第一篇：上海甲級辦公樓市場調(diào)研報告2
上海甲級辦公樓市場調(diào)查報告
前言
上海的辦公樓市場經(jīng)過近十年的發(fā)展，目前，已具備相當?shù)陌l(fā)展規(guī)模，且逐步形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)層出不窮，上海市甲級辦公樓目前主要分布于五大區(qū)域，即：虹橋區(qū)域、南京西路區(qū)域、淮海中路區(qū)域、人民廣場外灘區(qū)域以及浦東陸家嘴區(qū)域。本報告將著重圍繞這五大區(qū)域中的75棟甲級以及次甲級辦公樓，來分析上海目前辦公樓市場現(xiàn)狀。
上海甲級辦公樓歷年價格、租金及資金回報率分析
合理的投資收益對超額回報率的打壓，使得上海甲級辦公樓的回報率在1994年達到24.2％的頂點之后，連年持續(xù)走低?；貓舐实淖邉莼九c空置率保持相反的步調(diào)，辦公樓整體市場環(huán)境趨弱導致其回報率長期居低不上。而自1999年始，租金、價格的上升，辦公樓的熱租，使近三年的辦公樓投資回報率不斷上升，由數(shù)據(jù)顯示，2000年和2001年的辦公樓投資回報率分別為8.5％和9.5％，辦公樓市場開始呈現(xiàn)升溫。
從甲級辦公樓的價格走勢看，在1995年達到頂峰，但隨著辦公樓供應量的大幅上升，1995-1999年間，甲級辦公樓的價格也隨之大幅下降，到2000年隨著入住甲級辦公樓的公司增多，空置率下降，價格有所回升。
租金的走勢同價格的走勢基本相近，1995年達到最高點，隨后辦公樓供應量上升，租金逐年下滑。1999年以后亞洲經(jīng)濟復蘇，大量的外資開始涌入上海市場，甲級辦公樓升溫，租金開始節(jié)節(jié)上漲。
2.辦公樓的未來區(qū)域發(fā)展熱點
中國的入世和近幾季度的強勢供應共同締造了近期辦公樓市場繁榮的這一局面。入世對辦公樓市場將產(chǎn)生持續(xù)的影響，很多銀行、金融機構(gòu)和律師事務所
將不斷積極地擴大各自企業(yè)規(guī)模，例如太平洋安泰人壽保險在上海國際貿(mào)易大廈租下了5個樓面。中國正在努力成為國際制造工廠，這也對傳統(tǒng)企業(yè)擴大國內(nèi)辦事機構(gòu)規(guī)模有利好因素影響。盡管目前全球經(jīng)濟復蘇的步伐對辦公樓市場仍有較大影響，但中國對辦公樓市場的需求量仍有著強有力的鼓舞。
從區(qū)域市場來看，從最早的虹橋地區(qū)到現(xiàn)在逐步發(fā)展成以浦東陸家嘴中央商務區(qū)為龍頭，以南京西路、太平橋、虹橋、徐家匯為區(qū)域性CBD的多級發(fā)展格局，五角場、中山公園、浦東國際機場、松江新城作為潛在的區(qū)域性CBD均有崛起之勢，CBD的形成所帶來的聚集效應和輻射功能，又反過來促進和推動辦公樓市場的發(fā)展，使得辦公樓的投資建設和市場變化成為房地產(chǎn)市場的熱點。
從上?，F(xiàn)有辦公樓的發(fā)展趨勢來看，區(qū)域發(fā)展、分頭并進的局面仍將保持，各個CBD受到整個大勢趨好的影響下，根據(jù)目前已出臺的規(guī)劃表明，以下這幾個區(qū)域?qū)行碌牧咙c出現(xiàn)，值得關(guān)注。
? 與外灘南北呼應的上海北外灘地區(qū)整體開發(fā)
未來北外灘地區(qū)將形成現(xiàn)代商務區(qū)、國際航運商貿(mào)區(qū)和提籃橋歷史風貌與現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)三大功能組團，成為黃浦江沿岸又一亮點；虹口港以西的現(xiàn)代商務區(qū)與外灘、陸家嘴形成上海CBD（中心商務區(qū)）“金三角”。世茂在北外灘中央商務區(qū)改造土地面積為20萬平方米，新建建筑面積為70萬平方米，包括高級辦公樓，五星級酒店，商業(yè)旅游等，加上配套的高級住宅區(qū)，總建筑面積將會超過100萬平方米。
2.目前甲級辦公樓的衡量標準
上海
在上海將甲級辦公樓定義為：市中心繁華地段，高品質(zhì)、裝潢講究、大堂寬敞、樓面面積寬闊、間隔具有彈性、中央空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)完善、設有良好的載貨升降機設備、高速客梯、專業(yè)物業(yè)管理、先進智能化設施、有常年泊車設施等。
一.上海主要辦公區(qū)域分析
1.地理位置分布
上海高檔辦公樓集中分布于5個區(qū)域，即盧灣區(qū)的淮海中路沿線，靜安區(qū)的南京西路沿線，浦東新區(qū)的陸家嘴，長寧區(qū)的虹橋，以及徐匯區(qū)的徐家匯。根據(jù)2001年的統(tǒng)計，各區(qū)域辦公樓市場供應分布有所不一致。
2.淮海中路區(qū)域（盧灣）
淮海中路是上海的高檔商業(yè)區(qū)域，交通便利，集商業(yè)零售、現(xiàn)代辦公于一體。
近幾年來，隨著淮海中路東段（成都路以東至西藏南路）的高檔辦公樓的迅速崛起，使本區(qū)域居為上海最主要的辦公樓區(qū)域之一。
該區(qū)域交通便捷度可以充分體現(xiàn)在，通過南北高架直達火車站以及通往市區(qū)內(nèi)環(huán)線，而通過內(nèi)環(huán)線可以在15至20分鐘內(nèi)到達虹橋國際機場或是浦東新區(qū)，而通過延安路隧道，僅10分鐘便可從淮海中路上的辦公樓出發(fā)到達陸家嘴。地鐵一號線分別在淮海中路常熟路、陜西南路以及黃陂南路設有三個的車站使在淮海路辦公樓內(nèi)工作的上班族倍感便捷。
其路兩旁擁有眾多知名樓盤，代表性的物業(yè)有瀛通綠地大廈，中環(huán)廣場、香港廣場、上海廣場、大上海時代廣場、蘭生大廈、瑞安廣場、力寶廣場、中海大廈、金鐘廣場、柳林大廈等。主要租客類型，以大型外資公司為主，涉及通訊科技、網(wǎng)絡、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等。
一些香港的主要發(fā)展商，例如瑞安、力新、新鴻基、菱電、力寶、九龍倉以及新世界在此都有自己開發(fā)的項目，包括辦公樓、住宅、零售以及酒店。其中瑞安廣場是在此區(qū)域中第一個完工的優(yōu)質(zhì)項目，竣工于1997年該項目一推出市場便被迅速吸納，租戶包括主要的跨國公司如：安達信、杜邦、拜耳以及國際商業(yè)機器(IBM)等。
上海中環(huán)廣場以及力寶廣場均是在1999年推入租賃市場的國際甲級辦公樓，總共提供約87,600的辦公樓面積。兩個項目在完工后均被市場被迅速吸納，現(xiàn)基本上都無辦公樓面積可供出租。其中中環(huán)廣場擁有一批知名公司入住其中，例如：默沙東、Pillsbury、普華大華以及北方電訊等。
2.南京西路區(qū)域（靜安）
南京西路上的上海商城曾經(jīng)是上海最為顯赫的辦公樓，作為當時設施最優(yōu)越和位置最適中的辦公樓，曾經(jīng)以月租金高達90美金而被列為當時全球最昂貴的辦公大樓之一。目前，南京西路商區(qū)定位成高級商務商業(yè)區(qū)，與南京東路進行錯位競爭。代表性的物業(yè)有嘉里中心、中信泰富廣場、恒隆廣場、梅隆鎮(zhèn)廣場、上海商城、中欣大廈等眾多優(yōu)質(zhì)物業(yè)。目前已有施樂、達能、EDS、戴爾、百事、深圳華為等海內(nèi)外大公司進駐，以通訊科技、信息咨詢、廣告策劃、航空服務、傳媒等行業(yè)為主。
3.浦東陸家嘴區(qū)域（浦東）
陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)位于上海浦東新區(qū)的核心區(qū)域，與浦西外灘僅一江之隔，為上海的母親河——黃浦江和上海城市內(nèi)環(huán)線所環(huán)繞，占地28萬平方公里，南浦大橋、延安東路隧道以及八條輪渡構(gòu)成了越江交通的大動脈。地鐵2號線和人行越江隧道的建成，過江費的取消、浦江兩岸的交通更為便捷。
浦東由于近年來高速增長的經(jīng)濟，眾多的優(yōu)惠政策，良好的基礎設施，吸引
了眾多的跨國企業(yè)入住區(qū)內(nèi)辦公樓聚集地--陸家嘴中央金融區(qū)。自從招商大廈在浦東成為第一幢開盤的高檔辦公樓后，浦東的高檔物業(yè)如雨后春筍般冒了出來。
目前區(qū)內(nèi)代表性物業(yè)有環(huán)球金融中心，金茂大廈、國金中心，匯豐銀行大廈、中銀大廈、中融碧玉藍天.東方金融廣場,證券大廈、船舶大廈、招商局大廈、浦項商務廣場、新建設大廈，在建的上海中心及世界各大銀行總部大樓等。主要租客類型，以金融貿(mào)易區(qū)的服務定位，以金融類企業(yè)如銀行、證券公司為主。由于人民銀行對金融機構(gòu)的優(yōu)惠政策，使得眾多國際金融機構(gòu)紛紛入住該區(qū)。
1995年，中國銀行上海分行率先遷入陸家嘴，緊隨其后的是上海房地產(chǎn)管理局于1996年亦遷址到陸家嘴，在這之后，有許多公司以及政府機構(gòu)遷入此區(qū)域。1997年有18家國際主要的金融機構(gòu)以及上海證券交易所涌入該區(qū)域。截至2000年3月，共有37家世界主要的金融機構(gòu)遷入小陸家嘴，其中包括花旗銀行、東京三菱銀行、渣打銀行、匯豐銀行、東方匯理以及得累斯登銀行，并且有19家機構(gòu)被獲準經(jīng)營人民幣業(yè)務。除了銀行，更有許多律師行以及保險業(yè)公司遷入小陸家嘴。其他主要跨國公司入駐陸家嘴的包括西門子、阿爾卡特以及美國通用汽車公司。目前已有700余家金融機構(gòu)，包括國內(nèi)外的銀行、證券、保險、典當和投資公司等。政府的政策、辦公氛圍的成熟以及許多的新的辦公樓可供選擇都是吸引他們?nèi)腭v的因素。
3.虹橋區(qū)域（長寧）
虹橋緊鄰虹橋國際機場及南北高架，憑借其便利的交通優(yōu)勢，曾一度成為八十年代末、九十年代初上海辦公樓市場的重心；作為上海市最早成立的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)高檔的物業(yè)林立，國貿(mào)大廈曾是無數(shù)外資機構(gòu)入住的首選。九十年代中后期，隨著浦東的進一步開發(fā)及上海老城區(qū)的改造與拓建，主要辦公樓區(qū)域的分布呈東遷之勢。
目前該區(qū)代表性物業(yè)有安泰大廈、遠東國際廣場、萬都中心、仲盛金融中心、兆豐世貿(mào)大廈、上海國際貿(mào)易中心等眾多優(yōu)質(zhì)物業(yè)。隨著上海市辦公樓市場重心的東移，目前該區(qū)內(nèi)的客戶搬走的遠大于遷入的。目前擁有的客戶有英國石油、通用電子、3M以及愛立信等公司，以進出口貿(mào)易公司為主。
4.人民廣場及外灘區(qū)域（黃浦）
外灘區(qū)域是上海輝煌發(fā)展的歷史見證。從舊外灘的“十里萬國洋行”，至現(xiàn)在發(fā)展成為“遠東金融中心”，是當今世界各國主要金融、證券機構(gòu)等商家的必爭之地。
代表性的辦公樓有，綠城·黃浦8號，倫達金融大廈，港陸廣場、港泰廣場、永新廣場、中區(qū)廣場、東海商業(yè)中心、百騰大廈、金光外灘中心、海洋大廈、久事
大廈、聯(lián)誼大廈、光明大廈、金融廣場等。主要租客類型，以金融、保險業(yè)為主，兼顧以科技資訊類、信息服務類企業(yè)。
1994年，政府開始有意出售位于外灘上的一些歐式，有歷史的建筑給原先這些建筑的擁有者。其中我們可見上海市人民政府遷出原先隸屬于香港匯豐銀行的大樓，而讓浦東發(fā)展銀行遷入。外灘現(xiàn)在有許多國內(nèi)的銀行，如浦東發(fā)展銀行、招商銀行、華夏銀行以及工商銀行等。另外還有一些境外的機構(gòu)，包括友邦集團、花旗銀行、荷蘭銀行以及盤古銀行。
盤古銀行在外灘占用了一幢建筑并把它重新裝修了一番再行進入辦公。其他類似的由香港或是內(nèi)資公司購買的案例，友邦集團購買了從前在外灘的舊址。
二.區(qū)域市場總結(jié)分析
1.區(qū)域市場特征分析 區(qū)域 區(qū)域范圍 代表性樓宇
中環(huán)廣場、香港廣場、上海
廣場、大上海時代廣場、蘭
生大廈、瑞安廣場、力寶廣
場、中海大廈、金鐘廣場、柳林大廈等 租客類型 以大型外資公司為主，涉及通訊科技、網(wǎng)絡、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等。淮海中路區(qū)域（盧灣）成都北路— 西藏中路
南京西路區(qū)域（靜安）成都北路—武
定路 嘉里中心、中信泰富廣場、以通訊科技、信息咨詢、恒隆廣場、梅隆鎮(zhèn)廣場、上廣告策劃、航空服務、海商城、中欣大廈等 傳媒等行業(yè)為主
匯豐銀行大廈、中銀大廈、金茂大廈、證券大廈、船舶以金融貿(mào)易區(qū)的服務定
大廈、招商局大廈、浦項商位。
務廣場、新建設大廈等
安泰大廈、遠東國際廣場、以香港、臺灣公司居多，萬都中心、仲盛金融中心、多為進出口貿(mào)易公司為兆豐世貿(mào)大廈、上海國際貿(mào)主。易中心等
美羅大廈、實業(yè)大廈、嘉里
不夜城等 —— 浦東陸家嘴區(qū)域（浦東）浦東小陸家嘴及外圍區(qū)域 虹橋區(qū)域（長寧）虹橋開發(fā)區(qū)及古北區(qū)域 其他區(qū)域 徐家匯、不夜城
2.區(qū)域甲級辦公樓售價比較
從甲級辦公樓市場來看，辦公樓一般以租賃的形式為主，而銷售的卻比較少。這是因為市場上的甲級辦公樓一般都建在為數(shù)不多的黃金地段，由于優(yōu)質(zhì)土地的稀缺性，導致開發(fā)商不舍得割愛，特別是那些有實力的開發(fā)商，更是采取只租不
售的形式。
但是還是有部分的甲級辦公樓可提供銷售，采取租售并舉的形式。許多開發(fā)商采取以租為主，銷售為輔的形式介入市場，這樣做的優(yōu)勢在于一方面他們想保留一部分或大部分物業(yè)以待日后市場回暖，樓價上漲，可以取得更高的投資回報，另一方面，通過部分單元的出售，先回收一定的成本，降低其投資風險。從而取得高回報，低風險的雙重效應。比例一般為3：
7、4：6左右。憑借著內(nèi)環(huán)內(nèi)地段價值、5A甲級寫字樓的過硬品質(zhì)和價優(yōu)物美的高性價比，創(chuàng)造出近期高端寫字樓銷售的神話，僅僅在開盤后20天內(nèi)就狂銷3個億，浦東陸家嘴濱江的東方金融廣場、虹口北外灘的中信廣場，同樣以地段優(yōu)勢占據(jù)了成交榜的前列。
第二篇：上海家教市場調(diào)研報告
上海家教市場調(diào)研報告
目 錄
一、家教市場現(xiàn)狀
二、上海家教市場競爭對手分析
三、家教市場消費者調(diào)研分析
一、家教市場現(xiàn)狀
《2006年中國教育與培訓業(yè)研究咨詢報告》顯示：因為發(fā)展速度迅猛，未來5到10年內(nèi)，中國教育培訓市場的潛在規(guī)模達3000億元人民幣。IT培訓、英語培訓和少兒教育是培訓教育業(yè)的三大支柱。培訓教育連鎖品牌店鋪增長率每年約26％。專業(yè)人士表示，僅現(xiàn)在上海教育培訓市場一年的規(guī)模就接近100億元人民幣。
數(shù)據(jù)顯示：我國有2億多中小學在校生，今后十年累計還有2億多適齡兒童要陸續(xù)進入中小學接受基礎教育；目前我國共有70萬所中小學校。而在上海就有1300所左右的中小學校，上海的中小學生數(shù)也逾百萬，且每年新增學生為45萬左右。由以可見，教育市場的潛力是相當巨大的。
其它學校排名信息：
上海市重點中學各項指標排名：
學生質(zhì)量： 1 復旦附中2 師大二附中 3 上海中學4 上外附中 5 交大附中6 建平中學7 控江中學8 延安中學 9 復興中學10位育中學
教師質(zhì)量： 1 師大二附中2 上海中學 3 格致中學4 建平中學 5 七寶中學6 復旦附中7 交大附中8 復興中學 9 向明中學10育才中學
學術(shù)質(zhì)量： 1 師大二附中2 復旦附中 3 上海中學4 格致中學 5 建平中學6 交大附中7 上外附中8 復興中學 9 控江中學10延安中學
高考平均分排名：總分前十：上海中學、華師大二附中、復旦附中、上海實驗學校、交大附中、建平中學、上外附中、控江中學、復興中學、延安中學
語文前十：華師大二附中、上海中學、復旦附中、上海實驗學校、建平中學、交大附中、上外附中、控江中學、復興中學、南洋模范中學
數(shù)學前十：上海中學、華師大二附中、復旦附中、上海實驗學校、交大附中、上外附中、建平中學、延安中學、位育中學、控江中學
英語前十：上外附中、復旦附中、上海中學、華師大二附中、建平中學、上海實驗學校、交大附中、控江中學、市三女中、復興中學
物理前十：華師大二附中、上海中學、復旦附中、上海實驗學校、交大附中、建平中學、上外附中、延安中學、市西中學、控江中學
化學前十：上海中學、復旦附中、上海實驗學校、華師大二附中、交大附中、建平中學、控江中學、大同中學、上外附中、延安中學
政治前十：建平中學、復旦附中、大同中學、育才中學、控江中學、曹楊二中、松江二中、市北中學、向明中學、上師大附中
歷史前十：華師大二附中、復旦附中、建平中學、上海中學、交大附中、大同中學、上海實驗學校、上師大附中、控江中學、上外附中
二、上海家教市場競爭對手分析
據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市80％以上的家長有請家教的經(jīng)歷，而上海共有超過1500家家教公司，而正規(guī)注冊的不超過80家，而這80家家教公司每年最多只能提供10萬份家教，遠遠不到需求的十分之一，超過90%的家長選擇了地下家教。此外，上海家教公司中95%以上都只是充當了一個簡單的中介作用，提供專業(yè)家教服務的公司相對較少。目前，上海普通家教市場的平均價格已達到了初中50元/小時，高中60元/小時。
縱觀上海的家教公司，有兩大類形式：一類中介類家教公司，他們大多靠網(wǎng)絡進行師資和學員方面的調(diào)配；另一類是擁有自己的學校，讓孩子統(tǒng)一在學校進行教育補習的公司，而后者也更為專業(yè)、層次也更高。
目前在上海市場中的中介類家教公司有：家有兒女家教，希望家教，天天家教，陽光家教，伯樂家教，上海樹人家教，天天家教，天天向上家教，井口蛙家教，銀蘋果家教，王牌家教，復旦飛躍家教，升晨家教，上海第一家教，上海成功家教，上海旭日家教，上海博瑞家教，迅馳家教，上海名師家教等，他們大都屬于第一類家教公司，都擁有自己的網(wǎng)站，而師資大都是目前的大學在校生，依靠網(wǎng)絡資源進行師資和學員的招聘，定位于中端市場。
在上海市場中第二類擁有自己學校的家教公司，目前除了精銳教育外，還有學大教育、新東方、騏驥教育，綠光教育等，但真正做到全科一對一授課的，目前只有學大教育，其也是形式上與精銳形成直接競爭的公司品牌。
其中新東方只做英語培訓，不涉及其它科目，雖然品牌和實力雄厚并有豐富的校區(qū)，但不構(gòu)成對精銳的全面威脅。
而騏驥教育雖然不屬于一對一教學，且目前只有兩家中心（徐匯和浦東），但也是精銳的競爭對手之一。騏驥在上海已有10年，浦東東方路的新校區(qū)也有5年歷史，學員已有數(shù)百名。他們實行的是18-25人的小班化教學，不屬于一對一教學，而其師資力量也較強，學科帶頭人都出自市三女中、大同中學等重點中學。此外，騏驥的授課時間為周末，周一至周五不上課（除寒暑假外），目前浦東校區(qū)只有初高中部，徐匯校區(qū)是從小學到高中，兩個校區(qū)均為全科目家教。
在生源方面，騏驥的所有報名學員都要進行嚴格的入學考，擇優(yōu)錄??；根據(jù)學生學習程度分為特優(yōu)班、提高班、基礎班；所有任課老師皆為市重點在職教師、各學科帶頭人、教研組組長；擁有2000平米獨立樓，空調(diào)教室；特設教學研究部負責教學質(zhì)量控制、答疑、課后免費輔導；督導部全程監(jiān)控教學過程；在管理上聘請全職學習顧問，全程分科目跟進每個學員各科學習情況，并及時和家長聯(lián)系溝通，另設班主任負責學員考勤，督促學員養(yǎng)成良好的學習習慣；聘請權(quán)威資深教師作為騏驥教研顧問，對入學考試和教學質(zhì)量全方位把關(guān)。
騏驥教育是上海唯一一家專業(yè)進行分層教育的學校，所有在騏驥的教育課程都全方位輔助了學校課堂的課程，不僅有拓展、有復習、有預習，而且還有基礎的鞏固和查漏補缺。騏驥教育根據(jù)學生的學習情況將學生分成三個層次：1）在特優(yōu)班上，騏驥教育將以課程拓展和體系化為目的，通過課程加深加難，完成學生對知識點高度的理解，從而應付各類的考試和將來的學習。2）在提高班上，騏驥教育將以課程知識梳理為目的，通過預、復習和騏驥師資的歸納和總結(jié)，迅速提高學生對知識的掌握程度，從而達到提高學生的學習成績，并且減輕學生課程壓力。3）在基礎班上，騏驥教育將以提高學生的基礎知識和基礎能力為目的，通過騏驥師資的循循善誘的教誨，達到提高學生自信心，改善學生學習習慣，鞏固學生的基礎知識，從而達到學生快速改變學習狀態(tài)的目的。
為了確保騏驥入學考試的精準，騏驥所有的入學考試的命題和批改都有資深權(quán)威老師負責。因此騏驥的人學考試將收取每門50元的考務費，所有報讀特優(yōu)班、基礎班的學生和報讀提高班的新生均須參加入學考試，考務費均不退費。
騏驥的收費為：
特優(yōu)班平均每課時的價格為初中94元/課時，高中為99元/課時 提高班平均每課時的價格為初中90元/課時，高中為96元/課時 基礎班平均每課時的價格為初中、高中均為69元/課時
綠光教育是上海市少科站的合作伙伴。特別針對3-18歲青少兒度身訂制專業(yè)系統(tǒng)的外教口語課程，在語言培訓領域擁有豐富的經(jīng)驗，特色是小學小年齡孩子的英語教育，也是滬上具備憑請外教資格的學校，現(xiàn)已是通用少兒英語口語星級考04，07號考點。
綠光教育現(xiàn)擁有25個教學分部，總部位于虹口區(qū)最繁華的四川北路，分校遍及上海的楊浦、靜安、長寧、徐匯、普陀和浦東各區(qū)，每個分部都配有電腦、電視及DVD等多媒體設。綠光教育目前都是15人左右的小班授課，非1對1的教學，就英語方面的平均價格約為110元/課時（2小時）。目前也正準備開設語文、數(shù)學、英語三門主課培訓，由于目前綠光關(guān)注的主要是英語教學，且各科目教育目前還未完善，對于精銳的全面、直接的競爭尚未形成。
學大教育是目前精銳在上海的主要競爭對手，其在教學模式上（一對一）等各方面都是精銳的直接競爭對手。
學大教育科技（北京）有限公司（www.tmdps.cn）成立于2001年9月，是一家結(jié)合了優(yōu)質(zhì)的教育資源和先進的信息技術(shù)，專注于中國教育服務領域的高科技公司，總部設在北京。
在師資方面，學大也擁有較強的師資力量，特聘各地區(qū)重點中小學專兼職教師、特高級教師，均為多年擔任各年級、初高中畢業(yè)班教學工作，部分教師長期研究中高考命題和閱卷任務，教學經(jīng)驗豐富。此外，擁有近十萬來自清華大學、北京大學、北京師范大學、人民大學、復旦大學、同濟大學、華東師范大學、上海交通大學等數(shù)百所重點大學、有著豐富家教經(jīng)驗的在校大學生、研究生，整體的師資力量極具雄厚。
目前學大遍布全國共19個城市：北京、上海、廣州、天津、成都、武漢、杭州、太原、濟南、哈爾濱、南京、重慶、沈陽、石家莊、深圳、長沙、大連、西安、鄭州?；I備中的城市有：南昌、長春、青島、福州、蘭州、呼和浩特、烏魯木齊、合肥。
目前學大在上海的網(wǎng)點共有5家，分別為：徐匯校區(qū)：上海市徐匯區(qū)凱旋路3500號華苑大廈2號樓12層D座；黃浦校區(qū)：上海市黃浦區(qū)黃河路355號雅州大廈1號樓5層519室；虹口校區(qū)：上海市虹口區(qū)東江灣路188號（空間188）D座222室；浦東校區(qū)：上海市浦東區(qū)商城路303號申金大廈裙樓二層A座；楊浦校區(qū)（新）：上海市楊浦區(qū)四平路2158號富慶國定大廈12層1201室。此外，在盧灣區(qū)學大還將開一個新校，具體地址目前不詳，這也會對我們精銳目前的徐匯校區(qū)構(gòu)成一定威脅。
在價格上，學大的價格定位偏高，目前平均價格在100-150元/課時（1小時），以高中為例：高中62課時以下為150元/小時，62-102課時為140元/小時，102-192課時為135元/小時，192-298課時為130元/小時，298-418課時為125元/小時。
目前學大在上海的廣告投入也是相當大的，學大在短信營銷、報廣這兩項其主要的宣傳途徑上投入巨大，在報廣上幾乎每周都能看到其身影，主要的媒體形式是通欄和半通欄，主要的媒體有：新民晚報、新聞晨報、新聞晚報、家庭教育報、中學生學習報等。
三、家教市場消費者調(diào)研分析
市場調(diào)查問卷統(tǒng)計結(jié)果(210份有效問卷統(tǒng)計)
1.您知道的課外輔導的機構(gòu)有？（可多選）（無提示說出兩三個）1.新東方
(40人)
19.05%
2.華浦
(34人)
16.19%
3.學大教育
(24人)
11.43%
4.華詢
(21人)
10%
5.樂知
(12人)
5.71% 6.優(yōu)盟
(10人)
4.76%
7.其他
0%
未填:
(69人)
32.86%
2．您的孩子是否正在或曾經(jīng)參加課外輔導的課程？ ? 是(169人)
80.48% ? 否(28人)
13.33 %
未填:(13人)
18.57 %
3.您是否有興趣送孩子參加課外輔導？
? 否
(31人)
14.76%
? 是
(23人)
10.95%
未填:
(156人)
74.29%
4.您孩子暫時不參加課外輔導教育的原因？（可多選）?學校學習壓力大，功課過重
(27人)
12.86% ?覺得沒有效果
(25人)
11.9% ?學費太貴
(9人)
4.29% ?沒有感興趣的課程
(9人)
4.29% ?交通不方便
(6人)
2.86%
?其他
(2人)
0.95%
未填:
(136人)
64.76%
5．您送孩子參加課外輔導，是希望能？（請選擇并排序，可多選）
□提高學習成績
(111人)
52.86%
□作為平時學校教育的補充
(78人)
37.14%
□為考入重點學校作準備
(36人)
17.14%
□其他
（1人）
0.48%
6.請選出您為孩子選擇課外輔導機構(gòu)時考慮的因素，并按重要程度為其打分（可多選）（繼續(xù)追問）
□教學效果
（146人）
69.52%
□教學環(huán)境
（58人）
27.62%
□收費合理
（52人）
24.76%
□名師
（40人）
19.05%
□交通便利
（37人）
17.62%
□知名度
（35人）
16.67%
□規(guī)模
（29人）
13.81%
□朋友推薦
（25人）
11.9%
□課程設置
（18人）
8.57%
□小班教學
（11人）
5.24%
7．您是通過何種渠道獲取課外輔導機構(gòu)的信息？（請選擇并排序，可多選）□ 互聯(lián)網(wǎng)
（67人）
31.9%
□ 電視
（59人）
28.1%
□ 報紙
（51人）
24.29% □ 廣告宣傳單
(43人)
20.48%
? 學校老師推薦
(30人)
14.29% □ 親友介紹
(21人)
10%
□ 雜志
（17人）
8.1%
□ 廣播
(13人)
6.19%
□手機短信
(3人)
1.43%
□ 其他
0%
8.您的家庭月平均收入水平? □4000-5999 6000-9999
(112人)
53.33%
□10000-14999
15000-19999
(63人)
30%
□20000及以上
(27人)
12.86% ?低于3999
(4人)
1.9% 未填:
(3人)
1.43%
從目前的調(diào)研結(jié)果看，可以形成如下總結(jié)：
上海的消費者對家教公司的整體情況并不了解，在家長心目中也沒有任何一家教育機構(gòu)可以在目前市場上占據(jù)絕對優(yōu)勢，雖然消費者對華浦、學大、新東方這樣的機構(gòu)或有耳聞，但這個市場品牌混雜繁多，真正在家長心目中的旗艦品牌并未形成。
在家長對孩子參加課外輔導課程的態(tài)度還是比較認可，大多數(shù)家長都有參加課外輔導課程的意愿或者已經(jīng)參加過此類課程的輔導。說明整個家教市場的潛力還是相當大，且家長對課外輔導的形式接受度和傾向性還是相當高的。家長對課外輔導的疑慮還是存在于對效果沒有太大的把握，絕大多數(shù)家長希望通過課外輔導能夠讓孩子提高學習成績，在家長選擇課外輔導機構(gòu)時考慮的因素中首當其沖的還是教學效果，占到選項的60%-80%，其次對于知名度、規(guī)模、收費、師資力量、交通、教學環(huán)境都各有15%-20%的偏重。
在家長獲取課外輔導機構(gòu)信息的渠道方面，報紙、雜志、電視、互聯(lián)網(wǎng)和戶外宣傳單都占據(jù)了一定比例，因此這些也是以后宣傳的主要媒體渠道，此外學校老師推薦也占了15%左右的比重，這也是在學校通路宣傳和渠道公關(guān)的機會點。
第三篇：上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
本次調(diào)研以分析2010年上半年上海房地產(chǎn)市場運行情況為基礎，提出上海房協(xié)對于上半年市場形勢的看法和下半年市場情況的預判，并形成本調(diào)研報告，供會員企業(yè)和政府管理部門參考。
一、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場的基本情況 一）土地供應 2010年上半年，全市共計出讓國有建設用地使用權(quán)206幅1087公頃，比上年同期（以下簡稱同比）增長67.3%其中居住用地38幅416.2公頃，增長189.7%居住用地中，2010年新增182公頃。2010年上半年，開發(fā)企業(yè)在上海共購置土地106.08 2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_房地產(chǎn)調(diào)研
公頃，同比增長14.6%共完成土地開發(fā)85.93公頃，同比增長56.1% 二）房地產(chǎn)開發(fā)投資 2010年上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資845.28億元，同比增長35.5%全國為19747億元，同比增長38.1%增幅上升38.6個百分點，占同期全市社會固定資產(chǎn)投資的38.3%占比上升9.4個百分點。其中，住宅建設投資為518.18億元，增長44.3%住宅建設投資中，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資48.78億元，增長17.7倍。2010年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長32%增幅上升18.5個百分點。其中國內(nèi)貸款524.27億元，增長42.6%利用外資19.63億元，減少56.9%自籌資金511.80億元，增長47.9%定金及預付款362.82億元，減少0.6% 三）房地產(chǎn)開發(fā)建設 2010年6月末，全市商品房施工面積為9220.41萬平方米，同比增長11.5%增幅上升13.9個百分點；其中住宅施工面積為5969.28萬平方米，增長11.6%住宅施工面積中，經(jīng)濟適用房施工面積為561.59萬平米，增長3.9倍。施工面積中，新開工面積1380.59萬平方米，增長25.6%其中住宅新開工面積974.67萬平方米，增長29%住宅新開工面積中，經(jīng)濟適用房新開工面積105.19萬平米，增長5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面積686.46萬平方米，同比減少10.9%減幅擴大3.6個百分點；其中住宅竣工面積492.25萬平方米，減少11.4% 四）房地產(chǎn)交易 2010年上半年，全市商品房批準預售714萬平方米，同比減少14.6%減幅擴大4.6個百分點。其中新建商品住房批準預售面積562萬平方米，同比減少20.2% 2010年上半年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售）1009.13萬平方米，同比減少35.8%全國為3.94億平方米，同比增長15.4%增幅下降63.7個百分點。其中住宅銷售840.51萬平方米，減少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面積1157.39萬平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面積443.17萬平方米，比年初減少3.8%住宅空置1年以上的面積為283.89萬平方米，比年初增加56.2% 2010年上半年，全市存量房（二手房）成交面積為1113.13萬平方米，同比增長4.8%增幅回落30.5個百分點。其中住宅成交878.15萬平方米，同比減少8.4% 五）住房價格 2010年1-6月，上海市房屋銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲2.3%漲幅低于全國70個大中城市2.5個百分點（70個大中城市為4.8%其中1-4月累計環(huán)比上漲3.7%5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4% 分類別看：2010年1-6月新建住房銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲1.7%70個大中城市為6.0%其中6月份環(huán)比下降0.8%二手住房銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲3.4%70個大中城市為3.6%其中6月份環(huán)比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均銷售價格14112
元/平方米，同比增長20.7%增幅回落19.1個百分點。六）房屋拆遷 2010年上半年，全市拆遷居住房屋面積274萬平方米，比上年增長 8.4%動遷居民戶數(shù)17700戶，同比減少44.10%增幅下降67.3個百分點。七）房地產(chǎn)金融 2010年6月末，全市中資商業(yè)銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額7964.50億元，同比增長30.3%2010年上半年增加貸款915.53億元，同比多增316.94億元。其中個人住房貸款余額4375.46億元，增長37.6%增加貸款462.65億元，多增199.67億元；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2915.17億元，增長24.4%增加貸款387.98億元，多增52.29億元。
二、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境2010年，國家繼續(xù)實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實施應對國際金融危機的4萬億投資等一攬子計劃，以推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，繼續(xù)落實“擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”各項措施。2009年12月份國務院開始對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲。住房民生問題在上海和全國“兩會”上受到各界重視。3月份一些大城市房價快速上漲、地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日報等中央媒體連續(xù)針對高房價、土地財政和住房制度等問題發(fā)表評論。國務院對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度也逐漸增強。一）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 2010年上半年，國務院先后四次（兩次常務會議、兩次發(fā)文）出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強，上海堅決貫徹國務院宏觀調(diào)控的政策措施。2009年12月9日，國務院常務會議推出八項措施促進居民消費。其中第七條，2010年1月1日，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。此后，12月23日，財政部國家稅務總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》自2010年1月1日起，個人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的非普通住房全額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的普通住房免征營業(yè)稅。2009年12月14日，國務院常務會議明確提出“加強市場監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲”四項措施：1增加普通商品住房的有效供給；2繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；3加強市場監(jiān)管；4繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。此后，12月17日，財政部、國土部等五部委出臺旨在打擊“囤積”土地行為的關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，特殊項目在兩年內(nèi)全部付清。2009年12月29日，上海市房管局、市財政局、市地稅局、市建交委、市規(guī)土局五部門發(fā)布《關(guān)于本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》滬府辦發(fā)[2009]58號）共四項15條。嚴格貫徹國家各項房地產(chǎn)稅收和金融政策，同時上海還規(guī)定，恢復收取個人購買普通住房的住房登記費和個人購買存量普通住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費。2009年12月30日，市公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于2010年執(zhí)行住房公積金個人購房貸款政策的通知》滬公積金[2009]75號）人均住房面積低于本市平均水平的家庭再次貸款購買第二套普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的每戶家庭最高貸款限額為40萬元（有補充住房公積金的最高60萬元）對投資投機性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。人均住房面積的認定，以市房地產(chǎn)交易中心的有效資料為準。2010年1月1日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市農(nóng)委、市規(guī)劃國土資源局《關(guān)于本市實行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策推進農(nóng)民宅基地置換試點工作的若干意見》滬府辦發(fā)[2010]1號）明確了試點的基本原則、具體條件、政策措施、工作程序和組織領導，規(guī)定在符合規(guī)劃、85%以上農(nóng)戶同意置換的地區(qū)推進宅基地置換試點，同時確保置換項目區(qū)內(nèi)建設用地總量不增加，耕地面積不減少。2010年1月10日，國務院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》國辦發(fā)[2010]4號）共五項11條。第三條中“對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）貸款首付比例不得低于40%貸款利率嚴格按照風險定價”第五條中，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”第六條中，國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強對閑置土地的調(diào)查處理，嚴厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價格等有關(guān)部門要強化商品住房價格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規(guī)定等行為”第七條中“已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售” 2010年3月8日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》國土資發(fā)[2010]34號）共5項19條，要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設用地供應總量的70%并優(yōu)先確定保障性住房用地地塊，確保計劃落實。通知還要求省級管理部門每年3月底前，上報本住房和保障性住房用地供應計劃，公開土地出讓和劃撥結(jié)果、土地開發(fā)利用信息和違法違規(guī)用地查處結(jié)果。2010年3月9日，財政部、國家稅務總局下發(fā)《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》財稅[2010]13號）對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策（即：不能享受1%契稅優(yōu)惠）2010年3月19日，國資委召開部分中央企業(yè)會議，國資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國家法律法規(guī)和有關(guān)政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年3月26日，國土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項整治工作方案》國土電發(fā)[2010]28號）要求于2010年3月至2010年7月專項整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應別墅用地和閑置土地問題。2010年4月13日，建設部下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知 建房[2010]53號）要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購者不得擅自更改購房者姓名。通知明確：未取得房屋預售許可證的項目不得以認購、預定、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報，明碼標價對外銷售。要加大對捂盤惜售等違法違規(guī)行為的查處力度；要加強和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，及時準確地向社會公布市場信息；要鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點。2010年4月17日，國務院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》國發(fā)[2010]10號）共5項10條，要求堅決抑制不合理住房需求，對購買第二套住房的家庭貸款首付比例不得低于50%貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對購買第三套及以上住房的貸款首付比例和利率應大幅度提高，商業(yè)銀行可視情況暫停發(fā)放“三套房貸”對不能證明居住滿一年的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款（第3條）通知還要求建立穩(wěn)定房價和住房保障工作的地方政府考核問責機制，增加居住用地有效供應、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，加快保障性安居工程建設，加強市場監(jiān)管。2010年5月25日，國家稅務總局下發(fā)《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》國稅發(fā)[2010]53號）要求各級稅務機關(guān)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加強領導，強化征管，配備骨干，集中精力加強管理，全面組織清算；同時要求各地使預征率更加接近實際稅負水平，東部地區(qū)預征率不得低于2%保障性住房除外）通知強調(diào)，各地要有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。2010年5月26日，建設部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知 建房[2010]83號）明確商業(yè)性住房貸款中的住房套數(shù)，依據(jù)擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定，對借款人已擁有一套（及以上）成套住房，或者已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；同時要求只有對能夠提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明，且家庭成員沒有住房的非本地居民，才能執(zhí)行首套住房信貸政策。2010年6月8日，建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、國稅總局、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》建保[2010]87號）要求按照政府組織，社會參與的原則，通過新建、改建、收購、市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集房源，供城市中等偏下收入住房困難家庭承租。鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關(guān)于貫徹〈關(guān)于單位租賃房建設和使用管理的試行意見〉若干規(guī)定》滬房管保[2010]208號）明確單位租賃房建設和使用管理操作辦法。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個人購買經(jīng)濟適用住房貸款實施細則（試行）規(guī)定經(jīng)濟適用房的貸款額度以戶為基礎，由借款人和共同借款人分別計算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發(fā)生三期以上逾期時，可申請增加補充還款人償還貸款。二）貨幣金融環(huán)境 2010年上半年，國家繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，同時著力提高調(diào)控的針對性和靈活性。1提高存款準備金率。2010年上半年，央行三次調(diào)升存款準備金率。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2010年5月10日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。三次上調(diào)存款準備金率后，大中型金融機構(gòu)的存款準備金率達到17%農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)沒有受到影響，準備金率依然為13.5% 2控制貨幣信貸增速。2010年上半年，中國人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風險防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點。2010年6月末，廣義貨幣（M2余額67.39萬億元，2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_房地產(chǎn)調(diào)研
同比增長18.5%增幅比上年末低9.2個百分點；狹義貨幣（M1余額24.06萬億元，同比增長24.6%增幅比上年末低7.8個百分點。預計全年新增貨幣信貸7.5萬億元。2010年上半年，金融機構(gòu)人民幣貸款增加4.63萬億元，同比少增2.74萬億元；人民幣存款增加7.63萬億元，同比少增2.35萬億元。2010年1-6月，銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率分別為：1.16%1.52%1.40%1.34%1.67%和2.31% 3增強人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率的彈性。
三、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場形勢分析與下半年市場情況預判 2010年上半年，上海堅決貫徹落實國家有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，切實推進保障性住房的建設工作。由于新增供應量的相對不足，住房價格繼續(xù)高位運行，成交量下降。新國十條”出臺以后，市場成交進一步萎縮，觀望氣氛濃重，成交價格有所松動。預計下半年觀望氣氛仍將持續(xù)，商品住房價格會出現(xiàn)實質(zhì)性松動和區(qū)域結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但總體房價水平的下降空間不大。以下側(cè)重從土地、投資、銷售、房價等方面進行分析，同時對二手房和租賃房市場也作了分析。一）住宅用地供應大幅增加，土地價格漲幅回落 繼2009年上海加大住宅用地供應以后，2010年上半年，本市繼續(xù)加大住宅用地的供應力度，住宅用地供應達到416.2公頃，同比增長189.73% 從住宅用地出讓的價格看：2010年上半年，地價漲幅有所回落。中心城區(qū)住宅用地出讓價格一季度同比增長35.2%二季度同比增長34.5%從環(huán)比看，二季度內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外的住宅用地出讓價格水平環(huán)比分別為：上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外，非理性競拍的現(xiàn)象減少，上半年預申請公告的105幅土地中，有3人以上預申請的地塊為20幅。2010年上半年上海地價呈先高后低走勢。2月2日，證大置業(yè)（民企）以99.2億元競得外灘8-1地塊，樓面地價為3.4萬元/平方米，成為上海的新地王（總價與單價雙料地王）該地塊起始價91.1億元，4家企業(yè)競價。2月12日，華僑城（央企）以70.2億元競得閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊，樓面地價達5.2855萬元/平方米，成為全國單價地王。該地塊2家企業(yè)競價，溢價率49%同日，仁恒（外企）以38.2億元競得徐盈路東側(cè)B4-01地塊，樓面地價15498元/平方米。該地塊12家企業(yè)競價，溢價率431%6月23日旭輝集團（民企）以7.62億元拿下的青浦工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)居住地塊，樓面地價5507元/平米，溢價率136%為上半年居住用地的最高溢價率，明顯低于2009年的溢價率水平。目前該地塊周邊房價約為13000元/平方米左右，面粉貴過面包”現(xiàn)象不再。2010年下半年，隨著保障性住房建設的推進，土地供應尤其是住宅用地的供應仍將大幅增長。但從供應地段上看，23個大型居住社區(qū)中除孫橋、外高橋航津路和顧村在外環(huán)內(nèi)側(cè)外，其余均在郊區(qū)，外環(huán)以內(nèi)居住用地的供應不會增長。從土地價格來看，一方面上半年三次上調(diào)存款準備金率和房地產(chǎn)市場銷售低迷，將影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，從而制約企業(yè)的拿地力度；另一方面在上海建設“兩個中心”背景下，中心城區(qū)的可供居住用地有限，舊城改造的成本居高不下，地價的上漲壓力依然存在因此，下半年地價總體水平將有所下降，但下降的幅度不會太大（如：7月2日閘北彭浦456街坊地塊以底價成交，樓面地價12002元/平方米，而該地塊周邊的房價在20000元/平方米以上）但中心城區(qū)的地價仍然維持高位，即使上漲，漲幅也將繼續(xù)回落。無論是地價下降還是漲幅下降都將對房價產(chǎn)生重要影響。二）保障性住房投資大幅增長，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長較快 十一五”期間，上海的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)“規(guī)模大、增幅小”格局，總體把控謹慎。2009年下半年伴隨保障性住房建設的推進，房地產(chǎn)投資額快速增長。2010年上半年完成房地產(chǎn)投資額845.28億元，同比增長35.5%為5年來最大增幅。分類別看，住宅投資額為518.18億2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_房地產(chǎn)調(diào)研
元，增長44.3%辦公樓投資額為105.12億元，增長33.4%商業(yè)用房投資額107.19億元，增長47.3% 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比擴大，主要原因在兩個方面：一是保障性住房開工提速，投資規(guī)模擴大。2010年上半年本市經(jīng)濟適用房開發(fā)投資額就達48.78億元，同比大幅增長17.7倍。二是上半年延續(xù)了2009年下半年投資快速增長的慣性，2010年上半年開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)和購置土地規(guī)模增長較快。此外，2009年上半年的投資規(guī)?；鶖?shù)較低，也是2010年上半年投資增幅較大的原因。三是2009年開發(fā)企業(yè)大筆銷售資金回籠和籌資渠道相對寬松。2010年上半年，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長32%投資的資金來源比較充裕。2010年下半年，上海繼續(xù)推進保障性住房的建設，全年房地產(chǎn)投資總額將保持同比較快增長，但受到市場銷售不暢的影響，市場化商品房的投資節(jié)奏將有所放緩，使得環(huán)比增幅下降。同時，投資的傳導效應將使得其他產(chǎn)業(yè)的投資占比擴大，房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重將有所回落。三）商品住宅成交量明顯下降，住房價格沖高回落 2010年上半年，上海商品房供銷雙降。批準預售商品房714萬平方米，同比下降14.6%其中批準商品住房預售562萬平方米，同比下降20.2%商品房銷售同比明顯減少，上半年銷售1009.13萬平米，減少35.8%其中商品住宅銷售840.51萬平米，減少41.8%其銷售總量和住宅銷售量為2004年宏觀調(diào)控以來半年銷售量的新低，低于2008年上半年）但辦公樓和商業(yè)用房的銷售量同比增長。分析商品住房銷售下降的原因，一是2005-2008年商品住房用地供應逐年下降，使得近年來竣工面積和批準預售面積逐年減少。二是房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了投資投機性購房，也影響自住型需求對調(diào)控降價的預期，觀望氣氛濃厚，購房需求明顯減少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅價格上漲過快，房價過高也抑制了購房需求。四是世博會的舉辦延緩了部分項目的建設和舊城改造，動拆遷購房需求減少。辦公樓和商業(yè)用房的銷售量增長的原因，首先是住宅建設和成交區(qū)域的不斷外延帶動了周邊商辦用房的銷售；其次，上海近幾年來房價的商住倒掛”現(xiàn)象使得部分投資客由投資住宅轉(zhuǎn)為投資商辦樓；同時，部分開發(fā)企業(yè)迎合自住型購房者的需要，建設了一批小戶型、可居住的辦公用房。從2010年上半年商品住房成交的結(jié)構(gòu)看，一是成交區(qū)域繼續(xù)向近遠郊轉(zhuǎn)移：內(nèi)環(huán)內(nèi)占比7.1%同比上升0.5個百分點；內(nèi)外環(huán)間占比16.6%同比下降4.7個百分點；外環(huán)外占比76.4%同比上升4.2個百分點；二是成交房型繼續(xù)趨?。?0平方米以下占比44%同比上升11.8個百分點，90-140平方米占比33.6%同比下降10.9個百分點，140平方米以上占比22.4%同比下降0.9個百分點；三是價格區(qū)間明顯上移：單價在7000元以下的占39.9%同比下降5.6個百分點，單價在7000-10000元的占16.5%同比下降2個百分點，單價在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4個百分點，單價在17500元以上的占23.5%同比上升9個百分點。圖12009年7月-2010年6月上海市場化商品住宅銷售情況數(shù)據(jù)來源：民間機構(gòu)網(wǎng)上監(jiān)測。市場化商品住宅”不包括配套商品房和經(jīng)濟適用房。2010年上半年住房價格總體上是上漲的1-6月新建房屋銷售價格指數(shù)累計環(huán)比上漲2.3%但從價格走勢上看是先揚后抑，1月份環(huán)比上漲0.7%2月份持平，3月份環(huán)比上漲1.9%4月份環(huán)比上漲1.1%5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4% 2010年1-4月上海商品住房價格繼續(xù)上漲，4月份商品住房價格水平創(chuàng)出歷史新高。其原因仍然是供應不足，需求增加，僅首次購房和改善性購房的需求還相對穩(wěn)定，但加上投資性購房的需求大量增加，推高了房價。其表現(xiàn)是繼續(xù)2009年的豪宅領漲。據(jù)民間研究機構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，一季度5萬元/平米以上的豪宅成交338套（同比增長15.8倍）8.67萬平米（套均257平方米）63.19億元（平均72884元/平方米）4月17日“新國十條”出臺以后，恒大集團首先其全國20多個城市約40個在售項目全面實行“八五折”優(yōu)惠。不久，萬科宣布實行優(yōu)惠促銷。6月初，綠地集團在全國41個城市近百樓盤優(yōu)惠促銷（上海有12個樓盤）受其影響，上海5月份就有37個樓盤優(yōu)惠促銷，6月份增加到49個樓盤。6月份本市月度成交超過1萬平米的9個樓盤中，有8個是綠地、保利、復地、恒盛等知名企業(yè)的優(yōu)惠促銷樓盤。開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠促銷形式大致可分為三種：一是送面積、送物業(yè)管理費、送家電補貼、送購房契稅等變相降價方式；二是優(yōu)惠活動期間購房，價格打折；三是新盤低開、直接降價。因此，5月份房價上漲持平，6月份房價下降。2010年下半年，市場將延續(xù)56月份觀望、僵持、盤整的態(tài)勢。一方面，企業(yè)總是追求利潤的最大化，開發(fā)企業(yè)在不差錢”情況下不會主動降價，即使降價幅度也不會太大。另一方面，現(xiàn)在房價確實太高，消費者希望房價降得多一點，有些投資者也想等待“抄底”從總體上看，56月份已有企業(yè)開始優(yōu)惠促銷，下半年一些自身資金鏈趨緊的開發(fā)企業(yè)會選擇降價促銷，回籠資金，并帶動周邊項目跟進降價促銷。隨著價格的回落，銷售量也會有所增長。但房價回落的幅度不會太大，銷售量的增幅也不會太大，市場回暖要看明年。同時，商辦用房銷售將繼續(xù)保持同比增長，商住價格倒掛”現(xiàn)象會有所緩解。四）存量住房（二手住房）成交量明顯下降，住房租金上揚 2010年上半年，上海存量住房成交878.15萬平米（同期商品住房銷售840.51萬平方米）同比減少8.37%存量住房交易量下降的同時，掛牌出售量大幅增加：6月末，網(wǎng)上存量住房可售量為1494.54萬平米（6月末，市場化商品住房網(wǎng)上可售量為573.72萬平方米）同比增加74.13%上半年存量住房掛牌出售量的增加始于4月份“新國十條”出臺以后，主要是相當部分持有多套住房的業(yè)主預期房價即將下跌，從而急于拋售。存量住房的價格走勢與商品住房的價格走勢相似。2010年上半年，上海住房租賃市場成交活躍，租金呈逐步上揚態(tài)勢。尤其是自4月中旬“新國十條”出臺后，更是需求旺盛，租金快速上揚，漸成各方關(guān)注熱點。據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)6月上揚，1-3月累計上漲3點，4-6月累計上漲14點。以6月為例，2000元/月以內(nèi)的低端房源租金漲幅最大，平均上漲200元左右，呈近年來少有的快速上漲之勢。以寶山和普陀為代表的中環(huán)區(qū)域租金上漲的房源最多。分析當前上海住房租賃市場活躍、租金快速上揚的原因，主要是短期需求拉動：一是傳統(tǒng)租賃旺季到來，大學生住房租賃需求迅速增加。大批外地高校畢業(yè)生選擇留滬或來滬就業(yè)，而這部分群體由于經(jīng)濟原因，租房成其解決居住問題的首選；二是世博觀光增加了大量短租需求。從34月份開始，世博園區(qū)周邊板塊的租賃市場十分活躍，部分房源更以“日租房”形式出現(xiàn)，這類房源租金往往較高；三是受調(diào)控影響，市場觀望氣氛濃厚，部分購房者選擇租房進行過渡，擴大了租房需求；四是目前上海的租售比（房價與月租金之比）偏高，住房的租售比約在400:1以上，房價快速上漲以后，租金也會上漲。
四、對當前上海房地產(chǎn)市場的看法和建議 上海積極貫徹實施國務院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，至6月末，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制，調(diào)控政策效應顯著，但也出現(xiàn)商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明顯減少、住房租金上揚等現(xiàn)象。由此，建議政府管理部門和開發(fā)企業(yè)重點關(guān)注下列問題。一）堅決貫徹國家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展 房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的遏制房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房價反彈、漲得更高。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房價上漲過快的勢頭，更重要的如何保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。房價總體上講，逐年平穩(wěn)增長是正常的開發(fā)企業(yè)特別是長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都希望有一個平穩(wěn)增長的發(fā)展環(huán)境。房價上漲過快，透支了后市的漲幅，增加了后市的風險，得益的只是房價上漲過快這一時間段售房的企業(yè)，對其他企業(yè)則有害無益。因此，開發(fā)企業(yè)更關(guān)心政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、長效型，既要防止房價反彈，也要防止房價大跌。上海房價上漲過快，主要是購房需求拉動，特別是投資投機性購房的拉動。通常的辦法是增加供應，控制需求。從增加供應看，上海土地資源緊缺，2004年宏觀調(diào)控以后，商品住房用地供應逐年減少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供應，增加的主要是保障性住房這一塊，市場化商品住房用地并無增加。而保障性住房近兩年還只能解決低收入住房困難家庭，這部分群體本來就是買不起房，不能形成購買商品住房的實際需求。但公共租賃房能起到分流和延緩購房需求的作用。從控制需求看，主要通過二套房貸政策，抑制投資投機性購房需求，但也影響到改善型購房需求，同時自住性購房需求也因調(diào)控政策預期降價而等待觀望或租房過渡，導致市場低迷。為此，開發(fā)企業(yè)希望房產(chǎn)稅的政策暫緩出臺，如果銷售繼續(xù)低迷，可考慮對改善型購房需求放寬貸款政策，防止銷售量進一步下滑。二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應量 目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進行修改以后，中心城區(qū)住宅容積率上限降至2.5外環(huán)以外郊區(qū)則視情況下降至1.0至1.8這樣做的主要目的為了解決當時中心城區(qū)盲目集中建設導致的城市管理運行以及景觀環(huán)境問題，同時緩解地面沉降。當前中心城區(qū)幾乎無地可供，住房價格居高不下的情況下，可以對非中心城區(qū)（外環(huán)以外）住宅用地提高容積率上限，增加住房的供應面積。此外，目前本市成熟的商業(yè)商務區(qū)基本都集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，產(chǎn)業(yè)與工作人群過于集中。住宅建設的郊區(qū)化導致了中央商務區(qū)的擁擠和部分新建住宅區(qū)的臥城化”為此，建議根據(jù)現(xiàn)代城市的規(guī)劃理念，大力推進依托軌道交通的城市副中心和服務業(yè)集聚區(qū)（微型CBD建設，重點發(fā)展郊區(qū)城鎮(zhèn)和大型居住社區(qū)的商業(yè)商務集聚區(qū)，加快城鄉(xiāng)一體化，提高城市商業(yè)、商務以及人口的承載力。三）加快公共租賃住房建設，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與 長期以來，租賃市場的發(fā)展相對滯后。當前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場成交低迷，但租賃市場成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關(guān)注。當前，本市住房租賃市場存在諸多問題，包括缺乏由機構(gòu)投資者或企業(yè)長期持有并進行租賃經(jīng)營的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟與協(xié)同效應；政府無法全面掌握租賃信息，無法實施有效市場監(jiān)督；租賃登記制度遠沒有得到落實，租賃備案率極低，市場發(fā)展呈無序狀態(tài)。從目前存在大房型分隔后“群租”現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場還存在大房型供應過剩，小房型供不應求，宿舍型供應缺失的供求矛盾。住房銷售市場和住房租賃市場是住房流通的兩大市場，發(fā)展租賃住房市場，尤其是公共租賃住房，不僅能有效解決本市日益突出的居住問題，同時也是促進住房銷售市場健康發(fā)展的有效措施。政府部門應該重視并大力發(fā)展公共租賃住房，一是制定租賃市場的政策，完善租賃信息系統(tǒng)網(wǎng)絡建設，加強市場監(jiān)管。二是鼓勵中小房型普通住房的開發(fā)商拿出一部分房源進行租賃，地價和稅收上給予優(yōu)惠，若干年以后準予銷售。三是對大型國有企業(yè)給予長期貸款支持，使其成為本市發(fā)展公共租賃住房的生力軍。四）開發(fā)企業(yè)要認清調(diào)控形勢，積極調(diào)整經(jīng)營策略 本輪宏觀調(diào)控無論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應當充分認識到調(diào)控政策的全面性和實施的堅決性，認真研究分析調(diào)控以來的新情況：1從已有的市場促銷案例看，首先降價的恒大集團取得了明顯成效，民間機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年全國20家大型開發(fā)企業(yè)集團中，恒大的業(yè)務指標完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價拿地契機，沒有必要通過延長產(chǎn)品的建設時間和銷售周期來提高利潤。22009和2010年增加住宅用地供應和加快保障性住房建設將在今后2-3年逐步發(fā)揮平抑房價的作用，為上海房價的總體穩(wěn)定奠定基礎。32010年上半年國稅總局有關(guān)土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應對準備；4這次調(diào)控的力度是逐步增強的如果房價調(diào)整不能達到調(diào)控的效果，可能會有新的調(diào)控措施出臺，具有不確定因素。首先，企業(yè)應該認真貫徹遏制房價過快上漲的政策措施，不要捂盤惜售。手中有樓盤的企業(yè)特別是資金不寬裕的企業(yè)應通過降價促銷和加快推盤的方式回籠資金，保證現(xiàn)金流的安全。同時，市場低迷的情況下，應加快項目的開工和建設，增加市場供應，爭取趕上下一輪行情。其次，企業(yè)在當前市場低迷情況下，可以到二三線城市逢低吸納土地，也可以拿一些非住宅用地。當前，已經(jīng)有很多企業(yè)紛紛在二三線城市逆勢拿地，為后續(xù)發(fā)展蓄勢。同時，當前調(diào)控從緊、市場低迷情況下，部分中小企業(yè)可能面臨資金鏈短缺的問題，大企業(yè)可以考慮參股、收購，使項目正常開發(fā)，對大企業(yè)和中小企業(yè)、對市場都有利。再次，企業(yè)要爭取參與保障性住房的建設，參與大型居住社區(qū)的建設，開發(fā)建設符合綠色、低碳、環(huán)保要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提升房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化和
標準化水平，擴大規(guī)?；б?。
第四篇：羽絨服市場調(diào)研報告（上海）
這次上海之行收獲頗多，感觸也很深。不但眼光寬廣了，思維上也得到了充實。
今年一些時尚品牌羽絨服在面料運用上又有新的亮點，比如veromoda的冷印壓花處理的面料，“小熊威尼”的金銀閃光面料，on
服裝是為人而生的，而人對色彩有著天生的敏感。通過對各種色彩的設計和運用，直接深入人的內(nèi)心深處，引起人心理的共鳴，進入人們的視線，更進入了心里。遠看色彩近看花，色彩永遠是先入為主、先聲奪人，是視覺中最響亮的語言，色彩的表現(xiàn)力和穿透力（感染力）。Veromoda熱情的大紅，尊貴的紫色，以及一些亮麗、活潑、跳躍的顏色。“艾格”甜甜的嫩粉色，表現(xiàn)出小淑女的浪漫情懷，還有印染針編織圖案的面料?！笆缗荨钡姆凵y灰色在乖巧中表現(xiàn)出又叛逆，玩世不恭的風格。Esprit那深沉的卡其色，猶如一股清新的歐美休閑風襲入我們的生活，使我們享受更自由更富有活力、更健康更科學的生活，拋棄束縛自身的禮儀，回歸自然。
今年的羽絨服在裁剪分割上更適身、科學，還有些采用多道分割，運用同色或相配色的滾條裝飾?！笆缗荨钡男『扇~邊及繡花含蓄內(nèi)斂。On
在七浦批發(fā)市場里，也有不少收獲。羽絨服品牌“蘭安卡”、“詩夢”顏色活潑、靚麗，中長時裝款都配有寬窄不一的腰帶、高檔的皮帶，另外腰間還有繡花的。杭州“秋紫儀”短款在胸前及袖上用半條金屬拉鏈作裝飾的。老牌子“紅豆”也注入了新的時尚元素，在口袋處用帶鉆的氣眼和精致的帶銀絲的細織帶?！扒f馳”則大肆運用民族元素，下擺兩側(cè)或前片下部大塊的花卉、人物裝飾印繡花圖案，也許是想在藝術(shù)與市場之間尋取最佳平衡?！疤柟取倍炭詈蟊成系耐盔f字母印花，透出隨意而又張揚的藝術(shù)味道?！凹t貝”女裝的羽絨服體現(xiàn)出成熟的知性美。杭州的“匯其欣”更是與時裝接軌，各種新鮮、前衛(wèi)的時裝款羽絨服讓人欣喜，大膽嘗試新的輔料，前身運用同色的皮草，多了份時尚感，更多了份狂野味。下擺的皮條加釘珠，胸前或后背的珠寶（鉆）花型裝飾，在濃濃的女人味中散發(fā)出奢侈、高貴的氣息，相信大多數(shù)年輕的女性都會為之心動不已，正如性感女神瑪麗蓮·夢露所說的：“珠寶是女人最好的朋友”。
在羽絨服大賣場也看到了幾個較時尚品牌羽絨服的新款，“艾萊依”在原來的時尚少女裝基礎上搖身一變，注入了新的元素，今年的新款更前衛(wèi)、更酷感十足。軍裝風格雙排扣的中長款，率真而又硬朗。短款在色彩上運用深沉的彩色，突出主題。個性的暗印花圖案、黃銅拉鏈以及寬皮帶，嬉皮士味十足。“雪倫”色彩青春、靚麗，款式上也追求這一點，腰間運用袢子，再有黃銅拉鏈裝飾。
總之，羽絨服品牌正朝著時尚化、年輕化這條軌道健康、快速的發(fā)展?，F(xiàn)代“衣”的流行美，是由物質(zhì)美聚集著精神美，朝著多元化的流行趨勢發(fā)展。我們只是被時尚潮流無形的內(nèi)涵力量所左右，面對多元化、復雜化的情感綜合體，只有創(chuàng)造出切入時尚脈搏的衣生活方式，才能給人們的審美情感時時帶來新的歡愉。
第五篇：上海城市規(guī)劃甲級院名單（精選）
上海同濟城市規(guī)劃設計研究院電 話： 021-65982930/65982093電子郵件： net@tjupdi.com 地 址： 上海市同濟大學國家大學科技園中山北二路1111號同濟規(guī)劃大廈
上海同濟規(guī)劃院規(guī)劃設計一所（王穎團隊）是以詳細規(guī)劃和城市設計為特色的綜合設計所，特別是在控制性詳細規(guī)劃和濱水區(qū)城市設計方面積累了豐富的實踐和理論經(jīng)驗，同時在城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、景觀設計等方面也有優(yōu)秀的業(yè)績表現(xiàn)。
電話：021-65984917郵箱：1411室 所長：王穎
上海同濟城市規(guī)劃設計研究院設計一所（江浩波團隊），是以詳細規(guī)劃、城市設計為特色的綜合設計所。電話：021-35010150郵箱：1211室所長：江浩波
規(guī)劃設計二所城 市 設 計、詳 細 規(guī) 劃、概 念 規(guī) 劃、景 觀 設 計、規(guī) 劃 研 究 TEL：021-65985008郵箱：所長：匡曉明
上海同濟城市規(guī)劃設計研究院第三設計所是以城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市總體規(guī)劃計及道路交通規(guī)劃為特色的綜合設計所
電話：021-65985005/65984916所長：裴新生
規(guī)劃設計三所-湯宇卿團隊電話/傳真：021-65986963所長：湯宇卿
上海同濟城市規(guī)劃設計研究院規(guī)劃設計四所是以歷史文化名城呆護、歷史街區(qū)保護與更新為特色的綜合規(guī)劃設計所
電話：021-65982069E-mail：studio1@vip.163.com1201室所長：張愷
規(guī)劃設計五所——李繼軍團隊 城市問題研究、城市總體規(guī)劃、控詳修詳規(guī)劃、景觀規(guī)劃設計、住區(qū)及城市設計
聯(lián)系電話：021-65982650所長：李繼軍
孕育于同濟規(guī)劃院國際項目部與世博會工作團隊，以重大項目服務為主導的規(guī)劃設計六所，成立于2005年3月。既是同濟規(guī)劃院實施國際化戰(zhàn)略發(fā)展的先鋒隊，也是加強重大項目品牌建設的實驗體。以國內(nèi)外重大項目為核心產(chǎn)品與服務，提升同濟規(guī)劃品牌以團隊建設與人才培育為核心著眼點，積極參與國內(nèi)外合作
電話：021-65985180/65976765聯(lián)系人：李小姐 電子郵件：tjupdi.studio6@gmail.com1406室上海市城市規(guī)劃設計研究院地址：上海市銅仁路331號(021)62473288
上?，F(xiàn)代建筑設計（集團）有限公司 地址：上海市石門二路258號聯(lián)系電話：021-52524567 郵箱：網(wǎng)址：
上海復旦規(guī)劃建筑設計研究院聯(lián)系電話：021－55663898，55663798，65104410聯(lián)系人： 方女士，胡先生，劉女士人事信箱：fudandesign@vip.163.com公司地址：上海市楊浦區(qū)國泰路 127號復旦大學國家科技園區(qū)2號樓
中國城市規(guī)劃設計研究院上海分院電話：（021）51780301上海市延安中路1135弄5號樓 郵編 200040常務副院長：鄭德高 副院長兼總規(guī)劃師：蔡震
上海市浦東新區(qū)規(guī)劃設計研究院聯(lián)系人：樊小姐聯(lián)系電話：58899851*6011
郵箱：地址：浦東新區(qū)浦建路241號一樓
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