第一篇：收購礦山工作流程簡述1

收購礦山工作流程簡述

一：概述

作為一個企業(yè)要有企業(yè)文化、企業(yè)素質(zhì)、企業(yè)精神。要有企業(yè)規(guī)章制度，制度的而建立、要有操作性。能夠?qū)嵤┎⒑锨楹侠砗戏ā＿€能調(diào)動每個人的工作積極性和創(chuàng)造性，有團隊精神。為公司的發(fā)展壯大、做大做強，做出每一個人的貢獻。

二：收購礦產(chǎn)資源的流程

1.今年已致于十二五期間，國家要對礦產(chǎn)資源進行大的投入。今年

國家對礦產(chǎn)資源的探礦、勘察要投入350億元。凡是掌握礦山的人都能賺錢，趕快下手收購吧，爭取主動。

2.國家鼓勵資源整合，對于資源整合的單位要給予大力的資金支持，四川省對整合大渡河金礦帶的公司進行大力的支持，給予資金保障。

3.礦業(yè)部對收購的礦進行詳細的勘察了解，認為有購買的必要并寫

出購買意向協(xié)議書。

4.投資部進行盡責調(diào)查，需要7天左右的時間進行詳細的調(diào)查、地

質(zhì)儲量、品位、厚度、采礦生產(chǎn)工藝、設(shè)備購置、安全生產(chǎn)、環(huán)境影響預測、經(jīng)濟效益的預測、該礦種市場調(diào)查預測、該投資的收益論證等等寫出詳細的盡職調(diào)查報告。報主管領(lǐng)導。

5.財務(wù)部隊該礦進行詳盡的財務(wù)調(diào)查、債權(quán)債務(wù)的剝離，付定金。

6.對礦上的全部情況進行詳細的了解、復勘，進行生產(chǎn)投產(chǎn)的準備工作：要有詳勘的地質(zhì)報告、選礦試驗報告、可行性研究報告、安全生產(chǎn)評估報告、環(huán)境影響評估報告、尾礦庫使用評估報告、總體布局設(shè)計、采選設(shè)計、施工隊伍協(xié)議的簽訂等工作。

7.財務(wù)付全部剩余購礦款。

8.開始生產(chǎn)運作、生產(chǎn)計劃的制定、礦山的管理制度的建立、生產(chǎn)所需的各種手續(xù)的辦理：（1）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（2）企業(yè)代碼（3）

稅務(wù)登記（4）采礦證（5）黃金生產(chǎn)許可證（6）安全生產(chǎn)許可證

（7）礦山法人資格的認定考證（8）土地使用證（9）水的使用證

（10）電的使用證（11）炸藥雷管的購買、運輸、使用證（12）

林業(yè)砍伐林地使用證等等。

9.收購形式多樣化：可以買斷，可以合作，可以股份制。

10.購礦付款形式可以一礦一策，對于探礦權(quán)可以一下買斷，幾十萬到幾千萬的，只要看好，有發(fā)展遠景的、儲量可觀的。對于有

采礦權(quán)價格又不便宜的可以按程序走。

11.只要礦業(yè)部和投資部看好的礦山可以交定金，如果有變化（甲方或乙方），可以讓甲方退還全部定金，可以將10%~40%的定金轉(zhuǎn)

為股金的形式，這樣就能保證公司的利益不受侵害和損失。

12.孫貴吉 以上觀點僅供參考

2011.3.9

第二篇：礦山收購協(xié)議書

礦產(chǎn)資源開發(fā)整合協(xié)議書

甲方：

乙方：

按照國土部礦產(chǎn)資源整合的要求，根據(jù)《遼寧省朝陽市

礦產(chǎn)資源開發(fā)整合實施方案》的規(guī)定，甲方按縣國土局文件

規(guī)定，整合、并購乙方的，做為整合資源的一部分，為了明確整合、并購后雙方的權(quán)利和義務(wù)，本著公

平、公正、有償、自愿的原則，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商達成一

致內(nèi)容，供雙方共同遵守。

一、乙方同意由甲方整合、并購乙方坐落在青峰山鎮(zhèn)

村組的膨潤土礦山，乙方采礦權(quán)情況：采礦證號：

礦區(qū)面積為平方公里，采礦權(quán)人為法定代表人為，礦區(qū)坐標如下：

甲方負責申辦整合、并購后劃定礦區(qū)范圍和礦山企業(yè)各

種證照。

二、甲方同意按本次整合方案的規(guī)定，以自己的名義整

合、并購乙方的礦山，負責以甲方的名義申辦包括乙方礦山

面積在內(nèi)的采礦證等手續(xù)，所辦采礦證申辦人、采礦權(quán)人、持證人為甲方，乙方為采礦證申辦共用共有人、共同采礦權(quán)

人、共同持證人。辦理采礦證及其他采礦手續(xù)所需的相關(guān)資

料的收集整理、報告評審工作等由甲乙雙方各自按要求組織落實，并按規(guī)定以甲方名義申報，相關(guān)費用按采礦面積所占比例，雙方各自按比例承擔。

三、整合、并購后，以甲方為采礦人的《采礦許可證》，所涉乙方被并購面積內(nèi)的礦山開采權(quán)歸乙方，甲方向乙方出具《采礦許可證》影印件、復印件備份，并加蓋甲方公章，在乙方被并購面積內(nèi)的礦山內(nèi)，與本協(xié)議書一同做為乙方開采許可的合法憑證。

甲方同時向乙方 出具整合、并購后劃定礦山范圍和礦山企業(yè)的各類證照的影印件、復印件備份，并加蓋甲方公章，在乙方被并購面積內(nèi)的礦山范圍內(nèi)，與本協(xié)議書一同做為乙方合法經(jīng)營的合法憑證。

四、乙方在被甲方整合、并購的礦山范圍內(nèi)，獨立負責礦山建設(shè)和開采經(jīng)營所需的環(huán)保、安監(jiān)、等相關(guān)手續(xù)、和補償協(xié)議的辦理，乙方獨立辦理整合、并購前與礦山有關(guān)的全部所涉土地、林地、林木、環(huán)保、安監(jiān)、及相鄰關(guān)系的各類合同、協(xié)議、補償手續(xù)的延續(xù)、變更手續(xù)，相關(guān)權(quán)利和義務(wù)由乙方獨立承受，相關(guān)費用由乙方自理，概予甲方無關(guān)。

乙方整合、并購前企業(yè)的債權(quán)債務(wù)全部由乙方負責，概予甲方無關(guān)。

五、乙方應按照《礦山安全法》的規(guī)定，依法進行安全采掘工程，嚴格執(zhí)行礦山安全規(guī)程和行業(yè)技術(shù)規(guī)范，經(jīng)地方

安全部門認可后方可生產(chǎn)，在礦山生產(chǎn)過程中發(fā)生的一切人身、設(shè)備和其他各類事故責任全部由乙方承擔，甲方對已整合、并購乙方的礦山建設(shè)和生產(chǎn)過程的任何事故不承擔任何責任。

六、乙方在被整合、并購的礦石范圍內(nèi)所生產(chǎn)的礦產(chǎn)品，自主經(jīng)營，自主銷售，概與甲方無關(guān)，獨立負責礦山建設(shè)和開采經(jīng)營，乙方獨立經(jīng)營，獨立核算，自負盈虧。

七、乙方獨立承擔已被整合、并購的礦山建設(shè)和生產(chǎn)過程的全部勞動、社保和行政管理的全部行政責任。杜絕各類治安案件和群體事件的發(fā)生，相關(guān)法律責任由乙方自己承擔。

八、本協(xié)議自雙方簽字時生效，到整合、并購后申辦的采礦證由甲乙雙方共同書面申請，被依法終止時終止。

九、本協(xié)議一式六份，甲乙雙方各一份，村委會、鎮(zhèn)政府、縣國土局各一份備案。

甲方：乙方：

第三篇：礦山價款簡述

暈，我上次看錯了，沒看到你說的是探礦權(quán)的價款～

你要是只繳納了探礦權(quán)價款，在辦理采礦許可證時是依然要繳納采礦權(quán)價款 的～～不過可能會有部分的優(yōu)惠。也就是你所說的扣除所交部分，因為采礦權(quán)的價款是按評估儲量來繳納的～～每噸多少錢，礦種不同錢也不同～

采礦權(quán)價款在辦理采礦許可證時～只需繳納一次，是以所在地市，縣二級繳納，市局收40% 縣局收60%。

礦山開采后，以每年的開采量，繳納采礦補償費，費率2% 煤礦3% 每年要交采礦權(quán)使用費，面積0.5平方公里以下500元 別的不用交了就～～～

當然這是在國土資源部門交的，別的部門我不清楚要交多少～

是需要再繳納采礦權(quán)的價款的（也叫資源價款），在河南這一噸收費是3-5 元，總的資源價款就是根據(jù)你的評估儲量來計算的。

要是你的評估儲量做的時候讓地調(diào)隊做的少一點，就會低一些。但是資源少了，采礦權(quán)的年限也會同樣跟著減少 一些，這些是根據(jù)單位的實際情況來說得。

采礦權(quán)價款是指國家將其出資勘查形成的采礦權(quán)出讓給采礦權(quán)人，按規(guī)定向采礦權(quán)人收取的價款。采礦權(quán)價款法人收取標準：

采礦權(quán)價款以國土資源管理機關(guān)確認的評估價格為依據(jù)，一次或分期繳納，采礦權(quán)價款繳納期限最長不得超過6年。

此外，國土資源部登記發(fā)證的礦業(yè)權(quán)，采礦權(quán)價款在3000萬元以下的，價款原則上一次性繳清；由地方登記發(fā)證的礦業(yè)權(quán)，采礦權(quán)價款一次性繳清的標準，是由各省根據(jù)本省實際情況制定的。分期繳納價款的采礦權(quán)人，應在價款評估備案后2個月內(nèi)，向國土資源管理部門提交申請和分期繳款方案。國土資源管理部門對分期繳納價款的期限、金額等進行審核后，發(fā)出“繳款通知書”。不需要，已經(jīng)繳納了探礦權(quán)價款在辦理探轉(zhuǎn)采的時候是不需要在繳納采礦權(quán)價款的。但是相關(guān)稅費還是要交的。比如礦產(chǎn)資源補償費、采礦權(quán)使用費。探礦權(quán)價款，采礦權(quán)價款。

價款費用是最高的，我擦！！此外，國土資源部登記發(fā)證的礦業(yè)權(quán)，采礦權(quán)價款在3000萬元以下的，價款原則上一次性繳清；由地方登記發(fā)證的礦業(yè)權(quán)，采礦權(quán)價款一次性繳清的標準，是由各省根據(jù)本省實際情況制定的。分期繳納價款的采礦權(quán)人，應在價款評估備案后2 個月內(nèi)，向國土資源管理部門提交申請和分期繳款方案。國土資源管理部門對分期繳納價款的期限、金額等進行審核后，發(fā)出“繳款通知書”。3000萬一下的要一次性交清！！

咨詢礦山律師們辦證程序及辦證內(nèi)幕

一般來說目前，生產(chǎn)類項目、建設(shè)類項目都需要立項。服裝廠是生產(chǎn)企業(yè)，當然 需要立項。新建項目立項是發(fā)改部門辦理，某些技術(shù)改造項目由經(jīng)信部門立項。經(jīng)信委主要負責的是經(jīng)濟和經(jīng)濟信息的相關(guān)研究和公布，為經(jīng)濟的發(fā)展提供準確 的信息和發(fā)展建議，主要側(cè)重于信息方面的規(guī)劃和發(fā)展發(fā)改委是綜合研究擬訂經(jīng)濟和社會發(fā)展政策，進行總量平衡，指導總體經(jīng)濟體制改革的宏觀調(diào)控部門。主要負責指導經(jīng)濟的具體運行和各重大項目的建設(shè)，注重的是經(jīng)濟的實體發(fā)展和具體執(zhí)行，承擔著發(fā)展的大任需要，因為發(fā)改委的批文相當于你這個項目的準生證，是你這個項目合法存在的依據(jù)，你要是辦理別的營業(yè)執(zhí)照什么的，都要用發(fā)改委立項文的。第一、規(guī)劃局辦理規(guī)劃選址意見；

第二、通過“招拍掛”程序拿地，并簽訂招拍掛合同和土地成交確認書；

第三、準備項目基本情況，委托具有相應資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)編制項目申請報告和 節(jié)能報告；

第四、依據(jù)項目申請報告中確定的各項參數(shù)辦理環(huán)評報告及批復、抗震設(shè)防標準、節(jié)能報告批復等手續(xù)；

第五、如有高層建筑，需無線電管理委員會辦理審查意見；

第六、項目單位根據(jù)項目申請報告編制的戶型表；

第七、項目單位以紅頭文件形式出具項目立項申請書；

第八、持上述所有資料到發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科辦理項目立項手續(xù)。

最后發(fā)改委出具的是該房地產(chǎn)項目的核準意見。

發(fā)改委的項目立項包括三個程序，即：備案、核準和審批。核準只是項目立項中的一個程序，主要是指國家發(fā)改委下屬的《政府核準的投資項目目錄》中所列的項目。

只有初步設(shè)計批復了，鐵道部才會組織招投標，施工單位才可能進場。

前面說了，通常順序是：先立項、再可研、最后初步設(shè)計。

前面說了，通常順序是：先立項、再可研、最后初步設(shè)計。

但是，這兩年鐵路建設(shè)火，地方政府積極性高，鐵道部當然也樂意多修路。

因此，鐵道部和地方政府背到發(fā)改委勾結(jié)在一起，項目都還沒立項，就先搞預可研、可研（組織可研評審），甚至初步設(shè)計。等到發(fā)改委一立項，馬上就可以名正言順的“動工”（因為其他程序先走了）。但是，只要國家發(fā)改委不立項，縱然鐵道部和地方政府有天大的膽子，都不敢開工。為什么？國家發(fā)改委立項，意味著修鐵路就成了國家意志。鐵道部在財政部的鐵路建設(shè)資金帳戶上的錢才敢動，才敢劃錢出來當資本金。也只有鐵道部的資本金（通常70%），地方政府的資本金（30%）到位后，銀行才敢貸款。也只有立項了，鐵道部才敢組織鐵路建設(shè)招投標。招投標完成后，施工單位才敢進場所以：

1、判斷一個項目能不能舉行真資格的“象征性開工”（象征性開工都分真的和假的，真的 就是鐵道部副部長級別的領(lǐng)導參加的“象征性”開工，假的就是只有地方首長參加的“象征 性開工”）。最關(guān)鍵的一條就是：國家發(fā)改委批復項目建議書沒有。

2、判斷一個項目能不能“實質(zhì)性開工”，最關(guān)鍵的一條就是： 中華人民共和國鐵道部出具：初步設(shè)計批復 沒有。

3、判斷一個項目是不是“實質(zhì)性開工”，最關(guān)鍵的一條就是： 中華人民共和國鐵道部組織項目招投標沒有

第四篇：收購流程

土地收購整理儲備工作流程

一、土地收購整理儲備的概念

（一）關(guān)于土地收購整理儲備的概念。

2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲備管理辦法》，在該辦法中規(guī)定土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存已備供應土地的行為。

此前，2006年6月，我市頒布實施的《天津市國有土地有償使用辦法》第三章第十四條規(guī)定：本市實行土地收購儲備制度。土地收購儲備，是指土地收購儲備機構(gòu)將列入土地收購儲備計劃的土地實施收購、收回、征收，實施前期開發(fā)整理并予以儲存的行為。

上述兩個概念，一個是著重從土地儲備的目的和意義方面說的；另一個是從工作實施的程序上說的。兩者是統(tǒng)一的，表達了同樣的意思。

（二）為便于開展工作，統(tǒng)一統(tǒng)計、報表口徑，結(jié)合土地收購整理儲備工作的特點，根據(jù)天津市的實際情況，我們又將其細分為三個階段，需要說明的是，這個標準不是國家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一個內(nèi)部的工作階段的分類方法，這里介紹一下。

第一階段，土地收購階段。

土地收購是指，土地收購整理儲備機構(gòu)與被收購土地原權(quán)屬方簽訂土地收購合同或協(xié)議，并將按合同或協(xié)議給予經(jīng)濟補償?shù)男袨椤Ｔ诒臼校韵滦袨榭烧J為是土地收購。

1、土地收購整理儲備機構(gòu)與使用國有土地的企事業(yè)單位簽訂土地收購協(xié)議，明確補償標準，并將按該標準支付補償費用，協(xié)議對方將按協(xié)議規(guī)定的期限拆除地上物及騰空、移交土地。

2、土地收購整理儲備機構(gòu)與拆遷實施部門，簽訂居民房屋拆遷協(xié)議，收回住宅占用土地的使用權(quán)，明確補償標準和居民安臵方案，并將按該標準支付補償費用，協(xié)議對方將按規(guī)定的期限實施拆遷并移交土地。

3、土地收購整理儲備機構(gòu)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所在的區(qū)縣人民政府、或土地行政主管部門簽訂、或直接與被征地集體經(jīng)濟組織簽訂集體土地征收補償協(xié)議，明確補償標準，并將按該標準支付補償費用，協(xié)議對方將按規(guī)定實施農(nóng)村集體土地征收的補償、安臵等工作，在規(guī)定的期限內(nèi)移交土地。

第二階段，土地整理階段。

土地整理是指，土地收購整理儲備機構(gòu)根據(jù)土地收購協(xié)議的約定，在規(guī)定的期限內(nèi)支付土地收購補償費用，土地被收購方按照協(xié)議的約定，在規(guī)定的期限內(nèi)實施地上（地下）物拆除的過程。被收購土地達到場清地平（“凈地”）并經(jīng)土地收購整理儲備機構(gòu)驗收合格后，即為土地整理工作完成。

在統(tǒng)計時，土地整理工作的完成情況，按照統(tǒng)計時點被收購土地的工作部位進行描述，分為完成拆遷整理80%以上基本形成“凈地”、完成拆遷整理50%以上、正在拆遷整理但未達到50%三種狀態(tài)。

1、完成拆遷整理80%以上基本形成“凈地”的，是指已收購的單宗土地基本達到“凈地”條件。“凈地”的含義為已收購土地的地上物拆遷完畢，且土地權(quán)屬已注銷登記至土地收購整理儲備機構(gòu)名下。

2、完成拆遷整理50%以上的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整理進度已達到50%以上但未達到80%的。

3、正在拆遷整理但未達到50%的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整理工作已經(jīng)開始，但尚未達到整理50%的狀態(tài)。

三是土地儲備階段。

土地儲備是指，土地收購整理儲備機構(gòu)實施收購的土地已經(jīng)拆遷整理完畢，并已配備規(guī)劃指標，可隨時上市進行交易的土地，如果要用一個有別于“凈地”的詞匯，我們認為“熟地”比較恰當。

因此，我們所定義的土地儲備，應同時具備“凈地”和規(guī)劃指標兩個條件，缺一均不能稱之為儲備。

二、我市土地收購整理儲備機構(gòu)的設(shè)置情況

2003年頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》(津政發(fā)[2003]51號)規(guī)定,我市實行土地收購儲備制度和土地供應計劃管理制度，天津市土地整理中心是本市土地收購儲備的唯一機構(gòu)，承擔全市范圍內(nèi)土地征用、開發(fā)整理、收購儲備、委托交易等工作。

鑒于當時歷史原因和部分城市基礎(chǔ)設(shè)施項目實施的需要，實際上講，除市土地整理中心外，進行土地收購相關(guān)工作的還有天津市海河建設(shè)發(fā)展投資有限公司、天津市建設(shè)投資公司、天津市地下鐵道總公司、天津市結(jié)構(gòu)調(diào)整土地收購中心等單位。為進一步規(guī)范管理，2004年，根據(jù)有關(guān)文件，市土地整理中心與上述整理機構(gòu)的關(guān)系被明確為委托和被委托關(guān)系，市土地整理中心負責全市土地收購的業(yè)務(wù)指導工作。

2007年，根據(jù)環(huán)外新家園居住區(qū)建設(shè)和市區(qū)散片平房拆遷工作的需要，經(jīng)市政府批準，增加了天津市安居建設(shè)總公司、天津市房產(chǎn)總公司、天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司等單位作為受托土地整理單位。

今年，按照市內(nèi)六區(qū)平衡試點工作的需要，各區(qū)分別設(shè)立了實施土地收購整理儲備的機構(gòu)，受市土地整理中心委托開展土地收購整理儲備工作，最近我們也召開的授權(quán)儀式，出具了土地整理委托書。

今后，根據(jù)需要還有可能增加委托土地整理機構(gòu)，收購整理儲備工作的活力將進一步增強。

三、土地收購整理儲備工作流程

土地收購整理儲備工作主要分為四個階段，即收購整理儲備計劃階段、收購整理儲備方

案階段、收購整理儲備實施階段和委托出讓階段。

（一）土地收購整理儲備計劃階段

按照《天津市國有土地有償使用辦法》規(guī)定，土地收購整理儲備計劃是市土地資產(chǎn)管理委員會審議的重要內(nèi)容，也是土地收購整理儲備機構(gòu)實施土地收購、拆遷整理的依據(jù)。土地收購整理儲備計劃由市土地整理中心負責擬制，市國土房管局組織編制并上報市土地資產(chǎn)管理委員會審議。

土地收購整理儲備計劃具體落實到地塊，市國土房管局根據(jù)各整理機構(gòu)報送的實施計劃和資金狀況，匯總編制土地收購整理儲備計劃。

因此，各整理機構(gòu)的項目實施計劃是編制土地收購計劃的基礎(chǔ)。市內(nèi)六區(qū)平衡試點辦法施行后，各區(qū)平衡試點項目實施計劃是土地收購整理儲備計劃的重要內(nèi)容之一。

按照計劃編制、上報、審議、批準的時間要求，一般是每年十一月中旬前將下一土地收購整理儲備計劃報市土地整理中心，由市土地整理中心匯總，將土地收購整理儲備信息報市國土房管局，市國土房管局與規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門共同研究論證計劃盤子和具體項目。

就土地平衡試點項目講，計劃編制階段，由各區(qū)向市土地整理中心報送收購整理儲備計劃。計劃須落實到具體地塊，報送材料包括計劃文本、附表、地塊范圍示意圖等。

土地收購整理儲備計劃下達后，市土地整理中心向各區(qū)出具土地整理委托書。

（二）土地收購整理儲備方案階段

這個階段的主要工作是編制土地收購整理儲備方案，具體包括現(xiàn)狀調(diào)查、規(guī)劃論證、投入產(chǎn)出分析等幾個方面的工作。

1、現(xiàn)狀調(diào)查

根據(jù)土地使用現(xiàn)狀情況，主要劃分為三個方面： 一是集體土地現(xiàn)狀調(diào)查成果，包括：

（1）土地的地類、權(quán)屬情況，各地類土地面積構(gòu)成情況，各權(quán)屬單位土地面積構(gòu)成情況，由區(qū)縣國土資源部門出具地類權(quán)屬審核表。

（2）涉及多家集體單位的，進行土地現(xiàn)狀權(quán)屬指界、測量，由測繪部門出具測量報告。

（3）土地的現(xiàn)狀使用情況，集體工礦用地有無抵押。

（4）涉及集體村莊的，調(diào)查成果包括村莊戶數(shù)、人口數(shù)、居住房屋的建筑面積等。（5）涉及土地權(quán)屬爭議的，查清爭議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場照片等其他資料。

二是企事業(yè)單位國有土地調(diào)查成果，包括：

（1）土地權(quán)屬情況，權(quán)屬單位國有土地使用權(quán)證，各單位土地使用情況，各單位經(jīng)營情況。

（2）土地權(quán)利登記情況，應當在地籍管理部門的協(xié)助下，核查土地他項權(quán)利的情況。（3）沒有國有土地使用權(quán)證的，查清原因，落實收購及后續(xù)登記的處理辦法。（4）國有企事業(yè)單位用地范圍內(nèi)涉及居住用房的，同時調(diào)查居民的戶數(shù)、房屋建筑面積等。

（5）涉及土地權(quán)屬爭議的，報告爭議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場照片等其他資料。

三是城市居民住宅用地調(diào)查成果，包括：（1）土地面積。

（2）房屋的使用狀況，區(qū)分樓房、平房，調(diào)查房屋建筑面積。（3）居民戶數(shù)、人數(shù)等。（4）周邊地區(qū)建設(shè)情況。（5）現(xiàn)場照片等其他資料。

現(xiàn)狀調(diào)查的工作量很大，專業(yè)性很強，為提高效率，保證調(diào)查工作質(zhì)量，在整理單位自行組織現(xiàn)狀調(diào)查的同時，也可委托地籍管理部門、市國土資源分局、區(qū)房管局等專業(yè)機構(gòu)負責。

2、規(guī)劃論證

根據(jù)土地市場需求和招商引資具體項目，結(jié)合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范，進行收購地塊的初步規(guī)劃策劃，以便于開展投入產(chǎn)出分析。這項工作主要是和規(guī)劃管理部門銜接，此部分內(nèi)容，后面市規(guī)劃局同志將具體介紹，在此不再贅述。

3、投入產(chǎn)出分析

收購整理儲備工作，一方面是實施規(guī)劃、促成項目建設(shè)的重要階段，另一方面也是對土地資產(chǎn)的經(jīng)營。因此，在經(jīng)濟上要進行投入產(chǎn)出分析，經(jīng)過經(jīng)濟可行性分析認為可行的才能繼續(xù)實施土地收購。

（1）投入產(chǎn)出分析原理

土地出讓價格=土地出讓成本+大配套費+土地出讓收益

其中，土地出讓價格是指，開發(fā)單位取得土地使用權(quán)愿意支付的地價款總額，這個價格可以通過咨詢土地價格評估機構(gòu)或意向開發(fā)單位設(shè)定。

土地出讓成本，包括兩個部分，一是土地整理機構(gòu)實施土地收購整理發(fā)生的土地整理成本，其最主要部分是土地收購補償費用，一般而言，還有大約10%左右的其它費用，如財務(wù)費用、測量、評估等；二是市政府規(guī)定的政策性成本，目前主要包括綜合規(guī)劃費、城市環(huán)境改善費、平衡費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、政府借貸資金等費用、迎奧運及達沃斯論壇分攤費用、鐵路建設(shè)費等，下一步市政府將對這些費用進行整合，預計達700元/建筑平方米左右，最終還需要結(jié)合具體地塊確定。這個成本在出讓前通過核算、審計、審核等過程確定，在投入產(chǎn)出分析階段，可以結(jié)合有關(guān)規(guī)定估算。

大配套費，由市大配套辦公室統(tǒng)一收取的費用，具體標準市大配套辦公室掌握，在規(guī)劃性質(zhì)、用地面積、建筑面積和地塊區(qū)位確定的情況下，可以咨詢市配套辦公室具體數(shù)額。

土地出讓收益是指土地出讓價格減去土地出讓成本，再減去大配套費剩余的部分。也即：

土地出讓收益=土地出讓價格-土地出讓成本-大配套費

根據(jù)《天津市國有土地有償使用辦法》的規(guī)定，土地出讓收益應不低于土地出讓價格的20%。投入產(chǎn)出分析的原理就是通過已知的信息，測定土地出讓金政府收益是否能夠達到20%，如果達到，按規(guī)定講，這個項目經(jīng)濟上是可行的，如果不到20%，則項目不可行。

（2）投入產(chǎn)出分析測算過程

下面結(jié)合一個簡單的案例，介紹一下投入產(chǎn)出分析的測算過程。假設(shè)：某宗地，已知三個條件：

a.根據(jù)前期調(diào)查情況，收購面積3萬平方米（45畝），預計收購價格150萬元/畝；

b.根據(jù)策劃方案，規(guī)劃性質(zhì)為居住用地，規(guī)劃可用地面積為20000平方米，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積為3萬平方米；

c.結(jié)合該地塊周邊房地產(chǎn)市場銷售和樓面地價評估情況，預計該地塊樓面地價可達4500元/建筑平方米；

現(xiàn)在需要論證一下，這個項目在經(jīng)濟上是否可行。按照前述原理：

土地出讓收益=土地出讓價格-土地出讓成本-市政大配套費

其中：土地出讓價格=預期樓面地價×規(guī)劃建筑面積

=4500×3 =13500萬元

土地成本=土地整理費用+政策性成本

=土地收購補償費+其它費用+政策性成本 =45×150+45×150×10%+3×700 =9525萬元

大配套費=大配套費標準×規(guī)劃建筑面積

=200×3（假設(shè)咨詢后確定標準為200元）=600萬元

土地出讓金政府收益=13500-9525-600

=3375萬元

收益率=3375/13500 =25% 大于20%，符合有償使用辦法規(guī)定的條件，經(jīng)濟可行。

以上是一種最簡單的推算過程，根據(jù)投入產(chǎn)出分析原理，我們還可以舉一反三，用于不

同目的測算：（1）推算在土地出讓價格、規(guī)劃條件設(shè)定的條件下，最高可接受的土地收購補償標準；（2）推算在土地成本、出讓價格設(shè)定的情況下，理論上需要實現(xiàn)的建筑規(guī)模；（3）推算在土地成本、規(guī)劃條件確定的情況下，最低需要達到實現(xiàn)的出讓價格。

4、土地收購整理儲備方案的擬定

上述土地現(xiàn)狀調(diào)查成果及投入產(chǎn)出分析是土地收購整理儲備方案的主要組成部分，除此之外，土地收購整理儲備方案還應包括下面幾個方面的內(nèi)容：

（1）土地收購整理儲備的實施期限。

（2）土地收購整理儲備實施方式——委托收購或直接收購。（3）其它事項。

5、土地收購整理儲備方案的報批

就土地平衡試點項目而言，土地收購整理儲備實施方案是《土地平衡項目試點實施方案》的組成部分，需要納入《土地平衡項目試點實施方案》上報市政府審批，經(jīng)批準后實施。

（三）實施土地收購整理儲備

各區(qū)根據(jù)市政府批準的《土地平衡項目試點實施方案》和土地收購整理儲備計劃及土地整理委托書，自行組織實施土地收購、拆遷整理、申請規(guī)劃指標等工作。具體步驟如下：

1、簽訂土地收購補償協(xié)議；

簽訂土地收購協(xié)議之前，一定要調(diào)查清楚，企業(yè)的土地或房產(chǎn)有無設(shè)定抵押，有無法院查封，有無權(quán)屬糾紛，出現(xiàn)以上情況中的一種，必須先徹底解決，再簽訂協(xié)議。

2、辦理土地、房產(chǎn)注銷登記手續(xù)；

對于企事業(yè)用的國有土地，這個步驟尤為重要，是防范風險的重要措施，因為即使簽訂了土地收購補償協(xié)議，只要土地、房產(chǎn)尚未注銷或轉(zhuǎn)移，在法律意義上仍然是企業(yè)的財產(chǎn)，與企業(yè)有債權(quán)債務(wù)或其它糾紛的單位可以通過法律渠道進行查封，如果在此前支付了補償款，極有可能導致收購資金的損失。

3、實施拆遷整理并支付補償費用；

按照拆遷實施進度撥付補償費。

4、完成拆遷整理，實施土地看管；

必要時要圈建圍墻，以防發(fā)生土地的非法侵占，花費不必要的處理成本。

5、申請規(guī)劃指標，納入儲備。

（四）委托出讓

根據(jù)土地市場需求和各區(qū)招商引資需要，各區(qū)將具備儲備條件的地塊交由市土地整理中心統(tǒng)一委托土地交易中心公開出讓。

市土地整理中心在組織統(tǒng)一委托出讓工作時，先由整理機構(gòu)向市土地整理中心提供申請委托出讓土地情況登記表、委托出讓地塊成本確認書、土地權(quán)屬文件、土地出讓成本文件、規(guī)劃設(shè)計條件和土地測量成果等相關(guān)資料。

委托出讓的程序具體為：

1、整理機構(gòu)向市土地整理中心提出委托出讓申請；

2、市土地整理中心組織出讓成本審計；

3、市土地整理中心起草土地出讓委托書；

4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公開出讓。

（五）關(guān)于土地出讓成本構(gòu)成

根據(jù)《天津市經(jīng)營性土地出讓成本及政府凈收益管理辦法》規(guī)定，可計入土地出讓成本的主要有五項，具體包括：

1、土地收購費用，具體為：

（1）土地權(quán)屬、地類、地籍的前期調(diào)查和土地現(xiàn)狀評估工作經(jīng)費（2）測圖和購圖費用

（3）征地拆遷、補償、安臵費用

（4）收購土地過程中發(fā)生的管網(wǎng)拆改費用

2、相關(guān)稅費，具體為：

（1）收購國有土地的拆遷管理費（2）耕地開墾費（3）耕地占用稅（4）新魚塘建設(shè)費

（5）新菜田開發(fā)建設(shè)基金（6）森林植被恢復費

（7）糧食差價補貼費

（8）新增建設(shè)用地土地有償使用費（9）征用集體土地的征地管理費（10）被征地農(nóng)民社會保障費用（11）海域使用金（12）綜合規(guī)劃費

3、土地整理費用，具體為：

（1）委托專業(yè)部門以自行配套方式進行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的費用（2）對收購土地實施綠化、臨時綠化的工程費用

4、土地儲備和出讓前的費用，具體為：

（1）臨時綠化管養(yǎng)費用及砌建圍墻、圍檔的費用（2）納入土地儲備庫的日常管理費用（3）策劃和可行性研究費用（4）財務(wù)費用

（5）管理費用（按照補償費用的0.8%提取的業(yè)務(wù)費）（6）審計和法律咨詢費用

5、其他費用，具體為：

（1）城市環(huán)境改善費用

（2）政府收回墊付的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目資金（3）平衡費

（4）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（5）其他相關(guān)費用

四、土地收購整理儲備的相關(guān)制度規(guī)定

（一）國家級 1、2007年11月19日頒布實施的《土地儲備管理辦法》(國土資發(fā)[2007]277號)。2、2007年2月27日頒布實施的《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》（財綜[2007]17號）。

（二）市級 1、2003年5月31日我市頒布實施的《天津市國有土地有償使用辦法》（津政發(fā)[2003]51號），第三章第十四條規(guī)定“本市實行土地收購儲備制度。” 2、2006年6月9日印發(fā)的《天津市經(jīng)營性土地出讓成本及

政府凈收益管理辦法》（津財綜[2006]18號），是核算、審計土地平衡試點項目出讓成本的根據(jù)。

3、《市內(nèi)六區(qū)土地平衡項目試點暫行辦法》。該辦法作為土地平衡試點項目實施的主要依據(jù)。

（三）其他相關(guān)規(guī)定 1、2006年6月18日印發(fā)的《天津市經(jīng)營性土地收購整理儲備供應計劃管理暫行辦法》（津國土房地市[2006]671號），規(guī)定了收購整理計劃報審的程序。2、2006年9月20日印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范中心城區(qū)經(jīng)營性土地統(tǒng)一委托出讓工作的通知》（地整辦字[2006]187號）主要進一步規(guī)范了委托出讓地塊應具備的條件，整理單位需提供的要件及委托出讓工作的程序等。3、2006年8月16日印發(fā)的《關(guān)于中心城區(qū)土地收購價格擬定有關(guān)問題的通知》（地整辦字[2006]142號）中規(guī)定了為避免同一區(qū)域、同類土地收購價格迥異而造成土地收購整理工作的被動，土地收購整理機構(gòu)在正式確定收購整理價格前，需向市土地整理中心征求意見，由市土地整理中心依據(jù)掌握的全市范圍內(nèi)土地收購整理價格基本情況，提出書面具體意見。土地收購整理機構(gòu)需在征詢價格意見的同時附詳細的投入產(chǎn)出分析報告。4、2007年3月22日印發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范土地收購整理儲備供應情況月報告格式的通知》（地整辦字[2007]19號）規(guī)定，為進一步掌握全市范圍內(nèi)土地動態(tài)信息，將收購整理儲備供應數(shù)據(jù)細化，進一步規(guī)范土地收購整理儲備供應情況管

理，編制了定期土地收購儲備供應報表格式，建立了統(tǒng)一的報表信息管理制度。

除上述規(guī)定外，涉及土地收購整理儲備工作的相關(guān)規(guī)定還很多，在此鑒于時間關(guān)系不再一一贅述。在具體實施土地平衡試點項目時，歡迎大家提出工作中存在的問題，我們將積極解答，熱情服務(wù)，協(xié)助大家做好土地平衡試點項目。

第五篇：加油站收購工作流程手冊

加油站收購工作流程手冊（第一稿）

1.信息收集與處理

1.1 利用網(wǎng)絡(luò)(黃頁、工商網(wǎng)、加油站網(wǎng)、相關(guān)政府部門網(wǎng)站等)收集目標地區(qū)的加油站信息，了解加油站分布，過濾出社會、私營加油站信息。

1.2 通過朋友、中介、客戶等途徑收集社會、私營加油站信息。

1.3 建立完備、準確的開發(fā)目標地區(qū)社會、私營加油站信息資料檔案。

2．明確意向

2.1 根據(jù)建立的加油站資料信息庫，電話咨詢加油站業(yè)主（負責人）的合作意向

（轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、出讓股權(quán)、合作經(jīng)營、租賃等）。

2.2有合作意向，盡量多通過電話了解加油站的產(chǎn)權(quán)、資質(zhì)、運營狀況、位置、路段、加油設(shè)備設(shè)施等相關(guān)信息并利用傳真、郵寄等方式收集加油站的證照資料。

2.3 通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況、道路交通、加油站分部密度，初步分

析是否有投資價值。

2.4總結(jié)信息上報，并做好實地考察的前期準備。（與加油站業(yè)主聯(lián)系好會談時

間、地點、制定行程路線等）

2.5無合作意向，終止。

3．實地考察與調(diào)研（附件1：加油站調(diào)查表）

3.1與加油站業(yè)主(負責人)當面商談合作事宜，了解對方真實合作意圖、心理價

位，并在對方配合下實地考察加油站，收集有關(guān)資料。

3.2對加油站的基本情況、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營資質(zhì)情況、地區(qū)產(chǎn)業(yè)及交通規(guī)劃情況、周邊競爭情況、車流量情況進行調(diào)查，作出詳細記錄，留存復印件及照片。相關(guān)

信息填列于《加油站調(diào)查表》中。

3.3對于加油站的各項產(chǎn)權(quán)證及經(jīng)營證照應復核原件，并到經(jīng)貿(mào)、規(guī)劃、國土等

政府相關(guān)部門求證。至少包括如下：

? 加油站企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證

? 成品油零售經(jīng)營批準證書

? 危險化學品經(jīng)營許可證

? 企業(yè)稅務(wù)登記證（國稅、地稅）

? 土地使用證、房產(chǎn)證、他項權(quán)利證等

? 排污許可證或環(huán)保許可證

? 計量保證體系確認合格證

? 防雷設(shè)施合格證

? 消防建筑驗收意見書

? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證

? 建筑工程規(guī)劃許可證

3.3視情況對加油站進行財務(wù)調(diào)查，包括如下信息：

? 資產(chǎn)及負債的構(gòu)成、金額，有無大額應收應付款項；

? 銷售收入的構(gòu)成（平均每月各品種油品銷售量、金額及其它服務(wù)收入的金額，占總收入比例）；

? 成本費用的構(gòu)成（平均每月折舊、攤銷、工資及福利、銷售稅費、水電、維修

費用費用、所得稅的金額）；

? 各類油品的批零價差；

? 有無涉及抵押訴訟的或有資產(chǎn)、或有負債，金額多少。

視情況摘錄或復印財務(wù)資料，包括：

? 財務(wù)報表（資產(chǎn)負債表、利潤表）

? 審計報告、評估報告

? 資產(chǎn)負債、收入成本費用的清單

3.4 對車流量進行蹲點統(tǒng)計。形成《車流量統(tǒng)計表》。

4．編制調(diào)查報告，進行初步估值

（附件2：加油站估值速算表）

4.1根據(jù)實地考察所收集的資料、信息、數(shù)據(jù)整理并書寫詳細的調(diào)查報告（上報）。

4.2 根據(jù)實地考察所收集的真實數(shù)據(jù)進行初步估值。

5．確定投資價值

（附件3：加油站投資可行性研究報告及投資經(jīng)濟評價報表）

5.1 對油站進行調(diào)研，對改造費用、經(jīng)營管理成本、油品平均毛利、年銷售利潤

等數(shù)據(jù)反復論證。

5.2 考察區(qū)域發(fā)展前景、未來道路交通規(guī)劃、未來車流量增長狀況。

5.3 考察同區(qū)域路段的其它加油站的運營狀況。

5.4 根據(jù)上述調(diào)研考察得出的數(shù)據(jù)形成可行性研究報告及投資經(jīng)濟評價報表，上

報公司領(lǐng)導。

5.5 陪同領(lǐng)導調(diào)查加油站。

5.6 最終確定了投資意向，繼續(xù)下一步活動。

5.7最終否決了投資，活動終止，整理好此次項目的所有資料交部門文檔管理員

存檔。

6．制定投資收購策略

6.1 根據(jù)調(diào)研、評估的數(shù)據(jù)和公司的整體投資戰(zhàn)略制定收購策略。

6.2 確認并參考加油站業(yè)主的合作意向。

6.3 對產(chǎn)權(quán)清晰、證照齊全、位置優(yōu)越、有發(fā)展前景的優(yōu)質(zhì)加油站資源，制定以

收購和控股為主的投資策略。

6.4 對產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)組成較復雜，證照齊全、位置優(yōu)越、有發(fā)展前景的優(yōu)質(zhì)加油站資

源，可先租賃經(jīng)營（租期10年以上），以待時機成熟進行收購。

6.5 充分的分析、研究加油站業(yè)主的心理價位、背景資料、財務(wù)狀況、對合作的急切程度等因素。

6.6充分的分析、調(diào)查此次收購活動的潛在和顯性的競爭對手的實力、意圖、報

價等因素。

6.7 以公司的長遠利益和此次投資活動的整體效益集合評估的數(shù)據(jù)并充分考慮

競爭對手因素制定靈活的報價方案，并上報審批。

7．實質(zhì)性談判

7.1 根據(jù)制定的收購策略和報價方案與出讓方進行談判。

7.2 重點商談價格、支付方式、資產(chǎn)接收、證照過戶、改造審批、員工安置等；

如是控股和租賃還需商談股權(quán)結(jié)構(gòu)、分紅、租賃期限等事宜。

7.3 如能達成協(xié)議，將進入下一步活動。

7.4 如不能達成協(xié)議經(jīng)請示上級，修改報價方案，繼續(xù)談判，直至達成協(xié)議。

8． 制定合同（附件4：合同樣本）

8.1 根據(jù)談判達成的協(xié)議并參照公司合同模式制定合同。

8.2 詳細準確的約定雙方的責任與權(quán)利，并明確資金支付與接受方式。

8.3 將制定的合同初稿交由法律部審查，并最終定稿上報。

8.4 保持與出讓方的溝通。

9． 簽訂合同

按照公司的制度和程序與出讓方簽訂合同。

10．資金支付與油站接收（附件5：加油站接收登記表）

10.1 根據(jù)合同的約定和公司的制度程序支付資金。

10.2根據(jù)合同的約定，接收加油站。

11.3 協(xié)同行政部接收加油站相關(guān)證照、印章、檔案文件、車輛、辦公設(shè)施、員

工宿舍、食堂等。

10.4 協(xié)同財務(wù)部接收加油站帳戶、帳本、稅票等財務(wù)資料。

10.5 協(xié)同工程部接收加油站土建設(shè)施。

10.6 協(xié)同設(shè)備部接收加油站加油、維修、照明、消防等設(shè)施。

10.7 協(xié)同人力資源部、海陸加油管理部接收、安置員工。

10.8配合行政部協(xié)同出讓方完成加油站相關(guān)證照的過戶、改造審批等手續(xù)。

10.9配合工程部跟進加油站改造事宜。

11． 投資活動完成交由海陸加油管理部跟進

11.1與海陸加油管理部召開交接會議或指派專人，引導其接手、跟進；

11.2資料移交。

（另：加油站/用地競標、掛牌、拍賣可參照本流程按有關(guān)部門/單位規(guī)定的程序操作。獲取信息—調(diào)查評估—競標—取得并籌建—建設(shè)完工可經(jīng)營—交海陸加油

站管理部）

附件1：加油站調(diào)查表

附件2：加油站估值速算表

附件3：加油站投資可行性研究報告及經(jīng)濟評價報表

附件4：加油站收購合同 附件5：加油站資產(chǎn)接收登記表 附件6：加油站投資收購流程圖