第一篇：商業物業工程管理工作半年總結

一、部門半年工作綜述

二、目前部門存在的問題

三、需要公司層面解決的問題

四、部門下半年重點工作和計劃

2014工程管理部半年工作總結綱要

2014工程管理部半年工作總結

時光荏苒、光陰如梭，2014又去一半時間了，在這段時間里自己不斷的學習、總結、反省，使自己在思想和行動得到歷練，包括專業技術也得到提高。在這過程中有苦有樂且收獲頗多，現就半年工作總結及下半年的主要工作重點做如下匯報：

一、案場管理

1、售樓中心設備設施維護保養和監管各施工單位安全文明施工做好成品保護； 由于一期商業還沒正式形成，上半年的主要工作就是負責案場區域等。案場作為客戶的體驗中心，要提供完善的服務必須首先是硬件，那么硬件的好壞直接決定我們的服務質量。從這個方面講工程管理部對室內大小設備設施進行巡視檢查、完善、修復提高設備設施的使用壽命、售樓中心設備機房、燈具、管道、室外木凳、中央空調、衛生潔具、門窗、五金件日常管理維修保養達到到800余次的巡視與檢查，排除危險情況達10余次。包括辦公室的線路改造以及部份新裝項目等。設備完好是工程管理部管理的重要指標，對于售樓中心運行快一年的時間，為延長設備的使用壽命，工程部不懈余力的想盡辦法處理設備初步老化階段，設備房做到一月兩次保養，包括衛生清潔、設備檢查、把設備故障處理在萌芽階段，并在多次施工過程中包括會場布展工程部作為監管部門對于裝修施工隊或者是活動方人員魚龍混雜不好管理當然作為成品保護更加困難，但是我們必須要求施工方對于所有成品以最大化的保護，加大宣傳力度和巡檢力度避免了違章施工造成的成品損壞。

2、配合案場景觀亮化工程的施工和后期維護，及時巡視發現問題解決處理等； 在制作施工期間積極的優化施工方案，包括顏色選用、地形安裝、位置調整以及施工工藝等。在時間緊張、人員密集施工、環境雜亂情況下工程部很好的溝通和監管，快速協調并解決實際問題,彰顯我華商物業服務態度及水準。作為連接主城區交通要道，售樓中心的亮化工程是體現和展示華商國際城的最好廣告包括LED、小水池景觀等融為一體獨特的彰顯友華品質，所以這重任就交到工程管理部的手里，作為技術部門我們高度重視案場形象工程，通過我們每日的巡視檢查力求做到亮化完好，第一時間發現第一時間解決，高效快速的處理問題能力得到領導的好評。

3、落實案場設備設施編碼、完善標識、制作貨架統一規范倉儲管理； 為規范統一管理、完整的體現物業管理的痕跡，對于設備、物質賬目清楚、擺放有序、設備編制有效以及責任主體明確，塑造一個完善的管理隊伍，公司大力推行設備設施包括各區域的物資等進行清點、整理。包括員工生活中心及案場各區域的標識完善等，尤其是LED倉庫物資相當雜亂，在公司的要求下工程管理部及時申購材料做好區域規劃，制作貨架方便擺放，在公司人員一同努力下原本雜亂的物資倉庫，通過梳理整頓最終呈現完美的、有序的、統一的倉儲標準，得到公司領導的一致認可。

二、積極配合各營銷策劃活動和案場各施工單位安全作業等；

作為宣傳推廣后勤保障的主力軍當之無愧的物業公司，其中就關系最大的是安保和工程，在每次接到各種活動以來，我們積極銜接活動方和策劃部，針對活動規劃、平面布局、人員多少、安全因素的考慮及時的進行磋商、反復論證、做到高效、安全、無紕漏完成每一次接待任務，對于一場成功的活動后勤保障尤為重要，工程管理部在活動前后都有檢查設備設施有效性、安全性、以及在布置施工過程中監管力度加強，每一次活動力求完善，盡量在自己管轄范圍內達到完美同時協助其他部門的工作。同時工程管理部對案場施工單位實行登記辦證規范管理，2014年半年時間總計督辦80余次工程施工，無一差錯完成監管保障售樓中心的品質。

三、紫藤公寓順利交房及完成電梯修復工作；

完成紫藤公寓順利交房及相關設施的驗收移交工作，積極解決電梯進水不能運行最大化的提供業主優質的服務；紫藤公寓樓盤在交房時間緊張或許多設備設施不完善的情況下，物業公司臨危受命對公司提出很多的建議，在交房的過程中積極配合紫藤物業方面完成大部分業主的順利交房。在二次裝修期間，由于消防存在部分缺陷導致兩臺電梯進水，嚴重影響業主的裝修進度和日常的生活所需，針對電梯進水問題房產公司高度重視，委托物業工程管理積極的聯系電梯維保單位要求廠家馬上準備配件并第一時間發貨，在公司的銜接與配合下最終提前完成電梯修復,最終平息業主的情緒，極大的挽回的公司的信譽度。

四、員工生活中心設備設施完善；

員工生活中心配套設備及附屬設施的完善（雨棚搭建和空調的安裝、洗碗池及熱水器完善、監控設備就位）等；要保證一期的順利開業就需要安頓好員工后顧之憂 那么就要把員工中心生活保障的附屬設備設施得以完備，以至于提供舒適、安全的環境。在入住員工生活中心來，部分設備設施不是很完善工程管理部利用自己的技術專長對生活中心加以改造，最大化的提供員工方便以及使用方面等。

五、進入施工現場勘查一期商業設備設施安裝情況和研讀圖紙提前熟悉現場；

進入施工現場了解設備設施安裝和工程進度，華商國際城大體量、從結構型態看比較復雜其中包括電力、消防、給排水、暖通、智能化、建筑結構等，每一個都是繁雜的系統學科，作為物業工程管理專業知識必須全面，專業技能扎實、包括我們的實際經驗相當的豐富，在目前人員緊張的情況下我們只有首先熟悉圖紙、結合現場實際情況對每一個點位作用、原理、設備型號、數量以及方位走向做基本工作；通過每周參加工程項目部周列會了解施工進度、時間節點、以及施工規范、要求、工藝等包括安全等；及時反饋的公司由公司針對施工情況及時調整跟進人員以及協調各種步驟等。對于一期商業我們還需要加大力度盡快熟悉現場，盡快的落實現場跟進步驟并劃分區域人員。第一時間駐場才能正真的了解最新動態、銜接相關人員、熟悉場地、找準責任人、以及掌握記錄隱蔽工程、管線等。

六、學習顧問理念和部門團隊建設；

努力學習顧問公司理念、經驗等把它融入到實際工作中，建立健全部門管理制度和以及培訓員工的業務技能等；請顧問指導是千載難逢的學習機會，對于城市綜合體項目很多挑戰、面對川南最大綜合體很多都是我們沒有接觸過的 對于要完勝必須要去吸收先進的管理經驗和技術來支撐大體量、復雜繁瑣的工程，營造環境充分融入深究探索，把自己能吸收的盡量吸收讓其每一天都學到一點點和進步一點點。對于團隊建設公司一直以來都以寧缺毋濫來選拔人才，注重人才的可塑性以及忠誠度等，從人員進來就開始公司的培訓，再到部門的培訓從單一的口授，再到以身作則用行動感染員工，及時糾正錯誤、關心員工的生活、提升自己的專業知識拓展知識面。為此我部大力創造空間，讓其員工和團隊一起成長。

七、節能降耗、為公司創收；

從售樓中心開業到現在能耗統計看售樓中心總共耗電量：165840千瓦時。員工生活中心： 水194噸、電：5157千瓦時、氣：994立方。總體來看較平穩無太大差別，工程管理部作為公司節能降耗主力軍，直接關系到公司的利潤。嚴格控制室內開啟照明開啟時間，比如銷售上班我們只是提前15分鐘開啟，保潔清潔地面一律局部開啟，以及根據天氣情況隨時調整室內外照明和外圍景觀等，LED顯示屏和售樓中心輪轂燈帶也是按照最節能方式開啟，中央空調開啟也是根據人員情況以及天氣及時開啟，同樣員工生活中心也是做到隨手關電，人走關閉各閥門杜絕能源浪費。在滿足售樓中心需求的同時，最大化的滿足節能效果。

部門存在的問題

1.部門人員服務意識淡薄

物業服務管理就是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。目前工程人員對物業服務意識比較單薄還需對物業服務性質還不了解，那么服務行業就是利用服務換取利潤獲得品牌價值和影響力，要以終為始展開接下來的工作。所以首先需培養員工的服務意識，加強指導和教育，并在日常的接待服務中接受鍛煉并及時糾正指引往前走，形成固定的一種職業習慣。2.專業技能不全面、需加強培訓力度

目前工程部工作人員的技能參差不齊，各個專業的關鍵人員還沒有到位，尤其是很多都沒有從事物業行業的工作經歷，對于工程管理部日常工作思路及工作方向還比較混亂，而且專業相對于單一，實戰經驗缺乏，主觀能動性較差處理問題的能力不全面。對此接下來時間我部加強培訓，以理論支持實際結合方針，提升員工的專業技能。3.強化勞動紀律

強化深入貫徹公司的規章制度，包括部門內部管理的制度很重要。俗話說無規矩就不成方圓，只有嚴明的紀律才能保障工作有序高效的開展，下半年將落實公司和部門工作紀律讓其深入人心獎懲分明作為重點，把量化考核到落到實處，絕不姑息部門人員觸犯就要受到處罰，從自我做起以身作則樹立良好的帶頭作用。4.材料的有效管控、成本意識有待提高

企業是以盈利為目的社會團體，追求的是經營利潤最大化，開展各項活動的最終目標是實現企業價值最大化，進行成本控制是實現這一目標的重要手段。而對于資金和經驗都相對缺乏的物業服務企業來說,成本控制更是物業服務企業獲得利潤乃至關乎生存的關鍵因素 物業管理本是高支出的一項管理，成本控制應該有計劃有重點地區別對待性質就決定了它必將是一個高投入，少回報的模式，那么對于一個企業需要創收，需要對成本很好的把控，企業的根本是創造利潤，我們部門是最大的開支部門，所以工程管理部每節約一點，就是為公司創造凈利潤創造價值。我們接下來的工作就是資源整合共享資源，盡量減少庫存積壓、做到物盡其用，最大化的發揮其價值。5.注重細節，提升品質

“細節決定成敗”是千古不變的名句，物業公司差異化競爭關鍵就是關注細節，打造川南首席一站式體驗服務，體驗對于我們來說就是關注細節的東西，在部門以后的工作中要多巡檢、眼光要銳利、發現問題要及時，尤其是在公共區域維護注重環境實際情況，做好成品保護，嚴格按照安裝施工規范操作；給部門員工灌輸提升品質就是細節體現，注重禮貌禮儀加強日常的部門管理工作流程的梳理以及指導；讓全體員工在心里形成意識，在日常工作中得以體現。

公司層面解決問題

1.公司盡快解決關鍵人員缺少問題望提前到崗并駐場進行介入工作；

2.服裝和勞保用品更加完備，夏季提供必要的防暑降溫藥品或者是高溫補貼等； 3.望公司早日拿到一期商業項目開業倒退計劃時間表，方便及時有效指導工作； 4.公司需對全體員工進行入職培訓和勞動紀律及品質提升培訓工作； 5.加大節能降耗的宣傳，提高全員的環保意識；

部門下半年重點工作及計劃

1.制訂現場介入的內容和步驟；

主要業態結構和規模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業態客用、貨用區域及停車場規模、車位數等）。商業街中心內部交通組織的建議。不同業態房產技術條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業態調整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛生間、顧客通道、夜間通道的設置要求及位置。關于主要工程系統及配套設施，如垃圾房、空調系統、用電系統、消防系統、設備房的設置與安排。廣告位的設置、制造及廣告位的安排等都需要我們了解掌握。2.合理安排人員進行分專業分區域跟蹤并建立記錄檔案；

大體量的商業綜合體，設備設施等相當的復雜，涉及面很廣當然跟進的難度也是可想而知的，它包含的學科包含的專業很廣，那么電力、給排水、消防、暖通、弱電（智能化）及防水工程等；因前期設計施工造成的缺陷，避免后期的改造、翻修等，更多的給業主提供便利；更好的為后期進行物業管理。我們必須要建立跟蹤檔案，以便于日后的整改提供原始檔案給建設單位優化建議。首先是制定相應的表格對所有樓棟進行巡視檢查、發現問題并記錄拍照，做好原始資料的存檔。這是一項長期持久的工作，不斷的摸索不斷的求證，最大化的發揮想象空間，模擬建成以后的樣子以及運行的狀態，涉及建成以后盡量規避各種工程遺留問題以及

3.重點對施工期間不利于后期物業管理的項目特別是隱蔽工程及時剖析并上報； 了解機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見和功能布局等，協助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置、垃圾房及所用建材的性能。檢查工程施工進度（定期巡查施工現場，參與工程例會，及時提出維護開發商利益和保證施工質量的專業建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質量，對與原設計不合且可以更改的部分提出建議。配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量。找出遺漏工程項目。參與開發商的建筑、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發現可能存在的施工隱患；參與重大設備的調試和驗收。制訂物業驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。

4.跟進機電設備運行調試工作，初步掌握各個操作流程及要點；

1、參與重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話通訊、網絡交換系統等)安裝調試工作，要求施工單位對商業工程管理人員及相關技術操作人員提供正規的培訓。

2、通過詳細查看各專業設備技術參數，結合設備隨機文件，了解掌握各專業設備的技術參數，安裝基礎、標高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術要求。

3、在詳細研讀設計圖紙和現場檢查建筑空間位置及外形尺寸的基礎上，在符合設計規范、技術要求的前提下，應使設備及系統的巡視操作便利、易于維修保養，設備系統容易調節匹配，系統管線布置和流程控制更趨于經濟合理，各系統的動能、功能流量輸出應便于計量管理，便于經濟核算。

4、參加設備安裝工程分布、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收，從設備運行管理方面提出整改意見和建議。

5.嚴把接管程序和工程問題的整改與完善；

1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核。對尚未完善的事項，要求項目公司提出補救和解決措施并備案。

2、項目公司應將所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程等主要配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人聯系電話、保修內容、保修期限等內容列出清單交給商業管理公司。

3、將項目公司施工未用完的建材，包括各種瓷片、玻璃窗及設備配件等留下來備用，以減少以后維修費用。

4、凡工程施工采用的非市面上常見的建材、設備和設施，應由項目公司或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

5、驗收時注意和工程管理密切相關的設施和管線有無并按要求做好。

6、設備、設施、輔助場所、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明。

6.一期所有商戶能源計量的確認與復核工作

能源復核是一個很重要且繁雜的工作，直接關系公司以及商戶的利益，它包括市政管網進戶總表，各區域的分表及入戶情況等。包括水、電、氣特別是涉及到餐飲區域較為復雜，核對準確對于后期的管理就相對簡單。做好位置標記管路走向，分支布局圖以及管轄區域閥門位置等。

7.配合商管公司展開二次裝修及其它配合工作；

物業公司工程管理部作為業戶二次裝修過程中的主要配合部門，負責裝修手續的辦理，設計單位、施工單位資質的審查，組織相關部門、單位召開工程交底會，核發施工許可證，對裝修現場進行監管，組織竣工驗收等，并對業戶二裝文件、資料、表格等記錄進行存檔。包括業戶裝修圖紙的審核、辦理相關審批手續、二次裝修施工檢查與技術指導、參與竣工驗收等，并對二裝施工、竣工圖紙進行存檔。在裝修期間負責現場的巡視檢查，糾正不文明施工，私拉亂接以及執行相應的表格文檔等。8.管理好案場；

案場作為華商國際城三期開發的重要體驗、展示、和辦公場地，隨著時間的推移設備的老化以及案場工程的遺留問題等逐步的呈現；包括各種營銷活動等會造成設施的損壞等。所以要保證亮麗如新，工程管理部就要加大維修保養力度，徹底的解決和完善各種增加、優化、技改等任務，最終能夠滿足使用人的需要，最大化的提供快捷、方便、舒適、高效的客戶體驗中心。

陽忠劍

2014年6月14日

時間飛逝，2010年即將結束。在這一年里，工程部全體員工在公司的質量方針指引下、在公司和項目領導正確指導下，以及同各部門的密切配合、團結一致下，圓滿完成公司領導交付的各項工作任務，保證了大廈所有設備的安全運行。圓滿的完成了業主的交樓、收樓工作。將資產管理落實到實際工作中。

今年是我從事物業工作以來一個新的挑戰。以往的物業都是服務類型，現在的項目是資產管理。和物業管理比起來資產管理涉及面更多。承擔的責任更大。雖然在每一個環節、每一項工作都是比較謹慎地，認真的去布置、去完成，但是仍然未能避免疏忽與漏洞，留下一些缺憾，雖然這些不足未給整體工作帶來大的負面影響及損失，但也應該引起高度的重視，給自己今后的工作積累一些經驗，知道了自身的不足有助于今后工作的安排，提高工作質量。2010年是物業公司由前期接管驗收遺留問題整改的跟進向服務轉型的一年。作為資產管理型的物業公司，在這一年里擔負著更多的責任。首先業主股權的轉讓；物業公司要配合業主對轉讓的工程環節進行跟進。從前期收集原始資料到后期配合交樓、收樓大量的工作需要物業配合。尤其是工程部。一方面要跟進前期遺留問題的整改工作，一方面要保證大廈設備設施正常運行。在此基礎上配合業主相關部門對所有設備進行查驗、記錄。并對整改完成的項目及時消項更新記錄，并向業主匯報。在這項工作中工程部克服人員流失大等相關因素的影響圓滿的完成了領導交給的工作。另外大廈所有的設備設施、供貨合約均已到了質保結算期。由于物業的服務性質，物業要對所有廠家前期整改工作進行跟進確認，并給出專業的意見。工程部管轄著所有設備設施，工程部的意見尤為重要。給出的每一點建議均代表著物業公司。因此各專業工程師、主管都是本著嚴謹的工作態度認真仔細的審核，到現場逐一查看。充分體現了專業的公司應有的素質。

日常工作中，工程部全體員工嚴格遵守公司的各項規章制度，嚴格按照“四個凡事”的要求去做。能夠認真傳達、貫徹公司的各項指示精神，完成各項工作任務。認真對待項目檢查中提出的問題和整改意見，結合實際，認真整改和執行。在各級領導的幫助下，我們規范了各種表格、記錄的填寫，完善了庫房管理、為日常安排工作和用電數據分析提供了有效、準確的依據。并將各種制度張貼上墻，以便每位員工及時學習、檢查和要求自己。

電氣專業嚴格遵照公司安全手冊，嚴格執行配電系統運行維保的規范要求、參照年度工作計劃，完成大廈核心配電室設備的運行、檢修和清掃工作，同時對各樓層配電豎井內母線插接箱、配電柜按維保計劃定期進行了保養。其中除大廈配電室以外的配電設備全年內保養次數均超過四次。檢修保養過的配電柜總數在300面次以上，配電箱達500多面次，維修單報修除了1000張以上。針對供電、供水、電梯、空調、通風、排污、照明、消防、安全、監控、樓宇等系統故障隨時處理300多項以上，提高設備運行完好率，為客戶提供良好的辦公環境奠定了基礎。根據周，月，季及半年的設備設施維修保養計劃，有針對性的安排日常維修任務。做到日常維修工作的計劃性，合理性，及時性。根據工程部的有關規定和年度維保計劃，電氣專業安排日常巡檢，對相關設備，變配電室、應急發電機系統、各類電動機、照明系統、強弱電豎井、空調新風系統、電梯機房動力設備、消防、樓宇自控、安防監控、衛星和有線電視、電話和網絡、停車管理系統、等做到全面細致地維護保養，保證設備設施的安全使用和有效運行。在沒有簽署消防維保合同，電氣專業在下半年又加大對消防設備的檢測力度，每月對部分消防聯動系統進行分區檢測。發現問題及時整改，從而保證了大廈消防報警系統及消防聯動系統始終保持在良好的運行狀態，對大廈的消防廣播系統進行檢修及整改，保證了十一月份的消防疏散演習順利完成。全年聯合保安部對大廈消防報警系統及大廈消防聯動系統進行全面檢測兩次，對大廈公共區域和客戶單元內檢測煙感探測器總數約650多個左右，手動報警器約70個左右，消防電話50個以上、聲光報警器、電梯五方對講系統及地庫三層及地下二層的消防卷簾門，溫感探測器，消防廣播，消防水泵等消防設備的系統聯動。使整座大廈的消防設備工作處于正常狀態，保證大廈的消防安全。

本年度培訓情況：加強培訓力度提高員工技能、應對能力及工作態度為了提高電氣專業知識技能，根據公司會議精神又重點對員工進行了如何關注細節及如何提高執行力等專題培訓，今年班組共進行專業培訓十余次，請廠家培訓二次，其中安全操作和專業知識占培訓總時一半以上，做到把人身及設備安全放在首位，力爭部門每個員工都能從思想上重視、并落實到實際工作中。為了配合工程部部門建設，工程部內部加強多元知識的培訓，爭取培養出一專多能的技術骨干。

配合甲方施工改造以及比較大的維修項目：在沒有影響大廈正常運行維修的前提下，強電專業還配合甲方完成了新增配電室增容改造項目，并應客戶需求完成了A樓層電量增容工程，保障了客戶及時入住和電能接駁，提高了大廈的整體出租率。

跟進大廈前期遺留問題整改：在保證大廈電氣設備正常運行的前提下，電氣專業還長期不乏余力的跟進大廈前期接管驗收時的遺留問題，消防系統施工缺陷問題、安防監控系統的盲區覆蓋問題、樓宇自控的不完善、比較嚴重的4臺制冷機組供電密集母線運行時發出異響，嚴重影響運行安全，隨時可能造成設備財產損失，電氣專業對此事項長期跟進和督促廠家進行整改。對于其他項目都提出了不同的建議和整改方案供甲方參考。

二裝施工管理方面：大廈今年二次裝修客戶不多，但工程部從客戶使用角度考慮，結合大廈的系統設備安全，幫助減少或消除不必要的安全隱患，替客戶把關，依據裝修規范嚴格控制，要求采用電氣控制三級以上，當同層一個客戶發生用電故障時，不會影響其他客戶的正常辦公。日常安排不斷增加巡檢人員，周六日安排值班。加大對二次裝修的管理力度，共查出須整改項目約40余項，施工違章30余次，勒令停止施工3次以上。同時，加強對電氣等管線隱蔽工程檢查力度，杜絕二次裝修對大廈電氣系統的破壞，協調客戶電力進戶線路敷設到工程驗收全進程，嚴格控制施工質量，消除消防隱患，為客戶營造一個安全舒適的辦公環境。

在能源管理、降低消耗方面。我們對大廈內的公共電氣設備、設施進行摸底排查，并對每月的能耗進行統計。由于目前租戶少使用率低，我們采取減少空置樓層公共區域照明、合理的減少大型設備使用臺數等辦法降低能耗。

1、將車庫照明在保證合理的照明前提下，通過樓宇系統分時段進行控制。

2、對大功率機電設備加強巡查，確保電機處于良好的運行狀態，提高效率。加大控制設備的維護，減少大功率設備的起停次數，降低功耗。

環境衛生和設備衛生方面。將大廈內的公共設備設施分為公共責任區和個人責任區，每個責任區都有專人負責。每日都要清潔公共區域內的衛生和設備的衛生。定期清潔個人管轄范圍衛生并定期檢查，保證配電室內和設備間的設備干干凈凈，設備無油漬、衛生無死角、保證設備正常運行。

一年來，工程部的全體員工盡心盡力地為大廈做了大量的工作，不論是分內還是分外的工作都能積極主動的去做，但是有些工作還是存在不足，與公司的要求存在差距。我們將在今后的工作中，認真的去彌補不足，進一步提高每位員工的思想素質及個人的技能，為公司的發展做出最大的貢獻。

第二篇：物業工程管理工作淺談

《物業工程管理工作淺談》

本課程以建設項目的全生命周期中幾個重要階段（前介咨詢、承查交付、項目運營），物業工程在其中所扮演的角色以及重要性為切入點，通過結合實際案例與分析，為大家全面解讀物業工程職能部門、項目工程部門的管理體系、職責分工、溝通銜接等問題。

一、物業工程管理概述

1、什么是“物業管理”、什么是“物業工程管理”

2、“物業工程管理”的重要性及意義

3、“物業工程管理”的目標

4、“物業工程管理”的劃分

二、前期物業工程管理（全介通的運用）

1、前介各節點及工作內容

2、產品咨詢“全介通”在前期物業工程管理中的運用

3、前介重點關注點分享

4、接管驗收重點關注點分享

三、運營期物業工程管理（大客服基礎服務的運用）

1、運營期物業工程管理的內容

2、設施設備運行管理的重要性

3、“大客服基礎服務”在項目工程管理過程中的運用

4、項目工程管理重點關注點分享

四、結語

第三篇：商業物業總結

商業物業的概念

商業物業是為生產和消費提供交易平臺的商業場所。商業物業是生產與消費的橋梁和紐帶。商業物業的屬性

經營性——為業主直接或間接參與經營，以贏利為目的公眾性——為公眾服務，完全或有限向公眾開放服務性——第三產業 商業物業的類型

辦公物業——寫字樓、商務樓酒店物業——客棧、旅館、酒店、度假村

商貿物業——商場、購物中心、批發市場、街區商鋪、會展娛樂休閑物業——社區會所、俱樂部、主題公園、舞廳、歌廳、保齡球館、健身房

商業物業的物業服務模式：自建自管、自營與專業物業服務相結合、委托經營。

按寫字樓建筑面積分

小型寫字樓：1萬平方米以下中型寫字樓：1萬～3萬平方米大型寫字樓：3萬平方米以上超大型寫字樓：10萬平方米以上按功能分

單純型寫字樓商住型寫字樓綜合型寫字樓按智能化程度分智能型寫字樓（辦公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA)非智能型寫字樓按慣例分

甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓營銷租售管理

1、規劃定位調研——定位——規劃

2、租售方案租金測算（凈租金+物業費）、客戶選擇

3、促銷活動促銷組合： 人員推銷、非人員推銷、銷售促進（價格折扣）、營業推廣（招商管理、公關活動）

4、合同管理商場物業從建筑規模上劃分：市級購物中心（3—10萬）、地區購物中心（1—3萬）、居住區商場（0.3—1萬）寫字樓的營銷推廣活動分類

1、寫字樓的客戶公關活動

2、寫字樓的社會公關活動 商場物業的特點

1、建筑空間大，裝飾設計新穎、別致，有特色

2、設施齊全、先進

3、客流量大

商業物業招商的特點：

1、目標客戶主次分明

2、租金高低懸殊，租期長短不一

3、招商時間長

4、招商難度大

5、招商技術要求高招商部門的組織結構

房屋租賃合同的法律特征：

1、雙務合同

2、有償合同

3、諾成合同

4、要式合同

5、繼續性合同

1、業態型組織模式

2、片區型組織模式

3、復合型組織模式 購物中心業態比例，零售：餐飲：娛樂=5:2:3 零售業的發展趨勢：超大、超全、超值。

零售商業物業的物業服務與經營可分為策略與運行管理、現場管理者兩個層次。租戶選擇的因素

1、聲譽

2、財務能力

3、租戶組合與位置分配

4、租戶需要的服務

租金確定于調整的因素

1、基礎租金（最低租金，每月沒平方米）

2、百分比租金（營業額的提成，常作為基礎租金的附加部分）

3、代收代繳費用和凈租約

4、租金調整（一般五年調整一次）零售物業的費用測算

1、日常費用測算：公共耗能費（約40%）、設備維修費、工資及

福利、綠化及保潔費、安全服務費、辦公費、保險費、不可預見費、物業服務酬金、稅金

2、開辦費：籌備期人員的工資及獎金、招聘費用、小型工具購置

費、成品保護費、安全服務費用、工服制作費、必要的交通辦公費用等。購物中心的分類

一、按開發商背景及購物中心物業服務與經營的模式

1、物業型購物中心：物業型購物廣場（5—10萬平方米、業態業種復合度不夠）、物業型摩爾購物中心Mall（15—30萬、業態業種

復合度高度齊全）

2、百貨公司型購物中心（10—15萬平方米、業種齊備，但業態復合度通常不高）

3、連鎖摩爾購物中心Mall（自營比例高【50%--70%】、業態業種的復合度極度齊備）

二、按購物中心的商場面積規模分類

1、巨型、超級購物中心（24萬平方米以上）

2、大型購物中心（12—24萬平方米）

3、中型購物中心（6—12萬平方米）

3、小型購物中心（2—6萬平方米）

三、按購物中心的定位檔次分類（中、高、低檔的比例為 3:5:2）

1、以高檔商品為主（面積不超過10萬平米）

2、以中高檔商品為主（3:5:2）

3、以中低檔商品為主（低檔品不超過60%）購物中心的基本功能

1、售賣功能

2、生活（社區）功能 商業街的分類

1、中心商業街（商業特別發達、有較高的社會知名度、輻射整個城市）

2、地區商業街（總體規模小，以零售為主、社區消費消費場所，不能輻射整個城市）

3、特色商業街（以專業店鋪經營為特色、具有特定的經營定位）

評估選擇招商渠道：經濟性標準評估、可控性標準評估、適應性標準評估

第四篇：商業物業中央空調管理工作的幾個問題

商業物業中央空調管理工作的幾個問題

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商業物業包括各類商業廣告及SHOPPINGMALL等，由于商業物業公共設施配套齊全，每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實際管理中遇到的各類問題，是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節，特別是對多產權、多業態的商業物業而言，尤為突出。

筆者根據對江蘇省首家SHOPPINGMALL——揚州時代廣場四年多的管理實踐，對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

一、中央空調運行費用

中央空調系統，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時，應主要考慮以上因素：

1、用電成本（P1、K1、P2）

主機（P1、K1）

根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進行計算，然后按一年12個月進行平均，得出每個月的平均電費P1.在實際操作過程中，由于主機并非滿負荷運行，故根據具體情況，在計算中要考慮其負荷系數K1，K1≈0.6~0.9.輔機（P2）

此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等。可根據實際不同的類型、數量和功率，進行估算。需注意的是因季節的不同，在制冷和供暖時，輔機的數量和類型亦有所不同。

2、用水成本（P3）

中央空調管道內的循環用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

3、用汽成本（P4）

對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調系統的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等，計算出每月的平均蒸汽費用。

4、管道損耗（K2）

冷暖氣在中央空調管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產生的管道損耗，以管道損耗系數K2表示，K2≈1.02~1.05.5、預溫損耗（K3）

因管道內外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后，才能達到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預溫損耗系數K3表示，K3≈1.05~1.08.夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預溫時間較夏季短。

6、變損線損（K4）

廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調系統，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。

7、電價差異（K5、K6）

在估算上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電比照明用電通常約低15%左右，故應根據各地實際電價對之進行計算。

另外，白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同，在計算中，應根據用電的不同時間段加以區分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

8、周期變化

由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業主收取費用較為合適。

9、成本匯總（P）

以P表示空調運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下：

P=K2K3K4（K5+K6）•；（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

二、季節和溫度變化的影響

在長江中下游地區（其他地區可根據當地實際情況進行修正），夏季空調供應時間平均為五個多月，冬季約四個多月，根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料，如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1，則全年不同月份，不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1.由圖1可見，中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

三、公攤空調費

對于單一產權的商業物業，無須區分自用空調和公攤空調的費用，但對于多產權多業態的商業廣場而言，計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比，故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內中庭、公共用房等）占商業物業室內總容積的比例，并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調費用的估算作一探討。

1、氣體的不均勻影響

由于冷暖空氣性質的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數K表示：K≈0.75~0.95.2、計算步驟

①首先依據施工竣工圖，并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實際容積進行修正，作為數字統計的基礎。

②把修正過的實際數據填入表1中。

③業主自用和公攤空調費估算

a、業主自用空調費用成本A（元/m2）=〔p/（∑S+∑F）〕×〔∑V/（∑V+K•；∑G）〕（2）

b、物業公攤空調費用成本B（元/m2）=〔p/（∑S+∑F）〕-A（3）

④使用實例

時代廣場五樓由某娛樂公司經營，根據行業特點，開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施，故室內空調全由業主另行安裝，室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題，業主認為應該交，但要求管理公司作出合理的收費依據，在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后，業主愉快接受了該項費用。

四、延時空調費

延時空調費指在正常的營業時間之外，按部分業主或使用人的要求，另外開啟空調系統所產生的費用。

延時空調費在多產權多業態的商業物業內，使用較為頻繁，如揚州時代廣場因業態多，經營主題不同，在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應空調的商家。

延時空調費的計算，除根據實際開機時間的長短，按第一部分所述內容逐一計算空調成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和，計算延時空調費成本，由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高，如果業主較少或使用面積不大，則費用相對較高。

五、小結

根據四年多的工作實踐，對商業物業中央空調管理工作的幾個問題，小結如下：

1、對于單一產權的商業物業而言，計算中央空調的運行成本和收費標準，是一項重要的基礎性工作，由于商業物業面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或對收費標準制定有誤，則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果，故應引起各級管理人員高度重視。

2、對于多產權，多業態的商業物業而言，由于業主眾多，各業態經營時間差異較大，且業主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業主或商家的自用和公攤空調費用，是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

3、在多業態的商業物業中，延時空調費的出現是一種常見的情況，由于前期建設和后期招商的變化，以及不同業態對中央空調的需求不同，導致空調運行成本增加，也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家，或是在商家入駐后，根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計，應盡量避免長期延時使用空調。

4、中央空調費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應按月均價收費，年終決算。

顧客是業主的上帝，公共部位的空調是供顧客享用，其成本則由業主共攤，此點業主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調費的過程中，應根據不同業態和不同商家的實際情況和具體問題，分別進行核算。同時，在商業物業內，由于中央空調在使用過程中，存有多種損耗，因此個別商家如在室內安裝空調計量儀，并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的，整個廣場應統一計算，按比例共攤，否則加大了其他業主的公攤成本。

第五篇：物業管理工作研討會總結

集思廣益，精益求精

——提高物業管理隊伍素質，提升物業管理服務質量

“進一步提高業主滿意度，落實窗口服務質量”，針對分管經理吳副總在仙林公用房暑期前動員的要求，要求各級管理人員在假期中認真分析總結，為新學期工作制定新的工作目標。仙林物業管理工作研討會于9月18日下午13點30分在體育館新聞發布中心召開。吳副總經理主持會議，仙林公寓物管處，仙林公用房物管處，公共場館物管處的負責人及管理人員共三十余人參加，會中以各部門現階段的管理目標以及如何實現、各崗位隊伍建設存在哪些問題為主題，展開了熱烈的研討。

由這個物業工作管理研討引發的深思啊，引申開來講，深入的講，吳副總進行簡要的開場后，各個物管處管理人員都先后進行了精彩的發言，每一個人員都根據自己的工作上或者管理方面的特點，認真思考，有針對性的，深刻的對自身的工作中存在的問題進行了剖析，也對新學期的工作提出了不少建設性的意見。公用房物管處集思廣益，對研討會內容進行了認真學習總結，根據自身部門特點改善管理思路，完善管理機制，將想法思路落實到實踐中去，努力提高物業管理服務水平。

一、切實抓好新接樓棟的管理，總結接管經驗，為后面的接管工作做好充分準備

隨著仙林校區的不斷建設，公用房陸續接管了行政南北樓、外文、中文、哲學、政府、社會、電子樓、地海地科樓等，后面仍將會接管新的樓棟。在新樓棟的管理中，會遇到各種各樣的情況。比如樓棟未全部完工，怎么去做好安全工作？樓棟人員怎樣合理安排，是適合單崗還是雙崗？怎樣與業主溝通，溝通中需要注意哪些方面等等。這些都是值得我們去總結歸納，也為以后遇到類似問題的解決提供參照。通過新樓的陸續接管中不斷豐富我們的“新樓棟接管指南”，讓我們以后的接管工作更加的有條不紊，井然有序！

二、狠抓公房管理員素質，打造高素質的隊伍

由于公用房接管的樓棟不斷的增多，我們的公房管理員的隊伍也在不斷的壯大。新招的人員素質難免有些參差不齊，針對這一情況，公用房從兩個方面來全面提高公房管理員的素質，一方面對員工進行多方式的培訓，所在樓棟的管理人員面對面指導培訓，公司的新員工入職培訓，物管處組織集中培訓等，從思想上，工作能力上提高員工素質，另一方面，物管處對員工每月兩次隊列訓練來提高員工身體素質，改善員工的精神面貌，樹立良好的員工形象。通過提升員工思想道德水平，提高安全責任意識，強化規范的工作服務技能，讓我們的員工以一種飽滿的工作狀態，良好的職業形象，為業主提供更優質的服務

三、樹立典型，以點概面，舉一反三，提高管理人員的整體服務質量

在日常的管理工作中會遇到各種各樣的情況，有好的方面也有有待改進的方面，這些都值得我們去學習，分析，舉一反三，將好的方面發揚，或者做的更好。對于不好的地方，要反思，怎么樣去解決問題，怎樣防止類似的事情再發生。但除了要有發現的問題，解決問題的能力，我們還要樹立一種防患于未然的意識，對事情要有前瞻性。對待物業管理工作要細致用心的去做，盡力將發生問題的可能性降到最低。比如針對電梯困人事件不時發生的情況，雖然有些樓棟沒有出現過這種情況，但我們要求各樓棟公房管理員每隔半小時對電梯的運行情況進行檢查或者定期安排專業人員對電梯進行認真的保養檢查，防止意外發生。

四、因“樓”制宜，建立特色的樓宇管理

無論是新接的樓棟，還是老樓棟，每個樓棟都有各自的不同的地方。有單業主的樓棟，有多業主的樓棟，也有開放式的樓棟等。物業管理工作的方式不是死板單一的或者說光靠教條主義就能做好樓棟管理工作的。所以管理人員就要有發現自己樓棟最有效合適的管理方法能力，做工作的主人，而不是被動的去開展管理工作。同時我們可以利用開例會等機會互相交流管理的心得，相互學習，共同提高我們的服務質量。如行政樓內辦公的業主主要是學校領導，或者是院系的負責人，這就要對員工提高要求，高標準，無論是個人形象還是工作能力方面，給業主提供優質的服務。由于要定期對水池進行清理，那么可以配備相應的工作，再比如教學樓，是開放式的樓棟，主要是學生上課的地方，學生活動較多，那么可以嘗試和一些學生社團合作，組織一些活動，一來可以拉近我們與學生的距離，再者也豐富了我們的工作內容。在物業管理工作中要有主動性，創造性，敢于嘗試，敢于挑戰，做出有特色的管理工作。

但當給業主提供服務的時候，也要有些地方需要注意。物業雖然是為業主提供服務的部門，但不是隸屬于院系管轄。我們既要盡量滿足業主的要求，但也要注意分寸，注意方式方法。對待業主提出的小的要求，盡量滿足，但須告知業主，這不是在我的工作范圍之內。對于業主較大的要求，如特約服務，則應告知業主需要和物業進行協商解決，并支付相應的費用，希望業主能夠理解。

五、培養新人，為后續接管工作做好人才儲備

隨著接管樓棟的增多，對管理人員的需求也在增加。雖然對人才的需求比較急迫，但是對于人員的素質要求不能降低，針對這一情況，公用房將一些有能力的一線員工，大膽的提拔到管理崗位上來，如周暉，紀衍奎等。對于新的管理人員，物管處對其多種途徑培養，一方面發揚公司的傳統，讓優秀的主管工進行“傳幫帶”，盡快熟悉物業的管理工作。另一方面，新接樓棟時，多讓新管理人跟去學習，多經歷樓棟接管的過程，了解接管工作是怎么進行的，提高員工業務工作能力。鼓勵新管理人員多做，不要怕做錯，犯了錯誤及時的糾正，避免再犯。多思考，多請教，對工作要有自己的認識和理解，這樣通過自己的不斷學習和大家的幫助，做一名合格的物業管理人員。

六、提高員工責任心，樹立正確的服務理念

雖然我們一線員工的隊伍在不斷的壯大，但是員工文化素質總體相對較低，部分員工對于工作的認識度也不夠，責任意識比較淡薄，這對于我們的物業服務會工作產生負面的影響。針對這個問題，就迫切需要我們來提高員工的責任心，建立員工對工作負責，對自己負責的服務意識。那么首先，作為管理人員要以身作則，樹立大局意識，責任意識和奉獻意識，無論是言行舉止，還是著裝規范，處處都要起到模范作用，然后再把這種意識，在培訓中，在工作中，一點一滴的灌輸到每一個員工的思想當中去。其次要主動關心員工，鼓勵員工之間互相幫助，增強團隊凝聚力。管理人員更要深入到一線去，不能坐在辦公室，要多與員工面對面的進行溝通和交流，了解員工的思想動態；對于員工在工作中遇到困難進行幫助或者在工作中遇到了委屈進行安慰，讓員工切實的感受到我們的關心和幫助。然后在一些管理工作方面如部門制度建設，可以讓員工參與，通過讓員工的參與管理，能夠形成員工對部門的歸屬感、認同感，加強團隊意識，從而增強員工的責任心，才能更加踏實的做好工作。

七、健全網絡管理機制，有效合理的利用網絡平臺

正確對待網絡平臺，對于網上的投訴要及時的進行回復，并對反應的問題進行有效的解決和反饋。除了要求每個人管理人員關注網絡的動態，物管處安排專人負責關注網絡的動態，發現投訴第一時間通知到相關責任人，并進行及時處理。除了利用網絡的監督功能，我們還能要利用好網絡的宣傳功能，將我們的工作，以圖文并茂的形式發到網上，讓業主更多的了解我們的工作，認同我們的工作，從而更合配合我們的工作。還有建立業主QQ群，增加與業主的溝通，也能及時的了解業主的需求，我們不定期將我們的相關工作內容傳到網上去，讓業主知道我們做了哪些工作，有益于我們與業主的溝通和合作，從而更好的服務于業主。

通過研討會的討論和學習，明確了我們的工作方向。我們將一如既往的以“三優雙滿意”精神為工作指導，以“處處是窗口，人人樹形象”為工作要求，奮勇直前，力爭做出一流的服務，樹立為南大師生提供高質量的服務理念，不斷的自我要求，提高自己，以全新的精神面貌投入到新的工作當中，為師生提供更加優質的服務。