第一篇：上海家教市場調研報告
上海家教市場調研報告
目 錄
一、家教市場現狀
二、上海家教市場競爭對手分析
三、家教市場消費者調研分析
一、家教市場現狀
《2006年中國教育與培訓業研究咨詢報告》顯示：因為發展速度迅猛，未來5到10年內，中國教育培訓市場的潛在規模達3000億元人民幣。IT培訓、英語培訓和少兒教育是培訓教育業的三大支柱。培訓教育連鎖品牌店鋪增長率每年約26％。專業人士表示，僅現在上海教育培訓市場一年的規模就接近100億元人民幣。
數據顯示：我國有2億多中小學在校生，今后十年累計還有2億多適齡兒童要陸續進入中小學接受基礎教育；目前我國共有70萬所中小學校。而在上海就有1300所左右的中小學校，上海的中小學生數也逾百萬，且每年新增學生為45萬左右。由以可見，教育市場的潛力是相當巨大的。
其它學校排名信息：
上海市重點中學各項指標排名：
學生質量： 1 復旦附中2 師大二附中 3 上海中學4 上外附中 5 交大附中6 建平中學7 控江中學8 延安中學 9 復興中學10位育中學
教師質量： 1 師大二附中2 上海中學 3 格致中學4 建平中學 5 七寶中學6 復旦附中7 交大附中8 復興中學 9 向明中學10育才中學
學術質量： 1 師大二附中2 復旦附中 3 上海中學4 格致中學 5 建平中學6 交大附中7 上外附中8 復興中學 9 控江中學10延安中學
高考平均分排名：總分前十：上海中學、華師大二附中、復旦附中、上海實驗學校、交大附中、建平中學、上外附中、控江中學、復興中學、延安中學
語文前十：華師大二附中、上海中學、復旦附中、上海實驗學校、建平中學、交大附中、上外附中、控江中學、復興中學、南洋模范中學
數學前十：上海中學、華師大二附中、復旦附中、上海實驗學校、交大附中、上外附中、建平中學、延安中學、位育中學、控江中學
英語前十：上外附中、復旦附中、上海中學、華師大二附中、建平中學、上海實驗學校、交大附中、控江中學、市三女中、復興中學
物理前十：華師大二附中、上海中學、復旦附中、上海實驗學校、交大附中、建平中學、上外附中、延安中學、市西中學、控江中學
化學前十：上海中學、復旦附中、上海實驗學校、華師大二附中、交大附中、建平中學、控江中學、大同中學、上外附中、延安中學
政治前十：建平中學、復旦附中、大同中學、育才中學、控江中學、曹楊二中、松江二中、市北中學、向明中學、上師大附中
歷史前十：華師大二附中、復旦附中、建平中學、上海中學、交大附中、大同中學、上海實驗學校、上師大附中、控江中學、上外附中
二、上海家教市場競爭對手分析
據不完全統計，上海市80％以上的家長有請家教的經歷，而上海共有超過1500家家教公司，而正規注冊的不超過80家，而這80家家教公司每年最多只能提供10萬份家教，遠遠不到需求的十分之一，超過90%的家長選擇了地下家教。此外，上海家教公司中95%以上都只是充當了一個簡單的中介作用，提供專業家教服務的公司相對較少。目前，上海普通家教市場的平均價格已達到了初中50元/小時，高中60元/小時。
縱觀上海的家教公司，有兩大類形式：一類中介類家教公司，他們大多靠網絡進行師資和學員方面的調配；另一類是擁有自己的學校，讓孩子統一在學校進行教育補習的公司，而后者也更為專業、層次也更高。
目前在上海市場中的中介類家教公司有：家有兒女家教，希望家教，天天家教，陽光家教，伯樂家教，上海樹人家教，天天家教，天天向上家教，井口蛙家教，銀蘋果家教，王牌家教，復旦飛躍家教，升晨家教，上海第一家教，上海成功家教，上海旭日家教，上海博瑞家教，迅馳家教，上海名師家教等，他們大都屬于第一類家教公司，都擁有自己的網站，而師資大都是目前的大學在校生，依靠網絡資源進行師資和學員的招聘，定位于中端市場。
在上海市場中第二類擁有自己學校的家教公司，目前除了精銳教育外，還有學大教育、新東方、騏驥教育，綠光教育等，但真正做到全科一對一授課的，目前只有學大教育，其也是形式上與精銳形成直接競爭的公司品牌。
其中新東方只做英語培訓，不涉及其它科目，雖然品牌和實力雄厚并有豐富的校區，但不構成對精銳的全面威脅。
而騏驥教育雖然不屬于一對一教學，且目前只有兩家中心（徐匯和浦東），但也是精銳的競爭對手之一。騏驥在上海已有10年，浦東東方路的新校區也有5年歷史，學員已有數百名。他們實行的是18-25人的小班化教學，不屬于一對一教學，而其師資力量也較強，學科帶頭人都出自市三女中、大同中學等重點中學。此外，騏驥的授課時間為周末，周一至周五不上課（除寒暑假外），目前浦東校區只有初高中部，徐匯校區是從小學到高中，兩個校區均為全科目家教。
在生源方面，騏驥的所有報名學員都要進行嚴格的入學考，擇優錄取；根據學生學習程度分為特優班、提高班、基礎班；所有任課老師皆為市重點在職教師、各學科帶頭人、教研組組長；擁有2000平米獨立樓，空調教室；特設教學研究部負責教學質量控制、答疑、課后免費輔導；督導部全程監控教學過程；在管理上聘請全職學習顧問，全程分科目跟進每個學員各科學習情況，并及時和家長聯系溝通，另設班主任負責學員考勤，督促學員養成良好的學習習慣；聘請權威資深教師作為騏驥教研顧問，對入學考試和教學質量全方位把關。
騏驥教育是上海唯一一家專業進行分層教育的學校，所有在騏驥的教育課程都全方位輔助了學校課堂的課程，不僅有拓展、有復習、有預習，而且還有基礎的鞏固和查漏補缺。騏驥教育根據學生的學習情況將學生分成三個層次：1）在特優班上，騏驥教育將以課程拓展和體系化為目的，通過課程加深加難，完成學生對知識點高度的理解，從而應付各類的考試和將來的學習。2）在提高班上，騏驥教育將以課程知識梳理為目的，通過預、復習和騏驥師資的歸納和總結，迅速提高學生對知識的掌握程度，從而達到提高學生的學習成績，并且減輕學生課程壓力。3）在基礎班上，騏驥教育將以提高學生的基礎知識和基礎能力為目的，通過騏驥師資的循循善誘的教誨，達到提高學生自信心，改善學生學習習慣，鞏固學生的基礎知識，從而達到學生快速改變學習狀態的目的。
為了確保騏驥入學考試的精準，騏驥所有的入學考試的命題和批改都有資深權威老師負責。因此騏驥的人學考試將收取每門50元的考務費，所有報讀特優班、基礎班的學生和報讀提高班的新生均須參加入學考試，考務費均不退費。
騏驥的收費為：
特優班平均每課時的價格為初中94元/課時，高中為99元/課時 提高班平均每課時的價格為初中90元/課時，高中為96元/課時 基礎班平均每課時的價格為初中、高中均為69元/課時
綠光教育是上海市少科站的合作伙伴。特別針對3-18歲青少兒度身訂制專業系統的外教口語課程，在語言培訓領域擁有豐富的經驗，特色是小學小年齡孩子的英語教育，也是滬上具備憑請外教資格的學校，現已是通用少兒英語口語星級考04，07號考點。
綠光教育現擁有25個教學分部，總部位于虹口區最繁華的四川北路，分校遍及上海的楊浦、靜安、長寧、徐匯、普陀和浦東各區，每個分部都配有電腦、電視及DVD等多媒體設。綠光教育目前都是15人左右的小班授課，非1對1的教學，就英語方面的平均價格約為110元/課時（2小時）。目前也正準備開設語文、數學、英語三門主課培訓，由于目前綠光關注的主要是英語教學，且各科目教育目前還未完善，對于精銳的全面、直接的競爭尚未形成。
學大教育是目前精銳在上海的主要競爭對手，其在教學模式上（一對一）等各方面都是精銳的直接競爭對手。
學大教育科技（北京）有限公司（www.tmdps.cn）成立于2001年9月，是一家結合了優質的教育資源和先進的信息技術，專注于中國教育服務領域的高科技公司，總部設在北京。
在師資方面，學大也擁有較強的師資力量，特聘各地區重點中小學專兼職教師、特高級教師，均為多年擔任各年級、初高中畢業班教學工作，部分教師長期研究中高考命題和閱卷任務，教學經驗豐富。此外，擁有近十萬來自清華大學、北京大學、北京師范大學、人民大學、復旦大學、同濟大學、華東師范大學、上海交通大學等數百所重點大學、有著豐富家教經驗的在校大學生、研究生，整體的師資力量極具雄厚。
目前學大遍布全國共19個城市：北京、上海、廣州、天津、成都、武漢、杭州、太原、濟南、哈爾濱、南京、重慶、沈陽、石家莊、深圳、長沙、大連、西安、鄭州。籌備中的城市有：南昌、長春、青島、福州、蘭州、呼和浩特、烏魯木齊、合肥。
目前學大在上海的網點共有5家，分別為：徐匯校區：上海市徐匯區凱旋路3500號華苑大廈2號樓12層D座；黃浦校區：上海市黃浦區黃河路355號雅州大廈1號樓5層519室；虹口校區：上海市虹口區東江灣路188號（空間188）D座222室；浦東校區：上海市浦東區商城路303號申金大廈裙樓二層A座；楊浦校區（新）：上海市楊浦區四平路2158號富慶國定大廈12層1201室。此外，在盧灣區學大還將開一個新校，具體地址目前不詳，這也會對我們精銳目前的徐匯校區構成一定威脅。
在價格上，學大的價格定位偏高，目前平均價格在100-150元/課時（1小時），以高中為例：高中62課時以下為150元/小時，62-102課時為140元/小時，102-192課時為135元/小時，192-298課時為130元/小時，298-418課時為125元/小時。
目前學大在上海的廣告投入也是相當大的，學大在短信營銷、報廣這兩項其主要的宣傳途徑上投入巨大，在報廣上幾乎每周都能看到其身影，主要的媒體形式是通欄和半通欄，主要的媒體有：新民晚報、新聞晨報、新聞晚報、家庭教育報、中學生學習報等。
三、家教市場消費者調研分析
市場調查問卷統計結果(210份有效問卷統計)
1.您知道的課外輔導的機構有？（可多選）（無提示說出兩三個）1.新東方
(40人)
19.05%
2.華浦
(34人)
16.19%
3.學大教育
(24人)
11.43%
4.華詢
(21人)
10%
5.樂知
(12人)
5.71% 6.優盟
(10人)
4.76%
7.其他
0%
未填:
(69人)
32.86%
2．您的孩子是否正在或曾經參加課外輔導的課程？ ? 是(169人)
80.48% ? 否(28人)
13.33 %
未填:(13人)
18.57 %
3.您是否有興趣送孩子參加課外輔導？
? 否
(31人)
14.76%
? 是
(23人)
10.95%
未填:
(156人)
74.29%
4.您孩子暫時不參加課外輔導教育的原因？（可多選）?學校學習壓力大，功課過重
(27人)
12.86% ?覺得沒有效果
(25人)
11.9% ?學費太貴
(9人)
4.29% ?沒有感興趣的課程
(9人)
4.29% ?交通不方便
(6人)
2.86%
?其他
(2人)
0.95%
未填:
(136人)
64.76%
5．您送孩子參加課外輔導，是希望能？（請選擇并排序，可多選）
□提高學習成績
(111人)
52.86%
□作為平時學校教育的補充
(78人)
37.14%
□為考入重點學校作準備
(36人)
17.14%
□其他
（1人）
0.48%
6.請選出您為孩子選擇課外輔導機構時考慮的因素，并按重要程度為其打分（可多選）（繼續追問）
□教學效果
（146人）
69.52%
□教學環境
（58人）
27.62%
□收費合理
（52人）
24.76%
□名師
（40人）
19.05%
□交通便利
（37人）
17.62%
□知名度
（35人）
16.67%
□規模
（29人）
13.81%
□朋友推薦
（25人）
11.9%
□課程設置
（18人）
8.57%
□小班教學
（11人）
5.24%
7．您是通過何種渠道獲取課外輔導機構的信息？（請選擇并排序，可多選）□ 互聯網
（67人）
31.9%
□ 電視
（59人）
28.1%
□ 報紙
（51人）
24.29% □ 廣告宣傳單
(43人)
20.48%
? 學校老師推薦
(30人)
14.29% □ 親友介紹
(21人)
10%
□ 雜志
（17人）
8.1%
□ 廣播
(13人)
6.19%
□手機短信
(3人)
1.43%
□ 其他
0%
8.您的家庭月平均收入水平? □4000-5999 6000-9999
(112人)
53.33%
□10000-14999
15000-19999
(63人)
30%
□20000及以上
(27人)
12.86% ?低于3999
(4人)
1.9% 未填:
(3人)
1.43%
從目前的調研結果看，可以形成如下總結：
上海的消費者對家教公司的整體情況并不了解，在家長心目中也沒有任何一家教育機構可以在目前市場上占據絕對優勢，雖然消費者對華浦、學大、新東方這樣的機構或有耳聞，但這個市場品牌混雜繁多，真正在家長心目中的旗艦品牌并未形成。
在家長對孩子參加課外輔導課程的態度還是比較認可，大多數家長都有參加課外輔導課程的意愿或者已經參加過此類課程的輔導。說明整個家教市場的潛力還是相當大，且家長對課外輔導的形式接受度和傾向性還是相當高的。家長對課外輔導的疑慮還是存在于對效果沒有太大的把握，絕大多數家長希望通過課外輔導能夠讓孩子提高學習成績，在家長選擇課外輔導機構時考慮的因素中首當其沖的還是教學效果，占到選項的60%-80%，其次對于知名度、規模、收費、師資力量、交通、教學環境都各有15%-20%的偏重。
在家長獲取課外輔導機構信息的渠道方面，報紙、雜志、電視、互聯網和戶外宣傳單都占據了一定比例，因此這些也是以后宣傳的主要媒體渠道，此外學校老師推薦也占了15%左右的比重，這也是在學校通路宣傳和渠道公關的機會點。
第二篇：上海房地產市場調研報告
上海房地產市場調研報告
本次調研以分析2010年上半年上海房地產市場運行情況為基礎，提出上海房協對于上半年市場形勢的看法和下半年市場情況的預判，并形成本調研報告，供會員企業和政府管理部門參考。
一、2010年上半年上海房地產市場的基本情況 一）土地供應 2010年上半年，全市共計出讓國有建設用地使用權206幅1087公頃，比上年同期（以下簡稱同比）增長67.3%其中居住用地38幅416.2公頃，增長189.7%居住用地中，2010年新增182公頃。2010年上半年，開發企業在上海共購置土地106.08 2010年上半年上海房地產市場調研報告_房地產調研
公頃，同比增長14.6%共完成土地開發85.93公頃，同比增長56.1% 二）房地產開發投資 2010年上半年，全市完成房地產開發投資845.28億元，同比增長35.5%全國為19747億元，同比增長38.1%增幅上升38.6個百分點，占同期全市社會固定資產投資的38.3%占比上升9.4個百分點。其中，住宅建設投資為518.18億元，增長44.3%住宅建設投資中，經濟適用房開發投資48.78億元，增長17.7倍。2010年上半年，全市房地產開發企業到位資金1691.83億元，同比增長32%增幅上升18.5個百分點。其中國內貸款524.27億元，增長42.6%利用外資19.63億元，減少56.9%自籌資金511.80億元，增長47.9%定金及預付款362.82億元，減少0.6% 三）房地產開發建設 2010年6月末，全市商品房施工面積為9220.41萬平方米，同比增長11.5%增幅上升13.9個百分點；其中住宅施工面積為5969.28萬平方米，增長11.6%住宅施工面積中，經濟適用房施工面積為561.59萬平米，增長3.9倍。施工面積中，新開工面積1380.59萬平方米，增長25.6%其中住宅新開工面積974.67萬平方米，增長29%住宅新開工面積中，經濟適用房新開工面積105.19萬平米，增長5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面積686.46萬平方米，同比減少10.9%減幅擴大3.6個百分點；其中住宅竣工面積492.25萬平方米，減少11.4% 四）房地產交易 2010年上半年，全市商品房批準預售714萬平方米，同比減少14.6%減幅擴大4.6個百分點。其中新建商品住房批準預售面積562萬平方米，同比減少20.2% 2010年上半年，全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）1009.13萬平方米，同比減少35.8%全國為3.94億平方米，同比增長15.4%增幅下降63.7個百分點。其中住宅銷售840.51萬平方米，減少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面積1157.39萬平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面積443.17萬平方米，比年初減少3.8%住宅空置1年以上的面積為283.89萬平方米，比年初增加56.2% 2010年上半年，全市存量房（二手房）成交面積為1113.13萬平方米，同比增長4.8%增幅回落30.5個百分點。其中住宅成交878.15萬平方米，同比減少8.4% 五）住房價格 2010年1-6月，上海市房屋銷售價格指數累計環比上漲2.3%漲幅低于全國70個大中城市2.5個百分點（70個大中城市為4.8%其中1-4月累計環比上漲3.7%5月份持平，6月份環比下降1.4% 分類別看：2010年1-6月新建住房銷售價格指數累計環比上漲1.7%70個大中城市為6.0%其中6月份環比下降0.8%二手住房銷售價格指數累計環比上漲3.4%70個大中城市為3.6%其中6月份環比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均銷售價格14112
元/平方米，同比增長20.7%增幅回落19.1個百分點。六）房屋拆遷 2010年上半年，全市拆遷居住房屋面積274萬平方米，比上年增長 8.4%動遷居民戶數17700戶，同比減少44.10%增幅下降67.3個百分點。七）房地產金融 2010年6月末，全市中資商業銀行人民幣房地產貸款余額7964.50億元，同比增長30.3%2010年上半年增加貸款915.53億元，同比多增316.94億元。其中個人住房貸款余額4375.46億元，增長37.6%增加貸款462.65億元，多增199.67億元；房地產開發貸款余額2915.17億元，增長24.4%增加貸款387.98億元，多增52.29億元。
二、2010年上半年上海房地產市場的發展環境2010年，國家繼續實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續實施應對國際金融危機的4萬億投資等一攬子計劃，以推進經濟發展方式轉變和結構調整為重點，繼續落實“擴內需、保增長、調結構、惠民生”各項措施。2009年12月份國務院開始對房地產市場進行宏觀調控，遏制部分城市房價過快上漲。住房民生問題在上海和全國“兩會”上受到各界重視。3月份一些大城市房價快速上漲、地王”頻現的情況下，新華社、人民日報等中央媒體連續針對高房價、土地財政和住房制度等問題發表評論。國務院對房地產市場調控的力度也逐漸增強。一）房地產市場政策環境 2010年上半年，國務院先后四次（兩次常務會議、兩次發文）出臺房地產市場調控政策措施，調控的力度逐次加強，上海堅決貫徹國務院宏觀調控的政策措施。2009年12月9日，國務院常務會議推出八項措施促進居民消費。其中第七條，2010年1月1日，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施。此后，12月23日，財政部國家稅務總局發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》自2010年1月1日起，個人轉讓購買不足5年的非普通住房全額征收營業稅；轉讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營業稅；轉讓購買超過5年的普通住房免征營業稅。2009年12月14日，國務院常務會議明確提出“加強市場監督，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲”四項措施：1增加普通商品住房的有效供給；2繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；3加強市場監管；4繼續大規模推進保障性安居工程建設。此后，12月17日，財政部、國土部等五部委出臺旨在打擊“囤積”土地行為的關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，特殊項目在兩年內全部付清。2009年12月29日，上海市房管局、市財政局、市地稅局、市建交委、市規土局五部門發布《關于本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發展的實施意見》滬府辦發[2009]58號）共四項15條。嚴格貫徹國家各項房地產稅收和金融政策，同時上海還規定，恢復收取個人購買普通住房的住房登記費和個人購買存量普通住房交易（轉讓）手續費。2009年12月30日，市公積金管理中心下發《關于2010年執行住房公積金個人購房貸款政策的通知》滬公積金[2009]75號）人均住房面積低于本市平均水平的家庭再次貸款購買第二套普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的每戶家庭最高貸款限額為40萬元（有補充住房公積金的最高60萬元）對投資投機性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。人均住房面積的認定，以市房地產交易中心的有效資料為準。2010年1月1日，市政府辦公廳轉發市農委、市規劃國土資源局《關于本市實行城鄉建設用地增減掛鉤政策推進農民宅基地置換試點工作的若干意見》滬府辦發[2010]1號）明確了試點的基本原則、具體條件、政策措施、工作程序和組織領導，規定在符合規劃、85%以上農戶同意置換的地區推進宅基地置換試點，同時確保置換項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少。2010年1月10日，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》國辦發[2010]4號）共五項11條。第三條中“對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）貸款首付比例不得低于40%貸款利率嚴格按照風險定價”第五條中，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款”第六條中，國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執行監管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為”第七條中“已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售” 2010年3月8日，國土資源部下發《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》國土資發[2010]34號）共5項19條，要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設用地供應總量的70%并優先確定保障性住房用地地塊，確保計劃落實。通知還要求省級管理部門每年3月底前，上報本住房和保障性住房用地供應計劃，公開土地出讓和劃撥結果、土地開發利用信息和違法違規用地查處結果。2010年3月9日，財政部、國家稅務總局下發《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》財稅[2010]13號）對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策（即：不能享受1%契稅優惠）2010年3月19日，國資委召開部分中央企業會議，國資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產為主業的中央企業帶頭執行國家法律法規和有關政策，促進房地產行業健康發展中發揮骨干作用；78家不以房地產為主業的中央企業，要加快結構調整步伐，15個工作日內制訂有序退出的方案。2010年3月26日，國土資源部明電印發《房地產用地專項整治工作方案》國土電發[2010]28號）要求于2010年3月至2010年7月專項整治保障性住房擅自改變用途、違規供應別墅用地和閑置土地問題。2010年4月13日，建設部下發《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知 建房[2010]53號）要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購者不得擅自更改購房者姓名。通知明確：未取得房屋預售許可證的項目不得以認購、預定、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等費用。房地產開發企業應將取得預售許可的項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報，明碼標價對外銷售。要加大對捂盤惜售等違法違規行為的查處力度；要加強和完善房地產市場信息系統建設，及時準確地向社會公布市場信息；要鼓勵推行商品住房現售試點。2010年4月17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》國發[2010]10號）共5項10條，要求堅決抑制不合理住房需求，對購買第二套住房的家庭貸款首付比例不得低于50%貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對購買第三套及以上住房的貸款首付比例和利率應大幅度提高，商業銀行可視情況暫停發放“三套房貸”對不能證明居住滿一年的非本地居民暫停發放購買住房貸款（第3條）通知還要求建立穩定房價和住房保障工作的地方政府考核問責機制，增加居住用地有效供應、調整住房供應結構，加快保障性安居工程建設，加強市場監管。2010年5月25日，國家稅務總局下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》國稅發[2010]53號）要求各級稅務機關與有關部門協調配合，加強領導，強化征管，配備骨干，集中精力加強管理，全面組織清算；同時要求各地使預征率更加接近實際稅負水平，東部地區預征率不得低于2%保障性住房除外）通知強調，各地要有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。2010年5月26日，建設部、人民銀行和銀監會聯合下發《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知 建房[2010]83號）明確商業性住房貸款中的住房套數，依據擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定，對借款人已擁有一套（及以上）成套住房，或者已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的執行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；同時要求只有對能夠提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明，且家庭成員沒有住房的非本地居民，才能執行首套住房信貸政策。2010年6月8日，建設部、發改委、財政部、國土資源部、人民銀行、國稅總局、銀監會聯合下發《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》建保[2010]87號）要求按照政府組織，社會參與的原則，通過新建、改建、收購、市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集房源，供城市中等偏下收入住房困難家庭承租。鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”投資者權益可依法轉讓。2010年6月22日，市房管局印發《關于貫徹〈關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見〉若干規定》滬房管保[2010]208號）明確單位租賃房建設和使用管理操作辦法。2010年6月29日，市公積金管理中心印發《上海市住房公積金個人購買經濟適用住房貸款實施細則（試行）規定經濟適用房的貸款額度以戶為基礎，由借款人和共同借款人分別計算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發生三期以上逾期時，可申請增加補充還款人償還貸款。二）貨幣金融環境 2010年上半年，國家繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，同時著力提高調控的針對性和靈活性。1提高存款準備金率。2010年上半年，央行三次調升存款準備金率。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。三次上調存款準備金率后，大中型金融機構的存款準備金率達到17%農村信用社等小型金融機構沒有受到影響，準備金率依然為13.5% 2控制貨幣信貸增速。2010年上半年，中國人民銀行按照總量適度、節奏平穩、結構優化、風險防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點。2010年6月末，廣義貨幣（M2余額67.39萬億元，2010年上半年上海房地產市場調研報告_房地產調研
同比增長18.5%增幅比上年末低9.2個百分點；狹義貨幣（M1余額24.06萬億元，同比增長24.6%增幅比上年末低7.8個百分點。預計全年新增貨幣信貸7.5萬億元。2010年上半年，金融機構人民幣貸款增加4.63萬億元，同比少增2.74萬億元；人民幣存款增加7.63萬億元，同比少增2.35萬億元。2010年1-6月，銀行間市場同業拆借月加權平均利率分別為：1.16%1.52%1.40%1.34%1.67%和2.31% 3增強人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發言人發表談話表示：根據國內外經濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率的彈性。
三、2010年上半年上海房地產市場形勢分析與下半年市場情況預判 2010年上半年，上海堅決貫徹落實國家有關房地產市場的調控政策，切實推進保障性住房的建設工作。由于新增供應量的相對不足，住房價格繼續高位運行，成交量下降。新國十條”出臺以后，市場成交進一步萎縮，觀望氣氛濃重，成交價格有所松動。預計下半年觀望氣氛仍將持續，商品住房價格會出現實質性松動和區域結構性的調整，但總體房價水平的下降空間不大。以下側重從土地、投資、銷售、房價等方面進行分析，同時對二手房和租賃房市場也作了分析。一）住宅用地供應大幅增加，土地價格漲幅回落 繼2009年上海加大住宅用地供應以后，2010年上半年，本市繼續加大住宅用地的供應力度，住宅用地供應達到416.2公頃，同比增長189.73% 從住宅用地出讓的價格看：2010年上半年，地價漲幅有所回落。中心城區住宅用地出讓價格一季度同比增長35.2%二季度同比增長34.5%從環比看，二季度內環內、內中環、中外環、外環外的住宅用地出讓價格水平環比分別為：上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外，非理性競拍的現象減少，上半年預申請公告的105幅土地中，有3人以上預申請的地塊為20幅。2010年上半年上海地價呈先高后低走勢。2月2日，證大置業（民企）以99.2億元競得外灘8-1地塊，樓面地價為3.4萬元/平方米，成為上海的新地王（總價與單價雙料地王）該地塊起始價91.1億元，4家企業競價。2月12日，華僑城（央企）以70.2億元競得閘北區蘇州河北岸東塊1街坊，樓面地價達5.2855萬元/平方米，成為全國單價地王。該地塊2家企業競價，溢價率49%同日，仁恒（外企）以38.2億元競得徐盈路東側B4-01地塊，樓面地價15498元/平方米。該地塊12家企業競價，溢價率431%6月23日旭輝集團（民企）以7.62億元拿下的青浦工業園區島區西側居住地塊，樓面地價5507元/平米，溢價率136%為上半年居住用地的最高溢價率，明顯低于2009年的溢價率水平。目前該地塊周邊房價約為13000元/平方米左右，面粉貴過面包”現象不再。2010年下半年，隨著保障性住房建設的推進，土地供應尤其是住宅用地的供應仍將大幅增長。但從供應地段上看，23個大型居住社區中除孫橋、外高橋航津路和顧村在外環內側外，其余均在郊區，外環以內居住用地的供應不會增長。從土地價格來看，一方面上半年三次上調存款準備金率和房地產市場銷售低迷，將影響到開發企業的現金流，從而制約企業的拿地力度；另一方面在上海建設“兩個中心”背景下，中心城區的可供居住用地有限，舊城改造的成本居高不下，地價的上漲壓力依然存在因此，下半年地價總體水平將有所下降，但下降的幅度不會太大（如：7月2日閘北彭浦456街坊地塊以底價成交，樓面地價12002元/平方米，而該地塊周邊的房價在20000元/平方米以上）但中心城區的地價仍然維持高位，即使上漲，漲幅也將繼續回落。無論是地價下降還是漲幅下降都將對房價產生重要影響。二）保障性住房投資大幅增長，房地產投資規模增長較快 十一五”期間，上海的房地產開發投資呈現“規模大、增幅小”格局，總體把控謹慎。2009年下半年伴隨保障性住房建設的推進，房地產投資額快速增長。2010年上半年完成房地產投資額845.28億元，同比增長35.5%為5年來最大增幅。分類別看，住宅投資額為518.18億2010年上半年上海房地產市場調研報告_房地產調研
元，增長44.3%辦公樓投資額為105.12億元，增長33.4%商業用房投資額107.19億元，增長47.3% 房地產投資規模同比擴大，主要原因在兩個方面：一是保障性住房開工提速，投資規模擴大。2010年上半年本市經濟適用房開發投資額就達48.78億元，同比大幅增長17.7倍。二是上半年延續了2009年下半年投資快速增長的慣性，2010年上半年開發企業完成土地開發和購置土地規模增長較快。此外，2009年上半年的投資規模基數較低，也是2010年上半年投資增幅較大的原因。三是2009年開發企業大筆銷售資金回籠和籌資渠道相對寬松。2010年上半年，本市房地產開發企業到位資金1691.83億元，同比增長32%投資的資金來源比較充裕。2010年下半年，上海繼續推進保障性住房的建設，全年房地產投資總額將保持同比較快增長，但受到市場銷售不暢的影響，市場化商品房的投資節奏將有所放緩，使得環比增幅下降。同時，投資的傳導效應將使得其他產業的投資占比擴大，房地產投資占社會固定資產投資的比重將有所回落。三）商品住宅成交量明顯下降，住房價格沖高回落 2010年上半年，上海商品房供銷雙降。批準預售商品房714萬平方米，同比下降14.6%其中批準商品住房預售562萬平方米，同比下降20.2%商品房銷售同比明顯減少，上半年銷售1009.13萬平米，減少35.8%其中商品住宅銷售840.51萬平米，減少41.8%其銷售總量和住宅銷售量為2004年宏觀調控以來半年銷售量的新低，低于2008年上半年）但辦公樓和商業用房的銷售量同比增長。分析商品住房銷售下降的原因，一是2005-2008年商品住房用地供應逐年下降，使得近年來竣工面積和批準預售面積逐年減少。二是房地產調控政策抑制了投資投機性購房，也影響自住型需求對調控降價的預期，觀望氣氛濃厚，購房需求明顯減少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅價格上漲過快，房價過高也抑制了購房需求。四是世博會的舉辦延緩了部分項目的建設和舊城改造，動拆遷購房需求減少。辦公樓和商業用房的銷售量增長的原因，首先是住宅建設和成交區域的不斷外延帶動了周邊商辦用房的銷售；其次，上海近幾年來房價的商住倒掛”現象使得部分投資客由投資住宅轉為投資商辦樓；同時，部分開發企業迎合自住型購房者的需要，建設了一批小戶型、可居住的辦公用房。從2010年上半年商品住房成交的結構看，一是成交區域繼續向近遠郊轉移：內環內占比7.1%同比上升0.5個百分點；內外環間占比16.6%同比下降4.7個百分點；外環外占比76.4%同比上升4.2個百分點；二是成交房型繼續趨小：90平方米以下占比44%同比上升11.8個百分點，90-140平方米占比33.6%同比下降10.9個百分點，140平方米以上占比22.4%同比下降0.9個百分點；三是價格區間明顯上移：單價在7000元以下的占39.9%同比下降5.6個百分點，單價在7000-10000元的占16.5%同比下降2個百分點，單價在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4個百分點，單價在17500元以上的占23.5%同比上升9個百分點。圖12009年7月-2010年6月上海市場化商品住宅銷售情況數據來源：民間機構網上監測。市場化商品住宅”不包括配套商品房和經濟適用房。2010年上半年住房價格總體上是上漲的1-6月新建房屋銷售價格指數累計環比上漲2.3%但從價格走勢上看是先揚后抑，1月份環比上漲0.7%2月份持平，3月份環比上漲1.9%4月份環比上漲1.1%5月份持平，6月份環比下降1.4% 2010年1-4月上海商品住房價格繼續上漲，4月份商品住房價格水平創出歷史新高。其原因仍然是供應不足，需求增加，僅首次購房和改善性購房的需求還相對穩定，但加上投資性購房的需求大量增加，推高了房價。其表現是繼續2009年的豪宅領漲。據民間研究機構監測的數據，一季度5萬元/平米以上的豪宅成交338套（同比增長15.8倍）8.67萬平米（套均257平方米）63.19億元（平均72884元/平方米）4月17日“新國十條”出臺以后，恒大集團首先其全國20多個城市約40個在售項目全面實行“八五折”優惠。不久，萬科宣布實行優惠促銷。6月初，綠地集團在全國41個城市近百樓盤優惠促銷（上海有12個樓盤）受其影響，上海5月份就有37個樓盤優惠促銷，6月份增加到49個樓盤。6月份本市月度成交超過1萬平米的9個樓盤中，有8個是綠地、保利、復地、恒盛等知名企業的優惠促銷樓盤。開發企業的優惠促銷形式大致可分為三種：一是送面積、送物業管理費、送家電補貼、送購房契稅等變相降價方式；二是優惠活動期間購房，價格打折；三是新盤低開、直接降價。因此，5月份房價上漲持平，6月份房價下降。2010年下半年，市場將延續56月份觀望、僵持、盤整的態勢。一方面，企業總是追求利潤的最大化，開發企業在不差錢”情況下不會主動降價，即使降價幅度也不會太大。另一方面，現在房價確實太高，消費者希望房價降得多一點，有些投資者也想等待“抄底”從總體上看，56月份已有企業開始優惠促銷，下半年一些自身資金鏈趨緊的開發企業會選擇降價促銷，回籠資金，并帶動周邊項目跟進降價促銷。隨著價格的回落，銷售量也會有所增長。但房價回落的幅度不會太大，銷售量的增幅也不會太大，市場回暖要看明年。同時，商辦用房銷售將繼續保持同比增長，商住價格倒掛”現象會有所緩解。四）存量住房（二手住房）成交量明顯下降，住房租金上揚 2010年上半年，上海存量住房成交878.15萬平米（同期商品住房銷售840.51萬平方米）同比減少8.37%存量住房交易量下降的同時，掛牌出售量大幅增加：6月末，網上存量住房可售量為1494.54萬平米（6月末，市場化商品住房網上可售量為573.72萬平方米）同比增加74.13%上半年存量住房掛牌出售量的增加始于4月份“新國十條”出臺以后，主要是相當部分持有多套住房的業主預期房價即將下跌，從而急于拋售。存量住房的價格走勢與商品住房的價格走勢相似。2010年上半年，上海住房租賃市場成交活躍，租金呈逐步上揚態勢。尤其是自4月中旬“新國十條”出臺后，更是需求旺盛，租金快速上揚，漸成各方關注熱點。據上海房屋租賃指數辦公室數據顯示，上海房屋租賃指數連續6月上揚，1-3月累計上漲3點，4-6月累計上漲14點。以6月為例，2000元/月以內的低端房源租金漲幅最大，平均上漲200元左右，呈近年來少有的快速上漲之勢。以寶山和普陀為代表的中環區域租金上漲的房源最多。分析當前上海住房租賃市場活躍、租金快速上揚的原因，主要是短期需求拉動：一是傳統租賃旺季到來，大學生住房租賃需求迅速增加。大批外地高校畢業生選擇留滬或來滬就業，而這部分群體由于經濟原因，租房成其解決居住問題的首選；二是世博觀光增加了大量短租需求。從34月份開始，世博園區周邊板塊的租賃市場十分活躍，部分房源更以“日租房”形式出現，這類房源租金往往較高；三是受調控影響，市場觀望氣氛濃厚，部分購房者選擇租房進行過渡，擴大了租房需求；四是目前上海的租售比（房價與月租金之比）偏高，住房的租售比約在400:1以上，房價快速上漲以后，租金也會上漲。
四、對當前上海房地產市場的看法和建議 上海積極貫徹實施國務院對房地產市場的調控政策，至6月末，房價過快上漲的勢頭已經得到遏制，調控政策效應顯著，但也出現商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明顯減少、住房租金上揚等現象。由此，建議政府管理部門和開發企業重點關注下列問題。一）堅決貫徹國家調控政策，保持房地產市場的平穩發展 房地產市場調控的目的遏制房價過快上漲，保持房地產市場的平穩發展。前幾次調控，都出現房價反彈、漲得更高。這一次調控已經遏制了房價上漲過快的勢頭，更重要的如何保持房地產市場的平穩發展。房價總體上講，逐年平穩增長是正常的開發企業特別是長期從事房地產開發的企業都希望有一個平穩增長的發展環境。房價上漲過快，透支了后市的漲幅，增加了后市的風險，得益的只是房價上漲過快這一時間段售房的企業，對其他企業則有害無益。因此，開發企業更關心政策的連續性、穩定性、長效型，既要防止房價反彈，也要防止房價大跌。上海房價上漲過快，主要是購房需求拉動，特別是投資投機性購房的拉動。通常的辦法是增加供應，控制需求。從增加供應看，上海土地資源緊缺，2004年宏觀調控以后，商品住房用地供應逐年減少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供應，增加的主要是保障性住房這一塊，市場化商品住房用地并無增加。而保障性住房近兩年還只能解決低收入住房困難家庭，這部分群體本來就是買不起房，不能形成購買商品住房的實際需求。但公共租賃房能起到分流和延緩購房需求的作用。從控制需求看，主要通過二套房貸政策，抑制投資投機性購房需求，但也影響到改善型購房需求，同時自住性購房需求也因調控政策預期降價而等待觀望或租房過渡，導致市場低迷。為此，開發企業希望房產稅的政策暫緩出臺，如果銷售繼續低迷，可考慮對改善型購房需求放寬貸款政策，防止銷售量進一步下滑。二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應量 目前本市的土地控制性規劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的上海市城市規劃條例修正案》中所明確的雙增雙減”原則是土地規劃制定的重要依據。2004年初，原上海市城市規劃管理局對《上海市城市規劃管理技術規定》進行修改以后，中心城區住宅容積率上限降至2.5外環以外郊區則視情況下降至1.0至1.8這樣做的主要目的為了解決當時中心城區盲目集中建設導致的城市管理運行以及景觀環境問題，同時緩解地面沉降。當前中心城區幾乎無地可供，住房價格居高不下的情況下，可以對非中心城區（外環以外）住宅用地提高容積率上限，增加住房的供應面積。此外，目前本市成熟的商業商務區基本都集中在內環以內，產業與工作人群過于集中。住宅建設的郊區化導致了中央商務區的擁擠和部分新建住宅區的臥城化”為此，建議根據現代城市的規劃理念，大力推進依托軌道交通的城市副中心和服務業集聚區（微型CBD建設，重點發展郊區城鎮和大型居住社區的商業商務集聚區，加快城鄉一體化，提高城市商業、商務以及人口的承載力。三）加快公共租賃住房建設，鼓勵房地產開發企業參與 長期以來，租賃市場的發展相對滯后。當前調控的背景下，本市住房買賣市場成交低迷，但租賃市場成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關注。當前，本市住房租賃市場存在諸多問題，包括缺乏由機構投資者或企業長期持有并進行租賃經營的房屋，難以形成規模經濟與協同效應；政府無法全面掌握租賃信息，無法實施有效市場監督；租賃登記制度遠沒有得到落實，租賃備案率極低，市場發展呈無序狀態。從目前存在大房型分隔后“群租”現象分析，本市住房租賃市場還存在大房型供應過剩，小房型供不應求，宿舍型供應缺失的供求矛盾。住房銷售市場和住房租賃市場是住房流通的兩大市場，發展租賃住房市場，尤其是公共租賃住房，不僅能有效解決本市日益突出的居住問題，同時也是促進住房銷售市場健康發展的有效措施。政府部門應該重視并大力發展公共租賃住房，一是制定租賃市場的政策，完善租賃信息系統網絡建設，加強市場監管。二是鼓勵中小房型普通住房的開發商拿出一部分房源進行租賃，地價和稅收上給予優惠，若干年以后準予銷售。三是對大型國有企業給予長期貸款支持，使其成為本市發展公共租賃住房的生力軍。四）開發企業要認清調控形勢，積極調整經營策略 本輪宏觀調控無論從行文規格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發企業應當充分認識到調控政策的全面性和實施的堅決性，認真研究分析調控以來的新情況：1從已有的市場促銷案例看，首先降價的恒大集團取得了明顯成效，民間機構的監測數據顯示，上半年全國20家大型開發企業集團中，恒大的業務指標完成率最高。企業加快資金回籠可以抓住可能出現的低價拿地契機，沒有必要通過延長產品的建設時間和銷售周期來提高利潤。22009和2010年增加住宅用地供應和加快保障性住房建設將在今后2-3年逐步發揮平抑房價的作用，為上海房價的總體穩定奠定基礎。32010年上半年國稅總局有關土地增值稅清算的政策，需要開發企業以充足的現金流做好應對準備；4這次調控的力度是逐步增強的如果房價調整不能達到調控的效果，可能會有新的調控措施出臺，具有不確定因素。首先，企業應該認真貫徹遏制房價過快上漲的政策措施，不要捂盤惜售。手中有樓盤的企業特別是資金不寬裕的企業應通過降價促銷和加快推盤的方式回籠資金，保證現金流的安全。同時，市場低迷的情況下，應加快項目的開工和建設，增加市場供應，爭取趕上下一輪行情。其次，企業在當前市場低迷情況下，可以到二三線城市逢低吸納土地，也可以拿一些非住宅用地。當前，已經有很多企業紛紛在二三線城市逆勢拿地，為后續發展蓄勢。同時，當前調控從緊、市場低迷情況下，部分中小企業可能面臨資金鏈短缺的問題，大企業可以考慮參股、收購，使項目正常開發，對大企業和中小企業、對市場都有利。再次，企業要爭取參與保障性住房的建設，參與大型居住社區的建設，開發建設符合綠色、低碳、環保要求的房地產產品，提升房地產開發的產業化和
標準化水平，擴大規模化效益。
第三篇：羽絨服市場調研報告（上海）
這次上海之行收獲頗多，感觸也很深。不但眼光寬廣了，思維上也得到了充實。
今年一些時尚品牌羽絨服在面料運用上又有新的亮點，比如veromoda的冷印壓花處理的面料，“小熊威尼”的金銀閃光面料，on
服裝是為人而生的，而人對色彩有著天生的敏感。通過對各種色彩的設計和運用，直接深入人的內心深處，引起人心理的共鳴，進入人們的視線，更進入了心里。遠看色彩近看花，色彩永遠是先入為主、先聲奪人，是視覺中最響亮的語言，色彩的表現力和穿透力（感染力）。Veromoda熱情的大紅，尊貴的紫色，以及一些亮麗、活潑、跳躍的顏色。“艾格”甜甜的嫩粉色，表現出小淑女的浪漫情懷，還有印染針編織圖案的面料。“淑女屋”的粉色、銀灰色在乖巧中表現出又叛逆，玩世不恭的風格。Esprit那深沉的卡其色，猶如一股清新的歐美休閑風襲入我們的生活，使我們享受更自由更富有活力、更健康更科學的生活，拋棄束縛自身的禮儀，回歸自然。
今年的羽絨服在裁剪分割上更適身、科學，還有些采用多道分割，運用同色或相配色的滾條裝飾。“淑女屋”的小荷葉邊及繡花含蓄內斂。On
在七浦批發市場里，也有不少收獲。羽絨服品牌“蘭安卡”、“詩夢”顏色活潑、靚麗，中長時裝款都配有寬窄不一的腰帶、高檔的皮帶，另外腰間還有繡花的。杭州“秋紫儀”短款在胸前及袖上用半條金屬拉鏈作裝飾的。老牌子“紅豆”也注入了新的時尚元素，在口袋處用帶鉆的氣眼和精致的帶銀絲的細織帶。“莊馳”則大肆運用民族元素，下擺兩側或前片下部大塊的花卉、人物裝飾印繡花圖案，也許是想在藝術與市場之間尋取最佳平衡。“太陽谷”短款后背上的涂鴉字母印花，透出隨意而又張揚的藝術味道。“紅貝”女裝的羽絨服體現出成熟的知性美。杭州的“匯其欣”更是與時裝接軌，各種新鮮、前衛的時裝款羽絨服讓人欣喜，大膽嘗試新的輔料，前身運用同色的皮草，多了份時尚感，更多了份狂野味。下擺的皮條加釘珠，胸前或后背的珠寶（鉆）花型裝飾，在濃濃的女人味中散發出奢侈、高貴的氣息，相信大多數年輕的女性都會為之心動不已，正如性感女神瑪麗蓮·夢露所說的：“珠寶是女人最好的朋友”。
在羽絨服大賣場也看到了幾個較時尚品牌羽絨服的新款，“艾萊依”在原來的時尚少女裝基礎上搖身一變，注入了新的元素，今年的新款更前衛、更酷感十足。軍裝風格雙排扣的中長款，率真而又硬朗。短款在色彩上運用深沉的彩色，突出主題。個性的暗印花圖案、黃銅拉鏈以及寬皮帶，嬉皮士味十足。“雪倫”色彩青春、靚麗，款式上也追求這一點，腰間運用袢子，再有黃銅拉鏈裝飾。
總之，羽絨服品牌正朝著時尚化、年輕化這條軌道健康、快速的發展。現代“衣”的流行美，是由物質美聚集著精神美，朝著多元化的流行趨勢發展。我們只是被時尚潮流無形的內涵力量所左右，面對多元化、復雜化的情感綜合體，只有創造出切入時尚脈搏的衣生活方式，才能給人們的審美情感時時帶來新的歡愉。
第四篇：2010年上海房地產市場調研報告
2010年上海房地產市場調研報告
房地產市場調研是上海房協為會員企業服務、反映會員企業訴求的一項重要的常態工作。上海房協邀請市房管局、市統計局等行政有關部門和上海社科院房地產研究中心、易居研究院等研究機構的專家組成調研組，定期研究分析房地產市場。
本次調研以分析2010年上海房地產市場運行情況為基礎，提出上海房協對于市場形勢的看法和下半年市場情況的預判，并形成本調研報告，供會員企業和政府管理部門參考。
一、2010年上海房地產市場的基本情況
（一）土地供應
2010年，全市共計出讓國有建設用地使用權206幅1087公頃，比上年同期（以下簡稱同比）增長67.3%。其中居住用地38幅416.2公頃，增長189.7%。在居住用地中，2010年新增182公頃。?
2010年，開發企業在上海共購置土地106.08公頃，同比增長14.6%；共完成土地開發85.93公頃，同比增長56.1%。?
（二）房地產開發投資
2010年，全市完成房地產開發投資845.28億元，同比增長35.5%（全國為19747億元，同比增長38.1%），增幅上升38.6個百分點，占同期全市社會固定資產投資的38.3%，占比上升9.4個百分點。其中，住宅建設投資為518.18億元，增長44.3%。住宅建設投資中，經濟適用房開發投資48.78億元，增長17.7倍。
2010年，全市房地產開發企業到位資金1691.83億元，同比增長32%，增幅上升18.5個百分點。其中國內貸款524.27億元，增長42.6%；利用外資19.63-1-
億元，減少56.9%；自籌資金511.80億元，增長47.9%；定金及預付款362.82億元，減少0.6%。
（三）房地產開發建設
2010年6月末，全市商品房施工面積為9220.41萬平方米，同比增長11.5%，增幅上升13.9個百分點；其中住宅施工面積為5969.28萬平方米，增長11.6%；住宅施工面積中，經濟適用房施工面積為561.59萬平米，增長3.9倍。在施工面積中，新開工面積1380.59萬平方米，增長25.6%；其中住宅新開工面積974.67萬平方米，增長29%；住宅新開工面積中，經濟適用房新開工面積105.19萬平米，增長5.3倍。
2010年，全市商品房竣工面積686.46萬平方米，同比減少10.9%，減幅擴大3.6個百分點；其中住宅竣工面積492.25萬平方米，減少11.4%。
（四）房地產交易
2010年，全市商品房批準預售714萬平方米，同比減少14.6%，減幅擴大
4.6個百分點。其中新建商品住房批準預售面積562萬平方米，同比減少20.2%。
2010年，全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）1009.13萬平方米，同比減少35.8%（全國為3.94億平方米，同比增長15.4%），增幅下降63.7個百分點。其中住宅銷售840.51萬平方米，減少41.8%。
2010年，全市存量房（二手房）成交面積為1113.13萬平方米，同比增長
4.8%，增幅回落30.5個百分點。其中住宅成交878.15萬平方米，同比減少8.4%。
（五）住房價格
2010年1-6月，上海市房屋銷售價格指數累計環比上漲2.3%，漲幅低于全國70個大中城市2.5個百分點（70個大中城市為4.8%）。其中1-4月累計環比上漲3.7%，5月份持平，6月份環比下降1.4%。
2010年，本市商品住房平均銷售價格14112元/平方米，同比增長20.7%，增幅回落19.1個百分點。
二、2010年上海房地產市場的發展環境
2010年，國家繼續實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續實施應對國際金融危機的4萬億投資等一攬子計劃，以推進經濟發展方式轉變和結構調整為重點，繼續落實“擴內需、保增長、調結構、惠民生”的各項措施。2009年12月份國務院開始對房地產市場進行宏觀調控，遏制部分城市房價過快上漲。住房民生問題在上海和全國“兩會”上受到各界重視。在3月份一些大城市房價快速上漲、“地王”頻現的情況下，新華社、人民日報等中央媒體連續針對高房價、土地財政和住房制度等問題發表評論。國務院對房地產市場調控的力度也逐漸增強。
（一）房地產市場政策環境
2010年，國務院先后四次（兩次常務會議、兩次發文）出臺房地產市場調控政策措施，調控的力度逐次加強，上海堅決貫徹國務院宏觀調控的政策措施。
2009年12月9日，國務院常務會議推出八項措施促進居民消費。其中第七條，2010年1月1日，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施。此后，12月23日，財政部國家稅務總局發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，自2010年1月1日起，個人轉讓購買不足5年的非普通住房全額征收營業稅；轉讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營業稅；轉讓購買超過5年的普通住房免征營業稅。
2010年3月19日，國資委召開部分中央企業會議，國資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產為主業的中央企業帶頭執行國家法律法規和有關政策，在促進房地產行業健康發展中發揮骨干作用；78家不以房地產為主業的中央企業，要加快結構調整步伐，15個工作日內制訂有序退出的方案。
2010年3月26日，國土資源部明電印發《房地產用地專項整治工作方案》（國土電發[2010]28號），要求于2010年3月至2010年7月專項整治保障性住房擅自改變用途、違規供應別墅用地和閑置土地問題。?
2010年5月25日，國家稅務總局下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號），要求各級稅務機關與有關部門協調配合，加強領導，強化征管，配備骨干，集中精力加強管理，全面組織清算；同時要求各地使預征率更加接近實際稅負水平，東部地區預征率不得低于2%（保障性住房除外）。通知強調，各地要有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。?
2010年6月22日，市房管局印發《關于貫徹〈關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見〉的若干規定》（滬房管保[2010]208號），明確單位租賃房建設和使用管理操作辦法。
2010年6月29日，市公積金管理中心印發《上海市住房公積金個人購買經濟適用住房貸款實施細則（試行）》，規定經濟適用房的貸款額度以戶為基礎，由借款人和共同借款人分別計算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發生三期以上逾期時，可申請增加補充還款人償還貸款。?
（二）貨幣金融環境
2010年，國家繼續實施積極的的財政政策和適度寬松的貨幣政策，同時著力提高調控的針對性和靈活性。
1、提高存款準備金率。2010年，央行三次調升存款準備金率。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。三次上調存款準備金率后，大中型金融機構的存款準備金率達到17%（農村信用社等小型金融機構沒有受到影響，準備金率依然為13.5%）。
2、控制貨幣信貸增速。2010年，中國人民銀行按照總量適度、節奏平穩、結構優化、風險防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點。
3、增強人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發言人發表談話表示：根據國內外經濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率的彈性。
三、對當前上海房地產市場的看法和建議
（一）堅決貫徹國家調控政策，保持房地產市場的平穩發展
房地產市場調控的目的是，遏制房價過快上漲，保持房地產市場的平穩發展。前幾次調控，都出現房價反彈、漲得更高。這一次調控已經遏制了房價上漲過快的勢頭，更重要的是如何保持房地產市場的平穩發展。
（二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應量
目前本市的土地控制性規劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的《上海市城市規劃條例修正案》中所明確的“雙增雙減”原則是土地規劃制定的重要依據。2004年初，原上海市城市規劃管理局對《上海市城市規劃管理技術規定》進行修改以后，中心城區住宅容積率上限降至2.5，外環以外郊區則視情況下降至1.0至1.8。這樣做的主要目的，是為了解決當時中心城區盲目集中建設導致的城市管理運行以及景觀環境問題，同時緩解地面沉降。
（三）加快公共租賃住房建設，鼓勵房地產開發企業參與
長期以來，租賃市場的發展相對滯后。在當前調控的背景下，本市住房買賣市場成交低迷，但租賃市場成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關注。當前，本市住房租賃市場存在諸多問題，包括缺乏由機構投資者或企業長期持有并進行租賃經營的房屋，難以形成規模經濟與協同效應；政府無法全面掌握租賃信息，無法實施有效市場監督；租賃登記制度遠沒有得到落實，租賃備案率極低，市場發展呈無序狀態。從目前存在的大房型分隔后“群租”的現象分析，本市住房租賃市場還存在大房型供應過剩，小房型供不應求，宿舍型供應缺失的供求矛盾。
（四）開發企業要認清調控形勢，積極調整經營策略
本輪宏觀調控無論從行文規格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發企業應當充分認識到調控政策的全面性和實施的堅決性，認真研究分析調控以來的新情況：（1）從已有的市場促銷案例看，首先降價的恒大集團取得了明顯成效，民間機構的監測數據顯示，全國20家大型開發企業集團中，恒大的業務指標完成率最高。企業加快資金回籠可以抓住可能出現的低價拿地契機，沒有必要通過延長產品的建設時間和銷售周期來提高利潤。（2）2009和2010年增加住宅用地供應和加快保障性住房建設將在今后2-3年逐步發揮平抑房價的作用，為上海房價的總體穩定奠定基礎。（3）2010年國稅總局有關土地增值稅清算的政策，需要開發企業以充足的現金流做好應對準備；（4）這次調控的力度是逐步增強的，如果房價調整不能達到調控的效果，可能會有新的調控措施出臺，具有不確定因素。
參考文獻：1.上海市房地產行業協會,上海2010年房地產地產供應。
2.國家稅務總局下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》
3.市公積金管理中心印發《上海市住房公積金個人購買經濟適用住房貸款實施細則（試行）》
4.國土資源部明電印發《房地產用地專項整治工作方案》（國土電發[2010]28號）
建造工程學院 09秋季土木工程（2）
朱任怡王知印張雯菁王芳陳瑞雯
2011．2．20
第五篇：上海英語家教
登錄網站前50名學員免費搶占價值千元的真人口語陪練名額：
現在英語培訓多如牛毛，很多人都有這樣的疑惑：怎么樣才能選擇一個適合自己，效果又好的培訓班呢？究竟哪個培訓班最好呢？找了許久終于找到一個性價比高的，我就是用《英語教練互動教程》學好英語的。
《英語教練互動教程》零基礎學英語，成人學口語第一品牌
1、低價：價格僅培訓班2折，效果好3倍；
2、自由：不限時間、地點，學員自主安排；
3、安全：支付寶擔保交易，試學七天，滿意后再付款；
4、保障：貨到付款，七天無理由退貨；
5、高效：專業老師全程一對一個性化輔導；
幸運者可得“免費真人一對一口語陪練名額”，即刻登錄下方官網搶購吧！
英語教練官網：
掌握好英語口語的8個學習方法
1.Listen to yourself（聽自己）.如果你不能聽出你自己的發音問題，就很難去改正它。試著把你的朗讀或演說錄下來，并與以英語為母語的外國人士做個比較。
2.Slowdown（慢下來）.很多英語學習者說話都求快，其實快不見得就說得好，說得越快毛病越不容易改掉。每天練習一點點，從聲調到單詞再到句子，慢慢來，急不得。
3.Pictureit（畫圖）.閉上眼睛，在說話之前想想如何發這個音，想想嘴巴和臉的定位。
4.Copy the experts（模仿專家）.英語為母語的人士是最好的老師。所以，注意聽英語廣播或英語電影、電視節目，聽他們的發音，還要注意看他們的口形。不要看字幕，模仿你聽到的聲音，即使你不確定他們在說什么。
5.Practice(練習）.發音有問題是難免的，因此很多人會害怕說錯而不開口。沒關系，多練習就好了，不要害羞。
6.Find a partner(找伙伴）.從別人那里得到反饋是很重要的。找個也對提高英語水平感興趣的伙伴，互相鼓勵，互相比賽，多對話。
7.Be poetic(充滿詩意）.大聲地念詩、演講，專注在字的重音和音調。因為，詩歌通常都是瑯瑯上口，有節奏感的，多多練習有助于提高英語水平。發音準了，語調對了，語感慢慢出來了，這對記憶單詞和交流都有好處。
8.Sing a song(唱歌）.聽熱門英文歌曲并跟唱。唱歌可以以輕松的心情學習和使用單詞，也可以幫助你學習節奏和語調，是寓教于樂的好方法。
掌握好英語口語的學習方法，關鍵還需要您堅持，聽說堅持下去就可以說一口流利的英語。
九條符合禮儀的科技和電話使用規范
1.If all you have to say in your e-mail reply is “Thanks!”refrain from sending it.You're just clogging an inbox.1.如果你只是想在電子郵件里回復“謝謝”，那么不要發送它。這只會讓對方的收件箱更加擁擠。
2.Don't use cell phones in a waiting room, checkout line, restaurant, train, or bathroom stall.2.不要在等候室、結賬處、餐館、火車站或盥洗室的隔間里使用手機。
3.When talking to someone in person, don't glance down at your cell phone to see who's trying to reach you.3.和他人面對面交談時，不要低下頭來查看手機看是否有人找你。
4.When instant-messaging, always ask if now is a good time to chat.4.和別人進行即時通訊時，一定要問一下現在是否是交談的好時機。
5.It's OK to piggyback on a neighbor's free Wi-Fi as long as you don't hog it and do realize it's not secure.5.用一下鄰居的免費無線連接也未嘗不可，只要你不經常用并知道那樣并不安全。
6.Things not to do when e-mailing: shout in all caps, use colored fonts or clip-art emoticons, attach large files, forward an e-mail inappropriate.6.發電子郵件時不要做的幾件事情：全部用大寫字母；使用彩色的字體或剪貼畫表情符號；把較大文件作為附件；轉發不恰當的電子郵件。
7.You can e-mail thank-you for party invitations and birthday gifts given in person as long as you send each of them separately.For mailed gifts, letters of recommendation, and wedding presents, a written note is still preferable.7.如果收到聚會的邀請或生日禮物，你應該分別向他們發送“謝謝”的電子郵件。如果收到了寄來的禮品、推薦信和婚禮禮物，書面形式的感謝仍然是可取的。
8.Work e-mails can be sent anytime, but business texts should be restricted to one hour before the start of the workday to two hours after it ends, according to The Modern Gentleman.8.《現代紳士》這本書提到，工作的電子郵件任何時間都可發送，但商務內容最好在工作日開始的一小時前到結束的兩小時后這之間發送。
9.If you still own an answering machine, make sure the outgoing message isn't annoying or twee.9.如果你仍舊在用答錄機，確保留言信息不要惹人煩或過于花哨。
《英語美名》
5、Retaining a childish heart is a matter of pride.童心未泯，是一件值得驕傲的事情。
6、Our life is frittered away by detail, simplify it, simplify it.我們的生活都被瑣事浪費掉了，簡單點，再簡單點。
點擊咨詢 