第一篇：匯理財：2015中國房地產全產業鏈金融產品發布

2015年4月28日下午15:00，國內首家房地產垂直領域金融服務商、香港上市公司匯聯金融（HK8030）攜手騰訊房產、廣發銀行、五礦信托、碧桂園、好房通，于深圳四季酒店舉辦盛大的2015中國房地產全產業鏈金融產品發布會，在業內引起巨大反響。包括碧桂園、恒大地產等30多家開發商，中國銀行等16家銀行，五礦信托、中鐵信托等6家信托公司，中信證券等6家券商，匯添富基金等3家基金公司，華泰保險、中宏保險、深圳市中小企擔保、東方資產和前海金融集團等40多家金融機構的嘉賓參與了發布會。

匯聯金融發布會高端對話和論壇環節

發布會由中國房地產行業協會副會長胡志剛致辭。他指出，當前互聯網+金融，將成為房地產撬動市場的新杠桿。房地產+互聯+金融的模式將掀起新的高潮。匯聯金融發布2015“中國房地產全產業鏈金融產品”，通過金融創新、金融手段、金融工具，讓房地產由重變輕，成為輕資產，進入時尚流通領域，再造價值空間，共同致力于推動信貸交往有保障、高收益的生態環境、市場環境，值得我們共同的期待和見證。

據匯聯金融董事會主席鄭偉京介紹，房地產全產業鏈金融服務是匯聯金融近年來的地產金融創新之作。從2013年初開始，匯聯金融就積極與國內前十房地產商的碧桂園深度合作，提供房地產金融系統解決方案，切實解決開發商現實問題的同時注重對購房者金融需求的挖掘，形成一套完整的房地產全產業鏈金融產品。

公開資料顯示，匯聯金融的房地產全產業鏈金融服務產品是通過“四匯”系列產品（匯有地、匯建房、匯有房、匯生活），為開發商和購房者提供從前期土地招標、到中期開發建設、到后期房產銷售、再到入住社區服務的房地產全流程的金融服務。

匯聯金融現場展示房地產全產業鏈金融產品

匯理財-國內首家房地產全產業鏈金融理財平臺 http://www.tmdps.cn

發布會現場，匯聯金融副總裁兼COO郭馨孺向參會的廣大開發商、金融機構代表、合作伙伴騰訊方代表和媒體代表詳細演示了與騰訊房產合作的四大Q系列地產金融創新產品（Q易貸、Q房寶、Q房通和Q房籌），并闡述當前互聯網+房地產+金融的未來發展趨勢，尤其令在場的開發商們眼前一亮。

在由騰訊房產總編輯陳筱嵐主持的高端對話和論壇環節，碧桂園總裁莫斌指出，匯聯金融在與碧桂園的合作中解決了其不少痛點，他在會場鄭重向廣大開發商同行推薦匯聯的產品。他相信匯聯今后可以做得更好，二者會進一步加大合作，并祝愿全國首家房產網絡銀行能在匯聯金融落地開花。

可以說，匯聯金融的房地產全產業鏈金融服務是業內首創的。記者對比發現，自2014下半年以來，包括平安、搜房、新浪等機構也在多方面試水房產金融的部分產品，這些產品都或多或少沿襲了匯聯金融的業務模式。“我們希望通過“互聯網+房地產+金融”，讓更多的開發商和購房者受益，也力求打造房地產全產業鏈金融服務的行業標準。”這是匯聯金融的自信表達。

正如匯聯金融董事會主席鄭偉京所指出，我們希望，我們的房地產全產業鏈金融服務第一能幫助到購房人，降低購房者的資金門檻，增加百姓資產的增值保值，更易于老百姓買得起房、住得有起房；第二能優化房地產全流程，幫助開發商優化財務報表、改善債務結構、加速資金周轉、促進房產銷售和提升去化率

權威人士指出，匯聯金融與騰訊房產、廣發銀行、五礦信托的合作可完善匯聯金融在房地產金融垂直領域里的B2C和C2C的業務閉環，加速房地產全產業鏈金融服務的互聯網化，進而實現普惠金融的改善和幫助實體經濟與國民支柱產業的夢想。

匯聯金融與五大機構戰略合作啟動儀式

匯理財-國內首家房地產全產業鏈金融理財平臺 http://www.tmdps.cn

據介紹，匯聯金融業務起步于2001年，多年來與開發商和廣大金融機構合作，匯聚多家全國100強房地產商，擁有15年專業地產金融服務經驗，過往地產項目累計業務規模達到近200億元人民幣。2012年5月7日匯聯金融成功在香港聯交所上市，成為國內首家金融服務類上市該公司公司。2013年匯聯榮膺“中國最佳房地產基金管理機構”。

如今的匯聯金融乘著普惠金融和互聯網+的政策東風，于2014年10月成功打造旗下國內首家房地產全產業鏈金融平臺-匯理財。短短半年，7個億的成交量令業內側目。未來的匯聯金融將專注于房地產全產業鏈金融服務，創造新的業績騰飛，跨越。

匯理財-國內首家房地產全產業鏈金融理財平臺 http://www.tmdps.cn

第二篇：房地產全產業鏈融資操作說明

房地產全產業鏈融資操作說明

作者 : admin 來源 ： 金融第一教室 時間 : 2014年04月04日 21:18:45

【摘要】本文為你全面解析房地產全產業鏈融資。房地產融資之土地抵押貸款Q&A Q:什么是土地抵押貸款？

A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。

Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：1 首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值.2 咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數.3 根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域.4 帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.5 根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告 與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業執照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.7 填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關資料后,等待放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃； B、項目方營業執照副本、貸款卡、房地產開發企業資質證書； C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、房產證等），D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料； E、項目可行性研究報告；

F、上一資產負債表、損益表、現金流量表，最好是經審計的財務報告，最近一個月的財務報表。

2、資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續，發放資金，資金方持續監測項目的建設和經營情況。

7、抵押貸款企業要向擔保公司提供：

（1）產權證明；

（2）最近的產權評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；

（4）抵押貸款申請書

(5）最近的資產負債表，利潤表。

房地產融資之短期借貸Q&A(Q：房地產開發過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發商在擁有土地證以及用地規劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸；

3、開發商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。

Q：開發商何時還款？

A：

1、開發商通過申請商業銀行土地抵押貸款償還；

2、開發商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發商通過其他方式還款。

Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區的住宅房建設用地、城市中心的可售商業物業；

3、融資期限：一般情況下6個月以內

4、融資額度：1千萬至2億；

5、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；

Q:什么是房地產短期拆借? A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發商訂立《貸款承諾書》，規定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產、物業等固定資產，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權出售其擔保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。

Q：利率情況是怎樣的？ A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6%

Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內；

3.交易手段先進、手續簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。

Q：項目方需提供哪些資料？ A：1.企業法人營業執照復印件； 2.金融機構營業許可證副本復印件； 3.公司代碼證書復印件；

4.公司法人代表證明書或授權委托書，法人身份證復印件； 5.公司法人、負責人、財務主管的簡歷； 6.經公司董事會決議授權的申請； 7.公司近兩年經過審計的財務報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發展計劃)；近年來獲境內、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規經營、遭受處罰及重大事件情況。

Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核； 2.資金方現場評估；

3.雙方協商費用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

Q:哪些產權可以抵押融資? A:

1、非經營類物業：紅本房、集資房；

2、經營中的物業：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓；

Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產證；

2、債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經濟發達城

Q：項目方需提交哪些資料？ A：

1、個人：土地證、房產證；

2、企業：營業執照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。

Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款

Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。

Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業銀行的，利率參考當期基準利率；

2、貸款是通過其它金融機構的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔保公司擔保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。

Q:什么是房地產民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。

Q：開發商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發展，也基本上是以高利貸的形式實現民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業資金實際負擔的額外成本（如，在此種銀企關系中潛規則之下的尋租、企業維系貸款關系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經濟區域和環境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發商的項目價值（凈現值）大大高于借款額；

2、開發商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵；

3、開發商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發商以股權（資產的控制權）或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證；

5、開發商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；

6、開發商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規模應該遠遠大于銀行對房地產行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產行業一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優質的投資項目，問題在于如何讓優質的項目與資本直接對接？答案是可以通過優質的房地產私募基金管理公司，如。

4、開發商與資金方對于房地產項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關注項目的流動性風險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業售出這樣的途徑，特別是在當前的產業環境和金融市場條件下，銷售物業只能是唯一的選擇，假如市場環境不利于銷售，資金方往往要求開發商通過降價出售以獲得償付現金，這與開發商的利益訴求是相悖的。

房地產融資之信托收益權

銀行理財計劃投資信托收益權，達到“曲線”為開發商融資的目的主要有兩種模式，找開發商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權，但不作受益權轉讓登記；或是開發商設立自益型財產權信托計劃，再將信托受益權轉讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規模被GS銀行采用。“過橋”模式的交易結構大致為：假定A企業需要融資，B企業(可以是央企的財務公司、資產管理公司、金融機構等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業發放

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業再將自己手中的信托收益權轉讓給銀行理財計劃。這樣，A企業獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業可以不用拿出真金白銀。B企業投資信托計劃和轉讓信托受益權兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業劃款，到賬后，B企業再給信托公司，信托公司再給A企業。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監會覺察。

實質貸款行―――（理財資金投資非登記轉讓）―→過橋企業的受益權―――（投資單一信托計劃）―→

信托公司

―――（信托貸款）―→借款企業―――――――→信托受益權轉讓合同←―――――――→信托投資合同←――――――→信托貸款合同←――若同一天簽署，可一天放款 理財受讓財產權信托計劃受益權的原理為：假定M企業需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業物業。傳統的模式是，M企業將這棟物業抵押給信托公司，信托公司對其發放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創新”模式是，M企業將這棟商業物業委托給信托公司，設立一個財產權信托計劃，物業過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業自己。然后，M企業再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業預期的租金收益。

此外，物業產生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預期，則由M企業補足。在轉讓信托受益權時，M企業一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協議。這樣，M企業獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業資產作為抵押。其結果與銀行理財計劃給M企業放一筆貸款，然后M企業分6-8年還款，效果相當。

在這個案例中，用以設立財產權信托的是一棟商業物業，實際上，任何有穩定、可控現金流的資產都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現金流，是因為現在“長期優質資產太難找了，何況物業實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財投資經理說。

而至于沒有進行受益權轉讓登記，會否影響相關法律效力，現有的法律法規并未對此有明確的強制性規定。一位信托法務人士表示。

信托受讓銀行信貸票據資產，風險權重由10.5%提升至150%，一般業務為1.5%。

Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發。

Q:開發商為何要選擇定向信托？ A：因為

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優先選擇；

3、能快速協助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發行的幾率。

Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設計信托融資方案，并提供私募基金做為后續資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎上，發行信托產品。

Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：

1、房地產開發（上市）公司股票的流通股；

2、房地產開發（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質以上房地產開發（非上市）公司的金融類股權；

4、特殊條件下三級資質以上房地產開發（非上市）公司的可抵押固定資產。

* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經濟發達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標的；

3、虧損和業績披露預虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標的；

4、近一年內受到監管處罰，不屬于信托計劃投資標的

5、監管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標的。

Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質押標的折扣率的增信 信托折扣率

融資增信

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）

質押物總體折扣率不超過5.5折

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

融資增信

給予的折扣率再適當下浮0.5-1折

（根據對股票質地和流通時間的判斷）

不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

質押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎上上浮不超過0.5折

（3）對未上市金融類股權融資增信

信托折扣率

凈資產9折

式)

質押物總體折扣率不超過9.5折

二是對質押標的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優先級受益人預期固定收益率實現的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔保。

Q：開發商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準材料；

融資增信

不超過0.5折(以自有資金認購次級受益權方

2、項目提出的有關背景材料；

3、可行性研究報告及批準文件；

4、自籌資金和其他建設資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務合同、訂單或意向書；

8、經營計劃、財務收支計劃、流動資金補充計劃；

9、房地產企業：土地證、土地規劃證、建設規劃許可證、開工許可證；

Q：利率？

A：主要跟開發企業資質有關

1、一級開發資質企業的年利率在15%

2、二級開發資質企業的年利率在18%

3、三級開發資質企業的年利率在20以上%

Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經濟過熱而出臺政策限制商業銀行放貸，迫使商業銀行的貸款額度不超過上一年的一定數額，而現在經濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權益投資型、股權投資型、財產信托型。

Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發起端，通過銷售理財產品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標公司發放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩定客戶，資產質量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風險是在銀行端。

2、如此使得央行調節經濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創新的動力有兩種：一為因客戶需求而創新，二為因規避政策而創新。

3、金融創新與監督機構永遠是矛盾的對立體。

小貼士：銀監發布的幾個重要通知：

《中國銀監會關于進一步規范銀信合作有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范信貸資產轉讓及信貸資產類理財業務有關事項的通知》 《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《銀監發（2010）72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業務，是指商業銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構客戶。商業銀行代為推介信托公司發行的信托產品不在本通知規范范圍之內。

2、信托公司在開展銀信理財合作業務過程中，應堅持自主管理原則，嚴格履行項目選擇、盡職調查、投資決策、后續管理等主要職責，不得開展通道類業務。

3、信托公司開展銀信理財合作業務，信托產品期限均不得低于一年。

4、商業銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業務，應遵守以下原則：

(1)自本通知發布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業務實行余額比例管理，即融資類業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高于30%。上述比例已超標的信托公司應立即停止開展該項業務，直至達到規定比例要求。

(2)信托公司信托產品均不得設計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業務包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據資產、附加回購選擇權的投資、股票質押融資等資產證券化業務。

5、商業銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權。

6、商業銀行和信托公司開展銀信理財合作業務，信托資金同時用于融資類和投資類業務的，被信托業務總額應納入本通知第四條第(一)項規定的考核比例范圍。

7、對本通知發布以前約定和發生的銀信理財合作業務，商業銀行和信托公司應做好以下工作：

(1)商業銀行應嚴格按照要求將表外資金在今、明兩年轉入表內，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業銀行和信托公司應切實加強堆存續銀信理財合作業務的后續管理，及時做好風險處置預案和到期兌付安排。

(3)對設計為開放式的非上市公司股權投資類、融資類或含融資類業務的銀行理財產品和信托產品，商業銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續事宜。

8、鼓勵商業銀行和信托公司探索業務合作科學模式和領域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經濟政策，引導資金投向有效益的新能源、新材料、節能環保、生物醫藥、信息網絡、高端制造產業等新興產業，為經濟發展模式轉型和產業結構調整作出積極貢獻。

9、本通知自發布之日起實施。

房地產私募基金以房地產企業股權、債權、收益權等方式投資于具升值潛力的房地產項目。對項目進行可行性評估，并與開發商協商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。

基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發商的項目公司。基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發商自有資金（資產）投資比例不低于30%。基金會要求開發商以自身資產抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監管，確保資金用于項目合理開發。基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發商回購基金所持有的項目公司股權。

Q:怎樣的開發商符合我們的要求？

A:

1、開發商具備較豐富的開發經驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發商股東結構簡單，在當地的政府關系較好，口碑佳；

4、開發商須有一套成熟的開發流程及專業的開發團隊。

Q:怎樣的項目符合我們的要求？

A：

1、區域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經濟較好的地級市。

2、規模要求：單個項目總投資3億以內，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區域、次中心區域（熱點開發地段，項目鄰近已有開發商投資）。

4、形態要求：住宅為主，少量商業或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態：土地要求凈地，二級開發為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協議, 土地規劃用途已獲政府批準。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股權式基金，2、夾層式基金，3、債權式基金，4、單一固定收益基金,5、結構化固定收益基金,6、主動型基金,7、完全主動型基金,8、城市發展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調節收益+協議分紅

* 基金方總收益的計算方式：

可調節收益=基金月投入累計X項目風險系數（4~7）

協議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）

* 可調節收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風險系數的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風險，10代表我方投資100%，即承擔全部風險。我方一般可操作的項目風險系數介于4~7之間。7為我方最高能承擔風險系數，例如買地階段我方出資70%，風險系數為7。

* 協議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優先獲得分紅。

3、債權式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=15~27%

5、結構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發/運營。

7、完全主動型基金：無需開發商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發展基金：用于土地一級整理。

Q：基金退出？

A：基金在項目產生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發，再用于支付可調節收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經營管理費用。

* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發商認購，認購即做收入。

* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權返還，基金方退出。

Q：項目出現虧損，損失如何承擔？

A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現虧損，則先由開發商承擔損失，再由基金方承擔損失。

Q： 對開發商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產基金主做好以下三個方面的考慮：

一是考察管理團隊的能力和過往業績。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優質投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產基金治理結構，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風控措施。我們在進行每一筆投資之前都要經過認真的盡職調查和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業就投資條款進行艱苦的談判，經常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調查和和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業就投資條款進行艱苦的談判，經常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調查和管理，一旦項目出現問題或者國家對地產業調控的情況，資金鏈很難得到保障。隨著國家鼓勵多渠道的民間資本投資，我們的房地產基金必將以其更加靈活的投資策略、更加合理的激勵約束機制、更好的收益水平來為全國的投資者和開發商服務。

第三篇：中國房地產金融報告

2004中國房地產金融報告

中國人民銀行房地產金融分析小組

2005年8月5日

2005.08.16

11:11:00金融要聞

推動金融市場快速健康發展

上半年貨幣政策系列述評之二

記者

付平

2005.08.16

09:51:00金融要聞

推動金融市場快速健康發展是今年上半年央行貨幣政策中的一項重要內容。央行2005年第二季度貨幣政策執行報告指出：上半年，金融市場總體運行平穩，貨幣市場流動性充足，債券發行情況良好，市場交易較為活躍，尤其是金融市場制度性建設取得較大進展。

作為市場體系中極為重要的組成部分，金融市場是其他市場正常發展的先導和保證，金融市場價格的波動和變化能夠及時反映經濟活動的走勢。金融市場可以迅速有效地引導資金合理流動，提高資金配置效率；同時為金融管理部門進行金融間接調控提供了條件。金融市場的發展不僅能夠擴大金融資產規模，而且能夠促進金融工具的創新，并促使居民金融資產多樣化和金融風險分散化。正因為如此，央行一直將推動金融市場快速健康發展作為貨幣政策操作的一個重要內容。

金融市場的快速健康發展需要制度保證。今年上半年，我國金融市場的制度性建設取得較大進展：金融債券得到進一步規范；國內債券市場進一步對外開放；信貸資產支持證券（ABS）、住房資產支持證券（MBS）和企業短期融資券開始發行；債券遠期交易正式推出；商業銀行設立基金管理公司和股權分置改革試點正式啟動；外幣買賣業務正式開辦；保險資金運用渠道進一步拓寬。

眾所周知，我國金融市場發展存在著嚴重的結構失衡。一是直接融資與間接融資比例不協調。二是直接融資中債券融資規模與股票融資規模不協調。三是企業債券在債券市場中占比很低。金融活動因此過度集中于以銀行為中介的間接融資體系中，從而加大了金融風險。今年上半年，央行除了對商業銀行等金融機構發行金融券進行規范外，還陸續推出新的債券品種，如允許國際開發機構在國內發行人民幣債券、推動信貸資產支持證券（ABS）和住房資產支持證券（MBS）發行、允許非金融企業在銀行間市場發行短期融資券。這些措施顯然有利于促進債券市場發展；拓寬金融機構和企業融資渠道；改變我國金融市場直接融資與間接融資的比例失調；化解金融風險，維護金融整體穩定。另外，2005年5月，央行又在銀行間債券市場推出了我國第一個金融衍生工具———債券遠期交易。作為最基礎的金融衍生工具，債券遠期交易具有規避風險和價格發現等功能。可以有效地幫助投資者規避利率風險，促進市場流動性的提高，促進價格發現功能的實現，還可以為央行制定和執行貨幣政策提供參考信息，對完善我國金融市場產品結構、促進銀行間債券市場乃至整個金融市場的發展具有重大意義。

商業銀行設立基金管理公司和股權分置改革試點的正式啟動，也是今年上半年金融市場制度建設的重要成果。今年4月，中國工商銀行、中國建設銀行和交通銀行作為首批試點銀行開始設立基金管理公司，商業銀行設立基金管理公司可以鼓勵金融創新，有利于推進商業銀行改革，優化資源配置，促進金融市場長期健康協調發展。股權分置一直是中國股市長期存在的問題，股權分置在諸多方面制約著中國資本市場的規范發展和國有資產管理體制的根本性變革。

如扭曲證券市場定價機制、導致公司治理缺乏共同利益基礎、制約資本市場國際化進程和產品創新、不利于上市公司的購并重組、不利于形成穩定的市場預期、不利于深化國有資產管理體制改革等等。因此，2004年初發布的“國九條”即明確提出要“積極穩妥解決股權分置問題”。證監會也明確表示，將按照“試點先行，協調推進，分步解決”的操作思路推進股權分置問題的解決。4月29日發布《關于上市公司股權分置改革試點有關問題的通知》，意味著中國股權分置改革邁出了積極穩妥的第一步。

外匯市場本應是一個國內同業交易的市場，但過去由于國內外匯交易的管制，境內沒有交易平臺，國內外幣買賣一般都通過境外進行。加入世貿組織以來，中小銀行及企業的外幣資產規模不斷擴大，外幣之間的交易需求不斷上升，適時推出國內的外幣買賣市場非常必要。5月18日，銀行間外匯市場正式開辦外幣買賣業務。首期推出八種“貨幣對”即期交易，包括歐元對美元、澳大利亞元對美元、英鎊對美元、美元對瑞士法郎、美元對港幣、美元對加拿大元、美元對日元和歐元對日元。該項業務的推出有助于進一步發展和完善銀行間外匯市場；暢通外匯交易渠道；同時為將來人民幣逐步走向完全可兌換提供了試驗平臺。

此外，為推動保險資金直接投資股票市場，在2004年出臺《保險機構投資者股票投資管理暫行辦法》的基礎上，保監會會同相關部門在今年上半年發布了一系列配套文件，對保險資金直接進入證券市場投資的相關問題作出了明確規定，使保險資金入市進入實質性操作階段。6月，又允許保險外匯資金投資中國企業境外發行的股票，從而進一步拓寬了保險資金運用渠道。

盡管上半年取得了很大的成績，但“大力培育和發展金融市場”仍然是今年下半年央行貨幣政策操作的重要目標。對此，第二季度貨幣政策執行報告提出了具體要求，首先，要繼續以金融產品創新為突破口，擴大直接融資渠道，加快金融市場的基礎性建設，推進金融市場的整體發展；其次，要大力培育和發展機構投資者，發展金融衍生產品，滿足市場多樣化需求；第三，要加強基礎性制度和基礎設施建設，為金融市場發展提供良好的法律、技術環境；最后，要加強金融市場監督管理，保證貨幣政策順利實施，維護金融市場秩序。

金融時報2005.08.16

第四篇：化纖全產業鏈電商交易平臺-化纖匯

化纖全產業鏈電商交易平臺

——化纖匯

【化纖匯介紹】

化纖匯，化纖全產業鏈電商交易平臺。化纖匯是由蘇州纖聯電子商務有限公司打造的化纖行業專業的B2B電商交易平臺。平臺在網頁、手機微信端率先落地了化纖行業最大的網上商城，形成了在線下單、白條支付、免費找貨、線上競拍等為一體的綜合服務平臺，集在線交易、行業資訊、供應鏈金融、物流配送等配套服務為一體，實現“化纖+互聯網+金融”的創新電商交易模式。

平臺積極利用大數據、云計算等技術，對接行業采銷需求，為采購商、供應商、物流商提供金融、物流、數據、營銷等一系列增值服務，幫助企業快速適應移動互聯網時代趨勢，提升采銷效率、產品利潤、提升品牌價值，引領化纖交易生態，促進產業升級。

【化纖白條介紹】

化纖白條是化纖匯平臺推出的供應鏈金融產品，為化纖在線交易量身打造的全新支付方式，致力為行業中小企業提供便捷好用的信用貸款。化纖白條依托化纖領域最大的在線交易平臺-化纖匯，綜合信用大數據、云計算等金融科技手段，評定授信額度，該產品純信用授信，無抵押、無擔保，為客戶提供更開放、及時、有效的金融服務，升級化纖交易模式，引領化纖交易新時代。基本信息欄

公司名稱：蘇州纖聯電子商務有限公司

外文名稱：SUZHOUXIANLIANE-COMMERCECO.,LTD總部地點：江蘇蘇州

成立時間：2016年7月25日 公司性質：民營

公司口號：免費幫您找化纖 員工數：50-100人

產品服務：

在線交易 買賣方便

化纖商城：整合線上線下資源、匯聚品牌廠家；海量資源，便捷搜索，為采購商拓展采購渠道；

訂單管理：與供應商、平臺無縫溝通，采購、支付、發貨等流程高效精準管理 在線支付：化纖行業第一家，安全便捷，即時到賬 金融服務

化纖白條

互聯網+供應鏈金融產品——化纖白條。依托化纖匯，綜合信用大數據、云計算等金融科技手段，評定授信額度，該產品全信用授信，無抵押、無擔保，利息低，使用靈活，解決中小紡織企業融資難等問題。免費找貨一鍵求購

公開發布采購，自動生成采購單，綜合評價管理系統推薦最佳供應商，采購企業確定中標供應商，在線達成合作。根據中標企業合同執行情況，對供應商評級管理，優勝劣汰。資訊快報 化纖數據盡享

市場快報、行情指數、研究報告、產能數據、行業視點一站搜集。經濟運行晴暖、企業生產狀況、走勢預判一覽無余。

發展歷程：

2017年10月 化纖白條天下行·長興站沙龍交流會落地

2017年7月

化纖白條天下行·太倉站宣講會太倉站落地

2017年6月

化纖白條·供應鏈金融推介會蘇州成功舉辦，白條V計劃全面啟動 2017年5月平臺金融產品“化纖白條”首筆交易 2017年3月平臺交易額破億元 2016年12月化纖匯正式上線試運營 2016年11月

化纖匯1.0版本內測 2016年7月 蘇州纖聯電子商務有限公司成立

企業文化

公司愿景

致力于打造成全國最大的千億級化纖電商交易平臺。公司使命

以客戶需求為核心，為傳統的紡織產業鏈轉型升級提供完善的“互聯網+”解決方案。

公司價值觀

客戶為先 團隊合作 誠信 創新 激情

市場價值

全新產業價值鏈 集行業資訊、在線交易、技術服務、互聯網金融、物流配送、為一體的全產業鏈服務體系

綜合服務平臺，打造成“化纖+互聯網+金融”的創新電商交易模式。

電商平臺PC端、手機端，多種解決方案。形成了集信息流、資金流、商流、物流系統化的一站式化纖產業鏈綜合服務。

行業一體化

化纖行業垂直B2B電商交易閉環

打通線上線下交易閉環，一站式交易模式

渠道多元化

采購渠道、銷售渠道可以更加豐富

供需匹配。快（即時的匹配與消息推送）、精（十余種參數、時間、物流+審核+推薦機制，高匹配度推送）、優：（完善的訂單、庫存、支付體系打造更加優質的服務）

信息透明化

行業信息、資訊、報價可以更加透明

標準品、非標品差異化服務，交易模式靈活，促成供需企業直接對接

營銷聚合化

化纖匯網站、手機移動端等多營銷推廣渠道 微信、微博、論壇、頭條等熱門社交媒體整合營銷，全方位提升行業整體形象

行情報告，專業營銷動態參考

線下對接分享會、展會，線上線下營銷傳播融為一體，聚合發力。

物流高效化

整合物流體系平臺，讓化纖運輸更高效

融資便捷化

互聯網+供應鏈金融，服務企業下游客戶，創新電商交易新模式

服務即時化

服務隨時隨地：移動端產品配套。用戶可通過手機等移動設備隨時隨地發布需求。可隨時查詢訂單進度，第一時間獲取行業資訊，物流全面追蹤，APP在手，買賣化纖無憂。

專屬交易客服即時對接，線上高效洽談，率先實現在線支付，交易服務更便捷。

團隊專業化

公司擁有國內專業的的營銷、運營、技術管理團隊，并邀請了紡織、金融、物流、互聯網等行業內知名的專家、研究人員組成了我們的專家顧問團隊。

與紡織、金融、物流、互聯網等領域翹楚有著廣泛的交流與合作

行業認證

中國電子商務協會B2B行業分會會員

第五篇：2012中國青島投資理財金融博覽會

2012中國（青島）投資理財金融博覽會

展出日期：2012-3-23

截止日期：2012-3-2

5主辦單位：

承辦單位：青島海瀚會展有限公司；青島半島都市報業廣告有限公司；青島市創業指導中心；青島市青年就業創業服務中心

協辦單位：

機電之家網

舉辦地點：山東青島國際會展中心

參展范圍

1、金融理財類：提供房屋貸款、汽車貸款、教育貸款、消費貸款、旅游貸款、抵押貸款、個人創業貸款、信用卡、外匯寶、黃金投資、貴金屬、個人理財服務、壽險、意外險、醫療險、分紅險、車險、家財險等理財產品的中外銀行、中外保險公司、證券公司、基金公司、信托投資公司、期貨公司等；

2、金融投資類：股票、基金、國債、企業債、期貨、信托投資產品、分紅險等；投資型公寓、商鋪、別墅、寫字樓、產權式酒店、特色商業街、專業市場、房產咨詢、海外移民等；

3、服務財富類：投資理財咨詢服務機構、理財軟件、理財培訓、法律咨詢機構、財務咨詢機構、金融設備、理財媒體以及理財工具等；

4、創業致富類：投資創業項目、連鎖加盟特許經營、教育投資機構、風險投資機構、工商稅務咨詢等；

5、綜合類： 家庭投資理財規劃、人生理財計劃、保險服務規劃、個人投資理財咨詢等；

展會詳細介紹及描述

青島投資理財展將是2012年中國匯集投資理財項目集中展示的一次博覽盛會。是為投資理財金融機構量身打造的展示企業形象、擴大品牌影響、推介理財產品、拓展市場份額的平臺。此次盛會將進一步全方位滿足廣大投資者的專業投資理財需求，將是投資理財金融機構與投資者全面溝通，深層合作的橋梁和紐帶。在眾多媒體的合作與支持下，相信參加本次展會現場將會人潮涌動，投資洽談氣氛濃重，定掀起投資熱潮。我們誠摯邀請您積極參與本次盛會，相聚青島、共同分享投資理財金融展帶來的無限商機！

舉辦方聯系方式

詳細地址：山東青島國際會展中心

聯系人：王井軒

聯系電話：532-83613988

聯系手機：***

E-mail：1411957397@qq.com