第一篇：房地產(chǎn)銷售代理合同的制作要點(diǎn)

房地產(chǎn)銷售代理合同的制作要點(diǎn)

必須重視的是，如果代理商參與銷售溢價(jià)分成，則開(kāi)發(fā)商必須對(duì)代理商溢價(jià)分成部分的稅費(fèi)承擔(dān)做出相應(yīng)約定，否則，開(kāi)發(fā)商將不得不背負(fù)該溢價(jià)分成部分的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等各種銷售稅費(fèi)。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商可約定在支付溢價(jià)分成時(shí)，按照核算好的約定比例預(yù)先扣除，待項(xiàng)目結(jié)束后再行結(jié)算，或干脆約定一次性扣減，雙方不再退補(bǔ)。參考條款：“開(kāi)發(fā)商向代理商支付溢價(jià)款時(shí)，應(yīng)按該溢價(jià)款的（）％一次性扣除營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等各種銷售稅費(fèi)，項(xiàng)目代理銷售結(jié)束后不再退補(bǔ)結(jié)算。”

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目前市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商大多采取開(kāi)發(fā)與分立的模式，即將自己投資建設(shè)的項(xiàng)目委托專業(yè)代理單位進(jìn)行銷售。為了保證項(xiàng)目銷售進(jìn)度和銷售利益的最大化，制作一份詳細(xì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匿N售代理合同，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，尤顯重要。筆者結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，從開(kāi)發(fā)商的角度，談一下制作房地產(chǎn)銷售代理合同（不含包銷合同）應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

一、代理范圍、方式、期限、價(jià)格的確定

代理的首要問(wèn)題，當(dāng)然是明確代理的范圍。是代理項(xiàng)目的全部抑或部分樓座，車(chē)庫(kù)、網(wǎng)點(diǎn)是否包含在內(nèi)，其中是否存在特殊扣除單元戶室等等，均有必要明確約定，為此，雙方可以另行制作具體代理銷售明細(xì)表作為代理合同的附件。

關(guān)于代理方式，主要是指采取獨(dú)家代理還是一般代理。但無(wú)論采取何種代理方式，尤其在獨(dú)家銷售代理中，開(kāi)發(fā)商可否自己銷售，對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己銷售的部分，是否計(jì)入代理商的銷售進(jìn)度考核，是否計(jì)提代理傭金，計(jì)提傭金比例是否有所不同等等，開(kāi)發(fā)商有必要根據(jù)具體情況謹(jǐn)慎確定。

關(guān)于銷售代理期限，雙方應(yīng)約定清楚，不宜采用含糊概念。明確的代理期限，可便于控

制銷售進(jìn)度、界定銷售責(zé)任以及期間屆滿后及時(shí)更換新的代理商。諸如“代理期限至全部銷售完畢”等約定，將可能使開(kāi)發(fā)商在出現(xiàn)代理銷售不暢時(shí)處于尷尬被動(dòng)的境地。

關(guān)于代理價(jià)格的確定，作為開(kāi)發(fā)商，一般采取兩種方式，一種是向代理商提供一份各套房屋銷售價(jià)格表，要求代理商嚴(yán)格遵守，不得上下浮動(dòng)；一種是向代理商提供各套房屋銷售基價(jià)表，代理商可在此基礎(chǔ)上溢價(jià)浮動(dòng)，從而分享一定比例的銷售溢價(jià)。兩種方式，各有利弊，第一種方式防止了代理商可能片面追求溢價(jià)而影響了整體銷售，但無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售利益最大化，第二種方式則可能使開(kāi)發(fā)商銷售利益最大化，但有可能影響銷售進(jìn)度等。筆者認(rèn)為，若開(kāi)發(fā)商熟諳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并科學(xué)定價(jià)，建議選擇第一種方式。必須指出，無(wú)論采取上述何種方式，開(kāi)發(fā)商必須在代理合同中明確約定保留銷售價(jià)格的調(diào)整權(quán)(第一種方式中的對(duì)外銷售價(jià)格和第二種方式中的銷售基價(jià))，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)可根據(jù)市場(chǎng)變化自主決定提高或降低對(duì)外銷售價(jià)格或銷售基價(jià)，代理商必須遵照?qǐng)?zhí)行，并相應(yīng)調(diào)整溢價(jià)。

二、關(guān)于代理傭金的比例和支付

代理傭金是代理合同的核心條款，制定科學(xué)合理的傭金計(jì)提比例和支付方式，對(duì)于維護(hù)合同雙方利益以及保證代理合同的順利實(shí)施，至關(guān)重要。目前實(shí)務(wù)中，一般約定按照代理簽訂房屋銷售合同金額的一定比例計(jì)提代理傭金；如采取溢價(jià)銷售代理方式，則除按照代理簽訂房屋銷售合同金額計(jì)提約定比例的傭金之外，代理商還可以分享一定比例的房屋銷售溢價(jià)，不過(guò)，有必要提醒開(kāi)發(fā)商的是，此時(shí)宜于代理合同中明確約定“銷售溢價(jià)部分不再按約定比例計(jì)提代理傭金”，以免重復(fù)計(jì)付。此外，雙方還可以對(duì)房屋面積誤差款是否引起代理傭金退補(bǔ)問(wèn)題做出有關(guān)約定。

如上所述，一般約定將代理商代理簽訂房屋合同作為計(jì)提該筆傭金的判斷依據(jù)。對(duì)于僅代理簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)尚未簽訂房屋銷售合同的，此時(shí)不能計(jì)提傭金；僅代理簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)最終未能簽訂房屋銷售合同的，則不應(yīng)計(jì)提傭金；代理期間由代理商代理簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)但未簽訂商品房購(gòu)銷合同，后由開(kāi)發(fā)商在代理期限屆滿后或代理合同解除后自行簽訂商品房購(gòu)銷合同的，是否計(jì)提代理傭金，計(jì)提比例是否應(yīng)有所不同等等，有必要仔細(xì)另行約定。上述事宜的明確，有助于減少傭金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)解釋糾紛的發(fā)生。

確定了代理傭金計(jì)付比例和判斷標(biāo)準(zhǔn)之后，必須對(duì)傭金的支付時(shí)間加以明確。如可約定簽訂房屋銷售合同并支付首付款后支付全部代理傭金；或在房屋銷售合同簽訂后全部房款支付完畢時(shí)支付全部傭金；或在房屋銷售合同簽訂后按照各期房款實(shí)際支付時(shí)間分階段支付相應(yīng)傭金；對(duì)于按揭購(gòu)房的，則可在房屋銷售合同簽訂且銀行借款合同生效后支付全部代理傭金。特別指出，若約定按照房款實(shí)際到帳時(shí)間支付相應(yīng)代理傭金的，對(duì)于代理期限屆滿前簽訂商品房購(gòu)銷合同卻在代理期限屆滿后或代理合同解除后由開(kāi)發(fā)商自行收取的房款，代理傭金計(jì)提時(shí)間和計(jì)提比例是否有所不同，有必要約定清楚。

最后，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，應(yīng)在合同中制定進(jìn)度與傭金計(jì)提比例互動(dòng)區(qū)別條款。如未能及時(shí)完成各階段銷售進(jìn)度，則適當(dāng)降低該階段的傭金計(jì)提比例,甚至以此作為解除整個(gè)銷售代理合同的理由。至于銷售進(jìn)度的界定考核，則可約定籍以簽訂房屋銷售合同面積或合同金額或其它標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。如參考條款：“該項(xiàng)目共分六個(gè)銷售階段，視完成各階段銷售目標(biāo)與否，甲方（開(kāi)發(fā)商）按各階段相應(yīng)規(guī)定比例并以實(shí)際進(jìn)帳房款為基數(shù)與乙方（代理商）結(jié)算階段傭金;各階段簽訂房屋銷售合同，但其房款在以后階段收到的，仍按照簽訂合同時(shí)間對(duì)應(yīng)銷售階段的相應(yīng)比例計(jì)付傭金，具體支付日期則與房款到帳時(shí)間對(duì)應(yīng)的銷售階段一同結(jié)算。銷售階段如下：第一階段（2006年4月1日—6月30日）：完成該項(xiàng)目總銷售面積的20％，甲方以實(shí)際進(jìn)帳房款為基數(shù)按1.6％計(jì)提乙方銷售傭金；未完成該項(xiàng)目總銷售面積的20％，甲方以實(shí)際進(jìn)帳房款為基數(shù)按0.8％計(jì)提乙方銷售傭金。第二階段（2006年7月1日—8月31日）：累計(jì)完成該項(xiàng)目總銷售面積的40％，甲方以該階段所簽銷售合同金額的實(shí)際進(jìn)帳房款為基數(shù)按1.6％計(jì)提乙方銷售傭金；未完成該項(xiàng)目總銷售面積的40％，甲方則以實(shí)際進(jìn)帳房款為基數(shù)按0.8％計(jì)提乙方銷售傭金。”

三、特殊銷售、特殊收入以及有關(guān)稅費(fèi)的特別約定

為了保持的靈活性和協(xié)調(diào)代理關(guān)系，雙方有必要對(duì)于特殊以及特殊收入的情形進(jìn)行特殊約定。如對(duì)于開(kāi)發(fā)商自行銷售或介紹給代理商客戶成交的情況，可約定計(jì)入代理商銷售進(jìn)度，但可按半數(shù)計(jì)提代理傭金。對(duì)于開(kāi)發(fā)商抵頂施工單位工程款或被判依法拍賣(mài)的房屋，可約定不計(jì)入代理商銷售業(yè)績(jī)，不提代理傭金，但應(yīng)從總代理面積中扣除并相應(yīng)降低銷售進(jìn)度計(jì)劃。為了做好促銷推廣，雙方還可約定拿出一定比例的房屋，以低于房屋銷售底價(jià)一定比例的價(jià)格開(kāi)展活動(dòng)，但對(duì)于該部分是否計(jì)入銷售進(jìn)度、是否計(jì)提傭金，傭金比例是否有所區(qū)別等事宜應(yīng)予以約定。

房屋過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)一些房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，如何處理該特殊情況對(duì)代理傭金的相關(guān)影響，最好予以約定。如購(gòu)房者對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)違約而被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收定金，代理商可否參與分配定金；購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)要求支付違約金、賠償金，或購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商要求解除合同并要求支付違約金、賠償金，該各種情況下可否計(jì)提代理傭金，計(jì)提比例和時(shí)間如何；因代理商原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者賠償，是否應(yīng)相應(yīng)扣減代理傭金；因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е路课葙I(mǎi)賣(mài)合同解除的，是否計(jì)提代理傭金,計(jì)提比例是否適當(dāng)降低,已經(jīng)計(jì)提的是否退還等等。參考條款：“因非開(kāi)發(fā)商原因造成《商品房購(gòu)銷合同》解除的，代理商應(yīng)返還開(kāi)發(fā)商已付代理費(fèi)，同時(shí)相應(yīng)調(diào)整當(dāng)月的銷售進(jìn)度。買(mǎi)受人因?qū)φJ(rèn)購(gòu)書(shū)或房屋買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成違約而支付開(kāi)發(fā)商的違約金、賠償金，不計(jì)提銷售代理傭金。”

必須重視的是，如果代理商參與溢價(jià)分成，則開(kāi)發(fā)商必須對(duì)代理商溢價(jià)分成部分的稅費(fèi)承擔(dān)做出相應(yīng)約定，否則，開(kāi)發(fā)商將不得不背負(fù)該溢價(jià)分成部分的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等各種銷售稅費(fèi)。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商可約定在支付溢價(jià)分成時(shí)，按照核算好的約定比例預(yù)先扣除，待項(xiàng)目結(jié)束后再行結(jié)算，或干脆約定一次性扣減，雙方不再退補(bǔ)。參考條款：“開(kāi)發(fā)商向代理商支付溢價(jià)款時(shí)，應(yīng)按該溢價(jià)款的（）％一次性扣除營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等各種銷售稅費(fèi)，項(xiàng)目代理銷售結(jié)束后不再退補(bǔ)結(jié)算。”

四、關(guān)于其他合同義務(wù)的約定

關(guān)于代理過(guò)程中的合同文本、合同簽訂、房款收取、交房、產(chǎn)權(quán)辦理等方面內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商與代理商也應(yīng)在代理合同中加以明確約定，以避免日后產(chǎn)生糾紛。

首先，開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格審查代理商對(duì)外簽訂、制作的合同、廣告宣傳等各種文本，畢竟作為代理商，其各種認(rèn)知、意識(shí)、目的是很難與開(kāi)發(fā)商完全同步或一致的。其次，對(duì)于房款的收取，收據(jù)、發(fā)票的開(kāi)具，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取措施加以控制與監(jiān)督，尤其在人員設(shè)置、銜接等環(huán)節(jié)中加強(qiáng)細(xì)節(jié)管理。再次，對(duì)于交房、產(chǎn)權(quán)辦理等后期事務(wù)中代理商的責(zé)任與義務(wù)，也應(yīng)注意約定，以避免引起該階段中比較容易發(fā)生的購(gòu)房后期糾紛，必要時(shí)，應(yīng)約定暫扣一定比例的代理傭金，一定期限后無(wú)息返還，作為代理商對(duì)代理合同后履行義務(wù)的保證，以此加強(qiáng)代理商的善后意識(shí)，同時(shí)還可在后期出現(xiàn)因代理商責(zé)任導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)外賠償時(shí)從中抵扣。最后，應(yīng)注意明確禁止代理商在未經(jīng)開(kāi)發(fā)商書(shū)面同意和授權(quán)的情況下對(duì)外擅自承諾，更應(yīng)嚴(yán)格杜絕代理商做出虛假夸大宣傳或其它有損開(kāi)發(fā)商形象的行為。

第二篇：房地產(chǎn)銷售代理合同的制作要點(diǎn)

房地產(chǎn)銷售代理合同的制作要點(diǎn)

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商大多采取開(kāi)發(fā)與銷售分立的模式，即將自己投資建設(shè)的項(xiàng)目委托專業(yè)代理單位進(jìn)行銷售。為了保證項(xiàng)目銷售進(jìn)度和銷售利益的最大化，制作一份詳細(xì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匿N售代理合同，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，尤顯重要。筆者結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，從開(kāi)發(fā)商的角度，談一下制作房地產(chǎn)銷售代理合同（不含包銷合同）應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

一、銷售代理范圍、方式、期限、價(jià)格的確定

銷售代理的首要問(wèn)題，當(dāng)然是明確銷售代理的范圍。是代理銷售項(xiàng)目的全部抑或部分樓座，車(chē)庫(kù)、網(wǎng)點(diǎn)是否包含在內(nèi)，其中是否存在特殊扣除單元戶室等等，均有必要明確約定，為此，雙方可以另行制作具體代理銷售明細(xì)表作為代理合同的附件。

關(guān)于銷售代理方式，主要是指采取獨(dú)家銷售代理還是一般銷售代理。但無(wú)論采取何種代理方式，尤其在獨(dú)家銷售代理中，開(kāi)發(fā)商可否自己銷售，對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己銷售的部分，是否計(jì)入代理商的銷售進(jìn)度考核，是否計(jì)提代理傭金，計(jì)提傭金比例是否有所不同等等，開(kāi)發(fā)商有必要根據(jù)具體情況謹(jǐn)慎確定。

關(guān)于銷售代理期限，雙方應(yīng)約定清楚，不宜采用含糊概念。明確的代理期限，可便于控制銷售進(jìn)度、界定銷售責(zé)任以及期間屆滿后及時(shí)更換新的代理商。諸如“代理期限至全部銷售完畢”等約定，將可能使開(kāi)發(fā)商在出現(xiàn)代理銷售不暢時(shí)處于尷尬被動(dòng)的境地。

關(guān)于銷售代理價(jià)格的確定，作為開(kāi)發(fā)商，一般采取兩種方式，一種是向代理商提供一份各套房屋銷售價(jià)格表，要求代理商嚴(yán)格遵守，不得上下浮動(dòng)；一種是向代理商提供各套房屋銷售基價(jià)表，代理商可在此基礎(chǔ)上溢價(jià)浮動(dòng)，從而分享一定比例的銷售溢價(jià)。兩種方式，各有利弊，第一種方式防止了代理商可能片面追求溢價(jià)而影響了整體銷售，但無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售利益最大化，第二種方式則可能使開(kāi)發(fā)商銷售利益最大化，但有可能影響銷售進(jìn)度等。筆者認(rèn)為，若開(kāi)發(fā)商熟諳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并科學(xué)定價(jià)，建議選擇第一種方式。必須指出，無(wú)論采取上述何種方式，開(kāi)發(fā)商必須在代理合同中明確約定保留銷售價(jià)格的調(diào)整權(quán)(第一種方式中的對(duì)外銷售價(jià)格和第二種方式中的銷售基價(jià))，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)可根據(jù)市場(chǎng)變化自主決定提高或降低對(duì)外銷售價(jià)格或銷售基價(jià)，代理商必須遵照?qǐng)?zhí)行，并相應(yīng)調(diào)整溢價(jià)。

二、關(guān)于銷售代理傭金的比例和支付

代理傭金是銷售代理合同的核心條款，制定科學(xué)合理的傭金計(jì)提比例和支付方式，對(duì)于維護(hù)合同雙方利益以及保證代理合同的順利實(shí)施，至關(guān)重要。目前實(shí)務(wù)中，一般約定按照代理簽訂房屋銷售合同金額的一定比例計(jì)提代理傭金；如采取溢價(jià)銷售代理方式，則除按照代理簽訂房屋銷售合同金額計(jì)提約定比例的傭金之外，代理商還可以分享一定比例的房屋銷售溢價(jià)，不過(guò)，有必要提醒開(kāi)發(fā)商的是，此時(shí)宜于代理合同中明確約定“銷售溢價(jià)部分不再按約定比例計(jì)提代理傭金”，以免重復(fù)計(jì)付。此外，雙方還可以對(duì)房屋面積誤差款是否引起代理傭金退補(bǔ)問(wèn)題做出有關(guān)約定。

如上所述，一般約定將代理商代理簽訂房屋銷售合同作為計(jì)提該筆傭金的判斷依據(jù)。對(duì)于僅代理簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)尚未簽訂房屋銷售合同的，此時(shí)不能計(jì)提傭金；僅代理簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)最終未能簽訂房屋銷售合同的，則不應(yīng)計(jì)提傭金；代理期間由代理商代理簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)但未簽訂商品房購(gòu)銷合同，后由開(kāi)發(fā)商在代理期限屆滿后或代理合同解除后自行簽訂商品房購(gòu)銷合同的，是否計(jì)提代理傭金，計(jì)提比例是否應(yīng)有所不同等等，有必要仔細(xì)另行約定。上述事宜的明確，有助于減少傭金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)解釋糾紛的發(fā)生。

確定了代理傭金計(jì)付比例和判斷標(biāo)準(zhǔn)之后，必須對(duì)傭金的支付時(shí)間加以明確。如可約定簽訂房屋銷售合同并支付首付款后支付全部代理傭金；或在房屋銷售合同簽訂后全部房款支付完畢時(shí)支付全部傭金；或在房屋銷售合同簽訂后按照各期房款實(shí)際支付時(shí)間分階段支付相應(yīng)傭金；對(duì)于按揭購(gòu)房的，則可在房屋銷售合同簽訂且銀行借款合同生效后支付全部代理傭金。特別指出，若約定按照房款實(shí)際到帳時(shí)間支付相應(yīng)代理傭金的，對(duì)于代理期限屆滿前簽訂商品房購(gòu)銷合同卻在代理期限屆滿后或代理合同解除后由開(kāi)發(fā)商自行收取的房款，代理傭金計(jì)提時(shí)間和計(jì)提比例是否有所不同，有必要約定清楚。

最后，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，應(yīng)在合同中制定銷售進(jìn)度與傭金計(jì)提比例互動(dòng)區(qū)別條款。如未能及時(shí)完成各階段銷售進(jìn)度，則適當(dāng)降低該階段的傭金計(jì)提比例,甚至以此作為解除整個(gè)銷售代理合同的理由。至于銷售進(jìn)度的界定考核，則可約定籍以簽訂房屋銷售合同面積或合同金額或其它標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。如參考條款：“該項(xiàng)目共分六個(gè)銷售階段，視完成各階段銷售目標(biāo)與否，甲方（開(kāi)發(fā)商）按各階段相應(yīng)規(guī)定比例并以實(shí)際進(jìn)帳房款為基數(shù)與乙方（代理商）結(jié)算階段傭金;各階段簽訂房屋銷售合同，但其房款在以后階段收到的，仍按照簽訂合同時(shí)間對(duì)應(yīng)銷售階段的相應(yīng)比例計(jì)付傭金，具體支付日期則與房款到帳時(shí)間對(duì)應(yīng)的銷售階段一同結(jié)算。銷售階段如下：第一階段（2006年4月1日—6月30日）：完成該項(xiàng)目總銷售面積的20％，甲方以實(shí)際進(jìn)帳房款為基數(shù)按1.6％計(jì)提乙方銷售傭金；未完成該項(xiàng)目總銷售面積的20％，甲方以實(shí)際進(jìn)帳房款為基數(shù)按0.8％計(jì)提乙方銷售傭金。第二階段（2006年7月1日—8月31日）：累計(jì)完成該項(xiàng)目總銷售面積的40％，甲方以該階段所簽銷售合同金額的實(shí)際進(jìn)帳房款為基數(shù)按1.6％計(jì)提乙方銷售傭金；未完成該項(xiàng)目總銷售面積的40％，甲方則以實(shí)際進(jìn)帳房款為基數(shù)按0.8％計(jì)提乙方銷售傭金。”

三、特殊銷售、特殊收入以及有關(guān)稅費(fèi)的特別約定

為了保持銷售的靈活性和協(xié)調(diào)銷售代理關(guān)系，雙方有必要對(duì)于特殊銷售以及特殊收入的情形進(jìn)行特殊約定。如對(duì)于開(kāi)發(fā)商自行銷售或介紹給代理商客戶成交的情況，可約定計(jì)入代理商銷售進(jìn)度，但可按半數(shù)計(jì)提代理傭金。對(duì)于開(kāi)發(fā)商抵頂施工單位工程款或被判依法拍賣(mài)的房屋，可約定不計(jì)入代理商銷售業(yè)績(jī)，不提代理傭金，但應(yīng)從總代理面積中扣除并相應(yīng)降低銷售進(jìn)度計(jì)劃。為了做好促銷推廣，雙方還可約定拿出一定比例的房屋，以低于房屋銷售底價(jià)一定比例的價(jià)格開(kāi)展活動(dòng)，但對(duì)于該部分是否計(jì)入銷售進(jìn)度、是否計(jì)提傭金，傭金比例是否有所區(qū)別等事宜應(yīng)予以約定。

房屋銷售過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)一些房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，如何處理該特殊情況對(duì)代理傭金的相關(guān)影響，最好予以約定。如購(gòu)房者對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)違約而被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收定金，代理商可否參與分配定金；購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)要求支付違約金、賠償金，或購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商要求解除合同并要求支付違

約金、賠償金，該各種情況下可否計(jì)提代理傭金，計(jì)提比例和時(shí)間如何；因代理商原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者賠償，是否應(yīng)相應(yīng)扣減代理傭金；因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е路课葙I(mǎi)賣(mài)合同解除的，是否計(jì)提代理傭金,計(jì)提比例是否適當(dāng)降低,已經(jīng)計(jì)提的是否退還等等。參考條款：“因非開(kāi)發(fā)商原因造成《商品房購(gòu)銷合同》解除的，代理商應(yīng)返還開(kāi)發(fā)商已付代理費(fèi)，同時(shí)相應(yīng)調(diào)整當(dāng)月的銷售進(jìn)度。買(mǎi)受人因?qū)φJ(rèn)購(gòu)書(shū)或房屋買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成違約而支付開(kāi)發(fā)商的違約金、賠償金，不計(jì)提銷售代理傭金。”

必須重視的是，如果代理商參與銷售溢價(jià)分成，則開(kāi)發(fā)商必須對(duì)代理商溢價(jià)分成部分的稅費(fèi)承擔(dān)做出相應(yīng)約定，否則，開(kāi)發(fā)商將不得不背負(fù)該溢價(jià)分成部分的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等各種銷售稅費(fèi)。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商可約定在支付溢價(jià)分成時(shí)，按照核算好的約定比例預(yù)先扣除，待項(xiàng)目結(jié)束后再行結(jié)算，或干脆約定一次性扣減，雙方不再退補(bǔ)。參考條款：“開(kāi)發(fā)商向代理商支付溢價(jià)款時(shí)，應(yīng)按該溢價(jià)款的（）％一次性扣除營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等各種銷售稅費(fèi)，項(xiàng)目代理銷售結(jié)束后不再退補(bǔ)結(jié)算。”

四、關(guān)于其他合同義務(wù)的約定

關(guān)于銷售代理過(guò)程中的合同文本、合同簽訂、房款收取、交房、產(chǎn)權(quán)辦理等方面內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商與代理商也應(yīng)在代理合同中加以明確約定，以避免日后產(chǎn)生糾紛。首先，開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格審查代理商對(duì)外簽訂、制作的銷售合同、廣告宣傳等各種文本，畢竟作為代理商，其各種認(rèn)知、意識(shí)、目的是很難與開(kāi)發(fā)商完全同步或一致的。其次，對(duì)于房款的收取，收據(jù)、發(fā)票的開(kāi)具，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取措施加以控制與監(jiān)督，尤其在人員設(shè)置、銜接等環(huán)節(jié)中加強(qiáng)細(xì)節(jié)管理。再次，對(duì)于交房、產(chǎn)權(quán)辦理等后期事務(wù)中代理商的責(zé)任與義務(wù)，也應(yīng)注意約定，以避免引起該階段中比較容易發(fā)生的購(gòu)房后期糾紛，必要時(shí)，應(yīng)約定暫扣一定比例的代理傭金，一定期限后無(wú)息返還，作為代理商對(duì)代理合同后履行義務(wù)的保證，以此加強(qiáng)代理商的善后意識(shí)，同時(shí)還可在后期出現(xiàn)因代理商責(zé)任導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)外賠償時(shí)從中抵扣。最后，應(yīng)注意明確禁止代理商在未經(jīng)開(kāi)發(fā)商書(shū)面同意和授權(quán)的情況下對(duì)外擅自承諾，更應(yīng)嚴(yán)格杜絕代理商做出虛假夸大宣傳或其它有損開(kāi)發(fā)商形象的行為。

第三篇：房地產(chǎn)銷售代理合同

房地產(chǎn)銷售代理合同

委托方：（甲方）

地址：

受托方：（乙方）

地址：

甲方為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，乙方為專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司。經(jīng)雙方協(xié)商，就甲方委托乙方代理“的營(yíng)銷策劃、廣告策劃和銷售等有關(guān)事宜，達(dá)成以下協(xié)議：

一、委托內(nèi)容及期限

1、甲方委托乙方為甲方開(kāi)發(fā)的“（以下簡(jiǎn)稱該項(xiàng)目）的營(yíng)銷策劃、廣告策劃和銷售總代理。

2、委托期限壹年，暫定自日起至 日止；由于甲方原因造成該項(xiàng)目工程延誤，由乙方申請(qǐng)雙方可協(xié)商將委托期限續(xù)延，另行簽定補(bǔ)充協(xié)議。

3、在委托期內(nèi)，除甲乙雙方外，任何其他單位均不參與該項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃和銷售事宜。

二、雙方權(quán)利與職責(zé)

（一）甲方權(quán)利與職責(zé)

1、確保該項(xiàng)目作為商品房開(kāi)發(fā)的手續(xù)完整和合法，對(duì)該項(xiàng)目有完全的土地使用權(quán)及處分權(quán)，沒(méi)有其他權(quán)利人主張權(quán)利。

2、保證該項(xiàng)目工程建設(shè)無(wú)嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題和貨不對(duì)版現(xiàn)象。

3、負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目銷售所需的法律文件和媒體廣告的審批手續(xù)。

4、承擔(dān)該項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用，營(yíng)銷推廣費(fèi)用為可售總額的3%。

5、負(fù)責(zé)在現(xiàn)場(chǎng)收取該項(xiàng)目的銷售款項(xiàng)，向客戶提供一次付款、銀行按揭等靈活多樣的付款方式。

6、負(fù)責(zé)在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立售樓部，負(fù)責(zé)設(shè)立費(fèi)用。并于該項(xiàng)目對(duì)外銷售前30日可完全進(jìn)場(chǎng)使用，積累客源。

7、保證于該項(xiàng)目對(duì)外銷售前三十日，負(fù)責(zé)提供按雙方確定裝修標(biāo)準(zhǔn)的示范單位套，供客戶參觀參考，指導(dǎo)消費(fèi)。

8、負(fù)責(zé)辦理銀行按揭手續(xù)。

9、保證于該項(xiàng)目入戶前完成社區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)。

10、同意在有關(guān)該項(xiàng)目的宣傳推廣資料上印上乙方的名稱和電話。

11、為了更好地銷售該項(xiàng)目，加之該項(xiàng)目買(mǎi)受群體的特殊性，甲方同意在黑龍江省哈爾濱市、大慶市設(shè)立銷售分公司，并負(fù)責(zé)分公司前期籌備基本費(fèi)用（房租、裝修、辦公用品等）。

（二）乙方權(quán)利和職責(zé)

1、本合同簽定之日起

2、作好該項(xiàng)目的前期策劃工作（含該項(xiàng)目的整體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)，環(huán)境綠化

建議和售樓部設(shè)計(jì)裝修建議等）。

3、全權(quán)負(fù)責(zé)售樓部的運(yùn)作和管理工作。

4、及時(shí)向甲方反饋營(yíng)銷工作信息，每月向甲方呈報(bào)銷售情況明細(xì)報(bào)表，針對(duì)

實(shí)際情況提供各階段具體營(yíng)銷策劃方案。

5、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的銷售工具、銷售資料與廣告宣傳的策劃、設(shè)計(jì)及制作和投放

工作，銷售資料、銷售工具和廣告策劃的制作和投放費(fèi)用的報(bào)價(jià)不高于市

場(chǎng)價(jià)格。

6、保證該項(xiàng)目住宅、車(chē)庫(kù)和商服的實(shí)際成交均價(jià)不低于乙方呈報(bào)甲方批準(zhǔn)的“價(jià)格執(zhí)行方案”確定的實(shí)際成交均價(jià)。

7、負(fù)責(zé)代甲方與客戶簽定《認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，簽署內(nèi)容按雙

方確認(rèn)的范本執(zhí)行，超出范本范圍內(nèi)的條款，必須征得甲方同意才能簽署；指導(dǎo)客戶將購(gòu)房款交付甲方帳戶。

8、負(fù)責(zé)客戶的售后跟進(jìn)工作，及時(shí)提示、催促欠款，合理耐心解釋客戶投訴，同時(shí)完成甲方交辦的客戶資料調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作。

9、必須嚴(yán)格執(zhí)行甲乙雙方確認(rèn)的銷售政策，不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任

何承諾。

10、收到甲方支付的代理費(fèi)時(shí)，向甲方提供稅務(wù)部門(mén)的正式發(fā)票。

11、負(fù)責(zé)哈爾濱、大慶銷售分公司前期籌備具體工作，負(fù)責(zé)分公司日常管

理、銷售、人員招聘及工資等。

（三）共同責(zé)任

1、乙方協(xié)助甲方對(duì)該項(xiàng)目的推廣策略、銷售價(jià)格及付款方式的建議，經(jīng)由甲方確認(rèn)后，由乙方負(fù)責(zé)具體執(zhí)行。如推銷過(guò)程中需變動(dòng)金額或銷售資料中的條款，乙方須得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程進(jìn)度的變化或設(shè)計(jì)上的修改應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知乙方。

2、甲方同意該項(xiàng)目的住宅、車(chē)庫(kù)和商服的實(shí)際成交均價(jià)以乙方呈甲方批準(zhǔn)的“價(jià)格執(zhí)行方案”為核算標(biāo)準(zhǔn)。甲方同意乙方在推廣中可按既定的內(nèi)部折扣（折扣率及乙方權(quán)限總額以“價(jià)格執(zhí)行方案”為準(zhǔn)）給予客戶一定的折扣優(yōu)惠，超出內(nèi)部折扣范圍的優(yōu)惠必須征得甲方同意并附上甲方總經(jīng)理的批條。

3、雙方同意委托期限內(nèi)所有交易均定為乙方業(yè)績(jī)，并按下述第三條規(guī)定支付乙方營(yíng)銷代理費(fèi)。

（四）、雙方應(yīng)達(dá)到的工作目標(biāo)

1、甲方按時(shí)按質(zhì)完成上述“甲方權(quán)利與職責(zé)”中規(guī)定的工作。

2、乙方銷售目標(biāo)：

第一階段：于該項(xiàng)目預(yù)售證辦妥、正式開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月內(nèi)，工程形象全面封頂時(shí)，完成該項(xiàng)目可售總金額的%。

第二階段：于該項(xiàng)目完全達(dá)到進(jìn)戶標(biāo)準(zhǔn)并完成小區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)時(shí)，累計(jì)完成該項(xiàng)目可售總金額的%。

第三階段：代理期內(nèi)，累計(jì)完成該項(xiàng)目可售總金額的%。

3、如該項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度有變化，銷售目標(biāo)也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，雙方可另行約定。

三、營(yíng)銷代理費(fèi)的計(jì)算、支付及獎(jiǎng)罰方式

（一）策劃費(fèi)

乙方為該項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃及廣告策劃，甲方同意在簽署本合同之日支付乙方策劃費(fèi)人民幣拾萬(wàn)元整。

（二）代理服務(wù)費(fèi)

1、計(jì)算及支付方式

（1）雙方同意，該項(xiàng)目的代理服務(wù)費(fèi)按實(shí)際成交額的%收取，并按月結(jié)算。

（2）選擇銀行按揭成交的客戶和甲方總經(jīng)理同意客戶緩交房款的，客戶累計(jì)繳交房款的30%即視為全額回款，按成交總額計(jì)提代理服務(wù)費(fèi)。

（3）由于甲方原因打折成交的，乙方視同期實(shí)際銷售價(jià)格為實(shí)際成交額并按本條（1）款結(jié)算代理服務(wù)費(fèi)。

（4）每月25日，乙方按當(dāng)月銷售回款總額向甲方呈交請(qǐng)款單，甲方在接到乙方請(qǐng)款單后5日內(nèi)向乙方支付當(dāng)月全額代理服務(wù)費(fèi)。

2、獎(jiǎng)罰方式

（1）合同代理期內(nèi)，若該項(xiàng)目已售面積實(shí)際成交均價(jià)比“價(jià)格執(zhí)行方案”確定已售面積的成交均價(jià)有所提升，甲方同意給予乙方獎(jiǎng)勵(lì)提成。

（2）獎(jiǎng)勵(lì)金額=（乙方完成的已售面積的銷售總金額-價(jià)格執(zhí)行方案規(guī)定已售面積的銷售總金額）×50%。

（3）獎(jiǎng)勵(lì)提成支付方式與代理服務(wù)費(fèi)支付方式相同。

（4）如乙方因自身原因未完成階段銷售目標(biāo)，甲方在該階段已成交金額應(yīng)提代理費(fèi)中扣除20％作為罰金；如乙方在下一階段完成所扣階段目標(biāo)，甲方返還所扣罰金。

五、合同終止事由

本合同除在法律規(guī)定情形下終止外，還可因下列情形而終止：

1、甲方未能按時(shí)支付代理費(fèi)逾期30日，乙方有權(quán)向甲方發(fā)出書(shū)面解除合同通知書(shū)，該通知于乙方發(fā)出通知之日起七日后生效，乙方有權(quán)向甲方追索欠款及滯付違約金。

2、乙方因自身原因不能按階段完成銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)發(fā)出書(shū)面解除合同通知，該通知于甲方發(fā)出之日起七日后生效。在此期間成交的單位，甲方需付給乙方全額代理服務(wù)費(fèi)。

六、爭(zhēng)議的解決

在合同履行的過(guò)程中，如雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成時(shí)，可向乙方法院提出訴訟。

七、合同的附件由乙方呈甲方批準(zhǔn)的該項(xiàng)目的“價(jià)格執(zhí)行方案”，作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。

八、本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份，于雙方法人代表簽字、公司蓋章之日起生效，均具同等法律效力。

甲方：乙方：

法人代表：乙方代表：

年月日

第四篇：房地產(chǎn)代理銷售合同

房地產(chǎn)代理銷售合同

甲 方：____________________________________

乙 方：

甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)代理銷售甲方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或擁有的事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方指定乙方為在衡水(地區(qū))的獨(dú)家銷售代理，銷售甲方指定的____________ 項(xiàng)目，該項(xiàng)目為(別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、車(chē)庫(kù)、車(chē)位、小房)個(gè)。

第二條 合作期限

1.本合同代理期限為_(kāi)___年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內(nèi)，甲乙雙方可協(xié)商適當(dāng)延長(zhǎng)。

2.在本合同有效代理期內(nèi)，甲方不得在衡水地區(qū)再授權(quán)其他代理商代理銷售。

第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)

本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不限于售樓處、報(bào)紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書(shū)、辦公用品、沙盤(pán)及移動(dòng)沙盤(pán)、DM、行銷車(chē)及費(fèi)用)由方負(fù)責(zé)

支付。

具體銷售工作人員的開(kāi)支及日常支出由方負(fù)責(zé)支付。

第四條 銷售價(jià)格

銷售底價(jià)見(jiàn)附表一。銷售底價(jià)（包括住宅、商業(yè)、小房、車(chē)庫(kù)及車(chē)位）由

甲乙雙方共同商議確定，銷售底價(jià)一旦定出，甲乙雙方蓋章確認(rèn)，任何一

方不得隨意改動(dòng)銷售底價(jià)。甲乙雙方必須在統(tǒng)一的對(duì)外售樓處銷售價(jià)格基

礎(chǔ)上進(jìn)行樓盤(pán)的對(duì)外銷售，不得出現(xiàn)一房二價(jià)。

第五條 代理傭金及支付（以現(xiàn)金或者現(xiàn)金轉(zhuǎn)帳的方式）

1、本合同所稱傭金費(fèi)僅指乙方銷售本合同的約定商品住宅樓及底商、車(chē)

庫(kù)及車(chē)位、小房，甲方應(yīng)支付的傭金。

2、乙方根據(jù)甲方提供的統(tǒng)一底價(jià)進(jìn)行銷售，乙方代理傭金按銷售額的%

進(jìn)行提取。優(yōu)惠幅度雙方一致，如低于銷售底價(jià)或者做活動(dòng)的價(jià)格，須由

甲方負(fù)責(zé)人簽字生效，高出銷售底價(jià)部分，甲乙雙方5：5分成。

3、甲方同意按下列方式支付代理傭金

（1）甲乙雙方具體結(jié)算方式為：

一次性付款達(dá)到合同房款的，傭金按100%提取；

銀行按揭首付款到位、買(mǎi)賣(mài)合同簽署完畢，傭金按100%提取；

委托期內(nèi)每月月底進(jìn)行結(jié)算，并于次月5日之前支付代理費(fèi)。

（2）委托期內(nèi)，甲方自行成交屬于乙方代理項(xiàng)目的商品住宅樓、底商、車(chē)庫(kù)及車(chē)位、小房應(yīng)計(jì)入乙方收取代理費(fèi)的范圍，按正常傭金提成給予乙

方提取。

（3）每銷售一套房屋，甲方負(fù)責(zé)收房款，乙方與客戶簽訂商品房銷售合同，由甲方提供正式合同及開(kāi)具正式發(fā)票（收據(jù)），甲方指定委托人及法

人在乙方銷售業(yè)績(jī)確認(rèn)書(shū)上簽字蓋章給予確認(rèn)。

（4）為了更方便工作，關(guān)于小額定金，小于5000元由乙方負(fù)責(zé)代收，5000

元以上由甲方負(fù)責(zé)收取；

4、由甲方負(fù)責(zé)收取客戶的維修基金及契稅等一切辦證費(fèi)用，并由甲方給

客戶開(kāi)具正式發(fā)票（收據(jù)）。甲方在房屋交付使用后3個(gè)月內(nèi)，協(xié)助購(gòu)房

戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)。

第六條 關(guān)于退房

1、在銷售期間，簽訂正式合同前因客戶違約而沒(méi)收的定金以及若發(fā)生退

房事件，如涉及到違約金，則對(duì)于該定金、違約金由甲乙雙方5：5分成。

2、在簽完正式合同后，如由于客戶自身原因造成退房的，按國(guó)家有關(guān)規(guī)

定辦理，乙方將不予返還因該客戶買(mǎi)賣(mài)房屋所提取的傭金，并且違約金甲

乙雙方5：5分成。

此違約金款項(xiàng)每月月底結(jié)清，次月5日內(nèi)支付。

第七條 甲方的責(zé)任

1、甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶；

(2)新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)

____________________項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照：甲方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、上級(jí)有關(guān)

批準(zhǔn)文件、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃

許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、樓盤(pán)規(guī)劃圖和建筑施

工圖紙。工程竣工驗(yàn)收后提供《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《房屋銷售成品標(biāo)

準(zhǔn)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》和《使用說(shuō)明書(shū)》。房屋銷售明細(xì)表。

(3)關(guān)于代售的項(xiàng)目所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置

圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其

他費(fèi)用等；

(4)甲方正式委托乙方為_(kāi)_______________項(xiàng)目銷售(的獨(dú)家)代理的委托

書(shū)；

以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后7天內(nèi)向乙方交付齊全。

在銷售期間，甲方所提供的資料和數(shù)據(jù)不正確或由商品房銷售合同而引起的客戶糾紛以及因建筑質(zhì)量引起的問(wèn)題由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)法律責(zé)任。

在銷售期間，乙方根據(jù)甲方提供的數(shù)據(jù)來(lái)印刷宣傳資料，所有宣傳資料經(jīng)

甲方審核同意后再對(duì)外宣傳使用，因甲方數(shù)據(jù)不真實(shí)而引起的糾紛以及宣

傳資料不真實(shí)而引起的糾紛，由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)法律責(zé)任。

乙方所設(shè)計(jì)的一切廣告資料，甲方均同意附加“代理商：融基房產(chǎn)置業(yè)有

限公司全權(quán)代理”等字樣。

2、甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，乙方發(fā)生銷售時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方，并

應(yīng)及時(shí)將準(zhǔn)購(gòu)房戶的詳細(xì)資料通知甲方，通知內(nèi)容包括：準(zhǔn)購(gòu)房戶的姓名、身份證號(hào)碼、現(xiàn)居住地址、通訊方式及所買(mǎi)詳細(xì)樓號(hào)，購(gòu)買(mǎi)方式，交款方

式等。一切以乙方銷售為準(zhǔn)，如果由于乙方疏忽出現(xiàn)一房二賣(mài)情況，由乙

方承擔(dān)全部法律責(zé)任。如果由于甲方參于銷售，出現(xiàn)一房二賣(mài)情況，由甲

方承擔(dān)全部法律責(zé)任。

3、甲乙雙方成立銷售組

（1）二人制，甲方銷售負(fù)責(zé)人和乙方銷售負(fù)責(zé)人，銷售一切以乙方為主，如產(chǎn)生意見(jiàn)及分岐，只針對(duì)甲方負(fù)責(zé)人說(shuō)話，由甲方負(fù)責(zé)人處理。

（2）如乙方為了此樓盤(pán)提出一些建議及想法，由甲方負(fù)責(zé)人處理并給予

解決，并在三日內(nèi)給出答復(fù)。

（3）甲方工程部提供工程負(fù)責(zé)人與乙方的銷售負(fù)責(zé)人接洽，并在每月初

5號(hào)前定期給乙方出示工程進(jìn)度表，以配合乙方的銷售。

第八條 乙方的責(zé)任

1、乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶；

2、在合同期內(nèi)，乙方分階段應(yīng)做以下工作：

第一階段.制定推廣計(jì)劃書(shū)(包括市場(chǎng)定位、銷售對(duì)象、銷售計(jì)劃、廣告宣

傳等等)；

第二階段根據(jù)市場(chǎng)推廣計(jì)劃，制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表；

第三階段按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃；

3、乙方在銷售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的________________項(xiàng)目的特性

和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過(guò)度承諾。

第九條 廣告推廣

甲方可承擔(dān)的廣告推廣費(fèi)用為，包括但不限于售樓處、報(bào)紙

電視廣告、印制宣傳材料、售樓書(shū)、辦公用品、沙盤(pán)及移動(dòng)沙盤(pán)、DM、行銷車(chē)及其產(chǎn)生的費(fèi)用等，需乙方做出廣告策劃，合理支出此廣告費(fèi)用。

每支出一筆廣告費(fèi)用需提前一天申請(qǐng)，并且甲方二日內(nèi)給予申批并給付，不得無(wú)故脫延。

第十條違約責(zé)任

1、如甲方不按期向乙方支付應(yīng)得的代理費(fèi)，則每延遲1天，甲方須向

乙方支付當(dāng)月銷售總額的千分之一(1‰)的滯納金，超過(guò)30天則按甲方違

約處理，要向乙方賠償相應(yīng)的損失，每滿30日另外再向乙方支付違約金

20萬(wàn)元并依此類推。

2、甲、乙雙方任何一方未履行本合同之條款時(shí)，所造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)

由違約方承擔(dān)。

3、因不可抗力的因素造成經(jīng)濟(jì)損失，由甲、乙雙方各自承擔(dān)。

4、在簽署本合同后，如甲方違約不將該項(xiàng)目交由乙方獨(dú)家代理或中途

無(wú)故終止合同，則甲方須向乙方賠償經(jīng)濟(jì)損失20萬(wàn)元人民幣；如乙方違

約無(wú)故終止合同，則乙方須向甲方賠償經(jīng)濟(jì)損20萬(wàn)元人民幣。

第十一條 合同終止與變更

1、在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善

處理終止合同后的有關(guān)事宜，15日內(nèi)結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事

宜。如未能按時(shí)結(jié)算，該合同繼續(xù)生效，結(jié)清后合同自動(dòng)終止。

2、雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效

力。

第十二條 補(bǔ)充條款2、3、以上補(bǔ)充條款同具法律效力

第十三條 其他事項(xiàng)

1、本合同未盡事宜，雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

2、本合同經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

3、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。

4、在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成在乙方所在地法院以訴訟方式解決。

甲方：乙方：

法定代表人：(蓋章)法定代表人：(蓋章)

委托代理人：委托代理人：

地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

簽約時(shí)間：年月日月日

第五篇：房地產(chǎn)代理銷售合同(范本)

房 地 產(chǎn) 代 理 銷 售 合 同

甲 方：房地產(chǎn)有限公司_

地 址：

郵碼：

電話：

法定代表人：職務(wù)：

乙 方：青島合建行房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司

地 址：_青島市嶗山區(qū)同安路882-1號(hào)鴻泰大廈B座901-902室_

郵碼：_266000_

電話：_0532-80867080_

法定代表人：_吳云海_ 職務(wù)：_總經(jīng)理_

甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)代理銷售甲方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或擁有的**項(xiàng)目事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

1． 甲方指定乙方為在 **項(xiàng)目 項(xiàng)目的獨(dú)家銷售代理方，項(xiàng)目位于，總建筑面積約為平方米，共計(jì)套，以上面積均為暫測(cè)，以房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)出具的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

2． 若乙方在委托期內(nèi)能完全履行本合同所約定的相關(guān)職責(zé)，并按時(shí)完成銷售任務(wù)，無(wú)重大過(guò)失，則甲方對(duì)該項(xiàng)目在委托期內(nèi)不再委托其他公司銷售代理。

第二條 合作期限

1.本合同代理期限為個(gè)月，自2011年月日至年月日。在本合同到期前的30天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對(duì)意見(jiàn)，本合同代理期自動(dòng)延長(zhǎng)6個(gè)月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2.在本合同有效代理期內(nèi)，雙方不得單方面終止本合同。

第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)

1.本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不限于報(bào)紙電視廣告投放費(fèi)用、印制宣傳物料、售樓書(shū)、制作沙盤(pán)、樣板房售樓部樣板展示區(qū)等設(shè)計(jì)施工等)由甲方負(fù)責(zé)支付，相關(guān)方案甲方審定后執(zhí)行。

2.甲方負(fù)責(zé)為乙方提供銷售場(chǎng)所，保證并繳納銷售期間水、電等配套正常使用和費(fèi)用。

由于項(xiàng)目展示銷售需要的電話費(fèi)、辦公設(shè)備、樣板房?jī)?nèi)所有費(fèi)用等所有投入均由甲方承擔(dān)。

3.乙方自行負(fù)責(zé)銷售期間其銷售人員的工資、獎(jiǎng)金和其他勞務(wù)報(bào)酬；保證銷售環(huán)境的整潔；乙方策劃人員的工資、獎(jiǎng)金和其他勞務(wù)報(bào)酬以及工作設(shè)備的支出均由乙方支付；乙方人員來(lái)往于本項(xiàng)目的所有差旅費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)。

第四條 銷售價(jià)格

1． 雙方同意，項(xiàng)目的銷售均價(jià)為元/平米，乙方根據(jù)此銷售均價(jià)制定銷售底價(jià)表

作為本合同的附件。

2． 此銷售底價(jià)表得到甲方的書(shū)面同意之后執(zhí)行；低于此底價(jià)表成交的單元必須得到甲

方簽字同意。

3． 甲方同意乙方按照此底價(jià)表上浮一定比例制定對(duì)外銷售價(jià)格表，必須經(jīng)甲方簽字后

執(zhí)行；

4． 乙方應(yīng)在銷售過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)甲方批準(zhǔn)的銷售價(jià)格及優(yōu)惠政策，不可以自行提高

或降低價(jià)格進(jìn)行銷售。

第五條 代理進(jìn)度、代理過(guò)程的約定

（一）代理進(jìn)度

1.銷售進(jìn)度以取得的《商品房預(yù)售許可證》、現(xiàn)場(chǎng)樣板展示區(qū)、樣板房等按照雙方約定的要求竣工為準(zhǔn)。

2.代理進(jìn)度甲乙雙方可根據(jù)市場(chǎng)和項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整（以批準(zhǔn)的銷售計(jì)劃為準(zhǔn)），調(diào)整進(jìn)度經(jīng)協(xié)商后作為本合同補(bǔ)充條款與本合同一樣合法有效。

（二）代理過(guò)程

甲乙雙方在房屋銷售過(guò)程需要按照以下條款約定執(zhí)行：

1.甲方應(yīng)在開(kāi)盤(pán)前確定《房屋定購(gòu)書(shū)》、《青島市商品房預(yù)售/買(mǎi)賣(mài)合同》樣本，乙方提供參考意見(jiàn)，銷售過(guò)程中與樣本有出入的條款需經(jīng)甲方授權(quán)人員簽字確認(rèn)。

2.甲乙雙方分別任命一名負(fù)責(zé)人(乙方為，甲方為)，負(fù)責(zé)銷售信息的及時(shí)溝通和問(wèn)題處理。乙方需要按照甲方的銷售規(guī)范進(jìn)行銷售，并接受甲方的監(jiān)督。

3.購(gòu)房付款以及進(jìn)款的約定

（1）客戶定購(gòu)房屋需簽定甲方提供的《房屋定購(gòu)書(shū)》，并于《房屋定購(gòu)書(shū)》簽定后七日

簽署《青島市商品房預(yù)售/買(mǎi)賣(mài)合同》。

（2）分期付款客戶須于簽定合同日交齊房款的60%，余款應(yīng)于房屋交付之前繳清。

（3）辦理按揭手續(xù)的客戶，簽定合同時(shí)需要交齊首付款（不低于總房款60%）并于7日

內(nèi)辦理完剩余房款的貸款手續(xù)，貸款款項(xiàng)進(jìn)款時(shí)限根據(jù)銀行規(guī)定。

第六條 代理傭金及支付

1.乙方的代理傭金包括（1）銷售總額的%；（2）超出銷售底價(jià)表的溢價(jià)部分的30%作為獎(jiǎng)勵(lì)金；

2.甲方同意按下列方式支付代理傭金：

（1）甲方在買(mǎi)方正式簽定《青島市商品房預(yù)售/買(mǎi)賣(mài)合同》并支付首期款后，乙方即可

獲得本合同所規(guī)定的代理傭金。

（2）對(duì)于乙方已簽署《青島市商品房預(yù)售/買(mǎi)賣(mài)合同》并已繳納首期款項(xiàng)的房屋，乙方

每月1日前提供傭金清款明細(xì)單報(bào)甲方審核。甲方于收到清款明細(xì)單后的５個(gè)工作日內(nèi)向乙方支付傭金，乙方提供等額的合法票據(jù)。

3.因客戶違約而沒(méi)收的定金和收取的違約金，歸甲方所有。

第七條 甲方的責(zé)任

1.甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行收款帳戶。

(2)甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)_**項(xiàng)目_項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括但不限于：國(guó)有土地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證證)和銷售本項(xiàng)目的商品房銷售許可證（外銷商品房預(yù)售許可證）、青島市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證，以及《產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)》、《質(zhì)量保證書(shū)》復(fù)印件（加蓋甲方公章）。

(3)關(guān)于代售項(xiàng)目所需的有關(guān)資料，包括但不限于：總體效果圖、沙盤(pán)、樓座標(biāo)示、局部效果圖、樓層平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、樓層高度、銷售面積、銷售價(jià)格、使用功能等（書(shū)面形式確認(rèn)）。

(4)甲方正式委托乙方為_(kāi)**項(xiàng)目_項(xiàng)目銷售代理的委托書(shū)，并現(xiàn)場(chǎng)公示；

2.甲方負(fù)責(zé)保證該項(xiàng)目的銷售合法性，申辦有關(guān)售樓之法律批文，并為該項(xiàng)目之成交客戶以政府部門(mén)認(rèn)可之程序辦理買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。

3.甲方保證若客戶購(gòu)買(mǎi)的該物業(yè)的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。

4.甲方委派財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)收取定金和房款并出具相關(guān)收據(jù)發(fā)票。

5.甲方負(fù)責(zé)確定按揭銀行并聯(lián)系撤押手續(xù)等。

6.甲方應(yīng)按時(shí)按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。

7.甲方負(fù)責(zé)提供現(xiàn)場(chǎng)示范單位、售樓處、看房車(chē)等對(duì)外銷售道具。

8.甲方如期保障工程進(jìn)度，確保工程按預(yù)定時(shí)間竣工并驗(yàn)收合格，如因工期延誤而給銷售帶來(lái)影響，由甲方負(fù)責(zé)。

9.甲方在尊重乙方利益的同時(shí)，有權(quán)對(duì)乙方工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)不妥之處，隨時(shí)提出整改及調(diào)整意見(jiàn)，雙方協(xié)調(diào)一致。

10．銷售過(guò)程中，項(xiàng)目如有變動(dòng)甲方應(yīng)以書(shū)面形式通知乙方，雙方簽字確認(rèn)，對(duì)于乙方提出的書(shū)面問(wèn)題，應(yīng)三日內(nèi)給予書(shū)面答復(fù)。

11．甲方在銷售期內(nèi)收到乙方提供的意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)在要求時(shí)限內(nèi)就乙方意見(jiàn)作出答復(fù)，并以甲方簽字或簽章形式認(rèn)可為準(zhǔn)。

12.本項(xiàng)目的總體規(guī)劃、單體建筑戶型設(shè)計(jì)、園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、樣板示范區(qū)設(shè)計(jì)施工、交房裝修標(biāo)準(zhǔn)及樣板房施工、營(yíng)銷推廣策略等，應(yīng)充分尊重并參考乙方的建議，甲乙雙方共同簽字認(rèn)可。

13．甲方同意在本合同有效期內(nèi)，本項(xiàng)目所有對(duì)外宣傳的資料、戶外廣告牌、媒體廣告及專項(xiàng)活動(dòng)等的落款中均體現(xiàn)乙方作為獨(dú)家銷售代理的角色，以利于銷售工作的開(kāi)展，內(nèi)容為“全程代理：合建行房地產(chǎn)”。

第八條 乙方的責(zé)任

1.在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

(1)制定項(xiàng)目廣告推廣計(jì)劃，并制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表；

(2)主動(dòng)挖掘客戶，派送宣傳資料、售樓書(shū)；

(3)在甲方的協(xié)助下，帶領(lǐng)客戶參觀并介紹項(xiàng)目、環(huán)境及情況；

(4)利用各種形式開(kāi)展多渠道行銷活動(dòng)；

(5)乙方不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。

(6)乙方應(yīng)遵守甲方在售樓現(xiàn)場(chǎng)的公示規(guī)定；

(7)乙方不得以非甲方名義與客戶簽定有關(guān)甲方委托房屋的相關(guān)文件，包括但不限于認(rèn)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)書(shū)、合同等形式，且不得以非甲方名義收取客戶任何款項(xiàng)。

2.乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃以及宣傳執(zhí)行的組織工作，乙方在對(duì)外營(yíng)銷推廣過(guò)程中,嚴(yán)格遵守國(guó)家、地方各項(xiàng)規(guī)定, 全面維護(hù)甲方利益，對(duì)項(xiàng)目各種有關(guān)宣傳的計(jì)劃及費(fèi)用，經(jīng)甲方同意后實(shí)施，并須配合建設(shè)和售房進(jìn)度。

3．乙方協(xié)助甲方簽署該項(xiàng)目之定購(gòu)書(shū)及其購(gòu)房合同，負(fù)責(zé)督促購(gòu)房者及時(shí)按照合同繳納各期房款，并督促購(gòu)房者及時(shí)到銀行辦理有關(guān)按揭手續(xù)，并于每月初向甲方提交上月《合同簽定匯總表》進(jìn)行核對(duì)。

4.乙方在銷售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的**項(xiàng)目項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過(guò)度承諾。

5.乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價(jià)格。在客戶同意購(gòu)買(mǎi)時(shí)，乙方應(yīng)按甲方確定的付款方式告知客戶交款。若遇特殊情況(如團(tuán)購(gòu)情況)，乙方應(yīng)告知甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。

6.在項(xiàng)目正常銷售期內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)安排銷售團(tuán)隊(duì)工作人員不少于名(案場(chǎng)經(jīng)理1名、秘書(shū)名，置業(yè)顧問(wèn)名)，如因銷售人員辭職情況，乙方須在一個(gè)月之內(nèi)調(diào)整完畢，保證項(xiàng)目銷售小組人員數(shù)量穩(wěn)定。

7.乙方應(yīng)避免案場(chǎng)經(jīng)理、銷售人員的頻繁更換。

8.乙方在銷售過(guò)程中不得隨意更改銷售方案，所有銷售方案及銷售資料的準(zhǔn)備必須經(jīng)甲方確認(rèn)后方可準(zhǔn)備和對(duì)外公布。如因乙方單方面原因造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

9.乙方為該項(xiàng)目下列銷售工具制作過(guò)程中提供參考意見(jiàn)，并積極配合，保證及時(shí)、準(zhǔn)確、符合要求：項(xiàng)目模型效果、視頻、廣告公司的選定、展銷板、樓書(shū)、戶外廣告等的制作、邀請(qǐng)函、平面圖、價(jià)目表、銷售文件、報(bào)紙廣告及電視廣告設(shè)計(jì)拍攝。

10.乙方配合甲方的項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和宣傳執(zhí)行工作，并向甲方提交工作進(jìn)度及效果表。

11.乙方必須按照《青島市商品房預(yù)售/買(mǎi)賣(mài)合同》中所規(guī)定的條款，與客戶達(dá)成一致后，簽定買(mǎi)賣(mài)合同。乙方對(duì)客戶予以的任何書(shū)面額外承諾均由乙方承擔(dān)全部責(zé)任，如因此引起客戶退房的，乙方應(yīng)返還甲方所支付的傭金。

12.甲乙雙方商定，凡購(gòu)房客戶一經(jīng)簽署購(gòu)房合同后，因故無(wú)法履行合同而引起的法律糾紛，乙方有義務(wù)根據(jù)甲方的要求積極配合甲方處理。

13.乙方協(xié)助甲方協(xié)調(diào)與客戶的關(guān)系，使甲方與客戶保持良好的關(guān)系。

14.乙方在銷售推廣管理過(guò)程中，定期（每周一次）向甲方匯報(bào)銷售情況，反映存在問(wèn)題、一周來(lái)人來(lái)電分析和市場(chǎng)信息反饋。并在每月5日前向甲方提交銷售月分析報(bào)告。

15．乙方配合甲方交房，催交款項(xiàng)，并配合甲方要求，提供甲方所需要的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，包括但不限于不同形式的日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表以及項(xiàng)目的整體銷售信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第九條 合同的終止和變更

1.在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束。

2.在合同履行期間，乙方無(wú)法按照約定進(jìn)度完成銷售任務(wù)，或出現(xiàn)其他有損甲方利益的情況：包括不按規(guī)范簽署銷售合同、不按照約定流程操作、超越甲方授權(quán)逾權(quán)代理、私收客戶錢(qián)財(cái)?shù)纫约追矫x與外界發(fā)生的一切欺騙、違法現(xiàn)象，給甲方帶來(lái)名譽(yù)或經(jīng)濟(jì)損失的，甲方均有權(quán)隨時(shí)終止合同，并約定由乙方賠償相應(yīng)損失。

3.乙方如在合同履行過(guò)程中，對(duì)于甲方調(diào)整意見(jiàn)無(wú)法達(dá)成共識(shí)，或?qū)τ诩追匠霈F(xiàn)的違約行為，損害乙方名譽(yù)和利益的，乙方有權(quán)終止合同，并要求甲方賠償相應(yīng)損失。

第十條 違約責(zé)任

1.甲乙雙方均不得單方面終止合同，任何一方單方面提前終止合同需支付另一方人民幣伍拾萬(wàn)元違約金。

2.甲方若未能按照本合同約定的代理傭金、溢價(jià)結(jié)算方式支付乙方費(fèi)用的，則每逾期一天甲方應(yīng)支付給乙方應(yīng)付款項(xiàng)總金額的千分之一。如逾期超過(guò)30天甲方仍未付款，乙方有權(quán)停止銷售工作直至甲方支付相關(guān)費(fèi)用止。

3.如甲乙雙方解除合同，甲方應(yīng)在乙方撤場(chǎng)前結(jié)清乙方的代理傭金及溢價(jià)傭金。

第十一條 競(jìng)業(yè)禁止

甲、乙雙方任何一方員工因故離職或被解聘后，合同他方在委托服務(wù)期限內(nèi)及期后6個(gè)月內(nèi)，不得與該員工有任何形式的雇用或合作，否則視為對(duì)合同他方的違約并承擔(dān)法律責(zé)任，應(yīng)賠償對(duì)方罰金人民幣伍拾萬(wàn)元。

第十二條 其他事項(xiàng)

1.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

2.本合同一式三份，甲方執(zhí)兩份，乙方執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

3.在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。

甲方：_房地產(chǎn)有限公司_乙方：青島合建行房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司

代表人：_

代表人：_吳云海_ 2011_年_ _月__日