第一篇：保安公司合作模式利與弊

與保安公司委托合作模式:

與專業(yè)化保安公司合作,主要是保安人員的提供,通過與其一家或多家專業(yè)化保

安公司建立長期合作關(guān)系,保障安全工作的順利發(fā)展.。與保安公司合作的利弊：

利：

1.保安經(jīng)過了專業(yè)訓(xùn)練，能力有保證。

2.由保安公司管理保安，省去了許多麻煩，安防部門投入人員比較少。可以使

公司專心做自己的事情。

3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。本應(yīng)由自己公司承擔(dān)的因保安失誤等引起的損失，現(xiàn)在可以有保

安公司承擔(dān)了。

4.成熟的保安公司人員比較充沛。

弊：

1.利潤較小。

2.選擇保安公司存在風(fēng)險(xiǎn)，選擇有實(shí)力的保安公司合作非常重要。

2.完全委托模式：

由物業(yè)公司承接業(yè)主的所有安全保障，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)的建立，保安工作的制

定與實(shí)施，保安人員管理以及配備工作等，由物業(yè)公司派出管理人員成立管理隊(duì)

伍。訓(xùn)練一支自己的保安隊(duì)伍。

利：

1． 利潤較大

弊：

1． 風(fēng)險(xiǎn)較大，保安出現(xiàn)意外或失誤等引起的損失公司要承擔(dān)主要責(zé)任。

2． 投入較大，人力資源需求很大。

3． 保安人員流動(dòng)性大，保安行業(yè)流失高、招人難。

需要有專業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，否則可能造成專業(yè)防范意識差，保安人員的法律意識薄

弱。由于保安服務(wù)業(yè)是以人力資源成本為主要成本的行業(yè)，在國內(nèi)這種成本相對

來講比較低，進(jìn)入的門檻比較低，會(huì)出現(xiàn)由于保安人員素質(zhì)不同而引發(fā)各種不同的社會(huì)問題。

第二篇：保安公司合作協(xié)議

合作協(xié)議

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，本著甲乙雙方平等協(xié)商，自愿訂立本合同。

一、安保服務(wù)內(nèi)容

第一條 甲方聘用乙方提供安保服務(wù)，由乙方安排安保員，對雙方確認(rèn)的目標(biāo)、區(qū)域?qū)嵤┌踩Ｐl(wèi)、做好防火、防破壞工作，預(yù)防和制止侵害甲方安全行為的發(fā)生。

第二條 乙方安保員的具體執(zhí)勤崗位、職責(zé)范圍和勤務(wù)安排，由甲乙雙方在法律法規(guī)允 許的范圍內(nèi)協(xié)商確定，作為本合同附件。

二、聘用安保員數(shù)量、服務(wù)期限和服務(wù)地點(diǎn)

第三條 乙方應(yīng)為甲方提供安保員共

名，其中安保管理崗位

名，人力防范崗位

名，技術(shù)防范崗位

名。

第四條 服務(wù)期限為

。自

年

月

日至

年

月

日。

第五條 服務(wù)地點(diǎn)為：。

三、工作時(shí)間

第六條 安保員實(shí)行綜合計(jì)算工時(shí)工作制，綜合計(jì)算勞動(dòng)工時(shí)。

四、服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付

第七條 安保服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：

安保管理崗位每人每天

元人民幣； 人力防范崗位每人每天

元人民幣； 技術(shù)防范崗位每人每天

元人民幣；

第八條 以上安保服務(wù)費(fèi)合計(jì)為

元人民幣（大寫：）

五、雙方權(quán)利義務(wù)

第九條 甲方有權(quán)對安保人員的工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和具體指導(dǎo)，有權(quán)要求乙方調(diào)換不適合在甲方工作的安保員。

第十條 甲方協(xié)助處理安保員在執(zhí)勤中與甲方人員及進(jìn)入執(zhí)勤區(qū)域的外來人員發(fā)生的爭議。

第十一條 乙方負(fù)責(zé)安保員的勤務(wù)指揮、人員調(diào)整。

第十二條 乙方有責(zé)任對安保服務(wù)范圍內(nèi)的不安全隱患提出書面改進(jìn)意見和建議。第十三條 乙方有權(quán)拒絕提供合同范圍以外的服務(wù)，有權(quán)拒絕甲方制定負(fù)責(zé)人以外人員的直接指揮，但乙方需遵循甲方有關(guān)管理規(guī)定。

第十四條 乙方負(fù)責(zé)提供安保員在執(zhí)勤中所需服裝及裝備。

六、合同解除及終止

第十五條 合同到期，自動(dòng)解除。第十六條 甲乙雙方協(xié)商解決合同變更。

七、違約責(zé)任

第十七條 合同期內(nèi)，任何一方單方解除合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向?qū)Ψ街Ц哆`約金

元（大寫：）。

第十八條 因乙方安保人員失職造成甲方財(cái)產(chǎn)損失或其他損失的，甲方有權(quán)依據(jù)有關(guān)部門出具的相關(guān)認(rèn)定證明，追究乙方賠償責(zé)任。

八、爭議解決

第十九條 本協(xié)議爭議由雙方協(xié)商解決。

九、附則

第二十條 本合同一式

份，甲方

份，乙方

份。雙方簽字（蓋章）生效。

甲方：

乙方： 日期：

日期：

第三篇：項(xiàng)目公司模式合作

（一）法人型合作開發(fā)

1、項(xiàng)目公司

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。

由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，這種以項(xiàng)目公司方式開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)顯而易見：責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其不足之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高的財(cái)務(wù)成本，對合作者來講這當(dāng)然是不合算的。

在此類合作開發(fā)方式中，合作開發(fā)合同的設(shè)計(jì)至關(guān)重要：合作開發(fā)合同對重要事項(xiàng)的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項(xiàng)目公司的項(xiàng)目操盤，因而應(yīng)在開發(fā)的全過程中注重法律的規(guī)范，所有條款均應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，并以法律文件的形式予以確定。合同中應(yīng)特別注意約定：項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移，包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理；項(xiàng)目合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項(xiàng)。

2、項(xiàng)目公司股權(quán)式合作。

投資方通過受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，以達(dá)到合作開發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開發(fā)方式的優(yōu)點(diǎn)是：合作各方無須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù)，無須進(jìn)行建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記，只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡單，可以較快取得項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營。其次，無需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費(fèi)，可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，進(jìn)而降低投資開發(fā)成本。

其不足之處是：目標(biāo)項(xiàng)目公司在實(shí)際的經(jīng)營過程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù)，也可能因?yàn)檫`約或侵權(quán)對他人承擔(dān)賠償責(zé)任。股權(quán)受讓方可能因此承擔(dān)比直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。如可能要承擔(dān)以項(xiàng)目所有人名義對外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)受讓前項(xiàng)目所有人的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等。

所以，此種合作方式雖然簡便易行，但風(fēng)險(xiǎn)難以控制。受讓方除須認(rèn)真審查項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件的真實(shí)性及合法性以外，還應(yīng)該從目標(biāo)公司潛在債務(wù)的處理、履約擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓方持有股權(quán)的性質(zhì)、付款進(jìn)度等方面著手防范潛在風(fēng)險(xiǎn)并作為確定轉(zhuǎn)讓股價(jià)的依據(jù)。受讓方應(yīng)委托會(huì)計(jì)事務(wù)所對目標(biāo)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，查清目標(biāo)公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，委托律師事務(wù)所對目標(biāo)公司進(jìn)行法律盡職調(diào)查，查清目標(biāo)公司因已發(fā)生或可能發(fā)生的各類訴訟引起的潛在負(fù)債，以及因違法可能受到的行政處罰及引起的潛在負(fù)債。受讓方可以要求轉(zhuǎn)讓方對未告知受讓方的債務(wù)做出獨(dú)立償還的承諾，并采取由轉(zhuǎn)讓方提供相應(yīng)的有效擔(dān)保、受讓方保留部分轉(zhuǎn)讓金作為保證金、分期收購股權(quán)等方式以達(dá)到投資安全之目的。

（二）非法人型合作開發(fā)

1、聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)

合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”等，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對合作中的重大事項(xiàng)做出決策，具體運(yùn)作、管理開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動(dòng)。

2、不成立項(xiàng)目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益

這種方式適用于相對簡單的項(xiàng)目。其特點(diǎn)是，合作各方共同出資開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是對外顯示出來的項(xiàng)目主體只有一方，雙方對合作開發(fā)的權(quán)利、義務(wù)，體現(xiàn)在雙方的合作開發(fā)合同之中。未被登記為項(xiàng)目主體的一方，依照合作合同的約定，對合作開發(fā)項(xiàng)目享受利益，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。不過，此種方式對出資金一方而言，風(fēng)險(xiǎn)較大，因?yàn)榧葻o土地使用權(quán)，又無實(shí)際經(jīng)營控制權(quán)，其合作利益難以得到保障。

上述兩種方式統(tǒng)稱為非法人型聯(lián)營，其相對于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實(shí)踐中爭議較大的一個(gè)問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（無論是否以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目由雙方共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧，本著權(quán)利義務(wù)對等的原則，作為利益共同體的雙方應(yīng)對任何一方因該項(xiàng)目產(chǎn)生的對外債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必具體分清誰的責(zé)任或哪一方對外簽字的，也不受合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的限制。

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，對此問題不能一概而論。其中方式

（一）從法律特征上來講符合合伙型的聯(lián)營，即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”即其責(zé)任在充分尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上分為兩種：如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同，法律對其缺乏明確的定性和具體規(guī)則，當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營，雙方應(yīng)對聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任。方式（2）則是由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)，如果雙方各自獨(dú)立經(jīng)營，一方明確只提供土地，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

二、兩種主要合作模式面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)合作開發(fā)從其開始建設(shè)到銷售完畢這段時(shí)間內(nèi)，存在大量的可預(yù)測和不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)砣朐V訟或者仲裁之累；同時(shí)由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)，合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作方，必須要對其運(yùn)作模式和過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)有清醒認(rèn)識，方可保障自己的投資權(quán)益。

（一）合同效力風(fēng)險(xiǎn)

1、缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

法律對從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體有著嚴(yán)格限制條件，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備兩個(gè)條件：

首先，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)，即“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，從而獲得能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的身份和條件。”②根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門辦理備案登記，方可從事經(jīng)營活動(dòng)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級共四個(gè)資質(zhì)等級。各個(gè)資質(zhì)等級的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十五條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。” 《解釋》沒有要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但合作開發(fā)房地產(chǎn)的雙方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效。這是實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)提防的一個(gè)合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但是，需注意的是，認(rèn)定合同是否有效的時(shí)間點(diǎn)為起訴前，而非判決做出前。

2、未取得土地使用權(quán)證

《解釋》對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同下了明確的定義，即“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”房地產(chǎn)合作開發(fā)合同與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同有著本質(zhì)區(qū)別，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，則合同必然無效。而房地產(chǎn)合作開發(fā)合同“不滿足土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，合作合同并不必然無效”。③

事實(shí)上，因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù)，這類合同在實(shí)踐中被認(rèn)定為有效和無效的情形均可見，這是開發(fā)實(shí)踐中需要注意的地方。一方面應(yīng)盡量避免未取得土地使用權(quán)證對合作合同效力產(chǎn)生影響，另一方面，不可貿(mào)然對未取得土地使用權(quán)證的合作合同做出有效或無效的認(rèn)定，以防止損失擴(kuò)大。

3、審批、許可與登記影響合作合同效力

關(guān)于合作建房審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響，《解釋》并沒有予以規(guī)定。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》實(shí)施以前的案件，適用最高人民法院于 1995 年 12 月 27 日 發(fā)布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定，該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”

建設(shè)項(xiàng)目審批通過，是合作開發(fā)房地產(chǎn)行為的基礎(chǔ)。我國對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行批準(zhǔn)立項(xiàng)制度，建設(shè)項(xiàng)目的審批不通過，合作開發(fā)就是一紙空談。雖然《解釋》并未規(guī)定未經(jīng)建設(shè)項(xiàng)目審批的合同為無效合同，但是，任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都要經(jīng)歷從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗(yàn)收的審批登記程序，缺少前一個(gè)審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無法完成。任何一個(gè)程序的審批手續(xù)沒有完成之前，當(dāng)事人就進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)建設(shè)，都存在被認(rèn)定為違法的可能性。“如果建筑屬違法建筑，那么所簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在該建設(shè)項(xiàng)目被政府有關(guān)行政主管部門追認(rèn)之前，肯定是無效的。”④

（二）土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)土地使用權(quán)瑕疵，實(shí)踐中比較常見的有兩種情形。第一種情形是土地實(shí)際使用面積不足，比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等，這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水，同時(shí)還可能因?yàn)橥恋孛娣e減少，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)面積縮小，利潤減少。第二種情形是土地使用權(quán)的權(quán)利瑕疵，比如提供土地使用權(quán)的一方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)查封，或其他第三人對該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。

對土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，一方面合作方在簽訂合作合同之前應(yīng)對土地情況充分掌握，應(yīng)當(dāng)在開發(fā)合同簽訂前進(jìn)行律師盡職調(diào)查，對該土地上是否存在上述兩種情形一一排查，完全掌握土地情況后再簽訂合作合同。

（三）合作開發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險(xiǎn)

合作開發(fā)中的資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項(xiàng)分?jǐn)偂１热缫环截?fù)責(zé)提供土地，另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方自行解決。合作進(jìn)行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng)，比如廣告宣傳、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰來承擔(dān)?或者說雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。如果合同約定得不清晰，可能造成互相推諉，從而對合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。

因此，合作方在對投資事項(xiàng)進(jìn)行約定時(shí)，應(yīng)充分考慮合作過程中可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，并將這些風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾樓”。比較科學(xué)的資金約定方式是至少約定一方對項(xiàng)目所需資金承擔(dān)無限責(zé)任，即全額滿足項(xiàng)目實(shí)際所需資金。當(dāng)然，對資金承擔(dān)無限責(zé)任的一方，需具備足夠融資能力。

（四）約定房屋預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險(xiǎn)

先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，約定甲公司提供面積為 6 萬平方米 的出讓土地使用權(quán)，乙公司在合同訂立后2個(gè)月內(nèi)投入資金3000萬元；甲乙雙方利潤分配比利為55：45。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個(gè)月內(nèi)乙公司只投入了1500萬元。但合作項(xiàng)目的預(yù)售情況非常好，短期內(nèi)預(yù)售款即回籠1億元。后來雙方因利潤分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。乙公司主張預(yù)售款回籠已經(jīng)足夠支持項(xiàng)目建設(shè)，故其已經(jīng)無需繼續(xù)投入，因而其應(yīng)按照合同約定的利潤分配比例分得合作利潤。

上述案例中，乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資，進(jìn)而參與利潤分配？這一問題即是房屋預(yù)售款能否充抵投資的問題。事實(shí)上對于這個(gè)問題已經(jīng)沒有爭議，因?yàn)椤督忉尅返诙龡l明確給出了答案“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持”。為什么在這里將其列為房地產(chǎn)合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)？

這是因?yàn)閷?shí)踐中有些合作開發(fā)方會(huì)在合作合同中約定可以將房屋預(yù)售款充抵投資，從而回避了上述司法解釋。從效力上講，依據(jù)合同意思自治原則，這樣的約定并無不妥。但事實(shí)上，這樣的約定潛在著風(fēng)險(xiǎn)：

1、如果允許將房屋預(yù)售款充抵其投資，在出資不到位的情況下，違約方仍然會(huì)受益。如果預(yù)售形勢越好，預(yù)售款回籠就越充裕，違約方的獲利就會(huì)越多，這樣約定的結(jié)果會(huì)促使違約行為的出現(xiàn)，為日后糾紛產(chǎn)生埋下隱患。

2、房地產(chǎn)開發(fā)的利潤是通過銷售收入減去開發(fā)成本得到來的，因此，在理論上，預(yù)售款是包括了開發(fā)建設(shè)成本和合作利潤的。如果允許將預(yù)售款充抵投資，等于將合作利潤作為投資，會(huì)讓利潤分配變得復(fù)雜，增加糾紛產(chǎn)生的可能。因此，在合作合同中約定房屋預(yù)售款充抵投資，應(yīng)當(dāng)慎重而行。

（五）房地產(chǎn)合作開發(fā)利益分配中的風(fēng)險(xiǎn)

在合作開發(fā)合同中約定以開發(fā)所得的房地產(chǎn)分配收益，是房地產(chǎn)合作開發(fā)常用的一種利益分配方式。實(shí)踐中，容易產(chǎn)生的糾紛有兩種情形，第一種情形是：一般情況下，合作雙方都是就某一項(xiàng)目達(dá)成合作意向后，然后再去開展具體工作，這樣在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，房屋的設(shè)計(jì)圖紙尚未出來，雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層，而無法進(jìn)一步明確。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔(dān)公共分?jǐn)偯娣e等具體落實(shí)。第二種情形是：建設(shè)過程發(fā)生因設(shè)計(jì)、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對此無約定。如此一來，在進(jìn)行房屋分配時(shí)，這兩種情形可能就會(huì)出現(xiàn)無法操作的問題。

三、規(guī)避項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)，保障投資權(quán)益

（一）謹(jǐn)慎選擇合作開發(fā)伙伴，委托律師進(jìn)行盡職調(diào)查

房地產(chǎn)合作開發(fā)的核心在于合作，合作人之間合作關(guān)系如何是合作開發(fā)是否順利的根本。因此，選擇合作伙伴成為風(fēng)險(xiǎn)整體預(yù)防的關(guān)鍵。

一般來講，房地產(chǎn)合作開發(fā)選擇合作伙伴時(shí)，至少需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮。

1、合作各方各自的綜合實(shí)力和資源的互補(bǔ)。對此方面進(jìn)行考慮需要對合作伙伴的信息如公司財(cái)力、運(yùn)營能力、土地狀況等基本信息充分掌握。

2、合作伙伴之間的經(jīng)營理念是否一致。經(jīng)營理念決定一個(gè)公司的文化層次，決定其解決風(fēng)險(xiǎn)糾紛的出發(fā)點(diǎn)。考察合作伙伴的經(jīng)營理念，對制訂合作方案來講必不可少。

3、合作伙伴是否誠信。自然人有著可被感知的人格，公司也同樣具有可被認(rèn)知人格。對公司人格的考察，需要特殊的方法，如律師盡職調(diào)查。或者從對公司創(chuàng)始人、股東、高管接觸了解等也可以窺見一斑，因?yàn)檫@些人的人格會(huì)體現(xiàn)在公司人格之中。

對合作伙伴進(jìn)行考察深入了解，律師盡職調(diào)查不失是一種很好的方法。律師盡職調(diào)查，是指“律師接受當(dāng)事人的委托，對當(dāng)事人指定的有業(yè)務(wù)關(guān)系的企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債、信用狀況、社會(huì)評價(jià)、出資人情況等進(jìn)行調(diào)查并出具專業(yè)報(bào)告書的一項(xiàng)法律服務(wù)。”⑤

對房地產(chǎn)合作開發(fā)來講，律師盡職調(diào)查內(nèi)容的主要包括三塊，一是對公司的調(diào)查，二是對項(xiàng)目土地使用權(quán)屬的調(diào)查，三是對項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查。

1、對公司的盡職調(diào)查 對公司盡職調(diào)查的目的在于深入了解擬合作伙伴的綜合實(shí)力、運(yùn)營能力等基本情況，其調(diào)查內(nèi)容大致包括以下四個(gè)方面：

（1）可持續(xù)經(jīng)營能力調(diào)查。主要包括：“公司行業(yè)性質(zhì)、公司主營業(yè)務(wù)情況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)、公司未來發(fā)展是否存在重大不確定性等。其調(diào)查方法包括詢問管理層、查閱經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告、聽取注冊會(huì)計(jì)師意見、查閱公司待履行重大業(yè)務(wù)合同、分析公司現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)和融資渠道、了解公司未來資金需求及融資計(jì)劃、評估融資能力對公司經(jīng)營的影響等”。⑥

（2）公司潛在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。主要包括：“調(diào)查公司對外擔(dān)保形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，以及公司其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn)，如是否有海關(guān)、稅務(wù)糾紛以及產(chǎn)品質(zhì)量保證及承諾等事項(xiàng)。”⑦其調(diào)查方法主要包括查閱公司董事會(huì)和股東會(huì)關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會(huì)議紀(jì)錄，向房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門、運(yùn)輸工具登記部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)查詢抵押、出質(zhì)，向公司開戶銀行發(fā)函詢證，確認(rèn)公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等情況。

（3）公司治理結(jié)構(gòu)調(diào)查。主要包括查閱公司章程，了解股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及高級管理人員的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位，出資方式是否合法，是否存在出資不實(shí)、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財(cái)務(wù)及機(jī)構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨(dú)立，公司資產(chǎn)是否被控股股東占用，股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。其調(diào)查方法主要包括查閱驗(yàn)資報(bào)告、到工商局調(diào)閱注冊登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料，調(diào)查分析公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性、資產(chǎn)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性等。

（4）公司基本情況調(diào)查，主要包括公司的設(shè)立、股權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)重組、股份轉(zhuǎn)讓、財(cái)產(chǎn)狀況、債權(quán)債務(wù)等情況。其調(diào)查方法主要包括到工商管理部門調(diào)閱注冊登記、年檢資料。

2、對土地使用權(quán)屬的調(diào)查

土地使用權(quán)屬的調(diào)查的目的在于充分掌握擬開發(fā)土地的基本狀況，一般適用于一方提供土地，一方提供資金，雙方進(jìn)行合伙型聯(lián)建或新成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)的情況，其調(diào)查內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面：

（1）對土地要求的相關(guān)文件，主要包括：《國有土地使用證》；政府部門對該土地利用的總體規(guī)劃，包括規(guī)劃用途；國有土地使用權(quán)出讓合同正本及副本；國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的批復(fù)文件或招、拍、掛取得土地使用權(quán)的文件；土地利用要求，包括“主體建筑物的性質(zhì)、附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車場的大小、停車場建設(shè)要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、主體建筑的裝飾要求、建筑場地平整標(biāo)高、出入口方位、基礎(chǔ)設(shè)施完成年限、建筑項(xiàng)目完成年限等。”⑧

（2）土地自身權(quán)屬相關(guān)文件，主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門出具的有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付情況的證明；土地的查封情況；土地的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益；任何第三方對該項(xiàng)目土地及房產(chǎn)的評估文件或類似成交價(jià)格文件；土地及項(xiàng)目現(xiàn)狀的描述文件，包括交通、場地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃?xì)狻崃Α㈦娦拧⑧]政、被拆遷人情況、環(huán)保、人防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門要求或?qū)彶橐庖姡约芭c市政、公用、供電、電信等部門落實(shí)的上下水、電、供熱、燃?xì)狻㈦娦旁搭^供應(yīng)等市政公用設(shè)施配套方案。

3、項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查

對項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查，適用于一方已經(jīng)組建項(xiàng)目公司，另一方增資入股項(xiàng)目公司或進(jìn)行在建工程收購的情況。其主要調(diào)查該項(xiàng)目是否取得以下文件，以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。將這些文件進(jìn)行分類，可大致分為如下四類：

（1）立項(xiàng)規(guī)劃審批相關(guān)文件，主要包括：規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案、通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門對各階段設(shè)計(jì)的批復(fù)等。

（2）拆遷相關(guān)文件，主要包括拆遷協(xié)議、與項(xiàng)目土地原使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票、證明等。

（3）工程施工相關(guān)文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關(guān)圖紙，包括每層的平面圖、該項(xiàng)目的進(jìn)度報(bào)告，如監(jiān)理公司或工程進(jìn)度報(bào)告、對項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度及情況的其他描述文件、機(jī)電工程的費(fèi)用明細(xì)、未來公共區(qū)域的精裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修費(fèi)用明細(xì)、上述工程項(xiàng)目的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益（包括是否欠付工程款情況）、項(xiàng)目在建工程的查封情況、其他從工程現(xiàn)狀到竣工所需投入費(fèi)用的明細(xì)、該項(xiàng)目的工程造價(jià)報(bào)告或土建工程的結(jié)算文件等。

（4）項(xiàng)目租售相關(guān)文件，主要包括、該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證、項(xiàng)目的發(fā)展方案，包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車位數(shù)量等、該項(xiàng)目的商品房銷售的情況表或銷售情況說明，應(yīng)至少包括“已銷售的樓層、面積、銷售價(jià)格、付款方式、購買的客戶等，并提供銷售合同有關(guān)買受人名稱、銷售房產(chǎn)坐落、單價(jià)等信息頁的復(fù)印件以及一份銷售合同的標(biāo)準(zhǔn)文本”⑨等等。

（二）合作項(xiàng)目資金的監(jiān)控

資金監(jiān)管是合作中很重要的問題之一，這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開發(fā)中去，而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方最關(guān)心、也是難以控制的問題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時(shí)。一般來說，在對某項(xiàng)目決定進(jìn)行投資時(shí)，都會(huì)要求對方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過法定審計(jì)事務(wù)所審計(jì)過的財(cái)務(wù)報(bào)表，從而來掌握該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。但該報(bào)表只表明投資前的債權(quán)債務(wù)，而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。

在非法人型合作開發(fā)合同履行中，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。然而，有的合作方疏于監(jiān)督管理，共管賬戶完全由另一方控制。為了保護(hù)合作各方的利益，需要合作各方在合同中明確約定對共管賬戶的使用管理辦法。尤其是預(yù)留印鑒中的財(cái)務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而應(yīng)由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。但這也并不能從根本上解決問題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該合作方是否存在不良記錄、是否有訴訟或其他爭議糾紛、投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場銷售預(yù)測是否樂觀等角度來分析。

（三）重視合同約定

一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作經(jīng)營，離不開一個(gè)完善的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同。實(shí)踐中發(fā)生的房地產(chǎn)合作經(jīng)營糾紛，絕大部分是因?yàn)殡p方簽訂的合同草率、簡單化，為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。

1、合同的內(nèi)容應(yīng)該合法，禁止假借聯(lián)合開發(fā)之名行融資之實(shí)

合作開發(fā)合同不得違反法律的禁止性規(guī)定，如上述的通過聯(lián)合開發(fā)的方式進(jìn)行企業(yè)間的融資，就違反了1996年由中國人民銀行下發(fā)的《貸款通則》第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而構(gòu)成合同無效，當(dāng)事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達(dá)到的盈利目的也落空。

另外，最高人民法院曾在1990年發(fā)布的《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》第四條規(guī)定：“（1）聯(lián)營合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營一方雖向聯(lián)營體投資，并參與共同經(jīng)營，分享聯(lián)營的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營的虧損責(zé)任，在聯(lián)營體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯(lián)營合同中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營方和聯(lián)營體的債權(quán)人的合法權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效；（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營一方向聯(lián)營體投資，但不參加共同聯(lián)營，也不承擔(dān)聯(lián)營的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯(lián)營，實(shí)為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效”。司法實(shí)踐中，法院大都以上述規(guī)定為由，將合同中的“共同經(jīng)營”作為認(rèn)定合同性質(zhì)和效力的依據(jù)。

2、雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)具體、明確

這類合同并無任何的示范文本，僅僅依靠當(dāng)事人之間協(xié)商或談判確定主要條款，而當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)往往更多的關(guān)注商業(yè)利益，而對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不足，導(dǎo)致合同約定存在眾多不明之處或漏洞，極易產(chǎn)生糾紛。

房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中雙方的權(quán)利義務(wù)存在著很多交錯(cuò)，應(yīng)對之進(jìn)行界定，并且在時(shí)間上應(yīng)設(shè)定明確的界限，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進(jìn)度款的支付應(yīng)跟上施工的進(jìn)度，如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計(jì)算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等；供地一方提供的土地上存在其他的系爭權(quán)益，或權(quán)利瑕疵的，如何處理？造成的損失如何計(jì)算和承擔(dān)等，也都應(yīng)該在合同中充分考慮到。對雙方交接中的所有細(xì)節(jié)都要做到有專人負(fù)責(zé)記載、簽字確認(rèn)，從而做到有章可循，有據(jù)可依，以免在問題不斷累積后形成沖突，造成矛盾的激化而無法收拾。

3、收益的分享及風(fēng)險(xiǎn)和損失的分擔(dān)應(yīng)落實(shí)到位 在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，一般都以開發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標(biāo)的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也大相徑庭，所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對房屋的分配做出詳細(xì)的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對此爭執(zhí)不休。比如，樓盤經(jīng)竣工驗(yàn)收后，根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。這里就存在許多方面的爭議：建筑面積的價(jià)格因所處的層數(shù)、朝向等不同而不同，由于沒有明確約定，則在實(shí)際分配時(shí)必然會(huì)引起訴爭；其次，該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)，還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)？再次，該建筑面積是只指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計(jì)算商住混合樓的公攤面積時(shí)，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。

有時(shí)候，雙方按利潤的一定比例分成，由于約定不明、利潤計(jì)算方法不一，最后釀成糾紛；一方違約，應(yīng)承擔(dān)另一方的所有經(jīng)濟(jì)損失，這樣的約定等于沒有約定，一旦出現(xiàn)違約，則必然會(huì)陷入到艱難的舉證和漫長的訴爭困境中去，無法保障自己的預(yù)期利益。另外，雙方還應(yīng)對一些風(fēng)險(xiǎn)和損失的承擔(dān)進(jìn)行事先約定。比如項(xiàng)目公司從申請到成立會(huì)有一個(gè)較長的周期，在此期間雙方都會(huì)進(jìn)行一些投入和準(zhǔn)備，一旦項(xiàng)目公司沒有獲準(zhǔn)成立，則如何處理這些財(cái)務(wù)賬和費(fèi)用的分?jǐn)偼蔀殡p方爭執(zhí)的焦點(diǎn)。

四、小結(jié)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，開發(fā)商經(jīng)常處于擁有土地使用權(quán)但缺乏資金投入的窘境。市場也有持有資金、看好房地產(chǎn)市場，但是不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的一方，于是合作開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)合作開發(fā)有效地結(jié)合了土地和資金兩大要素，極大地拓展了房地產(chǎn)開發(fā)成功的可能性。但是，資合和人合往往難以兩全其美，加上房地產(chǎn)合作開發(fā)本身法律關(guān)系的復(fù)雜性，因此糾紛時(shí)有發(fā)生。防范房地產(chǎn)合作開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防開發(fā)中的糾紛，一方面我們必須理清糾紛背后的法律關(guān)系，從理論上探討如何處理糾紛，這需要我們更進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)合作開發(fā)的基礎(chǔ)理論研究。另一方面，必須從實(shí)踐出發(fā)，研究實(shí)務(wù)中發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，從技術(shù)上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范和糾紛預(yù)防。

對于合作開發(fā)的任何一方而言，都應(yīng)該謹(jǐn)記：合作開發(fā)是一件重大、長期的法律行為，說其重大，是因?yàn)楹献饕环酵顿Y少則幾千萬元、多則幾億元、上百億元，一旦合作方挑選不當(dāng)或者合同條款不嚴(yán)密、有漏洞，就為糾紛埋下了隱患，甚至?xí)蚣m紛導(dǎo)致合作項(xiàng)目中途夭折、面臨巨額虧損。因此，合作任何一方都需要思考：究竟如何才能防范未來合作產(chǎn)生糾紛？

說其長期，是說從合作方開始洽談合作到項(xiàng)目運(yùn)營成功，少則一年左右，多則兩年三年，期間很多需要合作方密切配合，而且合作方在長期的相處中，不再像戀愛那樣一直看到對方的優(yōu)點(diǎn)，相反，會(huì)不時(shí)地發(fā)現(xiàn)對方的缺點(diǎn)，因此，雙方不僅需要磨合、需要忍耐，更需要在合作方之間設(shè)置一個(gè)完善的、能促進(jìn)合作、化解矛盾、防范風(fēng)險(xiǎn)的好的合作制度，這么一件高度專業(yè)化的事件，絕不只能靠一頁紙、幾個(gè)商業(yè)條款就能簡單解決，那么，合作任何一方應(yīng)如何預(yù)防中途生變呢？

或許，不同的項(xiàng)目，不同的合作者，需要關(guān)注的焦點(diǎn)都不盡相同。但成功的合作往往具有如下共同的地方：重大投資合作之前決策往往慎之又慎、且合作方非常善于借力。缺錢，求助于銀行、基金等傳統(tǒng)和現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)；缺財(cái)務(wù)知識，求助于會(huì)計(jì)師；缺法律知識，求助于律師。

第四篇：如何創(chuàng)新保安公司工作模式

如何創(chuàng)新保安公司工作模式

自2002年保安公司成立以來，我公司的保安服務(wù)至今已有10年的歷史。回顧和總結(jié)公司保安服務(wù)的發(fā)展史，公司保安服務(wù)順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的需要，充分發(fā)揮了協(xié)助公安機(jī)關(guān)預(yù)防和打擊違法犯罪活動(dòng)的重要作用，取得了令人矚目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，為我市的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，為我市的社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了重大貢獻(xiàn)。在特定的時(shí)期，公司作為一支社會(huì)治安力量，在預(yù)防犯罪、維護(hù)社會(huì)安全、消除災(zāi)害事故、保障公眾個(gè)體與群體的合法權(quán)益等方面起著安全防護(hù)作用，既能滿足社會(huì)需要，有利于治安管理，又有利于緩和警力不足的困難。但由于各種痼疾已經(jīng)制約了公司保安服務(wù)的發(fā)展，為適應(yīng)公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，滿足保安服務(wù)和保安隊(duì)伍建設(shè)的需要，實(shí)行具有中國特設(shè)的與國際保安服務(wù)業(yè)接軌的對策勢在必行。

影響公司發(fā)展的基本問題

《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，給公司和保安從業(yè)人員注入了新的生命源泉。“條例”的頒布，將徹底打破現(xiàn)有保安服務(wù)的市場結(jié)構(gòu)，解開了長期束縛中國保安企業(yè)發(fā)展的繩索。繩索的解開，將會(huì)給我市保安服務(wù)市場帶來翻天覆地的變化，作為我市的保安公司，面對即將來臨的變革，我們首先要找出影響公司發(fā)展的障礙，制定出相應(yīng)的對策和措施。以適應(yīng)新的市場發(fā)展需要。

一、缺乏現(xiàn)代化企業(yè)管理。

公司成立十年以來，尚處于發(fā)展階段，在公安機(jī)關(guān)的主辦主管的體制下，公司有一定的發(fā)展，但是就實(shí)質(zhì)而言，公司更多的是注重社會(huì)效益，不是真正意義上的公司，我國《公司法》確認(rèn)兩種公司形態(tài)，即有限責(zé)任公司和股份有限公司，按照每個(gè)股東所認(rèn)繳的出資額或以其所持有的股份為限對公司

承擔(dān)責(zé)任。我公司在依附公安機(jī)關(guān)，形成行業(yè)壟斷的情況下，在幾乎沒有太多競爭壓力的條件下，造成公司管理方式與現(xiàn)代化企業(yè)管理方式相對落后，小本經(jīng)營，業(yè)務(wù)范圍窄，層次低，實(shí)力單薄，服務(wù)意識差，服務(wù)項(xiàng)目單一，缺乏綜合競爭力，難有大的發(fā)展。我國已經(jīng)成功加入WTO,保安服務(wù)市場對外開放和對內(nèi)可注冊私人經(jīng)營的保安企業(yè)，我市保安業(yè)將受到前所未有的沖擊，尤其是我公司這種服務(wù)項(xiàng)目單一的保安公司可能是毀滅性打擊。

二、社會(huì)認(rèn)知度低，保安服務(wù)社會(huì)地位低下，影響了優(yōu)秀人才的進(jìn)入。長期以來，公司保安員始終處于一個(gè)“低素質(zhì)、低工資、高流失”的惡性循環(huán)中。由于保安服務(wù)收費(fèi)較低，保安員的基本保障不到位，保安公司的吸引力和凝聚力降低，周而復(fù)始，公司難以吸納高素質(zhì)人才，致使公司保安服務(wù)的發(fā)展難以提高。我公司在職保安員大專以上的僅占1%、高中以上的占20%、而初中文化程度的占了79%。從這個(gè)側(cè)面說明公司許多保安員相對處于低素質(zhì)狀況。很多人認(rèn)為保安職業(yè)只是看家護(hù)院的，沒有任何技術(shù)含量，是任何人都能夠從事的工作。這樣的行業(yè)認(rèn)可程度，公司難以吸引到優(yōu)秀的人才。

三、服務(wù)質(zhì)量不到位，隊(duì)伍信譽(yù)較差。

由于公司保安員隊(duì)伍管理松弛、工資低、社會(huì)地位低，相當(dāng)一部分保安員不安心保安工作，保安隊(duì)伍流動(dòng)性大，人員流失率高達(dá)30%，致使保安公司缺乏應(yīng)有的感召力、吸引力和凝聚力；加之新聞媒體對保安工作的負(fù)面報(bào)道，老百姓對保安認(rèn)可程度很低，保安的社會(huì)公眾形象較差，致使保安隊(duì)伍發(fā)展緩慢，沒有跟上經(jīng)濟(jì)社會(huì)的步伐。

四、技防業(yè)務(wù)發(fā)展面臨的問題。

公司技防的產(chǎn)品線主要是設(shè)計(jì)、安裝、服務(wù)三部分，在激烈的市場競爭中，設(shè)計(jì)經(jīng)常被免費(fèi)，產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)要優(yōu)惠，服務(wù)一般要自費(fèi)。單靠工程業(yè)務(wù)，用戶不買賬，認(rèn)為技術(shù)含量低，公司利益也常常得不到保障。目前，我市許多土建隊(duì)伍、機(jī)電安裝公司，在具總承包資質(zhì)的旗下，承包了不少技防項(xiàng)目，由于自身能力不足，有項(xiàng)目的分包給其它安防公司或電腦商鋪去做，吃個(gè)差價(jià)，有的干脆委托別的公司配套系統(tǒng)設(shè)備，自己組織水電安裝人員自己安裝，由于他們對技防工程設(shè)計(jì)及技術(shù)產(chǎn)品缺乏理解，造成相當(dāng)多的系統(tǒng)效果和使用壽命不能達(dá)到預(yù)期效果。

在激烈的競爭，慘烈的結(jié)果中。價(jià)格戰(zhàn)導(dǎo)致以次充好，豆腐渣技防工程屢屢出現(xiàn)，有的安防公司冒用其他知名安防企業(yè)資質(zhì)和名義開辦業(yè)務(wù)，曾經(jīng)公司發(fā)現(xiàn)本市有家安防公司與客戶簽訂110聯(lián)網(wǎng)報(bào)警服務(wù)時(shí)聲稱與本公司都是110聯(lián)網(wǎng)報(bào)警安裝人員，利用客戶不了解110聯(lián)網(wǎng)報(bào)警的情況，模糊解釋的方法與客戶單位簽訂合同，再出現(xiàn)問題質(zhì)量后，這家安防公司已經(jīng)不見蹤影。令公司技防工作人員，都深刻認(rèn)識到不正當(dāng)競爭，無疑飲鳩止渴，既損害了客戶利益，也敗壞了技防行業(yè)的名譽(yù)，也使安防行業(yè)的公信度受到臵疑。就本市來看目前仍沒有很好的解決辦法杜絕此類情形

現(xiàn)實(shí)條件下公司發(fā)展的對策

一、“火車跑得快，全靠車頭帶。”領(lǐng)導(dǎo)班子就是最關(guān)鍵的“車頭”也是一面鏡子，是整個(gè)隊(duì)伍的領(lǐng)頭羊，班子的團(tuán)結(jié)與否，是否有凝聚力和戰(zhàn)斗力，直接關(guān)系到各項(xiàng)工作的進(jìn)程。保安公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員都應(yīng)充分認(rèn)識到這一點(diǎn)，要堅(jiān)持把自身建設(shè)擺在首位，堅(jiān)持定期不定期召開會(huì)議，認(rèn)真查自身找存在問題，開展批評與自我批評，并以民主生活會(huì)為契機(jī)改進(jìn)工作中的不足，不斷完善工作。

公司領(lǐng)導(dǎo)還要長期開展班子成員交心談心會(huì)，分析保安的思想狀況和工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，關(guān)心保安的冷暖，融洽干群關(guān)系，給大家?guī)ゴ蠹彝グ愕臏嘏０呀鉀Q公司員工、隊(duì)員后顧之憂，為員工、隊(duì)員辦實(shí)事作為今后增強(qiáng)保安工作后勁的重要舉措，堅(jiān)持“硬件”、“軟件”一起抓的原則，以此來激發(fā)公司員工和隊(duì)員的工作熱情。

此外，公司應(yīng)深化內(nèi)部改革，整合人力資源，做好公司經(jīng)營發(fā)展，大膽改革，對原有的規(guī)章制度進(jìn)行匯總修訂，增加了大量實(shí)踐性強(qiáng)、便于實(shí)施的規(guī)定，如大隊(duì)長管理規(guī)范，員工考核獎(jiǎng)勵(lì)制度，簽到考勤制度等。為此，公司要充分發(fā)揚(yáng)民主，群策群力，整合人力資源，對各職能部門進(jìn)行了調(diào)整。通過改革，公司一方面要完善了規(guī)章制度，明確了各崗位職責(zé)，為下一步實(shí)現(xiàn)績效考核打好了基礎(chǔ)；另一方面要利用現(xiàn)有人力資源的優(yōu)化配臵，首度實(shí)現(xiàn)了“以崗定人、以崗定薪”的管理體制。

二、內(nèi)強(qiáng)素質(zhì) 外樹形象 全力打造“彭州”品牌

強(qiáng)化隊(duì)伍科學(xué)管理和正規(guī)化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大保安隊(duì)伍在本市的覆蓋面，公司必須堅(jiān)持隊(duì)伍是根本，服務(wù)是硬件的思想，在以后管理上注重以情帶兵，以人性化管理促進(jìn)科學(xué)化達(dá)標(biāo)，要做到制度面前人人平等，把保安隊(duì)伍打造成一支政治思想好、紀(jì)律作風(fēng)正、業(yè)務(wù)素質(zhì)強(qiáng)、客戶滿意、群眾放心的隊(duì)伍，全力塑造“彭州”品牌。

首先，公司要積極調(diào)整隊(duì)伍管理模式，提高公司管理人員駕馭隊(duì)伍的水平。公司領(lǐng)導(dǎo)要遵循以“三抓三定”為核心的管理模式，即“抓隊(duì)伍、抓思想、抓工作”；為各客戶單位的重點(diǎn)要害部位做到“定人、定崗、定職責(zé)”，以此增強(qiáng)工作安排的針對性，讓隊(duì)員做到任務(wù)心中有數(shù)，工作目標(biāo)明確，行

為有章可循。

其次，群策群力，科學(xué)提升保安服務(wù)水平。保安公司應(yīng)堅(jiān)持以人為本，不斷優(yōu)化內(nèi)部管理機(jī)制，讓部分素質(zhì)高工作能力強(qiáng)的中隊(duì)長負(fù)責(zé)所在單位分片管理的方法，提高一線管理水平，通過查崗制度及干警考核等工作形成一級抓一級，一環(huán)扣一環(huán)的檢查監(jiān)督管理網(wǎng)，確保各項(xiàng)制度落實(shí)到位。同時(shí)，嚴(yán)把進(jìn)人關(guān)和培訓(xùn)關(guān)。招收新隊(duì)員，從政審、體檢方面嚴(yán)格把關(guān)，按條件擇優(yōu)錄用，寧缺毋濫，公司建立起崗前培訓(xùn)為主，在崗培訓(xùn)為輔的培訓(xùn)機(jī)制，科學(xué)開展軍訓(xùn)與消防訓(xùn)練，增強(qiáng)隊(duì)員的體能和應(yīng)變能力，把以往“火車跑得快，全靠車頭帶”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皠?dòng)車組”式班隊(duì)，激發(fā)每個(gè)隊(duì)員的潛能，樹立品牌意識。

再次，把督察工作作為保安服務(wù)工作規(guī)范開展的一道“保險(xiǎn)”。為確保基層保安服務(wù)工作規(guī)范開展，公司督察對應(yīng)加大查崗力度，對基層執(zhí)勤點(diǎn)安全工作進(jìn)行全面督察。督查隊(duì)?wèi)?yīng)本著“查漏洞，找問題，整隱患”的原則，把班隊(duì)長帶班制度、夜間巡邏制度、內(nèi)務(wù)管理制度等作為檢查的主要事項(xiàng)，將檢查結(jié)果與本月工資掛鉤，提高隊(duì)員的責(zé)任心和警惕性，嚴(yán)防火災(zāi)、盜竊及其他安全事故的發(fā)生。

最后，特別應(yīng)當(dāng)在對待人防業(yè)務(wù)發(fā)展方面，一是要抱定寧缺勿濫的態(tài)度，大幅度提高保安服務(wù)收費(fèi)，保安員的待遇高了，保安工作吸引人了，人就自然不會(huì)走了，而這時(shí)我們的要求和標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)提高，將從人選擇崗位變成崗位選擇人，這樣，保安隊(duì)伍的素質(zhì)就會(huì)越來越高。一旦我們的服務(wù)水平高了，保安員的素質(zhì)好了，防范更安全了，客戶就會(huì)心甘情愿地“付出昂貴的代價(jià)”，一支高待遇高素質(zhì)的保安隊(duì)伍就會(huì)慢慢壯大起來。

二、依靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足客戶要求。

公司生產(chǎn)出來的產(chǎn)品最終要讓用戶來評價(jià)，得不到用戶的信任與支持的產(chǎn)品和沒有社會(huì)效益的產(chǎn)品，不能成為高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。因此，在經(jīng)營工作中我們必須重視售后服務(wù)工作，千方百計(jì)滿足用戶的要求。同時(shí)，加強(qiáng)售后服務(wù)，掌握產(chǎn)品情況，可以反過來改進(jìn)、生產(chǎn)更好的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。否則，必將失去用戶的信任，從而失去競爭力。所以，我們應(yīng)同客戶保持密切的聯(lián)系，經(jīng)常“走出去”訪問客戶，或者“請進(jìn)來”開座談會(huì)，掌握保安服務(wù)的情況，堅(jiān)持為客戶服務(wù)的方向，不斷從滿足用戶要求中找差距。

四、大力開展技防建設(shè)，增強(qiáng)公司發(fā)展后勁。其一，繼續(xù)夯實(shí)技防建設(shè)基礎(chǔ)。積極爭取政府的支持，重點(diǎn)規(guī)劃、支持保安固定聯(lián)網(wǎng)報(bào)警網(wǎng)絡(luò)、城市遠(yuǎn)程圖像監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)、GPS移動(dòng)目標(biāo)報(bào)警等技防項(xiàng)目，逐步建設(shè)全市性的報(bào)警過濾及綜合服務(wù)平臺。其二，繼續(xù)強(qiáng)化系統(tǒng)建設(shè)。增大資金投入，完善技防硬件，提升軟件，為入侵探測、視頻監(jiān)控報(bào)警打下良好的基礎(chǔ)。其三，拓展保安技防聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)覆蓋面。在技防覆蓋面方面，以醫(yī)療、石油、通信、教育、賓館等成系統(tǒng)、建制單位，以及商店、娛樂場所、高檔住宅、家庭客戶和企事業(yè)單位重點(diǎn)部位作為客戶發(fā)展的突破口，實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)報(bào)警的規(guī)模發(fā)展的目標(biāo)。在技防服務(wù)多元化方面，以推廣開展GPS/GSM機(jī)動(dòng)車指揮調(diào)度和固定點(diǎn)有線無線雙路報(bào)警服務(wù)、電視監(jiān)控工程、出入口控制工程、消防工程、安防器材銷售等項(xiàng)業(yè)務(wù)為重點(diǎn)，尋求技防經(jīng)營新的經(jīng)營增長點(diǎn)。其四，增加技防層次。在積極進(jìn)行GPS指揮調(diào)度系統(tǒng)和地理信息系統(tǒng)開發(fā)的基礎(chǔ)上，適時(shí)開展機(jī)動(dòng)車（公安公務(wù)車、出租公司、物流運(yùn)輸）等移動(dòng)目標(biāo)的報(bào)警綜合服務(wù)，積極探索衛(wèi)星定位技術(shù)在司法執(zhí)行領(lǐng)域的應(yīng)用，開展老人及兒童監(jiān)控

救助等多元化定位服務(wù)，進(jìn)一步加大GPS技術(shù)在商業(yè)、民用等領(lǐng)域的推廣與應(yīng)用，爭創(chuàng)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙羸。

保安服務(wù)行業(yè)正處于變革求新的關(guān)鍵時(shí)期，新的機(jī)遇與嚴(yán)峻挑戰(zhàn)共存，公司要不斷強(qiáng)化創(chuàng)新意識，培養(yǎng)創(chuàng)新精神，把繼承與創(chuàng)新統(tǒng)一起來，研究新情況、解決新問題，努力開創(chuàng)保安工作的新局面。

第五篇：代理商模式的利與弊

代理商模式的利與弊

選擇代理商是中小企業(yè)一項(xiàng)至關(guān)重要的市場戰(zhàn)略任務(wù)，是中小企業(yè)將產(chǎn)品推向市場的最佳途徑。

１．選擇代理商的好處：

a．降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)

在市場開發(fā)初期，特別是對于中小企業(yè)選擇代理商共同操作市場，可以充分利用代理商的資金加快企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

b．迅速打開市場

國外很多大品牌在進(jìn)入中國市場前期往往表現(xiàn)不佳，其中對中國市場情況不熟悉就是其主要原因之一。而代理商充分熟悉當(dāng)?shù)氐牡赜蛱匦浴⑾M(fèi)習(xí)慣以及具有良好的客情關(guān)系。而我們選擇代理商來共同操作市場可以充分利用此優(yōu)勢來迅速打開市場。

c．讓制造和營銷專業(yè)分工

隨著渠道格局的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在越來越多的傳統(tǒng)代理商開始轉(zhuǎn)型，其中一部分優(yōu)秀的代理商已轉(zhuǎn)型為區(qū)域品牌運(yùn)營商。對于中小企業(yè)而言，可以進(jìn)一步進(jìn)行分工明細(xì)化，選擇代理商在不違反企業(yè)整體品牌戰(zhàn)略的前提下來進(jìn)行區(qū)域品牌運(yùn)營，共同操作市場。由代理商做好產(chǎn)品的分銷、品牌推廣。讓制造和營銷專業(yè)分工，企業(yè)負(fù)責(zé)制造出具有差異化、高附加值和核心競爭力的好產(chǎn)品，打造良好的品牌載體，給予代理商合理的銷售政策。

d．節(jié)約市場開發(fā)費(fèi)用

選擇代理商共同操作市場可以減少機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置，比如售后服務(wù)機(jī)構(gòu)；利用代理商的銷售網(wǎng)絡(luò)，減少市場開發(fā)費(fèi)用；利用代理商對當(dāng)?shù)厥袌龅氖煜p少市場調(diào)研費(fèi)用。同時(shí)理商從某種程度上講可以說是企業(yè)的股民，廠家和代理商是一個(gè)利益共同體。隨著市場競爭的進(jìn)一步激烈和渠道格局的改變，招待費(fèi)、車船費(fèi)、住宿、員工工資等其它銷售費(fèi)用也隨之急劇增長，而利潤不斷下降。選擇代理商共同操作市場可以和代理商進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)偅?jié)約企業(yè)的市場開發(fā)費(fèi)用。

2．選擇代理商的劣處：

a．戰(zhàn)略協(xié)同難度大。

廠家和代理商都是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)個(gè)體。有著各自的戰(zhàn)略計(jì)劃。廠家比較注重長期行為，追求品牌建設(shè)、市場占有率和利潤的最佳平衡。而代理商由于沒有有力保障系統(tǒng)，不能得到廠家的長期認(rèn)可，所以比較注重短期行為，追求短期利潤。

b．利潤分配空間不足。

隨著市場競爭的進(jìn)一步激烈和渠道格局的改變，導(dǎo)致市場開發(fā)費(fèi)用增大，利潤空間減小。而廠家和代理商都是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)個(gè)體，都在追求自我的利潤最大化，從而導(dǎo)致利潤分配空間不足。

c．分道揚(yáng)鑣。

廠家和代理商是一個(gè)利益和矛盾的綜合體，廠商矛盾是始終都會(huì)存在的。廠家希望代理商多打款進(jìn)貨，而代理商則希望產(chǎn)品要好、利潤要高、支持要大、風(fēng)險(xiǎn)要低。由于代理商的實(shí)力不夠、對廠家不忠誠或者是對廠家投入的精力不夠、不執(zhí)行廠家的銷售政策或者雙方的思路出現(xiàn)分岐都會(huì)導(dǎo)致分道揚(yáng)鑣。