第一篇：關系市場類型的評析管理論文

摘 要:通過文獻回顧對關系營銷中主要的關系市場類型進行總結,對不同分類的特點進行評價,最后提出在關系市場領域中需要進一步研究的問題。

關鍵詞:關系營銷;關系市場;評析

從1983年貝里第一次提出關系營銷這個概念,近30年來很多學者對其內涵——什么是關系營銷,外延——哪些領域或產業可以使用關系營銷,以及關系營銷中關系的內涵——什么是關系與關系的外延——企業與哪些利益相關者相互關聯進行了大量的研究和探討。

一、主要的關系市場劃分

(一)顧木森的四市場分類

顧木森(Gummeson,1994)在其“關系、網絡和互動”的關系營銷理論中提出企業生存于四種關系市場中:宏觀市場、一般市場、特殊市場和微觀市場。其中共計含有30種關系。宏觀市場:涉及政府、公眾、聯合體等;一般市場:指供應商、顧客;特殊市場:將顧客當作企業的一員;微觀市場:涉及企業內部的員工、部門以及各個利潤中心。

(二)摩根和漢特的四市場分類

摩根和漢特(Morgan and Hunt,1994)在其“承諾與信任”理論中,將企業面對的關系劃分為四大類十種離散的關系市場,它們分別是:第一,供應者市場,包括與原材料供應者和服務供應者兩種關系;第二,橫向關系市場,包括與競爭者、非盈利性組織和政府機構三種關系;第三,購買者市場,包括與中間消費者和最終消費者兩種關系;第四,內部顧客市場,包括與上下級、雇員和職能部門三種關系。

二、三種關系市場分類的區別與聯系

(一)三種分類的區別

1.劃分的邏輯不同

顧木森所提出的四類關系市場是以企業的網絡化活動為出發點,將企業所處的重要利益相關者按照關系主體在企業內部或外部以及與企業生產經營直接或間接相關來進行劃分;摩根和漢特主要從產業價值鏈的角度對關系市場進行橫向和縱向的劃分。

2.強調的重點不同

顧木森提出的四類關系市場將整個企業所處的網絡進行從內到外的劃分,但對于顧客這一細分的關系市場給予了更多的關注,強調將顧客當內部員工一樣對待的“特殊市場”;摩根和漢特則是從企業出發來討論與企業有直接關聯的四類細分市場,給予了這四類市場同樣的關注;培恩則是直接突出了對顧客市場進行關系營銷的重要性,而對其他市場的關系營銷必須以顧客滿意為根本。

(二)三種分類的共同點

1.都包括多樣化的關系營銷市場

在傳統的營銷觀念中主要看重并針對“顧客市場”這一單一市場進行營銷。而事實上,隨著競爭的加劇、需求的多樣化、全球化的深入,越來越多的企業通過資源互補的方式結成正式或非正式的聯盟來參與到市場競爭中。

2.都包含了產業價值鏈中的主要市場

首先,在企業所處的產業價值鏈中,其主要流程是從:供應商到企業再到顧客,這三類劃分都包含了供應商關系市場、企業內部關系市場和顧客關系市場;其次,對于政府、公眾這樣企業外重要的關系市場都給予了關注。這充分體現了在新經濟下,政府對經濟的調控、政策制定對企業營運的影響,以及企業對社會責任的關心。而對產業價值鏈輔助流程中的其它相關關系關注各有不同。

上述分類從不同角度對企業所處的關系網絡進行了類型劃分,如何評價企業關系市場質量的高低,即與相關利益者關系的好壞,以及怎樣利用有效的工具、方法去維護已有的關系市場、建立新的關系市場,特別是如何對政府這一特殊的關系市場進行有效、合法的關系營銷當前并沒有相關的理論支撐和可操作性的行動指南,這些都是關系市場需求進一步研究的課題。

參考文獻:

[1] Morgan, Robert M.and Shelby D.Hunt, “The Commitment Trust Theory of Relationship Marketing”[J].Journal of Marketing, 1994.[2] Gummesson.E.“Making Relationship Marketing Operational”, [J].International Journal of Service Industry Management, 1994.[3] 汪濤,陳露蓉.關系營銷理論評述與本土化新解[J].財貿經濟,2004,(12).[4] 莊貴軍.關系市場與關系營銷組合:關系營銷的一個理論模型[J].當代經濟科學,2002,(5).

第二篇：論文 政府與市場的關系

試論我國政府與市場的關系

摘要：政府和市場作為兩種基本的資源配置方式, 在促進經濟增長和社會進步方面各自扮演著重要的角色，政府與市場關系問題對于正處在經濟轉型期的中國來說, 具有十分重要的意義。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，從強烈的問題意識出發，以經濟體制改革作為全面深化改革的重點，以處理好政府與市場的關系為核心，著力解決市場體系不完善、政府干預過多和監管不到位問題，以達到使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用的目的。本文主要從政府與市場關系的演化過程、政府與市場的作用與缺陷、現狀分析、以及如何正確處理政府與市場之間關系等方面進行闡述。

關鍵詞：市場、政府、市場與政府的關系、引言：如何處理政府和市場的關系，是一個世界性的課題。在經濟學界，依據對這個問題的不同認識和答案，形成了不同學派。我國30多年改革發展的實踐，積累了豐富的經驗，形成了一些被實踐證明是正確的認識，并成為社會主義市場經濟體制的重要組成部分。經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系。充分發揮市場調節的作用，才能保持經濟發展的活力；合理定位并履行好政府職能，才能維護宏觀經濟的穩定，兩者有機結合、相輔相成，是國民經濟持續健康發展的根本保障。在處理政府與市場的關系時要堅持一切從實際出發，實事求是，與時俱進，求真務實。這既是對過去30多年改革經驗的總結，也為今后的改革指明了方向和重點。

一、我國的政府與市場關系的演化過程

改革開放前, 由于歷史的原因及國內國際社會政治的影響, 我國實行的是一種全能政府模式, 政府主導國家一切經濟社會活動。政府的權力無限大, 政府包攬所有政治、經濟、社會和文化活動。社會產品的生產、分配、交換和消費在政府的統一指揮和協調下按計劃進行, 社會資源在國家的統一分配下實行計劃配置, 不允許有國家計劃外的經濟活動, 社會功能完全處于一種被弱化的狀態。這一時期, 嚴格地說不存在真實意義上的商品市場, 只存在計劃經濟條件下的產品市場, 商品的價格不能反映其價值及市場供求狀況。當然, 這也在某種程度上符合當時的經濟社會條件, 并且為國民經濟的快速恢復和迅速走上工業化道路做出了巨大貢獻, 其社會歷史作用是不可否認的。

改革開放后, 在國內國際新經濟的推動和影響下, 我國的政府與市場的職能逐漸發生了根本性的變革, 政府與市場的角色定位也發生了深刻的變化。政府慢慢從“全能政府”中淡化, 市場機制逐漸在經濟生活中發揮重要作用。中國的政府與社會關系逐步從國家主義模式中走出來開始還權于社會, 政府開始從一些社會經濟生活領域中撤出, 市場機制開始在一些社會經濟生活領域中發揮主導作用。改革開放 30年的偉大成果雄辯地證明了, 在中國, 政府與市場的角色合理轉換, 極大地推動了中國社會生產力的快速發展, 顯著地提高了社會主義的綜合國力和國際競爭力, 改善了廣大人民的生活水平。但是, 目前的中國還處于一種經濟轉型時期, 政府與市場的職責劃分還不十分明確, 同時，還存在市場失靈等諸多問題，這些還有待于在進一步的深化改革中進行有效地規避和完善。

二、我國政府與市場的職能以及二者關系的現狀分析

（一）政府職能及政府干預存在的大量誤區 1.政府的職能

政府的職能宏觀層面上，主要負責具有戰略性、全局性、方向性、社會性的義務，進行宏觀調控。具體看，保證社會總需求與總供給的平衡，抑制通貨膨脹，制定戰略目標與實施步驟；根據社會水平調整產業方向與結構，制定產業規劃與產業改革；制定、實施稅收與金融政策，并調節個人、地區等經濟間形成的非有機性結構；建立健全社會保障體系，維護國家安全和提供社會服務設施，配合有關部門制定和維護法律尊嚴。維護社會公平正義，為轉變經濟發展方式、保持經濟持續健康發展創造良好環境和條件。

2.政府干預的誤區大量存在

①政府越位現象比較突出，主要表現為政府對經濟、對市場的過度干預。實踐表明，凡是行政力量過強的地方，市場力量就較弱；政府干預過多的領域，市場作用就難以發揮。政府的越位行為對社會主義市場經濟體制的建立、國民經濟的正常運行、政府與市場間合理的分工與合作都產生了不利的影響, 阻礙了市場機制的建立和市場機制功能的正常發揮,造成資源低效配里和嚴重浪費。同時, 政府越位給政府自身且滋生了尋租和腐敗現象。

②政府缺位問題普遍存在。即應該由政府承擔起來的職責, 政府卻沒有很好地承擔或力度不夠。政府在現代市場經濟運行中的作用是舉足輕重的, 在對宏觀經濟進行調控, 制定市場規則, 提供公共服務等領域, 政府的作用與功能具有一定的不可替代性。政府在履行自己應該履行的職能方面還存在著不足甚至缺位的現象, 由此產生了大量的社會經濟問題。

③ 政府干預的方式存在不合理性。在在我國經濟發展的現階段，市場經濟內在地要求我們改變傳統的政府管理方式和干預手段,應該采取以法律、經濟手段為主，宏觀調控，間接管理，指導性計劃等行政手段。在我國現階段, 市場機制是不完善的, 呈弱勢狀況;從政府對市場的干預角度看, 則呈現出政府的一種弱勢狀態。可以說,“ 弱政府、弱市場”共存是目前我國政府與市場關系非理想的狀態。

（二）市場的職能和市場的實際狀況 1.市場的職能

發展社會主義市場經濟，既要高度重視政府的作用，也要高度重視市場的作用。積極完善和規范市場準入制度，建立統一規范競爭有序的現代市場體系，維護市場秩序。市場是社會資源的主要配置者，合理配置資源，使其得到充分利用，避免不必要的閑置和浪費，在市場機制自動配置組合資源的基礎上，推動實現產業結構和產品結構的合理化。市場是國家對社會經濟實行間接管理的中介、手段和直接作用對象。國家運用各種宏觀調控手段，直接調節市場商品供求總量及其結構的平衡關系，通過市場發出信號，間接引導和調節企業的生產經營方向，從而實現對社會經濟活動全面、有效的控制。充分發揮市場的作用，有利于企業市場競爭，實現優勝劣汰。

2.市場的實際情況

現階段，我國市場在資源配置中的地位和作用不斷上升和加強, 但市場的弱勢表現仍很突出，主要表現為以下幾個方面。

①市場機制不健全。通過改革，我國在市場機制的完善方面已取得一系列成就, 但是, 目前總體上仍是不健全的，主要表現在價格信號的逼真度仍然不高, 很難真正反映商品價值和市場供求狀況，價格與價值嚴重背離的現象仍然存在,價格信號的靈敏性仍然不夠，不能盡快調節市場供求關系。

②市場法規不完備。首先，體制轉換中產生一些新事物、新矛盾, 而經濟立法較慢, 于是經濟運行中無法可依的情況屢見不鮮。其次，原有的法律法規已不適應市場經濟的要求, 需要進一步修訂。再次，對市場經濟的誤解以及公民法律意識的淡薄, 加上我國司法制度和法律監督機制的不健全，往往使法律在實際中難以起到規范、約束、制裁的作用。

③市場體系的殘缺。主要表現為: 消費品市場發展較快, 而資本、勞動力、技術信息等生產要素市場發育緩慢;有形市場發育較快, 而無形市場明顯滯后;初級市場發育較快,高級市場發育緩慢;區域市場分割，全國統一大市場還未形成;國內市場與國市場尚未完全接軌。不完善的市場體系在很大程度上限制了市場機制功能的發揮。

三、處理政府與市場關系的對策

（一）正確劃分政府與市場的功能邊界

“更好發揮政府作用”，關鍵在于矯正政府在資源配置中的錯位、越位和缺位的問題，尋找市場決定作用與政府調節的最佳結合點。市場經濟條件下，必須確立“有限政府”理念?！胺o授權不可為，法不禁止即自由”。市場經濟中，政府的主要經濟職能就是穩定宏觀經濟、提供公共服務、維護市場秩序、調節分配不公，要充分發揮市場機制，調動經濟主體的積極性，政府必須減少其盲目性的干預，增加其服務性、社會性的職能，用 “有形之手”保障 “無形之手”。

（二）以市場為中心, 建設服務型政府

市場是社會基礎性的內容, 國家是從社會產生的上層建筑, 只要國家政府存在, 它就必須履行其作為上層建筑的職能,為社會服務, 為市場服務。因此在處理政府與市場的關系問題時, 必須首先明確政府職能, 應該在經濟領域中尋求市場調節和政府干預的最佳結合點, 使政府更恰當、更有效地發揮作用,促進社會經濟的發展。從這個角度來說, 可以通過建設服務型政府為社會經濟的發展提供了更多、更高水平的公共服務, 為政府自身的存在與發展提供合法性基礎。

（三）引入競爭機制, 重視市場內在規律，提高政府服務的效率

自由、平等而充分的競爭是市場經濟能夠提高效率的重要原因, 隨著我國社會主義市場經濟的發展, 在政府與社會之間出現了許多可以提供公共服務的“ 第三部門”,它們的出現為政府競爭機制的引入提供了前提, 同時也有效地提高了政府公共服務的效率。還要重視

市場內在規律，提供公平競爭環境，重視自由競爭環境的創造。

（四）完善市場機制及市場體系的建設

完善市場機制的建設，充分發揮競爭機制的作用，使其價格能夠充分反映供求關系并且真實合理。健全市場的法律法規，填補法律法規的空缺，并根據市場經濟的發展，完善法律法規，真正做到有法可依。加強公民的法律意識，加強我國監督機制的作用，使法律真正起到規范、約束、制裁的作用，完善我國的市場體系建設。

（五）采用多種手段, 改變政府管理方式。

有限政府、服務型政府的理念并不意味著政府對社會管理職能的消失, 事實上政府 正是通過管理的方式來實現服務的功能。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立, 政府必須改直接的微觀調控為間接的宏觀調控, 給市場以充分的發展空間,同時必須改變單純依靠行政力量干預經濟生活的方式, 采取行政、經濟、法律等多種手段對經濟生活進行靈活多變的管理, 使市場經濟的穩步發展與政府效能的提高能夠相互促進。

結論：我國目前仍處于社會轉型期, 經濟生活和政治生活都處于巨大而深刻的變革過程中, 因此尋找和確立政府與市場的最佳結合點將是一個動態的艱難的過程。有限且有效的政府,以市場為基礎的政府,才有可能實現繁榮富強。市場保障于政府,以市場為基礎來界定政 府,用足市場,和諧處理好政府與市場關系，把政府能力用在最迫切的事務上,這才是正確處理政府與市場關系的基本原則。只有這樣,我們才能充分發揮市場的作用,同時也能夠發揮政府的作用,用足市場,也用足政府,從而實現可持續的社會經濟發展。

參考文獻：

【1】劉素梅，論市場經濟體制下我國政府與市場的關系，河海大學學報(哲學社會科學版)，2004 年 12月，第6 卷第 4期

【2】尹盼秋，核心問題是處理好政府和市場的關系，大連日報，2013年12月23日

【3】鮑盛剛，政府與市場的真實關系--中國改革與轉型的方向，中國改革網，2011年8月19日

【4】處理好政府和市場的關系，云南日報，2013年1月8日

【5】沈雙逸，從西方經濟思想到經濟法——淺析 “政府”與 “市場”的地位關系，理論研討，中國市場2012 年第 26 期(總第 689 期)【6】劉詩凱，叢 陽，淺談政府與市場的關系，遼寧經濟職業技術學院學報，2005年第4期 【7】 陳鐵英，試論我國政府與市場的關系，【8】鄭傳璋，趙榮，試析經濟發展中政府與市場的關系，太原大學學報，2011年 3月，第 12卷第 1期總第 45期

第三篇：管理貿易論文 市場供求論文

管理貿易論文市場供求論文

新疆住宅房地產市場供求關系的動態演化與壟斷特征研究

摘要：對新疆住宅房地產市場的供求關系進行了分析，長期來看市場供大于求，但短期呈現出蓄意供給不足的局面。為進一步驗證開發商的壟斷行為，采用勒納指數分析和Panel Data模型中的變系數模型對新疆住宅房地產市場進行了縱向歷史分析和橫向地區間比較，研究結果表明新疆的住宅房地產市場已出現了一定程度的壟斷，壟斷形式主要是價格合謀，并有逐年加深和局部地區較明顯趨勢，政府應重點管控這些城市的住宅市場競爭環境，促進市場的良性競爭。

關鍵詞：住宅房地產；市場供求；壟斷；勒納指數

近年來，新疆的住宅房地產市場發展很快，部分城市的房價上漲幅度和速度都居全國前列。在人們越來越感到買不起住房的同時，許多新樓開盤處卻排起了拿號長隊，是否當前新疆普遍出現了住宅供給不足，房價攀升呢？本文就是通過確鑿的統計數據來驗證新疆住宅房地產市場的供求關系，并分析當前住宅市場存在的壟斷特征和性質，以厘清一些不正確宣傳，為政府對房地產市場的調控監管提供有價值的參考意見。

一、新疆住宅市場供求關系的動態演化分析

1.概念界定。本文所研究的市場供給和需求是指有效供給和有效需求。根據經典經濟學理論，有效供給指的是在一定的市場價格水平

下，生產廠商愿意而且能夠提供的產品數量，有效需求指的是在一定的市場價格水平下，消費者愿意且能夠購買的商品數量。

2.指標和數據。本文通過實際供求比來反映市場長期供求情況，短期供求比來反映當年市場供求情況。在住宅房地產市場上，由于存在預售制度，所以有效供給既包括已竣工住宅也包括各種在建施工面積。在本文數據中“本年新增供給住宅面積”是根據新疆統計年鑒上“本年施工面積”得來。根據指標解釋，本年施工面積是指“報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的發光物面積及本期施工后又停緩建的房屋面積。實際供給就是上年空置面積加上本年新增供給面積，也就是有效供給。有效需求采用的代表指標比較簡單，每年的銷售面積就是消費者愿意而且能夠實現的市場需求，所以用本年銷售面積代表有效需求。鑒于竣工率直接影響當年住宅市場的現房供給能力與消費者的購買預期，因此用當年竣工面積代表短期供給，同時參照當年竣工率進行分析。數據來源于1997—2010年《新疆統計年鑒》。各指標的計算如下：

有效供給=上年空置面積+本年新增面積

有效需求=實際銷售面積

實際供求比=有效供給/有效需求

短期供求比=本年竣工面積/本年銷售面積

竣工率＝本年竣工面積/本年施工面積

3.長期供求變化。下圖反映了1996年以來新疆住宅市場的實際供求情況。

從上頁圖1可看到，自1996年以來，新疆的實際供給面積和有效需求面積的規模都逐年擴大，供給增長的年平均增速為27.03%，需求增長的年平均增速為28.83%，需求增長的速度略高于供給增長速度，但市場年均供給總量約是需求總量的2倍以上。新疆住宅房地產市場的供給數量是非常充足的，為什么近幾年來各地都有住宅市場熱銷、排隊領號、供不應求的局面呢？這是否與開發商控制開發節奏與竣工率有直接關系呢？

4.短期供求變化。因為2004年以來新疆房地產市場開始進入快速發展階段，因此主要依據2004—2009年的數據計新疆住宅市場供求比情況（圖2），我們從中可以發現一些規律。實際供求比一直大于短期供求比，而且這個趨勢愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是說實際供給非常充足，但由于竣工率低下，造成現房銷售緊缺，再加上開發商的捂盤惜售，人們不得不排隊購房。

因此可以認為，開發商對開發節奏的蓄意控制掩蓋了市場供大于求的事實，造成短期住宅市場供不應求局面。因此我們有理由懷疑新疆的住宅房地產市場存在著壟斷，而開發商的市場壟斷是造成房價飆升的重要推手。

二、新疆住宅房地產市場的壟斷性分析

（一）研究方法：勒納指數及其性質

如何來衡量市場的壟斷程度呢? 在產業組織理論中，判斷市場壟斷程度和市場勢力通常要用到行業集中程度指標，具體的方法有赫芬達爾—赫希曼指數、集中度比率、廠商規模不等性的度量等等。但是，這些方法在測算市場壟斷程度時，均要求掌握市場相關行業企業的具體情況，這需要進行大量的專項統計，而中國目前的統計數據還無法滿足這方面的要求。而勒納指數（Lerner Index）則是衡量市場勢力的一個很好的指標。根據勒納指數（Lerner Index）的公式：

LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε為市場的需求價格彈性，P為市場價格，而MC則表示商品的邊際成本。目前，國內已有學者利用這個指標來研究中國房地產市場的壟斷程度問題，如中國社會科學院財貿經濟研究所[1]和況偉大[2]的研究都是利用公式的后一個形式，將房地產業的平均成本（AC）近似替代邊際成本（MC）進行計算而得到的結果。研究表明，近年來中國房地產市場的勒納指數均在0.4以上，這表明中國房地產商品價格已經嚴重偏離了邊際成本。我們更傾向于李宏瑾 [3]的觀點，通過測算商品的需求價格彈性來間接地得到勒納指數。納勒指數表明，市場競爭和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場產品之間越具有競爭性，價格標高的程度越低，壟斷的邊際利潤便越小，即壟斷程度就越??；反之，彈性越小，壟斷價格標高程度就越高，壟斷程度就越高。因此，首先對房地產市場的需求價格彈性進行測算，并由此得到勒納指數，來判斷新疆住宅房地產市場的壟斷程度。

（二）變量、數據及模型設定

1.變量、數據和來源。為了測算勒納指數，我們需要對住宅房地產需求價格彈性進行測算，這樣需要兩個變量：房地產需求變量與房地產價格變量。在統計年鑒中商品房屋銷售面積可反映房地產市場的實際需求狀況，商品房屋銷售價格可反映房價。用D作為房地產需求變量的標識，以HP作為房地產價格變量的標識。本文有關商品房屋銷售和房價等方面數據全部來自新疆維吾爾自治區統計局編制的《新疆城市三十年（1978—2008）》和《新疆人民生活六十年（1949—2009）》。由于中國真正全面推進房地產商品市場化改革是從1998年開始的，因此我們主要考察1998—2008年間新疆13個城市的數據（詳略），這13個城市分別是烏魯木齊市、克拉瑪依市、石河子市、吐魯番市、哈密市、昌吉市、伊寧市、塔城市、阿勒泰市、博樂市、庫爾勒市、喀什市和阿克蘇市，對不同城市的住宅房地產市場壟斷程度進行比較。

2.模型設定。根據1998—2008年間新疆13個城市的面板數據，建立如下的變系數模型：

ln（Dit）＝αi＋βi×ln（HPit）＋uit。

其中Dit和HPit分別是實際銷售面積和住宅銷售均價，βit反映了不同地區的住宅需求價格彈性。截距項αi和彈性系數βi都不相同，隨機誤差項uit 之間相互獨立，且滿足均值為零，同方差的假設。

（1）檢驗一：考察新疆13個城市在1998—2008年各時期住宅房

地產市場的縱向需求價格彈性。假定模型是時期變系數模型，然后對其進行估計。通過EVIEWS6.0軟件運算得到模型估計結果（見下頁表1）：發現模型判定系數R2=0.67，調整后的R2=0.61，說明該住宅需求價格彈性模型可以解釋60%以上的住宅需求水平，而且各價格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了99 %（對應的Prob值均小于1%）?？傮w來看模型的擬合度較好。將各住宅需求的價格彈性變化歸納如下，并進一步計算得到反映市場壟斷程度的納勒指數。從表2可以看出，新疆住宅房地產市場的納勒指數有逐年提高的趨勢，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我們在判斷市場的壟斷程度時，納勒指數在0~1之間，數值越大，壟斷性越強。況偉大（2004）分別測算了1996—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數；表明北京市的勒納指數均在0.6以上，是四個城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數則在0.4左右，是四個城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產市場的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。與國內其他地區相比，新疆的住宅房地產市場總體壟斷特征并不明顯，但需要防控這種壟斷趨勢的繼續發展。

（2）檢驗二：樣本選擇?？疾煨陆?3個城市在1998—2008年各時期住宅房地產市場的橫向向需求價格彈性。假定模型是截面變系數模型，然后對其進行估計。通過EVIEWS6.0軟件運算得到模型估計結果（略），發現模型判定系數R2=0.72，調整后的R2=0.71，說明該住宅需求價格彈性模型可以解釋70%以上的住宅需求水平，而且各年

度價格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了98 %（對應的Prob值均小于2%）?？傮w來看模型的擬合度較好。將各城市住宅需求的價格彈性變化歸納如下，并進一步計算反映市場壟斷程度的納勒指數（見表3）。

通過各城市的納勒指數比較發現，市場壟斷程度最高的烏魯木齊市和昌吉市，納勒指數均在0.4以上，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫爾勒市，納勒指數均在0.35左右。市場壟斷程度最低的是克拉瑪依市，納勒指數僅為0.11。烏魯木齊市和昌吉市是新疆天山北坡經濟帶的核心，隨著烏昌一體化的進程以及環烏魯木齊市大都市圈的形成，住宅房地產市場需求會更加旺盛，對于逐利的開發商而言，這是一塊大蛋糕，很容易形成價格聯盟默契，控制開發節奏、捂盤惜售，抬高房價。

（三）討論：新疆住宅房地產市場壟斷的性質

對于上面的分析結論，有些學者可能會提出異議，根據就是經歷了十幾年的發展，新疆住宅房地產市場上的房地產開發企業數量已經大幅增加，市場壟斷度應是有所下降的。一些政府官員和學者甚至認為新疆房地產市場集中度太低，企業規模太小，要政府采取措施加以提高。但是我們對此持反對意見，因為房地產具有特殊的商品性質，住宅市場的競爭程度不會因為企業數量的增加而增加，相反是趨于價格合謀式的市場壟斷。

1.住宅市場壟斷的基礎：商品的高度異質性。對于住宅市場，沒有任何兩宗物業是完全相同的。產品的差別使每一個廠商所提供的產

品都是與眾不同的，因而開發商每開發一個小區或一座大廈都實質上成為該物業的壟斷者，可以在一定程度上決定該產品的價格，這就構成了市場中的壟斷價格。這里需要指出的是，房地產產品差異性較許多寡頭壟斷行業的產品差異性大得多。因此，隨之帶來的是房地產壟斷競爭的企業數量可能多于其他寡頭壟斷行業的企業數量，但是房地產行業的壟斷力量卻強得多。

2.住宅市場壟斷的新形式：價格合謀。對住宅業而言，開發商形成的“聯盟”主要是“價格聯盟”。這是因為：如果房價下跌，不僅減少了開發商所能獲得的利潤，而且更嚴重的是消費者會對住宅市場價格產生降價預期，越跌越不買，這樣，就會陷入房子越便宜越賣不出去的尷尬境地。因此，開發商不敢輕易降低房價?，F階段開發商開發商不打價格戰。在默契合謀的定價機制作用下，使房地產價格呈現非正常剛性和價格居高不下的格局。即便供求發生變化，房地產降價的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，價格難以起到調節供求的杠桿作用[4]。這也許可以解釋為什么烏魯木齊市的住宅價格這幾年漲幅居全國首位的現象。

三、結論

進入2004年以來，新疆各地住宅房地產市場發展都很快，長期來看供大于求，但各地的當年竣工銷售比都在逐年下降，大多不足1，呈現出短期供給不足趨勢。通過實證分析發現目前新疆住宅房地產市場已出現了一定程度的壟斷，并有逐年加深趨勢，局部地區有較明顯

的壟斷特征，壟斷形式主要是價格合謀。市場壟斷程度最高的是烏魯木齊市和昌吉市，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫爾勒市。政府應高度重視和防控這種壟斷趨勢的繼續發展，重點調控管理烏魯木齊市和昌吉市的市場競爭環境，促進市場的良性競爭。

參考文獻：

[1]汪浩，王小龍.通過公共產品的供給調控房地產市場[C].北京大學中國經濟研究中心內部討論稿系列，No1C2004012，2004，(8).[2]況偉大.壟斷、競爭與管制——北京市住宅業市場結構研究[M].北京：經濟管理出版社，2003.[3]李宏瑾.中國房地產市場壟斷程度研究[J].財經問題研究，2005，(3).[4]余凱.中國寡頭壟斷下的房地產價格形成機制研究[J].城市發展研究，2007，(3).[5]韓芳.基于投資視角的新疆房地產業與國民經濟動態關系研究[J].新疆農業大學學報，2010，(2).

第四篇：客戶關系管理論文 房地產市場

南昌房地產市場宏觀環境分析

摘 要：房地產市場宏觀環境復雜多變，它對房地產企業營銷行為的影響間接而難以把握。市場環境分析是房地產企業營銷的基本內容，也是房地產企業發展謀劃的根本前提。構成房地產市場宏觀環境的四個因素分別為經濟因素、政治因素、人口因素、政策法規和利稅因素。房地產企業應針對上述四個因素的客觀表現來策劃其相應的營銷策略，以便很好地適應房地產市場的變化發展。

關鍵詞： 房地產市場 宏觀環境

市場環境分析是房地產企業營銷的基本內容，也是房地產企業發展謀劃的根本前提。分析房地產市場環境有利于房地產企業尋找發展機會，避免受損威脅。宏觀環境是指間接影響與制約房地產企業營銷活動的社會力量，包括人口因素、經濟因素、政治因素、政策法規與稅費因素，這些因素總是先作用于市場，再間接影響企業，故房地產企業欲把握好它不是一件易事。所以，我特意分析目前宏觀環境對南昌房地產企業的影響。一、人口因素

人文環境

人口環境分析：

至2003末，全市常住人口為470多人，其中城區人口174.68萬人，郊縣人口265.48萬人，東湖、西湖等老城區人口密度過大。南昌城市規劃到2010年，城區常住人口達到300萬人，每年增加15萬人。

文化環境分析：

南昌，是全省的科技教育文化中心，市內擁有包括全國重點大學--南昌大學在內的20余所高等院校，2000年畢業的大學生、研究生達到1.3萬人，81所中等專業學校和職業技工學校，每年可為企業提供3萬余名高素質的技術工人南昌有省、市級以上科研院所62家，各類專業人才7.33萬人，中級職稱以上人員占全市人口的3％。全市共有公共圖書館、博物館22家，專業藝術演出團體12個。廣播電臺3座，電視臺4座。全年出版報紙3.8億份，雜志0.91億份，各類圖書2.03億冊。各類醫院79所。1986年，國務院命名南昌市為歷史文化名城。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀念館為代表的名勝旅游；有以八一起義紀念館等為代表的近現代革命傳統的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為代表的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有“小廬山”的美譽。

行業環境

城市房地產行業采取開放式管理方式，各種地產政策都有利于行業發展。今年將會出臺《南昌市市區居民購買經濟適用住房暫行規定》、《南昌市城市廉租住房制度實施細則》、《房屋拆遷貨幣補償辦法》等政策，和已經出臺的《進一步搞活房地產市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產市場起到規范和促進作用。

加大經濟適用房的建設力度，推行經濟適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標準等問題都做了詳細的規定；實施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產市場作用。二、經濟因素

經濟環境：

（一）經濟發展持續加快，經濟景氣繼續上行?？傮w上看，今年以來我市經濟“高開”態勢十分明顯。據測算，一季度全市實現生產總值172.52億元，同比增長16.1%，比上年同期提高2個百分點，增速創8年來同期新高。分三次產業看：第一產業增長4.0%；第二產業增長19.6%，拉動經濟增長10.6 個百分點，是推動經濟增長的主導力量；第三產業增長12.9%。三次產業之比由去年同期的5.6:51.3:43.1調整為4.0:53.6:42.4。

宏觀經濟景氣繼續上行。企業景氣調查資料顯示，企業宏觀走勢看強，企業家信心倍增。一季度我市企業家信心指數和企業景氣指數分別達149.8和133.6，與上年同期相比分別上升16.9和6.7個百分點，其中，企業家信心指數創歷史新高。

（二）農業生產穩步發展 糧食種植面積恢復性增長 一季度全市實現農林牧漁業總產值同比增長1.7%。糧食種植面積明顯回升。全年初步安排糧食種植面積457.21萬畝，比上年增加49.74萬畝，增長12.2%。其中：早稻173.58萬畝，增長15.2%；二晚192.26萬畝，增長22.3%。畜牧、水產品穩步發展。一季度全市肉豬出欄63.31萬頭，與上年同期基本持平；水產品產量5.16萬噸，增長4.7%。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數下降明顯。家禽出籠數767.04萬只，下降19.2%；家禽存籠數1683.89萬只，下降24.5%。

（三）工業生產快速增長 經濟效益明顯好轉

一季度全市規模以上工業企業實現增加值38.64億元，同比增長30.2%，工業經濟運行呈現以下特點：

制造業拉動作用明顯。一季度，全市規模以上工業中制造業完成增加值36.86億元，占規模以上工業的95.4%。分行業看，交通運輸設備制造業、醫藥制造業、黑色金屬冶煉及壓延加工業、通信及其他電子設備制造業、紡織業和煙草制造業6大支柱行業完成增加值24.61億元，占規模以上工業增加值的63.7%，是構成我市制造業快速增長的中堅力量。

輕工業增長快于重工業。一季度，輕工業實現增加值19.6億元，同比增長30.9%，增速比重工業快1.5個百分點，總量占全市規模以上工業的50.8%，一改上年重工業快于輕工業的發展態勢。

縣（區）工業增長勢頭強勁。一季度，高于30%增長速度的縣（區）依次為：青山湖區增長137.8%、東湖區增長83.8%、南昌經濟技術開發區增長76.9%、新建縣增長46.1%、安義縣增長43.8%、南昌縣增長42.3%、灣里區增長32%，呈現一片喜人的發展勢頭。

產銷銜接保持良好。一季度，工業產品產銷率達97.9%，比上年同期提高0.5個百分點。其中：重工業產品產銷率與上年同期相比上漲幅度較大，提高了3.2個百分點。

根據2011年3月南昌市房地產市場研究報告，南昌房產面臨以下問題：

（1）政策引發爭議，地方政府被指不給力

根據國八條的要求，各市要在一季度前公布本地區新建住房價格控制目標。截止到3月31日，全國公布房價控制目標的城市不足100個，其他500多個城市“爽約”國八條。同時公布控制目標的城市也大多和GDP、人均收入增幅掛鉤，房價漲幅在10%左右。地方政府明顯沒有考慮居民住房支付能力，引來了各界的爭議，控制目標也變成“上漲目標”。

3月16日發改委發布商品房銷售明碼標價規定通知，但是之前很多城市已經在執行，房價仍然照漲不誤，也被懷疑可以通過“高價申報，低價銷售”等手法來規避政策。同致地產認為，現階段政府應該著重加強政策執行，而不是出臺更多的政策。

（2）加大商品住房用地有效供應，開發商拿地謹慎

本月南昌市土地成交7宗，成交面積591.668畝，環比、同比增長20.95%和62.24%。成交的7宗土地有5宗是純居住用地，另外兩宗也是融居住用途的綜合性用地，而且均有套型限制。在目前背景下，開發商更注重現金，拿地也趨于謹慎。本月成交的7宗土地全部以底價成交，整個一季度成交地塊整體溢價率僅有1.47%，遠低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%。

（3）可售房源快速增加，新建住宅成交腰斬

截止3月底，南昌市新建商品住宅可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市場新增供應增長較快，成交依然低位運行的態勢。經過前兩個月的低迷后，本月新增供應得到爆發，新批預售43.59萬㎡，其中非限購產品13.02萬㎡，分別是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。3月新建商品住宅日均成交約16套，累計511套，環比減少48.07%，同比減幅達到73.05%。

（4）非住宅逐漸成為市場新寵

在住宅受到政策嚴厲的調控下，商用物業逐步被人們看好，市場似乎也印證了這一點。3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均價9347元/㎡，比上月分別增長55.89%和20.17%。在此背景下，南昌也掀起了城市綜合體的熱潮，銅鑼灣開工奠基、萬達廣場營銷中心開放等，城市綜合體成為各大媒體的重要客戶，也成為市民談論的焦點。

（5）二手住房議價空間增大，成交平穩增長

本月市區二手住房成交1531套，比上月增長23.17%，成交量約是新建住宅的3倍，也是連續第二月超過新房。二手住房成交量的平穩主要是因為：

1、二手房出現更大的議價空間，新房價格依然堅挺；

2、市中心新房供應不足，而且價格高昂，面積偏大，二手房相對更加適合；

3、二手房具有現房、配套齊全等優勢，對于要求短時間入住、子女教育等剛需有更大的吸引力；

4、經適房中簽戶、拆遷戶等具有較為明顯的區域情節，多數愿選擇留在市中心??

（6）小批量入市探市場，去化速度放緩

3月新推續推樓盤20個，共計開盤23次，累計推出19.2萬㎡，平均每次推出0.83萬㎡，遠低于去年1.12萬㎡的整體水平，顯示出開發商試探市場的心態。3月份銷售率依然較低，整體銷售率只有49.74%，與上月基本持平，相比上年同期下降22.61個百分點，“日光盤”已經成為過去式。非限購的象湖、蓮塘等板塊也未能幸免，銷售率也在50%以下，可見雖然不限購但是影響了人們的購房心理。

（7）整體均價呈現上漲，打折力度放大

本月新推續推樓盤折扣均價5476元/㎡，環比上漲了164元/㎡，上漲了3.09%。整體均價的上漲除了成交結構的差異外，主要是非限購區域樓盤間上漲的勢頭不減，象湖板塊樓盤多層住宅售價基本上漲到5000元/㎡以上。但是各樓盤的打折力度卻在放大，本月整體折扣系數為93.38%，是10年4月份樓市調控以來，打折力度最大的一個月份，打折力度加大折射出降價的可能性在增大。

參考文獻：房地產市場宏觀環境分析（曹宏亮）

——湖南城市學院學報（人文社會科學）

2011年3月南昌市房地產市場研究報告

南昌市房地產住宅項目研究報

第五篇：論文類型格式

一二 畢業論文（設計報告）撰寫格式要求

1.畢業論文（設計報告）的撰寫

畢業論文（設計報告）包括題目、摘要、關鍵詞、目錄、正文、致謝、參考文獻和附錄等幾部分。

1．1 題目

畢業論文（設計報告）的題目也就是畢業論文（設計）課題名稱，它是畢業論文（設計報告）中最重要內容的概括，應該簡短、明確，做到文、題貼切。通過題目能大致了解報告的內容、專業的特點和學科的范疇。題目中不要使用非規范的縮略詞、符號、代號和公式，也不宜采用提問式。題目一般不超過20個漢字。

1．2 摘要

摘要是畢業論文（設計報告）主要內容的提要，是論文（報告）內容不加注釋和評論的簡短陳述。摘要應說明畢業論文（設計）的目的、方法、結果和結論，主要包括以下內容：①畢業論文（設計）的目的與重要性；②畢業論文（設計）的主要內容，指明完成了哪些主要工作；③研究、設計的結果或結論，突出研究、設計的新思想、新方法、新見解；④結果或結論的意義。

摘要應具有獨立性與自含性，即不閱讀報告全文就可獲得必要的信息，是一篇獨立而完整的短文。摘要應采用第三人稱的方式表述畢業論文（設計）的性質與主題，書寫要符合邏輯關系，盡量與正文的文體保持一致，避免將摘要寫成目錄式內容介紹。摘要的結構要嚴謹，表達要簡明，語義要確切，一般不再劃分段落。摘要字數一般不超過300個漢字。為鍛煉與提高畢業生的英文寫作能力，建議論文（報告）中增加翻譯成英文的摘要。

1．3 關鍵詞

關鍵詞是供檢索用的主題詞條，應采用能覆蓋畢業論文（設計報告）主要內容的通用技術詞條，一般列出3～5個。

關鍵詞從畢業論文（設計報告）的題目、摘要和正文中選取出來，是對表述畢業論文（設計報告）的中心內容有實質意義的詞匯或術語。關鍵詞用作計算機系統標引畢業論文（設計報告）的內容特征，便于信息系統匯集，供讀者檢索，應盡量采用《漢語主題詞表》等詞表提供的規范詞。

1．4 目錄

目錄獨立成頁，包括畢業論文（設計報告）中全部章、節的序號、標題及頁碼。

1．5 正文

正文是畢業論文（設計報告）的核心內容，包括前言、主體、結論三大部分。字數一般不少于4000漢字（包括標點符號、圖表等）。

1.5.1 前言

前言用在畢業論文（設計報告）的引論部分，一般要說明畢業論文（設計）選題的依據，研究、設計的目的、意義、范圍、（研究）設計思想、方法等內容，概括地寫出作者的工作。前言要緊扣主題，簡潔明確，不要與摘要雷同。

前言還可以綜述前人的工作并對現狀進行分析，在此基礎上說明本人將有哪些補充、糾正或發展，并簡要介紹創新思想與實現方法。

1.5.2 主體

主體是畢業論文（設計報告）的主要部分，應該文字簡練通順，內容實事求是，客觀真實、準確完備、合乎邏輯、層次分明，語言流暢、結構嚴謹、重點突出、書寫工整、符合學科與專業的有關要求。論文（設計）中的用語、圖形、圖片、表格等應規范準確，符合國家標準。正文中出現的符號、記號、縮略詞和首字母縮寫字，應采用本專業學科的權威機構或

學術團體公布的，否則必須在第一次出現時一一加以說明，給以明確的定義。使用各種量、單位和符號，必須符合國家標準，單位名稱和符號的書寫方式一律采用國際通用符號。引用他人資料要有標注。正文中可以采用圖形、表格等形式輔助論述觀點或描述設計過程，適當采用程序界面、關鍵源程序段，并結合論文（設計）任務或研究工作進行說明；但不要大量地粘貼圖形和源程序（可作為附錄）。正文的主體部分主要陳述研究（設計）目標、方案論證、技術手段、研究（設計）過程、結果分析等內容。

1.5.3 結論

結論是對整個畢業論文（設計報告）主要成果的歸納和評價，要突出研究（設計）的創新點，做到首尾對應；結論部分一般還應對研究（設計）過程中尚存在的問題，以及需要進一步探討的問題，作必要的閘述，并提出相應的見解、建議和設想，為更深入的研究打下基礎。

結論部分作為新的段落，可以用空行分隔畢業論文（設計報告）主體，不必寫結論這個標題。如果結論部分內容很多，也可以設置結論作為一個標題。

1．6 致謝

對指導教師和給予指導或協助完成畢業論文（設計）工作的組織和個人表示感謝。內容應簡潔明了、實事求是，避免俗套。

1．7 參考文獻

參考文獻是畢業論文（設計）和撰寫論文（設計報告）過程中研讀的一些文章或資料。要按照報告中引用的先后順序，另起一頁編號羅列。

參考文獻是論文（設計報告）中不可缺少的組成部分。它反映畢業論文（設計報告）的取材來源、材料的廣博程度和材料的可靠程度。羅列參考文獻即是對被引用文獻作者的尊重，也是論文（報告）的有力補充。

為便于讀者查找，應該遵循國家的著錄格式要求書寫參考文獻，內容要完整準確。一般可供引用的參考文獻包括四大類：著作類、期刊類、論文類和網絡類。

1．8 附錄

附錄是與畢業論文（設計報告）有關但不宜放在正文中，但又直接反映完成研究、設計工作的成果內容，例如程序流程圖、源程序清單、公式的推導、圖紙、數據表格等有參考價值的內容。

三 調研報告格式

對某一情況、某一事件、某一經驗或問題，經過在實踐中對其客觀實際情況的調查了解，將調查了解到的全部情況和材料進行“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本質，尋找出規律，總結出經驗，最后以書面形式陳述出來，這就是調研報告。