第一篇：稅種自查

稅種自查

印花稅

一、經(jīng)濟合同

購銷合同：設備銷售 進項稅、銷項稅、收入、成本 建設工程勘察設計合同：設計

建筑安裝工程承包合同：建筑安裝

借款合同：短期借款、長期借款

二、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)：固定資產(chǎn)

三、營業(yè)賬簿：實收資本（股本）、資本公積

房產(chǎn)稅

固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、在建工程

第二篇：主要稅種及主要問題自查提綱

附件一：

自查提綱

（通用版）

自查期間，企業(yè)應嚴格按照稅法規(guī)定對全部生產(chǎn)經(jīng)營活動進行全面自查。自查工作應涵蓋企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉及的全部稅種。其中，四個主要稅種的自查提綱如下：

一、增值稅

（一）進項稅額

1.用于抵扣進項稅額的增值稅專用發(fā)票是否真實合法：是否有開票單位與收款單位不一致或票面所記載貨物與實際入庫貨物不一致的發(fā)票用于抵扣。

2.用于抵扣進項的運費發(fā)票是否真實合法：是否有與購進和銷售貨物無關的運費申報抵扣進項稅額；是否有以國際貨物運輸代理業(yè)發(fā)票和國際貨物運輸發(fā)票抵扣進項；是否存在以開票方與承運方不一致的運輸發(fā)票抵扣進項；是否存在以項目填寫不齊全的運輸發(fā)票抵扣進項稅額等情況。

3.用于抵扣進項稅額的海關完稅憑證是否真實合法。4.是否存在2009年1月1日前購進固定資產(chǎn)申報抵扣進項稅額的情況。

5.是否存在購進材料、電、汽等貨物用于在建工程、集體福利等非應稅項目等未按規(guī)定轉(zhuǎn)出進項稅額的情況。

6.發(fā)生退貨或取得折讓是否按規(guī)定作進項稅額轉(zhuǎn)出。7.用于非應稅項目和免稅項目、非正常損失的貨物是否按規(guī)定作進項稅額轉(zhuǎn)出。8.是否存在將返利掛入其他應付款、其他應收款等往來帳或沖減營業(yè)費用，而不作進項稅額轉(zhuǎn)出的情況。

（二）銷項稅額

1.銷售收入是否完整及時入賬：是否存在以貨易貨交易未記收入的情況；是否存在以貨抵債收入未記收入的情況；是否存在銷售產(chǎn)品不開發(fā)票，取得的收入不按規(guī)定入賬的情況；是否存在銷售收入長期掛帳不轉(zhuǎn)收入的情況；是否存在將收取的銷售款項，先支付費用（如購貨方的回扣、推銷獎、營業(yè)費用、委托代銷商品的手續(xù)費等），再將余款入賬作收入的情況。

2.是否存在視同銷售行為、未按規(guī)定計提銷項稅額的情況：將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應稅項目、集體福利或個人消費，如用于內(nèi)設的食堂、賓館、醫(yī)院、托兒所、學校、俱樂部、家屬社區(qū)等部門，不計或少計應稅收入；將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物用于投資、分配、無償捐助等，不計或少計應稅收入。

3.是否存在開具不符合規(guī)定的紅字發(fā)票沖減應稅收入的情況：發(fā)生銷貨退回、銷售折扣或折讓，開具的紅字發(fā)票和賬務處理是否符合稅法規(guī)定。

4.是否存在購進的材料、水、電、汽等貨物用于對外銷售、投資、分配及無償贈送，不計或少計應稅收入的情況：收取外單位或個人水、電、汽等費用，不計、少計收入或沖減費用；將外購的材料改變用途，對外銷售、投資、分配及無償贈送等未按視同銷售的規(guī)定計稅。

5.向購貨方收取的各種價外費用（例如手續(xù)費、補貼、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、運輸裝卸費等等）是否按規(guī)定納稅。

6.設有兩個以上的機構并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送到其他機構（不在同一縣市）用于銷售，是否作銷售處理。

7.對逾期未收回的包裝物押金是否按規(guī)定計提銷項稅額。

8.是否有應繳納增值稅項目的業(yè)務按營業(yè)稅繳納。9.增值稅混合銷售行為是否依法納稅：對增值稅稅法規(guī)定應視同銷售征稅的行為是否按規(guī)定納稅；從事貨物運輸業(yè)務的單位和個人，發(fā)生銷售貨物并負責運輸所售貨物的混合銷售行為，是否按各自適用稅率繳納增值稅。

10.兼營的非應稅勞務的納稅人，是否按規(guī)定分別核算貨物或應稅勞務和非應稅勞務的銷售額；對不分別核算或者不能準確核算的，是否按增值稅的規(guī)定一并繳納增值稅。

11.按照增值稅稅法規(guī)定應征收增值稅的代購貨物、代理進口貨物的行為，是否繳納了增值稅。

12.免稅貨物是否依法核算：增值稅納稅人免征增值稅的貨物或應稅勞務，是否符合稅法的有關規(guī)定；有無擅自擴大免稅范圍的問題；軍隊、軍工系統(tǒng)的增值稅納稅人，其免稅的企業(yè)、貨物和勞務范圍是否符合稅法的規(guī)定；福利、校辦企業(yè)其免稅的企業(yè)、貨物和勞務范圍是否符合稅法的規(guī)定；兼營免稅項目的增值稅一般納稅人，其免稅額、不予抵扣的 3 進項稅額計算是否準確？

二、營業(yè)稅

重點檢查是否存在以下問題：

（一）營業(yè)收入是否完整及時入賬 1.現(xiàn)金收入不按規(guī)定入賬。

2.不給客戶開具發(fā)票，相應的收入不按規(guī)定入賬。3.收入長期掛帳不轉(zhuǎn)收入。

4.向客戶收取的價外收費未依法納稅。5.以勞務、資產(chǎn)抵債未并入收入記稅。

6.不按《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的時間確認收入，遞延納稅義務。

（二）關聯(lián)企業(yè)間提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低又無正當理由，申報納稅時不做調(diào)整。

（三）按稅法規(guī)定負有營業(yè)稅扣繳義務而未依法履行扣繳稅款。

（四）兼營不同稅率的業(yè)務時，高稅率業(yè)務適用低稅率。

三、企業(yè)所得稅

自查各項應稅收入是否全部按稅法規(guī)定確認，各項成本費用是否按照稅法規(guī)定稅前列支，各項關聯(lián)交易是否遵循獨立交易原則。具體自查項目應至少涵蓋以下問題：

（一）收入方面

1．是否存在接受捐贈的貨幣及非貨幣資產(chǎn)，未計入應納稅所得額。

2．企業(yè)從境外取得的所得是否未并入當期應納稅所得 4 額。

3.持有上市公司的非流通股份（限售股），在解禁之后出售股份取得的收入是否未計入應納稅所得額。

4．企業(yè)取得的各種收入是否存在未按所得稅權責發(fā)生制原則確認計稅的問題。

5．是否存在利用往來賬戶延遲實現(xiàn)應稅收入或調(diào)整企業(yè)利潤。

6．取得非貨幣性資產(chǎn)收入或權益是否計入應納稅所得額。

7．是否存在視同銷售行為未作納稅調(diào)整。

8．是否存在各種減免流轉(zhuǎn)稅及各項補貼、收到政府獎勵，未按規(guī)定計入應納稅所得額。

（二）成本費用方面

1．是否存在利用虛開發(fā)票或虛列人工費等虛增成本。2．是否存在使用不符合稅法規(guī)定的發(fā)票及憑證，列支成本費用。

3．是否存在將資本性支出一次計入成本費用：在成本費用中一次性列支達到固定資產(chǎn)標準的物品未作納稅調(diào)整；達到無形資產(chǎn)標準的管理系統(tǒng)軟件，在營業(yè)費用中一次性列支，未進行納稅調(diào)整。但如為符合《國家稅務總局關于固定資產(chǎn)加速折舊稅收政策有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第64號）規(guī)定的固定資產(chǎn)，則可以一次性稅前扣除，需要建立臺帳備查。

4．內(nèi)資企業(yè)的工資費用是否按計稅工資的標準計算扣 5 除；是否存在工效掛鉤的工資基數(shù)不報稅務機關備案確認，提取數(shù)大于實發(fā)數(shù)。（無依據(jù)，建議刪除）

5．是否存在職工福利費、工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費超過計稅標準，未進行納稅調(diào)整。

6．是否存在計提的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險和職工住房公積金超過計稅標準，未進行納稅調(diào)整。

是否存在計提的補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險、年金等超過計稅標準，未進行納稅調(diào)整。

7．是否存在擅自改變成本計價方法，調(diào)節(jié)利潤。8．是否存在超標準計提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷：固定資產(chǎn)折舊年限與稅收規(guī)定有差異的，未進行納稅調(diào)整；無形資產(chǎn)攤銷年限與稅收規(guī)定有差異的部分，是否進行了納稅調(diào)整。

9．是否存在超標準列支業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費和廣告費。

10．是否存在擅自擴大技術開發(fā)費用的列支范圍，享受稅收優(yōu)惠。

11．是否以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)，但視同經(jīng)營性租賃計提折舊，未作納稅調(diào)整。

12．是否存在企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構之間支付的租金和特許權使用費進行稅前扣除。

13．是否存在擴大計提范圍，多計提不符合規(guī)定的準備金，未進行納稅調(diào)整。

14．是否存在從非金融機構借款利息支出超過按照金融 6 機構同期貸款利率計算的數(shù)額，未進行納稅調(diào)整。

15．是否存在已作損失處理的資產(chǎn)，部分或全部收回的，未作納稅調(diào)整；是否存在自然災害或意外事故損失有補償?shù)牟糠郑醋骷{稅調(diào)整。

16．是否存在開辦費攤銷期限與稅法不一致的，未進行納稅調(diào)整。

17．是否存在不符合條件或超過標準的公益性捐贈支出，未進行納稅調(diào)整。

（三）關聯(lián)交易方面

是否存在與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用而減少應納稅所得額的，未作納稅調(diào)整。

四、個人所得稅

自查企業(yè)以各種形式向職工發(fā)放的工薪收入是否依法扣繳個人所得稅，重點自查項目如下：

1．為職工建立的年金；

2．為職工購買的各種商業(yè)保險；

3．超標準為職工支付的養(yǎng)老、失業(yè)和醫(yī)療保險； 4．超標準為職工繳存的住房公積金；

5．以報銷發(fā)票形式向職工支付的各種個人收入； 6．為職工所有的房產(chǎn)支付的暖氣費、物業(yè)費； 7．股票期權收入。實行員工股票期權計劃的，員工在行權時獲得的差價收益，是否按工薪所得繳納個人所得稅；

8．以非貨幣形式發(fā)放的個人收入是否扣繳個人所得稅。

第三篇：稅種中英文對照

流轉(zhuǎn)稅turnover taxes

1.增值稅Value-added tax

2.營業(yè)稅business tax

3.消費稅consumption tax

所得稅income tax

4企業(yè)所得稅enterprise income taxes

5.外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅income taxes for enterprise with foreign investment and foreign enterprise

6.個人所得稅personal income tax(individual income tax)

7.資源稅recourse taxes

8.城鎮(zhèn)士地使用稅urban land use tax

特定目的稅specific purpose taxes

9.城市維護建設稅urban infrastructure tax

10.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅fixed asset investment redirection tax

11.士地增值稅urban land use tax

財產(chǎn)稅property tax

12.房產(chǎn)稅(non-residential)building tax

13.車船使用稅motor-vehicle & ship use tax

14.遺產(chǎn)稅inheritance tax

15.行為稅action tax

16.屠宰稅livestock slaughter tax

17.筵席稅banquest tax

18.證券交易稅securities transfer tax

19.關稅customs duty

20.農(nóng)牧業(yè)稅agriculture tax

21.耕地占用稅farmland conversion tax

22.契稅contract tax

第四篇：各稅種含義

增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。

消費稅的納稅人是我國境內(nèi)生產(chǎn)、委托加工、零售和進口《中華人民共和國消費稅暫行條例》規(guī)定的應稅消費品的單位和個人。

營業(yè)稅（Business tax），是對在中國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，城市維護建設稅是對從事工商經(jīng)營，繳納消費稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。

煙葉稅在中華人民共和國境內(nèi)收購煙葉的單位為煙葉稅的納稅人。條例所稱煙葉，是指晾曬煙葉、烤煙葉。

資源稅是對在我國境內(nèi)開采應稅礦產(chǎn)品和生產(chǎn)鹽的單位和個人，[1] 就其應稅數(shù)量征收的一種稅。

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種行為稅。

契稅是以所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

耕地占用稅是國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，依據(jù)實際占用耕地面積、按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。

車輛購置稅的納稅人為購置（包括購買、進口、自產(chǎn)、受贈、獲獎或以其他方式取得并自用）應稅車輛的單位和個人，征稅范圍為汽車、摩托車、電車、掛車、農(nóng)用運輸車。

車船稅的征收范圍，是指依法應當在我國車船管理部門登記的車船（除規(guī)定減免的車船外）。

印花稅的納稅人包括在中國境內(nèi)書立、領受規(guī)定的經(jīng)濟憑證的企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體、其他單位、個體工商戶和其他個人。

第五篇：房地產(chǎn)業(yè)稅種介紹

房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)介紹

涉及稅種： 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 企業(yè)所得稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 車船使用稅 印花稅 契稅 個人所得稅 土地增值稅

有關規(guī)定 行業(yè)介紹

房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟 與代理。其主要涉稅事項包括轉(zhuǎn)讓土地使用權和銷售不動產(chǎn)。

一、轉(zhuǎn)讓土地使用權：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

二、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的行為。

不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。

1、銷售建筑物或構筑物

銷售建筑物或構筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

2、銷售其他土地附著物

銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權的行為。

其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。

單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。

以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權，應按本稅目征稅。

不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

一、營業(yè)稅

1、銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)

（1）、納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

（2）、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照本細則第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

（3）、營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：

納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：

a 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

b 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

c 按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

2、其他具體規(guī)定如下：

（1）、在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

（2）、對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅

合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互:)。具體的:)方式也有以下兩種：

a土地使用權和房屋所有權相互:)，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

b以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。

第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

a房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

b房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

c如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

（3）、對于轉(zhuǎn)讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的預收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。“此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。

（4）、以”還本“方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以”還本“方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂”還本“支出。

（5）、中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

a關于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于”以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅“的規(guī)定、因此，應按”轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)“稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。

同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按”銷售不動產(chǎn)“征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按”銷售不動產(chǎn)“征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按”銷售不動產(chǎn)“征營業(yè)稅。

b關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。

c對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。

計算公式=營業(yè)額×5%

(6)合法取得土地使用權的納稅義務人，在其取得土地使用權的土地上，按照政府有關工程建設項目申請審批程序法規(guī)以自己名義”立項“建設，無論采取何種銷售或與他人合作方式，均不適用有關營業(yè)稅合作建房征稅的規(guī)定。

二、城市維護建設稅

城市維護建設稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。

①納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；

②納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；

③納稅義務人所在地不在①②項范圍內(nèi)的，稅率為1%；

三、教育費附加

教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=應納營業(yè)稅稅額×費率。

四、土地增值稅

稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：

1、對轉(zhuǎn)讓土地使用權的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。

2、轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。

3、附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

4、取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟收益。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：

1、取得土地使用權所支付的金額；

2、開發(fā)土地的成本、費用；

3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；

5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：

1、取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。

4、舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務機關確認的價格。

5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

6、加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產(chǎn)，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。

從2003年1月1日起，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預征土地增值稅預征率統(tǒng)一調(diào)整為1%。

四、房產(chǎn)稅

如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權的，需繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。

（1）以房產(chǎn)稅原值(評估值)為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。計算公式為：

房產(chǎn)稅年應納稅額＝房產(chǎn)原值（評估值）×（1－30％）×1.2%

（2）以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%。計算公式為: 房產(chǎn)稅年應納稅額＝年租金收入×12％

如果單位屬于”外商投資企業(yè)或外國企業(yè)“應繳納城市房地產(chǎn)稅。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。

年應納稅額=∑(各級土地面積*相應稅額)。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。

如果單位屬于”外商投資企業(yè)或外國企業(yè)"應繳納外商投資企業(yè)土地使用費。

六、印花稅

印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=計稅金額*稅率,應納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。

土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應按照印花稅有關規(guī)定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。

在辦理房地產(chǎn)權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權屬管理部門應監(jiān)督領受人在房地產(chǎn)權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。

七、契稅

契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)，目前北京市現(xiàn)行契稅稅率為3%，應納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格*稅率。

征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和:)）、房屋買賣、房屋贈與和房屋:)；其中土地使用權轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移。

下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：

1、以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的；

2、以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權屬的；

3、建設工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權轉(zhuǎn)移的；

4、以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移的。

契稅的計稅依據(jù)如下：

1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；

即土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。

2、土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅征收機關參照同類土地使 用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；

3、土地使用權:)、房屋所有權:)、土地使用權與房屋所有權:)，為:)價格的差額；

4、以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，除承受方按規(guī) 定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應當補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益。

5、承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分 權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應 予扣除。

前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理，并且無正當理由的，由契稅征收機關參照市場價格核定。

八、車船使用稅

如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具,還需繳納相應的車船使用稅，外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納車船使用牌照稅。

車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領海口岸的船舶,按照種類、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為：

乘人汽車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額

載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額

摩托車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額

外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納車船使用牌照稅。

九、企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。基本稅率為33%。還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，減按27%的稅率。

本市行政區(qū)域內(nèi)的集體企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、有限責任公司（非自然人出資設立）中的施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)及年銷售（營業(yè)）收入在300萬元以下（原為年銷售（營業(yè)）收入在150萬元以下）的工業(yè)企業(yè)、修理修配企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、飲食服務企業(yè)、娛樂業(yè)、交通運輸企業(yè)和其他企業(yè)。適用純益率。對施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來，單獨核定純益率為3％--5％。具體適用比例由各區(qū)縣（分局）自定。

十、個人所得稅

個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得對象征收的一種稅。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務人的法定義務。

現(xiàn)行會計制度沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)取得預收款計征營業(yè)稅的賬務處理進行明確。一般的做法有兩種：一是在實際繳納時，借記“應交稅金－－應交營業(yè)稅”、“應交稅金－－應交城市維護建設稅”、“其他應交款－－應交教育費附加”，貸記“銀行存款”科目。根據(jù)會計核算的配比原則，對這部分稅款暫不結轉(zhuǎn)，留待營業(yè)收入確認時，再結轉(zhuǎn)“營業(yè)稅金及附加”科目。這種方法操作性很強，但存在弊端。因為資產(chǎn)負債表上反映的應交稅金是一個負數(shù)，這會給閱讀會計報表的人帶來一個錯誤的信息，即企業(yè)多交了營業(yè)稅。

另一種方法是，增設“待攤稅金－－待攤稅金及附加”科目，在收到預收賬款時，按照應納的各項稅費，借記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，貸記“應交稅金－－應交營業(yè)稅”、“應交稅金－－應交城市維護建設稅”、“其他應交款－－應交教育費附加”，實際繳納時，借記“應交稅金－－應交營業(yè)稅”等科目，貸記“銀行存款”。當會計上確認營業(yè)收入時，按照營業(yè)收入應納的各項稅費，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，按其差額，貸記“應交稅金－－應交營業(yè)稅”等科目。我們認為，第二種方法不僅具有可操作性，而且可以彌補第一種方法的不足。

以上意見，供參考。