第一篇：關于進一步提升中心城區住宅小區物業管理水平的意見

關于進一步提升中心城區 住宅小區物業管理水平的意見

為加強住宅小區物業管理，鞏固創衛創文成果，進一步優化人民群眾居住環境，提高人民群眾幸福感，促進物業服務行業健康有序發展。依據《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發[2017]13號）、新修《河南省物業管理條例》、《駐馬店市中心城區居住小區管理辦法（試行）》，提出以下意見。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹落實黨的十九大精神，按照“理順物業管理體制，推進物業管理重心下移”的要求，切實解決住宅小區突出問題，規范物業服務，優化人居環境，逐步實現物業管理的高效率和全覆蓋，提高人民群眾滿意度和幸福感，促進社區和諧穩定與社會文明進步。

二、基本原則

堅持屬地管理與行業監管相結合，堅持社區管理與物業服務相結合，堅持專業管理與業主自治相結合，堅持依法監管與分類指導相結合。

三、職責分工

住宅小區物業管理是政府管理的重要內容，必須擺上各區政府（管委會）工作的重要位置，納入政府各有關部門的職責范圍。

（一）市住房管理中心主要職責。

1、負責中心城區物業管理的政策指導，研究制定行業規范，推進物業管理行業的法規制度建設。

2、加強對物業服務企業的監督檢查，制定物業服務市場主體和從業人員信用標準，建立物業服務市場誠信體系和信用平臺，對失信主體實行聯合懲戒，促進企業依法誠信經營。

3、組織物業服務企業的檢查、考核和人員培訓工作。

4、對物業服務質量和物業招投標活動進行監督管理，對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督。

（二）市相關職能部門主要職責。

市相關職能部門依據各自職責，按照新修《河南省物業管理條例》的要求，共同抓好物業管理相關工作，維護物業管理區域正常的公共管理秩序。

（三）各區政府（管委會）主要職責。

1、建立區、街道、社區三級物業管理工作體系，全面開展物業管理工作。

2、抓好轄區物業管理工作的部署檢查、組織協調和監督指導，落實辦事機構。

3、把物業管理納入社會發展規劃，納入文明城市、衛生城市考核內容，制定扶持政策和激勵措施。

4、組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）對“老舊散 ”小區的基礎設施進行升級改造，所需資金缺口較大的,由區財政統籌解決。

（四）街道辦事處（鄉鎮人民政府）主要職責。

1、落實轄區內住宅小區物業管理主體責任，推行“三位一體”（社區居委會、業主委員會、物業服務企業）物業管理工作機制建設。

2、建立物業管理聯席會議制度，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應定期召集公安、城管、物業管理機構和社區居委會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業、專業經營單位等各方參加會議，協調解決轄區內問題。

3、建立長效管理機制，負責對轄區物業管理工作進行定期檢查，監督、指導和協調業主大會和業主委員會的日常活動，參與物業管理項目有序交接。

4、加大資金扶持，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應預留資金用于“老舊散”小區物業管理,發揮財政兜底作用，保障小區基本物業服務。

四、工作任務

按照“政府監管、市場主導、業主自治、綜合施策”的思路，分類實施、全面推進。

（一）對物業管理較為規范的小區，督促物業服務企業簽訂行業自律規約并自覺遵守，鼓勵和扶持專業化服務水平較高的物業服務企業做大、做強。

1、引導和鼓勵企業爭創省、市優秀物業管理示范項目。預選和培育優秀物業服務企業樹立品牌意識，推動企業上規模、上水平，為物業管理和服務起引導和示范作用。

2、探索推動物業管理服務質量星級評定和動態管理。開展物業服務標準化試點或示范單位創建活動，推動物業管理服務專業化、標準化。

3、改造傳統服務業態，運用現代“互聯網+”等網絡化發展模式，推動物業管理向智能化、精細化轉型升級。

（二）對“問題小區”加大整治力度，規范物業服務合同行為，引導物業服務企業增強服務意識，提升服務品質。

1、把“問題小區”整治列入所在區政府（管委會）、街道辦事處（鄉鎮人民政府）年度工作目標。由區政府（管委會）牽頭，健全工作機構，建立工作制度；補齊硬件缺陷，完善服務設施；提高服務功能，提升物業管理水平。

2、物業服務企業在提高服務質量的同時嚴格遵循流程規范，按照不同的服務等級標準，適當調整物業收費標準，并將收支情況定期公示，確保質價相符。

3、有關職能部門要依法嚴厲打擊破壞小區公共設施，惡意拖欠物業費等不文明行為，優化物業管理環境。

4、加強對物業服務企業在管項目督導檢查力度，建立街道辦事處（鄉鎮人民政府）、業主委員會（業主）、物業服務企業對物業在管項目履約雙向評價機制，同步實行物業服務星級評定，并將評價結果納入物業服務企業誠信體系建設。

（三）推進“老舊散”住宅小區物業管理工作，落實全覆蓋。區政府（管委會）將所在區域內的“老舊散”住宅小區整治工作納入城市綜合管理工作范疇。

1、建立物業管理組織。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會協調轄區內不同單位的“老舊散”家屬院統一組織整合，合理劃分物業管理區域，由業主大會或社區居委會依法選聘管理組織。

2、建立收費制度。引導業主樹立花錢買服務的理念，增強主動繳費意識，自覺行使和履行業主的責任和義務。

3、社區托管。對整合后形不成規模的無主小區，由社區組織管理，推行“準物業管理”，實施以保潔、維修、秩序維護為主要內容的基礎性物業服務。

4、政府扶持。堅持“業主支付為主，政府兜底為輔”的原則，通過適度資金扶持，改善小區先天不足的突出問題。

五、完成時限（2018年1月--2020年12月）

到2020年，實現中心城區物業管理整體水平全面提升，物業服務社會滿意度明顯提高，創建省、市優秀物業管理示范項目50個，住宅小區業主委員會組建率80%以上，物業管理投訴件處理率100%，中心城區住宅小區實現物業管理全覆蓋。

（一）夯實基礎（2018年1月--2018年6月）

1、健全組織，完善機制。2018年6月底前，各區政府（管委會）務必建立區、街道（鄉鎮）兩級物業管理機構，配備專職人員，明確工作職責，保障工作經費，確保物業常態化管理。

2、加強培訓，提升素質。各級政府、職能部門針對物業服務企業及從業人員開展多形式、多層次培訓活動，提升企業管理能力；各區政府(管委會)加大對街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會物業管理工作人員的政策、業務培訓，提升依法行政服務意識和政策法規水平。

3、推進業主委員會建設。各街道辦事處（鄉鎮人民政府）應根據社區管理和業主自治相結合的原則，做到成熟一個，成立一個，推進業主委員會建設。

（二）鞏固提高（2018年7月--2018年12月）

1、規范物業服務行為。物業服務企業要依據投標承諾和合同約定，切實履行職責，提高服務質量，主動接受業主、業主委員會的監督；對物業管理區域內違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為進行制止，并及時向有關職能部門報告。

2、提高業主自我管理意識。引導業主遵守《管理規約》、《業主大會議事規則》，樹立“花錢買服務”的消費意識，正確行使權利、履行義務。

3、加強社區文化建設。督促物業服務企業積極開展社區活動，提升社區文化建設水平，滿足居民文化需求，營造和諧人文環境。

（三）全面提升（2019年1月--2020年12月）

1、實現物業管理全覆蓋。2020年12底前，新建住宅小區全面實行規范化物業管理，“老舊散”住宅小區水、電、氣、暖、消防、安防等基礎設施提質改造，物業管理分類實施。

2、增強業主委員會履職能力。中心城區符合條件的住宅小區80%以上成立規范的業主委員會。業主主體意識、自我管理意識和依法參與物業管理的主動性明顯提高。

3、全面提升住宅小區管理水平。引導培育一批具有競爭力的物業企業，深入開展物業服務企業“六比六爭”活動（比綜合服務，爭一流管理；比衛生保潔，爭最佳環境；比秩序維護，爭平安暢通；比設施維護，爭管養到位；比公開透明，爭規范服務；比小區創建，爭示范優秀）。區政府（管委會）采取以獎代補方式，拿出部分資金，鼓勵物業服務企業創建省、市優秀物業管理示范項目。

4、健全物業管理監督考核機制。市政府將住宅小區物業管理工作納入社會經濟發展考核指標，對區政府（管委會）物業管理工作情況進行年度考核。區政府（管委會）對轄區內街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理工作實施情況及矛盾糾紛處理情況進行定期考核。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會負責對轄區內住宅小區物業服務企業、業主委員會和其他管理單位進行日常檢查，確保物業管理工作落到實處。

第二篇：市政府辦公室關于進一步提升市區住宅小區物業服務管理水平的實施意見（定稿）

市政府辦公室關于進一步提升市區住宅小區物業服

務管理水平的實施意見

為進一步提升市區住宅小區物業服務管理水平，結合工作實際，提出如下實施意見：

一、加強輿論宣傳，營造良好氛圍

市各主流新聞媒體要不斷加大物業服務管理法規的宣傳力度，積極宣傳物業服務在優化社區環境、提高居民生活質量、保障社會安定、促進居民房產保值增值等方面的重要作用，引導居民正確認識自身的責任、權利和義務，樹立“花錢買服務”的消費理念，增強主動繳費意識。

二、推廣住宅小區“三位一體”物業服務協調機制

在市區住宅小區全面推廣建立社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”服務協調機制，由社區居委會牽頭，按照一定的規則和工作制度三方協作、各司其責、相互支持，共同做好住宅小區物業服務工作。

三、增加住宅小區經營、管理用房配套比例

新建住宅小區按照小區總建筑面積7‰的標準落實物業用房，規模較小的，不得低于100平方米；按3‰的標準落實社區配套用房；按不高于2%的標準配套建設商業配套設施。集體土地房屋拆遷安置住宅小區配建2%—5%的配套服務設施（產權歸拆遷安置小區所在地政府所有，不得出售），經營收益用于彌補小區物業服務經費缺口。

四、建立住宅小區物業服務收費聯動機制

市物價和物業管理行政主管部門每年公布一次市區普通住宅公共服務收費指導價標準。

對已入住的普通商品房住宅小區，當物業公共服務收費指導價標準調整時，物業服務企業在履行相關程序并報經區物業服務行政主管部門和市物價部門備案后，可按與服務標準相對應的新標準進行收費。新建尚未入住的普通商品房住宅小區，按照前期物業服務協議的約定，在小區交付使用時，可直接對照物業服務企業進入時相應的普通住宅公共服務收費指導價標準收費。

對非普通商品房住宅小區，放開物業服務收費。

新建住宅小區根據市物價和物業管理行政主管部門每年公布的市區普通住宅公共服務收費指導價，通過公開招投標方式確定物業服務收費標準，形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。

五、規范住宅小區停車位管理

利用價格杠桿作用，引導業主優先使用住宅小區內地下停車泊位。充分利用小區內的人防設施、小區道路等增設停車泊位。可先在部分停車泊位矛盾突出的小區，在經過區物業服務行政主管部門及市物價部門備案后，試點放開小區停車收費標準，允許經小區業主委員會同意，通過定期公開競拍或搖號等方式合理配置公共車位使用權，收取的費用為全體業主所有，扣除管理成本后，用于公共設施維護和彌補公共物業服務費的不足。

六、開展考核評比，落實責任追究制度

由市房管部門牽頭組織開展市區住宅小區物業服務管理工作評比創優活動，對各區、街道（鄉鎮）、社區和物業服務企業工作情況進行考核評比。市政府將對工作表現突出的部門和單位予以表彰。按照“誰負責、誰處理”的原則，由市各相關部門按照職責分工對住宅小區內的各類問題及時進行處理，對因推諉扯皮、拖延不辦引發群眾集體上訪或造成嚴重后果的，按照相關規定追究相關領導和工作人員責任。

二○一一年三月三十日

第三篇：市政府辦公室關于進一步提升市區住宅小區物業服務管理水平的實施意見

市政府辦公室關于進一步提升市區住宅小區物業服

務管理水平的實施意見

廣陵區、維揚區、邗江區人民政府，市各有關部門（單位）：

為進一步提升市區住宅小區物業服務管理水平，結合工作實際，提出如下實施意見：

一、加強輿論宣傳，營造良好氛圍

市各主流新聞媒體要不斷加大物業服務管理法規的宣傳力度，積極宣傳物業服務在優化社區環境、提高居民生活質量、保障社會安定、促進居民房產保值增值等方面的重要作用，引導居民正確認識自身的責任、權利和義務，樹立“花錢買服務”的消費理念，增強主動繳費意識。

二、推廣住宅小區“三位一體”物業服務協調機制

在市區住宅小區全面推廣建立社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”服務協調機制，由社區居委會牽頭，按照一定的規則和工作制度三方協作、各司其責、相互支持，共同做好住宅小區物業服務工作。

三、增加住宅小區經營、管理用房配套比例

新建住宅小區按照小區總建筑面積7‰的標準落實物業用房，規模較小的，不得低于100平方米；按3‰的標準落實社區配套用房；按不高于2%的標準配套建設商業配套設施。集體土地房屋拆遷安置住宅小區配建2%—5%的配套服務設施（產權歸拆遷安置小區所在地政府所有，不得出售），經營收益用于彌補小區物業服務經費缺口。

四、建立住宅小區物業服務收費聯動機制

市物價和物業管理行政主管部門每年公布一次市區普通住宅公共服務收費指導價標準。

對已入住的普通商品房住宅小區，當物業公共服務收費指導價標準調整時，物業服務企業在履行相關程序并報經區物業服務行政主管部門和市物價部門備案后，可按與服務標準相對應的新標準進行收費。

新建尚未入住的普通商品房住宅小區，按照前期物業服務協議的約定，在小區交付使用時，可直接對照物業服務企業進入時相應的普通住宅公共服務收費指導價標準收費。

對非普通商品房住宅小區，放開物業服務收費。

新建住宅小區根據市物價和物業管理行政主管部門每年公布的市區普通住宅公共服務收費指導價，通過公開招投標方式確定物業服務收費標準，形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。

五、規范住宅小區停車位管理

利用價格杠桿作用，引導業主優先使用住宅小區內地下停車泊位。充分利用小區內的人防設施、小區道路等增設停車泊位。可先在部分停車泊位矛盾突出的小區，在經過區物業服務行政主管部門及市物價部門備案后，試點放開小區停車收費標準，允許經小區業主委員會同意，通過定期公開競拍或搖號等方式合理配置公共車位使用權，收取的費用為全體業主所有，扣除管理成本后，用于公共設施維護和彌補公共物業服務費的不足。

六、開展考核評比，落實責任追究制度

由市房管部門牽頭組織開展市區住宅小區物業服務管理工作評比創優活動，對各區、街道（鄉鎮）、社區和物業服務企業工作情況進行考核評比。市政府將對工作表現突出的部門和單位予以表彰。按照“誰負責、誰處理”的原則，由市各相關部門按照職責分工對住宅小區內的各類問題及時進行處理，對因推諉扯皮、拖延不辦引發群眾集體上訪或造成嚴重后果的，按照相關規定追究相關領導和工作人員責任。

二○一一年三月三十日

第四篇：2010年濱海縣人民政府關于進一步加強縣城區住宅小區物業管理工作的意見

2010年濱海縣人民政府關于進一步加強縣城區住宅小區物業管理工作的意見

濱政發〔2010〕108號

東坎鎮人民政府，縣各有關單位：

為切實提高縣城住宅小區物業管理總體水平，理順監督管理體制，完善長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，推進和諧社區和文明城市建設，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合我縣實際，現就進一步加強我縣物業管理工作提出如下意見。

一、統一思想，充分認識加強物業管理工作的重要性

近年來，隨著我縣城市化進程的不斷加快，物業管理在社區建設和城市管理中的重要作用日漸突出。物業管理工作涵蓋了從居民區到工業、商業、公益事業等各類物業項目的管理內容。加強物業管理，有利于城市經濟的持續健康發展，促進城市房地產的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環境；有利于增加就業崗位，維護社會秩序，營造良好的社會環境。各有關部門和單位要從落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業管理工作的重要性，進一步統一思想，以改善環境、營造和諧社會、創建平安城市為目標，積極采取措施，全面加強物業管理工作，不斷擴大物業服務覆蓋面，及時化解管理領域的各類矛盾和問題，切實提高物業管理工作的整體水平。

二、明確職責，建立健全住宅小區物業管理工作機制

住宅小區物業管理必須按照“條塊結合、以塊為主”的原則，進一步明確縣、鎮兩級職責分工，落實行政監管和公共服務的責任，充分發揮社區基層組織和業主自治組織的作用，健全城建主管部門監督管理、東坎鎮人民政府負責落實社區居委會對社區范圍內開發項目實施屬地管理、相關職能部門密切配合的工作體制，形成上下整體聯動、社會齊抓共管的工作機制，共同推進縣城區物業管理工作。

（一）縣住建局作為物業管理的主管部門，負責物業管理的監管和行業指導，負責研究制定物業管理相關政策和行業標準；負責新建住宅項目的規劃建設和綜合驗收；指導監督業主委員會的建立、改選和換屆工作；負責老住宅小區綜合整治并轉入物業管理；負責物業服務企業的資質審查；組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作；負責指導、監督選聘物業服務企業的招投標工作；負責對住宅專項維修資金使用進行審查；負責指導物管機構和村（居）委會加強社區物業服務活動的日常監管，牽頭協調縣相關部門共同做好物業管理相關工作，依法查處物業管理違法行為。

（二）東坎鎮政府會同縣物業管理行政主管部門具體組織轄區物業管理工作；負責會同有關方面劃定社區物業管理區域，落實社區工作人員進小區；做好新建居住小區的交接管理；組織實施業主委員會的建立、改選和換屆工作；參與選聘物業服務企業的招投標管理；建立健全信訪投訴處理機制，加強職能部門溝通聯系，協調解決物業管理和社區建設中的綜合性問題；配合相關部門做好老舊小區整治改造工作。

（三）社區居委會配合東坎鎮人民政府和業務主管部門做好社區物業管理的落實工作；參與業主大會、業主委員會籌建、改選的組織工作，指導業主委員會選聘物業服務企業或者建立自治性物業服務組織，建立健全信訪投訴處理機制，調處物業管理服務中的矛盾糾紛，協調指導業主自治組織和物業服務企業做好小區綜合治理工作，制止破壞公共秩序和損害業主共同利益的違法違章行為，并及時向有關行政執法機關反映。

（四）財政部門負責住宅專項維修資金監管，負責老小區改造專項資金及小區管理工作的社區工作人員補貼資金的預算編制及使用監管。

（五）公安、工商、消防、衛生、環保、城管、物價、質監等相關職能部門應當依據各自職責，分工協作，密切配合，共同抓好物業管理的相關工作。各相關職能部門要加大執法監管力度，對小區內違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經營、污染環境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為，依法從嚴查處，維護物管區域正常的公共管理秩序。

三、因地制宜，合理確定物業管理方式和組織形式

物業管理實行等級性或基礎性管理服務。根據各區域房屋建設、環境配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定物業管理方式和組織形式。力爭三年內，物業管理或基礎性物業服務覆蓋到所有住宅小區，基本形成體系健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。

（一）新建商品房住宅小區要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘符合資質的物業服務企業實施物業管理。東坎鎮、住建局等相關部門要各司其職，加大對新建住宅小區規劃設計、施工建設、物業服務的監管力度。新建住宅小區要嚴格落實公建配套驗收制度，驗收時，社區、前期物業服務企業必須參加。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。開發建設單位要強化售后服務，在保修期內承擔物業的保修責任。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的移交工作，確保新建住宅小區全面實行規范的物業服務。

（二）老住宅小區要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為依據，界定各物業管理服務區域；以社區居委會為主體，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業服務企業或群眾性物業服務組織為載體，開展物業服務活動。要加大對老住宅小區的整治力度，逐步解決住宅小區環境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務；對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區基礎性服務落實到位。規模較小的零散住宅小區或樓幢，可并入相鄰小區實施統一管理、差異化服務，開展物業管理的經費由小區全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用需經業主大會或業主代表會議討論通過。

（三）合理確定物業服務內容與收費標準。物業服務內容要區別不同的物業性質和特點，確定服務的項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。

新建商品房住宅小區和具備市場化物業管理條件已實施市場化物業管理的老住宅小區，根據區域內規劃建設、配套情況和設定的服務項目，依據物價、建設部門制定的物業管理等級評定標準，通過前期物業服務招投標，或者由業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同，確定服務等級和收費標準，并經建設部門會同物價部門核定后實施。

不具備市場化物業管理條件的老住宅小區，由社區居委會負責落實基礎性物業服務項目。由社區組建物業服務隊伍實施基礎性管理服務的，其收費標準由社區居委會組織召開業主大會或業主代表會議討論通過，在小區內公示，由住建部門會同物價部門核定后實施。

四、規范管理，提升住宅小區物業管理的檔次

（一）規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立前，必須實行前期物業管理，開發建設單位必須落實前期物業的管理費，具體內容與標準由雙方在前期物業服務合同中約定。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業管理

委托合同》、《業主臨時管理規約》和物業管理用房，并按規定程序招聘符合資質的物業服務企業，進行前期物業管理。

（二）推進小區屬地管理，落實社區管理和警務用房。對現有建成小區，從物業管理用房中落實各不少于20平方米的社區管理用房和警務用房，實行小區物業屬地管理，社區工作人員和警務人員進駐小區與物業服務企業、業主委員會共同參與小區日常管理。根據轄區規模和物管標準，配備落實相應的管理人員和工作經費。

（三）規范物業相關合同管理工作。開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業服務的相關條款，約定房屋交付使用后物業服務的主要內容、服務等級及對應的收費標準。

業主委員會成立前，開發建設單位要按規定程序與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務委托合同。

業主與物業服務企業要依據商品房買賣合同，簽訂前期物業服務合同和業主臨時管理規定，并認真履行。

業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式的物業服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業主應當根據物業服務合同的約定，按期交納物業服務費用。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業進行督促催交；經督促仍不交納的，由住建部門會同東坎鎮人民政府、社區居委會協助物業服務企業依法催交。建立業主交納物業管理服務費誠信檔案，凡無正當理由超過一年不交納物業服務費的，在未交全物業服務費前，相關部門可限制房屋的轉讓交易。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區居委會調解處理；調處不成的依法解決。

（四）規范物業服務行為。物業服務企業要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。住建局要會同東坎鎮人民政府加強對物業服務企業的監管。加強對物業服務企業服務質量的檢查，對物業服務企業的服務行為進行抽查，建立誠信檔案，規范其服務行為，認真評定物業服務企業的業績和誠信程度，并依據有關規定作為資質評定和物業招投標的重要依據。在強化對物業服務企業考核的基礎上，建立優勝劣汰新機制。對服務質量差、業主滿意率低的物業服務企業，要依法吊銷其資質證書。要嚴格招投標管理，對物業服務企業在招投標過程弄虛作假，串通投標等違法違規行為，嚴肅處理，一年內不得參加投標活動。要建立健全物業服務項目經理制度，切實提高物業服務行業從業人員素質。要建立透明消費制度，制定出臺新的物業服務收費標準，提高業主滿意率。要建立健全物業投訴處理責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，督促物業服務企業整改，切實保障業主的合法權益。

五、落實措施，確保物業服務行業健康有序發展

（一）加強組織領導，完善聯動機制。建立物業管理聯席會議制度，由住建、公安、城管、環保、財政、物價、工商和東坎鎮人民政府等相關部門參加，定期會商，協調推進，進一步完善住宅小區驗收、交接和物業管理備案制度，健全物業服務投訴受理、糾紛調處、執法監管等條塊聯動工作機制。

（二）加強輿論宣傳，營造良好氛圍。要采取多種形式，大力宣傳國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《鹽城市物業管理實施細則》和《濱海縣物業管理實施辦法》等相關的政策法規和規定，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務的商品消費觀念，引導廣大市民主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境，及時繳納物業服務費用，努力形成人人關心支持物業管理的良好氛圍。

（三）加大政策扶持，減輕物企負擔。各有關部門要按照《財政部國家稅務總局關于下崗失業人員再就業有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2002〕208號）的要求，進一步降低對物業服務企業的收費。對物業服務企業招用下崗失業人員達到職工總數30%以上的，3年內免征營業稅。對縣城區低保、雙下崗、殘疾、特困家庭，經批準后減半收取物業服務費。

（四）強化監督檢查，明確責任考核。縣各有關部門、東坎鎮政府及社區居委會，要全面建立物業管理工作目標責任制，抓好各項具體工作內容責任分解，確保社區物業管理組織領導到位，機構人員到位，推進措施到位。建立物業管理工作目標逐級考核制度，促進物業管理工作健康有序發展。

第五篇：淺析如何進一步提升城市管理水平

淺析如何進一步提升城市管理水平

城市管理是一項復雜的系統工程，也是政府的主要職能之一。城市管理水平是一個地區文明程度、綜合實力、整體品位的重要標志和直接體現。近年來，隨著城市建設步伐的不斷加快，在新形勢下如何做好城市管理工作，進一步提升城市管理水平，提高城市品位，增強城市競爭力，是擺在我們面前一個十分重要的現實問題。結合濟寧市市中區城市發展的實際，如何進一步加強和完善城市管理、提高城市管理水平，應從以下幾個方面入手。

一、完善城市管理體制，落實城市管理責任

加強組織領導，完善體制。城市管理工作是一項涉及面廣、政策性強的工作，必須加強領導，精心組織。城市管理涉及的部門眾多，管理對象和任務也比較復雜，要協調各方形成合力。區政府成立城市管理委員會，研究解決城市管理中的重大問題和前瞻性問題，部署、考核城市管理各項任務。城市管理委員會下設辦公室，具體負責城市管理的指導和協調工作，使城市管理的相關部門辦事更高效、運作更協調、行為更規范、執法更統一。各街道（鎮）也要設立相應的城市管理機構，將城市管理與綜合執法有效結合起來，形成合力。

堅持重心下移，屬地管理。從先進地區城市管理的經驗看，實施重心下移、強化屬地管理是加強城市管理的有效途徑，是城市管理走向規范化的必然要求。堅持屬地管理原則，按照“重心下移、條塊結合、以塊為主”的要求，完善與現代化城市相適應的“兩級政府（市、區），三級管理（市、區、街），四級網絡（市、區、街、社區）”的城市管理體制，進一步理順區、街道、社區的城市管理工作體制，形成以街道為主體、職能部門為保障、社區為基礎的分級管理體制，建立區政府統一領導，城市管理委員會牽頭負責，各相關部門協調配合，街道社區主抓嚴管，市民群眾自覺參與的體制。

街道辦事處是城市管理工作的基礎和前提。強化街道在城市管理工作中的地位，可以實現街道工作安排的自主性、針對性和實效性，有利于街道充分發揮人、地、物、事熟悉的優勢，積極將上級部署要求與街道自身實際結合起來，因地制宜、創造性地開展工作。同時，有利于明確防控責任，有效防止因層級過多、多頭管理、職責不清出現的互相推諉扯皮和內耗現象。

加快推進社區建設，實現城市管理的全面覆蓋。社區是城市管理的最基層、最前沿，強化社區在城市管理中的職能，有助于在街道辦事處、居民、駐地單位以及各種中介組織之間，形成合理分工、相互協調、自我管理的基層工作機制，而且有助于增強群眾參與的積極性，從根本上提高社區的城市化管理水平。

二、創新城市管理模式，提高城市管理效能

建立城市管理長效機制。建立城市規劃建設長效管理機制、城市容貌長效管理機制、市場長效管理機制、城市交通秩序長效管理機制、城市園林綠化長效管理機制、環境衛生清掃保潔長效管理機制。

建立城市管理目標管理責任制。城市目標管理責任制是一種將總目標層層分解到每個管理環節和每一個管理者，將城市管理工作納入各有關部門和街道辦事處目標管理考核體系。區、街道、社區層層簽訂城市管理目標責任書，消除城市管理上的職責不清、交叉管理和管理漏洞，構建橫向到邊、縱向到底的城市管理網絡，實現城市管理的制度化、科學化、長效化。

建立城市管理社會參與、輿論引導監督機制。充分發揮社會監督、群眾監督和新聞輿論監督的作用，通過實行政務公開、市民投訴、新聞輿論曝光等方式，對政府的城市管理工作和違反城市管理的行為實施有效的監督。充分利用電視、報刊、網絡等新聞媒體，積極引導居民參與城市管理，強化市民的城市意識、文明意識和衛生意識教育，著力提高市民素質。通過宣傳教育，不斷增強人民群眾自覺維護市容環境的責任感和使命感，逐步使市民形成自主管理、自我規范的良好習慣，共同參與城市管理的良好氛圍。

建立城市管理各項工作機制。應盡快建立健全三項工作機制：一是綜合協調機制。城管辦作為常設機構，要定期召開部門聯席會議，研究解決城市管理中出現的問題。結合工作開展情況，對各職能部門和街道辦事處的工作開展情況進行定期調度檢查，促進工作健康有序開展。二是配合聯動機制。綜合執法、建設、環衛、園林等職能部門要按照職責定位，通過制定全區城市管理工作的統一規劃，提出符合各街道辦事處轄區實際的目標任務，抓好個街道轄區內市政維護、綠化養護、環境保潔等作業的管理和監督工作；要指導街道辦事處抓好城市管理，建立監督檢查機制，確保城市管理工作落到實處。三是專項整治機制。由城管辦牽頭分步驟開展以整治占道市場、整治市容環境衛生、整治亂搭亂建和露天燒烤等為主的一系列綜合整治和專項整治，并切實做到整治一項、鞏固一項、管好一項。

三、突出重點難點整治，提高城市管理水平

注重難點問題的解決，要敢于攻堅克難，扎扎實實地解決問題，一個一個的去解決，通過逐步解決重難點問題來提升城市管理水平。

突出重點部位，開展綜合整治。加強對與任城區、北湖連接道路的綜合整治，提升整治標準，盡快改變與其他城區結合部城市管理標準不高的問題。當務之急是采取切實有效的各種專項整治，將結合部位和城市出入口的亂搭亂建、亂倒垃圾、占道經營等問題治理好。

實施城市容貌整治。大力整治臨街立面、戶外廣告、門店招牌、市政設施、市容秩序從根本上得到改觀，堅持綜合治理城市“牛皮癬”，提升市容管理品位。堅持精細化執法管理，著力打造示范街，形成一批有影響力的示范街道。同時，推進戶外廣告、公共設施、園林綠化、夜景燈光、建筑立面等各方面市容建設、維護管理上水平、上檔次，達到城市市容管理優美、簡潔、干凈、有序。

大力整治違法建設。加大對對重點工程周邊、主要道路兩側及嚴格控制區內嚴重影響城市規劃的違法建設查處力度，嚴格落實區委、區政府《關于制止違法建設的意見》以及《違法建設責任追究暫行辦法》。強化違法建設巡查工作交接和日報告制度，堅決拆除各類亞種影響城市規劃和不符合城市容貌標準的違法建設。

加強城市環境衛生管理。按照屬地化原則，充分發揮街道辦事處環境衛生管理工作的主體作用，加強環境衛生管理，做到主干道、中小街道和背街小巷全覆蓋，清掃保潔不留“盲點、死角”，切實做到清運完全、除塵徹底。（王仰浩 朱華）