第一篇：2010年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

2010年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

房地產(chǎn)市場調(diào)研是上海房協(xié)為會員企業(yè)服務、反映會員企業(yè)訴求的一項重要的常態(tài)工作。上海房協(xié)邀請市房管局、市統(tǒng)計局等行政有關部門和上海社科院房地產(chǎn)研究中心、易居研究院等研究機構的專家組成調(diào)研組，定期研究分析房地產(chǎn)市場。

本次調(diào)研以分析2010年上海房地產(chǎn)市場運行情況為基礎，提出上海房協(xié)對于市場形勢的看法和下半年市場情況的預判，并形成本調(diào)研報告，供會員企業(yè)和政府管理部門參考。

一、2010年上海房地產(chǎn)市場的基本情況

（一）土地供應

2010年，全市共計出讓國有建設用地使用權206幅1087公頃，比上年同期（以下簡稱同比）增長67.3%。其中居住用地38幅416.2公頃，增長189.7%。在居住用地中，2010年新增182公頃。?

2010年，開發(fā)企業(yè)在上海共購置土地106.08公頃，同比增長14.6%；共完成土地開發(fā)85.93公頃，同比增長56.1%。?

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資

2010年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資845.28億元，同比增長35.5%（全國為19747億元，同比增長38.1%），增幅上升38.6個百分點，占同期全市社會固定資產(chǎn)投資的38.3%，占比上升9.4個百分點。其中，住宅建設投資為518.18億元，增長44.3%。住宅建設投資中，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資48.78億元，增長17.7倍。

2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長32%，增幅上升18.5個百分點。其中國內(nèi)貸款524.27億元，增長42.6%；利用外資19.63-1-

億元，減少56.9%；自籌資金511.80億元，增長47.9%；定金及預付款362.82億元，減少0.6%。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設

2010年6月末，全市商品房施工面積為9220.41萬平方米，同比增長11.5%，增幅上升13.9個百分點；其中住宅施工面積為5969.28萬平方米，增長11.6%；住宅施工面積中，經(jīng)濟適用房施工面積為561.59萬平米，增長3.9倍。在施工面積中，新開工面積1380.59萬平方米，增長25.6%；其中住宅新開工面積974.67萬平方米，增長29%；住宅新開工面積中，經(jīng)濟適用房新開工面積105.19萬平米，增長5.3倍。

2010年，全市商品房竣工面積686.46萬平方米，同比減少10.9%，減幅擴大3.6個百分點；其中住宅竣工面積492.25萬平方米，減少11.4%。

（四）房地產(chǎn)交易

2010年，全市商品房批準預售714萬平方米，同比減少14.6%，減幅擴大

4.6個百分點。其中新建商品住房批準預售面積562萬平方米，同比減少20.2%。

2010年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售）1009.13萬平方米，同比減少35.8%（全國為3.94億平方米，同比增長15.4%），增幅下降63.7個百分點。其中住宅銷售840.51萬平方米，減少41.8%。

2010年，全市存量房（二手房）成交面積為1113.13萬平方米，同比增長

4.8%，增幅回落30.5個百分點。其中住宅成交878.15萬平方米，同比減少8.4%。

（五）住房價格

2010年1-6月，上海市房屋銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲2.3%，漲幅低于全國70個大中城市2.5個百分點（70個大中城市為4.8%）。其中1-4月累計環(huán)比上漲3.7%，5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4%。

2010年，本市商品住房平均銷售價格14112元/平方米，同比增長20.7%，增幅回落19.1個百分點。

二、2010年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境

2010年，國家繼續(xù)實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實施應對國際金融危機的4萬億投資等一攬子計劃，以推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變和結構調(diào)整為重點，繼續(xù)落實“擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結構、惠民生”的各項措施。2009年12月份國務院開始對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲。住房民生問題在上海和全國“兩會”上受到各界重視。在3月份一些大城市房價快速上漲、“地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日報等中央媒體連續(xù)針對高房價、土地財政和住房制度等問題發(fā)表評論。國務院對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度也逐漸增強。

（一）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境

2010年，國務院先后四次（兩次常務會議、兩次發(fā)文）出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強，上海堅決貫徹國務院宏觀調(diào)控的政策措施。

2009年12月9日，國務院常務會議推出八項措施促進居民消費。其中第七條，2010年1月1日，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。此后，12月23日，財政部國家稅務總局發(fā)布《關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，自2010年1月1日起，個人轉讓購買不足5年的非普通住房全額征收營業(yè)稅；轉讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營業(yè)稅；轉讓購買超過5年的普通住房免征營業(yè)稅。

2010年3月19日，國資委召開部分中央企業(yè)會議，國資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國家法律法規(guī)和有關政策，在促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結構調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。

2010年3月26日，國土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項整治工作方案》（國土電發(fā)[2010]28號），要求于2010年3月至2010年7月專項整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應別墅用地和閑置土地問題。?

2010年5月25日，國家稅務總局下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號），要求各級稅務機關與有關部門協(xié)調(diào)配合，加強領導，強化征管，配備骨干，集中精力加強管理，全面組織清算；同時要求各地使預征率更加接近實際稅負水平，東部地區(qū)預征率不得低于2%（保障性住房除外）。通知強調(diào)，各地要有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。?

2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關于貫徹〈關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見〉的若干規(guī)定》（滬房管保[2010]208號），明確單位租賃房建設和使用管理操作辦法。

2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個人購買經(jīng)濟適用住房貸款實施細則（試行）》，規(guī)定經(jīng)濟適用房的貸款額度以戶為基礎，由借款人和共同借款人分別計算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發(fā)生三期以上逾期時，可申請增加補充還款人償還貸款。?

（二）貨幣金融環(huán)境

2010年，國家繼續(xù)實施積極的的財政政策和適度寬松的貨幣政策，同時著力提高調(diào)控的針對性和靈活性。

1、提高存款準備金率。2010年，央行三次調(diào)升存款準備金率。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年5月10日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。三次上調(diào)存款準備金率后，大中型金融機構的存款準備金率達到17%（農(nóng)村信用社等小型金融機構沒有受到影響，準備金率依然為13.5%）。

2、控制貨幣信貸增速。2010年，中國人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結構優(yōu)化、風險防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點。

3、增強人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率的彈性。

三、對當前上海房地產(chǎn)市場的看法和建議

（一）堅決貫徹國家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展

房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的是，遏制房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房價反彈、漲得更高。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房價上漲過快的勢頭，更重要的是如何保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應量

目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的《上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的“雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對《上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》進行修改以后，中心城區(qū)住宅容積率上限降至2.5，外環(huán)以外郊區(qū)則視情況下降至1.0至1.8。這樣做的主要目的，是為了解決當時中心城區(qū)盲目集中建設導致的城市管理運行以及景觀環(huán)境問題，同時緩解地面沉降。

（三）加快公共租賃住房建設，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與

長期以來，租賃市場的發(fā)展相對滯后。在當前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場成交低迷，但租賃市場成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關注。當前，本市住房租賃市場存在諸多問題，包括缺乏由機構投資者或企業(yè)長期持有并進行租賃經(jīng)營的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟與協(xié)同效應；政府無法全面掌握租賃信息，無法實施有效市場監(jiān)督；租賃登記制度遠沒有得到落實，租賃備案率極低，市場發(fā)展呈無序狀態(tài)。從目前存在的大房型分隔后“群租”的現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場還存在大房型供應過剩，小房型供不應求，宿舍型供應缺失的供求矛盾。

（四）開發(fā)企業(yè)要認清調(diào)控形勢，積極調(diào)整經(jīng)營策略

本輪宏觀調(diào)控無論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應當充分認識到調(diào)控政策的全面性和實施的堅決性，認真研究分析調(diào)控以來的新情況：（1）從已有的市場促銷案例看，首先降價的恒大集團取得了明顯成效，民間機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國20家大型開發(fā)企業(yè)集團中，恒大的年度業(yè)務指標完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價拿地契機，沒有必要通過延長產(chǎn)品的建設時間和銷售周期來提高利潤。（2）2009和2010年增加住宅用地供應和加快保障性住房建設將在今后2-3年逐步發(fā)揮平抑房價的作用，為上海房價的總體穩(wěn)定奠定基礎。（3）2010年國稅總局有關土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應對準備；（4）這次調(diào)控的力度是逐步增強的，如果房價調(diào)整不能達到調(diào)控的效果，可能會有新的調(diào)控措施出臺，具有不確定因素。

參考文獻：1.上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會,上海2010年房地產(chǎn)地產(chǎn)供應。

2.國家稅務總局下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》

3.市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個人購買經(jīng)濟適用住房貸款實施細則（試行）》

4.國土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項整治工作方案》（國土電發(fā)[2010]28號）

建造工程學院 09秋季土木工程（2）

朱任怡王知印張雯菁王芳陳瑞雯

2011．2．20

第二篇：上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

本次調(diào)研以分析2010年上半年上海房地產(chǎn)市場運行情況為基礎，提出上海房協(xié)對于上半年市場形勢的看法和下半年市場情況的預判，并形成本調(diào)研報告，供會員企業(yè)和政府管理部門參考。

一、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場的基本情況 一）土地供應 2010年上半年，全市共計出讓國有建設用地使用權206幅1087公頃，比上年同期（以下簡稱同比）增長67.3%其中居住用地38幅416.2公頃，增長189.7%居住用地中，2010年新增182公頃。2010年上半年，開發(fā)企業(yè)在上海共購置土地106.08 2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_房地產(chǎn)調(diào)研

公頃，同比增長14.6%共完成土地開發(fā)85.93公頃，同比增長56.1% 二）房地產(chǎn)開發(fā)投資 2010年上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資845.28億元，同比增長35.5%全國為19747億元，同比增長38.1%增幅上升38.6個百分點，占同期全市社會固定資產(chǎn)投資的38.3%占比上升9.4個百分點。其中，住宅建設投資為518.18億元，增長44.3%住宅建設投資中，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資48.78億元，增長17.7倍。2010年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長32%增幅上升18.5個百分點。其中國內(nèi)貸款524.27億元，增長42.6%利用外資19.63億元，減少56.9%自籌資金511.80億元，增長47.9%定金及預付款362.82億元，減少0.6% 三）房地產(chǎn)開發(fā)建設 2010年6月末，全市商品房施工面積為9220.41萬平方米，同比增長11.5%增幅上升13.9個百分點；其中住宅施工面積為5969.28萬平方米，增長11.6%住宅施工面積中，經(jīng)濟適用房施工面積為561.59萬平米，增長3.9倍。施工面積中，新開工面積1380.59萬平方米，增長25.6%其中住宅新開工面積974.67萬平方米，增長29%住宅新開工面積中，經(jīng)濟適用房新開工面積105.19萬平米，增長5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面積686.46萬平方米，同比減少10.9%減幅擴大3.6個百分點；其中住宅竣工面積492.25萬平方米，減少11.4% 四）房地產(chǎn)交易 2010年上半年，全市商品房批準預售714萬平方米，同比減少14.6%減幅擴大4.6個百分點。其中新建商品住房批準預售面積562萬平方米，同比減少20.2% 2010年上半年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售）1009.13萬平方米，同比減少35.8%全國為3.94億平方米，同比增長15.4%增幅下降63.7個百分點。其中住宅銷售840.51萬平方米，減少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面積1157.39萬平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面積443.17萬平方米，比年初減少3.8%住宅空置1年以上的面積為283.89萬平方米，比年初增加56.2% 2010年上半年，全市存量房（二手房）成交面積為1113.13萬平方米，同比增長4.8%增幅回落30.5個百分點。其中住宅成交878.15萬平方米，同比減少8.4% 五）住房價格 2010年1-6月，上海市房屋銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲2.3%漲幅低于全國70個大中城市2.5個百分點（70個大中城市為4.8%其中1-4月累計環(huán)比上漲3.7%5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4% 分類別看：2010年1-6月新建住房銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲1.7%70個大中城市為6.0%其中6月份環(huán)比下降0.8%二手住房銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲3.4%70個大中城市為3.6%其中6月份環(huán)比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均銷售價格14112

元/平方米，同比增長20.7%增幅回落19.1個百分點。六）房屋拆遷 2010年上半年，全市拆遷居住房屋面積274萬平方米，比上年增長 8.4%動遷居民戶數(shù)17700戶，同比減少44.10%增幅下降67.3個百分點。七）房地產(chǎn)金融 2010年6月末，全市中資商業(yè)銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額7964.50億元，同比增長30.3%2010年上半年增加貸款915.53億元，同比多增316.94億元。其中個人住房貸款余額4375.46億元，增長37.6%增加貸款462.65億元，多增199.67億元；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2915.17億元，增長24.4%增加貸款387.98億元，多增52.29億元。

二、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境2010年，國家繼續(xù)實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實施應對國際金融危機的4萬億投資等一攬子計劃，以推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變和結構調(diào)整為重點，繼續(xù)落實“擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結構、惠民生”各項措施。2009年12月份國務院開始對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲。住房民生問題在上海和全國“兩會”上受到各界重視。3月份一些大城市房價快速上漲、地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日報等中央媒體連續(xù)針對高房價、土地財政和住房制度等問題發(fā)表評論。國務院對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度也逐漸增強。一）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 2010年上半年，國務院先后四次（兩次常務會議、兩次發(fā)文）出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強，上海堅決貫徹國務院宏觀調(diào)控的政策措施。2009年12月9日，國務院常務會議推出八項措施促進居民消費。其中第七條，2010年1月1日，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。此后，12月23日，財政部國家稅務總局發(fā)布《關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》自2010年1月1日起，個人轉讓購買不足5年的非普通住房全額征收營業(yè)稅；轉讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營業(yè)稅；轉讓購買超過5年的普通住房免征營業(yè)稅。2009年12月14日，國務院常務會議明確提出“加強市場監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲”四項措施：1增加普通商品住房的有效供給；2繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；3加強市場監(jiān)管；4繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。此后，12月17日，財政部、國土部等五部委出臺旨在打擊“囤積”土地行為的關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，特殊項目在兩年內(nèi)全部付清。2009年12月29日，上海市房管局、市財政局、市地稅局、市建交委、市規(guī)土局五部門發(fā)布《關于本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》滬府辦發(fā)[2009]58號）共四項15條。嚴格貫徹國家各項房地產(chǎn)稅收和金融政策，同時上海還規(guī)定，恢復收取個人購買普通住房的住房登記費和個人購買存量普通住房交易（轉讓）手續(xù)費。2009年12月30日，市公積金管理中心下發(fā)《關于2010年執(zhí)行住房公積金個人購房貸款政策的通知》滬公積金[2009]75號）人均住房面積低于本市平均水平的家庭再次貸款購買第二套普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的每戶家庭最高貸款限額為40萬元（有補充住房公積金的最高60萬元）對投資投機性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。人均住房面積的認定，以市房地產(chǎn)交易中心的有效資料為準。2010年1月1日，市政府辦公廳轉發(fā)市農(nóng)委、市規(guī)劃國土資源局《關于本市實行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策推進農(nóng)民宅基地置換試點工作的若干意見》滬府辦發(fā)[2010]1號）明確了試點的基本原則、具體條件、政策措施、工作程序和組織領導，規(guī)定在符合規(guī)劃、85%以上農(nóng)戶同意置換的地區(qū)推進宅基地置換試點，同時確保置換項目區(qū)內(nèi)建設用地總量不增加，耕地面積不減少。2010年1月10日，國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》國辦發(fā)[2010]4號）共五項11條。第三條中“對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）貸款首付比例不得低于40%貸款利率嚴格按照風險定價”第五條中，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”第六條中，國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強對閑置土地的調(diào)查處理，嚴厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規(guī)定等行為”第七條中“已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售” 2010年3月8日，國土資源部下發(fā)《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》國土資發(fā)[2010]34號）共5項19條，要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設用地供應總量的70%并優(yōu)先確定保障性住房用地地塊，確保計劃落實。通知還要求省級管理部門每年3月底前，上報本住房和保障性住房用地供應計劃，公開土地出讓和劃撥結果、土地開發(fā)利用信息和違法違規(guī)用地查處結果。2010年3月9日，財政部、國家稅務總局下發(fā)《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》財稅[2010]13號）對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策（即：不能享受1%契稅優(yōu)惠）2010年3月19日，國資委召開部分中央企業(yè)會議，國資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國家法律法規(guī)和有關政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結構調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年3月26日，國土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項整治工作方案》國土電發(fā)[2010]28號）要求于2010年3月至2010年7月專項整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應別墅用地和閑置土地問題。2010年4月13日，建設部下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知 建房[2010]53號）要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購者不得擅自更改購房者姓名。通知明確：未取得房屋預售許可證的項目不得以認購、預定、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報，明碼標價對外銷售。要加大對捂盤惜售等違法違規(guī)行為的查處力度；要加強和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，及時準確地向社會公布市場信息；要鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點。2010年4月17日，國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》國發(fā)[2010]10號）共5項10條，要求堅決抑制不合理住房需求，對購買第二套住房的家庭貸款首付比例不得低于50%貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對購買第三套及以上住房的貸款首付比例和利率應大幅度提高，商業(yè)銀行可視情況暫停發(fā)放“三套房貸”對不能證明居住滿一年的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款（第3條）通知還要求建立穩(wěn)定房價和住房保障工作的地方政府考核問責機制，增加居住用地有效供應、調(diào)整住房供應結構，加快保障性安居工程建設，加強市場監(jiān)管。2010年5月25日，國家稅務總局下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》國稅發(fā)[2010]53號）要求各級稅務機關與有關部門協(xié)調(diào)配合，加強領導，強化征管，配備骨干，集中精力加強管理，全面組織清算；同時要求各地使預征率更加接近實際稅負水平，東部地區(qū)預征率不得低于2%保障性住房除外）通知強調(diào)，各地要有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。2010年5月26日，建設部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知 建房[2010]83號）明確商業(yè)性住房貸款中的住房套數(shù)，依據(jù)擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定，對借款人已擁有一套（及以上）成套住房，或者已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；同時要求只有對能夠提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明，且家庭成員沒有住房的非本地居民，才能執(zhí)行首套住房信貸政策。2010年6月8日，建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、國稅總局、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》建保[2010]87號）要求按照政府組織，社會參與的原則，通過新建、改建、收購、市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集房源，供城市中等偏下收入住房困難家庭承租。鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃住房中長期貸款。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”投資者權益可依法轉讓。2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關于貫徹〈關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見〉若干規(guī)定》滬房管保[2010]208號）明確單位租賃房建設和使用管理操作辦法。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個人購買經(jīng)濟適用住房貸款實施細則（試行）規(guī)定經(jīng)濟適用房的貸款額度以戶為基礎，由借款人和共同借款人分別計算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發(fā)生三期以上逾期時，可申請增加補充還款人償還貸款。二）貨幣金融環(huán)境 2010年上半年，國家繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，同時著力提高調(diào)控的針對性和靈活性。1提高存款準備金率。2010年上半年，央行三次調(diào)升存款準備金率。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年5月10日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。三次上調(diào)存款準備金率后，大中型金融機構的存款準備金率達到17%農(nóng)村信用社等小型金融機構沒有受到影響，準備金率依然為13.5% 2控制貨幣信貸增速。2010年上半年，中國人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結構優(yōu)化、風險防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點。2010年6月末，廣義貨幣（M2余額67.39萬億元，2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_房地產(chǎn)調(diào)研

同比增長18.5%增幅比上年末低9.2個百分點；狹義貨幣（M1余額24.06萬億元，同比增長24.6%增幅比上年末低7.8個百分點。預計全年新增貨幣信貸7.5萬億元。2010年上半年，金融機構人民幣貸款增加4.63萬億元，同比少增2.74萬億元；人民幣存款增加7.63萬億元，同比少增2.35萬億元。2010年1-6月，銀行間市場同業(yè)拆借月加權平均利率分別為：1.16%1.52%1.40%1.34%1.67%和2.31% 3增強人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率的彈性。

三、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場形勢分析與下半年市場情況預判 2010年上半年，上海堅決貫徹落實國家有關房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，切實推進保障性住房的建設工作。由于新增供應量的相對不足，住房價格繼續(xù)高位運行，成交量下降。新國十條”出臺以后，市場成交進一步萎縮，觀望氣氛濃重，成交價格有所松動。預計下半年觀望氣氛仍將持續(xù)，商品住房價格會出現(xiàn)實質性松動和區(qū)域結構性的調(diào)整，但總體房價水平的下降空間不大。以下側重從土地、投資、銷售、房價等方面進行分析，同時對二手房和租賃房市場也作了分析。一）住宅用地供應大幅增加，土地價格漲幅回落 繼2009年上海加大住宅用地供應以后，2010年上半年，本市繼續(xù)加大住宅用地的供應力度，住宅用地供應達到416.2公頃，同比增長189.73% 從住宅用地出讓的價格看：2010年上半年，地價漲幅有所回落。中心城區(qū)住宅用地出讓價格一季度同比增長35.2%二季度同比增長34.5%從環(huán)比看，二季度內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外的住宅用地出讓價格水平環(huán)比分別為：上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外，非理性競拍的現(xiàn)象減少，上半年預申請公告的105幅土地中，有3人以上預申請的地塊為20幅。2010年上半年上海地價呈先高后低走勢。2月2日，證大置業(yè)（民企）以99.2億元競得外灘8-1地塊，樓面地價為3.4萬元/平方米，成為上海的新地王（總價與單價雙料地王）該地塊起始價91.1億元，4家企業(yè)競價。2月12日，華僑城（央企）以70.2億元競得閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊，樓面地價達5.2855萬元/平方米，成為全國單價地王。該地塊2家企業(yè)競價，溢價率49%同日，仁恒（外企）以38.2億元競得徐盈路東側B4-01地塊，樓面地價15498元/平方米。該地塊12家企業(yè)競價，溢價率431%6月23日旭輝集團（民企）以7.62億元拿下的青浦工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側居住地塊，樓面地價5507元/平米，溢價率136%為上半年居住用地的最高溢價率，明顯低于2009年的溢價率水平。目前該地塊周邊房價約為13000元/平方米左右，面粉貴過面包”現(xiàn)象不再。2010年下半年，隨著保障性住房建設的推進，土地供應尤其是住宅用地的供應仍將大幅增長。但從供應地段上看，23個大型居住社區(qū)中除孫橋、外高橋航津路和顧村在外環(huán)內(nèi)側外，其余均在郊區(qū)，外環(huán)以內(nèi)居住用地的供應不會增長。從土地價格來看，一方面上半年三次上調(diào)存款準備金率和房地產(chǎn)市場銷售低迷，將影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，從而制約企業(yè)的拿地力度；另一方面在上海建設“兩個中心”背景下，中心城區(qū)的可供居住用地有限，舊城改造的成本居高不下，地價的上漲壓力依然存在因此，下半年地價總體水平將有所下降，但下降的幅度不會太大（如：7月2日閘北彭浦456街坊地塊以底價成交，樓面地價12002元/平方米，而該地塊周邊的房價在20000元/平方米以上）但中心城區(qū)的地價仍然維持高位，即使上漲，漲幅也將繼續(xù)回落。無論是地價下降還是漲幅下降都將對房價產(chǎn)生重要影響。二）保障性住房投資大幅增長，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長較快 十一五”期間，上海的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)“規(guī)模大、增幅小”格局，總體把控謹慎。2009年下半年伴隨保障性住房建設的推進，房地產(chǎn)投資額快速增長。2010年上半年完成房地產(chǎn)投資額845.28億元，同比增長35.5%為5年來最大增幅。分類別看，住宅投資額為518.18億2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_房地產(chǎn)調(diào)研

元，增長44.3%辦公樓投資額為105.12億元，增長33.4%商業(yè)用房投資額107.19億元，增長47.3% 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比擴大，主要原因在兩個方面：一是保障性住房開工提速，投資規(guī)模擴大。2010年上半年本市經(jīng)濟適用房開發(fā)投資額就達48.78億元，同比大幅增長17.7倍。二是上半年延續(xù)了2009年下半年投資快速增長的慣性，2010年上半年開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)和購置土地規(guī)模增長較快。此外，2009年上半年的投資規(guī)模基數(shù)較低，也是2010年上半年投資增幅較大的原因。三是2009年開發(fā)企業(yè)大筆銷售資金回籠和籌資渠道相對寬松。2010年上半年，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長32%投資的資金來源比較充裕。2010年下半年，上海繼續(xù)推進保障性住房的建設，全年房地產(chǎn)投資總額將保持同比較快增長，但受到市場銷售不暢的影響，市場化商品房的投資節(jié)奏將有所放緩，使得環(huán)比增幅下降。同時，投資的傳導效應將使得其他產(chǎn)業(yè)的投資占比擴大，房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重將有所回落。三）商品住宅成交量明顯下降，住房價格沖高回落 2010年上半年，上海商品房供銷雙降。批準預售商品房714萬平方米，同比下降14.6%其中批準商品住房預售562萬平方米，同比下降20.2%商品房銷售同比明顯減少，上半年銷售1009.13萬平米，減少35.8%其中商品住宅銷售840.51萬平米，減少41.8%其銷售總量和住宅銷售量為2004年宏觀調(diào)控以來半年銷售量的新低，低于2008年上半年）但辦公樓和商業(yè)用房的銷售量同比增長。分析商品住房銷售下降的原因，一是2005-2008年商品住房用地供應逐年下降，使得近年來竣工面積和批準預售面積逐年減少。二是房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了投資投機性購房，也影響自住型需求對調(diào)控降價的預期，觀望氣氛濃厚，購房需求明顯減少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅價格上漲過快，房價過高也抑制了購房需求。四是世博會的舉辦延緩了部分項目的建設和舊城改造，動拆遷購房需求減少。辦公樓和商業(yè)用房的銷售量增長的原因，首先是住宅建設和成交區(qū)域的不斷外延帶動了周邊商辦用房的銷售；其次，上海近幾年來房價的商住倒掛”現(xiàn)象使得部分投資客由投資住宅轉為投資商辦樓；同時，部分開發(fā)企業(yè)迎合自住型購房者的需要，建設了一批小戶型、可居住的辦公用房。從2010年上半年商品住房成交的結構看，一是成交區(qū)域繼續(xù)向近遠郊轉移：內(nèi)環(huán)內(nèi)占比7.1%同比上升0.5個百分點；內(nèi)外環(huán)間占比16.6%同比下降4.7個百分點；外環(huán)外占比76.4%同比上升4.2個百分點；二是成交房型繼續(xù)趨小：90平方米以下占比44%同比上升11.8個百分點，90-140平方米占比33.6%同比下降10.9個百分點，140平方米以上占比22.4%同比下降0.9個百分點；三是價格區(qū)間明顯上移：單價在7000元以下的占39.9%同比下降5.6個百分點，單價在7000-10000元的占16.5%同比下降2個百分點，單價在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4個百分點，單價在17500元以上的占23.5%同比上升9個百分點。圖12009年7月-2010年6月上海市場化商品住宅銷售情況數(shù)據(jù)來源：民間機構網(wǎng)上監(jiān)測。市場化商品住宅”不包括配套商品房和經(jīng)濟適用房。2010年上半年住房價格總體上是上漲的1-6月新建房屋銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲2.3%但從價格走勢上看是先揚后抑，1月份環(huán)比上漲0.7%2月份持平，3月份環(huán)比上漲1.9%4月份環(huán)比上漲1.1%5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4% 2010年1-4月上海商品住房價格繼續(xù)上漲，4月份商品住房價格水平創(chuàng)出歷史新高。其原因仍然是供應不足，需求增加，僅首次購房和改善性購房的需求還相對穩(wěn)定，但加上投資性購房的需求大量增加，推高了房價。其表現(xiàn)是繼續(xù)2009年的豪宅領漲。據(jù)民間研究機構監(jiān)測的數(shù)據(jù)，一季度5萬元/平米以上的豪宅成交338套（同比增長15.8倍）8.67萬平米（套均257平方米）63.19億元（平均72884元/平方米）4月17日“新國十條”出臺以后，恒大集團首先其全國20多個城市約40個在售項目全面實行“八五折”優(yōu)惠。不久，萬科宣布實行優(yōu)惠促銷。6月初，綠地集團在全國41個城市近百樓盤優(yōu)惠促銷（上海有12個樓盤）受其影響，上海5月份就有37個樓盤優(yōu)惠促銷，6月份增加到49個樓盤。6月份本市月度成交超過1萬平米的9個樓盤中，有8個是綠地、保利、復地、恒盛等知名企業(yè)的優(yōu)惠促銷樓盤。開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠促銷形式大致可分為三種：一是送面積、送物業(yè)管理費、送家電補貼、送購房契稅等變相降價方式；二是優(yōu)惠活動期間購房，價格打折；三是新盤低開、直接降價。因此，5月份房價上漲持平，6月份房價下降。2010年下半年，市場將延續(xù)56月份觀望、僵持、盤整的態(tài)勢。一方面，企業(yè)總是追求利潤的最大化，開發(fā)企業(yè)在不差錢”情況下不會主動降價，即使降價幅度也不會太大。另一方面，現(xiàn)在房價確實太高，消費者希望房價降得多一點，有些投資者也想等待“抄底”從總體上看，56月份已有企業(yè)開始優(yōu)惠促銷，下半年一些自身資金鏈趨緊的開發(fā)企業(yè)會選擇降價促銷，回籠資金，并帶動周邊項目跟進降價促銷。隨著價格的回落，銷售量也會有所增長。但房價回落的幅度不會太大，銷售量的增幅也不會太大，市場回暖要看明年。同時，商辦用房銷售將繼續(xù)保持同比增長，商住價格倒掛”現(xiàn)象會有所緩解。四）存量住房（二手住房）成交量明顯下降，住房租金上揚 2010年上半年，上海存量住房成交878.15萬平米（同期商品住房銷售840.51萬平方米）同比減少8.37%存量住房交易量下降的同時，掛牌出售量大幅增加：6月末，網(wǎng)上存量住房可售量為1494.54萬平米（6月末，市場化商品住房網(wǎng)上可售量為573.72萬平方米）同比增加74.13%上半年存量住房掛牌出售量的增加始于4月份“新國十條”出臺以后，主要是相當部分持有多套住房的業(yè)主預期房價即將下跌，從而急于拋售。存量住房的價格走勢與商品住房的價格走勢相似。2010年上半年，上海住房租賃市場成交活躍，租金呈逐步上揚態(tài)勢。尤其是自4月中旬“新國十條”出臺后，更是需求旺盛，租金快速上揚，漸成各方關注熱點。據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)6月上揚，1-3月累計上漲3點，4-6月累計上漲14點。以6月為例，2000元/月以內(nèi)的低端房源租金漲幅最大，平均上漲200元左右，呈近年來少有的快速上漲之勢。以寶山和普陀為代表的中環(huán)區(qū)域租金上漲的房源最多。分析當前上海住房租賃市場活躍、租金快速上揚的原因，主要是短期需求拉動：一是傳統(tǒng)租賃旺季到來，大學生住房租賃需求迅速增加。大批外地高校畢業(yè)生選擇留滬或來滬就業(yè)，而這部分群體由于經(jīng)濟原因，租房成其解決居住問題的首選；二是世博觀光增加了大量短租需求。從34月份開始，世博園區(qū)周邊板塊的租賃市場十分活躍，部分房源更以“日租房”形式出現(xiàn)，這類房源租金往往較高；三是受調(diào)控影響，市場觀望氣氛濃厚，部分購房者選擇租房進行過渡，擴大了租房需求；四是目前上海的租售比（房價與月租金之比）偏高，住房的租售比約在400:1以上，房價快速上漲以后，租金也會上漲。

四、對當前上海房地產(chǎn)市場的看法和建議 上海積極貫徹實施國務院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，至6月末，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制，調(diào)控政策效應顯著，但也出現(xiàn)商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明顯減少、住房租金上揚等現(xiàn)象。由此，建議政府管理部門和開發(fā)企業(yè)重點關注下列問題。一）堅決貫徹國家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展 房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的遏制房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房價反彈、漲得更高。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房價上漲過快的勢頭，更重要的如何保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。房價總體上講，逐年平穩(wěn)增長是正常的開發(fā)企業(yè)特別是長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都希望有一個平穩(wěn)增長的發(fā)展環(huán)境。房價上漲過快，透支了后市的漲幅，增加了后市的風險，得益的只是房價上漲過快這一時間段售房的企業(yè)，對其他企業(yè)則有害無益。因此，開發(fā)企業(yè)更關心政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、長效型，既要防止房價反彈，也要防止房價大跌。上海房價上漲過快，主要是購房需求拉動，特別是投資投機性購房的拉動。通常的辦法是增加供應，控制需求。從增加供應看，上海土地資源緊缺，2004年宏觀調(diào)控以后，商品住房用地供應逐年減少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供應，增加的主要是保障性住房這一塊，市場化商品住房用地并無增加。而保障性住房近兩年還只能解決低收入住房困難家庭，這部分群體本來就是買不起房，不能形成購買商品住房的實際需求。但公共租賃房能起到分流和延緩購房需求的作用。從控制需求看，主要通過二套房貸政策，抑制投資投機性購房需求，但也影響到改善型購房需求，同時自住性購房需求也因調(diào)控政策預期降價而等待觀望或租房過渡，導致市場低迷。為此，開發(fā)企業(yè)希望房產(chǎn)稅的政策暫緩出臺，如果銷售繼續(xù)低迷，可考慮對改善型購房需求放寬貸款政策，防止銷售量進一步下滑。二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應量 目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對《上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》進行修改以后，中心城區(qū)住宅容積率上限降至2.5外環(huán)以外郊區(qū)則視情況下降至1.0至1.8這樣做的主要目的為了解決當時中心城區(qū)盲目集中建設導致的城市管理運行以及景觀環(huán)境問題，同時緩解地面沉降。當前中心城區(qū)幾乎無地可供，住房價格居高不下的情況下，可以對非中心城區(qū)（外環(huán)以外）住宅用地提高容積率上限，增加住房的供應面積。此外，目前本市成熟的商業(yè)商務區(qū)基本都集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，產(chǎn)業(yè)與工作人群過于集中。住宅建設的郊區(qū)化導致了中央商務區(qū)的擁擠和部分新建住宅區(qū)的臥城化”為此，建議根據(jù)現(xiàn)代城市的規(guī)劃理念，大力推進依托軌道交通的城市副中心和服務業(yè)集聚區(qū)（微型CBD建設，重點發(fā)展郊區(qū)城鎮(zhèn)和大型居住社區(qū)的商業(yè)商務集聚區(qū)，加快城鄉(xiāng)一體化，提高城市商業(yè)、商務以及人口的承載力。三）加快公共租賃住房建設，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與 長期以來，租賃市場的發(fā)展相對滯后。當前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場成交低迷，但租賃市場成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關注。當前，本市住房租賃市場存在諸多問題，包括缺乏由機構投資者或企業(yè)長期持有并進行租賃經(jīng)營的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟與協(xié)同效應；政府無法全面掌握租賃信息，無法實施有效市場監(jiān)督；租賃登記制度遠沒有得到落實，租賃備案率極低，市場發(fā)展呈無序狀態(tài)。從目前存在大房型分隔后“群租”現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場還存在大房型供應過剩，小房型供不應求，宿舍型供應缺失的供求矛盾。住房銷售市場和住房租賃市場是住房流通的兩大市場，發(fā)展租賃住房市場，尤其是公共租賃住房，不僅能有效解決本市日益突出的居住問題，同時也是促進住房銷售市場健康發(fā)展的有效措施。政府部門應該重視并大力發(fā)展公共租賃住房，一是制定租賃市場的政策，完善租賃信息系統(tǒng)網(wǎng)絡建設，加強市場監(jiān)管。二是鼓勵中小房型普通住房的開發(fā)商拿出一部分房源進行租賃，地價和稅收上給予優(yōu)惠，若干年以后準予銷售。三是對大型國有企業(yè)給予長期貸款支持，使其成為本市發(fā)展公共租賃住房的生力軍。四）開發(fā)企業(yè)要認清調(diào)控形勢，積極調(diào)整經(jīng)營策略 本輪宏觀調(diào)控無論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應當充分認識到調(diào)控政策的全面性和實施的堅決性，認真研究分析調(diào)控以來的新情況：1從已有的市場促銷案例看，首先降價的恒大集團取得了明顯成效，民間機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年全國20家大型開發(fā)企業(yè)集團中，恒大的業(yè)務指標完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價拿地契機，沒有必要通過延長產(chǎn)品的建設時間和銷售周期來提高利潤。22009和2010年增加住宅用地供應和加快保障性住房建設將在今后2-3年逐步發(fā)揮平抑房價的作用，為上海房價的總體穩(wěn)定奠定基礎。32010年上半年國稅總局有關土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應對準備；4這次調(diào)控的力度是逐步增強的如果房價調(diào)整不能達到調(diào)控的效果，可能會有新的調(diào)控措施出臺，具有不確定因素。首先，企業(yè)應該認真貫徹遏制房價過快上漲的政策措施，不要捂盤惜售。手中有樓盤的企業(yè)特別是資金不寬裕的企業(yè)應通過降價促銷和加快推盤的方式回籠資金，保證現(xiàn)金流的安全。同時，市場低迷的情況下，應加快項目的開工和建設，增加市場供應，爭取趕上下一輪行情。其次，企業(yè)在當前市場低迷情況下，可以到二三線城市逢低吸納土地，也可以拿一些非住宅用地。當前，已經(jīng)有很多企業(yè)紛紛在二三線城市逆勢拿地，為后續(xù)發(fā)展蓄勢。同時，當前調(diào)控從緊、市場低迷情況下，部分中小企業(yè)可能面臨資金鏈短缺的問題，大企業(yè)可以考慮參股、收購，使項目正常開發(fā)，對大企業(yè)和中小企業(yè)、對市場都有利。再次，企業(yè)要爭取參與保障性住房的建設，參與大型居住社區(qū)的建設，開發(fā)建設符合綠色、低碳、環(huán)保要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提升房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化和

標準化水平，擴大規(guī)模化效益。

第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展狀況

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

東莞市政府關于常平（2001~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場分析

1、常平各個區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應消費者需求。

4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米；預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

——土地供應結構調(diào)整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應結構調(diào)整。大力調(diào)整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調(diào)整房地產(chǎn)供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產(chǎn)升值效應，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

關注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

20xx年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。

經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡；20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%；20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：

2005年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現(xiàn)價），從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇（見表7）：

4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議

促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設過程中，既要把握規(guī)劃建設時機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調(diào)研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關信息制度。要建立準確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質開發(fā)企業(yè)31個，四級資質開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進行轉產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權房”違法用地、違法建筑行為。“小產(chǎn)權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務機構的監(jiān)督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、公開稅費項目，規(guī)范稅費征管行為。據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負擔，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。

5、加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻。