第一篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司章程

南京**房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司

章程

第一章總則

第一條本章程是由公司股東依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》等有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定制定。

第二條本公司依法登記注冊(cè)，是獨(dú)立享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的企業(yè)法人，公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任。

第三條本公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承諾遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會(huì)公德，商業(yè)道德，誠(chéng)實(shí)守信，接受政府和社會(huì)公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

第二章公司名稱(chēng)和住所

第四條公司名稱(chēng)：南京**房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司

公司住所：南京市——————————

第三章公司經(jīng)營(yíng)范圍及方式

第五條本公司的經(jīng)營(yíng)范圍是：房屋銷(xiāo)售；房屋租賃；房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、咨詢(xún)；樓盤(pán)整體營(yíng)銷(xiāo)策劃；房地產(chǎn)項(xiàng)目代理；物業(yè)管理。

第四章公司注冊(cè)資本

第六條本公司的注冊(cè)資本為人民幣萬(wàn)元。

第五章股東姓名（自然人獨(dú)資）或股東名稱(chēng)（法人獨(dú)資）

第七條本公司的股東：（身份證號(hào)：）

第六章股東的出資方式、出資額及出資時(shí)間

第八條股東姓名、出資方式、出資額及出資比例如下

股東姓名身份證號(hào)碼出資方式出資額出資比例

貨幣人民幣萬(wàn)元100%

第七章公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)和議事規(guī)則

第九條本公司下設(shè)股東、執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理。

第十條股東行使下列職權(quán)，做出決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式，簽名后置備于公司。

1、決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃；

2、任免執(zhí)行董事，決定有關(guān)執(zhí)行董事的報(bào)酬及支付方式；

3、任免由非職工代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報(bào)酬及支付方式；

4、批準(zhǔn)執(zhí)行董事的報(bào)告；

5、批準(zhǔn)監(jiān)事的報(bào)告；

6、決定公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，決算方式；

7、決定公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；

8、決定公司增加或者減少注冊(cè)資本；

9、決定公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項(xiàng)；

10、修改公司章程。

第十一條公司設(shè)執(zhí)行董事一人，由股東委派，可由股東兼任。

第十二條執(zhí)行董事對(duì)股東負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)

1、決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；

2、制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；

3、制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；

4、制訂公司增加或者減少注冊(cè)資本的方案；

5、擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；

6、制定公司的基本管理制度。

第十三條執(zhí)行董事任期三年，可連選連任。

第十四條公司下設(shè)經(jīng)理一人。經(jīng)理由股東聘任或者解聘。

第十五條公司經(jīng)理向股東負(fù)責(zé)，并行使下列職權(quán)：

1、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，組織實(shí)施執(zhí)行董事的工作安排；

2、組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；

3、擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；

4、擬訂公司的基本管理制度；

5、制定公司的具體規(guī)章；

6、提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；

第十六條公司下設(shè)監(jiān)事一人。由股東委派產(chǎn)生，監(jiān)事任期每屆為三年，可連選連任。

第十七條監(jiān)事行使下列職權(quán)

1、檢查公司財(cái)務(wù)；

2、對(duì)執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督；

3、當(dāng)執(zhí)行董事和經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí)，要求執(zhí)行董事和經(jīng)理予以糾正；

第八章公司的法定代表人

第十八條 公司的法定代表人，由股東委派。

第九章財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)利潤(rùn)分配及勞動(dòng)用工制度

第十九條公司應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政主管部門(mén)的規(guī)定建立本公司的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度。

公司應(yīng)在每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表：

1、資產(chǎn)負(fù)債表；

2、損益表；

3、現(xiàn)金流量表；

4、財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)；

5、利潤(rùn)分配表。

第二十條公司分配當(dāng)年稅后利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提取利潤(rùn)的百分之十列入公司法定公積金，并提取利潤(rùn)的百分之五到百分之十列入公司法定公益金。公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本的百分之五十以上，可不再提取。

公司的法定公積金不足以彌補(bǔ)上一年度公司虧損的，在依照前款規(guī)定提取法定公積金和法定公益金之前，應(yīng)當(dāng)先用當(dāng)年利潤(rùn)彌補(bǔ)虧損。

公司的公積金用于彌補(bǔ)公司的虧損，擴(kuò)大公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者轉(zhuǎn)為增加公司資本，公司的法定公益金用于本公司職工的集體福利。

第二十一條勞動(dòng)用工制度按國(guó)家法律、法規(guī)及國(guó)務(wù)院勞動(dòng)部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十章公司的解散事由和清算辦法

第二十二條公司有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)解散：

1、章程規(guī)定經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)；

2、股東決議解散；

3、違反國(guó)家法律和行政法規(guī)，被有關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令關(guān)閉的；

4、破產(chǎn)。

第二十三條清算辦法。本公司終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)成立清算組，進(jìn)行清算。

（一）清算組在清算期間，行使下列職權(quán)：

1、清理公司財(cái)產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單；

2、通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人；

3、處理與清算有關(guān)公司未了結(jié)的業(yè)務(wù)；

4、清繳所欠稅款；

5、清繳債權(quán)、債務(wù)；

6、處理公司清償債務(wù)后剩余財(cái)產(chǎn)；

7、代表公司參與民事訴訟活動(dòng)。

（二）清算組自成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于六十日內(nèi)在報(bào)紙上公告，債權(quán)人自接到通知之日起三十日內(nèi)，未接到通知書(shū)的，自公告之日起四十五日內(nèi)，向清算組申報(bào)其債權(quán)。

（三）清算組在清理公司財(cái)產(chǎn)，編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單后，制定清算方案，并報(bào)股東或有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（四）公司清算結(jié)束后，清算組制作清算報(bào)告，報(bào)股東或有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)，并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)，申請(qǐng)注銷(xiāo)公司登記，公告公司終止。

第十一章其它事項(xiàng)

第二十四條本公司營(yíng)業(yè)期限為貳拾年，從《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計(jì)算，期滿(mǎn)后如繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，須經(jīng)股東決定，并向公司登記主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。

第二十五條本章程未盡事宜，按國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第二十六條本章程一式叁份，公司存檔一份，股東一份，并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案一份。

股東簽字（印章）：

年月日

第二篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司章程

XXXX房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司

章

程

第一章

總

則

第一條

本章程是由公司股東依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》等有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定制定。

第二條

本公司依法登記注冊(cè)，是獨(dú)立享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的企業(yè)法人，公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任。

第三條

本公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承諾遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會(huì)公德，商業(yè)道德，誠(chéng)實(shí)守信，接受政府和社會(huì)公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

第二章

公司名稱(chēng)和住所

第四條

公司名稱(chēng)：XXX營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司

公司住所：…………………………………

第三章

公司經(jīng)營(yíng)范圍及方式

第五條

本公司的經(jīng)營(yíng)范圍是：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、咨詢(xún)；樓盤(pán)整體營(yíng)銷(xiāo)策劃。

第四章

公司注冊(cè)資本

第六條

本公司的注冊(cè)資本為人民幣 100萬(wàn)元。

第五章

股東姓名（自然人獨(dú)資）或股東名稱(chēng)（法人獨(dú)資）第七條

本公司的股東： XXXXX

本公司的股東：XXXXXX 第六章

股東的出資方式、出資額及出資時(shí)間

第八條

股東姓名、出資方式、出資額及出資比例如下 股東姓名 身份證號(hào)碼

出資方式

出資額

出資比例 股東姓名

身份證號(hào)碼

出資方式

出資額

出資比例

出資認(rèn)繳時(shí)間約定為XX年X月XX日前。

第七章

公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)和議事規(guī)則

第九條

本公司下設(shè)股東、執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理。

第十條

股東行使下列職權(quán)，做出決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式，簽名后置備于公司。

1、決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃；

2、任免執(zhí)行董事，決定有關(guān)執(zhí)行董事的報(bào)酬及支付方式；

3、任免由非職工代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報(bào)酬及支付方式；

4、批準(zhǔn)執(zhí)行董事的報(bào)告；

5、批準(zhǔn)監(jiān)事的報(bào)告；

6、決定公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案，決算方式；

7、決定公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；

8、決定公司增加或者減少注冊(cè)資本；

9、決定公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項(xiàng)；

10、修改公司章程。

第十一條

公司設(shè)執(zhí)行董事一人，由股東委派，可由股東兼任。第十二條

執(zhí)行董事對(duì)股東負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)

1、決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；

2、制訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；

3、制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；

4、制訂公司增加或者減少注冊(cè)資本的方案；

5、擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；

6、制定公司的基本管理制度。第十三條

執(zhí)行董事任期三年，可連選連任。

第十四條

公司下設(shè)經(jīng)理一人。經(jīng)理由股東聘任或者解聘。第十五條

公司經(jīng)理向股東負(fù)責(zé)，并行使下列職權(quán)：

1、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，組織實(shí)施執(zhí)行董事的工作安排；

2、組織實(shí)施公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；

3、擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；

4、擬訂公司的基本管理制度；

5、制定公司的具體規(guī)章；

6、提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；

第十六條

公司下設(shè)監(jiān)事一人。由股東委派產(chǎn)生，監(jiān)事任期每屆為三年，可連選連任。

第十七條

監(jiān)事行使下列職權(quán)

1、檢查公司財(cái)務(wù)；

2、對(duì)執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督；

3、當(dāng)執(zhí)行董事和經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí)，要求執(zhí)行董事和經(jīng)理予以糾正；

第八章

公司的法定代表人

第十八條 公司的法定代表人，由股東委派。

第九章

財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)利潤(rùn)分配及勞動(dòng)用工制度

第十九條

公司應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政主管部門(mén)的規(guī)定建立本公司的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度。

公司應(yīng)在每一會(huì)計(jì)終了時(shí)編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表：

1、資產(chǎn)負(fù)債表；

2、利潤(rùn)表；

3、現(xiàn)金流量表；

4、財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)；

5、利潤(rùn)分配表。

第二十條

公司分配當(dāng)年稅后利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提取利潤(rùn)的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本的百分之五十以上，可不再提取。

公司的法定公積金不足以彌補(bǔ)上一公司虧損的，在依照前款規(guī)定提取法定公積金之前，應(yīng)當(dāng)先用當(dāng)年利潤(rùn)彌補(bǔ)虧損。

公司的公積金用于彌補(bǔ)公司的虧損，擴(kuò)大公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者轉(zhuǎn)為增加公司資本，公司的法定公益金用于本公司職工的集體福利。

第二十一條

勞動(dòng)用工制度按國(guó)家法律、法規(guī)及國(guó)務(wù)院勞動(dòng)部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十章

公司的解散事由和清算辦法

第二十二條

公司有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)解散：

1、章程規(guī)定經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)；

2、股東決議解散；

3、違反國(guó)家法律和行政法規(guī)，被有關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令關(guān)閉的；

4、破產(chǎn)。

第二十三條

清算辦法。本公司終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)成立清算組，進(jìn)行清算。

（一）清算組在清算期間，行使下列職權(quán)：

1、清理公司財(cái)產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單；

2、通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人；

3、處理與清算有關(guān)公司未了結(jié)的業(yè)務(wù)；

4、清繳所欠稅款；

5、清繳債權(quán)、債務(wù)；

6、處理公司清償債務(wù)后剩余財(cái)產(chǎn)；

7、代表公司參與民事訴訟活動(dòng)。

（二）清算組自成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于六十日內(nèi)在報(bào)紙上公告，債權(quán)人自接到通知之日起三十日內(nèi)，未接到通知書(shū)的，自公告之日起四十五日內(nèi)，向清算組申報(bào)其債權(quán)。

（三）清算組在清理公司財(cái)產(chǎn)，編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單后，制定清算方案，并報(bào)股東或有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（四）公司清算結(jié)束后，清算組制作清算報(bào)告，報(bào)股東或有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)，并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)，申請(qǐng)注銷(xiāo)公司登記，公告公司終止。

第十一章

其它事項(xiàng)

第二十四條

本公司營(yíng)業(yè)期限為貳拾年，從《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計(jì)算，期滿(mǎn)后如繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，須經(jīng)股東決定，并向公司登記主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。

第二十五條

本章程未盡事宜，按國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第二十六條

本章程一式叁份，公司存檔一份，股東一份，并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案一份。股東簽字（印章）：

****年**月**日

第三篇：房地產(chǎn)公司章程

×××房地產(chǎn)公司章程

第一章

總

則

第一條

為了規(guī)范公司行為，保護(hù)股東和公司的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及全體股東的意愿，制定本章程。

第二條

公司名稱(chēng)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)為：××× 第三條

公司地址：

第四條

公司注冊(cè)資本：人民幣×××萬(wàn)元。

第五條 公司的經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、房屋租賃。

第六條

公司的經(jīng)營(yíng)期限自工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)之日起滿(mǎn)五十年止。第七條

公司是中華人民共和國(guó)企業(yè)法人。股東以其出資額對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

第八條

股東按投入公司的資本額享有所有的資產(chǎn)受益、重大決策和選擇管理者等權(quán)利。

公司享有由股東投資形成的全部法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。

第二章

公司股東及其出資方式、出資額、權(quán)利、義務(wù) 第九條

公司的出資人為公司的股東。本公司的股東及其出資方式、出資額如下：

姓名

出資方式

出資額

出資比例

簽名 王寶君

貨幣出資

770萬(wàn)元

占注冊(cè)資本總額的70% 孫麗云

貨幣出資

330萬(wàn)元

占注冊(cè)資本總額的30% 第十條

公司股東有以下權(quán)利：

（一）、出席股東會(huì)，按出資比例行使表決權(quán)；

（二）、選舉或者被選舉為公司的執(zhí)法董事或監(jiān)事；

（三）、按出資比例分取紅利；

（四）、查閱股東會(huì)會(huì)議記錄和公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告；

（五）、優(yōu)先認(rèn)購(gòu)公司增加的注冊(cè)資本；

（六）、轉(zhuǎn)讓全部或者部分出資；

（七）、在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)其他股東轉(zhuǎn)讓的出資；

（八）、公司解散時(shí)，按出資比例分取剩余的財(cái)產(chǎn)。第十一條

公司股東有以下義務(wù)：

（一）、按時(shí)足額交納所有認(rèn)購(gòu)的出資；

（二）、股東在公司登記后，不得抽回資金；

（三）、以實(shí)物出資的股東，在公司成立后，發(fā)現(xiàn)其出資實(shí)際價(jià)額顯著低于公司章程所定價(jià)額的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交其差額；

（四）、依法轉(zhuǎn)讓出資；

（五）、遵守公司章程

第十二條

股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資，但轉(zhuǎn)讓出資后公司股東人數(shù)不得低于有限責(zé)任公司股東的最低限額。

股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時(shí)，必須經(jīng)全體股東同意；不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資，如果在10日內(nèi)不購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資，即視為同意轉(zhuǎn)讓。

經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對(duì)該轉(zhuǎn)讓的出資有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第三章

公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則

第十三條

公司設(shè)股東會(huì)，股東會(huì)由公司的全體股東組成，是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）、決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃；

（二）、選舉和更換執(zhí)行董事，決定有關(guān)執(zhí)行董事的報(bào)酬事項(xiàng)；

（三）、選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng)；

（四）、審議批準(zhǔn)執(zhí)行董事的報(bào)告；

（五）、審議批準(zhǔn)監(jiān)事的報(bào)告；

（六）、審議批準(zhǔn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；

（七）、審議批準(zhǔn)公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；

（八）、對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本作出決議；

（九）、對(duì)股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議；

（十）、對(duì)公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項(xiàng)作出決議；

（十一）、修改公司章程。

第十四條

股東會(huì)對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本、合并、分立、解散、變更公司形式、修改章程作出決議，必須經(jīng)全體有表決權(quán)的股東通過(guò)（或經(jīng)三分之二有表決權(quán)的股東通過(guò)）。

第十五條

股東會(huì)對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本、合并、分立、解散、變更公司形式、修改章程、股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資等事項(xiàng)作出決議時(shí)，應(yīng)采用書(shū)面形式表決。

第十六條

股東會(huì)會(huì)議由股東按出資比例行使表決權(quán)。

第十七條

股東會(huì)定期會(huì)議每半年召開(kāi)一次。股東會(huì)會(huì)議由執(zhí)行董事召集，執(zhí)行董事主持。執(zhí)行董事在特殊原因不能履行職務(wù)時(shí)，由執(zhí)行董事指定其他人員主持。

第十八條

遇下列情況，經(jīng)全體股東或者監(jiān)事的提議，可以召開(kāi)臨時(shí)股東會(huì)：

（一）、公司出現(xiàn)嚴(yán)重虧損；

（二）、執(zhí)行董事有嚴(yán)重違法行為；

（三）、執(zhí)行董事長(zhǎng)期不履行職責(zé)。

第十九條

經(jīng)全體股東，或者監(jiān)事提議召開(kāi)的臨時(shí)股東會(huì)會(huì)議，如提議后十五日內(nèi)不召開(kāi)臨時(shí)股東會(huì)會(huì)議，可由提議人主持召開(kāi)臨時(shí)股東會(huì)會(huì)議。

臨時(shí)股東會(huì)會(huì)議的職權(quán)，與定期股東會(huì)會(huì)議相同。

第二十條

召開(kāi)股東會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)期十五日以前通知全體股東。第二十一條

股東會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所議事項(xiàng)的決定作成會(huì)議記錄，出席會(huì)議的股東應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。

第二十二條

公司不設(shè)董事會(huì)，由股東會(huì)選舉執(zhí)行董事一名。執(zhí)行董事為公司的法定代表人，執(zhí)行董事兼任公司經(jīng)理。

第二十三條

執(zhí)行董事每屆任期三年，任期屆滿(mǎn)，可以連選連任。執(zhí)行董事在任期屆滿(mǎn)前，股東會(huì)不得無(wú)故解除其職務(wù)。第二十四條

執(zhí)行董事對(duì)股東會(huì)負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)：

（一）、負(fù)責(zé)召集股東會(huì)，并向股東會(huì)報(bào)告工作；

（二）、執(zhí)行股東會(huì)的決議；

（三）、決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；

（四）、制訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案和決算方案；

（五）、制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；

（六）、制訂公司的增加或者減少注冊(cè)資本的方案；

（七）、擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；

（八）、決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；

（九）、聘任或者解聘公司的經(jīng)理，根據(jù)經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、決定其報(bào)酬事項(xiàng)；

（十）、制定公司的基本管理制度

第二十五條

執(zhí)行董事每年召開(kāi)股東會(huì)兩次，由執(zhí)行董事召集主持。執(zhí)行董事因特殊原因不能履行職務(wù)時(shí)，由執(zhí)行董事指定其他股東召集、主持。

第二十六條

執(zhí)行董事對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行表決時(shí)，須經(jīng)全體股東同意，并以書(shū)面形式表決通過(guò)：

（一）、重大人事任免；

（二）、重大經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；

第二十七條

召集股東會(huì)議，應(yīng)于會(huì)期十日前通知全體股東。第二十八條

執(zhí)行董事要對(duì)所議事項(xiàng)的決定作成會(huì)議記錄，出席會(huì)議的股東應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。

第二十九條

公司經(jīng)理由執(zhí)行董事兼任。經(jīng)理對(duì)股東會(huì)負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)：

（一）、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作；

（二）、組織實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；

（三）、擬定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；

（四）、擬定公司的基本管理制度；

（五）、制定公司的具體章程；

（六）、提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；

（七）、聘任或者解聘除應(yīng)當(dāng)由執(zhí)行董事聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員；

（八）、代表公司與公司職工簽訂勞動(dòng)合同；

（九）、執(zhí)行董事授予的其他職權(quán)。

第三十條

公司不設(shè)監(jiān)事會(huì)，設(shè)監(jiān)事一名，由股東會(huì)選舉產(chǎn)生。第三十一條

監(jiān)事每屆任期三年，任期屆滿(mǎn)，可以連選連任。第三十二條

監(jiān)事行使下列職權(quán)：

（一）、檢查公司財(cái)務(wù)；

（二）、對(duì)執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督；

（三）、當(dāng)執(zhí)行董事和經(jīng)理的行為損害公司利益時(shí)，要求執(zhí)行董事和經(jīng)理予以糾正。

（四）、提議召開(kāi)臨時(shí)股東會(huì)；

（五）、章程規(guī)定的其它職權(quán)。

第三十三條

公司執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理的任職條件，應(yīng)符合《公司法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，違反者該選舉、委派或者聘任無(wú)效。

第四章

公司執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理的義務(wù)、責(zé)任

第三十四條

執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理應(yīng)當(dāng)遵守公司章程，忠實(shí)履行職務(wù)，維護(hù)公司利益，不得利用在公司的職位和職權(quán)謀取私利，不得收受賄賂或者牟取其他非法收入，不得侵占公司的財(cái)產(chǎn)。

第三十五條

執(zhí)行董事、經(jīng)理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人，不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保。

第三十六條

執(zhí)行董事、經(jīng)理不得自營(yíng)或者為他人經(jīng)營(yíng)與其所在任職公司同類(lèi)營(yíng)業(yè)或者從事?lián)p害本公司利益活動(dòng)。

從事上述營(yíng)業(yè)或者活動(dòng)的，所得收入歸公司所有。

除公司章程或者股東會(huì)同意外，執(zhí)行董事、經(jīng)理不得同本公司訂立合同或者進(jìn)行交易。

第三十七條

執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理除依照法律規(guī)定，或者經(jīng)股東會(huì)同意外，不得泄露公司秘密。

第三十八條

執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)，違反法律、行政 法規(guī)或者公司章程的規(guī)定，給公司造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五章

公司的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)

第三十九條

公司要依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，建立公司財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度。

第四十條

公司在每一會(huì)計(jì)終了時(shí)，制作財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并依法經(jīng)審查驗(yàn)證。

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表。

（一）、資產(chǎn)負(fù)債表；

（二）、損益表；

（三）、現(xiàn)金流量表；

（四）、財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)；

（五）、利潤(rùn)分配表。

第四十一條

執(zhí)行董事應(yīng)將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告在該報(bào)告作出后十五日內(nèi)送交各股東（注：具體送交期限由股東會(huì)決定）。

第四十二條

公司依法納稅，稅后利潤(rùn)按以下順序分配；

（一）、彌補(bǔ)虧損；

（二）、按利潤(rùn)的百分之十提取法定公積金；

（注：法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本50%以上的，可不再提取）。

（三）、按利潤(rùn)的百分之五至百分之十提取法定公益金；

（四）、按股東會(huì)決議提取任意公積金；

（五）、股東按出資比例分紅。

第四十三條

公司的公積金、公益金按照《公司法》的有關(guān)規(guī)定列支。第四十四條

公司除法定的會(huì)計(jì)帳冊(cè)外，不得另立會(huì)計(jì)帳冊(cè)。對(duì)公司資產(chǎn)不得以任何個(gè)人名義開(kāi)立帳戶(hù)存儲(chǔ)。

第六章

公司解散事由與清算

第四十五條

公司有下列情況之一時(shí)，可以解散：

（一）、公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿(mǎn)；

（二）、股東轉(zhuǎn)讓出資后，股東人數(shù)不足有限責(zé)任公司規(guī)定的最低限額時(shí)；

（三）、股東會(huì)決議解散；

（四）、因公司合并、分立需要解散；

（五）、被人民法院宣告破產(chǎn)；

（六）、被工商行政管理機(jī)關(guān)依法吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。第四十六條

公司解散、依法成立清算組織進(jìn)行清算。依法定順序清償后，股東按出資比例分配公司剩余財(cái)產(chǎn)。

清償過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)公司財(cái)產(chǎn)不足清償債務(wù)時(shí)，立即向人民法院申請(qǐng)宣告破產(chǎn)。

第七章

附

則

第四十七條

本章程對(duì)公司股東、執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理及職工均具有約束力，任何違反章程的行為，給公司造成損害的，公司有權(quán)予以追究。

第四十八條

本章程經(jīng)全體股東簽名、蓋章，自工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)公司設(shè)立之日起生效。

第四十九條

公司章程由股東會(huì)修改。

（注：該章程須全體出資人即股東的代表人簽名加蓋法人公章方可有效，出資人為自然人的簽名即可）。

股東簽名（蓋章）：

****年**月**日

第四篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃（理論及發(fā)展文章）

第一部分房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃概述

第一章房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)概論

營(yíng)銷(xiāo)理論是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，激發(fā)和滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，擴(kuò)大市場(chǎng)占有，增加企業(yè)利益的有力武器。

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的一般問(wèn)題。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的概念：

營(yíng)銷(xiāo)概念來(lái)自于國(guó)外的Marketing，其中，Market是市場(chǎng)的意思；而Marketing 則是市場(chǎng)操作。營(yíng)銷(xiāo)的學(xué)問(wèn)適用于一切為他人提供產(chǎn)品或勞務(wù)并想取得盈利的機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，也適用于房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)可以概括為：開(kāi)發(fā)提供客戶(hù)要求的適當(dāng)數(shù)量、質(zhì)量的房地產(chǎn)樓盤(pán)及其服務(wù)；并讓它順暢地(符合供方、需方和社會(huì)利益)到達(dá)客戶(hù)手中的一套學(xué)問(wèn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心問(wèn)題是客戶(hù)(皇帝、衣食父母)。

研究學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論的意義：

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成滯后，營(yíng)銷(xiāo)的理論和實(shí)踐滯后。營(yíng)銷(xiāo)學(xué)從70年代末期從國(guó)外陸續(xù)引進(jìn)。80年代中前期，首先在輕工產(chǎn)品市場(chǎng)中運(yùn)用，并在南方鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開(kāi)始陸續(xù)使用，取得有效的作用。隨著三資企業(yè)的出現(xiàn)，在我國(guó)的產(chǎn)品和勞務(wù)市場(chǎng)中大量采用。國(guó)有企業(yè)也大量仿效。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在80年代尚未形成，因此，營(yíng)銷(xiāo)學(xué)在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中竟無(wú)人提及。

(2)92－－93年，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成，但是，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)供不應(yīng)求，有房有地便是王，房地產(chǎn)商朝南坐，無(wú)視營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐。

(3)94-－95年，風(fēng)云突變，房地產(chǎn)供大于求，客觀上提出了學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐。上海涌現(xiàn)出一批在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)上取得初步成功的企業(yè)，如95上海文匯十佳營(yíng)銷(xiāo)案例的出現(xiàn)，就是其中的一批優(yōu)秀代表。

企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求

營(yíng)銷(xiāo)理論是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，激發(fā)和滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，擴(kuò)大市場(chǎng)占有，增加企業(yè)利益的有力武器。營(yíng)銷(xiāo)的使用不應(yīng)受到供求關(guān)系的限制，在供大于求時(shí)固然要用，在供不應(yīng)求時(shí)也要用。

營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)企業(yè)的地位。

營(yíng)銷(xiāo)工作(不僅僅是營(yíng)銷(xiāo)部)在房地產(chǎn)企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。其中，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)處 1

于關(guān)鍵地位。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)不等于銷(xiāo)售部，也不等于廣告部，而是涉及有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)各項(xiàng)工作的集合體。對(duì)非營(yíng)銷(xiāo)觀念的批判

(l)唯產(chǎn)品觀念。認(rèn)為顧客主要是需要價(jià)廉物美的產(chǎn)品，促銷(xiāo)是用不著的。這種錯(cuò)誤觀念在傳統(tǒng)思想較深的企業(yè)負(fù)責(zé)人中相當(dāng)普遍。

(2)唯推銷(xiāo)觀念。認(rèn)為只要推銷(xiāo)得力，顧客就會(huì)購(gòu)買(mǎi)公司產(chǎn)品：或者銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不好，就是推銷(xiāo)不得力，這種錯(cuò)誤觀念恰恰同前一種對(duì)立，是從一種極端走向另一種極端。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的總體理論框架

學(xué)習(xí)知識(shí)和技能一般有兩種方法，從個(gè)別到總體，或者從總體到個(gè)別，對(duì)于已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中有過(guò)一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人，應(yīng)該直接從總體開(kāi)始，以便迅速地系統(tǒng)地把握營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的全貌和總體結(jié)構(gòu)。營(yíng)銷(xiāo)學(xué)在西方己經(jīng)盛行了幾十年，經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)人的實(shí)踐和理淪探索，已經(jīng)形成了完整的體系。目前，西方營(yíng)銷(xiāo)學(xué)專(zhuān)家普遍推崇的是美國(guó)西北大學(xué)市場(chǎng)學(xué)教授菲利普科特勒體系?，F(xiàn)在將他的體系作為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的總體體系提出來(lái)供參考。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的總體框架：

分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和行為－－選擇市場(chǎng)機(jī)會(huì)－－制定營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略－－部署營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)組合－－實(shí)施和監(jiān)控營(yíng)銷(xiāo)操作。

l、分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和行為－－對(duì)市場(chǎng)的一般研究。

目的：尋找房地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

地位和作用：準(zhǔn)備階段的基礎(chǔ)性工作。

內(nèi)容和步驟：

(1)市場(chǎng)環(huán)境研究。

a、宏觀和中觀環(huán)境研究。主要研究人口發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技發(fā)展、政治法律變化、社會(huì)文化變化…… 捕捉上述發(fā)展或變化，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

b、微觀環(huán)境研究。主要研究建筑商、中介代理商、競(jìng)爭(zhēng)者和其它社會(huì)行業(yè)。觀察現(xiàn)狀和發(fā)展將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)什么機(jī)會(huì)。

(2)顧客研究。主要研究，在顧客中(個(gè)人和機(jī)構(gòu))有多少人要購(gòu)買(mǎi)(含租賃合同)房產(chǎn)，要買(mǎi)什么樣的房產(chǎn)，買(mǎi)那里的房產(chǎn)，期望價(jià)位是多少，對(duì)房地產(chǎn)商的看法如何等等。

方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產(chǎn)咨詢(xún)研究機(jī)構(gòu)。

結(jié)論：對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行概括性評(píng)價(jià)，并指出本公司開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)的大方向。

2、選擇市場(chǎng)機(jī)會(huì)--對(duì)市場(chǎng)的深入研究。

目的：找準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

地位和作用：關(guān)鍵階段。

內(nèi)容和步驟：

(l)信息收集和市場(chǎng)調(diào)研。先要收集可開(kāi)發(fā)地塊的信息，從中篩選出若干地塊候選，然后，對(duì)各地塊作深入一步的調(diào)研，研究地塊所在某一區(qū)域或若干區(qū)域的各種樓盤(pán)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)情況。

方法：建立公司內(nèi)部的營(yíng)業(yè)實(shí)際分析報(bào)告制度：收集二手資料或委托咨詢(xún)研究機(jī)構(gòu)調(diào)研；直接召開(kāi)座談會(huì)調(diào)研；電話、信函調(diào)研；直接人員調(diào)研等。

(2)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在上面工作基礎(chǔ)上，要對(duì)候選地塊上的幾種房產(chǎn)類(lèi)型作總體的及分地區(qū)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，獲知目前的需求量和將來(lái)的需求量。

(3)細(xì)分市場(chǎng)。將候選地塊上的房產(chǎn)類(lèi)型和客戶(hù)需求仔細(xì)地分析、然后選擇本公司的將要開(kāi)發(fā)的地塊及該地塊上的房產(chǎn)類(lèi)型和需求者，定出最有吸引力的目標(biāo)市場(chǎng)即具體的客戶(hù)/對(duì)象，并確定本公司在該地塊該房產(chǎn)類(lèi)型該客戶(hù)對(duì)象上所處的競(jìng)爭(zhēng)位置(關(guān)鍵中的關(guān)鍵)。

3、制定營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。

目的：確定向目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)發(fā)的若干最基本的問(wèn)題。

地位和作用：戰(zhàn)略保障性。

主要內(nèi)容，(l)確定產(chǎn)品(地塊或樓盤(pán))的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

(2)確定營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)。根據(jù)公司的市場(chǎng)地位(領(lǐng)先者、挑戰(zhàn)者、追隨者、補(bǔ)缺者)確定自己的銷(xiāo)售水平，市場(chǎng)占有分額、社會(huì)聲譽(yù)、盈利要求及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。

（3）確定營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算。要計(jì)算營(yíng)銷(xiāo)各項(xiàng)工作需要多少費(fèi)用。一般而言，較高的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，要有較高的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用作保證。兩者基本上是正相關(guān)關(guān)系。要避免按銷(xiāo)售額的某一傳統(tǒng)比率作預(yù)算的陳舊做法。

（4）確定營(yíng)銷(xiāo)的基本組合。即對(duì)營(yíng)銷(xiāo)4大要素（產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo)）的先后輕重及其協(xié)調(diào)作出基本的安排，為下一步部署營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)規(guī)定總的精神及方針。

4、部署營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)。

目的：實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目的的戰(zhàn)術(shù)組合。

地位：技術(shù)保障性。

主要內(nèi)容（4P）：

（1）產(chǎn)品（Products）。要研究安排樓盤(pán)的特色、品牌、包裝和服務(wù)如何更好地適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)。

（2）價(jià)格（price）。研究定價(jià)既符合政府規(guī)定，又對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的顧客具有足夠的吸引力，有競(jìng)爭(zhēng)能力。在價(jià)格安排上，可包括優(yōu)惠價(jià)、折扣價(jià)、津貼和付款條件的寬限等。

（3）地點(diǎn)（Place）渠道。研究和安排如何使目標(biāo)市場(chǎng)顧客接近或者方便地購(gòu)買(mǎi)自己的產(chǎn)品，即安排售樓點(diǎn)和中介代理問(wèn)題。

（4）促銷(xiāo)（Promote）。研究和安排廣告、宣傳、促銷(xiāo)技巧、人員推銷(xiāo)，以便把樓盤(pán)的長(zhǎng)處告知顧客，并說(shuō)服其購(gòu)買(mǎi)。

5、實(shí)施和控制營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。

目的：落實(shí)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，進(jìn)行監(jiān)控并及時(shí)調(diào)整。

地位和作用：保障性。

主要內(nèi)容：

（1）建立營(yíng)銷(xiāo)組織班子。由營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，要做兩方面的工作：一是設(shè)立營(yíng)銷(xiāo)崗位，落實(shí)職責(zé)。一般的崗位有：調(diào)研員、廣告員、推銷(xiāo)員、推銷(xiāo)經(jīng)理、細(xì)分市場(chǎng)經(jīng)理、顧客服務(wù)人員等。二是協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和工程、財(cái)務(wù)、人事部門(mén)的關(guān)系。

（2）建立營(yíng)銷(xiāo)控制程序。主要方法是編制營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃并實(shí)施定期檢查分析。為了保證銷(xiāo)售盈利和各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要逐月逐季對(duì)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃進(jìn)行分析研究，以便不斷修正行動(dòng)。

三、進(jìn)一步說(shuō)明

1、以上過(guò)程是一個(gè)完整的系統(tǒng)。要根據(jù)公司規(guī)模的大小，有詳有略，有所選擇或交叉，不能刻板地進(jìn)行。但是，上面五個(gè)方面都要考慮要研究，缺一不可。

2、以上過(guò)程是粗線條的。實(shí)際應(yīng)用，還要加深學(xué)習(xí)，深入理解，仔細(xì)應(yīng)用。

3、以上過(guò)程的核心是為顧客，各項(xiàng)工要圍繞市場(chǎng)去做，特別是廣告?，F(xiàn)在大多數(shù)樓盤(pán)廣告從消費(fèi)者收入的高低切入而作價(jià)格定位，不是打工階層的花園，就是經(jīng)理老板的怡居，只要換了名稱(chēng)就可以變成另一個(gè)樓盤(pán)的廣告。有廣告策略、有創(chuàng)意和清楚有力定位的廣告很少，據(jù)分析有三個(gè)問(wèn)題存在：--房地產(chǎn)商不懂市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理，一開(kāi)始就未能清楚地替樓盤(pán)定位或定位不當(dāng)；--負(fù)責(zé)廣告的代理商缺乏既精通廣告策略又懂市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)業(yè)人員；

--媒體份量不足或媒體策劃效果不佳，以致無(wú)法將信息傳遞給消費(fèi)者。

無(wú)論存在哪種問(wèn)題，關(guān)鍵是營(yíng)銷(xiāo)管理人員能否適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行強(qiáng)有力的市場(chǎng)定位。經(jīng)典著作《行銷(xiāo)定位》對(duì)定位的定義：“定位始于產(chǎn)品但不是關(guān)于產(chǎn)品，而是關(guān)于顧客的心理。是你如何在顧客的心里替產(chǎn)品找到一個(gè)位置?！?根據(jù)這個(gè)定義，西方的市場(chǎng)行銷(xiāo)專(zhuān)家發(fā)展出很多具操作性的有效方法，在此介紹其中的一種：

問(wèn)題深測(cè)法。首先將問(wèn)題定義為常發(fā)的造成不滿(mǎn)的重要原因，列出清單，其內(nèi)容必須夠多，然后對(duì)焦點(diǎn)消費(fèi)者測(cè)試，消費(fèi)者可盡情表達(dá)對(duì)現(xiàn)在居住物業(yè)及所提供管理服務(wù)的不滿(mǎn)和憤怒。

第二階段是決定在眾多的問(wèn)題中哪些問(wèn)題真正困擾著主要的潛在顧客，測(cè)訪更多的可能消費(fèi)者，提

出三個(gè)關(guān)鍵題目：

（1）這個(gè)問(wèn)題多久出現(xiàn)一次？

（2）當(dāng)它發(fā)生時(shí)，對(duì)你造成的困擾有多大？

（3）依你看，這些問(wèn)題有那些是其余樓盤(pán)在廣告中未曾提過(guò)的？

將這三題的合數(shù)加起來(lái)評(píng)估該問(wèn)題的重要性。合數(shù)愈高，契機(jī)愈強(qiáng)。在今天，那些無(wú)法發(fā)展或管理定位策略的樓盤(pán)和公司，他們存活的歲月不會(huì)長(zhǎng)久，一個(gè)有效的定位，能協(xié)助公司提醒目前的消費(fèi)者為什么他們買(mǎi)該公司的物業(yè)，同時(shí)也保護(hù)公司不受競(jìng)爭(zhēng)的沖擊，并解除競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)于潛在消費(fèi)者的吸引力，使?jié)撛谙M(fèi)者購(gòu)買(mǎi)定位清楚的樓盤(pán)。

4、研究在前，實(shí)施在后，營(yíng)銷(xiāo)的研究和實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，兩者可能有些交叉，甚至實(shí)施之中還需再研究，實(shí)施之后還需調(diào)整研究得出的方案。但是，在程序上必須堅(jiān)持研究在前，實(shí)施在后。如果事前（開(kāi)發(fā)前）不研究，或者純粹是形式主義的研究（例如為了通過(guò)立項(xiàng)需要），不是實(shí)事求是地研究（對(duì)擬議的方案應(yīng)否定而不否定），吃苦頭甚至吃大苦頭的事情幾乎無(wú)可避免。

5、研究需花代價(jià)。營(yíng)銷(xiāo)的研究，尤其是大項(xiàng)目研究，是需花費(fèi)代價(jià)的（人力、財(cái)力和時(shí)間）。如果缺乏力量，應(yīng)該委托信譽(yù)好的咨詢(xún)商或研究機(jī)構(gòu)研究。切忌聽(tīng)信一二個(gè)人的片言只語(yǔ)，尤其是要避免聽(tīng)信地塊（或樓盤(pán)）業(yè)主（包括項(xiàng)目所在地的地方官員）的片面介紹。對(duì)于研究的結(jié)果或方案（無(wú)論是自己研究還是委托究）,要請(qǐng)各方面的專(zhuān)家進(jìn)行會(huì)審研討。實(shí)實(shí)在在的研究是要費(fèi)用的，但是這些費(fèi)用比起項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資來(lái)僅僅是九牛一毛。不要舍不得花小的費(fèi)用。如果不化小的代價(jià)進(jìn)行研究，營(yíng)銷(xiāo)失敗所花費(fèi)的代價(jià)更大、更慘重。

第五篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃

營(yíng)銷(xiāo)策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容：市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位，市場(chǎng)推廣策劃，項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃（項(xiàng)目銷(xiāo)售階段）。

●市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位：

根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶(hù)群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。

具體內(nèi)容包括：

項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位

目標(biāo)人群定位

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃建議 組團(tuán)規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 整體風(fēng)格建議 外立面設(shè)計(jì)建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會(huì)所建議 樓宇配套建議 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議

● 市場(chǎng)推廣策劃：

根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備。內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷(xiāo)策略，銷(xiāo)售策略，市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷(xiāo)售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。

具體內(nèi)容是：

市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念，項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉

項(xiàng)目案名建議

銷(xiāo)售策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計(jì)劃，銷(xiāo)售控制

廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類(lèi)廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶(hù)外，電播等）

媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃，媒體排期

公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫(xiě)，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行

● 項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃（項(xiàng)目銷(xiāo)售階段）：

此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷(xiāo)售計(jì)劃，協(xié)助展開(kāi)促銷(xiāo)工作，做好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理顧問(wèn)，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷(xiāo)售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。

具體內(nèi)容包括：

開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式

銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計(jì)劃，銷(xiāo)售控制，銷(xiāo)售流程，統(tǒng)一說(shuō)辭

銷(xiāo)售培訓(xùn)，銷(xiāo)售制度，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略

銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶(hù)資料管理，客戶(hù)服務(wù)跟蹤，促銷(xiāo)計(jì)劃

促銷(xiāo)策略，月度資金分配，月度銷(xiāo)售分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤

市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣(mài)點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整

銷(xiāo)售策略調(diào)整

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概況

1．世界房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀念演進(jìn)歷史

我們熟知的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀念，并非與商品經(jīng)濟(jì)與生俱來(lái)的，它是客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的產(chǎn)物，當(dāng)然，它是一系列銷(xiāo)售觀念基礎(chǔ)上演化而來(lái)的。

（1）生產(chǎn)觀念階段

此階段的房地產(chǎn)商認(rèn)為人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)，于是他們找到密集的居住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡(jiǎn)單實(shí)用，以節(jié)省成本。因此那時(shí)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念就是價(jià)格為主導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)。

（2）產(chǎn)品觀念階段

此時(shí)房產(chǎn)商開(kāi)始認(rèn)為顧客的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色，于是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將注意力轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)上。

但是這個(gè)階段忽視了消費(fèi)者的實(shí)際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費(fèi)。

（3）推銷(xiāo)觀念階段

此階段房產(chǎn)商大多認(rèn)為顧客總是處于被動(dòng)地位，通常對(duì)產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷(xiāo)和促銷(xiāo)手段來(lái)刺激人們的購(gòu)買(mǎi)欲望。因此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候沒(méi)有詳細(xì)周全的項(xiàng)目前期研究和可行性研究，只是關(guān)注銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。

（4）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念階段

與推銷(xiāo)階段相比，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”結(jié)合的模式。在實(shí)踐中，以營(yíng)銷(xiāo)觀念為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也確實(shí)取得了不同凡響的成績(jī)。

2．世界房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃發(fā)展階段回顧

（1）單項(xiàng)策劃階段

此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是運(yùn)用各種單項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)行策劃，并在某種技術(shù)手段深入拓展，規(guī)范操作，取得了良好的效果。諸如把“架空層”作為新穎特色，讓每戶(hù)分享綠地的綠化理念，建筑群體變化豐富的空間設(shè)計(jì)，人車(chē)分流動(dòng)靜兼顧的功能分區(qū)，等等。

房地產(chǎn)策劃在實(shí)踐中創(chuàng)造出典范項(xiàng)目并為企業(yè)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益，引起了人們的極大興趣和關(guān)注，以致出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)策劃和策劃人的神化、無(wú)限夸大策劃的作用等思潮，使以后房地產(chǎn)策劃的發(fā)展受到不同程度的影響。

（2）綜合策劃階段

此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是各項(xiàng)目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運(yùn)用市場(chǎng)、投資、廣告、營(yíng)銷(xiāo)等各種技術(shù)手段，使銷(xiāo)售達(dá)到理想的效果。

此階段產(chǎn)生的主要策劃理論有“策劃基本理論”和“全程策劃理論”。“策劃基本理論”的內(nèi)容主要包括：策劃的“四個(gè)”理論基礎(chǔ)、策劃的“生產(chǎn)力”本質(zhì)、策劃的“辯證”作用、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)、策劃的“十大”流程、以及策劃人的思維特征和素質(zhì)等。

（3）復(fù)合策劃階段

這階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是狹義地產(chǎn)與泛地產(chǎn)相復(fù)合，即房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用各種技術(shù)手段外，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的其它手段。

此階段的房地產(chǎn)策劃思想以“泛地產(chǎn)”思想較有代表性。所謂“泛地產(chǎn)”，就是不局限于以“房子”為核心，是在某一特定概念下?tīng)I(yíng)造一種人性化的主題功能區(qū)域，“房子”在這里可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施，這種功能區(qū)域的主題各有不同，如生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等?！胺旱禺a(chǎn)”思想是對(duì)“概念地產(chǎn)”思想的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)此階段的房地產(chǎn)策劃影響很大。

3．房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的主要種類(lèi)

（1）房地產(chǎn)投資營(yíng)銷(xiāo)：

房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷(xiāo)的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，認(rèn)真分析用地周邊環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析，歸納總結(jié)出房地產(chǎn)價(jià)值，模擬出最有實(shí)現(xiàn)可能的價(jià)格方案，并進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)價(jià)格方案進(jìn)行調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)最低的價(jià)格方案與最高的價(jià)格方案同時(shí)列出，并提出規(guī)避的方法，通過(guò)拍賣(mài)、招投標(biāo)進(jìn)行最有把握的競(jìng)爭(zhēng)。

（2）房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)

營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開(kāi)始，市場(chǎng)數(shù)據(jù)因中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而出現(xiàn)“即時(shí)”的落后，或者說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)水平低給市場(chǎng)數(shù)據(jù)帶來(lái)的偏差，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。

開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場(chǎng)規(guī)律、引導(dǎo)市場(chǎng)，方才會(huì)得到較高的利潤(rùn)，甚至超額利潤(rùn)，只是迎合市場(chǎng)未必會(huì)取得市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)的往往就是那些有明確的目標(biāo)消費(fèi)群，并能準(zhǔn)確把握引導(dǎo)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商。只有站在市場(chǎng)的前沿、引導(dǎo)市場(chǎng)、具有戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，才能鍛造出精品住宅。

（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)。

“以人為本”是任何房地產(chǎn)設(shè)計(jì)所必需的，以人為房地產(chǎn)的主要的出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo)，這是創(chuàng)造精品房地產(chǎn)的最基本的條件。從項(xiàng)目的人文歷史、地理地貌入手，進(jìn)行總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格定位，進(jìn)行園林設(shè)計(jì)，進(jìn)行配套設(shè)計(jì)，外觀色彩、外立面設(shè)計(jì)。

（4）房地產(chǎn)形象營(yíng)銷(xiāo)

通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷(xiāo)向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。

形象設(shè)計(jì)包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝、營(yíng)銷(xiāo)廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。通過(guò)以上的形象設(shè)計(jì)及包裝，通過(guò)良好的企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。

（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量

房地產(chǎn)建筑的過(guò)程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，建立健全的監(jiān)理機(jī)制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)過(guò)程，對(duì)建筑材料采購(gòu)管理、施工工藝流程指引、質(zhì)量控制、工期控制、成本造價(jià)控制、安全管理、環(huán)境管理提出了較高的要求，對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，是對(duì)客戶(hù)最有效的保障，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎(chǔ)的工作和必要的條件。

4．入世后我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃仍面臨的誤區(qū)與問(wèn)題

入世后，隨著外資房地產(chǎn)企業(yè)的涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當(dāng)程度的認(rèn)可。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃雖然開(kāi)始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無(wú)章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。不少開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的認(rèn)識(shí)仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷(xiāo)策劃走向誤區(qū)：

（1）過(guò)分夸大營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用

近幾年來(lái)，由于缺乏系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)理論的指導(dǎo)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)被蒙上了一層神秘的色彩，一部分營(yíng)銷(xiāo)策劃者又在其中制造了一股策劃崇拜風(fēng)。

策劃人為樓盤(pán)包裝，然后適當(dāng)?shù)貫樽约喊b，本無(wú)可厚非，但夸大事實(shí)，推行策劃迷信，則會(huì)使房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃誤入歧途。事實(shí)上，目前不少策劃人所做的策劃方案還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營(yíng)銷(xiāo)策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣(mài)點(diǎn)，對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)只起相對(duì)作用，而不是絕對(duì)作用；另一方面，賣(mài)點(diǎn)的收集和增加，讓樓盤(pán)的形象有所改變和提高，同時(shí)也使樓盤(pán)的成本不斷攀升。事實(shí)上，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃只是房地產(chǎn)資源配置中的一種無(wú)形資產(chǎn)，而不是全部無(wú)形資產(chǎn)，更不是全部資產(chǎn)。營(yíng)銷(xiāo)策劃雖然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場(chǎng)的潛心開(kāi)拓，認(rèn)為策劃能包治營(yíng)銷(xiāo)百病，這不能不說(shuō)是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

（2）忽視營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用

目前許多營(yíng)銷(xiāo)策劃方案表面花花綠綠，實(shí)則空洞無(wú)物，中看不中用。不少開(kāi)發(fā)商也大有上當(dāng)受騙之感，認(rèn)為“策劃無(wú)用”。事實(shí)上，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤(pán)，貫穿市場(chǎng)意識(shí)，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式。高水平的營(yíng)銷(xiāo)策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本，而且可以有效規(guī)避營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，它是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作謀略，是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用?！笆袌?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，策劃如指揮”，高層面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量，誰(shuí)稍有松懈，就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底。我們既要反對(duì)盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無(wú)用”的片面思維。

（3）營(yíng)銷(xiāo)策劃的“經(jīng)驗(yàn)論”

不少房地產(chǎn)策劃人員往往堅(jiān)持把過(guò)往項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，照搬照套到新項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃中。他們忽視營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)理論的研究和項(xiàng)目信息的調(diào)查與分析，以經(jīng)驗(yàn)型運(yùn)作居多。

事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域性極強(qiáng)，不同區(qū)域的購(gòu)房需求有很大區(qū)別，生搬硬套個(gè)別項(xiàng)目的成功策劃模式，往往會(huì)產(chǎn)生南轅北轍的效果。另一方面，“經(jīng)驗(yàn)論”也會(huì)使不少策劃人忽視市場(chǎng)信息的挖掘，不注重豐富自己的理論素養(yǎng)，缺乏研究市場(chǎng)、獲取信息、加工信息的能力和手段，必然會(huì)制約房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃水平的再提高。

（4）技巧決定論

現(xiàn)在的房地產(chǎn)推廣中很多營(yíng)銷(xiāo)策劃人員沉湎于各種促銷(xiāo)方法、促銷(xiāo)花樣的翻陳出新。他們把營(yíng)銷(xiāo)策劃等同于出點(diǎn)子、找技巧、搞促銷(xiāo)，認(rèn)為技巧新就能取得推廣成功，這實(shí)際是把一門(mén)相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)、專(zhuān)業(yè)的應(yīng)用型科學(xué)變得十分低級(jí)化、庸俗化。而在這種思路指導(dǎo)下所設(shè)計(jì)與提供的方案，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作往往缺乏系統(tǒng)的實(shí)際操作意義。

事實(shí)上，隨著市場(chǎng)秩序的不斷完善，以及“尋租”平臺(tái)與區(qū)域級(jí)差的削減，平均利潤(rùn)率規(guī)律的作用已在房地產(chǎn)業(yè)界初見(jiàn)端倪。由于營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過(guò)程，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的始終，并不是幾個(gè)點(diǎn)子、幾組技巧就能涵蓋。樓盤(pán)品牌的創(chuàng)立，也不是營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的簡(jiǎn)單虛擬，而是在營(yíng)銷(xiāo)每一環(huán)節(jié)中追求品牌意義的綜合體現(xiàn)，這些都不是一朝一夕之事，而需要孜孜以求的努力。

（5）只講炒作不講實(shí)際

現(xiàn)在不少營(yíng)銷(xiāo)策劃人言必稱(chēng)造勢(shì)，作方案時(shí)時(shí)刻刻想到制造轟動(dòng)效應(yīng)，以求媒介的大力宣傳及消費(fèi)者的關(guān)注。不少開(kāi)發(fā)商也滿(mǎn)足于做表面功夫，制造新聞，擴(kuò)大效應(yīng)，大肆進(jìn)行新聞炒作、廣告造勢(shì)。

炒作制勝其實(shí)是一種嚴(yán)重的投機(jī)心態(tài)，絕大部分只能做到知名度有一定提高。但如果營(yíng)銷(xiāo)策劃只停留于追求表面熱鬧，將會(huì)引發(fā)不少營(yíng)銷(xiāo)后遺癥，成為行業(yè)公害。事實(shí)上，購(gòu)房者看重的不是炒作得是否熱鬧，而是房屋質(zhì)量過(guò)硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面的整體素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的今天，營(yíng)銷(xiāo)策劃如果僅僅追求炒作，必然難以長(zhǎng)期致勝。