第一篇：住房保障

我國住房保障制度問題及對策研究

教學目的：

一、引言

自古以來，衣食住行被認為是人類的四大基本要求。其中，住房為市民提供了基本的空間屏蔽和居住場所，是公民生存和發展必不可少的基本物質條件。住房問題是關系到國計民生的基本經濟和社會問題，為低收入者提供住房即是住房保障制度的基本內容，也是構建和諧社會的必然要求。隨著社會的發展和社會的進步，人們對住房的需求也不斷增長，加強保障性住房建設，切實解決住房問題，有利于提高住房供給水平，促進國家的可持續發展。

二、主要內容

（一）我國住房保障問題產生的原因

我國住房領域出現的系列問題不是孤立和偶然的，其背景和影響因素比較復雜，是在特定發展階段多種因素綜合作用的結果。

1、由于居民消費結構升級、城市化快速推進、婚齡人口大幅增加、部分居民的超前消費觀念、居民對房價快遞上漲的心理預期等因素的疊加，促使我國城鎮居民住房需求集中釋放，導致住房領域各種矛盾凸顯。

2、我國住房市場發育時間短、水平低，市場機制和規則尚不健全、不完善，市場的基礎設施和制度建設還比較落后。同時，對政府在住房領域職責的認識尚不清晰，也影響了政府住房保障措施的實施。

3、由于流動性過剩、人民幣升值預期、國際投機因素加大等宏觀經濟乃至全球經濟的諸多影響，也在一定程度上加劇了國內住房市場的矛盾。

（二）我國住房保障制度存在的問題

1、住房保障制度建設不夠完善

目前雖然建立了嚴格的廉租住房保障制度、經濟適用房制度和住房公積金制度，但仍有相應的問題存在：

（1）建設荒山遭遇“軟阻力”。讓地方政府拿出相當數量的建設用地和資金以支持保障性住房的開發建設，意味著政府要突破以往的“以地生財”模式，犧牲部分土地收益，向保障住房輸血，對此，出現了保障性住房比例不足的現實。

（2）政策缺位。近年來，隨著房價的普遍上漲，商品房價格出現了大幅度的上漲，經濟適用房價格通過二手房買賣也大幅提高，由于在經濟適用房的再轉讓上的政策缺位，使得經濟適用房成為投資性購房、炒房的工具。

2、具體實施方面存在的問題

（1）保障性住房的供求不平衡。經濟適用房、公租房、廉租房和普通商品房和高檔住房的市場供應結構比例失衡，不能滿足各個層次消費者的需求，尤其是不能滿足低收入家庭的住房需求。

（2）選址、設計方面的不合理，造成“經濟”不“適用”的現象。少數地房保障性住房項目選在離城市中心較遠的地方，交通、醫療、教育、商業等配套設施沒能同步建設，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房內部空間結構不合理，影響了使用功能，出現經濟適用房“經濟”不“適用”的現象。

（3）保障性住房分配不公平，保障對象劃分困難。按政策規定，保障性住房只能出租或出售給中低收入的家庭，但在現實中，這一規定已經基本失去了意義。對象劃分的難以準確，所以部分城市存在符合申請條件的低收入群體申請概率低，不合申請條件的依舊能申請到保障性住房的不公平現象。

3、政府在管理過程中的職能缺失。政府對保障性住房的建設缺乏應有的態度和決心。目前大部分城市的政府部門沒有設立專門負責經濟適用房開發和分配的機構，有關職責都是由開發商承擔。由于開發商實際掌握開發的戶型和面積、房號的發放等“實權”，采虛報成本、加高樓層、增加商品房比例、炒號、利用物業公司進行利潤補充等等一些隱秘而繁雜的花樣，政府的監督管理難以企及。

4、退出機制有待完善。由于住房保障制度的退出機制不完善，特別以獲得產權為主的保障形式，容易產生福利固化的問題。經濟適用房制度沒有適當的退出機制，購買經濟適用房的家庭在收入提高后如果已不再符合資格條件，或由于家庭人口出現變化，由于缺乏相應的退出機制而無法操作。

（三）、我國住房保障制度的對策

我國保障性住房制度自建立發展至今，已然取得不少成績，但由于我國經濟和社會發展處于發展階段，很多方面尚在改革期間，在制度方面還非常不完善。為了應對目前保障性住房建設的需要，健全和完善我國保障性住房制度的建立，根據我國保障性住房出現的問題提出以下建議：

1、完善住房保障體系的法律法規。建立健全法律體系，對住房保障政策的制定實施提供法律保障。任何企圖通過弄虛作假、虛報信息、權錢交易等非法手續，騙購保障性住房、牟取利益的行為都須受到法律、法規的處罰和追究。

2、注重保障性住房選址的合理性。保障性住房的空間選址不僅會影響低收入人群的生活質量、福利水平和發展機會，也會影響整個城市的社會空間演變，需要有良好的制度安排、有效的政策工具和成熟的住房市場來實現其空間布局的優化選址。提高規劃設計水平，合理布局，科學選址，把保障性住房安排在交通相對便利，基礎設施相對完善，而且經濟發展有一定基礎的地方。

3、要立法明確住房保障進入、退出、監管政策。為實現保障性住房的可持續發展，不僅要完善各類保障性住房申請、審核、公示、復核、退出等制度，政府還應建立長效監督體系，對申請資格、審批條件加強監督控制，定期復查，動態管理，要做好人口、住房、房屋、收入、就業等方面的基礎工作。保證低收入群體致富后退租，以制度、法規保證廉租房的入住公平性。

4、制定和完善中低收入家庭標準體系，了解保障性住房需求。公共住房的保障對象是中低收入群體，中低收入群體的劃分標準是什么，這是制定住房保障政策的一個核心問題，確定這個群體的數量有多大，是制定保障性住房準入標準和供應計劃的基礎。確定收入劃分標準，需要統計部門在統計調研的基礎上，運用科學的計算方法得出。在確定合理的劃分標準之后，還要結合政府保障目標和計劃、居民的居住條件、家庭構成等因素，最終確定保障對象的數量，這是一項復雜的基礎性工作。

5、建立和完善保障性住房的退出機制。完善的退出機制更有利于保障性住房的循環使用，節約社會資源，最大限度的利用好住房資源。通過調整公共租賃住房、廉租住房和經濟適用房的再轉讓制度，限制流通的范圍，建立起相應的退出機制，保證低收入群體致富后退租，以制度、法規來保證廉租房的入住公平性。

三、結語

完善的社會保障體系是全面建設小康社會戰略目標的一個重要內容。住房保障制度作為社會保障體系的一個重要組成部分，更應將其作為現階段的政策目標，并在實踐中努力尋求自身的完善與發展，不斷提高房地產行業的發展能力。只有這樣才能實現建設全面小康社會的目標，從而爭取早日實現“居者有其屋”的理想。

第二篇：加強住房保障

加強住房保障

一、重要論述

住房和城鄉建設部副部長齊驥談住房問題 

住房問題是一個重要的民生問題，黨中央、國務院高度重視解決群眾的住房問題，黨的十七大提出了住有所居的目標，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度的目標和框架，國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，這是在2008年12月國辦以131號文發下來的，在這個文件中要求要加大保障性住房建設的力度，爭取用三年時間基本解決城市低收入家庭住房的困難和棚戶區改造工作。

溫總理在今年的《政府工作報告》中明確地提出，要采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦棚戶區居民的住房困難問題，擴大農村危房改造試點范圍。 

二、加強保障性住房建設

（一）問題/原因

2008年以來，各地區各部門認真貫徹黨中央國務院的決策部署，加大了保障性住房建設和各類棚戶區改造工作力度。低收入群眾住房困難問題得到了一定程度的緩解。

一是廉租住房建設加快。據原建設部、民政部2005年的調查和測算，全國人均住房建筑面積10平米以下的低收入住房困難家庭約有1000萬戶，經過幾年的努力，到2008年底，通過新建、購置廉租住房以及棚戶區改造等多種方式，以實物方式解決了250多萬戶的住房困難。同時，累計發放租賃補貼達到229萬戶，基本上實現了國務院關于到2008年底對申請租賃補貼的城市低保家庭住房困難戶做到應保盡保的目標。

二是經濟適用住房供應增加。2008年全國經濟適用房新開工9000多萬平方米，竣工6000多萬平方米。

三是棚戶區改造的范圍在擴大。截止到2008年底，中央累計支持改造煤礦棚戶區28萬戶，去年第四季度啟動了對林業、農墾區的棚戶區改造工作。

住房保障制度建設在我國取得了新的進展，各級地方政府和國務院有關部門先后制定了一系列支持政策，初步形成了包括財政投入、稅費減免、信貸支持、土地供應等政策體系。2008年以來，中央加大了對財政困難地區廉租住房保障補助的力度。2008年第四季度，中央追加投資補助中也適當提高了對廉租住房建設的補助標準。調整了中央廉租住房保障專項補助資金的使用方向，明確這項資金用于租賃補貼開支后有結余的，可以用于購買、改建或者租賃廉租房支出。同時，也出臺了棚戶區改造和農村危房改造的資金支持政策，明確了廉租住房、經濟適用房和住房租賃有關稅收政策、信貸政策和土地供應政策，完善了住房保障的準入和退出機制。

（二）對策措施

我國是一個發展中國家，人口眾多，正處在城鎮化快速發展時期，解決城鎮居民住房問題，將是一項長期而艱巨的任務。當前，加快保障性住房建設，不僅有利于進一步改善民生，也有利于增加投資、擴大居民消費，對拉動內需、促進經濟平穩較快增長意義重大。2009年工作目標已經明確，中央對保障性安居工程的支持力度進一步加大，我們將全面貫徹黨中央、國務院關于擴大內需、促進經濟平穩較快增長的一系列決策部署，緊緊圍繞保增長、保民生、保穩定的總體要求，一手抓保障性住房建設，著力增加廉租住房和經濟適用住房的供應，著力推進棚戶區改造和農村危房改造；一手抓制度建設，著力完善住房保障體系，著力健全體制機制，加快解決低收入家庭的住房困難問題。同時，完善住房保障政策體系，積極發展公共租賃住房，加快解決新就業職工等夾心層群體的住房困難，落實普通商品住房消費和供給政策，滿足居民多層次的住房需要。

第三篇：住房保障

按照應保盡保、應退即退、公平公正、動態管理的原則，實行保障性住房資源整合，實現廉租住房和公共租賃住房并軌運行，形成梯度管理的租金標準。積極探索共有產權的保障性住房權屬模式，科學界定保障對象和政府之間的房屋產權比例，實現住有所居，健全完善標準科學、對象準確、待遇公正、進退有序的住房保障和供應體系。

第四篇：保障住房

保障房“中考”成績不樂觀，雖然不意味著10月31日“大考”成績不樂觀，但“中考”能暴露出保障房建設的很多問題。開工率偏低，既說明地方政府重視程度還不夠，也說明制約保障房開工的因素不少，如資金保障不夠、行政審批效率偏低等。唯有及時發現和解決“中考”暴露的問題，“大考”才可能有好成績

按照計劃，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。從部分城市今年以來保障房開工情況來看，成績并不樂觀，一些城市開工率不到三成。記者調查發現，目前保障房開工率不高，既是項目進程自身規律使然，也與融資困難等因素有關。預計下半年各地將逐漸迎來開工高峰期，但資金難題依然是障礙。

住建部要求各地在6月6日前必須公布保障房的項目進程，包括保障房計劃、開工項目以及竣工項目信息等，可以看作是保障房“中考”。從最新數據來看，這次“中考”成績并不理想，能否在住建部規定時間內全部開工是個大大的問號，中低收入群體的住房保障權益能否如期得到保障讓人憂慮。

盡管住建部與各地政府簽訂了《保障性住房目標責任書》，并下達了“死命令”：所有分配完成的目標任務，必須在10月31日前全部開工，否則主要領導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職等嚴厲處罰。但公眾仍然對保障房能否如期100%開工心存憂慮，一方面是因為往年任務完成情況很不理想，另一方面，今年落實任務存在資金等難題。

以2009年為例，住建部曾表示年初下達的保障性住房建設計劃年內可以完成。但媒體披露，2009年地方廉租房建設完成任務不足一半。這說明，建設保障房的困難遠遠超過了想象。今年與往年不同的是祭出了問責“殺招”，但問責能否保證任務完成還需觀察。因為，現實中往往“上有政策下有對策”，問責同樣也可能遭遇各種對策。

比如，地方政府以“哭窮”等方式為自己完不成任務進行辯解。青海省住建部門官員就表示，中央補助資金標準對青海這個欠發達省份來說還是低了一些，中央補助沒有考慮青海基礎設施和公共設施配套資金。“巧婦難為無米之炊”，如果青海真的不能如期開工，問責起來可能沒那么容易。再比如，地方政府以銀行不支持保障房建設為由，又把皮球踢給銀行。

保障房“中考”成績不樂觀，雖然不意味著10月31日“大考”成績不樂觀，但“中考”能暴露出保障房建設的很多問題。開工率偏低，既說明地方政府重視程度還不夠，也說明制約保障房開工的因素不少，如資金保障不夠、行政審批效率偏低等。唯有及時發現和解決“中考”暴露的問題，“大考”才可能有好成績。尤其要關注和解決如下幾個問題：

其一，保障房建設開工率有沒有水分。比如，一些地方是否把單位自建房、職工集資房、職工宿舍算入保障房開工率來湊數，值得追問。據報道，部分地方政府將之前在建的教師宿

舍、企業員工宿舍等統統納入保障房房源，而保障房總量并沒有增加。

其二，保障房建設當前最大困境是資金不足，那么，土地出讓金凈收益10%用于保障房建設是否落實？銀行不積極支持保障房建設是否需要“紅蘿卜加大棒”？這些問題也都值得追問。據《第一財經日報》報道，去年，廣州賣地收入用于廉租房建設的比例僅為5%，而國家的規定則為10%；在該市2011年的預算中，這一比例連5%都不到。顯然，這種情況不僅存在于廣州。

其三，對“中考”成績很不理想的地方政府，能否提前約談值得考慮。保障房問責制包括行政約談、行政處分、降級、免職。在我們看來，行政處分、降級和免職，似乎更適合在“大考”之后，而行政約談則適合“中考”———約談不僅可以溝通，還可以警告，只有對地方政府保持高壓態勢，對促進保障房開工才有積極意義。

當然，我們不能只關注保障房開工率，還要關注竣工率、工程質量、保障房分配、退出等問題。如果只關注開工率，開工之后可以“磨洋工”，甚至不排除出現假開工。

在2011年元旦到來之際，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席胡錦濤冒著嚴寒，在北京市實地考察保障和改善民生工作，看望慰問基層干部群眾，代表黨中央向全國各族人民致以新年的祝福。

民生無小事，民生最關情，胡錦濤總書記時時惦念著廣大人民群眾的生活。29日上午，他在中共中央政治局委員、北京市委書記劉淇等陪同下，來到北京市一些基層單位，深入到困難群眾家庭，詳細了解民生工作落實情況，給大家帶來了黨中央的真情關愛。

幫助低收入群眾解決住房困難，是保障和改善民生的一件大事。胡錦濤一直把這件大事放在心上，這次特意前往朝陽區管莊路保障性住房常營項目建設區考察。

一路上，總書記聽取了北京市保障性住房規劃建設總體情況匯報。他希望各級黨委和政府高度重視、切實抓好保障性住房建設，進一步加大資金投入，增加用地供應，確保工程質量，建好配套設施，搞好管理服務，向低收入群眾提供更多實用價廉的住房。

【標準表述】

[深度分析]

在2008年的低迷和2009年的高潮之后，2010年的中國樓市站到了一個新的十字路口，調控成為最熱的詞匯之一。

從2010年1月份的“國十一條”開始，房地產調控疾風驟雨般地展開，“新國十條”、“國五條”、提高首付門檻、三套房停貸、“限購令”和“限外令”等讓人眼花繚亂、力度空前的“組合拳”使房地產市場調控成為2010年中國經濟最吸引眼球的部分。

與以往的樓市調控相比，2010年中國樓市的里程碑意義在于，保障性住房的重要性已經被調控部門充分理解，居有其屋的概念也被重新認識，廉租房和公租房將成為保障性住房最主要的組成部分，住房保障方式也將從“以售為主”向“租售并舉，以租為主”轉變。

繼2010年4月17日國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后，北京市于4月30日制定《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，再推十二條調控措施。

作為第一個積極響應“新國十條”的地區，北京出臺的實施細則明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房。這是全國范圍內“限購令”的開山之舉，旨在對投資投機性購房需求實施嚴厲打壓，成為北京樓市年內的一枚重磅炸彈。幾個月后，深圳、上海、廣州等十余個大中城市陸續頒布“限購令”舉措。

[權威觀點]

向低收入群眾提供更多實用價廉的住房。

——胡總書記

[表現和影響]

權威數據顯示，2010年全國保障性住房已經開工建設580萬套，北京市新開工各類保障性住房22.5萬套，超額完成全年新開工13.6萬套的任務。相當數量保障性住房的供應一方面可以讓無力承擔高房價的中低收入者居有其屋，一方面將改變中國樓市供應結構，緩解供需矛盾，改變“只漲不跌”的預期，起到穩定市場的作用。

住房和城鄉建設部拿出了2011年新增1000萬套保障性住房的“天量”計劃，國土資源部再曝光土地違法，2010年年末有關部門的這些表態和舉措傳達了中央政府對房地產調控的堅強決心。中國樓市已經開始從“價高者得”的野蠻生長走向注重普通人福祉的平民時代。

[措施]

一是完善準入機制。按照“公開、公平、公正”的原則，嚴格執行三級審核、兩級公示制度，確保住房保障資源真正用于需要保障的對象。

二是完善動態監管機制。依托“數字房產”信息管理平臺，與社保、稅務、銀行、證券等機構的信息管理平臺合作，積極探索建立資格審核協查機制，實行動態監管。

三是完善退出機制。為促進房源合理配置和流動，強化退出機制的剛性和力度，對年審

未通過而需要退出住房保障體系的對象實行逐步退出，并引導和鼓勵退出家庭通過自行買房或租房實現“住有所居”。

第五篇：住房保障自查報告

XX市住房保障規范化管理工作自查報告

省住房保障處：

根據黑住保辦[2010]2號文件《關于對全省住房保障規范化管理工作進行檢查的通知》要求，按照檢查內容，對我市住房保障規范化管理工作展開自查，現將我市住房保障規范化管理工作匯報如下：

一、工作落實情況

XX市政府歷來高度重視我市住房保障工作，根據省廳住房保障各階段主要工作任務要求，多次召開政府常務會議。專項研究我市在新建住宅項目中配建廉租住房和經濟適用住房以及廉租住房補貼等住房保障工作。具體出臺了在新建住宅項目和棚戶區改造項目中配建廉租住房的有關規定，以及各項優惠政策的具體標準。2009年圓滿完成了經濟適用住房66套，3960平方米，建設廉租住房60套，2950平方米的建設和分配任務。廉租住房補貼由2007 年的270戶，擴大到今年的3838戶，基本實現了住房保障的全覆蓋。

二、制度建設

制定了《XX市廉租住房保障辦法》，明確了我市廉租住房的保障方式、廉租住房的資金來源、實物配租住房的房源、面積，并規定了申請與核準程序、補貼與安置方式和標準，以及住房保障的管理和處罰。并按照規定建立了廉租住房和 經濟適用住房的低收入家庭準入制度和退出制度。

建立了廉租住房資金的籌措管理制度，嚴格按照國家規定的廉租住房資金來源籌措資金，明確了資金的籌集方式，我市住房保障部門每年向市政府上報關于落實城鎮廉租住房保障資金意見，由政府批復后執行。并嚴格要求實行專戶管理，專款專用，及時劃撥。

制定了XX市保障性住房“十二五”規劃、保障性住房計劃，并對經濟適用房和廉租房建設用地進行預留和劃撥，對建設過程中發生的各項稅費按規定進行減免。

三、管理及服務

我市建立了由主管副市長為組長，建設局、房產局、規劃局、國土局、發改委、財政、民政等部門為成員的住房保障領導小組，辦公室設在市建設局，并配備專職人員負責住房保障工作。

住房保障辦公室統一對經濟適用住房、廉租住房建設項目的審批、審核等上報相關工作，并且將審批事項的相關政策規定、依據進行公開。同時在市政府網站上提供電子政務服務，將申請的條件，辦理的程序，服務電話等內容在XX電視臺公開，最大限度的方便了群眾。并且嚴格要求工作人員，努力提高自身的素質和修養、業務水平，做到微笑服務，一站式服務，辦事公道，作風正派。

四、實施程序 根據我市最低收入和低收入家庭認定標準，對符合住房保障政策的家庭由戶主向戶口所在地街道辦事處提出書面申請，同時提供家庭收入及住房情況的證明材料以及其他相應證明材料，廉租住房辦公室進行核準。市民政局就申請人的家庭收入是否符合規定條件提出審核意見，XX市房地產管理局對申請人及家庭成員的住房情況做出審核意見。XX市建設局會同市財政局等相關部門進行入戶調查，最后確定符合條件的家庭。對不符合條件的家庭予以告知，并在各社區進行為期15天的公示。公示結果無異議的，對符合購買經濟適用住房、廉租住房條件的家庭進行輪候排序，符合發放補貼的家庭，按照規定標準發放廉租住房補貼。

經濟適用住房和廉租住房的分配過程中，我們聘請了XX市房改辦的工作人員指導操作，XX市公證處全程公證監督，市人大、市政府、市紀檢委等部門參加了公開搖號大會進行分配，確保了分配全程公平、公正、公開。

五、動態管理

建立了住房保障統計報表制度。我們配備了專職人員負責經濟適用住房、廉租住房、棚戶區改造的統計報表工作，能夠按上級要求做到旬報、月報、季報，數據真實、準確。

按照廉租住房檔案管理的相關規定，設有專職人員負責檔案的收集、整理、歸檔、保管和微機錄入工作。全市統一規范表格，使用統一軟件系統管理。現做到管理制度健全、檔案資料一戶一檔，既有電子檔，又有紙化檔案。并按照保障性住房的準入和退出制度，根據每年復核情況及時進行更新，實現了動態管理。

六、存在問題

主要體現在管理經費不足。隨著國家對住房保障工作力度的加大，保障性住房的任務也隨之繁重，工作的要求和標準不斷提高。如深入調查走訪，做到不遺不漏；管理系統的維護、工作人員的業務培訓等費用比較大，以及軟件購置和使用上尚存在一定問題。

七、下一步工作打算

1、按照國家最新政策要求，進一步規范充實住房保障各項制度以及工作程序，具體落實各項優惠政策。

2、按照政策要求，對廉租住房和經濟適用住房的產權進行規范化管理，做到產權明晰，權益明確。

3、進一步規范住房保障的檔案管理，建立健全房源情況、低收入家庭收入和住房情況檔案。

4、抓好住房保障業務人員培訓工作，按照省廳要求，及時外出學習和交流經驗。確保我市住房保障工作規范化、標準化運行。

XX市建設局

2010年11月30日