第一篇：天業房產交房驗收程序

魯天字[2006]70號

山東天業房地產開發有限公司 內部交房工程質量驗收管理規定

（試 行）

第一條 為了加強公司內部交房工程質量管理，保障交付的房屋及配套設施達到客戶的要求，根據《中華人民共和國建筑法》和《建設工程質量管理條例》及國家施工驗收規范，結合我公司實際情況，特制定本規定。

第二條 本公司內房屋工程質量驗收及其配套設施建設的驗收，均適用本規定。

本規定所稱內部交房工程質量驗收,是指公司開發的樓盤在按照國家規范要求內容，經質檢站進行工程竣工抽檢驗收合格后，公司內部交房驗收小組代表公司從客戶的角度，對房屋及配套設施進行最后一次質量把關，更嚴格更細致地對每一戶及公共部位進行的專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。

第三條 公司內部驗收小組及項目部要強化內部交房工程質量驗收，對于不符合質量要求的房屋，應當嚴格按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》有關規定進行處理。通過返修仍不能滿足客戶使用要求的房屋，嚴禁交房。

第四條 公司內部驗收小組必須按照《建設工程質量管理條例》和建設部有關規定，嚴格按照公司內部交房驗收流程進行工程驗收。只有經過公司內部交房驗收小組驗收合格后的房屋，方可交付物業公司，交于客戶使用。

第五條 內部交房驗收小組由公司分管工程的副總任組長、相關的副總任副組長及項目部、工程技術中心、企管部、銷售部、物業公司等部門和單位，共同參加公司內部交房工程質量驗收工作。

第六條 內部交房工程質量驗收，應當依據國家工程質量標準、規范、審查合格的施工圖設計文件以及與客戶所簽定的商品房買賣合同進行。

第七條 內部交房工程質量驗收，應當依據設計圖紙的要求，以檢查工程觀感質量和使用功能質量為主，主要包括以下檢查內容：

（一）建筑結構外觀及尺寸偏差；

（二）門窗安裝質量；

（三）地面、墻面和頂棚面層質量；

（四）防水工程質量；

（五）采暖系統安裝質量；

（六）給水、排水系統安裝質量；

（七）室內電氣工程安裝質量；

（八）其他規定、標準中要求分戶檢查的內容，其中包括與客戶簽訂合同中關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾以及關于裝飾、設備標準的承諾等；

（九）室外配套設施的建設。

第八條 內部交房工程質量驗收應當按照以下程序進行：

（一）經質檢站抽檢合格的樓棟，由項目部通知內部交房驗收小組組長，內部驗收小組組長立即組織相關人員對每個樓棟進行分戶檢查；

（二）在按照國家有關規范要求的前提下，對本規定要求的內容進行分戶驗收檢查，對室外配套設施的建設進行檢查；

（三）填寫檢查記錄，發現工程觀感質量和使用功能不符合規范、設計文件要求和合同要求的，書面責成項目部（施工單位）整改并對整改情況進行復查；

（四）分戶驗收合格后，必須按戶出具由內部驗收小組組長、項目部、銷售部、物業公司負責人共同簽字確認的《內部交房工程質量分戶驗收表》。

（五）內部交房工程質量分戶驗收合格的，交于物業公司管理。

（六）內部交房工程質量分戶驗收全部合格后，項目部將所有施工單位和供貨商剩余的尾款臺帳和合同（含質保金的）臺帳，與預算部、財務部、采購部等相關部門核實無誤后轉交物業公司。

（七）經公司內部驗收小組驗收合格的房屋交付客戶后，客戶提出的問題，主要由物業公司協調解決。

第九條 工程竣工交付客戶使用后，所有施工單位、供貨商的尾款與質保金的支付，必須經過物業公司認可。

第十條 內部交房工程質量分戶驗收不合格的，不得交付客戶。

第十一條 各項目內部交房工程質量驗收結果，將參與項目部責任制考核。

第十二條 本規定自發文之日起施行。

附：

一、內部交房工程質量分戶驗收表

二、內部交房工程質量驗收流程

山東天業房地產開發有限公司

2006年9月19日

主題詞：內部交房 驗收 管理規定

抄 報：董事長曾昭秦、總經理劉連軍、副總王永文、田志勇、黨委副書記

曲明武、副總崔剛、陳云峰、岳彩鵬、馮玉露 抄 送：各部門、各項目部

山東天業房地產開發有限公司辦公室

（共印

第二篇：公路項目外業驗收工作程序

外業驗收工作程序

一、外業驗收分三個組對三個設計標段同時進行，地勘監理單位對每個驗收工作小組派一名熟悉情況的地勘監理，全程隨同檢查驗收。

二、在外業驗收過程中，由于時間只有一天，時間比較緊，各小組再分外業和內業兩組同時進行。

三、驗收工作內容

1、外業：主要指地勘方面

采用抽查的方式進行，抽查頻率為：大橋2處，隧道2處，高邊坡2處。記錄內容：

（1）布孔原則：橋梁逐墩鉆孔；隧道，進出口必鉆，洞身每多少米間距布孔；涵洞通道，拱涵需鉆探，其它可觸探；擋墻，觸探或鉆探，頻率是多少？；高邊坡，布孔頻率如何？

（2）地勘布孔總共多少個，累計多少米？實際鉆孔多少個，累計多少米？利用初勘多少孔，累計多少米？合計詳勘多少孔，累計多少米？

（3）物探多少處，那幾個地方做了物探？

（4）根據地勘規范及設計深度要求，設計布孔頻率及布孔深度是否符合要求，實際鉆孔頻率及鉆孔深度是否滿足要求。

2、內業資料，指“定測外業驗收資料清單”規定的內容。

檢查時針對資料清單逐項進行符合性檢查，重點檢查外業調查記錄，如：

（1）控制測量記錄本，布導線點多少個，水準點多少個，每km布點頻率是多少，能否滿足控制精度要求。

（2）沿線材料料場調查記錄本，調查了那幾個料場，試驗結果如何，適用范圍是什么？

（3）通道及涵洞記錄本，看記錄內容是否詳細，是否有角度及位置布設建議以及大體孔徑等。

（4）擋墻調查記錄本，看記錄內容是否詳細，為何原因設置擋墻。

（5）路線取、棄土場調查記錄本，看記錄內容是否詳細，容積多少，環保、水保如何考慮。

（6）涵洞通道布設與當地政府簽訂的協議書，多少分，是否有漏簽。

（7）隧道野外記錄本，看有多少本，記錄內容是否詳細。

對其它清單資料檢查，只需要按清單內容對照檢查填寫。

四、各小組形成外業驗收報告。

第三篇：交房驗收注意事項

交房驗收注意事項

一、注意及時接收入住通知書

1.這是收房的

6.實測面積登記表

特別提示：

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。

2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。

3.對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。

4.如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同

（三）裝修質量

特別提示：

1.一定要掌握“先驗后收”的原則。

2.如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續。

3.購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵占。

4.若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。

四、新房驗收的最終結果

1.房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。

2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

3.發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應

協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30 天）。

4.對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

特別提示：

1.驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。

2.物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。

3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。

4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項

以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經常遇到此類的咨詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。

一、買房相關稅費

（一）商品房買賣應繳以下稅費：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續費

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權登記費

6、房屋所有權印花貼稅

7、權證工本費

（二）稅費問題

特別提示：依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

1.契稅

契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。

繳納時間：契稅只能在過戶時交納

特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。

實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。

2.公共維修基金

此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

稅率：房屋成交價 的 2%。

特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費

面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

4、物業費

一年物業管理費、物業管理費和水電保證金

特別提示：普通小區交一年以下物業費并不違規。

物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。

5.產權代辦費

業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。

二、面積問題

面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

（一）存在的問題：

1.商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。

消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。

2.開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發現。

正確測算房屋面積，是專業人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者

一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

（二）如何解決面積誤差？

面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積（含

公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在 3％以內（含 3％），按照合同約定的價格據實結算房款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起 30 日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3％以內（含 3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

特別提示：

1.想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據圖紙進行計算。

2.簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權退房。

（三）關于分攤面積

公用建筑面積分攤原則：

1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。

2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

不應入的公用建筑空間：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。

4、對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑 面積。

特別提示：

1.簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。

2.售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。

售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

3.其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明

房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

三、審查銷售廣告

（一）出現問題

“我們的小區綠化率達到??，我們小區配有小學、幼兒園、會所??”

購房者常常會被上面的優美辭藻所迷惑，但到實際收房時才發現與現實相去甚遠，現實當中虛假宣傳、改變小區規劃也是一些開發商慣用的一手；另外，裝修標準不符合合同的約定或開發商承諾。收房中其中一個重點就是要開發商如何兌現曾經的承諾。

（二）解決辦法

1.要注意平時的證據收集。

如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應該對照小區平面圖看環境。根據相關的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據出示，要求開發商兌現承諾。

2.要隨時主張自己的權利。

一旦發現小區有規劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關部門和開發商交涉，以免形成事實，出現“贏了官司卻無法執行”的局面。

四、法定退房條件：

在房屋驗收過程中，業主如果發現購買的商品房存在質量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：

1.購房合同無效：

實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發商無權處分該房產；②開發商存在欺詐情形。

2.套型誤差導致退房：

按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

3.面積誤差導致退房：

房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3％（不含3％）的。

4.變更規劃、設計導致退房：

開發商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的；開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的。

5.質量不合格導致退房：

房屋主體結構質量不合格并依照有關規定經委托工程質量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。

特別提示：

1.由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。

2.出現上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現時選擇退房，相關違約賠償責任由發展商承擔，如果開發商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。

3.如果不具備上述條件，但是房屋確實出現了質量問題，購房人有權要求開發商進行維修，因此造成損失的由開發商賠償。

五、特別建議：

可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業問題，只靠消費者個人的力量有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結合專家的力量解決遇到的所有難題!

第四篇：房產公證程序

想學法律？找律師？請上

http://hao.lawtime.cn房產公證程序

目前幾項主要的房產公證包括：房地產合作開發合同、房地產建筑工程承包合同、商品房預售合同、商品房銷售合同、房地產買賣合同、房地產租賃合同、房地產抵押〈按揭)合同、房地產轉讓合同、房地產互換(置換)合同、房屋贈與、房產繼承、房產分割(析產)合同、房屋拆遷(安置、補償)協議、確認房屋產權等公證。

一、申辦房產公證的準備措施

由于我國的房地產業興起不久，國家調整這類法律關系的法律規范正在不斷完善，各地區根據本地的情況也在制訂不少涉及房地產的政策;國家制定的涉及房地產的法律、法規，各地制訂的地方性法規、政策都是辦理房產公證的依據。

房產公證由房產所在地或房產合同當事人一方所在地或房產合同簽訂地的公證處受理。由于房產公證事項不同，要求當事人提供的證明材料也不盡相同，但一般應包括如下各項：

(1)當事人各方的身份證明(自然人提交本人的戶口簿、身份證、護照等;法人提交營業執照、法定代表人身份證明等)。

(2)涉及房地產開發的，提交土地使用權證明、國家有關機關核發的建設工程規劃許可證、建設工程許可證等。

(3)涉及房地產預售、銷售的，提交房地產預售、銷售許可證等。

(4)涉及房地產權屬轉移的，提交房地產所有權證明。

(5)涉及房地產擔保的，提交房地產所有權及使用權證明。

當事人申辦房產公證時，應根據國家的法律、法規和當地的地方性法規、政策，并按公證員的要求提供與公證事項相關的證明材料。

二、申辦房產公證需準備的證明材料

（一）繼承權公證(析產協議公證)

1、被繼承人死亡證明(派出所證明或殯葬證、火化證、醫院死亡通知單)；

2、婚姻狀況(是否是原配夫妻)、子女狀況證明(生育幾個子女)、居委會或死者生前所在單位出具證明；

3、房產證、身份證、戶口；

4、所有繼承人到公證處

（二）房產贈與公證

1、贈與、受贈雙方身份證、戶口；

2、房產證；

3、受贈方如系未成年人或無民事行為能力人，只需贈與方到場。

（三）房屋買賣公證

有法律問題，上法律快車http:///

想學法律？找律師？請上http://hao.lawtime.cn1、雙方身份證、戶口；

2、房產證；

3、賣方夫妻、買方到場親自辦理。

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第五篇：房產拍賣程序

房產拍賣程序

房產拍賣離市民越來越近了。工薪階層和中低收入市民通過拍賣圓住房夢已成為現實。房地產拍賣主要有以下幾個程序：

一、拍賣行接受客戶委托

房產的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。

二、拍賣的鑒定與估價

對拍賣房產進行鑒定和估價是拍賣前的第一項準備工作，核定房產評估必須由房地產評估師進行，并對評估結果承擔相應責任。

三、確定拍賣房產底價

指拍賣成交應達到的最低價格基數，底價過高會導致拍賣失敗，過低又會使委托人受經濟損失。底價確定后，當事各方應保守秘密。

四、確定拍賣日期

日期擬訂和拍賣房產的產別、用途、數量都有關。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于２天。

五、發布拍賣公告

拍賣是一種公開競買活動，必然發拍賣公告，主要反映拍賣房產的內容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。

六、審查競買人資格

參加房產拍賣的競買人應是具有民事權利與相應民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。

七、競買人繳付保證金

在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉為價金，競買未成功，保證金如數退還。

八、組織拍賣會實施

拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監督拍賣實施的監拍員及協助實施拍賣的其他人員共同實施。

九、拍賣品的權屬移交

房產一旦成交，拍定人當即付款，即完成了拍賣房產的權屬轉移。買受人從拍賣行或執行法院領取房產權利轉移證明后，就取得了該房產的所有權或使用權。