第一篇：近年來房地產市場政策簡匯（本站推薦）

近年來房地產市場政策簡匯

關于執行住房限購政策有關問題的通知 公布時間：2011.3.27

發布部門：合肥市房地產管理局

產權監理處、各房屋辦證中心、各房地產開發單位、各有關單位：

為貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發【2011】1號）、《安徽省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（皖政辦

【2011】8號）精神，根據市政府辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》（合政辦[2011]6號），做好市場調控工作，現就住房限購政策執行過程中有關問題通知如下：

一、在本市城區暫時實行住房限購政策。本市戶籍居民家庭在城區已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暫停購買第3套住房。外地戶籍居民家庭在本市城區無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在本市城區購買1套住房，暫停購買第2套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市城區購買住房。

二、實行限購的范圍暫定為瑤海區、廬陽區、蜀山區和包河區四個行政區。

三、住房限購政策的執行時間定為2011年3月31日。3月31日前，房地產登記部門已受理的二手住房交易仍按原規定執行，已在房地產管理部門辦理房屋買賣合同備案的住房交易仍按照原先的登記程序辦理。

四、購房人在購買住房前須進行居民家庭（含購房者本人、配偶和未成年子女，下同）住房信息查詢審核。新建商品住房信息查詢審核由購房人提供相關資料，房地產開發單位代辦并負責初審，二手住房由購房者本人持相關資料到市房產局產權監理處和各房屋辦證交易中心查詢審核窗口進行相關信息查詢審核。符合購房條件的，再簽訂房屋交易合同并辦理房屋轉移登記。

五、居民家庭住房信息查詢審核工作按照房屋所在區域劃分，由市房產局產權監理處和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個房屋辦證交易中心分別負責，各單位應設立專門查詢審核窗口，并實行二級審批。購房人未進行居民家庭/ 6

住房信息查詢審核的，不予受理新建商品住房網簽備案和二手住房產權登記。居民家庭住房信息查詢審核相關表格作為房產登記申報要件放入房產登記檔案留存。

六、居民家庭住房信息查詢審核工作按以下程序進行：

1、關于居民家庭購買商品住房信息查詢審核工作。對本市居民家庭，房地產開發單位應要求購房人提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明原件、復印件（原件核驗后退回）；對于非本市戶籍居民家庭，除上述資料外還應要求購房人提供在本市的納稅證明或社會保險繳納證明原件。房地產開發單位應認真核對購房人提供的相關資料，填寫“本（非）市戶籍居民家庭購買商品住房信息查詢審核表”并加蓋單位公章，連同購房人提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明復印件和購房人在本市的納稅證明或社會保險繳納證明原件（非本市居民提供），分別提交市房產局產權監理處和各房屋辦證交易中心查詢審核窗口進行審核。

2、關于居民家庭購買二手住房信息查詢審核工作。對于本市居民家庭，購房人應提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明原件、復印件（原件核驗后退回），并填寫“本（非）市戶籍居民家庭購買二手住房信息查詢審核表”；對于非本市戶籍居民家庭，除提交上述資料外還應提供購房人在本市的納稅證明或社會保險繳納證明原件。

七、房地產開發企業在居民家庭購買商品住房信息查詢初核工作中弄虛作假的，責令限期整改，不良記錄記入企業誠信檔案；拒不整改的，暫停網上簽約資格，并按照住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）規定進行處理。房地產管理部門工作人員在住房信息查詢審核工作中玩忽職守或利用職務之便，違規出具住房信息查詢審核表的，將按照有關規定追究行政責任，構成犯罪的依法追究刑事責任。

附件

1、本市戶籍居民家庭購買商品住房信息查詢表

附件

2、非本市戶籍居民家庭購買商品住房信息查詢表

附件

3、本市戶籍居民家庭購買二手住房信息查詢表

附件

4、非本市戶籍居民家庭購買二手住房信息查詢表

二〇一一年三月二十七日

關于房地產市場調控目標等有關問題的通知 公布時間：2011.3.23

發布部門：合肥市房地產管理局

各縣、區人民政府、市政府各部門：

為進一步做好房地產市場調控工作，鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，促進我市房地產市場平穩健康發展，根據《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）精神，現就房地產市場調控目標等有關問題通知如下：

一、加大保障性住房建設力度，進一步推進廉租住房、公共租賃住房、經濟適用房（困難企業集資建房）和城市國有工礦棚戶區改造工作。2011年確保完成開工建設廉租住房2010套，新建公共租賃住房2.5萬套（間），新建經濟適用房（困難企業集資建房）1700套，啟動1.4萬戶城市和工礦棚戶區改造工作目標任務，實現符合條件的本市戶籍中低收入住房困難家庭廉租住房“應保盡保”。

二、有效遏制投機投資性購房，切實將房價控制在合理范圍內。堅決貫徹落實國家和省各項宏觀調控政策，積極采取有效措施，穩步提高城市居民家庭住房支付能力，確保2011年全市新建住房年度價格漲幅不高于全市年度GDP、居民可支配收入增長幅度。

三、加強協作和監管，保障調控目標任務完成。市物價、財政、統計、國家統計局合肥調查隊、國土、規劃和房地產等相關部門，要加強協調配合，嚴格商品住房價格備案管理，增加保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地供應，確保完成新建住房價格控制目標任務。加強房地產市場監管和統計基礎數據的上報、測算工作，將各類新建住房納入網簽備案系統，確保房地產統計數據的完整性。各縣、區（開發區）要抓緊落實各項前期工作，確保按時按質完成省下達的各項保障性住房建設任務。

四、強化宣傳引導，營造房地產市場健康發展良好輿論環境。新聞媒體要強化輿論宣傳監督，大力宣傳我市各項房地產政策調控政策措施和保障性住房工作進展和成效，引導居民理性消費，樹立正確住房消費觀念，營造有利于房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。

二〇一一年三月二十三日

關于進一步做好房地產市場調控工作的通知 公布時間：2011.2.20

發布部門：合肥市房地產管理局

各縣、區人民政府、市政府各部門：

為貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號），進一步做好我市房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就有關問題通知如下：

一、貫徹國家調控政策精神

（一）提高對房地產市場調控工作的認識，努力控制新建住房價格。嚴格執行國辦發〔2011〕1號文件精神，切實將房價控制在合理水平。根據我市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定2011年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

二、認真執行差別化信貸稅收政策，合理引導住房需求

（二）認真執行差別化住房信貸政策。市屬各金融單位要堅決執行和落實國務院關于實行更為嚴格的差別化住房信貸政策的有關規定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

（三）調整個人住房轉讓營業稅政策。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

（四）加強房地產稅收征管。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，稅務部門要會同房產、國土資源、物價等部門，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點稽查。

（五）進一步合理引導住房需求。在本市城區暫時實行住房限購政策。本市戶籍居民家庭在城區已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暫停購買第3套住房。外地戶籍居民家庭在本市城區無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在本市城區購買1套住房，暫停購買第2套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市城區購買住房。

三、嚴格用地管理，增加住房有效供給

（六）增加居住用地有效供應。國土資源部門要適度增加居住用地的供應總量，依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，優先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

（七）調整住房供應結構。房產部門要會同有關部門盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。規劃、房產等部門要積極配合國土資源部門，將商品住房開竣工時間、違約處罰條款等內容納入土地出讓合同。

四、加大保障性安居工程實施力度

（八）進一步降低廉租住房準入門檻，擴大廉租住房有效保障面。完善保障性住房建設規范和相關制度。大力實施公共租賃住房，切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策。給予各區、開發區自建的公共租賃住房專項補貼。出臺《合肥市公共租賃住房建設管理辦法》。

（九）積極推進城市和國有工礦棚戶區改造，切實解決其它低收入家庭住房困難問題。要采取有效措施，確保按計劃完成城市和國有工礦棚戶區改造任務。國有房地產企業應積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。

五、加強市場監管，進一步強化新聞輿論引導

（十）加大房地產交易秩序監管力度。加強商品房預售管理，房地產項目不得分層、分單元預售商品住房；凡取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在10天內一次性公開全部銷售房源。建立商品房銷售現場的日常巡查與現場核查相結合的機制，嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假廣告等違法違規行為，嚴禁房地產開發單位在獲得預售許可前變相收取資金。加強預售商品住房退房及合同備案信息變更管理工作。

全面實施預售資金監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；加強預售商品住房交付和質量管理，完善商品住房交付使用制度，強化預售商品住房質量保證機制；繼續完善存量房資金托管體系，保障購房者合法權益；加強對房地產經紀機構的管理，嚴厲打擊“陰陽合同”違規交易等行為。

（十一）嚴格執行商品房價格明碼標價制度。房地產開發企業在預（銷）

售商品住房前，應向價格主管部門辦理商品住房銷售價格備案，商品住房銷售價格備案必須“一房一價”，未經備案的商品住房不予預售許可。房地產開發企業應當嚴格按照經價格主管部門備案的價格對外銷售商品住房，凡已備案的商品住房價格在3個月內不得向上調整。價格主管部門應當根據商品住房區位、容積率和建設水平合理限定商品住房實際銷售價格的浮動空間。為防止房地產開發單位虛報價格，低開高走，商品住房實際銷售價格向下浮動范圍最低不得超過經價格主管部門備案價格的5%；超過5%的，應當重新向價格主管部門備案。

（十二）完善房地產市場信息披露制度。房產部門要及時公布商品房市場的供應和銷售情況；國土資源、規劃等部門要根據土地出讓、規劃審批和施工時序，提前公布今后一段時間市場的供應量。統計部門要加強房地產市場統計、分析和監測，及時研究發布住房價格變動信息。

（十三）加強輿論引導，穩定市場預期。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利于房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。

本通知有效期至2011年12月31日。

二○一一年二月二十日

第二篇：近年來房地產要素市場

近年來，按照黨中央、國務院關于對加快住房分配貨幣化進程、促進居民住房消費、拉動國民經濟增長等問題所作出的重要部署，我省緊緊圍繞啟動住房消費市場，以住房制度改革為動力，通過加快住宅建設步伐，進一步培育和規范房地產市場，構筑了住宅建設與消費新機制，從投資和消費兩個方面拉動了國民經濟的增長。目前我省房地產交易市場已發展成集房地產買賣、交換、抵押、評估、中介服務及房屋租賃等多種功能于一體，實行“一條龍”服務的較大型生產要素市場，在優化配置存量房地產資源、調控房地產供求變化以及提供政府決策依據等方面顯示了較強的市場化機制和服務功能，取得了明顯的社會效益和經濟效益。

但是，在房地產交易市場發展過程中，還存在一些突出的問題，主要表現在：一是房地產分別登記、分開發證，登記手續重復，權利人重復繳費，容易造成房籍、地籍檔案資料不一致；二是有的交易當事人規避法律，私下交易房地產，致使國家稅收流失；三是有的房地產開發經營企業發布不實的商品房銷售廣告和宣傳資料，蒙騙消費者。有的甚至在銷售面積上短斤少兩或者合同約定面積與實際交付面積差距較大，損害消費者權益；四是登記部門辦理房地產權屬登記的不必要收件過多，辦證時限過長；五是有的房地產中介服務機構毫無房地產的法律和業務知識，坑害消費者，致使中介機構的信譽下降。

１９９４年頒布的《城市房地產管理法》，不僅標志著我國的房地產法制建設進入了一個新的發展時期。同時對于城市房地產交易管理工作也提出了更高的要求。在《城市房地產管理法》中，專設一章就房地產交易有關問題作了規定。可見房地產交易在房地產中地位之重要。《城市房地產管理法》出臺后，國務院出臺了《城市房地產開發經營管理條例》，建設部也出臺了一系列的規章，如《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產中介服務管理規定》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等。這些法規、規章為培育和規范房地產交易市場起到了積極的作用，使房地產交易逐步走上規范的軌道。但由于這些單項規章大多數出臺較早，層次較低，缺乏相應的處罰力度。《城市房地產管理法》的出臺，雖然給房地產交易的管理提供了根本性的法律依據，但國家的法律規定過于原則，因此仍然需要結合我省的實際情況，制定相應的與之配套的具有可操作性的地方法規，以便《城市房地產管理法》的貫徹實施。

第三篇：2014房地產市場調控政策

2014房地產市場調控政策

陳禹銘

2014年，我國整個宏觀經濟環境呈現低迷狀態，而作為國民經濟重要一環的房地產市場，自然也無法獨善其身。受到此前一系列宏觀調控政策的影響，今年樓市出現了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調控措施，對房地產市場加以調整。縱觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對房地產市場的行政干預，轉而讓市場供需去調節。

分類調控

國務院總理李克強3月5日在政府工作報告中提出：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”

點評：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報告都提到了“調控”、“遏制房價上漲”等字眼，唯獨2014年，“房地產調控”字眼沒有出現在政府工作報告中。但這不意味著政府不調控，而是不再一味地采用行政手段來遏制房價過快增長，更加靈活機動的市場手段被融入其中，比如熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市政策調控相對會寬松。

支持首套房貸

5月12日，央行副行長劉士余召集了15家銀行負責人進行座談。央行要求銀行“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。

點評：今年初，很多城市的中小商業銀行出現了停止放貸的現象。北京市場上房款放款時間拉長，導致不少購房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對于首次置業人群來說是一大利好。

限購相繼取消

從今年6月下旬呼和浩特發文取消限購以來，全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購。截至目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個城市的限購還沒有放開。

點評：今年以來，全國各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購政策，以求可以提振市場士氣，加快去庫存。但造成成交低迷的因素復雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。

“不動產登記”征意見

8月15日，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》公布，規定將集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；宅基地使用權等納入不動產登記范圍中。而《條例》也對查詢做出規定，要求民事主體去登記機構查詢要說明目的。按照《物權法》規定，必須是權利人和利害關系人才可以進行查詢。

點評：不少人將不動產登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房價、反腐敗等等問題的規章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負了太大的社會壓力。但如果只從功能來講，不動產登記制度的目的其實還是在于建立信息庫，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應被賦予太多的希望。

“9·30”房貸新政

9月30日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（以下簡稱“9·30房貸新政”），內容涉及加大對保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項政策。其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認房”、貸款利率下限為基準利率的0.7倍等措施。點評：“9·30”房貸新政被業內視為房貸政策的大尺度“松綁”，對樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開發商推盤意愿加強，此前還在觀望的購房者也積極入市。

放寬公積金貸款

10月9日，住房和城鄉建設部、財政部和央行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，并取消四項收費。而此前是須連續繳存12個月。此外，未來公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當調高貸款額度等。同時，還將推進公積金異地使用，實現異地互認、轉移接續。

點評：連續繳存時間較長、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問題。新政策實施后，繳存時間減半，將使得申請公積金貸款的門檻大大降低。允許異地互認公積金對異地購房的客群來說是一個較大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中規定，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.60%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

點評：央行降息的初衷其實并不是為了救市，而是為防止宏觀經濟下滑，進一步刺激經濟發展的舉措。結果房地產市場卻成為了直接的受益行業。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國內一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產股集體漲停。

棄選自住房開售

12月5日，北京市住建委通告，對于自住房棄選房源，開發商將統一對符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房，除了不再搖號外，購房資格審核、選房公證以及購買后的產權登記、再上市等問題，均按現有自住房政策執行。截至12月17日，宣布對外公開銷售剩余房源的自住房項目有：當代采育滿庭春MOMA、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價均為1.6萬元/平方米。

點評：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”，同時也滿足了相當部分的保障性需求客群。此次因為位置等原因的被棄選房源，房源不太多，公開銷售也不會對市場造成太大影響。

第四篇：2014年房地產市場政策走向

2014年樓市調控傳遞三大政策信號

在2013年12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上,住房城鄉建設部部長姜偉新在部署明年工作時,明確表示:“繼續抓好房地產市場調控和監管工作”,同時傳遞出三個政策信號:更加注重分類指導,探索發展共有產權住房和強化市場監管。

信號一:更加注重分類指導

姜偉新說,2013年,全國房地產市場總體運行平穩,全國商品住房建設、銷售、庫存、交易量都有大幅度上升。但部分熱點城市和區域中心城市房價上漲幅度很大,少數城市房地產市場萎縮,交易量下滑。

房地產市場分化明顯,在權威部門發布的數據中也得以印證。國家統計局18日發布的11月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,北上廣深等一線城市房價連續第三個月同比漲幅超過20%,其中,北京為21.1%,上海為21.9%,廣州為20.9%,深圳為21.0%。與此同時,部分二、三線城市卻存在去庫存壓力,房價上漲后續動力不足。

姜偉新表示“要強調調控的針對性。:針對房地產市場出現的新情況,更加注重分類指導。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市,要注重消化存量,控制新開發總量。

據姜偉新介紹,2013年,全國有17個城市出臺了穩控房價的政策措施。他說:“2014年,要保持調控政策的連續性和穩定性,執行好既有調控措施。同時要推進房地產領域深化改革的工作,加強市場監管。”

信號二:探索發展共有產權住房

隨著城鎮化、工業化的深入發展,不少地方住房供應不能滿足需求、房價上漲壓力較大,中低收入家庭住房支付能力下降。

姜偉新說:“鼓勵地方從本地實際出發,積極創新住房供應模式,探索發展共有產權住房。”事實上,這幾年各地有不少新的實踐。如上海市和湖北黃石市建設共有產權商品住房,深圳市采取市場化運作方式籌集和建設安居住房,北京市發展自住型商品住房等。

據介紹,一些地方開展共有產權保障方式的主要做法是,地方政府讓渡部分土地出讓收益,有的還給予適當財政補助、稅費減免,以降低住房的建設成本,然后以低于市場價格配售給符合條件的購房家庭。配售時,在合同中明確共有雙方的產權份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。

住房城鄉建設部認為,從一些城市的實踐來看,發展共有住房,在政府的支持下,充分發揮市場作用,能夠調動群眾依靠自己努力改善住房條件的積極性,有利于加快解決群眾住房困難。同時,發展共有產權保障房,符合公平、效率原則,可以避免陷入福利陷阱,有利于保持或激發社會的活力。

姜偉新表示:“各地要注意學習借鑒他們的經驗。住房城鄉建設部也將認真總結各地經驗,深入研究相關政策,會同有關部門適時提出指導意見。”

信號三:強化市場監管

加強房地產市場監管,歷來是房地產市場調控中的重要舉措。

事實上,2013年

7月,針對10種違法違規行為,住房城鄉建設部和工商總局就聯合集中開展了房地產中介市場專項治理。

12月,在中國房地產估價師與房地產經紀人學會的組織下,35家房產中介做出“不發布虛假房源”等六項承諾。

姜偉新表示,2014年,繼續加強商品房預售和銷售的全過程管理,指導地方加快完善交易資金監管制度,大力推行二手房網上簽約,規范房屋交易行為。

據姜偉新介紹,2014年,住房城鄉建設部和工商總局將修訂發布商品房預銷售合同示范文本。同時,要求各地加強對房地產開發企業、物業企業、中介機構的監管。

第五篇：房地產市場調控政策分析

房地產市場調控政策分析

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房地產市場調控政策分析

全國工商聯房地產商會會長聶梅生

房地產是國民經濟的重要產業。1998—2009年，房地產開發投資對我國經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發后最關鍵的2009年，房地產業對我國經濟增長貢獻率達19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。

房市調控特點

2010年政府對房地產實行了一系列調控，被稱為“史上最嚴厲的調控”。然而對比2009、2010年房地產各項指標全面上揚，房地產開發投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產開發企業完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產開發企業資金來源同比增長25.4%。房地產投資占城鎮固定資產投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產調控，我們發現房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關，10年來房價同比變動處于二者之間。在CPI進入下行通道時，房價降幅高于CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數進入通脹或存在通脹預期時，房價指數高于CPI，尤其在加息后仍為負利率時更推動房價上升。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價合理區間符合中國的歷史實際。

房地產調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區間。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關于房價合理區間尚未形成共識。對于存在房地產泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區間的唯一依據，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區間。

房地產調控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：首先，通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產投資自有資金率降至20%以下，房地產開發成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點城市逼近10倍。2010年在一系列政策調控下，開發商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產調控政策之限購令

在通脹預期下，購房熱潮涌現，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。

35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。2010年35個大中城市商品房占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產貸款？2010年新增房地產貸款2.01萬億元，按照統計數據，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數量。而房地產開發商在現金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現大的降價。2011年各項調控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。房地產調控政策之保障性住房與房產稅

據REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產開發投資增幅約5個百分點。2011年規劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預計2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動房地產開發投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。

保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產泡沫、拉動經濟。如規劃如期完成，將對房地產市場乃至經濟穩定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標，而從現有指標中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題。

房產稅是前段時間熱議的話題。中國指數研究院專題報告指出：如只針對高端物業征稅，即重慶模式，預計全國每年針對住宅的征稅規模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產稅將為7600億元，但近期這種方式不現實。房產稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。土地是平抑房市的權重力量

2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據國土資源部的數據：2010年全國土地出讓成交總價款達2.9萬億，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%。土地財政比重持續上升，地方政府是最大的受益方。

金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據國土資源部公告：2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發商進行土地抵押貸款后，需經歷2年左右的開發周期才能成為產品進入市場交易。如這期間市場形勢發生大的變化，巨額資金將直接關聯到金融層面。上世紀90年代初海南房地產泡沫破滅就是教訓之一。以上表明在中國現行土地出讓制度和房地產開發模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產領域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應求時，房價上漲，土地增值，資產泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產市場的權重力量。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一方面要促進已出讓土地的合理開發利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產市場。