第一篇：物業管理企業的安全防范義務

物業管理企業的安全防范義務

《物業管理條例》對物業管理企業做好安全防范工作，規定了主要責任。

《物業管理條例》第四十七條規定： 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好求助工作。

物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作”，現在有很多的業主，對“協助”的內涵不清楚。沒有分清公安機關與物管企業的責任。公安機關與物業管理企業的責任區別在于：

1、根據《人民警察法》等有關法律的規定，公安機關的主要職責是預防和打擊種各類刑事犯罪活動，維護社會治安的穩定，確保人民生命財產的安全。

2、《物業管理條例》規定，物管企業的安保責任主要是，協助做好物業管理區域內的安全防范工作，維護物業管理區域內的公共秩序。

3、公安機關的職責由國家有關法律規定，代表國家執法。物管企業的安防職責是由國家法規指導大原則，詳細義務、責任、權利由物管企業與業主協商約定，是市場有償行為。對“公共秩序”這個概念，從物業管理的范圍來看，主要包括了以下幾個方面內容：

1、一個特定的物業區域、公共環境、公共設施設備、公眾聚集、公共財產、公眾活動、經營行為等，通過指導、管理、規范、維護其有序工作和活動。

2、是在國家法律、法規、公約、規章制度約束下的公共行為和規范。

3、公共秩序是一個物業區域最基本、最重要的要素之一。沒有公共秩序一切都無從談起。

4、維護好公共秩序，對破壞行為實施預防和處置。

“維護公共秩序”的內涵根據物業管理服務標準等級各有所不同，主要包括了以下十二個方面的內容：

1、日常安全管理和巡邏（預防和有限制止各類案件發生）。

2、車輛進出停放管理（不含車輛保管責任）。

3、進出人員管理（業主、裝修人員、閑雜人員等）。

4、公共設施、設備的正常運行管理與維護。

5、周邊環境秩序管理（市政設施、占道經營、亂搭建等）。

6、各類經營秩序管理（商鋪、餐飲、廣告、會所等）。

7、裝修監管（防噪音、裝修材料進出等）。

8、小區環境管理（道路、綠化、環境污染、高空拋物、寵物喂養等）。

9、六防工作（防火、防水災、防燃氣泄漏、防電力故障、防雷擊、防大風）。

10、各種應急排危搶險。

11、處理業主臨時需求（業主摔傷、重大疾病等）。

12、維護公共秩序是物管企業頭等重要大事和責任，是企業的有償行為之一。

案例分析：

2005年10月21日晚11點20分，某小區保安在夜間巡邏檢查的時候，發現一名男孩行跡可疑，推著一輛有鎖的自行車，就上前詢問，該名男孩神色慌張，回答語無倫次。保安隨即將其帶到小區值班室，打電話把情況告知管理處主任及保安部部長，保安部部長馬上到小區對此進行處理。經詢問后，初步判定該名男孩行為屬偷盜自行車。給110報警后，派出所及時出警將其帶走。后經派出所審問，該名男孩確系偷車盜賊

在此案例中，物業管理公司履行了“維護好公共秩序，對破壞行為實施預防和處置”這一義務，進行了日常安全管理和巡邏，起到了預防和有限制止各類案件發生的作用。

第二篇：淺談物業管理風險及防范

淺談物業管理風險及防范

物業管理服務從整個行業來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠的，同時與眾多的業主和非業主使用人的生活息息相關，上述特點決定了物業管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業管理服務行業又是相對利潤低的行業，風險的承擔可能導致企業正常生產經營活動無法進行，所以風 險的防范成為擺在物業管理服務整個行業和各個物業管理企業的頭等大事。

一、風險的來源

物業管理服務的風險是因物業管理企業的義務產生的，根據《物業管理條例》第36條“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任。”的規定，由于義務人未能全面履行法定和約定的義務，給權利人造成直接和間接經濟損失和人身損害的，即產生了相應的法律風險和賠償的法律責任。

二、風險的種類

風險的類型可以依據管理服務的具體內容而確定。具體來說分為：治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業及公共設施設備造成的風險和公共環境不安全因素造成的風險。當然這并不能涵蓋全部的風險，但基本包括了主要的方面。

1、治安風險

是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管服務范圍內的業主或非業主使用人造成人身損害和財產損失導致的物業管理服務風險，當前隨著市場經濟的發展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發生在各小區，給物業管理服務工作帶來極大的壓力和風險。

2、車輛管理中車輛的損壞滅失風險

指在物業小區內的停車場經營車輛停放服務過程中，車輛發生車身受損、車輛滅失等損壞的風險。車輛停放服務通常由物業管理企業接受開發商或小區業主委員會的委托進行停車場的經營管理，并收取車輛停放服務費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業管理企業面臨賠付金額較大的風險。

3、消防事故和隱患風險

由于消防設施直接影響到廣大業主生命財產安全，消防設施的日常維護和養護直接關系到火災發生時，消防部門處理事故效果。消防設施的維護保養不善、無消防用水供應、消防報警系統失靈都可能導致重大人身和巨大財產損失，物業管理企業面臨如此的風險不僅要承擔經濟賠償的民事法律責任，直接責任人和企業主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。

4、物業及公共設施設備造成的風險

物業本身主要包括房屋本體及屬于物業管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統、排水和排污系統、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區或大廈內不屬于業主個人所有和承擔管理責任的其他部分。由于物業、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，常常伴隨風險的頻繁發生。

三、各類風險的防范

1、治安風險防范 首先，明確物業管理企業的法律地位和職責。小區和大廈的治安是由公安機關負責的，物業管理企業的義務是協助公安機關維護小區和大廈的公共秩序。物業管理企業僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規定的任何行政管理職權和行政處罰權。物業管理企業不具有任何特權。因此，物業管理企業的治安防范義務是在一定限度內的、有限的義務。其次，針對不同服務區域的具體情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構和人員，實施和執行相應的制度規定。制度中應明確對小區和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區和大廈業主和非業主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區別的。住宅小區可以采用業主和非業主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經業主和非業主使用人同意后進入。大廈是以辦公為主的商業區域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數都采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當時在業主或合法的非業主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名確認。

往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區或大廈的人員的行為進行監督，及時發現和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協助公安機關制止和防范違法犯罪行為、保護事發現場，以實現協助公安機關維護公共秩序的職責。物業管理企業應根據小區的不同情況與業主委員會協調共同組織一定數量的業主，結合自愿原則，建立業主防范體系，配合和促進物業管理企業的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監督和發現物業管理企業工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。

作為物業管理企業只有在嚴格依據經過業主大會確定的各項管理規定，履行自己義務，協助公安機關維護社會公共秩序，物業管理企業才不再承擔業主或非業主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產損失賠償責任。

目前，物業管理行業中，有一部分企業將協助公安部門維護小區和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據物業管理企業的具體要求提供一定數量的保安人員，按合同約定提供物業管理企業要求的服務。該做法實際也是物業管理企業與其他主體分擔法律風險的措施。

2、車輛管理風險防范

停車場經營管理，應從停車場硬件建設、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。

要向公安機關依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經營許可證的前提是停車場的規劃和建設符合法律規定。同時須負責相關停車場設施的維護和維修保養；將停車場車輛停放服務的內容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經營企業是否承擔車輛的保管責任等，停車場內因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區域。在停車場硬件完善后并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業管理公司或下屬管理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場時間、發卡的經辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場的停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規范和指揮，及時制止不規范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責。

車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛人員收取停車場發放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛人員的證件，與發放憑證的人員聯系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛人員后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往物業管理企業，辦理相應的憑證掛失手續，重新領取車輛放行憑證。

上述管理規范程序就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛不被損壞，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致損壞的，應由車輛停放人承擔責任。

3、消防風險防范

（1）物業管理企業首先在接手物業管理時，尤其是針對新建小區和大廈，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業管理企業可以提前進入，但業主不能辦理入伙手續。即使是開發商要求入伙，物業管理企業應堅持不辦理入伙手續。如果在此情況下，為業主辦理了入伙手續，發生消防事故造成人身和財產損失，物業管理企業將負有不可推缷的責任。

（2）業主入伙后，在裝修過程中，物業管理企業應審查業主申請裝修項目，是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監督業主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現場應嚴禁明火等；防止業主在裝修過程中損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業管理企業應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。

（3）物業管理企業在進行物業管理過程中，對小區和大廈的消防設施和器械，進行日常的維護和養護。消防設施的維修和養護事項委托給專業的消防公司；對消防設施需要完善整改的，應依法定程序，經業主大會同意，從維修基金中開支。（4）在小區和大廈發生消防事故時，物業管理企業應在第一時間報警，并協助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。

4、公共設施設備風險防范

（1）物業管理企業與開發商或業主委員會簽訂物業管理合同時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，與原開發商或業主委員會、原物業管理企業進行交接過程中，應對物業共用部位、共用設施設備的現狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發現的重大損壞和人為原因造成的事故，根據不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。

在辦理物業承接驗收手續時，物業管理企業應向建設企業接收下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必須的其他資料。

在各方交接的過程中，向新的物業管理企業移交上述全部資料，是原開發商、業主委員會和原物業管理企業應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。

（2）依據《民法通則》第一百二十六條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。

據此物業管理企業應明確自己的管理責任范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業主自己入住的由業主自己維修和養護的范圍，相應的責任和費用都由業主承擔；如業主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產損失的，由業主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。物業管理企業分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。對除此之外的公共部位應加強檢查，確保完好，防止發生意外。

物業管理企業全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產損害訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權人承擔（舉證倒置），通俗地講就是損害發生后，不是由受害人向法庭證明損害發生的原因，受害人只需要證明損害結果和該結果是由建筑物或設施導致的。而物業管理企業在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權人負有過錯責任。（3）提高工作人員的防范風險的意識 工作人員的防范風險意識指導他們日常的管理服務行為規范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。加強對工作人員按公司管理制度的培訓和操作程序的訓練。加強對工作人員專業法律知識培訓。學習同行業已經發生的教訓，對照案例分析自身管理行為的潛在風險之處，加以糾正和規范。管理人員不僅要熟悉制度，還要知道為什么制定這樣的制度，這樣才能有效地控制和防范各類風險的發生。

隨著社會專業分工的日益細化，物業管理企業應聘請專業的法律顧問，為企業提供法律專業服務；除對物業管理企業的管理制度和管理流程提供法律專業意見外，針對物業管理服務過程中出現的糾紛，第一時間采取緊急措施應對，由法律顧問負責進行處理，以避免由于法律專業的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。

（4）物業管理企業將管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業的公司，由專業公司提供專業化的服務。這種發包形式也是物業管理企業防范風險的措施之一。

首先必須審查承包公司的法人資格和專業資質，不具備專業資質從事承包工作，是違反法律規定的，如果因此而造成設備造成人身和財產損害后果，將難免承擔賠償責任。一些物業管理企業為追求更大的經濟利潤，在未取得相應資質的情況下，委派企業內部人員從事電梯設備等日常維修、保養。形式上采用掛靠有資質企業的名義，每年交納一定的管理費。實際上承擔了巨大的法律風險，其次，承包合同中，應明確約定，專業公司在承包期間因維修保養不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產損失的，由專業公司承擔全部的賠償責任。

（5）在公共和共用設施、設備的管理和養護過程中，如果發生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對事件進行調查，對事件和損害發生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據，在一定程度上可以說唯一依據。事件和損害發生后，應積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。

5、公共環境風險防范

小區和大廈公共區域的綠化、消殺、環境污染的整改和公共區域施工等規范管理都是消除公共環境不安全因素和隱患的必要工作。小區和大廈因公共設施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網絡、通訊等企業施工需要，在公共場所、小區道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設施等，物業管理企業應監督施工企業或由物業管理企業在施工現場周邊，設置明顯標志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產損害的。

物業管理企業在上述情形下，因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與相關施工企業在施工前簽訂協議，對小區施工現場管理和風險防范、法律責任分擔問題進行約定，降低物業管理企業的法律風險和責任。施工結束后，應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀，消除風險和隱患。

在綠化養護時，物業管理企業往往對新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式組織行人通過，以實現養護的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。

對于物業管理企業在公共區域設置的臨時性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。在消殺前應在小區或大廈公示欄告知業主或非業主使用人，消殺的時間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業的區域應適當加以封閉，暫時阻止行人通過；消殺完成后的一定時間，應在作業區域周圍設置明顯的提示和告知標識，避免因業主和非業主使用人在不知情的情況下，造成人身和財產損害。

對小區和大廈中的商業用途的房屋管理，也是物業管理企業面臨的難題之一。商業用途的房屋如果用于進行飲食業，會給小區，尤其是周圍鄰近的業主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業管理企業在飲食場所開業前應審查排污染、排煙設施的建設以及相關政府部門的批準文件；開業后，繼續跟蹤監督和管理，針對其他業主和非業主使用人的投訴，應及時調查取證，及時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業管理企業不具有行政處罰的權利。而拖延和不作為，可能發生新的風險和安全隱患。

針對物業管理企業發現的，在管理范圍區域內的業主個人所有的物業存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權益時，物業管理企業應書面通知責任人及時維修養護，要求業主給予配合；同時將上述情況書面告知給小區和大廈業主委員會，由業主委員出面協調，督促責任人履行自己的義務。在采取上述措施都無效的情況下，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護。相關費用再由責任人承擔，向責任人追索。四．綜上所述

物業管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗物業管理水平的人，都能從頭到腳感到物業管理的好與差，甚至能夠選擇物業管理企業在這里安家落戶。因此，要將法律規范有機地貫穿整個物業管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧、管出文化。現在物業糾紛越來越多，糾紛類型呈多樣化，物業管理企業當被告而且敗訴的案子也越來越多。這就要求我們加強防范物業管理服務風險，提高自我保護水平。只有這樣我們的企業才能實現又快又好可持續的發展。

第三篇：物業管理區域安全防范應急預案

行政服務事項

——物業管理區域安全防范應急預案備案

1、內容：物業管理區域安全防范應急預案備案

2、依據：《深圳經濟特區物業管理條例》（2007年9月25日深圳市第四屆人大常委會第十四次會議通過）第七十六條

3、服務對象：物業服務企業

4、提供服務的數量及方式：無數量限制，提交材料齊全，符合規定要求予以受理。

5、提交材料：

（1）物業服務企業營業執照復印件（加蓋物業公司公章，核原件）

（2）物業服務企業資質證書復印件（加蓋物業公司公章，核原件）

（3）物業管理區域安全防范應急預案原件

（4）物業服務企業法人授權委托書原件

（5）物業服務企業法人身份證復印件（加蓋物業公司公章）

（6）被委托人身份證復印件（核驗原件）

6、無申請表格

7、服務受理及決定機關：羅湖區住房和建設局

8、服務程序及流程：窗口收取資料——局辦公室轉辦----材料審核——科室負責人擬辦意見——分管領導審批——出具備案回執----窗口簽收

9、服務時限：15個工作日

10、法律效力：備案后即合法有效。

11、無收費

第四篇：企業義務消防隊安全職責

企業義務消防隊安全職責

1、認真貫徹執行消防監督條例和“預防為主，防消結合”的方針，做好放火、滅火等消防工作。

2、掌握企業主要生產過程的火災特點，經常深入基層監督檢查火源、火險及滅火設施的管理，督促落實火險隱患的整改，確保消防設施完備、消防道路通暢。

3、組織建立、健全企業義務消防隊并對其進行業務技術指導訓練，負責全體職工的防火、滅火知識教育。

4、負責防火防爆區內固定動火點的管理。參加火災爆炸事故的調查、處理工作。

5、參加新建、擴建、改建及技措工程有關防火措施、消防設計的“三同時”審查和驗收。

6、負責編制企業專業用消防器材的配置和采購計劃，負責消防器材的維護保養和修理。

7、負責全企業防火檔案，對關鍵生產裝置和重點生產部位制定出切實可行的消防滅火“三案”，每年至少演練2次。

8、對消防隱患提出治理方案和計劃。

第五篇：物業管理小區公共區域安全防范暫行辦法

物業管理小區公共區域安全防范暫行辦法

第一章 總則

第一條 為切實加強和規范物業管理小區公共區域安全防范工作，預防和減少可防性案件和治安災害事故的發生，確保物業管理小區公共區域的安全，根據國務院、省、市《物業管理條例》和有關法律法規規定，按照市綜治委《關于加快推進社會治安綜合治理制度化、規范化、標準化建設的意見》要求，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業管理小區公共區域的安全管理防范。

第二章 物業安保服務

第三條 物業服務企業應參照《青島市住宅物業服務分等收費標準》，按照《物業服務合同》約定的物業服務標準內容，做好物業管理小區安全管理防范等物業服務。

物業服務企業除履行前款規定外，還應執行物業管理行業規范和服務質量標準。物業服務企業應根據本規定制定包括日常防范和應急預案在內的公共區域安全管理防范工作方案及相關制度，明確公共區域安全管理防范的范圍、責任、措施、效果評價、檢查考核及安全防范應急處置程序，并根據實際情況變化，及時修訂物業管理小區公共區域安全管理防范工作方案，不斷檢查、調整、完善應急預案。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四條 健全規范安保隊伍管理制度。

（一）物業服務企業應根據其小區《物業服務合同》聘用相應數量的安保人員，招聘安保人員數量要符合小區治安狀況和居民對安全防范的需求；要嚴格審查被招錄人員身份等情況，不得私招濫雇。有條件的物業服務企業要從專業保安公司招聘，并接受公安機關的業務指導和監督檢查。對暫時沒有條件從專業保安公司招聘的物業服務企業可自行招聘安保人員，但要向物業所在地公安派出所提供被聘人員的《居民身份證》（外來人員需提供本市的暫住證）等證件（證明），辦理登記手續，并由公安派出所負責進行審核并造冊備案。

（二）安保人員實行崗前培訓和定期培訓。崗前集中培訓由物業服務企業組織，在公安派出所指導下，委托具有保安專業培訓資質的機構進行，掌握與保安工作相關的政策、法律和職業規范，正確使用防護器械和正當防衛、現場保護等技能。個別新聘用安保人員崗前培訓可實行跟隊培訓或集中培訓的方式。物業服務企業每年至少組織一次安保人員集中培訓。

（三）安保人員實行統一著裝，上崗執勤，并配備必要的交通工具、對講機、橡膠棍、手電等常用裝備。

（四）安保人員實行24小時巡邏制度，加強小區安全管理，維護小區公共秩序。對發現的警情、突發公共安全事件應立即報警和報告小區物業服務企業負責人，做好記錄并協助有關部門進行應急處置。

第五條 物業服務企業是物業管理小區安全技術防范的第一責任人，必須執行公安機關制定的安全技術防范標準和要求，加強對樓宇對講、電視監控、周界防范報警、電子巡更、家庭報警等技防設施的日常維護，確保正常有效運轉。第六條 物業服務企業應對符合物業收費類別等級條件的物業管理小區出入口實行24小時值班和出入登記制度。有條件的小區要劃定停車泊位，加強看護，有序停放。

第七條 物業服務企業應加強對公共區域安全防范重點部位及水（二次供水）、電、氣、電梯、消防等公共設施的日常巡查并作好巡查記錄，配備常用應急搶險器材，加強物業養護和維修，接到業主報修或保修單，立即做好登記并按規定程序辦理，及時報告相關責任單位消除隱患。

第八條 物業服務企業應在物業管理小區內可能引發人身傷亡事故的部位、場所和公共區域安全防范的重點部位統一設置文明規范、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁為事項。

物業服務企業有義務制止業主或物業使用人在雨篷、花架、曬衣架、空調室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等危險行為。物業服務企業應當與業主或物業使用人簽訂住宅裝飾裝修服務協議，明確住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求，制止小區住戶安裝防盜護欄凸出墻面、損壞房屋承重結構等行為，并及時報告相關部門。

每年要組織開展兩次以上安全防范知識培訓和處置突發事件的實戰演練，強化居民安全防范意識。

第三章 小區自治管理

第九條 業主或物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；

（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

（九）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

第十條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第十一條 社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道、鎮開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。社區居民委員會應健全完善治保、調解、普法、幫教、巡邏、消防“六位一體”的群防群治體系，做好社區矛盾糾紛排查調處、流動人口服務管理、防火安全檢查等工作。

第十二條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。第十三條 推廣社區“四位一體”工作室制度。由社區綜治工委牽頭，社區民警、社區居民委員會、物業服務企業、業主委員會分別派人入駐，實行日常值班，協商議事，及時協調處理小區公共區域安全管理防范事務，預防和減少可防性案件。第十四條 物業服務企業要與社區居民委員會、業主委員會聯合開展“星級平安物業小區”創建活動，整合小區群防群治力量，強化人防、物防、技防措施，協助有關部門積極開展“物業安全管理、有償保安服務、防火安全檢查、機動車看護、暫住人口登記服務”等治安管理和防范工作。

第四章 部門綜合治理

第十五條 物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。城管執法、民政、公安等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。第十六條 公安部門負責城市居民住宅安全防范設施管理的監督檢查。公安部門應加強城區物業管理小區及周邊日常治安巡邏。公安派出所將轄區開放式和半封閉物業管理小區納入治安巡邏警車夜間巡防區域范圍。

社區民警應加強對所駐社區或物業管理小區的日常走訪，指導物業服務企業、居民委員會和居民加強治安防范，及時解決有關治安問題。第十七條 街道、鎮負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。第十八條 實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道、鎮負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加，會議至少每半年召開一次。第十九條 物業服務企業每年年初應與所在街道、鎮綜治委簽訂“加強綜合治理、開展平安創建”責任書，自覺接受街道、鎮綜治委的檢查、監督和考核。

第二十條 各區市綜治辦、房管局（處、中心）、建委、公安局、民政局、城管執法局要加強對物業管理小區安全管理防范工作的檢查、監督、指導，建立健全物業服務企業信用檔案、違法行為投訴登記、星級平安物業小區評選、業主安全評價、可防性案件發案通報以及責任查究等制度，督促物業服務企業落實治安防范責任。

對防范措施不落實、管理不善，連續發生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故的，要堅決行使一票否決和治安防范責任查究制度，并建議取消該物業服務企業的經營資質資格。

第五章 附則

第二十一條 未實施物業管理小區或已實施物業管理的其他單位的公共區域安全防范，可參照本辦法執行。

第二十二條 本辦法自發布之日起施行。