第一篇：濱湖類度假項目開發要點分析

一、濱湖類度假項目的概述、分類及特征

（一）濱湖類度假項目概述

濱湖類度假項目，作為旅游地產的一種存在類型，是依賴于湖景資源進行綜合開發的復合地產項目。與傳統房地產項目不同的是，其地產的開發不是獨立進行的，而更需要依托濱湖資源和其它娛樂休閑配套設施，是發展商利用臨湖規劃的旅游度假區（如太湖旅游度假區、陽澄湖旅游度假區）、人工湖泊／水庫（太平湖）等優勢資源開發的具有投資回報和多種功能的旅游度假項目。

這類度假項目多建在濱湖資源優勢突出的城郊區域，以提供各類娛樂、運動、度假、養生、居住為經營目的，并隨著項目的逐漸開發成熟，不斷打向知名度，吸引各地游客前來，從最初的旅游觀光發展到休閑度假，以完成從常來到常留到最后定居于此的過程。

（二）濱湖類度假項目分類

1、按項目所處區域開發程度分類，可分為區域起步期項目和區域成熟期項目（1）區域起步期項目：這類度假項目的開發通常是作為某個濱湖區域（多為人工湖/水庫）發展的啟動項目，在政府的規劃和支持下開發該濱湖，打造休閑度假場所，此時該濱湖資源一般，也還沒樹立市場形象，周邊也沒有其它可依賴的配套資源，完全需要開發商獨立領銜開發和營銷，如雪野湖休閑度假區等等。（2）區域成熟期項目：項目所在區域有一定的知名度，也已有了成熟的配套，開發商進入后可利用現有資源進行開發，節省了初期的濱湖整治工作，但此類開發競爭壓力大，需要有一定的創新點，如千島湖開元度假村、蘇州太湖高爾夫等等。

2、按項目所擁有的資源配套分類，可分為自有配套型項目和共享配套型項目（1）自有配套型項目：此類濱湖項目產品線豐富，集酒店、娛樂、商業、度假項目于一體，如綠城千島湖度假公寓。

（2）共享配套型項目：這類濱湖度假項目大多是處在一個大區域的濱湖旅游度假區內，而這些度假區有其自身公共的配套，比如說高爾夫、游艇俱樂部等等，作為整體開發中的一個度假項目，它往往僅開發一些必須的度假產品，如度假酒店、別墅，而其它設施則是共享區域內已有的配套，如千島湖濱江度假酒店別墅，中信太湖城等。

3、按項目開發特色分類，可分為特色配套類項目、特色住宅類項目和特色品牌類項目（1）特色配套類項目：除基礎商業、會所、酒店配套外，在此類項目中還會開發其它高品質或者新潮流的配套設施，如中信太湖城開發的太湖文化論壇、千島湖天清島度假村開發了易文化主題公園等。

（2）特色住宅類項目：此類綜合度假項目開發主要特色是在它的住宅項目上，如陽澄湖名人文化村項目。

（3）特色品牌類項目：知名開發商，國際品牌五星級度假酒店，品牌的強強聯合是現今比較流行的開發方式，如綠城千島湖度假項目，引進喜來登度假酒店，使整個項目更加受市場關注。

（三）濱湖類度假項目特征

特征一：依托湖景資源開發，對自然資源依賴性大

以鄰近湖濱為最大賣點，來迎合消費者親近大自然的需求，因此湖景等自然資源的優劣對項目成功起決定性因素。

特征二：項目離主城區有一定距離，但有發達的交通體系

湖濱類資源一般都位于城郊或郊區，離主城區大致1個小時左右車程。隨著區域的開發和人流的導入，項目周邊交通體系肯定發達，尤其是為方便自駕出游而建設的公路。

特征三：在項目占地配比上，旅游配套項目所占比重大

濱湖類度假地產與常規住宅地產不同，配套設施與外部環境才是這類項目的重點，因此房地產項目在開發中占地不會傾向絕對大比重。

特征四：項目有很明顯的階段性發展，整體開發時間長，管理服務要求高

濱湖類度假項目開發周期長，一般分為導入期、發展期、成熟期三個階段，歷時可能長達10年之久。而由于此類度假項目具有季節性，所以后期物業管理則成為一個難點，如餐飲、清潔等不同于普通住宅小區。

特征五：濱湖資源的“可再生性”，使得項目易被嫁接和復制 這里的“可再生”不是自然現象，而是人工行為，即對水庫的挖掘開發，這樣一來，湖泊資源就變得“無窮無盡”了。雷同的濱湖資源和周邊環境，為下一次同類型濱湖項目的開發提供了良好的嫁接條件和模仿素材，可復制性強。

二、濱湖類度假項目的選址方略

濱湖類度假項目的選址主要從區域、交通、資源這三方面進行考量，而其中資源條件尤為重要。下面從這三個角度分別進行闡述

（一）濱湖類度假項目選址的區域條件

由于濱湖度假類項目依托的是湖泊資源，而湖泊的數量多、分布面廣，資源情況不一，尤其是人工湖，存在更多的可變因素。因此其區位影響因素極其關鍵。濱湖度假項目開發區位因素主要從以下三個方面進行權衡：

?、區域經濟水平

區域是旅游經濟的生長點和支撐點，建設資金的主要來源。區域經濟的發展水平直接影響投資規模，它是決定開發區位的主要因素。一般選址區域經濟發達，如長三角、珠三角等區域城市周邊的濱湖資源進行開發。

?、人民消費需求

羅斯托把經濟增長劃分為起飛前階段、起飛階段、成熟階段、成熟后階段。起飛前階段是傳統社會、為起飛創造前提階段，成熟階段是向成熟推進階段，成熟后階段是分為高額消費階段、追求生活質量階段，經濟發達城市以打造品質生活為目標，從片面追求GDP的增長，到全面改善城市的生活品質，可以看到居民對休閑度假的需求品質越來越強烈。從世界休閑組織的預測，人均GDP超過一千美金，大眾型的觀光旅游將會進入一個新的時期。現在長三角這一代，人均GDP已經超過了5千美金，從國際的規律來看，也已經進入了了休閑、度假的需求膨脹期。

?、基礎設施建設

主要分析濱湖度假項目擬建地區水、電、氣、暖、道路、郵電等旅游基礎設施與飯店、賓館、游客等旅游專用設施的現狀與水平。

（二）濱湖類度假項目選址的交通條件

交通是聯結客源地與目的地之間的通道，其發展程度決定旅游度假項目的通達條件與可進入性。交通狀況可通過區域綜合運輸網密度、旅游度假項目所在地擬建地區與國際、國內主要客源市場的通達條件以及與鄰近旅游地區聯通性狀三個指標來進行分析。

一般情況下，濱湖類度假項目所在城市需要滿足鐵路、公路、高架、航空（可選）的可直達性，尤其是現在越來越多的人喜歡選擇節假日自駕出游，因此公路體系的完善建設尤為重要。

（三）濱湖類度假項目選址的資源條件

濱湖類度假項目的開發屬于明顯的依托自然資源（湖泊）為核心的項目開發，對其資源的要求自然不容忽視，可大致綜合三個方面的內容。

氣候適宜、風景秀麗

氣候條件直接影響客源，進而影響度假旅游淡旺季的分配與長短，最終影響旅游度假項目的經濟效益。一般選擇濱湖度假因為涉及到室外活動，舒適的氣候成為項目選址的首要考慮因素。

濱湖類度假要求有一線的湖景資源，包括空氣清新、環境偏靜、風光秀麗，能讓度假人群從視覺、心靈都得到享受。

室外娛樂資源豐富

目前旅游正由觀光型旅游向體驗、參與性旅游轉變。順應這一趨勢，旅游度假項目應打造休憩、娛樂、保健、體育于一體的多功能旅游服務綜合體。利用濱湖資源，可展開如日光浴、游艇、戶外球體運動等項目。

有文化旅游資源

文化作為休閑度假項目的開發引擎之一已經漸成趨勢，成為人們追捧的主流開發模式，獨特的人文旅游資源可以吸引特定類型的細分市場，因此，在其他資源不佳的情況下，依托文化旅游算是一大突破，當然在優勢資源條件下添加文化概念更是使旅游錦上添花。文化旅游可以是區域內曾有的歷史古跡、人文風情，也可以是歷史或其它國度的“舶來品”。

三、濱湖類度假項目的產品開發指導

從打造功能齊全、高質素配套的大型休閑度假物業綜合體角度考慮，對濱湖類度假項目的產品規劃，需要滿足酒店旅業、休閑娛樂、消遣購物、民俗風情、文化展示等功能，實現一個互依互存、合作多贏的吃、住、行、購、娛等資源整合體。從現在市場情況分析，濱湖度假基本功能分區大致可分為：住宅區、酒店區、酒店公寓、高爾夫、游艇俱樂部、商業街、會所等。

在如此千篇一律的功能產品中，如何打造個性化的產品路線傲視全行市場，成為開發商們迫切想要了解的一件事情。本著注重體驗、注重生態環境的創新方向，遵守協調性、差異性、真實性的創新原則，濱海度假類產品的創新之道主要包括以下三方面：

主題創新

任何一個項目在前期策劃時都有其最初的主題定位，后期的開發必將圍繞這個主題進行，就像寫作不能離題一樣，主題是項目的靈魂。而主題的創新需要根據區域環境挖掘與提煉，比方說如果項目所在區域內所有項目的定位都缺乏文化，那么突出文化性則可以作為本項目主題定位的備選方案之一；主題的創新還要堅持特色，目前最受歡迎的主題排名是：教育展覽、珍禽異獸、植物園林、原野叢林、外國文化、歷史陳列、河流歷險、生活娛樂、水上公園、動物表演、花卉展覽、休閑養生等。

功能創新

濱湖類度假項目按功能分可有三個層次：基礎層次——陳列式觀光地產、提高層次——娛樂式體驗地產、發展層次——休閑式度假地產。其中娛樂體驗和休閑度假層次是新世紀濱湖項目的主攻方向，其創新主要從三方面著手：以文化感染人、以形式吸引人、以檔次震撼人。

形態創新

產品形態的創新，顧名思義，即是從現有主流的產品形態中開發新的產品，形成差異化競爭。比如說當下的濱湖度假住宅產品多以度假別墅為主，而如果像綠城在千島湖開發觀景小高層公寓那樣，避免與千島湖其它度假住宅產品雷同，則對其銷售必將有決定性的幫助。

四、濱湖類度假項目的開發引擎解密

濱湖類度假項目由于存在比較強的區域特色，因此對其開發引擎進行歸類總結具有很強的現實意義。從現有成功濱湖類項目案例來看，選擇適當的開發模式和啟動引擎，可以在完成昭示項目市場形象作用的同時，將旅游資源直接轉化為地產資源，最終帶來房地產客戶，實現產品消化，完成地產盈利。

目前市場上比較主流的開發引擎有以下三種：

引擎一：一線湖景+五星酒店：

采取一線湖景資源，以酒店將湖景資源轉化為地產資源，將以單純欣賞湖景、商務會議的客源轉化為房地產客源

引擎二：高爾夫+五星酒店：

高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動房地產項目的盈利已經成為較為成熟的模式

引擎三：溫泉+五星酒店： 利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推動房地產價值上漲，從而實現地產盈利

由此看出，五星級酒店結合區域固有資源或者創造高檔資源作為大型度假項目的啟動引擎已經成為主流模式。

一般情況下，由于濱湖項目開發周期長，大多都以觀光旅游開始，因此此類項目都先投入開發一些娛樂配套（如高爾夫、溫泉、游艇等），等項目及區域成熟后再進行房地產銷售，完成由旅游向休閑度假的轉變。

下圖總結了目前國內部分濱湖度假類項目的開發引擎組合。從上圖可以看出，隨著時代發展，文化、論壇等新的開發引擎逐漸嶄露頭角，成為一種趨勢。

【案例鏈接】

中信太湖城，位于國務院批準的蘇州太湖國家旅游度假區11.2平方公里的核心區，一直為嚴格控制開發的自然、民俗、文化、古跡保護區域。南望聞名全國的太湖，北靠規劃中的娛樂中心，東依著名的太湖新天地，西鄰太湖高爾夫球場。占地約1000余畝，區域內風光旖旎，有山有水有島，還有近5公里的黃金岸線。項目總投資34億元，總建筑面積達60多萬平米。整體開發類型包括大型會議中心、五星級賓館、酒店式公寓組團、住宅社區等。在其開發的二區中引進了太湖文化論壇，配合酒店商業啟動，再開發房地產，從而打造出全國甚至全世界高級別的文化交流和旅游度假勝地。其開發的太湖文化論壇是繼海南博鰲亞洲經濟論壇項目之后，唯一一個全國性超大型的、最高規格的、全綜合性的以文化為主題的論壇項目，必將在全國乃至全球范圍內產生廣泛而深遠的影響。

千島湖天清島度假村，臨千島湖中心湖區一側依山而建，與三潭島、龍山島和五龍島等隔水相望，距千島湖鎮約8公里。項目占地16萬平方米，別墅區總體量為1.7萬平方米，度假酒店總建筑面積達3.6萬平方米，擁有158個泊位的專用車庫和大型停車場，全程有近2公里的環島公路。在常規度假酒店和別墅開發的基礎上，天清島項目引入“易文化”概念，打造“易文化主題公園”，將中國易文化和現代旅游休閑度假方式相結合，全島的規劃都與易文化相關，突出其養生功能，成為全國第一個易文化養生休閑度假區。

五、濱湖類度假項目的客戶定位解析

旅游度假區的經濟效益很大程度上取決于度假區旅游客源的充裕程度，因此在開發任意一個度假項目時，對客戶的精準定位就顯得十分關鍵了，一般客戶定位主要從客戶來源、客戶結構特征、客戶需求這三個方面進行綜合評價。

對于國際度假項目，主要評價大量產生度假旅游者的目標市場國以及其與旅游度假項目擬建地區的位置和貿易關系；對于國內度假項目，可以從區域人口密度、城市人口密度和城市職工家庭人均收入等方面進行判斷。而像濱湖類度假項目，其客源市場主要是以項目所在地周邊城市的區域客戶為主，因此在對其進行客戶定位時具有一定的特殊性。

由于這里說的濱湖類度假項目往往屬于復合大型房地產開發項目，其開發的產品包括別墅、酒店、酒店式公寓、高爾夫、游艇俱樂部等等，因此在定位客源結構時，往往從同城市同類型項目中總結現有客源情況，再結合本項目的規劃和開發時序歸納出將來屬于該項目的客戶。

一般對于大型度假類項目的客戶定位，可以選取客戶圈層研究模型、客戶地圖研究模型（空間）、階段客戶研究模型（時間）這三個研究模型中進行綜合分析，從時間和空間的變換秩序角度中，科學的預測項目未來的客戶來源、特征和需求：

研究模型一：客戶圈層研究模型（見圖

1）

圈層模型揭示項目客戶的構成比例，其是以車程時間和地理屬性為導向的，這將直接影響項目的整體定位和產品設計，以及日后營銷的重點方向。

研究模型二：客戶地圖研究模型（空間）（見圖二）

客戶地圖宣示客戶構成，來自哪個區域，通過什么交通工具導入等，當然不同區域的客戶導入是隨著區域發展的不同階段所影響的。

研究模型三：階段客戶研究模型（時間）（見圖三）

階段客戶研究直接影響到項目的整體推售秩序和營銷側重點，其依托區域發展特征和交通條件的變化而變化。

客戶是支撐項目的最核心因素，因此客戶定位是項目開發前后都需要重點研究的，除了客源特征及需求外，對于濱湖類這種長期開發項目，客戶的變動性也是值得密切關注的。從目前市場上已成型的濱湖度假項目來看，客戶變化從最初觀光旅游的區域客演變到現在以休閑度假為主要目的、并購買物業的全國客戶。

【案例鏈接】——“第五空間”，你的島，你的天堂——杭州千島湖開元度假村

千島湖度假區內的項目，現在客戶核心來源主要以杭州為主，輔助客源是杭州周邊城市，偶得客戶是長三角區域及境外人士；項目中高端別墅客戶分為投資和自住或兩者兼有，用作第二或第三居所的客戶主要是項目所在城市以及周邊城市的企業主、成功人士、企管高層等，而投資型物業為追求穩定回報率，則客戶范圍較廣。

【精粹解讀】

千島湖開元度假村，華東最高檔的度假別墅區之一

項目基本情況

千島湖開元度假村坐落在千島湖鎮麒麟半島之上，距杭州130公里，上海300公里，距離蘇南大中小城市和杭州省地級城市均在300公里以內。項目占地302畝，包括88幢半島私家別墅、一座五星級酒店、游艇俱樂部、會所等相關配套。

項目發展條件

1998年，《千島湖風景區總體規劃》正式實施；

2002年，淳安縣政府計劃將千島湖打造成綜合型度假休閑旅游區；

2004年4月30日，開元旅業集團第十家連鎖酒店——千島湖開元度假村開業； …… 千島湖開元度假村由此應運而生，它是千島湖發展的必然產物，滿足社會的需求。下表總結了千島湖旅游度假區的發展歷程：

探查階段

階段/時間

（1982-1991年）

參與階段（1992-2001年）

1993年，淳安縣政府出臺了“誰投資、誰經營、誰受

發展階段

（2002-2006年-？）

2002年，縣政府提出千島湖旅游要從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務、會展、運動的綜合型旅游發展； 2006年杭千高速通行，成為旅游區旅游業發展的轉折點。開發建設東南湖區桂花島，重大事件 標志著千島湖旅游正式開始起步。

益”的鼓勵政策，調動了社會各方投資建設的積極性； 1998年《千島湖風景區總體規劃》正式實施。2000年，成為全國首批4A級旅游區

1997年接待游客65.8萬，濱湖度假酒店、私人豪華游艇、水上康體健身逐漸成為千島湖旅游發展的三大休閑產業；

高速極大的帶動了千島湖綜合型房地產市場的成長步伐，各品牌開發商紛紛進駐，并獲得收益

五星級酒店開元度假村建成受城市、交通、市場等制約，千島湖旅游的吃、住、行、階段特征 游購、娛樂等旅游要素發展不平衡，產業規模小，投資少，緩慢發展。

比1991年上升了139.3％，實現門票收入2858萬。

旅游景點實現了從量到質的提升，極大提高了千島湖湖區景點的品位。

典型項目 魚味館建成接待游客； 新安江旅游服務公司成立。

千島湖海外海大酒店、鳳凰休閑度假村等一批酒店設施投入建設。

開業。

新旅游碼頭、水上休閑主題公園、羨山休閑度假中心、游艇俱樂部等項目開始施工建設，千島湖步入良性發展軌道

從表中可以看出，開元度假村的出現正好處于這個度假區的快速發展階段，基礎旅游設施已經基本完備，其它娛樂配套也已經開始施工，區位、交通、資源、設施一應俱全，整個千島湖步入良性發展軌道，正在從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務、會展、運動的綜合型旅游發展。因此開元的出現正好貼合當時的區域需求。

項目產品解析

從一開始，開元集團就力圖在千島湖開發一個高端項目；現如今，漫步在千島湖，開元度假村別墅融入了山地別墅和水岸別墅中，最高限度地收納無邊的湖光美景。巖石岸線形成千島湖開元度假村半島的外圍線，也形成度假村的曲折悠回的園區輪廓線，與湖面水線保持有12米左右的波動。山脊沿半島的縱深從湖面陡峭升起，平均標高高于一般季節水岸線35米，樹木和叢林覆蓋整個基地，這也讓人自然想到朱熹在此留下的“半畝方塘一鑒開，天光云影一徘徊。”尤其是夜幕降臨之時，登上作為千島湖開元度假村的特色尊貴配套設施，耗資1000萬的曼哈頓56號超豪華游艇，眺望千島湖開元度假村，燈火輝煌，波光粼粼，將“東方夏威夷”的浪漫休閑風情再度展現。

建筑設計

千島湖開元度假村以休閑度假為主題進行開發，建筑設計規劃依據半島嶼山水皆景的環境特點，由88席半島度假別墅及面積近33000平方米的夏威夷風格五星級標準度假酒店組成，整體規劃設計以尊重自然、珍愛自然、融入自然為最高原則，每一條道路的走向，每一處建筑的布局都充分考慮環境的容納與和諧，形成水域、森林、道路、建筑四大規劃體系。

景觀布局 千島湖開元度假村充分利用原生態環境景觀，以開闊湖景與城市綠帶為外景，以青山綠島、生態園林為內景建構大環境體系，突出了野趣、生態、寫意、浪漫的環境特征。整體景觀規劃以夏威夷風情為模本，采用全景式設計手法，以山脊和湖灣為主景觀軸和主功能軸進行景觀設計，豐富的景觀資源和景觀元素被組織成一個均衡的體系在園區內流動。

度假產品

千島湖開元度假村從英國進口的“曼哈頓56號”，價值1000多萬元，是目前浙江省乃至整個華東地區價格最高、性能最好、最豪華的游艇，由意圖集團及意圖規劃引薦世界頂級游艇制造商——英國SUNSEEKER國際游艇制造公司設計制造，與英國皇室乘座的游艇同一型號。船體長18.65 米，寬4.59米，高6.15米，半載排水量26.7噸，最大航速23節，續航力270英里，性能極其優異。

酒店為別墅生活提供完美的度假休閑設施與生活配套，具體配套設施包括：商場、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、KTV包廂、SPA、游艇俱樂部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內恒溫游泳池。

項目客戶分析

根據度假村開發時序的三個階段，度假村客戶的導入也相應分為三個階段： 第一階段（2004-2005年），度假村酒店開始營業

這時主要導入政府、考察團、商界高官、高管等商界政界要員，通過這些高端峰層客戶的影響力，預熱項目知名度，確立了項目的整體市場高端形象。第二階段（2005-2006年），打造五星級酒店

項目基本完全成熟，此時導入著名跨國企業和民營企業的商務會議和私人度假客源，這時知名影星等社會名人也慕名而來。

第三階段（2007-至今），度假村已經成為首批自駕游基地

通過前兩個階段的客源導入，酒店客戶擴散至普通自駕游客戶，客源面更廣，整個項目已經成為一個非常高端且高知名度的高端度假酒店

【成功核心密碼】

擁有核心競爭力，將品牌輸出定位于‘塔尖’，做最高檔次的市場，創造了近年來國內旅游界的奇跡。

走“高端定位”之路

隨著人們對度假居住概念的重新認識，千島湖風景區必將以其獨特的自然、健康、稀有度假養生資源、良好的區位交通等因素的存在迅速成為一個高檔次的度假休閑場所。千島湖開元度假村，作為杭州千島湖旅游度假區內的一分子，堅持打造高檔旅游房地產項目。開元的進駐及成功開發看似偶然，但卻是千島湖旅游度假區發展的必然。

補“市場產品”之缺

在開元度假村沒在千島湖落腳之前，該區域內只有一些簡單的旅游設施和中低端度假酒店。而開元五星級酒店的進入正好填補了千島湖沒有五星酒店的市場空白。“五星級酒店式度假社區”的千島湖開元度假村的出現，意味著浙江首度出現了以五星級酒店為配套的別墅社區，這在當時的華東地區，甚至是全國也是罕見的。

除此之外，游艇碼頭作為高檔的娛樂配套也順勢提升了項目的檔次。

樹“百年老店”之牌

千島湖開元度假村的成功，“開元”這一品牌也功不可沒。建設一家酒店固然不易，而要把開元打造成“百年老店”則更為艱巨。開發商在項目開發的過程中，確立了“創造特色、打造品牌、關注客戶、用心服務”的經營理念，并一直致力于成為擁有國內一流的飯店管理公司、省內最具特色的房地產公司和具有綜合優勢的相關產業群組成的大型國家級企業集團，成功嫁接了飯店業和房地產業，呈現雙輪驅動、比翼齊飛的發展局面。

【問題難點解析】

——如何在一個新涉足的領域中依然保持“高調姿態”？

“千島湖開元度假村，別墅開盤10個月，完成了95%的銷售！”

作為高檔旅游房產項目，又是開元房產集團開發的第一個別墅項目，其開發風險和營銷風險比一般的常規項目要大得多。由于其目標客戶群并不在項目開發的當地，公司不得不采用異地銷售模式，這對營銷來說是個很大的挑戰。而千島湖開元度假村又是開元房產開發的第一個別墅項目，別墅銷售實踐比較欠缺，在此情況下能取得如此好的銷售業績，與其正確的定位、先進的開發指導思想和科學系統的營銷策略是分不開的。

（1）明確的項目定位 首先，開元房產集團在開發千島湖開元度假村時，嘗試的是一種地產業與旅游休閑業相復合的開發模式，將地產與旅游業、酒店業相復合，所開發的的88幢半島度假別墅與一幢五星級標準度假酒店相輝映。旅游度假房產把“文化、休閑、度假、觀光、游樂、生活”等融入到項目的每一個細節，滿足了部分懂得生活享受的消費者的休閑生活需求。隨著經濟的快速發展，有閑、有錢、有車的人越來越多，中國旅游業正從觀光型向休閑度假型轉變，將進入休閑度假時代，旅游房產也將迎來新的時代。開元房產集團把握時代脈搏，將千島湖開元度假村打造成旅游房產的典范，旺銷是必然的。

（2）先進的開發指導思想

其次，在千島湖開元度假村開發過程中，始終把產品的品質放在第一位，做就要做精品。面對千島湖絕美的山水，開元房產聘請知名公司進行建筑設計、裝修設計和景觀設計則；而在施工上，嚴格遵循設計要求，保證施工質量，為千島湖開元度假村成為高檔的休閑度假區奠定了堅實的基礎。在2009年夏天，千島湖開元度假村先后被世界旅游小姐組織和亞洲旅游小姐組織確定為外景拍攝基地，有關媒體也聲稱：“千島湖開元度假村是華東最高檔的休閑度假區之一”。

（3）科學系統的營銷策略

最后，采用科學系統的營銷策略。自2003年8月份媒體見面會成功運作開始，千島湖開元度假村就在房地產業界引起強烈反響，受到人們的普遍關注。在銷售上，03年底開盤以來，半島度假別墅一直保持著良好的銷售勢頭。04年3、4月份，與杭州日報共同舉辦旅游房產論壇，再次引起業界和廣大消費者的關注，創下單月銷售27套的銷售記錄，取得了當年銷售的開門紅；而在受宏觀調控的影響，樓市陷入低迷的7、8月份，公司領導果斷調整營銷策略，又成功舉辦了千島湖開元度假村業主聯誼會，引來眾多客戶的關注，使得千島湖開元度假村項目在杭州別墅銷售市場上一枝獨秀；而到了10月份，按照原定的計劃，加強了“金九銀十”這一階段的推廣力度，在各方面成功運作下，千島湖開元度假村項目銷售再次飄紅，最終完成95%的銷售，提前完成并超過集團公司制定的項目銷售任務。

第二篇：溫泉度假區旅游規劃區位開發分析

赤朝高速公路的修建及與錦朝高速公路的接軌，同時錦赤鐵路復線的改造，溝通起內蒙古東部地區與以遼西為首的東北地區聯系的主要通道。遼西五市中，錦州、盤錦、葫蘆島三市屬于濱海城市，朝陽、阜新兩市雖處腹地，但按國際慣例，可稱之為“亞沿海城市”，在遼寧老工業基地振興和環渤海經濟圈大局建設中，遼西五市扮演著不可或缺的角色。由此錦赤高速公路成為內蒙古最便捷的出海通道，成為內蒙古東部與遼西深入交流合作的大動脈，敖漢旗是內蒙古東部地區離遼西最近的旗(縣)，處于這條大動脈的中間節點位置，有條件打造成為連通內蒙古與遼寧，連接內陸與沿海的內蒙古東部門戶城市。

京承、京秦兩線目前承擔了京津居民假日市場主要流向，但隨著交通網絡體系化建設和私家車的進一步普及，京津居民遠郊旅游趨勢將日益凸顯。在京承方向上，隨著赤承高速的修通，赤峰區位優勢更加凸顯。赤峰自身擁有的旅游資源類型豐富多樣、品味較高，且與京承存在差異互補性，必將成為京承黃金旅游線向東北方向延伸的重要增長極和潛在目的地。而京秦(皇島)葫(蘆島)錦(州)一線，海濱資源特色突出，亦為重要的黃金旅游線。未來，隨著錦赤高速的全線打通，錦赤之間、內蒙古東部與遼西之間必將建立起更緊密聯系，隨著錦赤沿線旅游資源的深入開發，完全有可能突破以京津為核心的兩條主要游客流，而在錦赤之間形成另一較大的游客流，從而構成京-承-赤-秦黃金旅游環線，在此黃金旅游環線上，敖漢溫泉是錦赤流向上一個重要的節點，是以溫泉為始的敖漢旗旅游業充分融入大黃金旅游圈的重要機遇，將大大拓展敖漢旗的市場區位條件。

第三篇：旅游度假項目開發運營戰略咨詢報告大綱

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旅游度假項目開發運營戰略咨詢報告

大綱目錄

本報告是基于客戶已經完成了項目總體戰略策劃或概念性規劃之后而編制的，是項目開發運營領域的專業咨詢報告。

一、市場基礎分析[這是華智咨詢的優勢，我們對旅游度假市場的理解已有較高的深度]

1、宏觀旅游度假市場數據及數據理解

2、區域旅游度假市場數據及數據理解

3、專項旅游度假市場數據及數據理解

4、項目經營市場數據及數據理解[針對經營中的項目]

二、項目資源分析[包括客戶資源分析，必須充分地了解我們的客戶，才能給出一份可行的項目開發運營戰略咨詢報告]

三、項目發展規劃[來自于客戶已經完成的項目總體戰略策劃

或概念性規劃報告]

四、可行性總體判斷[根據類似項目投資開發經驗而做出判斷]

1、發展機會評估

2、開發價值評估

3、投資收益評估

五、項目發展理念[華智非常注重旅游度假項目發展理念的正

確性，并要求客戶能夠貫穿項目始終]

1、市場理念

2、開發理念

咨詢電話：4000-016-916，010-66548881，***北京朝陽門悠唐國際廣場

3、經營理念

六、項目開發戰略

1、項目開發目標

2、項目開發模式

3、開發分期計劃

4、建筑體量優化[或者建議]

5、建設投資估算

6、一期建設項目

七、項目經營戰略

1、項目經營定位

2、經營發展模式

3、物業持有計劃（界定持有和出售物業）

4、資產經營模式[推薦專業管理公司]

5、經營業態配比

6、服務和產品定價

7、經營組織框架

8、經營業績預測

八、項目經濟評價

1、一期項目經濟評價[財務模型中應包括投資估算、收入估

算、成本費用估算、利潤估算、現金流量估算，并給出

凈現值、內部收益率、投資回收期等指標]

2、項目整體經濟評價[同上]

咨詢電話：4000-016-916，010-66548881，***北京朝陽門悠唐國際廣場

九、項目風險評估

十、項目實施建議

咨詢電話：4000-016-916，010-66548881，*** 北京朝陽門悠唐國際廣場

第四篇：生態旅游莊園開發項目策劃要點

生態旅游莊園開發項目策劃要點：

以生態有機綜合開發和農業觀光旅游相結合，利用豐富旅游資源和大量的農村土地、勞力等資源，結合城鎮居民、企事業單位資金和休閑旅游的消費優勢，建成集休閑觀光與現代化有機農業密切結合生態有機農莊，滿足人們物質生活的享受和精神生活的升華需要，它不但具有觀賞、休閑之效能，而且也是城鎮有錢和有閑階層的一種投資活動。

生態有機農莊主要功能：

一是高回報率投資功能，本項目的綜合投資回報率在15-30%以上；

二是旅游娛樂功能，休閑及周末節假日渡假功能；項目建有各種休閑旅游項目，配有各種娛樂設施；

三是居住功能，每個生態小別墅都具有舒適的臥室、活動室和潔凈的廚衛設施；

四是基地優質有機農副產品的采摘和采購功能，每周或數天到農莊采摘或采購的肉、魚、蛋、奶、菜、果、花等等可供日常食用；

五是就業功能，投資本項目不僅可以得到以上的回報，而且可加入項目的實施，作為項目中的農業工人或其他工作人員，解決部分城鄉的下崗再就業的問題；

六是通過項目的實施為當地政府和農民提供示范作用，調整農村經濟產業結構。項目描述：

以露地和溫室種植特色農產品為主，按照有機種植標準進行生產操作，通過先進的包裝、儲藏、加工、內銷和出口翻番增值。中心區建設包括居住區、休閑垂釣、餐飲（農家飯店或自助式飯店）、游泳池、跑馬場、狩獵場、鄉間旅館及各種室內和室外的休閑娛樂活動項目。建有百花園、百果園、百菜園、百禽園等各種有機農業采摘和觀光活動基地。最大特色是建設小型莊園的設計。豪華型莊園建一座組裝式雙層溫室別墅，配套四位一體種養結合的300平方米溫室花園一棟（種植有機蔬菜、反季節盆栽果樹或其他高收益項目），統一配套化糞沼氣池，生態地溫空調系統和先進的飲用水處理系統，有庭院，選配草坪、綠色藤架走廊、各種花卉果樹、涼亭、秋千、休閑椅、游泳池等等。整體農莊根據需求配置高密植鮮食棗園、草莓、園林苗圃，或其他項目資源。每個莊園不僅具有高級享受休閑度假功能，每年還有數萬元的投資回報。

項目規模：

1/3土地集中建設與溫室配套的小型莊園，其他作為農莊公共露地種植及休閑旅游項目的建設，開發種植、養殖、綜合旅游、娛樂設施等。項目條件：有使用權在20年以上（不改變土地性質）的土地，坐落中心城市郊區，附近最好有著名旅游景點。

第五篇：房地產項目開發過程五大要點

房地產項目開發過程五大要點

(一)：凡事預則立，不預則廢！

項目啟動之前，如果能夠事先做一些計劃，訂一些目標，一定會對工作的開展有百益而無一害。

房地產項目開發的計劃包括項目的整體開發計劃，項目的資金預算運作計劃，項目的整體時間節點安排，項目整體的工程，營銷等各個部門的工作計劃。

在項目準備啟動的時候，房地產公司對項目的整體有一個比較詳細的預算和預估。每一個部門負責人對屬于自己部門的分內工作，都需要提前探討，作出詳細的計劃，計劃經過多輪的會議和探討最終確定。而每一個項目的這種計劃和探討，是一種經驗的碰撞，理論的升華，通過圓桌會議的形式，形成興旺房地產公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。

(二)：項目未動，策劃先行！古云：兵馬未動，糧草先行；

對于房地產開發而言；應該是項目未動，策劃先行。即應該做好項目策劃，項目策劃簡單而言是回答以下幾個問題：

誰是我們的客戶？我們的客戶喜歡什么樣的產品，我們的產品做成什么樣的特點，商業怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商業和住宅的比例怎么樣？住宅戶型的比例和面積分配怎么樣？項目的風格做成什么樣子？項目的景觀應該滿足什么人群的需要？

而這些選擇都需要一個為什么這么做的理由！這些問題我們有意或者無意都會要回答，不管是通過專門的流程來回答，或者拍腦袋來回答。只是說如果拍腦袋，那么犯錯誤的可能性更加大，地塊也無法發揮最大的價值所在。而如果在下結論以前，進行全面的調研，與市場分析，項目產品的探索性研究，對結論加以科學的論證，會大大減少失誤的可能性，確保地塊的價值得到最大程度的提升！

我們需要回答這些基礎問題的重點在于：在設計之前或者設計開始的同時，我們需要對項目做一個精確的定位。定位是一個項目開篇重要的核心點在于回答我們是什么，誰是我們的客戶！

定位做好了，項目的銷售就做好了80％。(三)：地產開發，設計重中重！

對于房地產開發，房子就是產品，而產品是設計出來的，開發的堅決條件好：即使市場不好，我留下來的房子要全部是優質資產！設計要解決的問題很多，成本控制就在設計階段可以解決85％。

設計首先需要貫徹定位的意圖，建筑方案中平面布局以及外觀造型，建筑用材的選擇。其次是結構方案的確定，從基礎的形式，到鋼筋混凝土的含量；最后到整體的水電體系，所有的設備，材料選型，在設計階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，并且融入整體設計過程中，確保所有的大問題在設計階段解決，95％的小問題在施工過程中也能夠解決。

設計做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面預算！在項目的整體計劃中，控制成本是工程管理過程的一個重點所在，那么成本控制的關鍵并不完全在于成本部和工程部，而是在全員的成本控制，在項目整體計劃中，我們應該可以提前做好全面的預算，工程有一個細致的預算，從圖紙到材料設備采購，提前計劃，提前討論；

不但工程需要有全面完整的預算，營銷也有一個全面細致的預算；財務也有一個全面的預算，對外報建關系協調也有一個全面的預算，所有這些預算都是我們的成本組成，這需要全面的成本核算體系，在項目開始以前，我們應該將團隊職責分配好，然后對整體預算進行核實，并且在項目的整體開發過程中，忠實執行預算制度，當然這些預算可能會有調整，我們需要3個月或者6個月審核一次，看預算中哪些超越了，哪些節約了，通過一兩個項目，我們的成本控制能力能夠得到提升，這正式我們開發水平的體現，是我們經驗的積累。

建議公司成立以總經理為中心，全員參與的成本核定小組，由財務部牽頭，針對公司的成本部，工程部，營銷部以及對外報建等相關部門，整理以前的資料，參考現狀，指定出合理的預算。

(五)：項目管理，流程優先！

在月湖蘭庭的項目管理過程中，其實現場管理是十分混亂的，只不過這些混亂都被掩蓋住了，并沒有造成很大的問題，所以我們有時候視而不見。主要也有部門的職責不清晰，各個部門的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部與成本部的權責，比如工程與技術的權責，比如工程與營銷的權責；而這些問題，都是因為公司崗位不清，責任不明，流程不暢通而造成的。

所謂流程，就如流水一般，自一個節點流至另外的節點，公司的流程暢通，則工作順利并且能夠最大限度避免錯誤。

那么如何才能做到這樣行如流水的工作呢？任何工作必須回答以下幾個問題，簡稱：6W1H

1.Who—工作的責任者是誰？

2.For whom—工作的服務和匯報對象是誰？

3.Why—為什么要做該項工作？

4.What—工作是什么？

5.Where—工作的地點在哪里？

6.When—工作的時間期限？ 7.How—完成工作所使用的方法和程序？

參考上述6W1H，我認為首先是公司崗位設立清晰，然后是崗位職責明確，做到每一個事務都有人負責，每一個人都有其負責的事務；其次是工作的標準和方式要確定，明確做事的方式和方法。

任何一個公司，如果能夠把上述五個部門的工作分解，細化然后執行，則公司必定能夠在硝煙四起的房地產市場立足并崛起。