第一篇：開發建設階段會計實務(三)

第七節 借款及應付款項的核算

一、短期借款的核算

（一）短期借款概述

短期借款是指企業向銀行或其他金融機構等借入的期限在1年以下（含1年）的各種借款。它一般是企業為了滿足正常生產經營的需要或者是為抵償某項債務而借入的款項。

無論因何目的借入款項，企業均需要向債權人按期償還借款的本金和利息，并及時反映款項的借入、利息的結算和本息的償還情況。

（二）短期借款的核算方法

為了核算和監督短期借款的取得和歸還情況，房地產開發企業應設置“短期借款”科目。它屬于負債類科目。貸方登記企業取得的短期借款本金數額；借方登記企業償還的短期借款本金數額；期末貸方余額反映企業尚未償還的短期借款本金數額。本科目可按借款種類、貸款人和幣種進行明細核算。

短期借款的核算主要包括以下三個方面的內容：

（1）取得短期借款的處理。企業從銀行或其他金融機構借入的各種短期借款，借記“銀行存款”科目，貸記“短期借款”科目。

（2）短期借款利息的處理。短期借款的利息屬于籌資費用，應當直接計入當期“財務費用”科目。資產負債表日，企業應按計算確定的短期借款利息費用，借記“財務費用”科目，貸記“銀行存款”或“應付利息”科目。

（3）歸還短期借款的處理。企業到期歸還短期借款本金時，借記“短期借款”科目，貸記“銀行存款”科目。

【例3-52】某房地產開發企業于2×11年1月1日向銀行借入款項150 000元，期限6個月，年利率8%，該借款到期后一次歸還本金，利息分月預提，按季支付。其賬務處理方法如下：

（1）1月1日借入款項時：

借：銀行存款 150 000

貸：短期借款 150 000

（2）1月末預提當月應計利息1 000元（150 000×8%÷12）時：

借：財務費用 1 000

貸：應付利息 1 000

2月末預提當月利息的賬務處理與1月份相同。

（3）3月末支付一季度借款利息時：

借：應付利息 2 000

財務費用 1 000

貸：銀行存款 3 000

4月、5月預提利息的賬務處理與1月、2月相同。

（4）6月末償還短期借款本金及支付未付利息時：

借：短期借款 150 000

應付利息 2 000

財務費用 1 000

貸：銀行存款 153 000

二、應付及預付款項的核算

（一）應付票據的核算

1.應付票據概述

應付票據是指企業購買材料、商品和接受勞務供應等而開出、承兌的商業匯票，包括商業承兌匯票和銀行承兌匯票。其中，使用銀行承兌匯票辦理結算，出票人應按票面金額的萬分之五向承兌銀行支付承兌手續費。銀行承兌匯票的出票人于匯票到期日未能足額交存票款時，承兌銀行除憑票向持票人無條件付款外，對出票人尚未支付的匯票金額按照每天萬分之五計收利息。在我國，商業匯票的付款期限由交易雙方協商確定，但最長不得超過6個月。

2.應付票據的核算方法

為了核算和監督應付票據的出票、承兌和支付情況，房地產開發企業應設置“應付票據”科目。它屬于負債類科目。貸方登記企業開出并承兌商業匯票的票面金額；借方登記企業支付到期票據的票面金額；期末貸方余額反映企業尚未到期的商業匯票的票面金額。本科目可按債權人進行明細核算。

企業應當設置“應付票據備查簿”，詳細登記每一筆應付票據的種類、號數、簽發日期、到期日、票面金額、交易合同號、收款人姓名或單位名稱以及付款日期和金額等資料。應付票據到期結清時，應在備查簿內逐筆注銷。

應付票據的核算主要包括簽發或承兌商業匯票、票據到期償付票款等內容。

【例3-53】某房地產開發企業2×11年12月1日購入建筑材料一批，增值稅專用發票上注明的材料價款為20 000元，增值稅額為3 400元，同時開出并承兌一張面值為23 400元、期限為3個月的商業承兌匯票。其賬務處理方法如下：

（1）2×11年12月1日購入材料時：

借：材料采購 23 400

貸：應付票據 23 400

（2）2×12年3月1日到期時：

借：應付票據 23 400

貸：銀行存款 23 400

（3）假設上述票據到期時該房地產開發企業無力支付票款：

借：應付票據 23 400

貸：應付賬款23 400

如果上例中的商業匯票為銀行承兌匯票，該房地產開發企業向銀行申請承兌時，支付承兌手續費20元：

借：財務費用 20

貸：銀行存款 20

銀行承兌匯票到期，企業無力支付票款時：

借：應付票據 23 400

貸：短期借款 23 400

（二）應付賬款的核算

1.應付賬款概述

應付賬款是指企業因購買材料、商品或接受勞務供應等應支付給供應單位的款項，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。它是買賣雙方在購銷活動中由于取得貨物或接受勞務與支付貨款或勞務價款在時間上不一致而產生的負債。應付賬款與應付票據不同，兩者雖然都是由于交易而產生的負債，都屬于流動負債的性質，但應付賬款是尚未結清的債務，而應付票據是一種期票，是延期付款的證明，有承諾付款的票據作為憑據。應付賬款入賬時間的確定，應以與所購買物資所有權有關的風險和報酬已經轉移或勞務已經接受為標志。應付賬款一般按應付金額入賬，而不按到期應付金額的現值入賬。如果購入的資產附有現金折扣條件的，根據我國企業會計準則的規定，應付賬款應按發票上記載的應付金額的總額（即不扣除現金折扣）入賬。

2.應付賬款的核算方法

為了核算和監督應付賬款的形成及其償還情況，房地產開發企業應設置“應付賬款”科目。它屬于負債類科目。貸方登記企業因購買材料、商品和接受勞務供應以及與工程承包單位結算工程價款等形成的應付賬款；借方登記企業實際支付的應付賬款，或開出商業匯票抵付的應付賬款，或沖銷無法支付的應付賬款；期末貸方余額反映企業尚未支付的應付賬款。本科目可按應付賬款的類別設置“應付購貨款”、“應付工程款”等明細科目，并按債權人進行明細核算。

企業因債權人撤銷等原因確實無法支付的應付賬款，應直接轉入營業外收入，借記“應付賬款”科目，貸記“營業外收入”科目。

【例3-55】某房地產開發企業將開發小區內的商品房1號樓工程出包給京海建筑公司施工。2×11年9月30日，企業收到京海建筑公司交來的“工程價款結算賬單”，要求結算本月已完工程價款1 680 000元，按合同規定，應扣回預付工程款70 000元，余款以銀行存款支付。其賬務處理方法如下：

（1）確認應付賬款時：

借：開發成本——房屋開發（1號樓）1 680 000

貸：應付賬款——應付工程款（京海建筑公司）1 680 000

（2）扣回預付工程款時：

借：應付賬款——應付工程款（京海建筑公司）70 000

貸：預付賬款——預付承包單位款（京海建筑公司）70 000

（3）支付余款時：

借：應付賬款——應付工程款（京海建筑公司）98 000

貸：銀行存款 98 000

（三）預付賬款的核算

1.預付賬款概述

預付賬款是指房地產開發企業按照工程合同規定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規定預付給供應單位的購貨款。

2.預付賬款的核算方法

為了核算和監督預付賬款的增減變動及結余情況，房地產開發企業應設置“預付賬款”科目。它屬于資產類科目。預付賬款業務不多的企業，也可以將預付的款項直接記入“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。但在編制財務報表時，仍然要將“預付賬款”和“應付賬款”的金額分開列示。

【例3-57】某房地產開發企業于2×11年3月15日向承包本企業開發工程建設的長城建筑公司預付工程進度款500 000元；2×11年3月31日，企業與長城建筑公司結算工程價款900 000元，按合同規定扣回預付的工程款500 000元，并簽發轉賬支票一張支付余款 400 000元。其賬務處理方法如下：

（1）預付工程進度款時：

借：預付賬款——長城建筑公司 500 000

貸：銀行存款 500 000

（2）結算工程價款時：

借：開發成本 900 000

貸：預付賬款——長城建筑公司 500 000

銀行存款 400 000

【例3-58】某房地產開發企業于2×11年8月6日向A公司訂購材料一批，按合同規定預付貨款50 000元，以銀行存款支付。9月28日，材料到貨并驗收入庫，并收到A公司的增值稅專用發票，注明材料價款為100 000元，增值稅額為17 000元，企業以銀行存款補付剩余的貨款。其賬務處理方法如下：

（1）預付貨款時：

借：預付賬款——A公司

000

貸：銀行存款

000

（2）材料驗收入庫時：

借：原材料

000

貸：預付賬款——A公司

000

（3）補付剩余的貨款時：

借：預付賬款——A公司

000

貸：銀行存款

000

三、長期借款的核算

（一）長期借款概述

長期借款是指企業向銀行或其他金融機構借入的期限在1年以上（不含1年）的各種借款。

房地產開發企業向銀行或其他金融機構借入長期借款，必須首先提出借款申請，說明借款用途、借款期限、使用計劃和還款計劃等，經審查同意后，即可與貸款銀行或其他金融機構簽訂借款合同；借款合同簽訂后，企業應按合同規定和用款計劃使用借款；借款到期時，企業應及時償還借款本金和利息。

（二）長期借款的核算方法

為了核算和監督長期借款的借入和償還情況，房地產開發企業應設置“長期借款”科目。它屬于負債類科目。貸方登記企業借入的長期借款；借方登記企業償還的長期借款；期末貸方余額反映企業尚未償還的長期借款。本科目可按貸款單位和貸款種類，分別“本金”、“利息調整”等進行明細核算。

長期借款的核算主要包括取得長期借款、長期借款利息的計算以及歸還長期借款本息的會計處理等內容。其具體賬務處理方法如下：

（1）企業從銀行或其他金融機構借入長期借款時，按實際收到的款項，借記“銀行存款”科目，按借款本金，貸記“長期借款——本金”科目；如果存在差額，還應借記“長期借款——利息調整”科目。

（2）資產負債表日，應按攤余成本和實際利率計算確定的長期借款的利息費用，借記“財務費用”、“開發間接費用”、“在建工程”、“研發支出”等科目，按借款本金和合同利率計算確定的應付未付利息，貸記“應付利息”科目，按其差額，貸記“長期借款——利息調整”科目。

實際利率與合同利率差異較小的，也可以采用合同利率計算確定利息費用。

（3）歸還長期借款本金時，借記“長期借款——本金”科目，貸記“銀行存款”科目。同時，存在利息調整余額的，應將其轉銷，借記或貸記“開發間接費用”“財務費用”、“在建工程”、“研發支出”等科目，貸記或借記“長期借款——利息調整”科目。

【例3-60】某房地產開發企業采用發包方式開發商品房，于2×11年1月1日從工商銀行借入款項2 000萬元，借款期限為2年，年利率為8%，款項已存入銀行。合同中規定每年年末付息，本金于到期日一次償還。該企業2×11年共支付工程款1 200萬元，2×12年共支付工程款800萬元。該商品房的建造期為1年零6個月，于2×12年6月30日達到預定可銷售狀態，假定該商品房的全部開發成本為3 500萬元。其賬務處理方法如下：

（1）2×11年1月1日取得借款時：

借：銀行存款 20 000 000

貸：長期借款000 000

（2）2×11年支付工程款1 200萬元時：

借：開發成本——房屋開發 12 000 000

貸：銀行存款

000 000

（3）2×11年12月31日計算應付利息時：

應計入存貨成本的利息＝20 000 000×8%＝1 600 000（元）

借：開發間接費用 1 600 000

貸：應付利息

600 000

（4）2×11年12月31日支付利息時：

借：應付利息 1 600 000

貸：銀行存款 1 600 000

（5）2×12年支付工程款800萬元時：

借：開發成本——房屋開發 8 000 000

貸：銀行存款 8 000 000

（6）2×12年6月30日計算應付利息時：

應計入存貨成本的利息＝20 000 000×8%×6÷12＝800 000（元）

借：開發間接費用 800 000

貸：應付利息 800 000

（7）2×12年6月30日建造的商品房已達到預定可銷售狀態，結轉其全部開發成本3 500萬元時：

借：開發產品——房屋35 000 000

貸：開發成本——房屋開發 35 000 000

（8）2×12年12月31日計算應付利息時：

應計入當年損益的利息＝20 000 000×8%×6÷12＝800 000（元）

借：財務費用 800 000

貸：應付利息 800 000

（9）2×13年1月1日借款到期，歸還長期借款本金時：

借：應付利息 1 600 000

貸：銀行存款 1 600 000

借：長期借款 20 000 000

貸：銀行存款 20 000 000

四、應付債券的核算

應付債券是指企業為籌集長期資金而發行的期限在1年以上（不含1年）上的債券。企業通過發行債券取得資金是以將來履行歸還購買債券者的本金和利息的義務作為保證的。發行債券是企業籌集長期資金的重要方式，與長期借款相比，它具有籌資范圍廣、流動性大和風險小等特點。

五、長期應付款的核算

長期應付款是指企業除長期借款和應付債券以外的其他各種長期應付款項，包括應付融資租入固定資產的租賃費、以分期付款方式購入固定資產等發生的應付款項等。

六、交易性金融負債的核算

七、其他應付款項的核算

（一）應付股利的核算

（二）應付利息的核算

（三）其他應付款的核算

其他應付款是指企業除應付票據、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付利息、應付股利、應交稅費等以外應付、暫收其他單位或個人的款項，包括應付經營租入固定資產和包裝物的租金，職工未按期領取的工資，存入保證金（如收入包裝物押金等），應付、暫收所屬單位、個人的款項，其他應付、暫收的款項。

為了核算和監督其他應付款的增減變動情況，房地產開發企業應設置“其他應付款”科目。它屬于負債類科目。貸方登記企業發生的各種其他應付款；借方登記企業實際支付或轉銷的各種其他應付款；期末貸方余額反映企業應付未付的其他應付款項。本科目可按其他應付款的項目和對方單位（或個人）進行明細核算。

第八節 職工薪酬的核算 第九節 開發產品的核算

一、開發產品概述

（一）開發產品及組成內容

開發產品是指房地產開發企業已經完成全部開發工程，并合乎設計標準已驗收合格，可以按照合同規定的條件移交購買單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施和代建工程等。

1.作為開發產品的土地

作為開發產品的土地，指房地產開發企業為有償轉讓而開發的商品性建設場地。注意：企業為建房而開發的建設場地，可將其土地開發成本直接轉入房屋開發成本，而不作為開發產品核算。但建設土地近期不使用，應將其列入開發產品進行核算。

2.作為開發產品的房屋

作為開發產品的房屋，指房地產開發企業開發完成準備銷售的商品房以及受其他單位委托而開發的房屋等。

注意：為安置被拆遷居民而建設的周轉房，在作為周轉房使用前，也列為開發產品，待開始周轉使用后，要從開發產品轉出，作為“周轉房”單獨核算。另外企業開發的已出租的房地產應作為投資性房地產單獨進行核算。投資性房地產將在本書第五章專門進行介紹。

3.作為開發產品的配套設施

作為開發產品的配套設施，指屬于城市建設規劃中的大型配套設施，包括：

（1）開發項目外為居民服務的排水、供電、供暖、供氣的增容、增壓及交通道路；

（2）開發項目內的營業性公共配套設施，如銀行、商店、郵局等；

（3）開發項目內非營業性公共配套設施，如中小學、醫院等。已出租的配套設施作為投資性房地產進行核算。

4.作為開發產品的代建工程

作為開發產品的代建工程，是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的各項工程，包括建設場地、房屋及其他工程等。

（二）發出開發產品

企業已發出，但不具備銷售收入確認條件的開發商品，包括分期收款發出開發產品，由于所有權沒有正真轉移，所以也仍然作為企業的存貨管理。但屬于特殊的存貨，應單獨進行核算和反映。

（三）周轉房

周轉房是指房地產開發企業用于安置居民周轉使用的、產權歸本企業所有的各種房屋。企業開發的房屋產品一經作為周轉房使用，也屬于特殊的開發產品，需要單獨設置賬戶，單獨進行核算。此外，企業為安置拆遷居民而建設的臨時性簡易房屋，也屬于周轉房，在“周轉房”科目進行核算。

二、開發產品的核算方法

（一）開發產品的核算

這里的開發產品專指已開發完畢待轉讓、銷售的土地、房屋、配套設施及作為開發產品的代建工程。

房地產開發企業為了核算開發產品，要設置“開發產品”賬戶。該賬戶借方登記竣工驗收開發產品的實際成本，貸方登記已結轉的對外轉讓、銷售和結算開發產品的實際成本。期末借方余額反映的是尚未轉讓、銷售和結算的開發產品的實際成本。該賬戶應按土地、房屋、配套設施、代建工程等設置明細賬戶，進行明細核算。

【例3-77】某房地產開發企業發生下列業務：

（1）5月12日，甲土地已開發完工，驗收合格，共開發建設場地10 000平方米，總成本105萬元。分錄如下：

借：開發產品——土地（甲土地）

050 000

貸：開發成本——土地開發（甲土地）

050 000

（2）5月30日，企業將開發的甲土地全部賣出，取得銷售收入180萬元。款項以存入銀行。分錄如下：

借：銀行存款800 000

貸：主營業務收入——土地轉讓收入800 000

同時結轉土地成本：

借：主營業務成本 ——土地銷售成本050 000

貸：開發產品——土地（甲土地）

050 000

（3）6月3日，企業開發建設的A小區住宅已竣工驗收，實際總成本800萬元，做如下會計分錄：

借：開發產品——房屋（A小區）000 000

貸：開發成本——房屋開發（A小區）

000 000

（4）企業開發建設的A小區能夠對外銷售的配套工程已竣工驗收，實際成本為150萬元，做如下會計分錄：

借：開發產品——配套設施

500 000

貸：開發成本——配套設施

500 000

（5）A小區住宅已經全部銷售，結轉其銷售成本。做如下會計分錄：

借：主營業務成本——商品房銷售成本

000 000

貸：開發產品——房屋000 000

（6）企業將開發的營業性配套設施—銀行，作為本企業從事第三產業經營用房投入使用，實際成本60萬元。作如下會計分錄：

借：固定資產

600 000

貸：開發產品——配套設施

600 000

（二）分期收款開發產品的核算

分期收款銷售，是指按合同規定發出商品后，分期收回款項，并分期按收款比例結轉成本的一種銷貨方式。分期收款開發產品和其他不具備確認收入條件的發出開發產品要通過“發出開發產品”科目進行核算。

【例3-78】某房地產開發企業已開發完工的B小區2號樓采用分期收款方式出售給甲單位，總售價120萬元，實際總成本100萬元。合同規定，全部價款分兩次付清，房屋移交時支付60%，余款于第二年底付清。作如下會計分錄：

（1）辦妥分期收款銷售合同時：

借：發出開發產品——B小區2號樓000 000

貸：開發產品——房屋（B小區2號樓）000 000

（2）首次收款時：

借：銀行存款

720 000

貸：主營業務收入——商品房銷售收入

720 000

同時按收款比例結轉銷售成本：

借：主營業務成本——商品房銷售成本 600 000

貸：發出開發產品——B小區2號樓

600 000

第二次收款時仍同首次收款一樣確認收入，并按比例結轉成本。如果按合同規定的時間尚未收到款項，也同樣要確認收入和結轉成本，未收到的款項作為應收賬款處理。

（三）周轉房的核算

周轉房屬于企業自己周轉使用的房屋，所以在周轉使用期間，要按期攤銷周轉房的成本。

為了核算企業周轉房成本，應設置“周轉房”賬戶。該賬戶借方登記結轉來的周轉房的實際成本，其貸方登記每期周轉房的攤銷額和轉作其他用途的周轉房的實際成本。其借方余額反映的是在用的周轉房的實際成本。該賬戶應設置“在用周轉房”和“周轉房累計攤銷”兩個明細賬戶進行核算。其中“在用周轉房”反映的是在用周轉房的原始成本。“周轉房累計攤銷”的貸方余額反映的是在用周轉房的累計攤銷額。周轉房總賬賬戶的借方余額反映的是周轉房的凈值。

【例3-79】某房地產開發企業發生下列經濟業務：

（1）企業根據需要將一批商品房暫作周轉房使用，其實際成本為250萬元。作如下會計分錄：

借：周轉房——在用周轉房500 000

貸：開發產品——房屋500 000

（2）企業計提本月周轉房攤銷額12 000元，做如下會計分錄：

借：開發間接費用000

貸：周轉房——周轉房累計攤銷000

注：周轉房發生維修，應直接記入“管理費用”賬戶。

第二篇：轉讓及銷售階段會計實務(二)

（3）預售款的核算。

預售款是指房地產企業在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款，屬于預收性質的款項。而相對應的，銷售款是指房地產企業在所售房屋已經竣工后收取的商品房銷售款。這里所說的預售款和銷售款均包括銀行發放的按揭貸款。

雖然預售款和銷售款收取的時間不同，但所有房屋銷售款項，包括預售款和銷售款，都必須先通過“預收賬款”科目進行核算，以保證銷售過程收入數據的完整。

“預收賬款”科目核算按銷售合同約定應收取的售房款，銷售過程中收取的其他款項，不管是什么性質以及稅收如何處理，都不在此科目下核算。

【例4-6】某房地產開發企業2×11年9月30日從銷售定金轉入預售款30萬元，另外收取預售款800萬元。該項目于2×11年12月份竣工。該企業當月結轉收入5 000萬元。其賬務處理方法如下：

銷售定金轉入時：

借：預收賬款——銷售定金 300 000

貸：預收賬款——銷售款 300 000

收取預售款時：

借：銀行存款 8 000 000

貸：預收賬款——銷售款 8 000 000

竣工入住時：

借：預收賬款 50 000 000

貸：主營業務收入 50 000 000

（4）按揭保證金的核算。

房地產開發企業向貸款銀行交納的按揭保證金，有的由貸款行在放貸時從貸額中直接扣收，有的是在銀行發放貸款后由房地產開發企業從一般結算戶轉入按揭保證金專戶。貸款行直接扣收按揭貸款保證金的，借記“銀行存款”、“其他貨幣資金——按揭保證金”賬戶，貸記“預收賬款”賬戶；房地產開發企業從一般結算戶轉入按揭貸款保證金時，借記“其他貨幣資金——按揭保證金戶”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。

承購人違約，未及時還款時，貸款行從按揭保證金專戶中扣收承購人還貸本息時，借記“其他應收款——××”賬戶，貸記“其他貨幣資金——按揭保證金戶”賬戶，承購人補繳還款額時，做相反會計分錄。按揭保證金解凍時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金——按揭保證金戶”賬戶。

【例4-7】某房地產開發企業采用銀行按揭方式銷售給承購人甲商品房一套，房屋價款190萬元，承購人繳納首付款80萬元，按揭貸款110萬元。2×11年5月，該套商品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款額中直接收取10%的按揭保證金。放款次月起，承購人開始還貸款。2×11年12月5日還款日，承購人未及時還款，貸款銀行從開發企業按揭保證金戶扣款8 000元；12月底，甲補繳了還款額。2×12年5月該套商品房房產證書辦理完畢，按揭保證金解凍轉入對應的一般結算賬戶。

承購人支付首付款，應依據銷售不動產發票記賬聯、收款收據記賬聯、現金繳款單或銀行收賬通知等收款證明，進行賬務處理：

借：銀行存款 800 000

貸：預收賬款 800 000

商品房按揭貸款到賬，應依據銀行收賬通知等收款證明進行賬務處理：

借：銀行存款 990 000

其他貨幣資金——按揭保證金戶 110 000

貸：預收賬款 1 100 000

承購人違約，貸款銀行從按揭保證金戶扣款，應依據貸款銀行扣款證明進行賬務處理：

借：其他應收款——承購人甲 8 000

貸：其他貨幣資金——按揭保證金戶 8 000

承購人補繳還款額，依據銀行收賬通知等收款證明進行賬務處理：

借：其他貨幣資金——按揭保證金戶 8 000

貸：其他應收款——承購人甲 8 000

按揭保證金解凍，依據銀行轉款單據進行賬務處理：

借：銀行存款 110 000

貸：其他貨幣資金——按揭保證金戶 110 000

（5）代收配套設施費、辦證費、維修基金的核算。

房地產開發企業在預收房款的同時會代收天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視安裝費、房產證辦證費以及維修基金等。

代收的配套費用、維修基金應作為“其他應付款”核算。

【例4-8】某房地產開發企業2×11年5月銷售給承購人乙商品房一套，該套商品房價款500 000元，城建稅率為7%，教育費附加征收率為3%，土地增值稅預征率為3%，企業所得稅預計毛利率15%。具體收款情況及賬務處理如下：

①公司收到承購人乙的購房定金30 000元，依據收款收據記賬聯、現金繳款單或銀行收賬通知進行賬務處理：

借：銀行存款 30 000

貸：預收賬款——承購人乙 30 000

②預收承購人乙支付首付款120 000元，依據收款收據記賬聯、現金繳款單或銀行收賬通知進行賬務處理：

借：銀行存款 120 000

貸：預收賬款——承購人乙 120 000

③承購人按揭貸款到賬350 000元，依據銷售不動產發票記賬聯、銀行收賬通知進行賬務處理：

借：銀行存款 350 000

貸：預收賬款——承購人乙 350 000

④收到承購人乙交納配套費用15 000元，維修基金4 600元，辦證費用800元，依據收款收據記賬聯、現金繳款單或銀行收賬通知進行賬務處理：

借：銀行存款 20 400

貸：其他應付款——承購人乙（配套費用）15 000

——承購人乙（維修基金）4 600

——承購人乙（辦證費）800

⑤計算應交納的營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅：

應交營業稅：（500 000＋15 000＋800）×5%=25 790（元）

應交城市維護建設稅：25 790×7%=1 805.3（元）

應交教育費附加：25 790×3%=773.7（元）

應交企業所得稅：500 000×15%×25%=18 750（元）

預交土地增值稅：500 000×3%=15 000（元）

應交印花稅：500 000×0.5‰=250（元）

借：應交稅費——應交營業稅 25 790

——應交城市維護建設稅 1 805.3

——應交教育費附加 773.7

——應交所得稅 18 750

——應交土地增值稅 15 000

貸：銀行存款 62 119

借：管理費用 250

貸：庫存現金 250

⑥支付代收配套費用、維修基金、辦證費用：

依據維修基金繳存憑證代收單位留存聯和支付維修基金、配套費、辦證費的付款證明進行賬務處理：

借：其他應付款——承購人乙（配套費用）15 000

——承購人乙（維修基金）4 600

——承購人乙（辦證費）800

貸：銀行存款 20 400

（三）代建工程結算收入的核算

房地產開發企業除了擁有自己的開發項目之外，還會有接受委托單位的委托代為開發建設的項目。代建工程是指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發建設的工程，包括房屋建設工程、場地和城市建設、基礎設施等市政工程。房地產開發企業應按照代建合同中規定的工程價款結算辦法，向委托單位辦理結算，取得代建工程結算收入。

根據國家有關規定，代建工程可以采用以下兩種結算辦法：

（1）一次結算。代建工程全部建筑安裝期限在一年以內的，或者工程合同價值在100萬元以下的，可以采用一次結算辦法。具體辦法是：工程價款每月預支，竣工后一次結算。

（2）分期結算。代建工程當年開工，半年不能完工的，可按照工程的形象和進度，劃分不同階段，分段分期結算收入。

目前房地產開發企業一般采用一次結算方式。

代建工程結算收入的確認，應在代建的房屋和工程竣工驗收，辦妥財產交接手續，并已將代建的房屋和工程的工程價款結算賬單提交委托單位時，確認營業收入的實現。

【例4-16】某房地產開發企業開發的一項代建工程已按期竣工，并辦理了移交。企業已將工程價款結算賬單提交給委托單位簽證，工程價款為1 100萬元，實際開發成本為850萬元。代建工程開發期間收到委托單位預付的工程款共計800萬元，委托方同意支付工程結算余款，但款項尚未收到。其賬務處理方法如下：

（1）收到委托單位交來的預付款時：

借：銀行存款 8 000 000

貸：預收賬款 8 000 000

（2）工程竣工，確認代建工程結算收入時：

借：應收賬款 3 000 000

預收賬款 8 000 000

貸：主營業務收入——代建工程結算收入11 000 000

（3）結轉代建工程的實際成本時：

借：主營業務成本——代建工程結算成本 8 500 000

貸：開發產品——代建工程 8 500 000

（四）回遷房收入的核算

回遷房或拆遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。回遷的新建房屋產權按經濟適用房產權管理。

回遷房視回遷方式是否收取價款以及收取價款性質不同，采取不同的會計處理方式：

如果不收取價款，回遷房發生的支出作為土地成本計入拆遷補償費用。此種情況屬于非貨幣性資產交換，但其不具有商業實質，因此，應當以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。

收取價款的情況下，要根據合同約定具體判斷收取的價款是補償性的還是約定了一個較低銷售價格（價格高于成本低于市場售價）分別處理：

（1）如果屬于以較低價格銷售的，按銷售業務處理。此情況因涉及大量的貨幣性資產，所以不屬于非貨幣性資產交換，應按銷售業務處理。

（2）如果屬于補償性的，回遷房發生的建造成本和其他相關支出（包括稅金支出）作為土地成本計入拆遷補償費用，收到的價款沖減上述成本支出。此種情況因為只涉及少量的貨幣性資產，所以也屬于非貨幣性資產交換，與不收取價款的賬務處理基本相同。

通常情況，房地產企業建設回遷房是不收取價款的。

【例4-18】某房地產開發企業開發某項目占地10 000平方米，土地成本已發生貨幣性支出5 000萬元，其中支付土地價款3 500萬元，拆遷貨幣補償1 500萬元。另外，在本項目中，需要按照1：1的比例，與拆遷戶兌現回遷房60套（平均每套150平方米）。

開發項目分兩期進行建設。一期項目占地面積6 000平方米，二期項目占地面積4 000平方米。2×11年9月，完成一期12座500套75 000平方米樓房建設，建安成本實際支出7 000萬元（基礎設施費、公共配套設施費等暫不計），一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設一期房屋對外售價為3 000元／平方米。其賬務處理方法如下：

（1）支付貨幣性土地成本支出時：

土地成本貨幣性支出＝3 500＋1 500＝5 000（萬元）

借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 50 000 000

貸：銀行存款 50 000 000

（2）分攤已建回遷房建造成本時：

第一期回遷房40套建造支出＝7 000÷75 000×40×150＝560（萬元）

借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 5 600 000

貸：開發成本——建筑安裝工程費 5 600 000

（3）預提未建回遷房建造成本時。

第二期回遷房20套因未實際發生，為反映成本的完整性，按照預算成本或第一期成本預提入賬：7 000÷75 000×20×150＝280（萬元）

借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 2 800 000

貸：應付賬款——預提費用 2 800 000

（4）分配一期土地成本時：

土地成本合計＝5 000＋560＋280＝5 840（萬元）

第一期分配土地成本＝5 840÷（6 000＋4 000）×6 000＝3 504（萬元）

單位可售建筑面積土地成本＝3 5040 000÷（75 000－40×150）＝507.83（元／平方米）

單位可售建筑面積建筑成本＝（70 000 000－5 600 000）÷（75 000－40×150）＝933.33（元／平方米）

一期建安成本＝7 000－560＝6 440（萬元）

借：開發產品——一期 99 440 000

貸：開發成本——土地征用及拆遷補償費 35 040 000

——建筑安裝工程費

400 000

（5）結轉收入成本時：

一期銷售款＝（75 000－40×150）×0.3＝20 700（萬元）

借：預收賬款 207 000 000

貸：主營業務收入 207 000 000

借：主營業務成本 99 440 000

貸：開發產品——一期 99 440 000

四、其他業務收入的核算

房地產開發企業的其他業務收入是指除主營業務收入以外的其他收入，如商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產（房地產除外）出租收入等。

第三節 應收及預收款項的核算

五、應收款項減值損失的核算

（一）應收款項減值損失概述

在市場經濟條件下，企業的應收款項可能因種種原因無法收回。企業無法收回或收回的可能性極小的應收款項即為應收款項減值，由于發生應收款項減值而產生的損失，稱為應收款項減值損失或壞賬損失。

企業應當在資產負債表日對應收款項的賬面價值進行檢查，有客觀證據表明應收款項發生減值的，如債務人發生嚴重財務困難、債務人很可能倒閉或進行其他財務重組等，應當將該應收款項的賬面價值減記至預計未來現金流量現值，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益，并計提相應的壞賬準備。

企業在確定計提壞賬準備的比例時，應當根據以前與之相同或相類似的、具有類似信用風險特征的應收款項組合的實際損失率為基礎，結合現時情況確定本期各項組合計提壞賬準備的比例，據此計算本期應計提的壞賬準備。

（二）應收款項減值損失的核算方法

1.“資產減值損失”科目

“資產減值損失”屬于損益類科目，用來核算企業計提各項資產減值準備所形成的損失。借方登記應收款項等各項資產發生減值損失的金額；貸方登記已計提減值準備的相關資產的價值又得以恢復時，在原已計提的減值準備金額內轉銷的資產減值損失的金額；期末，應將本科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目無余額。本科目可按資產減值損失的項目進行明細核算。

2.“壞賬準備”科目。

“壞賬準備”屬于資產類科目，也是“應收賬款”、“應收票據”、“預付賬款”、“其他應收款”等科目的備抵調整科目，用來核算企業應收款項的壞賬準備。貸方登記計提的壞賬準備，以及收回的已確認為壞賬并轉銷的應收款項；借方登記已確認并轉銷的壞賬損失和沖銷多提的壞賬準備；期末貸方余額反映企業已計提但尚未轉銷的壞賬準備。本科目可按應收款項的類別進行明細核算。

資產負債表日，企業確認應收款項發生減值的，按應減記的金額，借記“資產減值損失”科目，貸記“壞賬準備”科目。本期應計提的壞賬準備大于其賬面余額的，應按其差額計提；本期應計提的壞賬準備小于其賬面余額的差額，應做相反的會計分錄。

對于確實無法收回的應收款項，按管理權限報經批準后作為壞賬，轉銷應收款項，借記“壞賬準備”科目，貸記“應收票據”、“應收賬款”、“預付賬款”、“其他應收款”等科目。

已確認并轉銷的應收款項以后又收回的，應按實際收回的金額，借記“應收票據”、“應收賬款”、“預付賬款”、“其他應收款”等科目，貸記“壞賬準備”科目；同時，借記“銀行存款”科目，貸記“應收票據”、“應收賬款”、“預付賬款”、“其他應收款”等科目。

對于已確認并轉銷的應收款項以后又收回的，也可以按照實際收回的金額，借記“銀行存款”科目，貸記“壞賬準備”科目。

【例4-40】某房地產開發企業對單項金額重大的應收款項單獨進行減值測試。2×11年末，應收甲公司的賬款余額為3 000 000元，經減值測試，預計其未來現金流量現值為2 700 000元，此前未對應收甲公司的賬款計提壞賬準備；2×12年3月末，按管理權限報經批準后，將應收甲公司的賬款500 000元確認為壞賬損失；2×12年末，應收甲公司的賬款余額仍為3 000 000元，經減值測試，預計其未來現金流量現值為2 600 000元。其賬務處理方法如下：

（1）2×11年末首次計提壞賬準備時：

應收甲公司賬款的預計未來現金流量現值低于其賬面余額300 000（3 000 000－2 700 000）元，為此應計提壞賬準備300 000元。

借：資產減值損失——計提的壞賬準備 300 000

貸：壞賬準備

300 000

（2）2×12年3月末確認壞賬損失時：

借：壞賬準備 500 000

貸：應收賬款——甲公司 500 000

（3）2×12年末計提壞賬準備時：

應收甲公司賬款的預計未來現金流量現值低于其賬面余額400 000（3 000 000－2 600 000）元，為此應計提壞賬準備400 000元，但在年末計提壞賬準備前“壞賬準備”科目有借方余額200 000（300 000－500 000）元，還應將超支的壞賬損失200 000元補提足額，故年末實際應計提壞賬準備600 000元。

借：資產減值損失——計提的壞賬準備 600 000

貸：壞賬準備

600 000

第四節 期間費用的核算

一、管理費用的核算

管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織企業開發經營活動而發生的各項費用。主要包括企業在籌建期間內發生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的或者應由企業統一負擔的公司經費（包括行政管理部門職工薪酬、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、工會經費、董事會費（包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等）、聘請中介機構費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業務招待費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、研究費用、排污費，以及企業生產車間（部門）和行政管理部門發生的固定資產修理費用等。

為了核算和監督管理費用的發生及結轉情況，房地產開發企業應設置“管理費用”科目。它屬于損益類科目。借方登記實際發生的各項管理費用；貸方登記期末轉入“本年利潤”科目的管理費用；期末結轉后本科目應無余額。本科目可按費用項目進行明細核算。

二、銷售費用的核算

銷售費用是指企業在銷售商品和材料、提供勞務過程中所發生的各種費用，包括產品銷售之前的改裝修復費、產品看護費、水電費、采暖費，在銷售商品和材料過程中發生的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產品質量保證損失，以及為銷售本企業商品而專設的銷售機構（含銷售網點、售后服務網點等）的職工薪酬、業務費、折舊費、固定資產修理費用等。

為了核算和監督銷售費用的發生及結轉情況，房地產開發企業應設置“銷售費用”科目。它屬于損益類科目。借方登記實際發生的各項銷售費用；貸方登記期末轉入“本年利潤”科目的銷售費用；期末結轉后本科目應無余額。本科目可按費用項目進行明細核算。

三、財務費用的核算

財務費用，是指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、以及籌資過程中發生的手續費、企業發生的現金折扣或收到的現金折扣等。

為了核算和監督財務費用的發生和結轉情況，房地產開發企業應設置“財務費用”科目。它屬于損益類科目。借方登記實際發生的各項財務費用；貸方登記期末轉入“本年利潤”科目的財務費用；期末結轉后本科目應無余額。本科目可按費用項目進行明細核算。

需要注意的是，企業為購建或生產滿足資本化條件的資產所發生的應予以資本化的借款費用，應通過“在建工程”、“開發間接費用”等科目核算，不在“財務費用”科目核算。

第三篇：醫院會計實務操作三

醫院會計實務操作（3）

■ 本科目期末貸方余額，反映醫院已提取的壞賬準備。

(四)舉例：

根據上月末報表，應收醫療款2 150 520元，其他應收款 1 665 905元，壞賬準備余額170 821.25元，經編制本月報表，應收醫療款 2 135 370元，其他應收款 1 657 797.2元，壞賬準備余額168 421.25元，壞賬計提比例5%。

應提取數字=(1 657 797.2+ 2 135 370)*5%=189 658.36

應補提數字=189 658.36-168 421.25=21 237.11

借：管理費用

237.11

貸：壞賬準備237.11

四、預付賬款

■ 本科目核算醫院預付給商品供應單位或者服務提供單位的款項。

醫院按合同規定向承包工程的施工企業等預付的工程價款、備料款等，也在本科目核算。

■ 本科目應按“預付工程款”、“其他預付款”及供應單位設置明細賬，進行明細核算。

■ 預付賬款的主要賬務處理如下：

(一)預付工程款

按合同規定向施工企業預付工程進度款時，按預付的金額，借記本科目(預付工程款)，貸記“銀行存款”、“零余額賬戶用款額度”、“基建撥款”等科目。

根據工程價款結算賬單與施工企業結算工程價款時，按醫院應承付的工程價款，借記“在建工程”、“基建工程”科目，按預付工程款余額，貸記本科目(預付工程款)，按其差額，貸記“應付賬款——應付工程款”等科目。

(二)其他預付款

因采購藥品、物資、設備等而預付款項時，按照實際預付的金額，借記本科目(其他預付款)，貸記“銀行存款”等科目。

收到所購藥品、物資、設備等時，按照應計入購入資產成本的金額，借記“藥品”、“庫存物資”、“固定資產”、“在建工程——設備安裝”、“基建工程——設備投資”等科目，按預付的款項，貸記本科目(其他預付款)，按退回或補付的款項，借記或貸記“銀行存款”等科目。

■ 醫院對其預付賬款，一般不計提壞賬準備。如果有確鑿證據表明預付賬款并不符合預付款項性質，或者因供貨單位破產、撤銷等原因已無望再收到所購貨物的，應當先將其轉入其他應收款，然后再按規定計提壞賬準備。將預付賬款賬面余額轉入其他應收款時，借記“其他應收款”科目，貸記本科目。

■ 本科目期末借方余額，反映醫院實際預付的款項。

(三)具體實施中可能存在的問題：

“其他應收款”科目定義中的“暫付款項”如何與“預付賬款”科目的定義進行區分?

五、藥品

(一)新制度與現行制度主要變化：

購入藥品的核算方法發生了重大變化：購入藥品由按售價核算改為按進價核算;明確接受捐贈的藥品在“其他收入”中核算;醫院在發出藥品時明確按“個別計價法”確定發出藥品的實際成本;明確了自制或委托加工藥品成本的范圍。

(二)現行制度存在的問題及新制度的改進：

醫院藥品核算有一定局限性。現行《醫院會計制度》統一了藥品核算方法，藥品購入后一律變為零售價，保證藥品價格在醫院的統一，簡化了藥品入，出庫的核算手續，藥品折扣直接計入藥品進銷差價，避免了藥品收入的虛假性。但在藥品實際工作中，由于藥品價格政策變動頻繁，藥品折扣方式也不再是影響藥品收入虛假性的主要因素。核算比較繁瑣，就增加了工作量及出錯的概率。

新制度：零售價作為藥品入賬成本的處理變法改為按照藥品的進價作為入賬成本。

(三)核算內容講解：

■ 本科目核算醫院為了開展醫療活動而儲存的各類藥品的實際成本，包括存放在藥庫、藥房的藥品。

■ 本科目應設置“藥庫”、“藥房”兩個一級明細科目，并按西藥、中成藥、中草藥設置二級明細科目，進行明細核算。

藥品管理部門應按品名、規格分別設置數量金額明細賬。藥品倉庫應按每一種藥品設置收、發、存數量明細賬和卡。

■ 藥品的主要賬務處理如下：

1.醫院藥品在取得時，應當以其成本入賬，具體如下：

(1)醫院購入的藥品，其成本按照藥品進價(含增值稅額，下同)確定。外購藥品驗收入庫，按藥品進價，借記本科目(藥庫)，貸記“銀行存款”、“零余額賬戶用款額度”、“應付賬款”、“財政補助收入”等科目。

(2)自行加工或委托加工完成的藥品，其成本包括加工領用藥品的成本、加工成本(包括直接人工以及按照合理方法分配的與藥品加工有關的間接費用)和其他成本(指除領用藥品成本、加工成本以外的，使加工完藥品入庫所發生的其他支出)。自行加工或委托加工完成的藥品驗收入庫，按所確定的成本，借記本科目(藥庫)，貸記“生產成本”、“委托加工物資”科目。

(3)接受捐贈的藥品，其成本比照同類藥品的市場價格或有關憑據注明的金額確定。接受捐贈的藥品驗收入庫，按確定的成本，借記本科目(藥庫)，貸記“其他收入”科目。

2.醫院藥品在發出時，應當采用個別計價法確定發出藥品的實際成本，具體如下：

(1)藥房從藥庫領取藥品，按照領取藥品的成本，借記本科目(藥房)，貸記本科目(藥庫)。藥房賣出藥品結轉藥品銷售成本時，按賣出藥品的實際成本，借記“醫療成本”科目，貸記本科目(藥房)。

(2)醫院在開展醫療活動中內部領用藥品，按照領用藥品的成本，借記“醫療成本”科目，貸記本科目(藥庫)。

自行加工或委托加工發出藥品，按照發出藥品的成本，借記“生產成本”、“委托加工物資”科目，貸記本科目(藥庫)。

對外捐贈或用于免費救治發出藥品，按照發出藥品的成本，借記“其他費用”、“公益性支出”科目，貸記本科目(藥庫)。

■ 醫院的各種藥品，應當定期進行清查盤點，每年至少盤點一次。發現盤盈、盤虧、變質、毀損的藥品，按照藥品成本，先記入“待處理財產損溢”科目，并及時查明原因，根據管理權限報經批準后及時進行賬務處理：

1.盤盈的藥品，按照同類藥品的市場價格，借記本科目，貸記“待處理財產損溢——待處理流動資產損溢”科目。報經批準處理時，借記“待處理財產損溢——待處理流動資產損溢”科目，貸記“其他收入”科目。

2.盤虧、變質、毀損的藥品，按其實際成本，借記“待處理財產損溢——待處理流動資產損溢”科目，貸記本科目。報經批準處理時，按照藥品成本扣除可以收回的保險賠償和過失人的賠償等后的金額，借記“其他費用”科目，按照可以收回的保險賠償和過失人賠償等，借記“庫存現金”、“銀行存款”、“其他應收款”等科目，按照藥品實際成本，貸記“待處理財產損溢——待處理流動資產損溢”科目。■ 本科目期末借方余額，反映醫院所儲存藥品的實際成本。

(四)核算舉例：

【例題】12月20日，藥庫采購員從外地購入藥品一批，辦理入庫手續，其中購入價，西藥64萬元，成藥26萬元，中草藥 8萬元，經與藥材公司協商辦理銀行匯票一張，價款88萬元，其余款項暫欠，待藥品銷售完后再付款。

借：藥品—藥庫—西藥

640 000

—成藥

260 000

—中草藥

000

貸：應付賬款—××藥材公司

000

其他貨幣資金—銀行匯票

880 000

(五)對新制度建議：

醫院支出涉及面廣，項目繁多，各種支出的范圍和特點都不相同，征求意見稿對支出的核算規定過于籠統，不利于針對性地加強支出管理和監督。因此，需對支出核算及分攤規定進行完善。

改進藥品支出的核算:

1.征求意見稿將“藥品費”分為“內部領用”和“對外銷售”,但缺乏明細規定。作為醫院支出的重要部分,藥品支出有必要進一步明細,如:與收入分類配比,“對外銷售”細分為門診銷售與住院銷售;“內部領用”細分為:消耗性支出、科研用藥、免費救治用藥、報廢支出等。

2.具體藥品支出在確認時,需綜合考慮醫療保險、公費醫療、物價、財政票據管理等其他方面的結算規定。即“藥品費”科目只反映“藥品收入”科目的成本,兩者差額為銷售藥品毛利。

(六)一點思考

未計提各項減值準備。現行《醫院會計制度》未規定計提各項減值準備。醫院在經營過程中所購置的各種材料物資(藥品，庫存物資，固定資產)都隨市場價格的波動而動，各種物資存放在醫院的減值風險巨大。

六、委托加工物資

(一)與現行制度的主要變化：

現行制度設置在加工材料，用于核算醫院自己炮制藥品、制劑生產，以及委托加工材料的實際成本，新制度(征求意見稿)則是將自制部分的核算內容放在了生產成本科目中。

(二)核算內容講解

■ 本科目核算醫院委托外單位加工的各種藥品、衛生材料等物資的實際成本。

■ 本科目應按委托加工物資的類別和受托加工單位等設置明細賬，進行明細核算了。

■ 委托加工物資的主要賬務處理如下：

1.發給外單位加工的藥品、衛生材料等，按照其實際成本，借記本科目，貸記“藥品——藥庫”、“庫存物資”科目。

2.醫院支付加工費用、應負擔的運雜費等，按實際支付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

3.委托加工完成的藥品、衛生材料等驗收入庫，按加工前發出物資的成本、加工成本(包括直接人工以及按照合理方法分配的與物資加工有關的間接費用)和其他成本(指除加工前發出物資成本、加工成本以外的，使物資達到目前場所和狀態所發生的其他支出)，借記“藥品——藥庫”、“庫存物資”科目，貸記本科目。

■ 本科目期末借方余額，反映醫院委托外單位加工但尚未加工完成物資的實際成本。

(三)主要核算舉例：

【例題】12月20日，支付制劑室差旅費650元，下鄉收購蜂蜜價值2 400元，香油價值3 200元，同時將加工成的成藥一批零售價24 000元驗收入成藥庫，該批藥品實際加工成本21 000元，衛生材料880元(全部為制劑成本)驗收轉入器械倉庫。

制劑發生的工資、水電費、差旅費等列入制劑成本，購入的原材料也計入加工成本。

借：委托加工物資250(650+2 400+3 200)

貸：庫存現金

250

借：藥品—藥庫藥品000(21 000+880)

庫存物資—衛生材料

880

貸：委托加工物資

880

第二節 非流動資產

一、長期股權投資

(一)征求意見稿與現行制度的主要變化：

現行的醫院會計制度對于部分經濟事項(如對外投資)的會計核算描述不全面，僅僅停留在經濟事項發生的初始狀態，而對于事中控制(如對外投資收益的確認方法)、事項處置(如對外投資收回時的計量)等情況沒有做出明確規定;

新制度(征求意見稿)以經濟業務事項的發生、發展、清理為順序，全面地規范了相關的會計核算辦法;

現行制度只有對外投資一個科目核算，新制度(征求意見稿)中將其分為長期股權投資和長期債權投資;

現行制度核算還需要經過事業基金進行核算，在事業基金明細科目一般基金和投資基金中核算，新制度已經取消。

長期股權投資：明確股權與投出資產之間的差額通過“其他收入”或“其他費用”核算;應收股利或處置股權時的收益通過“其他業務收入—投資收益”進行核算。

(二)主要核算內容講解：

■ 本科目核算醫院持有時間準備超過1年(不含1年)的各種股權性質的投資。

■ 本科目應當按照被投資單位設置明細賬，進行明細核算。

■ 長期股權投資的主要賬務處理如下：

1.長期股權投資在取得時，應當按照實際支付的全部價款或者協議或評估價加上應支付的相關稅費作為其初始投資成本，具體如下：

(1)以貨幣資金取得的長期股權投資，按照實際支付的全部價款(包括支付的稅金、手續費等相關費用)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

(2)以固定資產取得的長期股權投資，應按協議或評估價加上應支付的相關稅費，借記本科目，按應支付的相關稅費，貸記“銀行存款”、“應交稅費”等科目，按照投出固定資產已提的折舊，借記“累計折舊”科目，按投出固定資產的賬面原價，貸記“固定資產”科目，按其差額，貸記“其他收入”科目或借記“其他費用”科目。

(3)以已入賬的無形資產取得的長期股權投資，應按協議或評估價加上應支付的相關稅費，借記本科目，按應支付的相關稅費，貸記“銀行存款”、“應交稅費”等科目，按照投出無形資產的賬面余額，貸記“無形資產”科目，按照累計攤銷額，借記“累計攤銷”科目，按其差額，貸記“其他收入”科目或借記“其他費用”科目。

以未入賬的無形資產取得的長期股權投資，按照協議或評估價加上應支付的相關稅費，借記本科目，按應支付的相關稅費，貸記“銀行存款”、“應交稅費”等科目，按其差額，貸記“其他收入”科目。

(4)以庫存物資取得的長期股權投資，按照協議或評估價加上應支付的相關稅費，借記本科目，按投出庫存物資的賬面余額，貸記“庫存物資”等科目，按應支付的相關稅費，貸記“銀行存款”、“應交稅費”等科目，按其差額，貸記“其他收入”科目或借記“其他費用”科目。

2.長期股權投資持有期間，應當采用成本法核算。采用成本法核算的長期股權投資，除非追加(或收回)投資，長期股權投資的賬面價值一般保持不變。

被投資單位宣告分派利潤時，按照宣告分派的利潤中屬于醫院應享有的份額，確認當期投資收益，借記“其他應收款”科目，貸記“其他業務收入——投資收益”科目。實際收到利潤時，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他應收款”科目。

3.處置長期股權投資時，按照實際取得的價款，借記“銀行存款”等科目，按照所處置長期股權投資的賬面余額，貸記本科目，按照尚未領取的已宣告分派的利潤，貸記“其他應收款”科目，按照其差額，借記或貸記“其他業務收入——投資收益”科目。

■ 本科目期末借方余額，反映醫院持有的長期股權投資的價值。

(三)核算舉例：

【例題】醫院于20×6年2月10日，買入乙公司20%的股份，專利技術原價為60萬元，至交易發生時已累計攤銷12萬元。協議價格 50萬，另外，在購買過程中支付手續費等相關費用10萬元。醫院公司取得該部分股權后，能夠對乙公司的生產經營決策施加重大影響。

應當按照實際支付的購買價款作為取得長期股權投資的成本，其賬務處理為

借：長期股權投資

600 000(50+10)

累計攤銷

000

貸：銀行存款

000

無形資產

600 000

其他收入

000

【例題】某醫院以一批材料對外投資，該批材料賬面價值為70 000元，投資協議中確定的該批材料價值為80 000元。

該醫院的會計處理如下：

借：長期股權投資

000

貸：庫存物資

000

其他收入000

(四)對新制度建議

政策需明確規定的，如醫院允許長期投資，是否允許短期投資?如果允許，對持有時間在一年以內(含一年)的投資如何處理?

第四篇：房地產企業開發建設階段會計與稅務處理

1、房地產開發項目前期工程費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

(1)項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

如：人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

(2)規劃設計費：項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費，方案評審費。

(3)勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

(4)“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

(5)臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。

(6)預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。

(7)其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

2、建筑安裝工程費指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用(含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。主要包括以下內容：

(1)土建工程費

① 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。

② 主體工程費：即土建結構工程費（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

(2)安裝工程費

① 電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。

② 電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。③ 給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。

④ 電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。

⑤ 空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。⑥ 消防安裝工程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。

⑦ 煤氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。

⑧ 采暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。

⑨ 上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。

(3)裝修工程費：內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

(4)項目或工程監理費：指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。

(5)其他：工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現場垃圾清

第五篇：開發階段支出的會計處理

開發階段支出的會計處理

開發階段相對于研究階段而言，應當是已完成研究階段的工作，在很大程度上具備了形成一項新產品或新技術的基本條件。比如，生產前或使用前的原型和模型的設計、建造和測試，不具有商業性生產經濟規模的試生產設施的設計、建造和運營等，均屬于開發活動。

新準則中研發支出資本化的條件是比較嚴格的。新準則規定，企業內部研究開發項目開發階段的支出，同時滿足下列條件的，才能予以資本化：

（一）完成該無形資產以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性。判斷無形資產的開發在技術上是否具有可行性，應當以目前階段的成果為基礎，并提供相關證據和材料，證明企業進行開發所需的技術條件等已經具備，不存在技術上的障礙或其他不確定性。比如，企業已經完成了全部計劃、設計和測試活動，這些活動是使資產能夠達到設計規劃書中的功能、特征和技術所必需的活動，或經過專家鑒定等。

（二）具有完成該無形資產并使用或出售的意圖。企業應該能夠說明其開發無形資產的目的。

（三）無形資產產生經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或無形資產自身存在市場；無形資產將在內部使用的，應當證明其有用性。無形資產是否能夠為企業帶來經濟利益，應當對運用該無形資產生產產品的市場情況進行可靠預計，以證明所生產的產品存在市場并能夠帶來經濟利益，或能夠證明市場上存在對該無形資產的需求。

（四）有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發，并有能力使用或出售該無形資產。企業應能夠證明可以取得無形資產開發所需的技術、財務和其他資源，以及獲得這些資源的相關計劃。企業自有資金不足以提供支持的，應能夠證明存在外部其他方面的資金支持，如銀行等金融機構聲明愿意為該無形資產的開發提供所需資金等。

（五）歸屬于該無形資產開發階段的支出能夠可靠地計量。這要求企業對研究開發的支出應當單獨核算，比如，直接發生的研發人員工資、材料費，以及相關設備折舊費等。同時從事多項研究開發活動的，所發生的支出應當按照合理的標準在各項研究開發活動之間進行分配；無法合理分配的，則需計入當期損益。

這一階段的會計處理為： 支出發生時

借：研發支出—資本化支出

貸：原材料、銀行存款等相關科目

研究開發項目達到預定用途形成無形資產后

借：無形資產—XX 貸：研發支出—資本化支出

根據《企業會計準則應用指南》的規定：“研發支出”科目核算企業進行研究與開發無形資產過程中發生的各項支出，在發生研發支出時，不滿足資本化條件的應記入“費用化支出”，滿足資本化條件的應記入“資本化支出”。期末研發支出科目借方余額，反映企業正在進行無形資產研究開發項目滿足資本化條件的支出。

“研發支出”科目期末借方余額應列示在資產負債表中的“開發支出”項目中。

研發支出與開發支出的區別在于：“研發支出”可以反映資本化支出發生額，也可以反映費用化支出發生額；開發支出只在資產負債表中反映資本化支出的余額，且該資本化支出能夠滿足資本化條件。