第一篇：規(guī)范房產(chǎn)市場、加強土地管理調(diào)研報告

強化土地源頭控制

建立規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場

我就強化土地源頭控制、建立規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場問題作個探討性發(fā)言，如有不妥之處，敬請批評指正。

一、我縣城區(qū)房地產(chǎn)市場存在的主要問題

近幾年來，我縣城區(qū)房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起，違法建設(shè)問題較為嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

（一）非法從事房地產(chǎn)開發(fā)活動極為猖獗。由于房價不斷攀升，受利益驅(qū)使，不法開發(fā)商向政府公開挑戰(zhàn)、與法律公開抗衡，城區(qū)違法違規(guī)從事房地產(chǎn)開發(fā)共77宗，占地6.76萬平方米。主要表現(xiàn)為：一是不依規(guī)劃、不講規(guī)模、不顧人居環(huán)境、不管周邊道路通行，見縫插針、隨意建房；二是與村組暗箱操作，私自對手成交，在集體土地上非法從事房地產(chǎn)開發(fā)；三是以私人改建房屋為名，行房地產(chǎn)開發(fā)之實；四是倒掛資質(zhì)證、借資質(zhì)證、無資質(zhì)證從事房地產(chǎn)開發(fā)活動。這些違法違規(guī)建設(shè)行為，嚴(yán)重擾亂了土地市場，誘惑了村、組和農(nóng)戶片面追求利益，導(dǎo)致土地源頭管理紊亂，使城區(qū)部分村組不顧縣政府三令五申，與開發(fā)商私簽征地協(xié)議，從而為開發(fā)商打開了方便之門，形成了土地市場違規(guī)行為的惡性循環(huán)。同時，引誘了一些農(nóng)戶搞利益至上、相互攀比、漫天要價、高價賣地，導(dǎo)致政府征收土地、收購儲備土地難度加大，征地過程中的矛盾日益尖銳，不利于社會安定和諧。

（二）私人建房秩序混亂。雖然縣政府明令禁止個人在城區(qū)建造單門獨院住宅，但個人建私房至今仍未停止，且絕大多數(shù)建

1房戶缺乏節(jié)約用地意識，房屋竣工后，私下向村、組、農(nóng)戶購買土地，向周邊擴張，搞庭院建設(shè)，造成土地極大浪費。特別是城中村部分居民建房不經(jīng)批準(zhǔn)、一戶多基，建房賣房、建房出租，炒買炒賣、從中牟利，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。據(jù)清理調(diào)查，居民違規(guī)建房面積達(dá)3.36萬平方米?！痢链鍍H××等3戶居民違規(guī)建設(shè)六連三層樓房近2000平方米，已被依法拆除。

（三）城區(qū)土地市場化配置程度不高。按照國家政策規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅和工業(yè)用地必須嚴(yán)格實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。但從我縣城區(qū)土地市場經(jīng)營性用地供地情況看，嚴(yán)格按招拍掛方式供地的不多，市場配臵資源的作用沒有得到充分發(fā)揮，缺乏市場競爭力，地價不能得到真正顯化，不利于實現(xiàn)社會公平正義。有的改制企業(yè)不景氣就打著安排下崗職工的幌子，變賣土地資產(chǎn)，侵吞土地收益；有的企業(yè)改制，擅自改變土地用途，將廠房變成商品房、廠區(qū)變成住宅區(qū)牟取暴利，然后又假借招商引資之名再去征地；少數(shù)單位隨意處臵國有土地資產(chǎn)，擅自將單位國有土地委托給中介機構(gòu)拍賣，截留應(yīng)上繳國家的土地收入，造成國有土地資產(chǎn)大量流失。

二、規(guī)范我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議

整頓規(guī)范我縣房地產(chǎn)市場秩序，必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，進一步加強土地調(diào)控，依法從嚴(yán)管理，鞏固和擴大治理整頓成果。

（一）科學(xué)制訂規(guī)劃，加強規(guī)劃管理。堅持規(guī)劃先行，盡快科學(xué)修編土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。同時，切實加強規(guī)劃管理，凡是違反土地規(guī)劃的建設(shè)項目一律不予報批，違反城建

規(guī)劃的一律不批。以往的教訓(xùn)告訴我們，我縣城市建設(shè)是從規(guī)劃管理亂起的，源頭沒有把住關(guān)。不少市民說：“拆了做、做了拆，是浠水城建的一大特色。”在縣城不少地段，如××河一橋、二橋的兩端，××至××墻外一帶，都有大量違反規(guī)劃的建筑物，給“一河兩岸”景觀項目的實施帶來不必要的障礙。所以，制訂一部歷史性、前瞻性、戰(zhàn)略性規(guī)劃固然不易，但更難的是規(guī)劃管理，必須從現(xiàn)在做起，依據(jù)規(guī)劃把日常工作做細(xì)做具體，嚴(yán)格實行規(guī)劃控制，使規(guī)劃管理法制化。

（二）執(zhí)行土地管理法律法規(guī)，實現(xiàn)土地市場規(guī)范化。一是實行政府高度壟斷一級土地市場。我縣轄區(qū)內(nèi)的土地收購儲備和國有土地使用權(quán)招拍掛，只能由縣國土資源局負(fù)責(zé)組織實施，由縣土地收購儲備中心、土地交易中心負(fù)責(zé)做好招拍掛具體工作，其它任何中介機構(gòu)都無權(quán)介入，不得違法拍地、違法賣地和違法收購?fù)恋亍６峭七M土地資源市場化配臵。嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，除《劃撥供地目錄》外，其它土地包括經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)一律實行有償使用方式。以劃撥方式取得土地使用權(quán)未經(jīng)出讓的，不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；確需改變土地用途的，必須征得建設(shè)、國土部門同意，補交土地出讓金，報縣人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金，低于市場價交易的，政府行使優(yōu)先購買權(quán)。三是提高土地集約利用程度。實行居民房屋向小區(qū)集中、工業(yè)用地向園區(qū)集中、人文景觀建設(shè)向沿河集中，鼓勵房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)高層住宅，鼓勵建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、多層廠房，盡

快啟動“一河兩岸”項目，打造城市靚麗的風(fēng)景線。

（三）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。一是加強用地計劃管理。由國土部門會同建設(shè)、房產(chǎn)部門編制年度土地供應(yīng)計劃和土地出讓方案，科學(xué)合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地位臵、供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，報縣政府批準(zhǔn)后實施。推進“陽光工程”，將出讓方案公之于眾，引入市場競爭機制，嚴(yán)格按政策規(guī)定實行招拍掛方式供地，讓權(quán)力在陽光下運行。房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)合理規(guī)劃，充分考慮人居環(huán)境、綠地布局，力求大規(guī)模、高品位、配套設(shè)施齊全、功能完善，建成城市“亮點”工程。二是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)制度。嚴(yán)禁倒掛、轉(zhuǎn)借、出租、出賣和超越資質(zhì)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)，否則，應(yīng)依法依規(guī)加重處罰。健全和落實房地產(chǎn)開發(fā)一系列制度，包括：項目條件意見書制度、項目資本金制度、商品房預(yù)售許可制度、項目驗收備案制度。三是嚴(yán)禁私簽房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議。對開發(fā)商向村組私自征地、假借他人名義收購他人宅基地以及在集體土地上搞房地產(chǎn)開發(fā)的，堅決依法收回土地或依法拆除建筑物。

（四）建立長效聯(lián)動執(zhí)法機制，形成市場管理合力。城區(qū)房地產(chǎn)市場情況復(fù)雜，涉及多個部門的職能管理，單靠哪個部門很難管理好規(guī)范好，必須依靠全社會的理解和支持，建議由縣政府牽頭，整合職能，形成合力，常抓不懈，切實解決行政執(zhí)法難、案件執(zhí)行力低的問題。要正確處理土地管理與房地產(chǎn)管理的關(guān)系，法院依法拍賣房地產(chǎn)與國土資源局依法管理土地資產(chǎn)的關(guān)系，土地使用權(quán)拍賣中國土局與中介機構(gòu)的關(guān)系，嚴(yán)防土地資產(chǎn)流失。

堅持疏堵結(jié)合、打防并舉，堅持處人與處事相結(jié)合，抓典型案件公開處理，該拆除的依法拆除，該沒收的依法沒收，該追究違紀(jì)責(zé)任的追究違紀(jì)責(zé)任，該移送司法機關(guān)處理的移送司法機關(guān)處理，不讓違法違規(guī)建房者得逞獲利。

第二篇：農(nóng)村土地管理調(diào)研報告

農(nóng)村土地管理調(diào)研報告

（一）農(nóng)民要地的背后是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)滯后

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)無序、失范現(xiàn)象。一方面有農(nóng)民自身草率了事，缺乏法律意識。村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)越俎代皰替農(nóng)民簽約；另一方面則是缺乏為農(nóng)民土地承包服務(wù)的中介機構(gòu)?！掇r(nóng)村土地承包法》第十條規(guī)定“國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)”。同時《中華人民共和國土地管理法》中相關(guān)條文也規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地由村集體或村委會管理、經(jīng)營，可由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營”。村委會將棄耕田、農(nóng)村死亡五保戶承包田收回向人多地少戶發(fā)包，或成片“反租倒包”給企業(yè)、種田大戶時，無論是出于“好心”，還是為增加集體收入等因素。但土地流轉(zhuǎn)中須尊重農(nóng)民群眾的意愿。事實上，倘若有個能站在農(nóng)民立場，以同一個聲音為農(nóng)民服務(wù)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介機構(gòu)。這樣勢必公正、公平地維護了廣大農(nóng)民的合法利益。

（二）土地產(chǎn)權(quán)不明晰

土地產(chǎn)權(quán)又稱土地所有權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)其含義是：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對土地占有、處分、使用、收益的權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)是物權(quán)的一種，它的主體是土地所有權(quán)，客體是土地。《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外；屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村委會經(jīng)營、管理，已分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營組織經(jīng)營、管理”。事實上，法律對農(nóng)村土地闡述只是一個原則性問題，根據(jù)《憲法》、《農(nóng)村土地承包法》，中國實行土地集體所有制。農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，農(nóng)民通過承包獲取了土地使用權(quán)。在這種體制下，農(nóng)村土地的所有權(quán)實際上不明晰，農(nóng)民集體所有是一種所有權(quán)主體缺位的所有制，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)過程中向企業(yè)、種田大戶、缺田戶集中時，就產(chǎn)生村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)代替農(nóng)民談判簽訂合同、協(xié)議現(xiàn)象。同時征用土地過程中，農(nóng)民作為承包人和經(jīng)營者，卻不能參與來維護自身合法利益。這實際上極易造成交易雙方主體缺位，農(nóng)民的合法利益受損。

第三篇：房產(chǎn)中介調(diào)研報告

關(guān)于房地產(chǎn)中介的調(diào)研報告

一、調(diào)研時間：2014年5月8日

二、調(diào)研地點：桂東縣城

三、調(diào)研人員：陳愛珍、羅詩民、李志華

四、調(diào)研背景及目的：近幾年，由于房地產(chǎn)增量市場和存量市場的聯(lián)動效應(yīng)、人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我國各大城市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強勁增長勢頭，同時，二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。通過對地產(chǎn)中介的調(diào)研，了解桂東二手房的交易市場情況，尋求與地產(chǎn)中介的合作機遇，為郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品的營銷和推廣夯實基礎(chǔ)，爭取搶占更多的市場份額。

五、調(diào)研情況：桂東縣城內(nèi)共有五家房地產(chǎn)中介，我們走訪了全部的地產(chǎn)中介，其中有一家（永鑫地產(chǎn)中介）未開門，相關(guān)調(diào)研情況如下：

1、億佳中介：地處桂東縣城羅霄廣場，成立于2013 年，我們從工作人員了解到，該中介二手房的交易量為3-4套/月，其中有房產(chǎn)證的二手房交易就比較少，主要交易的房產(chǎn)為宅基地和價格在20萬元以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，交易的毛坯房價格在18萬—40萬元之間，裝修房在30萬—40萬之間。工作人員還告訴我們6年以上房齡的房產(chǎn)辦證的就相對多一點，其實客戶也很想購買有證的房產(chǎn)，但由于手頭缺乏資金，就只能購買小產(chǎn)權(quán)房。

2、安居樂業(yè)中介：地處桂東縣湘贛路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量為10套/月左

右，其中有證的交易量大約占40%，2014年的交易量為4-5套/月，有證的交易量相比前兩年有所上升。該中介交易的二手房價格在12萬—40萬元之間，過年前后的成交量相對大一點，主要客戶為桂東農(nóng)村人和外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員。

3、雅居信息咨詢中心：地處桂東縣汽車站附近，2013年成立，但有兩三年的行業(yè)經(jīng)驗。交易量在每月幾套到十多套不等，平均下來在5-6套/月，6-8月為交易淡季。該中介交易的二手房價格在16萬—40萬元之間，客戶群主要為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東部分農(nóng)村人。

4、瀟云居地產(chǎn)中介：地處桂東縣農(nóng)貿(mào)市場，成立于 2010年，有四年行業(yè)經(jīng)驗。交易量為5-6套/月，其中有證

二手房交易量為1套/月左右，該中介主要交易房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房，交易的二手房價格在15萬—40萬元之間，主要客戶為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東農(nóng)村人。

在走訪的幾家房地產(chǎn)中介，我們將我行的二手房信貸產(chǎn)品資料提供給了中介工作人員，并留下了信貸客戶經(jīng)理名片，一旦有這方面的信貸需求將會與我行聯(lián)系。

六、情況總結(jié)與說明：

1、從幾家房產(chǎn)中介可以了解到，桂東二手房交易還是有一定的市場，有較大的發(fā)展空間，有證二手房交易量有所提升。但現(xiàn)有客戶和潛在客戶群體大部分為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和農(nóng)村務(wù)農(nóng)人員，客戶群體相對不是很符合我行客戶的準(zhǔn)入條件。

2、二手房購買客戶有較為強烈的貸款需求，想到銀行辦理二手房按揭貸款。

3、房地產(chǎn)中介以及二手房購買客戶首先想到是到農(nóng)

行、建行辦理二手房貸款，對郵儲銀行的二手房貸款產(chǎn)品不了解甚至不知道郵儲銀行有這款信貸產(chǎn)品。

4、二手房購買客戶對貸款利率、貸款期限、放款速

度、還款方式以及如何抵押等這些問題比較關(guān)心。

七、工作建議：

1、加大郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品的宣傳力度，重點宣傳我行產(chǎn)品的貸款利率、貸款期限等優(yōu)勢，讓郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品家喻戶曉，深入人心，可以通過印發(fā)宣傳折頁和在羅霄廣場大型戶外led進行產(chǎn)品宣傳(已與我行簽訂了服務(wù)協(xié)議)。

2、加強與房地產(chǎn)中介的日常聯(lián)系與溝通，實現(xiàn)信息聯(lián)系有效銜接，建立業(yè)務(wù)往來關(guān)系，條件成熟的話可以簽訂合作協(xié)議。

3、選擇好目標(biāo)客戶，做好二手房貸款相關(guān)服務(wù)工作，提高業(yè)務(wù)處理效率、提升客戶服務(wù)水平，吸引更多的客戶前來郵儲銀行辦理信貸業(yè)務(wù)，以點帶面，從而增強我行個人信貸業(yè)務(wù)市場競爭力。篇二：關(guān)于房產(chǎn)中介的市場調(diào)查報告 關(guān)于房產(chǎn)中介的調(diào)查報告

住房是關(guān)系國計民生的大問題，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并備受關(guān)注，而房產(chǎn)中介在在房地產(chǎn)發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用。在這里，我采取偶遇法對所遇到的房產(chǎn)中介公司進行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料，并進一步談?wù)勛约旱恼J(rèn)識。

一 調(diào)查背景

基本情況

業(yè)務(wù)流程及收費標(biāo)準(zhǔn)

其它相關(guān)基本信息

二 房產(chǎn)中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要滿足客戶的需求，以達(dá)到公司的發(fā)展目標(biāo)，實現(xiàn)利益的最大化。二手房交易客戶中包含買主和賣主，他們對二手房交易最大的需求就是安全，而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時，省錢，省心，放心的交易平臺。其具體的作用我認(rèn)為可以分為三個環(huán)節(jié)：交易前的信息整合——交易中的促成調(diào)節(jié)——交易后的衍生服務(wù)。

第二，交易中。剛才說到信息整合，很多客戶都在置疑為什么給中介交代理費，他們認(rèn)為就提供房源信息、客戶信息，憑什么給那么多錢。其實除了信息整合之外，我認(rèn)為中介公司存在的真正意義在于促成交易，登記、約看、議價、簽約、過戶、交割是整個流程，在每個環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。先說登記，在客戶看來，僅僅是把信息登記上，但是對房產(chǎn)中介來講，如果真正想把這個信息有效利用的話，要做很多方面工作，比如要判斷信息的真?zhèn)?。其次約看時，跟客戶、跟業(yè)主達(dá)成初步意向的方法，要考慮業(yè)主想買房的意愿有多強等等。最后是議價，現(xiàn)在都是透明交易，三方見面簽約，三方見面簽約之前中介公司仍要起到承上啟下的作用，例如房源掛牌價與客戶需求價和具體成交價之間的差距都需要中介公司進行調(diào)節(jié)，要想真正達(dá)成交易還是存在很大困難的。議價之后就是簽約，現(xiàn)在，由于網(wǎng)上簽約以及買賣規(guī)范文本的出現(xiàn)，使得簽約比以前相對來講要容易。但緊隨之后的過戶，交割等流程都需要中介公司中從業(yè)人員的專業(yè)水平來幫助客戶完成，以避免遺留問題所帶來的不便甚至法律糾紛。

第三，交易完成后，提供衍生服務(wù)，主要有三方面：一個是房款的交割，一個權(quán)證過戶，再一個金融服務(wù)。在這三方面實現(xiàn)的過程中，房產(chǎn)中介利用其從業(yè)人員的專業(yè)知識，其所擁有的與銀行等金融機構(gòu)之間的合作關(guān)系資源及其良好的信譽可以為買賣雙方提供安全、方便、快捷的服務(wù)。

三 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及進一步分析

隨著生活節(jié)奏的加快，我們周圍各種中介機構(gòu)越來越多，幾乎是隨處可見，然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對中介望而卻步。我們認(rèn)識的更多是在街道邊那些關(guān)于房屋租賃信息的中介，僅僅一間小門面還有不懂專業(yè)知識的一人，試問怎能為客戶提供一個安全的信息環(huán)境？在調(diào)查過程中有很多不規(guī)范的中介機構(gòu)根本不接受我們的作業(yè)調(diào)查，現(xiàn)根據(jù)最后調(diào)查的規(guī)模較大的房產(chǎn)公司的配合，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介本身發(fā)展存在的以下幾點問題：第一，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法，在中國各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機構(gòu)中，存在著不少沒有經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查的“黑”中介。沒有相關(guān)方面從業(yè)證書，利用客戶們求方便的心理，從中騙取錢財。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞，中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介。所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的底細(xì)，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。

第三，行業(yè)內(nèi)不正當(dāng)竟?fàn)幀F(xiàn)象。二手房跟一手房有一個最大差別，就是沒有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，一手房十幾套可能都一樣，但是二手房有很大差別。所以部分中介機構(gòu)隨意制定了不僅嚴(yán)重背離正常業(yè)務(wù)而且低于成本價格的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，極大的干擾了整個行業(yè)的市場秩序。而且又為在其他中介公司成功交易的逃單客戶進行中介服務(wù)及過戶、貸款業(yè)務(wù)，又嚴(yán)重?fù)p害了其他中介企業(yè)的合法利益。第四，房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問題。在現(xiàn)實當(dāng)中，我們往往關(guān)注房地產(chǎn)中介的失信和欺詐行為，而對買賣雙方違反誠信方面關(guān)注的較少。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題，客戶屢屢出現(xiàn)隨意砍價的現(xiàn)象非常普遍，其明確表示中介公司不滿足其價格要求就要逃單，更有甚者連警告和砍價都嫌費事，直接逃單。而中介公司對此類客戶的違法行為進行追究會十分棘手與無奈。客戶經(jīng)常要求中介公司對非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證，肆意延伸中介費收取的服務(wù)范圍，由此引發(fā)的客戶糾紛常常以中介公司被迫讓利才得以解決，公司的正當(dāng)權(quán)益會受到損害。四 幾點建議

針對以上這些問題，怎么進一步規(guī)范這個市場呢，我個人的認(rèn)識有以下幾點：

第一 抬高從業(yè)門檻，規(guī)范房產(chǎn)中介的運行。從行業(yè)資格認(rèn)可上，先有一個門檻，然后再以此為起點，制定行業(yè)培訓(xùn)、提升上的一套完整體系，如果一旦從業(yè)人員在從業(yè)當(dāng)中有任何的信用污點，他就有可能被要求退出這個行業(yè)，只有整個體系完善了，才能夠真正提高整個行業(yè)水準(zhǔn)。

第二 建立統(tǒng)一的信息平臺，實現(xiàn)信息共享，同時倡導(dǎo)獨家代理，實現(xiàn)快速交易。建立一個信息對稱、有序競爭、成本合理、客戶信任的交易與服務(wù)平臺，有關(guān)的房源信息、業(yè)務(wù)能力以及企業(yè)和個人的違規(guī)記錄都在統(tǒng)一的信息平臺上。通過這種信息平臺，改變目前信息不對稱的現(xiàn)狀，使政府的管理更透明，企業(yè)的信息更準(zhǔn)確，消費者更放心。在統(tǒng)一的信息平臺上推行獨家代理，可實現(xiàn)資源共享、傭金分享的局面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受客戶委托之后在咱們的平臺上發(fā)布房源，提出分工的條件，全市所有經(jīng)紀(jì)人就能夠共享這個房源信息，從而實現(xiàn)比較快速的交易，對買賣雙方來說也是十分利好的一件事情。第三 強化資金監(jiān)管政策、保障資金安全，針對現(xiàn)在運行中的一些問題，完善相關(guān)政策體系，加快資金監(jiān)管的辦事程序，把更大量資金納入多資金監(jiān)管的范圍里。

第四 引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營。對企業(yè)來說，需要引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)?；⒕W(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營途徑，因為單純依靠門店模式成本很大，隨著市場的發(fā)展，更應(yīng)該逐步走向網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營途徑。

第五 中介機構(gòu)的發(fā)展離不開“誠信”二字，現(xiàn)實生活中人們對中介組織的種種誤會都源于個體“黑”中介的不守信行為，只有真正把誠信的含義放到工作中，把誠信做到實處，才能為中介機構(gòu)贏得口碑，才能更好的發(fā)展。篇三：2014.4.7房屋中介調(diào)研報告

房屋中介價格機制的調(diào)研報告

1、目的為了及時了解和掌控二手房市場動態(tài)，以促進公司二手房業(yè)務(wù)的開展。通過對市區(qū)項目附近二手房中介業(yè)務(wù)的考察，了解其他中介公司運營二手房的價格機制，并編寫成調(diào)研報告。

2、調(diào)研時間

2014年 3月18日至3月19日 4月2日上午8:00——12:00

3、調(diào)研方式

通過現(xiàn)場走訪和電話詢問的方式，對鄭州二手房市場進行考察。

4、調(diào)研對象

住宅租售、寫字樓租賃

5、調(diào)研區(qū)域 住宅租售區(qū)域劃分：

第一區(qū)域：康橋華城、金域上郡一期、金域上郡二期共考察5家公司。第二區(qū)域：溪山御府共考察3家公司。第三區(qū)域：康橋上城品共考察5家公司。第四區(qū)域：康橋花園區(qū)域共考察3家公司 寫字樓租賃區(qū)域：

索克世紀(jì)大廈、二七萬達(dá)寫字樓、升龍國際大廈

6、調(diào)研明細(xì) 6.1住宅租售明細(xì)：

第一區(qū)域

第二區(qū)域

第三區(qū)域

第四區(qū)域 6.2寫字樓租賃明細(xì)：

7、住宅與寫字樓租售匯總 7.1住宅租售

1、過戶手續(xù)：過戶手續(xù)普遍價格為1000-2000元，其中部分公司把費用分為2部分，房屋過戶及貸款價格各為1000元。

2、二手房買賣：二手房看房根據(jù)市場調(diào)查全部為免費，交易成功中介費業(yè)內(nèi)習(xí)慣為房價的2%（鄭州市場基本都按照2%收?。?。

3、二手房出租：出租房看房根據(jù)市場調(diào)查一部分為免費，一部分為先圖片看房，同意以后實體看房價格為20元一套，還有一部分是收取50-100元押金，看房滿意后轉(zhuǎn)為中介費，如果不滿意又不想在本公司看房，按一套10元-20元收費。交易成功后收取一月租金的50%作為中介費。

7.2寫字樓租賃

1、傭金標(biāo)準(zhǔn)：通過上述調(diào)查顯示，傭金標(biāo)準(zhǔn)一般是第一月租金的50%，承租方負(fù)擔(dān)。

2、看房標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓看房根據(jù)市場調(diào)查少部分為免費，其他中介公司收取標(biāo)準(zhǔn)為20-30元，后期未能達(dá)到成功租賃，服務(wù)中心將對押金不予退還，如成功租賃，服務(wù)中心將退還押金。

經(jīng)營采購部 2014年4月3日

附件：1 房屋中介公司經(jīng)營模式調(diào)研報告

1、目的

為了給本公司建立二手房經(jīng)營模式提供參考，以促進本公司搭建優(yōu)化合理的二手房經(jīng)營平臺，特對鄭州二手房中介市場的經(jīng)營模式進行調(diào)研。

2、調(diào)研對象 21世紀(jì)不動產(chǎn)、建宇不動產(chǎn)、大象房產(chǎn)

3、調(diào)研內(nèi)容

房屋租售經(jīng)營模式

4、調(diào)研明細(xì) 4.1 21世紀(jì)不動產(chǎn)

4.1.1房屋租賃運作流程： 4.1.1.1置業(yè)顧問每天通過網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、58同城、）收集出租房源信息。4.1.1.2置業(yè)顧問將出租房源信息進行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、58同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。4.1.1.3意向客戶電話咨詢/來訪，置業(yè)顧問做好接待咨詢、提供房源信息，過程中對于行業(yè)性質(zhì)進行把控。4.1.1.4初級意向客戶，雙方洽談未達(dá)一致的，置業(yè)顧問接待人員做好各項表格登記，備案；

4.1.1.5中級意向客戶，置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息，收取20元/次信息服務(wù)及看房服務(wù)費； 4.1.1.6重要意向客戶，置業(yè)顧問聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂租賃協(xié)議，一式三份，一份在21世紀(jì)不動產(chǎn)中介公司備存。4.1.1．7交易成功后，21世紀(jì)不動產(chǎn)將收取承租方第一個月租金的50%作為傭金，置業(yè)顧問將租賃登記表等相關(guān)記錄歸檔，并對租賃信息更新。如果交易失敗，21世紀(jì)不動產(chǎn)將收取一套房20元的看房費。4.1.2房屋出售運作流程 4.1.2.1置業(yè)顧問每天通過網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、58同城、）收集出租房源信息。4.1.2.2置業(yè)顧問將出租房源信息進行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、58同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。4.1.2.3意向客戶電話咨詢/來訪，置業(yè)顧問做好接待咨詢、提供房源信息，過程 中對于行業(yè)性質(zhì)進行把控。4.1.2.4初級意向客戶，雙方洽談未達(dá)一致的，置業(yè)顧問接待人員做好各項表格登記、備案。

4.1.2.5中級意向客戶，置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息。4.1.2.6重要意向客戶，置業(yè)顧問聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂買賣合同，一式三份，一份在21世紀(jì)不動產(chǎn)中介公司備存。4.1.2.7雙方簽訂合同之后，買方必須向21世紀(jì)不動產(chǎn)中介公司繳納一萬元的押金，21世紀(jì)中介公司為其開具收據(jù)；賣方必須把房產(chǎn)證和土地使用證押在21世紀(jì)中介公司。4.1.2.8買方一次性付款，同時賣方房產(chǎn)沒有設(shè)置抵押，中介公司會派過戶專員帶領(lǐng)雙方去鄭州房管局辦理過戶手續(xù)。（買方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，買方夫妻必需同時到場，如果夫妻雙方離婚，必須出具單身證明；賣方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，賣方夫妻必須同時到場，如果房子還有其他共有人，其他共有人也務(wù)必到場）4.1.2.9買方戶口不在鄭州本地，如需購買房子，務(wù)必出具一年的納稅證明方可辦理。(沒有一年納稅證明，向中介公司繳納一部分費用，中介公司可進行暗箱操作。)4.1.2.10買方一次性付款，但是賣方在房子上設(shè)有抵押，置業(yè)顧問會帶領(lǐng)雙方去抵押銀行解押，待解押手續(xù)辦完，方可去房管局辦理過戶手續(xù)。4.1.2.11買方如果按揭買房，賣方房產(chǎn)未設(shè)抵押，買方必須首付總房款30%，中介公司可帶領(lǐng)買方前去銀行把房子進行抵押，銀行把貸款一次性付給賣方，買方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，買方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明）4.1.2.12買方如果按揭買房，賣方房產(chǎn)已設(shè)置抵押，買方必須首付總房款30%，中介公司帶領(lǐng)雙方前去銀行解押，解壓過后，然后在為買方進行抵押，買方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，夫妻雙方必到場，買方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明；賣方需帶篇四：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報告

廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報告

一、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開展調(diào)研活動的背景、目的及相關(guān)情況的說明

（一）行業(yè)調(diào)研的背景及目的根據(jù)2011年8月24日房地產(chǎn)中介管理座談會議精神，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，共同營造一個良好的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，協(xié)會在我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中開展調(diào)研活動。旨在了解我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中存在的各種不規(guī)范的服務(wù)行為，不規(guī)范行為產(chǎn)生的原因，及對進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的措施及建議。

（二）行業(yè)調(diào)研相關(guān)情況說明

本次調(diào)研活動主要采取調(diào)查問卷的形式，主要調(diào)研對象為我市房地產(chǎn)中介協(xié)會的會員單位，共發(fā)出調(diào)查問卷129份。截止至2011年9月20日，協(xié)會秘書處共收到會員反饋的調(diào)查問卷28份，其中有效樣卷25份。

二、調(diào)查問卷中反映出的關(guān)于我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問題

近年來，我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，與廣大市民的生活越來越緊密，也得到市民對中介這一行業(yè)的認(rèn)可，但也對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及對從業(yè)人員的期望和要求也越來越高。在一些場合，諸如“謝絕中介”、“中介免談”等情況時有發(fā)生。在房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的過程中，出現(xiàn)了很多市民投訴的問題，引發(fā)不必要的糾紛。為什么會產(chǎn)生這樣的問題，主要有以下五個方面的原因。

（一）部分中介公司無證或者證照不齊經(jīng)營

有些房地產(chǎn)中介公司經(jīng)營不規(guī)范，無證或者證照不齊，沒有基本的制度約束從業(yè)人員，有的甚至以掛靠形式，不備案，僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告就開展業(yè)務(wù)，靠打“游擊戰(zhàn)”、“拖延戰(zhàn)”等謀利，一旦出現(xiàn)嚴(yán)重法律糾紛，就關(guān)門走人。

（二）部分中介公司或經(jīng)紀(jì)人隨意承諾

有些中介公司的經(jīng)紀(jì)人為促成交易，或者是搶奪客源、盤源，對客戶做出許多超出其控制范圍的事項，甚至違背法律法規(guī)的事項進行承諾，例如報低價、保證貸款金額或年限等，一些中介公司甚至協(xié)助客戶辦理假工作證明、補報個稅等來替某 些不符合購房資格的購房者購買房子，造成中介行業(yè)魚龍混雜。

（三）部分中介公司服務(wù)費收取不規(guī)范

各中介公司遍布市內(nèi)大街小巷，不少小中介公司因難以被政府監(jiān)控，利用法律漏洞逃避責(zé)任，經(jīng)常做一些違規(guī)交易，如亂收費、吃差價、報低價、騙中介費等現(xiàn)象。

1、亂收費。某些中介公司為促成交易，承諾低廉的中介費，卻要求客戶繳納高昂按揭服務(wù)費用，甚至某些機構(gòu)為了制造收費機會，額外增加服務(wù)的項目，或者將服務(wù)項目分拆分別收費、甚至虛構(gòu)按揭服務(wù)項目。另還有，對一些特定的房源（獨家等）收取超過規(guī)定的費用。如，一些中介公司及經(jīng)紀(jì)人為追求高利潤，收取比規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)還

多的傭金。如購房者不愿意多支付，則因為房源的獨家性只能放棄。但購房合同上傭金數(shù)額仍舊是符合規(guī)定的，另多出部分一般直接收取現(xiàn)金，且不開據(jù)發(fā)票和任何收費證明，一旦發(fā)生糾紛，客戶投訴無證據(jù)。

2、報低價?；谀壳胺績r高踞，購房的成本居高不下，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員為促成交易，故意暗示消費者可以低于實際交易價格的價格簽署房屋買賣合同，逃避國家稅收，從而降低購房成本。

3、吃差價。在買賣雙方信息不對稱的情況下，向交易雙方或一方隱瞞真實成交價，采用“壓上家、瞞下家”的手段，將買賣雙方之間的差額據(jù)為己有，又或者直接參與交易炒賣房屋。

4、私下收取費用。在買賣交易過程中，私下收斂客戶的傭金或定金，但通常因金額較小而無法立案。

（四）部分中介公司利用虛假信息騙取中介費

有的經(jīng)紀(jì)人或中介公司制造虛假或不實廣告信息，誘導(dǎo)消費者。其中包括虛構(gòu)房源、隱瞞房屋質(zhì)量問題、以次充優(yōu)、對不允許上市交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售等，一旦消費者繳納定金或中介費后，就以種種理由推脫或不理睬消費者，更有甚者，中介人員收了定金后卷款逃走。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主串通一氣騙買主上鉤，等買主看了房交了傭金甚至定金后，就編造各種理由致使交易不成。

（五）部分中介公司逃稅

有的小中介公司或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)只給客戶開具收據(jù)而不開發(fā)票，逃避國家有關(guān)的稅收。

三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問題產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)中介市場競爭激烈

我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，截止今年上半年，備案在冊的房地產(chǎn)中介公司已達(dá)3000多家，導(dǎo)致我市的中介行業(yè)競爭激烈，其中確

實存在著一定程度的過分競爭的情況。例如，某些房地產(chǎn)中介公司為搶房源不惜采用不正當(dāng)?shù)氖侄潍@取房源信息，對業(yè)主生活造成一定的騷擾；為搶客戶又向客戶提供虛假信息，詆毀同行，甚至“壓價競爭”，手段層出不窮，但收取服務(wù)費后卻未能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等問題，對整個行業(yè)形象產(chǎn)生極壞的影響。

（二）房地產(chǎn)中介行業(yè)誠信觀念不足

隨著我國經(jīng)濟改革的進一步深入，社會誠信問題越來越受到社會各界的廣泛關(guān)注。有些不正規(guī)的中介公司及從業(yè)人員，為達(dá)到盈利目的，惡意欺詐消費者，引發(fā)的交易糾紛層出不窮，使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光較多的行業(yè)之一，損害了行業(yè)形象。

（三）房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)偏低

由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時間不長，從業(yè)人員資格認(rèn)證、監(jiān)管制度尚不完善，雖大部分從業(yè)人員都已獲得執(zhí)業(yè)證，但執(zhí)業(yè)證考試內(nèi)容比較單一，考取較容易，也沒有對已經(jīng)獲得且正在從事中介行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人予以再培訓(xùn)學(xué)習(xí)。還有一部分沒有獲得執(zhí)業(yè)證或者執(zhí)業(yè)證還沒有頒發(fā)的也已匆匆上崗，這就造成我市中介從業(yè)人員良莠不齊。許多中介公司從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識和法律常識、不按政策規(guī)定操作等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。

（四）房地產(chǎn)中介行業(yè)法規(guī)不完善，相關(guān)部門查處力度不大

有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，是司法部門、行政部門的執(zhí)法要求。但目前我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)相對滯后，中介機構(gòu)承擔(dān)民事或者刑事責(zé)任的具體規(guī)定過少或者規(guī)定的過于籠統(tǒng)。對中介公司的查處力度不大，許多違法違規(guī)的行為難以得到有效的追究，亦很少能獲得嚴(yán)厲的制裁；對一些行業(yè)從業(yè)人員的違規(guī)行為難以進行處理或無法處理，導(dǎo)致對房地產(chǎn)中介行業(yè)缺乏監(jiān)管力度。

而未得到嚴(yán)肅處理的這部分違規(guī)從業(yè)人員抱著僥幸心理，可能會繼續(xù)以違法、違規(guī)的方式從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，乃至讓一些原本安分守己的中介從業(yè)人員受到利益誘惑，助長了不規(guī)范行為的發(fā)生。

（五）房地產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻低，退出條件寬松

我市房地產(chǎn)中介行業(yè)入市門檻低，主要表現(xiàn)在注冊資金要求不高、從業(yè)資格管理尚未完全到位、營業(yè)場所及從業(yè)人數(shù)限制不多；一些信息服務(wù)機構(gòu)、家政服務(wù)部門甚至部分物業(yè)管理公司也超出經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；此外，無照經(jīng)營、無資質(zhì)經(jīng)營也是屢禁不止。行業(yè)準(zhǔn)入門檻太低，促使行業(yè)產(chǎn)生了很多期望短期賺取“快錢”的小型公司，縱容員工不擇手段開展業(yè)務(wù)，對整個行業(yè)形象產(chǎn)生不良影響。另外，針對退出中介行業(yè)的行為沒有設(shè)立有效的監(jiān)管機制，退出行業(yè)的條件寬松，這樣為皮包公司、皮包經(jīng)紀(jì)提供了滋生土壤。

（六）一些消費者法律意識不強

目前我市房地產(chǎn)交易的成本較高，一些客戶為降低購房成本，選擇收費較低的房地產(chǎn)中介公司為其提供服務(wù)。在收費不足以維持正常經(jīng)營的情況下，中介公司只能另尋出路，在按揭服務(wù)等其他費用上尋求差補。按揭回傭已經(jīng)成為行業(yè)的潛規(guī)則，低廉的中介收費逼迫中介企業(yè)要求按揭機構(gòu)加大按揭回扣的金額。于是，按揭費亦水漲船高，但實際上按揭機構(gòu)的收益并未增加，為了追求效益，按揭機構(gòu)唯有降低按揭服務(wù)質(zhì)量或者增加甚至虛增收費項目，以求維持經(jīng)營。

四、關(guān)于進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行業(yè)的措施和建議

（一）完善房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

目前我市的許多關(guān)于房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)并不完善，應(yīng)大力推進房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，強化和細(xì)化房地產(chǎn)中介機構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及賠償?shù)确矫娴南嚓P(guān)規(guī)定。例如：在二手房交易過程中，房地產(chǎn)中介公司、按揭機構(gòu)及金融機構(gòu)的關(guān)系密不可篇五：房地產(chǎn)中介業(yè)調(diào)查報告

此次檢查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)都能在營業(yè)場所內(nèi)懸掛營業(yè)執(zhí)照、備案資質(zhì)證，基本上都能將業(yè)務(wù)流程尤其是收費項目及其標(biāo)準(zhǔn)上墻公示，但在內(nèi)部管理制度、財務(wù)管理制度、檔案管理等方面，不少中介服務(wù)企業(yè)存在著薄弱環(huán)節(jié)。尤其是在財務(wù)管理這項，不少中介服務(wù)企業(yè)由于規(guī)模較小，聘請的是兼職會計或代賬會計。但在檢查過程中，也發(fā)現(xiàn)部分上規(guī)模、重視品牌的中介服務(wù)機構(gòu)在這方面的工作比較完善。隨著電腦以及網(wǎng)絡(luò)的逐步普及，中介服務(wù)機構(gòu)基本都具備了上網(wǎng)的條件，通過網(wǎng)絡(luò)進行信息收集、發(fā)布已成為日常業(yè)務(wù)過程中重要內(nèi)容之一，提高其電腦操作技能也是急需解決的問題之一。c、本土房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)競爭力有待提升

目前，在揚州市區(qū)從事商品房代理銷售、前期策劃、定位的房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)仍以外來房產(chǎn)服務(wù)企業(yè)為主，如中盛置業(yè)、上海泰鵬等，而本土房產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)受囿于資金、人才等因素，鮮有涉足新房市場。再從二手房市場來看，本土中介服務(wù)機構(gòu)雖有熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境等優(yōu)勢，但如“天際偉業(yè)”與銀行聯(lián)手布點開展業(yè)務(wù)等，外來房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對本地房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必將形成沖擊，雖然有順馳的“兵退揚城”前例，但外來房產(chǎn)中介企業(yè)還是給揚州當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介市場帶來了新的血液，其積極作用不容忽視。市場的競爭是無情殘酷的，其實質(zhì)就是人才的競爭。

no.2 新情況、新趨勢值得關(guān)注

通過這次檢查，對照以前檢查所發(fā)現(xiàn)的問題，檢查人員發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介市場還存在諸多問題，其中有不少是老問題，同時還出現(xiàn)了一些新情況、新趨勢值得重視和關(guān)注。a、老問題 1.競爭力偏弱。由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)普遍規(guī)模小、實力弱、低水平運轉(zhuǎn)、粗放式經(jīng)營。在這方面本土房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)表現(xiàn)得較為明顯。大部分中介公司實力較弱，競爭力不強，這次檢查的110家房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)大部分注冊資金為10萬元。2.門店的非理性擴張。部分取得資質(zhì)的房產(chǎn)中介企業(yè)的一塊牌子“到處掛”，東西南北各個區(qū)都有它的身影，這其中有直營的布點，也有“資質(zhì)出租”的加盟形態(tài)，“搶灘布點”成為部分中介服務(wù)機構(gòu)認(rèn)為能擴大自身競爭力的有效途徑，因為至少還可以多點“掛靠費”收入，但給行業(yè)主管部門的監(jiān)管工作帶來新的難題。3.信息渠道需疏導(dǎo)，缺乏廣泛的交流合作與溝通。在房源、客戶等信息被房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)奉為“生命線” 的情況下，部分房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對來登記的房源信息不認(rèn)真審核就發(fā)布信息，有些甚至在未看到任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)的情況下，僅憑電話登記就發(fā)布廣告，造成市場上很多房源信息不真實、不準(zhǔn)確、重復(fù)信息多，浪費資源，也容易引發(fā)矛盾和糾紛。5.代理費偏低。在市場檢查過程中，代理費偏低是多數(shù)房產(chǎn)中介所反映的問題，而且此問題自1999年代理費由3%下調(diào)至1%以來，一直是房產(chǎn)中介業(yè)一直反映較為強烈的。據(jù)了解，國內(nèi)一些大城市如北京、上海、廣州等，中介服務(wù)費上限都在2%-3%之間，而南京現(xiàn)行的收費標(biāo)準(zhǔn)為1.4%，2007年一季度，南京二手房均價已達(dá)7800元/㎡，而揚州市區(qū)同期二手房均價僅為3254元/㎡，以同一套80㎡二手房計算，南京的中介代理費要比揚州高出3637元，除了兩地平均工資水平有差異外，其他經(jīng)營成本基本相同，而且南京部分中介還有要求將代理費上調(diào)至

2.5%—3%的呼聲，由此可見，我市現(xiàn)行的房產(chǎn)中介收費標(biāo)準(zhǔn)確實偏低，再加之中介服務(wù)機構(gòu)較多，市場競爭激烈，也成為部分中介服務(wù)企業(yè)獲取不正當(dāng)利益的借口。b、新情況

由于二手房市場的競爭日益加劇，優(yōu)勝劣汰過程加快，部分房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)出于生存需要或是追逐利潤的驅(qū)動，采用新手法獲利。新手法比較典型的是吃差價。吃差價行為分成以下幾類：背靠背成交、現(xiàn)金收購?，F(xiàn)金收購是指部分中介公司利用房產(chǎn)持有者圖方便或者急于套現(xiàn)的心理，將房產(chǎn)低價收購再高價轉(zhuǎn)出的行為?！氨晨勘场背山坏姆绞绞?，經(jīng)紀(jì)人想方設(shè)法不讓買賣雙方見面，對賣方壓價，到買方這邊又抬高價，暗中賺取價格差，利用買賣雙方信息不對稱，刻意隱瞞價格，有欺騙行為，使得買賣雙方的利益都受到了損失。相對于現(xiàn)金收購而言，“背靠背”成交更具隱蔽性、欺騙性，這在我市的房產(chǎn)市場上屢有發(fā)生。建設(shè)部2006年10月發(fā)布的《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，明令禁止房地產(chǎn)中介“吃差價”，對此種違法行為要堅決予以打擊。no.3 解決問題的途徑、對策

為從根本上解決房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展過程中所出現(xiàn)的問題，市房管部門將采取一系列制度性措施，比如建立誠信檔案、二手房經(jīng)紀(jì)合同、二手房房源網(wǎng)上備案、行業(yè)自律等。

一是誠信檔案——發(fā)揮社會公眾監(jiān)督作用 二是逐步推行存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上用戶認(rèn)證手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受出售或者出租經(jīng)紀(jì)委托后通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)與委托人簽訂存量房經(jīng)紀(jì)委托合同后，將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心備案，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)及時發(fā)布委托出售和出租房屋的基本信息。達(dá)成交易后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為交易當(dāng)事人提供簽訂房地產(chǎn)買賣合同或者租賃合同的網(wǎng)上操作服務(wù)。交易合同經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心備案。

房地產(chǎn)權(quán)利人如果不委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出售或者出租存量房，也可向房地產(chǎn)交易中心申請通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)發(fā)布房源信息。雙方達(dá)成交易的，房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)為交易雙方當(dāng)事人提供簽訂交易合同的服務(wù)。

三是研究建立資金交易專用賬戶

此外，應(yīng)積極推動行業(yè)自律組織的建設(shè)，貫徹落實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則，并積極發(fā)揮行業(yè)自律組織作用。

第四篇：科學(xué)發(fā)展觀土地管理調(diào)研報告0910

科學(xué)管理土地，保持持續(xù)發(fā)展

———上海港城生態(tài)園林有限公司學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀調(diào)

研報告

一、土地的管理與公司的成立

（一）土地管理重要性

土地資源對人類是至關(guān)重要的。土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是社會生產(chǎn)的勞動資料，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本生產(chǎn)資料，是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，是不能出讓的存在條件和再生產(chǎn)條件。

國民經(jīng)濟各行業(yè)的發(fā)展離不開土地。充足的、優(yōu)質(zhì)的、合理分布的土地是順利發(fā)展國民經(jīng)濟的必備條件之一。大自然為人類提供了多種多樣的可資利用的土地資源，為人類的棲息、繁衍、生活、生產(chǎn)等活動提供了條件；另一方面，也向人類提出了因地制宜、充分而合理地利用不同位臵、不同質(zhì)量的土地，以取得更大的經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的任務(wù)。

在我國，人多地少是我國的基本國情。針對近年來我國土地管理中出現(xiàn)的問題,黨中央、國務(wù)院作出了“嚴(yán)格土地管理”的決定。嚴(yán)格土地管理是我國經(jīng)濟發(fā)展新階段土地管理的必然選擇,有著重要的現(xiàn)實意義。土地是民生之本,發(fā)展之基。中國的土地問題始終是現(xiàn)代化進程中一個帶全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。嚴(yán)格土地管理,既是貫徹科學(xué)發(fā)展觀、確保經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)大計,也是維護當(dāng)前改革發(fā)展穩(wěn)定良好局面的當(dāng)務(wù)之急。

（二）土地管理對于港城的重要作用

港城集團公司有土地開發(fā)，房地產(chǎn)開放，市政建設(shè)等一系列職能。資產(chǎn)管理部是主要負(fù)責(zé)對集團公司經(jīng)營性資產(chǎn)（不包括資金類及辦公類資產(chǎn)）進行管理、運作，并代表集團公司履行出資人職責(zé)對集團公司對外投資實行有效建管，以實現(xiàn)集團公司資產(chǎn)保值、增值的職能部門。我公司定位為管理型公司，對港城主城區(qū)74平方公里土地進行管理。對于一個正在開發(fā)中的城市，對儲備土地進行管理是相當(dāng)必要的。

首先，土地管理是確保各項目順利開工的前提。集團公司董事長曾提出每年確保100萬平方米建筑面積的開工的工作目標(biāo)。為了確保工程用地的要求，有力地配合了各建設(shè)工程的順利進行，先要將土地進行回收，辦理各項權(quán)證，然后要將土地管理起來，保證在項目開工前，土地上不出現(xiàn)任何問題。

其次，土地管理是杜絕土地荒蕪現(xiàn)象的必然要求。臨港新城主城區(qū)位于上海最東端，在當(dāng)前的開發(fā)初期，人口還比較稀少，一旦建設(shè)項目不能跟上，就很容易造成土地荒蕪的現(xiàn)象。由于一些外來植物品種的存在，土地荒蕪后，缺少對土地的管理，外來植物就將在土地上泛濫，如加拿大一枝黃花，不僅破壞生態(tài)平衡，同時又影響市容。土地荒蕪現(xiàn)象的出現(xiàn)，還將造成土地資源的大大浪費。

再之，土地管理也是杜絕違法用地現(xiàn)象的必然要求。由于臨港新城主城區(qū)處于開發(fā)初期，很大部分的儲備土地上還沒進行開發(fā)建設(shè)。一些閑雜人員經(jīng)常在儲備土地上出入，一旦缺少了對儲備土地的管 理，違法用地的現(xiàn)象就將出現(xiàn)。非法種植，非法養(yǎng)殖，非法搭建的現(xiàn)象已經(jīng)在儲備土地上出現(xiàn)，如缺乏對儲備土地的管理，這種“三非”現(xiàn)象就將蔓延，造成后果就比較嚴(yán)重，小則與非法種養(yǎng)戶造成糾紛，大則影響建設(shè)項目開工。

因此，對港城儲備土地進行科學(xué)管理，是港城順利開發(fā)建設(shè)的必然要求。

（三）公司成立背景

由于土地管理對于港城開發(fā)建設(shè)中所起的重要作用，07年3月，為加強港城主城區(qū)儲備土地的管理，上海港城開發(fā)（集團）有限公司成立了全資子公司——上海港城生態(tài)園林有限公司，公司與集團資產(chǎn)管理部合署辦公，以確保主城區(qū)開發(fā)建設(shè)、項目開工為目標(biāo)，以土地管理為中心，積極辦理土地權(quán)證、用地手續(xù),同時對土地進行管理。我公司的成立，使得集團公司在資產(chǎn)方面有了正真的“采購員”和“保管員”。在做好“采購員”和“保管員”的同時，我公司以“種（植）養(yǎng)（殖）代管”的方針管理儲備土地，并努力打造生態(tài)農(nóng)業(yè)基地，苗木基地，合理推進合作經(jīng)營，同時創(chuàng)立生態(tài)農(nóng)業(yè)品牌“普露灣”。這樣做的目的是為了更好的發(fā)揮土地資源優(yōu)勢，是土地能夠有可持續(xù)的發(fā)展。

我公司的成立，是科學(xué)發(fā)展觀的集中體現(xiàn)，成立的目的就是以科學(xué)的方法對土地進行管理，在確保主城區(qū)各項目開展的同時，使得儲備土地有一定持續(xù)發(fā)展，帶來一定經(jīng)濟效益。

二、回顧近年來工作

在力求發(fā)展的同時，回顧過去的工作是相當(dāng)重要。公司成立兩年多來，主要進行了以下四方面的工作：

（一）土地管理工作 1．土地回收

目前，主城區(qū)的回收土地面積為約2.46萬畝，除主城區(qū)北部的警備區(qū)土地、東灘土地、東海農(nóng)場及書院鎮(zhèn)部分工業(yè)、集體土地等三部分土地共計約2.21萬畝以外，主城區(qū)全部土地均已回收。2．權(quán)證辦理

土地權(quán)證是集團建設(shè)發(fā)展的保證，為此，根據(jù)集團領(lǐng)導(dǎo)的指示，資產(chǎn)管理部克服了政策障礙、技術(shù)障礙、手續(xù)復(fù)雜、歷史遺留問題多等種種困難，努力推進權(quán)證申辦工作，目前，除三部分未回收土地外，主城區(qū)全部土地均在今年年初前辦妥了土地權(quán)證，土地權(quán)證面積為7.56萬畝。

3．土地管理及用地手續(xù)辦理

為加強土地管理工作，資產(chǎn)管理部從去年開始實行了“五表一圖”制度，即《土地辦證情況表》、《土地回收費用情況表》、《供地及收款情況表》、《用地手續(xù)申辦進度表》、《建設(shè)項目用地情況表》和《土地回收情況圖》，1～2月匯總一次，上報集團領(lǐng)導(dǎo)。4．正在實施的相關(guān)工作

（1）土地管理系統(tǒng)化、信息化工作。（2）土地權(quán)證清查工作（3）主城區(qū)一期土地成本測算（4）海塘所土地的移交工作

（二）生產(chǎn)經(jīng)營情況 1．生產(chǎn)基地情況

公司在石皮泐塘南側(cè)、人民塘東側(cè)建立了農(nóng)業(yè)生態(tài)基地，總面積約為1000畝。其中種植桃樹396畝、梨樹164畝、桔樹43畝、葡萄44畝，桃研所的研究基地150畝，桃總計20個品種，梨樹4個品種，桔樹3個品種，葡萄5個品種，均為通過研究所或原產(chǎn)地引進或嫁接的優(yōu)良品種。目前，生產(chǎn)基地各項工作進展穩(wěn)定，預(yù)計2010年開始投產(chǎn)。

2．苗圃管理情況

現(xiàn)有苗圃土地大部分位于塘下公路至94塘之間，目前生態(tài)園林公司苗圃用地共計近4000畝，大小苗木有80多個品種，238種規(guī)格，近125萬株。我們在認(rèn)真做好苗木養(yǎng)護工作的同時，積極接洽多方苗木求購公司，包括集團有關(guān)部門，開拓苗木銷售渠道。3．合作經(jīng)營情況

根據(jù)儲備土地的實際情況，我公司積極貫徹領(lǐng)導(dǎo)以種（養(yǎng)）代管的原則，實施了不同于土地出租的合作經(jīng)營方式，現(xiàn)已和6家單位分別簽訂了合作經(jīng)營管理協(xié)議，現(xiàn)在總計有約6000畝土地采取合作經(jīng)營的方式進行種植、養(yǎng)殖工作，有效地控制了非法種植、養(yǎng)殖、土方偷盜行為的發(fā)生。4．正在實施的綠化樣板示范基地

今年以來，公司和農(nóng)業(yè)綠化系統(tǒng)的大專院校、科研單位廣泛合作，積極探索農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的新路，以合作經(jīng)營的方式，組織實施3個樣板示范基地：綠地公園、濕地花園和“林克斯”景觀。通過建立以上樣板示范基地，推動“生態(tài)港城”“景觀港城”的建設(shè)。

生產(chǎn)經(jīng)營方面所取得的成績，是我們學(xué)習(xí)和實踐科學(xué)發(fā)展觀的體現(xiàn)。用科學(xué)的方法管理生產(chǎn)基地和苗圃，用發(fā)展的眼光實施綠化樣板示范基地。

（三）內(nèi)部管理 1．制度建設(shè)

為加強企業(yè)內(nèi)部管理，強調(diào)以制度管人，公司根據(jù)集團的要求，結(jié)合本公司的實際，制定了一系列管理制度，規(guī)范了日常工作。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展、提高，公司將對企業(yè)的管理制度進行不斷的修改和完善，以適應(yīng)公司的發(fā)展需要。2．組織建設(shè)

公司成立后，設(shè)臵了辦公室、管理部、市場部，共兩部一室。隨后，為了對港城主城區(qū)內(nèi)已回收地塊進行更有效的監(jiān)管，組建巡查隊。3．企業(yè)文化建設(shè)

公司通過組織培訓(xùn)、外出學(xué)習(xí)、座談交流、工會活動等多種形式，積極開展企業(yè)文化主題活動。公司在網(wǎng)上建立博客，介紹公司的情況，并編寫《園林動態(tài)》。每月一期，將公司的各方面工作報集團領(lǐng)導(dǎo)和 公司的各董事、監(jiān)事。

（四）其他工作

1．農(nóng)業(yè)管理用房停建后的處理

經(jīng)集團招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組討論，我公司組織實施的農(nóng)業(yè)管理用房工程停止建設(shè)，由于施工單位已經(jīng)進場，施工單位一度情緒比較激烈，經(jīng)過多次的溝通、協(xié)商，妥善解決，對設(shè)計、勘察、監(jiān)理、審價等單位的合同終止事宜也全部處理完畢，沒有留下隱患。2．“一枝黃花”的治理

根據(jù)區(qū)府辦《關(guān)于今朝做好全區(qū)“一枝黃花”治理工作的通知》精神以及申港街道的有關(guān)工作部署，公司認(rèn)真貫徹落實“一枝黃花”的治理工作，結(jié)合港城實際情況，在養(yǎng)護公司的配合下，對申港大道、臨港大道、滬城環(huán)路以及杞青路、花柏路周圍苗圃內(nèi)“一支黃花”的開展了清除工作。

三、土地管理工作中所遇到的問題及解決辦法

（一）儲備土地管理

我公司采用“以種（養(yǎng)）代管”的方式，對儲備土地進行管理。儲備土地的管理過程中，有以下的問題，希望通過科學(xué)的方法，將問題解決。

1.黑惡勢力非法占用土地，管理難度大

在近期的土地巡查中，我們發(fā)現(xiàn)大片灘涂地上，有非法養(yǎng)殖的現(xiàn) 象。經(jīng)過了解是當(dāng)?shù)睾趷簞萘λ鶠?，公司有關(guān)人員多次想取締非法養(yǎng)殖現(xiàn)象未果。

解決辦法：以政府部門為依托，協(xié)助做好執(zhí)法整治工作。鑒于上述問題，我們將積極采取應(yīng)對措施，加強和街道、城管、派出所等部門的聯(lián)系和溝通，形成靈活的日常工作機制，采取不定期的聯(lián)合巡邏、聯(lián)合取締的方式，明確配合整治執(zhí)法的二個重點是，一打重點區(qū)域，二打涉黑勢力，露頭就打，制止蔓延，確保主城區(qū)土地的安全穩(wěn)定，確保建設(shè)項目的順利開展。2.違法用地情況屢教不改

在對非法用地現(xiàn)象進行整治的過程中，發(fā)現(xiàn)同一地點，同樣的非法用地情況多次的出現(xiàn)，屢教不改。這些非法種養(yǎng)人員面對我們的整治，采用“打游擊戰(zhàn)”的方式逃避。

解決辦法：以責(zé)任制為抓手，強化土地的現(xiàn)場管理。一方面，加強各部門的縱向管理，實行分層管理和網(wǎng)格管理相結(jié)合，職責(zé)細(xì)化明確；另一方面，加強橫向監(jiān)管，巡查組主要負(fù)責(zé)對生產(chǎn)基地和合作經(jīng)營地塊的種養(yǎng)業(yè)務(wù)、未種養(yǎng)的儲備土地的安全生產(chǎn)、環(huán)境衛(wèi)生等方面及苗木養(yǎng)護情況進行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時登記匯總，要求責(zé)任部門整改，取得了較好的效果。同時，也要加強最基層的監(jiān)管，基層管理由合作經(jīng)營單位完成，合作經(jīng)營單位派遣一定人手進行巡查工作，同樣每天以文字形式將發(fā)現(xiàn)的問題記錄匯總，及時匯報上級。通過這樣的層層管理，強化各級責(zé)任，有效應(yīng)對非法種養(yǎng)人員的“游擊戰(zhàn)”，將非法用地現(xiàn)象制止于萌芽階段。3.非法種養(yǎng)戶法律意識淡薄 在巡查過程中，時常發(fā)現(xiàn)一些當(dāng)?shù)乩夏耆?，在零星的土地上進行小面積的種植。他們法律意識淡薄，也不知道他們也種植的土地為港城建設(shè)用地。

解決辦法：事前防范，加大宣傳教育力度。巡查隊在日常巡查過程中，準(zhǔn)備相應(yīng)材料，在制止非法種養(yǎng)現(xiàn)象后，將相應(yīng)材料派發(fā)給當(dāng)事人，增強其法律意識，并明確不得在儲備土地上進行非法種養(yǎng)活動。4.加快土地信息化管理

土地管理信息化的工作已經(jīng)開展，但是由于開發(fā)系統(tǒng)不完善等眾多原因，導(dǎo)致土地管理信息化的工作停滯不前。

解決辦法：認(rèn)識信息化的重要作用，加快土地信息化建設(shè)。信息化是當(dāng)前時代各行各業(yè)發(fā)展的必然趨勢。港城土地信息化是個龐大的項目，涉及到集團的市場部、規(guī)劃部和資產(chǎn)管理部等多個部門。采用現(xiàn)代化技術(shù)與方法，建立土地管理信息系統(tǒng)，使土地管理工作逐步實現(xiàn)計算機網(wǎng)絡(luò)化圖文辦公，從而使土地管理工作提高到一個比較高的現(xiàn)代化水平已顯得非常必要。通過地籍管理、土地利用管理、建設(shè)用地管理、土地市場管理等信息的網(wǎng)絡(luò)共享，使集團各部門之間的工作效率提高。

（二）苗圃管理

因苗圃面積較大，品種較多，為提高苗木的質(zhì)量和存活率，我們在接收苗圃后，通過邀請招標(biāo)程序，委托了專業(yè)的綠化養(yǎng)護公司進行管理。至09年上半年，養(yǎng)護合同終止?，F(xiàn)在，苗圃由虹升公司負(fù)責(zé) 看護。在此過程中，苗圃的管理也出現(xiàn)一定問題。1.一支黃花泛濫

由于苗圃在回收之前管理不當(dāng)，造成苗圃內(nèi)一枝黃花泛濫。一支黃花泛濫，不僅影響美觀，同時影響了苗圃內(nèi)苗木的長勢，甚至造成了一些苗木死亡。

解決辦法：增加一支黃花清理次數(shù)。對于泛濫的一支黃花，唯一的辦法就是增加清理次數(shù)，不同季節(jié)，使用不同的清理方法。例如，春季在一支黃花生長期，多使用藥物噴灑的方法；秋季在一支黃花繁殖期，集中割除一枝黃花花冠，并集中在安全的地方將其焚燒，防止其籽傳播，大大降低第二年一支黃花的生長量。通過一系列科學(xué)的方法，同時增加清理次數(shù)，有效遏制一支黃花在主城區(qū)的生長。2.苗圃內(nèi)空地的合理使用

在我公司管轄的苗圃中，有幾塊苗圃內(nèi)存在大面積的空地，如杞青路南苗圃和張新根苗圃?？盏卦跓o人管理的情況下，易產(chǎn)生非法種植的現(xiàn)象，也可能造成一支黃花泛濫。

解決辦法：進行合作經(jīng)營或進行科學(xué)試驗。由我公司的市場部與農(nóng)業(yè)綠化系統(tǒng)的大專院校、科研單位進行合作，在這一類空地上可以種植草坪、花卉等。例如，2008年市場部與上海偉欣綠化景觀有限公司合作，在苗圃內(nèi)空地上種植向日葵的項目，雖然此項目最終因種種原因擱淺，但是這樣的合作經(jīng)營思路是可以在以后的苗圃管理中嘗試運用的。另外，就是在苗圃內(nèi)進行科學(xué)試驗。如土壤成份試驗、某種植物存活試驗等。因為港城建設(shè)處于初期，這一類試驗是相當(dāng)有必 要的。例如，2008年，市場部做的關(guān)于桂花在港城鹽堿土上存活和長勢情況的試驗。通過這兩種方法，可以發(fā)揮出土地的使用價值。3.苗圃內(nèi)苗木死亡情況嚴(yán)重

由于苗木種植過密，經(jīng)過幾年的生長更是密上加密，已經(jīng)影響到樹型樹姿，造成苗圃內(nèi)有很大一部分僵苗和死苗。

解決方法：對苗木結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。我們可從控制品種規(guī)模入手，重點抓好種植結(jié)構(gòu)的調(diào)整工作，對苗圃盡早作整體規(guī)劃布局的設(shè)計，作出種植調(diào)整計劃，對于現(xiàn)苗木密度過大的問題，建議及時進行抽稀。抽稀后苗木的處理應(yīng)該區(qū)別對待，優(yōu)良的品種建議提供土地重新種植，滯銷品種則可以考慮放棄。對于品種不適應(yīng)港城土質(zhì)的苗木建議用適合港城環(huán)境的同等苗木替換，對滯銷品種則建議自然淘汰。

（三）生產(chǎn)基地管理

生產(chǎn)基地按照“一年打好基礎(chǔ)，二年提高完善，三年創(chuàng)出實效”的管理要求，堅持一手抓管理，一手抓技術(shù)，努力打造“普露灣”精品園。2010年，“普露灣”農(nóng)產(chǎn)品即將上市。關(guān)于生產(chǎn)基地，有以下幾點想法： 1.豐富種植品種

目前，生產(chǎn)基地內(nèi)種植的品種有：桃樹、梨樹、桔樹和葡萄。均為水果，2008年，生產(chǎn)基地曾經(jīng)種植過玉米，投放市場后，得到了消費者的好評。因此，生產(chǎn)基地是否考慮豐富種植品種，特別是蔬菜品種。2.生產(chǎn)基地的生態(tài)管理模式

我們生產(chǎn)基地在種植果樹方面目前正使用“以草代肥”的有機種植法，當(dāng)果園植被（目前為野生草和黃豆）長到30-40厘米時，人工收割，散覆于樹盤下。在整個生長季節(jié)，草在15-40厘米交替生長，連年堅持下去，果園有機質(zhì)及有效礦物質(zhì)含量會有明顯上升，土壤PH值下降，有利于緩解果園土壤的堿化，有機質(zhì)礦化及被侵蝕。接下來，我們可以嘗試生草和養(yǎng)殖相結(jié)合的方法。果園自然或人工生草法、植被殘體可以覆蓋果園結(jié)合喟豬、牛、羊、雞、兔等，再以動物糞便還田的方式實現(xiàn)物質(zhì)循環(huán)。例如，上海近郊的一些種植示范園，推行的“一棵果樹一只雞”、“行間種苜蓿，樹下覆草，一畝果樹兩只羊”的生態(tài)模式，解決了肥源不足、土壤惡化的問題，還可減少一些生理病害，提高果品質(zhì)量。我們的生產(chǎn)基地也可以運用這樣的一種科學(xué)的模式，使生產(chǎn)基地有更好的發(fā)展，同時帶來更可觀的經(jīng)濟效益。3.生產(chǎn)基地的經(jīng)營模式

明年即將是生產(chǎn)基地果品的產(chǎn)出年，目前生產(chǎn)基地的經(jīng)營模式為生產(chǎn)+銷售的經(jīng)營模式。在果品成熟后，我們可以將經(jīng)營模式改為生產(chǎn)+經(jīng)營+旅游的經(jīng)營模式，這是時下比較流行的種植園經(jīng)營模式，眾所周知，旅游可以帶動一個地區(qū)的發(fā)展。我們公司生產(chǎn)基地占地1000畝，在上海近郊可算是占地大的種植園，一旦宣傳到位，將占地面積作為賣點，旅游的模式是相當(dāng)可行的。另一方面，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品價值的方面，可以使用競爭戰(zhàn)略的經(jīng)營模式，農(nóng)產(chǎn)品使用差異化模式，差異化模式是指企業(yè)向顧客提供的產(chǎn)品和服務(wù)在行業(yè)內(nèi)獨具特色，這種特色足可以給產(chǎn)品帶來額外的加價。例如，在日本相當(dāng)流行的方型水果，其原理就是在水果生長期在水果外套上方形模具，這樣的水果相比普通的水果，價格就高上3-5倍。因此可以通過一定科學(xué)手段，使我們產(chǎn)出的果品在市場上以特色取勝。4.加強合作，減少風(fēng)險

我公司農(nóng)業(yè)基地規(guī)模較大，而相對來講管理人員較少、技術(shù)力量較薄弱。在桃、梨、橘樹的日常的種植管理中，技術(shù)方面依靠桃研所較多。而葡萄和蜜橘種植在南匯是薄弱環(huán)節(jié)，種植較少，技術(shù)相對較落后。例如，我基地種植的44畝葡萄，對設(shè)施設(shè)備的要求較高。投資風(fēng)險較大。針對這種情況，可吸引有一定的種植經(jīng)驗的人或者科研機構(gòu)合作經(jīng)營。由我們提供生產(chǎn)資料，對方提供技術(shù)經(jīng)驗，合作種植，獲得的利益可以共享，且減少了種植的風(fēng)險。

胡易宏

二〇〇九年十月十三日

第五篇：2015.5.18深化土地管理改革調(diào)研報告（本站推薦）

探索改革

統(tǒng)籌發(fā)展

全面提升土地資源利用與保護綜合效益

——睢縣關(guān)于深化土地管理制度改革的調(diào)研報告

黨的十八大尤其是十八屆三中全會以來，中央一系列重要會議對土地管理制度改革指明了方向，提出了明確要求。按照省、市下達(dá)的關(guān)于深化土地管理制度改革調(diào)研任務(wù)要求，睢縣圍繞調(diào)研課題，專門組建由國土資源局牽頭、有關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)配合參與的調(diào)研工作組，調(diào)研人員分赴全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門企業(yè)等基層一線實地調(diào)查、走訪座談，召開不同類型的交流座談會、征求意見會、總結(jié)分析會，對貫徹落實現(xiàn)行土地管理制度情況進行了認(rèn)真調(diào)查總結(jié)，并結(jié)合睢縣工作實際，分析當(dāng)前發(fā)展形勢和政策變革方向，對深化土地管理制度改革進行了研究探討?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、睢縣貫徹落實現(xiàn)行土地管理制度基本情況

睢縣位于商丘市西部,是河南省歷史文化名城，素有“中原水城”之稱，是全國一級英模任長霞的故鄉(xiāng)，是全省基本農(nóng)田保護示范縣和全國重要的糧棉油生產(chǎn)基地，屬典型的農(nóng)業(yè)縣。全縣共轄8鎮(zhèn)12鄉(xiāng)，554個行政村，1099個自然村，86萬人，縣域面積926平方公里。耕地66989.81公頃、基本農(nóng)田57505.44公頃。

多年以來，睢縣立足保護資源、保障發(fā)展、保護權(quán)益三方兼顧、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的土地利用管理目標(biāo)，開拓思路、創(chuàng)新方法，多策并舉、多措并施，認(rèn)真貫徹落實土地管理基本制度，盡職盡責(zé)保護資源、節(jié)約集約利用資源、盡心盡力保護權(quán)益，取得了較為顯 1 著的實效。

（一）防控建設(shè)多措并舉，切實嚴(yán)格保護耕地

1、強化執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任，落實耕地保護目標(biāo)管理制度 縣、鄉(xiāng)、村分別成立了以政府和村主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的耕地保護工作領(lǐng)導(dǎo)組，層層簽訂耕地保護責(zé)任書，明確了耕地保護工作目標(biāo)和重點，強化了縣、鄉(xiāng)政府對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積、土地利用總體規(guī)劃和計劃執(zhí)行情況的主體責(zé)任，把耕地保護責(zé)任落實到了每一塊耕地和每一個基本農(nóng)田保護塊。構(gòu)建“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)同、公眾參與、上下聯(lián)動”的執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機制，探索實行了“三級網(wǎng)格化”管理模式，建立三級管理平臺，開發(fā)網(wǎng)格化管理信息系統(tǒng)，將保護耕地和執(zhí)法監(jiān)管的重心放在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村兩級,強化了基層的土地管理和執(zhí)法監(jiān)管責(zé)任，建立了“全覆蓋、無死角”的執(zhí)法監(jiān)管動態(tài)巡查機制，真正做到了違法違規(guī)用地的早發(fā)現(xiàn)、早報告、早制止、早查處。從源頭上遏制和減少了違法用地行為的發(fā)生，我縣各類違法違規(guī)用地案件明顯減少,違法違規(guī)用地比率逐年下降。

2.嚴(yán)格執(zhí)行土地規(guī)劃和計劃，落實土地用途管制

按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途和土地利用計劃的安排使用土地，對耕地實行特別保護，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，實現(xiàn)土地資源的合理利用，從而確保耕地數(shù)量的穩(wěn)定。堅持按規(guī)劃管地、用地的原則，依法認(rèn)真落實建設(shè)用地預(yù)審制度。凡不符合規(guī)劃的建設(shè)項目不得通過預(yù)審，不受理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地申請，不得違反規(guī)劃批地和用地，也不得擅自修改規(guī)劃；對國務(wù) 2 院和省級人民政府確定的重點基礎(chǔ)設(shè)施項目，要依法根據(jù)國務(wù)院或省人民政府批準(zhǔn)立項的文件按照法定程序修改或調(diào)整規(guī)劃后才能報批用地。所有建設(shè)用地必須遵循以項目帶開發(fā)的原則，按照耕地占補平衡的規(guī)定，全面落實建設(shè)占用耕地補充制度，嚴(yán)禁各種形式的圈占土地行為，確保建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃谟玫赜媱澲畠?nèi)。嚴(yán)把工業(yè)用地總量關(guān)、預(yù)審關(guān)、審批關(guān)、供地關(guān)；加強計劃控制，嚴(yán)格控制新增建設(shè)占用耕地過快增長，對用地粗放的項目進行計劃限制、核減，切實提高土地利用效率，從源頭上控制好占用耕地的閘門。

3.深入開展土地綜合整治，落實耕地占補平衡制度 一是組織實施補充耕地項目。歷年來，積極組織申報補充耕地項目，為我縣縣城發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)項目用地提供補充耕地指標(biāo)。同時，非常重視補充耕地的質(zhì)量建設(shè)，從補充耕地項目的立項、規(guī)劃設(shè)計、組織實施到項目驗收，都有農(nóng)業(yè)部門技術(shù)人員全程參與，實施補充耕地培肥改良綜合措施，確保耕地質(zhì)量穩(wěn)中有升。二是試點推進新農(nóng)村土地綜合整治項目。堅持建新與拆舊統(tǒng)籌的原則、建新與拆舊占補平衡的原則、新增耕地任務(wù)分完成原則、分別制定項目總體實施方案與分實施計劃的原則，采取“圍棋戰(zhàn)略”、局部連片拆舊復(fù)耕、整村推進多種措施試點推進新農(nóng)村土地綜合整治，確保項目占補平衡，并實現(xiàn)新增耕地目標(biāo)。全縣經(jīng)市政府批復(fù)土地綜合整治試點項目24個，21個開工建設(shè)。所有試點項目舊村已拆除房屋3860余戶，復(fù)耕土地2890畝；新村已新建房屋9810戶。爭取省財政補助資金項目11個，下達(dá)資金共計5666萬元。三是持續(xù)推進集體建設(shè) 3 用地整治工作。通過集體建設(shè)用地整治，2012年新增耕地3000畝，2013年新增耕地2000畝。2014年創(chuàng)建“整體建庫、分期實施”的整治模式，在建的16000畝集體建設(shè)用地整治項目庫按計劃實施后，至少可保障睢縣3-5年建設(shè)用地的掛鉤需求，用地瓶頸將會有效破解，為縣域經(jīng)濟社會發(fā)展提供可靠的土地支撐。

4.加大土地整理力度，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田

通過實施睢縣蓼堤等兩個鎮(zhèn)土地規(guī)模整治項目和“鄭州航空經(jīng)濟綜合實驗區(qū)睢縣基本農(nóng)田異地補劃項目”，對農(nóng)田道路、水利、電力設(shè)施工程進行修建和配套，增加耕地面積，提高耕地質(zhì)量。土地利用率和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率顯著提高，改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，對推動農(nóng)村現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展也都有積極的示范作用。

（二）節(jié)約集約利用資源，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保障發(fā)展 1.科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃，拓展發(fā)展用地空間 2009年，睢縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)面積僅為8.86平方公里。為拓展產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展空間，我們深入研究土地利用總體規(guī)劃編制政策，結(jié)合鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃修編，將全縣的建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)向城郊鄉(xiāng)、董店鄉(xiāng)和河集鄉(xiāng)進行了集中，在8.86平方公里東側(cè)和南側(cè)劃定了10.83平方公里掛鉤建新區(qū)，城北產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的實際發(fā)展空間就由8.86增加到了19.69平方公里，拓展了城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展空間。目前，已入駐工業(yè)企業(yè)128家，規(guī)模以上企業(yè)42家，省科委認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)3家，同時吸引了安踏、富士康、浩然、安琪、廣碩等多家上市企業(yè)入駐，從業(yè)人員達(dá)到3萬余人，呈現(xiàn)出知名企業(yè)紛紛落地，閩臺商扎堆發(fā)展 4 的良好局面，形成了以制鞋制衣、電子信息為主導(dǎo)，以現(xiàn)代紙業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)體系。

2.強力推進土地綜合整治，解決發(fā)展用地指標(biāo)

近幾年來，睢縣縣委、縣政府先后搶抓三項整治項目指標(biāo)使用、人地掛鉤政策機遇，整合各種力量，采取縣領(lǐng)導(dǎo)包片、重點局委包鄉(xiāng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部包村的方式，分解任務(wù)，層層負(fù)責(zé)，持續(xù)推進土地綜合整治工作。在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，調(diào)整思路，創(chuàng)立了“整體建庫、分期實施”的土地綜合整治模式，統(tǒng)一建立“睢縣土地綜合整治拆舊項目庫”。2013年完成度5100畝新增耕地目標(biāo)任務(wù)，2014年整治出新增耕地4005畝。通過采取城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，為睢縣城市規(guī)劃區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和新型農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展提供用地的指標(biāo)保證。2013年共報批新增建設(shè)用地693.28公頃，2014年獲得省政府獲批準(zhǔn)土地12個批次，總面積共計388.53公頃，有效保障了格力頓漢、鼎豊木業(yè)、錦灝服飾、源龍鞋業(yè)、滕潤鞋業(yè)、豪烽國際鞋業(yè)等一大批重點項目用地需求。

3、規(guī)范土地出讓，擴增土地利用效益

我縣成立了由主管縣長任組長，縣政府辦、法制辦、發(fā)改、規(guī)劃、住建、財政、監(jiān)察、環(huán)保、國土、方管、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、城關(guān)鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)等相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人為成員的“睢縣城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓領(lǐng)導(dǎo)組”，建立了集體決策平臺。根據(jù)擬出讓土地的位臵、用途、面積、建筑規(guī)模、容積率等土地使用條件，綜合確定該宗地的供地方式、起始價、增價幅度和競買保證金數(shù)額，推進依法依規(guī)陽光運行，避免在出讓過程中出現(xiàn)“自由裁量”。2013年出讓供應(yīng)土地68宗，面積249.85公頃，5 土地收益達(dá)7.7億元。2014年共成功出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)32宗，總面積125.91公頃，劃撥土地5宗，面積17.94公頃，實現(xiàn)土地收益逾10億元。

4.采取多種措施，提升節(jié)約集約用地水平

一是科學(xué)編制規(guī)劃，優(yōu)化空間布局。強化規(guī)劃引導(dǎo)作用，科學(xué)編制《睢縣土地利用總體規(guī)劃》，優(yōu)化空間布局，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，促進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，推動產(chǎn)業(yè)集聚，壯大產(chǎn)業(yè)集群，加快轉(zhuǎn)型升級，使有限的土地資源得到高效利用。二是嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高用地效率。合理確定用地規(guī)模，提高建設(shè)用地準(zhǔn)入門檻。小項目不單獨供地，一律進標(biāo)準(zhǔn)化廠房；大項目分期供地，實現(xiàn)節(jié)約集約。三是建立預(yù)測制度，嚴(yán)把供地閘門?？茖W(xué)制定供應(yīng)計劃，確定供地總量，規(guī)范操作程序，優(yōu)先保障重點建設(shè)和民生項目，按照項目建設(shè)對土地的需求，進行分期供地，核減供地，防止企業(yè)盲目擴大占地規(guī)模。四是實行“網(wǎng)格”管理，加強批后監(jiān)管。充分利用縣、鄉(xiāng)、村“三級網(wǎng)格化”監(jiān)管平臺，定期對出讓后的土地項目建設(shè)的進展情況和投資強度、容積率、建筑密度等土地利用情況進行監(jiān)督檢查，促進土地節(jié)約集約利用。五是加推舊城改造,盤活存量建設(shè)用地。把舊城改造與城市存量土地挖潛結(jié)合起來，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，盤活存量。我縣已成功對老睢州劇院、老交通局、老睢中、老回中片區(qū)進行了改造，面積達(dá)到400畝。六是清查閑臵土地，提高利用效益。開展以閑臵低效利用土地為重點的清查處臵工作。通過對閑臵低效利用土地的清查、認(rèn)定、處臵、整改，達(dá)到拓展經(jīng)濟發(fā)展空間，實現(xiàn)閑臵低效土地的利用效益最大化。

（三）依法實施土地確權(quán)登記和征收，保護群眾土地權(quán)益 1.推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，依法保護農(nóng)民權(quán)益 2013年11月，我縣全面完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。自2014年10月起，全縣農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作全面開展，力爭2015年底前完成任務(wù)。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作全面完成后，將對切實有效保護農(nóng)村群眾合法土地權(quán)益提供了法律依據(jù)。

2.嚴(yán)格落實土地征收法規(guī)政策規(guī)定，保護農(nóng)民土地權(quán)益 一是嚴(yán)格執(zhí)行國土資源聽證程序。征地報批前，認(rèn)真做好征地報批前的告知、確認(rèn)、聽證工作，確保被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)和監(jiān)督權(quán)。在組織征收資料時，至少2人將征地告知書、聽證告知書在土地所涉及的村委會進行了送達(dá)，并在村務(wù)公開欄和其他明顯位臵進行了張貼、拍照，張貼、拍照時送達(dá)人和村委負(fù)責(zé)人均留在影像資料之內(nèi)存檔備查。對征收土地權(quán)屬、地類、面積、地上附著物和青苗等調(diào)查情況，由國土局、土地涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、土地涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、土地涉及被征地農(nóng)民或被征地農(nóng)民委托代表以及地上附著物所有權(quán)人共同確認(rèn)。無論村民是否提出聽證申請，均由縣政府通知土地涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會及被征地農(nóng)民進行開會，將擬征土地的位臵、地類、面積和征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安臵途徑等一一傳達(dá)，放棄聽證的，要有被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽章的書面意見。

二是開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作。根據(jù)河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳等部門關(guān)于進一步加強征地管理切實維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益意見的通知（豫政辦?2014?139號）文件 7 規(guī)定，征地報批前扎實做好征地報批前的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作，評估工作堅持“誰決策、誰評估、誰負(fù)責(zé)”，堅持依法評估，維護群眾眼前利益與長遠(yuǎn)利益并重的原則。針對涉及農(nóng)民土地征收征用、補償、安臵，涉及較大范圍群眾利益的重大土地權(quán)屬調(diào)整變更事項，縣政府專門召開會議并成立以主抓土地副縣長為組長，各個職能部門局長為成員的《睢縣國土資源社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作領(lǐng)導(dǎo)組》，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在我局。對每個涉及群眾重大土地權(quán)屬調(diào)整變更問題，領(lǐng)導(dǎo)組召開專題會議，制定評估方案、公告公示及其他征求群眾意見材料、召開分析論證會的相關(guān)材料及分析論證結(jié)果、評估報告及風(fēng)險化解方案等，且縣國土資源局信訪機構(gòu)要對社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的合法性、合理性、可行性、可控性和評估內(nèi)容及程序等進行審核，并出具《社會穩(wěn)定風(fēng)險評估審核意見》作為上報審批事項的必要材料。

三是切實做好征用土地公告工作。嚴(yán)格按照文件規(guī)定，認(rèn)真履行“兩公告一登記”程序，將《征收土地公告》和《征地補償安臵方案公告》，在土地所涉及的村委會進行了送達(dá)，并在村務(wù)公開欄和其他明顯位臵進行了張貼、拍照，張貼、拍照時送達(dá)人和村委負(fù)責(zé)人均留在影像資料之內(nèi)存檔備查。

四是嚴(yán)格執(zhí)行新的征地區(qū)片綜合地價，確保農(nóng)民合法權(quán)益。我縣嚴(yán)格按照《河南省人民政府關(guān)于調(diào)整河南省征地區(qū)片綜合地價的通知》和《商丘市人民政府關(guān)于調(diào)整我市國家建設(shè)征收土地上附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定的征地區(qū)片綜合地價補償標(biāo)準(zhǔn)和地上附著物、青苗補償費補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償。切實做到了維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益，妥善安排被征地農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，8 做到被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。

3.實施舊城區(qū)改造和保障性住房建設(shè)，改善群眾居住條件 我縣把舊城改造與城市存量土地挖潛結(jié)合起來，實行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)。目前已對老回中、老劇院、老政府、原商業(yè)幼兒園、老睢中、原衛(wèi)生學(xué)校等七個片區(qū)共計300畝土地范圍內(nèi)的建筑物進行了拆除和整治改造，改造片區(qū)內(nèi)形成了比較完善的市政公用設(shè)施和公共設(shè)施體系，城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量根本改善，歷史與地域文化特色充分彰顯，人居環(huán)境與生活質(zhì)量顯著提高。同時為保障性住房提供用地保障，如2014將位于中心大街東側(cè)約100畝的土地劃撥給房地產(chǎn)管理中心作為惠安小區(qū)公租房使用。

（四）工作實踐存在問題與困惑 1.補充耕地壓力較大，后備資源嚴(yán)重不足

隨著社會經(jīng)濟快速發(fā)展，每年對用地需求很大，新上建設(shè)用地項目大部分占用優(yōu)質(zhì)耕地，補充耕地難度大，實施補充耕地項目少，數(shù)量、質(zhì)量難以保障。一是后備資源匱乏，我縣處于平原地帶，本來在耕地后備資源中，面積較大、條件較好、易于開發(fā)利用的地塊均已被開發(fā)利用，剩余的大多是開發(fā)難度較大的地塊，開發(fā)整理的地塊面積小而分散，而且后備資源越來越少，補充耕地的難度增大，整治質(zhì)量不高，耕地占補平衡壓力加大，導(dǎo)致部分建設(shè)項目不能報批。其他能作為補充耕地后備資源的只有灘涂用地和集體建設(shè)用地。睢縣境內(nèi)大部分河道灘涂寬度狹窄，有的只有十幾米寬，開發(fā)整理后，難于配套，形不成規(guī)模；境內(nèi)最大河流就是惠濟河，其兩岸灘涂用地相對來說寬一些、易于整理，但惠濟河不是縣管河道，縣里無權(quán)對灘涂進行開發(fā)整理。二 9 是后期管護力度不夠。集體建設(shè)用地整治，主要是居民點整治，選點及整治難度大，地塊零星、分散，不集中連片，無法進行配套，再加上整治地塊在村莊內(nèi)或周邊，易于被建設(shè)占用，后期管護難度大，質(zhì)量無法保障。近幾年集體建設(shè)用地整治工作，由于存在“重整治、輕管護”的問題，忽視了后期管護工作，致使有的整治后的地塊又被栽上樹、建上房，增加后的耕地再次減少。土地綜合整治試點項目建設(shè)中重建新、輕拆舊，致使部分試點項目仍未實現(xiàn)占補平衡。另外，補充耕地項目從立項、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、實施，到最終驗收，歷時長、程序多，無法及時為建設(shè)占用耕地提供補充耕地指標(biāo)。三是重點項目占用耕地和基本農(nóng)田較多，自求平衡難度大。商登高速建設(shè)項目等重大項目工程占用的耕地和基本農(nóng)田數(shù)量過大，在本轄區(qū)內(nèi)自求平衡難度大。

2.耕地保護政策傾斜力度小

將耕地保護工作納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府年終綜合目標(biāo)考核，從一定程度上會提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)保護耕地的意識，但對提高普通老百姓的耕地保護意識沒有效果。對耕地保護工作先進的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政策傾斜，組織實施農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)田水利建設(shè)、中低產(chǎn)田改造、土地整理等項目，對項目區(qū)進行修路、打井、供電等配套，方便農(nóng)民耕種，提高耕地質(zhì)量，很受農(nóng)民歡迎，但對農(nóng)戶、農(nóng)民的獎勵基本上沒有。耕地分為一般農(nóng)田和基本農(nóng)田，一般農(nóng)田和基本農(nóng)田的區(qū)分在地塊現(xiàn)場沒有明顯界線，無法區(qū)別，只能在比較專業(yè)，很抽象的土地利用總體規(guī)劃圖上體現(xiàn)，使得一般農(nóng)田和基本農(nóng)田的保護不明顯。

3.用地瓶頸依然存在，土地節(jié)約集約利用水平仍待提升

首先是用地瓶頸依然存在。日漸增大的集體建設(shè)用地整治難度及有限的新增用地指標(biāo)，難以滿足我縣經(jīng)濟社會發(fā)展的迅猛勢頭和逐年遞增用地需求。其次是土地利用效率低，閑臵浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。一方面用地缺口很大，指標(biāo)緊張，另一方面?zhèn)€別企業(yè)土地低效利用和閑臵浪費問題依然嚴(yán)重。由于個別供地模式仍是政府招商、企業(yè)申請、國土部門供地，此種模式容易由于用地審批把關(guān)不嚴(yán)，造成供而不用、供多用少等現(xiàn)象比較嚴(yán)重。還有就是企業(yè)集約用地水平較低。按規(guī)定我縣的工業(yè)用地投資強度為每畝216萬元，容積率要達(dá)到1以上，綜觀我縣的企業(yè)，達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)的很少。三是舊城改造困難重重,盤活存量任務(wù)艱巨。由于拆遷、安臵、資金等問題，我縣在對舊城區(qū)的開發(fā)和拆遷力度還小，沒有形成成片成塊的舊城改造態(tài)式。目前我縣也只是僅對老睢州劇院、老交通局、老睢中、老回中片區(qū)中原企事業(yè)單位辦公用地進行了改造，而涉及廣大居民居住的閑散地還沒有進行整合改造，影響了老城區(qū)的建設(shè)步伐，居民的生活環(huán)境與生活質(zhì)量還有待提高。

4、農(nóng)村宅基地使用管理制度亟待改革

根據(jù)農(nóng)村地籍調(diào)查、宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作開展情況，以及近來信訪舉報農(nóng)民私自買賣、轉(zhuǎn)讓土地建房等問題增多?，F(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度是長期以來形成的。按現(xiàn)行制度規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但在實踐中，這一標(biāo)準(zhǔn)并未得到有效執(zhí)行，農(nóng)村宅基地存在不少問題。農(nóng)村宅基地管理不夠規(guī)范。由于農(nóng)村宅基地管理不夠規(guī)范，缺乏有效疏導(dǎo)，農(nóng)村宅基地使用權(quán) 11 的流轉(zhuǎn)秩序混亂，一戶多宅、亂占地建房、多占地建房的現(xiàn)象盛行，需要建房的又無地可建形成違法占地。閑臵宅基地現(xiàn)象大量存在，造成土地資源極大浪費?！敖ㄐ虏徊鹋f”，在農(nóng)村不少地方，農(nóng)戶建房申請新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原來的舊房不拆、舊宅基地不交。舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒有法律明確規(guī)定。舉家進城務(wù)工的農(nóng)民在農(nóng)村的房屋長期閑臵。宅基地及住房閑臵，不僅浪費了土地資源，而且影響了村容村貌，“空心村”現(xiàn)象明顯。改革完善農(nóng)村宅基地制度，解決農(nóng)村宅基地的使用效率低下、規(guī)劃不合理問題；促進居民點集聚，改善農(nóng)民住宅問題；增進城鎮(zhèn)化建設(shè)層次，或解決中心村的空臵問題。

二、當(dāng)前土地管理改革形勢與政策分析

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中關(guān)于土地管理制度的改革內(nèi)容，觸及了現(xiàn)行土地利用和管理制度中的諸多核心問題，指明了未來我國土地制度改革的基本方向、趨勢和突破口，其意義深遠(yuǎn)。總體來看，現(xiàn)有土地管理制度符合我國國情特點，但與經(jīng)濟社會發(fā)展和現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制建設(shè)，尤其是一些法律和相關(guān)制度與改革的要求還存在不適應(yīng)之處，亟待夯實集體土地權(quán)能，健全用途管制制度，完善征地制度，推進土地要素市場化改革。

（一）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場

《決定》提出，加快土地管理制度改革，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃和入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。

第一，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等進入市場。目前的改革任務(wù)，是要使這些農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地合法地、公開透明地進入市場，必須要建立有效的市場形式和市場規(guī)則，并保證農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市中“同權(quán)同價”。集體經(jīng)營性建設(shè)用地也與國有建設(shè)用地一樣，可以轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等，即兩種所有制土地在權(quán)能上應(yīng)該是一致的。

第二，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。所謂“合理、規(guī)范”，是指要對征地對象進行合理價格補償；在規(guī)范程序和補償?shù)轿坏那疤嵯?，符合相關(guān)法律規(guī)定才能征地。多元化保障是指除了貨幣補償外，還應(yīng)在城鎮(zhèn)社保等方面給予相應(yīng)補償，更多采取“留地安臵”（征完地后，留一定比例的地給農(nóng)民）的方式，其核心是使農(nóng)民更多地分享土地增值的收益。

第三，減少非公益性用地的劃撥，擴大國有土地有償使用范圍。未來除了軍事、國防、教育、文化、國家安全、社會保障等真正屬于公益用途的領(lǐng)域之外，都應(yīng)按有償使用的原則，公開在市場上出讓，讓土地出讓更加透明化，不能再實行無償劃撥。要擴大國有土地有償使用范圍，讓市場在土地資源配臵中起決定性作用。

第四，促進土地抵押、轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保的二級市場發(fā)展。未來要建立規(guī)范、透明的土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等二級市場，所有城鎮(zhèn)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓，都需統(tǒng)一進入規(guī)范的土地二級市場中進行交易。二級市場交易活躍，對土地一級出讓市場也將產(chǎn)生很大的促進作用。第五，建立工業(yè)用地和商業(yè)用地的合理比價關(guān)系。今后改革 13 的方向應(yīng)是建立工業(yè)用地和商業(yè)用地的合理比價關(guān)系。對此，一些專家建議：一是要改變現(xiàn)行工業(yè)用地一次性出讓幾十年使用權(quán)的供地方式。二是城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場建立后，在規(guī)劃允許和符合用途管制的前提下，工業(yè)用地可直接由集體經(jīng)濟組織出租給用地者。

（二）賦予農(nóng)民更多的土地財產(chǎn)權(quán)

現(xiàn)行土地管理制度規(guī)定，允許農(nóng)民對承包地占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)?！稕Q定》又新增加了承包經(jīng)營權(quán)的抵押和擔(dān)保功能。此外，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股的方式參與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的經(jīng)營。具體來說，《決定》賦予了農(nóng)民以下幾類財產(chǎn)權(quán)利：

一是賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保和繼承權(quán)。首先要保證集體組織所有成員擁有平等的權(quán)利。同時，農(nóng)村集體資產(chǎn)可抵押、擔(dān)保，使得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)可獲得金融支持，從而緩解以前農(nóng)村因缺乏抵押物造成的金融支持缺乏的問題。

二是保障農(nóng)戶宅基地的用益物權(quán)?！稕Q定》指出：“保障農(nóng)戶宅基地的用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。”所謂用益物權(quán)，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權(quán)利。這次《決定》提出在慎重穩(wěn)妥、選擇試點的前提下，推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道，是對這類用益物權(quán)價值實現(xiàn)的進一步探索。

三是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場。當(dāng)前農(nóng)村各類資產(chǎn)非正 14 規(guī)、非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，大量集體資產(chǎn)被少數(shù)人支配的情況屢有發(fā)生。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)市場，首先是要界定農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)，如承包地、宅基地上的農(nóng)民住房、林地、房屋、集體資產(chǎn)等。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易一定要在規(guī)范的有形交易市場里進行公開、公正、透明的交易，使農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有合法規(guī)范的實現(xiàn)渠道，農(nóng)民也可分享到合法、合理的產(chǎn)權(quán)收益。

四是建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。兼顧國家、集體和個人的利益，核心是要改變目前三者之間不合理的分配格局，提高個人在土地增值收益中的比例。

三、土地管理制度改革的對策與建議

（一）土地管理制度改革的基本框架和思路

2013年12月26日，國土資源部召開第20次部長辦公會，研究深化土地管理制度改革總體思路框架，明確指出，要認(rèn)真學(xué)習(xí)中央領(lǐng)導(dǎo)同志重要講話精神，理清思路、抓緊落實，從堅持最嚴(yán)格的耕地保護制度、堅持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度、維護群眾權(quán)益和轉(zhuǎn)變政府職能四方面入手，深入推進土地管理制度改革。一是堅持最嚴(yán)格的耕地保護制度，通過規(guī)劃管控和劃定永久性基本農(nóng)田，嚴(yán)防死守耕地紅線，既保耕地數(shù)量又要保耕地質(zhì)量；二是堅持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，通過嚴(yán)控增量、盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)等措施予以落實；三是夯實權(quán)能，擴大農(nóng)民財產(chǎn)性收入渠道，深入推進征地制度改革，維護好農(nóng)民權(quán)益；四是轉(zhuǎn)變職能，簡政放權(quán)。

（二）對策與建議

1.抓住政策機遇、優(yōu)化土地布局，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保護與保障關(guān)系 開展永久基本農(nóng)田劃定和土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善工作，是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，是落實最嚴(yán)格土地管理制度的重大舉措，是對現(xiàn)行耕地保護制度的健全和完善，是保障國家糧食安全的重要基礎(chǔ)，是引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化科學(xué)推進的重要契機。要切實把思想和行動統(tǒng)一到黨中央、國務(wù)院的決策部署上來，按照省委、省政府的要求，切實肩負(fù)起法律和政策賦予的主體責(zé)任，進一步強化耕地和基本農(nóng)田保護，切實抓住政策機遇，長遠(yuǎn)謀劃、科學(xué)安排，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和布局，堅決守住耕地保護數(shù)量、質(zhì)量紅線，保障好科學(xué)發(fā)展。工作中，要統(tǒng)籌處理好保護與保障的關(guān)系，做到三個到位，即城鎮(zhèn)發(fā)展用地要調(diào)到位、科學(xué)發(fā)展載體用地要留到位、生態(tài)環(huán)境用地要布到位、優(yōu)先保障城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、特色商業(yè)區(qū)等用地，對基本農(nóng)田和建設(shè)用地布局進行科學(xué)的調(diào)整優(yōu)化，通過多種途徑確保重要生態(tài)功能區(qū)、自然保護區(qū)、水源保護區(qū)的合理空間。

2.擴大農(nóng)村土地綜合內(nèi)涵范圍，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地配臵機制 積極推進城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，把荒灘等未利用地、工礦廢棄地、農(nóng)村廢棄集體建設(shè)用地、農(nóng)林場廢棄建設(shè)用地等綜合整治土地納入城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍，拓寬城鎮(zhèn)建設(shè)用地來源。綜合利用新農(nóng)村建設(shè)、美麗鄉(xiāng)村、土地整治等措施，因地制宜盤活農(nóng)村建設(shè)用地，促進城鄉(xiāng)建設(shè)用地在空間優(yōu)化配臵。完善通過農(nóng)村土地綜合整治提高耕地等級和加大廢棄建設(shè)用地復(fù)墾、抵扣耕地占補平衡指標(biāo)的辦法。

3.科學(xué)分類、計劃安排，合理調(diào)控城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模

嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，實行增量供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例。探索實行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策，對落戶力度大、成效明顯的城鎮(zhèn)增加供地指標(biāo)。保障中心城市新增建設(shè)用地合理需求，適度增加資源承載力強、發(fā)展?jié)摿Υ?、吸納人口多、集約用地程度高的中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給。嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)控制工業(yè)用地，優(yōu)先安排居住用地，合理安排生態(tài)用地，統(tǒng)籌安排基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地。建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機制，提高工業(yè)用地價格，杜絕工業(yè)用地零地價甚至負(fù)地價現(xiàn)象。

4.探索政策、完善措施，健全節(jié)約集約用地制度

一是探索工業(yè)用地出讓彈性年限政策。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)一部署，按照不同產(chǎn)業(yè)項目類型及其生命周期，研究確定不同的土地出讓年限，防止因企業(yè)破產(chǎn)倒閉、停歇業(yè)或低效產(chǎn)出而長期閑臵土地或廠房的現(xiàn)象，減少政府土地收儲難度和成本。二是制定深化節(jié)約集約用地制度的政策措施。加強國土資源規(guī)劃計劃管控，強化主體功能定位和國土開發(fā)強度雙約束，嚴(yán)守耕地保護、生態(tài)安全雙紅線，提升土地利用水平，發(fā)揮市場配臵資源的決定性作用。嚴(yán)格控制建設(shè)用地過快增長，提高工業(yè)項目用地投資強度、產(chǎn)出強度和容積率門檻，探索實行租讓結(jié)合、分階段出租的工業(yè)用地供應(yīng)制度，加強工程建設(shè)項目用地標(biāo)準(zhǔn)控制。研究建立新增用地審批與存量用地盤活掛鉤機制，加大批而未用土地和閑臵土地的處臵力度，批次用地供地率等指標(biāo)與新增用地計劃指 17 標(biāo)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批掛鉤，促進土地利用效益的提高。研究有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機制。盤活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，建立存量建設(shè)用地退出激勵機制。建立激勵約束機制，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。推進舊城鎮(zhèn)、舊廠房、城中村等改造和保護性開發(fā)，發(fā)揮政府土地儲備對盤活城鎮(zhèn)低效用地的作用。統(tǒng)籌利用城鎮(zhèn)地上地下空間資源，鼓勵立體開發(fā)，市政公用設(shè)施盡量使用地下空間資源，與商用、住宅等有機結(jié)合。推進產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)用地節(jié)約集約利用效益評價，繼續(xù)深入開展國土資源節(jié)約集約模范縣創(chuàng)建、工業(yè)用地內(nèi)涵挖潛、推廣使用節(jié)地技術(shù)模式等活動。

5.完善土地出讓制度，深化建設(shè)用地有償使用制度改革 擴大國有建設(shè)用地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥，逐步對經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和社會事業(yè)用地實行有償使用。對以劃撥方式取得的經(jīng)營性項目用地，通過增收年租金等方式納入有償使用范圍。強化土地二級市場交易管理，確保國有土地資產(chǎn)和稅收不流失。進一步規(guī)范經(jīng)營性房地產(chǎn)用地出讓工作，從健全土地出讓決策機制、建立土地出讓公告審查制度、強化土地出讓信息公開、杜絕隨意變更土地用途和規(guī)劃條件、加大監(jiān)督檢查力度等方面進一步規(guī)范經(jīng)營性房地產(chǎn)用地出讓行為。開展國有土地使用權(quán)出讓網(wǎng)上公開，開發(fā)應(yīng)用土地出讓管理業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)，把土地出讓工作納入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，按照統(tǒng)一流程和辦文格式進行在線辦理，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段對土地出讓權(quán)力運行進行全流程監(jiān)控。

6.推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體制建立

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記聯(lián)席會議制度，梳理相關(guān)部門不動產(chǎn)登記工作情況，提出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機構(gòu)編制整合方案，推進相關(guān)部門職責(zé)整合，組建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)。加快推進農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)民住房確權(quán)登記發(fā)證。開展農(nóng)村地籍調(diào)查，加快推進包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)的確權(quán)登記發(fā)證工作。

7.推進農(nóng)村土地管理制度改革

全面完成農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作。在堅持和完善最嚴(yán)格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇試點穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，搭建農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的專業(yè)交易服務(wù)和信息發(fā)布平臺。探索農(nóng)村集體土地權(quán)利多樣化實現(xiàn)形式，穩(wěn)妥推進集體土地股份制改革，建立健全集體經(jīng)營性建設(shè)用地有償使用制度。妥善處理好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城落戶后的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等問題。

8.深化征地制度改革

合理界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。一是進一步探索被征地農(nóng)民多元安臵政策，推動安臵變安居。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。完善多元補償安臵機制，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，保障被征地農(nóng) 19 民長遠(yuǎn)生計。探索以社會保障和就業(yè)安臵、征地補償安臵費用為主，農(nóng)業(yè)安臵、留地安臵和以經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價入股等安臵方式為輔的征地補償安臵模式。二是進一步規(guī)范征地程序。嚴(yán)格落實《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》等有關(guān)規(guī)定，充分保障被征地農(nóng)民知情權(quán)，認(rèn)真履行告知、確認(rèn)、聽證和“兩公告一登記”程序，將履行程序的有關(guān)材料作為建設(shè)用地報批必備要件。按照政務(wù)公開要求，強化建設(shè)用地審批信息公開，建設(shè)用地一經(jīng)批準(zhǔn)，依法可以公開的批復(fù)文件及其他有關(guān)材料由相應(yīng)發(fā)文（報批）單位上網(wǎng)公布。