第一篇：關于深圳住宅小區地下停車場權益歸屬的研究

關于深圳住宅小區地下停車場權益歸屬的研究

作者：張洪銘

廣東海埠律師事務所

第一部分：停車場權益歸屬問題的提出

深圳房地產轉讓條例第13條規定“房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有”。現實生活中，深圳的發展商普遍在房屋買賣合同中約定擁有對停車場的所有權，并主張其依據轉讓條例和買賣合同而擁有停車場的所有權。初看上去，這一主張有些道理。但對法律條款稍加考查，即可發現發展商的主張有很大缺陷。條款的后半款規定“經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有”，按此條款正常意思理解，經房地產登記機關初始登記應是發展商取得停車場所有權的必要條件。獲得初始權利登記的，權利才形成；未獲得初始權利登記的，權利因尚未出生，等于沒有。轉讓條例并未規定停車場在何種情況下可以獲得初始權利登記，何時不能。但在深圳的實踐中，住宅小區停車場目前基本上都未獲得初始權利登記。這至少表明，發展商截止目前為止還尚未取得停車場的所有權，停車場的權利歸屬似乎狀態不明。

第二部分：發展商是否能擁有停車場的所有權

在論述停車場的所有權歸屬之前，有必要對相關房地產開發的基本流程、概念與現狀進行簡要考查。一個住宅項目的開發起始于政府出讓土地使用權。在土地使用權出讓公告中，政府已經對該項目設定了若干要求，這些要求會成為政府與發展商簽定的土地使用權出讓合同的基本條款，例如：小區占地面積、容積率、小區總建筑面積、各類房屋建筑面積及其權利歸屬和限制等。之后的項目設計、施工、銷售均必須嚴格按照土地使用權出讓合同的要求進行。如要修改上述指標必須先修改土地使用權出讓合同，并補交土地出讓金和辦理全套報建手續。不按法定程序擅自建設的房屋屬于違法建筑，沒有產權，不受保護。列入住宅小區總建筑面積的幾類建筑通常包括住宅、商業房屋、配套設施和公益設施。住宅和商業房屋均有獨立所有權，由發展商所有，可以對外初始預售和轉讓。公益設施例如居委會、公廁、垃圾站等，建成后所有權歸政府所有。配套設施例如會所、機房等，產權歸屬也在土地使用權出讓合同中有明確規定，其中部分配套設施有獨立產權，由發展商所有，也可以出售轉讓，但功能不變；部分配套設施列入公攤面積。在深圳目前常見的土地使用權出讓合同中，住宅小區地下停車場并不計入小區總建筑面積，但發展商必須根據住宅和商業房屋建筑面積大小，按照土地出讓合同規定的比率在小區內建造停車位。在一個小區里，總建筑面積等于所有具有獨立所有權房屋的建筑面積之和（無獨立所有權的如機房建筑面積已經分攤進入）。總建筑面積除以小區土地使用權總面積稱為容積率。任何具有獨立所有權的房產都將擁有二項權利，房屋所有權和對應的土地使用權，分別以建筑面積和分攤土地使用權面積度量其權利數量。每一套房屋的建筑面積除以容積率即為該

房產上分攤土地使用權的面積。換句話講，所有具有獨立所有權的房屋的分攤土地使用權面積之和等于整個小區的土地使用權面積。小區房屋分割銷售時，全體業主，包括一般業主、發展商（未出售單位業主）、政府（公益設施業主），按份共同擁有小區的全部土地使用權。我國關于土地與房產的多項法律法規中均明確規定，土地使用權與土地上建筑物的所有權不可分割，永遠同時轉讓，轉讓房屋建筑物所有權的，相應土地使用權自動同時轉讓，轉讓土地使用權的，其上建筑物的所有權亦同時轉讓。法律不允許土地使用權由張三所有，而該地上的房屋和其他建筑附著物的所有權卻歸屬于李四。基于深圳現行土地使用權出讓合同，住宅小區停車場的所有權不可能被發展商單獨地擁有。否則，停車場的房屋所有權的計量單位即建筑面積是多少呢？即使它在物理上可以有若干平米的建筑面積，但它未經任何出讓、規劃、報建程序，法律上的建筑面積是零。更無法克服的障礙是土地使用權。如前所述，小區全部土地使用權面積都已經在其它有產權的房屋上分攤完畢，停車場可以分得的土地使用權面積是零。如果允許停車場在全體業主之外另有獨立的產權人，就等于變相允許土地使用權和地上建筑物的所有權相互獨立。這明顯違反了上述我國土地房產的基本法律原理，因此不能成立。事實上，將停車場與道路、園林綠化等小區其它配套相比會看得更清楚：同樣是小區必備設施，同樣是土地上的附著物，同樣不納入小區建筑面積，同樣不分攤土地使用權面積。這些同樣的法律特征導致它們有著同樣的法律歸屬。所以，停車場的所有權必然歸屬于其所附著土地的權利人——全體業主。有一種觀點認為：房價是按照建筑面積乘以單價計算的，停車場并沒有計入建筑面積，業主沒有為此付錢，并沒有賣給業主，故應按照合同約定仍然歸發展商所有。這一觀點僅以房屋所有權而論業主的房地產權，割裂了房屋所有權與土地使用權緊密相連不可分割的天然屬性與法律屬性，因此是不能成立的。發展商要取得停車場所有權，唯一的途徑只有變更原有的土地使用權出讓合同，而這一要獲得小區多數業主同意，二要補交地價并重新報建，完全不存在現實可能性。因此，對于目前已售的住宅小區而言，發展商不僅現在沒有，今后也不可能取得停車場的所有權。在今后新的開發項目中，政府也許會將停車場面積納入總建筑面積并分攤土地使用權面積。給予這種類型的小區停車場獨立所有權將不違反相關法律。僅在這種情況下，可以適用深圳房地產轉讓條例關于約定停車場所有權的規定，給予初始權利登記。這種做法的綜合利弊暫且不論，但至少它比目前發展商的實際操作更公正一點：停車場的土地成本與建設成本將獨立核算，不在其它房屋上分攤，業主雖沒有停車場了，但也用不著給別人的停車場買單做冤大頭。本部分結論：小區停車場所有權歸屬于小區全體業主，即使發展商與業主簽定的房屋買賣合同對此有相反約定的，由于該約定違反我國法律，將不產生改變停車場法定所有權歸屬的效力。

第三部分：發展商是否對停車場擁有用益物權

在認識到發展商擁有停車場所有權的觀點難以成立后，又有觀點提出：發展商可以對停車場擁有用益物權，即停車場所有權雖是全體業主的，但發展商可以

與業主在買賣合同中約定停車場的管理權和收益權是發展商的，并且發展商可以以將這一用益物權進行初始登記并取得物權性質的權利。這種說法較之所有權說具有更大的迷惑性，頗能把水攪混。用益物權是將所有權的部分權利分割組合而成的不完整物權形態，復雜多樣，例如擔保物權、相鄰權、甚至承租權等。在土地使用權出讓合同中，政府也經常在小區土地上設置用益物權，例如市政設施有權占用小區土地通過而無須任何許可與補償等。在轉讓條例中與停車場并列表達的“廣告權益”是典型的用益物權。主張發展商對停車場享有用益物權的觀點至少有如下三點法律障礙：其

一、認可這一用益物權有違公平正義的民法基本原則上文對停車場所有權歸屬的論證證實了人們普遍存在的一個猜想，那就是：發展商建設停車場的成本全部打入了成本計入房價，由業主買過了單。業主們事實上已經為包括停車場在內的完整房產支付了足額的對價，應當完全擁有停車場的全部權利。廣告權益由于脫離于住宅的正常使用功能之外，相當于額外的一項具獨立性的財產權益，留給發展商于業主對房屋的使用利益也基本無損，對其設置用益物權也許還說得過去。但在汽車普及的年代，停車場已經是業主居住住宅的必須設施，他們為停車場的建設付過了錢，并獲得了停車場所有權，但卻仍然要在使用自己的這一財產時向發展商支付租金，這是十分荒謬的。法律如果允許這種用益物權合法化，只會鼓勵發展商今后繼續濫用其優勢交易地位謀取更多不正當利益，實難彰顯法律之公平正義。其

二、停車場上設置用益物權是否有法律依據亦很有疑問。轉讓條例的表述為“停車場、廣告權益”，按照對這種表達的正常理解，停車場與廣告權益應當是二個并列的詞語。如果要使權益同時及于停車場和廣告，條例的用語應該為“停車場及廣告的權益”或“停車場、廣告的權益”。而如果條例只說停車場，則應當按正常理解為停車場的所有權。因此從法律解釋的角度考查，難以將轉讓條例的這一條款作為可以在停車場上設置用益物權的法律依據。根據物權法定的原則，沒有法律明文規定，當事人以民事合同在不動產上創生用益物權的法律可行性是要打個大問號的。其

三、物權處分主體的問題在物上設置用益物權，應該經過物的有權處分人同意。停車場所有權的權利人是小區全體業主，這一共有財產的有權處分主體是業主大會，而非單個業主意思的簡單匯總。業主大會的意思表達有法定的程序，表達出的是團體意志。即使所有的業主都在各自房屋單位的買賣合同上分別地簽字認可，也不能認為業主大會認可了對這一共同財產的處分。因此，未由業主大會按法定程序形成決議，只有單個業主私下的意思表示，小區公共財產的權利并不能被處分。鑒于用益物權的復雜性，以上論述尚不能如所有權問題一樣以簡明的法律邏輯徹底否定發展商可擁有停車場用益物權之說。但有二點可以明確。一是如果發展商在合同中是聲稱保留停車場所有權的，在被證明沒有所有權后發展商也不能再退而求其次主張擁有用益物權。二是即使發展商在合同中的要求可以理解為用益物權的，根據登記生效的不動產物權規則，發展商也仍然未取得這一用益物權，充其量只能按照債權進行主張。

第四部分：發展商是否擁有對停車場收益的債權

發展商提供包含停車場等附屬設施的完整房產與業主支付的房款構成對價。因此再額外由業主向發展商給付停車場收益的，為單方給付，這種單方給付合同即為贈與合同。根據合同法的規定，除公益贈與等少數情況外，贈與人在贈與財產的權利轉移之前均可以撤銷贈與。發展商獲得停車場用益物權的初始登記是權利轉移的標志，因此業主可以在此之前隨時停止執行并撤消該合同條款。

第五部分

法律爭端及其解決對于停車場權利的歸屬，業主與發展商雙方可以協商處理。如協商不成的，可能出現如下類型的訴訟（仲裁）：

一、確權之訴。業主委員會為原告請求法院確認停車場所有權歸全體業主共有。

二、確認合同無效之訴；單個業主請求確認房屋買賣合同中發展商保留停車場所有權的條款無效之訴。

三、單個業主要求確認停車位租賃合同關系無效（無權處分），進而返還財產之訴；或業主委員會就此提起不當得利返還之訴。

四、單個業主提起撤消合同條款之訴，請求撤消發展商擁有停車場用益物權合同條款之訴。

第六部分：結語與聲明

停車場收益固然豐厚，但與樓盤銷售利潤、發展商聲譽相比又相形見小，有遠見的發展商實不妨對此正本清源，以順法律與民意。

第二篇：住宅小區地下停車場車位租賃協議書

住宅小區（地下停車場）車位租賃協議書

（示范文本）

出租方：（以下簡稱甲方）法定代表人：職務：

法人住址：

承租方：（以下簡稱乙方）

甲乙雙方本著平等、互利、誠實信用原則，經協商一致，就乙方租賃甲方所管理的小區（地下）停車場車位事宜達成如下協議：

第一條甲方向乙方提供小區（地下）停車場車位一個，車位號碼：號，用于停放乙方（單位）個人擁有的型轎車，車牌號碼：。

第二條租期期限及車位租金：租期期限自年月日起至年月日止共個月，每月租金：元（人民幣），共計元（大寫：元整）。

第三條乙方應在本合同簽訂之日將車位租金一次性交付給甲方。

第四條甲方收取的車位租金只限于乙方車輛停放車位占用場地租金，不包含車輛保管費，即雙方只構成占用車位場地租賃關系，不構成保管關系。該車輛的保險費用由乙方向保險公司購買。

第四條租約期滿，乙方若需繼續租賃，應在協議到期前五天到甲方辦理租賃手續；否則，協議到期自動終止，甲方在不通知乙方的情況下有權將該車位轉租他人。

第五條租約到期后仍未辦理續租手續的車主，該車輛停靠小區過夜時，一律依甲方的相關規定按臨時過夜停車收費，乙方不得以任何理由拒付停車位費，否則，甲方有權拒絕乙方車輛進入小區。

第六條乙方承諾遵守甲方制定的關于車輛停放和停車場管理的相關規定，不亂停亂放，占用他人車位。

第七條乙方進出本（地下）停車場的車輛必須服從停車場管理員和當班保安人員的指揮。

第八條違約責任

一、如果甲方不能按本合同的約定向乙方提供（地下）停車場停車位時，每逾期一天，應向乙方支付合同標的總額萬分之一的違約金。

二、如果乙方占用他人車位拒不退出或以其他方式不服從甲方管理的，每發生一次，應向甲方支付500元違約金。

三、乙方不服從甲方管理，不按本合同的約定向甲方支付違約金的，甲方有權解除合同，甲方因上述原因解除合同的，乙方交納的車位租金作為違約金不予退還。

第九條本協議六式兩份，雙方各執三份，具有同等的法律效力，第十條本合同自乙方交納車位租金之日起生效。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人：

委托代理人：

日 期：年月日日 期：年月日

第三篇：地下停車場管理制度

南陽中州物業管理有限公司 長城小區停車場管理規定

一、車場管理

1、停車場管理服務人員應態度熱情行為規范地履行管理服務職責。

2、停車場管理服務人員為停車場現場管理人員，負責本停車場內停放車輛的管理和本停車場內設施設備及環境衛生管理工作；為保持良好的停車秩序，車主/ 駕駛員請服從停車場管理人員的交通疏導和管理；

3、停車場實行24 小時管理，車位有償使用，收費管理，請按時交納相關費用；

4、車主/ 駕駛員不得攜帶或存放易燃易爆、危險或非法物品于停車場內，否則由此引發的一切責任均由當事人承擔；

5、停車場內嚴禁加油、嚴禁吸煙或動用明火，嚴禁洗車和修車，由此產生的一切后果由當事人承擔，停車場管理人員有權隨時制止上述現象；

6、自覺保持停車場內清潔，不得將隨車雜物丟棄在場內；車輛發生漏油漏水應及時處理。

7、車輛進入小區內禁止鳴笛，以免影響小區住戶休息。

8、自覺愛護停車場內的一切公物及設備設施。如車主/ 駕駛員在停車場內行駛或停放過程中因失誤或其他不當造成公物、設備設施損壞的，須照價賠償，對拒付者物業公司有權運用法律手段解決 1

糾紛；如對他人人身、財物造成傷害的，由實施人承擔一切賠償及法律責任。

9、遇有涉及社區內的重要活動，需要對停車場實行特殊臨時交通管制時，各停車場使用者請予以配合。車主/ 駕駛員不可將此作為索償的理由，但物業辦有責任提前給予通知； 車輛在停放期間發生自燃或意外等事故，在有關部門調查結案以后，由責任人進行賠償，停車場管理單位不負連帶賠償責任；

二、車位的使用

1、車位只限持卡車輛停車用途，不得用作其它；

2、車輛在駛入正確車位后，車主/ 駕駛員離開車前，應檢查門窗是否關好，有紀念價值的物品、貴重物品、重要機密文件等須隨身攜帶，嚴禁放于車內，如發生偷失，停車場管理單位概不負責；

3、不得在車位上加建任何暫時或永久性建筑物，亦不可私自加放標 牌、張貼廣告或懸掛任何物品；

4、如因工程維護或清潔工作，需臨時改變停車位置，車主/ 駕駛員請予以配合。

三、停車場出入卡使用規定

1、出入卡僅限于停車場出入使用。為保證車輛停放安全，感應卡實行一卡一車制且僅限于登記對應的車輛出入使用。

2、進出停車場務必進行查驗操作有序駛出/ 駛入停車場；

3、車輛在出入停車場時請勿緊隨前方車輛，一定要待前方車輛通過欄桿后再進行通過，確認擋車器抬起后方可通行，以免擋車欄桿砸車；不經擋車器抬起后而緊隨前車通行發生事故的，由車主/ 駕駛員承擔責任，由此造成管理方設備損失的，應予以賠償；

4、車主/ 駕駛員在駕駛車輛進入停車場將車停好后，一定要將出入卡隨身攜帶，做到車、卡分離，禁止置于車內，因出入卡或卡保管不當發生車輛丟失的，停車場管理單位不承擔賠償責任；

5、停車場采用一卡一車制，如人為采用非法方式一卡進入多輛車的現象發生，物業辦將根據本管理規定取消其停車場使用資格；

6、車主/ 駕駛員如不慎將出入卡丟失，請立即通知小區物業辦，并于24 小時之內辦理書面報失手續，以便及時控制，保障車輛的安全。

四、其他

1、本停車場限高3m，限速5公里/小時。

2、停車場未經許可任何單位個人及無卡車輛不得入內，強行進入發生后果自負。

3、凡進入停車場的車輛應遵守本停車場管理規定，進入車輛即視為認同上述管理規定并遵守上述制度。

4、本規定自公布之日起生效并執行。

南陽中州物業管理有限公司

第四篇：地下停車場管理制度

地下停車場管理制度

（一）本小區停車場實行日夜24時值班制度，由本小區保安部負責管理，車輛隨時可以進出、停放。

（二）本小區停車場實行有償使用，車主須憑車輛出入證進入停車場。

（三）本地下車庫分固定車位和臨時停車位，固定車位是向本住宅區業主提供，臨時停車位是供非本住宅區車輛停泊使用。

（四）固定車位按市物價局規定的封閉停車庫價格收取車位費，臨時停車位按市政府臨時停車收費標準收費。

（五）車輛進入：車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，征得管理員同意后方可進入，司機須向管理人員交驗該車的有效證件，由管理人員發給停車證，并登記停車牌號、車輛牌號、進入時間、外表配件是否齊全，以備停車場查閱之需。

（六）車輛停放：車輛停放時必須服從管理人員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規定位置上停放，并與周圍車輛保持適當距離，不得對其它車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調好防盜系統到警備狀態，車內物品及停車證必須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。

管理員應指揮車輛停放，察看車輛有無上鎖、有無破損，如有破損，應知會車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通法規中亂停車輛的有關規定給予處罰。

（七）駛離：車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車證，管理員核對牌號后，收回停車證，車輛方可駛離。

（八）管理中值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、喝酒、睡覺、不得離開停車場，不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求給予滿足。

第五篇：區分所有建筑物地下車庫的歸屬研究（精選）

區分所有建筑物地下車庫的歸屬研究

我國《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。目前，由于我國法律對地下車庫的歸屬問題規定得比較模糊、籠統，現實生活中在開發商與業主之間引發許多糾紛。2009年5月25日最高人民法院出臺的司法解釋，第五、六條關于車位、車庫的規定，對地下車庫的產權歸屬亦沒有作出具體規定。

區分所有建筑物配套設施地下車庫，應當定性為區分所有建筑物的共有部分，其產權歸屬于全體區分所有權人所共有。在區分所有法律關系存續期間，任何區分所有權人不得請求單獨分割，地下車庫必須與專有部分一體處分，不得單獨買賣、抵押。下面，筆者從區分所有建筑物的地下車庫與基地的關系、內部構造、功能分析等角度，對其產權歸屬問題進行分析。

首先，區分所有建筑物地下車庫沒有分攤土地使用權面積份額。建筑物離不開基地，否則就成為“空中樓閣”。在我國，土地屬于國家或集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權的主體，不能自然取得對土地的所有權，我國現行立法也未承認地上權，也不存在各區分所有人區分地上權的問題。因此，開發商通過出讓、轉讓或劃撥等方式取得土地使用權以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能對土地享有使用權。

那么，在區分所有的情況下，各區分所有人對基地究竟享有何種權利?從我國現行立法來看，土地使用權和房屋所有權視為不可分割的整體。在這方面有二個重要原則：一是所謂“地隨房走”原則，即房屋出讓，土地使用權隨之轉移。二是所謂“房隨地走”原則，即土地使用權移轉，地上建筑物也要隨之移轉。1994年我國《城市房地產管理法》第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”這意味著區分所有權人應當基于對建筑物的區分所有而享有對基地的使用權。

在我國現行的房地產管理體制下，只有計算建筑容積率(建筑容積率=建筑總面積/土地使用權面積)的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。不計算建筑容積率的建筑物由于沒有分攤相應宗地號的土地使用權面積份額，在房地產初始登記時不能單獨取得《房地產證》，其法律權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物。而根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(建設部1995年9月8日發布)和《房產測量規范》(國家質量技術監督局2000年2月22日發布)，作為區分建筑物組成部分的停車位，無論是地上停車位，還是架空層停車位或者地下室停車位，既不屬于套(單元)內使用面積，也不屬于公用分攤面積，也就是說，該部分沒有分攤任何土地使用權面積份額，因此，其不可能取得單獨的《房地產證》，不能成為專有權的客體。

根據區分建筑物地下車庫與基地的關系，因其沒有分攤相應的土地使用權面積份額，在房產登記制度上不可能取得單獨的《房地產證》，只能認定為屬于全體區分所有人共有的共有部分。反之，如果我們將區分所有建筑物之停車位認定為專有部分，允許自由買賣、抵押和轉讓，則會出現問題：一是這種專有權對于基地的權利從何而來?二是非本區分所有建筑物區分所有人的其他人進入該區分所有建筑物的合法準入權從何而來?

其次，區分所有建筑物的地下車庫，從構造上看區分建筑物之地下車庫不具有獨立性。不具有構造上的獨立性，就不能成為專有權的客體，只宜認定為歸屬于全體區分所有權人共有的共有部分。區分建筑物的地下車庫在利用和功能上具有從屬性。區分所有建筑物的 2

地下車庫與一般社會公共車庫最大的區別在于其有兩個顯著的特征：一是非營利性。區分建筑物的地下車庫主要供住宅小區區分所有人自己或來客停車之用，不以營利為目的，這是其在利用上的固有屬性;二是從屬性。區分所有建筑物的地下車庫在功能上是作為住宅小區區分所有人的生活配套設施存在的，在性質上屬于建筑物的附屬設施，其法律地位從屬于專有部分。就地下車庫的這兩個特征的而言，從屬性又是其最本質的特征，由于其從屬性，決定了其非營利性。基于區分所有建筑物的地下車庫在利用上具有非營利性、在功能上具有從屬性這樣兩個本質特征，筆者認為只能將其性質認定為區分所有建筑物的共有部分。

綜上所述，區分建筑物的地下車庫沒有分攤區分建筑物的土地使用權面積份額，在構造上不具有獨立性，在利用和功能上具有從屬性，宜將其認定為區分所有建筑物的共有部分，在產權歸屬上由全體區分所有權人共有。

現實生活中，如何解決地下車庫如何使用而引發的糾紛，應當遵循兩個基本原則：一是地下車庫的性質和歸屬，應當將區分所有建筑物的地下車庫界定為區分所有建筑物的法定共有部分，歸屬于全體區分所有權人共有。二是解決圍繞地下車庫的使用權引發的糾紛的法律適用方面，應當適用建筑物區分所有權的相關法律理論，不應該適用普通的所有權或者合同法等理論，在確定其基礎法理的前提下，再按照有關買賣合同或者租賃合同的原則處理相關的糾紛。

筆者認為，解決區分所有建筑物地下車庫使用權引發的糾紛紛應當著重從以下幾方面進行考慮：

一是開發商就區分所有建筑物的地下車庫設定專有使用權，收取高額使用費的行為應當認定為無效。現實生活中，根據我國目前相關法律法規的規定，區分所有建筑物的開發商在不可能為地下車庫辦理單獨產權證。在這種情況下，開發商為謀取暴利，與特定的區分所有人或者區分所有人以外的第三人簽訂所謂“地下車庫的車位租賃合同”，約定專有使用期間為70年，然后一次性收取全部使用費，這種“名為租賃、實為買賣”的租賃合同應當認定為無效。其理由是：設定專有使用權的基本前提是必須對設定專有使用權的標的物享有所有權，對標的物享有實質性的處分權。但區分所有建筑物地下車庫歸屬于小區全體區分所有人，而開發商對區分所有建筑物地下車庫不具有所有權，故其對區分所有建筑物地下車庫設定專有使用權的合同應當認定為無效合同。

二是以區分所有建筑物的地下車庫的車位為標的物的買賣合同，一律應當認定為無效合同。其理由是：通過上面分析，區分所有建筑物地下車庫歸屬于全體區分所有人所共有，區分所有建筑物的共有部分具有從屬性，其隨著專有部分設立、轉移、消滅而設立、轉移、消滅，與專有部分具有一體性，不得單獨進行買賣。而且，根據我國目前相關法律法規規定，地下車庫并不能單獨取得產權權屬證明，因此區分所有建筑物地下車庫不能進行單獨買賣。綜上，無論出賣方是區分所有人還是開發商亦或是物業管理公司，其所簽訂的關于區分所有建筑物的地下車庫的車位為標的物的買賣合同都應當認定為無效合同。

三是區分所有建筑物的全體區分所有人可以就區分所有建筑物的地下車庫設定共有部分專有使用權。區分所有建筑物的地下車庫的車位應當首先滿足全體區分所有人的需求，在現實生活中，并非全體區分所有人都擁有代步工具機動車輛，進而全體區分所有人可以通過約定，對區分所有建筑物的地下車庫設定共有部分專有使用權，將地下車庫約定給特定多數區分所有人或者區分所有人以外的第三人使用，并收取合理的使用費用。對于

收取的合理使用費用，全體區分所有人可以作為建筑物及其附屬設施的維修資金，也可以按照各區分所有人的專有部分面積在整個建筑物中所占的比例實際分配給各區分所有人，以期在全體區分所有人之間以實現一定程度上的利益均衡，為全體區分所有人營造更為和諧的小區社會生活環境。

文章來源：中顧法律網(免費法律咨詢，就上中顧法律網）