第一篇：福利院護理等級服務標準（范文）
護理等級服務標準
一、普護
服務對象：生活基本能自理養(yǎng)員，輕度行為異常者
服務內(nèi)容：
1、清掃室內(nèi)衛(wèi)生，整理床鋪，翻曬被褥。
2、督促更換并清洗床上用品及衣物。
3、幫忙清洗餐具、茶杯、毛巾、臉盆、腳盆并進行消毒。
4、督促養(yǎng)員做好個人衛(wèi)生，督促養(yǎng)員洗頭、洗腳、剪指甲、洗澡、清洗二便、更換衣物。
5、組織養(yǎng)員參加娛樂活動、社區(qū)外出活動。
二、半護
服務對象：生活部分不能自理養(yǎng)員，智力障礙患者、精神障礙患者
服務內(nèi)容：
1、清掃室內(nèi)衛(wèi)生，整理床鋪，翻曬被褥。
2、幫助養(yǎng)員更換并清洗床上用品及衣物。
3、督促養(yǎng)員做口腔護理、洗臉。
4、幫忙清洗餐具、茶杯、毛巾、臉盆、腳盆并進行消毒。
5、監(jiān)督養(yǎng)員做好個人衛(wèi)生，督促養(yǎng)員洗頭、洗腳、剪指甲、洗澡、清洗二便、更換衣物。
6、督促養(yǎng)員登廁，保持經(jīng)期衛(wèi)生。
7、組織養(yǎng)員參加娛樂活動、社區(qū)外出活動。
8、開展康復訓練活動，進行生活技能培訓。
三、全護
服務對象：生活基本不能自理養(yǎng)員、肢體障礙患者、視力障礙患者病情較嚴重的精神障礙患者和行為障礙患者
服務內(nèi)容：
1、清掃室內(nèi)衛(wèi)生，整理床鋪，翻曬被褥。
2、更換并清洗養(yǎng)員床上用品及衣物。
3、幫助養(yǎng)員做口腔護理、洗臉。
4、清洗餐具、茶杯、毛巾、臉盆、腳盆并進行消毒。
5、幫助養(yǎng)員做好個人衛(wèi)生，為養(yǎng)員洗頭、洗腳、剪指甲、洗澡、清洗二便、更換衣物。
6、做好養(yǎng)員二便處理及經(jīng)期衛(wèi)生，攙扶行走不便養(yǎng)員和個案養(yǎng)員登廁。
7、為養(yǎng)員送水、送飯、送藥，到床前進行喂水、喂飯、喂藥服務。
8、組織養(yǎng)員參加娛樂活動、社區(qū)外出活動。
9、開展個案康復訓練活動，進行生活技能培訓。
四、特護
服務對象：生活完全不能自理養(yǎng)員，病情嚴重的精神障礙患者、行為障礙患者、肢體障礙患者和癱瘓病人
服務內(nèi)容：
1、清掃室內(nèi)衛(wèi)生，整理床鋪，翻曬被褥。
2、更換并清洗養(yǎng)員床上用品及衣物。
3、為養(yǎng)員做口腔護理、洗臉。
4、清洗餐具、茶杯、毛巾、臉盆、腳盆并進行消毒。
5、做好養(yǎng)員個人衛(wèi)生，為養(yǎng)員洗頭、洗腳、剪指甲、洗澡、理發(fā)、剃須、清洗二便、更換衣物。
6、做好養(yǎng)員二便處理及經(jīng)期衛(wèi)生，攙扶行走不便養(yǎng)員和個案養(yǎng)員登廁，做到勤檢查、勤換尿布、勤擦洗，保持養(yǎng)員及房間清潔、無異味。
7、對長期臥床不能自己翻身的養(yǎng)員，定時翻身，改善皮膚受壓狀況，防止褥瘡發(fā)生。
8、飯菜、茶水供應到床邊，按時喂水、喂飯、喂藥。
9、細心觀察、了解、掌握養(yǎng)員飲食、起居及心理變化、思想動態(tài)、情緒狀況、精神狀態(tài)等情況，及時與養(yǎng)員溝通。
10、對個案護理人員根據(jù)情況定時巡視，防止隨意外出或發(fā)生意外。
11、對病情嚴重的精神障礙患者，在其喪失意識、嚴重神志不清、狂躁不安、有翻墻現(xiàn)象的養(yǎng)員進行監(jiān)管，并做好記錄。
12、組織養(yǎng)員參加娛樂活動、社區(qū)外出活動。
13、開展個案康復訓練活動，進行生活技能培訓。
備注：精神障礙患者的護理標準最低為半護。
第二篇：工傷護理等級鑒定標準
工傷護理等級鑒定標準
工傷護理等級鑒定標準：工傷職工已經(jīng)評定傷殘等級(一般為一至四級)并經(jīng)勞動能力鑒定委員會確認需要生活護理的，可按月領(lǐng)取生活護理費，工傷護理等級鑒定標準。勞動能力鑒定委員會在鑒定工傷職工是否達到護理等級依據(jù)以下五個生活自理范圍：
1、進食;
2、翻身;
3、大、小便;
4、穿衣、洗漱;
5、自我移動。生活護理分三級：
1、完全護理依賴：是指生活完全不能自理，上述五項均需護理者;
2、大部分護理依賴：是指生活大部分不能自理，上述五項中三項需要護理者;
3、部分護理依賴：是指生活部分不能護理，上述五項中一項需要護理者。生活護理依賴等級由勞動能力鑒定委員會作出。
二、工傷護理等級賠償標準
《工傷保險條例》第32條第2款規(guī)定：“生活護理費按照生活完全不能自理、生活大部分不能自理或者生活部分不能自理3個不同等級支付，其標準分別為統(tǒng)籌地區(qū)上職工月平均工資的50%、40%或者30%。”
三、相關(guān)問題理解
1、工傷傷殘等級不能與工傷護理等級劃等號。
按照國家規(guī)定，工傷傷殘等級分為1-10級，其中1-4級為完全喪失勞動能力、5-6級為大部分喪失勞動能力、7-10級為部分喪失勞動能力。一般來說，5-10級是沒有護理等級依賴的，但也不排除特殊情況。
2、并非1-4級工傷傷殘等級都會評上護理等級依賴。
一般情況下，只有1-4級的才有可能評上護理等級依賴，但不能機械地、片面地認為評為1級傷殘的就應完全護理依賴，評為2級傷殘的就應大部分護理依賴，評為3-4級傷殘的就應部分護理依賴，自然享受護理費待遇。例如，面部重度毀容評為3級，大家都清楚不需要護理依賴。而雙膝以下缺失或無功能，雖然評為傷殘等級為4級，但其不能自我移動，就應給予部分護理依賴。這就是說需要護理的一般在工傷傷殘1-4級中產(chǎn)生，井非評為工傷傷殘1--4級的工傷職工就必須相應需要完全護理依賴、大部分護理依賴，部分護理依賴。傷殘等級與是否需要護理依賴之間并不存在必然的關(guān)系，即不能簡單劃等號。
2..一、本標準是為了適應工傷保險制度改革，保護職工合法權(quán)益，加強安全生產(chǎn)和維護國家整體利益而制訂的。
二、本標準適用于職工中經(jīng)當?shù)貏趧硬块T證明屬于工傷，或經(jīng)衛(wèi)生行政部門批準具有職業(yè)病診斷權(quán)的醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)診斷為職業(yè)病后，經(jīng)醫(yī)療單位確定醫(yī)療終結(jié)時，需進行傷殘醫(yī)療檢查及勞動能力鑒定者。
三、本標準依據(jù)傷病者醫(yī)療終結(jié)時的器官損傷、功能障礙及其對醫(yī)療與護理的依賴程度，適當考慮了由于傷殘引起的社會心理因素影響，對傷殘程度進行分級。
1.器官損傷是工傷的直接的后果，但職業(yè)病不一定有器官缺損。
2.功能障礙工傷后功能障礙的程度與器官缺損的部位及嚴重程度有關(guān)，職業(yè)病所致的器官功能障礙與疾病的嚴重程度相關(guān)。對功能障礙的判定，應以醫(yī)療終結(jié)時的醫(yī)療檢查結(jié)果為依據(jù)，根據(jù)評殘對象逐個確定。本標準在附錄A、C、E、G、I中對一些傷殘類別的定義以及所造成功能障礙的分級判定基準，作了交代和說明，工傷鑒定《工傷護理等級鑒定標準》。
3.醫(yī)療依賴指傷、病致殘后，于醫(yī)療終結(jié)時仍然不能脫離治療者。
4.護理依賴指傷、病致殘者因生活不能自理需依賴他人護理者。生活自理范圍主要包括下列五項：
(1)進食(2)翻身(3)大、小便(4)穿衣、洗漱(5)自我移動
護理依賴的程度分三級：
a.完全護理依賴指上述五項均需護理者。
b.大部分護理依賴指上述五項中三項需要護理者。
c.部分護理依賴指上述五項中一項需要護理者。
5.心理障礙一些特殊殘情，在器官缺損或功能障礙的基礎(chǔ)上雖不造成醫(yī)療依賴，但卻導致心理障礙或減損傷殘者的生活質(zhì)量，在評定殘情時，應適當考慮這些后果。
四、依據(jù)上述原則將工傷及職業(yè)病傷殘造成失能的情況分為十級，列于甲表。
由于傷殘類型復雜，有的類型分級可以由最重(一級)到最輕(十級)覆蓋十級，有的類型可以不足十級，或者空級。對本標準未列載的個別傷殘情況，可根據(jù)上述原則，參照本標準中相應等級進行評定。
五、本標準根據(jù)不同系統(tǒng)和器官致殘類別分為五個部分制訂，每個部分均包含有標準正文(工傷及職業(yè)病致殘程度分級表)、補充件(分級依據(jù)或判定基準)及參考件(正確使用標準的說明)，如乙表所示。為便于使用，后附分級系列。
由職業(yè)因素所致內(nèi)科以外的，且屬于衛(wèi)生部頒布的職業(yè)病名單中的病傷，于醫(yī)療終結(jié)時其致殘等級皆根據(jù)表1～4部分中相應的殘情進行鑒定，其中因職業(yè)腫瘤手術(shù)所致的殘情參照主要受損器官的相應條目進行評定。
六、在使用本標準時，應嚴格遵循補充件中各類傷殘的分級依據(jù)或判定基準，依照參考件中正確使用標準的說明，根據(jù)傷殘的具體情況，掌握本標準的分級，進行工傷及職業(yè)病致殘程度的鑒定。
七、對于同一器官或系統(tǒng)多處損傷，或一個以上器官同時受到損傷者，應先對單項傷殘程度進行鑒定。如幾項傷殘等級不同，以重者定級;多項等級相同，晉升一級。
八、如受工傷損害的器官原有傷殘和疾病史，其致殘等級的評定，以醫(yī)療終結(jié)時本次實際的致殘結(jié)局為依據(jù)。
十級傷殘等級評定標準 :
傷殘的等級分為一級到十級傷殘。
一級傷殘劃分依據(jù)
a.日常生活完全不能自理，全靠別人幫助或采用專門設(shè)施，否則生命無法維持;
b.意識消失;
c.各種活動均受到限制而臥床;
d.社會交往完全喪失。
二級傷殘劃分依據(jù)
a.日常生活需要隨時有人幫助;
b.各種活動受限，僅限于床上或椅上的活動;
c.不能工作;
d.社會交往極度困難。
三級傷殘劃分依據(jù)
a.不能完全獨立生活，需經(jīng)常有人監(jiān)護;
b.各種活動受限，僅限于室內(nèi)的活動;
c.明顯職業(yè)受限;
d.社會交往困難。
四級傷殘劃分依據(jù)
a.日常生活能力嚴重受限，間或需要幫助;
b.各種活動受限，僅限于居住范圍內(nèi)的活動;
c.職業(yè)種類受限;
d.社會交往嚴重受限。
五級傷殘劃分依據(jù)
a.日常生活能力部分受限，偶爾需要監(jiān)護;
b.各種活動受限，僅限于就近的活動;
c.需要明顯減輕工作;
d.社會交往貧乏。
六級傷殘劃分依據(jù)
a.日常生活能力部分受限，但能部分代償，條件性需要幫助;
b.各種活動降低;
c.不能勝任原工作;
d.社會交往狹窄。
七級傷殘劃分依據(jù)
a.日常生活有關(guān)的活動能力嚴重受限;
b.短暫活動不受限，長時間活動受限;
c.工作時間需要明顯縮短;
d.社會交往降低。
八級傷殘劃分依據(jù)
a.日常生活有關(guān)的活動能力部分受限;
b.遠距離流動受限;
c.斷續(xù)工作;
d.社會交往受約束。
九級傷殘劃分依據(jù)
a.日常活動能力大部分受限;
b.工作和學習能力下降;
c.社會交往能力大部分受限;
十級傷殘劃分依據(jù)
a.日常活動能力部分受限;
b.工作和學習能力有所下降;
c.社會交往能力部分受限。
第三篇：物業(yè)服務等級標準5級最新
總則
1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務行為，提高服務水平，實現(xiàn)物業(yè)服
務的標準化、專業(yè)化、精細化，結(jié)合本市情況，制定本標準。
1.0.2 北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，適用本標準。
1.0.3 北京市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務工作除應遵守本標準 外，尚應符合國家及北京市現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標 準的規(guī)定。2 術(shù)語和定義
2.0.1 物業(yè)服務
物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相 關(guān)場地，進行維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩 序的活動。
2.0.2 物業(yè)共用部分
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共 同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要 包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
2.0.3 專項服務
接受委托，承接共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、園林綠化、環(huán) 境衛(wèi)生、秩序維護等專業(yè)服務。
2.0.4 特約服務
物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè) 服務合同約定以外的服務。
2.0.5 突發(fā)公共事件
突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財產(chǎn)損 失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴重社會危害，危及公共安全的緊急 事件。3 基本規(guī)定
3.0.1 本標準中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維 修養(yǎng)護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和 改造工作。
3.0.2 物業(yè)服務標準分為五級，一級標準為最低標準，每 一級標準高于且包含相應低一級的標準。
3.0.3 簽訂物業(yè)服務合同時，依據(jù)住宅物業(yè)實際情況確定 物業(yè)服務事項，選定相應的物業(yè)服務標準。本標準施行前已 簽訂物業(yè)服務合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。4 住宅物業(yè)服務一級標準
4.1 基本要求
4.1.1 客戶服務場所 設(shè)置客戶服務場所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目負責人
照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相 關(guān)信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。客戶服務場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務電話。
4.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 2 年以上物業(yè)服務企業(yè)或相關(guān)企業(yè) 管理工作經(jīng)歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人 員。
4.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件應急預案。建立物業(yè)服務工作記錄。
4.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。
4.1.5 標志
設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標 志。
4.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情 況、收支情況、本收支預算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到 達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設(shè)備設(shè)施應在 30 分鐘內(nèi)告 知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作 日內(nèi)回復。每年公開征集1 次物業(yè)服務意見，公示整改情況。配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責 任保險。
4.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。專項服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。專項服務企業(yè)人員佩戴標志。對專項服務進行監(jiān)督及評價。
4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制
修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房
1）
每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。
2）
設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）
在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。
4）
設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）
張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
4.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)
每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件
1）
每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、7 雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
2）
每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）
每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。
4）
每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
附屬構(gòu)筑物
1）
每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。
2）
每半年檢查1 次雨、污水管井等。
3）
每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4）
每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。
5）
每年檢測1 次防雷裝置。
4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。
4.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)
定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。
每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 8 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
4.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵
汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1次，檢查設(shè)備運行 狀態(tài)；每月進行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次。化糞池
每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
4.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi) 修復。樓外照明
每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復；復雜故障2 周 內(nèi)修復。應急照明
每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。低壓柜
每周巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路
每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、清掃。控制柜
每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。發(fā)電機
每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間
防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好。
4.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機
每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱
每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi) 部除塵1 次。紅外對射探測器
每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表 面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備
每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。
解碼器
每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每年 表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。
云臺
每年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每年表面 清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點
每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每半 年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。讀卡器
每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖
每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕
每季度檢查1次開鎖功能、接線。
4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。3 日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排
除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽
訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務與責任。
對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在 15 分
鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
4.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
4.3 消防安全防范
4.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防 安全職責。2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員
掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行1 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排
除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災自動報警系統(tǒng)
1）
火災報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
2）
火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警
報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后，每隔 3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。
3）
備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 13 池充放電試驗1 次。消防廣播系統(tǒng)
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防排煙系統(tǒng)
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排
煙閥等。防火分隔設(shè)施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護1 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器
每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 14 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
4.4 綠化養(yǎng)護
4.4.1 基本要求 喬木
植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木
植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊
植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物
花壇植物死亡率低于15%。草坪
保證基本成活。
4.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容灌溉
根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴重 旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水 1次。施肥
根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春 后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的 植物適當增加施肥頻次。病蟲害防治
植物生長季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進行防治，15 不出現(xiàn)嚴重病蟲害現(xiàn)象。整形修剪
一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬 和色塊每年生長季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草 坪生長季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草
每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的30%。垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 1 次。
4.4.3 工作檢查和記錄
生長季節(jié)每月檢查1 次植物生長情況。
4.5 環(huán)境衛(wèi)生
4.5.1 生活垃圾的收集、清運 按有關(guān)規(guī)定和標準實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每5 日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。
4.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)
1）
大堂、一層候梯廳
每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。
2）
樓道、樓梯
每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。
每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火 栓、指示牌等共用設(shè)施。
電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。
每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面
雨季前清掃1 次天臺、屋面。樓外道路及設(shè)施
每日清掃1 次樓外道路。水景
根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制
配合相關(guān)部門進行有害生物的預防和控制。
投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔
雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。
4.5.3 工作檢查和記錄
每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。
4.6 公共秩序維護
4.6.1 主要出入口有人值守。4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：
00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。
4.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
4.6.4 機動車輛憑證出入。
4.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應留存30 日備查。
4.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
4.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。
4.7 裝飾裝修管理
4.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。
4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。
4.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。5 住宅物業(yè)服務二級標準
5.1 基本要求
5.1.1 客戶服務場所 設(shè)置客戶服務場所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目負責人
照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相 關(guān)信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。客戶服務場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務電話。
5.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 3 年以上物業(yè)服務企業(yè)管理工作經(jīng) 歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
5.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全
防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應急預案。建立物業(yè)服務工作記錄。
5.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。3 應用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料。
5.1.5 標志
設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標 志。
5.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情 況、收支情況、本收支預算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到 達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設(shè)施設(shè)備應在 30 分鐘內(nèi)告 知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作 日內(nèi)回復。每年公開征集1 次物業(yè)服務意見，公示整改情況。配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責 任保險。
5.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。專項服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。專項服務企業(yè)人員佩戴標志。對專項服務進行監(jiān)督及評價。
5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
5.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制
修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房
1）
每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。
2）
設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）
在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。
4）
設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）
張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
5.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)
每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件
1）
每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、22 雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
2）
每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）
每半年檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。
4）
每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
附屬構(gòu)筑物
1）
每2 月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。
2）
每半年檢查1 次雨、污水管井等。
3）
每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4）
每 2 月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。
5）
每年檢測1 次防雷裝置。
5.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。
5.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)
定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。
每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每半年切換1 次備用水泵。4 每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
5.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵
汛期每日巡視1 次，平時每2周巡視1 次，檢查設(shè)備運
行狀態(tài)；每月進行1次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次。化糞池
每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
5.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi) 修復。樓外照明
每周巡視1 次，一般故障2 日內(nèi)修復；復雜故障2 周內(nèi) 修復。應急照明
每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。低壓柜每日巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路
每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、清掃。控制柜
每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。發(fā)電機
每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間
防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好。
5.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機
每2月檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2月表面清潔1次； 每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱
每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每 年內(nèi)部除塵1次。紅外對射探測器
每半年檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年 表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。解碼器
每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每 半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。云臺
每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點
每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲 巡更記錄。讀卡器
每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖
每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕
每季度檢查1次開鎖功能、接線。
5.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排
除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽
訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務與責任。
對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在 15 分 鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
5.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
5.3 消防安全防范
5.3.1 綜合管理1 建立、落實消防安全責任制，設(shè)消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員
掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排
除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
5.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災自動報警系統(tǒng)
1）
火災報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
2）
火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警
報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗1 次。消防廣播系統(tǒng)
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護1 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤滑情況； 每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。8 滅火器
每周巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
5.4 綠化養(yǎng)護
5.4.1 基本要求 喬木
生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。灌木
生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。綠籬和色塊
植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。草坪
保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。
5.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 灌溉
出現(xiàn)干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死 亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水 1次。施肥
根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌
木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后 30 施肥1 次至2 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不 良的植物適當增加施肥頻次。病蟲害防治
根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲 害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效 果。整形修剪
喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和 色塊每年生長季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每 月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。除草
每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的20%。垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 2 次。
5.4.3 工作檢查和記錄 生長季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長情況。編制綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。
5.5 環(huán)境衛(wèi)生
5.5.1 生活垃圾的收集、清運 按有關(guān)規(guī)定和標準實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每3 日噴灑1 次殺蟲藥。
4 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車外觀整潔。
5.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)
1）
大堂、一層候梯廳
每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。
每月擦拭2 次信報箱、大堂玻璃。
2）
樓道、樓梯
每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。
每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。
每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面
雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。
每季度巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施
每日清掃1 次樓外道路。
每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景
根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。
有害生物預防和控制
配合相關(guān)部門進行有害生物預防和控制。
投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔
雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。
5.5.3 工作檢查和記錄
每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。
5.6 公共秩序維護
5.6.1 主要出入口有專人值守。
5.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：
00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。
5.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
5.6.4 機動車輛憑證出入。
5.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應留存30 日備查。
5.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
5.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。
5.7 裝飾裝修管理
5.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。
5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
5.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié) 33 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
5.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
5.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。
5.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。
自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。
6 住宅物業(yè)服務三級標準
6.1 基本要求
6.1.1 客戶服務場所 設(shè)置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè) 備。公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目負責人
照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相 關(guān)信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。客戶服務中心工作時間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務電話。
6.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 2 年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
6.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應急預案。建立培訓體系，定期組織培訓與考核。建立物業(yè)服務工作記錄。
6.1.4 檔案
1 建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。應用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資 料、收費資料等。
6.1.5 標志
設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標 志。
6.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情 況、收支情況、本收支預算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到 達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設(shè)施設(shè)備應在 30 分鐘內(nèi)告 知。報修進行回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2 個工作 日內(nèi)回復。投訴進行回訪。每年公開征集1 次物業(yè)服務意見，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織1 次社區(qū)文化活動。
設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責 36 任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務代理等特約服務。
6.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。專項服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。專項服務企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。對專項服務進行監(jiān)督管理及評價。
6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
6.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制
修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房
1）
每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。
2）
設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）
在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 37 防器材，確保完好有效。
4）
設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）
在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
6）
交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
6.2.2 共用部位
房屋結(jié)構(gòu)
每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件
1）
每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
2）
每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）
每季度檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。
4）
每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
附屬構(gòu)筑物
1）
每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。
2）
每季度檢查1 次雨、污水管井等。
3）
每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4）
每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
5）
每年檢測1 次防雷裝置。
6.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。
2 運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。
6.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)
定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。
每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每季度切換1 次備用水泵。每年檢查 2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
6.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。
每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。污水泵
汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運行 39 狀態(tài)；每2 周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。化糞池
每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
6.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障5 日內(nèi) 修復。樓外照明
每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi) 修復；每月調(diào)整1 次時間控制器。應急照明
每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。低壓柜
每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路
每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃。控制柜
每2 周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。發(fā)電機
每月試運行1次，保證運行正常； 每年活化1次蓄電池； 每周巡視1 次充電機和蓄電池。檢測
每5 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。
9 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好； 電纜進出線和開關(guān)標志準確。
6.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機
每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱
每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。紅外對射探測器
每季度檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度 表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備
每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。解碼器
每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每 半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。
8 云臺
每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點
每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更 記錄。讀卡器
每月檢查1 次外觀； 每月表面清潔1 次，查看防水狀況。
電磁鎖門鎖
每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕
每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。
6.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排
除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽
訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務與責任。
對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
5
配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在 15 分 鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
6.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
6.3 消防安全防范
6.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設(shè)消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員
掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。
5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排
除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
6.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災自動報警系統(tǒng)
1）
火災報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
2）
火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警
報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗1 次。消防廣播系統(tǒng)
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 44 對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器
每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
6.4 綠化養(yǎng)護
6.4.1 基本要求 喬木
植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于 85%。灌木
植株生長正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活 率高于95%。綠籬和色塊
植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能 及時補栽或更換。草坪
草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。
6.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 灌溉
有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇 情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入 冬前澆水1 次，冷季型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當增加灌 溉次數(shù)。施肥
根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1 次至2次；
灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至 3 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的 依賴。病蟲害防治
根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3 次病 蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提 前落葉、死亡現(xiàn)象。整形修剪
喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪 46 1 次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪 1 次； 冷季型草坪應根據(jù)長勢生長季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪 12次。除草
每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 10%，季節(jié)性雜草能得到有 效控制。垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 3 次。
6.4.3 工作檢查 生長季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。有綠化檔案。
6.5 環(huán)境衛(wèi)生
6.5.1 生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車外觀整潔。
6.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)
1）
大堂、一層候梯廳
每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。
每周擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。
每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。
每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。
2）
樓道、樓梯
每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。
每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火 栓、指示牌等共用設(shè)施。
每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。
每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。
每日清拖1 次轎廂地面。
不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。
每日巡視保潔2 次電梯轎箱。天臺、屋面
每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每 2 月清掃 1 次天臺、屋面。
每月巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施
每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。
每月清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景
根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔2次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制
配合相關(guān)部門進行有害生物預防和控制。
投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。
雨雪天氣清潔
雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要 道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。
6.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。
6.6 公共秩序維護
6.6.1 主要出入口有專人24 小時值守。
6.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：
00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。
6.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
6.6.4 機動車輛憑證出入。
6.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄，應留存 30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯 著位置。
6.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
6.6.7 每年進行2 次專項應急預案演習，做好記錄。
6.6.8 備勤人員 24 小時待崗。
6.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。
6.7 裝飾裝修管理
6.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。
6.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
6.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
6.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
6.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。
6.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。
自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。
7 住宅物業(yè)服務四級標準
7.1 基本要求
7.1.1 客戶服務場所 設(shè)置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目負責人
及主要服務人員照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務的，公示特約服務項目 及服務標準、收費標準。客戶服務中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務電話。
7.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。服務人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有 3 年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
7.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應急預案。建立培訓體系，定期組織培訓、考核。建立物業(yè)服務工作記錄
7.1.4 檔案
1 建立物業(yè)管理檔案，配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應用物業(yè)服務軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護資料、收費資料等。
7.1.5 標志
設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標 志。
7.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情 況、收支情況、本收支預算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報修 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn) 場；由專項服務企業(yè)負責的設(shè)施設(shè)備應在 30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個工作 日內(nèi)回復。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務意見，問卷率 80% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織2 次社區(qū)文化活動。重要節(jié)日進行美化裝飾。
11 設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責 任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務代理等特約服務。
7.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。專項服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。專項服務企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。對專項服務進行監(jiān)督及評價。
7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制
修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房
1）
每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。
2）
設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）
在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。
4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
7.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)
每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件
1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。
4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物
1）
每2 周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。
2）
每2 月檢查1 次雨、污水管井等。
3）
每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4）
每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。
5）
每年檢測1 次防雷裝置。
7.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷
器、箱體等；每年清洗消毒2 次風機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗 消毒1次風管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。
7.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)
定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。
每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每2月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
7.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，55 組織清理、疏通。
每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。污水泵
汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運行 狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。化糞池
每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
7.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內(nèi)修復；其他復雜故 障3 日內(nèi)修復。樓外照明
每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復；其他復雜故障 5
日內(nèi)修復；每2 周調(diào)整1 次時間控制器。應急照明
每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。低壓柜
每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年 檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路
每月巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。控制柜
每周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元 件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠控裝置。發(fā)電機
每月試運行1次，保證運行正常； 每年1 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機和蓄電池。檢測
每3 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間
防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好； 電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。
7.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每周表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機
每2周檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2周表面清潔1次； 每半年內(nèi)部除塵1 次。
網(wǎng)絡(luò)控制箱
每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。
紅外對射探測器
每2 月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每2 月 表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備
每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 57 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。
解碼器
每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每 季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。
云臺
每季度檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點
每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲 巡更記錄。讀卡器
每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖
每月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕
每月檢查1 次開鎖功能、接線。
7.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 58 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排
除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽
訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務與責任。
對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在 15 分 鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
7.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
7.3 消防安全防范
7.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設(shè)消防安全負責人，59 逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員
掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定
每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排
除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災自動報警系統(tǒng)
1）
火災報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
2）
火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警
報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器
每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
7.4 綠化養(yǎng)護
7.4.1 基本要求 喬木
植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%。灌木
植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率 高于98%。綠籬和色塊
植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于 98%。地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能 及時補栽。草坪
草坪整齊，覆蓋率高于 95%。
7.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 灌溉
有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌
溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土 壤情況合理灌溉。施肥
喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和
草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行 追肥；有條件的，應使用有機肥料。病蟲害防治
根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害 情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。整形修剪
喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進行生長季修剪； 灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次； 綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪2 次，全 年至少修剪15次。除草
每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘米以上的雜 草應及時清除。垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。
7.4.3 工作檢查 生長季節(jié)每月檢查4 次綠化工作。編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。綠化檔案齊全。
7.5 環(huán)境衛(wèi)生
7.5.1 生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。
7.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)
1）
大堂、一層候梯廳
每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。
每周擦拭2 次信報箱。
每周擦拭1 次大堂玻璃。
每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。
每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。
2）
樓道、樓梯
每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。
每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。
每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。
根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。
每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。
每日清拖1 次轎廂地面。
不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。
每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺、屋面
每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃1 次 天臺、屋面。
每2 周巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施
每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。
每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景
根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制
配合相關(guān)部門進行有害生物預防和控制。
投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔
雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要
道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。
7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每月全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。
7.6 公共秩序維護
7.6.1 出入口有專人24 小時值守。
7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：
00 巡視 3 次、其中樓內(nèi)巡視 1 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。
7.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
7.6.4 機動車輛登記出入。
7.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應留存 30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著 位置。
7.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
7.6.7 每年進行3 次專項應急預案演習，做好記錄。
7.6.8 備勤人員 24 小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人 員的20%，配備必要的應急工具。
7.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。
7.7 裝飾裝修管理
7.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。
7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
7.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
7.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。
7.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。
自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。
8 住宅物業(yè)服務五級標準
8.1 基本要求
8.1.1 客戶服務場所 設(shè)置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目負責人
及主要服務人員照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務的，公示特約服務項目 及服務標準、收費標準。客戶服務中心工作時間，工作日不少于12 小時、節(jié) 假日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務電話。
8.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
項目負責人具有 5 年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。按需求配備具有外語會話能力的管理人員。
8.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應急預案。建立培訓體系，定期組織培訓與考核。建立物業(yè)服務工作記錄。
8.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應用物業(yè)服務軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護資料、收費資料等。
8.1.5 標志
設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標 志。
8.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情
況、收支情況、本收支預算；每年第三季度公示上半年 物業(yè)服務合同履行情況、收支情況。
每月公示上月主要工作計劃完成情況及下月主要工作 計劃。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 15 分鐘內(nèi)，其它報修 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn) 場；由專項服務企業(yè)負責的設(shè)施設(shè)備應在 30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 1 個工作 日內(nèi)回復。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務意見，問卷率 85% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 69 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織3 次社區(qū)文化活動。重要節(jié)日進行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關(guān)部 門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責 任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務代理等特約服務。
8.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。專項服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。專項服務企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。對專項服務進行監(jiān)督及評價。
8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
8.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制
修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。
6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房
1）
每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。
2）
設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）
在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。
4）
設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）
在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
6）
交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
8.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)
每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件
1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。
4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物
1）
每周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。
2）
每月檢查1 次雨、污水管井等。
3）
每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4）
每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
5）
每年檢測 1 次防雷裝置。信號系統(tǒng)應加裝信號級 電涌保護器。
8.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷
器、箱體等；每年清洗消毒2 次風機盤管濾網(wǎng)；每2 年清洗 消毒1次風管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。
8.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)
定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。
每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每月切換1次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
8.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。
每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。污水泵
汛期每日巡視2 次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運行 狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。化糞池
每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
8.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
每班巡視1 次，一般故障8 小時內(nèi)修復；復雜故障1 日 內(nèi)修復。樓外照明
每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內(nèi)修復；復雜故障 3 日內(nèi)修復；每2 周調(diào)整1 次時間控制器。應急照明
每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。低壓柜
每日巡視3 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年 檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路
每周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，內(nèi)容包 括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。控制柜
每周巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1 次各種電器裝 置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2 次各類遠控裝置和節(jié)能 裝置。發(fā)電機
每月試運行1次，保證運行正常； 每年2 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每班巡視1 次充電機和蓄電池。檢測
每年檢驗1 次內(nèi)部結(jié)算電能表。配電室、樓層配電間
防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好； 電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。
8.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每日表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。對講門口機
每周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1 次；每 季度內(nèi)部除塵1 次。
網(wǎng)絡(luò)控制箱
每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 季度內(nèi)部除塵1 次。
紅外對射探測器
每月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面 清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備
每日檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每周表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。
解碼器
每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每 季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。云臺
每季度檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度 表面清潔1 次；每半年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點
每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次； 每日存儲巡更記錄。
讀卡器
每周檢查1 次外觀； 每周表面清潔1 次，查看防水狀況。
電磁鎖門鎖
每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕
每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。
8.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應向相
關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 75 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排
除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽
訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務與責任。
對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在 15 分 鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
8.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
8.3 消防安全防范
8.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設(shè)消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員
掌握消防基本知識和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 2 次，按照規(guī)定 每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排
除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
8.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災自動報警系統(tǒng)
1）
火災報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
2）
火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警
報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 77 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。
3）
備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風速；每年養(yǎng)護防2 次排煙風機、電源控制柜、風口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 78 防電話。滅火器
每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
8.4 綠化養(yǎng)護
8.4.1 基本要求
喬木
植株生長健壯，樹冠完整，出現(xiàn)死亡或缺株后應及時補 栽，生長季節(jié)葉片保存率高于 95%。灌木
植株生長健壯，枝葉豐滿，主枝分布均勻合理，觀賞效 果好，符合植物品種的造型特點。綠籬和色塊
造型整齊美觀，輪廓清晰，高度一致，修剪及時，出現(xiàn) 死亡或缺株應及時補栽。地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于99%，花壇植物死亡率超過1%后能 及時補栽更換。草坪
草坪整齊，覆蓋率高于 99%。
8.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 灌溉
有灌溉計劃，灌溉水下滲充足且均勻，有排澇措施；采 用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，能利用雨水資源進行灌溉；確保在 萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水，其他時間根據(jù)植 79 物種類、生長情況和土壤墑情合理安排灌溉。施肥
喬木每年施肥1 次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花壇植物根據(jù)生長情 況進行追肥；通過有機覆蓋等方法，逐年增加土壤有機質(zhì)。病蟲害防治
采取預防為主，綜合防治的方針；及時掌控病蟲害的發(fā) 生情況，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲害，減少使 用化學農(nóng)藥對環(huán)境的影響。整形修剪
喬木每年夏季、冬季各修剪1 次；灌木修剪及時，全年
至少修剪3 次；綠籬和色塊每年至少修剪5 次；冷季型草坪 生長季節(jié)至少每2 周修剪1 次，全年至少修剪20 次。除草
每年全面除草5 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的2%，局部雜草覆蓋率不超過 綠地面積的30%，不出現(xiàn) 20 厘米以上的雜草。垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物應隨時清理 干凈。
8.4.3
工作檢查 生長季節(jié)每周至少檢查1次綠化工作。編制每周綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。綠化檔案齊全、準確。
8.5 環(huán)境衛(wèi)生
8.5.1 生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。配有專用垃圾清運車清運垃圾，密閉運輸、外觀整 潔。
8.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)
1）
大堂、一層候梯廳
每日清掃、清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。
每日擦拭1 次信報箱。
每周擦拭1 次大堂玻璃。
每周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。
配有家具的，每月護理1 次。
每日巡視保潔3 次大堂、一層候梯廳。
2）
樓道、樓梯
每日清掃并清拖1 次樓道、樓梯地面。
每日擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。
每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。
根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。
每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。
2 電梯轎箱
每日擦拭2 次電梯轎廂門、面板。
每日清拖2 次轎廂地面。
不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每周護理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每月養(yǎng)護1 次。
每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺、屋面
每月清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃2 次天 臺、屋面。
每周巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施
每日清掃1 次、巡視保潔4 次樓外道路。
每周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每月清潔1 次 雨蓬、門頭等。水景
根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預防和控制
配合相關(guān)部門進行有害生物預防和控制。
投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔
雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃；雨后4小時道 路無成片積水，雨后天晴1 日內(nèi)恢復道路清潔水平。
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。晝間降雪的，隨時 清掃。夜間降雪的，主要道路的冰雪，在次日 9:00 前清掃干凈；其他責任地段的冰雪，在次日 10：00 前清掃干凈。82
8.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每2 周全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。
8.6 公共秩序維護
8.6.1 出入口有專人24 小時值守。
8.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：
00 巡視 4 次，其中樓內(nèi)巡視 2 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。
8.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
8.6.4 機動車輛登記出入。
8.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應留存 30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著 位置。
8.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
8.6.7 每年進行 4 次專項應急預案演習，其中有業(yè)主或使 用人參與的演習不少于1 次，做好記錄。
8.6.8 備勤人員 24 小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護人員的 25%，配備必要的應急工具。
8.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。
檔案齊全。
8.7 裝飾裝修管理
8.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。
8.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
8.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
8.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
8.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。
8.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。
自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。
引用標準名錄
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北京市地方標準
住宅物業(yè)服務標準
Residential Property Service Standard
（報批稿）
DBXXX-2010
條文說明
2010
北京
1 基本要求
1.1 客戶服務場所 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應設(shè)置專用的客戶服務場所，有
明顯標志、固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式； 三級以上標準對辦公家具、電腦、打印機等辦公設(shè)備分別提出了要求。四級以上標準要求客戶服務中心公示主要服務人員 照片。客戶服務場所根據(jù)項目類型和特點制定業(yè)務接待時 間。在客戶服務場所的顯著位置公示24 小時服務電話，有專人接聽，處理業(yè)主或使用人的報修、投訴等。
1.2 人員 從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書，如：電梯維修、空
調(diào)制冷維修、強電運行維修、消防監(jiān)控等專業(yè)人員均應持證 上崗；直接從事供水工作的人員應取得健康體檢合格證。從業(yè)人員應遵守本企業(yè)制定的行為規(guī)范，佩戴明顯 標志；二級以上標準要求統(tǒng)一著裝。每個物業(yè)管理區(qū)域均應配備物業(yè)服務項目負責人及 房屋建筑安全管理員。一級至五級標準對項目負責人任職條件分別提出要
求，最低要求為2 年以上物業(yè)服務企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作 經(jīng)歷，經(jīng)培訓考核成為本市項目負責人信用信息檔案登記在 冊人員。五級標準提出可以根據(jù)項目特點和業(yè)主需求，配備 具有外語會話能力的管理人員。
1.3 制度 根據(jù)項目情況制定各項管理制度，如：房屋管理制
度、維修管理制度、二次供水管理制度、電梯管理制度、消 防安全防范制度、綠化養(yǎng)護制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、公共 秩序維護管理制度、裝飾裝修管理制度、值班制度、財務管 理制度、收費管理制度、培訓與考核制度等。根據(jù)項目情況制定突發(fā)公共事件應急預案，如：火
災、水、電、氣、電梯、公共衛(wèi)生事件、極端氣象災害等應 急預案。員工的培訓、考核包括以下內(nèi)容：
員工入職培訓，即針對企業(yè)文化、規(guī)章制度、服務理念 等進行培訓、考核。
員工崗位培訓，即針對不同的專業(yè)、崗位制定培訓計劃，實施并考核。建立巡視、檢查、運行、維修養(yǎng)護等物業(yè)服務工作 記錄，記錄應清晰、完整、準確。
1.4 檔案
建立物業(yè)管理檔案，包括：基礎(chǔ)資料、業(yè)主資料、運行
維護資料。基礎(chǔ)資料包括竣工驗收資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。業(yè)主資料包括業(yè) 主或使用人的基本信息、物業(yè)權(quán)屬資料等。運行維護資料包 括房屋及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護記錄、服務和管理資 料等。
檔案管理應遵守有關(guān)保密規(guī)定，不得外泄業(yè)主資料。
四級以上標準要求設(shè)有檔案資料室及專職檔案管理人 員。
四級以上標準要求使用專業(yè)物業(yè)服務軟件管理物業(yè)管 理檔案。
1.5 標志
消防、逃生通道、安全出口等重點部位和設(shè)施設(shè)備應設(shè) 置專用標志；作業(yè)施工期間應設(shè)置警示標志；綠地、水景等 部位設(shè)置溫馨提示。
標志應清晰、完整、準確，不得遮擋、轉(zhuǎn)向、涂改、移 位或轉(zhuǎn)為他用。
1.6 客戶服務 五級標準要求每半年向業(yè)主公示物業(yè)服務合同履行 情況和收支情況等；每月公示主要工作計劃和完成情況。對停水、停電、停氣、電梯維修、噴灑農(nóng)藥、滅鼠、滅蟑等，涉及業(yè)主和使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應履行告知義務。三級以上標準要求對報修、投訴進行回訪。四級以 上標準對回訪比例提出要求。
回訪率是指回訪數(shù)量占業(yè)主或使用人報修數(shù)量或投訴 數(shù)量的百分比。三級以上標準要求每年公開征集物業(yè)服務意見，保
留征詢意見問卷、滿意率統(tǒng)計表、整改措施及實施方案、公 示情況記錄等資料。
問卷率是指實際回收的有效問卷數(shù)量占業(yè)主數(shù)量的百 分比。三級以上標準要求每月檢查 1 次物業(yè)服務質(zhì)量，重
要節(jié)假前組織房屋及共用設(shè)施設(shè)備檢查、消防安全檢查等，對發(fā)現(xiàn)的問題、整改措施、整改結(jié)果等進行記錄。
5 三級以上標準要求組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機 房。三級以上標準要求組織社區(qū)文化活動，并應充分考 慮活動中可能存在的風險，避免發(fā)生意外。四級以上標準要求重要節(jié)日進行美化裝飾。三級以上標準要求設(shè)立公共信息欄用于宣傳，宣傳 材料應張貼有序、更新及時、保持美觀。三級以上標準要求提供特約服務，為業(yè)主提供便利。
1.7 專項服務委托管理
要求建立專項服務委托管理制度，對共用設(shè)施設(shè)備維修 養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等專項服務企業(yè)的資質(zhì)、操 作人員的職業(yè)資格證書進行確認，簽訂專項服務委托合同，并對專項服務進行監(jiān)督及評價。
其中涉及到電梯作業(yè)、有限空間作業(yè)、高空作業(yè)、壓力 容器操作等特種作業(yè)的，委托工作實施前應對現(xiàn)場情況進行
交底，并履行相應的審批手續(xù)。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
本標準描述的維修工作是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 日常維修服務，需使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的，按照《北京市住宅專項維修資金管理辦法》、《北 京市住宅專項維修資金使用審核標準》等執(zhí)行。
2.1 綜合管理 物業(yè)服務項目應建立完整的房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔
案，包括設(shè)施設(shè)備的運行、巡視檢查、維修養(yǎng)護記錄等。
2 根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》 的規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進行評估、鑒定。明確共用部位、共用設(shè)施設(shè)備巡視檢查的內(nèi)容、路
線、頻次等要求，制定維修養(yǎng)護計劃，巡視檢查和維修養(yǎng)護 要做好記錄；每年第四季度制定下一房屋及共用設(shè)施設(shè) 備維修養(yǎng)護計劃，并組織實施。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，特種設(shè)備應定期檢驗檢測并有 相應記錄。在發(fā)生雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前
后，要對防雷裝置、屋面防水、排水系統(tǒng)等組織專項檢查并 做好記錄。
2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)
每季度由房屋建筑安全檢查員以目測方式對基礎(chǔ)、梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查；其中每年第四季度的檢查應配 合每年的房屋檢查工作進行。建筑部件
1）
定期對建筑部件進行巡視檢查，按照責任范圍進 行維修養(yǎng)護。
標準中描述建筑部件的雨罩、空調(diào)室外機臺架是指和主 體結(jié)構(gòu)形成整體的構(gòu)件，業(yè)主自裝的除外。
2）
巡視時如發(fā)現(xiàn)窗框松動、門窗扇開關(guān)不靈活、糟
朽、開焊、小五金缺損等情況應修補。修補后的鋼木門窗應 開關(guān)靈活不松動，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全；玻璃裝釘 牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。
一級至五級標準巡視頻次有差別。
3）
物業(yè)共用部分的室內(nèi)墻面及頂棚不應出現(xiàn)空鼓、剝落現(xiàn)象，修繕后的內(nèi)墻面及頂棚應恢復原有功能，抹面應 接搓平整、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。吊頂?shù)?龍骨應整齊，無明顯變形。吊頂板整潔無污漬，不缺邊角。
室內(nèi)地面、散水不應出現(xiàn)起砂、空鼓、松動的情況，維 修后應平整、光滑、接搓平順。
外墻面應保持整潔。墻皮和涂料不起皮，不開裂。外墻 磚不松動，不空鼓。外檐抹灰、塊料面層因局部嚴重空鼓有 脫落危險的，應及時排除險情，排除后應不存在危險隱患。在冬、夏季節(jié)交換的高溫差時期，要特別加強對墻面裝飾材 料的檢查和維修，防止高空墜落傷人的現(xiàn)象發(fā)生。
煙道不應有裂縫、破損、堵塞，修繕后應保持通暢。
一級至五級標準檢查頻次有差異。
4）
定期將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干
凈；雨落管局部殘缺、破損應更換，修繕后應補齊五金配件。
屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補漏范圍，補漏后應達到不再滴漏。陽臺、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn) 保護層開裂，應及時封堵裂縫，維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應不再有 裂縫及露筋現(xiàn)象。附屬構(gòu)筑物
1）
定期巡查道路、路面、側(cè)石、管井、溝渠等，發(fā) 現(xiàn)陷落、損壞、松動、丟失等現(xiàn)象應安排修復。
2）
一級至五級標準檢查雨、污水管井的頻次有差異。
3）
定期對大門、圍墻等進行巡查，如存在開裂，倒
塌，基礎(chǔ)松動等現(xiàn)象，應安排修復。一級至五級標準巡查頻 次有差異。
4）
定期對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡
查，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，保證其安全使用；不能及時修復的 要進行圍護，并設(shè)置相應的警示標志。
5）
防雷裝置應符合相關(guān)規(guī)范要求；于每年上汛前即6 月 15日前完成檢測。
每次出現(xiàn)雷電后對防雷裝置進行專項檢查，發(fā)現(xiàn)損壞應 立即修復或更換。
在檢測中發(fā)現(xiàn)的不符合項目，應及時采取措施處理。
2.3 空調(diào)系統(tǒng) 根據(jù)《關(guān)于嚴格執(zhí)行公共建筑空調(diào)溫度控制標準的 通知》（國發(fā)[2006]28 號）控制室內(nèi)溫度，夏季不低于 26 攝氏度，冬季不高于20 攝氏度。根據(jù)衛(wèi)生部《公共場所集中空調(diào)通風系統(tǒng)衛(wèi)生管理 辦法》（衛(wèi)監(jiān)督發(fā)[2006]53 號）的要求，建立空調(diào)衛(wèi)生管理 制度和應急預案。三級以上標準要求每年檢查1 次管道、閥門并除銹。
三級以上標準對冷卻塔噪聲提出檢測要求。一級至五級標準對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的清洗消毒頻次有 差異。一至五級標準都應定期對冷凍水質(zhì)進行檢測。
2.4 二次供水設(shè)施
二次供水設(shè)施設(shè)備的運行、維修養(yǎng)護應達到以下要求： 運行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染； 水質(zhì)符合衛(wèi)生標準； 水箱及管道無銹蝕、水箱間保持清潔； 做好日常巡視、維修、養(yǎng)護、水箱清洗、消毒記錄。
一級至五級標準對水箱間的巡視頻次有差異。
2.5 排水系統(tǒng) 排水、排污管道應通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。
三級以上標準要求每次降雨前后及強降雨過程中對主 要排水口、管井進行檢查。一級至五級標準對污水泵的巡視頻次有差異。化糞池、污水井的清掏工作應由具備安全生產(chǎn)條件 的專項服務企業(yè)實施，物業(yè)服務企業(yè)應確認其資質(zhì)，對清掏
作業(yè)的過程進行監(jiān)督。
2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
樓內(nèi)照明是指建筑物內(nèi)共用部位的照明。
電光源和照明燈具完好，當照度低于設(shè)計標準的80%時，應進行維修。
一級至五級標準對樓內(nèi)照明的巡視頻次和修復時限有 差異。樓外照明
樓外照明是指建筑物外共用部位的照明，包括：園區(qū)照 明、園區(qū)道路照明、圍墻照明、景觀照明，航空障礙標志燈 等。
照度低于設(shè)計標準80%時，應進行維修。
保證燈具和附屬配電箱的防水性能應達到設(shè)計的防護 等級（IP 等級）。
景觀照明、園區(qū)照明以照明效果是否明顯受到影響作維 修的依據(jù)。
光控開關(guān)和時間控制器應保持完好并根據(jù)季節(jié)變化對 開啟和關(guān)閉的時間進行定期調(diào)整。
共用部位道路照明的開閉時間應與本市路燈的開閉時 間基本同步。
一級至五級標準對樓外照明的巡視頻次和修復時限有 差異。應急照明
應急照明包括安全照明燈、疏散照明燈、疏散指示燈、樓層指示燈。
高于100 米的建筑物內(nèi)的應急照明斷電后，依靠蓄電池
維持時間應不少于30分鐘，低于100米的應不少于20分鐘。
應急照明燈具的集中式或自帶式蓄電池都應定期進行 充放電。低壓柜、低壓配電箱、控制柜
檢查低壓柜各個支路的負荷情況，電氣元件和連接點溫 度，各種表計異常誤差，柜內(nèi)積塵情況，異常噪聲和氣味，各類電氣元件的設(shè)定值的異常變化，進出線的護口，鎖具、柜體，各種標志標牌，指示燈，各種電器裝置或控制設(shè)備的 設(shè)定參數(shù)，按鈕，轉(zhuǎn)換開關(guān)，遠控裝置。
定期切換 EPS 主備電源和末端雙路電源互投開關(guān)，定期 對蓄電池充放電。
一級至五級標準巡視頻次有差異。發(fā)電機
啟動前檢查燃油位、潤滑油位、水位、啟動電池、充電 機的輸出電壓和電流、發(fā)電機饋線柜。
運行時檢查發(fā)電機轉(zhuǎn)速的平穩(wěn)度和機體振動情況、各類 表計的顯示、排煙口、進風口的動作、排煙顏色。
定期試運行的時間應不少于 15 分鐘，定期帶載運行的 時間應不少于1 小時，做好記錄。
定期檢查油料質(zhì)量，油料儲存間通氣管；現(xiàn)場儲油量不 得超過1 噸。
入冬前檢查水箱內(nèi)防凍液的加注情況。
按照生產(chǎn)廠家的規(guī)定進行周期性等級保養(yǎng)。
一級至五級標準試運行周期有差異。配電室、樓層配電間
配電室的門口應設(shè)置擋鼠板，其高度不低于 0.6 米。
所有穿過變電室墻壁、頂棚和地面的線槽，線管周圍的 空隙應嚴密封堵。
配電室應保持干燥。
室內(nèi)各種標志標牌完備。
2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
報警控制管理主機應每日巡視，及時排除各類故障。
檢查設(shè)備表面和內(nèi)部線路板、電子元器件表面的積塵情 況。
一級至五級標準對清潔周期提出了不同要求。應使用投 涮干凈擰干無滴水的抹布擦拭設(shè)備表面；用吹吸風機，吹除 或吸取內(nèi)部灰塵，對頑垢可先用軟毛刷清除。對講門口機
要求按鍵靈敏有效、顯示屏顯示正常、通話清晰、固定 牢固、防水狀況良好。
一級至五級標準對清潔周期提出了不同要求，參照上一 條款中介紹的方法對設(shè)備表面清潔和內(nèi)部除塵。網(wǎng)絡(luò)控制箱
外觀無變形，接線緊固。紅外對射探測器
固定牢固，防水良好，探測范圍有效、無誤報，接線緊 固。圖像采集設(shè)備
要求監(jiān)視畫面圖像清晰，錄像功能正常，矩陣開關(guān)搖桿 靈活有效，圖像切換正常。
攝像機
攝像機鏡頭表面清潔時要用鏡頭紙擦拭，要求聚焦清
晰、紅外夜視正常、防水狀況良好、固定牢靠、接線連接正 常。環(huán)境惡劣時，表面清潔可縮短周期增加頻次。解碼器
要求防雨罩牢固，接線可靠。云臺
云臺轉(zhuǎn)動部位銹澀，會增加電機工作負荷甚至損壞，因 此要求運轉(zhuǎn)靈活無噪音，接線可靠。
一級至五級標準對上潤滑油的周期提出不同要求。巡更點
要求固定牢固、外觀良好、存儲記錄有效可靠。讀卡器
要求固定牢固、鍵盤靈敏有效、讀卡時蜂鳴器聲音正常、防水狀況良好。電磁鎖門鎖
要求固定牢固、吸力達標、外觀無變形、接線緊固。
出門按鈕
第四篇：北京市物業(yè)服務等級標準
北京市物業(yè)服務等級標準
北京市物業(yè)服務等級標準
住宅物業(yè)服務標準
Residential Property Service Standard 編號：DB11/T 751-2010 主編單位：北京市物業(yè)服務指導中心 批準部門：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局
實施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言
本標準為推薦性標準。
本標準的主要內(nèi)容是：1.總則；2.術(shù)語和定義；3.基本 規(guī)定；4.住宅物業(yè)服務一級標準；5.住宅物業(yè)服務二級標準； 6.住宅物業(yè)服務三級標準；7.住宅物業(yè)服務四級標準；8.住宅物業(yè)服務五級標準。
本標準由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會及北京市質(zhì)量 技術(shù)監(jiān)督局共同管理，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責 解釋工作。
主編單位：北京市物業(yè)服務指導中心 北京銀達物業(yè)管理有限責任公司 北京聞達敏斯物業(yè)管理服務有限公司 北京萬科物業(yè)服務有限公司 北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司 北京順天通物業(yè)管理有限公司
主編人員：薛福志、艾白璐、王穎、王亞軍、李旻、鄭 冰、魏宣、謝煒、周文、吳衛(wèi)東、李維善、張乃魁、陳祖武、霍煒、賈光輝、許文良、張國安 審查專家：楊燕敏、鄧俊、韓子忠、化向東、郭健、曹 紹利、鄭樂、徐平波、宋寶程、閆耘、蔡玲玲
目 次 總 則.................................................1 2 術(shù)語和定義............................................2 3 基本規(guī)定..............................................3 4 住宅物業(yè)服務一級標準..................................4 4.1 基本要求............................................4 4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護................6 4.3 消防安全防范.......................................11 4.4 綠化養(yǎng)護...........................................14 4.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................15 4.6 公共秩序維護.......................................16 4.7 裝飾裝修管理.......................................17 5 住宅物業(yè)服務二級標準.................................19 5.1 基本要求...........................................19 5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護...............21 5.3 消防安全防范.......................................26 5.4 綠化養(yǎng)護...........................................29 5.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................30 5.6 公共秩序維護.......................................32 5.7 裝飾裝修管理.......................................32 6 住宅物業(yè)服務三級標準.................................34 6.1 基本要求...........................................34 6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護..............36 6.3 消防安全防范......................................42 6.4 綠化養(yǎng)護..........................................44 6.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................46 6.6 公共秩序維護......................................48 6.7 裝飾裝修管理......................................49 7 住宅物業(yè)服務四級標準................................50 7.1 基本要求..........................................50 7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護..............52 7.3 消防安全防范......................................58 7.4 綠化養(yǎng)護..........................................61 7.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................62 7.6 公共秩序維護......................................65 7.7 裝飾裝修管理......................................65 8 住宅物業(yè)服務五級標準................................67 8.1 基本要求..........................................67 8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護..............69 8.3 消防安全防范......................................75 8.4 綠化養(yǎng)護..........................................78 8.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................79 8.6 公共秩序維護......................................82 8.7 裝飾裝修管理......................................82 引用標準名錄..........................................84 條文說明..............................................86 1 總則
1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務行為，提高服務水平，實現(xiàn)物業(yè)服務的標準化、專業(yè)化、精細化，結(jié)合本市情況，制定本標準。
1.0.2 北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，適用本標準。
1.0.3 北京市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務工作除應遵守本標準
外，尚應符合國家及北京市現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標準的規(guī)定。2 術(shù)語和定義 2.0.1 物業(yè)服務
物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，進行維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩 序的活動。2.0.2 物業(yè)共用部分
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2.0.3 專項服務
接受委托，承接共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等專業(yè)服務。2.0.4 特約服務
物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務合同約定以外的服務。2.0.5 突發(fā)公共事件
突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財產(chǎn)損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴重社會危害，危及公共安全的緊急事件。3 基本規(guī)定
3.0.1 本標準中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維
修養(yǎng)護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作。
3.0.2 物業(yè)服務標準分為五級，一級標準為最低標準，每一級標準高于且包含相應低一級的標準。3.0.3 簽訂物業(yè)服務合同時，依據(jù)住宅物業(yè)實際情況確定物業(yè)服務事項，選定相應的物業(yè)服務標準。本標準施行前已簽訂物業(yè)服務合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。4 住宅物業(yè)服務一級標準 4.1 基本要求 4.1.1 客戶服務場所 設(shè)置客戶服務場所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目負責人照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3 客戶服務場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務電話。4.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
為本市項目負責人信用信息檔案登4 項目負責人具有2 年以上物業(yè)服務企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，記在冊人員。4.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件應急預案。3 建立物業(yè)服務工作記錄。4.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。4.1.5 標志
設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。4.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設(shè)備設(shè)施應在30 分鐘內(nèi)告知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內(nèi)回復。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。4.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。專項服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。3 專項服務企業(yè)人員佩戴標志。4 對專項服務進行監(jiān)督及評價。
4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房
1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。4.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)
每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件
1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物
1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。4.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每半年切換1 次備用水泵。每年檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
4.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵
汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月進行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次。3 化糞池
每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。4.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明
每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi)修復。2 樓外照明
每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復；復雜故障2 周內(nèi)修復。3 應急照明
每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。4 低壓柜
每周巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路
每季度巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜 每季度巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機
每季度試運行1 次，保證運行正常。8 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。4.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機
每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對射探測器
每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備
每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器
每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺
每年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點
每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器
每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
每季度檢查1 次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。4.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。4.3 消防安全防范 4.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行1 次消防安全培訓。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1 火災自動報警系統(tǒng)
1）火災報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統(tǒng)
每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器
每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
4.4 綠化養(yǎng)護 4.4.1 基本要求 1 喬木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。2 灌木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。3 綠籬和色塊
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4 地被和花壇植物
花壇植物死亡率低于15%。5 草坪 保證基本成活。4.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 1 灌溉
根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1 次。2 施肥
根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每3 年至4 年施肥1次；灌木每1 年至2 年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。3 病蟲害防治
植物生長季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進行防治，不出現(xiàn)嚴重病蟲害現(xiàn)象。4 整形修剪
一般喬木每3 年修剪1 次；灌木每2 年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。5 除草
每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。6 垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理1次。4.4.3 工作檢查和記錄
生長季節(jié)每月檢查1 次植物生長情況。4.5 環(huán)境衛(wèi)生
4.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 按有關(guān)規(guī)定和標準實行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。4.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)
1）大堂、一層候梯廳
每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯
每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。
每季度擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺、屋面
雨季前清掃1 次天臺、屋面。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次樓外道路。5 水景
根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預防和控制
配合相關(guān)部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7 雨雪天氣清潔
雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。4.5.3 工作檢查和記錄
每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。4.6 公共秩序維護
4.6.1 主要出入口有人值守。
4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。
4.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。4.6.4 機動車輛憑證出入。
4.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。4.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。4.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。4.7 裝飾裝修管理
4.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。
4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。4.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑?日內(nèi)清運。5 住宅物業(yè)服務二級標準 5.1 基本要求 5.1.1 客戶服務場所 設(shè)置客戶服務場所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目負責人照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3 客戶服務場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務電話。5.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。項目負責人具有3 年以上物業(yè)服務企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。5.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應急預案。3 建立物業(yè)服務工作記錄。5.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。應用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料。5.1.5 標志
設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。5.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設(shè)施設(shè)備應在30 分鐘內(nèi)告知。5 業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內(nèi)回復。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。5.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。專項服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。3 專項服務企業(yè)人員佩戴標志。4 對專項服務進行監(jiān)督及評價。
5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 5.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制
修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房
1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)
每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件 1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）每半年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物
1）每2 月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4）每2 月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。5.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。4 每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。5.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每半年切換1 次備用水泵。每年檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
5.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵
汛期每日巡視1 次，平時每2 周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月進行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次。3 化糞池
每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。5.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明
每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi)修復。2 樓外照明
每周巡視1 次，一般故障2 日內(nèi)修復；復雜故障2 周內(nèi)修復。3 應急照明
每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。4 低壓柜
每日巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路
每季度巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜
每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機
每季度試運行1 次，保證運行正常。8 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。5.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機
每2 月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對射探測器
每半年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器
每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺
每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點
每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器
每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖
每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
每季度檢查1 次開鎖功能、接線。5.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。5.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5.3 消防安全防范 5.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設(shè)消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。5.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1 火災自動報警系統(tǒng)
1）火災報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統(tǒng)
每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電
控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器
每周巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
5.4 綠化養(yǎng)護 5.4.1 基本要求 1 喬木
生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 灌木
生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 綠籬和色塊
植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。5 草坪
保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。5.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 1 灌溉
出現(xiàn)干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1 次。2 施肥
根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不 良的植物適當增加施肥頻次。3 病蟲害防治
根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4 整形修剪
喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。5 除草
每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。6 垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理2次。5.4.3 工作檢查和記錄 生長季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長情況。2 編制綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。5.5 環(huán)境衛(wèi)生
5.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 按有關(guān)規(guī)定和標準實行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每3 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車外觀整潔。5.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)
1）大堂、一層候梯廳 每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭2 次信報箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯
每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。
每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺、屋面
雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。每季度巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次樓外道路。
每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景
根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預防和控制
配合相關(guān)部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7 雨雪天氣清潔
雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。5.5.3 工作檢查和記錄
每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。5.6 公共秩序維護
5.6.1 主要出入口有專人值守。
5.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。
5.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。5.6.4 機動車輛憑證出入。
5.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。5.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。5.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。5.7 裝飾裝修管理
5.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
5.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
5.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
5.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。5.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑? 日內(nèi)清運。6 住宅物業(yè)服務三級標準 6.1 基本要求 6.1.1 客戶服務場所 設(shè)置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目負責人照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3 客戶服務中心工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務電話。6.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊4 項目負責人具有2 年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。6.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應急預案。3 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。4 建立物業(yè)服務工作記錄。6.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。應用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。6.1.5 標志
設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。6.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設(shè)施設(shè)備應在30 分鐘內(nèi)告知。報修進行回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在2 個工作日內(nèi)回復。投訴進行回訪。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務意見，公示整改情況。每月組織1 次項目服務質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。9 每年至少組織1 次社區(qū)文化活動。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。6.1.7 專項服務委托管理 1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。專項服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。3 專項服務企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。4 對專項服務進行監(jiān)督管理及評價。6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 6.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房
1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。6.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)
每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件
1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物
1）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。6.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。7 每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。6.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每季度切換1 次備用水泵。每年檢查2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
6.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵
汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每2 周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。3 化糞池
每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。6.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明
每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障5 日內(nèi)修復。2 樓外照明
每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi)修復；每月調(diào)整1 次時間控制器。3 應急照明
每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。4 低壓柜
每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路
每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜
每2 周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機
每月試運行1 次，保證運行正常；每年活化1 次蓄電池； 每周巡視1 次充電機和蓄電池。8 檢測
每5 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標志準確。6.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機
每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對射探測器
每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備
每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器
每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺
每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點
每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器
每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖
每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。6.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。6.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6.3 消防安全防范 6.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設(shè)消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。6.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1 火災自動報警系統(tǒng)
1）火災報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統(tǒng)
每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電
控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器
每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
6.4 綠化養(yǎng)護 6.4.1 基本要求 1 喬木
植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于85%。2 灌木
植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊
植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更換。5 草坪
草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。6.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 1 灌溉
有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當增加灌 溉次數(shù)。2 施肥
根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的 依賴。3 病蟲害防治
根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪
喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪1 次；冷季型草坪應根據(jù)長勢生長季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。5 除草
每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理3次。6.4.3 工作檢查 生長季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。3 有綠化檔案。6.5 環(huán)境衛(wèi)生
6.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車外觀整潔。6.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)
1）大堂、一層候梯廳
每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯
每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。
每2 周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1 次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。2 電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。
不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。每日巡視保潔2 次電梯轎箱。3 天臺、屋面
每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每2 月清掃1次天臺、屋面。每月巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設(shè)施
每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。
每月清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5 水景
根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預防和控制
配合相關(guān)部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7 雨雪天氣清潔
雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。6.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6.6 公共秩序維護
6.6.1 主要出入口有專人24 小時值守。
6.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。6.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。6.6.4 機動車輛憑證出入。
6.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應留存30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著位置。
6.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。6.6.7 每年進行2 次專項應急預案演習，做好記錄。6.6.8 備勤人員24 小時待崗。6.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。6.7 裝飾裝修管理
6.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。6.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
6.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
6.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
6.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。6.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑? 日內(nèi)清運。7 住宅物業(yè)服務四級標準 7.1 基本要求 7.1.1 客戶服務場所 設(shè)置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務的，公示特約服務項目 及服務標準、收費標準。客戶服務中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于8小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務電話。7.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 服務人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊4 項目負責人具有3 年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。7.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應急預案。3 建立培訓體系，定期組織培訓、考核。4 建立物業(yè)服務工作記錄 7.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案，2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應用物業(yè)服務軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。7.1.5 標志
設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。7.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本收支預算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內(nèi)、其他報修30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設(shè)施設(shè)備應在30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2 個工作日內(nèi)回復。投訴回訪率100%。6 每年至少公開征集1 次物業(yè)服務意見，問卷率80%以上，公示整改情況。7 每月組織1 次項目服務質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。9 每年至少組織2 次社區(qū)文化活動。10 重要節(jié)日進行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。7.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。專項服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。3 專項服務企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。4 對專項服務進行監(jiān)督及評價。
7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房
1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)
每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件
1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物
1）每2 周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每2 月檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4）每2 周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。7.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1 次風管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。7.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每2 月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
7.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵
汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。3 化糞池
每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。7.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明
每日巡視1 次，一般故障12 小時內(nèi)修復；其他復雜故障3 日內(nèi)修復。2 樓外照明
每周巡視3 次；一般故障1 日內(nèi)修復；其他復雜故障5日內(nèi)修復；每2 周調(diào)整1 次時間控制器。3 應急照明
每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。4 低壓柜
每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路
每月巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。6 控制柜
每周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠控裝置。7 發(fā)電機
每月試運行1 次，保證運行正常；每年1 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機和蓄電池。8 檢測
每3 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好； 電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。7.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機
每2 周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 周表面清潔1 次； 每半年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對射探測器
每2 月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每2 月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備
每周檢查2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器
每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺
每季度檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點
每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器
每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖
每月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
每月檢查1 次開鎖功能、接線。7.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。7.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。7.3 消防安全防范 7.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責任制，設(shè)消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定
每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1 火災自動報警系統(tǒng)
1）火災報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1 次。2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器
每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
7.4 綠化養(yǎng)護 7.4.1 基本要求 1 喬木
植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于90%。2 灌木
植株生長良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3 綠籬和色塊
植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于98%。4 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽。5 草坪
草坪整齊，覆蓋率高于95%。7.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 1 灌溉
有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土 壤情況合理灌溉。2 施肥
喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；有條件的，應使用有機肥料。3 病蟲害防治
根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。4 整形修剪
喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5 除草
每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的5%，發(fā)現(xiàn)50 厘米以上的雜草應及時清除。6 垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理5次。7.4.3 工作檢查 生長季節(jié)每月檢查4 次綠化工作。2 編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。3 綠化檔案齊全。7.5 環(huán)境衛(wèi)生
7.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。7.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)
1）大堂、一層候梯廳
每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭2 次信報箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。
每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯
每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。
每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1 次樓內(nèi)燈具。
根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。2 電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。
不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。每日巡視保潔3 次電梯轎箱。3 天臺、屋面
每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃1 次天臺、屋面。每2 周巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設(shè)施
每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。
每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2 月清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景
根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預防和控制
配合相關(guān)部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7 雨雪天氣清潔
雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每月全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。7.6 公共秩序維護
7.6.1 出入口有專人24 小時值守。
7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視3 次、其中樓內(nèi)巡視1 次；22：00 至次日6：00 巡視2 次，夜間巡查2 人同行。7.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。7.6.4 機動車輛登記出入。
7.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應留存30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著位置。
7.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。7.6.7 每年進行3 次專項應急預案演習，做好記錄。
7.6.8 備勤人員24 小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人員的20%，配備必要的應急工具。7.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7.7 裝飾裝修管理
7.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
7.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
7.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。7.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑? 日內(nèi)清運。8 住宅物業(yè)服務五級標準 8.1 基本要求 8.1.1 客戶服務場所 設(shè)置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務的，公示特約服務項目 及服務標準、收費標準。客戶服務中心工作時間，工作日不少于12 小時、節(jié)假日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務電話。8.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊4 項目負責人具有5 年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。按需求配備具有外語會話能力的管理人員。8.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應急預案。3 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。4 建立物業(yè)服務工作記錄。8.1.4 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應用物業(yè)服務軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。8.1.5 標志
設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。8.1.6 客戶服務 每年第一季度公示上一物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本收支預算；每年第三季度公示上半年物業(yè)服務合同履行情況、收支情況。每月公示上月主要工作計劃完成情況及下月主要工作計劃。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修15 分鐘內(nèi)，其它報修30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設(shè)施設(shè)備應在30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在1 個工作日內(nèi)回復。投訴回訪率100%。6 每年至少公開征集1 次物業(yè)服務意見，問卷率85%以上，公示整改情況。7 每月組織1 次項目服務質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。9 每年至少組織3 次社區(qū)文化活動。10 重要節(jié)日進行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。12 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。8.1.7 專項服務委托管理 簽訂專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。專項服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。3 專項服務企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。4 對專項服務進行監(jiān)督及評價。
8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 8.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制
修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房
1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。8.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)
每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件
1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物
1）每周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每月檢查1 次雨、污水管井等。3）每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4）每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
5）每年檢測1 次防雷裝置。信號系統(tǒng)應加裝信號級電涌保護器。8.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 1 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風機盤管濾網(wǎng)；每2 年清洗消毒1 次風管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。8.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
8.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵
汛期每日巡視2 次，平時每日巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。3 化糞池
每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。8.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明
每班巡視1 次，一般故障8 小時內(nèi)修復；復雜故障1 日內(nèi)修復。2 樓外照明 每日巡視1 次，一般故障12 小時內(nèi)修復；復雜故障3日內(nèi)修復；每2 周調(diào)整1 次時間控制器。3 應急照明
每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。4 低壓柜
每日巡視3 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路
每周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。6 控制柜
每周巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1 次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2 次各類遠控裝置和節(jié)能 裝置。7 發(fā)電機
每月試運行1 次，保證運行正常；每年2 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每班巡視1 次充電機和蓄電池。8 檢測
每年檢驗1 次內(nèi)部結(jié)算電能表。9 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。8.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每日表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機
每周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對射探測器
每月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每日檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器
每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺
每季度檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每半年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點
每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器
每周檢查1 次外觀；每周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖
每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。8.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在
第五篇：江蘇省物業(yè)管理服務等級標準
江蘇省物業(yè)管理服務等級標準（一級）
一、房屋及共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護：
1、房屋完好率95%以上
;2、房屋零修、急修及時率75%以上；3、房屋零修合格率85%以上；4、房屋立面較整潔，無重大缺損；5、房屋裝修符合管理規(guī)定；6、協(xié)調(diào)水、電、氣等部門的正常保障；7、環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本完好；8、道路暢通，路面較平整；9、消防設(shè)施基本完好，可隨時啟用。
二、安全保衛(wèi)：1、安全入口24小時值班；2、安全護衛(wèi)人員定時巡查；3、交通車輛管理有序；4、有應急處理計劃，遇險及時報警。
三、綠化環(huán)境衛(wèi)生：1、綠化覆蓋率15%以上；2、花草樹木長勢良好，無大面積蟲害現(xiàn)象；3、建立清掃保潔制度，專人定時保潔清掃，定時殺蟲滅鼠，垃圾日產(chǎn)日清。4、院內(nèi)通路基本整潔；5、公共設(shè)備、環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本整潔；6、無亂設(shè)攤點、廣告牌、亂貼畫現(xiàn)象。
四、經(jīng)營服務與文體服務：1、能提供基本的生活服務、維修服務，如房屋自用部位設(shè)施、設(shè)備的維修等；2、公共娛樂文體活動常年開展3項以上。
五、服務質(zhì)量、效果：1、服務人員盡職盡責，崗位職責明確，服務項目及價格公布；2、公共服務費收支情況定期（1－2次/年）公布；3、維修基金帳務報業(yè)委會審核，并定期向業(yè)主通報；4、建立投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率在80%以上，回訪率95%以上；5、業(yè)主意見反饋、滿意率60%以上。
六、硬件環(huán)境：1、小區(qū)符合規(guī)劃要求，容貌完好，無違章搭建現(xiàn)象；2、主出入口有小區(qū)平面示意圖，標號標志明顯；3、水、電、排水、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備基本齊全；4、停車場；5、主出入口設(shè)有值班室。
七、物業(yè)管理企業(yè)：1、有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；2、企業(yè)有內(nèi)部考核制度，崗位職責明確；3、人員持證上崗率80%以上，經(jīng)理持有物業(yè)崗位證書；4、安全護衛(wèi)人員統(tǒng)一著裝。
八、業(yè)主委員會：具備條件的應成立業(yè)主委員會。（目前東院沒有專項維修資金，中大修、維修、更新有困難）
江蘇省物業(yè)管理條例19條：物業(yè)管理服務事項主要包括以下內(nèi)容
（一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備日常維護和管理。
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生綠化的管理。
（三）協(xié)助管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。
（四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能，垃圾清運等管理服務。
（五）應業(yè)主要求進行的室內(nèi)特殊維護服務。
（六）物業(yè)檔案資料的管理。
東院委托服務事項
（摘《合同》第二章）
一、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、基礎(chǔ)、柱、梁、內(nèi)外墻體等承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、戶外墻面、走廊通道、門廳等。
二、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天線、垃圾道、天然氣、暖氣干道、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、小區(qū)自管公共廁所、樓內(nèi)消防設(shè)備等。
三、公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括：道路、廣場、室外上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、地下停車庫、路面停車位、變電室、設(shè)備間、公共門廳過道、地下室、窨井、警衛(wèi)值班室等。
四、公用綠地、花草、樹木、建筑小品的養(yǎng)護與管理。
五、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括：商業(yè)網(wǎng)點、攤位、文化娛樂場所等。
六、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括：房屋共用部位和公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清運等。
七、交通與車輛行駛、停放秩序的管理。確保本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛、停放有序、交通順暢（不承擔人身、財產(chǎn)保險、保管責任）。
八、維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序，包括安全監(jiān)控、門崗值勤、巡視，協(xié)助公安機關(guān)做好安全防范工作等（不承擔人身、財產(chǎn)保險、保管責任）。
九、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、物品等。
十、負責向業(yè)主和物業(yè)使用人按規(guī)定收取有關(guān)物業(yè)管理服務費用等。
十一、組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
十二、業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并按規(guī)定收費。
十三、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，根據(jù)具體情況，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、向物業(yè)主管部門報告等措施。
東院物業(yè)服務質(zhì)量標準
（摘《合同》第五章）
乙方須按下列規(guī)定，實現(xiàn)目標管理：
1、房屋外觀：清潔衛(wèi)生、完好無損；
2、設(shè)備運行：協(xié)調(diào)好水、電、汽部門的正常保障，滿足正常使用；
3、房屋及設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護：房屋完好無重大缺陷、零修及時率90%以上；
4、公共衛(wèi)生環(huán)境：清潔衛(wèi)生，無死角，無亂設(shè)攤點、廣告牌現(xiàn)象；
5、綠化：定期做好整枝、修剪草坪草地，及時做好病蟲害防治工作，花木長勢良好；
6、交通秩序：劃線停放，管理有序，道路順暢；
7、治安：維護小區(qū)正常秩序，治安形勢明顯好轉(zhuǎn)；
8、急修：24小時接受報修，零修合格率90%以上，隨報隨修；
9、乙方執(zhí)行江蘇省一級物業(yè)管理服務標準，業(yè)主和使用人滿意率達到65%以上。
補充說明：（東大院至今沒有專項維修資金，大、中修和更新有困難）
補充以下意見：
1、做好物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護工作。
（1）對于公用部位、公用設(shè)施設(shè)備發(fā)現(xiàn)問題要及時處理；
（2）雨季來臨前，對房屋漏雨情況作一次調(diào)查，分別情況及時作出處理。急修、小修要及時，中修、大修報業(yè)主委員會研究處理。
（3）做好與水、電、汽等有關(guān)部門的密切配合，確保東院生活區(qū)水、電、汽供應順暢。
（4）對于坑凹不平的路面，要有計劃地修補，做到路面平整。
2、做好治安防范工作
（1）西門、南門有專人24小時值勤，做到規(guī)范認真，禮貌文明；東小門定時開放，專人值班，以防閑雜人員自由進出物業(yè)小區(qū)。
（2）東院24小時內(nèi)有專人值班，巡邏，白天巡邏不少于4次，晚上巡邏不少于6次，做到機警、細心，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，排除治安隱患，有電話記錄。
（3）對陌生人和車輛進入東院要進行必要的查詢和登記；對拖物外出者要登記。
（4）值勤人員要統(tǒng)一著裝，注意形象。
（5）東院生活區(qū)發(fā)現(xiàn)安全事故要采取應急措施，并報有關(guān)部門。
3、維護好交通秩序。
（1）有交通管理標志牌。
（2）進入東院的車輛要分別進行疏導。
原東院汽車停放指定泊位，外面因事進入東院汽車停放指定地點，并收臨時停車費；幼兒園門口一律不得停放汽車、摩托車、自行車、電瓶車要停放入棚。克服亂停放現(xiàn)象，讓道路順暢。
4、創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境。
（1）及時清掃。對路面、廣場、花園每天清晨和下午各打掃一次，要清除花園內(nèi)的雜物、雜草、廢品，每周樓道清掃一次、每周樓道扶手擦拭一次。基本無垃圾、無雜物、無亂堆放、無死角現(xiàn)象，垃圾日產(chǎn)日清。遇暴雨、暴雪必須組織人員及時清掃，1小時內(nèi)清除積水、積雪。
（2）加強對廣告、攤販、小店的環(huán)境衛(wèi)生管理監(jiān)督，店面招牌整齊、無外溢現(xiàn)象。無噪音、油煙等污染業(yè)主生活。
（3）下水道、化糞池上半年各清理一次，下半年重點檢查發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做到及時疏通，無堵塞外溢現(xiàn)象，確保公共廁所的衛(wèi)生、安全。無明顯異味，要有足夠的保潔人員，不得中途減少。
（4）衛(wèi)生環(huán)境要達到創(chuàng)衛(wèi)的標準。
5、做好綠化工作
（1）每年一次開展對樹木的整枝、花圃的培植、護理。
（2）每年兩次及時噴灑藥水，防止病蟲害，做到無枯死、無破壞、花木長勢良好。
（3）定期剪修草坪、花木、樹枝，無雜草、無裸露，保護建筑小品，確保環(huán)境優(yōu)美。
（4）綠化帶每天清掃一次，無果皮、紙屑、石塊。
6、做好攤位、廣告的管理工作
總的要求：規(guī)范、限量。東院攤位不超過20個，幼兒園對面原則上不設(shè)點，最多不超過5個，院內(nèi)不允許攤位過夜。合同以三個月或半年為期限，一人一位。攤位必須有臨時攤位證，服從管理。
做到三不：不影響交通，不影響環(huán)衛(wèi)，不影響院容。
7、人員組織：總建制不少于35人——其中治保不少于15人，環(huán)衛(wèi)不少于11人，水、電、瓦、綠化各1人，辦公室4－5人（總經(jīng)理、總監(jiān)、會計、收費員）。
廣告要定地段、定時間，規(guī)范整齊。
做到人力配齊，崗位明確，骨干相對穩(wěn)定，不隨意中途裁人，持證上崗，統(tǒng)一著裝，文明服務。
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