第一篇：“三無小區”治理研究

“三無小區”問題治理研究

馬倩

（開封大學旅游學院，河南

開封）

摘要：“三無小區”是城市建設和管理的薄弱環節。改善人居環境，提升城市整體形象，必須對“三無小區”進行治理，標本兼治，城市才能和諧發展。“三無小區”的治理工作應該首先政府重視，設立專項財政投入補貼；按照“屬地原則”，明確治理責任單位；其次，大力開展宣傳教育活動，增強居民物業管理消費意識；同時，不斷創新治理方式，因地制宜采取適合的物業管理方式；最終，建立長效管理機制，逐步實現自身可持續發展的目標。只有這樣，才能全面解決“三無小區”這一城市“頑疾”，提升居民幸福指數，構建和諧社會。

關鍵詞：三無小區

標本兼治

長效管理機制

一、“三無小區”的治理意義

（一）“三無小區”的定義及形成原因 1.“三無小區”的定義

人們習慣上把無物業管理單位、無主管部門、無人防、物防的院落、樓棟，稱為三無小區。由于缺少統一管理和規劃，此類小區往往房屋建設混亂、道路結構復雜、規劃設計不合理、各類物業管理不完善，出現了我們通常所說的城市“三無小區”。這類小區的特點有：

（1）小區安全設施缺失，社會人員可自由出入（2）小區內部公共衛生狀況較差，無專人打掃（3）無或有較少公共配套設施，且無對口部門管理（4）整治主體為政府，但治理經費短缺 2.“三無小區”的形成原因

隨著城市規模的不斷擴大，城市建設日趨現代化，新建小區擁有較為完善的物業管理服務，安保及各類設施管理較為先進，治安管理較好。然而，當前城市建設中的“二元結構”仍然明顯，既有一流的高檔小區，也存在一大批老舊的“三無小區”，嚴重影響城市形象和居民生活質量。

“三無小區”的本質特征是指在計劃福利分房制度下形成的，而在住房制度改革之后沒有根據商業化的原則實施物業管理模式的住宅區，所以住戶以老年人和低收入者為主，“三無小區”建成年代早，配套指標和建設標準偏低，不能滿足居民的生活需求，一些開發建設單位不按規劃建設相應的配套設施，造成配套設施不全，“三無小區”內大部分居民或者仍然處于“福利制”下，或者受“福利制”傳統意識影響，缺乏“消費者付費”的基本觀念。“房齡老、規模小、住戶少”是三無“三無小區”的通病，受制于物業成本高投入、低回報，小區業主花錢買服務意識淡薄等現狀，物業公司往往避之不及[1]。

“三無小區”的形成，是城市發展中的客觀問題，究其原因，最主要的還是先天不足，一是沒有投入渠道，缺乏一個長效的投資主體；二是缺少管理主體。在城市管理中，“三無小區”一直都是治安工作的重點、社區工作的難點，那么，“三無小區”是怎么形成的呢？具體來講，有以下原因：

（1）企業破產或改制，小區淪為“三無小區”

由于單位倒閉、企業改制、工廠破產等原因形成，原有主管單位被市場經濟淘汰后，其單位的宿舍區和生活區漸漸淪為“三無小區”。（2）原住戶大多轉賣或出租房屋，現有住戶成分復雜 有些小區曾經條件很好，也曾隸屬于比較好的事業單位或準事業單位。但是隨著時代的變遷、城市的發展，老城區曾經的“黃金地段”逐漸沒落，再加上房屋本身歷經歲月顯得殘敗破舊，條件好些的居民大都遷出，大部分房屋轉賣或用于出租，現有住戶成分復雜，原單位不再管理。而買了二手房住進小區的居民或者收入偏低、對物業費有較強抵觸情緒或者屬于租房者、認為物業費應該由房東交納。這樣導致的結果是原單位不再管、社會化物業公司收不上來物業費只好撤離，小區淪為“三無小區”。

（3）居民交費觀念薄弱，部分住戶“霸王餐”的不良示范效應 “三無小區”內大部分居民或者仍然處于“福利制”下，或者受“福利制”傳統意識影響，缺乏“消費者付費”的基本觀念。

少數住戶起初是因為對物業管理公司的服務不滿意而拒交物業費，久而久之，演變成吃“霸王餐”行為。這樣的住戶起初雖然數量不多，但是所產生的不良示范效應卻會隨著時間的推移而愈演愈烈，最終越來越多的住戶拒交物業費。而物業管理公司是服務型企業，提供的是有償服務，需要依靠收取物業費來維持企業正常運轉、支付員工工資并創造企業利潤，物業費收不上來最終導致的結果是物業管理公司被迫撤離，小區淪為“三無小區”。

（二）“三無小區”的危害及治理意義 1.“三無小區”的危害

“三無小區”的存在，嚴重影響了城市形象和居民的生活質量，制約了城區戰略目標的實現，容易引發一系列社會問題，必須給予高度關注，盡快建立起“三無小區”的長效管理機制，消除城市管理的 盲區，努力構建和諧社區[2]。

“三無小區”普遍衛生狀況較差，無垃圾投放點或投放點設置不合理，垃圾亂堆亂放，嚴重影響環境衛生質量，群眾意見大、投訴多，極大地影響了城市的整體衛生環境形象和居民生活質量。

“三無小區”由于缺少統一管理和規劃，往往房屋建設混亂，道路結構復雜。同時，“三無小區”由于缺乏必要的防盜設施和安保人員，社會人員可以自由出入，往往成為案件多發、高發區域，極易成為犯罪分子隱匿的場所[3]。例如，據三門峽市公安部門統計，發生在“三無小區”的盜竊案件占全市盜竊案件總數的近70%。因此，“三無小區”成為社會治安綜合治理工作的重點，成為城市治安維穩管理的重點。

2.“三無小區”的治理意義

（1）加強“三無小區”治理是提升城市整體管理水平的需要。隨著時代的變遷、社會的進步，曾經的模范小區逐漸淪為“三無小區”。這些小區的公共配套設施陳舊落伍、年久失修，已經跟不上時代發展的腳步；計劃經濟體制下的管理模式也逐漸被市場經濟所淘汰。隨著住房制度的改革，很多“三無小區”的原有產權單位逐步退出歷史舞臺，小區產權逐步多元化，居民成分也日益復雜，以至于無法繼續維護和管理小區的正常運轉，致使“三無小區”的生活環境與新建小區形成強烈反差，已經成為城市建設管理的落后地帶。只有大 力加強“三無小區”的綜合整治，盡快解決“三無小區”的建設和管理問題，提升城市整體建設和管理水平才有堅實的基礎。

（2）加強“三無小區”治理是關注民生、改善民生的需要。

城市“三無小區”大都先天規劃不到位，后天管理跟不上，導致小區居民日常生活面臨許多問題和實際困難。比如，小區道路年久失修、路面損壞嚴重、路燈基本缺位、居民出行極為不便；停車位不能滿足需要只得擠壓侵占消防通道，造成安全隱患；小區內部下水管網陳舊破損、堵塞嚴重，每到汛期，都會出現城市內澇現象。“三無小區”的居民迫切希望盡快改變這種生活條件。解決這些問題，必須對這些小區進行治理，努力改善基礎設施和環境條件，并建立健全合理有效的運作機制，以促進小區形成自我管理的良性循環。從近幾年全國各地治理“三無小區”經驗來看，治理效果良好，能夠有效解決小區居民最迫切需要解決的生活實際問題，改善了居民的生活環境，提升了居民的幸福生活指數。

（3）加強“三無小區”的治理是構建和諧社區的需要。一個環境良好、適宜安居的生活空間對于建設和諧社會，維護社具有十分重要的作用?！叭裏o小區”治理的目標，首先應當考慮的是社會效益和環境效益而不是經濟效益。治理的意義不僅在于維修原有設施、改善居民的居住條件、維持小區的正常生活秩序，更重要的是化解各層面的矛盾、化解小區居民對生存環境的不滿，維護社會穩定，構建和諧社區、構建和諧社會。通過全面治理，使“三無小區”原有毀損的道路及時修補，嚴重缺失的照明設施得到增設，方便了群眾出 行；合理規劃停車位，增設綠地草坪和運動休閑活動器械等等，居民的居住條件改善了，居住環境優美了，生活幸福指數提升了，才能實現和諧社區、構建和諧社會的整體目標。

（4）加強“三無小區”的治理是展示城市良好形象的需要。

小區是城市生活最基本的組成單元，隨著中國城鎮化進程的推進，大量設施先進、環境優美、管理到位的新建住宅小區批量出現，刷新了城市建設的進程、展示了城市建設的新成就和新形象。對比之下，一些“三無小區”就相形見絀，這些小區的“臟、亂、差”的衛生狀況、年久失修的公共設施以及令人堪憂的治安狀況都嚴重影響到城市的整體形象。從全國各地已完成治理并實行規范管理的“三無小區”情況看，基本都能達到干凈衛生、環境優美的要求，縮短了與新建住宅小區的差距，較好地融入了現代化的城市格局，一定程度上緩解了城市發展的不均衡。因此，我們在創建衛生城市、創建文明城市、大力創建和諧社會的關鍵時刻，更應該重視“三無小區”的建設和管理。

二、全國各地治理“三無小區”的實踐經驗分析

當前 ,全國各地都在開展“三無小區”的治理工作，各地在“三無小區”治理工作方面先后取得了一些值得借鑒的經驗。我們如何在“三無小區”治理工作中突出特色，選擇適合我們的發展道路？在此選取一些國內比較成功的“三無小區”治理案例進行分析，其成功的治理經驗值得我們學習和借鑒。

（一）湖北襄陽模式

2014年11 月，襄陽市政府常務會議，研究并原則通過了《襄陽市“三無”小區物業管理工作方案》。方案強調，要努力實現“三無小區”環境綜合整治后物業管理的無縫對接，構建與襄陽市經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力營造環境整潔、管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環境。2014年7月，襄陽市委、市政府出臺改善民生三年行動計劃，計劃用2年時間完成510個“三無小區”綜合整治，到2015年使整治后的小區達到“一有、兩封閉、三通”（有物業管理；垃圾池封閉、樓道垃圾通道封閉；道路通、下水道通、路燈和樓道燈通）的目標。根據方案，襄陽市區“三無小區”綜合整治工作結束后，襄陽市對“三無小區”的管理設立 3 年過渡期。3年內，政府對驗收合格的“三無”小區予以財政扶持，幫助完善物業管理機制，建立長效管理機制[4]。

到2016年1 月8 日，經過兩年的努力，市區 510 個“三無小區”整治任務已經完成，其中 2014年完成了325個，2015年完成了185個。從檢查的小區居民現場反饋情況看，相關小區居民對整治工作滿意度較高達到90%，已有 61702 戶、20.1 萬居民切實感受到了市委、市政府的惠民成果。

“三無小區”的整治只是第一步，要讓整治成果能夠持久、不再反復，必須建立健全有效的長效機制。在綜合整治過程中，襄陽市城管局會同各城區和相關部門及時同步探索小區長效管理機制，從政策、資金、技術、人員等方面入手，引導小區建立健全靈活有效的管 理機制，促進良性循環[5]。

創新管理服務機制，解決“如何長效管”的問題。一是聘請物業公司規范管理。對于配套設施相對獨立、較為完善，又有一定規模的“三無小區”，按照屬地管理要求，采取組織召開業主大會選舉業主委員會，依法選聘物業公司，實行專業化物業服務。二是組織業主自治管理。對住戶規模較小的院落，創新基層治理方式，將社區自治向小區院落延伸，在充分尊重居民意愿基礎上，通過拆并形成封閉院落設置自治單元，依法成立業主委員會，開展業主自治管理。三是引導產權單位規范管理。對有產權單位，但因各種原因沒有很好履行管理責任的，由街道、社區動員產權單位采取單位負責或產權單位與住戶協商分擔相關管理服務費用的辦法，為居民提供公共保潔、綠化養護、維修管理等“基礎性”物業管理與服務。四是開展社區托管。由社區牽頭，組織召開業主大會，成立業委會，與小區業主逐戶簽訂代管協議，收取相應費用，社區依法與維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂委托管理和服務合同，專業服務企業按照合同約定提供服務、收取報酬，或由社區居委會組織社區待業、失業人員組成維修、保潔、綠化等隊伍，委托管理和服務，實現小區長效化管理[6]。

創新資金保障機制，解決“錢從哪里來”的問題。一是在強化宣傳中增強“造血”功能。以街道辦為單位探索建立社區物業服務中心，承接專業物業公司不愿做、不好做小區的物業管理。經費保障實施三年過渡，過渡期間小區的公共維修、正常運行等資金缺口，由市、區兩級財政拿出一定資金補貼。二是在盤活公共資產中提升保障能力。充分利用院落公共資源，通過合理收取物管費、公共房產租賃費等措施，保障院落日常管理、維護運轉的正常經費。對低保等特殊困難群體酌情減免費用，既確保業主自治組織有錢辦事，又切實兼顧好弱勢群體生活。三是在健全完善制度中增強保障能力。為推進長效機制建立，市城管局配套制定了雙重“聯系幫扶”制度，即在“三無”小區整治工作中，實行市直幫扶單位和城區整治工作領導小組既“幫扶”整治質量，又“幫扶”長效機制建立的工作推進機制。對整治完成后的“三無”小區，做到長效管理機制不建立、長效管理效果不落實的幫扶單位工作隊不撤離，城區“三無”小區整治工作領導小組、工作專班不撤離，直到各項長效機制建立，才算真正完成幫扶和整治任務。市“三無”小區整治辦公室對已改造的院落逐一驗收，不僅考核硬件建設情況，更考核小區后續維護、自治組織作用發揮情況，確保整治工作不反彈[7]。

創新小區服務機制，解決“群眾怎么認可、怎么參與”的問題。一是人文關懷進小區。在拆除小區亂搭亂建的同時，在小區統一設立“晾曬區”，在整修小區車棚時配套建設電動車充電設施，在清理“牛皮癬”時在小區醒目位置設立便民信息發布欄。社區面向就業困難居民提供公益性崗位，對孤寡和年老體弱老人登記在冊，定期上門探訪、敲門服務，開展辦理水電費、燃氣費繳納等人性化、零距離的便民服務，讓居民“小事不出院落、大事不出社區”。二是文明居住進社區。將社區文化建設與小區文化建設相結合，以小區為單位組建各類群眾文體團隊、物業志愿服務隊，引導群眾積極參與小區環境日常維護，開展凈化美化活動。三是感恩教育進社區。“三無小區”環境整治，居民既是受益者，也是參與者，要通過發動“老積極”、“小手牽大手”、召開居民座談會、業主大會等多種形式組織開展感恩教育，引導居民群眾知恩感恩、愛國愛家，形成團結互助、崇尚科學、文明友愛的良好氛圍[7]。

（二）廣西柳州模式

柳州模式的特點是治標、治本相結合

治標：物防技防雙管齊下。柳州市探索出“政府投一點、社會幫一點、居民出一點”的“三個一點”工作模式，解決了改造先期資金投入的問題。前期政府撥款“三無小區”試點聘請物業公司進駐，逐步實行規范化管理、安裝電子監控設備，小區的發案率明顯下降。

治本：群防群治共筑平安?！叭裏o小區”的治理任務重、易反彈，若單純對小區的硬件配套設施、安防措施進行改造，只能“治標”，而“治本”需要建立起長效機制。柳州的做法是：對具備條件的小區，引進物業公司管理，逐步實現市場化社會化管理；對暫不具備條件的，實行居民自我服務和管理，群防群治，逐步建立社會化的保障模式[8]。

但是，很多“三無小區”在社區的組織下，成立了自管會，讓小區的環境有了明顯的改善。盡管“三無小區”成立自管會能有效改善小區的環境，可隨著實施時間的增長，各種弊病也逐漸顯現。目前，針對“三無小區”的問題主要采取兩種方法。首先是由社區出面引導小區居民成立自管會，每月向每戶居民收取10至15元的管理費，用于雇請門衛、巡邏員等費用，達到居民自我管理的目的；另一方法 是原小區附帶有門面的，將門面租出去，以租金作為小區管理費，雇請居民自我管理。

但自管會并非資質單位，沒有相關的收費許可。一旦工作過程中出現些許紕漏，就可能出現居民不愿再交費的情況，導致自管經費入不敷出，“三無小區”自我管理就會失??；依賴門面租金也會讓小區管理經費受到很大限制，雇請的巡邏員、門衛如果在工作中受傷，相關賠償得不到保障。

此外，自管會成員年齡普遍偏大，有的自管會成員平均年齡達60多歲。如果這群老人身體狀況欠佳，又該由誰接手繼續管理？“三無小區”自我管理最大的局限還是資金問題。目前，這兩種“三無小區”的改善模式所能得到的管理經費僅能勉強達到收支平衡。小區的設施一旦損壞，想要維修十分困難。

（三）安徽合肥模式

針對“三無小區”的管理問題，2011年1月，合肥市第十四屆人大四次會議審議通過了《 合肥市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》，其中對“三無小區”的改造被增補入合肥市“十二五”規劃。這對于全面推進“三無小區”整治工作，起到了一定的促進作用。為了確保這項工作落到實處，廬陽區實行由區綜治辦牽頭，區財政局、公安廬陽分局、區審計局、區住建局、區城管局、區文明辦等部門參加，按照“統一標準、統一式樣、統一招標、統一預（決）算、統一驗收、統一撥付工程款”的“六統一”要求，由廬陽區財政撥出專款1300多萬元，為全區74個“三無小區”統一實施整治改造。在具體整治工作中，“以社區為單位，在召開各小區居民征求意見會的基礎上，首先請工程設計人員對每個小區如何整治進行方案設計，然后進行工程費用預算。在施工安排上，實行公開競標制。對整治‘三無小區’的小項目則選擇實力強的轄區施工隊組織施工在經費控制上，本著節約的原則，施工時能翻新的翻新，能合并的合并。每個“三無小區”整治結束后，都及時安排人員進行接管，做到了整治一個，完善一個，達到人防、物防、技防的統一。廬陽區還結合社區網格化管理，由網格責任人對責任區實行全方位的跟蹤服務，確保居民的每一件事有人管有人問，每一個問題有人解決。在組織開展居民自治的同時，充分發揮社區民警的作用，每周開展一次街、居、警聯 合檢查，每月召開一次聯席會議，每季度召開一次難題會診會，提升群防群治、綜合監管成效。

“物業打包”：2014年11月，合肥市市政府在《關于進一步加強物業管理工作的實施意見》中提出，對于規模較小的小區，可以用“統一打包”的方式選聘物業服務企業。“三無小區”如果各自為政，單獨管理，投入太大，采用打包連片，區域性管理模式，以就近、就便的原則對多個小區同步實施管理人員、垃圾清運、采購用品等打包，能夠有效降低物業成本。將多個先天不足的微型小區納入園區物業公司，實施“打包管理”，主要提供垃圾清理、治安巡邏、水電維修等基礎管理服務，而基礎條件較為完善的小區，則是在征得業主的同意前提下，再增加停車管理服務、綠化管養等方面內容，多層次滿足業主需求。園區物業公司“統一打包”的維護資金來源主要是由政府財 政補貼和業主每月 20元物業費用共同構成。為此，園區物業公司通過規范小區停車、小區廣告投放等方法，逐步激發各小區自我造血功能，所得收益七成歸小區業委會，三成歸物業公司，進而使小區物管步入“長治”良性循環軌道。

三、河南省“三無小區”治理的對策建議

建立“三無小區”長效管理機制，應本著“先整治后示范”、“先試點后推廣”的原則開展，管理模式可不拘一格。示范小區重要的不是設施先進完善，重要的是要管理規范、和諧有序。要結合創建文明城市、創建衛生城市、構建和諧社會等工作共同開展“三無小區”治理工作，解決急需解決的問題，爭取基本達到“小區內基礎設施基本完備、長效管理體制良性循環、業主積極配合管理、發動群眾自治管理成效較好”的要求，為實現上述目標，盡快建立起“三無小區”的長效管理機制，提出如下建議：

（一）政府重視，設立專項財政投入補貼

發揮政府主導作用，有序推進“三無小區”治理工作。對“三無小區”治理進行整體規劃，制定專項計劃，列為重點工程。按照政府組織、居民參與的原則，因地制宜、積極進行完善基本配套設施、創建衛生環境、創建文明氛圍、構建和諧社區等一系列工作。“三無小區”整治每年由各市、區提出計劃，編制預算，列入政府財政支出計劃，并組織社區具體實施。要進一步加大政府投入，安排專項財政投入資金，保證啟動資金來源；同時，要積極引入市場機制，調動社會 資金、社會力量共同參與“三無小區”整治。

政府主導、多方參與，形成合力，強力實施綜合整治。“三無小區”綜合整治牽涉面廣，資金來源不足，不是單一某個職能部門能夠獨立完成的任務。市、區各級政府應發揮主導作用，牽頭成立相關職能部門參加的整治工作常設領導機構，作為市區各級常設綜合整治辦公室。建立相應工作機制，明確各自職責，制定整治總體規劃方案，研究落實“三無小區”備案登記、籌措整治資金、小區基礎設施招標等重要事項，解決工作進展中出現的實際困難，確?！叭裏o小區”綜合整治順利進行[9]。

以湖北襄陽為例，襄陽“三無小區”整治工作的資金來源主要有三個方面：一是市財政局以獎代補資金，按照每個小區5萬元標準，先行撥付2萬元用于小區整治啟動資金，2014年共向各城區（開發區）累計撥付974萬元；二是各市直單位從壓縮的“三公”經費里，拿出資金對小區進行幫扶，2014年，市直幫扶單位共投入資金510.9萬元，其中5萬元以上（含5萬元）的有58個，5萬元以下的52個；三是各城區人民政府、開發區管委會財政部門設立“三無小區”整治專項資金，實行專款專用，各城區（開發區）財政累計投入整治資金1874.02萬元，2014年全年市、區兩級財政共投入2848.02萬元用于“三無”小區綜合整治，確保了整治任務的實施。

（二）按照“屬地原則”，明確治理責任單位

按照“屬地管理”和“誰開發誰負責”、“誰主管誰負責”的原則，逐一明確治理責任單位、責任領導、責任人。對有責任單位的，由責 任單位負責治理；因單位合并的，由合并后的單位負責治理；有始建單位的，由始建單位負責治理；因各種原因無責任單位的，由所在縣(市)區政府出資或市、縣兩級綜治和平安建設成員單位幫扶治理。

按照“屬地原則”，明確治理責任單位。對有產權單位，但因各種原因沒有很好履行管理責任的，由街道、社區動員產權單位采取單位負責或產權單位與住戶協商分擔相關管理服務費用的辦法，為居民提供基礎性物業管理和服務。由于房改體制的推進，住宅產權已呈多元化，原有產權單位破產改制的已無法繼續承擔小區的治理任務。這種情況下，應立足于小區找資金，盡最大可能、最大限度地合理利用小區閑置土地或簡陋房屋進行二次開發，在不要政府和企業投入、不影響規劃的情況下，實現資金平衡。資金無法平衡的缺口部分，再由房屋產權人、原房屋產權單位、房屋建設單位、政府及政府部門按一定比例進行合理分攤較為合適。

沒有產權單位負責的小區，開展社區托管。由社區牽頭，組織召開業主大會，成立業委會，與小區業主簽訂代管協議，社區與維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂服務合同，專業服務企業按照合同約定提供服務，或由社區居委會組織社區待業、失業人員組成維修、保潔、綠化等隊伍，委托管理和服務。

（三）大力開展宣傳教育活動，增強居民物業管理消費意識

多渠道、多形式、多角度地開展宣傳教育活動，增強居民物業管理消費意識，逐步實現由政府兜底管理向社會化管理的轉換。隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立，政府應通過建立市場機制來培育 “三無小區”百姓的市場觀念，即政府花錢買機制，百姓花錢買服務。要讓廣大居民懂得，房屋的產權已經多元化，作為產權人要承擔維修養護責任。只有通過成立業主委員會等自治組織，對“三無小區”整治完的后續管理實施監督，才能真正維護自身的利益，落實長效管理的機制。同時，要讓廣大街道、社區干部懂得，“三無小區”的維修養護及其他管理服務也應從過去的政府行為轉變為市場行為，要轉變政府職能，逐步轉換角色，積極主動地做好退位和補位工作，把“三無小區”整治完的后續的管理工作讓位于社會化、市場化、專業化的物業管理，并加強監督管理。

（四）不斷創新治理方式，因地制宜采取適合的物業管理方式 在治理方式上，需要不斷創新。具體可以根據小區的房屋、環境、配套設施、業主或使用人的經濟承受能力，以及對物業管理的實際需求情況，按照符合小區實際、尊重居民意愿的原則，區分小區的不同情況和特點，采取靈活多樣的治理方式，因地制宜采取適合的物業管理方式。

湖北襄陽的治理經驗是，根據居民意愿和小區實際情況，分別采取四種形式開展物業管理。一是專業型，即依照服務合同選聘有專業資質的物業公司提供服務，按質議價，有償服務。對于配套設施較為完善，又有一定規模的“三無小區”，采取組織召開業主大會選舉業主委員會，依法選聘物業公司，實行專業化物業服務。二是自治型，即業主自治，由居民（業主）代表或樓棟長牽頭，按照居民（業主）公約實施自行管理服務，業主共同承擔相關服務費用。對規模較小的 院落，在充分尊重居民意愿基礎上，通過拆除、合并等形式設置新的自治單元，依法成立業主委員會，開展業主自治管理。三是單位型，即由產權單位負責牽頭統一管理服務，由原產權單位負責或與住戶協商分擔相關管理服務費用，為居民提供基礎性物業管理與服務。四是社區型，即開展社區托管。由社區居委會組織成立服務機構開展單項物業服務，有償微利服務。由社區牽頭，組織召開業主大會，成立業委會，與小區業主簽訂代管協議，社區與維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂服務合同，專業服務企業按照合同約定提供服務，或由社區居委會組織社區待業、失業人員組成維修、保潔、綠化等隊伍，委托管理和服務。

安徽合肥的“物業打包”方式能夠有效解決先天不足、規模較小的“三無小區”的治理問題，有一定現實意義，值得借鑒推廣。

（五）建立長效管理機制，逐步實現自身可持續發展的目標 “三無小區”整治工作完成后，要通過解決管理責任主體、資金來源、管理機制等問題，建立適合小區特點的管理模式、機制，杜絕整治后的反復情況，保持整治成果，從根本上改變“三無小區”的居住環境。政府的角色不僅僅在于前期整治時期的支援“造血”，更在于從政策、資金、技術、人員等多方面入手，引導小區提升自身的“造血”功能。所謂提升小區自身的“造血”功能，是指在盤活公共資產中提升保障能力。例如，湖北襄陽在“三無小區”整治過程中，充分利用院落公共資源，通過合理收取物管費、公共房產租賃費等措施，保障院落日常管理、維護運轉的正常經費。在商業化運作模式日 趨深入生活領域的大背景下，應進一步廣開思路、多策并舉，積極挖掘提升小區自身“造血”功能的途徑。比如，充分利用小區內公共領域（樓內電梯、戶外宣傳欄、小區內電線桿上的燈箱、車庫門等位置）的廣告收入提升小區自身的“造血”功能；對進入小區進行商業宣傳活動的商家收取進場費提升小區自身的“造血”功能等等。

在整治后的物業管理中，將引導居民共同參與，確保居民的知情權、參與權、選擇權、監督權，明確居民共同管理小區的義務與責任。綜合整治后的“三無”小區，將健全小區業主大會、業主委員會、“民規民約”制度，確保實現長效管理?！皩I型”物業管理方式下，業主委員會代表全體業主與物業管理公司簽訂物業管理服務合同并對物業管理公司的服務進行監督；“自治型”物業管理方式下，業主委員會責任更加重大，要對小區的收支狀況進行公示，明確所有收入以及所有支出，并將引導居民貫徹“民規民約”制度，確保整治后的小區真正實現長治久安。參考文獻：

1.胡棟楠 童時珍 許建軍 本報記者 楊賽君：[N]，“物業打包”專治三無小區頑癥，合肥晚報，2014-01-28

2.張華：蜀山區 “三無” 老舊小區建立長效管理機制的幾點思考[J]，中共合肥市委黨校學報，2012（01）

3.吳波：利用GIS方法對“三無小區” 治安監控精細化布防[J]，科技視界，2014-09-25 4.龔莉 劉彩峰 黃穎：“三無”小區物管工作方案即將出臺[N]，襄陽日報，2014-11-04 5.嚴俊杰：讓“三無”小區走上長效管理之路[N]，襄陽日報，2015-01-22 6.呂剛：“小院落”撬動“大民生”[N]，中國建設報，2014-12-08 7.伍義兵：抓好“三無”小區整治

用“小院落”撬動“大民生” [N]，襄陽日報，2014-09-30 8.陸曉藝

梁晶晶：“三無小區”喜變“平安小區”[N]，柳州日報，2015-04-24 9.嚴錦榮：對首都城市老舊住宅小區綜合整治問題的思考和建議[J]，經濟師，2008-05 19

第二篇：“三無”小區治理工作保證書

“三無”小區治理工作保證書

為深入推動平安北關建設工作，提高居民住宅小區治安防范水平，提升公眾安全感、滿意度，街道辦事處向區委、區政府作出如下保證：

一、對市、區下達的“三無”小區治理工作目標，強力開展綜合治理，實現“三無”小區變“三有”，進一步消除管理盲區，優化居民小區環境，提升服務管理水平，保障群眾安居樂業，促進社會和諧穩定。

二、明確“三無”小區管理主體，建立管理組織，有業主委員會或業主代表大會，聘請物業公司管理費用或自治組織工作費用落實，管理制度落實。

三、完善“三無”小區治安防范設施，實現有技防、有門房、有門衛、有照明、有大門的“五有”標準。

四、加強居民小區防范宣傳，組織動員群眾開展多種形式的互聯互防活動，增強小區居民群眾自我防范意識和參與意識。

五、2014年10月底，完成30％以上“三無”小區治理任務；2015年2月底，完成60％以上“三無”小區治理任務；2015年6月底，確保100％完成全部“三無”小區治理任務。

六、建立政府主導、部門協調、社會參與、責任明確的居民小區長效管理機制，加強小區自治組織、物業管理公司、街道辦事處、社區居委會和公安部門的溝通協調，及時解決新問題，防止“三無”小區治理工作產生反彈。街道黨工委書記：街道辦事處主任：2014年7月31日

第三篇：柳州實施“七步工作法” 治理城市“三無”小區

柳州實施“七步工作法” 治理城市“三無”小區

2010/5/26 9:42:03來源：新華網

【字體：大 中 小】【顏色：紅 綠 藍 黑】

近年來，隨著城市規模擴大，城市老城區中的無物業管理、無保安門衛、無業主委員會的“三無”小區已成為社會治安綜合治理的“盲點”和維護社會穩定的薄弱環節。廣西柳州市通過廣泛依靠小區居民，逐步摸索出一條變“三無”小區為平安和諧小區的做法，對城市弱勢群體相對集中的居民小區建設作出了有益探索。

——“三無”小區治安差居民睡覺難安穩

“‘三無’小區人人怕，無主無保（安）無物業；八旬老翁不敢睡，５分（鐘）摩托被盜走；下崗弱勢無人睬，黃牛過河各顧各！”這是多年來流行在柳州市“三無”小區的順口溜。

柳州市１９９４年開發的國泰花園一共有９棟居民樓，４１８戶，近１７００名小區居民。大部分居民都是上世紀八九十年代間的城市改造拆遷戶和廉租戶，屬于典型的低收入群體。上世紀９０年代以來，隨著企業改制，破產改制的單位下崗人員增多，大部分居民家庭生活困難，領取低保人員比例達到８０％，甚至連每月２８元的物業費都很難交上。

２００４年之后，入不敷出的物業公司撤離了國泰花園。短短幾年時間，這里就成為“小偷的天堂”。

柳州市駕鶴派出所副所長黃鋼毅告訴記者，最初一段時間是偷汽車、摩托車、電動自行車，到后來就開始偷路燈，偷剪照明線路，偷防盜鐵門，直接拆掉汽車的輪胎。

回顧起前幾年的事情，國泰花園社區老人黃俊強心有余悸地對記者說：“小區沒有物業，也沒有保安，連夜間照明的路燈都沒有，小偷十分猖獗，我有半年多時間睡覺都不安穩，就是怕小偷把家里唯一值錢的電視機偷走。經常晚上看電視到天亮才睡覺。

“三無”小區成為城市各種案件發生的“高危地帶”，已成為當地領導和市民們高度關注的問題。

——“七步工作法”力促小區環境由“亂”到“治”

“社會治安沒有貧富貴賤之分，保障社會治安一定要徹底解決好‘三無’小區治安難題?！痹趯Α叭裏o”小區進行深入調研之后，柳州市公安局局長胡明朗說。

從２００５年開始，柳州市公安局開始推進社區警務工作，在各分局以“三無”小區為試點，逐步推行改變小區管理混亂狀況、改善小區居民生活環境的一系列做法。

黃鋼毅告訴記者，“三無小區”管理環境問題表面上積重難返，實際上身處其間的居民都希望環境轉變，只要牢牢依靠群眾，扎扎實實做好每一件事情，就能夠將環境徹底改變。

“七步工作法”主要包括調查摸底、宣傳發動、組建群眾自管隊伍、組織動員、籌集資金、組織實施、規范措施等七個步驟，最關鍵的問題在于“取信于民”。

記者在國泰花園采訪時，一些群眾坦言，“最初我們也有觀望心態，臨時聘請的保安擔心拿不到錢，三天兩頭向黃鋼毅要。黃鋼毅自己掏腰包，把拉電線、修路燈、請保安的錢給墊付了，這才讓我們感到有了希望。”

柳州市公安局的統計表明，在破解“三無小區”環境治理難題過程中，基層派出所和民警往往采取“自掏腰包”的辦法，預先墊付改善環境的資金，完善小區內的安保人員、電線路燈、圍墻護欄、出入車牌等。

魚峰公安分局政委覃柳告訴記者，“三無小區”和“七步工作法”推行以來，僅魚峰區內“三無”小區就組織群眾成立了以業主委員會為主體的自管隊伍２０個，組建自管隊伍后，此類小區發案率與往年相比同期下降３０％以上。

——“警徽”成為“三無”小區“避風港”

記者在采訪時發現，緊緊依靠群眾，推動民警扎根基層，從點點滴滴的細節著手，落實每一項規章制度，這是柳州市以公安民警為核心，破解“三無小區”管理難題的關鍵。

一、“三無小區”的“死結”需要公安機關與多部門聯手破解。

業主委員會需要成立，物業管理舊賬需要清還，但收不上物業管理費，還不了舊賬，業主委員會就難以成立，“三無小區”居民交不起管理費，居民的信任度無法提升，就無法將小區推動到良性循環的軌道上。

魚峰公安分局副局長歐向陽說，柳州市公安局基層民警采取“墊資”后，在小區工作初期依靠治安積極分子組建“群眾自管隊”的方式，“自管隊”不是合法的組織，卻是在公安、社區等多部門監管下的群眾臨時性小區管理集體。這就破解了“治安不好－收不上物業費－治安更加不好”的“三無小區”管理“死循環”。

二、管理透明化，賬目清晰化，治安穩民心，誠信布天下。

這是記者在燎原新村小區采訪時聽到的順口溜。走進這片曾經盜竊搶劫頻發、吸毒針管不堪入目的小區。記者看到，小區賬目公開欄在醒目位置布置貼出，民警和社區管理人員電話、手機也一同列出。

民警李陽光告訴記者，雞喇社區大部分都是出租屋，有１２００多人，２００７年“自管隊“成立以來，由于所有開支都是通過小區業主、社區居委會、派出所民警和群眾監督使用，透明化的管理方式贏得了群眾的信賴。２００７年２５元每戶也還有人不愿意交，２００９年增加到每戶３０元錢，社區住戶都主動上交。

三、社區民警要“三管”，“三無”方能“長治”。

“三無”小區與其他小區不同之處在于：民警不僅需要管治安，還要管錢財賬目，管人員聘任。這就對民警提出了更高的要求。記者在采訪中了解到，黃鋼毅、李陽光管理的社區，大多采取從停車費、提供免費充電等服務項目中收取。這一做法不僅沒有引起居民的抵觸情緒，而且認為“物有所值”。

目前，柳州市大部分“三無”小區報案率迅速下降，相當一部分小區利用前期收費的結余，安裝了攝像頭，攝像頭全部納入柳州市公安局的“天眼”范疇，進一步強化了小區的安全管理措施。（何豐倫 閆祥嶺）

第四篇：三無小區整治方案

三無小區整治方案

為維護良好的社會治安秩序，北苑街道積極開展了“三無”小區治安整治活動，使社區管理更加規有序，人民群眾的安全感和滿意度進一步提高。

一、加強領導，明確職責。街道成立“三無”小區治安整治工作領導小組，街道書記為組長，涉及穩定的相關社區負責人為小組成員，街道綜治辦負責具體落實。制定下發了《北苑街道2012年創建“三無”小區工作計劃》，明確了責任，提出了要求，確?；顒佑行ч_展。

二、摸底排查，強化管理。街道召開專題工作會議，要求各社區對“三無”小區治安整治，立即拿出底子，分析論證解決的措施辦法，爭取活動結束時每個社區至少完成1個集中整治任務，一時完不成的也要制定并付諸實施分步解決方案，各社區每周一次進行專題調度，力爭把工作任務早落實、落實好。

三、督促檢查，確保實效。按照“屬地管理”的原則，進一步加強對各社區治安整治工作的督促、檢查和指導，街道成立由副書記帶隊的督查工作組，每周開展不少于2次的不定期明查暗，對工作不力、排查不細、整治不深的單位和社區，進行通報，追究主要負責人的責任。

第五篇：三無小區整改方案

篇一：三無小區整治方案 三無小區整治方案

為維護良好的社會治安秩序，北苑街道積極開展了“三無”小區治安整治活動，使社區管理更加規有序，人民群眾的安全感和滿意度進一步提高。

一、加強領導，明確職責。街道成立“三無”小區治安整治工作領導小組，街道書記為組長，涉及穩定的相關社區負責人為小組成員，街道綜治辦負責具體落實。制定下發了《北苑街道2012年創建“三無”小區工作計劃》，明確了責任，提出了要求，確?；顒佑行ч_展。

二、摸底排查，強化管理。街道召開專題工作會議，要求各社區對“三無”小區治安整治，立即拿出底子，分析論證解決的措施辦法，爭取活動結束時每個社區至少完成1個集中整治任務，一時完不成的也要制定并付諸實施分步解決方案，各社區每周一次進行專題調度，力爭把工作任務早落實、落實好。

三、督促檢查，確保實效。按照“屬地管理”的原則，進一步加強對各社區治安整治工作的督促、檢查和指導，街道成立由副書記帶隊的督查工作組，每周開展不少于2次的不定期明查暗，對工作不力、排查不細、整治不深的單位和社區，進行通報，追究主要負責人的責任。篇二：柳州實施“七步工作法” 治理城市“三無”小區 柳州實施“七步工作法” 治理城市“三無”小區 2010/5/26 9:42:03來源：新華網

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近年來，隨著城市規模擴大，城市老城區中的無物業管理、無保安門衛、無業主委員會的“三無”小區已成為社會治安綜合治理的“盲點”和維護社會穩定的薄弱環節。廣西柳州市通過廣泛依靠小區居民，逐步摸索出一條變“三無”小區為平安和諧小區的做法，對城市弱勢群體相對集中的居民小區建設作出了有益探索?！叭裏o”小區治安差居民睡覺難安穩

“‘三無’小區人人怕，無主無保（安）無物業；八旬老翁不敢睡，５分（鐘）摩托被盜走；下崗弱勢無人睬，黃牛過河各顧各！”這是多年來流行在柳州市“三無”小區的順口溜。

柳州市１９９４年開發的國泰花園一共有９棟居民樓，４１８戶，近１７００名小區居民。大部分居民都是上世紀八九十年代間的城市改造拆遷戶和廉租戶，屬于典型的低收入群體。上世紀９０年代以來，隨著企業改制，破產改制的單位下崗人員增多，大部分居民家庭生活困難，領取低保人員比例達到８０％，甚至連每月２８元的物業費都很難交上。

２００４年之后，入不敷出的物業公司撤離了國泰花園。短短幾年時間，這里就成為“小偷的天堂”。

柳州市駕鶴派出所副所長黃鋼毅告訴記者，最初一段時間是偷汽車、摩托車、電動自行車，到后來就開始偷路燈，偷剪照明線路，偷防盜鐵門，直接拆掉汽車的輪胎?；仡櫰鹎皫啄甑氖虑?，國泰花園社區老人黃俊強心有余悸地對記者說：“小區沒有物業，也沒有保安，連夜間照明的路燈都沒有，小偷十分猖獗，我有半年多時間睡覺都不安穩，就是怕小偷把家里唯一值錢的電視機偷走。經常晚上看電視到天亮才睡覺。

“三無”小區成為城市各種案件發生的“高危地帶”，已成為當地領導和市民們高度關注的問題。

——“七步工作法”力促小區環境由“亂”到“治”

“社會治安沒有貧富貴賤之分，保障社會治安一定要徹底解決好‘三無’小區治安難題?！痹趯Α叭裏o”小區進行深入調研之后，柳州市公安局局長胡明朗說。

從２００５年開始，柳州市公安局開始推進社區警務工作，在各分局以“三無”小區為試點，逐步推行改變小區管理混亂狀況、改善小區居民生活環境的一系列做法。黃鋼毅告訴記者，“三無小區”管理環境問題表面上積重難返，實際上身處其間的居民都希望環境轉變，只要牢牢依靠群眾，扎扎實實做好每一件事情，就能夠將環境徹底改變?！捌卟焦ぷ鞣ā敝饕ㄕ{查摸底、宣傳發動、組建群眾自管隊伍、組織動員、籌集資金、組織實施、規范措施等七個步驟，最關鍵的問題在于“取信于民”。

記者在國泰花園采訪時，一些群眾坦言，“最初我們也有觀望心態，臨時聘請的保安擔心拿不到錢，三天兩頭向黃鋼毅要。黃鋼毅自己掏腰包，把拉電線、修路燈、請保安的錢給墊付了，這才讓我們感到有了希望?！?/p>

柳州市公安局的統計表明，在破解“三無小區”環境治理難題過程中，基層派出所和民警往往采取“自掏腰包”的辦法，預先墊付改善環境的資金，完善小區內的安保人員、電線路燈、圍墻護欄、出入車牌等。

魚峰公安分局政委覃柳告訴記者，“三無小區”和“七步工作法”推行以來，僅魚峰區內“三無”小區就組織群眾成立了以業主委員會為主體的自管隊伍２０個，組建自管隊伍后，此類小區發案率與往年相比同期下降３０％以上。

——“警徽”成為“三無”小區“避風港”

記者在采訪時發現，緊緊依靠群眾，推動民警扎根基層，從點點滴滴的細節著手，落實每一項規章制度，這是柳州市以公安民警為核心，破解“三無小區”管理難題的關鍵。

一、“三無小區”的“死結”需要公安機關與多部門聯手破解。

業主委員會需要成立，物業管理舊賬需要清還，但收不上物業管理費，還不了舊賬，業主委員會就難以成立，“三無小區”居民交不起管理費，居民的信任度無法提升，就無法將小區推動到良性循環的軌道上。

魚峰公安分局副局長歐向陽說，柳州市公安局基層民警采取“墊資”后，在小區工作初期依靠治安積極分子組建“群眾自管隊”的方式，“自管隊”不是合法的組織，卻是在公安、社區等多部門監管下的群眾臨時性小區管理集體。這就破解了“治安不好－收不上物業費－治安更加不好”的“三無小區”管理“死循環”。

二、管理透明化，賬目清晰化，治安穩民心，誠信布天下。

這是記者在燎原新村小區采訪時聽到的順口溜。走進這片曾經盜竊搶劫頻發、吸毒針管不堪入目的小區。記者看到，小區賬目公開欄在醒目位置布置貼出，民警和社區管理人員電話、手機也一同列出。

民警李陽光告訴記者，雞喇社區大部分都是出租屋，有１２００多人，２００７年“自管隊“成立以來，由于所有開支都是通過小區業主、社區居委會、派出所民警和群眾監督使用，透明化的管理方式贏得了群眾的信賴。２００７年２５元每戶也還有人不愿意交，２００９年增加到每戶３０元錢，社區住戶都主動上交。

三、社區民警要“三管”，“三無”方能“長治”?！叭裏o”小區與其他小區不同之處在于：民警不僅需要管治安，還要管錢財賬目，管人員聘任。這就對民警提出了更高的要求。記者在采訪中了解到，黃鋼毅、李陽光管理的社區，大多采取從停車費、提供免費充電等服務項目中收取。這一做法不僅沒有引起居民的抵觸情緒，而且認為“物有所值”。

目前，柳州市大部分“三無”小區報案率迅速下降，相當一部分小區利用前期收費的結余，安裝了攝像頭，攝像頭全部納入柳州市公安局的“天眼”范疇，進一步強化了小區的安全管理措施。（何豐倫 閆祥嶺）篇三：小區安全防范整改方案

君山花園

安全防范整改方案 2015年5月24日凌晨3點鐘左右君山花園別墅2402房發生被盜事件，由于業主發現及時，損失財物三星手機一部，業主及時通知值班人員并報警。管理處針對上述安全事件，經過仔細排查，認為出現此次被盜事件的原因在于以下幾點：

1、欄桿因日曬雨淋，長期無進行維護，欄桿已被腐蝕，且有斷開，便于人員出入。

2、外圍欄桿樹木常年未修剪，滋生茂密，便于人員躲藏，存在安全隱患。

3、監控系統常年癱瘓，根本無法及時監控到位。

4、圍墻太矮，容易翻入。

通過以上存在的問題，為了加強小區安全管理工作，減少安全事件的發生，管理處及時制定了完整的安全防范措施。

一、對內管理

1、小區對保安員制定了嚴格的巡視制度，并詳細做好巡視記錄，對園區來訪人員實行嚴格的登記、詢問等制度，落實到人，并認真填寫《來訪登記表》。

2、另外增設固定崗，別墅區屬安全事件多發區，之前在業委會的強烈促使下，已在1401處增加固定崗，加上現在這個環城路外圍墻別墅區域內已設有4個值班崗位。

3、各崗位每天都實行輪換制，加大夜查力度，杜絕崗位睡崗、脫崗等現象發生。

二、施工管理

對小區裝修施工的裝修隊簽訂《園區施工管理協議書》并對施工人員實行實名制管理制度，留存施工人員的身份證件復印件并發放《出入證》，限定裝修施工時間，并明確聲明施工人員不予留宿園區，嚴格遵守小區的施工作業時間。

三、設備設施管理

1、聯系施工單位對破損欄桿進行修復，組織綠化工對周圍植被砍伐，使外墻欄桿裸露，不利于人員躲藏。

2、監控問題及時聯系施工單位報價維修，盡快恢復系統的正常運行。

3、關于圍墻問題因工程量大、費用較高，須和業委會溝通，啟用維修基金進行修復。加強小區安全意識的宣傳工作，提高業主的安全防范意識，通過人防及技防相結合的管理模式，將小區的安全事件發生率降到最低，給業主提供一個舒適、安全的居住環境。深圳市彩生活物業管理有限公司東莞君山花園分公司 2015年5月30日