nóng)村土地流轉科的不懈努力，XX區(qū)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款工作已有效開展起來，真正起到了破解農(nóng)業(yè)資金瓶頸、推進土地規(guī)模經(jīng)營、促進農(nóng)業(yè)結構調(diào)整、拉動農(nóng)民增產(chǎn)增收的作用。存在問題：

1、家庭承包的土地，受《承包法》、《物權法》限制，目前還不能抵押;

2、以前的規(guī)模流轉行為多數(shù)不規(guī)范，無法準確確定受讓方的土地經(jīng)營權面積，無法確權，無法抵押。

3、轉包、出租得到的土地承包經(jīng)營權抵押，需原承包方出據(jù)《同意抵押和處置意見書》(根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉辦法》第十三條，受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應取得原承包方的同意)。因土地流轉費呈上漲趨勢，受讓方無法取得原承包方的同意，無法抵押。(建議以后簽流轉合同時增加同意抵押和處置條款)

四、努力開展農(nóng)村土地承包糾紛仲裁工作，切實保障農(nóng)民土地承包經(jīng)營權。

2012年，完善了XX區(qū)農(nóng)村土地承包仲裁委員會和各街道農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解委員會組織建設。區(qū)仲裁委員會成員由法制辦、法院、公安局、農(nóng)業(yè)管理部門的11人組成，保證了仲裁隊伍的法律政策水平。全區(qū)取得仲裁員資格證書的人員達到30人。通過參加國家和省、市的農(nóng)村土地承包仲裁培訓班及回來后的全面自學消化，使仲裁人員的業(yè)務水平有了較大的提高。

完成了區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁庭和平羅、馬三家、光輝3個街道農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解庭建設工作。區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁庭面積達60平方米，配備了高質(zhì)量的法臺、法椅及辦公、監(jiān)控設備，能容納20多人旁聽。另外，合議庭、調(diào)解室、檔案室等配套設施齊全，仲裁庭的硬件設施達到了全省一流水平。

為了把XX區(qū)的農(nóng)村土地承包仲裁工作做實、做好，從3月份開始，XX區(qū)農(nóng)村土地流轉科首先是整理、完善了仲裁工作法律文書，完成了仲裁程序、仲裁文書等仲裁制度體系建設，為開展仲裁工作做好準備。其次是學習相關法律知識，提高判案能力。第三是進行觀模學習，旁聽了XX區(qū)法院民事審判庭的開庭審理過程，在市農(nóng)委政策指導處領導帶領下，去渾南新區(qū)農(nóng)村土地承包仲裁委員會考查學習，為開庭審理案件積累經(jīng)驗，理清開庭思路和程序。

目前區(qū)仲裁委員會接待來訪人員400多人次，接收案件4起，做了大量的普法宣傳和調(diào)解工作，來訪人員的問題都得到了解決。

6月4日，仲裁委員會首次公開開庭審理了馬三家街道馬三家村村民馮友民與馬三家村民委員會土地承包合同糾紛一案。這是一宗很有代表性而且比較繁雜的農(nóng)村土地承包合同糾紛案件，申請人走信訪程序2年都沒能解決糾紛，省、市信訪部門的有關同志也很困擾。審理后，仲裁委員會發(fā)揮仲裁優(yōu)勢，撤銷了侵犯大多數(shù)村民利益的承包合同，依法保護了農(nóng)民的合法權益，取得了很好的效果。開庭時市、區(qū)相關領導及法院、信訪部門領導參加了旁聽，開庭過程井然有序，程序合法周密，案件事實核實清楚，受到了旁聽領導的好評。這標志著XX區(qū)的農(nóng)村土地承包仲裁工作已全面、規(guī)范、有效的開展起來。

現(xiàn)在XX區(qū)農(nóng)村土地承包仲裁已成為廣大農(nóng)民解決土地承包合同糾紛的一個有效途徑，將為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展提供強有力的法律支撐。

第五篇：科學發(fā)展觀土地管理調(diào)研報告0910

科學管理土地，保持持續(xù)發(fā)展

———上海港城生態(tài)園林有限公司學習實踐科學發(fā)展觀調(diào)

研報告

一、土地的管理與公司的成立

（一）土地管理重要性

土地資源對人類是至關重要的。土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎，是社會生產(chǎn)的勞動資料，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本生產(chǎn)資料，是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，是不能出讓的存在條件和再生產(chǎn)條件。

國民經(jīng)濟各行業(yè)的發(fā)展離不開土地。充足的、優(yōu)質(zhì)的、合理分布的土地是順利發(fā)展國民經(jīng)濟的必備條件之一。大自然為人類提供了多種多樣的可資利用的土地資源，為人類的棲息、繁衍、生活、生產(chǎn)等活動提供了條件；另一方面，也向人類提出了因地制宜、充分而合理地利用不同位臵、不同質(zhì)量的土地，以取得更大的經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的任務。

在我國，人多地少是我國的基本國情。針對近年來我國土地管理中出現(xiàn)的問題,黨中央、國務院作出了“嚴格土地管理”的決定。嚴格土地管理是我國經(jīng)濟發(fā)展新階段土地管理的必然選擇,有著重要的現(xiàn)實意義。土地是民生之本,發(fā)展之基。中國的土地問題始終是現(xiàn)代化進程中一個帶全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。嚴格土地管理,既是貫徹科學發(fā)展觀、確保經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的長遠大計,也是維護當前改革發(fā)展穩(wěn)定良好局面的當務之急。

（二）土地管理對于港城的重要作用

港城集團公司有土地開發(fā)，房地產(chǎn)開放，市政建設等一系列職能。資產(chǎn)管理部是主要負責對集團公司經(jīng)營性資產(chǎn)（不包括資金類及辦公類資產(chǎn)）進行管理、運作，并代表集團公司履行出資人職責對集團公司對外投資實行有效建管，以實現(xiàn)集團公司資產(chǎn)保值、增值的職能部門。我公司定位為管理型公司，對港城主城區(qū)74平方公里土地進行管理。對于一個正在開發(fā)中的城市，對儲備土地進行管理是相當必要的。

首先，土地管理是確保各項目順利開工的前提。集團公司董事長曾提出每年確保100萬平方米建筑面積的開工的工作目標。為了確保工程用地的要求，有力地配合了各建設工程的順利進行，先要將土地進行回收，辦理各項權證，然后要將土地管理起來，保證在項目開工前，土地上不出現(xiàn)任何問題。

其次，土地管理是杜絕土地荒蕪現(xiàn)象的必然要求。臨港新城主城區(qū)位于上海最東端，在當前的開發(fā)初期，人口還比較稀少，一旦建設項目不能跟上，就很容易造成土地荒蕪的現(xiàn)象。由于一些外來植物品種的存在，土地荒蕪后，缺少對土地的管理，外來植物就將在土地上泛濫，如加拿大一枝黃花，不僅破壞生態(tài)平衡，同時又影響市容。土地荒蕪現(xiàn)象的出現(xiàn)，還將造成土地資源的大大浪費。

再之，土地管理也是杜絕違法用地現(xiàn)象的必然要求。由于臨港新城主城區(qū)處于開發(fā)初期，很大部分的儲備土地上還沒進行開發(fā)建設。一些閑雜人員經(jīng)常在儲備土地上出入，一旦缺少了對儲備土地的管 理，違法用地的現(xiàn)象就將出現(xiàn)。非法種植，非法養(yǎng)殖，非法搭建的現(xiàn)象已經(jīng)在儲備土地上出現(xiàn)，如缺乏對儲備土地的管理，這種“三非”現(xiàn)象就將蔓延，造成后果就比較嚴重，小則與非法種養(yǎng)戶造成糾紛，大則影響建設項目開工。

因此，對港城儲備土地進行科學管理，是港城順利開發(fā)建設的必然要求。

（三）公司成立背景

由于土地管理對于港城開發(fā)建設中所起的重要作用，07年3月，為加強港城主城區(qū)儲備土地的管理，上海港城開發(fā)（集團）有限公司成立了全資子公司——上海港城生態(tài)園林有限公司，公司與集團資產(chǎn)管理部合署辦公，以確保主城區(qū)開發(fā)建設、項目開工為目標，以土地管理為中心，積極辦理土地權證、用地手續(xù),同時對土地進行管理。我公司的成立，使得集團公司在資產(chǎn)方面有了正真的“采購員”和“保管員”。在做好“采購員”和“保管員”的同時，我公司以“種（植）養(yǎng)（殖）代管”的方針管理儲備土地，并努力打造生態(tài)農(nóng)業(yè)基地，苗木基地，合理推進合作經(jīng)營，同時創(chuàng)立生態(tài)農(nóng)業(yè)品牌“普露灣”。這樣做的目的是為了更好的發(fā)揮土地資源優(yōu)勢，是土地能夠有可持續(xù)的發(fā)展。

我公司的成立，是科學發(fā)展觀的集中體現(xiàn)，成立的目的就是以科學的方法對土地進行管理，在確保主城區(qū)各項目開展的同時，使得儲備土地有一定持續(xù)發(fā)展，帶來一定經(jīng)濟效益。

二、回顧近年來工作

在力求發(fā)展的同時，回顧過去的工作是相當重要。公司成立兩年多來，主要進行了以下四方面的工作：

（一）土地管理工作 1．土地回收

目前，主城區(qū)的回收土地面積為約2.46萬畝，除主城區(qū)北部的警備區(qū)土地、東灘土地、東海農(nóng)場及書院鎮(zhèn)部分工業(yè)、集體土地等三部分土地共計約2.21萬畝以外，主城區(qū)全部土地均已回收。2．權證辦理

土地權證是集團建設發(fā)展的保證，為此，根據(jù)集團領導的指示，資產(chǎn)管理部克服了政策障礙、技術障礙、手續(xù)復雜、歷史遺留問題多等種種困難，努力推進權證申辦工作，目前，除三部分未回收土地外，主城區(qū)全部土地均在今年年初前辦妥了土地權證，土地權證面積為7.56萬畝。

3．土地管理及用地手續(xù)辦理

為加強土地管理工作，資產(chǎn)管理部從去年開始實行了“五表一圖”制度，即《土地辦證情況表》、《土地回收費用情況表》、《供地及收款情況表》、《用地手續(xù)申辦進度表》、《建設項目用地情況表》和《土地回收情況圖》，1～2月匯總一次，上報集團領導。4．正在實施的相關工作

（1）土地管理系統(tǒng)化、信息化工作。（2）土地權證清查工作（3）主城區(qū)一期土地成本測算（4）海塘所土地的移交工作

（二）生產(chǎn)經(jīng)營情況 1．生產(chǎn)基地情況

公司在石皮泐塘南側、人民塘東側建立了農(nóng)業(yè)生態(tài)基地，總面積約為1000畝。其中種植桃樹396畝、梨樹164畝、桔樹43畝、葡萄44畝，桃研所的研究基地150畝，桃總計20個品種，梨樹4個品種，桔樹3個品種，葡萄5個品種，均為通過研究所或原產(chǎn)地引進或嫁接的優(yōu)良品種。目前，生產(chǎn)基地各項工作進展穩(wěn)定，預計2010年開始投產(chǎn)。

2．苗圃管理情況

現(xiàn)有苗圃土地大部分位于塘下公路至94塘之間，目前生態(tài)園林公司苗圃用地共計近4000畝，大小苗木有80多個品種，238種規(guī)格，近125萬株。我們在認真做好苗木養(yǎng)護工作的同時，積極接洽多方苗木求購公司，包括集團有關部門，開拓苗木銷售渠道。3．合作經(jīng)營情況

根據(jù)儲備土地的實際情況，我公司積極貫徹領導以種（養(yǎng)）代管的原則，實施了不同于土地出租的合作經(jīng)營方式，現(xiàn)已和6家單位分別簽訂了合作經(jīng)營管理協(xié)議，現(xiàn)在總計有約6000畝土地采取合作經(jīng)營的方式進行種植、養(yǎng)殖工作，有效地控制了非法種植、養(yǎng)殖、土方偷盜行為的發(fā)生。4．正在實施的綠化樣板示范基地

今年以來，公司和農(nóng)業(yè)綠化系統(tǒng)的大專院校、科研單位廣泛合作，積極探索農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的新路，以合作經(jīng)營的方式，組織實施3個樣板示范基地：綠地公園、濕地花園和“林克斯”景觀。通過建立以上樣板示范基地，推動“生態(tài)港城”“景觀港城”的建設。

生產(chǎn)經(jīng)營方面所取得的成績，是我們學習和實踐科學發(fā)展觀的體現(xiàn)。用科學的方法管理生產(chǎn)基地和苗圃，用發(fā)展的眼光實施綠化樣板示范基地。

（三）內(nèi)部管理 1．制度建設

為加強企業(yè)內(nèi)部管理，強調(diào)以制度管人，公司根據(jù)集團的要求，結合本公司的實際，制定了一系列管理制度，規(guī)范了日常工作。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展、提高，公司將對企業(yè)的管理制度進行不斷的修改和完善，以適應公司的發(fā)展需要。2．組織建設

公司成立后，設臵了辦公室、管理部、市場部，共兩部一室。隨后，為了對港城主城區(qū)內(nèi)已回收地塊進行更有效的監(jiān)管，組建巡查隊。3．企業(yè)文化建設

公司通過組織培訓、外出學習、座談交流、工會活動等多種形式，積極開展企業(yè)文化主題活動。公司在網(wǎng)上建立博客，介紹公司的情況，并編寫《園林動態(tài)》。每月一期，將公司的各方面工作報集團領導和 公司的各董事、監(jiān)事。

（四）其他工作

1．農(nóng)業(yè)管理用房停建后的處理

經(jīng)集團招標領導小組討論，我公司組織實施的農(nóng)業(yè)管理用房工程停止建設，由于施工單位已經(jīng)進場，施工單位一度情緒比較激烈，經(jīng)過多次的溝通、協(xié)商，妥善解決，對設計、勘察、監(jiān)理、審價等單位的合同終止事宜也全部處理完畢，沒有留下隱患。2．“一枝黃花”的治理

根據(jù)區(qū)府辦《關于今朝做好全區(qū)“一枝黃花”治理工作的通知》精神以及申港街道的有關工作部署，公司認真貫徹落實“一枝黃花”的治理工作，結合港城實際情況，在養(yǎng)護公司的配合下，對申港大道、臨港大道、滬城環(huán)路以及杞青路、花柏路周圍苗圃內(nèi)“一支黃花”的開展了清除工作。

三、土地管理工作中所遇到的問題及解決辦法

（一）儲備土地管理

我公司采用“以種（養(yǎng)）代管”的方式，對儲備土地進行管理。儲備土地的管理過程中，有以下的問題，希望通過科學的方法，將問題解決。

1.黑惡勢力非法占用土地，管理難度大

在近期的土地巡查中，我們發(fā)現(xiàn)大片灘涂地上，有非法養(yǎng)殖的現(xiàn) 象。經(jīng)過了解是當?shù)睾趷簞萘λ鶠椋居嘘P人員多次想取締非法養(yǎng)殖現(xiàn)象未果。

解決辦法：以政府部門為依托，協(xié)助做好執(zhí)法整治工作。鑒于上述問題，我們將積極采取應對措施，加強和街道、城管、派出所等部門的聯(lián)系和溝通，形成靈活的日常工作機制，采取不定期的聯(lián)合巡邏、聯(lián)合取締的方式，明確配合整治執(zhí)法的二個重點是，一打重點區(qū)域，二打涉黑勢力，露頭就打，制止蔓延，確保主城區(qū)土地的安全穩(wěn)定，確保建設項目的順利開展。2.違法用地情況屢教不改

在對非法用地現(xiàn)象進行整治的過程中，發(fā)現(xiàn)同一地點，同樣的非法用地情況多次的出現(xiàn)，屢教不改。這些非法種養(yǎng)人員面對我們的整治，采用“打游擊戰(zhàn)”的方式逃避。

解決辦法：以責任制為抓手，強化土地的現(xiàn)場管理。一方面，加強各部門的縱向管理，實行分層管理和網(wǎng)格管理相結合，職責細化明確；另一方面，加強橫向監(jiān)管，巡查組主要負責對生產(chǎn)基地和合作經(jīng)營地塊的種養(yǎng)業(yè)務、未種養(yǎng)的儲備土地的安全生產(chǎn)、環(huán)境衛(wèi)生等方面及苗木養(yǎng)護情況進行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時登記匯總，要求責任部門整改，取得了較好的效果。同時，也要加強最基層的監(jiān)管，基層管理由合作經(jīng)營單位完成，合作經(jīng)營單位派遣一定人手進行巡查工作，同樣每天以文字形式將發(fā)現(xiàn)的問題記錄匯總，及時匯報上級。通過這樣的層層管理，強化各級責任，有效應對非法種養(yǎng)人員的“游擊戰(zhàn)”，將非法用地現(xiàn)象制止于萌芽階段。3.非法種養(yǎng)戶法律意識淡薄 在巡查過程中，時常發(fā)現(xiàn)一些當?shù)乩夏耆耍诹阈堑耐恋厣线M行小面積的種植。他們法律意識淡薄，也不知道他們也種植的土地為港城建設用地。

解決辦法：事前防范，加大宣傳教育力度。巡查隊在日常巡查過程中，準備相應材料，在制止非法種養(yǎng)現(xiàn)象后，將相應材料派發(fā)給當事人，增強其法律意識，并明確不得在儲備土地上進行非法種養(yǎng)活動。4.加快土地信息化管理

土地管理信息化的工作已經(jīng)開展，但是由于開發(fā)系統(tǒng)不完善等眾多原因，導致土地管理信息化的工作停滯不前。

解決辦法：認識信息化的重要作用，加快土地信息化建設。信息化是當前時代各行各業(yè)發(fā)展的必然趨勢。港城土地信息化是個龐大的項目，涉及到集團的市場部、規(guī)劃部和資產(chǎn)管理部等多個部門。采用現(xiàn)代化技術與方法，建立土地管理信息系統(tǒng)，使土地管理工作逐步實現(xiàn)計算機網(wǎng)絡化圖文辦公，從而使土地管理工作提高到一個比較高的現(xiàn)代化水平已顯得非常必要。通過地籍管理、土地利用管理、建設用地管理、土地市場管理等信息的網(wǎng)絡共享，使集團各部門之間的工作效率提高。

（二）苗圃管理

因苗圃面積較大，品種較多，為提高苗木的質(zhì)量和存活率，我們在接收苗圃后，通過邀請招標程序，委托了專業(yè)的綠化養(yǎng)護公司進行管理。至09年上半年，養(yǎng)護合同終止。現(xiàn)在，苗圃由虹升公司負責 看護。在此過程中，苗圃的管理也出現(xiàn)一定問題。1.一支黃花泛濫

由于苗圃在回收之前管理不當，造成苗圃內(nèi)一枝黃花泛濫。一支黃花泛濫，不僅影響美觀，同時影響了苗圃內(nèi)苗木的長勢，甚至造成了一些苗木死亡。

解決辦法：增加一支黃花清理次數(shù)。對于泛濫的一支黃花，唯一的辦法就是增加清理次數(shù)，不同季節(jié)，使用不同的清理方法。例如，春季在一支黃花生長期，多使用藥物噴灑的方法；秋季在一支黃花繁殖期，集中割除一枝黃花花冠，并集中在安全的地方將其焚燒，防止其籽傳播，大大降低第二年一支黃花的生長量。通過一系列科學的方法，同時增加清理次數(shù)，有效遏制一支黃花在主城區(qū)的生長。2.苗圃內(nèi)空地的合理使用

在我公司管轄的苗圃中，有幾塊苗圃內(nèi)存在大面積的空地，如杞青路南苗圃和張新根苗圃。空地在無人管理的情況下，易產(chǎn)生非法種植的現(xiàn)象，也可能造成一支黃花泛濫。

解決辦法：進行合作經(jīng)營或進行科學試驗。由我公司的市場部與農(nóng)業(yè)綠化系統(tǒng)的大專院校、科研單位進行合作，在這一類空地上可以種植草坪、花卉等。例如，2008年市場部與上海偉欣綠化景觀有限公司合作，在苗圃內(nèi)空地上種植向日葵的項目，雖然此項目最終因種種原因擱淺，但是這樣的合作經(jīng)營思路是可以在以后的苗圃管理中嘗試運用的。另外，就是在苗圃內(nèi)進行科學試驗。如土壤成份試驗、某種植物存活試驗等。因為港城建設處于初期，這一類試驗是相當有必 要的。例如，2008年，市場部做的關于桂花在港城鹽堿土上存活和長勢情況的試驗。通過這兩種方法，可以發(fā)揮出土地的使用價值。3.苗圃內(nèi)苗木死亡情況嚴重

由于苗木種植過密，經(jīng)過幾年的生長更是密上加密，已經(jīng)影響到樹型樹姿，造成苗圃內(nèi)有很大一部分僵苗和死苗。

解決方法：對苗木結構進行調(diào)整。我們可從控制品種規(guī)模入手，重點抓好種植結構的調(diào)整工作，對苗圃盡早作整體規(guī)劃布局的設計，作出種植調(diào)整計劃，對于現(xiàn)苗木密度過大的問題，建議及時進行抽稀。抽稀后苗木的處理應該區(qū)別對待，優(yōu)良的品種建議提供土地重新種植，滯銷品種則可以考慮放棄。對于品種不適應港城土質(zhì)的苗木建議用適合港城環(huán)境的同等苗木替換，對滯銷品種則建議自然淘汰。

（三）生產(chǎn)基地管理

生產(chǎn)基地按照“一年打好基礎，二年提高完善，三年創(chuàng)出實效”的管理要求，堅持一手抓管理，一手抓技術，努力打造“普露灣”精品園。2010年，“普露灣”農(nóng)產(chǎn)品即將上市。關于生產(chǎn)基地，有以下幾點想法： 1.豐富種植品種

目前，生產(chǎn)基地內(nèi)種植的品種有：桃樹、梨樹、桔樹和葡萄。均為水果，2008年，生產(chǎn)基地曾經(jīng)種植過玉米，投放市場后，得到了消費者的好評。因此，生產(chǎn)基地是否考慮豐富種植品種，特別是蔬菜品種。2.生產(chǎn)基地的生態(tài)管理模式

我們生產(chǎn)基地在種植果樹方面目前正使用“以草代肥”的有機種植法，當果園植被（目前為野生草和黃豆）長到30-40厘米時，人工收割，散覆于樹盤下。在整個生長季節(jié)，草在15-40厘米交替生長，連年堅持下去，果園有機質(zhì)及有效礦物質(zhì)含量會有明顯上升，土壤PH值下降，有利于緩解果園土壤的堿化，有機質(zhì)礦化及被侵蝕。接下來，我們可以嘗試生草和養(yǎng)殖相結合的方法。果園自然或人工生草法、植被殘體可以覆蓋果園結合喟豬、牛、羊、雞、兔等，再以動物糞便還田的方式實現(xiàn)物質(zhì)循環(huán)。例如，上海近郊的一些種植示范園，推行的“一棵果樹一只雞”、“行間種苜蓿，樹下覆草，一畝果樹兩只羊”的生態(tài)模式，解決了肥源不足、土壤惡化的問題，還可減少一些生理病害，提高果品質(zhì)量。我們的生產(chǎn)基地也可以運用這樣的一種科學的模式，使生產(chǎn)基地有更好的發(fā)展，同時帶來更可觀的經(jīng)濟效益。3.生產(chǎn)基地的經(jīng)營模式

明年即將是生產(chǎn)基地果品的產(chǎn)出年，目前生產(chǎn)基地的經(jīng)營模式為生產(chǎn)+銷售的經(jīng)營模式。在果品成熟后，我們可以將經(jīng)營模式改為生產(chǎn)+經(jīng)營+旅游的經(jīng)營模式，這是時下比較流行的種植園經(jīng)營模式，眾所周知，旅游可以帶動一個地區(qū)的發(fā)展。我們公司生產(chǎn)基地占地1000畝，在上海近郊可算是占地大的種植園，一旦宣傳到位，將占地面積作為賣點，旅游的模式是相當可行的。另一方面，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品價值的方面，可以使用競爭戰(zhàn)略的經(jīng)營模式，農(nóng)產(chǎn)品使用差異化模式，差異化模式是指企業(yè)向顧客提供的產(chǎn)品和服務在行業(yè)內(nèi)獨具特色，這種特色足可以給產(chǎn)品帶來額外的加價。例如，在日本相當流行的方型水果，其原理就是在水果生長期在水果外套上方形模具，這樣的水果相比普通的水果，價格就高上3-5倍。因此可以通過一定科學手段，使我們產(chǎn)出的果品在市場上以特色取勝。4.加強合作，減少風險

我公司農(nóng)業(yè)基地規(guī)模較大，而相對來講管理人員較少、技術力量較薄弱。在桃、梨、橘樹的日常的種植管理中，技術方面依靠桃研所較多。而葡萄和蜜橘種植在南匯是薄弱環(huán)節(jié)，種植較少，技術相對較落后。例如，我基地種植的44畝葡萄，對設施設備的要求較高。投資風險較大。針對這種情況，可吸引有一定的種植經(jīng)驗的人或者科研機構合作經(jīng)營。由我們提供生產(chǎn)資料，對方提供技術經(jīng)驗，合作種植，獲得的利益可以共享，且減少了種植的風險。

胡易宏

二〇〇九年十月十三日