第一篇：工業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展策劃實(shí)例

工業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展策劃實(shí)例

第一部分

我思考了一下,并瀏覽了集團(tuán)的網(wǎng)站，結(jié)合我過(guò)去的工作經(jīng)驗(yàn)，就如何提高集團(tuán)的實(shí)力，寫(xiě)了以下的內(nèi)容。

集團(tuán)是一家從事工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司，在比較短的時(shí)間內(nèi)就發(fā)展起來(lái)，并且園區(qū)招商入園企業(yè)全部為歐洲及美洲的國(guó)際知名企業(yè)，現(xiàn)已與比利時(shí)、德國(guó)、美國(guó)的3家企業(yè)簽了約。但是民營(yíng)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也都會(huì)遇到共同的難題，即公司的人員素質(zhì)和管理水平跟不上公司的整體發(fā)展步伐。

而要解決這兩個(gè)難題，就必須要苦練內(nèi)功，大力提升公司的實(shí)力，具體講就是要在公司內(nèi)部建立先進(jìn)的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，變“人治”為“法治”，盡快由人管人轉(zhuǎn)變?yōu)橹贫裙苋恕?shí)行董事會(huì)或董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，按照公司的業(yè)務(wù)種類(lèi)和業(yè)務(wù)量設(shè)置總經(jīng)理以下的部門(mén)，結(jié)合每個(gè)部門(mén)的工作量安排定崗定責(zé)，再根據(jù)每個(gè)崗位的崗位職責(zé)確定任職條件和要求，從而科學(xué)完成整個(gè)公司的定編。

在此基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)在的整個(gè)員工隊(duì)伍與公司所有崗位進(jìn)行詳細(xì)考察對(duì)比，爭(zhēng)取把每位員工放到最能發(fā)揮其作用的崗位上，對(duì)于不能適應(yīng)的員工應(yīng)該進(jìn)行培訓(xùn)，提高其自身素質(zhì)。應(yīng)該在員工中挑選素質(zhì)高年紀(jì)較輕的員工進(jìn)行重點(diǎn)培養(yǎng)，為公司中高層管理崗位提供后備力量。還應(yīng)該積極從公司外部引進(jìn)企業(yè)需要的人才，這樣可以更快地提高整個(gè)員工隊(duì)伍的素質(zhì)。還可以利用與世界500強(qiáng)企業(yè)合作的機(jī)會(huì)，讓集團(tuán)的員工參與世界500強(qiáng)企業(yè)的員工培訓(xùn)或者由它們?yōu)榧瘓F(tuán)的員工進(jìn)行培訓(xùn)。

同時(shí)必須結(jié)合集團(tuán)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化公司的工作流程，建立簡(jiǎn)潔、高效和順暢的工作流程，最大限度地避免內(nèi)耗和低效。在公司內(nèi)部員工素質(zhì)和管理水平都得到提升的同時(shí)，集團(tuán)還必須高度重視企業(yè)文化建設(shè)，通過(guò)企業(yè)文化建設(shè)，使員工對(duì)企業(yè)有認(rèn)同感、責(zé)任感和歸屬感。企業(yè)文化作為一種軟性約束，它有著比硬性制度約束更好的管理效果，被認(rèn)為是企業(yè)管理的最高境界。合理的企業(yè)文化不僅可以使企業(yè)拋棄對(duì)硬性制度的全部依賴(lài)，提高員工工作的自動(dòng)、自發(fā)、協(xié)作性，而且對(duì)于創(chuàng)造力良好的企業(yè)氛圍有著極為重要的影響。再?lài)?yán)謹(jǐn)科學(xué)的管理體系，也會(huì)存在漏洞，要力求讓員工在犯錯(cuò)誤也不會(huì)受到懲罰的情況下，也會(huì)自覺(jué)不犯錯(cuò)誤，自覺(jué)維護(hù)公司利益。在苦練內(nèi)功，大力提升公司軟實(shí)力時(shí)，集團(tuán)還可以借鑒國(guó)際通用的質(zhì)量管理體系認(rèn)證等認(rèn)證體系，也可以借鑒ERP（企業(yè)資源規(guī)劃），ERP是指建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運(yùn)行手段的管理平臺(tái)。

另外，隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，管理層級(jí)自然增多，公司的執(zhí)行力容易弱化，此時(shí)提升公司的執(zhí)行力就變得非常重要。執(zhí)行力是決定公司發(fā)展進(jìn)程的一個(gè)重要因素，是公司核心競(jìng)爭(zhēng)力形成的關(guān)鍵因素之一。執(zhí)行力的強(qiáng)弱程度直接制約公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)能否得以順利實(shí)現(xiàn)。對(duì)于銘林這樣的處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)型階段的公司，僅有科學(xué)的戰(zhàn)略部署，并不能使公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中永遠(yuǎn)立于不敗之地，而只有同時(shí)加強(qiáng)公司的執(zhí)行力建設(shè)才能為公司的發(fā)展提供不竭的動(dòng)力。這是公司成功的必要條件，也是把公司建成“百年老店”的必由之路。必須從強(qiáng)化

執(zhí)行意識(shí)入手，加強(qiáng)培訓(xùn)，引導(dǎo)全體員工牢固樹(shù)立“執(zhí)行力是一切決策的生命線(xiàn)”的新理念。其實(shí)，企業(yè)執(zhí)行是一個(gè)過(guò)程的控制，無(wú)外乎以下兩個(gè)方面：

一、企業(yè)指令的正確性。企業(yè)指令是達(dá)到執(zhí)行目的的先決條件，假如指令是錯(cuò)誤的，那勿需談執(zhí)行力的問(wèn)題了。

二、指令傳達(dá)過(guò)程的流暢性，包括制定、傳達(dá)的及時(shí)、準(zhǔn)確。建立、健全企業(yè)制度，明確崗位職責(zé)，明確業(yè)務(wù)流程，是保證執(zhí)行力提高的前提。督查督辦也是提升執(zhí)行力的重要手段和有效保障。

總之，提升公司整體實(shí)力是一個(gè)艱巨的系統(tǒng)工程，必須周密籌劃，科學(xué)部署，腳踏實(shí)地，務(wù)求實(shí)效。

第二部分

就如何做好辦公室工作，我提出以下的想法：

（一）辦公室是為領(lǐng)導(dǎo)決策和實(shí)施決策服務(wù)的綜合部門(mén)，是領(lǐng)導(dǎo)工作的參謀和助手，擔(dān)負(fù)著承上啟下、協(xié)調(diào)左右、溝通內(nèi)外的任務(wù)。為適應(yīng)工作需要，要著力把握上情、吃透下情，做到認(rèn)識(shí)統(tǒng)一、步調(diào)一致，把方方面面的思想統(tǒng)一起來(lái)，把上下左右的力量凝聚起來(lái)，把各個(gè)層次的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)，根據(jù)工作需要做到有分有合，分工不分家，推動(dòng)各項(xiàng)工作高效運(yùn)轉(zhuǎn)。在民營(yíng)企業(yè)，必須要實(shí)現(xiàn)一人多能，必須要讓辦公室的員工努力成為多面手，什么工作都能做，在此基礎(chǔ)上，再發(fā)揮各個(gè)員工的專(zhuān)業(yè)和經(jīng)驗(yàn)方面的相對(duì)特長(zhǎng)。隨著工作的進(jìn)行，要逐步讓部門(mén)內(nèi)的員工適當(dāng)輪崗，也要做自己不很擅長(zhǎng)的工作，讓部門(mén)內(nèi)的員工對(duì)辦公室的整體工作有一個(gè)整體的學(xué)習(xí)和認(rèn)識(shí)，除了專(zhuān)業(yè)性太強(qiáng)的工作外，最終要讓部門(mén)內(nèi)的所有員工都成為一人多能，哪個(gè)崗位臨時(shí)有空缺，其他員工都能立即上崗工作，并且能夠把工作做好。這就需要加強(qiáng)培訓(xùn)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“在工作中培訓(xùn)，在培訓(xùn)中工作，使員工的工作能力不斷提高”。

（二）作為辦公室的部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，必須做到“公開(kāi)、公平和公正”。公開(kāi)是指只要是公司允許公開(kāi)的工作事項(xiàng)，盡量讓部門(mén)內(nèi)的員工都知曉，以免因?yàn)樾畔鬟_(dá)不到位，造成員工對(duì)公司事務(wù)的誤會(huì)甚至曲解；公平是指做工作“對(duì)事不對(duì)人”，對(duì)于一切工作都嚴(yán)格按照公司的規(guī)章制度和具體要求來(lái)衡量和考核；在公平的基礎(chǔ)上，要進(jìn)一步作到“公正”，不僅在工作中，而且在工作之外，都要堂堂正正做人，踏踏實(shí)實(shí)做事，吃苦在前，享受在后，盡量成為本部門(mén)的道德楷模，這樣才能夠讓員工心態(tài)平衡，避免內(nèi)耗，把員工的精力全部用在工作上。

（三）辦公室是公司的一個(gè)部門(mén)，辦公室必須模范遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行公司的指揮和命令，大力促進(jìn)整個(gè)公司執(zhí)行力的提升。對(duì)于公司不完善的指示，要及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)及時(shí)反映，進(jìn)行有效溝通。在工作中，要始終把各項(xiàng)規(guī)章制度放在心上，自行完善，自覺(jué)執(zhí)行，堅(jiān)持靠機(jī)制促動(dòng)，在提高管理水平上力求新突破。哪怕對(duì)有些看似小事的經(jīng)常性工作，也要寫(xiě)在本上，貼在墻上，記在心上，抓在手上，形成規(guī)矩；嚴(yán)格各項(xiàng)工作目標(biāo)管理制度，建立健全職責(zé)范圍、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)等制度，不斷完善學(xué)習(xí)制度、調(diào)查研究制度、信息報(bào)送制度、實(shí)績(jī)考核制度等，使辦文、辦會(huì)、辦事等工作更加科學(xué)、規(guī)范、有序。嚴(yán)肅各項(xiàng)工作程序和工作紀(jì)律，做到工作到位而不越位、移位、錯(cuò)位。

（四）辦公室的辦公室職能的本質(zhì)要求就是“服務(wù)”，為公司領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)，為其它部門(mén)服務(wù)，要放低姿態(tài)，樹(shù)立強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)；涉及人事行政方面的工作，就不僅要作好服務(wù)，更

要履行監(jiān)督考核職責(zé)，不能做“老好人”；辦公室的工作涉及面廣，對(duì)內(nèi)對(duì)外工作都有，這就必須更加注意本部門(mén)的形象問(wèn)題，工作中要注意方式方法，力爭(zhēng)做到“在服務(wù)中管理，在管理中服務(wù)”。

（五）辦公室的工作應(yīng)該真誠(chéng)接受公司全體員工的民主監(jiān)督，持續(xù)不斷地接受合理的意見(jiàn)和建議，持續(xù)不斷地改善提高本部門(mén)的工作。

辦公室主要職責(zé)

1、在公司領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織公司日常工作，向公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)提供人力資源、辦公、后勤和行政等工作保障或協(xié)助，為公司的正常工作開(kāi)展做好服務(wù)工作；

2、在公司領(lǐng)導(dǎo)下，擬訂公司工作計(jì)劃和總結(jié)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，傳達(dá)公司領(lǐng)導(dǎo)的決策意見(jiàn)，督促檢查公司有關(guān)決策、工作部署及重要事項(xiàng)的辦理落實(shí)情況，及時(shí)反饋工作進(jìn)展和辦理結(jié)果，提出改進(jìn)意見(jiàn)，協(xié)調(diào)公司各部門(mén)有關(guān)工作地運(yùn)行；

3、負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)規(guī)章制度的制定及重要工作信息的收集、匯總、上報(bào)，各類(lèi)文件、合同、協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要的歸檔和管理。

4、協(xié)調(diào)組織公司年度工作會(huì)議、重要會(huì)議的主題報(bào)告和領(lǐng)導(dǎo)講話(huà)，并負(fù)責(zé)組織會(huì)務(wù)工作，編寫(xiě)《會(huì)議紀(jì)要》；

5、負(fù)責(zé)公司與地方政府和相關(guān)公司的項(xiàng)目報(bào)批、磋商協(xié)調(diào)、公關(guān)聯(lián)絡(luò)、文電收發(fā)、文電處理、公文核稿、印章管理和相關(guān)的法律事務(wù)；

6、在公司領(lǐng)導(dǎo)下，制定公司人力資源管理制度，負(fù)責(zé)制定公司的定崗、定編與定薪以及各部門(mén)的用人計(jì)劃。編制、執(zhí)行公司人力資源規(guī)劃；擬訂公司招聘、培訓(xùn)、薪資、考核等人力資源管理政策，負(fù)責(zé)公司人力資源檔案管理與員工勞動(dòng)合同訂立（簽訂、變更、續(xù)訂、解除等）；負(fù)責(zé)員工福利、保險(xiǎn)、撫恤與勞動(dòng)保護(hù)等工作。

7、在公司領(lǐng)導(dǎo)下，利用業(yè)余時(shí)間組織員工的內(nèi)部培訓(xùn)和外部培訓(xùn)，努力提高員工的綜合素質(zhì)，為公司的規(guī)范化建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

8、在公司領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織公司各項(xiàng)群眾性?shī)蕵?lè)活動(dòng)，積極開(kāi)展企業(yè)文化建設(shè)；

9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事務(wù)

第二篇：工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃方案

某某××工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目行銷(xiāo)報(bào)告綱要

一、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：下一輪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)

1、“世界工廠(chǎng)”與某某工業(yè)地產(chǎn)輝煌前景 隨著世界制造中心向中國(guó)轉(zhuǎn)移步伐的加快，“閩三角”將成為首先“接口”之一，下一輪某某周邊的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠(chǎng)房和現(xiàn)代物流用房，都將供不應(yīng)求。現(xiàn)代工業(yè)廠(chǎng)房的開(kāi)發(fā)和租賃，將成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大熱門(mén)。——〈〈經(jīng)濟(jì)人〉〉

某某市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：

2004年,某某市工業(yè)企業(yè)法人單位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入18968611萬(wàn)元，其中，制造業(yè)占據(jù)大部分為94.7％，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)占3.8％，采礦業(yè)占1.5％。

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)百億元的行業(yè)有5個(gè)，分布在紡織業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)。工業(yè)企業(yè)法人單位利潤(rùn)總額1183823萬(wàn)元，其中，采礦業(yè)占2.9％，制造業(yè)占92.6％，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)占4.5％。利潤(rùn)總額超過(guò)5億元的行業(yè)有6個(gè)，分布在紡織業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，皮革、毛皮、羽毛（絨）及制品業(yè)，造紙及紙制品業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)等行業(yè)。工業(yè)企業(yè)容納148萬(wàn)名就業(yè)人員。2004年末，我市共有工業(yè)企業(yè)法人單位19641個(gè)，就業(yè)人員1481791人；工業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)50687戶(hù)，就業(yè)人員536762人。在工業(yè)企業(yè)法人單位中，私營(yíng)企業(yè)12672個(gè)，占64.5％；港澳臺(tái)商投資企業(yè)2310個(gè)，占11.8％；外商投資企業(yè)1298個(gè)，占6.6％。三者所占比重分別比全省高出5.5、0.9和0.4個(gè)百分點(diǎn)；港澳臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)占比分別高出全國(guó)7.7和2.8個(gè)百分點(diǎn)。

從工業(yè)行業(yè)類(lèi)型劃分，皮革、毛皮、羽毛（絨）及其制品業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)就業(yè)人員數(shù)居前三位，分別占22.5％、19.1％和12.6％，分別高出全國(guó)19.5、13.9和3.6個(gè)百分點(diǎn)。

制造業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于全國(guó)水平

2004年末，工業(yè)企業(yè)法人單位資產(chǎn)合計(jì)15230365萬(wàn)元，負(fù)債合計(jì)5475452萬(wàn)元，所有者權(quán)益合計(jì)9754913萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率36.0％。比全國(guó)的56.8％低了20.8個(gè)百分點(diǎn)。這表明我市工業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好，具有遠(yuǎn)大的開(kāi)拓發(fā)展前景，特別是制造業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為35.0％，值得金融企業(yè)大力扶持。

某某工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r：

據(jù)了解，截至目前，全市標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房用地規(guī)劃面積6285畝，已經(jīng)報(bào)省政府的有1032畝，其中553畝已經(jīng)省政府批準(zhǔn)，可實(shí)施供地。目前惠安、泉港、石獅、永春、德化等各縣市區(qū)已陸續(xù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房。為鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房，一些縣市還引入銀行按揭貸款，政府給予一定的貸款貼息支持等相關(guān)優(yōu)惠措施。有關(guān)人士認(rèn)為，某某工業(yè)正進(jìn)入“標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房”時(shí)代。

2005年8月，在某某市委、市政府召開(kāi)的某某市集約用地工業(yè)園區(qū)等專(zhuān)題會(huì)上，確定了一系列相關(guān)規(guī)定，大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房建設(shè)。

根據(jù)目前的土地供應(yīng)政策，標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房的供地方式可直接采取協(xié)議出讓方式供地，條件成熟的，也可以采取招拍掛方式供地。標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)原則上按照當(dāng)?shù)毓I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的低限執(zhí)行。

為鼓勵(lì)和規(guī)范建設(shè)、使用標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房，促進(jìn)工業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)土地資源集約利用，某某市今后對(duì)投資規(guī)模小的一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目原則上不再單獨(dú)選址、供地，鼓勵(lì)和引導(dǎo)其進(jìn)入工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房。對(duì)取得土地使用權(quán)后閑置兩年以上的工業(yè)用地，原則上依法收回；收回的用地可進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房建設(shè)。鼓勵(lì)大企業(yè)、大集團(tuán)、房屋開(kāi)發(fā)公司及各類(lèi)資本參與標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房建設(shè)，實(shí)行投資主體多元化，并采用建、租、售相結(jié)合的運(yùn)作模式，標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房區(qū)內(nèi)力求實(shí)行物業(yè)化管理。

有關(guān)部門(mén)還規(guī)定了工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房建設(shè)的投資強(qiáng)度，容積率和開(kāi)發(fā)期限。工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房的投資建設(shè)不得低于規(guī)定的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地最低投資強(qiáng)度指標(biāo)和容積率標(biāo)準(zhǔn)，容積率一般在2.0以上。在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定建設(shè)者在取得土地使用權(quán)后半年內(nèi)開(kāi)工，兩年內(nèi)完成標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房建設(shè)。對(duì)取得土地使用權(quán)滿(mǎn)半年仍未開(kāi)工或者未能在取得土地使用權(quán)后兩年內(nèi)完成廠(chǎng)房建設(shè)的，不得再享受土地使用權(quán)出讓最低價(jià)，優(yōu)惠部分予以補(bǔ)繳；對(duì)取得土地使用權(quán)滿(mǎn)一年仍未開(kāi)工的，按取得劃撥土地使用權(quán)費(fèi)用或土地出讓金、土地租金的20％以下收取土地閑置費(fèi)；對(duì)取得土地使用權(quán)滿(mǎn)兩年仍未開(kāi)工的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效，土地使用權(quán)無(wú)償收回。廠(chǎng)房建設(shè)期間，開(kāi)發(fā)者不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

對(duì)于大批的工業(yè)廠(chǎng)房，有四個(gè)方面的潛在用途功能可供投資商投資規(guī)劃與開(kāi)發(fā)： 外口公寓。商務(wù)辦公用房。都市工業(yè)樓宇（園）。制造業(yè)配套功能用房。

2、產(chǎn)業(yè)集群對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輝煌前景 1）什么是產(chǎn)業(yè)集群？產(chǎn)業(yè)集群在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用？ 產(chǎn)業(yè)集群是某產(chǎn)業(yè)的相同、相近與相關(guān)企業(yè)聚集某地，進(jìn)而吸引一些相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐該地，從而形成的一個(gè)有效的經(jīng)濟(jì)群體。產(chǎn)業(yè)集群在經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其本質(zhì)是一種生產(chǎn)組織方式，通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)集群的有效培育與發(fā)展可以實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。產(chǎn)業(yè)集群的形成一般有誘致性自發(fā)形成，強(qiáng)制性培育形成和引導(dǎo)性培育形成。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心錢(qián)平凡—— 產(chǎn)業(yè)集群是全球性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流 產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展與工業(yè)化進(jìn)程相輔相成 產(chǎn)業(yè)集群可作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略方式 2）產(chǎn)業(yè)集群的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 專(zhuān)業(yè)化 集中化 網(wǎng)絡(luò)化 地域化

3）中國(guó)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展趨勢(shì) 產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)作用 產(chǎn)業(yè)集群的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)——

——首先，產(chǎn)業(yè)集群的出現(xiàn)顯著推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤其是地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。——其次，集群經(jīng)濟(jì)可以使同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的分工更為精細(xì)化，使一個(gè)企業(yè)可以集中于該產(chǎn)業(yè)的某一個(gè)工序或某一種中間產(chǎn)品的生產(chǎn)，從而可以節(jié)約成本，提高效率。

——第三，集聚將促使各企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，使先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)更為迅速地在區(qū)域內(nèi)傳遞，產(chǎn)生技術(shù)溢出效果。——第四，核心產(chǎn)業(yè)的集聚對(duì)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生更為強(qiáng)烈的需求，從而推動(dòng)這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而在一個(gè)地方形成一種完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。——第五，隨著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的延伸和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，特定產(chǎn)業(yè)集群所在地區(qū)的人口將大規(guī)模增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

——第六，建立產(chǎn)業(yè)集群有利于集中治理污染，節(jié)約環(huán)保成本。產(chǎn)業(yè)集群的社會(huì)效應(yīng)——

——首先，由于經(jīng)濟(jì)集聚——擴(kuò)散效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)集群將創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。——其次，產(chǎn)業(yè)集群的形成將造成人口的大規(guī)模集中，而人口的大規(guī)模集中正是城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)。

——第三，人口的集中及其就業(yè)問(wèn)題的解決，加上城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，再輔之以適當(dāng)?shù)霓r(nóng)地制度創(chuàng)新，將增加繼續(xù)主要經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的農(nóng)民的農(nóng)業(yè)用地規(guī)模，實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

——第四，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展推動(dòng)了企業(yè)家、管理者和勞動(dòng)者素質(zhì)的提高，擴(kuò)大了工人、管理人員、個(gè)體工商戶(hù)與企業(yè)家隊(duì)伍，從而有助于優(yōu)化各地的社會(huì)結(jié)構(gòu)。4）產(chǎn)業(yè)集群的的六個(gè)特點(diǎn)——

一是產(chǎn)業(yè)集群覆蓋到大部分的傳統(tǒng)行業(yè)。二是產(chǎn)業(yè)集群已形成較大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

三是一些產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)形成特色產(chǎn)業(yè)和品牌。四是一些產(chǎn)業(yè)集群中出現(xiàn)了規(guī)模較大的龍頭企業(yè)，吸引眾多中小企業(yè)加入其產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的技術(shù)創(chuàng)新。

五是一些產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)成長(zhǎng)為相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地。六是許多產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)品外向度不斷提高。

5）產(chǎn)業(yè)集群對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略作用及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輝煌前景 第一、培育與提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。第二、推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要方式。第三、促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的重要方式。

第四、促進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要途徑。第五，國(guó)家與區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)的一種重要實(shí)現(xiàn)方式。在新一輪全球化競(jìng)爭(zhēng)中，產(chǎn)業(yè)集群將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要的戰(zhàn)略作用。由于自發(fā)形成的產(chǎn)業(yè)集群存在著各種缺陷，今后中國(guó)將興起更多以政府引導(dǎo)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)集群。這意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的輝煌前景。

二、中國(guó)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及趨勢(shì)

1、工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及趨勢(shì)

中國(guó)目前的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大多還停留在工業(yè)廠(chǎng)房、商鋪等物業(yè)形態(tài)的單一開(kāi)發(fā)層面。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)是與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聯(lián)姻，在符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體布局與規(guī)劃的前提下，進(jìn)行一種工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)。

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)

下一輪科技園區(qū)或產(chǎn)業(yè)基地的開(kāi)發(fā)，將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商唱主角。當(dāng)工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合而為一，便誕生了一種綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群或產(chǎn)業(yè)基地中，將囊括各種類(lèi)型的房產(chǎn)形態(tài)：商鋪、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)、展覽館以及配套住宅等。

工業(yè)（或產(chǎn)業(yè)）地產(chǎn)實(shí)際上成為最復(fù)雜、最具挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，工業(yè)（或產(chǎn)業(yè)）地產(chǎn)則不僅蘊(yùn)藏著新的利潤(rùn)空間，也將使其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至在宏觀經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上，發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房開(kāi)企業(yè)及其企業(yè)領(lǐng)袖的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大更廣闊的博弈空間

3、中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例 上海國(guó)際包裝·印刷城堪稱(chēng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先行者與代表性案例。作為中國(guó)包裝印刷綜合產(chǎn)業(yè)基地、中國(guó)包裝印刷中央商務(wù)區(qū)·行CBD、中國(guó)包裝印刷“一站式”采購(gòu)中心與貿(mào)易港，其成功開(kāi)發(fā)已引起國(guó)內(nèi)、國(guó)際包裝印刷業(yè)界的普遍關(guān)注。上海國(guó)際包裝·印刷城的開(kāi)發(fā)模式，為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)積累了大量可資借鑒的豐富經(jīng)驗(yàn)。

三、某某工業(yè)地產(chǎn)成投資“新寵”

一提到某某，人們首先想到的是一片片占地廣闊的制造企業(yè)。由于制造業(yè)發(fā)達(dá)，某某經(jīng)濟(jì)總量連年穩(wěn)居“全省狀元”，但稀缺的土地資源問(wèn)題也日漸突出。

為了解決發(fā)展中的這一“瓶頸”問(wèn)題，鼓勵(lì)“標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房”的“工業(yè)地產(chǎn)”政策開(kāi)始浮出水面。2005年8月，某某制定一系列相關(guān)規(guī)定，大力推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房”建設(shè)。

2005年9月，某某市政府出臺(tái)了關(guān)于《標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房》的正式文件，嚴(yán)格工業(yè)供地條件，規(guī)定：除特殊行業(yè)外，中心城市八大組團(tuán)450平方公里范圍內(nèi)投資額低于1200萬(wàn)元、新一輪城市總體規(guī)劃修編的2770平方公里規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（不含中心城區(qū)）投資額低于800萬(wàn)元、其他地方投資額低于500萬(wàn)元的工業(yè)項(xiàng)目不再單獨(dú)供地。對(duì)不單獨(dú)供地的工業(yè)項(xiàng)目原則上要求統(tǒng)一進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房園區(qū)，通過(guò)租賃或購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房發(fā)展生產(chǎn)。同時(shí)要求，某某市各縣（市、區(qū)）和某某開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房園區(qū)總建筑面積原則上要達(dá)5萬(wàn)平方米以上 1）“土地招商”變成“廠(chǎng)房招商”

某某早期的開(kāi)發(fā)區(qū)如清濛、潯美、城東等，都是通過(guò)招商，供地給企業(yè)，讓企業(yè)自行建設(shè)，于是，當(dāng)一家工廠(chǎng)或一個(gè)新的工業(yè)區(qū)開(kāi)始建設(shè)時(shí)，大片土地粗放經(jīng)營(yíng)，讓熱愛(ài)土地的農(nóng)民心疼不已。

據(jù)測(cè)算，目前某某工業(yè)用地的建筑容積率大多不到1.0；即便是某某目前管理相對(duì)規(guī)范的21個(gè)園區(qū)的平均容積率僅在0.8至1.2之間，容積率水平低于江浙一帶1.5至2.0水平。某某市政府發(fā)展研究中心的郭副主任認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房招商提供了化解當(dāng)前制約某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“用地難”瓶頸的嶄新思路。據(jù)他出示的一份某某市政府文件，記者看到某某市已規(guī)定，新建標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房單體建筑面積一般不小于4000平方米，容積率要達(dá)到1.5。

惠安縣目前推出的2個(gè)通用廠(chǎng)房建設(shè)項(xiàng)目，其建筑容積率都達(dá)到1.5。記者來(lái)到位于黃塘鎮(zhèn)的某某市第一個(gè)專(zhuān)屬臺(tái)資企業(yè)的投資區(qū)。這片規(guī)劃有6000畝、年產(chǎn)值近60億元人民幣的中型現(xiàn)代臺(tái)商工業(yè)基地，目前已有25家企業(yè)簽約入駐，10家企業(yè)開(kāi)工建設(shè)。入駐企業(yè)均為年產(chǎn)值在5000萬(wàn)元規(guī)模的臺(tái)資企業(yè)，主要為輕工、電子、機(jī)械、高科技企業(yè)。

據(jù)了解，某某市目前的標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房建設(shè)進(jìn)行半年多來(lái)，推進(jìn)速度很快。這個(gè)市由于實(shí)行“多元化投入、多樣化運(yùn)作、專(zhuān)業(yè)化招商”的市場(chǎng)化運(yùn)作方式，大力吸引各類(lèi)投資開(kāi)發(fā)主體參與標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房建設(shè)，采取建、售、租相結(jié)合的運(yùn)作模式，推行邊建設(shè)、邊招商。目前某某標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房建設(shè)雖然仍以政府為主導(dǎo)，但在鯉城、石獅、晉江、南安等縣（市、區(qū)），政府與企業(yè)合資或與企業(yè)聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房也陸續(xù)拉開(kāi)帷幕。于是，繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后，在某某，以標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房為代表的工業(yè)地產(chǎn)已成為各方資本競(jìng)逐的新熱點(diǎn)。2）各方資本競(jìng)逐“標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房”

一石激起千層浪。2005年8月，某某赴港招商團(tuán)首次推出大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房開(kāi)發(fā)招商項(xiàng)目，并宣布可將統(tǒng)一規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房園區(qū)整體交由政府控股公司或有資質(zhì)、有實(shí)力的其他投資業(yè)主開(kāi)發(fā)建設(shè)，也可切塊出讓給各開(kāi)發(fā)業(yè)主投資建設(shè)，建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房可自用或出售、出租，實(shí)行物業(yè)化管理。這一商機(jī)，令人眼前一亮，吸引了一些境內(nèi)外資本力量進(jìn)入某某。記者在此間采訪(fǎng)時(shí)看到，目前這些境內(nèi)外資本工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正紛紛在某某落地： ———由聯(lián)泰集團(tuán)與某某另一家知名企業(yè)“七匹狼”合資投建的新絲路服裝城位于晉江市五里工業(yè)區(qū)，規(guī)劃占地1500畝，首期用地546畝，將打造世界級(jí)紡織服裝研發(fā)和生產(chǎn)制造基地。——聯(lián)泰（香港）投資有限公司與鯉城區(qū)政府簽約，合作建設(shè)60畝標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房，作為臺(tái)灣學(xué)者（某某）創(chuàng)業(yè)園一期項(xiàng)目。

——南益集團(tuán)剛剛與南安市政府簽約，合作投資開(kāi)發(fā)位于石井與水頭兩鎮(zhèn)的約6000畝的工業(yè)城。

——石獅鴻山鎮(zhèn)，由當(dāng)?shù)卣c企業(yè)共同合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的通用標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房，占地180畝，總建筑面積18萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資1.8億元，現(xiàn)正在熱火朝天開(kāi)工建設(shè)中。——江南高新技術(shù)電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房，建設(shè)規(guī)模為28萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資1.75億元，可通過(guò)合資、合作或公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式取得相關(guān)地塊土地使用權(quán)。——南安扶茂嶺項(xiàng)目區(qū)服裝加工標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房，項(xiàng)目總投資5億元，主要經(jīng)濟(jì)效益來(lái)源于開(kāi)發(fā)后廠(chǎng)房的出租和出售。

——晉江五里工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房，項(xiàng)目投資約3.58億元，可分塊或分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以出售或出租廠(chǎng)房等方式取得回報(bào)。

據(jù)了解，去年香港的某某標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房招商，項(xiàng)目總用地面積2300多畝，均采用標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房建設(shè)招商和標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房招租形式，讓各類(lèi)資本在“節(jié)約用地”中獲得豐厚回報(bào)。3）“工業(yè)地產(chǎn)”投資潛力無(wú)限 據(jù)某某市政策研究室人員介紹，工業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。日本的工業(yè)地產(chǎn)占到全世界的30%%，對(duì)日本GDP貢獻(xiàn)在40%%以上。美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%%，對(duì)本國(guó)的GDP貢獻(xiàn)也超過(guò)30%%。資料表明，世界上的制造業(yè)重心已開(kāi)始向中國(guó)轉(zhuǎn)移，我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)還有很大的成長(zhǎng)空間。

2004年以來(lái)，上海乃至全國(guó)主要城市的工業(yè)地產(chǎn)，一直保持著穩(wěn)健的上升勢(shì)頭。上海69個(gè)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，一下涌出幾十家專(zhuān)門(mén)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)企業(yè)。事實(shí)證明，節(jié)約集約用地的時(shí)代訴求，相對(duì)便宜的土地價(jià)格，日益增長(zhǎng)的強(qiáng)勁需求，清晰可見(jiàn)的高回報(bào)率，都吸引著越來(lái)越多的投資者進(jìn)入這一領(lǐng)域。連日來(lái)，越來(lái)越多的投資工業(yè)地產(chǎn)消息令人振奮：晉江好利來(lái)玩具電子有限公司宣稱(chēng)已介入，投資資金至少數(shù)千萬(wàn)元；香港榮豐國(guó)際集團(tuán)頻頻與某某市有關(guān)方面接觸，探討介入工業(yè)地產(chǎn)的合適選點(diǎn)和合作意向??

工業(yè)地產(chǎn)，無(wú)疑將成為某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎！

四、“三套車(chē)”——××工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略合作模式

五、××工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目贏利模式

1、前期：項(xiàng)目招商階段 物業(yè)形態(tài)

贏利方式

利潤(rùn)水平

備注

純商務(wù)樓

售、租

高

以售為主。銷(xiāo)售對(duì)象為廠(chǎng)商或投資者。

公寓式辦公

售、租

中

同上

商鋪或展廳

售、租

高

同上

倉(cāng)儲(chǔ)

售、租

中、低

直接銷(xiāo)售或出租給廠(chǎng)商

標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房

售、租

中、低

同上

2、后期：項(xiàng)目管理階段 項(xiàng)目

贏利方式 贏利水平

備注

信息服務(wù)

高

科技服務(wù)

高

產(chǎn)品代理

高

物流服務(wù)

中、低

物業(yè)服務(wù)

低

六、××項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式

1、前期：項(xiàng)目建設(shè)階段

2、后期：項(xiàng)目管理階段

七、××工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)要流程

七、××工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播與招商銷(xiāo)售模式

1、傳播招商基礎(chǔ)

●政府、行業(yè)協(xié)會(huì)的重要性 政府部門(mén)的政策支持，行業(yè)協(xié)會(huì)的專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)及其在行業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)方面的權(quán)威地位，是工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播與招商的重要前提。

成功的工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不被動(dòng)地等待政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的既有政策支持，而是通過(guò)自己的實(shí)力和雄心以及對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深刻把握，來(lái)促使政府、行業(yè)協(xié)會(huì)改變?cè)呋蜥槍?duì)項(xiàng)目出臺(tái)新的政策。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)影響政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的決策，可以使自己在與政府、行業(yè)協(xié)會(huì)的博弈中占居主動(dòng)，從而極大地提升自己在社會(huì)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上地位。●產(chǎn)業(yè)集聚理論的闡釋與發(fā)揮

理論營(yíng)銷(xiāo)是工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播與招商的另一法寶。對(duì)產(chǎn)業(yè)集群理論的深入闡釋以及對(duì)特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深刻洞悉，是說(shuō)服廠(chǎng)商的重要基礎(chǔ)。在此前提之下，通常意義上的傳播和廣告技術(shù)才有發(fā)揮作用的可能。

2、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播招商銷(xiāo)售手段（1）軟廣告。（2）報(bào)刊廣告。（3）DM直郵廣告。

（5）招商會(huì)：國(guó)際；全國(guó)；區(qū)域。（6）關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)：行業(yè)協(xié)會(huì)公關(guān)。（7）關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)：客戶(hù)介紹。

（8）示范營(yíng)銷(xiāo)：攻克行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)。（9）特定社會(huì)群體：投資階層營(yíng)銷(xiāo)。

（10）學(xué)術(shù)營(yíng)銷(xiāo)：產(chǎn)業(yè)集群和行業(yè)集聚論壇。（11）人員促銷(xiāo)：專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍。

九、××工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 招商與銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)行

以銷(xiāo)售帶動(dòng)招商、以招商促進(jìn)銷(xiāo)售

以專(zhuān)業(yè)的定位來(lái)尋找目標(biāo)客戶(hù)、以產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)招商和銷(xiāo)售

第三篇：工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃個(gè)人工作總結(jié)

文章標(biāo)題：工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃個(gè)人工作總結(jié)

拚搏、摸索、奮進(jìn)的兩個(gè)月多月已經(jīng)過(guò)去，兩個(gè)多月來(lái)，由從事市場(chǎng)一線(xiàn)的工作到研究市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃,是從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)層面的階段，不斷思索創(chuàng)新，感覺(jué)收獲頗多。同時(shí)我?guī)еd奮、肩負(fù)責(zé)任度過(guò)了繁忙而又充實(shí)的兩個(gè)多月！短短兩個(gè)月，這是我人生轉(zhuǎn)換的過(guò)程，是我職業(yè)方向發(fā)生改變的過(guò)程，是我成長(zhǎng)的過(guò)程，從此有了對(duì)聯(lián)東國(guó)際工業(yè)城經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境以及其使命更加了解；在趙總的全心幫助和大力支持下，我對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃由生疏到熟悉、從熱愛(ài)到愿意為之付出的心路歷程，同時(shí)我也深感責(zé)任重大。回顧總結(jié)兩個(gè)月的工作，主要感受、心得，思路等其他幾個(gè)方面總結(jié)如下：

2005年10月—12月工作總結(jié)

按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標(biāo)，實(shí)出重點(diǎn)，講究實(shí)效，勤思考，并通過(guò)努力，千方百計(jì)，不折不撓地開(kāi)展工作，逐步推進(jìn)工業(yè)城項(xiàng)目，提高其知名度。但從總體來(lái)說(shuō)，是在摸索上升的階段。

一、工作進(jìn)展情況回顧

第一次接觸工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，對(duì)它的營(yíng)銷(xiāo)推廣是一個(gè)陌生的、模糊的概念，經(jīng)歷了初期放水養(yǎng)魚(yú)，摸著石頭過(guò)河的艱苦探索后[范文搜網(wǎng)-http://www.tmdps.cn找文章，到范文搜網(wǎng)]，初步明確了它的性質(zhì)和方向。但任何工作都離不開(kāi)人的主體元素。于是首先就從學(xué)會(huì)做人，踏實(shí)工作做起；其次是掌握國(guó)家和開(kāi)發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、北京市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)情況；再次是飲水思源，摸索有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問(wèn)題：怎樣花最少的錢(qián)達(dá)到最好的宣傳效果？通過(guò)什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶(hù)？現(xiàn)階段工業(yè)城項(xiàng)目還存在什么問(wèn)題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營(yíng)銷(xiāo)難的問(wèn)題？

2005年10月—2005年12月的主要工作如下：

1、配合完成中秋晚會(huì)

2、協(xié)助完成汽配展活動(dòng)

3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作

4、積極配合公關(guān)活動(dòng)

5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料

6、配合同事完成其他工作內(nèi)容

7、推陳出新,不斷完善營(yíng)銷(xiāo)思路,制定營(yíng)銷(xiāo)策略

8、完成臨時(shí)性交代的任務(wù)

二、基本工作情況和做法

（一）不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。

認(rèn)真分析新形勢(shì)新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整工作策略。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和北京市的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對(duì)它的理解和認(rèn)識(shí)，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹(shù)立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計(jì)挖潛營(yíng)銷(xiāo)思路。二是注重市場(chǎng)信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)策略和市場(chǎng)推廣策略，以之來(lái)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和策略；三是積極爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營(yíng)銷(xiāo)策略和市場(chǎng)推廣方案的時(shí)候，由于各自存在思維差別，肯定會(huì)出現(xiàn)意見(jiàn)不一致的情況，但對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題和遇到的難題，會(huì)認(rèn)真“把脈、會(huì)診”，及時(shí)調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計(jì)劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴(yán)峻困難的形勢(shì)下，我認(rèn)為所付出的努力和艱辛一定不會(huì)白費(fèi)。

（二）從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶(hù)

力求按照不同的特征來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分有三條好處，一個(gè)是獲得消費(fèi)者高度的忠誠(chéng)度，一個(gè)是保護(hù)適當(dāng)利潤(rùn)，一個(gè)是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國(guó)度的企業(yè)等等。

雖然園區(qū)在設(shè)計(jì)研發(fā)的時(shí)候就進(jìn)行了市場(chǎng)的細(xì)分，但是這種細(xì)分往往相對(duì)是粗線(xiàn)條的，因此在具體實(shí)施銷(xiāo)售的時(shí)候有必要進(jìn)行更為明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對(duì)更加明確的目標(biāo)客戶(hù)，使用合適的營(yíng)銷(xiāo)策略和方式。

（三）與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。

工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營(yíng)銷(xiāo)思路和推廣方法也會(huì)與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是從理性訴求的角度進(jìn)行宣傳策劃。工業(yè)廠(chǎng)房的需求量及其目標(biāo)客戶(hù)群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對(duì)性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢(shì)在必行，把聯(lián)東工業(yè)園打造成為具有全國(guó)前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。

（四）提升自身專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實(shí)效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。

三、存在的問(wèn)題

目前在營(yíng)銷(xiāo)和宣傳等方面存在的問(wèn)題：（1）信息網(wǎng)絡(luò)

第四篇：工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人員個(gè)人工作總結(jié)

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人員個(gè)人工作總結(jié)

拚搏、摸索、奮進(jìn)的兩個(gè)月多月已經(jīng)過(guò)去，兩個(gè)多月來(lái)，由從事市場(chǎng)一線(xiàn)的工作到研究市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃,是從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)層面的階段，不斷思索創(chuàng)新，感覺(jué)收獲頗多。同時(shí)我?guī)еd奮、肩負(fù)責(zé)任度過(guò)了繁忙而又充實(shí)的兩個(gè)多月！短短兩個(gè)月，這是我人生轉(zhuǎn)換的過(guò)程，是我職業(yè)方向發(fā)生改變的過(guò)程，是我成長(zhǎng)的過(guò)程，從此有了對(duì)聯(lián)東國(guó)際工業(yè)城經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境以及其使命更加了解；在趙總的全心幫助和大力支持下，我對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃由生疏到熟悉、從熱愛(ài)到愿意為之付出的心路歷程，同時(shí)我也深感責(zé)任重大。回顧總結(jié)兩個(gè)月的工作，主要感受、心得，思路等其他幾個(gè)方面總結(jié)如下：

2005年10月—12月工作總結(jié)

按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標(biāo)，實(shí)出重點(diǎn)，講究實(shí)效，勤思考，并通過(guò)努力，千方百計(jì)，不折不撓地開(kāi)展工作，逐步推進(jìn)工業(yè)城項(xiàng)目，提高其知名度。但從總體來(lái)說(shuō)，是在摸索上升的階段。

一、工作進(jìn)展情況回顧

第一次接觸工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，對(duì)它的營(yíng)銷(xiāo)推廣是一個(gè)陌生的、模糊的概念，經(jīng)歷了初期放水養(yǎng)魚(yú)，摸著石頭過(guò)河的艱苦探索后，初步明確了它的性質(zhì)和方向。但任何工作都離不開(kāi)人的主體元素。于是首先就從學(xué)會(huì)做人，踏實(shí)工作做起；其次是掌握國(guó)家和開(kāi)發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、北京市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)情況；再次是飲水思源，摸索有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問(wèn)題：怎樣花最少的錢(qián)達(dá)到最好的宣傳效果？通過(guò)什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶(hù)？現(xiàn)階段工業(yè)城項(xiàng)目還存在什么問(wèn)題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營(yíng)銷(xiāo)難的問(wèn)題？

2005年10月—2005年12月的主要工作如下：

1、配合完成中秋晚會(huì)

2、協(xié)助完成汽配展活動(dòng)

3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作

4、積極配合公關(guān)活動(dòng)

5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料

6、配合同事完成其他工作內(nèi)容

7、推陳出新,不斷完善營(yíng)銷(xiāo)思路,制定營(yíng)銷(xiāo)策略

8、完成臨時(shí)性交代的任務(wù)

二、基本工作情況和做法

（一）不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。

認(rèn)真分析新形勢(shì)新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整工作策略。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和北京市的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對(duì)它的理解和認(rèn)識(shí)，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹(shù)立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計(jì)挖潛營(yíng)銷(xiāo)思路。二是注重市場(chǎng)信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)策略和市場(chǎng)推廣策略，以之來(lái)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和策略；三是積極爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營(yíng)銷(xiāo)策略和市場(chǎng)推廣方案的時(shí)候，由于各自存在思維差別，肯定會(huì)出現(xiàn)意見(jiàn)不一致的情況，但對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題和遇到的難題，會(huì)認(rèn)真“把脈、會(huì)診”，及時(shí)調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計(jì)劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴(yán)峻困難的形勢(shì)下，我認(rèn)為所付出的努力和艱辛一定不會(huì)白費(fèi)。

（二）從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶(hù)

力求按照不同的特征來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分有三條好處，一個(gè)是獲得消費(fèi)者高度的忠誠(chéng)度，一個(gè)是保護(hù)適當(dāng)利潤(rùn)，一個(gè)是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國(guó)度的企業(yè)等等。

雖然園區(qū)在設(shè)計(jì)研發(fā)的時(shí)候就進(jìn)行了市場(chǎng)的細(xì)分，但是這種細(xì)分往往相對(duì)是粗線(xiàn)條的，因此在具體實(shí)施銷(xiāo)售的時(shí)候有必要進(jìn)行更為明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對(duì)更加明確的目標(biāo)客戶(hù)，使用合適的營(yíng)銷(xiāo)策略和方式。

（三）與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。

工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營(yíng)銷(xiāo)思路和推廣方法也會(huì)與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是從理性訴求的角度進(jìn)行宣傳策劃。工業(yè)廠(chǎng)房的需求量及其目標(biāo)客戶(hù)群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對(duì)性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢(shì)在必行，把聯(lián)東工業(yè)園打造成為具有全國(guó)前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。

（四）提升自身專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率

在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實(shí)效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。

三、存在的問(wèn)題

目前在營(yíng)銷(xiāo)和宣傳等方面存在的問(wèn)題：

（1）信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，信息量和信息來(lái)源渠道還不夠多。

（2）招商方式創(chuàng)新不夠，仍以傳統(tǒng)的為主，面對(duì)面接觸居多，招商效率低；

（3）招商面還不夠?qū)挿海畔⒑鹆科汀?/p>

（4）已建的廠(chǎng)房結(jié)構(gòu)比較單一，缺乏個(gè)性化，不能切合市場(chǎng)企業(yè)多樣化廠(chǎng)房需求的實(shí)際。

（6）給客戶(hù)承諾的配套設(shè)施跟不上，工程不能同時(shí)完工。

（7）與北京28個(gè)園區(qū)，橫向縱向的比較，在價(jià)格上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)偏高，尤其是銷(xiāo)售價(jià)格。

（8）廠(chǎng)房的設(shè)計(jì)合理性和園區(qū)的規(guī)劃不是市場(chǎng)需求的最佳體現(xiàn)

（9）工業(yè)城的定位缺乏遠(yuǎn)瞻性和市場(chǎng)引導(dǎo)性,內(nèi)部招商組織結(jié)構(gòu)建立的不科學(xué)，宣傳推廣的力度比較小。

四、工作中的體會(huì)與思考

通過(guò)我兩個(gè)月對(duì)工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐，主要有以下幾條體會(huì)和思考：

1、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的重視程度及其思想觀念是營(yíng)銷(xiāo)策略的制定和營(yíng)銷(xiāo)思路能否成功施行的決定因素。

一是領(lǐng)導(dǎo)對(duì)部門(mén)或個(gè)人的重視，使得個(gè)人能力增強(qiáng)，獲得更多的資源和協(xié)助，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)方案的真正實(shí)施也有幫助，甚至可能扭轉(zhuǎn)乾坤。二是戰(zhàn)略重點(diǎn)的定位重視，比如說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)工業(yè)城的主體思路，對(duì)投入產(chǎn)出比的概念的認(rèn)識(shí)，要建立品牌就得加大投入，不斷創(chuàng)新，連貫實(shí)施。實(shí)踐證明，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)指導(dǎo)性工作重視了，認(rèn)識(shí)到位、支撐到位了，有機(jī)構(gòu)，有人手，有支撐，有管理，有推動(dòng)，事情就會(huì)辦的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的階段，則只能走下坡路。

2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，暢通內(nèi)部信息溝通渠道，明確責(zé)任，提高工作效率的是前提。

提高工作效率的關(guān)鍵是明確個(gè)人工作職責(zé)，部門(mén)分工明確，發(fā)揮個(gè)人專(zhuān)長(zhǎng)，完善組織架構(gòu)，組織結(jié)構(gòu)扁平化，保障信息溝通無(wú)障礙，事事有人做，人人有人管。

3、加快工業(yè)園的軟硬件環(huán)境，完善營(yíng)銷(xiāo)制度，提高營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)施力度，加強(qiáng)公關(guān)是當(dāng)務(wù)之急。基于工業(yè)城要打造成知名的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，提高工業(yè)城的核心競(jìng)爭(zhēng)力是當(dāng)務(wù)之急，也就對(duì)園區(qū)硬環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、廠(chǎng)房建筑檔次、工業(yè)園規(guī)劃?rùn)n次等和軟環(huán)境物業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理、園區(qū)文化建設(shè)等方面提出更高要求。通過(guò)創(chuàng)新觀念、盤(pán)活思路制定出有效科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)策略，同時(shí)加強(qiáng)公關(guān)以輔助作用。

兩個(gè)月來(lái)，我所取得的每一個(gè)進(jìn)展，都是行政中心各位同事關(guān)心支持的結(jié)果，我還存在著許多不足，所能看到的成果不大，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的距離還比較遠(yuǎn)，希望通過(guò)總結(jié)學(xué)習(xí)，不斷提升自己，按照2006年既定的目標(biāo)前進(jìn)，做好每一件事。

第五篇：地產(chǎn)策劃

地產(chǎn)策劃

地產(chǎn)策劃大體有兩類(lèi)，一是比較高端的營(yíng)銷(xiāo)策劃，全案跟蹤，另一個(gè)是相對(duì)簡(jiǎn)單的創(chuàng)意策劃，旨在表現(xiàn)。但無(wú)論哪一種，都需要極為系統(tǒng)的知識(shí)架構(gòu)。

第一種：

其實(shí)你只要做到一點(diǎn)，就可以了，你要成為該地區(qū)的地產(chǎn)百度。

比如所在的城市都有什么樓盤(pán)，戶(hù)型、均價(jià)、特點(diǎn)、項(xiàng)目地址，交通、生活配套，哪個(gè)廣告公司代理銷(xiāo)售的，開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)，物業(yè)是誰(shuí)張口就來(lái)。

你要比售樓小姐都清楚每個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。

做到這一點(diǎn)，你無(wú)論去哪一家當(dāng)策劃，都會(huì)搶著要你的。

不要覺(jué)得專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站啥都有，你就不用去背這個(gè)了，這里面有很多的內(nèi)容需要你掌握，比如說(shuō)萬(wàn)科的房子10000一平，旁邊別人的房子9000一平，你要搞清楚為什么萬(wàn)科貴，貴在哪里，憑啥比別人貴1000，別人喊9000又是基于什么想法的定價(jià)，搞明白了，策劃的精髓就了解了。

第二種：你能背下來(lái)所有地產(chǎn)廣告的SLOGAN，畫(huà)面表現(xiàn)，標(biāo)題主旨，受眾人群。并且你有異常強(qiáng)大的文字處理能力，神馬臻品戶(hù)型，神馬CBD核心，神馬裁湖居云這樣的狗屁詞張嘴就來(lái)。古文造詣要強(qiáng)大，現(xiàn)代詩(shī)也能湊合幾首，網(wǎng)絡(luò)流行語(yǔ)言面面俱到，基本就可以勝任了。

不要迷信什么職業(yè)考試了，你去問(wèn)問(wèn)做策劃的成功人士，都是沒(méi)證的。策劃這個(gè)詞是2000年后才浮出水面的，2000年前根本就沒(méi)有這個(gè)專(zhuān)業(yè)，在這行牛人都是70后，沒(méi)一個(gè)有證。

面試百分百過(guò)小技術(shù)：

去房展會(huì)轉(zhuǎn)一圈，照相，然后把所有的照片和資料整理成PPT，戶(hù)型均價(jià)一個(gè)不拉，優(yōu)缺點(diǎn)闡述清楚，100頁(yè)的PPT拿出來(lái)往他們老總桌子上一砸，除了北上廣（包含周邊）三地外，不把你當(dāng)策劃總監(jiān)來(lái)看的老總都沒(méi)腦子。北上廣能人太多，你的資歷不夠。

然后打開(kāi)你這個(gè)PPT,說(shuō)，我看了XXX家的XXX樓盤(pán)，這里這里很出色，進(jìn)出口設(shè)計(jì)巧妙，沙盤(pán)擺放的到位。。。。尤其是現(xiàn)場(chǎng)的X展架，從文字到內(nèi)容都值得借鑒，唯一的缺陷就是現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)不成系統(tǒng)，可能是臨時(shí)人員來(lái)的，也可能是太忙了顧不上，之前的培訓(xùn)工作沒(méi)有到位，我覺(jué)得應(yīng)該加強(qiáng)人員管理。

注意，說(shuō)缺陷的時(shí)候一定要切中要害，大品牌的開(kāi)發(fā)商不要輕易去詆毀，拿小品牌說(shuō)事。比如你設(shè)計(jì)牛B，就要針對(duì)設(shè)計(jì)說(shuō)話(huà)，說(shuō)話(huà)的內(nèi)容一定是先肯定成績(jī)，然后說(shuō)：我覺(jué)得如果這樣這樣就更好了。。。