第一篇：CIHAF2011中國商業地產高峰論壇專家觀點（寫寫幫推薦）

劉建滬：并不是所有的企業都適合做商業地產

2011-12-11 18:37:44 來源: 網易房產

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中國商業聯合會副會劉建滬表示商業地產雖然機會多、潛力大，但畢竟有投資大、回報期長、專業性強的特點，并不是所有的企業都適合做商業地產，商業地產是一個完整的產業鏈，必須有完備的產業計劃、雄厚的資金實力，還要有一批既懂地產又懂商業的復合型人才和專業化團隊。

網易房產12月11日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國商業地產高峰論壇上，中國商業聯合會副會劉建滬表示商業地產雖然機會多、潛力大，但畢竟有投資大、回報期長、專業性強的特點，并不是所有的企業都適合做商業地產，商業地產是一個完整的產業鏈，必須有完備的產業計劃、雄厚的資金實力，還要有一批既懂地產又懂商業的復合型人才和專業化團隊。

以下是演講實錄：

首先我們有請中國商業聯合會副會劉建滬先生致辭。

劉建滬：深圳是一座充滿魅力的城市，深圳人都喜歡過夜生活，一般深圳人的生物鐘都是在中午12點以后才開始興奮起來。我們這次商業地產高峰論壇9點半就開始了，希望能夠參加這次論壇的人提前進入一個興奮的狀態。大家上午好！

非常感謝各位在百忙之中蒞臨現場受邀參與“2011中國商業地產高峰論壇”，在這里，我謹代表主辦方之一中國商業聯合會向來自全國各地的企業家、專家學者、媒體記者和業界同仁表示熱烈的歡迎和親切的問候。對會議承辦方及合作方在大會籌備和實施過程中做出的努力表示衷心的感謝。

剛才邢主任說了，政府對房地產業進行了深度調控，使得中國房地產業市場由粗放的常規發展模式，逐漸向更為細分和專業化的市場轉變。與此同時，商業地產逐漸成為房地產業市場發展的一個主攻方向，尤其是在限購控貸等措施的強力控制下，住宅市場受到一定影響，開發商的目光轉向商業地產，投入比重持續增加。

但是行業都很清楚，商業地產雖然機會多、潛力大，但畢竟有投資大、回報期長、專業性強的特點，并不是所有的企業都適合做商業地產，商業地產是一個完整的產業鏈，必須有完備的產業計劃、雄厚的資金實力，還要有一批既懂地產又懂商業的復合型人才和專業化團隊。可以說對企業而言，商業地產的機會和風險同在，成功和失敗共存。

在近些年的實踐中，大家已經看到，商業地產在演進過程中出現了很多新情況、新問題，很多開發商在市場定位、業態規劃、招商管理等方面缺少成熟經驗，投資注資不足，商業資源缺乏，城市設計商業規劃缺失等問題非常突出。一些城市出現了盲目開發、無序競爭的現象，這些都值得引起我們的關注和重視，需要大家暫時放慢腳步、仔細思考。

特別是前天剛剛結束的中央政治局會議，在部署明年經濟工作時明確說了三句話：一是要堅持房地產調控政策不動搖；二是促進房價合理回歸；三是促進房地產市場健康發展。這三句話體現了當前中央的堅強決心，意味著此輪房地產調控政策一定要達到預期的目的、明顯的效果。正側面傳遞的信息需要我們理解消化，及時調整思路，主動布局好明年的工作。

今天的會議將在新的政策背景下立足商業地產價值生存法則，抓住模式、融資、設計、運營、節能等關鍵點，挖掘行業典范，深耕商業細節，共謀長勝之策。

論壇以商業地產構筑城市經濟為主題，秉承為企業謀略、為行業謀勢、為城市謀發展的思路，啟迪中國商業地產新思維，以新銳前瞻的思想碰撞，共同研判中國商業地產未來發展指事，為企業家開拓視野，為企業謀求可持續發展之道提供戰略性、方向性的引導和借鑒。

當前，搞活流通、促進消費已經成為我國轉變經濟發展方式、調整經濟結構的重要內容和重要舉措。中國城市化進程加快，促進了今天商業地產的蓬勃發展，商業地產的發展擴大了市場空間，改善了商業環境，提升了流通的現代化程度，在增加就業、創造稅收、豐富生活、推進城市建設等方面發揮了重要的作用。

我們相信，在政府作為宏觀面、行業協會作為縱觀層面、企業作為微觀層面的合力推動和努力下，我們的商業地產事業一定會可持續發展，商業地產一定會讓人民生活更加美好。

預祝論壇取得圓滿成功，預祝會議嘉賓不虛此行、有所收獲。謝謝大家。

肖曉儉：商業地產發展將面臨三方面的挑戰

2011-12-11 18:35:08 來源: 網易房產

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中國房地產協會副秘書長 肖曉儉

網易房產12月11日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國商業地產高峰論壇上，中國房地產協會副秘書長肖曉儉表示商業地產發展將面臨三方面的挑戰。

以下是演講實錄：

肖曉儉：各位領導、各位來賓，大家上午好

非常高興能夠來參加這次“2011中國商業地產高峰論壇”。首先，我代表中國房地產業協會對本次活動的舉辦表示衷心的祝賀。

今年以來，在“十二五”發展規劃的引導、城市化發展的推動、擴大內需戰略的帶動以及房地產調控政策的影響之下，商業地產的投資規模和市場需求進一步擴大，實現了較快的發展。但是商業地產投資風險大、投資回報周期長，對開發商運營管理的能力要求相對比較高。結合當前的經濟形勢和房地產市場的變化，我個人認為我們商業地產發展將面臨幾方面的挑戰：

第一，房產宏觀調控帶來的挑戰。

我們大家知道，今年以來受到限購、限貸等一系列房地產調控政策的影響，房地產整體的投資規模下降，房屋銷售量下降，房價也出現了回落。相對而言，商業地產由于受房地產調控政策的影響比較小，也吸引了部分的資金流向商業地產。不少開發企業也調整自己的發展戰略，投資商業地產項目，但是隨著商業地產項目的不斷增加，招商難、運營難也開始成為商業地產發展所面臨的重要問題，特別是不少開發商缺乏商業地產開發經驗，在項目定位、規劃設計以及建造等方面不能滿足商業的需求，同時也有盲目投資和重復建設的現象存在，導致社會資源的浪費。同時，由于商業地產在短時間內發展過快、投資過熱，也引起了相關監管部門的關注，并開始加強對商業地產風險的防范，這也給商業地產的發展帶來了不確定的因素。

從目前看，房地產調控將是一種常態，商業地產在這種形勢下如何有序的發展、如何應對各種的不確定性是值得我們深思的。

第二，電子商務發展帶來的挑戰。

目前隨著電子商務在社會經濟中的不斷擴展，商業地產也開始面臨電子商務的影響。隨著互聯網的發展，已經有大量的商業交易遷移到了網上，網絡購物比例越來越大，不少傳統的商店已經開始充當展示和體驗的場所。此時，商業地產怎樣與傳統商業的商家達到共贏，這是在電子商務沖擊下商業地產開發商所面臨的一項新挑戰。

其次，今年以來，越來越多的開發商開始在網上賣房，試圖尋找一條新的房地產營銷渠道。雖然目前的交易仍是為線上確定、線下簽約，但此舉不失為一種新的嘗試和創新。

大家知道，現在的商業模式包括大型購物中心和城市綜合體等等，都是在原來的商業模式上顛覆和發展而來的。今天互聯網和電子商務已經普及并走入了我們的生活，今后商業地產和電子商務如何結合，也是值得我們深思的。

第三，金融需求帶來的挑戰。

商業地產開發需要巨大的資金投入，購物中心、特色商業區、綜合體等商業地產項目的開發建設，都需要大量的資金支撐。任何一個開發商如果要介入商業地產開發，除了取決于技術能力、管理經驗、品牌信譽之外，還取決于籌措資金和運用資金的能力。

隨著商業地產規模的不斷擴大，產業轉型升級要求的提高，商業地產對資金的需求還將進一步加大。因此，面對當前信貸收緊、市場融資渠道狹隘、房地產企業資金普遍趨緊的情況之下，商業地產同樣需要新的金融工具的支持，融資模式也急需創新。

總之，面對復雜多變的國內外經濟形勢，當前我國各個行業、各個領域都在轉變發展方式、更新發展觀念、推動改革創新，進行結構調整，商業地產的開發實現向運營的轉變，實現開發、運營的有效互通和銜接。堅持持續有回報，改變商業地產暴利的誤區。商業地產要完善管理運營體系，這樣才能夠在各種不確定的環境中尋找機會，創造機會，取得發展，迎接更大的挑戰。謝謝大家。

主持人：謝謝肖秘書長的致辭。接下來是大會安排給我的時間，我先做一下自我介紹，我是中國商業聯合會購物中心委員會的副主任邢和平。

大會安排讓我講中國購物中心的發展前景，我認為這個話題很大，需要說的事太多。要講中國購物中心的發展不得不放進中國的商業地產，中國的商業地產一直不是孤立的，一直隨著我國的房地產業發展而發展。最近所有的數據都是一路的下滑，商業地產也肯定要受到影響，但是我感覺中國的商業地產跟我們深圳的天氣是一樣的，熱的時候很熱，但是冷的時候又不像東北那樣冰天雪地，因為技術含量很高，需要很多操作的過程，所以是相對平穩的。無論我們在商業地產的售價還是在商業地產租金水平上，商業地產這幾年的波動都不是很大，所以我說它是一個相對穩定的行業。

總體來說，隨著當前的形勢，房地產開發企業的土地儲備量減少，開發量也會減少，商業地產的上市量也同樣會減少，這個表現對商業地產來說有一個滯后的時期，這個時期正好是我們消化前段時間高速發展帶來的存量。

首先，我們先講一下我們的現狀。我認為中國的購物中心是一個跨界的相對不成熟的產業。我們可以把商業地產分兩個階段，地產開發和商業經營。每個階段講起來都有很多研究課題，尤其是實際操作過程中制約因素太多。從事這個行業將近30年，從事購物中心的管理也有15年，但是我現在遇到的所有問題都是新的問題，每天都會遇到新問題。中國的商業地產、中國的購物中心發展的太快了，快到你還來不及回憶的時間已經成為歷史了，要找新的途經了。

去年到日本去考察世界上最經典的商業地產項目，六本木城市綜合體，它是經過十年時間，把當地500多住戶組成股份公司，用七年的時間建成了六本木這樣世界經典的城市綜合體。我們中國的商業地產開發周期一般規律是兩年到三年，容不得我們很好的研究我們的定位、我們的規劃和建設周期是否合理。

在這樣的情況下，中國也很驕傲的說，我們創造了中國速度，前段時間看到萬達集團在武漢的漢街做了一個項目，幾十萬平方米的建筑面積用了八個半月。從1月份開工、規劃、設計、招商到9月份開業，八個半月的時間，真是奇跡。這樣的發展也帶來了問題，其他商家能不能像萬達這樣有這樣的速度？不容易。萬達在整個商業地產產業鏈上已經把各個環節整合好了。大家都在探索和摸索適合自己的路。

第二，中國購物中心的開發建設、運營管理相對而言盈利水平不高和風險較大。大家都很清楚，制約的因素很多，技術要求很高、團隊要求很高，一個方案做出來會有兩個不同的結果，運營好了發展很好，運作不好可能要投入很多，所以我們要考慮自己是不是具備商業地產發展的幾個要素。

我們的術語、統計口徑還不是很規范，我們做商業地產發展研究的時候到各地調研，各地給我們的購物中心項目有很多并不是真正的購物中心項目，而是傳統的百貨業。在數據和統計口徑上大家還是不統一。

基于此，商務部委托商業地產聯合委員會做行業術語的規范工作。簡單說，我可以用我近來遇到的兩件事情來說：一是購物中心多與少的事情。上個月我遇到中糧地產的寧高寧董事長，他拉著我問中國購物中心多不多？接下來他說他要建30個購物中心。我說購物中心的多少是相對而言的，不是簡單的說多或少。像萬達、中糧這樣中國有實力的企業去多建購物中心、建好的購物中心，為什么呢？因為每個購物中心都不一樣，要有特點。中國的西單大悅城和朝北大悅城也是完全不一樣的，要根據立地條件、市場開發能力和團隊水平等諸多因素做好規劃，這樣才能成功。我們真的希望中糧、萬達這樣有實力的開發企業加快建設。

另外，世界著名的時尚媒體的CEO上個月到我辦公室，他一去就打開電腦讓我看他和鄧小平的照片，他說是世界媒體第一個采訪鄧小平的。他是1978年開始就到中國來，以前來是援助中國，但是現在來是請求中國的援助。由此可見中國的發展速度和中國現在的國際實力都是很強的，國際上著名的時尚品牌也在關注中國的市場。在看他給我的照片的時候，我同樣打開電腦讓他看，我有米蘭服飾的設計師，意大利奢侈品協會的秘書長一在跟中國購物中心委員會合作，也想把意大利的品牌推廣到中國。我們建了世界一流的購物中心，同時又引進了一流的品牌，這就說明了中國購物中心的前景，中國購物中心的前景是非常好、非常光明的。受卡斯頓的邀請，我會在佛羅倫薩向世界品牌介紹中國的購物中心，他們非常想了解中國購物中心的發展。上個月給我的時間只有20分鐘，昨天給我發郵件說要講40分鐘，讓我提中國購物中心的發展和在中國購物中心發展時要注意的事項。而且告訴我很多世界著名品牌都想聽一聽中國購物中心的發展。

有這樣一個市場的環境，大家都在關注中國發展，我們自己做好購物中心，我們的前景就會非常好。

我今天準備了太多的東西，要說的話就太多了，我們可以會下交流，只要是與購物中心有關的東西都可以交流。我們中國商業聯合會搭建了一個平臺，平臺上有很多相關企業，希望大家在一起交流探討成功的方案、共同共進。

蔡概還：發展地產金融來解決低收入人群住房問題

2011-12-10 21:25:03 來源: 網易房產

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房地產金融專家蔡概還 網易房產12月10日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國地產金融(國際)論壇上，房地產金融專家蔡概還表示：發展真正意義上的房地產金融，一是可以通過設立房地產基金，建設廉租房或者經濟適用房，來解決中低收入家庭的住房問題。

同時，通過發展真正意義上的房地產金融，可以使房地產變成流通的證券或者是基金，在投資者手中流通，使投資者享受房地產帶來的回報，而且可以改變房地產的單邊市場，因為現在大家買了以后就不進行流通了，而且希望它價格不要上漲，如果有基金的話，那個時候有很多投資者可能會理性地來看到房地產的上漲問題，從而使房地產市場更加健康。當然，房地產金融過度發展的話，還會導致真正的房地產泡沫。

以下是演講實錄：

剛才陳老師談到保利，保利這樣的企業還是獨一無二的，大多數的房地產企業還是中型，或者說是擁有良好的項目資源的中小型企業。中小型企業在面對新的一波金融政策的時候，應該有哪一些應對的方式和方法？同時，我們還看到一個現象，我昨天在北京跟浙江幾個同事朋友聊，其實我們看到溫州的民間資本的問題，但實際上很多的良性民間資本還要找出路。這兩個問題請蔡概還先生給我們做相關的點評。

蔡概還：

今天會議的主題是銀行對房地產行業的戰略和創新思維主持人要我點評一下，其實我想更多地利用今天這短短的五分鐘闡述我的兩個觀點。第一是什么是房地產金融，第二是未來我們國家的銀行或者說銀行業、金融機構在房地產金融方面能有什么作為。

第一、什么是房地產金融？我首先想糾正兩個錯誤的認識誤區：

1、我們過去把銀行所買賣的與房地產有關的活動就認為是房地產金融，我覺得這是不能劃上等號的。

2、很多人把房地產金融認為就是房地產融資，這也是一種錯誤的看法。

那么什么是房地產金融呢？我把它分為以下三種類型：第一種是金融機構所開展的與房地產有關的金融活動，在這方面應該說是一種廣義上的理解，按我個人的意思來看，我覺得這還不是真正意義上的房地產金融。這方面最典型的就是房地產信貸。我原來在監管部門工作的時候，參與起草了固定資產、流動資金和個人貸款的管理辦法，這個規則制定的目的，是讓銀行在同等的標準和規則下面來平等地進行市場競爭，不是要對貸款進行約束，通過規范的規則來統一運作。

當然，在這個前提下，它是要符合國家的宏觀調控政策的。就目前來說，我覺得國家在信貸方面調控的是想讓房地產市場有一個科學有序的健康發展，它不是要把房地產市場打壓下去，而是想讓它平穩健康地發展，但是這個尺度非常難拿捏，因為一放，它可能就收不住。所以未來我覺得在宏觀政策方面最重要還是一個考驗，就是怎么樣能讓房地產市場平穩發展。對明年來說，我判斷如果境內外的市場環境沒有什么大的變化的話，應該說我們國內也不會有太大的松動。但是，如果歐債危機進一步加劇的話，那么我覺得我們國家的宏觀政策就會有所放松，這是與房地產有關的金融活動，嚴格意義上來說不是房地產金融。

第二種是金融機構開展的與房地產密切結合的一種金融形式，例如房地產企業的上市，發行房地產債券，這應該說比較接近房地產金融了，尤其是我們國家前幾年試點的信貸資產證券化，就是把這種銀行發放出去的個人住房貸款，或者是商業的貸款的債權進行證券化。我認為這接近房地產金融了，因為時間關系我不展開。

第三種是狹義上的房地產金融，也是真正意義上的房地產金融，這就是房地產基金和房地產證券化。房地產的基金分為兩種：一種是公募基金，一種是私募基金。公募的基金，我們國家目前還處于空白，主要是房地產信托投資基金，前幾年我們國家一直在做這方面的試點，也參與了它的試點工作，但到目前來說應該說不是很理想。

第二類是私募的房地產基金，這就有很多種了，既包括目前采用信托方式所做的房地產信托基金，私募型的，也有公司型的和有限合伙型的。我記得2007年《中國房地產報》采訪我的時候，我當時參與了《合伙企業法》的起草，我當時就判斷有限合伙未來將會開啟私募型房地產基金的大門。這是兩類基金。那么私募的房地產基金投向，有股權投資，有項目所有權投資，有資產所有權投資，還有股權所有權的投資，種類非常多，結構應該說有十多種，方式是非常靈活的。

我這里有一個數據，根據中國信托業協會公布的數據，截至到今年三季度，我國信托總資產已經超過了4萬億人民幣，其中投向房地產的大約有6797億，占到了17.24%。根據相關信托工作室的統計，信托公司總發布了信托計劃823個，規模也達到了2000多億元。這就是私募型的。

第二類就是房地產的證券化，這方面我認為在我們國家也還處于空白，公募的沒有，那么房地產證券化是哪些東西可以拿來做證券化呢？我認為有很多，包括住宅、期房銷售、應收賬款，房地產的租金收益，不動產及其附著物都是可以來做證券化的。

證券化通常采用公募的方式，私募的也有，最典型的就是我們深圳的明思克航母，我認為是我們國家做私募證券化的一個非常有代表性的例子。明思克航母當時這個主題做出來以后，把明思克航母未來五年的門票所有權賣給了旅游公司，實現了4個多億的回報。所以證券化方面我覺得未來探討的意義還非常廣闊。

發展房地產金融，我覺得是非常有意義的。發展真正意義上的房地產金融，一是可以通過設立房地產基金，建設廉租房或者經濟適用房，來解決中低收入家庭的住房問題。

同時，通過發展真正意義上的房地產金融，可以使房地產變成流通的證券或者是基金，在投資者手中流通，使投資者享受房地產帶來的回報，而且可以改變房地產的單邊市場，因為現在大家買了以后就不進行流通了，而且希望它價格不要上漲，如果有基金的話，那個時候有很多投資者可能會理性地來看到房地產的上漲問題，從而使房地產市場更加健康。當然，房地產金融過度發展的話，還會導致真正的房地產泡沫。

盛宏清：希望為開發商打開私募票據融資工具

2011-12-10 21:20:21 來源: 網易房產

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中國光大銀行首席經濟學家盛宏清

網易房產12月10日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國地產金融(國際)論壇上，中國光大銀行首席經濟學家盛宏清稱“我們在未來的貨幣政策略微放松的進程中，想把這個私募票據的融資工具看能不能跟房地產企業打開，因為現在監管部門對信托這一塊監管得比較嚴，并且今年的信托融資方式基本上是大幅萎縮的，今年在信貸之外就是委托貸款這一塊，并且今年的信托融資方式基本上是大幅萎縮的，今年在信貸之外就是委托貸款這一塊，是爆發起來，所以基于貨幣政策略微放松的過程中，我們想把私募票據這一塊看能不能跟房地產企業做起來。”

以下是演講實錄：

大家下午好！在上午的演講當中我們得到了很多的感觸。在上午的談話當中，我們的王小廣先生拋出了比較嚴厲的觀點，陳勁松先生談了觀點嚴厲不怕，但具體觀點要有對策。實際上我們下午重點研究和討論的就是從銀行作為房地產金融目前絕對主體的角度，對于房地產的調控以及新政下走勢，包括銀行之外的基金、信托跟方面金融相關的機構對于整個后市的看法，以及商業銀行創新的夢想，具體應該有哪些做法。首先請各位嘉賓先談5分鐘，然后互動交流。

中國光大銀行首席經濟學家盛宏清：

謝謝主持人，謝謝主辦方。我作為銀行過來的，因為現在房地產調控處在一個敏感的十字路口，大家也都爭論得很多，也都討論了很多，我想把我們對于這房地產這塊的融資態度，也就是我們目前的一些政策，以及對未來的基本看法做一個實事求是的說法，有些困難的可能要擺出來，跟大家一塊兒來討論。關于房地產這一塊，我們從08年開始，還是遵守國家的信貸政策總體上揚的收縮，09年放了一些以后，后來又進入了一個收縮的階段。

中國光大銀行首席經濟學家盛宏清先生發言

目前，對宏觀經濟的整體看法，我們還是認為中國正處在一個經濟結構的調整，以及整體的宏觀經濟的回落，并且受到外部環境惡化的考驗過程中，在這個過程中，以往發生的幾次房地產的大起和回落，政府監管部門現在的態度也還沒有松口，沒有松口就表現在一個是信貸規模的控制上，一個是存貸比的控制上，在這些方面都還沒有松口，商業銀行在這一塊還是遵守監管部門的政策，在開發貸款上還是比較謹慎。

我們在開發貸款上的政策就是總對總的這些客戶，目前還是維持原先的信貸投放規模和量，并且基本上實行的周轉，然后是續接新增量。對于非總對總的這些項目，目前開發貸款方面實在是難以拿出新的信貸增量出來，這是關于信貸政策。

第二，我們的房產融資，還有在這一塊的融資途徑我們也在想辦法來募錢，在債券的公募方面，比如我們接了一家大型的房地產公司，比如保利，我們跟他在進行公募的融資，但這種公募的債券的融資，加上協會的注冊辦，交易商協會其實是人民銀行的一個輔助的監管機構。并且，我們還看好一個新的融資工具，就是私募票據。

私募票據這一塊，由于它不受凈資產的限制，我們在未來的貨幣政策略微放松的進程中，想把這個私募票據的融資工具看能不能跟房地產企業打開，因為現在監管部門對信托這一塊監管得比較嚴，并且今年的信托融資方式基本上是大幅萎縮的，今年在信貸之外就是委托貸款這一塊，并且今年的信托融資方式基本上是大幅萎縮的，今年在信貸之外就是委托貸款這一塊，是爆發起來，所以基于貨幣政策略微放松的過程中，我們想把私募票據這一塊看能不能跟房地產企業做起來。我首先就談這些。謝謝主持人。

夏斌：未來應該用交易所得稅來代替房產稅

2011-12-10 21:09:17 來源: 網易房產

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國務院發展研究中心金融研究所所長、央行貨幣政策委員會委員夏斌

網易房產12月10日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國地產金融(國際)論壇上，國務院發展研究中心金融研究所所長、央行貨幣政策委員會委員夏斌對房產稅提出了自己的看法，夏斌認為“這么大的國家，重慶、上海房產稅試點已經搞了。全國怎么辦？出于無奈，搞了認購政策，我認為短期方向也是對的，但長期怎么辦？所以應該選擇適當的時機，用交易所的稅，來逐步地應該選擇適當的時機，在統一上海、重慶不同的房產稅，在淡化統一35個城市不同的限購政策的同時，提出高額累計交易所得稅。”

以下是演講實錄：

下面將要邀請的演講嘉賓，首先先做一個廣告，我推薦大家看他寫的一本書叫《中國金融戰略》，這本書賣得很好，這是相當專業的一本書，其次，在財經的書當中，現在大概已經賣到了5萬冊，什么概念呢？就是賣到1萬冊可以上網，賣到1.5萬冊以上就可以在網上呆兩周，如果賣到5萬冊的話，我們初步認為這當中有很多學生及因為他的學生現在有很多都掌管著各大金融機構買去給別人。下面邀請的嘉賓是國務院發展研究中心金融研究所所長、央行貨幣政策委員會委員夏斌先生。

夏斌：

各位上午好，一年快過去了，中國在關注明年怎么辦，世界也在關注明年怎么辦，就是中國的經濟會怎么樣，昨天我在飛機上看了《環球時報》，有一個調查，調查的結果說2016年中國的金融體系崩潰，同時也報道我們在座的可能都記憶猶新，國際貨幣基金組織曾經預測過2016年中國GDP超過美國的一年。

國務院發展研究中心金融研究所所長、央行貨幣政策委員會委員夏斌演講

今天我想講的是，其實去年我曾經好象也是在這種場合講了房地產，因為是住交會，重點是講房地產。曾經講到過中國房地產的健康發展方向就是以消費品為主導，這是我09年以來一直堅持的觀。同時，也提示市場，如何看待中國的房地產業，可能不能用分析股市的思維來分析房地產，可能不應該用過去分析房地產的模型、數據來分析今后的房地產。一年已經過去了，現在情況出現，在座各有想法、各有判斷，這里我就不展開說了。

關于中國經濟會怎么樣，我在7月11號《中國證券報》有個稿子，我想今天主要還是講的這個邏輯。我在那篇文章里講到，我說中國經濟發展的主邏輯、主基調是什么，我認為美國危機以后，全球正處于深刻的、持續的結構調整階段，意味著什么？意味著危機之后復蘇沒那么簡單。現在連美國的主流經濟學家都說危機復蘇努力了4年過去了，現在還是9%，他們也曾經擔心美國出現日本的十年。相比美國，在座的各位更清楚，歐洲的問題、歐元的問題比美國還安全，不管走得出來還是走不出來，歐洲的經濟增長必然往下走。

美國歐元區是中國的兩大主要貿易對象國，這兩個地區經濟不怎么樣，對于我們來說，外需在減少，出口在減少，必然會深刻影響中國經濟的增長。我們前幾年多投放一些貨幣，地方融資平臺的風險，中國的投資不可能再想前幾年那樣保持高速的增長。

我們講GDP、講外需、講投資，在這兩個因素之下，我們就看出口，在座都知道，中央國務院關于提高消費講了很多年，也采取了一些措施，在座的都明白，提高消費是一個漫長的過程，消費力的提高還有待于很多體制的改革，在這個背景之下，外需投資受抑制，消費一下子提高不了，而我們的兩極分化嚴重，社會消費提高有困難，同時講和諧社會、講以人為本，上次媒體報道是20多個省市自治區的勞工工資提高了20%左右。

在座可能身邊的例子很多，保姆的工資、短工的工資都在50%、100%的提高。在這個背景之下，勞動力成本的提高是一個趨勢，這意味著包括資源價格的改革等等都決定了中國的商品成本要提高，加上我們在結構調整中間更多地要主張從貿易行業向非貿易行業的發展和轉移：第三產業、服務業，這決定了在這個國家貿易行業向非貿易行業轉化的過程中間，整個的社會勞動生產率要有所下降。這不是中國在這個階段，其他發達國家曾經都遇到過這樣的階段。因此，概括而言，外需在減少，這是持久的、深刻的結構調整所決定的。投資不可能像2007、2009年那樣保持高速的增長。消費的提高要有一個過程，成本在提高、資源價格在改革，等等一切因素決定了，我認為這是中國經濟發展的內在邏輯決定了。

從趨勢看，我國經濟正處于一個從過去兩位數的高增長平臺，逐步走向相對穩定增長的平臺。這個趨勢不是經濟周期的問題，這個趨勢既然不是經濟周期的問題，就決定了不是宏觀政策所能調控的。就是說速度下來了，我想硬拖很難，過度的貨幣投放就埋下更多的風險。我們必須看到，這是中國經濟下一步發展的必然邏輯。這是我在今年7月11號《中國證券報》上講的觀點。為此，我提出當時的政策建議：第一，不僅僅是下半年，今后的幾年，中國的貨幣政策都必須保持穩定的貨幣政策。什么意思？稍微舉個簡單的例子，在座因為很多不是搞金融的，我們的貨幣供應量我7月份說有70多萬億。

通過存款準備金等制度，比如20%，給中央銀行凍結起來不準在市場上流動的，加上公開市場操作的票據那就更多了。什么意思呢？這么多的貨幣是生生凍結起來，如果放出來，房地產市場根本不是現在這種狀況。基于這個現狀，作為政府決策來說，必須保持清醒的頭腦、穩健的貨幣政策，是保持今后經濟穩定發展的一個基本的政策。

第二，財政的改革是涉及到我們結構調整的關鍵。涉及到我們這輪宏觀調控能不能走出來，關鍵看財政政策，結構減水，向弱勢群體傾斜，加快社會保障、醫療、教育制度的改革等等。

第三，由于中國的體制改革在過程之中，必然表現出非常簡單的問題，中小企業融資難，特別是中小企業中的小微企業融資難，因為中國的中型企業原來的統計標準規模是很大的。所以從銀行、從證監會上報國務院的數據看，社會在說中小企業融資難，溫州跑路潮、鄂爾多斯的現象，等等。但是從機構報告的材料看，中小企業的融資增長規模并不減弱。什么原因？因為是中型企業和小微企業沒有嚴格區分。現在國務院有工信部等四個部委嚴格區分了，我們現在要看真正穩定社會，我們對于就業率有很多貢獻的，小微企業的信貸支持的力度，對他們應該網開一面。

講個數據，我跟領導講，去年底為小微企業服務的草根金融，就是小額貸款公司，全國貸款規模2500億，貸款增長規模超1倍，百分之百的增長，也就是5000億，我們的貸款規模有50萬億，占多少比例，在座都會算。因此，從國家大局出發，我們在收緊銀根的過程中，對整個社會有決定意義的小微企業網開一面，想盡辦法放開信貸規模，讓它保證正常的生產經營，當然我不是鼓勵投機，讓他保持增長的生產經營，來保持社會的穩定。

當時地方融資平臺的問題，很簡單，中國的國情，曾經我在機關工作過，我相對比較了解，開玩笑地說，拍著腦袋我都知道，這么大的國家，審計署公布10.4萬，銀監會公布是9.7萬，這個無所謂，不重要，重要的是肯定有一塊錢是輸掉的。怎么辦？我就說不能千篇一律限期整頓地方融資平臺，限期整頓，地方馬上就出事，要講究策略，心中有數。與此同時，有的專家說學西方，搞資產證券化，我說堅決不能搞，地方融資平臺的債務風險是說不清的，信息是不透明的，讓一般的老百姓來轉嫁這個風險，風險太大，對社會穩定非常不利。

我在領導面前說，如果要做資產證券化，可以，誰提出？搞金融的機構你們互相買賣，不準把銀行給地方融資平臺的資產打包賣給普通老百姓，發地方債可以，但是必須依法辦事，如果發地方債，信息要透明，當然現在這方面工作做得很難。細細一透明，中國三十多個省市自治區政府很多是發不了債的。大家不要輕信很多專家。十年過去了，偶然機會去了解，有的省到現在都沒有還債，所以在這樣的背景之下我說發債可以，信息透明，制度建設一時跟不上，最后的結果拍腦袋可以想出來，能發債的就是上海政府、廣東政府、深圳、浙江等幾個經濟實力好的、財政收入高的。最后怎么辦？我認為還是資產重組，依法辦事。實在不行變賣資產，還銀行錢，保社會穩定。

對于房地產問題，堅定不移地要堅持方向，房地產調控的方向堅決不變，打擊投機，加快社會保障房的建設，用我個人的語言來說，就是去年在這個場合說的，堅持房地產以消費品為主導，買房子是為了住，買房子不是為了像買股票一樣賣。誰想買房子為了賣，堅決讓他賺不了多少錢，這是我們調控的方向。政府在短期內處無奈，要控制房價，我個人認為，從長期看，我們的政府不應該控制房價，我應該不管房價，關鍵是要把健康發展的長效制度建起來。

短期內，泡沫已經形成，中國經濟要穩定增長，房地產業涉及到方方面面，確確實實很難。在這個背景下，我說當前的調控策略，準備再花1-2年的時間，信號明確、方向不變，但是講究策略，花1-2年時間，慢慢調到位。政策怎么辦？當時講了幾條：第一，這是我一貫的觀點，與其上房產稅，不如上交易所的稅，我們為了精確打擊投機，投機在哪個環節？投機在買進房子再賣出去的環節，在賣出去的環節應該精確打擊。所以想賣上高額的交易所得稅，20%不行，再40%，這是我隨便說的，當然作為政策是要好好研究的。

這么大的國家，重慶、上海房產稅試點已經搞了。全國怎么辦？出于無奈，搞了認購政策，我認為短期方向也是對的，但長期怎么辦？所以應該選擇適當的時機，用交易所的稅，來逐步地應該選擇適當的時機，在統一上海、重慶不同的房產稅，在淡化統一35個城市不同的限購政策的同時，提出高額累計交易所得稅。對于市場上這么多錢，它不是為了投機，看好中國房市，他買了不賣，適當的鼓勵投資可以，幫助弱勢群體、幫助沒有錢的人住上房，可以出租，但是應該出臺以保護承租人為主導利益的全國房屋租賃管理條例。

簡單講，對租金要管理，不準隨便漲價，學習德國、法國的經驗，提出指導價。報上講的，德國、法國規定租金可以漲，比方說漲20%，超過20%-50%，對不起，依法辦事，說嚴重了：判刑。同時，房東不準把房客隨便在冬天趕出去、隨便解除合同，你想賣房子，首先賣給房客，德國、法國房是炒不起來的，為什么英國、美國炒起來？以金融市場為主導的國家，他把房地產炒成了泡沫。你看看德國，經濟這么發達，房價非常穩定增長。

再就是社會保障法，我當時的建議也很簡單，要求壓著各級地方政府必須顧全大局，完成社會保障房的建設任務，你要當官，你要烏紗帽，就必須完成任務，這是大局。因為正常的投資我們仍然要保證，因為不鼓勵弱勢群體買房，他收入有限，要解決他有房住的問題。但是，我們也明白地方政府在土地財政這樣的背景之下，資金是不夠的，地價在跌等等。

所以這個時候如果同時要上財政、金融的補貼政策、利率政策，和各種各樣的融資手段，能不能網開一面，幫地方政府解決問題。土地財政問題是更大的問題，這個中央要拿出戰略勇氣，解決中央財政和地方財政有關事權、財權基礎之上的合理的財力的安排制度。為什么呢？因為確實我們有些地方政府教育、民生、社會穩定等等很多任務壓著他，財力不夠，財政收入不夠，這也是個現實。這是我當時講的幾條政策。

今天在這個場合，半年快過去了，我想講什么？第一，中國經濟發展的主基調，中國經濟發展的邏輯沒有變化，7月份分析這些東西，到現在為止沒有變化，趨勢沒有變，無非出現了一些新的情況。最大的情況就是房價在跌、交易量在萎縮、土地財政收入在減少，最大的變化是這個變化。主基調沒有變、發展邏輯沒有變，外需在減少，明年大家都擔心歐元區第二次衰退。

我們很多專家，海內外專家都預測，今年進出口對GDP的拉動是零，是負增長，明年可能也是零、是負增長。貿易出口可能還增長10%，但是，相比今年的增長來看，對明年的GDP的增長8%的增長，出口沒什么貢獻，那就靠投資與消費了。而投資，我們保持時刻的警惕，09、10年多發了一點貨幣，我們有些投資風險已經慢慢在有，所以要謹慎。接下來就是消費，消費很難。

這是主基調，大家要看到，從中央政府到地方政府，從投資者到市場都要看到中國經濟發展在一個下臺階的過程，這是合理的。我說的主基調沒有變，這是我要講的第一點。

第二個觀點，主基調不變下的宏觀政策，我們也應該繼續堅持穩健的貨幣政策。什么是穩健的貨幣政策？過內有個網登了我的一些講話，當然可能有些標點符號沒有用好。我說，穩健的貨幣政策相對09、10年肯定是收緊銀根，但是我們穩健的貨幣政策主要保證實體經濟8-9%這樣增長的合理的貨幣供應的提供。

我們要穩增長，媒體都在說穩增長，我個人認為，我們要穩的是健康增長，并不是一定要滿足恢復兩位數的增長，不是簡單的就說增長下來了，想盡辦法通過貨幣把它捅上去，可能會埋下新的風險。要穩的實體經濟合理的增長、健康的增長。什么是微調？肯定官方會提出微調，前瞻性、靈活性、針對性，很多報紙媒體在解讀，官方沒有專門的解釋，什么叫微調？

我個人認為，微調并不意味著簡單的放松銀根，微調也并不意味著簡單地放松總量政策，恢復到過去那種增長，不可能，這個市場得明確了解。而是針對我國在改革中間，我們的市場融資機制不健全的情況下，我們要運用M2的總量調控，運用信貸結構政策作為輔助，運用一些個別的行政措施作為輔助，來滿足穩定增長所需要的結構性融資的需要。比如說最典型、最通俗的中小企業、小微企業的貸款，想盡辦法要放開，想盡辦法要滿足。比如說戰略性新興產業，又比如說一些報章上講的社會保障房等等，這個我們要想盡辦法保證。

因此，微調也不意味著放松對房地產的調控。講微調不要認為是房地產市場調控在恢復到原來這樣一個簡單的邏輯，緊了就放、松了就收。我認為現在正處于制度的結構在調整中間，一邊在克服周期中的波動，一邊在慢慢把過去沒有建立的制度在建立起來。因此，我反復說，去年就說，市場不要用過去的數字、過去的模型來分析，對有些專家的言論不要抱有幻想，大家腦子一定要清醒。因此，微調也不意味著放松對房地產的調控。講微調不要認為是房地產市場調控在恢復到原來這樣一個簡單的邏輯，緊了就放、松了就收。我認為現在正處于制度的結構在調整中間，一邊在克服周期中的波動，一邊在慢慢把過去沒有建立的制度在建立起來。因此，我反復說，去年就說，市場不要用過去的數字、過去的模型來分析，對有些專家的言論不要抱有幻想，大家腦子一定要清醒。

微調是基于宏觀管理的原則，是更精細的運用動態的差別存款準備金率。什么意思？在座可能不是搞金融的。我們搞貨幣供應鏈的控制，從理論上講叫利率要放開，我們利率還沒有完全放開，因此，貨幣供應量，M2的控制很難。

所以我們搞貸款規模的控制，這是對的。但是，貸款規模的控制在現在的中國改革發展的情況之下，金融產品很多，信托理財搞房地產，延伸產品，產品很多的情況下，貸款規模已經窄了，我們很多實體經濟，包括企業的錢不是通過貸款規模來的，PE、理財產品，等等各種渠道都可以搞資金。所以，光靠貸款規模也不行。

因此，今年中央銀行提出要控制社會融資總量，啥意思？就是不管什么金融渠道，最后到企業中間有多少錢，這個很準。但是，這種統計是滯后的，是幾個月以后、幾個季度以后才能統計出來，而我們中央銀行全年的資金流量表統計更是晚的。

所以，它又不能滿足前瞻性的、靈活的調控需求，所以在這個背景之下怎么辦？M2、貸款、社會融資量都得關注，所以在這個背景之下，如何結合宏觀審慎管理，實際上是更精確地動用動態的差別存款準備金率，現在從21.5%降到20%，對各個銀行是不一樣的。在座你們也不知道。所以我講微調，如果講更高層次的理解，應該是更精細的把動態存款準備金率搞好。

第三個觀點，主基調下的中國經濟能不能穩定發展，關鍵在結構調整。結構調整能不能過得去，關鍵在財政政策。在中國發展方式的改變、結構調整中間，我們想更多地靠貨幣政策是不行的，必須搞財政政策。什么意思？發展中小企業。

在座都知道，發展中小企業，我們要結構性減稅，大家都提出要減稅。我們也知道，發展戰略性行業，有些資金想辦法往那邊引導，財政貼息，財政有些政策要跟上。我們社會發展方式的改變，要提高民生，要提高消費，那么財政支出要加快社保、醫療、教育等等這方面的制度建設。向消費者傾斜。所以，我說財政政策能不能保持進一步的積極，就是還是要采取積極的財政政策，第一我認為有空間，第二必須保持積極的政策，才能把這次宏觀調控堅持下去。

第四個觀點，能不能有藝術的調控好房地產市場，是明年宏觀調控的關鍵和難點。現在房地產市場是連結中央政府、地方政府、開發商、老百姓、投資者以及市場方方面面的一個連結點，是一塊心病。這塊市場現在怎么弄？泡沫已經形成。我直率地說，曾經也說過，中國房地產市場不打，中國肯定要出事。打狠了，也會出事。所以在去年我講再花2-3年時間，在今年年中，我的建議，再花1-2年時間，掌握好策略。現在問題是房地產的問題直截了當地連結了土地財政的問題，土地財政的問題直接連結了地方融資平臺的問題--風險。

地方融資平臺的風險，直接連結了整個銀行體系能不能穩健的問題。銀行體系能不能穩健，直接影響到當前中國的股市，老百姓有沒有信心的問題。這些問題全連在了一塊兒了。大家都知道，中國股市中間一半以上的利潤全是銀行的利潤，這是報紙上披露的。而銀行現在利潤賺得不少，準備壞帳沖銷的資本，都準備好了，撥備率提高很高，也就是說到底有多少融資風險，這又涉及到房地產問題，所以現在這些問題連結起來，我是關心宏觀經濟的、金融的，所以現在從宏觀經濟、金融的角度，不得不密切關注房地產，因為這涉及到整個大局。

怎么辦？方向，堅決不變，堅決打擊投機，堅決繼續堅持宏觀調控的房地產方向。但是策略上我仍然提出應該再花1-2年時間，著急不得。理論上不可能，我跟“金磚四國”的高盛在倫敦跟他談，他說你很敏銳，我說提出房地產問題現在已經到這個地步了，必須要整，但是整快了還真不行。他說2005年如果因為這么做了，可能就不會到現在百年一遇大危機了，你們中國這么做，是主動想捅破泡沫，這個話里可能還有話，到底能不能成，考驗著中國政府，這是我個人認為，考驗著中國政府的智慧，考驗著中國政府如何在調控中間講究藝術。

怎么樣把那些政策能不能慢慢地替換出來這是關鍵，在這個問題上，我們也看到房地產的投資1-12月份31%，全年有人預測可能25%左右，明年房地產的投資，我找一些年輕人幫我算，我也找任志強來聊，任志強說16%，歷史最低點。年輕人通過各種各樣的模型和歷史數據來看15-20%左右。如果是20%，GDP可能還是能在保八以上。但是，講15%-20%，都基于現在的基本情景不變的情況之下，情況會不會變化，房價還在跌，交易量還在萎縮，對開發投資明年到底什么影響，確實是個很難預測的事情。

我說在現在的情景下，現在什么情景？信托理財進入房地產的問題還沒有暴露出來，明年一季度，會不會有風險？溫州跑路潮，當然溫州的量很小，對全國來說很小。溫州的跑路潮說死保一百天，這個年關能不能過得去，鄂爾多斯的事情更多的銀行貸款金額不多，但也是涉及到房地產里面的一大堆事情，有的是民間融資的問題。

這是什么意思呢？我們都在看到現在的情景下來分析15-20%的投資，如果情景起了變化，價格、交易量對投資到底什么影響？投資對明年的GDP、就業、上下游到底什么影響？我認為需要非常謹慎密切的關注。交易量是在價格跌到什么水平，是放大了還是進一步萎縮了？這個就是在市場的心理博弈中間，因為現在很多老百姓他不買，他等著，他就知道還要跌，雖然是剛性需求。所以在這個背景之下，一切都在不確定、動態中間。如何準確地把握市場發展態勢，如何正確地引導市場發展態勢，很關鍵。所以，我只是想講這一點，市場怎么轉我們必須繼續關注。在這個節骨眼上我們進一步的政策，第一，我認為明年的社會保障房仍然要加快。我也關注到專家、市場說我們明年要不要關注社會保障房，我講的是社會保障房的建設速度不變，是講的資金堅決不能退，資金要進，中央財政要支持社會保障房的建設。

第二，我個人認為，因為海南泡沫經濟我們都經歷過。如果在穩健的貨幣政策之下，有些小開發商確實撐不下去了，社會保障房能不能賒購那些爛尾樓，改造一下，變為社會保障房、廉租房。這完全是我個人的想法，我更愿意聽你們的建議，了解你們的想法和動態。就是能不能在社會保障房的用途上面做些調整。

第三，對于地方融資平臺，今年要到期一大塊債務，明年仍然會到期一大塊任務，有人說一萬多億。有些債務我們在市場上了解股市不好，原因是什么？中國經濟增長了8%，大家都承認，但是大家對這些東西心里都沒有底，到底有多少風險，政策預期不明朗，沒有信心，所以不炒股票。因此，對于地方融資平臺明年到期一萬八千億也好，一萬多少億也好，我們能不能分類處置，拿出辦法，就是明確處理的辦法，向市場告示，講清楚，該還的還，該資產重組的資產重組，實在不行的，有關政府必須賣賣自己的資產來還債，你只要把這個講清楚市場投資者就清晰了，市場相對穩定了，有些該融資的還做融資。

第四，對于地方債，地方債在地方財政收入，有收入前景的、能夠償還的地方政府我們能不能進一步擴大試點，我們現在是上海、廣東、浙江幾個財政收入比較好的省級城市，我所知道，在中國的地級城市，有些財政狀況是很好的，長三角、珠三角，中等城市：佛山、東莞、蘇州等等，這些地級城市有些地方財政收入是很好的。能不能在他們保證明年穩定增長中間，因為房地產整頓而影響他們正常的收入，在這塊上面我們能不能擴大他們的發債試點，這是我個人的想法。

第五，全國應該對房地產信息的聯網速度加快。我也注意到媒體上報道，說加不快的原因，腐敗等等因素，具體我不了解，但是我知道，我們金融系統的網絡在座都有體會，我們買飛機票的網絡非常發達，住房這個網絡就那么難嗎？我只能說到這個份上。能不能借助發達的網絡，在盡快完善全國房屋交易信息的情況之下，選擇適當的時機，當然什么適當時機咱們可以研究。如果是價格交易量影響了開發投資，自由落體式的下降，應該充分關注，進行適當的政策調整。

但是，要講清楚，就是政策調整一定要給市場明確的信號：堅決打擊投機炒房的方向不變。怎么調？我提出是用交易稅來逐步頂替、替換限購政策，而限購政策能不能適當調整，也不是全部取消，有些確實是剛性需求的，能不能滿足，有些老板，廣東的老板、企業家在上海、在北京也有企業，他確實經常三地跑，住賓館成本高，在那邊買一套房子，但是他不準備賣，就是租，能不能滿足，諸如此類，要有技術手段能夠保證。

如果限購政策作出適當調整，當然對于外國自然人的資金進中國炒房地產仍然要密切關注，堅決打擊。在這個背景之下，我如果宣布限購調，應該跟老百姓說得清清楚楚：打擊投機炒房堅決不變，同時出臺交易所得稅。具體怎么做，也可以研究。一年多前我就說了，能不能針對第二套、第三套房以上，根據他的持有年限，半年內就買進賣出，一年內買進就賣出了，根據持有的日子、持有的年限，嚴格制定出累計的高額交易稅，讓你賺不了多少錢，至于陰陽合同、管不住，我堅決不信，那是管理問題，那是打擊力度不夠，你可以殺雞給猴看。

在繼續打擊投機炒房，保持經濟穩定增長中間，這么多民間資本怎么辦，那又是老話。加快落實去年國務院制定的國務院36條，加快公共事業的投資，大家有錢，股市不好，房子不讓炒，這個錢到哪里去，存款利率又是負的。而現在如果說講結構調整也好、講投資也好，靠政府計劃、指令想調出一個合適的結構，是不可能的，我是不相信的，我們就是在一些投資門檻堅持放開，堅持市場化，誰有錢誰承擔責任，誰來投資，慢慢通過市場才能調過來。

第六，我在微博上講的，中國的很多問題，結構調整難以調，社會分配不公，群眾意見比較大，與此同時，壟斷實體比較重，我們中央、地方政府持有的國有資產27萬億，我們能不能國退民進，適當地在保持相對和絕對控股的前提之下，多余的股份慢慢向市場賣出，當然有的不是上市公司，有計劃的慢慢賣出。置換的錢干什么？救窮人，不是平均分，只專門救窮人，救了窮人他馬上去消費，馬上去買日常的生活用品，這樣救窮人，擴消費，促增長，穩社會。這是需要拿出戰略勇氣來解決的中國經濟中間的一些長期問題。我的發言就到此結束。謝謝大家！

高廣垣：“地王”不斷產生的時候令銀行風險加大

2011-12-10 21:30:17 來源: 網易房產

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房地產資本資產有限公司總裁高廣垣

網易房產12月10日訊 10月9-12日，CIHAF2011中國住交會在深圳會展中心舉行，在今日舉行的CIHAF2011中國地產金融(國際)論壇上，房地產資本資產有限公司總裁高廣垣對中國房地產市場提出了自己的看法，高廣垣認為“現在我們看到國內的商業銀行在這一塊是控制得比較緊，而且無論是大小企業，現在借款方面都非常困難。我覺得這是一個健康的調整，也是應該控制的，不然的話我覺得“地王”在不斷產生的時候，同時我們的風險會非常的大。不但影響國民的買房能力，而且會影響到整個經濟體系。所以，我覺得這是應該控制的。而現在控制的力度確實是比較夠，如果能夠看到房價、地價能夠有一個健康的調整，對將來市場的發展還會比較好。”

以下是演講實錄： 高廣垣：

今天這個題目我覺得確實是現在商業銀行要面對的一個比較重要的出路的問題，因為房地產貸款現在占商業銀行的比例也比較高，商業銀行的房地產貸款一般來講是分成兩類，一類是跟房地產開發有關的房地產的貸款，第二類是消費者的貸款，是抵押按揭。

在2000年初的時候，我參與的比較多的是住房按揭的貸款的證券化的一些討論和工作，我覺得現在可能國家或者是大的商業銀行現在很關注的是房地產貸款，但是沒有太注意的風險是在個人住房貸款、按揭的風險。

我們知道前幾年美國出事的次案，就是在于個人住房按揭在做的時候，本身它的風險要求就沒有達到合規的要求，而出現了大批量的不能還款的借款人，在這個情況之下，我覺得中國現在面對的房地產市場可能是房價要下跌的幅度比較大。現在說10%、20%，可能不知道還會不會到底，如果再往下掉的話，可能會出現比較大規模的風險，就是還款人可能就還不了錢。

在這個情況之下，我覺得商業銀行得要非常關注風險，而且以后在做個人住房抵押貸款的時候，也應該是把這個基本功要做好，就是怎么去判斷還款人的還款能力、還款意愿，以及將來他的物業要調整價格的時候，這個還款人能不能承受得了，這都是非常基本的基本功。

第二，現在無論是中央政府還是銀行都是非常關注房地產貸款，就是開發商向銀行去借錢，去開發他的項目。現在我們看到國內的商業銀行在這一塊是控制得比較緊，而且無論是大小企業，現在借款方面都非常困難。我覺得這是一個健康的調整，也是應該控制的，不然的話我覺得“地王”在不斷產生的時候，同時我們的風險會非常的大。不但影響國民的買房能力，而且會影響到整個經濟體系。所以，我覺得這是應該控制的。而現在控制的力度確實是比較夠，如果能夠看到房價、地價能夠有一個健康的調整，對將來市場的發展還會比較好。

當然，剛才蔡總也提到了我們提出其他創新的，比如OEIT，就是房地產投資信托基金在香港、在海外都有很多上市的案子，但是在中國這個還是處于比較初步的階段。我們看到前幾年，包括最近，香港的長江實業把他們的東方廣場拿到香港去發人民幣的OEIT，這也是一個很成功的例子。雖然說上市以后不是做得很好，但是也是因為市場最近表現不好。

我覺得這應該是中央政府以及有關的監管機構應該要加強做研究。因為最近我也在幫助一個比較大的國企開發商，去研究，把他們的收租物業，也就是商場，有大概100個億左右，想拿到香港去上市，做OEIT，正好在海外現在有幾千個億人民幣的流通，他們的回報率在海外非常低，大概1%-2%左右的利息，所以這是一個非常好的時機。

商業銀行現在也應該去想創新，我們看到，銀行的存款基本上比較多是短期的存款，而房地產的貸款很多時候是長期的，所以這個時間的錯配對商業銀行來講確實是一個考驗。但是，我現在接觸到的一些項目，包括一些城市開發的項目，包括一些一級土地開發的項目，規模都非常大。一說就是幾十平方公里的項目，而且年期也比較長，現在我們也正在處理一兩個城市發展基金的募集和成立，我們一算這個時間，可能就是8-10年的時間，銀行是一個非常好的渠道，去引導長期的資金投入到房地產的比較長期的投資，我覺得這也是應該商業銀行可以考慮的創新。

我想還有其他的創新可以做，但是我們也要關注一點，就是我們看到歐美國家很多商業銀行參與了投資銀行或者是用了投資銀行的一些投資方法，令到很高風險的投資他也背了，這樣就出現很大的風險。所以我認為中國的商業銀行的體系應該要吸收西方國家的教訓，不要學他們的做法，把非常高風險的一些投資納入到商業銀行的資本金的投資或者是客戶的投資。到底這個怎么去做平衡，或者是表外，怎么樣把風險隔離，以后還要研究。我先進這么多，謝謝。

第二篇：中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇

會議主題：展望：2010中國城市綜合體發展前景 ——中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇

“中國建設報·搜狐焦點——中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體峰會”是由中國建設報聯合搜狐焦點發起主辦的中國最高規格，最具影響力的商業地產界盛會。

“中國建設報·搜狐焦點網——2010中國城市綜合體峰會”組委會將邀請中國商業地產界領袖，以及商業界、金融界、學術界及傳媒機構的高層代表，以“展望：2010中國城市綜合體發展前景” 為主題，關注行業發展趨勢，分享城市綜合體開發要訣與創新模式、探討中國商業地產共同未來。

活動時間：2010年7月9日13：30

活動地點：上海大寧福朋喜來登酒店

點擊進入中國商業地產峰會專題報道

以下為現場直播報道>>

中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體峰會現場照片

【主持人】：尊敬的各位領導、各位來賓、女士們、先生們和媒體的朋友們大家下午好！

夏日的炎熱擋住我們的腳步，今天來自政府部門、專家學者、房地產界和媒體界的朋友在這里齊聚，共同見證首屆中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇具有紀念意義的活動。我代表主辦方對于各位光臨本次活動表示衷心的感謝。

會場內部照片

今天，由中國建設報、搜狐焦點網聯合組辦，上海市購物中心協會、上海市餐飲協會特別協辦的展望2010年中國城市綜合體發展前景為主題，中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇在這里隆重舉行。這是中國最高規格，最具影響力的商業地產盛會。

我向大家介紹一下嘉賓，原建設部部長宋春華先生，住房和城鄉建設總經濟師李秉仁先生，中國建設報社社長兼總編劉士杰先生，上海市建筑學會理事長吳芝剛先生，上海市建筑學會秘書長曹嘉明先生，上海市建筑學會商業地產委員會主任高先生，上海餐飲協會會長何義釗先生。陽光100集團常務副總裁范小沖先生，上海萬達置業總經理劉忠良先生，綠地集團副總裁張女士。崇邦集團總裁鄭秉澤先生，紅星集團副總裁丁宏偉先生，深國投常務副總裁竺海群先生，上海百聯股份副總經理葉凱先生，大潤發中國區總經理洪萬康先生，華僑城總經理陳先生，中信泰富總經理盧劍華現在先生等。再次感謝各位的光臨。各位來賓，接下來有請原建設部部長宋春華先生為我們本次論壇致辭。掌聲有請！

原建設部部長 宋春華先生

【宋春華】：大家好！我覺得這次論壇很有意義，非常重要，也是應運而生，包括我們上海建筑學會的商業專業委員會。

當前國家對于房地產宏觀調控方面出臺了非常有力的措施，市場在逐步的轉化。這對于商業地產來講確實有一個新的機遇。我今天講一下對于商業地產的基本觀點。商業地產、建業建筑具有廣闊的發展前景。

這種集中的釋放必將形成強勁的積極消費。這種消費成為經濟快速增長的驅動力。消費拉動經濟是非常重要的一方面，前提總得超過一千美元。我們新增人口的剛性需求。我們國家每年新增人口，上世紀末以來，我們人口自然增長率逐步下降，盡管如此，每年大約有700—1000萬人口出生。2008年我們自然的增長率是千分之五點零八，出生了近700萬人。這些人的消費需求大概是300億，會拉動零售額大概0.5%。我們每年新增人口對于消費來說有一種剛性的拉動。

我們正處在激進消費期。盡管我們人均收入不高，但是我們消費規模是世界第一的，這和我們的人口結構不無關系。大家知道我們現在60歲以上的老人占到12%，88%在60歲以下。其中作為個人支出消費高峰期在40—50歲。我們知道70后、80后，所謂的年輕一代他們現在正進入消費和收入的高峰期。90后也逐步進入到了消費人群。我們這個年齡結構也是國家促進消費很重要的特點。

我們快速的城市化，每年大概有1000萬的農村人口進入到城里。我們知道一個城鎮人口的消費額大概等于三個農村人口。這一千萬進入城市的農民，大概要拉動消費需求600億。消費結構的升級會帶來消費質量的提高。人均GDP超過3000美元的時候是消費結構轉型的加速期，我們現在城里很多消費向高端轉化。我們現在超過了三千美元。

這幾點理由，我們完全可以對于商業地產充滿信心，這是一個非常廣闊的領域。

首先、我簡單講一下對于當前商業地產發展趨勢的看法。

第一、一線城市的商業建筑存量在增長，有向二、三線城市逐步轉化的傾向。我們知道前幾年一線城市的大批商業建筑，包括綜合體集中出現，結果造成了存量的急劇增長，局部地方出現了滯銷。現在轉向二三線城市是一個趨勢。

第二、商業趨勢由原來的單中心向多中心的轉化。我們以前一個城市就是一個商業中心，現在很多城市有新城區，新的開發區，大型社區陸續出現，逐漸形成多中心互相匹配的商業中心結構。

第三、商業建筑形式由原來所謂的百貨公司單一的商店，現在逐步轉向了多功能的綜合體，向著高端形式邁進。這是今天我們論壇很重要的主題，就是城市綜合體的開發問題。

第四、商業建筑的產權由原來比較多的分割結構轉向了開發商持有物業來經營。因為它有一個價值取向的問題，分割以后產權不是你的了，增值是屬于你的。所以現在聰明的發展商不賣了，不是分割出售，而是我掌握物權自己經營。

第五、原來都是開發商先招商，先開發，開發以后招商。現在逐步轉向了開發商和投資商共同招商開發。這個也有很大的轉變，不是開發商自己搞一個商業建筑出來，然后再招商。從一開始的策劃，投資者和開發者結合。

第六、外資由并購轉向了直接開發。外資進入到商業，開始主要是通過并購，然后取得經營權。現在逐步轉向了直接搞商業開發。比如說像宜家、家樂福、沃爾瑪等等，他直接那里搞大的商業開發，自己直接經營。對于當前商業地產的這種走勢，我有這樣一些看法。最后，我覺得當前商業建筑、商業地產，也包括我們綜合體在規劃建設方面恐怕要關注這樣幾個問題。首先是城市。第一城市對于商業布局有一個全面的規劃，包括新區的開發規劃，對于商業用地和商業布點給予充分的考慮。

第二、重視商業中心，商業建筑群，也包括綜合體的城市設計和單體。我們這個論壇對于綜合體的設計大家有很多好的意見，包括它的交通問題、布局問題我覺得都是非常重要的。商業的集群包括綜合體。

第三、在規劃設計點要特別強調安全性。因為我們很多商業建筑都出現過一種安全事故，這里面特別是防火的問題、抗震的問題，一定要符合國家的強制性標準。

第四、當前節能減排國家作為大事來轉，我們商業建筑也是耗能大戶。怎么樣在商業建筑推行綠色非常重要。一定是節能減排的，最好是被動式的節能減排。我們的商業建筑不是一種純商業，它應該有一種商業文化的氛圍。這一種上海做得比較好。這里面在其他國家也有許多成功經驗，比如說日本東京的六本木，那是一個非常大的綜合體。它前前后后策劃搞了17年，但是它真正的建設只有3年。一個商業建筑我們感受到它有非常濃厚的文化氣息。其中它最具標志性的就是大蜘蛛。

我們現在搞的一些商業建筑太俗。所以我們在開發商業建筑的時候，可以給這塊有更多的關注。不對的地方歡迎大家指正。

【主持人】：非常感謝宋部長，從宏觀的角度給大家詳細分析了商業地產的廣闊前景和發展趨勢。

下面，我們相信在領導持續的關注和指導下，商業地產專業委員會一定商業當中發揮各自的優勢，共同推動中國商業地產的健康發展。

下面有請本次活動主辦方中國建設報社社長兼總編劉士杰先生給我們致辭！

中國建設報社社長兼總編 劉士杰先生

【劉士杰】：尊敬的宋部長、各位來賓大家好！由中國建設報社、搜狐焦點網共同主辦，中國城市商業網點協會、上海購物中心協會，上海市餐飲協會、上海建筑學會商業地產專業委員會等支持發起的2010年中國城市綜合體峰會今天在上海舉辦。

這是國家新一輪宏觀調控政策實施以來第一次關于商業地產和城市綜合體為主題的大型論壇。

剛才宋部長對于地產商業的形勢做了分析，他的發言對于我們當前形勢的分析和下一步應該考慮的問題都點到了要害。雖然講的很短，但是非常的精干。

當前是中國房地產業發展的關鍵時期，對于現在的時代特點有一種說法。一種是后金融危機時代，金融危機依然是每天國際新聞的重點。對于中國經濟的影響很大。二是后哥本哈根時代，對于我國發展低碳經濟提出的新課題，也是我們今天探討的話題。三是宏觀調控出現了成效，進一步深化的實體，對于中國房地產行業的健康發展將產生重要影響。

這三大時代特點的聚合效應決定了中國房地產業面臨一個前所未有的機遇和挑戰。所以，企業如何認清形勢，調整戰略，進行資源整合，實行強強聯合，拓展新的市場空間是化危為機的關鍵。我們今天辦這樣的會，我昨天晚上到的時候看了這個題目一直在琢磨，為什么要辦這么一個會。后來我想從自身來說，我搞明白一個問題。長期以來由于工作的需要，經常到各地參觀一些小區，參觀一些樓盤，經常我會發出這樣的感嘆。人家問我這個小區怎么樣，這個樓盤怎么樣。我說建筑非常好，但是不能住。人是社會的產物，需要社會的聯系，吃喝拉撒睡都要有。我們單從建筑的角度來講，無論從規劃和設計都達到了很高的水平，但是不能住有什么用。

作為中國建設報，我們是建設部的直屬單位之一。作為機關報，我們這個報紙有什么特點呢？我有時候和別人講，打一個不恰當的比喻，好像每個省、每個市有一個日報，有一些其他的報，日報代表了當地市委省委。我想介紹一下對于新發現的課題，作為我們報紙特別的關注。我們不但關注理由，更關注結果。希望各位把好的意見介紹給我們，我們做好宣傳工作。

謝謝各位！主持人】：非常感謝劉社長熱情洋溢的致辭。說到城市綜合體，我們不能缺少萬達，他們在短短八年當中，萬達城市綜合體遍布中國20多個城市，萬達廣場造就城市繁榮的同時，向業界展示了代表未來的方向。本來我們是邀請到了上海萬達置業有限公司的總經理劉忠良先生為我們主題演講，但是他有事情離開了，非常遺憾。

2010年中國經濟對于商業地產產生了怎樣深刻的觸動效應，帶來了什么重大的變化，今天我們請到了住房和城鄉建設部總經濟師李秉仁先生，請他為我們做精彩的演講！

住房和城鄉建設部總經濟師 李秉仁先生

【李秉仁】：各位來賓大家好，參加這個論壇很高興。

我想了一個題目，發展低碳城市是我們的選擇。我認為只有發展城市才能有發展地產，講講城市也是為我們發展提供一個基礎。我們國家現在仍然處于工業化、城市化、現代化沒有完成的時代。我們經常說工業化、城市化處在中期的發展階段，資源、能源的消耗以及碳排放將繼續增長。因為經濟的持續發展和人民群眾生活水平的提高，所以這個要繼續發展。

我國的資源能源儲量相對比較低，特別是石油、天然氣，能源生產的消費結構都是以煤炭為主，煤炭將是我們長期的基礎。同時，我們國家的低碳技術研究和開發，以及應用的能力亟待提高，特別是我們的制度建設和能力建設。這是我們的背景。

說到發展低碳城市的重要意義。我想簡單來說，更有利于減少地球資源、能源的消耗，保護環境。因為大氣污染主要是化學燃料燃燒產生的。我想更重要的是涉及我們國家的能源供應、能源安全問題，這是一個非常重大的問題。今年1月22號國家能源局發布了一個數字，2009年我國原油產量1.89億噸，按此測算，我國原油對外依存度51.3%，首次突破了50%的警戒線。美國華盛頓郵報有一篇文章，人均水平來看中國的能源消耗量低于富裕國家。這些都是事實，但是我們不可否認，中國如此巨大的石油消耗，高油價時代的到來直接關系到我們國家能源供給和能源安全問題。對于這個問題我們必須給予高度重視。20年以后中國大約有80%的石油需要進口，中國面臨能源的問題。對于這些問題是我們發展低碳城市必須要做的事。

下面我說一下城市化的問題。最近國務院發展研究中心提出了關于加快轉變發展方式戰略，其中有一段戰略叫做統籌推進城市化和新農村建設。穩步推進城鎮化、持續提高城鎮化水平和質量，讓符合條件的農業人口逐步轉變為城市居民，是擴大內需最有效的途徑之一。這就是說只有推動的城市化，我們才能擴大內需。同時也分析推進城鎮化可以促進居民消費和固定資產投資增長，降低經濟增長對于出口的依賴程度。這就是我們國內的需求提高，這是對于我們商業地產也好、各個方面也好肯定是一個剛性的需求。

關于城鎮化的問題我想再講幾句。中國人口學會說“十二五”末期，我國人口總量將達到13.9億左右，城市人口首次超過農村人口，突破7億。我們現在討論的問題是這樣的，城市化不斷的發展，也帶動了我們城市的持續發展。我們有需求，有需求就要有投資。我們在住房建設、商業地產等等都需要土地，我們每增加一平方米的建筑物，相應消耗的資源、能源是毫無疑問的。我們國家是一個人口大國，土地無論作為資源還是資本，它都是最稀缺和最珍貴的。從這個角度來說，我們的城市建設，包括我們開發，包括我們商業地產的建設都有一個怎么樣集約用地，合理用地的問題。這樣可能就是節約。

我們增加一平方米的建筑需要增加多少，我們建筑材料、水泥、鋼材都是非常高度的產品，我們城市的發展和擴張是理性還是非理性，是盲目還是科學的，這是需要我們很好的討論這些問題。關于城鎮化的問題是我們大家最關心的問題，因為它直接涉及到我們商業地產的發展和城市綜合體的發展。

第二講一下關于建筑節能的問題。建筑節能是我們現在研究非常重要的方面。大家普遍都說建筑能耗占了全社會總能耗的30%左右。我們必須從建筑節能下工夫。當然我們已經做了大量卓有成效的工作，我們制定了建筑節能的法律、法規、標準、規范和相應政策，研究開發了大量建筑節能的產品。同時，可再生能源的利用取得了很大的進展。我們高度重視建筑使用過程當中的節能問題。

關于居民節約用電的問題，有專家對上海的情況做了調查。經過檢測，大多數家庭的實際用電量每平方米25—30度。這里面包括了采暖、通風、家用電器和照明所有用電。西方發達國家是封閉的，全空間的使用，這顯然是浪費。我們不同的生活方式導致了建筑的差異，居民的行為對于建筑節能非常重要。不僅是我們從建筑本身、從建筑使用節約能源，居民的行為也是非常的重要。

關于低碳交通我講一下，交通問題對于城市非常的重要。只有有了交通，城市才可以活起來，才可以動起來。這個問題應該說還是很重要的問題。公共交通是城市發展、規劃和生長的最重要的方面，但是我們國家城市交通的發展這幾年超常的發展。比如說中國的汽車產量，去年1380萬輛，今年上半年中國的汽車產量847萬輛，全年超過了1600萬輛。當然，汽車工業的發展對于我們應對全球金融危機，拉動鋼鐵行業的發展以及推進我們工業化進程都是很重要的。我們必須看到，汽車工業的發展，特別是小汽車擁有量的急劇上升，給城市的發展，特別是大城市的交通帶來了巨大的亮點。城市空氣的污染物70%—80%來自于汽車，我們要解決這個問題，解決城市低碳交通的問題說起來要減少機動車需求。第二要縮短輸送距離。第三、使用高效、低碳的交通方式。我們要從這些方面解決這些問題，這個問題帶來了我們城市發展的一個問題。

我們要減少機動出行的話，這不僅有利于解決城市交通擁堵，對于城市交通的節約能源具有重要的作用。對于我們傳統的城市規劃、城市交通規劃提出了新問題。在我們建設商業地產，建設城市綜合體也好，一定要考慮交通問題。對于節能減排和發展低碳做出貢獻。最后我說一下關于公眾參與的問題。對于任何事情公共參與都是非常重要的。比如說關于垃圾分類處理的問題，我想這個公眾參與非常重要。如果沒有公眾的參與做不到垃圾減量，也做不到垃圾的分類處理。比如我們建筑節能的問題，公眾沒有參與的話，我們很難做到這一步。我們要大力弘揚生態文明的理念、環保意識，堅持綠色發展、綠色消費、綠色生活方式，呵護人類共有的家園，應該成為我們每個社會成員的自覺行為。

因此，全社會提倡節約的理念，需要我們廣泛的參與，節約資源、節約能源、減少排放，這是我們提倡低碳行為，創建低碳城市。所以說公眾參與至關重要，推動節能減排和建筑節能，政策法規要有效的實施，標準和規范要得到嚴格的執行，新技術要得到應用，新產品要得到廣泛的推廣。

我說的這些，政府有責任、企業有責任，公眾要廣泛參與，是每個人的責任。我們鼓勵每個公民成為低碳節約的實踐者，提倡綠色生活、綠色出行。我今天講的是低碳城市的簡要想法，實屬個人意見，有不對之處請大家批評指正。

【主持人】：非常感謝李秉仁經濟師從專業的角度給我們做的精彩演講。李總對于2010后中國城市綜合體的發展充滿了很大的期待，也給我們未來城市建設發展提出了一些指導性的建議和意見。感謝李總工程師的演講。

金融危機以來中國成為了為數不多，但是依然為投資者創造財富的市場。危機過后，使中國商業地產得以再次騰飛，從一線城市到二線城市，甚至是三線城市，都為商業地產開發商提供了最佳的投資機會。

本次活動承辦方上海市建筑學會商業地產專業委員會主任高棟先生，在商業地產開發、運營，尤其是設計領域擁有多年豐富的專業經驗，并且對于商業地產產業鏈有著敏銳的市場洞察力。他牽頭籌備，積極促成了專業委員會的成立和本次峰會的勝利召開。下面我們有請高棟先生發言。

上海市建筑學會商業地產專業委員會主任 高棟先生

【高棟】：各位領導、各位嘉賓、女士們先生們，非常歡迎大家參加中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇！期待經過今天的頭腦風暴以后，大家有收獲。對于城市而言好的商業不僅具有好的商業形態，更是文化和心靈的體驗場所。近年來隨著中國城市化進程的加快，中國商業地產步入了高速期。無論是商業總體規模還是大型商業所占的份額與發達國家相比還有很大的差距。各方的參與主體都在摸索的過程，積累的經驗有限。其實市場也是迫切需要深度服務于商業地產，致力于解決商業地產各個環節出現問題的專業機構服務市場，咨詢市場，規范市場。針對性的做一下商業地產關于經濟基礎理論、運用技術和發展戰略這方面的學術研究，解除各個參與方的后顧之憂。基于這些，我們成立了中國商業地產行業協會組織，上海市建筑學會商業地產專業委員會，作為目前上海唯一一家政府主導的商業地產專業機構。我們的專家，專委會的顧問委員囊括了商業地產全部各類的專業機構。我們的專家委員由全球最頂級設計公司組成，包括國內商業地產領域走在前面的本土公司。顧問委員會由中國領先的商業地產開發商，像萬達集團、中糧集團，陽光100集團，崇拜集團，深國投等等。我們還有投資、運營、品牌商家，專業機構。

所以，我們的專委會會是一個機構，也是一個平臺，我們搭建一個溝通的平臺。我們也要創建一個高效的平臺，我們還要創造一個開放式的平臺，重視開放國際的交流，引進國際先進的商業規劃理念和先進技術。我們要建立一個可持續發展的平臺，解讀中國商業地產每個進程當中發生的難題，提高中國商業地產的國際化水平，對于商業地產上下產業鏈的發展。

我們期待未來能夠繼續得到在座諸位的支持，希望得到各位的加盟，一起推動中國商業地產進步。最后預祝本次中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇圓滿成功。謝謝大家！

【主持人】：感謝高棟主任的介紹！高主任所說今天成立的商業地產委員會攜手各方資源，在高速發展的中國商業地產行業當中踐行自身的使命。再次感謝高主任。希望在座同仁在以后的工作當中給予他們更多的支持和幫助。

上海市建筑學會商業地產專業委員會今天在這里就要成立了，下面請讓我們大家共同見證這樣一個難忘的時刻。

我們有請剪彩嘉賓上臺，為商業地產機構，上海市建筑商業地產委員會剪彩。有請原建設部部長宋春華先生；上海市建筑學會副理事長、秘書長曹嘉明先生；上海市建筑學會商業地產專業委員會主任高棟先生；陽光100集團常務副總經理范小沖先生；綠地集團副總裁張蘊女士；深國投常務副總裁竺海群先生波；鵬欣集團副總裁丁宏偉先生；上海市飲食行業會長何義釗先生為商業地產專委會剪彩。謝謝各位領導！

現場剪彩

【主持人】：下面我們有請崇邦集團董事、行政總裁鄭秉澤先生為大家演講。他演講的題目是如何實現可持續的城市綜合體價值。

崇邦集團董事、行政總裁 鄭秉澤先生

【鄭秉澤】：各位領導、各位來賓大家下午好！非常感謝主辦機構的邀請，讓我今天有機會站在這里和大家交流一下崇邦集團的一些體會和經驗。今天大會給我的題目，如何實現可持續的城市綜合體價值。這個題目很大。這個題目里面有三個概念，一個是城市綜合體，一個是可持續價值，一個是如何實現。我們先把這三個概念定義范圍收窄。

第一、城市綜合體。城市綜合體五花八門，今天我們談的是什么城市綜合體呢？今天談的城市綜合體具有商業功能的多功能綜合性房地產開發項目。崇邦集團2003年成立以后，我們定下了這個方向。今天講的城市綜合體有商業功能、多功能，商業是其中的一個功能。

第二、可持續的價值。市場價值的持續增長。一個是租金收益的增長，一個是物業資產值的增長。租金收益增長有什么基本的指標呢？我個人認為是租戶銷售額年增長率不低于當年全市零售消費增長率。再就是租金年增長率不低于當年全市CPI增長率。資產值的增長就是年增長不低于當年全市平均商業房產價值指數的增長。

第三、如何實現。如何實現千頭萬緒，作為開發商和投資商應做一些什么？目前我們的大家環境。競爭日趨激烈；地方開發成本高漲。過去12個月地價的增長，還有工資。消費者要求日漸提高。人才短缺。品牌經營模式的單一化和標準化。

關鍵特色：規劃設計、業態組合、招商策略、營運管理、推廣宣傳。今天時間有限，我只是給一個題目。

有一些共同的原則：因地制宜、因時制宜、以人為本、因地、時、人均為變數，顧只有起點，沒有終點。我們必須不斷進步創新。不斷創新是在這個市場里面生存的起碼條件。行動：第一是市場調研。調研之前也要看公司的策略。在崇邦來說市場調研分三步。第一問案分析；第二實地考察；第三小組討論。小組討論主要分三個方面。一個是我們的目標客戶，我們的客戶對于市場的認知比我們強。第二就是我們目標消費者，每個消費者是每個小組。做了市場調研以后就是功能定位。功能定位也是一個復雜的過程。主要包括三個方面。第一市場情況；第二本身優勢；第三租金平衡。

行動：包括規劃設計。創意（力爭政府的支持與配合）；功能（效率與靈活性兼顧）；成本（建設成本與維修保養成本兼顧）；質量（設計、選材與施工管理的互動）。招商策略。招商策略也是千頭萬緒，也是這幾個方面的靈魂。第一是品牌；第二是租金。第三是稅收落地。

營運管理：包括保安、清潔、維修保養、租戶協調、顧客服務、推廣宣傳、業態更新。我剛才了行動，行動規劃的動力在哪里？根據我個人的體會，動力來自于企業的文化。別人說你怎么做的，我也講不出來。今天我借這個機會很快的介紹一下，什么叫企業文化？就是一個企業的信念、價值觀、經營模式和行為。企業文化需要企業里面每個人非常的了解。

崇邦的企業文化四個基本點：第一、名利雙收，主客雙贏；第二、能人所未能，達人所未達；第三、首重審時度勢，首忌志大才疏。首重是千萬要做，首忌是千萬不要做。第四、查找不足，居安思危。品牌是創造提高市場價值最有效的工具。一直以來，我們堅持每個項目都要有所突破和有所創新。我們國內的企業為什么會失敗，大部分失敗不是沒生意，是生意太多。

崇邦的企業文化。三條行動線。企業文化、規章制度、人才培訓。每個行動線有兩個層面，就是自助和人助。最后是一條心。

謝謝！

【主持人】：感謝崇邦集團鄭總給我們闡述了如何實現可持續的城市綜合體價值。崇邦的崇具有三重意思。崇高、崇敬和美化修飾，邦指國家。這兩個字在一起是以高水平和尊敬的態度美化我們的國家。期待你們以更好的項目詮釋這個美麗的名字。

聚焦特定的目標市場，爭取與眾不同的全國風格，這是陽光100一直秉承的戰略。

從定位新興白領公寓和新興中產階級的市場到現在，全國布局開始做商業地產。

接下來有請陽光100集團有限公司常務副總裁范小沖先生上臺給我們分享陽光100的開發經驗！

陽光100集團有限公司常務副總裁 范小沖先生

【范小沖】：首先祝賀上海建筑學會商業地產專業委員會的成立！我參加這個會和大家分享一下關于建筑綜合體的個人理解。

我們的題目叫做《迎接城市綜合體的春天》。主要是三部分。第一、城市升級迎來綜合體的春天。第二、二三線城市正在進入城市升級的時代。第三、陽光100在城市綜合體方面的實踐。

城市升級。城市綜合體是城市發展到一個高級階段的產物，它有很多的名字，其中有一個非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻譯成公園的。S是Shooping Mall，就是購物中心。C有兩個概念。一個是Convetion Club，指會戰中心、會所。A就是Apartment，代表了公寓。城市綜合體是不同建筑群組成的一體化的城市建筑綜合體。

城市建筑綜合體是一個城市發展到高級階段的產物，被譽為是城市中最精華的盒，叫做城中之城，它是城市升級的引擎。我個人理解四個主要特征。一個是城市的引擎，因為全新的建筑群體和業態，形成這個城市的中心，形成時尚的場所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑綜合體，它都成為拉動這個區域和城市的引擎。

第二個方面它也是一個建筑集群。它不是一個簡單的綜合樓，可能下面是商業，中間是公寓，上面是酒店，不是這么簡單的綜合樓，它是一個建筑群體構成的，相對而言變成了一個具有互補功能的建筑群體。它的空間都是穿插在一起，像立體的空間和地下的車場。同時，大需要有非常專業的綜合運營。建筑綜合體是完全不同于我們過去的住宅和簡單的商業地產業態。它是一個整體集約的建筑集群，它有機互聯的空間組合，同時這種時尚地表的城市形象，綜合運營的管理模式。最后形成了這種動感活力的都市體驗。它形成了整體大于部分之和的城市綜合體的急劇效應。而且這種急劇效應，不同功能之間形成了疊加的作用，形成一個巨大的能量和磁場，把人流、物流、資金流、信息流吸引進來。而且這種功能相互配套，資源共享，從而構建出一個全新的城市形態和運營模式。

剛才談到了綜合體是一個城市發展到一定階段的產物，是拉動城市升級的引擎。今天中國正在進入第二輪城市化。第一輪城市化表現在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，現在一城市已經完成了第一輪的城市化，城市化率已經超過75%。市中心很少有新供應的土地，更多表現在不斷的功能升級。今天中國大規模的城市化體現在中國的二三線城市。

看這個城市是什么概念呢？美國整個人口3億，日本是1.3億人，俄羅斯1.4億人，歐盟27國不足5億人，英國、法國、意大利都是6000萬，德國8000萬，澳大利亞才2000萬人。中國城市化也是我們房地產千載難逢的發展機遇，這帶動了中國城市的快速變化。即使到了2020年我們60%不是一個峰值，今天發達國家城市化率美國達到85%，歐洲90%，澳大利亞70%，到了60就是一個快速增長期結束，今后是一個可繼續增長的過程。

所以說今天中國城市化的主戰場在二三線城市。二三線城市第二輪城市化的浪潮正在來臨。城市化率40%—70%期間進入了城市快速的增長期和城市功能的升級期。截止2008年末，中國城市化率達到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在農村。中國的城市絕不僅僅只是北京、上海、深圳、廣州。今天的城市化不僅表現在住宅樓和城市規模的擴張，更多是迎來了城市功能升級千載難逢的時期。這種城市功能的升級，建筑綜合體在城市功能升級當中起到了核心的作用。

這是我們重慶這個項目，它位于長江和嘉陵江交匯處。我們沿著長江1500米長。現在重慶大劇院開業了，開始運營，大劇院做了一個太空船。這是重慶的羊角樹，是重慶的市樹。我們做了300米高的建筑，這個建筑和很多建筑不一樣。這是現在已經建成的公寓部分。這是一個綜合體的項目。這是煙臺晚上的實景，晚上從港口可以看到寫字樓。這是南寧，也是在城市的核心地段做了一個小型的城市綜合體。這是柳州新區，這是他的新的市政府，旁邊就是柳州，我們建了五星級的酒店，這里還有寫字樓和大型的商業，里面有公寓。我覺得綜合體是中國拉動城市化，拉動內需。今天我覺得建筑綜合體的春天正在來臨，加注綜合體的開發過程當中和普通的住宅項目開發，以及商業項目的開發有非常的不同。它既要解決剛才談到的規劃問題，實際上它的規劃是一個很復雜的問題，需要各種功能得到非常有機的組合，它是一個疊加效應。在規劃方面需要非常專業的研究，包括宋部長剛才談到了，包括低碳節能的問題，建筑綜合體的運營過程當中，它的運營成本是非常高的。因為它有大量公共的基礎設施，比如空調設施和地下車庫的設施，這方面也得提前的進行探討。因為我們在這方面都有非常多的教訓。

在招商的過程當中，業態怎么樣更好的進行組合，品牌開發商如何更好的協作，共同的定制。以及在未來運營管理當中如何引進專業的管理團隊。所以綜合體在今天也面臨非常多的金融資金的地方需要突破。因為建筑綜合體規模非常大，如何平衡資金是一個很大的問題。因為中國的金融政策并不完全支持。這些如何進行處理，我們基本上是通過住宅平衡現金流，然后保留一些主力店進行招商。綜合體如何可持續讓它運營，同時讓它可持續，創造一種價值，這個學問是非常大的。

建筑綜合體不是一個簡單的住宅和商業拼湊，它實際上是一個整體，是一個系統，是一個建筑的群體變成了有機的一體。所以在這規劃設計方面挑戰很大，這方面要更多的從專業的公司合作。這種功能之間不同的搭配，最后達成加層效應，這時綜合體成功的關鍵。謝謝大家！

【主持人】：謝謝范總給我們帶來迎接城市綜合體的春天。范總詳細闡述了如何使城市綜合體價值可持續的發展。我們知道陽光100作為專業、專

一、專注的發展商，堅持積極健康的價值觀和企業文化，在市場當中創造了備受尊敬的品牌企業。

2009年10月寶龍地產在香港成功上市，今天寶龍地產成立20周年之際，總部移師上海引發了業界的關注。

接下來有請寶龍地產控股執行董事劉曉蘭女士給我們分享《商業地產是香餑餑還是燙手的山芋?

寶龍地產控股執行董事 劉曉蘭女士

【劉曉蘭】：大家下午好！主辦方告訴我們廈門寶龍在今年過年后的第一天，將管理總部從廈門遷到了上海，大家也是非常關注這個舉措。應該說經歷了當時的亞洲金融風暴，又經歷了前兩年全球金融風暴，率先第一個走出資本市場的商業地產商，最后上市以后為什么又將管理總部遷移到上海。謝謝主辦方，他希望我們能將所走的路給我們同行做一個分享。我今天感受到了上海同行的熱情，我們是初來乍到，希望盡快的融入上海。

今天我站在這里用既有代表性的商業地產開發商的角色和大家分享。在這次新一輪的宏觀調控背景下，商業地產成為被關注的行業，今天這個大會是在這個背景下召開的。昨天我把題目交給會務組，我想給大家分享的更多是我們的體會和感受。作為一個身在其中的開發運營商，我們思考商業地產是香餑餑還是一個燙手的山芋。

到了上海以后，從去年到今年參加了很多的同行活動，從四個領域我們覺得這個行業像范總說的是春天的來臨，還是一個香餑餑。大家感受到從政府提出了城市化，今年再次提出的城鎮化這么一個概念以后，商業地產，尤其是綜合體的概念被各地政府關注，也是大力開發，尋找各地商業地產的開發商配合做的非常有意義的示范工程。

我想從各級政府的大力推進來看，商業地產的前景確實是春天來了。前一段時間我們也參加了大商家和行業的聚會，我發現一個現象讓我思考。因為每次參加活動，過去覺得這個行業就是我們圈內商業地產的老朋友，現在發現這個活動有越來越多的同行和同仁。這里面有住宅方面的老朋友走到這里，讓我覺得商業地產應該有它吸引大家魅力的地方。大家從傳統的住宅開發開始關注商業地產開發，可以看出這是不是香餑餑。

第三讓我思考的，最近我們和很多大商家合作的過程當中發現了一個現象。在座有我們很多的老朋友，大家已經發現了無論是紅星美凱龍，證大等等，他們和我們配合進行全國拓展，同時他們自己走進了城市綜合體開發的道路。對于這些零售商的吸引力和魅力，或許也是一個香餑餑。

另外就是我們的資本，境內外的很多資本。大家可以看到資本投資者看上了中國的蛋糕。可以看到有很多的并購行為、收購行為，甚至直接進入到我們商業地產的開發和經營環節當中。從他們的眼光來看中國的商業地產，應該也是香餑餑才會吸引這么多人走到這里。

這是從四個現象，我覺得是應該引起我們思考和關注的。香餑餑以后是一個什么樣的現狀，也是我們今天談的，是不是一個燙手的山芋。我們走了很多的城市，看到了很多城市，不管是住宅開發，尤其是商業體量的開發遠遠超過了當地的商業規劃的需求。我們是從廈門過來的企業，非常了解廈門的市場情況，它的整個商業體量超過了人均應該有的數量。這個燙手山芋最焦慮的是我們的政府，政府除了蓋好房子，做好城市綜合體的政績工程，更希望經營好。他們也是困惑怎么辦，這么多空置的商業體量在里面。

如果繼續從開發商的心態做這么一個商業體量，注定有很多的危機在里面。從現場感受，很多開發商同仁有很多好的項目，他們想知道怎么做，也想走進這個行業。但是我們寶龍走過了八年商業地產的體驗，這個行業是一個系統工程，不是一個簡單帶著開發心態做的，要非常的專業，和普通開發商不一樣。我們自己八年走過來，我們是摸著石頭過河，該交的學費都交了，該摔跤也摔了。走到今天我們更加執著的認定，中國這個市場是很大，但是它需要我們每個人的付出專業性。這么幾點讓我們寶龍走過了八年的商業地產開發的今天，我們做了一個決定，其實在兩年前我們就將商業地產板塊準備在香港資本市場，剛好碰上金融危機，我們也剎車了。但是這一剎車對于我們來講是一個非常好的繼續內容的時機，我們練內功，總結了這幾年的專業需求，定位好自己要什么。在去年10月份成為第一家在香港上市的商業地產開發商，我們感受到了資本市場對于這塊的巨大潛力。上市以后第一件事情做的決定就應該將管理部門遷到上海，非常低調，在大年初七到了上海。到了上海我們非常的安靜，這是我們選擇的基地，這個基地誘惑力很大。第一它是商業的源地，這是有豐富的商家資源和全球的商業資源；第二也是資本密集地。再一個就是人才的基地。我們來了以后，這幾個月更多的安靜下來做了梳理。我們在這樣新的起點作為一家專業的商業地產開發公司，應該如何走這條路。

今天來到這里我非常感謝上海的同行你們的熱情和友情。作為剛走進上海城市的全新朋友，我們需要你們更多的理解和支持。我們也會將這幾年走過特別有行業代表性的商業地產之路愿意和同行進行互動和交流。大家可能想知道寶龍到上海怎么做。我們的戰略從農村包圍城市，把中國二三線城市作為我們擴張的領域。第二我們堅持城市綜合體的發展模式，這個模式得到了城市居民的認可。大家可以看到這條道誰笑的最后，誰是最后的贏家，六大領域的人今天都坐在這里，有政府、基本投資家、開發商、運營商、商家朋友、業主代表，我想這6個主題都是我們商業地產的贏家。但是我想更關鍵是我們一定要選擇好和政府如何密切的合作，利用專家的眼光規劃好我們的城市綜合體，經營好我們的商業綜合體，這是真正為我們的商家保駕護航，為投資者創造一個共贏。今天短短的時間，我們用企業最真實的經歷和感受與同行分享了一些體會，希望在今后的過程當中得到你們更多的關注和支持。

謝謝大家！

【主持人】：非常感謝劉總的精彩演講！真誠的交流和我們經驗的分享。我們感謝三位嘉賓給我們帶來的精彩發言。今天下午的主題演講部分已經結束了，下面進入到對話時間。我們有請綠地集團副總裁張蘊女士，陽光100集團常務副總裁范小沖先生，深國投商置業有限公司常務副總裁竺海群先生，鵬欣集團副總裁丁宏偉先生。

對話時間

城市綜合體到目前來看，不管是國際國內市場都是非常熱的產業，結合你們自身的實際情況給我們分析一下城市綜合體為什么在中國有這么大的發展機會，各家公司應對的策略是怎么樣的？

綠地集團副總裁 張蘊女士

【張蘊】：感謝主辦方給我們這樣的機會，讓我們和同行之間有一個交流。城市綜合體是現在熱點的話題，作為綠地來說，我們從城市綜合體的開發經歷有六年多的時間，大家也知道我們在全國各地41個城市，接近200個項目。我們有10幾個房地產事業部遍布在這些城市當中。幾乎我們每個城市都接觸到了城市綜合體。因此，我們在這方面還是比較有感受的。

有兩個核心點，一個是企業的核心競爭力。中國的房產商大部分從住宅、地產的開發開始逐漸演變為綜合體的開發。這里面有一個單一的開發功能轉化為非常立體化的開發能級。產品和產品之間疊加以后產生的這么一個極具的效應和單純的住宅開發建設反饋出來的效應是完全不一樣的。這種價值和價值的疊加實際上是一加一大于二的價值體現。舉一些實例的話，城市綜合體的開發可以為新城城市快速建成和人氣的集聚帶來放大效應。

【主持人】：謝謝張總闡述的觀點。下面請竺總談一下。

深國投商置業有限公司常務副總裁 竺海群先生

【竺海群】：我們涉足城市綜合體也是一個偶然的機會。我們當初一直做住宅房地產，到05年的時候是房地產的高峰。我們公司討論可持續發展怎么做。按照當時來看，當時地價很高，你高地價拿土地再造房子。我們當時想是不是參照國外的經驗走向商業房地產這塊。我們總裁幾乎跑遍了半個地球，考察商業房地產的發展。我們得出一個結論，如果你的企業想持續發展，要養一個生蛋雞，這個雞就是城市綜合體。通過三年、五年的培育期，產生的經濟效益和社會效益都很高。

在做的過程當中，我們也搖擺過。因為原來做住宅出身，后來轉到做商業房地產，這種陣痛也有。首先是建筑開發這塊，住宅相對來說定位比較清晰，解決居住功能，到高端、中端、低端。但是商業地產不是那么回事，你要和商家溝通，他們也有很多的條件，你怎么在一個綜合體整合出來。解決了商家的問題，突然發現要解決顧客的問題，讓他在購物當中產生愉悅。最后設施全部做完了以后，我們做了一個象樣的作品。

【主持人】：非常感謝竺總給我們介紹的成功經驗。下面有情丁總給我們他一下。

鵬欣集團副總裁 丁宏偉先生

【丁宏偉】：剛才聽到了各位嘉賓和各位專家講到了城市綜合體。

我們現在也要參與城市綜合體的討論當中，我們公司作為商業地產是一個價值鏈，這個價值鏈從基金開始，然后從基金退出這個圈子。從基金的開始我們到工程設計、方案設計，再到建設，再到招商、經營管理和最后的退出基金，這是一個價值鏈。這個價值鏈在我們的研究上面可以發現，作為一個城市綜合體的話，這里面應該說每個環節都有一定的機會。城市綜合體人流要有保證，價值要有保證，和政府的關系也要有保證。從經營管理的環節來說更加困難。一個城市綜合體里面，特別是涉及到寫字樓、酒店和購物中心、住宅，有一些是自己持有的，有一些是長期經營的，有一些是租賃的。這些東西混在一起，怎么和基金推出、價值實現進行整合，這是一個最高難度的商業概念。我們公司非常有幸，參加了2010中國城市綜合體高峰論壇。希望參加這種會議，和所有的同行進行學習、溝通和交流。希望有機會可以進入到上海做城市綜合體的項目。

【主持人】：在我們臺上進行這樣的互動對話的同時，臺下的觀眾也可以參與進來。你對于城市綜合體的發展有什么樣的問題，可以利用這樣難得的機會和各位老總進行深入的探討。我們聽聽范動想法，對于你們公司的應對策略有哪些可以和我們具體分享一下？

【范小沖】：現在大家又看到了調控，這一次的調控主要是針對住宅。住宅已經成為了一片紅海，它相對而言進入的門檻比較低。開發量非常大，國家也盯著，涉及到民生和政治。所以現在這個地方的利潤可能會越來越薄，風險會越來越大。包括拿地成本都上去了，各種各樣的稅收。建筑綜合體是有商業，有住宅，又有辦公和酒店。各種業態是一個相互組合的，因為中國未來轉型就是要消費拉動，綜合體是城市時尚消費的中心。這樣的項目如果能夠開發好，相對而言不會像單一住宅那樣受的沖擊那么大。反而由于它的因素創造的價值，使得它的住宅部分競爭力更大，它不僅有一個簡單的居住功能，因為有寫字樓、酒店和這樣的核心地段，未來的出租和投資的價值非常高。所以，綜合體里面的住宅實際上售價是高于周邊環境更好的社區，因為它有商務公寓的功能。

單一的做住宅開發和單一的做商業開發更像一個獨奏曲，綜合體更像一個交響樂，對于各種配器需要有很好的了解。同時又要有很好的指揮，在一個曲子之下讓所有樂器達到一個和諧的共振。這樣就變成了非常優美和非常和諧的名曲。如果一旦跑調，帶來的損失不是一般開發商可以承受的。

【主持人】：謝謝范總，您用了一個比較獨特的比喻。剛才大家討論了對于城市綜合體的發展趨勢，各個公司有什么樣的應對策略。我想聽聽四位關于城市綜合體總體的發展趨勢將是怎么樣的，城市綜合體的熱點區域將是在哪里？

【丁宏偉】：一個城市綜合體需要培養的，高租金很多商家是不能承擔的，中國的品牌生存能力就是兩年到四年，兩年以后就換了，兩年以后要把所有的成本收回來，包括上繳利潤、商鋪的裝修。城市綜合體里面的開戶率低了以后，這些消費者非常明白，這個城市綜合體為什么這么多年沒開，是不是這里不具有吸引力。不來了以后就有一些連鎖反應，一些品牌店覺得這里生意做得不好，我也撤了。這樣是一個連鎖的鏈。

現在商業用地的規劃這塊，人均面積高的很厲害，不是一點點。一般一個賣場標準人流是20萬人，一個百貨店需要50萬人。如果是一個大型的城市綜合體是需要200萬人。35歲到45歲之間是強消費人群。如果有這么多的商業同時競爭，沒有這么多人流，最后形成了惡性競爭，大家吃不飽，后果是什么？大家設施都不會有提高，最后這些消費者享受不到良好的環境，也享受不到好的設施給他帶來的愉悅。小時候我們到南京路買東西，甚至在十年前外地人到上海都去南京路。但是現在這些商品的分布程度，在一、二線城市隨處可見，到哪里都可以買到。我們 可以提供什么樣的購物環境，什么樣的服務給到顧客，讓他愛上設施。

【主持人】：我們看到接下來的競爭不僅是不同產品的競爭，更多是體現在設施和服務方面的競爭，讓消費者愛上城市綜合體的地段，愿意到這個地方購物，形成一個消費的習慣，這樣就可以把這個項目做得更好。

【范小沖】：我個人的理解，這種綜合體實際上是城市核心地段，或者是一種新城未來都市中心的核心地段。比如郊區可以做一個購物中心，但是你在那里需要有公寓，人到那個地方需要住，你這里有寫字樓，會不會到你這里辦公，會不會到你的酒店。它完全是一個都市中心，是一個城市升級換代的業態。而不是說我有一塊地在這里就可以建城市綜合體，蓋一個大樓人家就來了。對于綜合體而言選址是非常重要的。綜合體原則上都是非常高容積率的，實際上它足夠城市一定的高物價。由于容積率，物業態的組合和相平衡。如果一個城市有眼光的話，它應該把這種綜合體的建設不要當做一個簡單的房地產項目進行開發，而是應該成為城市的功能，城市未來的發展，特別是城市升級的高度認識它。我覺得不要把一些好的地段糟蹋，有一些地方是龍眼，非常好的地段。一個城市真正適合做城市綜合體的地方也不是太多。

【主持人】：把它作為城市發展，城市升級的引擎。四位老總唯一一位女士，聽聽張總對于城市綜合體的發展趨勢。剛才兩位老總從不同的角度談的，也講了發展趨勢。張總有什么看法？

【張蘊】：我覺得幾個方面。我們國家的城市化進程在推進，我們各地的城市還是在持續發展，老百姓消費能級逐年提升。城市綜合體的發展趨勢應該是朝上走的。但是這里面有很多問題需要關注。比如說我們開發商的運作能力，這個運作能力涵蓋了很多的方面，自身的實力，對于整體項目的定位，多業態的組合能力，和各個商家、各個業態品牌之間的協調能力，以及后期整體的運營能力。作為開發商它自身整體現金流的平衡能力。以及剛才我們兩位老總談到了，政府和開發商之間對于城市綜合體的定位和未來他們之間對于這一點共識上的協調問題。我想這些都是需要有一定的共識以后，我們城市綜合體才會朝越來越好的方向發展。

我經常提到兩個字，就是痛苦。做城市綜合體的開發也好、運營也好、整合也好，我們經常在痛苦當中。特別是它的真個進程是動態的，不停的調整。而且它又是一個需要長期經營的東西，不是住宅建完賣掉。而城市綜合體的開發和運作很長一段時間不會結束的，過程當中要有很多的變動。

第三就是堅持，從最初的定位、規劃、組合、建成到產生效應時間比較長，比做住宅地產價值體現長的多。我們在很長的一段時間運作的好，它的價值體現可能比一般的住宅來的更高。但是這個過程是需要堅定不移的堅持，堅持你最初的定位，堅持你的信念。所以也是對于一個意志力的考驗。

【主持人】：長期、動態、痛苦、堅持，跟我們談了這幾個關健詞。竺總？

【竺海群】：我剛才聽到了幾位專家的意見非常的贊同。剛才講到的相同地方我就不再講一遍了。我們原來是一個金融企業，金融企業做事情喜歡講邏輯。城市綜合體是怎么樣的趨勢呢？對于二線城市，城市綜合體對于城市的提升和社區的提升是一個幫助。

我覺得做城市綜合體是城市綜合體的定位，因為現在市場上有很多做城市綜合體很成功的，比如大連萬達廣場等，這些都是做得很成功。你去這些城市，怎么樣做得更加有特色，有自己獨到之處的項目，這是我們現在作為開發商來說要關心的問題。

我自己項目當中認為北京的華貿中心做得非常好。這個項目我們在前幾年看了，又過了好幾年看，去到了那個地方覺得非常的超前，非常的人性化，布局非常合理，真的是為城市做出貢獻的一個項目。以后我們今后做項目，也要按照這個目標去做。

【主持人】：接下來就具體的問題請幾位老總回答一下。請丁總，鵬欣在商業地產開發當中面臨什么樣的困惑？

【丁宏偉】：商業不停的變，簡單的復制只有死路一條。我們覺得品牌的力量非常大。我們的項目提供一個愉悅的空間，像天比較熱開一些噴霧，水循環都有。南方就是運河的概念，在北方天比較冷，風沙比較大。在建筑的表現形式我們不拘一格。我們定位是中端偏上的白領人群，我們的設施和色彩比較吸引眼球。我們在南方講究半開放式，因為需要空氣和陽光的感覺。在設施的配合和業態的組合我們要因地制宜，在北方就結合北方的消費習慣，整個業態的搭配。在建筑上根據當地的文化不同的做。

【主持人】：2000年以來，陽光100在天津、重慶、長沙、濟南等城市成功開發了20多個項目，下一步陽光100在綜合體的開發方面有什么新打算？

【范小沖】：綜合體是未來陽光100最主要的產品系列之一。我們還會堅持繼續在二三線城市，包括我們上個月專門在濰坊和成都拿下了城市綜合體項目。今天城市化不僅是一個人口進入，住宅需求量增大的市場，更是城市升級的機會。綜合體是城市升級的引擎，也是開發商更高水準上進行競爭的戰場。

【主持人】：另外社區商業、城市商業，服務型公寓、產品比例等，能不能透露一下比例多少，如何保證產品平均整體水平不斷上升。

【范小沖】：社區商業也是中國未來商業的引擎，昨天北京剛成立了中國社區商業委員會。我們一般配3%—5%的社區商業。在綜合體的項目當中，我們原則上商業部分大概占了20%—30%，提升綜合物業的價值。因為很多商業占用資金量很大。

【主持人】：大家知道綠地集團發展很快，很多城市有綠地發展的大型城市綜合體項目。包括超高層的城市地標等等。請張總談談綠地加大商業地產的投資力度基于哪些點？另外和我們分享一下綠地的一些成功經驗。

【張蘊】：綠地做了18年，其實它最早也是從住宅地產開始的。它開始做住宅商品房，做住宅為主的商業地產，到今天每個城市的項目都有城市綜合體。這是一個循序先進的過程，也是中國城市逐步的發展。這兩個過程之間有一個很高的契合度。從發展來看，我們做城市綜合體有五年的時間，也做了一些地標性的建筑。

我們在四、五年左右在昆山華僑做了綠地21城。我們大概建了300多萬平米的住宅，加上商業地產。我們最早建的第一期時候，像剛才宋部長所說的，很漂亮，但是建成以后幾乎是一座空城，晚上只有1—2戶的人家住在那里，后來也跑掉了。雖然住宅很漂亮，但是生活不方便。后來我們引進了購物中心，在邊上做了商業街，引進了電影院等等，到現在我們又做了寫字樓的集群。現在整個狀況全部改觀。

【主持人】：謝謝張總的分享。下面請竺總給大家談一下！

【竺海群】：商業模式我們一直會堅持，因為這個商業模式是我們的核心競爭力。剛才講到了深國投的價值鏈，從基金開始到基金退出，這個圈成為了一個閉合的圈。在過去幾年，除了我們自己在鉆研，大家也非常認同這個價值鏈和目前的商業模式。作為商業定位，對于深國投項目有一定了解的人，知道我們現在有三個品牌。一個是總部的深國投廣場。

【主持人】：丁總和我們交流起來感覺非常幽默，剛才忘記問了一個問題，在開發過程當中，你遇到的困惑，能不能直接的和大家羅列一下。

【丁宏偉】：商業現在整個發展非常快，商業人才里面比較浮躁。我們和洲際集團進行合作，他們總經理培養需要20年的時間，從基層一直做上來，必須做20年才可以做到總經理。上海的商業地產還是相對繁華的，在二、三線城市就少，怎么樣培養和留住團隊，讓團隊自身的水平更加的提高。我們覺得商業地產會有一場殘酷的競爭，從人才到實體，我們現在困擾是如何培養更好的人才。

【主持人】：謝謝四位老總接受我的訪問！

百聯集團大家非常的熟悉，它是國內經營規模最大的綜合性商業集團，經營范圍涉及了各種商業零售的業態，市場影響非常的廣泛。在業界享有商業航空母艦的美譽。百聯集團是最早發展購物中心業態的商業集團之一，百聯又一城購物中心、百聯南方購物中心、百聯西郊購物中心等都是運作成功的大型項目。

今天我們請到了百聯股份有限公司的副總經理葉凱先生為我們大家介紹一下百聯集團購物中心的發展情況和心得。有請葉總！

百聯股份有限公司的副總經理 葉凱先生

【葉凱】：尊敬的各位領導和各位專家大家下午好！受會議組織方的要求，我向大家介紹一下百聯集團購物中心業態的發展情況。

第一、我們百聯集團三大零售業態形成了主力業務群。我們把購物中心與百貨公司、奧特萊斯三個零售業態組成了主力業務群。我們營業網點40多家，年經營規模230億元。百聯集團零售的業務群有三大塊。我們還有一個零售業務群是專營專賣，他們主要負責專賣店的業務。我們這個業務群里面，購物中心和奧特萊斯是我們這幾年重點發展的業態。規模體量都是比較大的，我們現在上海最大的購物中心是百聯中環購物廣場，營業面積超過20萬平方米以上。在10—20萬平方米之間我們還有一些大型的購物中心，比如南方購物中心、西郊購物中心，百聯又一城購物中心。另外，我們奧特萊斯在上海青浦成立了第一個，在今年6月下旬在杭州開了連鎖第二家奧特萊斯。另外，在我們的業務群還有一批百貨公司，百貨公司的數量超過了20多家。

近幾年在我們這個系統地面主力業務群開設了大量新的百貨商店。這些新的百貨商店主要也是開設在購物中心里面。目前我們開設的購物中心里面的百貨公司將近有10家，這成了我們購物中心很重要的主力店。

第二、介紹百聯集團購物中心的業務、經營管理的特點。我們新建項目開發了以全資或者合資控股、擁有房產、長期持有為主。大家知道解放以前南京路有四大百貨公司。我們永安百貨的前身是永安公司，1919年開業，第一百貨前身是大慶公司，1936年開業，都是以持續經營為目標。應該說我們現在承接了這些商業老前輩重資產經營的偏好。現在我們大部分的大型商業項目基本上都是擁有房產或者購并自建，或者是收購資產。我們租賃經營的比重和輸出管理的比重不高，目前我們在購物中心系統里面只有一家是租賃。另外我們還委托管理一家。剩下剛才看到的購物中心都是自己自建或者自己擁有產權的。

我們的經營管理是集約化、扁平化。我們在總部層面采用了一套的組織機構，一套人員統一操作三個業態的新項目選址、項目的建設招商。營業網點主要是承擔日常的營運。我們有一個招商采購總部，招商人員的編制都是集中的，辦公場地也是集中的。三個零售業態、全部營業網點（既存網點、新建項目）。同時，我們用一套系統管三個業態，管多種業務模式，全面支持集約的管理。原來我們購物中心有購物中心管理系統，百貨有百貨的管理系統，幾年以后我們整合了一套管理系統。這個系統可以支持多業務模式，跨零售業態，也可以支持總部集約。百貨公司有一個百貨公司的連鎖，東方商廈目前有十家連鎖店，奧特萊斯未來的發展，五年也要發展到十家。盡管零售業務是三個業態，但是我們是通過一套信息系統進行覆蓋和管理的。這樣在數據和管控模式上就可以做到標準化和扁平化。

我們第三個特點就是重視百貨主力店的作用。我們對于購物中心百貨商店的配置采用兩種模式。一種是作為內部招商，百貨商店與購物中心的關系是純粹的，業務群的內部存在的租賃關系。第二種我們嘗試購物中心的自有。目前我們百聯南方購物中心有兩家店，包括友誼百貨南方店，一家是南方友誼商城。現在購物中心經營百貨有不同的流派，有的購物中心徹底放棄了百貨店的經營，大量都是自主力店和品牌店支撐商品經營。另外一塊作為百聯的特色，我們在購物中心的百貨店是我們始終堅持的目標，達到優化業態組合。另外百聯的中環購物廣場的主力店我們用了東方商廈，這個主力店開業以后擴建了三次。

通過我們的經營把百貨主力店做大了以后，既可以帶來很高的人流，也是很可觀的盈利貢獻主力，使百貨店真正成為一個主力店。大家知道百貨店的面積比較大，但是對于整個購物中心的租金也好，盈利的貢獻比重，它的比重和面積的比重是不一致的。通過我們的探索，我們已經把百貨店的盈利貢獻和面積比重有一個比較匹配的結構。

最后講一下城市綜合體的探索。我們的購物中心和奧特萊斯經過幾年的探索，已經具備了很客觀拓展和復制發展的程度。上個月我們上海青浦奧特萊斯這家店作為樣板，在杭州開了第二家奧特萊斯廣場。同時，我們以百聯西郊購物中心和社區購物中心經營模式作為樣板，在金山 建設一個社區型的購物中心，現在招商已經基本完成，9月份將開業。未來幾年我們百聯以上海泛長三角地區作為重點發展區域，每年都有幾個新的奧特萊斯項目和新的購物中心項目開業。作為城市綜合體百聯還是在探索和積累經驗的階段，需要向城市綜合體的領先者學習。

今天也是一個城市綜合體的概念，在我們整個系統里面，百聯中環購物廣場可以向城市綜合體方面提升，打造我們百聯城市綜合體的樣板。目前，百聯中環購物廣場的建筑面積是24.3萬平方米，而且都是商業，已經涵蓋了商品銷售、餐飲娛樂、休閑等各種消費部門。同時，在24萬平方米上蓋了兩棟辦公樓，有兩棟星級賓館，總的建筑體是35萬平方米。目前來講辦公樓已經使用了，星級賓館沒有投入使用。下面24萬平方米的商業全部投入使用。我們準備在百聯中環購物廣場的東側啟動一個二期的項目，大概增加22萬平方米的建筑體。通過步行街和天橋，把一期、二期打造成為一個更大規模的體系。我初步算一下二期的規劃總的建筑面積是50萬平方米。我們覺得城市綜合體的布局和功能組合，關鍵是在于購物中心的安排。一是購物中心在城市綜合體的地位和規模怎么布局。第二、購物中心本身還有一個招商業態和功能的安排。我們希望百聯做強做實購物中心業態的同時，也不放棄對于城市綜合體的研究和探索。

最后，非常感謝論壇主辦方給我這個機會向大家簡單介紹百聯集團購物中心的發展情況，也算是一次宣傳推介。同時，我們也非常愿意和整個商業地產開發商洽談和建立合作關系，在購物中心、奧特萊斯項目開發和經營方面進行廣泛的合作。

謝謝大家！

【主持人】：謝謝百聯的葉總和我們分享了百聯購物中心的發展成功經驗。接下來話筒交給搜狐焦點首席劉琛先生。

搜狐焦點首席代表 劉琛先生

【劉琛】：謝謝！大家聽了一下午可能都累了，請大家每個人給自己一點掌聲。

講到商業，我們就要想到我們的購物、吃喝。今天的商業已經和我們的生活息息相關，的的確確融入了我們的生活。包括我們的擇居都是把商業地產作為衡量指標。所以商業離不開我們的生活。

剛才的話題基本上圍繞著宏觀和前期開發談趨勢、談大的宏觀面、戰略面。接下來第二場話題，很多人關注我們的商業地產、購物中心、城市綜合體如何經營，這方面請四位老總和我們大家剖析一下。

我們有請上海市飲食行業協會會長何義釗先生；崇邦集團總裁鄭秉澤先生；大潤發中國區發展部總經理洪萬康先生；弘策中國總經理宋捷先生。我們今天主要探討的話題是關于購物、餐飲、休閑、娛樂，在購物中心如何進行組合。先請何會長和我們分享一下。

上海市飲食行業協會會長 何義釗先生

【何義釗】：我們商業地產投資開發商和進行商業、餐飲、酒店經營的經營商，這兩個方面之間如果要很好的合作共贏，應該盡量充分發揮第三方專業的策劃顧問公司的作用。城市綜合體有兩大行業我比較熟悉，一個是酒店，一個是餐飲。剛剛改革開放，我開始做高星級酒店的投資建設。我當時壓力很大，全部的資金來源于合資的資本，更重要來自于國外的商業貸款。現在我覺得很欣慰，這么多年來酒店可持續發展的價值越來越高，是上海四、五星級酒店里面市場效益最好的，像揚子江大酒店，浦東的洲際湯臣，建國賓館等等。這里我有一個體會，最初策劃的時候，你的定位、功能設計和你的管理模式，這些前期策劃工作非常的重要。現在投資者有變化，很多都是房地產的開發商，房地產很多都是從住宅建設逐步發展到商業地產，不可能對于酒店業非常的了解。

這種情況下應該發揮第三方的專業酒店建設的策劃職責。因為我兩年前開始接觸中國目前最大的酒店策劃公司，他們做的200個酒店的全過程策劃，我覺得還是很成功的。另一個行業就是餐飲業。餐飲業更復雜，尤其在購物中心里面，包括我們的大寧，餐飲業占的比例有30%。這里面有40—50戶各種各樣的品牌。這些品牌有各種業態，適合各方面的消費者。所以你的前期策劃很重要。但是現在遇到了一個什么問題呢？今天我們也請來了一些餐飲企業，他不可能做前期的餐飲策劃，現在我們往往出現這樣一個情況，因為我是上海餐飲行業協會的負責人，找到我們的協會，房子都蓋好了，什么多弄好了，說這塊是餐飲，那塊是餐飲，你能不能給我們找一些品牌餐飲進來。如何把那么多好的品牌組合起來，然后一起和投資開發商整體的合作。在餐飲方面目前好像沒有這樣的先例。

我們現在正在搭建一個平臺，希望能夠早期介入，幫助有餐飲的投資商找到專業的力量。我們很重要的一條，這么多年來在我們購物中心里面，有很多品牌的餐飲做得很好，消費者也委員的歡迎，都是我們協會的會員。我從中挑選了100個品牌，各種各樣都有，他們的老板非常愿意到大的商業城市綜合體當中。第三、制定一些使開發商和經營商大家共贏的規則，這些規則包括租金怎么確定。如果能夠做到雙方共贏絕對是一個好事情。我們有一些餐飲部，尤其是幾十年的老字號，從來不肯走出南京路，他們認為南京路不行。可是他們現在第一步垮出來到了大寧國際。這四個老牌子到了大寧國際非常的成功。他們說大寧國際考慮了雙方的共同利益。金融風暴以后，大家都擔心餐飲要下來，怎么辦？這個時候大寧國際的管理方主動提出降低房租10%，但是有一條，這10%用來培訓你們的員工，用來在生意不好的時候提升你餐館的素質。最后大家努力做了，總的收入上去了，結果大家也開心。而且他們在租金方面采取靈活的方式，有基本租金和提成各個方面，使得大家共贏。

【劉琛】：非常感謝，何會長提建議，我們要注意。如何實現共贏，最大關鍵點就是前期的規劃，我們需要多溝通，都介入，不要把餐飲業當做招商對象，而且要把它作為合作伙伴。我們購物中心的角色里面，大潤發是比較有特殊意義的。大潤發本身是作為購物中心廣場，自己是一個購物中心。同時它是城市綜合體的招商對象。我們請洪總聊聊你怎么看餐飲休閑娛樂和購物中心的角色？

大潤發中國區發展部總經理 洪萬康先生

【洪萬康】：今天參加會議我學到了很多。

剛才餐飲的老會長講的很精彩，他們有很多的實踐經驗。我們多數都是開發商，經營者比較少。大潤發在幾年的發展過程當中，我們確實也碰到了一些問題。剛才講了城市綜合體，城市綜合體的概念很大，不但是購物中心，包括的面很廣。購物中心是整合主力店，百貨公司是整合品牌店，大潤發是大賣場，整合最基本的商品，我是商品的整合者。每個業態都有不同的定位。現在很多房地產公司都要搞所謂城市綜合體，實際上他們搞購物中心，但是在搞購物中心的時候，因為他們原來都是從房地產開發角度，比較浮躁，想到很多都是賣掉，或者想到的是租金，沒有想到商業如何做好，讓商業不動產，長期有持續發展。所以很多都是建好了以后找我招租，有時候我對于他們都沒有希望了，因為他不知道我需要什么。如果他說拿了一塊地，沒有建成，沒有規劃，我是很興奮，我馬上就要斗志，因為這個商機給了我，不能喪失。大賣場競爭很激烈，如果一旦我懈怠，家樂福和沃爾瑪都去談了，我的機會可能喪失。

現在有很多的開發商和我們接觸了以后，我感到很可惜，位置選的很好，房子建錯了。就是小的餐飲你不要忽略它，事先要為它考慮好，他怎么把生意做好，要聽取這個行業經營者的意見是非常重要的。我們在座每個人都有一個家庭，我家里有油鹽醬醋怎么放不是聽我的，是聽我的太太。我們要聽誰的？要聽消費者，消費者是我們的衣食父母。搞商業要了解顧客需求，并且讓顧客滿意。現在有很多搞商業不動產的沒有考慮這一點，他要了解錢怎么回來，資金流怎么趕快回到口袋里，什么地方可以賣的高一點。我們一定要考慮顧客的需求，我們很多開發商在溝通當中，這個購物中心建好了，請問這個購物中心那么大的體量，你員工的停車放在哪里。他要上班怎么來，很多是摩托車、自行車，所以我們說連員工的車都要考慮到。他考慮的是商業面積，根本不考慮工人服務方面的問題，這是非常重要的。商場建好以后可以持續發展嗎？我們的消費者開著車過來，他到大寧購物中心不能停車，他現在再也不敢來了，他不在乎錢，在乎方便，對于他服務。

作為我們大型超市來說，我們有很大的展示面積。現在有很多的大型超市，他想做二房東平衡租金。請問在座搞商業不動產的，搞城市購物中心的，你希望他進來嗎？因為他考慮要搶你的生意，因為你是要做房東，把小窗戶租出去，他要做二房東。真正要把業態做好，如果他在考慮這個面積的時候，把自營的面積考慮很大，你可以和他交流。他在和你交流的時候，把租金放在最后一位，把功能放在最前面，你可以和他交流下去。為什么？這是我們共同賺錢的載體。地方選對了，房子建錯了完蛋了。我們說地方選對了，你的房子也要建對，第三步就是找經營者。

所以，在座各位都是搞房地產和商業不動產的，千萬一定要事先考慮周到。這一點我非常佩服邊上的鄭總，他曾經跟我講，大寧國際購物中心招商花了18個月，基本上在打樁的時候，它的基本面，所有招商已經完成，建筑花了18個月，一氣呵成。我們要開商店，一定要干干凈凈，一定要把它整理的清清楚楚；所有的商家最好一氣呵成，一起開，這個要預先做大量的準備工作，比如說規劃設計。現在大家不要熱衷于搞城市綜合體，搞購物中心，這個投資量很大。我們公司也有一定的資金實力，但是讓我們搞購物中心還非常怕，因為沒有經驗不敢搞。人家說大潤發為什么不搞百貨公司，沒有這個能力，因為我們不懂百貨公司。實際上商業是一個綜合的項目，每一個業態都有它的專長和基礎。現在為止我們只是做大賣場。而且我們希望把我們自營面積越做越大，我的外租面積是零。我們和很多開發商溝通的時候，一定要多規劃，多考慮，考慮的面要非常的廣。主要的核心思想就是顧客需求。你作為顧客開車過來方便嗎，你的品項是不是齊全。

另外還有很多人認為大賣場的租金低，我告訴大家不低。問題是你給他這個平臺，他能不能賺錢，你給他這個平臺，他賺不到錢，你還要高租金，那不是黃世仁和楊白勞的關系嗎。我們有一個店在楊浦，當時我們開的時候，大家覺得不可思議，因為一層最好的地方我去停車，一層是商業最好的地方，最有價值的地方，二層是整個樓面都是商場。后來大連萬達進來了，沃爾瑪進來了，我們也怕了。后來一看我不怕了，因為跑到二樓、三樓、四樓，我的武器比大好，客人愿意到我這個地方來，他購物方便。了解顧客需求，讓顧客滿意是我們的核心。商業不動產首先要把商業放在前面。

謝謝大家！

【劉琛】：我們謝謝洪總！您講的很具體。作為購物中心，洪總提到了很多的建議。接下來有請鄭總，鄭總業態的組合能力非常強，得到了臺上兩位嘉賓的認可。

崇邦集團總裁 鄭秉澤先生

【鄭秉澤】：我看到這個問題可以從三個層面來講。第一個是目標。第二個是過程。第三個是結果。大寧和金橋在座各位都去過，我最初不知道大寧這個地塊在哪，閘北區我從來沒來過。那時候地鐵一號線開了，很多中高檔的樓落成，應該有這個需求了。我們做市場調查，在市場調查的基礎上我們做了目標，這是滬北地區的中檔和兼顧中高檔的地位。我們說有一個項目在大寧，在閘北區，我們請大部分的商戶來看，他們不愿意看。第三次來的時候看到峰頂了，政府看到我們全力以赴，也是大力支持。

相比之下金橋難度比大寧高很多。我很少看到這樣的地塊，還有一條尾巴，每一邊都是400米。大寧是最理想的，方方正正。大寧這個項目基本上不分區的，餐飲也有、娛樂也有。我們的概念就是讓這個項目看起來是一個自然發展的項目。金橋有功能分區，有一個缺點，你把人分流了，把功能分流了。金橋在五公里半徑，我們有跨國企業、跨國銀行。金橋這個項目的功能定位，最后我們定在以兒童的需求為主。如果你去金橋會發現兒童的東西很多。

【劉琛】：我們接下來聽聽臺上最年輕的，最有時尚特色的，弘策中國的總經理宋捷先生。持續購物的休閑空間是宋總最看中的，您對于業態的整合是怎么看的？

【宋捷】：很高興參加這個會議。我覺得整個商業地產給我們未來城市發展帶來的作用是顯而易見的。我們目前一些商業的消費，近期的體驗有多少人是從這條街的這頭逛那那頭。我做過這個調研，問50個人，可能只有不到5個人有這樣的消費體驗。當然我只是作為長期居住在這個城市的消費者，如果是外地的游客是另外一個層面。

換句話說，未來的商業模式、購物中心一定是引領整個商業發展潮流的，我覺得這是非常重要的體驗。我們更多希望一站式的服務。我們軌道交通走到了購物中心中間，這是作為零成本直接可以到達的區域。更多考慮在這樣的購物中心，能不能滿足家庭為中心的吃喝玩樂、聚會、郊友，在一站式搞定的商業空間。如果有，這個商業空間是有潛力的。像上海這樣特大型的城市，它不是一個商業街，也不是一兩個商圈，可能是無數個商圈帶來城市發展。像有一些非傳統的熱點區域，像五角場等等，原來不是特別發達的區域，隨著購物中心的到來，整個區域消費習慣有了很大的變化。現在孩子的吸引力很大，小手拉大手，可能會把我們的父母帶到購物中心去。整個這樣的發展趨勢和城市綜合體相結合，就是我們商業地產商未來想走的路。

作為一個城市綜合體的發展來講，我覺得對于開發商是一個非常大的困惑和包袱。城市綜合體不是一般的開發商可以玩得起的，就像大連萬達的項目都在改。我覺得像鄭總全部持有，長期開發一定有背后的財團，大量背后的支持做這樣的項目，才能實現所謂的商業運行。我覺得購物中心是引領整個市場的商業模式。這是不可避免的，如果房地產商要做商業開發，它一定會想我人流多少，有多少需要在市場上兌現。像洪總自己做商業品牌的，他和開發商的合作很長，可能需要10—15年。這些年當中開發商要把業態好好的控制好。大家長期經營這樣的商圈，把這個商圈才能打造好。但是有多少的開發商把所有的商圈放在手上。更多的房地產商去二三線拿地，和政府談條件是你要給我多少住宅。當你這個市場一旦賣的時候，你設計師隨身一筆，在實際經營當中可能就是一個敗筆。我覺得這方面第一要考慮用戶需求，開發商的客戶是商家，商家的客戶是消費者，這個鏈怎么串起，對于商業地產的結合來講值得我們去思考。

【劉琛】：非常感謝！大家知道購物中心這個過程當中取得的結果，大家看到大寧就是很理想的結果，得到了很多人的認可。當然也有不理想的結果，需要我們溝通深思。由于時間關系，我們想請每位嘉賓簡單描述一下，對于區域性購物中心的配置上注意哪些問題？

【鄭秉澤】：大寧是我們城市綜合體的第一代，現在我們開發的是第四代。人民幣是跟著人民走，我們目前消費的主流是25歲—39歲，我是過來人，20—50歲，你的消費行為很不一樣。我們現在透視第四代城市綜合體，這些人肯定是我們改革開放富有的一代，消費能力最強的，最穩健的方式就是跟著這些人走。但是這些人也是不斷的變，十年以后他們的消費行為，他們的要求和今天很不一樣。核心問題是看我們人口的變化。

【何義釗】：剛才專家講到了自己持有和租賃，我接觸的兩個行業，酒店資金回收確實非常慢，但是如果酒店經營好，它的效益是經營的效益，非常重要的是整個企業在資本市場的地位提高了。餐飲這一方面我贊成鄭總的做法，絕對不能由二房東銷售。如果這樣的話，我們的餐飲業態結構絕對不能保持下去。第二、餐飲的比例也不是越多越好。另外我們餐飲到底選什么品牌進來，一定要根據你的周邊市場情況定位，不要只偏重于某一種業態。現在我發現有的購物中心只考慮年輕人，全部都是休閑產品，結果正餐、商務客人、中高檔家庭的家庭消費他不去了，因為那個地方連一間包房都沒有。各種業態的比例一定要有一個市場定位，不能誰出高房租你就讓他進來。還有剛才鄭總講了希望我們開發商早期注意，你到底怎么樣布局內部的區域劃分，我們現在有的地區出現了什么問題呢？他沒有考慮商務客源，簡單來說老板請客，如果和他的伙計在一個電梯上來，結果這個老板下次就不來了。在餐飲的方面要從經營的角度考慮定位和策劃。

【宋捷】：我覺得商業這塊的發展，何會長講了商業定位不準確，造成了生意做不好的案例。我們也做類似的商業項目開發，就是寫字樓裙房商業價值的挖掘非常有價值。在上海這個中心區域里面有很多的寫字樓，寫字樓的裙房整個空間力度做得不是很好，甚至像南京路、淮海路也有很多的商業物業裙房做得不是很好。我覺得這塊的市場價值還是很大的，我們的概念是希望把它通過整體的改造，運營提升它的業態價值。本來我們不是一個主力店，但是我可以做區域范圍內商業形態的互補。通常這部分的物業和軌道交通物業聯系，周邊的宴請、約會都是非常的方便，這塊的商業空間價值挖掘很大。

另外就是社區型商業。社區型商業是更多房地產開發，政府規劃帶出的一塊商業。這塊商業價值的利用是非常多的開發商很頭疼的，這塊要招商，要開業，這塊商業做得好，對于小區的商業配套帶來非常大的價值提升。我認為這塊的商業如果做得好還是有很多的機會，因為可能在這些區域，有一些品牌的商家進入到所謂的居住小區的配套，因為這些區域位置不是特別理想，但是租金要求非常低。一些所謂的連鎖品牌的商家，比如面包房、便利店、咖啡廳和美容美發，這些生活類的商業進入社區商業，這些社區商業的入住率和商業價值，包括二手市場上的買賣空間價值都會做得非常好。軌道交通越來越多的走到這些小區附近，這些區域聯合起來，商圈也會帶來。這部分商業不能和購物中心相比，但是它是商業業態當中不能缺少的，也是未來市場有競爭力的。

【洪萬康】講到購物中心的建造，因為我不是搞購物中心的，所以只能談談一些體會。第一、我們要計算人口數量。我們中國是一個跳躍式發展的國家，我們城鎮的發展也是顯著的，我們要超前考慮這些問題。一個是人口幾年以后的發展趨勢要了解，每個城市都有規劃，要規劃到什么年代，比如2020年有多少人口，基本上還是可以達成的。這一點中國的政府和其他的不一樣，因為我們正在發展過程當中，人口數量我們要計算，發展的將來我們要超前的考慮。我在公司里面經常和一些員工講，我們要展望20年以后的大潤發到底怎么樣，十年以后的大潤發到底怎么樣，再考慮明年大潤發應該怎么辦。建購物中心我認為也是這樣的道理，十年以后的購物中心到底會形成怎么樣的購物中心，消費群體到底怎么樣，二十年以后怎么樣。因為你的物業是會升值的，你考慮不周到，這個物業就沒有價值。所以在上海20年代、30年代建了很多的花園洋房，都是非常的有價值。我覺得要超前考慮這些問題，能夠想得遠一點。

【劉琛】：非常感謝！城市綜合體作為我們國家發展和城市發展的契機，有很多的話題可以探討。今天因為時間關系就分享到這里。謝謝各位！

【主持人】：謝謝各位嘉賓帶給我們的精彩互動，謝謝嘉賓主持人。各位領導、各位來賓，今天的論壇接近到了尾聲。本次論壇為我們提供了未來城市綜合體開發的啟示，相信大家的共同努力下，城市綜合體開發建設會進入一個更加迅速的發展時期。非常感謝各位領導、專家和在座各位嘉賓在百忙之中趕來參加我們今天的盛會，以及今天到場的各位媒體朋友們！中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇到此結束！

（全文結束）

第三篇：第二屆中國城市管理高峰論壇嘉賓觀點實錄[最終版]

第二屆中國城市管理高峰論壇

主題：第二屆中國城市管理高峰論壇 時間：2012年12月8日上午 地點：開封開元酒店開元廳

肖勤福：各位領導、各位來賓，女士們、先生們，大家上午好！我們今天聚集在一個特殊的地方要做一件具有特殊重要性的事情，說到地點的特殊，讓我們回顧一千年前，有這樣一個國度，人口一億兩千多萬，GDP總量占世界的60%，人均GDP兩千兩百多美元，這個國家的首都人口過百萬，它的城市規劃和建筑的藝術、城市的管理與運營的藝術、城市的商業、城市的文化等等都達到了當時人類文明所能企及的高度。這個國家的這個都城就是我們今天所在的地方——開封。

十八大剛剛閉幕，我們聚集在這里探討一千年之后在中華民族復興的過程當中如何貫徹落實好十八大精神的有關要求，推進我國城鎮化建設，是一件十分重要、十分有意義的事情。那么，這是作為幾家主辦單位、承辦單位合作的第二屆城市管理高峰論壇，第一界是在上海的崇明島召開的，那是在兩年前，那次會議也像今天一樣群賢畢至、高朋滿座。在那次會議上許多專家和領導提出的觀點給城市規劃者、管理者提出了許許多多啟發。今天我們也想做這樣一件事情，并且把它做得更好。

十八大對我們如何走得又好又快提出了新的要求，尤其是放到“四化”相互關系當中透視、觀察和把握。我們應當結合城市、城鎮建設與發展的實踐，今天我們在這里結合開封城市建設和發展的實踐做進一步的探索，對所存在的一些問題和矛盾提出一些解決的思路和方案。接下來我先介紹光臨本屆論壇的領導和專家，他們是： 全國人大財經委員會副主任尹中卿先生； 北京大學校長周其鳳先生； 海峽兩岸關系協會會長王富卿先生； 中國僑聯副主席王永樂先生； 中央黨校進修部主任黃憲起先生； 國土資源部規劃司司長董祚繼先生； 河南省國土資源廳廳長張啟生先生； 河南省住房和城鄉建設廳廳長劉洪濤先生； 國家民政部基層政權和社區建設司副司長劉勇先生； 開封市委書記祁金立先生； 開封市市長吉炳偉先生； 北京大學校長助理黃桂田先生。

還有其它很多部門和機構的領導和專家，來自河南省政府、開封市委、市政府以及市各主管部門的領導。北京大學各院系領導、北大附屬中學、北大優教中心領導。國開行等金融機構的領導、方正集團以及各產業平臺的領導，企業家代表、各業專家還有來自北京、重慶、武漢、成都、昆明等地方政府的領導，來自中央電視臺、中央人民廣播電臺、新華社、中新社、人民日報、經濟日報、新華網、新浪網等70多家媒體的朋友們。在這里我代表主辦和承辦單位再次對大家的光臨表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

下面我宣布第二屆中國城市管理高峰論壇正式開始！下面我們進入歡迎致辭環節，首先有請河南省住房和建設廳廳長劉洪濤先生為大家致辭！

劉洪濤：尊敬的各位領導、各位來賓，大家上午好！今天中共中央黨校、開封市人民政府主辦的第二屆中國城市管理高峰論壇在古都開封隆重舉行，我謹代表河南省住房和城鄉建設廳對論壇的成功舉辦表示熱烈的祝賀，對各位領導、各位來賓的到來表示熱烈的歡迎和誠摯的感謝！

城鎮化是經濟社會發展的客觀趨勢，是現代化的必經之路，也是我國未來經濟社會發展的最大驅動力。十八大對城鎮化工作做出了明確要求，提出要積極穩妥推進城鎮化。河南是中國的縮影，在河南這樣一個人口密度大、人均資源少的中部省份，河南目前是一億多人口，16.7萬平方公里。河南的人口密度為每平方公里600人，相當于澳大利亞堪培拉城市的人口。在河南這樣的省份里能否走出一條科學化、可持續的城鎮化發展之路，關乎中國現代化全局。近年來，河南立足省情，成功探索不以犧牲農業和糧食、生態和環境為代價的以新型城鎮化為引領的“三化協調”科學發展之路，賦予新型城鎮化的新的歷史使命，并將其作為中原經濟區建設的核心內容，為全國其它同類地區探索路子積累經驗。

河南的新型城鎮化體現了發展理念、發展方式、發展路徑創新，以傳統城鎮化相比更加突出可持續發展，更加突出城鄉統籌，更加突出以人為本，更加突出與信息化的互動，以新型城鎮化為引領有利于促進人口、產業、土地、資金等要素在農業和非農業產業之間，城市和鄉村之間優化配置，破解用地剛性需求與保護耕地硬性約束難題，拓寬城市發展空間。河南的新型城鎮化按照整體發展理念，緊湊城市理念和理性增長理念，著力構建國家區域中心城市、地區中心城市、縣域中心城市、中心鎮的城鎮體系，以城市新居、城市組團、商業中心區和特色商業區等載體建設為突破口，尤其將新型農村社區作為中央統籌結合點，加快農村生產方式和農民生活方式轉變，使廣大農民享受經濟發展成果。

各位領導、各位來賓，作為這次論壇的主辦方之一，能和大家在這里相聚，圍繞新型城鎮化這一重大特點進行深入討論，我感到非常榮幸，在接下來的時間里我也期待著來自各方面專家、學者的真知灼見，相信大家的建議和意見將對我省推進新型城鎮化進程起到十分重要的作用。同時，感謝中央黨校、北大資源集團、開封市政府為本次論壇做出努力，預祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

肖勤福：感謝劉洪濤先生的致辭，他在致辭當中為我們介紹和展示了河南省這幾年城鎮化的寶貴實踐，為我們提供了新鮮的思想材料，謝謝！下面我們有請中共開封市委書記祁金立先生致詞！

祁金立：尊敬的各位領導、各位嘉賓，女士們、先生們、朋友們，大家上午好！在全國上下深入學習貫徹黨的十八大精神的重要時刻，我們非常高興地迎來了參加第二屆中國城市管理高峰論壇的各位領導和嘉賓，在此我代表中共開封市委、開封市人民政府對本屆中國城市管理高峰論壇的舉辦表示熱烈的祝賀，對各位領導和各位嘉賓的到來表示誠摯的歡迎！本屆中國城市管理高峰論壇能夠在開封舉辦，我們感到非常的榮幸，特別是這次論壇將主題確定為十八大精神與中國新型城鎮化道路，這對于作為中原經濟區核心城市的開封來說既是一種主題的契合、發展的共振，更是一次實地指導和促進。作為國務院首批歷史文化名城和我國八大古都之一，開封是一座清明上河、揚名天下的城，一座風聲水起的城，一座持續發展、快速崛起的城。

當前，隨著國家促進中部崛起戰略的實施，河南省推進中原經濟區建設鄭汴一體化發展步伐的加快，加上北大方正集團等一批重大項目的實施，開封正在涌現出旺盛的發展活力，尤其是國務院最近批復的中原經濟區規劃提出推動包括開封在內的五個城市向特大城市發展，再次彰顯了開封在全國、全省的重要戰略地位。現在，辛勞質樸、務實奮進的開封人民正在全力提力開封，不久將來古城開封將再現一幅清明上河圖。

各位領導、各位嘉賓，本次論壇領導和專家的精彩論斷將給我們帶來權威指導，將極大地拓展我們的思維和視野，也必將對開封城鄉建設發展起到巨大的推動作用。我們真誠地希望各位領導和專家在開封期間能夠多走走、多看看，對開封的工作不吝賜教，為開封的發展傳經送寶、牽線搭橋，真正把開封作為研究成果轉化的試驗田和事業發展的創新地，讓更多的研究成果轉化為支撐開封發展的政策和措施，從而使開封發展得更好、更快，讓開封的明天更加美好。

最后，預祝本次論壇取得圓滿成功，祝各位領導和嘉賓工作順利、身體健康，謝謝大家！

肖勤福：謝謝祁金立先生，從他致辭當中我們可以感受到千年前的開封十分了得，未來的開封同樣十分了得。在中部崛起戰略和中原經濟區的發展過程中，開封擔當著十分重要的職責，我們期待著開封美好的明天！下面我們有請方正集團董事長魏新先生致詞！

魏新：尊敬的各位領導、各位來賓、媒體朋友們，大家上午好！非常榮幸今天能夠邀請到這么多的領導、專家學者、企業精英還有媒體朋友來共議城鎮化建設、城市化發展的大課題。作為承辦方我謹代表北大方正集團、北大資源集團向論壇的主辦方中共中央黨校報刊社、河南省住建廳、開封市人民政府表示誠摯的感謝！同時，也向各位嘉賓蒞臨本次會議和論壇表示熱烈的歡迎，歡迎大家！

在中原經濟區和中原城市群發展戰略的指導下，河南省委、省政府提出優先發展鄭汴一體化、發展開封新區，同時把鄭汴一體化提到了議事日程上。而開封新區作為鄭汴一體化的橋頭堡，它迎來了大跨越、大發展的歷史機遇時期，開封是昔日的七朝古都，是今天充滿生機的熱土。北大方正集團愿意積極參與進來，利用自己獨特的產學研相互融合的產業模式以及更多的資源優勢，為開封，為河南的建設和發展貢獻一份力量。

我很高興看到北大資源集團已經和開封市合作，展開城市運營實踐，結合當地獨特的文化地理優勢來建設運糧河項目。運糧河項目以開封千年歷史積淀為根，以北大方正集團在教育、科技、金融、醫療等方面的資源為基進行專業開發運作，必將打造成一個生態、宜居、和諧的復合型新城區。希望各位能在開封濃郁的歷史文化氛圍下迸發出更多的觀點，給予運糧河項目指導和幫助，為中原經濟區發展貢獻自己的智慧了力量。傳承歷史、創新未來，我們一定能夠在更高、更遠、更深的層次，通過我們真誠地合作、共同的努力，為中原城市群的崛起添磚加瓦。

最后，預祝本次論壇取得圓滿成功，祝大家身體健康，謝謝大家！

肖勤福：領導致辭環節告一段落，從各位領導致辭當中我們可以聽出來大家對這次論壇的期待，確實這次論壇凝聚了很多領導和工作人員的心血，特別是開封市委、市政府對這次會議的召開提出了很多支持，我們河南省住建廳也給我們做了很多指導和相關的工作，特別感謝他們！

下面我們進入領導演講講話，首先有請中央黨校校委委員、進修部主任黃憲起先生講話，有請！

黃憲起：尊敬的各位領導、各位嘉賓、各新聞媒體的朋友，女士們、先生們，大家上午好！首先我代表中央黨校對第二屆中國城市管理高峰論壇的順利召開表示衷心的祝賀！舉世矚目的黨的十八大剛剛勝利閉幕，全黨、全國都在深入學習貫徹黨的十八大精神，萬眾一心，為全面實現建成小康社會的宏偉目標而奮斗。在這樣一個重要的歷史時機，第二屆中國城市管理高峰論壇以十八大精神，與中國城鎮化道路為主題，切實貫徹落實十八大精神實實在在的行動，來自各方面的專家、學者、領導、企業家匯聚開封可謂天時地利人和。

開封，七朝古都，中原腹地、黃河之濱、中華民族主要發祥地之一，我國著名的歷史文化名城。中華民族優秀傳統美德集中體現在開封悠久的歷史文化之中，包公的公正清廉、楊家將的忠誠報國、水滸好漢的行俠仗義為人傳誦。城市是經濟的發動機，是文化傳承和創新的平臺，是社會管理的核心，是經濟、政治、文化、社會管理和生態文明建設的綜合體；是實現全面建設小康社會的關鍵和樞紐，黨的十八大報告提出要堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，推動信息化和工業化深度融合，工業化和城鎮化良性互動，城鎮化和農業現代化相互協調，促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展。改革開放30多年來，我國城鎮化速度很快，城市建設、城市管理都取得了巨大的成就，人民群眾得到了實實在在的好處。面向未來，按照科學發展觀的要求，面對黨的十八大提出的全面建成小康社會的宏偉目標，著眼黨的十八大提出中國特色社會主義建設五位一體的總體布局，聚焦人民群眾對美好生活的新期待，如何實現城鎮化的科學發展，城市的科學管理，樹立科學的城市意識和城市理念，解決好當今城市出現的和可能會出現的發展難、就業難、行路難、上學難、住房難、就醫難、安全難等等問題，我想請大家利用這樣一個論壇發表真知灼見，交流經驗信息，破解城鎮化發展的諸多難題、新題，為我國的城鎮化發展和城市管理，也為開封這座歷史文化名城的新發展起到重要的、巨大的推動和促進作用。最后，預祝第二屆中國城市管理高峰論壇圓滿成功，謝謝大家！

肖勤福：下面我們有請全國人大財經委員會副主任尹中卿先生講話！

尹中卿：很高興來到河南開封，來到七朝古都，剛才肖社長說是一千年國家最發達的城市，來參加第二屆中國城市管理高峰論壇。兩年前在上海崇明島我也有幸參加了第一屆論壇。今年4月中旬我們全國人大財經委員會和農業委員會曾經來到河南調研，先后到了鄭州、新鄉、洛陽、平頂山、濮陽和許昌，來調研河南的新型城鎮化建設和新型農村社區建設，回去之后向中央提交了調研報告。我們認為河南省提出新型城鎮化和新型農村現代化建設，新就新在跳出了傳統的就城市講城市、就城鎮講城鎮、就農村來講農村的傳統觀念，在實踐中探索出了一條從根本上破解我國城鄉二元結構，有序推進農業轉移人口市民化的途徑和路子。十天前也就是11月26日，國家發展改革委員會印發了經國務院批準的中原經濟區規劃。按照這個規劃，除了河南全境18個地市，還涉及到安徽、河北、山西等地區的市縣區，涵蓋區域面積接近29萬平方公里，涵蓋人口將近1.8億。這個中原經濟區規劃再次強調走城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展的新型城鎮化道路，這與十八大報告關于推動工業化和城鎮化良性互動，城鎮化和農業現代化相互協調的精神是完全一致的。我們知道黨的十八大報告對走中國特色新型城鎮化道路進行了部署，李克強同志最近兩年專門組織力量對今后時期的城鎮化建設進行了很深入的專題研究。前不久，他專門發了一篇文章，就把城鎮化作為未來五年甚至更長時間中國經濟發展的重中之重，也作為轉變經濟發展方式、調整經濟結構、擴大有效需求的一個最主要的平臺和途徑。

所以我認為這次論壇把十八大精神與新型城鎮化放在一起的創意很好。今天我想就農業轉移人口機制談幾點看法。我們知道改革開放30多年來，我國的城鎮化建設取得了顯著成就。城鎮人口從1978年的1.72億人增加到了去年年底6.9億人，這就將近7億人，城鎮化率從1978年的17.92%，就是不到18%，經過33年上升到51.27%，也就是說城市人口首次過半，短短三十多年我國就走過了英國用了220年，美國用了100年，日本用了50年所達到的城鎮化發展階段，也就是城鎮人口在全部人口中間過半。這一成就來之不易。但我們也要清醒地看到，長期以來各個地方都把推進城鎮化簡單地等同于城市建設，過分地注重城市建成區規模的擴張而忽視了城市人口規模的集聚，把農業的轉移人員僅僅當做生產者、當做勞動力，而不愿意接受他們本人和他的家屬進入城市成為市民。結果導致了現在比較嚴重的城鎮化滯后于工業化，很多專家統計，我們國家的城鎮化速度與工業化的進程相差15個百分點，人口的城鎮化嚴重地落后于土地的城鎮化，大量的土地已經劃成了市區，但是大量的人口并沒有相應成為市民，至少還有兩億多農業轉移人口，甚至還不包括他們的家屬，進城工作居住，但卻無法真正地融入城市的真正生活，所以專家把這種城鎮化叫做半城鎮化或叫偽城鎮化。去年就有專家對這個問題進行了分析，認為我們將近7億常住人口中間，實際有將近一半還不是真正的城市市民。

這些問題如果處理不好，特別是第二代農民工就是進城務工的新生代農民工，也就是農業轉移人口他們本來可能就是在城市出生的，他們也不可能再回到祖輩和父母所居住的農村，這些新生態農民工如何把他們真正融入到城市中間呢？解決這些問題已經是當務之急了，如果處理不好，就會阻礙城鎮化的進程，甚至會落入世界上一些國家所謂的中等收入陷井。實際上城鎮化或者城市化它不僅連接了工業和農業，也連接了城市和農村，涉及到居民的生產方式、生活方式的根本改變，涉及到人口、土地、和資金這三種重要資源要素在農業與非農產業，在城市和農村，在我們的東部、中部和西部之間怎么合理地配置，就是人、地、錢，人口是指勞動力，土地和資本或者資金。目前，我們國家城鎮化正面臨著進一步深入發展的歷史機遇期，很多專家估計在今后的20年或30年，我們還會有每年將近一個百分點的空間，也就是說要達到現在發達國家70%—80%的城市化率，那么我們現在還有將近30年的發展空間。所以我們必須在今后一個時期按照十八大的要求，堅定不移地走中國特色新型城鎮化道路，從單純的城市化轉向新型的城鎮化，從土地的城鎮化轉向人口的城鎮化，創新農業轉移人口的市民化機制，就是如何把符合條件的進城務工的農民、農業轉移人口或者農民工及其家屬把他變成真正的城鎮居民和城市居民，努力提高城鎮化的質量，使城鄉居民公平地共享城鎮化發展成果，那么我認為有這么幾項工作：

第一項工作就是要創新農業人口有序轉移機制。努力實現基本公共服務和社會保障全覆蓋，這是十八大報告提出的提法，我們原來叫廣覆蓋，現在提出全覆蓋。廣覆蓋再廣也還會有一部分人進不來，十八大提出全覆蓋就是不分差距，城鎮化絕對不是單純的城市空間的擴張，也不能簡單地追求統計數據的城鎮化率，我們現在的統計數據的城鎮化率它是按照在城鎮連續居住超過6個月，就把他當成城鎮化、城市人口。這里邊不僅包括了戶籍在本地的人口，也包括戶籍在本地的農業人口，還包括了外地雖然是城鎮戶籍但卻是外地的到大城市漂著的人，也包括外地的農業人口，所以這樣的城鎮化率僅僅是統計數據上的，就是我們剛才講到的6.91億人，51.27%的城鎮化率實際上是一個偽命題，真正地提高城鎮化的質量，我們更緊迫的不是盲目地擴大城區，不是盲目地追求統計數據上的城鎮化率，而是要更加緊迫地把實踐人口的城鎮化作為我們的主要任務，就是實現農業轉移人口把他轉化為市民，這就要以存量帶動增量，先解決現在兩億多農業轉移人口已經進城了還沒有辦法落戶的問題，沒有辦法享受同城同等待遇的問題，然后再解決新進入城市的人口，用存量優先，然后帶動增量的解決，有序地推進農業轉移人口市民化的進程。做到這一點那就要推進戶籍制度改革和人口遷移體制改革，逐步建立城鄉一體的居住政策，以舉家遷徙和新生代農民工為重點，以就業年限或者居住年限，或者參加社保的年限這三者為基準，就是一個按照你就在本地有穩定工作的時間，再一個在城市拿到常住人口居住證多長時間，還有參加社會保險的時間，來加快放開在中小城市和小城鎮落戶的限制。我們今年4月份來調研，河南的一些城市已經對中小城鎮的落戶限制做了規定，然后就要逐步放寬大中城市，特別是地級市、省會市這種落戶的限制，再逐步放開特大型的城市包括北京、上海這樣的落戶限制，來引導和促進符合條件的農業轉移人口在城鎮落戶定居。

第二個工作是要推進公共服務和社會福利體系的改革。逐步實現農業的轉移人口進城落戶后在子女教育、文化休閑、醫療衛生、就業服務、勞動報酬、住房租購方面與城鎮居民享受同等待遇，促進城市的基本公共服務和社會福利均等化。引導農業轉移人口不斷地提高就業能力、生存能力和競爭力。通過改革收入分配制度特別是在初次分配中間應當從過去單純注重效率轉變為既注重效率，也要注重過程，就是說農民工在打工過程中也要逐步提高工資，使農民工或者進城務工人員、農業轉移人口真正地靠勞動報酬和產業發展來逐步融入各類城市和小城鎮。

第三個工作是要推進社會保障制度改革。逐步地將進城的農業轉移人口納入到社會保障體系，盡快地實現社會保險關系，特別是養老保險、失業保險在不同統籌區里的轉移接續和不同制度間的銜接轉移，不斷提高統籌層次，逐步實現社會保障全覆蓋。這是第一項任務，就是關于創新農業人口的有序轉移機制。

第二項任務是解決農村土地流轉承包的機制，積極破解城鄉二元結構和城市內部的二元結構。城鎮化建設需要占用土地空間，近年來一些地方的攤大餅方式來簡單擴大城市規模，大量的農業轉移人口進城之后它的宅基地常年閑置甚至出現了空心村，甚至一些地方承包的土地也荒廢了，鄉村建房、城鎮租房，農民工把他自己獲得的大量錢跑到大家又蓋了房子，但是又沒有人住，大量的城鄉建設用地規模這些年不減反增，所以提高城鎮化質量必須強調要集約地利用土地，這就要優化土地結構，統籌開展土地綜合整治，擴大空間的配置范圍，積極推進城鄉建設用地的增減掛鉤。第二要打通城鄉土地轉化的渠道，要統籌城鄉發展。河南省提出要統籌城鄉發展，鼓勵農業轉移人口進城后要用農村承包土地換城鎮戶口、換社會保障、換社會福利和公共服務，用農村的宅基地和房屋換城鎮住房，這是城鄉土地轉換渠道的有效辦法。第三是要加快征地制度改革，逐步縮小現在通行的征地范圍，規范征地程序，解決好被征土地的農民轉移到城市后就業、住房、社會保障問題，保障對征地農民的長遠生計。前不久我們召開座談會，很多地方的專家談到現在雖然講同地同價，國有土地和集體土地要同地同價，但現在農村土地轉移到國有土地，國有土地轉變為建設用地過程中既有補償不到位的問題，也有補償過度的問題，就是在邊遠的地方一些鐵路、高速公路、機場、南水北調這些大型項目建設中對農民利益土地的征用補償沒有到位。在大城市城中村改造中，一些城郊農民毫無差別地享受了很優厚的補償，補償了三四套房子，而且補很多錢，使現在城市建設的成本不合理，急劇的上漲，而這種收益被城中村和城鎮郊區少部分農民占有，但是他們又拿去揮霍，并沒有轉化為生產資本，這是現在很嚴重的問題。

第三項任務就是要創新資金多元的籌措機制，盡量滿足農村轉移人口市民化的資金需求，農業轉移人口市民化現在資金缺口很大，要解決這些資金問題需要政府推動，需要社會參與，也需要進城的農業人口個人努力，通過這三方共同籌措資金。首先對于政府來說要保障和完善財政的機制，通過完善預算的編制和管理，將農業轉移人口的基本公共服務支出列入政府一般預算安排，盡快開通房地產稅、資源稅、環境稅來構建地方稅體系，來增加土地出讓金支出的比例。現在一些地方土地出讓金已經接近于一般公共財政收入的一半，甚至有些已經占70%、80%，關鍵是土地出讓金的支出要增加到用于農民進城人口市民化方面來，持續加大財政投入的力度，合理地建立不同層級政府公共支出的責任，還要設立農業人口轉移市民化的專項資金，現在沿海地區大城市它的轉移支付并沒有按照現在的常住人口來進行，還是按照原來的戶籍制度進行的，而西部地區一些農村人口轉移出去了，但還是按原來的戶籍人口進行轉移支付的。通過這樣的制度才可以減輕現在流入力吸納農業轉移人口的負擔。第二對社會來說要鼓勵拓展市場運作、社會參與渠道來解決資金缺口，推動有條件的地方政府整合現有的投融資平臺，注入優質的資產，提高融資能力。鼓勵有條件的投融資平臺采取發行城市建設債券、上市融資、信托等形式來籌措城市的建設資金，積極地探索實行城市基礎設施特許經營制度，就是把社會資本、民間資本和私有資本引進到城市的基礎設施建設中來，來參與城鎮建設。最后就是對進城務工農民來說要增加他的進城資本，土地承包權、宅基地經營權這是法律賦予農民的財產權利，是受法律保護的，應該說任何人都無權剝奪。為了健全農村的價格發現機制，鼓勵和支持落戶到城鎮的居民退出他原來在農村的宅基地和房屋，所以河南在推行新型農村社區建設就在探索這條路子，所以開展土地承包經營權和其它的集體經濟權益有償地流轉和讓渡，所以以土地承包權、宅基地和集體經濟的財產權益的轉讓來支付遷移到城鎮定居的農民進城居住、生活的成本，所以對于這些人群政府要給予一定的安置費用，使在不遠的將來不僅使現在進入城鎮的2億多農業轉移人口能夠順利地轉化為城市居民，同時也使今后這些年我們繼續還有將近4億多人轉移到城市當中去，使他們有進城居住生活的資本。

我的演講到這里，謝謝大家！

肖勤福：感謝剛才兩位主任的精彩講話，他們對當前城鎮化當中存在的問題做了分析，特別是農村人口向城市轉移的機制問題等，非常感謝！時間所限，本來尹主任可以講得更多，就留待以后做安排。下面有請北京大學校長周其鳳先生為大家講話！

周其鳳：正如中央黨校肖社長所說的，我們是在一個特殊的地點召開一個有特殊意義的會議，這次會議毫無疑問對于我們深入學習貫徹黨的十八大精神，積極穩妥地推進城鎮化建設具有積極的意義。北大資源集團有幸能夠承辦這次會議，我要代表北大感謝主辦方對北大資源的信任，我相信北大資源集團一定會努力把這次會議開好。城鎮化進程毫無疑問是一個綜合性的問題，剛才尹主任做了非常精彩的演講，它不僅涉及到經濟的問題，也是政治的問題，也是社會的問題，也是文化的問題，也是生態的問題，所以是一個非常綜合性的問題。我們面對的是一個綜合性的挑戰。

大家都知道北京大學是一所綜合性大學，我們有人文學科，以中國語言文化、歷史、哲學、考古、外國語言文學等為代表組成的人文學科領域。我們也有社會科學的領域，包括政治、經濟、法律、管理、國際關系、國家發展、新聞傳媒等等；我們也有自然學科領域，包括數學、物理、化學、生命科學、空間科學、地球科學等等；我們也有信息科學技術與工程的學科領域，包括電子信息、規劃、景觀、環境科學與工程和新型工程學科像新能源、生物醫學工程、航空航天等等，我們還有一個龐大的醫學領域，因為原來的北京醫科大學在十年前整個加入到北京大學這個大家庭，我們的醫學當然有基礎醫學、臨床醫學、護理、公共衛生、精神病、口腔等等，我們的臨床醫院就有八家，據他們告訴我光去年一年到北大八家醫院看病的病人就超過一千萬。

所以北京大學是有這五個大學科領域為主的綜合性大學，北大就像河南省的開封一樣這些年有非常快速的發展，我就說我們的這些學科在國際上的影響力根據國外的評價，我們的人文學科在全球的大學的學術貢獻影響力排在第18位，我們的社會科學學術影響力在全球排在了第24位，我們的自然科學在全球的影響力排在了第17位，我們的醫學在全球影響力中排位21位，我們的信息工程在全球排在第34位。所以我很愉快地告訴各位與會代表，北京大學在全國人民的支持和幫助下，這些年發展很快，而且有比較平衡的發展，這五大學科領域都有很大、很明顯的進步，得到了國際同行的肯定和贊譽，在這里我要感謝與會各位以及河南省開封市對北京大學的支持、關心和幫助。

北京大學將服務社會作為北大的主要任務之一，那么我們國家的城鎮化進程剛才我講了是一個非常綜合性的挑戰，北大是一個非常綜合性的大學，我們有責任、有義務要更好地服務于偉大祖國的城鎮化進程，我們也愿意和河南省、開封市的朋友們一起為鄭汴新區的建設，為中原經濟區的建設做出北大人應有的貢獻，再次感謝各位光臨這次大會和你們對北大的信任、支持和關懷，祝大會圓滿成功，祝各位代表健康、愉快，謝謝大家！

肖勤福：謝謝周校長的講話和介紹。北大確實是具有全球影響力的一所學府，它也培育出了像北大方正、北大資源這樣引領全國校辦產業之風騷的校辦企業，我們共同舉辦了兩屆中國城市管理高峰論壇，我們覺得這是一支非常有思想、非常有干勁的企業集團。下面我們有請海峽兩岸關系協會副會長王富卿先生講話！

王富卿：各位來賓、各位朋友，十分高興又一次來到古都開封，十分榮幸受邀參加第二屆中國城市管理高峰論壇。到了開封見到這么多專家、學者、企業家和城市建設和管理的實踐者出席盛會，同時看到中央黨校、北京大學有關的主辦方辛勤的工作，看到河南省開封市各級領導的重視，特別是見到許多老朋友，我感到非常欣慰和高興，借此機會衷心祝賀這次盛會的成功召開。

我第一次到開封是在30年以前，那是1982年，那次是隨同黨的十二大報告起草組到開封來考察。那時候的開封你很難感受到它曾經的輝煌與繁榮，但是它深厚的文化底蘊給大家留下了深刻的印象，近些年來也多次到開封來，看到開封新的變化、新的氣象，都會受到深深的鼓舞。

本次論壇選在黨的十八大召開后不久舉辦，主題是“十八大精神與中國新型城鎮化道路”，有其鮮明的現實意義。我相信有舉辦各方的共同重視和努力，有這么多高水平的與會者的參與，論壇定能取得豐碩的成果，祝大會圓滿成功，謝謝大家！

肖勤福：謝謝王會長，王會長在他幾十年的工作當中對實踐問題，特別是像農村三農文化、城鎮化文化自己的獨到見解，限于時間他沒有展開講。緊接著是專家演講單元。下面我們有請國土資源部董祚繼司長

董祚繼：尊敬的各位領導、各位專家，大家上午好！我跟開封還是多少有一些緣分，兩年前也是在這個地方，當時我參加了另外一個會議，那個會議的主題叫做設立中原經濟區的研討會，我們欣喜地看到中原經濟區夢想成真，最近國務院還批準了中原經濟區的規劃。我和在座的一樣期待著中原經濟區，特別是河南發展的新篇章，我們期待著中原復興、開封復興。我今天發言的題目是城鎮化發展與土地管理制度改革，主要講三個方面：

第一，城鎮化推進中面臨用地兩難。城鎮化是推進科學發展的戰略選擇，未來相當長時間內我國的城鎮化預計還有較高速度的發展，與此同時，城鎮化推進過程中也面臨日益嚴重的用地兩難。一方面我們要堅守耕地紅線，保障國家糧食安全；另一方面我們還必須要保障城鎮化發展的必要用地，促進科學發展。改革開放以來，我國城鎮化加快發展，但城鎮的用地過快增長，土地城鎮化明顯快于人口城鎮化。在這種情況下，國家加大了土地的管控力度。有這么一個概念，就是現在大概每年國家給的用地指標差不多只夠三分之二，缺口有三分之一，所以現在城鎮化發展過程中最大的問題是用地空間不足。與此同時，還出現兩種聲音，一種就是要求放寬土地供應，另外一種是減少土地供應，對這兩種聲音我們要客觀分析。一方面放寬土地供應，威脅國家糧食安全和生態安全。到目前為止我們的糧食生產主要還是依賴于耕地，未來的城鎮化要在更大規模上推進的話，如果不能夠有效遏制城鎮用地的過快擴張，那勢必會占用更多耕地，這恐怕會對國家糧食安全造成威脅，所以不能用繼續擴大用地規模來推進城鎮化。還有一方面是嚴格土地管控也是保護生態環境的現實需要，現在的長三角、珠三角和首都圈，土地的開發強度都比較高，很多地方超過了30%。我們也知道國外很多發達國家控制在10%，高的也不超過15%，再高的話會使得生態環境質量得不到保障。另一方面減少土地供應也不明智，不利于城鎮化的健康發展。你推進城鎮化需要穩定的土地供應保障，從國外情況看，工業化、城鎮化中期建設用地仍會較快增長，這是一個剛性的增長。在這個階段，如果建設空間受限，不僅產業發展受到限制，土地成本的抬高也會制約或者降低出口產品的競爭力。再一個是加強民生建設需要穩定的土地供應保障，現在在城市大家都感覺到生活、生態空間不足，感覺不舒服，未來在這方面用地需求還是要增加的。還要解決農業、農村、農民問題，終究要靠城鎮化發展。

第二，各地圍繞破解用地兩難的制度創新也十分活躍。一方面突破法律手段大力推進集約用地，也取得了一定成效，但是這些措施在一定時間內它的效果受到經濟技術條件和體制機制的制約會打折扣，很難從根本上化解矛盾。我們同時也看到一些地方也嘗試通過更大力度的土地管理制度的創新，就是在強化集約和節約用地同時，拓展建設用地新空間，取得顯著效益，為破解用地兩難提供有益啟示。其實可以結合產業升級、城市更新，通過創新存量用地的管理制度。我們從2009年開始就開展了“三舊”改造試點工作，通過試點發現可以推動民生建設和城鄉面貌的改善，還提高了節約集約用地水平，增加了可用面積。

我給大家舉一些例子，第一個例子是為了推動“三舊”改造，廣東省以合理分配開發利用增值收益為核心，系統構建了存量建設用地再開發利用的政策體系，允許存量土地使用權人在不違反法律法規條件下對土地進行再開發，比如說集體土地經農民集體自愿申請可以征為國有，然后交給農村集體經濟組織進行開發使用。第二個例子是農村土地綜合整治，向結構優化要空間。基本做法是結合城鄉統籌和新農村建設，統一規劃、聚合資金，整體推進綜合治理。嘉興市搞了兩分兩換，核心就是增加掛鉤，取得了很大成效。我通過調研感覺有這么幾點感受，第一是如此做順應了城鄉一體化發展的新要求；第二是適應了農村生產生活的新變化，因為嘉興農民人均純收入當中90%以上不是來自于一產，而是二產和三產的收入；第三是保障了農民得實惠，嘉興通過多年推進城鄉統籌的實施，實現了居民收入差距非常小。第三個例子是麗水的例子，他們是通過創新用地制度，引導工業和城鎮建設盡可能利用農用地。麗水截止去年，做的規模并不大，只有9000多畝，今年列入國土資源部試點以后給他37平方公里，這37平方公里目前有5.1平方公里已經完成了前期開發，麗水的書記正好也在中央黨校和我一個班，前一段時間他很忙，忙著簽約，因為大量的項目都要入駐園區，他感到就是因為有這個開發試點給他提供了開發平臺，所以促進了經濟發展。他們總結低丘緩坡的開發有利于破解土地瓶頸制約，也有利于推進城鎮化健康發展和區域協調發展。

最后一點給大家簡單匯報一下以改革創新精神破解城鎮化推進中的用地兩難。一方面要轉變觀念和方法，全方位推進節約集約用地。因為城鎮化發展本身需要更新觀念，而節約集約用地也需要轉變觀念、轉變方法。節約集約用地不是朝夕之功，所以要梳堵結合，還要尊重群眾和基層首創精神，加強土地管理制度改革的頂層設計。我們要突出重點，著力推進土地管理制度改革，一個是要深化土地使用制度改革，著力推進城鎮低效建設用地再開發，這項改革的實質是對存量用地和增量用地實行差別化管理。二是穩妥推進城鄉建設用地增加掛鉤，促進農村土地整治深入開展，農村土地整治與增加掛鉤二者的關系我認為是相輔相成的，增加掛鉤是動力，缺少這個動力，土地整治難以做大。還要推動低丘緩坡土地開發，優化國土空間開發格局。

我的發言完畢，謝謝大家！

肖勤福：謝謝董司長，他的演講涉及到城鎮化的根本問題，接下來請全國工商聯房地產商會榮譽會長聶梅生女士演講！

聶梅生：各位領導、各位嘉賓，大家上午好！非常高興參加今天的論壇，分配給我的題目是關于房地產和十八大，我就直接切入相對比較敏感的主題：關于房地產的改革和發展。

這一次十八大和房地產相關的主題，我整理一下大概有四個主題和房地產相關，第一主題就是民生主題，第二主題就是城鎮化主題，第三個主題是關于產業結構調整主題，第四是關于經濟結構調整的主題。

關于民生主題，和房地產相關的實際上就是民生主題，這一次十八大把民生主題放的位置非常重要。當然在實體經濟中也受到很多垢病，就是有些產業收入很高，有些產業收入很低，所以通過兩個改革方案可以減少城鄉收入的分配差距。當然，令大家比較鼓舞的是兩個計劃，就是人均固定收入要翻一番，它反映在住房上是什么樣的呢？十八大說了兩句話，但是被坊間和媒體說更可靠的社會保障和更舒適的居住條件。更可靠的社會保障在這里是列前的，被解讀成保障房的社會保障問題，這一塊在國家最近三四年當中不斷提出的。所謂民生問題在住房問題上的反映還有更舒適的居住條件，這也是民生。

在民生主題當中為什么我們說可以解決這個問題呢？我們可以看到從2003年這個綠線是GDP領域的增幅變化，下面是人均可支配收入的表現，可以看到2012年的時候恰恰反過來，GDP在下面，人均收入的變化在上面，這給我們一個期望，將來有可能我們通過家庭收入增長超過GDP增長。

第二主題是關于城鎮化的主題，城鎮化主題折射在房地產上是什么情況呢？我們看一下這個圖，橫軸是城市化率，縱軸是住房銷售面積和銷售額，大家可以看到當城鎮化率超過45%的時候曲線陡然上漲，現在正好處在51%之內的情況下，它的銷售面積和銷售額急劇上升，這也不以人的意志為轉移的。未來十年我國至少還有121億平方米的住房需求，相當于去年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。剛才幾位領導都講到了李克強副總理關于城鎮化的主題說了一些話，我覺得說到了非常高的高度，用了很多最大、最強，比如說城鎮化是最大的內需潛力所在，里邊提到我們所說的剛剛超過50%的城鎮化率，但是按戶籍人口計算只有35%，當中差了15個百分點，這15個百分點恰恰是改革的動力和方向。，現在轉移人口大概一年一千多萬，這樣會帶來勞動生產力和城市集聚效應的提高。其實我最近在各個地方開會，談到城市化的主題，我覺得從李克強同志的講話當中把這提到第一引擎，是已經到了無可附加的程度了。但是要做到這一點有兩件事情繞不開，一個是戶籍制度改革，戶籍制度改革了才能夠釋放需求，就是把這15個點真正填補上，這不是一件容易的事情。上個禮拜在釣魚臺開會大家就談到戶籍制度改革的問題，專家非常悲觀，認為中國的戶籍制度改革成功需要100年，如果這樣的話城鎮化還怎么搞呢？所以戶籍制度改革可以釋放內需。第二是土地出讓制度改革，實際上這需要慢慢形成雙軌。我認為在房地產問題上的雙軌制正在形式，也就是民間資本可以進入房地產，而且成為我們融資的另外一個手段。在土地供應上我們知道十六大的時候提出農村的耕地問題和政府供地的問題是同地、同權、同價的。

第三個主題是產業結構調整主題，胡錦濤總書記在十八大報告當中提出新四化，提出融合、互動、協調和同步發展，這四化當中把城鎮化放在四化中間位置，實際上前面就是工業化和城鎮化要良性互動，就是新型工業區、工業帶、工業園這些基地要和城鎮化形成良性互動，它促進產業結構的調整。就是說城鎮化在這當中起到非常明顯的擔當作用，所以今天這個會議在開封召開有很重要的意義。

房地產今后應該怎么辦呢？房地產原來一直放到投資板塊當中。現在房地產必須支持新四化，支持產業結構調整，也就是說它應該成為融合、互動、同步協調發展的支撐點。最后說一下經濟結構調整的戰略性調整主題，前面是大家很熟悉的國家GDP從這十二年來的局面，我們看一下右邊這兩個圖非常明顯，同樣是在這十二年，家庭消費從47%一下子掉到現在的35%，消費、內需在十二年當中下滑很厲害，和它呈反向的是投資，這樣的經濟結構當中很不平衡的局面需要我們調過來。當然新的經濟發展方式轉到提高質量和效益上來，著力使經濟發展更多依靠內需，特別是消費拉動，什么是內需？城鎮化是主體，城鎮化是未來最大的內需，你既然要進行經濟結構調整，城鎮化就是最大的內需，消費和房地產相關的有旅游、文化、養老等，從這個觀點看，現在繼續執行的政策就是以投資為目的的商品住宅市場，應該說還是繼續被限制的，所以對炒房、投資和多套房限購政策可能一時半會兒不會放松，所以這次在中央經濟工作會議當中強調還是加強房地產調控。

最后我想說一下幾個需要思考的問題，根據十八大和房地產之間的四個要題，我們原來爭論很長時間的有這幾個問題：一個是房地產對經濟的作用到底是什么，第二是合理房價的再判定，就是合理房價到底在哪里？第三是長效政策在哪里？房地產占GDP比重是不是太高呢？現在得出的答案是不太高，因為發達國家在這樣的發展階段都比我們高。如果說未來GDP和人均收入翻一番，折到每年就是7%~7.2%的漲幅，那么就是說房價每年漲幅要低于7，否則你比人均收入還高，那老百姓還是不能支付房價。就是說這個事情起碼在這一輪調控中沒有做到，現在指望房價不要動，未來十年房價不動，收入翻番不就可以了嗎？但可能嗎？房價可能不動嗎？過去十年房價翻五倍，未來十年保持7%就不錯了。

最后說一下房地產體制性改革的長效政策應該適時啟動，因為現在房價被控制了，供需雙方相對于理性，同時開發商也非常理性地拿地和投資，在這樣的理性市場下，應該啟動一些長效的改革機制。銀根問題就是差別化的信貸提供差別化的需求，多元化的融資渠道，促進金融市場的改革，現在進展很快。再一個是稅收，房產稅的試點總結和擴容在研討，由于時間有限我就不展開說了。

中國房地產走過了快速發展和處于風口浪尖的十年，中國房地產將迎來趨于成熟和健康發展的未來十年，謝謝大家！

肖勤福：謝謝聶會長，房地產業確實是我國城鎮化和經濟發展過程中一個牽動方方面面的敏感神經，謝謝！下面有請國家民政部基層政權和社區建設司副司長劉勇先生為我們做“走中國特色社區發展之路”的演講，有請！

劉勇：各位領導、各位嘉賓，上午好！非常高興能夠參加今天這次盛會——第二屆中國城市管理高峰論壇，今天來到會場我感到收獲很大，特別是看到鄭州的領導、嘉賓、有識之士關心國家的城市發展，特別是關注社區建設，我作為社區工作者感到由衷欽佩，也倍受鼓舞、深受教育。社區這個層面在城市管理中是一個基礎層面，社區建設應該說在十八大提出的以改善民生、創新管理為重點的社會建設是一個基礎工程，特別是在城市基層社會管理中應該是發揮樞紐作用，所以我今天講的關于社區建設主題我想講第一個層面的意思，就是全國的社區建設推進了十幾年，其實我越來越感覺到我們有一個常識性的認識往往被忽略，這個經常被忽略的認識是什么呢？就是你我作為社區居民，實際上是社區的主人，我們既是改革開放社區發展的受益者，更重要的是我們是社區建設者，我們是社區建設的主力軍和推動者，只有社區居民充分發揮主觀能動性，充分發掘內升潛力，充分發揮積極性和創造性，真正地實現社區居民的自我服務、自我管理、自我教育和自我監督，使社區居民在自己家園中能夠平等、有序、和諧、從容地生活，這應該是我們推進社區建設的終極目標，如果這個認識經常被忽略，往往對我們推進工作產生不利影響，如果這個認識是基本準確的，我想在政府和社會的層面我們應該為社區至少要提供三種有利或者良好的條件或者環境，我想第一個需要政府和社會提供的就是良好的制度層面，在社區層面要建立一項制度那就是我們目前正在推進的城市基層的社區管理體制，城市基層的社區管理體制其核心就是推進社區居民的民主自治，這是與十八大提出的也就是十七大確立的推進基層群眾自治制度，這與我們國家的基本政治制度一脈相承，是它的重要組成部分。它的核心就是讓我們在推進工作中，在基層社區這個層面要更大限度地削弱或者說更大限度地限制行政管理的力量，更大限度地發揮社區居民自治力量，它需要政府加快轉變政府職能，加快轉變工作作風，加快向服務型政府轉變，把工作重心更多地向社區的公共管理和公共服務轉移，需要政府要把更多的人力、物力和財力向基層、向社區投放，讓社區能有更多資源為居民群眾提供服務，需要政府進一步劃清政府與社區這兩個層級，特別是基層政府及其派屬機關也就是街道辦事處與社區明確劃分權責，特別是在社會管理和公共服務方面要明確目錄，劃分責權，使社區有更多的權力管理、治理服務居民、服務社區，使社區民主自治有更大、更廣闊的發展空間，才能夠真正形成十八大以來中央所提出的政府的行政管理與社區的居民自治有效銜接和良性互動，這是政府和社會需要給社區提供的第一個良好的環境。

那么需要提供的第二個良好的環境是什么呢？就是要有一個良好的服務環境。在社區這個層面，服務群眾、造福居民永遠是社會建設的永恒主題，也是社區建設不斷發展的生命力所在。這與我們黨和國家在十一五期間提出的社區服務十一五規劃和十二五期間國務院重點的專項規劃也是相輔相成的。我們社區建設不管走到哪里，不管推進到哪一個階段要始終把服務居民、造福居民放在第一位，這就需要政府和社會更加地注重社區的資源配置和能力的培養，這就要求我們在社區層面大力加快社區服務的基礎設施建設，讓廣大社區居民能夠在這些服務設施里邊共同地生活、和平地相處，成為社區居民的居民之家、歡樂之家。

同時，依托這些服務平臺，要把政府和社會向居民所提供的基本的，與居民群眾息息相關的公共服務、就業、教育、住房、醫療、治安、文化、體育等等基本公共服務向社區覆蓋，并且覆蓋到全體社區居民，特別是要覆蓋到廣大的流動性人口身上。還要依托這些服務平臺開展一些針對居民需求和特點的有特色的社區服務，重點地針對社區的老年人、殘疾人、下崗失業人員、貧困人口、未成年人等特殊困難群體，向他們伸出服務之手。還需要我們加快社區信息化建設，用現代科技手段逐步改變或者逐步擺脫過去在城市基層管理和服務中傳統的、粗放式的管理模式，而帶來一整套精細化的服務方式，還需要我們培養一批年富力強，術業有專攻、樂于奉獻的為居民服務的社區工作者，讓他們在實踐工作中、服務群眾中學會做好群眾工作，學會做好在新的歷史條件下做好群眾工作的能力和本領，讓居民群眾在合理的、合法的利益訴求條件下暢通他們的渠道，搭建黨和政府與社區居民的互動橋梁。這是我說的社區建設黨和政府需要給他提供的優良條件。

那么需要提供的第三個良好環境應該是一個良好的社會環境，它的核心就是要推進社區的共同治理。剛才領導和專家都在講，城市管理是一個系統的、復雜的工程，社區建設實際上就是一個小的社會生活共同體的建設，也是涉及方方面面，涉及到各方面的力量，它就需要政府和社會把黨的組織、黨的建設扎根在社區，需要我們進一步加強和改進社區居民的自治組織，團結和帶領居民走共同治理道路，需要社會各類民間組織能夠不斷提升自己的能力和素質，能夠逐步承接基層社區的公共服務事項，最大程度提高居民的自治化程度，需要社會企事業單位真正能夠承擔起社會責任、社區責任，為社區建設添磚加瓦，需要廣大社區居民真正把社區看成自己的家，真正形成向心力、凝聚力，為建設自己的美好家園出力、獻力、凝神聚力，只有這樣才能把全國九萬個城市社區建設成為民主管理、服務完善、充滿活力、幸福和諧的社區，也才能夠真正走出一條具有中國特色的社區發展道路，也才能夠為十八大所提出的全面建設小康社會，構建社會主義和諧社會奠定堅實的基礎，我的發言就到此，謝謝大家！肖勤福：謝謝劉司長，千百年來中國人生活在村落，現在越來越多人口轉移到城市，社區就成了生活共同體，這樣的共同體如何建設是未來城鎮化必須解決的重大問題。專家的演講就到這里，下面我們進入第三個單元——新文化城市戰略聯盟入駐儀式，作為主持人我感謝大家在剛才兩個單元我工作的支持，下面請新的主持人登場。

主持人：尊敬的各位領導、各位來賓，女士們、先生們，大家上午好！非常榮幸能夠受邀為大家主持今天的論壇，今天我將跟大家一起用簡短15分鐘時間見證一個入駐儀式，我們先通過一個短片給大家展示一下運糧河項目！

（短片欣賞）

運糧河項目短片解說：北宋開封的城市布局打破了隋唐封閉的方式，成就了開封成為世界商都的繁華，運糧河項目遵循開放街區的規劃理念，創造了一個產業、商業、居住高度融合、協調發展的新型城市。除了大型商業中心，運糧河項目還著力于分散的小型商業組團，理念上經濟包容，布局上開放能動，結構上立體互補，為商業繁榮奠定了基礎。

城市創新二：民生為主的方式。走資源整合型城市運營商的發展之路，北大資源集團將引入北京大學附屬高品質教育資源，為城市提供北大優質教育全程支持，打造醫療信息系統、健康管理及醫療后勤服務于一體的全方位業務體系，與北京大學附屬醫療體系建立醫療共同體，形成完善的醫療保障。方正集團的高科技資源及金融資源將應用于社區安全、社區教育、商業活動融入居民生活的點點滴滴。公共服務設施的布置強調均等分布，居民可以輕松自如上學、就醫、購物。人們在這里生活、就業，在街上不經意的友好相遇，幸福時光就這么慢慢流淌。

城市創新三：步行優先的城市。城市不能沒有汽車，但綠色交通體系的設計可以減少居民對汽車的依賴，運糧河項目每個組團有完善的生活區、工作區、商業區，公共服務設施人性化分布，在這個城市您步行30分鐘就可抵達醫院、學校、商業中心，我們把地段當中最優美的地方還給自行車和行人。也讓更興旺的商業街區重新回到城市生活中來。

城市創新四：自然共生的城市。運糧河將恢復原生態風貌，以運糧河為中心，生態面貌將在城市中延展，作為城市綠肺同時也是城市居民的游憩場所，營造多種鳥類和魚類棲息天堂。沿河還設立有文化設施，充分將城市生活引入運糧河。

城市創新五：農業公園的城市。在運糧河項目開發建設之中，北大資源集團將積極配合政府在城市建設中處理好三農問題，考慮農民未來生計，讓農業成為城市的有機組成部分，運糧河項目規劃了若干個農業主題公園，并在城市綠地、景觀帶中選擇種植觀賞性作物，讓農業公園成為城市中的樂土，成為學習基地，成為城市中的一首田園詩。居民吃到的是自己種植的糧食，而運糧河的農民兄弟能在城市農場中繼續耕耘。

城市創新六：文化引領的城市。位于運糧河項目核心啟動區的北大科技園，植入方正集團的信息產業以及北大基礎教育、醫療體系作為核心驅動，聯合北大實驗室研究基地、北大科技、北大效能企業、北大校外產業建立產學研優勢資源平臺，推動高新技術企業的孵化、發展。產業的導入及發展為城市提供更多的就業機會，也為居民創造良好的經濟收入。產業園中的新文化中心，是城市精神的堡壘，這座集北大資源大講堂、北大圖書館、北大中原校友會、群眾文化藝術館等于一體的建筑，讓這個城市充滿了文化的魅力。流淌數千年的運糧河，繁盛過、沉寂過，今天你將再一次煥發勃勃的升級！

主持人：一條古老河流，一座全新的城市，剛才制作精良的短片讓我們看到在運糧河兩邊關于城市的美好藍圖，為了盡快把這個藍圖變成現實，北大資源集團就牽頭成立了新文化城市戰略聯盟，這個聯盟當中包括來自醫療、教育、文化、商業、規劃、設計、金融、投資等等30多家在各自領域都處于領先地位的機構，我們再通過一個短片了解一下戰略聯盟的基本情況。

（PPT放映）主持人：我想大家可以看到陣容特別強大的戰略聯盟，接下來我們就邀請戰略聯盟的各位領導上臺舉行入駐儀式，有請：

方正集團董事、高級副總裁兼首席財務官，北大資源集團總裁余麗女士 北京大學經濟學院副院長張輝先生 北京大學產業技術研究院副院長周福民先生 北京大學工學院助理院長王茤祥先生

北大城市與環境學院城市與經濟地理學系主任、教授馮長春先生 北大圖書館副館長、CALIS管理中心副主任陳凌先生 北京大學文化研究與發展中心主任趙為民先生 方正集團高級副總裁兼方正信產集團CEO 方中華先生 北大科技園總經理陳庚先生

北京大學附屬中學黨委書記生玉海先生 北京大學幼教中心主任王燕華女士 北京大學方正軟件技術學院院長劉磊先生 吳階平醫學基金會理事長曉萌女士

方正集團副總裁、北大國際醫院集團副總裁戴澤宇先生 怡健殿健康管理中心副總經理張琪華先生 北京大學建筑與景觀設計學院院長俞孔堅先生 悉地國際建筑設計顧問有限公司副總裁季凱風先生 上海憶崎城市規劃設計有限公司總經理趙城琦先生 杰弘建筑咨詢（上海）有限公司總經理孫洪剛先生 國開行北京分行行長徐明先生 鄭州銀行行長申學清先生 上海浦東發展銀行鄭州分行行長趙春玲女士 中國農業銀行開封分行行長李松嶺先生 建設銀行開封分行行長于小崗先生 中國銀行開封分行行長張煒先生 工商銀行開封分行行長劉明海先生 星美集團總裁胡宜東先生

南京1912投資管理有限公司執行副總裁趙文先生 中國電影院線投資公司副總經理張緒韶先生 紅星·美凱龍發展中心總經理王紅先生 臺灣亞太文化創藝廠業協會副秘書長羅士明先生 香港中國城市競爭力協會副會長楊嘯先生 好的，請各位戰略聯盟單位的領導上臺。

那么在進行儀式之前，我們先有請聯盟的發起方，北大資源集團總裁余麗宣讀新文化戰略聯盟宣言。

余麗：我們要建設商業繁榮的現代城市，樹立民生為本的城市發展理念，構筑友善的幸福生活家園，堅持自然發展方向，促進均衡協調的城鄉關系，培育開放、共享的多元文化，謝謝！

主持人：謝謝余總，這是一份宣言，也是一份承諾。現在我們共同啟動入駐儀式，有請工作人員交給每一位嘉賓一支激光筆，也請工作人員把啟動立方體推到舞臺中央來，過一會請大家一起用激光筆照亮、點燃城市立方體。

請大家圍攏起來，我數五四三二一請大家一起照亮城市立方體，五、四、三、二、一，啟動！（啟動儀式）

主持人：非常感謝30多位聯盟體的嘉賓。今天上午的內容到此結束，下午一點半請各位嘉賓準時回到這里，進入到下午非常精彩的對話內容，謝謝各位嘉賓！

時間：2012年12月8日下午 地點：開封開元酒店

（光影畫表演）

主持人：謝謝大家！非常感謝剛才幾位畫師為我們帶來的充滿創意的表演，這樣一個光影表演應該有一個主題，那就是新城鎮的美好生活。我想這樣一個主題也非常吻合今天下午將要討論的重點。在今天中午吃飯的時候很多媒體朋友說今天上午的節奏非常快，大家也都有收獲，希望今天下午的討論能給大家帶來更多的收獲，同時也保持非常快捷、緊湊的節奏。今天下午大家都有機會就新城鎮的美好生活進行分享。這一段時間不管在什么地方大家討論最熱的話題就是十八大，就像今天上午很多嘉賓提到的。而十八大以后新一屆領導人說得最多的話就是老百姓對美好生活的期盼就是我們的奮斗目標，而李克強同志也說過這樣的話，說新型城鎮化將是中國經濟未來發展的重要動力。今天我們討論的就是新型城鎮化和我們美好生活到底有著什么關系？今天我們邀請的嘉賓都是國內所在領域非常重要的嘉賓，坐在我前面的有政府官員、學界專家還有企業家朋友，如果把會場交給他們，他們每個人的演講都會引起大家的關注。但是由于今天下午的嘉賓太多，所以沒有辦法讓每一個嘉賓都非常充分的進行主題演講，但是習近平最近一直說空談誤國、實干興邦，所以我們不妨在嘉賓的精華濃縮在今天下午的短暫時間里面。

今天下午我們將邀請30位嘉賓圍繞著新型城鎮化帶給我們什么樣的美好生活進行討論，第一個要討論的內容將會邀請九位嘉賓來討論，這個話題主要是圍繞城市建設當中如何體現以人為本，我們如何建設一個和諧的城市這樣一個大家非常關心的問題，比如說今天上午尹主任在演講當中提到關于城市化過程中存在的半城市化和偽城市化問題，這些問題我們如果不加以解決，即使將來實現了70%的城市化，距離我們想要的目標恐怕依然相距甚遠，所以我們今天來請教各位嘉賓。首先我想清繳一下周天勇老師，他對這個問題非常有研究。您覺得在目前城鎮化過程中最迫切需要解決的問題到底是什么？

周天勇：我覺得中國的城鎮化有它的希望和難點，你讓我說我就說一些感想。我覺得中國的城市化從城市來說，我看克強總理的講話說未來會有十億人進入城市。現在農民工是2.7億，這當中有90%沒有真正進入城市，所以他們這些人是自己買房子呢？還是政府給他提供房子？這是第一個問題。第二個問題是自己買還是租，買的話錢從哪里來？我覺得這可能是我們面臨的非常大的挑戰。我個人覺得可能最后政府廉租房也租不起，房子也買不起，最后形成城市里邊有好幾套房子的人對外出租房子，這是我們面臨的最大挑戰。就是把原來的城鄉差距轉移到城市來，兩極分化，這是第一個我們的難點。

第二個難點，其實我們今天也看到北大資源一個非常好的愿景——美麗的城市。但是我覺得未來十年、二十年可能有兩個二元結構，一個二元結構就是城市與城市之間的現代城市與非現代城市的二元結構，比如說有些國際化城市，有些是省會城市，有些可能就是很平常的發展中或者不發達的城市，這是城市與城市之間的二元結構。另外是城市內部的二元結構，可能一個城市里有非常現代的，像巴黎步行街那樣的地方，但是也有非常糟糕的地方，這是第二個難點。

第三個難點，就是我們今天上午有的嘉賓說出讓金，有的嘉賓說房產稅，我們現在能把土地出讓金取消嗎？如果不取消，那房產稅怎么開通？你把70年的稅都征來了，你還想征房產稅是否合適？所以這是我們面臨的第三個難點。

第四個難點，就是說一些耕地、宅基地城市化以后，政府可以給他保障，可以給他這個、那個，我覺得很可能是空頭支票，因為現在地方財政非常緊張，農民的地征過來以后出讓金百分之多少，不可能也沒有一種制度積累下來說這些東西就留給農民做社保，而且現在計算的社保通過物價根本就不可能養活未來這么大的人群。現在醫療條件好，老人有可能活到90歲、100歲，所以你能交得起嗎？根本不現實。而且還帶來兩個問題，一個問題是農村肯定在未來十年、二十年急劇衰敗，為什么呢？以后農村村莊消失的速度會加快。中國農村的衰敗跟其它過程、其它地區不一樣，因為臺灣、日本、韓國，特別是臺灣是把戶籍放開的，所以他們現在已經達到了90%的城市化率。韓國等很多國家都是戶籍放開的，沒有人口的結構問題，我們現在存在人口結構的巨大歷史問題，什么問題呢？年輕人都跑光了，剩下都是老頭老太太，而且臺灣的城市化是什么？一畝地當中40%是政府收稅，60%給農民，這樣農民第一可以拿著這些資本積累發展中小企業，所以韓國、臺灣的中小企業特別多，中等收入特別多，辦了很多企業那進入到城市里的農民就可以就業。另外他有到城市里買房子的能力，而我們在這方面都不具備能力，所以未來農村里留下一幫老頭老太太，待老等死，而且這些老頭活得時間越長，城鎮化的速度越慢。

所以我覺得我們面臨這些非常現實的問題。

主持人：這是我們必須要解決的問題。剛才周老師提到城市里邊兩極分化問題、發展不平衡問題以及財政來源怎么解決，還有是關于失地農民利益保障問題。我們面對這一系列問題，需要政府部門來解決，接下來有請董祚繼司長，您對周老師提出的問題應該也非常熟悉，而且一直在思考怎么解決這些問題，在這個時候不妨跟我們分享一下作為決策部門，作為主管部門對這些問題有什么思考？有沒有解決方案？

董祚繼：首先我不是專家。總體來說我覺得新型城鎮化應該是以人為本、成果共享的城鎮化。第二，新型城鎮化應該是節約資源、保護環境的城鎮化。第三，新型城鎮化是跟工業化、信息化、農業現代化協調發展、同步發展的城鎮化，這每一句話都有很深刻的內涵，我不多說。

我說說新型城鎮化里邊肯定要節約土地的成本，現在大家都覺得城市的用地不夠，但實際上我們改革開放這么多年，包括進入新世紀以來用地是越來越寬松，每平方公里已經由一萬人降到7000多人，可是大家還是覺得不舒服，這當中跟政府規劃是有關系的，跟傳統的觀念都有關系。我們現在說新型城鎮化應該強調城市生活質量，所以有一些人抱怨說用地更少了，影響了城市的質量和品位，我覺得不是這樣。我覺得人均100平方米對我們中國人來說，安排好了品質就會提高很多，所以我強調要節約土地。我另一方面要說不能單純地為了節約土地而節約土地，中國的國土很大，如果放眼整個國土是可以解決用地搬遷，比如說你不要都在平原上攤大餅，你可以組團式發展，這樣一方面可以把廢地利用起來，另一方面城市品質能夠提高。

我上午講一個案例，就是麗水的開發說明新型城鎮化是必須要節約土地的，我們要想辦法給他提供必要的環境。

主持人：董司長提到的如何節約土地的問題，是我們在新型城鎮化過程當中需要想清楚的問題，尤其是在現在總體上土地比較緊張情況下提高效率可能會讓我們獲得更大的綠化空間。對這個問題孟總也一直有這樣的觀點，就是對土地開發有一定思考。另外一個問題我想跟孟總討論一下，那就是在現在這樣一個階段，把新型城鎮化作為中國未來經濟發展的新動力，這個時候對于中國的房地產企業來說毫無疑問是一個非常重要的機會，但同時也提出了新的要求，這個時候我想請教一下孟總怎么思考這個問題？

孟曉蘇：城鎮化一個重要載體就是城市建設，不光是人口集中，城市也要從空間上既要有外延式擴張，又要提倡內涵式的發展。目前我們國家整體來講城市容積率偏低，所以現在首都成了首堵，從限一個號，兩個號，甚至討論是不是要單雙號，這樣的話靜態交通會更加麻煩，更多的車輛停在小區也會增加壓力。發展城鎮化一個重要的產業就是房地產業。今天中午盧書記跟我們交流的時候，他認為城鎮化推動對住房的需求既是投資，也是消費，能夠拉動中國經濟的增長。從1998年朱總理推動住房制度改革以來，很快形成了住房、汽車、電子信息產品，讓最新三大件推動中國經濟增長，這個浪潮已經持續了十幾年，而且目前來看還是得靠投資和消費來作為內需的主要內容。

在1998年，房改方案設計的時候朱總理問這么一個題目，說100億元的房地產投資能夠拉動多大的產出？我們當時也請到幾個部委專家，計算的結果是100億元拉動280億元，也就是1：2.86，現在這個數據已經過時了，因為當時沒有地暖等高科技。現在我們按當年的數據來算，去年房地產投資17.57萬億，它所拉動的國民經濟的直接拉動力是13.4%，兩者一合占GDP總量的50.6%，就是國民經濟的半壁江山原來就是靠居民的住房需求和城市建設以及由他們所拉動的相關產業帶動的，這也很容易解釋，說為什么對房地產和對住房的購買與限制，限制下來的話就會出現相關產業像鋼材、玻璃、家具、家電等產業的下滑，所以還是要推動老百姓的源頭消費。

主持人：孟總提到房地產業對今天經濟的拉動毫無疑問是非常重要的，我們今天對房地產業也提出新要求。

孟曉蘇：對，其實當時朱總理已經研究了各國模式，并且提出由政府來建設保障房，由市場提供商品房這樣的雙軌制。只是后來人的記性不好，在后來的12年里面只顧著搞商品房，后來想起來要做保障房，所以這兩條腿走路總是走不穩，現在好了，這種補課式的做法逐漸可以結束，進入雙軌制的逐漸運行，這樣就為未來得開發提供了新模型，就是回到當年房改方案提出來的市場提供商品房，政府建設保障房這樣一個合理制度。

主持人：對，現在有很多開發商也從過去單純的蓋住房賣給消費者再拿地的方式轉入考慮轉型的問題，一開始周天勇老師提到的這一系列問題包括之前在城市發展中已經面臨的像孟總提到的交通問題、醫療問題、污染問題、公共產品提供不足問題，這一系列問題都對我們的城市建設者特別是房地產開發商提出了要求。所以我想轉型既是開發商自己的主動選擇，同時也是新城鎮化發展對開發商的要求。而今天來到開封，發現北大資源集團在開封正在進行試驗，我愿意把它叫試驗，因為這是新型城鎮化的探索過程。而今天這個會議應該是十八大之后第一個圍繞新型城鎮化進行的討論，所以在今天這個會議上我想各位提供的建議應該可以讓大家更好地理解十八大之后新型城鎮化應該怎么搞。接下來我想請李友李總，你們在設計這個運糧河項目的時候有沒有想現在城市化過程這么多問題，我們需要在項目建設中規避這些問題呢？

李友：對于地產行業在座都是專家，實際上我們從改革開放到現在為止一直談產業和城市的關系問題，圍繞這個關系問題，其實所有政府都認為只要把產業做起來才能解決稅收和就業，這個城市才能發展。但是做了40年過后大家都能看到一個不可以回避的事情，在珠三角啊、長三角一提到產業就發現那里是空城，因為你留不住他們，只有產業才可以留住人。可是社會發展到今天，最近互聯網在反腐，目前已經突破地域概念，如何把產業融入這個城市是一個深的課題。而我們通過互聯網可以實現，全國有好幾千家房地產公司做一件事情，就是把房子蓋得最好，把環境做得更好，認為這就是宜居城市，可是我們現在所蓋的房子都是70后、80后、90后人用的，在座有很多80后、90后，他們的生活方式、思維方式和我們這一代人不一樣了，他們可以突破地域概念去生活，所以我們今天在這里說開封運糧河項目也是我們要探討的模式，今天大家看到片子可能認為這是一個思路、一個想法，其實不是，方正做項目是都會想用什么辦法把我們擁有的資源植入到項目當中去，但是我們還在做一件事情就是做到每家每戶，比如說你進入到這一個區域，互聯網、區域網、局域網可以覆蓋所有終端產品，你可以在這個終端上享受到我們所擁有的資源，通過互聯網每天可以享受到這些。

恰恰是這些產品是具有知識產權，是可以相信和門戶網站，和現在的微博內容不太一樣的，它是具有知識產權的，所以我們會把這樣的產業注入到社區當中。可能我們的出版業不在這里，可是中國每天的出版情況在這里都可以看得到。所以說我想對于產業、對于城市的支持應該突破傳統的觀念，對于做產業的來講無論做IT、醫療、教育等等都可以通過遠程，通過現在一些新型商業模型貫穿到項目運作當中去。我們打算和很多地產商合作，比如說蓋好房子他們沒有這些模型，我們可以把這種模型注入進去，這樣作為方正集團旗下的產業優勢包括北京大學的優勢和這個城市結合起來，那可能就會對留住人，真正使這個城市變成宜居之城。只有留得住人這個城市才是真正的宜居。

這是我在地產行業的一些想法。

主持人：其實李總負責的運糧河項目是地產開發項目，但是可能會讓很多人對于地產有一個新的理解，原來在地產當中我們可以植入那么多的資源，讓人們對這個地產項目有一個更好的體驗，這甚至會讓大家改變對城市的理解，所以我想這是一種新的地產開發模式。這種地產開發模式又是否適合城市消費者需要，是否適合地產發展的規律？我特別想聽一下聶會長的想法，因為她對房地產行業非常了解，您在觀察那么多地產商轉型之后，您覺得北大資源集團所探索的模式是否適合市場需要？

聶梅生：我覺得我們首先不能否認在上一輪將近20年的中國城鎮化的發展，我覺得它拉大了城鎮貧富差距，也就是說20年時間北京翻了10.2倍，這種情況之下就拉大了城鎮居民的差距，這個差距是和房地產有關系的。再一個這種大城市病當中環境壓力加劇，這是上一輪城鎮化和房地產發展當中很大的問題。下一輪新型城鎮化就是說四化當中的新型城鎮化，我倒覺得真正要解決前面三個問題，一定要解決，比如你現在開封做，你要考慮開封的模式是縮小了開封原有的貧富差別還是更加擴大了？第二它跟開封周圍農村之間的差距縮小了還是加大了？我認為這在下一輪城鎮化當中不可避免的，上一輪的毛病不能傳染給下一輪，像北京那次下大雨，就造成很多問題，又是堵車又是怎么樣的，大家就覺得是不是把地下問題解決一下，其實不對，即便把北京的地下全解決了也不能解決我所說的問題，而是要疏導北京的城市功能，所以新型城鎮化當中要考慮深層問題，比如城市功能板塊問題。

主持人：那您覺得目前北大資源集團采用的地產開發模式是否是適合市場需要的模式？ 聶梅生：我還是考量了一下開封，它在河南來講是后發性城市，所以哪些城市病還沒有在開封體現。其實這一輪房地產加壓以后資金肯定不可能全在商品住宅，會有資金往其它地方轉。那開封到底需要這么多功能還是不需要這么多功能？還需要思考。

主持人：如果不走健康之路的話有可能產生新的泡沫。聶梅生：對。

主持人：對開封來說，如何在快速發展過程中去吸取大城市發展的教訓，去吸取之前一線城市的問題是需要開封注意的。

聶梅生：對，房地產轉型不是為了轉型而轉型，而是支撐十八大提的那幾個轉型。主持人：謝謝聶會長。接下來我們請教一下黃校長，黃校長非常了解城市化過程當中存在的種種問題。

黃桂田：大家都在討論中國目前的城鎮化已經城鎮化面對的主要問題，要說問題有N多，因為城鎮化在人類歷史上尤其對中國上下五千年已經集中到這一段，規模最大，涉及面更多，有很多特殊性，至少有兩個特殊性。第一沒有任何一個國家在城鎮化過程中涉及到人口這么多，第二中國的城鎮化和歐美的包括亞洲國家的城鎮化還有其它的不同，比如土地制度就不一樣，我們是在兩種形式的公有制的土地制度條件下的城鎮化，跟人家以私有制為主的城鎮化有很大不同。所以我們怎么在城鎮化當中失地農民問題的利益保障問題進行考慮，我們還要防范在城鎮化過程中或者城鎮化之后中國的社會、經濟本身面對的問題，我覺得最最重要的就是要充分地反思、檢討這幾十年來中國的城鎮化存在的主要問題和城鎮化路徑本身存在的問題。把這個反思、檢討搞清楚了，有可能未來所謂的新型城鎮化面臨的問題會少一些。

過去從新中國成立以來，一個是50年代城鎮建設發展，第二是改革開放啟動之后80年代、90年代的城鎮發展，還有就是進入新世紀我們到一個城市出差、觀光都有非常鮮明的印記。以北京為例，北京好一些，每個年代存在的問題，80年代城鎮建設存在什么問題，新世紀城市建設存在的問題你都可以感受到。這些問題集中在什么方面呢？第一個是城鎮建設問題，盡管在加強規劃，但是還存在問題。規劃是誰在做呢？我們太依賴政府，歷來的城市規劃都是政府做，城市建設為什么會存在這么多問題？首先城市規劃就有問題，城市運營要融入到城市的前和后，所以開發商進入到這個城市以后要從城市規劃開始做起，至少要做好規劃。而我們都是在缺錢情況下，為了蓋一棟房子都是湊合著來的。所以我覺得咱們的城市化是滯后于其它四化，我覺得咱們不能的盲目地搞大躍進。

這次十八大提出關于中國城市化那四個字非常好，叫積極、穩妥。我們不能消極，要積極，但是要穩妥。從這個意義上來講北大資源集團在全國的開發模式有沒有它的聲音？是否能夠說成是一種作為開發商的模式，到目前來講很難下結論，但是我們一定要把負責人的開發商融入到城市建設當中，這樣可以解決我剛才說到的兩個方面的問題。必須要有實力的開發商動用方方面面的資源和政府有機結合起來，所以到底是政府主導還是企業參與，都要加強政企之間的聯系，探索一個新的模式。

主持人：好的，謝謝黃校長，我們很多短期行為正是缺少歷史觀，就導致很多項目沒有做成就拆掉的短期行為。具體到我們剛才談到的項目，我不知道俞院長有沒有參與進來？如果你參與進來的話一定會想辦法在這個過程當中避免重蹈之前城市化當中的問題。

俞孔堅：很榮幸我參與了一些。首先這個城市化提出了新文化城市化，我就談談新文化概念，這不是空的，是一種實的新文化。十八大提出兩個關鍵詞，一個叫生態安全，這是這次提出來的，這里邊包含了新文化，這個新文化就是基于生態文明的新文化。第二個叫美麗中國，美麗中國也是有標準的，美麗是建立在幸福基礎上的美麗，這種美麗尤其是低碳、生態的生活方式和新文化。對于運糧河這個項目首先在基礎設施上有幾個創新，第一個創新是它的基礎設施以步行優先，過去城鎮搞的都是大馬路，實際上這種大馬路把本來的城市生活破壞了，我們夢想好像進入了城市，結果因為修了大馬路把城市生活破壞了。所以未來新型城市是什么樣的？首先是步行的，步行優先，步行友好，要能達到80%的人騎自行車上下班，這樣就會是可持續的、節約、節能的，因為天生的一雙大腳這雙腳要用起來，而現在我們都沒有用。新型城市化要有新型的基礎設施，交通也是新型設施，還有排水系統、洪澇解決方案，現在不是建立灰色基礎設施，灰色是用水泥排洪、水泵排洪，中國所有江河在城市開發過程中為了保護城市安全都做水泥防洪，結果導致50%的濕地喪失，所有雨水全部排到海里面，而中國有400個城市缺水，所以說所有的雨水應該流在城市中。那我們的排水設施不是靠管道，一定不能靠管道，而是應該通過生態基礎設施，建立城市綠色海綿系統，如果城市沒有雨水排水管道那應該都是通過綠地進入公園。

主持人：謝謝俞院長，我們相信北大的實踐能給我們帶來全新的生活體驗。接下來我想請教一下肖社長，肖社長今天上午給我們做了一上午主持，所以現在我們特別想聽一下您對于當前的城市問題，您的看法是什么？我們應該朝著那個方向去努力呢？

肖勤福：我想在座得幾乎都是城市市民，100人有100個不同體驗。但是歸納起來舒服的城市生活應該是四有，有收入也就是有就業崗位，有就業崗位就意味著產業要跟城市同步建設，從近代以來才出現城市化，它是以資本為核心的生產要素的表達和實現方式，也就是說聚集新的生產要素，配置新的生產要素應運而生的，因此產業帶動城市化，自然邏輯應該是這樣的。但是我們在城鎮化過程當中卻是相反的，是進行人為的規劃，因此出現了什么呢？產業不發展，就業沒崗位，收入不穩定，人留不住。所以有收入意味著產業跟城市同步成長。第二應該是有服務，各種各樣的服務功能設施一定要齊全。現在很多城市尤其是中小城市和鎮，集聚生產要素帶動產業發展的功能及其薄弱甚至談不上，在這樣的城市和鎮里生活服務必然不好。尤其是我們在做規劃的時候，我覺得我們的規劃網眼非常大，規劃的時候就沒有考慮服務的問題。第三應該是有善治，你必須有一套合理的治理制度去加以引導、規范，比如說房產稅的問題你輕易開大家滿不滿意呢？再比如社區搞自治怎么搞？社區的基層制止跟鄉村的村民自治有什么區別？你如果解決不好，人與人的關系處理不好，善治根本談不上。第四應當有舒適，環境、綠地、休閑、旅游等等要有享受的空間，這樣人在城市里生活就感覺到舒適。

順便說現在隨著經濟發展人們收入增加，消費模式在改變，我們已經渡過衣食階段，我們到了住行為主導的階段，但的的確確出于方方面面的考慮，我們采取一些人為政策和限制，我們也可以說是迫不得已，但這是發展的規律使然。

主持人：所以您歸納為四有城市？

肖勤福：對。

主持人：我們現在應該能做到三有，有服務、有舒適、有收入，但是有善治好像體現的不多。我們特別想知道在城市化過程中金融機構能夠給我們提供怎樣的金融服務，所以接下來我想請教一下國開行的徐明行長，你們現在也提供一些貸款，所以你們在支持中國城市化過程當中可能會提供怎樣的金融服務呢？

徐明：關于城市化的題目，對開發銀行而言不是新探討了。回顧一下開發銀行在支持城市化發展過程中已經很早，從1998年已經支持綠地搞城市化建設。當時開發銀行介入支持搞建設，這樣當時花錢很少，只有幾個億，但是后面這一筆錢起的作用非常大，就是開發銀行支持城市化進程從1998年就開始了。后來這種模式推廣到工業園區當中，到現在為止已經覆蓋了所有的中等城市。可以說開發銀行支持城鎮化建設最早、覆蓋面最寬，已經成為支持城鎮化建設的主力銀行。

主持人：那我們是不是可以理解成您不太可能給一個項目或者房地產住宅項目提供貸款？但是你們可能會給連片開發項目提供貸款？

徐明：是的，開發銀行有重點支持領域，首先我們非常注重規劃，從規劃開始跟企業合作，這樣有一個好的規劃、高質量的規劃對城市今后的發展尤為重要。

主持人：所以你們可能不是關注賺錢角度，而是著眼于可持續的問題。剛才幾位專家就城市化問題達成一個共識，就是將來新型城鎮化必須要結合已經發現的種種問題，以及在現在城市化過程中有一些不太好的趨勢，我們必須要探索到一個有針對性的城市化解決方案，這樣在我們實現70%的城市化目標以后還是一個健康的城市化。

接下來我們說一下城市新區開發，城市新區的開發現在全國各地也存在一些問題，那在開封鄭汴新區建設當中應該如何吸取教訓？我相信開封當地決策者也在進行思考，他們非常清楚地看到這些問題的存在。所以我首先想請教一下開封新區管委會張揚主任，你們在設計、研究開封新區發展過程當中，有沒有想過如何規避這些可能出現的問題，不至于在將來建成的新區步別的城市的后塵呢？這就牽扯到開封新區如何進行定位和規劃的問題。

張揚：對于開封新區的規劃、開發建設的實踐，我給大家簡要地介紹一下開封新區的一些情況，首先開封新區東邊規劃到金明大道，西邊到中牟，這個區域有287平方公里。按照國務院批復中原經濟區指導意見，我們開封新區的功能定位主要有三個方面，第一個是開發開放高地，第二是三華協調發展的先導區，第三是中原經濟區最具有活力的增長板塊。剛才主持人講了我們如何規避其它城市的一些問題，我們也進行了深層次考慮。我們的發展目標主要是和鄭州一體化發展，積極推進鄭汴一體化，我們要呼應鄭州，借力省會，力爭用五年時間把開封新區培育成開封的經濟社會發展的核心增長極。五年時間我們的建成區面積要達到50個平方公里，經濟總量要完成到300億以上，這樣通過產業的培育和新城區的建設，把開封新區做到這樣的規模和水平。

具體到空間規劃和功能劃分是這樣子的，我們以連霍高速公路為界，主要劃分為南北兩個區域，連霍高速以北是我們的炎黃文化生態產業帶，這個區域規劃面積是68平方公里，連霍高速以南主要是城市發展區和第二產業區，這個區域規劃面積是218平方公里，其中開封新區的核心區規劃面積是120平方公里，建設用地面積是80平方公里，規劃的這座新城可容納人口是110萬人。開封新區在規劃方面完全是按照新城理念，也就是現代化的、復合型新區理念進行規劃，主要劃分為四個功能區。第一個是隴海鐵路兩側，是第二產業區，也就是河南搞產業集聚區，也是汴西產業經濟區，這個已經連續兩年被評為河南十強。第二是沿鄭開大道兩側是商務中心區，第三塊是生活區，第四塊是運糧河和馬家河的休閑度假區。今天各位專家也對運糧河項目進行了深入探討，我想這對我們今后的工作，對我們促進運糧河區域的開發很有借鑒意義和指導意義。

總之，我們想通過五年的艱苦努力，把開封新區打造成為初具規模、現代化的、復合型的新型區域。

主持人：謝謝張主任。我們要討論一下開封新區的區位優勢和功能定位，我們先討論一下區位優勢的問題，我聽開封很多老百姓說開封這些年之所以發展不夠快，一個很重要的原因是離鄭州太近，所以有很多資源、投資都被吸收到鄭州，所以大家就會忽略開封的存在，那您覺得離鄭州近到底是優勢和劣勢？

張揚：過去有道理，現在更有道理。因為鄭州也是作為中部不太發達的省會城市，過去幾年鄭州的輻射力功能不夠完備，隨著河南經濟的發展，河南經濟總量一直排到全國第五位，財政收入一直保持全國前八的水平，這樣來說鄭州的輻射力功能在逐漸發揮。如果說過去輻射功能不足的情況下對開封有一定影響，但是近幾年我們通過搞鄭汴一體化發展，開封社會經濟各項指標都實現了持續、快速的增長，我們感覺到這些年來鄭州作為省會城市，在一體化推進過程當中對開封來說是一個帶動，所以我們在新城建設當中提了一句口號，就是要呼應鄭州，借力省會，積極推進一體化發展。

主持人：謝謝張主任。我知道您現在特別希望請教一下各位專家，開封現在的區位優勢以及結合區位優勢怎么樣進行功能定位，接下來我們問一下北京大學的專家，一位是吳必虎主任，您對開封區位特點是否了解？您覺得這個區位特點應該進行怎么樣的定位？

吳必虎：很高興有機會跟大家進行學習和交流。對開封、鄭州和洛陽這條線最近幾年來北京大學做了很多研究，我認為鄭汴新區不能用傳統模式進行規劃、管理和運營。中國初步完成工業化情況下城市新區和城市老城相比，城市新區應該更強調第三產業的建設，因為長期以來中國的城市化從一五、二五一直到十二五都是工業化為主導，過去城市新區批了很多工業區，工業由于技術進步和信息化、自動化的工程，工業真正能夠吸納的人非常少，所以必須靠第三產業帶動。對包括開封新區在內的新區首先要強調第三產業主導。在城市新區開發過程中要注重土地的節約集約。

另外我覺得城市新區還可以做產業混搭，在城市新區里邊要蓋房子、要搞工業區、教育區，但是很少考慮其它產業，比如農業本身在城市新區里邊是否可以搞農業？比如說稻田就是城市的一部分，這就是城市的混搭，種地本身除了種糧食以外，城市居民還可以休閑。未來由于北大資源集團的貢獻，區域里的社區或許可以在家上班，沒有必要非得分什么區。

主持人：好的，謝謝！那張輝老師您有什么建議呢？

張輝：我覺得一個新區的功能定位從三個方面考慮，一是空間次序，開封和鄭州是一體化的，這個一體化區域是依附于中原經濟區還是什么，如果說從目前我看它的規劃是不愿意依附于任何一個經濟圈，是獨立成為一個引領中部地區或者西部發展的引擎，在這個大的定位下就回到第二個層次，就是開封和鄭州的一體化競爭當中如何看待開封新區在里邊所處的位置，因為所有地方建設都在做新區，為什么都在做新區？上海發展主要靠浦東新區，后來天津的發展主要靠濱海新區，現在開封邊上的鄭州也在靠鄭東新區，所以新區肯定是好東西，但如何把它做好是非常值得探究的。

如果做好了就可以回到資源稟賦的問題，任何地方的發展都脫離不了傳統和歷史。一千年前開封是世界商業文明的中心，但是一千年后它不是了，那我們今天就要探討一下未來在北大資源集團介入到開封新區項目建設過程當中是一個試驗，這個試驗能不能成為中部新的商業文明的中心？我覺得是有自己的資源稟賦和商業文化傳統的。第三個方面是特定行業，從資源集團在新區做了六個創新，這六個創新如果依托現在開封老城區的已有建設來看那肯定超越了，所有新區建設產業構想肯定是超越原有老城區的，因為新區本身賦予的功能就是引領，起步的時候它不是追求量，而是追求他對整個城市轉型發展中起引領驅動作用。

主持人：謝謝張院長，張院長沒有講北宋時候開封什么樣子，但是你告訴我們今天的發展應該結合當年的發展路徑。我不知道魏總聽了剛才幾位專家對開封功能定位的討論之后，你們會如何分析在運糧河板塊上要做的項目應該進行怎么樣的定位？這個問題可能在立項之前就想清楚了，但我還要問運糧河這個地方據我了解現在還比較荒涼，為什么要選擇這個地方？你看重這個地方什么？

魏新：因為運糧河這個地方往東是靠開封新區邊界，往西靠鄭州邊界，因為最早的時候省委領導和開封市領導找我要做運糧河，我當時看了他們的規劃。

主持人：一開始你是不是也存在懷疑？

魏新：不是懷疑，是他找我的時候我不知道是什么事情，后來他說這個地方到了開封的最西邊，最東邊是開封老城，老城是想把整個開封市的商業，除了保留古跡的東西，基本上把政府和其它產業都遷進去，變成一個古城，主要是從文化角度來談的。然后再往西邊走，就是他的新區，新區就是政府、黨政、機關、金融等，然后是森林隔離帶，隔離帶那一塊就是運糧河。運糧河過去是承載宋朝最繁榮時運糧食的，所以有一個水系。

另外我一看是到了鄭州的最東邊，這樣我感覺應該從鄭州往東走是產業越來越強，一直到了古城，而且這個中間可能成為商業、休閑和宜居的部位，所以這個城區很可能最后是鄭州也好、開封也好，它的中間應該是最適宜居住的地方，當然這當中還考慮北大和方正的一些資源，也考慮內部產業資源等等。實際上當時還沒有中原經濟區，當時叫鄭汴一體化，我們當時想鄭汴一體化相當于鄭州和汴梁就是開封形成城市帶，它是中心部位，在中心部位那商業價值肯定好，第二這個地方造出來一個城有可能把方正集團、北京大學的資源融進去，可以建成標志性的區域，相當于這個地方居住的人他的品位、生活質量起碼在中原地區是最好的。所以我們當時做規劃的時候請了美國、香港、日本等國家的規劃公司，最后是美國一家公司中標了，最后我們又請了俞老師重新做規劃，這個規劃就更多考慮宜居，讓生活在這個地方的人避免大城市的交通堵塞、污染等因素。我也到鄭州看了，鄭州跟個水泥森林一樣，下面沒有一寸綠化，上面是商業，周邊全是馬路，我覺的并不十分宜居。

而運糧河這個城區我們希望它能夠建成在鄭汴一體化當中它的定位是能夠讓鄭州和開封甚至周邊地區都往這里集聚，集聚到生活品質特別高的、宜居的、環保的、綠色的城區。

主持人：我想地產開發商在拿地的時候會考慮地段，所以如果在鄭州和開封各自為政的年代，這個地段可能沒有人考慮，但是在鄭汴一體化背景下，它可能就是非常黃金的位置。我就想問一下張主任，在開封新區大盤當中這個項目將會扮演什么角色？

張揚：北大資源集團的運糧河項目對我們的理念，以及對我們今后的城市管理都會有很大的啟發。

主持人：謝謝張主任。其實運糧河這個項目我了解了一下，除了在定位上更強調宜居之外，還在項目內細節安排上做了很多思考。所以我們在第三個環節的討論將重點圍繞社區服務問題，社區的管理與服務模式在很多地產論壇上可能都不會討論，但其實這是決定人們生活體驗的重要組成部分。今天上午民政部一位領導在演講的時候也重點地說了一下在當前發展背景下如何提高社區服務水平，所以在我們討論運糧河項目，討論開封發展的時候把這個話題放進來是非常好的設計，因為社區跟消費者、居民最密切接觸的方面，所以關于社區的管理和服務模式如何在地產項目中得以體現？我首先想請喬主任給我們說一下這個話題，關于社區服務的話題在小城鎮發展當中是什么樣的情況呢？

喬潤令：您說社區是我相對陌生一些，因為它相對比較微觀。但是我知道河南現在正在搞農村的大事件，我知道北大資源集團這個項目有一個很重要的話題，他的運糧河社區是高檔的，可能要把信息化納進來，那可能它的價值和城鎮化關系不是特別大了，因為城鎮化要把農民變成市民，而我們是在城市進行提升的概念。這樣的概念有一個東西非常好，正好是北大資源集團有優勢，就是我們已經說到信息化引領工業化，下一步其實還需要信息化引領城鎮化。現在有一個正在中國興起的東西叫智慧城市，這完全把數字信息引入城市。我想如果北大方正在新城區建設包括日后社區管理當中整體上用信息化來解決，我想在中國已經非常具有價值了，謝謝！

主持人：可能北大方正就有這方面考慮，因為方正本身就是IT產業，現在硬件方面不在做了，但是信息仍然是你們的優勢所在。

魏新：我們也不是硬件不做了，我們芯片、線路板等還在做，只是PC不做了。智慧城市我們是在做，運糧河這個組團做完之后應該是所有居民家里邊北大和方正所有資源他們都可以享受。

喬潤令：數字家庭，現在廣東佛山已經搞得非常不錯了。你是數據社區，數字家庭、數字管理。

魏新：對，比如說保險、看病、理財等所有東西都在社區里邊能完成，甚至小孩的教育、醫療、保險等等在社區里邊都有。

喬潤令：其實這是一個基礎，包括城市的規劃也應該數字化、網絡化、專業化、定量化，你的管理方式也應該進行轉變，我想要達到這個層次，你這個社區就非常了不得了。

主持人：那一個社區也會成為智能社區、智慧社區。喬潤令：對。

主持人：非常感謝喬主任給我們提出這樣一個命題。在社區和服務當中還有一個命題是關于養老，現在由于各種各樣的原因，大家也都注意到很多地方的養老是非常嚴重的社會問題，我們之前也做過一些調查，現在養老問題解決好的城市真的很少，今天我們也請到于耀博先生，請您給我們說一下吧。

于耀博：很多人認為養老問題應該歸政府管，那么在新型城鎮化主題下我要談一個觀點就是什么是新型？十八大召開以后制造一個新的名詞叫大民生，大民生主要談到兩低一高，在未來十年、二十年里邊咱們要面臨的不光是城鎮化要拉動GDP，同時也面臨非常大的挑戰，那就是低出生率、低死亡率，高老齡率，當一個國家30%—40%都是老人的時候我們應該如何管理？其實今天我到開封看到北大資源集團做的項目我很有啟發，在過去30年里邊房地產快速發展，但是原有的傳統模式已經不適應現在城市面臨的課題了，新的房地產模式可能是服務型地產，就是將來房地產商原先賣了房子就可以走了的模式會不服存在，更多是進行服務型綜合體運營以及對于一個社區包括對購房者提供長達70年的服務這樣去定位。

那么房地產商不僅僅扮演一個城市或者城鎮開發的建設者，而是綜合體運營者。

主持人：謝謝您給我們提供一個關于養老的新理解。除了養老、信息化可能社區服務涵蓋的面非常多，我們還可以聽聽國家科技部辦公廳的副主任胥和平先生說一下吧！

胥和平：我們現在最大的背景是改革開放30年掙了一筆錢，我們也摸著石頭過河修了一批房，現在看修的房子不是特別合適，有人修沒人管。房子的問題是大問題，從深層次決定著宏觀經濟走勢，現在我們掙了一筆錢不知道干什么只能買房，像我這種人全部身價的所有資產就是那一套房，再沒有任何資產了。所以這件事情成了影響中國宏觀經濟走勢和國民財富的最大問題，但是有了錢干什么去？沒有放在科技開發上，沒有放在新興產業培育上，都用來買房了。其實一個國家的財富積累從長周期看什么叫積累？就是房子，說大了是城市，再往后還有自然環境，別的就沒有了。結果我們現在房子折騰幾十年房子突然沒了，70年就沒有了。所以我想核心講一個想法就是像北大資源集團能不能引領我們探索一下新型城市怎么建設，說俗一點就是探索房子應該怎么修，這確實是大事。

第二方面是十八大當中提五大建設，不管在宏觀層面還是在微觀層面還是在小區里邊，都有它突出的特點。所以五大建設同樣在你小區，所以我們期待北大能引領把這件事情做好。

我想講的第三個方面既然修房子對我們來講是新鮮話題，這個還不是打比方，因為過去30年我們就沒有錢，就這30年掙了點錢全部用到修房子上了，新興產業科技投入不足，所以現在看房子的問題對我們怎么修房子的挑戰非常大，所以我非常贊成院長講的積極穩妥，因為這個事情很麻煩，所以一定要積極穩妥。

主持人：好的，剛才我們提到善治的問題，中國人在歷史上、傳統上很講究鄰里文化，禮尚往來，但是現在城市的混凝土森林、高樓大廈讓很多人關起門過自己的日子，現在北大資源集團搞了這個項目，希望能夠在鄰里文化、社區文化上進行突破，因為這個項目是希望能夠建成一個新文化城市，這個文化絕對不僅僅指建筑文化，還包括生態問題等等。接下來請張兆東先生給我們講一下將來在這個社區當中我們會看到什么樣的文化？

張兆東：社區是每個人生活的最基本機構，所以社區鄰里關系相當重要。我覺得一個和諧社區相對城鎮化也好，因為城鎮化有城鎮社區、有鄉鎮社區，我們力求在整個項目里邊溝通鄰里關系，打造自己有特色的全物業管理。我們要解決文化娛樂問題、生活方便問題、醫療問題、教育問題等等，看如何用自己的優勢整合現有資源都弄到社區里邊去，讓社區居民更方便地享受到這些資源。

第二是解決基礎設施的問題，比如如何把信息化融入社區，因為現在可以在社區里邊享受文化教育、文化娛樂，可是現在在網上文化和娛樂已經很普遍了，所以我們想搭建一個平臺，可以實現網上的交流、討論平臺，謝謝！

主持人：所以開發商不僅僅是蓋房子，不僅僅是做景觀，他在提供產品的同時可能大家要求甚至你們自己主動選擇做軟文化的提供者、服務者，讓住到這個地方的居民能夠體驗到和以前不一樣的社區文化。對于開發商做項目的時候有這樣的考慮，我不知道專家們怎么想的。首先請向春玲老師說一下吧！

向春玲：我是這樣人為的，我們城鎮化的發展主要體現以人為本的科學發展理念，我記得在黨的十八大我們把科學發展觀作為今后的指導思想，所以城鎮化的發展應該是以人為本的。我們說五大建設要落到實處它的平臺在哪里？我認為是在社區，現在城市化在加快發展，大量農村人口進城，這些人無論你在哪里都要在一定空間生活，所以都會進入到城市社區，我認為社區建設要從幾個方面做。我們講以人為本的社區建設首先它應該要為民，因為在社區里邊生活的不同職業、不同年齡、不同國籍的人生活在一個社區，那么社區建設一個最重要的任務就是要做好社區服務，這種社區服務就是說要滿足不同人群、不同群體的多元化、多層次需求，所以我們要堅持為民的立場。第二社區建設要親民，黨的十八大報告里邊強調我們要加大社區基層組織的建設，特別要加強黨跟人民群眾的緊密聯系，緊密聯系的平臺也在社區，所以我們要加強社區基層黨組織建設、居民委員會自治組織建設等等，這樣我們跟人民群眾的聯系就更加緊密了，所以我們通過組織建設達到親民目標。

社區建設還應該要惠民，這種惠民黨中央提出我們要建立覆蓋所有群體的公共服務體系，也就是說城市的公共服務體系應該是均等化的，所以在社區層面是公共服務均等化的具體執行平臺，所以我們要惠民。

另外社區建設要安民，我們講現在的城市化率達到了51.27%，大量的人口向城市集聚，人跟人之間會有矛盾、沖突，就意味著在社區平臺當中有一些矛盾和沖突在集聚，在集聚過程中我們要構建一個和諧社區、和諧社會，那我們應該在社區基層層面有相應的組織、相應措施，要有好的善治的社會管理方式方法，在基層這個層面化解矛盾、協調關系，使得這個社區更加和諧、穩定。那么社區的和諧、社區的穩定是全國穩定和諧的基礎。

謝謝！主持人：謝謝向老師。我們再有請馮長春教授說一下您的看法。

馮長春：謝謝主持人，以上各位領導談的觀點我都很贊成。我認為社區就相當于社會的細胞，可是恰恰現在社區的管理存在的問題很多，物業管理原來是政府管理變成公司經營來管，一方面住在社區的業主他沒有一個公眾意識，可能居民素質參差不齊，對維護小區的環境、治安等有序的生活理解參差不齊，所以業主要提高自己是小區主人的意識。另外物業管理公司要把經營性服務變成感情服務，感情服務好了那小區的矛盾就能解決好。所以我覺得物業公司首先要感情服務好，感情服務好了那物業服務費也可以收上來，那就可以進行良性循環的運行。

剛才我們講社區也是改革開放以后住房商品化以后才出現的，在制度不健全，比如說在一個社區里邊是責權利，小區盡管有物業管理法，很多居民不太清楚，比如地下車庫經營管理或者電梯墻面做廣告都有收益，這些收益應該歸誰？有些就沒有規定。所以這些制度建設一定要建立起來。還有一些傳統的東西，要在繼承傳統東西上去創新。謝謝！

主持人：謝謝馮老師，社區服務涉及到方方面面瑣碎的內容，在這里討論未必能集中討論出結果，但是這些細節性的東西恰恰決定了社區服務的水平。一個社區服務和管理水平就決定了一個城市服務和管理的水平，所以社區這個話題雖然大家很難討論得很熱鬧，但這必須是我們要重視的問題。還有幾位嘉賓一直沒有機會發言，我想請你們圍繞我們正在做的運糧河項目發表你們的建議和看法，因為你們都跟這個項目有合作，非常了解這個項目的情況，甚至參與到了項目建設當中來。首先有請趙文先生。

趙文：今天上午我詳細地了解了運糧河項目，應該說我們在實踐當中覺得一個片區開發想在短時間內取得成功要有三個方面需要關注，第一是產業，一個產業帶來一個片區的動力。第二是商業，第三是文化。而運糧河項目在這三個方面都有所關注，而且做了很多工作。我們是做商業地產的，我們1912堅持打造一個城市客廳，打造一張文化名片，另外我們也想建設一個城市的地標。剛才說的話題是關于社區商業的，我覺得社區商業要有互動，未來社區商業中心和社區文化中心非常重要，社區的文化管理應該在一個片區內得到展現，謝謝！

主持人：接下來請胡宜東先生說一下。

胡宜東：謝謝主持人。剛才我們談到和文化相關的產業，更多提到提高人民生活水平、優化環境等等，作為文化來講含義很大，各種東西都可以稱之為文化，比如吃有飲食文化，喝酒有飲酒文化等等。現在隨著人們吃住解決了，現在要解決精神文化生活的時候，我們覺得文化產業就要更廣泛了。文化產業是人們溝通的橋梁，在人與人之間溝通當中，文化范圍從大到小，比如從社區到國家都需要文化作為橋梁。

第二文化具有包容性，這種文化可以讓不同的人都來聚集到一起。第三文化是提高人們生活水平和城市的一張名片，隨著城市建設、房子建造水平越來越高，但如果沒有文化內涵，那這個城市會比較空洞。比如北京有國家大劇院，那有一個小城市也建了一個類似于國家大劇院一樣的劇院，大家想一想這個劇院對人們的生活水平提高會發揮多大作用？起不到多大作用。其實國家在強調文化產業作為強國戰略，那文化產業也是拉動內需的一部分，而且是很重要的一部分，文化產業的發展是人們精神領域當中的另一種消費，要讓人民真正得到文化水平的提高，謝謝主持人。

主持人：謝謝胡總！文化在某些方面需要多年積累，并不是短期之內看到效果的，但是我們必須朝著這個方向去做一些努力。我們今天討論關于城鎮化的話題，剛才做演講的都是來自于政府官員、領導還有來自于學界專家、企業界的企業家朋友，但是今天來到現場的有一位鎮長，是一位來自于順義區的李遂鎮，這是一個千年古鎮，那您作為一個鎮長您覺得鄉鎮應該朝著什么方向才適合國情呢？

武捷：謝謝主持人，首先我想用八個字描寫一下李遂鎮，說到李遂鎮可以聯想到機場、賓水、森林、溫泉。李遂鎮離機場非常近，另外李遂在北京的東北部，在潮白河附近，是一個賓水區域，第三是森林，森林覆蓋率接近40%，另外我們那里又可以泡溫泉。其實我們和開封有很大相似之處，但是我們的面積小很多。接下來我想從我們基層視角談談我們關于城鎮化的觀點。第一點是城和業的關系，應該說咱們的城鎮化最終落到的實體都是鄉鎮一級，鄉鎮這一級在運行空間上，在政策體制上，特別是在財政體制上是相對獨立的實體。現在城鎮化涉及到開發商的建設、土地出讓收益都是一次性的，那一次性的收益如何保障今后城市運營、社會管理、生態維護甚至是治安等方方面面的問題所需要的經費呢？我覺得需要城和業的合理配置，要有一定產業順帶著稅收貢獻，這個稅收貢獻也是為了順利運營這個城的發展。

主持人：謝謝武捷鎮長，今天的對話由鎮長做結尾非常合適，讓我們的討論真正落地了。剛才武鎮長在描述當中也的確讓我們看到十八大報告所提出來的生態安全、美麗中國，真的在中國美一個鄉鎮包括在即將開發的運糧河都將慢慢地、一步一步地朝著這個方向努力。今天由于要談的東西比較多，限于時間關系都沒有展開談，但是我們形成一個共識就是在當前城鎮化方向下，我們已經找到一條適合中國發展的路徑，而且在未來城鎮化一定會為中國經濟貢獻更多的動力，包括運糧河這個項目是一個很好的試驗，可以讓我們在探索當中找到城鎮化的新模式，非常感謝各位嘉賓和我們一起貢獻了這場對話，謝謝大家。稍候將會有請在座的幾位嘉賓再次到臺上來，就大家關心的問題進行主題演講，謝謝大家！

接下來請大家稍事休息，休息之后就開始幾位嘉賓的演講！

（中場休息）

主持人：非常感謝各位來賓準時回到這里，繼續閉幕演講部分，最后我們將會請六位重量級嘉賓就大家關心的城鎮化過程中一系列問題發表主題演講。我們前面已經說到新型城鎮化是中國經濟未來重要的推動力，但是同時我們也看到，在中國城鎮化過程當中集中了可以說當前中國最尖銳的矛盾，比如說官民沖突的問題等，我們如何規避、防范？這個問題我想也是中國發改委，是中小城鎮研究室的副主任喬潤令先生特別關心的問題，現在再次請喬潤令主任就這個話題進行演講，歡迎！

喬潤令：謝謝！我一定按照既定的時間把這個事情講清楚。我首先覺得在開封召開城市管理的會議非常有意義，因為在中國古代雖然有很多城市，但是留到現在有世界形象的，可以讓我們覺得中國古代城市是什么樣子的只有開封，因為開封有清明上河圖，所以這個會議在這里開非常有意義。給我的題目是中國城鎮化面臨的主要問題和對策，我就開門見山地談一下。

中國城鎮化主要面對的問題有這么幾個，第一是城鎮化的質量不好，上午許多專家都說了。去年年底國家統計局公布的城鎮化率是51.27%，也就是說城鎮人口已經達到6.9億，但是去年年底中國農村戶籍人口是9.3億，大家算一下，這樣一算下來如果說中國13.5億人扣除了農村人口，真正的城鎮人口只有4.2億，也就是說現在城鎮化水平至少要減掉三分之一。第二是城鎮占用土地的速度遠遠快于吸納人口的速度，我們在城鎮化建設和推進過程當中，農村建設用地總量不減反增。就是說2000年2010年農村人口減少了，但是村莊用地卻上升了，這說明土地城鎮化快于人口城鎮化。

再一個問題是工業化和城鎮化發展在區域布局上嚴重不平衡，東南沿海地區工業化過重，集聚了中國流動農民工的一半左右，但是這些流動農民工僅僅是在這里打工而已，而廣大中西部地區比如說河南、湖南、湖北、山西、陜西等中西部地區是什么情況呢？中小城市和小城鎮沒有人去，我們政策希望他們去，可是沒有人去。現在出現什么問題呢？為什么我們說布局上嚴重不均衡呢？大城市、特大城市、東南沿海地區承載能力已經達到了極限，同時中西部地區廣大中小城市卻沒有人去，這是非常突出的問題，原因是什么呢？原因在于大城市就業機會多、發展機會多、收入高，吸引大批人進入到大城市。但是他們的居住成本、定居成本也高，所以說定不下來。中小城市房價不貴，但是發展機會少、就業機會少，所以沒人去，這是一個非常嚴峻的挑戰。

再一個方面，我們城市的發展方式非常粗放，表現在幾個方面。一是重面積擴張，就是走攤大餅的方式，資源投入輕內部挖潛，土地產出率、資源利用率效率低下，比如深圳建設用地每平方公里的產出4億，香港14億，新加坡18億，我們城市工業用地比歐洲高出2~3倍。二是重城市形象，輕人口轉移。三是重新城建設，輕老城區和外來人口集聚區的改造。你到一個城市去看，公共服務、公共設施最好的地方在黨政機關附近，然后是高檔社區，再是普通百姓，最后才是城中村，非常不均衡。四是城市規劃基礎設施投入和城市管理很不科學，造成城市交通擁堵等。

我們城鎮化面臨的第五個挑戰是城鎮化不夠和諧，主要表現在三個方面。一方面是由于拆遷引發了不少上訪告狀，導致了具有一定規模的沖突，最近幾年的上訪主要是拆遷問題。80年代天下第一難叫計劃生育，現在天下第一難是拆遷。第二方面是城鎮化不和諧是產生了三留守問題，有留守兒童、留守老人、留守婦女，三留守問題是城鎮化質量不高直接的副產品，非常嚴重，嚴重到什么程度？由于老人沒有照管，實際上使傳統的家庭養老模式受到顛覆，幾千萬留守兒童在歧視當中長大，農村學生剛剛大學畢業由于買不起房泯滅了所有人性。第三是大量遺產、古跡、古城鎮伴隨快速城鎮化遭到毀滅，是不可逆的毀滅。我們不但失去了古城，現在正在失去傳統的鄉村，這是城鎮化不和諧的方面。那么剛才我講了這是中國城鎮化面臨的挑戰，下一步如何通過改革、通過發展解決上述問題呢？下一步的城鎮化絕對不能走以前城鎮化的老路，要解決農民進城問題，就是說從物的城鎮化轉化到人的城鎮化。我們物的城鎮化一定要服務于人的城鎮化。第二一定要轉變城市的發展方式，我們的城市一定要從外延擴張、粗放發展轉向內涵為主，通過結構優化實現集約發展。其實我們說農民市民化很不準確，中國的農民已經嚴重分化，就城鎮化而言，我研究我覺得中國農民可以分為四類，一類是不愿意進城的農民，比如說大城市郊區的農民，發達地區集體資產多的農民，現在北京、天津、上海以及東南沿海地區農民根本不愿意進城。第二類是猶豫不決，在城鄉之間徘徊的農民工，就是現在一大批中年農民工，由于這幾年農村政策的改善，農村土地的增值，而城市的福利、城市戶籍含金量下降，他覺得進城和農村哪個好？在徘徊，在猶豫，內心非常糾結。第三類是攜家帶口在城市已經定居的農民工，這一類人一定是城鎮化的主力。第四類是新生代農民工，這一代人現在也就是80后、90后，他們不會農活，不懂農村，也不喜歡農活，也不喜歡農村，甚至不認同農民工這個稱號，他們是一定要留在城市里的，所以后兩類人是城鎮化的主力，前兩類不愿意轉市民，所以說農民已經高度分化了。

下一步戶籍制度變革和建立農村制度的退出機制是農民進城的關鍵，現在各地進行試驗的大量宅基地換房也好，城鄉土地掛鉤也好，包括兩分兩換也好，它其中有一個要素就是把農村的土地換成社保，我要說的這個是符合道理的，但是宅基地退出不能換城市社保，城市的社保是所有中華共和國公民應該享受的。所以戶籍制度改革大家都說了很多，我不展開說了，地市級以下可以全部放開。

接下來我說一下推進農民市民化要建立農民工進城的成本分攤機制，農民工進城國家不可能大包大攬，國家哪來的錢？將來一定要探索出一條國家解決公共服務，企業就業部分要掏一部分，農民自己掏一部分，就是說要解決農民工進城的分攤機制，還要建立各級政府間的分攤機制。因為在醫療、教育等諸多費用當中體制有一些是中央政府需要支付的，有一些需要地方政府支付的。

現在農村宅基地缺乏有效退出機制，阻礙農民流動。關于土地問題沒有一個人滿意，地方政府不滿意，因為現在對于農民得不償已經達到了投入產出的點了，他也不滿意。開發商也不滿意，他覺得土地第一漲得多，政府收費也很多。農民也不滿意，關鍵是城市市民也不滿意，所以說土地制度的變革可能是政府真正推進城鎮化的核心，大體上有這么幾個實踐。現在馬上需要做的是提高土地征收標準，然后一定要探索建立人地掛鉤的土地利用機制，因為我們國家現在的土地是按照行政區劃調控的，但是人口流動、人口城鎮化是打破行政區劃的。最后一個是提高產業的集約用地，其實現在矛盾的焦點是土地增值收益如何分配，這個焦點是土地問題面臨的最大難題，我給大家提供一個參照物，現在世界上沒有一個國家把土地增值收益完全給了土地使用者，基本上是一半一半。那政府拿了這個錢干什么呢？無論政府拿這個錢干什么大部分還是搞城市基礎設施建設，所以說下一步如何改革各地都在探索，但必須改，否則沒有一個人滿意。再一個要建立適應城鎮化發展的稅收體制，為什么呢？我們現在中國城市靠稅收那點錢基本上是吃飯財政，建設的財政是靠土地，如果你不想靠土地，那稅收體制一定要改，否則城市是無法持續發展的。怎么改呢？周天勇教授發言當中也涉及到這個問題，我也覺得很有道理，這也需要下一步十八大以后要進行探索的問題。

另外一定要改變行政資源過度向大城市配置的導向，要為小城市創造平等的發展機會。中國的經濟、社會和城鎮化是政府主導型城鎮化，政府主導型的城鎮化還有一個要素是大量資源是在政府手里控制，比如說土地、金融等，而這些政府控制的公共資源分配是按照等級制分配的，級別高的城市得到的多，級別低的城市得到的少。河南大概省一級就土地指標而言得到的最多，然后是市級、縣級，最次的是小城鎮，我要說明的是中國的體制阻礙著不同類型、不同級別城市的平等競爭，我覺得應該減少政府分配資源，更多發揮市場作用。

另一方面，我覺得要轉變城市發展方式，我們的城市一定要走集中集約內涵的發展，這一條路現在已經走不下去。那怎么走呢？可能下一步就是東南沿海地區的產業結構調整加速，大量產業轉向中西部地區，而中西部地區要集中、集約、集聚發展，產城一定要一體。剛才有專家談了混搭，我非常贊成。所以說調整、轉化下一步城鎮的規劃和發展方式是非常重要的方面，同時信息化除了引領工業化之外，一定要引領城鎮化，因為我們有一個數據，世界銀行測算過一個百萬人口智慧城市的建設，如果實施全方位的智慧化和數字化的管理，可以把城市的紅利增加三倍。最后轉變考核制度，從考核城市的GDP為主轉向軟實力、幸福指數考核。

我的發言到此結束，謝謝各位！

主持人：非常感謝喬主任透徹地為我們分析中國未來十年到底將會達到一個怎樣的城鎮化目標。那我們如何實現這個目標？接下來我們再次請周天勇教授給我們分析未來十年中國城鎮化的發展，掌聲有請！

周天勇：非常感謝大會的邀請。這一屆城市管理論壇的主題是城鎮化。我想講四個方面，一個是我們的夢想。前一段時間習總書記在參觀展覽的時候說到中國夢，無非是說中華民族的復興，復興主要是在經濟方面。我最近看了一些書，書中寫的內容確實令人比較震撼。我們1820年的時候，中國GDP總量占全球的三分之一，到1949年占5%，最后我們國內學者研究到1978年的時候四分之一多的人口只創造全球1%的國內生產總值，大概那時候人均GDP是180美元，去年到了5414美元。改革開放30年，我們又把這個比例從1%干到了11%，大國全球GDP總量是69萬多，70億人口，全球平均GDP是一萬美元。下一步就是未來的十年、二十年、三十年、四十年靠什么增長？我覺得世界上許多經濟學家認為一個是你的城市化。所以我們從民族復興來看，城市化確實是我們未來復興的重要方法。

在城市化過程中土地和房子又是跟它很有關聯的問題，總書記說中國夢，我最近翻了一下美國夢，就是說在美國的每一個人只要他想干事有能力，在這個社會能干成，能實現你的夢想，叫美國夢。后來格林斯潘在國會形成一個法案，叫圓美國人的住房夢，這個事情造成很多問題，就是把很多低收入人群拿到貸款讓他們買房，最后導致2008年的金融危機。也就是說美國夢是從美國人的微觀講，中國是什么樣子的呢？中國有沒有老百姓說要自己擁有一套房子的夢呢？老百姓一天就是吃喝拉撒睡，你說我有特別大的夢想，我想當一個國家的英雄，那夢有點大，實際上我覺得中國夢是一種希望，是一種期盼，而不是一種失望。那么我想實際上這些夢有很多問題需要解決，具體來說房子、土地、城市化的道路都有了拉美和印度的模式，舉家跑到城市來搭起個房子，一家人在這里，政府也不用給他們蓋房子，慢慢地政府意識到給他們改造貧民窟，這是一條道路，中國人會這樣走嗎？第二種方式是蓋很多保障房分給大家，這個模式能走。

那么剛才我說解決的中國房子模式的問題，從意識形態來講是沒有制度道路的。我們現在的土地是集體、國有，人家走的是私營，但是集體、國有確實帶來一系列問題，比如說不平等交易、強制征地，比如說剝奪農民利益等等，那么我們要想一條什么路才能破解這些問題？我想這是道路問題。臺灣的模式是什么呢？是農民自己可以買賣土地、買賣宅基地，最后交給政府多少稅，這是臺灣道路。既沒有貧民窟，也沒有蓋大量的房子。那么臺灣在1980年的時候城市化水平60%，85%的人有自己的住房，我們選哪條路呢？是新加坡道路？還是臺灣、印度或者拉美國的道路？我覺得我們應該選好。我們現在搞私有制肯定不行，那有沒有第三條道路可以選？所以這實際上是道路問題。我覺得道路選好了之后就必須得改革，不改革連道路都沒有。

再一個你說我們土地資源是封閉的市場經濟嗎？我覺得不是，實際上是行政封閉，而且還加上市場經濟的寡頭壟斷。而且他想一些辦法饑餓療法、大項目帶動地價法，把地價抬得很高，這種做法老百姓受得了嗎？受不了，房子的50%、60%是地價，這樣是不行的。這種制度模式是斷子絕孫的模式，是世界上最糟糕的模式。所以我覺得必須得改革制度，那房價才能下來，農民才不再受到剝奪，所以我覺得應該進行改革，不改革沒有出路。但是我覺得體制上這次十八大關于土地問題的改革還不如十七屆三中全會關于農村改革的問題，當然土地改革非常復雜。我想有這么幾個方面要改，第一擴大土地供應來源，取消行政分配。其實現在并不是沒有地方建設了，現在沙漠、鹽田這種地有40億畝，未來就是把十億人口裝到城市，一萬人一平方公里，需要2億畝就足夠了，再加上交通再有1億畝也就足夠了，所以我們從這40億畝地里面怎么也能弄出來3億畝。改革開放30年來，農村占了2億畝，人口減少了將近1億。所以我覺得必須得改革，首先得改造土地，擴大來源，取消行政分配。第二要延長土地年期，宅基地500年，商品房500年，如果是500年你可以交房產稅了，70年讓交什么房產稅呀！還要廢除規劃管理，另外還要廢除土地出讓金，小產權也可以讓它合法化，讓他每年繳稅不就完了嘛。

最后我再講兩句，那這些問題的難度是什么呢？頂層設計，頂層設計一定要搞明白，不能稀里糊涂的，不能讓那些部門搞頂層設計了。另外你要允許進行試驗，但是試驗也得有一條路子，不能亂哄哄的亂弄一通，我覺得還得在沒有個人利益情況下，比如說我現在十套房子就反對房產稅，那怎么進行頂層設計呀。所以我覺得總的來說我們有一個夢，我們要實現這個夢，國家中華民族復興，個人有一套房，我們要選對道路，不選對道路就實現不了夢想。

還要改革，不改革你連道路都走不上去。還一定要敢試，要敢摸著石頭過河。我今天就講這么多。

第四篇：中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇 栽要

中國商業地產峰會暨2010中國城市綜合體高峰論壇

集中的釋放必將形成強勁的積極消費。這種消費成為經濟快速增長的驅動力。消費拉動經濟是非常重要的一方面，前提總得超過一千美元。我們新增人口的剛性需求。我們國家每年新增人口，上世紀末以來，我們人口自然增長率逐步下降，盡管如此，每年大約有700—1000萬人口出生。2008年我們自然的增長率是千分之五點零八，出生了近700萬人。這些人的消費需求大概是300億，會拉動零售額大概0.5%。我們每年新增人口對于消費來說有一種剛性的拉動。

我們正處在激進消費期。盡管我們人均收入不高，但是我們消費規模是世界第一的，這和我們的人口結構不無關系。大家知道我們現在60歲以上的老人占到12%，88%在60歲以下。其中作為個人支出消費高峰期在40—50歲。我們知道70后、80后，所謂的年輕一代他們現在正進入消費和收入的高峰期。90后也逐步進入到了消費人群。我們這個年齡結構也是國家促進消費很重要的特點。

我們快速的城市化，每年大概有1000萬的農村人口進入到城里。我們知道一個城鎮人口的消費額大概等于三個農村人口。這一千萬進入城市的農民，大概要拉動消費需求600億。消費結構的升級會帶來消費質量的提高。人均GDP超過3000美元的時候是消費結構轉型的加速期，我們現在城里很多消費向高端轉化。我們現在超過了三千美元。這幾點理由，我們完全可以對于商業地產充滿信心，這是一個非常廣闊的領域。首先、我簡單講一下對于當前商業地產發展趨勢的看法。

第一、一線城市的商業建筑存量在增長，有向二、三線城市逐步轉化的傾向。我們知道前幾年一線城市的大批商業建筑，包括綜合體集中出現，結果造成了存量的急劇增長，局部地方出現了滯銷。現在轉向二三線城市是一個趨勢。

第二、商業趨勢由原來的單中心向多中心的轉化。我們以前一個城市就是一個商業中心，現在很多城市有新城區，新的開發區，大型社區陸續出現，逐漸形成多中心互相匹配的商業中心結構。

第三、商業建筑形式由原來所謂的百貨公司單一的商店，現在逐步轉向了多功能的綜合體，向著高端形式邁進。這是今天我們論壇很重要的主題，就是城市綜合體的開發問題。

第四、商業建筑的產權由原來比較多的分割結構轉向了開發商持有物業來經營。因為它有一個價值取向的問題，分割以后產權不是你的了，增值是屬于你的。所以現在聰明的發展商不賣了，不是分割出售，而是我掌握物權自己經營。

第五、原來都是開發商先招商，先開發，開發以后招商。現在逐步轉向了開發商和投資商共同招商開發。這個也有很大的轉變，不是開發商自己搞一個商業建筑出來，然后再招商。從一開始的策劃，投資者和開發者結合。

第六、外資由并購轉向了直接開發。外資進入到商業，開始主要是通過并購，然后取得經營權。現在逐步轉向了直接搞商業開發。比如說像宜家、家樂福、沃爾瑪等等，他直接那里搞大的商業開發，自己直接經營。對于當前商業地產的這種走勢，我有這樣一些看法。

最后，我覺得當前商業建筑、商業地產，也包括我們綜合體在規劃建設方面恐怕要關注這樣幾個問題。首先是城市。第一城市對于商業布局有一個全面的規劃，包括新區的開發規劃，對于商業用地和商業布點給予充分的考慮。

第二、重視商業中心，商業建筑群，也包括綜合體的城市設計和單體。我們這個論壇對于綜合體的設計大家有很多好的意見，包括它的交通問題、布局問題我覺得都是非常重要的。商業的集群包括綜合體。

第三、在規劃設計點要特別強調安全性。因為我們很多商業建筑都出現過一種安全事故，這里面特別是防火的問題、抗震的問題，一定要符合國家的強制性標準。

第四、當前節能減排國家作為大事來轉，我們商業建筑也是耗能大戶。怎么樣在商業建筑推行綠色非常重要。一定是節能減排的，最好是被動式的節能減排。我們的商業建筑不是一種純商業，它應該有一種商業文化的氛圍。這一種上海做得比較好。這里面在其他國家也有許多成功經驗，比如說日本東京的六本木，那是一個非常大的綜合體。它前前后后策劃搞了17年，但是它真正的建設只有3年。一個商業建筑我們感受到它有非常濃厚的文化氣息。其中它最具標志性的就是大蜘蛛。

關于城鎮化的問題我想再講幾句。中國人口學會說“十二五”末期，我國人口總量將達到13.9億左右，城市人口首次超過農村人口，突破7億。我們現在討論的問題是這樣的，城市化不斷的發展，也帶動了我們城市的持續發展。我們有需求，有需求就要有投資。我們在住房建設、商業地產等等都需要土地，我們每增加一平方米的建筑物，相應消耗的資源、能源是毫無疑問的。我們國家是一個人口大國，土地無論作為資源還是資本，它都是最稀缺和最珍貴的。從這個角度來說，我們的城市建設，包括我們開發，包括我們商業地產的建設都有一個怎么樣集約用地，合理用地的問題。這樣可能就是節約。

有專家對上海的情況做了調查。經過檢測，大多數家庭的實際用電量每平方米25—30度。

第二、可持續的價值。市場價值的持續增長。一個是租金收益的增長，一個是物業資產值的增長。租金收益增長有什么基本的指標呢？我個人認為是租戶銷售額年增長率不低于當年全市零售消費增長率。再就是租金年增長率不低于當年全市CPI增長率。資產值的增長就是年增長不低于當年全市平均商業房產價值指數的增長。

城市升級。城市綜合體是城市發展到一個高級階段的產物，它有很多的名字，其中有一個非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻譯成公園的。S是Shooping Mall，就是購物中心。C有兩個概念。一個是Convetion Club，指會戰中心、會所。A就是Apartment，代表了公寓。城市綜合體是不同建筑群組成的一體化的城市建筑綜合體。

城市建筑綜合體是一個城市發展到高級階段的產物，被譽為是城市中最精華的盒，叫做城中之城，它是城市升級的引擎。我個人理解四個主要特征。一個是城市的引擎，因為全新的建筑群體和業態，形成這個城市的中心，形成時尚的場所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑綜合體，它都成為拉動這個區域和城市的引擎。

第二個方面它也是一個建筑集群。它不是一個簡單的綜合樓，可能下面是商業，中間是公寓，上面是酒店，不是這么簡單的綜合樓，它是一個建筑群體構成的，相對而言變成了一個具有互補功能的建筑群體。它的空間都是穿插在一起，像立體的空間和地下的車場。同時，大需要有非常專業的綜合運營。建筑綜合體是完全不同于我們過去的住宅和簡單的商業地產業態。它是一個整體集約的建筑集群，它有機互聯的空間組合，同時這種時尚地表的城市形象，綜合運營的管理模式。最后形成了這種動感活力的都市體驗。它形成了整體大于部分之和的城市綜合體的急劇效應。而且這種急劇效應，不同功能之間形成了疊加的作用，形成一個巨大的能量和磁場，把人流、物流、資金流、信息流吸引進來。而且這種功能相互配套，資源共享，從而構建出一個全新的城市形態和運營模式。

剛才談到了綜合體是一個城市發展到一定階段的產物，是拉動城市升級的引擎。今天中國正在進入第二輪城市化。第一輪城市化表現在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，現在一城市已經完成了第一輪的城市化，城市化率已經超過75%。市中心很少有新供應的土地，更多表現在不斷的功能升級。今天中國大規模的城市化體現在中國的二三線城市。

看這個城市是什么概念呢？美國整個人口3億，日本是1.3億人，俄羅斯1.4億人，歐盟27國不足5億人，英國、法國、意大利都是6000萬，德國8000萬，澳大利亞才2000萬人。中國城市化也是我們房地產千載難逢的發展機遇，這帶動了中國城市的快速變化。即使到了2020年我們60%不是一個峰值，今天發達國家城市化率美國達到85%，歐洲90%，澳大利亞70%，到了60就是一個快速增長期結束，今后是一個可繼續增長的過程。

所以說今天中國城市化的主戰場在二三線城市。二三線城市第二輪城市化的浪潮正在來臨。城市化率40%—70%期間進入了城市快速的增長期和城市功能的升級期。截止2008年末，中國城市化率達到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在農村。中國的城市絕不僅僅只是北京、上海、深圳、廣州。今天的城市化不僅表現在住宅樓和城市規模的擴張，更多是迎來了城市功能升級千載難逢的時期。這種城市功能的升級，建筑綜合體在城市功能升級當中起到了核心的作用。

第五篇：品牌中國產業聯盟專家觀點之網絡時代品牌管理

品牌中國產業聯盟專家孫文廣：從“郭美美”看網絡時代的品牌管理

常言道：一顆老鼠屎壞了一鍋粥;常言又道：星星之火可以燎原，一根蠟燭也可以照亮整個房間。說的都是一個意思——小因素的大影響，當然所造成的影響有好有壞。放之到品牌塑造也同樣如此，一個組織成員一個行為，就可能對整個品牌產生巨大影響，或讓品牌名聲再噪，或讓品牌萬劫不復。因此，企業必須進行全員品牌管理，尤其是在新媒體時代的今天。

品牌戰略已成為眾多企業的核心戰略，品牌化生存也成為企業逐鹿市場的共識。如何快速且穩固的建立品牌是每個企業都急需快速完成的課題。從品牌定位到品牌形象樹立再到品牌價值引領，從名人代言廣告到公關營銷再到危機處理，打造品牌的手法不甚枚舉。然而，在眾多的品牌塑造路徑中，有一點經常被忽視或者不屑一顧，而這個“點”恰恰是品牌塑造的基石和原始推動力，這個“點”就是員工。

首先，我們通過兩個案例來看下員工對于品牌的巨大影響力：

案例一：郭美美與紅十字會的“孽緣”相信無人不知，這個自稱“住大別墅，開瑪莎拉蒂”的20歲女孩，其認證身份居然是“中國紅十字會商業總經理”，之后的眾說紛紜只能是讓紅十字會的名聲大跌。在近期的四川雅安籌款活動中，紅十字會更是頻頻受辱：地方募捐，但捐款箱內卻空空如也，一些行人甚至躲著紅十字會的募捐箱走;一條有關捐款的微博，卻收獲了網友的幾萬條“滾”回復。

案例二：美國標準石油公司里，有一位推銷員叫阿基勃特。他無論在什么場合中簽名，都不忘附加上公司的一句宣傳語“標準石油每桶4美元”。時間長了，所有人都叫他“每桶4美元”。就這樣，許多客戶都知道了產品的價格，紛紛找他訂貨。公司董事長洛克非勒聽說了這事，便叫來阿基勃特，問他：“別人用?每桶4美元'的外號叫你，你為什么不生氣呢?”阿基勃特答道：“?每桶 4美元'不正是我們公司的宣傳語嗎?別人叫我一次，就是替公司免費做了次宣傳，我為什么要生氣呢?”五年后，洛克非勒卸下董事長一職，阿基勃特成為了標準石油公司的下一任董事長。

以上正反兩個案例，都折射出員工在品牌塑造上的重大作用。員工是品牌的基石，員工是推動品牌發展的內在源動力。同時，員工也是一把雙刃劍，他們的一個小小行為，能讓品牌名聲再噪，也能讓品牌萬劫不復。如何讓這把雙刃劍只發揮威力而不傷到品牌自身?筆者認為答案就是全員品牌管理。

全員品牌，統一戰線

全員品牌管理是指企業品牌的一種內部管理，這種內部管理不僅要讓員工知道自己的產品與品牌的獨特之處，更需要員工知道品牌的文化、內涵與個性。在企業與員工之間建立一種深度的溝通，使品牌的價值觀與員工的價值觀高度一致，建立起從董事長到員工的統一戰線。

全員品牌包含兩層意思：一是把所有員工納入到品牌建設體系當中，讓品牌全員化，品牌不僅屬于老板，同樣屬于每一位員工;二是把所有員工都當成企業品牌的組成部分，讓全員品牌化，每一位員工都是一個品牌，都代表著企業品牌的形象，每一個員工都是企業品牌最具力量的代言人。

只有建立全員品牌的理念，才能讓全員與品牌榮辱與共，自覺維護品牌，提升員工的自身品牌，在品牌建設中，不管風吹雨打始終不離不棄。因此，任何致力于品牌化生存的組織都不能忽視全員品牌的力量，都必須進行全員品牌管理。

互聯網時代讓全員品牌管理迫在眉睫

全員品牌管理勢在必行，而且，在如今的互聯網時代，又使得全員品牌管理迫在眉睫。

互聯網時代帶來的是“自媒體”時代，每個人都是新聞源。不可例外，企業的每位員工也是一個信息通道，也就是說企業是被許多“媒體人”監督著，員工會看、會說、會傳播，這就讓品牌傳統的信息傳播模式失效。這給品牌帶來的好處就是每位員工都是品牌的宣傳員，都可以通過自己的途徑傳播品牌。當然，帶來的不良影響就是每位員工也可能是品牌的爆料者，從而給品牌帶來滅頂之災。而且，在這個不公心態愈演愈烈的社會，以及暴力、負面橫行的網絡，預期員工能帶來的負能量要比正能量更甚。如網絡上有篇廣為流傳的帖子“服務員冒死偷拍肯德基庫房”揭露了肯德基的一些產品內幕，不管此信息真假，都給肯德基造成了不小的損失。

互聯網時代將自媒體與社會監督員的社會角色賦予了每個員工的身上，這就要求企業必須更加迫切的實行全員品牌管理。

品牌全員管理的秘籍

那么，如何實施全員品牌，進行全員品牌管理，從而塑造由內而外的品牌力?筆者認為有以下幾方面要素：

1、構建全員企業理念

全員企業理念要求理念是全員的理念，而非老板的個人意志。要廣泛征求員工意見，讓全員參與，并讓員工深刻理解領會，這樣才能讓理念深入到每一名員工心中。萬科曾通過企業理念的內部全員動員，形成了由內而外的蝴蝶效應。如在萬科園區，即便最普通的清潔工也會給客戶微笑和問候，而且從房子的戶型面積到布局，他也能對答如流。

2、打造共同價值觀

共同的價值觀是全員理念的核心。價值觀的重要性不言而喻，如馬云在收購雅虎之前非常果斷的提出“什么都可以談，只有價值觀不能談”。企業有企業的價值觀，每個員工也有著千差萬別的個人價值觀。然而，一個企業的成功必須建立價值觀共同體。如《孫子兵法》所云：“上下同欲者勝。”價值觀共同體建立在充分溝通的基礎上，使員工對價值觀的思想得到充分交流，同時，也需要企業適時的對員工的價值觀進行培養和引導，是員工與企業的價值觀趨向一致。當企業價值觀成為員工認同的價值觀時，員工對企業才會有依賴，才會努力去維護品牌形象，而非落井下石。

3、全員行為管理

雖然人的行為是受自己意識所支配。但員工的行為，其實很大程度上取決于企業的管理。因為企業整體的管理氛圍會讓員工自覺或不自覺的做出一些行為。但員工的行為管理不是一味的高壓政策，通過制度與情感的運用來規范員工行為，將會創造一個和諧的氛圍。

4、全員形象管理

企業品牌要以企業員工的個人品牌為基礎。而個人品牌是多種信息的組合，包括形象、行為和談吐。對全員進行形象管理就是對企業品牌精致化的管理。相信一個衣冠不整的銷售員即使把產品說的天花亂墜也很難把產品銷售出去。相反，規劃統一的形象，則有助于品牌好感的建立。如某品牌感冒藥招來一大批醫學院女生，這些女生著裝整齊、統一佩戴醫學院校徽在終端藥店就行促銷，立刻贏得消費者認可，成功的在眾多促銷品牌中脫穎而出。

總之，進行全員品牌管理，讓品牌在不同時間、不同地點、不同人口中傳遞出同一個聲音，為品牌打造一個堅實的防護體系，讓品牌走的更快更穩。