第一篇：根據法律,別墅質量不合格要如何退房

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根據法律,別墅質量不合格要如何退房

購房者發現問題準備退房時，一定要先了解一下具體有哪些法律規定能夠支持自己退房，因為很多時候退房會遭到開發商抵制。退房先看購房者是否符合退房條件，如果條件符合按照一般退房流程即可辦理。那么買了別墅可以退房嗎?別墅質量不合格如何退房?

買了別墅可以退房嗎?

1、買了別墅是可以退房的，但是需要滿足退房的條件。一般來說，退房的條件包括約定條件與法定條件兩種。如果在購房合同中已約定退房事宜，可依協議行事;也可對照《合同法》的相關規定申請退房。

2、開發商缺“證”，開發商開發手續不全導致合同無效，開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。

3、開發商未經購房人同意擅自變更設計，在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。

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否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。

4、房屋面積誤差超過3%，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。

5、房屋質量不合格房屋質量不合格是房屋的“硬傷”;根據最新司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發商賠償損失。

6、房子產權不清楚，如存在抵押、聯建或其他經濟糾紛，開發商在出售房屋之前就所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認定購房合同無效，要求退房。

7、遲延辦理房屋所有權登記，根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿后超過一年，由于開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。

8、按揭合同辦理不下來，無法得到貸款在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業貸款或公積金貸款的約定。

別墅質量不合格如何退房

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1、當購房者已經交訂金(定金或認購金)，但還沒簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明 所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。

2、已做預售登記階段，買賣雙方已經到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議。

3、開發商支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。

以上就是買了別墅可以退房嗎?別墅質量不合格如何退房的全部內容，若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業主補償。在退房中，若責任方為開發商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發商則可以不賠償業主裝修費。

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第二篇：國有股權轉讓根據法律

國有股權轉讓根據法律、法規規定，需要經過以下程序：

一、初步審批

轉讓方就本次股權轉讓的數額、交易方式、交易結果等基本情況制定《轉讓方案》，申報國有產權主管部門進行審批，在獲得同意國有股權轉讓的批復后，進行下一步工作。

二、清產核資

由轉讓方組織進行清產核資（轉讓所出資企業國有產權導致轉讓方不再擁有控股地位的，由同級國有資產監督管理機構組織進行清產核資），根據清產核資結果編制資產負債表和資產移交清冊。

三、審計評估

委托會計師事務所實施全面審計，在清產核資和審計的基礎上，委托資產評估機構進行資產評估。（評估報告經核準或者備案后，作為確定企業國有股權轉讓價格的參考依據）

四、內部決策

轉讓股權所屬企業召開股東會就股權轉讓事宜進行內部審議，（如果采取協議轉讓方式，應取得國有資產主管部門同意的批復，轉讓方和受讓方應當草簽轉讓合同，并按照企業內部決策程序進行審議），形成同意股權轉讓的決議、其他股東放棄優先購買權的承諾。涉及職工合法權益的，應當聽取職代會的意見，并形成職代會同意轉讓的決議。

五、申請掛牌

選擇有資格的產權交易機構，申請上市交易，并提交轉讓方和被轉讓企業法人營業執照復印件、轉讓方和被轉讓企業國有產權登記證、被轉讓企業股東會決議、主管部門同意轉讓股權的批復、律師事務所的法律意見書、審計報告、資產評估報告以及交易所要求提交的其他書面材料。

六、簽訂協議

轉讓成交后，轉讓方和受讓方簽訂股權轉讓合同，取得產權交易機構出具的產權交易憑證。

七、審批備案

轉讓方將股權轉讓的相關文字書面材料報國有產權主管部門備案登記。

八、產權登記

轉讓方和受讓方憑產權交易機構出具的產權交易憑證以及相應的材料辦理產權登記手續。

九、變更手續

交易完成，標的企業修改《公司章程》以及股東名冊，到工商行政管理部門進行變更登記。

第三篇：限購令下退房 的法律風險

限購令下退房 的法律風險

截止到2010年10月18日,已有北京、深圳、廈門、上海、寧波等13個城市分別出臺「限購令」。其中2010年10月7日上海市政府頒佈的限購令中明確:暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下同)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。同日,上海市住房保障和房屋管理局發佈了具體實施細則,更加明確規定「對違反規定購房的,房地產登記機構不予受理房地產登記」的相關措施。

「限購令」的紛紛出臺,嚴重影響房地產買賣合同的履行,也勢必導致房地產買賣合同糾紛的產生。俗話說:「上有政策,下有對策」,面對政府發佈的「限購令」購房者也想出了各種對策,真可謂是「百花齊放」:假離婚、辦假證、假材料、改動孩子的年齡等。但在政策堅定不移地執行中,這些對策可都是有法律風險的,《房地產買賣合同》的當事人在「不小心」的情況下就有可能會吃上官司。所以要提醒當事人在簽訂此合同時千萬不要輕易動這些想法。

近日看到這樣一則新聞「各大城市因限購令再度出現退房潮——多個城市出臺住宅『限購令』,各大城市的退房潮也開始隱現,新一波退房糾紛主要是因為行政指令計畫不準買房,引發購房者與開發商的糾紛。退房的原因有兩點:限購導致無法過戶;首付增加無力買房。」

根據退房的原因我們今天就分析下「限購令」的法律性質,是否導致合同無效,以及房產買賣雙方當事人的權利主張方式及責任承擔方式為何等等法律問題。

一、合同是否有效?

首先,根據商品房買賣合同法的規定,對房屋買賣合同而言,簽約主體合法,買賣標的有效,雙方意思表示一致,雙方簽訂的《房地產買賣合同》就依法產生法律效力。限購令,僅僅是針對房地產行業的一個行政調控措施,屬行政管理手段,其產生的法律效果也僅僅涉及房產交易過程中的一個環節,并不涉及對合同效力的判定!因此,限購令和合同的效力是沒有關系的。

其次,《合同法》實施以后,法院確認合同無效,應當以人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。也即,判定合同無效,必須依據法律或者行政法規。而此次房產調控頒佈的文件,充其量只是行政規范性文件,根本沒有達到判定合同效力的法律階位。因此,還是可以認定限購令和合同的效力是沒有關系的。

二、合同是否可以解除?

根據第一點的分析,若是根據《合同法》的認定合同有效的情況下,購房者因限購令而無法辦理過戶或是登記,那麼合同又該做如何處理呢?

⑴「限購令」是否屬不可抗力?

到底什麼是不可抗力呢,我們先分析下「不可抗力」這個概念。

《合同法》第117條第二款規定「本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。」由此可見,構成不可抗力的客觀情況要同時具備「不能預見」、「不能避免」、「不能克服」三個特點,缺一不可。

《民法通則》第107條規定:「因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的,不承擔民事責任」。《合同法》第117條第一款規定:「因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。」由此可見,在因不可抗力的情況下合同的當事人是可以解除合同的。

但是「限購令」并非完全不能預見,理由如下:

2010年1月7日,國務院辦公廳:「合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求」;

2010年4月17日,國務院:「要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房……地方人民政府可根據實際情況,採取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。」

2010年4月30日,北京市:「暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。」2010年5月5日,深圳市人民政府辦公廳:「限制各種名目的炒房和投機性購房」。

2010年9月29日,中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會: 「各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。」

由此可見,「限購令」正是基於前述行政法規、規章、規范性文件中「合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求」、「堅決抑制不合理住房需求」、「 要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房」以一貫之的精神出臺的,「限購令」出臺的可能性隨時存在,并非完全不能預見,故「限購令」不屬「不可抗力」。

所以,《房地產買賣合同》的當事人是不可以根據不可抗力而主張變更合同或是解除合同。⑵「限購令」是否屬情勢變更?

何謂情勢變更?

在2003年4月28日,《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第23條規定,「因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」

在2009年4月24日,《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》中第26條規定,「合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬商業風險的重大變化,繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。」

由此可知,情勢變更是指合同成立以后發生了在訂立合同時無法預見、非不可抗力并不可歸責于當事人雙方的原因如價格、幣值、市場、合同目的、政策法令等情勢致法律行為基礎喪失,使當事人目的無法實現或形成對價關系障礙,所維持合同效力顯失公平,受不利影響的一方當事人有權請求人民法院或仲裁機構變更合同內容或解除合同。

據此,我們來分析下「限購令」是否屬「情勢變更」?

雖然,「限購令」出臺的可能性隨時存在,并非完全不可預見,但是具體在何時出臺、限購套數、戶籍與非戶籍居民的是否區別對待、有沒有緩衝期,一般房地產買賣的交易雙方均無法預見,「限購令」且自發佈之日起便生效,更是廣大民眾始料未及的,應屬「不可歸責于當事人雙方的事由」「 導致商品房買賣合同不能繼續履行」,「 非不可抗力造成的不屬商業風險的重大變化」的「客觀情況」,「繼續履行合同……不能實現合同目的」。故「限購令」屬情勢變更。

因此,《房地產買賣合同》的當事人是可以根據情勢變更做出如下應對:

一變更合同

因「限購令」只是暫時限定購房套數,故可變更《房地產買賣合同》中相關條款,待「解限」時繼續履行合同。

當然,這只是從法律角度可以考慮的一種策略,在實際中當事人應該沒有這個耐心,且對未來市場的變化是無法預見的。當然對購房者我們不建議採用。

二解除合同,出賣人返還買受人購房款本金及其利息或者定金。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第26條的規定,「限購令」,應是「不屬商業風險的重大變化」的「客觀情況」,「繼續履行合同……不能實現合同目的」;亦屬「不可歸責于當事人雙方的事由」 導致「商品房買賣合同不能繼續履行」,故「當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人,恢復原狀。」

③特殊情況,應承擔違約責任。

如買賣雙方在合同中有「因政策調整的風險由買方承擔」等類似約定時,買方解除合同,應向賣方承擔違約責任。

三、責任分擔

因「限購令」,導致第二套房無法辦理過戶、完成最終交易,或是解除合同,那麼相關的責任該如何分擔呢?本律師認為,這需要區分不同情況:

一新購二套房的簽約時間在2010年10月7日(新政)之前:

根據上述分析,《房地產買賣合同》的當事人雙方可以根據情勢變更而主張解除合同,根據法律的規定,此種情況下買賣任一方均可以主張解除合同,并無須承擔買賣合同中約定的違約責任,而因此產生的損失,由買賣雙方自行承擔。

二新購二套房的簽約時間在2010年10月7日(新政)之后:

法律規范一旦實施,當事人「不能以不知道為由,主張免責」。雖當事人在一定條件下可以無法實現合同目的為由而主張解除合同,但根據上述分析,我們應該清楚合同約定的違約責任仍對合同雙方當事人具有法律拘束力。但就具體責任分擔而言,本律師認為考慮到雙方對合同的簽訂都有過錯,責任可按公平原則五五分成為和。當然此時責任分擔的基礎是「直接損失」而不是「約定的違約金」。所以,我們提醒《房地產買賣合同》的當事人,在簽訂合同時我們要先分析自己是否符合購房的條件,不要等到無法過戶或是登記時再后悔!

第四篇：質量不合格整改

針對《質量不合格/不吻合整改通知單》的回復

(編號：E11038-CD-NCRN-WS-004)

【中國成達工程有限公司四川晟達PTA項目部】

我公司已明確質量不合格部位/問題，并已按要求整改完畢。對文件中第二、三條質量問題采取了以下處理：

1、我項目部已重新進行施工技術交底,并嚴格按設計及規范要求

進行施工,對施工進行合理安排，避免出現不必要的、過多的施工縫。二次混凝土澆筑之前對施工縫混凝土進行鑿毛處理,并附加混凝土粘接劑。（附：專項處理措施）

2、我項目部已對違反報驗程序的相關人員進行教育、培訓及處

罰，避免該情況在后續施工中再次出現。

【惠生工程四川晟達PTA項目部】

申請人/日期：

批準人/日期：

關于施工縫留置的專項處理措施

出現的問題：精制區ＳＴＲ－４０１基礎施工中，Ａ軸與ＰＲ－１３管廊間ＤＬ－１施工縫留置不正確。

原因分析：施工組織安排不夠明確合理，且基礎施工前進行的施工技術交底未對施工縫的留置問題進行重點交底，導致在施工過程中，未明確施工縫留置的要求，施工縫留置的不正確。

問題處理：我項目部已安排專人（技術員）現場跟蹤、監督，對已造成的問題進行整改。且對STR-401基礎施工的施工組織設計重新進行修改完善，并重新進行施工技術交底，對施工縫留置問題重點交底，說明問題嚴重性，避免后續施工中再次出現類似問題。

問題預防：為防止類似問題在后續施工中再次出現，我項目部已安排專人（技術員）對施工過程進行全面指導、監控，嚴格按照規范規定及設計要求進行施工。

針對《質量不合格/不吻合整改通知單》的回復

(編號：E11038-CD-NCRN-WS-005)

【中國成達工程有限公司四川晟達PTA項目部】

我公司已明確質量不合格部位/問題，并已按要求整改完畢。對文件中第二、三條質量問題采取了以下處理：

1.我項目部已下達指令，要求鋼筋班組待絲扣加工完，及時安裝塑料蓋帽，鋼筋倒運至現場后，采取下墊措施。

2.在大體積混凝土表面覆蓋棉氈，并安排專人定期澆水養護，加強木工班組拆模時成品保護意識，對已造成的缺棱掉角現象級進行打磨修補。

【惠生工程四川晟達PTA項目部】

申請人/日期：

批準人/日期：

第五篇：根據上級要求和學校工作計劃

根據上級要求和學校工作計劃，受市、縣人社局委托，我校模具專業二年級學生于2012年元月9日上午完成 焊工方向的職業資格考試任務，由于準備充分，安排合理、加上學生的積極配合，工作順利，受到到了市、縣各級領導的好評。