第一篇：2014中國物業服務百強企業研究評價指標體系設計原則

2014中國物業服務百強企業研究評價指標體系設計原則 “2014中國物業服務百強企業研究”以“服務創新，突破提升”為主題，以客觀數據和社會評價為依據，堅持客觀、公正、準確、全面、自愿的研究原則，遵循以下三個準則進行指標體系的設計：

指標體系的設計遵循以下三個準則：

（1）服務規模與服務質量相結合。經營規模的持續擴大是物業服務企業提升市場占有率、獲得穩定業績的主要方式，而良好的服務質量是企業績效提升的有力支撐，只有實現經營績效與服務質量的結合，才能實現企業的持續健康發展。研究組繼續采用總資產、物業管理項目總數、總建筑面積、進入城市個數來評價企業的服務規模，在服務質量的評定方面，引入“星級小區數量”指標，與業主滿意度、物業服務費收繳率及物業管理項目續約率結合，來綜合評價企業的服務質量。

（2）經營績效與發展潛力相結合。經營績效不僅是關注企業盈利能力和運營能力的重要指標，也是企業市場拓展和發展速度的重要保障，而是否具有豐富的儲備項目、較為完善的人才結構和規范化的管理體系以及企業智能化投入的多寡則顯示了企業未來的發展潛力。而三項費用率的控制則體現了企業的成本控制水平，對經營績效有較大影響。

（3）經營業績與社會責任相結合。作為與業主日常生活密切相關的行業，物業服務企業在構建和諧社會方面發揮了重要的作用。企業對社會的積極貢獻有利于提高群眾對于物業服務企業的認知度，樹立企業品牌形象，促進企業快速發展。研究組采用年度納稅總額、就業崗位個數和保障性住房管理面積三個指標評價企業的社會責任貢獻，引導行業重視社會責任。

第二篇：2014中國物業服務百強企業研究計量評價方法

2014中國物業服務百強企業研究計量評價方法（1）在研究方法上，為增加研究的嚴謹性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一種從變量方差——協方差結構入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎上，用少數新變量解釋原始變量方差的多元統計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉，得到符合現實意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計算中國物業服務百強綜合實力時，主要是計算各構成要素的相關矩陣，通過相關矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。根據最初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個數。然后再根據因子載荷矩陣確定各個因子的現實意義并進行重新命名，最后根據不同企業各個因子的得分及載荷矩陣，通過加權累加構成2014中國物業服務百強綜合實力指數。

（2）企業按評價指標體系排序出現相同時，依照社會效益實現情況數據確定排序；當上述累加計算又基本相同時，按西部、中部、東部排序確定。

第三篇：2012中國物業服務百強企業研究分析

2012中國物業服務百強企業研究分析

蔣云峰：大家下午好。下面由我來給大家介紹一下。第一方面經營規模，表現為百強企業服務規模持續擴大，有序布局保障未來成長。第一點在管面積均值突破1000萬平方米，單個項目在管面積擴大體現集約化經營策略。2011年，百強企業在管項目建筑面積均值首次突破1000萬平方米，達到1061.3萬平方米，同比增長39.7%，增速比2010年高出6.7個百分點；在管項目數量均值達72個，同比增長11.7%，百強企業規模優勢愈發明顯。百強企業單個項目建筑面積均值連續擴大，2011年由15.8萬平方米增至18.3萬平方米，同比增長15.9%。百強企業以集約化發展緩解經營成本快速上升壓力，提高了管理效益。第二點，百強企業廣泛布局潛力市場，儲備項目快速增長保障未來持續發展。2011年百強企業保持穩健的市場拓展步伐，進入城市數量持續增加，均值接近19個，同比增長了18.8%，保障了未來持續發展空間。2011年合同儲備項目總建筑面積均值達581.3萬平方米，首次突破500萬平方米，同比增長92.1%。快速增長的合同儲備項目數量及總建筑面積顯示出百強企業較強的資源儲備能力，也是百強企業未來快速發展的基礎。

第二個方面是經營業績表現為業績整體增長但分化加劇，多種經營業務提升企業盈利能力。第一點百強企業營業收入均值突破2億元，但內部分化明顯。2011年百強企業營業收入均值達2.3億元，同比增長17.6%。其中，百強企業多種經營收入均值達到6443萬元，同比增長33.9%，成為促進企業收入規模穩步增長的生力軍。2011年，物業服務費收入在2億到8億之間的百強企業有17家，2億以下的有83家，分布呈現出較為明顯的“長尾效應”，優勢資源向領先企業集中。

第二點物業服務業務盈利壓力大，多種經營業務利潤貢獻日益突出。2011年百強企業凈利潤均值達到1733.8萬元，同比增長了29.2%。多種經營收入占總收入的比例不到28.0%，而貢獻的凈利潤占比超過55.0%，充分表現出高盈利水平的特點，成為企業利潤的主要貢獻力量。而與之相比，物業服務業務凈利潤增速連續三年下滑。企業凈利潤率從上年的6.8%提升至7.1%，增長了0.3個百分點。百強企業積極開展盈利水平相對較高的業務，提高企業的盈利空間；通過集約化經營，較好地應對了快速上漲的經營壓力，維持了物業服務業務凈利潤率的穩定。

第三方面運營模式表示為積極“開源”優化業務模式，兼并收購規避擴張風險。第一點圍繞企業專業優勢與客戶需求，延展業務鏈提升市場競爭力。百強企業發揮專業優勢，積極拓展業務，物業顧問服務、銷售現場業務、房屋租售、裝飾裝修等業務都取得了良好的經濟效益。為了提高市場競爭力，百強企業整合優勢資源，成立專業平臺獨立運營多種經營業務。2011年，百強企業多種經營業務凈利潤均值達907.7萬元，占企業凈利潤均值的55.0%以上。第二點百強企業采用兼并收購方式拓展布局，規避市場擴張風險。由于城市間地域文化差異，物業服務水平不一致，物業服務企業在自行拓展時容易水土不服，導致擴張成本較高，人員整合和管理困難，且后續承接項目難度大。為了規避擴張風險，2011年，一些優秀百

強企業積極采用收購兼并的方式進行市場拓展，其中比較突出的是綠城物業、彩生活物業等。隨著物業服務行業發展日趨成熟，市場競爭的白熱化，兼并收購將會成為物業服務企業進行市場擴張的重要策略。

第四方面服務質量表現為內部挖潛和業務分包并舉提高服務質量，業主滿意度整體提升。第一點

1、百強企業積極加強服務品質建設，并利用社會專業分工提高服務效率與服務水平。2011年，百強企業積極完善服務規范和服務標準，并強化服務標準實踐，同時，百強企業日益重視業主滿意度調查，聘請第三方機構對服務質量進行綜合客觀評價，根據調研結果進行針對性服務改進。在積極提高自身服務水平的同時，百強企業也越來越重視利用社會專業化分工提高服務效率和服務質量。2011年百強企業的保潔服務分包、設備維護業務分包、保安服務分包比例分別為61.3%，48.5%，41.2%，增長速度明顯。

第二點百強企業滿意度達到83.8%，物業服務費收繳率均值95.5%。業主滿意度是衡量物業服務企業服務質量的重要指標。為準確反映百強企業全國范圍內的業主滿意度，研究組于2012年3月-5月在全國100多個城市進行了網上調研，結果顯示，2011年物業服務百強企業總體滿意度83.8%以上，同比上升了0.8個百分點，服務水平和服務質量進一步得到客戶的認可。調研結果還表明百強企業通過提升業主關注度較高的專項服務的服務質量，有效提高了業主總體滿意度。

第五方面社會責任表現為平均提供就業崗位近3000個，建設和諧社區踐行社會責任。2011年百強企業服務規模持續擴大，提供的就業崗位數量進一步增長，員工總數均值達到2973人，比2010年增長了6.0%。隨著百強企業的快速發展及我國城市物業服務覆蓋率的不斷提高，百強企業將吸納更多的社會剩余勞動力，凸顯物業服務行業就業容量大、就業崗位穩定的優勢，為解決社會就業問題，構建和諧社會發揮重要作用。2011年百強企業中參與管理服務保障性住房項目的企業，管理項目建筑面積均值達122.5萬平方米，較上一年大幅增長了44.1%。百強企業積極響應政府號召，投身于保障性住房的后期管理服務中，充分體現了其良好的社會責任意識。

第六方面發展挑戰表現為市場定價機制亟待形成，人才儲備或將制約百強企業規模發展。第一點經營成本上漲速度過快，物業服務費市場定價機制亟待形成。目前，物業服務市場環境對物業服務企業經營挑戰越來越大，經營成本不斷上漲，但物業服務費水平卻止步不前。2011年全國主要城市最低工資標準都有不同程度的提高，而與此同時，物業服務費定價受到較強的制約，沒有明顯提升，物業服務費漲幅與全社會物價漲幅不匹配，同時更是遠遠低于人員工資的增長水平。只有建立起真正完善的市場定價機制，才能為百強企業的持續經營、不斷提升服務質量奠定穩定的基礎，也才能真正建立一個健康的物業服務行業。

第二點專業人才增長不能滿足項目拓展速度，未來發展可能面臨人才瓶頸。經過對2009-2011年百強企業專業及相關人才增長速度和在管項目數量增速對比分析，研究組發現專業人才數量與其在管項目數量的快速增長相比，一直處于緩慢增長狀態，三年平均增長率

僅為2.6%，遠遠低于在管項目數量17.3%的平均增速，兩者之間的增長不對稱現象日益嚴重，百強企業專業人才匱乏的現象有所加劇。

2011年百強企業的服務規模不斷擴大，經營業績穩步增長，合理有序的市場布局為企業未來持續發展奠定了良好基礎；百強企業在業務模式、服務品質建設以及履行社會責任等方面都取得了一定的成績。

但由于物業服務的準公共服務性質，物業服務費標準始終受到嚴格的限制，人工成本等經營成本快速上漲，導致企業的經營壓力與日倍增。

我們認為，只有盡快建立完善的物業服務市場定價機制、企業加強自身實力,不斷提高服務水平;業主改變消費觀念,正確認識物業服務，物業服務行業才能真正走上健康、快速的發展之路。

文章來源：搜房產業網/中國指數研究院

第四篇：2014中國物業服務百強企業研究目的

2014中國物業服務百強企業研究目的（1）以客觀的數據和研究結果，反映行業最新狀況和主流企業的發展態勢，為政府部門研究制定行業政策、有關部門加強行業指導提供參考和依據；

（2）科學評價企業的真實實力，發掘一批綜合實力強、服務水平高、業主滿意度高的優秀物業服務企業；

（3）系統總結優秀企業的服務理念和經營模式，供廣大物業服務企業學習借鑒，促進物業服務企業提升運作水平和服務質量。

第五篇：2014中國物業服務百強企業研究背景

2014中國物業服務百強企業研究背景

由中國指數研究院、中國房地產TOP10研究組開展的“中國物業服務百強企業研究”，自2008年以來已連續進行七年，引起了社會各界的廣泛關注，同時也得到了行業內優秀企業的認可，相關研究成果已經成為評判物業服務企業經營實力及行業地位的重要標準，對促進市場資源向物業服務百強企業聚集、推動房地產開發百強企業與物業服務百強企業強強聯合起到了重要作用。

十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，“要加快轉變經濟發展方式,加快建設創新型國家,推動經濟更有效率、更加公平、更可持續發展”，對于物業服務企業來說，“創新”更是加快轉型升級的重要的驅動力。2013年，眾多百強企業開始重新審視自身的發展情況，緊緊抓住無線互聯時代的重大機遇，整合資源，提供延伸服務，開拓新的發展模式，積極提升自身實力。在此背景下，中國房地產TOP10研究組以“服務創新，突破提升”為主題，全面啟動“2014中國物業服務百強企業研究”，發掘一批規模大、實力強、服務品質高的物業服務企業，發揮示范帶頭作用，引領行業健康、快速發展。在總結歷年研究經驗的基礎上，研究組進一步完善了“2014中國物業服務百強企業研究”方法體系，更加全面、客觀地評價企業的綜合實力。