第一篇：中國人壽SWOT分析

對中國人壽保險股份有限公司的SWOT分析

一、公司簡介

中國人壽保險（集團）公司作為中國最大的商業保險集團，是國內幾家資產過萬億的保險集團之一，是中國資本市場最大的機構投資者之一。

2011年，總保費收入達到3573.75億元，境內壽險業務市場份額為34.75%，總資產達到2萬億元。中國人壽保險（集團）公司作為中國最大的商業保險集團，是國內幾家資產過萬億的保險集團之一，是中國資本市場最大的機構投資者之一。2011年，總保費收入達到3573.75億元，境內壽險業務市場份額為34.75%，總資產達到2萬億元。中國人壽保險（集團）公司屬國有大型金融保險企業，總部設在北京。公司前身是成立于1949年的原中國人民保險公司，1996年分設為中保人壽保險有限公司，1999年更名為中國人壽保險公司。

集團下設有中國人壽資產管理有限公司、中國人壽財產保險股份有限公司、中國人壽養老保險股份有限公司、中國人壽保險（海外）股份有限公司、國壽投資控股有限公司以及保險職業學院等多家公司和機構，業務范圍全面涵蓋壽險、財產險、養老保險（企業年金）、資產管理、另類投資、海外業務等多個領域，并通過資本運作參股了多家銀行、證券公司等其他金融和非金融機構。

中國人壽保險（集團）公司已連續8年入選《財富》全球500強企業，排名由2002年的290位躍升為2011年的108位；連續3年入選世界品牌500強，位列第278位，是中國保險業唯一一家全球企業、全球品牌“雙500強”企業；在“2011中國企業500強”中，營業收入3887.91億元人民幣列第6位。

所屬壽險股份公司繼2003年12月在紐約、香港兩地同步上市之后，又于2007年1月回歸境內A股市場，成為內地資本市場“保險第一股”和全球第一家在紐約、香港和上海三地上市的保險公司，目前已成為全球市值最大的上市壽險公司。

二、SWOT分析

1、優勢

（1）中國人壽保險股份有限公司是中國最大的人壽保險公司，擁有深入人心的品牌形象和雄厚的整體實力，其注冊資本高達282.65億元人民幣，資本充

足率是法定資本充足率的3倍之高，為公司的良性發展提供了強有力的支持。中國人壽保險集團更連續9年入選世界500強連續3年入選世界品牌500強是中國唯一一家雙500強保險企業。

（2）為適應新的市場和經濟形勢，中國人壽積極地進行了結構調整。結構調整后，公司實行展、管分離。管理上的改革為公司業務的進一步發展提供了可能，而理賠等相關工作的回收也讓公司少了很多后顧之憂。

（3）中國人壽保險股份有限公司擁有龐大的營銷隊伍，廣泛的代理網點、銀行分支機構和郵政儲蓄網點、營業網點覆蓋全市。其中有近一半的網點設在廣大農村地區、許多地方僅此一家保險機構。

2、劣勢

（1）巨大的運營成本和管理壓力使得公司應對市場變化的效率低下。制度層面上管理不夠靈活實際操作中大多依靠地區負責人的管理能力予以彌補，仍然存在忽視制度建設的情況存在發生管理事故的隱患。

（2）公司人才流失現象較嚴重。原有的管理體制和僵化的用人體制使得很多專業人才得不到更多的機會和相匹配的重視在同業挖角的吸引下往往選擇離開。

（3）財務上對于利潤率的要求沒有在經營過程中得到充分的重視，僅僅作為次一等的要求而更多的強調市場占有率，由此帶來公司經營成本和費用的管制遲遲見不到成效。

（1）法律政策環境逐步完善。保險的資金融通、社會保障和三大功能為構建和諧社會做出了極大貢獻，國家和當地政府對壽險采取支持政策，制定了一系列法律法規，完善制度加強監督，促進了壽險業的規范發展。

（2）企業、公民的保險意識不斷提高。通過幾十年的宣傳和正確引導，人們對保險的認識正在逐步加深，保險需求也越來越多。而我國保險密度尚小、保險深度尚淺，國內保險市場發展空間巨大。

（3）隨著我國GDP高速增長，國民收入逐年提高，中等收入者開始成為社會的主體。公民的基本生活得到滿足后，有了更多的剩余資產滿足更高層次的需求，開始了解更多的理財知識，保險作為更穩健、更安全的理財手段之一得到了越來

越多的關注。（4）作為人口大國，中國正在逐步走向老齡化，社會養老壓力的加大極大地促進了壽險、養老保險需求的增加。

（1）保險市場開放后，保險市場的競爭加大。本土企業和外資企業相繼進入市場，爭奪市場份額。

（2）經濟的發展和社會的進步對公司的資本運用提出了更高的要求。尤其是在競爭越來越激烈的今天，成本管理已然成為了各公司的重要能力之一。保險公司面臨著人力成本上升，管理成本加大，理賠、保全等服務成本增加，品牌維護成本提高等各方面的挑戰。

（3）壽險產品的收益率仍然受國家政策的影響和管制，其吸引力顯然難以與銀行、證券、股票買賣、基金、期貨、外匯等的眾多理財想抗衡，尤其是在銀行利率連續上升的近幾年。而且隨著大家教育水平的提升，對金融相關知識的加深了解，保險產品將會面臨更大的挑戰。

三、戰略選擇

當前的市場環境下，市公司所在保險市場發展較為成熟，行業競爭趨于白熱化，傳統銷售渠道總體仍在健康穩步增長，未來的增長將來自于大眾客戶群的進一步擴大?？h支公司和農村地區，保險行業的滲透率較低，增長速度較高，未來的增長來源將來自于對大眾客戶的進一步滲透和越來越多買得起保險產品的人群。而公司在二三線城市和農村地區的市場優勢明顯隨著地區經濟發展，這一部分市場將被逐漸開發出來，利益也將漸漸得到體現。在這些地區公司需要加強制度建設，保護被保險人的利益，避免保費挪用、克扣等惡性事件的發生，維護企業形象，維持公司信譽，視市場情況加強營銷力度。整體上看，公司需要控制運營成本，提高資金運用水平，規避各種風險。同時，也要特別注重吸引專業人才，為應對更加復雜的市場環境變化做人才準備。

第二篇：中國人壽swot分析

中國人壽保險(集團)公司SWOT分析

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一、優勢：

1.中國人壽保險（集團）公司作為中國最大的商業保險集團，是國內幾家資產過萬億的保險集團之一，是中國資本市場最大的機構投資者之一。中國人壽注冊資本高達282.65億元RMB，2008年，中國人壽保險（集團）公司及其子公司總保費收入達到3220.52億元，境內壽險業務約占壽險市場份額的42.7%；總資產達到12846.11億元，可運用資金超過11000億元。2011年，總保費收入達到3573.75億元，境內壽險業務市場份額為34.75%，總資產達到2萬億元。高額的資本充足率，為公司的發展提供了強有力的支持。

2.為新中國歷史最為悠久的保險公司之一，有深入人心的品牌形象。中國人壽保險（集團）公司已連續8年入選《財富》全球500強企業，排名由2002年的290位躍升為2011年的108位；連續3年入選世界品牌500強，位列第278位，是中國保險業唯一一家全球企業、全球品牌“雙500強”企業；在“2011中國企業500強”中，營業收入3887.91億元人民幣列第6位。

3.2000年，中國人壽作出了股份制改革的重大決策，確立了建立現代企業制度的發展方向。2003年中國人壽保險（集團）公司重組設立以來，適應金融綜合經營的發展趨勢，開啟了集團化發展的征程。4.具有十分龐大的營銷團隊：中國人壽通過遍布全國的3000家客戶服務單位以及先進的95519“一站式”客戶服務電話，使客戶一周七天都可享受咨詢、查詢、投訴、掛失登記、報案登記等一系列服務。一言九鼎的服務承諾；專業高效的服務團隊；方便快捷的救援網絡 ；立體高效的監督機制。

這一點從其從業人員之多不難看出，幾乎我們每個人身邊總能有些人在中國人壽從事保險業務。

二、劣勢：

1.巨大的管理和運營成本，使得公司應對市場變化效率低下。2.人才利用率低，原有的管理體制和僵化的用人機制導致人才流出居多，很多人從事時間不長便跳槽或者專業了。

3.財務方面出現諸多隱患，2011年1月31日，國家審計署在對中國人壽保險（集團）公司2009資產負債損益情況審計中，查處保險經營管理中存在違規問題6.98億元。較多強調市場占有率，帶來的管理成本費用屢高不下。

三、機遇：

1.保險法律制度的逐步完善。

2.GDP增長率高，國民收入隨之增長，人民生活條件好了，保險意識也變強了，保險行業發展迅猛。

3.人口大國，老齡化趨勢發展，因此保險行業受益。

四、挑戰：

1.保險市場的開放，引來國內國外許多同行業的競爭，爭奪市場份額。2.隨著社會經濟的發展，人力成本的增加，會面臨更加巨大的管理運營成本。

3.隨著金融的發展，保險的吸引力明顯沒有諸如股票，期貨等金融產品所帶給人們的大。

第三篇：中國人壽股票分析

中國人壽股票分析

技術分析(目的是獲得投資時機和規模的判斷)投資建議(風險提示)中國人壽09年新會計準則下實現凈利潤328.8億元，對應每股收益1.16元，同比增長71.8%，每股凈資產較08年底的6.15元增長21.3%至7.47元，基本符合預期。一年新業務價值177.13億元，同比增長27.2%，基本符合我們28%的預期，略低于市場預期。09年內含價值2852億元，較08年底增長18.8%。

會計準則變更對報表的影響符合預期。中國人壽2009年報是首份公布的按照新會計準則編制的報表，重點關注評估利率的變動，中國人壽重新厘定準備金評估利率假設，較前略有提高。會計估計變更減少2009年壽險責任準備金80.20億元、長期健康險責任準備金0.65億元，增加稅前利潤80.85億元，即從336億元增加24%至417億元。再以08年報表為例，凈資產較調整前上升29%，EPS較調整前增加89%，內含價值報告仍按原標準編制。如我們預料，變更后的A股保險報表更接近此前H股報表數據。

產品結構改善，新業務價值增長27%，略低于市場預期。中國人壽受產品結構調整影響，09年保費增速下降，新準則下已賺保費2750億元，較08年微增3.7%。結構調整效果顯著，2009年首年期交保費占長險首年保費由08年的21.4%提升至25.4%，10年期及以上首年期交保費占首年期交保費由2008年同期的38.3%提升至49.7%。09年新業務價值177億元，較08年增長27.2%，基本符合我們28%的預期，略低于市場預期，究其原因，主要是從08年下半年結構調整已經開始從而基數較高，拉低了全年增速。2010年中國人壽將持續結構調整，公司計劃保費增長5%以上，從一季度情況看，公司個險新單保費增速略有放緩，預計10年NBV增速在15%左右。

09年實現總投資收益644億元，總投資收益率5.78%，低于我們預期?？偼顿Y收益率為5.78%，略低與預期。中國人壽09年投資資產達11721億元，較08年增長25%，債權型投資由08年的61.43%降低至49.68%，股權型投資由08年的8.01%提升至15.31%，分享了股市上漲收益，2009年可供出售資產浮盈達206億。2010年的投資收益料難超越09年水平，預計總投資收益率5%左右。

采用內含價值分析的公司合理價值為31元，下調評級至“中性”。公司業務增長趨勢和質量良好，目前股價對應2.7倍PEV和26倍新業務倍數，有所低估但幅度不大，股價上漲空間小于其他兩家保險公司，下調評級至中性。

要點一：所屬板塊 QFII重倉板塊，基金重倉板塊，機構重倉板塊，預盈預增板塊，北京板塊，保險板塊，A+H股板塊，HS300板塊，中字頭板塊，指數權重板塊，參股金融板塊，融資融券板塊。

要點二：經營范圍 人壽保險、健康保險、意外傷害保險等各類人身保險業務；人身保險的再保險業務；國家法律、法規允許或國務院批準的資金運用業務；各類人身保險服務、咨詢和代理業務。公司是我國最大的人壽保險公司，擁有由保險營銷員、團險銷售人員以及專業和兼業代理機構組成的我國最廣泛的分銷網絡，同時公司也是我國最大的機構投資者之一，通過控股的中國人壽資產管理有限公司成為我國最大的保險資產管理者，擁有無可匹敵的競爭優勢。

要點三：國內最大的壽險公司 中國人壽保險股份有限公司是國內最大的壽險公司，總部位于北京，公司提供個人人壽保險，團體人壽保險，意外險和健康險等產品與服務。公司是中國領先的個人和團體人壽保險與年金產品，意外險和健康險供應商，亦提供個人，團體意外險和短期健康險保單和服務。截至2010年末，公司擁有約1.29億份有效的個人和團體人壽保險單，年金合同及長期健康險保單。

要點四：品牌價值 公司控股股東中國人壽保險(集團)公司連續八年入選《財富》世界500強企業，總資產規模占據國內壽險行業半壁江山。根據世界品牌實驗室和世界經理人周刊聯合主辦的中國500最具價值品牌排行中，“中國人壽”品牌價值由2008年的668.72億元上升至2009年的824.37億元，品牌價值提升了155.65億元，位居2009年中國500最具價值品牌排行榜的第5位。2010年公司入選《福布斯》“全球上市公司2000強”，位列第90位，入選《金融時報》“全球500強企業”，位列第41位，位居中國上榜企業第7位，要點五：邁向金融集團 發展方向是國際頂級金融保險集團，在戰略實施上，已完成第一步—以壽險作為核心主業，資產管理作為非保險的核心主業，第二步為將核心業務擴大到養老金公司和財產險公司，第三步是將核心主業擴大到銀行，基金，證券，信托等相關領域，但楊超表示，預計未來權益類投資將占20%-25%，其中股權將升至5%-10%，今后投資將主要集中在金融和基礎設施建設兩個領域。

要點六：國內最大的機構投資者之一 公司是中國最大的機構投資者之一，并通過控股的中國人壽資產管理有限公司(注冊資本30億元，本公司占60%，集團公司占40%)成為中國最大的保險資產管理者。資產管理公司的業務范圍包括管理運用自有資金及保險資金，受托資金管理業務，與資金管理業務相關的咨詢業務及國家法律法規允許的其他資產管理業務。2010年公司的總投資收益率為5.11%。

要點七：養老險業務 中國人壽養老保險股份有限公司是由中國人壽保險(集團)公司，中國人壽保險股份有限公司，中國人壽資產管理有限公司共同發起設立的全國性養老保險公司(注冊資本25億，公司占87.4%，資產管理公司占4.8%)。經營范圍為團體養老保險及年金業務，個人養老保險及年金業務，短期健康保險業務，意外傷害保險業務，上述業務的再保險業務等。人壽資產管理有限公司2010年實現凈利潤4.93億元。人壽養老保險公司2010年凈利潤-1.94億元。

要點八：財險業務 中國人壽財產保險股份有限公司系集團公司與公司共同出資設立的全國性專業財產保險公司，2011年6月注冊資本金增至80億元(公司占40%)，經營范圍包括財產損失保險，責任保險，信用保險和保證保險，短期健康保險和意外傷害保險，上述業務的再保險業務等。2010年凈利潤6.19億元。

要點九：金融業綜合經營 公司積極探索金融業綜合經營，入股金融企業。2010年年報披露，公司持有廣東發展銀行30.80億股，占20%，期末賬面值116.23億元，為其第一大股東。此外公司還是中信證券第二大股東，民生銀行第二大股東以及杭州銀行第八大股東(初始投資6.5億元，占3%)。另初始投資3億元持有中國銀聯2%股權，初始投資0.05億元持有渤海產業投資基金3%股權。

要點十：網絡廣泛 公司擁有由保險營銷員，團險銷售人員以及專業和兼業代理機構組成的中國最廣泛的分銷網絡。截至2010年末公司保險營銷員總數達70.6萬人，團險銷售人員達1.42萬人，銀行保險渠道銷售代理網點達9.7萬個，銷售人員共計4.4萬人。

要點十一：參股遠洋地產 2009年12月27日公司出資港幣58.19億元，認購遠洋地產控股有限公司發行的9.43億股新股，成為該公司第二大股東，持股比例16.57%。2010年1月12日公司購入中國中化股份有限公司所持遠洋地產4.23億股，持股比例由16.57%增至24.08%，遠洋地產成為公司的聯營企業。

要點十二：農村市場 公司積極拓展農村小額保險業務，承保范圍擴大到19個省市，累計承保人數超過850萬人，形成了被國際保險界譽為“中國樣本”的小額保險商業模式，新農合業務經辦范圍擴大到17個省市，城鎮居民基本醫療保險業務經辦范圍擴大到9個省市，覆蓋人群超過2900萬人。公司積極推進新型農村養老保險試點，提高農民養老保障水平。要點十三：權益類投資比例上調 2010年8月保監會發布保險資金運用管理暫行辦法，保險資金投資于股票和股票型基金的賬面余額，合計不高于本公司上季末總資產的20%(原股票和基金的比例上限分別為10%)，投資基金和股票的余額合計不超過該上季末總資產的25%，投資基礎設施等債權投資計劃的賬面余額不高于本公司上季末總資產的10%(此前壽險公司和財險公司投資此項目的比例上限為6%和4%)，投資于無擔保企業(公司)債券和非金融企業債務融資工具的賬面余額，合計不高于本公司上季末總資產的20%。另保監會9月5日發布險資投資不動產，股權暫行辦法，險資投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高于本公司上季度末總資產的10%，投資未上市企業股權的賬面余額，不高于本公司上季末總資產的5%。

第四篇：中國人壽營銷策略分析

中國人壽營銷策略分析

中國人壽營銷策略中國人壽營銷策略中國人壽營銷策略中國人壽營銷策略分析分析分析分析 中國人壽是中國最大的保險公司，在中國大陸壽險行業中始終保持專業領先的競爭優勢。公司擁有強大的產品研發與創新能力，不斷豐富保險產品和服務的內涵。公司的投資運作高度專業化，是國內最大的機構投資者之一。公司厚積薄發的競爭優勢在市場上占據先機，市場份額連年第一。中國人壽通過長期持續的品牌建設，中國躋身世界知名強勢品牌行列，品牌價值和品牌影響力不斷提升。中國人壽積極推進“行業品牌向社會品牌”、“國內品牌向國際品牌”、“知名品牌向杰出品牌”轉變的品牌戰略，致力于打造世界一流的金融保險品牌。公司注重品牌內涵的豐富與多元化，注重服務領域的品牌建設，并落實以客戶為導向的經營戰略。公司自九七年引進營銷機制以來，通過制定和實施科學的營銷戰略，以其確立了行業主導地位。下面我將基于4PS營銷理論，即通過產品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）、促銷（Promotion）等四個方面對中國人壽營銷策略進行淺析。產品策略產品策略產品策略產品策略

人壽保險產品是保險公司賴以生存和發展的關鍵，如何設計產品，怎樣調整產品結構，形成不同的風格就顯得尤為重要了。中國人壽在產品開發上始終堅持“引導消費 滿足需求”的設計理念，圍繞公司經營策略，針對市場實際情況，充分利用市場調查機構的調查結果，根據市場需求及定位，進行產品差異化設計。如2000年，中國經濟發展明顯加速，經濟成長進入到了一個新的歷史階段。中國老百姓的個人收入和家庭資產明顯增加。與此同時，在老百姓的日常生活中也遭遇到了在過去的生活中從來沒有碰到而在今天乃至未來的相當長的時間里必然遇到的一些重大的問題，諸如子女教育費用的籌劃、醫療健康基金的準備、未來養老金的籌措、人生意外風險的規避等，而今天中國新的社會保障機制還沒有真正有效的建立和健全，勢必只能由老百姓自己掏錢解決，于是大量家庭就被迫把家中的余錢存儲起來，以應對未來生活中必然出現的這些需要大量花錢的問題。更重要的是此時中國的金融資本市場出現了重大變化，一方面和國際上其它國家一樣，中國的銀行存款利率進入了下降通道，對壽險公司來說，原來那些較高預定保單利率的傳統險種給公司帶來了嚴重的利差損，必須想法加以解決；另一方面老百姓在銀行的儲蓄存款余額不斷攀升，投資理財的需求日益增加，但又面臨通貨膨脹，銀行存款利率呈負利率的狀態下，迫切地希望能夠找到一種新的理財工具既能帶來家庭現有資產本金的安全，又能在未來中長期的家庭投資理財活動中能夠有效的解決各種人生意外風險、財務風險、經濟風險和法律風險，并能真正去應對市場利率的頻繁變化，有效抵御通貨膨脹，做到現有資產的保全保值增值。正是順應了壽險公司和家庭理財活動內外兩個方面的需要，中國人壽推出了第一款理財分紅保險“千禧理財”，這點也體現了中國人壽遵循企業產品和服務總是要比消費者現有消費意識提前一步的市場營銷規律。中國人壽在開發新產品時，同時強調對老產品的調整和改造。開發新產品需要大量的資金，所以也通過調整和改造舊產品，來盡可能地挖掘出全部的經濟效益。當然，中國人壽也考慮市場細分問題，根據不同群體對同一風險的不同反應，確定自己的目標顧客群，發揮自己的優勢滿足人們的各種保險需求，開發出適合不同保障對象的險種。同樣還基于此道理，個險渠道的產品只針對于個人代理人進行銷售，而銀郵渠道的產品也只針對于銀郵柜面和客戶經理。同時中國人壽設計靈活多樣的交費方式、險種轉換和其它附加功能等多種手段提高顧客的滿意度，使保險公司同投保人成為利益共同體，共同抗擊風險。

價格策略價格策略價格策略價格策略

在現代市場營銷中，價格競爭始終是一種重要手段，保險公司不同于一般的生產性企業，對整個社會的作用和影響也是一般企業不可比擬的，只有通過合理定價、理性調價，才能達到積聚實力的目的。中國人壽為提高運營效率，相對降低成本，從而降低保費，充分利用了中介和個人代理來拓展保險業務，實現日常營運成本的最小化。渠道渠道渠道渠道策略策略策略策略

現階段，保險企業大都采用個人代理人直接銷售的辦法進行保險營銷。通過這種營銷方式，保險公司可以有效控制風險，保持業務量的穩定，維持較低的營銷成本。與此同時，中國人壽還加強全國性的營銷網絡建設并構建銀保組合。隨著金融競爭的加劇和金融一體化的推進，金融業內三大支柱——銀行、證券、保險聯手合作、相互滲透的趨勢日漸明顯。促銷策略促銷策略促銷策略促銷策略

保險產品的價格競爭固然有其實用性，但理性的價格競爭只能通過降低成本來實現?？墒怯捎谥袊壳氨ｋU市場的不完善，無論是監管市場的法律法規，還是市場中的競爭主體都還不成熟，要馬上以較低保費來同國外先進的保險公司抗爭并不實際，為此以完善服務為導向的非價格競爭就更體現出其重要性。傳統的保險銷售服務僅局限于微笑服務和優質的理賠服務方面。隨著保險營銷意識的建立，保險公司在銷售保險時的服務意識將影響公司更高層次發展。中國人壽利用廣告傳播的資金和人力投入，通過新聞介紹、調查問卷、社會咨詢等方式來進行保險宣傳;另一方面，通過客戶節、國壽大講堂和客聯會向現有保戶提供差異化服務，形成良好的口碑，利用現有的保戶去發掘潛在保戶，提高整個社會的保險意識。其次，促銷手段還包括了針對代理人的培訓、激勵和優秀人才的吸納。中國人壽有全方位的立體式培訓以及強大而有實力的師資隊伍，從業人員只有不斷的提高自身素質、社會聲譽，才能在展業中不斷取得成功，他們的成功最終體現在業績的增長和良好的社會形象；同時對從業人員進行科學的激勵也會增加其動力和服務意識；而人才的吸納更是將推動新市場的開拓和占領。

第五篇：中國房地產企業swot分析

一、萬科（000002，SZ）

優勢

1、中國房地產龍頭企業，主營住宅物業發展，競爭優勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。

2、萬科強大的競爭力不僅體現在其強大的銷售規模和跨區域運營能力，還體現在其穩健的商業模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等。

3、公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。

4、公司的增長方式由規模速度增長向質量效益增長轉變，重點關注項目的質量和贏利能力，這將有助于公司在市場調整期的平穩增長。5、1992?2008年公司收入和凈利潤的復合增速分別為28.7%和33.6%。

劣勢土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發展需要，低于行業平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。

機 會

1、中國房地產行業集中度仍較低，萬科將通過整合行業資源提高市場占有率。

2、住宅產業化或將成為萬科未來核心競爭力的主要來源之一。

威 脅

綠城、恒大等民營房地產公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優勢，對其未來增長構成有力威脅。

二、保利地產（600048，SH）

優 勢

1、公司最大的競爭優勢在于其資源優勢。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。

2、土地儲備規模快速增長，保利地產項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環渤海和西南地區，占總儲備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優勢。

3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產的營業額和凈利潤的復合增長率分別為72%和77%，遠高于同行業其他競爭對手。

4、良好的執行力將保證公司高速發展。劣勢

1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應對市場調整時的銷售價格彈性較小。

2、經營風格偏激進。

機 會

1、保利地產基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。

2、二、三線城市化進程提速。

威 脅

保利集團將深圳等地的地產業務注入保利香港（119，HK），與保利地產產生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。

三、中海地產（688，HK）

優 勢

1、公司是具有央企背景的中國房地產龍頭企業，品牌優勢明顯。

2、公司憑借母公司中國建筑的強大背景跨區域發展房地產，資產規模龐大。

3、公司實施全國性的品牌擴張策略，競爭優勢強，經營業績良好，過去六年實現凈利40%以上的復式增長。

4、公司共擁有土地儲備約3450萬平方米，可滿足4年的開發規模需要。公司獲取土地質量較高，主要布局于主要經濟發達地區，區位優勢明顯。

5、發展物業以中高端物業為主，毛利率水平較高。

6、資產負債表狀況良好，公司的凈現金流為正，持有現金超過300億元。劣勢

1、公司在一線城市購地成本偏高，從而導致銷售價格調整彈性較小。

2、公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項目儲備，一改其穩健的項目儲備作風，其業務增長的穩定性可能有所波動。機會

房地產行業的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業資源提升市場占有率。

威 脅

1、中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產存在同業競爭關系，兩者在多個地區房地產業務出現重合。

2、政府對閑置土地的態度越發嚴厲，土地持有成本上升將難以避免。

四、恒大地產（3333，HK）

優 勢

1、一體化、標準化和規?；拈_發模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時間內將其業務從廣州市快速復制到全國30余個中心城市。

2、公司是中國內地擁有土地儲備最多的開發商，公司在內地30個城市擁有近6000萬平方米土地儲備，其中土地儲備超過100萬平方米的城市達11個，規模優勢明顯。3、2009年恒大地產的銷售額達303億元，預計已鎖定2009年和2010年業績的80%和50%。恒大從2009年開始業績有爆發式增長，2008.2010年的凈利潤復合增長率有望超過200%。

4、通過體育營銷，品牌知名度較高，恒大女排、恒大足球俱樂部幾乎婦孺皆知。

劣 勢

1、盡管流動性得到極大緩解，但負債比率整體偏高，公司仍需要更高的財務安全性。

2、公司的產品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業、中高端物業、旅游地產、酒店和商用物業，這可能導致其核心產品的競爭力被削弱，以及對個別領域的控制力不夠。

機 會

橫向整合行業資源，擴大市場份額。

五、中糧地產（000031，SZ）

優 勢

1、公司是中糧集團旗下唯一的房地產上市公司。中糧集團對公司持續的資產注入以及資金支持，是公司增長的重要動力。

2、“工業地產+住宅地產”的雙業務架構，兼具穩定性和成長性。工業地產穩定的贏利和現金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產的大規模開發，使公司業務運營兼具穩定性和成長性。

3、住宅地產在中糧集團入主后獲得了長足發展，項目儲備規模和布局均取得重大突破。

4、房地產資產質量高、贏利能力強。

5、財務彈性較強，債務壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢

1、住宅地產業務經營規模較小，在開發項目數量、土地儲備等方面較國內排名前列的房地產開發企業有較大差距。

2、資產規模及凈資產規模均較小，資金實力有限，限制了公司的發展速度。

機 會

中糧集團正整合其業務，中糧地產將直接受益于其母公司對其核心業務（食品和房地產）的整合。

威 脅

1、中糧地產和中糧置業部分業務重合，存在同業競爭的情況。

2、中糧地產的住宅業務現金流能否支撐其商業地產的快速擴張，存在不確定性。

六、招商地產（000024，SZ）

優勢

1、公司是招商局集團直屬企業，是國資委重點支持的5家央屬地產企業之一，綜合實力強，并實現快速增長。

2、公司在深圳擁有強大的競爭優勢和品牌知名度，深圳市場占有率達5%。本地購房者的品牌忠誠度較高，消費黏性強。

3、大股東蛇口工業區將持續注入土地等優質資產，外延式的增長是招商地產重要的競爭優勢。

4、公司實施開發+經營的業務架構，較高的毛利率水平和穩定現金流的運營模式使得公司抵御市場風險的能力較強。此外，融資渠道日趨多元化。

5、土地質量較高，公司的土地儲備超過50%位于一線城市，土地成本較低。

劣 勢

1、公司超過50%的土地儲備項目集中于珠江三角洲，其他地區的土地儲備量較小。

2、在全國的品牌影響力有待提高，招商地產在深圳以外地區知名度有限。

機 會

1、隨著《深圳城市更新辦法》的推出，蛇口工業區的地塊未來可能有較大的升值空間。

2、擁有龐大的潛在市場和顧客群。

威 脅

1、公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴張，珠江三角洲、長江三角洲和環渤海地區的市場空間受到擠壓。

七、金地集團（600383，SH）

優 勢

1、深圳國資背景，項目運作能力和產品開發能力是金地集團的核心競爭力。其在戰略協調能力、產品定位能力、品牌管理能力、團隊協同能力以及團隊管理能力等方面優勢明顯。

2、嘗試通過平安信托進行項目融資，融資渠道多元化。

3、土地儲備總量和結構合理，珠三角、長三角和環渤海地區的項目分布穩定。新增項目儲備毛利率水平高于存量。

4、成功開發多個“金地”品牌的住宅社區，在一線城市知名度較高。

5、公司面對市場調整時，保持敏感和靈活的策略，保證了財務安全。

劣 勢

1、公司典型順周期運作項目，決策調整往往滯后于市場變化，長期回報率偏低。

2、借助信托模式發展上海項目，盡管降低經營風險，但也將降低公司在項目的報酬率。

機 會

1、公司產品定位中端，在高房價的背景下，自住和改善性需求將對公司業績有較強支撐。

2、深圳舊城區改造提速，為公司業務增長提供新的機遇。

威 脅

公司在一線城市業務比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風險較大，均對公司在未來的增長形成隱患。

八、北辰實業（601588，SH）&(588,HK）

優勢

1、唯一一家同時在滬、港兩地上市的內地房地產公司，融資渠道豐富。

2、資產質量高。公司在北京的住宅開發項目及所有的持有物業項目，基本集中在亞奧區域核心位置及周邊地區。

3、物業發展是公司未來收入增長的強大動力，長沙三角洲將是未來5年公司主要的贏利增長點。

4、投資并經營的物業面積達120萬平方米，投資物業和酒店收入占比超過15%，有效平滑公司現金流。

5、公司現金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發展空間。

劣 勢

1、長沙項目樓面地價約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價來說，土地價格偏高。

2、長沙項目投入資金巨大，開發周期相對較長。

3、長沙項目是公司開發的首個北京以外的項目，跨區域開發能力不確定。

機 會

1、北辰實業的投資物業和商業物業主要集中在亞奧商圈。奧運的建設和發展將進一步促進該區域的商業繁榮，從而提高公司資產的增值潛力。

2、政府政策推進二、三線城市的城市化進程，利好長沙三角洲項目，降低其發展風險。

威 脅

1、奧運會后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現疲軟，投資物業收入增長放緩。

2、由于寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供應入市，商業地產仍面臨壓力。

九、華潤置地（1109，HK）

優 勢

1、母公司華潤集團是國資委直屬企業，同時也是萬科地產的大股東，實力雄厚。

2、華潤置地全面轉型為綜合物業發展商，住宅開發與投資物業出租互補成為其主要的運營模式。3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬象城”為龍頭的持有型物業的比例不斷上升，預計未來投資物業對總贏利的貢獻可達到20%.30%，能有效增強公司抗周期波動能力。

4、母公司持續資產注入成為華潤置地獨特的競爭優勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和項目，總計1450萬平方米。而華潤置地則用股權作為對價，成功融資超過100億元。

5、拓展住宅增值服務，有助于挖掘華潤集團內部資源的整合潛力，增強差異化競爭優勢。

劣 勢

1、目前母公司持有的土地儲備有限，母公司注入模式已難以持續。

2、地產業務過度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業務增速。

機 會

直接受益于母公司的房地產資產整合。

威 脅

萬達集團、寶龍地產等一批專業的商用物業發展商逐步發展壯大，對公司的投資性物業的發展空間構成威脅。

十、遠洋地產（3377，HK)）

優 勢

1、中國人壽、中國遠洋集團和中化集團，三大股東實力雄厚。

2、公司在環渤海灣地區具有很強的競爭優勢。其連續六年在北京住宅市場占有率第一，目前市場占有率約為5%。2009年公司60%的銷售收入來自北京。

3、土地儲備定位精準，堅持以“環渤?！睘楹诵?，逐步進入長三角、珠三角等地區。土地儲備超過1260萬平方米，78%的土地儲備位于環渤海灣地區。4、2009年遠洋地產的合約銷售額將達約140億元，年增幅達222%。2008.2011年贏利復合增長預計達32%。

5、公司增發新股和發行債券，穩固資產負債表，為增長提供保證。

劣 勢

公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波動對業績影響較大。此外，公司正處在區域級地產商向全國擴張的轉型階段，較其他跨區域發展的大型地產商，公司的資源配置、運營效率和產品線的控制力不具備優勢。

機 會

北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬平方米，庫存消化時間為6個月。這對于公司在北京地區業務有著積極意義。

威 脅

2009年北京地區的房價上漲過快，客觀上對需求產生抑制作用。北京的房地產市場高位盤整，公司在2009年的銷售額增長難以持續。十一 方興地產（817，HK）

優 勢

1、公司是中化集團的房地產旗艦公司。在母公司注入優質資產的支持下，其持有商業物業面積增至90萬平方米，已成為內地最大的商業地產上市公司。

2、資產質量優良。公司旗下的物業基本是發達地區的高級酒店和甲級商用物業，成熟運營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現金流都有穩定保證。上海金茂大廈等多個物業已具有極高的品牌價值和市場知名度。

3、中化集團仍擁有北京、上海多個優質物業和地塊，并待陸續注入方興地產。公司具有較大的外延式發展空間。

4、公司在2009.2010年的贏利可見度較高。而公司40.6億元巨資購買的北京廣渠門地塊將對公司的戰略轉型和確立北京市場份額有著重要影響。

劣 勢

1、北京廣渠門地塊的開發和北外灘后期項目開工將考驗未來公司現金流。

2、公司業務向住宅開發傾斜，將面臨應付持續龐大的資本開支和營利問題。

機 會

2010年上海世博會預計吸引約8000萬游客來上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。

威 脅

內地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機進一步加深，商業物業市場仍會偏淡，方興地產的業績也將會受到影響。

十二、金融街（000402，SZ）

優 勢

1、公司是北京國資背景，綜合競爭力強，營利模式獨特。其為金融機構提供物業配套的商業地產模式，區別于其他商業地產發展商。

2、公司商業地產項目資產質量高、出租穩定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業收入的貢獻率占到10%。

3、投資物業的公允價值變動收益和房地產開發業務雙輪驅動，推動公司業績快速增長。開發業務快速增長，并在2010年進入收獲期。

劣 勢

1、相對于住宅開發，商業房地產開發對公司現金流的要求較高，而項目回收期也較長。

2、商業地產的投資需求比例較高，從而使商業地產的增長不確定性較強大。

機 會

1、預計REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質量的商業地產符合REITs投資標的要求，將為公司提供新的融資渠道。

2、保險資金可以投資商業房地產的新政策，將對商業房地產市場有著積極影響。

3、金融行業有望成為中國新的經濟增長引擎，金融行業的物業配套需求旺盛。

威 脅

金融危機以來，商業房地產的租金較為疲弱，而實體經濟復蘇基礎不穩，也抑制商業房地產租金的增長。

十三、富力地產（2777，HK）

優 勢

1、具有較強的綜合競爭力、穩健的擴張策略和高效率的運營模式。

2、在廣州地區具有明顯的競爭優勢，2009年廣州地區貢獻銷售額超過80億元。較強的跨區域發展房地產能力，保證業務重心逐漸由廣州向華北轉移，區域經營風險下降。

3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標，廣州地區貢獻超過80億元，2010年銷售目標達300億元。

4、商業及酒店項目逐漸成為富力地產收入的重要來源，2009年中期時占到總營業收入的5%。

5、廣州亞運城“地王”地塊的獲取充實富力地產在廣州的土地儲備，與雅居樂和碧桂園聯合開發也大大減低了經營風險。

劣 勢

1、商業項目和高端產品拉低了整體組合的周轉速度。

2、高負債使富力面臨脆弱的財務基礎，而高成本土地則使公司在低谷中降價促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴張速度。

機 會

1、亞運會對于廣州地區的銷售將產生推動。

2、回歸A股市場融資。

3、REITs的推出，將為富力地產的商業地產提供新的融資渠道，提高資產流動性。

威 脅 1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財務負擔。

2、廣州即將立法征收土地閑置費，公司將增加土地持有成本。

十四、合生創展（754，HK）

優 勢

1、擅長發展大型社區、產品性價比高以及多商業模式，保證合生創展的核心競爭力。

2、土地儲備戰略具有前瞻性，緊扣城市未來發展熱點大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報。此外，理性的土地策略，保證公司的財務安全。

3、產品線定位中高端產品，產品利潤率高，需求剛性強。產品線豐富，便于抵抗風險，形成品牌和產品影響力。

4、北京市場的銷售額主導力仍很強。5、2009年銷售額達150億元，較2008年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復合增速超過30%。

6、適度的商業地產項目以維持物業組合的多元化，為其帶來穩定的現金流收入。

劣 勢

1、家族企業在治理結構的硬傷，制約公司的成長。2、2009年銷售增速約為58%，低于主要競爭對手。

3、公司發展方向過于依賴其創始人的市場嗅覺，發展風險較大。

機會 產品線豐富，產品定位中高端，性價比高，在房地產行業競爭的新格局里處于優勢地位。

威 脅 1、1500萬平方米的京津新城的開發不順暢，銷售未達預期。

2、土地新政使大規模拿地的機會越來越少，經營模式難以為繼。

十五、碧桂園（2007，HK）

優 勢

1、快速開發、快速銷售是公司的核心競爭優勢，其在三、四線城市快速開發大型住宅社區具備較強競爭力。

2、碧桂園模式，既保持較高的資產周轉率，且營業利潤率也優于行業平均水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉率為1.53，而平均營業利潤率則為29.98%，均優于行業平均水平。

3、一體化的開發模式，使碧桂園可以進行標準化的建設和集中采購，以發揮規模效應、降低建筑設計成本，并縮短建設周期。

4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。

劣 勢

1、碧桂園模式在異地擴張，尤其是珠三角以外地區，面臨較強的不確定性。

2、酒店的過度建設，影響資產周轉率。

3、物業發展過快，以及造價偏低，可能導致碧桂園開發的物業存在質量隱患。

機 會

1、房價的快速上升，使低價銷售的碧桂園的價格優勢得以凸現。

2、近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進程，碧桂園將直接受益于該新政策。

威 脅

公司能否成功復制商業模式，具有相當不確定性。

十六、綠城中國（3900，HK）

優 勢

1、綠城是跨區域發展的品牌地產商，主營中高檔住宅物業，在長三角地區具有較高的品牌知名度。

2、土地儲備的區位優勢明顯，集中布局于經濟發達的長三角地區。

3、在浙江的房地產市場具有絕對的主導力，在杭州等多個城市的市場占有率均排名第一。

4、融資手段靈活,而多個聯營公司發展項目也降低了項目風險。

5、銷售快速增長，2009年銷售額達510億元，同比2008年增長235%。在售物業規模龐大，為銷售增長提供了保證，預期綠城目標2009.2012年每年銷售及利潤增長可達30%及35%。

劣 勢

1、激進的土地儲備策略。2009年下半年綠城中國在凈負債率達135%的情況下，購入大幅土地儲備斥資超過200億元。

2、資本負債比率一直居高不下，高負債運營模式充滿財務隱患。

機 會

綠城中國的激進式擴張可能將改寫房地產新競爭格局。

威 脅

1、激進的拿地策略對公司的財務安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風險偏高。

2、房價不斷上升，使終端對消費信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續。

十七、龍湖地產（960，HK）

優 勢

1、龍湖地產采取“多業態、區域化聚焦”的戰略，市場定位較為清晰，以開發中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復制到全國多個城市。

2、龍湖地產在重慶、成都和北京具有較強的市場主導力，在重慶住宅市場銷售額連續五年排名第一。

3、物業產品類型多，且品質較高。

4、高素質的物業管理團隊，并享有相當知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強的黏性。

5、分權式決策架構保證了較高的運營效率。

6、物業銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財務安全性。

7、增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%。

劣 勢

1、龍湖地產高度依賴重慶、成都和北京的市場表現。如這些市場發生波動，對公司將造成負面影響。

2、公司正將其業務拓展至全國范圍，由于區域差異度大，因此其模式復制的成功概率不確定。

機 會

直接受益于區域振興規劃政策的扶持以及成渝經濟新區的快速發展。

威 脅

即將進入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進入門坎較高，龍湖地產將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗。

十八、寶龍地產（1238，HK）

優 勢

1、公司具有獨特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發展綜合商用物業。公司的住宅和部分商用物業的銷售維持營運現金流，而商用物業和酒店業務為其提供較高的贏利水平和業績穩定性。

2、公司立足于內地高增長的二、三線城市，依靠當地政府將其核心物業“寶龍城市廣場”的發展與城市新區建設相結合，項目運營的成功率大大提高。

3、通過與當地政府的合作，公司享受土地和稅收優惠，有效降低運營成本。目前寶龍集團的平均地價約為500元/平方米。

4、營利能力較強,毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強的成本控制能力。

劣 勢

1、公司過于依賴物業銷售，由于尚未進入全面回收期，公司自持的物業租賃業務和酒店業務的收入貢獻僅占到公司營業收入的3%，無法給予公司以有力支撐。

2、目前租賃業務對關聯公司的依賴度較強。

機 會

1、其發展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進程加速，以及消費零售的快速增長。

2、REITs的即將推出為寶龍地產提供了新的融資渠道。

威 脅

1、“寶龍商業模式”對資產變現能力提出很高要求，未來可能面臨現金流風險。

2、由于區域特征不同，商業模式能否在多個城市成功復制具有不確定性。

十九、SOHO中國

優 勢

1、獨特的商業模式：開發商業地產，統一規劃、銷售并出租。

2、在改造爛尾樓項目積累豐富經驗，成功運作多個爛尾項目。

3、主營北京的商業房地產，定位準確，逐步進入其他一線城市。

4、項目運作周期短，周轉率高，贏利水平高，平均毛利潤率超過40%。

5、現金流充沛，經常保持正現金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、銷售團隊經驗豐富，效率較高。8、2010年銷售收入超過130億元，創歷史新高。

9、謹慎的開發理念，理性的項目儲備策略，有效降低了財務風險。

劣勢

1、過于依賴個別項目，單個項目風險大。

2、業績波動性較大。

3、商業地產分割出售給物業管理帶來困難。

機 會

1、發展城市由北京向上海等一線城市延伸。

2、REITs的推出，將為商業地產商提供一條有效的融資途徑。

威 脅

一線城市的可用于發展商業地產的土地和項目稀少，土地儲備有限，影響了公司未來發展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。

二十、雅居樂地產（3383，HK）

優 勢

1、雅居樂的財務安全性、運營效率、成長潛力與銷售均處于中上水平，綜合能力較佳。

2、土地成本優勢明顯，土地儲備平均成本為591元/平方米，銷售價格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營利能力較為突出。

3、旅游地產和商業地產運營增強了雅居樂抗波動能力。

4、公司的存貨周轉率優于同類公司。

5、龐大而低廉的土地儲備，總計達3650萬平方米。

劣 勢

1、短期內旅游地產的資本投入大，而產出有限，直接考驗雅居樂的現金流狀況。

2、公司加大投資于高端住宅和旅游地產，很大程度上削弱了公司危機應變的能力與空間，靈活性被削弱。

機 會

海南國際旅游開發區的獲批，將使雅居樂在海南的項目直接受益。

威 脅

近年來旅游地產、酒店的投資快速增長和高端化的發展趨勢，削弱了雅居樂在該領域的競爭力。