第一篇：房產(chǎn)土地稅評估案例

一、內(nèi)容提要

某鋁電有限責(zé)任公司登記注冊類型為有限責(zé)任公司，所屬行業(yè)為其他電力供應(yīng)，主要從事煤矸石發(fā)電。2006年4月19日在湘東區(qū)地稅局峽山口分局辦理稅務(wù)登記證，注冊資本為500萬。

二、案例介紹

（一）分析選案

該單位因?qū)儆谕ㄟ^市局納稅評估管理系統(tǒng)分析有疑點(diǎn)而被確定為2007年度納稅評估對象，向評估人員下達(dá)了《納稅評估任務(wù)通知書》。

（二）案頭分析

納稅評估對象確定之后，我們首先收集整理了該納稅人各類納稅信息資料，主要包括：納稅人稅務(wù)登記的基本情況，納稅人申報(bào)納稅資料，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及其他相關(guān)資料。

通過案頭的初步審核比對，并結(jié)合稅收管理員所掌握的一些情況,我們發(fā)現(xiàn)了一些問題，如：

1、財(cái)務(wù)報(bào)表顯示該納稅人2007年在建工程項(xiàng)目增加了570余萬,因?yàn)樵搹S屬于新辦企業(yè)，確實(shí)存在新建基建項(xiàng)目和購買了大量的發(fā)電設(shè)備（需安裝，反映在建工程科目），但房產(chǎn)稅遞增比例不是很高，可能有少繳房產(chǎn)稅的行為。

2、據(jù)了解,該納稅人因?yàn)閱?dòng)資金不夠,在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了一定的集資行為,但一直未申報(bào)集資利息的個(gè)人所得稅。

根據(jù)上述二項(xiàng)情況，我們初步認(rèn)為該公司存在未申報(bào)少繳房產(chǎn)稅及個(gè)人所得稅現(xiàn)象，進(jìn)而向該公司發(fā)出了《納稅評估約談舉證通知書》。

（三）約談舉證及評定處理

根據(jù)日常管理的需要，針對掌握的一些線索，我們擬訂了約談提綱，對該公司財(cái)務(wù)人員進(jìn)行約談。通過約談，對上述問題進(jìn)行了核實(shí)： 1、2007年“在建工程”科目新增570萬，其中已完工并在使用房屋項(xiàng)目共270萬。

對此，該公司財(cái)務(wù)人員進(jìn)行舉證解釋：因?yàn)樵摬糠猪?xiàng)目并未結(jié)算，還未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，只不過因?yàn)槟壳肮炯毙枋褂茫栽谌ツ昴甑讜簳r(shí)存放了一些設(shè)備及其他物品，待結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)以后就會(huì)申報(bào)房產(chǎn)稅。

我們認(rèn)為：根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅”。因此，該公司新造的廠房雖然未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，但實(shí)際已投入使用，應(yīng)按規(guī)定從2007年元月份起計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

2、納稅人2007年在“其他應(yīng)付款”中計(jì)提應(yīng)付集資利息198700元，對此，該公司財(cái)務(wù)人員進(jìn)行舉證解釋：該部分利息只不過提取，尚未發(fā)放，不應(yīng)計(jì)征個(gè)人所得稅。

根據(jù)我們掌握和了解的情況，該部分利息雖然未發(fā)放，但如果納稅人要求公司支付時(shí)，公司必須無條件支付，根據(jù)國家稅務(wù)總局的文件“如果扣繳義務(wù)人提取的集資利息，雖然未發(fā)放，但納稅人要求支付時(shí)隨時(shí)可以支付，應(yīng)該在提取利息時(shí)計(jì)征個(gè)人所得稅”，應(yīng)該此對該部分集資利息應(yīng)計(jì)征個(gè)人所得稅。

最終，通過約談舉證和該企業(yè)自查，共計(jì)查補(bǔ)房產(chǎn)稅7700元，個(gè)人所得稅39700元。根據(jù)納稅評估意見，該企業(yè)就地補(bǔ)繳了稅款及滯納金。

三、案例啟示

1、準(zhǔn)備工作：評估人員在接到納稅評估任務(wù)通知書后應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真周密的準(zhǔn)備工作，包括收集整理相關(guān)資料，同時(shí)應(yīng)了解企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中各項(xiàng)信息，進(jìn)行審核分析對比，找出疑點(diǎn)。做好準(zhǔn)備工作，可以產(chǎn)生事半功倍的作用。如本次評估中我們就是通過平時(shí)所掌握企業(yè)的信息得知有集資的情況存在。

2、約談提綱：納稅評估中，針對已發(fā)現(xiàn)的涉稅疑問，在約談前認(rèn)真擬定約談提綱，做到心中有數(shù)，防止盲目詢問而使約談陷入僵局。另外必須對所涉及的稅務(wù)條例文件清楚，在該案例中，評估小組就房產(chǎn)稅及個(gè)人所得稅的有關(guān)問題查詢了許多文件并打印，在約談過程中有理有據(jù)，最終讓納稅人心服口報(bào)。

3、納稅輔導(dǎo)：通過納稅評估這一手段，可以促進(jìn)納稅人自行納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性；在評估過程中通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)稅收政策的宣傳及講解，讓納稅人對最新政策有了更深的了解，從而提高納稅申報(bào)的質(zhì)量。從該案例中我們可以清楚的了解到納稅人并非有意隱瞞收入不報(bào)，而是不清楚相關(guān)具體稅收政策規(guī)定，通過納稅評估讓納稅人增強(qiáng)了對稅法知識的了解，從而提高了納稅遵從度，讓征納雙方的關(guān)系更加和諧。

第二篇：房產(chǎn)土地稅操作規(guī)范

土地稅、房產(chǎn)稅申報(bào)操作

說明：1、4、7、10月做計(jì)提賬并網(wǎng)報(bào)扣款（拖后一月的競天特色），按季度交納上一季度稅款

操作：

進(jìn)入地稅報(bào)稅系統(tǒng)

房產(chǎn)稅：選從價(jià)計(jì)征，填入7.6萬元----------------------159.6元 土地稅：填入面積59.55即可----------------------------71.46元 共計(jì)：231.06元

金蝶賬務(wù)處理：

因是地稅收，為統(tǒng)一稅收處理規(guī)則（除工會(huì)、殘保金、個(gè)稅外其他稅都計(jì)提一下），編輯應(yīng)交稅費(fèi)房產(chǎn)稅/土地稅科目

因數(shù)額小，就在3、6、9、12月份計(jì)提；1、4、7、10月份時(shí)網(wǎng)上申報(bào)扣款，交納；次月坐上賬。

計(jì)提（如3月的帳。即在4月初做賬計(jì)提并網(wǎng)報(bào)交納）：借方：管理費(fèi)用-房產(chǎn)稅/土地稅貸方：應(yīng)交稅費(fèi) 房產(chǎn)稅/土地稅

交納（如4月）：借：應(yīng)交稅費(fèi) 房產(chǎn)稅/土地稅

貸：銀行存款

---------------------------相關(guān)《稅收政策》及做賬建議

不計(jì)提法：

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%.房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%.按房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的，納稅期限為：企業(yè)按季、個(gè)人按半年繳搜索納，納稅人應(yīng)自期滿之日起十日內(nèi)申報(bào)納稅；出租房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)于出租房產(chǎn)之次月起十日內(nèi)申報(bào)納稅。

如果是自用：

借：管理費(fèi)用—稅金

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—房產(chǎn)稅

如果是出租：

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—房產(chǎn)稅

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需要計(jì)提；

計(jì)提時(shí)：

借：管理費(fèi)用-房產(chǎn)稅

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交房產(chǎn)稅

交納后：

借：應(yīng)交稅金-房產(chǎn)稅（已交稅金）

貸：銀行存款

可以計(jì)提,有的地方房產(chǎn)稅是按季度交納,金額如果過大時(shí)要在每月計(jì)提,防止月利潤的大起大落,提取時(shí):借:管理費(fèi)用-稅費(fèi)

貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交房產(chǎn)稅

到季度交納時(shí):

借:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交房產(chǎn)稅

貸:銀行存款

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房產(chǎn)稅不需要計(jì)提。繳納時(shí)：

借：管理費(fèi)用---稅金

貸：銀行存款

第三篇：財(cái)稅【2010】121號關(guān)于房產(chǎn)土地稅的通知

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局

關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知

財(cái)稅[2010]121號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、青海、寧夏省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

經(jīng)研究，現(xiàn)將安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策通知如下：

一、關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

對在一個(gè)納稅內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，可減征或免征該城鎮(zhèn)土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財(cái)稅主管部門確定。

《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項(xiàng)同時(shí)廢止。

二、關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題

對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

三、關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題

對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。各地財(cái)稅部門要加強(qiáng)對政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局

二0一0年十二月二十一日

第四篇：房產(chǎn)案例

房產(chǎn)案例之一---張某的煩惱

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張某以前一直和父母居住在西安時(shí)北郊某花園三室兩廳的一套房內(nèi)，房屋承租人是張某的父親。2000年張某經(jīng)房屋所有人和父母的同意，購買了此房屋，也給自己辦理了房屋所有權(quán)證書。但在當(dāng)時(shí)，由于張某的購房款不足其父母為他補(bǔ)了一小部分款項(xiàng)。現(xiàn)在張某的父母認(rèn)為，當(dāng)時(shí)購房時(shí)有他們的出資，所以房屋的產(chǎn)權(quán)也有他們的一份。對此，張某請教律師他父母的說法合理嗎以及如何處理？

評析：

其父母提出的理由并不充分，首先張某的父母給其錢的性質(zhì)不能肯定為出資，張某在購房時(shí)，由于資金不足，其父母才出于親情給張某補(bǔ)上了剩余的購房款，雙方之間在當(dāng)時(shí)并未曾有過共同購買的意思。依本案來看，作為父母在兒子購房時(shí)補(bǔ)足為數(shù)不多的余款，而且多年未向兒子提及還款，從親情角度可以把父母所補(bǔ)的余款視為贈(zèng)與。如果兒子購房時(shí)說明是借其父母的錢或父母也有幫助兒子以應(yīng)急需的意思時(shí)，也可以把所補(bǔ)余款看作借款。再說要把所補(bǔ)余款作為出資至少在購房時(shí)雙方有個(gè)口頭或書面的東西，讓雙方都明白這錢作為出資性質(zhì)。本案中父母只是在多年以后才以出資的性質(zhì)要求兒子還款并要求收益。顯然作為出資的理由不是很充分。其次，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)”的規(guī)定，登記在張某名下的房屋，應(yīng)該屬于張某所有，其權(quán)利也是受法律的保護(hù)。如果是與父母按份共同共有，是應(yīng)該在房屋權(quán)屬證書的共有人欄目里記載其父母的名字。但是從張某的房屋產(chǎn)權(quán)證來看，此房屋是張某個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)，與其父母沒有關(guān)系。對此案，父母在張某購房時(shí)予以協(xié)助，作為兒子的張某也應(yīng)該對父母的幫助有所知恩。于此情況下，建議張某能夠?qū)⒏改杆o的款項(xiàng)作為借款給父母還上，最好再給父母高于銀行貸款利率的利息。

房產(chǎn)案例之二---買受人如何退房

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近日，南郊史女士打來電話說其在2003年7月份買了一套三室一廳的房子，開發(fā)商遲延交房已近一個(gè)月。由于購房時(shí)史女士未嚴(yán)格審查開發(fā)商的相關(guān)證件，現(xiàn)在才知道開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)是臨時(shí)的，現(xiàn)已過期。還有開發(fā)商的五證中現(xiàn)缺兩證。對此，史女士準(zhǔn)備退掉此房屋，但不知自己發(fā)現(xiàn)的證據(jù)是否能夠退掉此房屋，而且理由是否充分。所以就咨詢本刊常年法律顧問。

評析：

史女士所掌握的開發(fā)商臨時(shí)資質(zhì)過期以及樓盤五證現(xiàn)缺兩證，這兩點(diǎn)如果屬實(shí)史女士是完全可以退掉此房屋的。因?yàn)殚_發(fā)商沒有開發(fā)資質(zhì)以及樓盤的相關(guān)五證不齊全，這就屬于開發(fā)商出售樓盤主體上的缺陷，也就是說開發(fā)商在相關(guān)證件不齊全的情況下，其就沒有售樓資格，從法律角度來說該開發(fā)商就沒有售房的行為能力。這時(shí)開發(fā)商與買受人所簽的商品房買賣合同就屬于無效合同。對于無效合同，在法律上是自始無效的，據(jù)此史女士就可以

退掉房屋，要回自己的購房款。但是對于此類開發(fā)商主體資格欠缺的問題，買受人若想退房就應(yīng)當(dāng)盡早行動(dòng)。因?yàn)榉缮弦?guī)定主體能力的缺陷是一種效力待定，在效力待定期間內(nèi)買受人主張合同無效，法院是支持的。若開發(fā)商在一定期限內(nèi)補(bǔ)辦了相關(guān)證件，買受人與開發(fā)商之間的購房合同就會(huì)成為有效合同，而且自始有效。

對于退房不僅僅是在開發(fā)商主體上可以找到退房的理由，還可以在簽訂合同時(shí)的意思表示和履行合同時(shí)開發(fā)商的履約行為上找退房的理由。對于從意思表示中尋求退房就是要看訂立合同時(shí)買受人對合同內(nèi)容有沒有重大誤解；開發(fā)商有沒有欺詐、脅迫乘人之危等使買受人在違背自己真實(shí)意思的情況下訂立合同；合同的內(nèi)容有沒有顯示公平（《合同法》54條）。這就屬于意思表示有缺陷或不真實(shí)，對此法律上規(guī)定買受人可以變更或撤銷購房合同，這樣也就達(dá)到了退房的目的。不過對此撤銷權(quán)，買受人也要及時(shí)行使。因?yàn)榉缮嫌袕漠?dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)的時(shí)間限制。

對于開發(fā)商履約行為上的退房理由，主要是指開發(fā)商的履約行為或能力欠缺使得買受人無法實(shí)現(xiàn)合同所約定的購房目的。我國《合同法》94條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：1，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；2，在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)；3，當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；4，當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；5，法律規(guī)定的其他情形。對于此類情形，主要是指合同已經(jīng)生效，但由于開發(fā)商履約行為上的單方面原因，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。這類合同買受人是依法享有解除權(quán)的。對此解除權(quán)根據(jù)2003年6月1日實(shí)施的最高院司法解釋可轉(zhuǎn)化為12種解除權(quán)。有條件的讀者可參看網(wǎng)上的《買受人的12種合同解除權(quán)》一文。

房產(chǎn)案例之三---沒有房產(chǎn)證的房子如何交易

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北郊馮女士欲購買一套環(huán)境、位置、價(jià)格都很滿意的房子。等到她看好房子后，進(jìn)一步詢問房產(chǎn)證時(shí)，房主卻告知她，此房屋還未辦理取得房產(chǎn)證此證正在辦理中。房主拿出了自己的購房合同承諾自己對該房屋享有所有權(quán)，并承諾對他與馮女士的買賣可以辦理公證。對此，馮女士咨詢律師購買此房屋有沒有風(fēng)險(xiǎn)，如何避免。

評析：

對沒有房產(chǎn)證的房子進(jìn)行交易是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)楦鶕?jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》

第五條“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。”的規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋交易買受人的權(quán)利很難受到保護(hù)。買受人極有可能面臨一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。在這里，出賣人沒有房產(chǎn)證出售房屋導(dǎo)致一房二賣有兩種可能：一是出賣人有房產(chǎn)證而不出示，其只與買受人簽訂交易合同，而后或者之前將房產(chǎn)證過戶給他人。二是房產(chǎn)證還未辦理而與買受人簽訂交易合同，待房產(chǎn)證辦理下來之后，再行過戶給他人。

如果馮女士在對方?jīng)]有房產(chǎn)證的情況下還欲購買，律師建議其應(yīng)先在房屋登記管理部門查清該房屋的權(quán)屬登記狀況（是否已發(fā)證），如果正在辦理之中馮女士可與原開發(fā)單位及出

賣人協(xié)商將****手續(xù)中出賣人的名稱變更為馮女士，這樣房產(chǎn)證辦理下來時(shí)房主直接是馮女士。如果這種方法行不通，馮女士可以依先付一半房款或要求對方提供擔(dān)保等形式去制約出賣人一房二賣的行為。如若不然，馮女士最好看到房產(chǎn)證再行購買。

房產(chǎn)案例之四---同居期間所購房屋權(quán)屬如何劃分

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小王與女友未婚同居，在同居期間兩人共同簽訂了一套商品房買賣合同。首付款9萬元雙方各自承擔(dān)4.5萬元，但按揭款的手續(xù)均由小王辦理并承擔(dān)還款義務(wù)。按揭沒過多長時(shí)間，女友提出解除同居關(guān)系，要求該房屋的一半產(chǎn)權(quán)。對此，小王咨詢律師如何解決。

評析:

女方要求該房屋的一半產(chǎn)權(quán)理由不是很充分，因?yàn)榕讲⑽闯袚?dān)按揭款的還款義務(wù)，如果女方要求一半產(chǎn)權(quán)，須承擔(dān)一半的按揭還款義務(wù)。因?yàn)橥悠陂g所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，雙方均應(yīng)承擔(dān)，不能一方只承擔(dān)義務(wù)，另一方享受權(quán)利。同時(shí)，根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定：無效或被撤銷的婚姻，自始無效。當(dāng)事人不具有夫妻的權(quán)利和義務(wù)。同居期間所得的財(cái)產(chǎn)，由當(dāng)事人協(xié)議處理；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)照顧無過錯(cuò)方的原則判決。以及最高院對《婚姻法》的解釋：被宣告無效或被撤銷的婚姻，當(dāng)事人同居期間所得的財(cái)產(chǎn)，按共同共有處理。但有證據(jù)證明為當(dāng)事人一方所有的除外。所以，小王應(yīng)返還女友首付款的4.5萬元，因?yàn)閮扇嗽谕悠陂g各自財(cái)產(chǎn)獨(dú)立也沒有共同的其他債務(wù)，男方應(yīng)當(dāng)退還。對此事律師建議雙方協(xié)商解決，女方如果堅(jiān)持一半產(chǎn)權(quán)可先承擔(dān)按揭還款義務(wù)的一半。否則，雙方可以通過訴訟途徑解決。

房產(chǎn)案例之五---農(nóng)民的房子敢買嗎？

西郊李先生咨詢?nèi)龢蜍囕v廠附近的村民將民房賣給附近職工，只有村里的證明，沒有房產(chǎn)證，像這樣的房子能買嗎？城鄉(xiāng)規(guī)劃時(shí)怎么辦？

評析：

購買此類房屋的買受人一定要謹(jǐn)慎，因?yàn)檗r(nóng)村土地屬于集體土地性質(zhì)，在沒有轉(zhuǎn)為國有土地的情況下，所建房屋是不可能取得房產(chǎn)證的。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條“集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記”的規(guī)定，只有在集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，集體土地上的房屋才有可能辦理下來房產(chǎn)證。所以，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定購買國有土地上所建房屋（如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程等）才有可能辦理取得房產(chǎn)證。對于村里所開具的證明是不能證明買受人對房屋享有所有權(quán)的，因?yàn)橥瑫r(shí)根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占

有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”的規(guī)定，村委會(huì)所開具的證明在法律上不能確認(rèn)買受人權(quán)屬狀況，只有行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才是證明所有權(quán)的唯一合法憑證。

像這樣的房屋買賣，如果再遇到城鄉(xiāng)規(guī)劃拆遷時(shí)，被拆遷的對象可能會(huì)是村委會(huì)或者村民個(gè)人，但對于這些購房者卻很難得到這些拆遷補(bǔ)償費(fèi)，因?yàn)樽约簺]有合法的權(quán)屬證明，這樣的話雙方就會(huì)為將來產(chǎn)生權(quán)屬歸屬糾紛埋下伏筆，也會(huì)將雙方拖入曠日持久的訴訟之中。因此，總的來說律師建議買受人還是購買一些手續(xù)齊全的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等能夠取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)，以避免貪圖便宜給自己造成更大的損失。

買受人的12種合同解除權(quán)

——關(guān)于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋》的新視點(diǎn)之一

羅潤國律師

1，拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請求解除安置協(xié)議；

解釋第七條“被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說明對此安置協(xié)議被拆遷人享有解除權(quán)。但這種安置協(xié)議必須符合兩個(gè)條件：內(nèi)容上 1〉 拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷安置協(xié)議。2〉該補(bǔ)償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。形式上 拆遷人必須將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人；

2，出賣人將商品房一賣一抵時(shí)，買受人可以請求解除合同；

解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時(shí)買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

3，出賣人將一房二賣時(shí)，買受人可以請求解除合同；

解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時(shí)買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

4, 出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同；

解釋第九條第二項(xiàng)“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”此項(xiàng)內(nèi)容是指只要出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買受人的，買受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。

5，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，再將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后可以解除合同；

解釋第九條第三項(xiàng)“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”此項(xiàng)內(nèi)容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，在將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后就可以解除合同

6，房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買受人可以請求解除合同；

解釋第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”即期房和現(xiàn)房的買賣合同在房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量不合格時(shí)，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

7，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同；

解釋第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”因此出賣人交付使用的房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響買受人正常居住適用，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

8，套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同；

解釋第十四條“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：”，“面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。”即套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人就可以解除合同。

9，出賣人遲延交房經(jīng)催告后三個(gè)月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同；

解釋第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持”即出賣人遲延交房經(jīng)買受人催告后三個(gè)月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同。

10，由于出賣人的原因?qū)е沦I受人無法按期辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請求解除合同；

解釋第十九條“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90

日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”即根據(jù)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，可以請求解除合同并要求賠償損失。

11，因出賣人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同；

解釋第二十三條“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。”即如果因出賣人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。

12，因不可歸責(zé)與買受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。

解釋第二十三條“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。” 即因不可歸責(zé)與買受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。

以上的十二種合同解除權(quán)再加上《合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事

人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行

主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；”的四種解除情況共計(jì)十六種，只要出賣人的行為有一種符合解除條件，買受人即可行使解除權(quán)，但根據(jù)《合同法》第九十五條第二款“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”所以買受人需要及時(shí)行使解除權(quán)，以便維護(hù)自己的合法權(quán)益。解釋十五條第二款對第一款的解除權(quán)作了限定即“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”所以，此項(xiàng)解除權(quán)更需買受人及時(shí)主張。根據(jù)以上16種情況買受人享有解除權(quán)，且有意解除合同時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使。

第五篇：房產(chǎn)評估申請書

房產(chǎn)評估申請書

申請人:

被申請人:

【本文書由盈科律師研究院王金兵律師提供】

房產(chǎn)評估申請書

申請人：

，(性別)，年 月 日，漢族。

住址： 省 市 區(qū) 大街 號 單元 號。

身份證號： 聯(lián)系方式： 被申請人：

，(性別)，年 月 日，漢族。

住址： 省 市 區(qū) 大街 號 單元 號。

身份證號： 聯(lián)系方式： 申請事項(xiàng): 請求法院對爭議房屋坐落于 市 區(qū) 號，建筑面積平方米的房屋委托相應(yīng)的評估單位進(jìn)行評估。事實(shí)與理由: 申請人與被申請人（案由）糾紛一案，已由貴院立案。現(xiàn)因雙方就爭議房屋的價(jià)值無法達(dá)成一致，故申請法院委托相應(yīng)的評機(jī)構(gòu)對坐落于 市 區(qū) 號，建筑面積平方米的房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

此致

人民法院

申請人：

年 月 日