第一篇：墓地投資案例分析

墓地投資案例分析

墓地投資，應該說大家都很陌生吧。那墓地到底可以投資嗎？下面平潭東海陵園將為大家分析下墓地投資。下面，來看一則案例：

1、墓地類型謊稱公司上市

據(jù)經(jīng)濟之聲報道，其電臺近日接到一個與眾不同的投訴，是江西南昌聽眾吳先生發(fā)來的，投訴的領域是墓地投資。據(jù)稱，吳先生2007年在江西南昌“金安福源”銷售人員的推薦下，買了一種叫“凌霄寶塔”的墓地，隨后墓地公司以公司即將上市為誘惑，將其步步深套。現(xiàn)在，吳先生想退購，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被套牢了。

2、誘惑：墓地掘金

2007年江西南昌“金安福源”的銷售人員向吳先生推薦了一種“凌霄寶塔”的墓地。當時推銷員說買這個墓地可以投資，以后墓地漲了可以轉讓。

3、“保證以后漲80%。”銷售員拍著胸脯說。

在其熱情推銷下，吳先生隨即全額付款買了兩個，“凌霄寶塔”一個16800元，兩個就是33600元。“我買就是為了投資，所以就稀里糊涂買下了。”吳先生付全款買下這兩個墓地之后，就開始等著高收益。可是，后來他發(fā)現(xiàn)，除了這種需要全額付款的墓地之外，這家公司還有其它付款方式的墓地，價格更劃算。

據(jù)銷售員介紹，當時別的塔位只要付60%，如果8年以后使用，另外的40%就不用付了，來回相差7000多元。“如果我要買，我不會去挑16800的，挑9600的就可以了。因為即使面積、結構上有所區(qū)別，也差不到七八千塊錢，而且我們買這個，用的時候還要交1600元管理費，別的就不用。他們把價錢最高、最不合算的向我們推薦。”吳先生抱怨說。

吳先生介紹，他買的墓地是塔位，類似于塔。墓地有兩種，一種是入土的，一種不入土。“金安公司有很多種不入土的塔位，銷售人員就向我介紹這種，買了以后發(fā)現(xiàn)上當了。”吳先生認為，銷售人員沒有事先告訴他有不同類型不同價格的墓地，沒有履行告知義務，侵犯了他的知情權和自由選擇商品的權利。

4、上當：合同貓膩

不僅如此，吳先生還發(fā)現(xiàn)，合同是非法的。“這個銷售的情況按照合同條款，也是非法的合同。銷售員當時說，訂了合同一個星期之內(nèi)想退購，只要交2%的費用，超過一個星期就要交30%。我的合同上注明40%，別人有的是30%，在退款的額度上是不一樣的。別人有比我前的，也有比我后的，這種變化也沒有跟我們說，我們也搞不清楚。”談起合同，吳先生還心緒難平，“但實際上我們把錢交了以后，蓋了章的合同交給我們都要10天到15天的時間，想用2%手續(xù)費退款是沒法實現(xiàn)的，他有意拖延合同交付時間。什么產(chǎn)品、什么價位必須告訴我們，讓我們挑選哪種墓地合適。他違反了有關的墓地銷售的規(guī)定，所以這個合同本身就是非法的。”發(fā)現(xiàn)問題之后，吳先生向南昌市金安公司“金安福園”提出退購。

5、套牢：上市承諾

對于眾多墓地投資人提出的退購請求，2007、2008年期間，金安公司的楊總多次信誓旦旦地說：“你們別退了，我們公司的股票馬上就要上市。”當時很多人都信了。很多投資人了解到，那段時間上市經(jīng)常成為金安公司的會議主題。金安公司傳言，如果公司上市，至少也要漲50%。

事情到這里好像又發(fā)生了逆轉，購買墓地的錢款可以轉成公司的原始股，客戶可以成為股東，可以獲取更大的利益。聽到這個消息，本來強烈要求退購的吳先生等客戶又安下心來，繼續(xù)期待。上市不見動靜，投資人紛紛打電話詢問上市情況，對此，楊總只是輕描淡寫地表示“沒辦成”。意識到自己又被騙的吳先生，于是再次找到金安公司要求退款。

“我們一再提出來要求退款，楊總就跟我說，要么換一個墓地。我不想換。金安服務員給我的印象太壞了，說要按照合同上的規(guī)定扣40%的錢。”吳先生說，“他們當時很熱情，一天到晚給我們來電話，買完以后就人走茶涼。找他們，態(tài)度也很冷淡，說可以投資，但是賣給誰呢？而且我們買這個墓地本身也是非法的，按照有關文件規(guī)定，70歲以上的人才可以買，或者憑死亡證明才可以買。而金安公司是要多少都可以賣，買了以后就上了賊船下不來了。”

6、回應：你情我愿

聽了吳先生的講述之后，按照吳先生提供的聯(lián)系方式，記者聯(lián)系到了南昌市金安公司的楊總，楊總對此作了自己的解釋。楊稱：”第一，符合他的標準，我們才會賣給他。第二，買的時候雙方簽訂了合同，到我們的墓園參觀過。第三，隨著自己的發(fā)展，商品的更新會越做越好。第四，大小的價格，關鍵是磁材，用材材質不同，價格肯定不同的。”

他進一步解釋說，“凌霄寶塔”高2米2，“地臺寶座”的高度是1米47，高度不同，用材量肯定不同，基座的占地面積也不同。“凌霄”是16800元，“地臺寶座”只有9600元也是合情合理的。一些客戶不要可以，可以按合同退，雙方都有責任、義務和權利的。而且退款在2007年5月份以前要扣全款的30%，2007年5月份以后是40%。因為磁材漲價很厲害，還有員工工資也在漲。

7、律師：自由買賣墓地違法

平潭東海陵園最后想說，廣州正大律師事務所黃律師表示，即使要代理墓地，也必須是代理擁有買賣權利的墓地，否則是違法的，“據(jù)現(xiàn)在的殯葬管理條例，墓地是不允許自由買賣的，購買后就只擁有使用權。只有早年的一批墓地才有合法買賣的權利”。

第二篇：可轉債投資案例分析

可轉債投資案例分析

我的保本理財策略是-利用正回購杠桿持有中行轉債，目前杠桿倉位210% 附文于下: 100元以下中行轉債符合“安全性”、“收益性”、"流動性”三原則，如果合理運用杠桿，收益率可能會超過大多數(shù)股票，尤其適合有大量閑置資金，厭惡本金損失且沒有很好投資途徑的投資者。

一、什么是可轉債

可轉債全稱為可轉換公司債券，是指在一定條件下可以被轉換成公司股票的債券。可轉債具有債權和股票期權的雙重屬性，其持有人可以選擇持有債券到期，獲取公司還本付息；也可以選擇在規(guī)定的時間期限內(nèi)轉換成股票，享受股利分配或資本增值。所以可轉債對投資者而言是可以保證本金的股票。（可以這樣簡單理解，以100元面值為界，當可轉債的價格高于100元時，它就是一只股票；當?shù)陀?00元時，它就是一只到期還本付息的債券）基本收益：

當正股股價遠低于轉股價時，可轉債失去轉換成股票的意義，就成為了一種有息債券，它依然有固定的利息收入，到期還本付息。如果正股股價上漲超過轉股價，則實現(xiàn)轉股，投資者則會獲得出售股票的差價或獲得股息收入。轉股價格是可轉債中最重要的一個概念。轉股價格是指將可轉債轉換為其對應股票時所需支付的價格。以中行轉債為例：目前中行轉債的轉股價格為2.99元，對應的中國銀行股票的價格為2.63元。如果此時以100元價格買入10張中行轉債，則表示投資者有權利將這100*10=1000元的中行轉債以2.99元的價格轉換成中國銀行的股票，由于中國銀行的正股價格只有2.63元，低于轉股價格，因此投資者此時換成中國銀行股票將無利可圖。若未來中國銀行的股價上漲到4元，則由于轉股價格仍然為2.99元，所以投資者相當于以2.99元買了價值4元錢的中國銀行股票，由此可見，投資可轉債的獲利大小主要取決于轉股價格和正股價格之間的關系。若正股價格超過轉股價格，則投資者可以通過將可轉債轉換成股票獲利，這個時候可轉債就變成了一只股票；而若正股價格低于轉股價格，則投資者轉股無利可圖，只能把可轉債當做債券來持有，此時可轉債就變成了一只債券。（以上均為簡單分析，實際情況要稍微復雜一些）

優(yōu)點： 可轉債由于同時具備了股票和債券兩者的屬性，結合了股票的長期增長潛力和債券所具有的安全和收益固定的優(yōu)勢。

缺點： 在一般情況下，可轉債的漲幅小于所對應股票的漲幅。因此，當股票上漲時，投資可轉債的收益往往小于投資股票的收益。與債券相比，可轉債的純債部分的收益率一般要低于普通債券的收益率，因此，當股票下跌時，可轉債的收益率一般都低于普通債券的收益率。此外，與投資股票相比，可轉債可以選擇的標的數(shù)量稀少。目前兩市僅有10幾只可轉債可供選擇。

投資風險： 投資者在投資可轉債時，要充分注意以下風險：

一、可轉債的投資者要承擔股價波動的風險。

二、利息損失風險。當股價下跌到轉換價格以下時，轉股失去價值，可轉債投資者被迫轉為債券投資者。因可轉債利率一般低于同等級的普通債券利率，所以會給投資者帶來利息損失。第三、提前贖回的風險。許多可轉債都規(guī)定了發(fā)行者可以在發(fā)行一段時間之后，以某一價格贖回債券。提前贖回限定了投資者的最高收益率。最后，強制轉換了風險。

二、中行可轉債情況：

1、證券類型:可轉換為中國銀行A股股票的可轉換公司債券.2、發(fā)行總額:人民幣4,000,000萬元.3、發(fā)行數(shù)量:40,000萬張.4、票面金額（面值）:100元/張.5、發(fā)行價格:按票面金額平價發(fā)行.6、債券期限：六年，即自2010年6月2日至2016年6月2日。

7、票面利率:第一年0.5%,第二年0.8%,第三年1.1%,第四年1.4%,第五年1.7%,第六年2.0%。截止目前已經(jīng)付過前兩年利息。

8、債券到期償還：可轉債期滿后5個交易日內(nèi)按本次發(fā)行的可轉債票面面值的106%(含最后一期利息)贖回全部未轉股的可轉債。

9、轉股價格:目前中國銀行的最新轉股價格為2.99元/股。

10、轉股起止日期:自可轉債發(fā)行結束之日滿六個月后的第一個交易日起至可轉債到期日止(即2010年12月2日至2016年6月2日止)。

11、信用評級:AAA（AAA為目前國內(nèi)債券的最高評級，其信用度接近國債）

三、為什么要投資可轉債：

1、安全性高：

由于可轉債具有債券的屬性，到期需要還本付息，因此只要在面值以下買入并持有到期，就不會出現(xiàn)本金損失的風險。以中行轉債為例：目前中行轉債每張的價格為99.9元，2016年6月2日到期，剩余時間為3.35年，到期后中國銀行需每張債券付給投資人106元（包含最后一年的利息），外加持有期間兩年的利息，則投資人總共可以獲得106+1.4+1.7=109.1元，其中的9.1元為利息，100元為債券面值。由于利息部分要扣除20%的個人所得稅，因此投資人實際得到9.1*80%=7.28元利息。由于投資者是以99.5元買入，因此投資者實際收益為（100-99.9）+7.28=7.29元，折合年化收益率約為2.2%。這2.2%就是投資者最低的年化投資收益率。

2、收益率高： 可轉債下跌時，由于有債券價值保底，因此在面值附近或以下買入不會發(fā)生本金損失的風險（上述2.2%的年化回報率即為目前買入價格下中行轉債的最低投資回報率）；實際上，由于可轉債兼具股票期權的特性，因此最終的收益率往往遠高于上述最低收益率。當正股上漲時，可轉債的上漲不封頂，并且在上漲時與所對應的正股股價走勢基本一致（一般情況下漲幅小于正股的漲幅）。還是以中行轉債為例：假設投資者以100元的價格買入中行轉債，目前中行轉債的轉股價格為2.99元，中國銀行股票的價格目前為2.63元，只要未來三年內(nèi)中國銀行的股價上漲超過2.99元的轉股價格，則投資者就可以將手中的中行轉債全部轉換成中國銀行的股票，從而賺取股票上漲的收益。比如中國銀行股價2年后漲到4元，而轉股價依然為2.99元，則投資者就可以將手中的中行轉債全部轉換為中國銀行的股票，這就相當于投資者以2.99元的價格買入了中國銀行，由于這時中國銀行股價為4元，因此投資者將手中的中國銀行股票賣出，便可獲得（4-2.99）/2.99=33.8%總收益率。由于可轉債和正股的聯(lián)動作用，當中國銀行股價漲到4塊時，中行轉債的價格也將漲到130元附近，因此投資者也可不轉成中國銀行股票，而是通過直接賣掉中行轉債獲利，其收益率與轉股賣出的收益率基本相當。

歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)也證明了上述論斷。截止到目前，除正在上市交易的可轉債以外，A股總共發(fā)行過60多只可轉債，除了1只以外，其余所有可轉債最后均轉股成功，轉股成功率接近98%。這60多只已經(jīng)完成交易的可轉債，最高的曾經(jīng)漲到了300元，最低的也在130元以上。

四、為什么選擇中行轉債：

1、風險極小、安全性高：

中國銀行背后有國家信譽做隱形擔保，不會發(fā)生破產(chǎn)倒閉，欠債不還的風險。目前中行轉債是少數(shù)仍然處于100元下方的可轉債，在100元附近或以下買入中國轉債并持有到期，安全性堪比在中國銀行存入定期存款。

2、流動性好：

中行轉債屬于大盤可轉債，發(fā)行量大，交易活躍，因此流動性遠優(yōu)于中小型公司的可轉債，方便隨時變現(xiàn)。

3、預期收益率高，確定性極強。

中國銀行（股票）自06年上市以來，業(yè)績（利潤）年年保持增長，最高年份的業(yè)績增速為52%，即使業(yè)績增速最低的08年，依然保持了13%的增速，我們可以據(jù)此推測，并作保守估計中國銀行未來三年的業(yè)績?nèi)詫⒈３?0%的年均增速，即使按照這種保守估計，13~15年的中國銀行的每股收益將分別達到0.51、0.56和0.6元（12年預計為0.48元左右）。目前中國銀行的股價為2.63元，每股凈資產(chǎn)為3.1元，市凈率（Pb）為0.85倍左右。對于藍籌股來說，在銀行業(yè)績保持穩(wěn)定的情況下，這種估值水平幾乎已經(jīng)是最下限，因此未來三年中國銀行的pb估值幾乎不存在繼續(xù)下降的可能，而由于未來三年中國銀行的每股收益除分紅外的剩余部分將進入凈資產(chǎn)，假設中國銀行未來三年保持30%的分紅比例，那么未來三年中國銀行的凈資產(chǎn)將分別增加0.36、0.39和0.42元，若三年后中國銀行的估值為1倍市凈率，則股價將上漲到4.11元左右，也就是說，未來三年即使靠著凈資產(chǎn)增加推動，中國銀行的股價都可以漲到目前的2.99元轉股價的上方。而且，A股可轉債的轉股價是隨著股票的分紅而向下調(diào)整的。由于未來三年中國銀行每年的每股分紅影響，中行轉債的轉股價將不斷下降（此前從3.44下降到2.99）。此時，若正股價格漲到4.11元，而轉股價不斷下降，股價將遠超轉股價，因此可以確保投資者轉股成功。由上述討論可知，除非未來三年中國銀行業(yè)績連續(xù)大幅下滑或者三年后中國銀行的股價仍大幅破凈，否則3年內(nèi)持有中行轉債，將有非常高的概率獲得30%~50%的投資回報。而且，這幾乎是最保守的估計。如果樂觀點的話，假設未來3年內(nèi)出現(xiàn)一輪牛市，中國銀行的股票估值回歸到2倍甚至更高的市凈率（2~3倍市凈率為績優(yōu)藍籌股的合理估值水平），則股價將至少在目前價格上漲一倍以上，中行轉債投資者也將由此獲得80%甚至翻倍的投資收益。而且，中行轉債由于質地優(yōu)良，還是目前市場中少數(shù)可以進行正回購放大且風險極低的可轉債標的，假如對中行轉債進行杠桿放大，則可以使最終收益率在原有基礎上增加50%甚至100%。（需要資金50萬元以上，最高可放到2.3倍杠桿）從可轉債歷史來看，A股總共發(fā)行過兩只銀行股可轉債（除了中行轉債和工行轉債），分別為招行轉債和民生轉債，最后這兩只可轉債全部以股價大幅超過轉股價，投資者勝利轉股而告終。（最高價分別為176元和159元）綜上所述，中行轉債是：進可攻，退可守的絕佳品種。如何通過正回購進行杠桿操作

通過正回購杠桿買入可轉債，可以在負成本的情況下（可轉債年化收益大于回購利率），免費獲得期權，下面介紹具體步驟：

1、在券商開通正回購資格。

2、買入可轉債

3、質押可轉債（每個可轉債有質押代碼，填賣出），獲得標準券（按中登的折算比例來），此時你的可轉債就質押入庫，同時交易軟件出現(xiàn)折算出來的標準券。

4、用標準券做正回購（正回購就是借出標準券，拿到資金），例如204001，1天正回購，數(shù)量填你折算出來的標準券*0.9(交易所規(guī)定，為控制風險，只能使用90%的標準券），選擇買入，價格填你想要的利率。成交后就會有相應的資金就到你的賬戶中。舉例100萬中行轉債，質押后，大約能融資60萬元。融資后的錢，可以再買可轉債，例如再買中行轉債，就再可獲得60萬可轉債，此時你就有160萬中行轉債，相當于1.6的杠桿。新買的60萬可轉債，還能夠在質押入庫，然后再做正回購，第二次大約能融資40萬元，再買中行的可轉債，此時你就有200萬中行轉債。新買的40萬可轉債，還能夠在質押，然后再融資20萬元，如此反復，最終杠桿可以達到2.3左右。

4、正回購續(xù)作，第二天，回購到期，你的標準券解凍，同時賬戶顯示負金額，例如融資100萬，賬戶會顯示-100萬元，此時你必須續(xù)作，否則會出現(xiàn)欠資，那不僅要罰款，正回購資格也會被取消。續(xù)作很簡單，拿你解凍的標準券質押，續(xù)作正回購，融入的錢沖平上一筆正回購金額外加利息，賬戶金額顯示為正，即可。然后每天續(xù)作，周而復始。

5、出庫，某一天，可轉債大漲，例如中行轉債漲到120元，你不想做了，可以將抵押入庫的中行轉債出庫，此時買入中行轉質（中行轉債的質押代碼），你的中行轉債就出庫了，此時可以賣出全部或者部分中行轉債，并沖抵正回購借款。

回購買入可轉債的收益 = 轉債總數(shù)*（轉債賣出價格（正回購利率/360）*總資金*(1-杠桿比例）*投資時間 假如：

2013年1月1日，投入96。5萬元，買入中行轉債1萬張，價格96.5元，同時做正回購，提升杠桿比例到2。

2014年1月1日，中行轉債價格漲到106.5，正回購利率為3% 則盈利= 10000*(106.5-96.5）*23% = 5% 中行轉債杠桿收益估算

由于分紅下調(diào)轉股價，未來中行轉債每年下調(diào)轉股價，預計2016年下調(diào)到2.22元。還是假設中行轉債做2.5倍正回購，回購利息是3% 假設正股對應的PE=4（目前PE=5，相當于估值下調(diào)25%），則中行轉債到2016年的價格為124元，相比目前價格上漲21%，年化收益7%，2.5倍杠桿后年化收益率是13% 假設正股對應的PE=5（目前PE=5，保持不變），則中行轉債到2016年的價格為155元，相比目前價格上漲52%，年化收益17%，2.5倍杠桿后年化收益率是38% 假設正股對應的PE=6（目前PE=5，估值上調(diào)20%），則中行轉債到2016年的價格為186元，相比目前價格上漲83%，年化收益28%，2.5倍杠桿后年化收益率是65.5% 標紅的價格，由于可轉債債券底的存在，不會出現(xiàn)，2013年的債券底大約是98元，2014年是101元。

標藍的價格，由于可轉債贖回的存在，也可能不出現(xiàn)，但是年化收益影響不大，例如安PE=5估值，在2015年達到132元，如果贖回，則收益率是2年30%，年化收益15%，2.5倍杠桿后年化收益率是33%，比持有到2016年的年化收益預計稍低。

第三篇：國際投資案例分析

歐萊雅收購羽西案例分析

內(nèi)容摘要：20世紀90年代初成立的羽西化妝品公司，在2004年被法國歐萊雅集團收購。在羽西成長的年代，羽西曾經(jīng)以它獨特的教育營銷法、個性定位法、整合資源法等營銷策略取得了同行業(yè)以及消費者的認可。但是隨著國外優(yōu)秀企業(yè)的進入，羽西也面臨著發(fā)展的瓶頸。歐萊雅集團標準化、本土化的產(chǎn)品策略以及廣闊的銷售渠道、市場細分、各種促銷手段、差異化的價格策略等等營銷策略為歐萊雅的國際擴張鋪平了道路。因而，國內(nèi)化妝品行業(yè)應當學習國外企業(yè)優(yōu)秀的營銷策略，在保持自身特色的前提下，保住并擴大市場。關鍵詞：營銷策略收購

1992年成立的羽西化妝品公司，算得上是新中國第一代民營企業(yè)中的佼佼者。即使如此，在國際化妝品牌的沖擊下，羽西的發(fā)展也似乎顯得有些步履維艱。在這種背景下，羽西先后與美國科蒂、法國歐萊雅合作。與歐萊雅的合作，結束了它與科蒂的艱難苦旅，開創(chuàng)了羽西的新時代。

一、羽西簡介

1992年，靳羽西投資建立了羽西化妝品公司，開創(chuàng)了一系列專為亞洲婦女設計的化妝品和護膚品。羽西作為一個本土品牌，曾一度在市場中領先。由于上世紀90年代的中國沒有太多的國際品牌進入，當時的羽西算得上是一個中高端品牌。1996年，羽西化妝品公司和世界聞名的跨國化妝品公司美國科蒂開展合作，使公司全面與國際接軌。之后，國外品牌大量涌入中國市場，自2002年開始，在大量國外品牌的沖擊下以及與科蒂的合作出現(xiàn)瓶頸，羽西進入了發(fā)展的低谷。2004年1月，羽西品牌被世界最大的化妝品公司歐萊雅收購，靳羽西成為新公司的副總裁，負責羽西品牌的運營工作，翻開了羽西發(fā)展史上全新的一頁。“羽西”曾經(jīng)的成功，除了靳羽西本人對自己產(chǎn)品傾注的熱情和努力外，也在相當程度上得益于靳羽西的名氣和她獨特的品牌傳播方式。羽西在邁入市場之初所采取的品牌策略使得羽西享有了很高的知名度，這也是后來羽西成為高端化妝品而運營成功的一個重要原因。具體而言：第一，羽西的教育營銷法。“授人以魚，莫如授人以漁”。通過教育培訓的方法，羽西不僅是在將化妝品推向市場，同時也是在向消費者弘揚羽西所崇尚的文化。靳羽西通過她的產(chǎn)品、電視、書籍、講座、博客和她在全球所從事的一系列文化活動傳達她的理念。第二，個性定位法。在品牌傳播中，品牌創(chuàng)始人與眾不同的氣質、形象、舉止、言行都 將作為元素而構成獨特的品牌內(nèi)涵。羽西對自己認準的事業(yè)有著不息的熱情和堅定的信念，她的外貌打扮、所言所思所為都是響當當獨一無二的“羽西式”，早在80年代，靳羽西特有的“童花頭”、充滿活力和自信的形象就隨著《看世界》進入了千家萬戶。第三，整合資源法。品牌策劃的最高境界就是整合資源、借勢而為。憑借美國式的市場見識和中國式的關系渠道，這個以學者、作家、記者、電視人、社會活動家及企業(yè)家身份出現(xiàn)的美籍華人靳羽西，在多個身份中互相轉化、游刃有余，利用她的名人效應來給“羽西”產(chǎn)品增添一份光彩。

第四篇：主題公園投資案例分析

主題公園投資案例分析

洪浩

張越群

主題公園是一種以游樂為目標的模擬景觀的呈現(xiàn)，它的最大特點就是賦予游樂形式以某種主題，圍繞既定主題來營造游樂的內(nèi)容與形式。園內(nèi)所有的建筑色彩、造型、植被、游樂項目等都為主題服務，共同構成游客容易辨認的特征及游園線索。主題公園是一種人造旅游資源，它著重特別的構想，圍繞著一個或幾個主題創(chuàng)造一系列有特別環(huán)境和氣氛的項目吸引游客。主題公園的一個最基本特征——創(chuàng)意性，具有啟示意義。主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)在旅游資源的開發(fā)過程中所孕育產(chǎn)生的新的旅游吸引物，是自然資源和人文資源的一個或多個特定的主題，采用現(xiàn)代化的科學技術和多層次空間活動的設置方式，是集諸多娛樂內(nèi)容、休閑要素和服務接待設施于一體的現(xiàn)代旅游場所。

主題公園已經(jīng)有50多年的歷史。較普遍的說法是主題公園起源于荷蘭、興盛于美國。荷蘭的馬都拉丹主題公園，是荷蘭馬都拉家族的一對夫婦為紀念他們在二戰(zhàn)中犧牲的獨生子而創(chuàng)建的。它微縮了荷蘭各地120

處風景名勝，1952

年開業(yè)即轟動歐洲，開創(chuàng)了世界微縮景區(qū)的先河，是世界主題公園的鼻祖。

第一代主題公園發(fā)展以依托自然資源為主，第二代開始注重都市娛樂，第三代以模擬、微縮景觀為主，第四代則以三維、四維、動漫、科技為主。目前我國要求的國內(nèi)主題公園最高限價是正式營業(yè)期間單次門票售價200

元。

從上世紀80年代末90年代初開始，全國各地共建成主題公園2500余座。據(jù)北京零點市場調(diào)查分析公司2002年的一份《新型娛樂設施市場潛力調(diào)查報告》表明，目前中國主題公園70%處于虧損狀態(tài)，真正盈利的只有10%左右，而國內(nèi)旅游人士進一步估計，中國目前的2500個主題公園中，約有2/3景點難以收回投資。

現(xiàn)狀與建議

我國的主題公園主要面臨兩大收入性問題：1)收入自開園后呈明顯下降趨勢，2)收入來源單一。

如何提高主題公園的重游率，是現(xiàn)代主題公園發(fā)展亟需解決的問題之一，提高主題公園的重游率也是主題公園持續(xù)發(fā)展的主要途徑。有效客源半徑內(nèi)的潛在消費者是最有條件和最有可能進行再次游覽消費的群體，有效客源市場半徑一般指在主題公園周邊200~300公里的范圍內(nèi)。主題公園發(fā)展商需要針對有效客源半徑市場采用靈活的營銷策略，可以通過以下三種途徑改變營銷策略。

第一，發(fā)展商必須將主題公園新的旅游內(nèi)容通過有效的傳播手段，及時傳遞給潛在消費者，提高主題公園的曝光率，加深其在潛在消費者心中的印象;或通過在主題公園內(nèi)拍攝影視作品的方法激發(fā)潛在消費者的好奇心，通過影視拍攝等方式極大地擴展了其知名度，從而達到拉動消費的效果。

總之，發(fā)展商應重視將主題公園的各種正面信息向市場傳送，以保持其對消費者的持久魅力。

第二，發(fā)展商需要針對主題公園所在地的經(jīng)濟消費水平和客流的淡旺季波動情況，除了進行靈活定價以外最重要的是園內(nèi)的游樂項目的設置，這些項目要讓游客流連忘返，以提高本地市場的重游率。

第三，我國的主題公園客源市場定位一般比較廣泛，隨著市場競爭的加劇，一些發(fā)展商開始面對特定市場量身設計制作主題公園，在營銷上全力爭取細分市場客源。與此同時，一些大的主題公園發(fā)展商為防止新興建的主題公園分流客源，在新主題公園的主題選擇、旅游項目設計上也有意識地加強了客源市場針對性。

世界上成功的主題公園主要盈利點是娛樂、餐飲、住宿等設施項目，門票收入只作為日常維護費用。主題公園的收入結構中，門票收入只占20~30%，其他經(jīng)營收入占大頭，主要靠不斷提升品牌知名度吸引游客，在獲得門票收入的同時，通過出售具備知識產(chǎn)權特點的旅游紀念品獲得二次盈利，又由于旅游紀念品的發(fā)售進一步擴大品牌的影響力，這一盈利模式具備一種頑強的生命力。因此重新規(guī)劃盈利模式才能成功轉型并獲得出路。

主題公園的另一個成功盈利模式是“主題公園產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”，即打造主題公園產(chǎn)業(yè)鏈，把主題旅游與主題房地產(chǎn)結合起來，再加上主題商業(yè)，突破了單一的旅游或房地產(chǎn)的概念，把關聯(lián)產(chǎn)業(yè)相聯(lián)合，互為依托，相互促進。地產(chǎn)、商業(yè)和公園的景觀可以互為借用，三者的規(guī)劃互為呼應，成為一個融居住、娛樂、商業(yè)等要素于一體的比較完善的人居系統(tǒng)。此外，還推動了度假設施及旅行社、歌舞演藝、策劃設計、動畫、網(wǎng)游、主題消費品等與主題公園相關聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，以發(fā)揮整體效益。

任何一種產(chǎn)品的問世，必定離不開營銷策劃，而樂園尤甚。迪斯尼樂園每一個新的主題產(chǎn)生，其廣告宣傳可謂鋪天蓋地，轟炸式地宣傳。而從國內(nèi)與國外主題公園方方面面的比較來看，國外經(jīng)營者傾向于利用已有的形成影響力的資源或是將情感需求與功能性利益結合，在確立定位的同時也借此進行差異化，而國內(nèi)主題公園的定位多集中在單純的功能性定位上。

而就品牌的表現(xiàn)策略來看，國外主題公園重視多元信息傳達和情感性的表述方式，而國內(nèi)通常采用功能性的表述。在品牌傳播方面，國外對內(nèi)部品牌傳播的重視程度遠遠高于國內(nèi);在廣告?zhèn)鞑ド希瑖庵黝}公園品牌形象廣告投入多，廣告隱性品牌信息多，情感切入的方式受歡迎，而我國主題公園廣告宣傳則以產(chǎn)品廣告為主，功能性訴求明顯，廣告資源利用不足;公關傳播上，國外注重消費者公關、媒介公關和政府公關，國內(nèi)則更多注重的是消費者公關和媒介公關，但在公關活動與品牌內(nèi)涵的一致性上還存在一定的問題。

案例分析

案例1

方特歡樂世界

安徽蕪湖方特歡樂世界共投資20億占地125萬平方米于2005年投入運營。是由蕪湖方特歡樂世界經(jīng)營公司負責管理運營，方特投資發(fā)展有限公司投資興建的第四代主題公園。方特投資發(fā)展有限公司是深圳華強文化科技集團旗下的一家專門從事高科技旅游娛樂項目投資經(jīng)營的股份制企業(yè)。

而華強文化科技集團股份有限公司是深圳華強集團下屬二級企業(yè)集團，是國內(nèi)唯一一家具有大型主題公園設計，研發(fā)，主題公園大型成套設備生產(chǎn)，安裝和運營能力的公司。集團在國內(nèi)已投資三個大型第四代主題公園(重慶，汕頭，蕪湖)。

蕪湖方特歡樂世界是我國首個擁有自主知識產(chǎn)權，集文化科技旅游為一體的大型主題公園。2007年10月試營業(yè)以來，接待游客量已超過200萬人次，營業(yè)收入超過2億。同時，總量接近50家的園內(nèi)配套商業(yè)為方特歡樂世界帶來了超過三千萬元的收入，這些二次消費占到門票收入的15%。

與此同時，在國內(nèi)，深圳華強集團準備投資20億在泰安修建40萬平方米的“泰山方特歡樂世界”。在國外，華強集團在伊朗投資7000萬歐元興建60萬平方米的主題公園已于2008年底正式開工。最近，集團又投資2.5億美元在南非興建第四代主題公園。

案例2

歡樂谷連鎖主題公園

華僑城集團是從事房地產(chǎn)及酒店開發(fā)經(jīng)營，旅游及相關文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，電子及配套包裝產(chǎn)品制造等行業(yè)的中國中央企業(yè)。深圳華僑城控股股份有限公司是由華僑城集團公司獨家發(fā)起募集設立的上市公司，公司從事旅游及其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營，是控股型集團公司。投資控股和參股了深圳華僑城歡樂谷旅游公司，深圳錦繡中華發(fā)展有限公司，深圳世界之窗有限公司。目前華僑城集團持有深圳華僑城控股股份有限公司44.7%的股份。深圳華僑城集團共有四大主題公園品牌，分別是錦繡中華，中國民俗文化村，(已于2003年合并)世界之窗和歡樂谷。其中歡樂谷被認為是全國首個連鎖景區(qū)。

從投資回報上看，‘錦繡中華’投資1億元人民幣，1年時間收回投資;‘民俗文化村’投資1.1億元，1年半時間收回投資;‘世界之窗’投資6億元，3年半時間就收回投資。

而歡樂谷連鎖主體公園以旅游+文化+地產(chǎn)+生態(tài)的盈利模式，其投資回報率遠遠高于其它三個主題公園。

案例3

迪士尼主題公園

目前為止，全球已建成迪士尼樂園五個，分布在洛杉磯，奧蘭多，巴黎，東京和香港。上海正在建設并計劃于2014

年對外開放的是全球第六個迪士尼樂園。

其中，東京迪士尼樂園的成功經(jīng)驗主要有以下兩點：

①“一切都是動態(tài)的”。東京迪斯尼樂園有五個主題樂園：維多利亞王朝時代式街景的世界市集、冒險和傳奇的探險樂園、西部開拓時代的西部樂園、夢境和童話的夢幻樂園、未來、科學和宇宙的未來樂園。這五大主題樂園中共有35

項精彩的表演，其共同特征是一切都是活動的，有聲有色的。

奇怪、新穎、驚險、激烈的情景和人物，會使游客忘掉現(xiàn)實，進入另一個世界。而使之成為可能的，是日本自己研制出來的“電子音響動作裝置”。在這種裝置的驅動下，全園總數(shù)在2000個以上的人偶和動物個個惟妙惟肖，達到以假亂真的程度，使人如身臨其境。

②“永遠建不完的迪斯尼樂園”。從開園到現(xiàn)在，東京迪斯尼樂園就實行了以不斷添增新的游樂場所和器具及服務方式來吸引游客和讓來過的游客重新再來的經(jīng)營策略。該樂園原建設投資為1500億日元(約10億美元)。18年來，該樂園為建設超級音響設備和35個游樂場所又先后投資了1200億日元。據(jù)悉，今后五年內(nèi)為建設新項目，該樂園再準備投資650億日元。這樣，就可以使游客不斷有新的樂趣和新的體驗，從而使迪斯尼樂園不斷保持巨大的魅力。

對于香港迪士尼樂園，則由華特迪士尼公司與香港特區(qū)政府合伙成立香港國際主題公園有限公司，其中華特迪士尼公司和香港特區(qū)政府各擁有43%和57%的股份。香港政府投入90%的資金，只拿到了57%的股權，而迪斯尼只投了10%的資金，就拿到了43%的股份。所以即使香港迪斯尼營業(yè)以來整體上是虧損的，但迪斯尼總部卻是從香港迪斯尼掙錢的!因為除去43%的股份，華特迪士尼還要向香港政府另收迪士尼的運營管理費和特許權費。

而將在上海修建的迪士尼樂園，一期項目占地約1.5平方公里，將包括一個主題公園，一家酒店及購物中心，投資244.8億，工期為六年。其運營模式為上海迪士尼樂園擁有43%股份;上海市政府所有的一家合資控股企業(yè)將持有另57%股份。政府將提供土地和絕大部分的建設資金并控股，日常管理交給美方團隊，同時每年向迪士尼公司支付品牌費和經(jīng)營收入提成。這種運營模式像東京迪士尼的運營模式，迪士尼公司只是用其品牌費和一定的經(jīng)營收入提成拿到43%的股份。不像香港迪士尼那樣，用10%的資金就拿到43%的股份，而運營管理費還另算。

案例4

環(huán)球嘉年華主題公園

“環(huán)球嘉年華”是世界上最大型的巡回移動式游樂場。經(jīng)營模式的特點就是：巡回性、多元性、自主性、互動性。環(huán)球嘉年華的場地一般是向當?shù)卣饨枋褂茫褂闷谙藜礊榛顒訒r間，大致在一個月到兩個月之間，而不是在固定場地上長期進行。另外，環(huán)球嘉年華中的大型游藝機也是向歐洲各大家族租借，以保證其機械的更新?lián)Q代和安全性能。嘉年華的流動性和設備租賃模式保證了游藝設備的新奇感。與固定式游樂場游樂設施從購買到報廢“從一而終”不同的是，“環(huán)球嘉年華”大部分機器是租賃來的，這里的機器來自13個國家，設備提供商與“環(huán)球嘉年華”最后進行營業(yè)額分成。

作為一家移動“游樂場”，嘉年華帶來全新的經(jīng)營理念，游樂場在空間上是移動的。對于固定游樂場來說，旅游的淡旺季投資回報相差很大，淡季里設施空置，維護成本很高，投入大產(chǎn)出少，造成資源浪費。而移動游樂場經(jīng)營場所是在全球范圍內(nèi)選擇。以巡回的方式，主動出擊，制造了持續(xù)的旺季，避開了淡季主辦方單方面出資維護設備，資金只出不進的命運，使得一年四季設備都能得到充分利用，并因此而獲得投資回報。

嘉年華的這種模式成功避免了風景旅游區(qū)的先天不足，即受節(jié)假日的影響有淡旺季之分。用移動制造持續(xù)旺季，不為淡季付費。

第五篇：咖啡館投資案例分析123

七、咖啡館投資案例分析(Made by clark on Feb.20,2008)

1、投資初步核算:

房租：15萬----20萬/年；面積:100平方米

裝修：10萬----12萬（包括燈具，桌子，窗簾，臺布，音響）

設備：電腦1.5萬（包括收銀軟件）；空調(diào)1.5萬（包括2臺5匹機，1臺1.5匹掛）；DVD機，功放0.4萬；椅子1萬；設備籌備培訓：6.8萬

流動資金：2萬

吧臺：專業(yè)半自動咖啡機一套2萬；杯具：1.5萬；咖啡匙,刀*：0.2萬；虹吸壺：0.15萬；續(xù)杯機：0.1萬；電動磨豆機：0.1萬；消毒柜：0.1萬；榨汁機：600元；微波爐：800元

酒水：1萬（包括酒具，調(diào)酒用具）

油炸爐：0.2萬；烤面包機：0.1萬；瓦斯爐：0.2萬

總計：30萬+房租+流動資金

2、營業(yè)費用初步核算：

房租：550元/天

工資：440元/天

水電：100元/天

食品：250元/天

稅金：100元/天

其他：150元/天

植物：50元/天 保本營業(yè)額：1600.00----1800.00/天

預計可產(chǎn)生營業(yè)額:

100平米面積，座位數(shù)為15桌，平均每桌3人

15×3=45人

每天營業(yè)時間11：00-------02：00點 15小時

滿客率為60% 15×60%=9桌 9×3=27人

每批客人停留時間為2小時

每天營業(yè)時間內(nèi)可利用時間為8小時------10小時

估計翻桌率為1.5―２

每天估計客流量為40-50人

人均消費為45元

每天營業(yè)額為1800---2300元

如每天營業(yè)額達到2300元，預計1年零8個月收回投資。

備注:以上資料僅供初步參考.