第一篇：2013呼和浩特房地產調查報告

2013呼和浩特房地產調查報告

土地資源管理X1班

組長: 組員:

目 錄

第一章 ：呼和浩特市簡介 ???????????????????? 2 第二章： 2013年呼和浩特房地產市場綜述?????????????7 第三章： 2013年房地產政策分析?????????????????8 第四章： 2013年呼和浩特土地市場成交分?????????????9 第五章： 2013年呼和浩特住宅市場分析??????????????12 第六章： 2013年呼和浩特商業地產分析??????????????15 第七章： 3013年呼市消費者調查分析???????????????16

第一章 呼和浩特市簡介: 1

一.城市概括

呼和浩特位于華北西北部，內蒙古自治區首府，政治、經濟、科技、文化、教育中心，國家歷史文化名城，是自治區最發達的城市之一

呼和浩特市蒙古語意為“青色的城”，為內蒙古自治區首府，政治、經濟、文化中心；北方沿邊重要的開放性中心城市，城市職能定位為商業金融中心、教育科研中心、交通物流樞紐、生態宜居城市、旅游服務基地；呼和浩特現有土地總面積17224平方公里，城區面積達204平方公里。轄現轄4區、4縣、1旗和1個國家級經濟技術開發區,2011年常住人口291.19萬，其中少數民族人口36.80萬人，其中城鎮人口為185.74萬人，城鎮化率為63.79%；呼市是內蒙第二大工業城市，綜合發展最好、經濟最發達的城市之一，與松原、包 頭、鄂爾多斯一起并稱“中國北方經濟增長四小龍”，2005年，被中國輕工業聯合會和中國乳制品工業協會命名為“中國乳都”。

二.城市區位

呼市位處“呼包鄂經濟圈”發展的軸心，同時也是京津地區向西北部地區輻射、轉移推動的第一個首府城市，承東啟西的橋頭堡地位 3

呼和浩特市作為首府城市同時也是呼包鄂經濟圈的中心城市，區位優勢明顯；呼包鄂”主要指內蒙古自治區首府呼和浩特、內蒙古最大的工業城市包頭及新型的草原都市（能源城市）鄂爾多斯共同組成；“呼包鄂一體化”戰略的提出，旨在經濟一體化為核心，建立區域內部一小時經濟圈，對呼市而言，不僅是經濟上的拉動，更多在于能源、資源、財富的聚攏。

呼市城區東距渤海灣最近出海口約560平方公里北距內陸開放口岸二連浩特約320公里，南距鄂爾多斯能源基地約300公里，西距自治區第一大工業城市包頭約180公里，距首都北京約410公市中近的后花都”之稱。

里，也是西部城距離首都北京最城市有著“北京園”、“京津夏

三.城市交通

鐵路、公路、航空相結合的便捷立體交通體系將加大呼市的對外輻射力和向心力，利于導入消費需求.呼和浩特是國家45個公路主要樞紐城市之一，交通便捷發達；

公路：市域內公路94條，其中國道3條，省道5條；京呼（G6）告訴公路使距北京時間縮短為4.5小時；

T鐵路：主要由京包鐵路、京蘭鐵路通往大西北及部分國內城市，開通途徑俄羅斯、波蘭、德國等六國的呼市至法蘭克福的集裝箱專列。

航空：呼和浩特白塔國際機場是內蒙古第一大航空樞紐，通往國內主要城市航線50余條，區內形成以呼和浩特白塔國際機場為中心輻射全區臨河、東勝、赤峰、通遼、錫林浩特、烏蘭浩特、海拉爾、滿洲里等區內城市航線，通往烏蘭巴托和俄羅斯的國際航線兩條。

四.歷史人文

呼市歷史、民族文化氣息濃厚，為房地產開發提供較多可以挖掘的文化主題機會.1.呼和浩特是以蒙古族為主體，漢族為多數，36個民族共同聚居的城市，也是一座擁有400年歷史的具有濃郁民族特色的塞外歷史文化古城；

2.呼和浩特有著2300多年的建城歷史；北倚陰山，南挽黃河，懷抱土默川，北方各民族繁衍生息，創造了集游牧文化與農耕文化于一體的特色文化，加上現代文明的影響，文化歷史遺跡體現了北方民族特有的樸實、豪放、大氣的特征；3.比較有特色的旅游景點有大窯文化、哈蘇海、大昭寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗節慶有烏蘭牧騎藝術節、草原旅游

五.產業發展

依托高新能源產業助推經濟發展

1.呼市正處于產業升級轉型階段，由“小而弱”的紡織、化工、食品、建材加工制造業向“大而強”的乳業、生物制藥、冶金化

工等優勢特色產業轉化； 2.乳業、電力、生物制藥、電子信息業、冶金化工、機械裝備制造業等構成構成了呼和浩特具有發展前景的六大優勢特色產業集群；

3.依托富足的電力、充足的風力和光照等資源，發展太陽能光伏產業、風力發電以及風電設備制造業，構筑“中國新能源之都”； 4.借助得天獨厚的自然條件，乳業發展迅速，已成為著名的“乳都”。

第二章 呼和浩特房地產市場綜述

一.2013年地產市場市場綜述

根據0471房產網數據中心的統計，2013年呼和浩特新建商品房共成交14615套，相比于2012年環比上漲11%,；2013年新建商品房銷售面積216.83萬平米，相比于2012年的166.69萬平方米，環比上漲30%。這證明，呼和浩特樓市已經從2012年房地產政策調控最嚴厲、購房者觀望情緒最強烈的階段進入了相對穩 定的階段.但同時，根據0471房產網數據中心的統計，截止到2013年1月4日，呼和浩特在售房源面積達到1760萬平米，2013年全年的去化率僅為12%，數量龐大的存量房對呼和浩特房地產市場健康發展產生了巨大的隱患。而2013年呼和浩特新增商品房預售許可證109個，新增預售面積662.6萬平米，同比下降5%，新增預售房源45777套，同比下降8.5%，雖然在商品房供給量上略有下滑，但幅度微弱。相比于不足15000套的銷售量，呼和浩特房地產市場的存量房數量依 舊巨大，未來仍有出現泡沫的可能。

（圖：2012年與2013年呼和浩特網簽成交套數對比 圖片來源：0471房產網）

二.2013年呼和浩特房地產市場五大趨勢

1.買方市場趨勢加深

2013年延續了2012年剛需當道的市場格局，特別是在住宅市場自住需求消費成為了市場的主流，根據0471房產網數據中心的調研，在2013年成交的主力戶型基本集中在90—120平米左右的面積區間。雖然呼和浩特對市民購房數量的限制有所松動，并導致一部分改善型需求的抬頭，但市場總體以自住為主要需求 點的氛圍沒有得到根本改變。呼和浩特樓市的買方市場趨勢正在逐步加深。

2.產品品質成為競爭主要因素

因為市場結構的改變，自住型需求成為主流，主流購房者對房價的漲跌因素已經沒有以往那么強烈，相應的對樓盤產品品質的要求日趨強烈。從2013年成交榜單來看，萬達廣場、中海外灘、中海御龍灣、巨華世紀城等以產品品質為主要賣點的項目受到熱捧，而其他如恒大雅苑、恒大名都、金隅麗港城、永泰城 等項目的排號情況來看，2013年以高品質產品為核心的競爭將持續展開。

3.主動降低購房門檻

在2013年呼和浩特房地產市場的營銷策略上來看，各種優惠措施依舊層出不窮，但值得注意的是一部分地產商為了快速回籠資金，深入挖掘潛在購買力，針對剛需人群，利用金融杠桿，采取分期首付等手段，達到促進銷量迅速回籠資金的目的。這其中的典型就是楠湖酈舍，在2013年楠湖酈舍成為成交套數、成交總面積的雙料冠軍，這與它實施的分期首付策略有著很大的關系。但這種銷售策略未來將有一定風險，未來呼和浩特房價一旦下滑，或者購房者無力償還貸款，將給 整個城市經濟帶來影響。

4.商業地產遍地開花

2013年，是呼和浩特商業地產井噴的一年，因為開發商對住宅市場未來前景的悲觀判斷，導致眾多地產商轉向了商業地產的投資開發。在呼和浩特城東、城南、城北、城西出現了許多大型商業項目，而這眾多的商業地產項目基本業態形式都以購物中心+酒店式公寓+寫字樓+星級酒店的組合為主，產品同質化嚴重，未來 商業地產將是呼和浩特地產業競爭的主戰場。

5.精細化運營時代即將開啟

從2013年的首府地產形態來看，未來一段時間房地產的暴利時代即將過去，房地產業的盈利模式趨于長期穩定的模式，過去一錘子買賣、撈一把就走的地產投機心態在2013年的首府房地產業越來越沒有市場。追求成本管控，高周轉率的地產運營模式將成為房地產企業的主流思潮，而在這一點上眾多入駐呼和浩特的大型地產企業讓本土房企看到精細化地產運營的威力。在未來的房地產市場中尋 求穩定長期的利潤增長點，將是房地產企業生存和發展的必由之路。

第三章.2013年房地產政策分析

在2013年，呼和浩特房地產市場的政策面，幾乎可以用一句話就可以概括：調控繼續存在，各方習以為常。從國家層面來說，雖然國五條、房產稅、京十條等政策風暴一輪接著一輪，但相對于呼和浩特區域政策層面來說，卻顯得風平浪靜。相關主管部門保持者與中央的統一口徑，卻也沒有進一步的具體措施出臺。而這也是未來房地產政策在各地執行層面的經常表現——一個政策，各個城市多種表 述，針對于各城市不同的地產形式，未來房地產政策將出現多種不同版本。

2013年調控政策一覽——從國五條到新一輪調控

●2013年1月5日

財政部印發《關于做好2013年城鎮保障性安居工程財政資金籌措等相關工作的通知》，要求各地進一步做好財政資金籌措與保障工作。通知指出，將采取投資補助或貸款貼息方式支持企業參與公共租賃住房建設運營管理；繼續落實好城鎮保障性安居工程建設和運營管理涉及的行政事業性收費、政府性基金(含土地出讓收入)與相關稅收減免政策，切實減輕城鎮保障性安居工程建設和運營管理費 用。

●2013年2月21日

“國五條”出臺。在國務院常務會議上，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議提出了完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設和加強市場監管等五個方面的政 策措施，并強調加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制。

●2013年3月2日

國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，要求繼續做好房地產市場調控工作，對2月20日國務院常務會議出臺房地產市場調控五項政策措施進一步細化。通知要求，繼續嚴格執行商品住房限購措施，同時進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格 按轉讓所得的20%計征。

●2013年5月25日

國務院批轉國家發改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確，2013年的改革重點是，深入推進行政體制改革，加快推進財稅、金融、投資、價格等領域改革，積極推動民生保障、城鎮化和統籌城鄉相關改革。《意見》提 出擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

●2013年11月

十八屆三中全會公報中提到要建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革以及要加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制則給了市場無限的想象空間，業內各方持不同觀點引發爭論。樓市對農村土地入市的鏈鎖反應，中國土地市場制度改革，接下來就要看具體操作方案，農地入市的全國性改革措施至今仍無法完全明朗化，依然存在阻礙。建立城鄉統一的建設用地市場，要做到農村建設用地和城市建設用地的公平與同權，保障農民在土地上的合法財產權 利。

11月底，上海、廣州、深圳、北京等城市相繼推出新一輪調控政策，主要內容均為收緊限購政策及加大土地供應。隨后，二三線城市加入樓市調控大軍，“漢 七條”等相繼出臺。

第四章.2013年呼和浩特土地市場成交分析

一.呼和浩特土地市場成交量分析

根據呼和浩特土地收儲中心公布的數據顯示，2013年呼和浩特共掛牌出讓國有建設用地37幅共計3330.5畝，總面積約為221.8萬平方米，環比上漲了1.77%，較比上一年度有微弱回升。根據成交統計，2013呼和浩特土地市場出現以下特 點：

1.大宗土地交易頻繁出現。相比于2012年，經營性土地共出讓55幅，2013年在每單宗平均面積上有著很大幅度的提升。其中2013年單幅土地最大面積為呼和浩特市盈潤置業有限責任公司競得的東二環路以東、成吉思汗大街以北地塊，面積為402.13畝。其中該宗土地規劃要求容積率≤1.1，建筑密度<10%、綠化率>70%，由此可見該地塊將成為呼和浩特有一個標桿性的高端別墅項目。而在2013年12月中旬，呼和浩特市盈潤置業舉行的“東河上的院子”產品發布會，讓這樣一個高端別墅項目昭然于世。

此外內蒙古筠泰房地產開發有限公司在7月一舉拿下了2013年第四批國有建設用地的所有9幅地塊，總面積達到655.6畝，成為了金橋板塊有一個令人矚 目的項目。

2.實力地產商集中拿地：在2013年的土地市場中，永泰、中海、巨華、恒大、銘德、筠泰、鵬欣、魯橋置業等八家地產公司幾乎囊括了2013年全年37幅土地 的90%。

3.土地開發效率躍升：在2013年以國內實力地產企業為代表的地產企業顯示了它們高效地土地開發效率，以永泰地產為例，2013年3月11日獲得南二環路以南、興安南路以西等四幅土地使用權，而在4月29日就完成了第一次開盤，在9月5日實現匯景華宅2號樓的封頂工作。從拿地倒產品亮相開盤僅用了不到2個月的時間。而中海地產、恒大地產的開發商速度同樣驚人，這再一次體現了 國內知名實力地產企業的高周轉率的競爭優勢。

二.呼和浩特土地市場成交價格分析

2013年呼和浩特國有37幅建設用地使用權出讓總金額為99.8億元，與2012年相比環比上漲了34.8%，雖然在土地成交面積方面2013年環比去年有著微弱的增長，但成交總額卻有著大幅度的增長，這意味著每畝土地的成交價有了相當 幅度的增長，達到了299萬元/畝。

2013年成交的37幅土地基本處于城市核心地段，而土地性質多以商業性為主，這也就從側面證明了在2013年，呼和浩特商業地產投資已經成為一大熱點。

三.呼和浩特土地市場成交結果

呼國土儲告字［2013］01號成交結果

呼國土儲告字[2013]02號成交結果 11

第三批出讓國有建設用地使用權競得結果表

呼公資告字[2013]04號出讓國有建設用地使用權成交結果

第五章.2013年呼和浩特住宅市場分析

1.2013年呼和浩特住宅市場總評

2013年呼和浩特住宅成交量為13519套，環比上漲17.7%；成交總面積157.6萬平米，環比上漲13.3%；成交均價5473元/平米，環比下降了2.6%，出現了量漲價跌的局面。但無論是從成交量還是成交均價，2013年呼和浩特住宅市場始終處在一個比較平穩的狀態上，而在2013年因為呼和浩特住宅市場買房市場局勢的逐漸形成，地產商紛紛出臺相應的促銷策略，以價換量導致了住宅成交均價 較2012年有所下降，成交量和成交面積有一定幅度提升的局面。

2.2013年呼和浩特住宅市場量價走勢分析

2013年呼和浩特住宅市場出現了成交量的階段性波峰、波谷交替出現的局面。在3月份出現了成交量的第一個高峰，之后一路下滑至6月的最低點，而后緩慢回升至8月出現第二個高點；進入九月再次下滑，直到12月呈現出收官高潮。這樣的曲線走勢說明在2013年購房者的購買行為受到政策、地產商的促銷頻率、以及自身財務收支規律的影響，而形成了集中釋放期。以3月為例，目前呼和浩特地產市場以城市白領為主力的剛需購房人群，在去年歲末大多進賬一筆年終獎，有了購房的底氣，再加之3月一般都是呼和浩特地產商正是投入銷售的第一個月，無論是新盤亮相，還是尾盤收官，均會有一定程度的優惠措施，兩方 面的綜合因素也就造成了3月住宅成交量的集中釋放。

（圖：2013年呼和浩特住宅各月成交量 圖片來源：0471房產網）

而在價格方面，各月成交均價起伏不十分明顯，主要呈現高開低走的局勢，4至6月基本保持5800元/平米—6000元/平米的高位，而進入7月價格走勢出現了一個較為明顯的下降趨勢，基本徘徊在5100元/平米的價位上。這也可能是 受到5、6月份成交低迷，地產商主動調低價位換取成交量的影響。

（圖：2013年呼和浩特住宅網簽成交均價走勢圖 圖片來源：0471房產網）

3.2013年呼和浩特住宅市場區域分析

2013年呼和浩特四大區住宅成交量分別如下：玉泉區成交2774套，成交總面積27.4萬平米，成交均價4844元/平米；回民區成交916套，成交總面積11.2萬平米，成交均價4935元/平米；賽罕區成交6544套，成交總面積79.5萬平米，成交均價5552元/平米；新城區成交3357套，成交總面積39.3萬平米，成交均 價6308元/平米。14

（圖：2013年呼和浩特住宅區域分析 圖片來源：0471房產網）

由此可見呼和浩特房地產市場乃至整個城市建設發展的不均衡，一般來說房地產市場的活躍程度代表了一個區域的城市發展水平，從圖表中可以看出，呼和浩特東部新城、賽罕兩區與西部回民、玉泉兩區特別是回民區的差距正在拉大，從住宅成交均價來看已經出現了“東富西貧”的危險局面。其中值得注意的是，玉泉區在住宅成交量以及住宅成交均價方面相較往年以有了很大程度的提升，其主要原因是以小黑河景觀帶、南湖濕地公園為核心的玉泉新區板塊的迅速崛起，眾多新住宅項目的入駐拉升了玉泉區的成交量。而回民區因為板塊內集中了呼和浩特傳統的重工業區，隨著首府重工業的沒落，使得該區域成為了呼和浩特房地產市場的“價值洼地”，但隨著回民區對以成吉思汗大街西段為核心的新回民區板塊 的重點投入，未來該區域具有很強的升值潛力。

4.2013年呼和浩特住宅成交TOP10

（圖：2013年呼和浩特網簽住宅成交套數 圖片來源：0471房產網）

從圖表中可以看出，楠湖酈舍以年成交1689套的成績一枝獨秀，前文已分析過楠湖酈舍一開始就將目標客群瞄準了城市青年白領為主的剛需人群。以針對青年剛需人群的低總價策略、分期首付策略，以及能引起年輕購房群體共鳴的推廣策略，彌補了項目位置偏遠的劣勢成為了2013年呼和浩特住宅市場的銷冠。

第六章.2013年呼和浩特住宅商業地產分析

1.2013年呼和浩特商業地產市場綜述

2013年呼和浩特商業地產總成交量 1537套（其中商業1414套、辦公123套），成交總面積 20.4萬平米（其中商業18.7萬平米、辦公1.7萬平米），成交均價為17721元/平米。從成交總面積來看，與2012年20.09萬平米的數據基本持平，這說明2013年呼和浩特的商業地產仍然處在量變積累的過程中，隨著2013年開工的商業項目逐個開盤，在2014年可能會出現一個商業地產成交量 的井噴。

（圖：2013年呼和浩特商業網簽成交均價走勢圖 圖片來源：0471房產網）

2.2013年呼和浩特商業地產成交TOP10

在2013年萬達廣場二期成為呼和浩特商業地產的銷售冠軍，這也足以顯示萬達廣場對呼和浩特商業地產投資者的影響力，以及呼和浩特投資人群對，實力 地產品牌的依賴度。16

第七章 3013年呼市消費者調查分析

本次消費者調查采用分區分行業的調查方式，一共對103名呼市市民進行了詳細調查，下面我們對所調查的項目和獲得的數據進行分析。

1、區域選擇：

玉泉區賽罕區20%新城區回民區玉泉區15%賽罕區回民區14%新城區51%被調查對象中有51%的人希望居住在新城區，他們認為新城區是新興區域衛生條件和生活配套都很適合居住。選擇玉泉區的人多數是玉泉區的老住戶，他們已經習慣了在玉泉區生活，選擇該區的人僅占15%。20%的市民選擇賽罕區，他們是考慮到哪里的發展規劃較好。

2、環境選擇：

山水間市中心37%江邊園林旁市中心山水間16%江邊5%園林旁42%

被調查的對象中，多數人喜歡在園林旁居住，37%的人喜歡居住在市中心，由此可見呼市人民十分重視小區綠化。

3.住宅類型選擇：

多層別墅13%高層17%多層41%小高層高層別墅小高層29%多數被調查對象習慣居住在多層和小高層住宅里。

4、房屋面積選擇：

80平方米以下80-90平方米140平方米8%100-120平方米180平方米以上160平方米3%4%140平方米80平方米以下8%160平方米180平方米以上80-90平方米37%100-120平方米40%多數被調查對象希望購買100-120平方米的住宅。

5、戶型選擇：

二房一廳二房二廳四房二廳4%三房二廳38%三房二廳四房二廳二房一廳28%二房二廳30%有58%的人希望購買二房的戶型，38%的人希望購買三房的戶型。沒有人愿意購買一房的戶型。19

第二篇：呼和浩特電子產品市場調查報告

呼和浩特電子產品市場調查

我公司受XX科技公司的邀請對其公司的主營業務：電子產品、辦公自動化設備、辦公用品、系統集成在呼和浩特市的銷售前景進行調研。通過我們的調研，進行以下分析。

一、呼和浩特地區市場宏觀環境：

1．呼和浩特市是內蒙古自治區首府，人口眾多，有很大的市場容量。

2．呼和浩特是內蒙古地區的經濟政治文化中心，人口受教育程度普遍較高，全自治區的百分之70的高校和科研院所都位于此，所以對電子產品、辦公自動化設備、辦公用品、系統集成等設備，有較高的消費欲望和消費結構。

3．呼和浩特市是我國的中等發達城市，人均收入相對內蒙其他地區較高，有很強的購買能力和很大的消費市場規模。另外呼和浩特市也是我國經濟發展最為迅速的地區之一，有很大的市場前景。

4．呼和浩特市是一個少數民族人數居多的城市，地區政治經濟發展穩定，是國家重點開發地區之一。國家的許多政策法規對此地區都有很多扶持，尤其是對電子高新企業的發展有很大優惠，所以我公司的主營業務在呼和浩特地區有很大的市場前景。

5．呼和浩特地區屬于溫帶草原帶，環境脆弱，政府對此進行整改，調整產業結構，淘汰了許多污染嚴重的企業和舊設備，引進新的污染小和高技術含量的設備。

6．受世界經濟危機大環境的影響，許多企業和公司力求降低企業生產成本，引進高效率的辦公設備。

綜合以上宏觀分析認為，我公司主要經營業務在呼和浩特地區有很大發展前景，工作重點放在舊企業的辦公設備更新和高新企業辦公設備的引進。

二、呼和浩特地區市場微觀環境：

1．Xx科技公司經營的產品全部是直接從廠家進貨，有穩定的供貨商，省去了中間商的加價，保持產品價格最低。所以在呼和浩特地區有很強的市場競爭能力。

2．呼和浩特地區有誠信、頤高、禾太、愛博等數碼廣場，他們的存在對本公司的市場構成一定威脅。他們主要經營電子產品零售和少量批發，而呼和浩特絕大部分顧客為零散購買體，對誠信和頤高等數碼廣場有較強的認同性，所以說對我公司經營產品的零售業務有較大沖擊。

綜上所述，建議公司從事電子產品的大量批發業務，通過數量和價格優勢打開呼和浩特地區批發市場，占領更大的市場份額，為公司贏得更大利潤。

三、市場細分

1.通過對呼和浩特地區的市場調查，我們把本地區的市場按需求量的大小分為零售和批發。

2.零售業務主要的面向的客戶群是：學生、家庭、計算機相關工作人群。在呼和浩特地區，由于高校眾多，所以學生客戶群非常龐大，學生的客戶群沒有固定的消費習慣和品牌忠誠度，但是他們有很高的感染性，物美價廉的產品很容易占領在此消費群。家庭消費群從需求量來說接近于學生人群，但是由于是家庭使用消耗程度較低，更新換代較慢，此消費群不容易拓展。計算機相關工作者由于工作的原因他們對電子類產品有很強的專業性，有固定的消費習慣和很高的品牌忠誠度，但需求量較少，屬高端特殊消費群。

3.批發業務主要面向的是：零售商、新成立公司、企業設備更新和更換。由于呼和浩特市有眾多數碼廣場經營各種電子產品零售和批發，但由于他們是個體經營，資金少、規模小，不得不依靠大中型科技公司供貨。我公司產品

全部是直接從廠家進貨，有穩定的供貨商，省去了中間商的加價，保持產品價格最低，對零售商批發有較大吸引。通過我們在工商部門的調查，呼和浩特市近年來有很多新成立公司，對電子產品、辦公自動化設備、辦公用品等產品都有很大的需求。所以此類消費群對我公司業務發展有較大利益。企業設備的更新和更換，需要最新的技術和最新的設備，對公司發展前景有重要影響。

四、市場定位策略

根據我們調查的結果做出的市場細分，結合呼和浩特市的電子行業市場情況，零售業市場基本接近飽和。而對于新成立公司的設備采購、技術升級、辦公設備更新，還有很大的擴展空間。所以，建議公司把我們的市場定位于此消費群。

五、定價策略

通過我們對呼和浩特市電子產品零售業價格的調查，呼和浩特市的零售價較高，而我們需要在各大數碼廣場設立專柜，采用低價策略，占領一部分零售市場。在批發方面堅持薄利多銷策略，把握已有顧客，吸引潛在顧客。

六、促銷策略

1．根據我們在呼和浩特市的調查，60%的新成立公司是由會計事務所代理新公司的注冊，我們可以通過會計事務所了解新成立公司的規模和經營業務。一些新公司在成立之初沒有進行辦公設備的采購，我們可以有針對性的進行推銷，占領這部分消費市場，從而穩步打開市場。同時，為這些公司建立詳細的信息檔案，不定期的進行回訪，從而實時了解客戶信息，第一時間掌握這些公司設備更新信息。鞏固已有客戶群，從而穩步提高公司的市場占有率。

2．根據我們對學生客戶群的調查，由于呼和浩特各大院校已相繼遷往市郊校區，交通不便。建議公司拓寬零售市場，吸引學生消費人群，招收各大院校學生做校園代理，因為這部分校園代理更加了解學生人群，熟知他們的消費需求，且對于消費者有更高的可信度。公司還會從這部分學生代理中，挑出業績好的進入公司實習培訓。一方面可以為公司選拔業務骨干，另一方面提高了公司在學生消費群中的知名度和形象，從而使更多的學生了解我們的產品，接受我們的產品。

3．根據我們的調查，呼和浩特市場假冒電子產品充盈市場，破壞了市場公平競爭的環境。所以，為了使公司電子產品更好的打入呼和浩特市場，也為了表現公司對假冒偽略產品打擊的堅決態度，公司在全市發起“打假我先行活動”號召全市市民加入對電子產品打假的行列中。對舉報假冒偽略產品的市民進行獎勵，同時在各大數碼廣場專柜前進行電子產品防偽宣傳。引導廣大消費者購買正牌電子產品。通過以上活動有效打擊了假冒產品，提高的正牌產品的市場占有率和公司的社會形象，進而更好的宣傳了我們的產品，在消費人群中樹立了良好的口碑。

結論

通過我們這兩天調查，對呼和浩特市的市場宏觀環境和微觀環境的分析，及對呼和浩特市的市場細分，市場定位，市場定價和市場促銷策略的策劃。認為我公司在呼和浩特地區經營電子產品、辦公自動化設備、辦公用品、系統集成有很大發展潛力，市場前景極其廣闊，值得我們去投資。通過以上的分析和對市場的調查，我們有十足的把握去完成這個項目，付出定有收獲，我們會成功的。

第三篇：2015年1月呼和浩特房地產數據報告

2015年1月呼和浩特房地產數據報告

目錄

第一部分： 2015年1月呼和浩特房地產市場概況 第二部分： 2015年1月呼和浩特四區區域成交分析 第三部分：2015年1月呼和浩特四區區域住宅成交面積分析 第四部分：2015年1月呼和浩特商品房成交排行 第五部分：2015年1月呼和浩特新房開盤、鉅惠 第六部分：2015年1月呼和浩特項目活動盤點 第七部分：2015年1月呼和浩特大事件（附解析）第八部分：2015年1月呼和浩特高逼格營銷（附案例）第九部分：呼和浩特樓市預測（整理版）

第一部分： 2015年1月呼和浩特房地產市場概況

一、2015年1月全國新建商品房成交分析

——呼和浩特環比跌幅居前十

根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2015年1月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10564元/平方米，環比在經歷連續8個月下跌后，本月止跌，微漲0.21%。從漲跌城市個數看，44個城市環比上漲，56個城市環比下跌。與上月相比，本月價格環比上漲的城市數量增加14個，其中漲幅在1%以上的城市有9個，較上月增加6個；

2015年1月，住宅價格環比下跌的城市個數為56個，較上月減少14個。跌幅居前十位的城市依次是：株洲、桂林、寶雞、呼和浩特、濰坊、溫州、江門、東莞、張家港、貴陽。其中，株洲、桂林、寶雞跌幅在2%以上；呼和浩特、濰坊、溫州、江門跌幅在1.5%-2%之間；東莞、張家港、貴陽跌幅在1.25%-1.5%之間。其他環比下跌的46個城市中，大連、金華等6個城市跌幅在1%-1.25%（含1%）之間；惠州、青島等15個城市跌幅在0.5%-1%之間（含0.5%）；紹興、南昌等25個城市跌幅在0.5%以內。

二、2015年1月呼和浩特網簽新建商品房成交分析

0471房產網地產研究中心的數據顯示，呼和浩特市2015年1月新建商品房成交套2259套、成交總面積24.45萬平方米、成交均價6090元/平方米；其中住宅成交2132套，成交總面積為22.74萬平米，成交均價為4985元/平方米，成交總價104903萬元；商業用房成交124套，成交總面積1.5萬平方米，成交均價為18323元/平方米，成交總價28759萬元；辦公用房成交3套，成交總面積2070平方米，成交均價為8936元/平方米，成交總價1689.8萬元；

1月首府樓市成交量有了大幅上升，環比上月上漲35.6%，與2014年同期相比新建商品房成交量上漲184%。在為期13個月的商品房成交量上，居于榜首。

經過2014年一系列的樓市政策發酵，2015年首府樓市迎來開門紅，在整體面臨去庫存的壓力下，源源不斷的購買力們也為年初的樓市贏來滿堂彩。

三、2015年1月呼和浩特商品房供銷分析

據呼和浩特房管局統計數據顯示，1月共有5個項目獲得預售證，取得預售證的項目有：玉泉區的聞都世界城、賽罕區的天野佳園、賽罕區的金信公寓、賽罕區的麥迪遜花園、回民區的萬博華景。

如上圖所示：在新的一年，1月份首府共發布房源13252套，成交2259套，整體的吸納率為17%。相比較于12月份，有小幅度下降（12月份吸納率18%）。

1月份整體吸納率的下降表明，市場的消化程度并沒有過多提高。但是相比于12月份，兩個基數都有上升，也從側面說明更多的、不同類別的購房需求釋放出來，推動各種總價檔位房源成交。同時，過年小高潮一定程度上推高了1月份的整體銷量。

四、2015年1月呼和浩特土地市場分析

內蒙古土地調查規劃院發布消息稱，去年第四季度，呼市地價動態監測面積仍保持為210.01平方公里，共布設標準宗地201個，地價增幅回落，每平方米3152元。

內蒙古土地調查規劃院相關負責人表示，呼市房地產市場受國內整體房地產市場下行壓力的影響，眾多潛在的購房者在房地產市場交易中持觀望的態度，造成呼市商品房空置率有一定程度的上升，進而影響到土地市場，后期房地產走勢仍需觀察，呼市土地價格水平有可能在2015年迎來拐點。

五、2015年1月呼和浩特新建商品房成交價格分析

相比于網簽商品房成交均價6090元/平方米，中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，呼和浩特一月份商品房成交均價為6759元/平方米。

如上圖所示，樣本平均價格同比下降，而在網簽數據中，成交均價同比處于上升狀態。在實際分析中，由于網簽數據稍顯滯后，樣本平均價格更接近世紀成交數據。

如下圖所示：在一月份的數據成交中，呼和浩特均價（墨藍色線）低于全國平均水平（藍色線）。鄂爾多斯（綠色線）和包頭（紅色線）房價分別處于8000+和5000+兩個價格檔。

第二部分：2015年1月呼和浩特區域成交分析

一、1月份四區域成交分析

從呼和浩特四大區域的區域成交量來看，1月賽罕區依舊保持著一枝獨秀的樓市主流地位，整個1月賽罕區總計成交1622套，成交總面積175920平米。

其他三個區域中，新城區總計成交176套，成交總面積228463平米；玉泉區成交231套，成交總面積244470平米；回民區成交230套，成交總面積21317平米。從成交量來看，賽罕區1月成交量超過其他三區成交量的總和，繼續保持著一貫的首府地產熱點區域的地位。

如上圖所示：賽罕區在成交套數、成交面積上遙遙領先，但是在成交均價和成交總價上，優勢就稍顯遜色。

如下圖所示：回民區、賽罕區在一月份網簽成交中，均有上升跡象，賽罕區增長更是明顯。與此形成反差的是新城區、玉泉區，在成交套數上均有下降趨勢。也由此可見，賽罕區作為四區之首，依舊成為不少購房者的首選。

第三部分：2015年1月呼和浩特四區域住宅成交分析

如上圖所示，1月份住宅成交面積中，90

平方米以下的成交659套，占總成交的31%；90—110平方米的面積戶型占據總成交32%，成交693套；110—130平方米的住宅成交360套，占總成交的17%；130平方米以上的住宅共成交420套，占據總成交的20%。

從成交面積檔位來看，建筑面積在110平方米以下的房產類型依然是房產成交占比最大的房產類型。筆者認為，目前購房者相對以前而言，絕大多數以自住性購房需求為主，并且更傾向于采取“一步到位”式的置業方式，但同時也會兼顧到本身的購買能力。而建筑面積在130平方米以上的房產類型屬于大戶型，比較契合目前改善性消費者的購買需求和購買能力，所以占據購房市場面積的一大部分。第四部分：2015年1月呼和浩特商品房成交排行

如上圖所示：金橋景觀花園錦繡嘉苑以501套的成交奪得銷售冠軍，永泰城匯景、華淵春曉緊追其后。在此表中，不難發現，賽罕區的六盤緊緊引領商品房成交排行榜，李嘉誠的地段理論顯現的淋漓盡致。

在商業地產方面，1月海亮廣場以總成交面積2559平方米奪得了商業網簽成交面積排行榜的冠軍。旺第嘉華以1911平方米的成交量位于第二名，第三名的大盛魁文化創意產業園和第二名差距較大。

第五部分：2015年1月呼和浩特新房開盤、鉅惠項目盤點

2015年1月，綠地騰飛大廈（如意區）、華福家苑（金橋）、賽罕區秋實璟峯匯、鵬欣金游城、金盛財智廣場、富寓共6項目參與開盤。賽罕區開盤項目占據主力，項目充分考慮年底人們購房心理，迎合消費心態，迎接2015年的開門紅。

2015年1月呼市樓市將有34個項目推出優惠，部分鉅惠大盤6個，新城區6個項目，賽罕區3個項目，玉泉區3個項目，回民區6個項目，如意區4個項目，金橋區2個項目，金川區3個項目。

為回饋首府市民，各個售樓部也是蠻拼的。特價房、一次性優惠、老帶新、購房補貼等等，為市民買房提供了優惠。第六部分：2015年1月呼和浩特項目活動盤點

2015年的第一月，呼和浩特樓市呈現一片的熱鬧中，20場的活動不僅給新年添了很多活力，也為樓市注入一劑新鮮的血液。

一、緊跟時尚與大事件相聯系

2014年火了一大票的演員榜，一定少不了奔跑吧兄弟。恒大華府的呼市跑男不僅讓首府市民親身體驗了跑男精神，還讓自己吸引了一大批忠實粉絲。

年關即至，什么話題最搶手，莫過于回家，為了圓外出游子回家夢，永泰城、恒大雅苑均推出和回家有關的話題。這一舉動不僅吸引不少網友積極參加，擴大企業知名度，用公益的形式做企業宣傳保證了商業活動的純潔性。

二、暖場為主

恒大系列作為每周活動的主力軍，在過去的一個月中，還是以項目暖場為主，沒有過大的舉動。

三、開盤活動少

鵬欣金游城、綠地兩個項目，前者開盤，后者綠地企業服務平臺榮耀發布，算是一月份活動的重頭戲了。國際青年社區“2015年草原雄風世界功夫爭霸賽”新聞發布會，也為售樓部集聚了許多人氣。

四、DIY盛行

DIY成為各個售樓部的鐘愛，這個時代不僅需要存在感，強烈的參與感也促使不少售樓中心用DIY詮釋自己動手豐衣足食的理論。在一月份中，共三場DIY活動，均由呼市恒大集團舉辦。

五、年貨

伴著陽歷新年的喜氣，呼和浩特樓市也迎來了新的氣息。年貨的置辦以及新年的慶祝自然也不在少數，恒大系列緊緊抓住這個節點舉辦了多場年貨置辦活動。

第七部分：2015年1月呼和浩特大事件（附解析）

一、放松公積金提取

1月28日，住建部、財政部、央行通知：

①職工連續足額繳存滿三月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租房的，可提取雙方住房公積金支付房租；

②租住公租房，可按照實際房租支出全額提取；

③租住商品房，各地根據當地租金水平和住房面積確定提取額度。

0471觀點：公積金使用政策再度放寬，緩解備受爭議的“使用難”問題，將有效刺激買房、租房等需求入市，與2014年下半年啟動的“救市”程序步調一致。從長遠來看，放寬提取住房公積金支付房租條件不僅對租賃市場形成利好，對樓市也有較大影響。一方面，利用公積金可以減少租賃者負擔，使其緩沖過度到買房階段。另一方面，租賃市場的發展將有助于商品房、二手房的“從售轉租”，在去化受阻情況下，對樓市消化庫存起到正面作用。

二、新型城市化名單

國家發改委等11部委近日印發國家新型城鎮化綜合試點方案，公布國家級城鎮化試點名單，全國共有64個省、市、縣、鎮成為首批國家級試點。扎蘭屯市被確定為國家級新型城鎮綜合試點市，成為內蒙古唯一的國家新型城鎮化綜合試點市。

0471觀點：推進城鎮化，核心是人的城鎮化，既包括生活地域的城鎮化，也包括身份和權利的城鎮化。目前，我區有400多萬處于“半市民化”狀態的農民工，難以真正融入到城鎮生活中。讓農牧業轉移人口在城鎮落得下、穩得住、過得好，就要解決好這些人的落戶問題，解決好城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋的問題。

三、動車運行

2015年1月8日6時20分，D6751次列車緩緩駛出呼和浩特東站，內蒙古自治區首趟動車組正式投入運營。至此，中國成立最早的少數民族自治區正式邁入動車時代。

0471觀點：動車的開行不僅悄然改變著草原人民的出行方式，加速了地域之間的文化交流，更重要的是刺激著內蒙古地區經濟社會的加速發展。進一步織密了呼包集間的鐵路快速交通網絡。3座城市不僅地域相連，在經濟上也有很強的互補性。動車如同一條銀線穿起這3顆草原明珠，沿著古老的黃河故道，描繪出一條經濟發展帶，促進沿線城鎮化發展和城鄉一體化進程。

四、公務員提工資，養老金廢除

2014年10月1日起，對機關事業單位工作人員養老保險制度進行改革，養老金雙軌制正式廢除，公務員須繳納月工資的8%，基本養老保險費由單位和個人共同負擔。

0471觀點：漲工資的名義當然并非是為了讓大家參加社保，而是提高工作津貼和生活補貼。由于基本工資實行全國統一標準，而養老保險個人繳費因各地工資水平的不同存在差異，對工資收入水平較高地區的部分人員，此次增加的工資可能不足以完全彌補個人繳費，當期收入還會有所下降。

五、油價下降

1月13日起，將汽油，石腦油，溶劑油和潤滑油的消費稅從現行的1.4元/升提高至1.52元/升，將柴油、航空煤油和燃料油(2979, 0.00, 0.00%)的消費稅由現行的1.1元/升提高至1.2元/升，航空煤油繼續暫緩征收

0471觀點：現在就寄希望于稅收的杠桿作用調節生產者和消費者的行為，因為對生產者消費者行為的影響，還是通過成本去影響，如果成本提升，那他下面的行為就會做出相應改變，當然這個是一件痛苦的事情，但是面對這種公共風險，我們還是不得不去忍受這種痛苦。

六、上學劃片區

1月4日，2015～2016學呼市市區中學招生計劃正式下達，其中普通中學招生計劃為指令性計劃，中等職業學校、民辦學校招生計劃為指導性計劃。0471觀點：一個由教育引發的買房難題又要開始折磨好多家庭，有人套用魯迅先生的名句這樣打趣，“中國有兩種房子，一種是住的房子，另一種是學區房。”跟帖人則更得瑟地表示，“我家有兩套房，一套是學區房，另一套還是學區房”。看客會心一笑的同時，卻不得不承認學區房這個“香餑餑”的炙手可熱。國家統計局數據顯示，各地房價出現環比下降態勢，而一些地方的學區房卻成為“房堅強”，逆勢上漲，甚至供不應求，從炒房變成炒“期權”。

七、政府報告

呼和浩特要做這幾件大事情———確保快速路7月底全線通車、完成300個老舊小區改造任務、實現生活垃圾無害化處理、新建中小學、幼兒園20個、新農合人均籌資標準提高到504元、地鐵1、2號線具備開工條件、“十個全覆蓋”再涉及338個村、互通多條城鄉道路、實施億元項目67項、落實結構性減稅政策、發展“三級”物流體系、力爭實現5A級景區零的突破。

0471觀點：事實上,每年“兩會”的《政府工作報告》中關于房地產的內容都備受關注,而有關業內人士表示,今年的政府工作報告涉及房地產領域的不多,不過從里面仍然可以發現不少價值點,給行業發展指明方向。

八、明年地鐵全面開建

呼和浩特市市長秦義表示，地鐵全面建設將在明年，初步計劃開通兩條線路，總長度近60公里；按照規劃，1、2號線一期工程2018年通車。0471觀點：地鐵在房地產開發中像一支“點金棒”，所過之處物業應聲而漲。盡管呼市地鐵還未修建，不過沿線的樓盤都飼到未來的發展潛力，房價也將是一漲再漲。

九、回購商品房

1月24日，福州市下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》，此前1月6日，住建部出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房，事實上，在今年住建部表態前，多地已經試點回購商品房充當保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等。1月20日，住建部部長陳政高表態，房地產庫存高企的三、四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。

0471觀點：政府回購商品房充當保障房。這是消化庫存、保障民生之舉，本質上是政府繼土地市場后在開發市場入市托市，充當房地產市場的風向標。

有兩大要點值得關注。房地產開發企業轉變盈利模式，從開發出售轉向租售并舉，住建部政策明確“支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變”，這不僅意味著盈利模式的轉變，也是盈利水平的長期下降。

第九部分：2015年1月呼和浩特高逼格營銷（附案例）

好的主題廣告語，能創造一條廣告80%的利潤！奧格威說，“每一則廣告都是對產品品牌形象的長程投資”。廣告及廣告語通過語言藝術手段，深刻細膩地為消費者“描繪”出了產品的品牌形象。廣告語是一則廣告的核心組成部分，縱覽呼市樓市一月份的廣告投放，共有以下特點。

一、持續價格戰

買房的核心首先就是資金的考慮，眾多房企深諳市民消費心理。在過去一個月里，20家投放廣告的房企，共有8家房企在廣告宣傳上運用價格戰術。宣傳中著重運用起價，價格控制在5000—6000之間，低于市場平均價格。金隅麗港城的宣傳語“一樣的80后，不一樣的八十平”，在差異化競爭中，一方面定位了自己的主力客群，另一方面也詮釋了自己的戶型優勢。

二、優惠送不停—裝修、游玩

買房送優惠，一直是開發商吸引顧客的辦法。一月份的廣告宣傳主要體現在送裝修上，共有5家房企在廣告宣傳中提到這方面的因素。最讓人熱血沸騰的饋送莫過于恒奧鳳凰城，打出“買一層送一層”的廣告語。

三、學區房

都說孩子的錢和女人的錢是最好賺的，家庭為了孩子到處租房子的現象并不在少數。開發商也抓住這一賣點，在學區旁有一套房子，就是新時代有錢任性的表現。一月份房企廣告宣傳中，打著學區房的字眼賣房的有5家，在廣告語中學區、陪讀等字眼出現的頻率較高。尚東國際的陪讀首選社區、永泰城的錫林南路小學區名宅，恒大明都的臻品湖景學區房不僅體現學區還有高大上的生活氣息。

四、地段優勢

李嘉誠投資名言：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。他獨到的眼光和精明的開發策略使其旗下的產業“蒸蒸日上”勢不可擋。無論你的自住還是投資，買房當然更要看地段。好地段的樓盤，經濟配套和交通配套都比較完善，生活當然方便。在一月份營銷中，主打地段的有7家，嘉茂旁、新天地、中山路都成為熱詞。金隅環球中心更是打出“如意區政府旁”，來吸引市民。

五、在售戶型、銷售奇跡

直接將在售戶型打在廣告上，購房者在第一時間就看到在售房源。一月份主打在售面積的樓盤有9個，榮盛楠湖酈舍的78㎡通透二居、115㎡全明三居清晰明了介紹所售房源的面積及戶型。火爆排卡、248套月銷售、1.5億銷售額、冠領青城等字眼，也印證了那句“打鐵還需自身硬”，對外彰顯了自己的實力。

六、首付低、收益快、買房租房大比拼

買房還是租房，這種似乎有錢就能解決的事兒，在一大部分人這里，還是成為了一場無法避免的尷尬。開發商打著租房更劃算的牌子，來吸引購房者，抓住人們對物品的擁有感，并打出收益快、首付低等字眼。對于購房主力軍，80、90后本身沒有過多存款，依靠父母買房的也是有的，所以購房人群也包括中年群體。低首付，吸引不少有意向購房者買房。

七、安全、五證齊全

買房子圖的也就是安心，五證齊全的樓盤在市場上有絕對的競爭力。盛世名筑在做廣告的時候五證齊全也成為一個賣點；澤信·加州華府的“國家康居示范工程”，力保房屋安全。

八、全民營銷、特權

國際青年社區的售樓部火了，為什么，全民營銷的理念深諳民心。微信圈助力贏大獎，極大鼓勵了市民的參與性。而根據傳播理論，人際傳播是最為豐富和快速的一種方式，在較短的時間內，一個信息通過朋友圈的傳播，所達到的效果是很可觀的。

這年頭除了有錢任性外，有特權也是很任性的。回民區萬達廣場“僅50席、限騰訊會員專享”，直接鎖定客群，普通QQ直接淪為屌絲，買房就是需要格調。

九、生活PK活著

恒大系列本著其獨特的湖景園林，管家式的服務，讓人感受到家的溫暖，享受的是高端服務。在符號化的社會里，一切東西都是有象征意義的。根據馬斯洛的需求理論，在滿足了基本的的生理需求、房子的出現說白了是馬斯洛需求層次理論的最基本需求——生理需要、安全需要。隨著生產力的不斷提高社會的不斷進步，人類對房子的需求開始逐級的提高，由生理、安全需求，演變為情感、歸屬、尊重的需要。

用感性的文字和圖片或者視頻來喚起消費者心靈的歸屬感，變相的將小區的文化的氛圍和生活氛圍出售說白了是滿足了消費者，情感歸屬的需要。通過近似于夸張的宣傳物料宣傳小區的“尊貴、身份”等這樣既滿足了消費者的尊重需要，又滿足了消費者的情感、歸屬需要。

類似于上述的廣告充斥著整個房地產市場，難道房地產僅僅滿足了消費者的四個需要就萬事大吉了嗎？答案是否定的，隨著社會的進步人們的認識水平的不斷提升，對房子這一特殊商品的需求，由原來僅僅滿足以上四個需求，而演變為滿足第五個需求——自我實現的需求。如果真正完全滿足消費者的自我實現需求，由他們在市場上占主導地位，這顯然不現實。

因而滿足消費者的第五個需求，可以用項目案名的征集，小區景觀由業主命名，在項目建設中成立業主監督隊，讓業主參與到項目之中來滿足其自我實現的需要。

以上滿足的消費者自我實現需要的營銷手段，均是象征意義大于實際意義，不過以此作為噱頭引爆市場所帶來的效果還是很具有震撼力的。

第十部分：呼和浩特樓市預測（整理版）

政府方面，李克強總理首次就房地產市場表態，積極肯定了行業中長期發展的重要性，市場信心有所增強；成交方面，在“微刺激”手段的推動下，主要城市需求平穩釋放；供應方面，因春節臨近主要城市推盤量有所減少；企業策略方面，企業年初的業績壓力較為緩和，部分樓盤優惠力度減弱。

受需求釋放、供應減少影響，短期內主要城市庫存壓力稍有緩解。展望未來，政策環境和貨幣環境趨于寬松，市場信心增強，樓市將進一步回暖，價格平穩回升。從不同城市來看，一線城市和部分二線城市在利好政策疊加作用下價格趨于企穩；但多數三四線城市短期需求飽和，過剩風險突出，去化壓力較大，未來房價仍存下行壓力。

第四篇：房地產調查報告

深圳地產界競爭激烈，硝煙彌漫，每天都有高樓大廈拔地而起。一個地產項目要邁向成功，會遇到一系列的問題，需要打開問號，找到答案。現在，就讓我們來尋找皇達鴻錦華苑廣告推廣所需要的答案吧！

一、我們需要什么樣的主題形象？樓盤推廣，應該有一個鮮明的主題形象，這樣個性突出，容易引來市場的關注，促進銷售的成功。深圳發展商各出奇招，使地產舞臺異彩紛呈。皇達鴻錦華苑怎樣表現自己呢？賣樓，不僅賣給消費者一個居住空間，還應“附贈”一種新的生活方式，一種對美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點。都市呼喚愛都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結構里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時代發展帶來的所有電器文化；或將自己沉迷于虛擬的世界，一切的感情，一切的一切，在非現實中喜怒哀樂。逐漸……這個城市就會沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對人的關愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現代人家的追求？假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區里成群的兒童嬉戲的場景，激蕩著內心的感謝與喜悅。可曾再掛慮著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢境？如果，您和家人深愛著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發泄，將每一點關愛凝注在魂牽夢繞的心靈居所，或在陽臺上相濡以沫，或在小區內花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？如果，您已不通宵達旦地在侃網中迷惘，體會的是信息世界飛速發展給您帶來的成功與喜悅，領略著因特網賦予的時尚與精彩，每一天輕松享受著局域網為您打理生活的瑣碎。新的世紀，新的時代，是否這就是富貴人家的豪情？……這樣的時代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達鴻錦華苑給業主營造的天堂，把來自自然、社區、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛，精心締造一處愛的家園，我們所要闡述的思想與理念。呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢境……都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應該“愛”！我們選擇“愛”作為項目推廣的主題。考慮到“愛”的表達不應過于直白，而應內涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達鴻錦華苑取一個推廣名，就叫做“LOVE時代”。這樣，“愛”的表達現代、時尚，既突出個性，主題鮮明，又和都市現代生活緊密相連。我們還考慮過一個推廣名“幸福快車”，希望這輛快車駛入現代都市人的生活。但我們沒有擋住“LOVE時代”的誘惑，所以只好將“幸福快車”放在原處。

二、我們會“被愛”嗎？我們的“LOVE時代”主題形象推向市場，會“被愛”嗎？這是我們緊接著遇到的問題。在都市快節奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因為家有情，家有愛，家有歡樂。皇達鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實需要的，是心底呼喚的。所以我們對“LOVE時代”能引起消費者的內心共鳴，對我們“被愛”充滿信心。

三、“歌”唱給誰聽？我們的“愛”要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對目標客戶有一個準確的把握。

（一）都市白領一族文化：程度較高年齡層次：26-40歲經濟狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項目購買能力購房動機：自用，多為首次置業者購買習慣：理性，有主見，所需戶型適中重點分布區域：羅湖、福田家庭結構：2-5人2人，為2人世界。組成家庭時間不太長，注重溫馨浪漫。3人，為3口之家。有相當注意力放在下一代培養上，資金投入也會傾斜。4人，3口之家加一位長輩，消費更趨理性。5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。分析以上特點，在廣告策略上，強化主題形象，豐富文化內涵，針對訴求對象的細分，有的放矢地展開訴求。如對2人世界，重點展現溫馨浪漫，共筑愛巢。對5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。

（二）周邊屋村居民文化程度：一般年齡層次：23-45歲經濟狀況：實力雄厚，購買力強購買習慣：就近購買，對自己居住區域有感情，不遠求，所需戶型偏大。分布區域：項目周邊地帶家庭結構：3-5人3人為3口之家，下一代已上學或長大成人，考慮給下一代一個更好的成長空間或安一個家。4口之家是一對夫婦有兩個孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。還可能有其它結構，但不是主力。針對這一群體，突出現代社區的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的向往，促成購買行動。

（三）香港客戶文化程度：較高，但文化觀念及習慣與深圳有所區別。年齡層次：25-45歲經濟狀況：就香港標準而言，屬中下，但足以擁有本項目。購買習慣：強調便利，尤重口岸和地鐵，重視物業管理。所需戶型適中。對香港客戶群，訴求時強調深圳的飛速發展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業管理的稱心如意。

四、自我如何評價？皇達鴻錦華苑在片區內屬較大規模，地理位置優越，加上發展商的精心打造，將成為本片區高質素的樓盤。自身優勢：

1、中心區一級輻射地塊，地理位置優越；

2、毗鄰皇崗公園，擁有28萬平米綠色園林；

3、較大社區，自身配套齊全；

4、周邊商場、學校、銀行、車站、食街等生活配套一應俱全，極為便利。劣勢：

1、臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；

2、與成熟片區一路之隔，吸引客戶到現場有一定難度。本著揚長避短的原則，在“愛”的主題統籌之下，將優勢宣傳、張揚出來。建議在小區外圍適當栽種樹木，克服臨街的不利影響。靠廣告的有效訴求，導示系統的有效吸引，促銷活動的推動，吸引客戶到項目現場。

五、廣告策略如何制定？廣告策略是非常重要的，要嚴謹、科學、環環緊扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、廣告主題：以愛為主題，突出自身個性，推廣名定為“LOVE時代”。

2、主廣告語：讓世界充滿愛把愛的主題突出張揚出來，喻示在LOVE時代里愛無處不在，給予人們的是全新的，心靈相應的愛。輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒 ②寫不完的愛 ③我想擁有的愛 ④呼吸著愛

3、廣告主題的分部演繹（1）中心區的感覺……………………………優越的地理位置（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠（3）“她”給我的愛………………………對LOVE時代的感受（4）足不出戶的滿足……………………………小區自身配套（5）舉步可達的便捷…………………………片區的完美配套（6）建筑精品……建筑設計和環境規劃都是大師的傾心杰作（7）稱心適意…………………………………完善的物業管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、廣告表現體現較高的文化品位、自然典雅的清新風格、鳥語花香、愛意居家的生活氛圍。

5、廣告手段運用采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、包裝、媒介等一切傳播活動形成一個有機整體，爭取最佳的廣告效果。

6、廣告階段的劃分（1）引導期（內部認購階段）此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場感受并接受“愛”的主題。（2）推廣期（正式預售到封頂前）這一階段主要深化廣告主題，突出片區生活優越便利，增加理性訴求的比例。（3）強銷期（封頂至入伙前）此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應調整。（4）尾盤期（入伙后）此一階段強調賣點訴求，結合價格策略，促進尾盤銷售。

六、現場如何包裝？現場包裝,要極具個性化，只有個性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進而接受。要突出個性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區別。“個性化特色”和“差異性包裝”是本項目現場包裝的重要策略。我們先來看看附近的兩個樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的成功包裝頗有研究價值。共和世家最突出的特點是“公園里的綠”，將最大的賣點張揚出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。天健陽光華苑突出“陽光”的感覺，有著陽光般的心情：“生活著，快樂著”。讓人感受到生命活力的律動。外立面色彩及包裝整體形象給人以強烈的印象。這兩個樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：深入分析市場，確定主題形象，區別競爭對手，突出個性包裝，是走向成功有力保證。皇達鴻錦華苑在深入分析和把握市場的基礎，確定了“愛”的主題。在現場包裝的具體實施上，我們作如下考慮：1． 售樓處售樓處的外觀強調視覺沖擊，同時傳遞溫馨輕松的氣氛。室內的形象背景板、展板等主要體現溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環繞，愜意、舒適。2． 形象廣告牌位置：放置在項目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。數量：一塊規格：8m×6m設計風格：突出“愛”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳見設計稿）。3． 圍墻用色亮麗、鮮活，畫面體現都市溫馨浪漫氣氛，展示現代的“愛”。4． 現場條幅在建筑主體建至六層以上時懸掛，數量六條，整體風格與“愛”的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “愛心通道”的布置將看樓通道命名為“愛心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、小飾品等，這些物品都專門設計制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。6． 商場的包裝突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時介紹進場的是知名品牌商家（如萬佳），品牌互動，讓業主感受到生活更加便利。

七、導示系統如何布置？皇達鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路停靠車站在項目南北兩側，距離都在300米以上。福民路上東側有皇崗村站，距項目60米；西側有福田新區委站，距項目150米。特別是還有天虹商場這個人流匯聚之地，所以福民路成為布置導示系統的當然之選。1． 燈桿旗 考慮規劃300面，從福民路天虹商場延伸至皇崗村站臺。這樣的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站臺廣告 爭取到福田新區委站臺兩側廣告發布權，有效傳遞項目信息。3． 形象指示牌 我們規劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場右側路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽光華苑一側），益田路與福強路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對4處關鍵路口的人群形成有效指引。該指示牌將指示功能和形象展示結合于一體，擴大傳播影響力。規格：2.5m×1.5m

八、售樓資料如何規劃？1． 售樓書樓書是售樓資料的重中之重，本項目共有住宅656套，按1：10比例，規劃為6000份。設計風格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書將把項目整體形象和各賣點薈萃其中。2． 宣傳折頁規劃為9000份（6個p，3折頁），突出項目主題形象和主要賣點。3． 宣傳單張規劃30000份，作大量派發，擴大宣傳影響面，濃縮樓書精華于其中。4． 戶型插頁5． 付款方式、購樓須知這是必不可少的資料，規劃為9000份。6． 手提袋手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時又是流動的宣傳媒體，規劃3500個。

九、怎樣安排促銷？在皇達鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場，許多產品的促銷活動在這里舉行，收到良好效果。本項目也應考慮在天虹商場舉辦促銷活動，有效吸引人流到現場看樓。平日可在天虹商場設咨詢點，派發宣傳資料，加深人們對項目的印象。周未及節假日，舉辦促銷活動。多舉辦吹汽球、猜謎語及其它趣味活動，還可舉行幼兒歌舞表演等。對積極參與活動并表現突出者，給予適當購房優惠，或是贈送半年管理費等，促進現場銷售。在開盤等重大節日，增加歌舞表演內容，提高檔次，聚集人氣。促銷活動進行時，天虹商場處設看樓專車，接送看房人群。不管買與不買，都送回家，進行感情投資。一方面體現“LOVE時代”給予的是真實的愛。另一方面到天虹購物的人居住較近，容易送回，不會增加太多成本。

十、媒體計劃如何？

（一）媒體分析 各種媒體都有自己固有的特點，分析不同媒體的優缺點，對他們有一個十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對在廣告活動中取得最大的效果至關重要。現分別將幾種媒體特性介紹分析如下： 報紙媒體 優點：報紙的版面大，篇幅多，具有相當大的信息載量和較強解釋能力，可詳細刊登廣告內容，報紙媒體的特殊新聞性的準確可信度，無形中也使報紙廣告顯示出準確性和較高的可信度，同時，報紙媒體單位的權威性也使受眾產生信賴感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報紙具有保存價值，其內容無閱讀時間的限制；報紙發行面廣，投遞迅速準確，發行地區和發行對象明確，且隨著印刷質量的提高，廣告效果更加明顯。缺點：報紙出報頻繁，前一天的報紙在第二天已成歷史，與受眾相對接觸時間不長；有一定文化層面的人才能接受報紙媒體。電視媒體 優點：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內容非常廣泛，包羅萬象；它訴諸于人的視覺和聽覺，具有形聲兼備的功能，表現力豐富，娛樂性強；對廣告可進行高頻度重復，加深印象。缺點：宣傳印象消逝的速度快，對觀眾的選擇性和針對性較低，電視廣告制作復雜且費用較高。雜志媒體優點：讀者對象確定，選擇性強；印刷精美，刊登內容相對固定；有限時間長，使于閱讀和保存。缺點：周期長，傳播速度慢，時效性差；讀者面固定，影響面有限。其它媒體特點電臺：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、無法存查。郵寄廣告：能夠有針對性的選擇受眾，機動靈活，所傳達信息內容全面集中，制作簡便，費用低廉。車體廣告：流動性強，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預告性，重復性。制作簡單，費用低廉。但信息載量少，接觸時間短，印象不深刻。路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時間和空間限制，有益于美化城市，但受場地條件限制和政策性限制。

（二）媒體選擇1． 選擇原則a.目標原則：媒體選擇保證與廣告目標和廣告策略相一致。b.適應原則：媒體選擇與客觀環境相適應，適合目前所針對的廣告市場。c.優化原則：堅持從多數媒體的比較中產生媒體組合方案，堅持在單一媒體種類選擇中進行優化組合。d.同一原則：堅持媒體的選擇必須有利于廣告內容的表達。e.效益原則：選擇廣告媒體時把廣告效益放在首位。2． 項目分析每個項目都有自己的特性，根據項目特性針對性地確定媒體策略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項目的方案，保證廣告費用最合理的應用。皇達鴻錦華苑項目幾個與媒體策略有關的特性如下：（1）10萬平方米的大型項目，擁有654套住宅，需要較大市場消化量。（2）以中等面積戶型為主，深圳同類樓盤眾多，競爭激烈，廣告漫天飛舞。（3）目標客戶分散，購買動機多樣，易感媒體不一。（如表一）（4）本項目的發售時間內有幾個事件值得關注a.中國國家足球隊再次沖擊世界杯b.深圳被評為世界花園城市，2001年各種活動會相對增加c.中國加入WTO如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場與本項目目標市場都會反應強烈。表一：類 別 信息敏感性 媒體認同感 廣告認同感 易感媒體 首選類型年

齡 20—30歲 強 強 強 電視、報刊、戶外、網絡 本地 30—40歲 強 強 較強 報紙、電視、網絡 本地 40—50歲 較強 較強 一般 電視、報紙、本地 50歲以上 較強 一般 較強 報紙、電視、廣播 本地職

業 高級白領 強 強 較強 報紙、網絡 本地 小商業主 較強 較強 較強 電視、報紙 本地 投資者 強 較強 較強 網絡、報紙 本地 自由職業者 較強 較強 強 報紙、電視、網絡 本地 特殊職業者 較強 一般 強 電視、報紙 本地

3． 確定媒體（1）主力媒體的確定皇達鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應選擇覆蓋面（包括職業、年齡、地域）廣，具有相當房地產廣告規模優勢的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產廣告規模的報紙比較如下：媒 體 類 別 發行量 千人成本(元/cm2)主體受眾 房地產廣告規模優勢 備注深圳商報 40萬 2.14 深圳 2 版面靈活香港商報（置業大觀）41萬 1.76 深圳 3 夾特報發行，僅有廣告版，屬夾報廣告南方都市報 23萬 2.07 深圳 4 零售為主證券時報 5萬 2.98 深圳 5 讀者單一確定主力媒體：深圳特區報 主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）主力發布時間：星期五

（2）輔助媒體的確定以深圳特區報為主力媒體，以較為固定的版位、時間，發布廣告進行訴求，同時需要其它媒體在版位、形式、發布時間上給予靈活機動的支持補充，形成一個合理有效的媒體組合，增強整個發布計劃的含蓋性，穩定性和易調整性。確定輔助媒體：

a.深圳商報 主要版位：普通版深圳商報與特區報有較為相以的讀者群體，并且發行量巨大，版面靈活多變，可調制性強，選擇深圳商報以靈活多變的版位安排，創意設計、特殊規格等作有力的輔助。

b.南方都市報主要版位：普通版南方都市報在深圳零售量第一，高達18萬份，讀者群體以年輕白領為主，包括青年婦女等多種類型的讀者

c.SZTV-1時段：A1、A2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂見，同時屬強迫接受型廣告，適合為建立LOVE時代形象進行感性訴求。d.公交車體廣告線路：3路、28路、218路數量：4臺（3路），4臺（27路），3臺（218路）。共11臺公交車體廣告費用低廉，受眾廣泛，用此媒體進行形象宣傳，對主力媒體訴求效果具有較強的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區，同時考慮在樓盤發售期能夠拿到所選線路的車體數量有限。所選線路介紹如下：

廣告級別 線 路 起止站 途經主要路段特A 3 福田南—水庫 愛國路、東門、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北環路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路B 28 皇崗村—火車站西 福民、福強、彩田、皇崗、嘉賓、和平路

（三）組合運用深圳特區報、深圳商報、南方都市報、公交車體廣告、SZTV-1，依次覆蓋目標市場，以不同的廣告媒體向目標客戶傳遞樓盤信息，使目標客戶全方位感受到本項目廣告的沖擊。在訴求表現上，以特區報為首的報紙媒體著重賣點訴求，創意或直訴本項目的各個賣點，突現樓盤質素，求得市場認同，以SZTV-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認同，促進購買行為，并增強報紙媒體的賣點訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區報相對固定的發布頻率和版面，形成穩固形象，達成市場共識，其它媒體則以靈活的位置、時段、多變的創意進行多點進攻，使整體推廣達到穩中有變，變而不亂。既保持整體形象統一，又能夠靈活機動的進行廣告推廣。廣告發布在時間上，采用同步發布策略，項目的開盤銷售與廣告同期開始，前期僅在項目形象導入時期作少量廣告，進行入市前的鋪墊造勢。在廣告發布頻率上，采用固定頻率策略與變動頻率策略相結合，特區報以固定頻率策略為主，僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動頻率策略，根據不同的銷售時期以及銷售狀況適時增加或減少廣告投放量。（注：公交廣告媒體。對于房地產廣告來講，不存在投放頻率的問題）

1． 引導期計劃時間一個月，在特區報、深圳商報發布軟性文章為主的的廣告，全面詮釋LOVE時代概念，引導樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。2． 開盤強銷期計劃時間兩個月，以特區報賣點訴求為主，在第九版發布1/3版彩色廣告，每周一次，深圳商報、南方都市報以形象廣告為主，結合多變的創意、靈活的版位。進行品牌形象宣傳。SZTV-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運用，根據市場情況等積極調整發布頻率，以求取得最大廣告效果，達到銷售目的。3． 持續熱銷期計劃時間兩個月，承接上一階段強勁勢頭，利用前段大廣告量產生的市場邊際效益，創造一個持續熱銷期。堅持上一時期的媒體組合，適當減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。SZTV-1的形象訴求廣告停止，轉以專題片廣告，堅持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩定的銷售進度。4． 尾盤期在營造的形象品牌優勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現象，促使產生羊群效應。以特區報和商報配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，采取有針對性的訴求，達到樓盤銷售的完滿成功。

（四）發布計劃（根據招標要求，發布計劃做至開盤后一個月）階段類別 媒體 投放量 版位 規格 訴求表現引導期 特區報 1 9版 1/3版 軟性文章為主，以皇達鴻錦華苑演繹全新LOVE時代為主題做好開盤前的宣傳造勢，形象引導工作 2 地產版 半版深圳商報 1 普通版 半版 開盤強銷期 特區報 1 地產版 全版 硬性廣告，開盤慶賀各賣點訴求，創意與寫實相結合 4 9版 1/3版深圳商報 2 普通版 1/3版 硬性創意廣告主題訴求 南方都市報 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1時段A2時段 30秒 品牌形象與賣點相結合（五）媒體費用預算媒體發布費用計劃取所推廣項目市值的1.6%皇達鴻錦華苑住宅建筑面積：56490m2，以均價6500元/m2計，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒體發布費用：367185000×1.6%=5874960元各階段、各媒體所占費用分配如下 金額（萬元）比率（%）階

段 引導期 34.9 5.9 開盤強銷期 329 56 持續熱銷期 200 34 尾盤期 24.1 4.1媒

體 特區報 300 51 深圳商報 94 16 南方都市報 47 8 公交車體 29

5（六）媒體計劃的控制和調整媒體計劃是實現廣告目標和廣告策略的具體操作手段，在整個項目推廣過程中，積極與發展商，代理商密切配合，在維護總體綱略的情況下，根據具體的銷售狀況，積極配合舉辦的各種促銷活動，以及可利用的社會事件，適時適度地調節具體的發布日期、規格和版位，直至訴求主題。不光市場是多變的，其它各種不可預見情況比比皆是，影響媒體發布的因素眾多，比如新聞事件、天氣變化、大型活動、交通問題等都需具體問題具體處理。1． 調整原則a.最利于銷售b.最大限度利用社會新聞價值，節日慶典效益c.保證主題推廣形象不變2． 調節方法a.根據銷售情況階段性調整a.根據市場變化現時調整

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第五篇：房地產調查報告

關于盛世花城的物業管理的調查報告

小組成員：高原負責調查問卷的設計及整理；

趙曉萌負責實地調查

劉一凡負責報告的匯總

調查時間：2011年11月26日

調查地點：濟南盛世花城（濟南市歷下區國際會展中心西北（新東方花園南）調查對象：盛世花園居民住宅小區

調查方法：以調查問卷形式的抽樣調查

調查目的：通過調查獲得有關濟南盛世花城居民住宅小區的發展現狀，希望能盡多地發現物業管理領域存在的問題，及時了解小區居民情況，以希得到解決。項目現狀：天業盛世花城地處濟南東部新城核心地段，項目南接輕騎路，北靠新城居住區，西臨新宇路和國際會展中心；僅需十余分鐘即可到達濟南國際機場、經十東路景觀大道、二環東路等城市主干道和重要交通樞紐。項目南鄰，政府規劃的中心商務區逐步成熟，周邊銀行、學校、餐飲等配套一應俱全。隨著區域內金融中心、政務中心、商務中心的興起，該地段將日益成為大濟南的城市新中心。

項目總占地173畝，總建筑面積達35萬平方米，由國內頂尖水平設計單位擔綱，全人車分流設計、高智能化設施，高貴品質不言而喻。社區由十八棟純板式小高層、高層組建而成。人性化戶型設計，面積從75㎡—180㎡不等，滿足不同客戶的需求。社區臨新宇路規劃了數萬平米的國際風情商業街，為生活更添便捷；小區內精英國際會所，是您商務洽談和健身休閑的好去處；新城首家社區內國際化幼兒園，為您的孩子提供國際水準的啟蒙教育。

存在的問題：

盛世花園的居民們認為

（1）該小區的物業管理的收費價格相對偏高與其服務水平不符

（2）80%的居民認為該小區的物業管理的收費的用途不夠透明，缺乏管理

（3）90%的居民對小區對外來人員的管理過于松散，缺乏責任

（4）60%對管理區域內小區綠化存在不滿

（5）對小區損壞的公共設施的維修太不負責

（6）80%的居民認為房屋及設備維修, 安全保衛的服務很不到位

（7）70%居民認為目前物業管理存在的問題的主要根源是物業管理法律、法規

不健全，其次是業主自身維權意識淡薄和缺乏有效地糾紛解決途徑

（8）需改進的物業服務依次是設置專門服務機構、服務態度、服務人員培訓、服務態度

（9）其次在調查中發現還存在的問題有公用部位的侵權糾紛問題小區公用部位的出租營利問題與小區內停車收費糾紛。

產生以上這種現象的主要原因主要有以下幾個方面：

一是物業管理公司和房地產開發公司有密切的聯系。

二是對于小區的公共空間和公共設施的產權界定不清楚，這往往是物業管理公司或者說房地產開發商和業主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報道來看，凡是牽扯到雙方矛盾時，這些產權界定不清楚的物業往往成為雙方爭論的焦點和摩擦的根源。

三是同一小區的業主雖然有共同的利益，但是并沒有形成有效的利益共同體，充其量只不過是一個非常松散的利益集團。他們往往在火燒眉毛的時候才知道救火的重要性，但這時又錯過了最好的補救時機。

四是業主法制意識淡薄，加之法規不完善，業主只一味強調權利而忽視相應的義務。

改進方法:

1、業主應當合法地進行維權，同時要教育引導為主轉變觀念，提高素質，遵紀守法，依規辦事。

2、社區居委會是小區和諧氛圍形成的建設者。當前社區居委會必須轉變觀念，提高自身業務素質，特別要分析和研究新時期社區內業主的利益目標及現實需求，從他們最關心的問題出發，積極幫助業主組建業主委員會，配合物業管理企業在社區中依法開展物業服務活動，積極協調物業管理糾紛和鄰里糾紛。

3、物業公司也應充分考慮業主的利益，積極協調與業主指之間的沖突。對完善物業管理的幾點建議

(一)要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。

(二)依法成立業主委員會并且物業管理協會應積極有效的發揮作用。

(三)業主要增強法律意識，依法維護自己的合法權益。

(四)廣大業主應更新觀念，順應我國房地產體制改革與發展的大趨勢，增強對物業管理重要性的認識和對物業管理消費的認同感。

關于濟南盛世花城物業管理的調查問卷的統計

1、性別：

A男 50%B女50%

2、年齡：

A 20歲以下 0B 21-29歲20% C 30-39歲50% D 40-49歲20% E 50歲及以上10%

3、個人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您現在居住的小區每月交納多少物業費?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您認為目前你們小區物業管理的收費價格是否合理？

A 過高，與服務水平不相符 20%B.有點高，但與服務水平相符 40%

C合理，比較滿意30%D很便宜0E無所謂，不在乎 10%

6、物業公司有對物業管理費的用途對你們業主進行公開嗎？

A 不了解，沒公開過 30% B 不了解，但公開了20% C 通過其他途徑了解但沒公開50% D 了解也公開了07、你們小區對外來人員的管理是否嚴格？

A 管理非常嚴格、僅容許業主通行0B比較嚴格，非業主必須登記才能進入10%

C 雖然檢查，卻流于形式 50%D 小區出入管理相當松懈，甚至常有外人隨意穿梭40%

8、你們小區的保安都做什么？（多選題）

A檢查進出車輛和人員 50% B 負責小區安全50% C 經常在小區巡邏30% D 值班站崗90% E 協調業主糾紛0 F 收停車費50%

10、您在小區是否有自己的停車位？

A 有60%B沒有（跳過11題）40%

11、您的停車位是哪種？

A 露天車位20%B 地下車位40%C 單獨車庫0D其他012、對管理區域內小區綠化評價？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你們小區物業有對小區損壞的公共設施進行維修嗎？

A有，很及時0 B 有，但總要托好長時間才修 50% C 一定有人反映了，才過來修50% D 沒有，不管014、在現有的物業管理過程中，您認為服務最不到位的是？

A、安全保衛 30% B、房屋及設備維修50%C、小區綠化 0 D、衛生清掃10%E、交通管理10%

15、您認為目前物業管理存在的問題的主要根源是？

A、物業人員素質偏低 0B、物業管理法律、法規不健全70%C、業主自身維權意識淡薄30%

D、物業管理費使用不夠透明 20%E、缺乏有效地糾紛解決途徑30%

16、您認為現在應繼續改進的物業服務有哪些?

A、服務范圍種類40%B、服務態度60%C、服務設施30%D、服務人員培訓40%

E、專門服務機構設置80%